第一篇：物業(yè)管理企業(yè)之階段經(jīng)營(yíng)思考.

物業(yè)管理企業(yè)之階段經(jīng)營(yíng)思考

眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)在用于管理項(xiàng)目的日常支出后，通常所剩無幾，這是這個(gè)行業(yè)及其客戶所決定的，上漲物管費(fèi)-難！

由于本人長(zhǎng)期從事物業(yè)管理服務(wù)，所在城市為重慶的區(qū)縣城市，所接觸到的業(yè)主（客戶）、業(yè)委會(huì)成員、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位的負(fù)責(zé)人等對(duì)上漲物管費(fèi)多數(shù)都是三咸其口，很少有業(yè)委會(huì)輕易同意上調(diào)物管費(fèi)的，而物業(yè)企業(yè)的成本確是越來越高，物業(yè)企業(yè)要生存，要持續(xù)健康發(fā)展，要盈利就不能足限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場(chǎng)的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利。

我們很多的企業(yè)已經(jīng)開始走這一條路，而有很多企業(yè)已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)，有許多可以借鑒的地方，下面就我所了解到的與大家進(jìn)行分享。

物業(yè)分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)兩類，今天就以收益性物業(yè)之住宅小區(qū)為列進(jìn)行探討。住宅小區(qū)管理服務(wù)中可以直接面對(duì)業(yè)主一般分為三個(gè)階段：一是業(yè)主購(gòu)房期間，二是業(yè)主接房裝修期間，三是業(yè)主入住后。這三個(gè)階段，第一階段可以提供服務(wù)但收費(fèi)需要慎之又慎，需要謹(jǐn)慎選擇經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目；第二階段和第三階段的經(jīng)營(yíng)就要大膽的多了，只要我們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照包含了的都可以合法的經(jīng)營(yíng)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照里沒有包含的，如有經(jīng)營(yíng)需要，也要提前到工商部門增加經(jīng)營(yíng)范圍，合法經(jīng)營(yíng)。合法才能長(zhǎng)久，合法才有效益，合法才能成功。

第一階段，業(yè)主選購(gòu)房屋期間，我們能夠做些什么經(jīng)營(yíng)呢？仔細(xì)想想，還是大有可為的。

1、提供鮮花植物的租售服務(wù)創(chuàng)造利潤(rùn)

（1）鮮花植物的解決之道，一是物業(yè)公司根據(jù)技術(shù)條件和地理環(huán)境自己培育鮮花植物，二是聯(lián)系鮮花苗圃進(jìn)行合作收取一定的費(fèi)用。

（2）客戶包括開發(fā)商、購(gòu)房客戶、其它人員。

（3）具體實(shí)施辦法就是與開發(fā)商協(xié)商，一是售房處的鮮花植物由物業(yè)提供，包括售后服務(wù)，向開發(fā)商說明可以增加售房買點(diǎn)；二是在售房區(qū)設(shè)立鮮花植物展示區(qū)，對(duì)前來購(gòu)房的業(yè)主/客戶，實(shí)行鮮花植物送和售結(jié)合，提高客戶滿意加驚喜，送的部分與開發(fā)商協(xié)商，從開發(fā)商處收取費(fèi)用，售是直接售賣給客戶，從而創(chuàng)造利潤(rùn)。

（4）備注：可以持續(xù)到業(yè)主接房裝修提供吸甲醛的植物以及后期業(yè)主入住的室內(nèi)植物的銷售和租賃，創(chuàng)造持續(xù)利潤(rùn)。

2、提供車輛快速清潔服務(wù)創(chuàng)造利潤(rùn)

（1）清潔車輛的設(shè)備人員可以自持也可以找專業(yè)的清洗公司合作，收取中介管理費(fèi)。

（2）實(shí)施辦法，可以是對(duì)前來購(gòu)房的業(yè)主免費(fèi)，由開發(fā)商支付洗車費(fèi)用或合作單位免費(fèi)宣傳，增加客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意和增加購(gòu)房的意愿。

（3）可以現(xiàn)場(chǎng)為購(gòu)房者辦理洗車免費(fèi)卡或年卡，這筆費(fèi)用可由開發(fā)商出，需要與開發(fā)商商議好，這個(gè)業(yè)務(wù)也可以持續(xù)開展至業(yè)主接房裝修和后期入住服務(wù)。

3、開盤集中銷售日也可創(chuàng)造物業(yè)利潤(rùn)

（1）在開盤客戶集中日舉行書畫現(xiàn)場(chǎng)書寫作畫含送帶售業(yè)務(wù)，一樣可以增加利潤(rùn)及收益；邀請(qǐng)知名書畫家可以根據(jù)業(yè)主喜好或作畫或?qū)懽譂M足不同喜好的業(yè)主需求。辦法參考鮮花植物租售的第（3）條執(zhí)行。

（2）搽皮鞋服務(wù)：客戶免費(fèi)，開發(fā)商付錢，收取搽皮鞋者管理費(fèi)或給付工資而賺取開發(fā)商利潤(rùn)。

（3）提供兒童教育咨詢培訓(xùn)服務(wù)：一事可以聯(lián)系商家和就讀區(qū)域的學(xué)校針對(duì)家長(zhǎng)關(guān)心的兒童入學(xué)、教育等進(jìn)行宣傳，解除購(gòu)房者擔(dān)心兒童的教育問題，還可以免費(fèi)送兒童教育培訓(xùn)產(chǎn)品和售兒童教育產(chǎn)品，這部分可以由開發(fā)商或者商家支付費(fèi)用，物業(yè)從中賺取利潤(rùn)。

（4）提供風(fēng)水服務(wù)，邀請(qǐng)知名風(fēng)水師現(xiàn)場(chǎng)陪同看房、選房，增加購(gòu)買說服力等其它一些可以提供服務(wù)又可賺錢的項(xiàng)目。

4、承接一手房銷售賺取傭金及利潤(rùn)

與開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)，物業(yè)協(xié)助銷售房屋，提取傭金及利潤(rùn)，成立物業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)，兼專職銷售房屋。

第二階段，業(yè)主接房裝修期間，我們能夠做些什么經(jīng)營(yíng)呢？接房期間業(yè)主往往比較關(guān)注房屋質(zhì)量和接房后裝修事項(xiàng)以及房屋租賃的問題，我們可以從這些方面開展思路，找到賺取利潤(rùn)的項(xiàng)目和點(diǎn)子。

1、裝飾裝修賺取業(yè)主利潤(rùn)

（1）成立物業(yè)自己的裝飾裝修隊(duì)伍，自接業(yè)主裝修工程，這需要公司具備這樣的實(shí)力與技術(shù)條件作為后盾，這樣業(yè)主比較放心和信任。

（2）成立接房裝修咨詢服務(wù)區(qū)，業(yè)務(wù)洽談區(qū)，合同簽訂區(qū)，主要負(fù)責(zé)人或者業(yè)務(wù)技術(shù)骨干現(xiàn)場(chǎng)與業(yè)主仔細(xì)溝通盡快把業(yè)務(wù)合同簽下來。有意向現(xiàn)場(chǎng)未簽訂合同的及時(shí)跟進(jìn)，現(xiàn)場(chǎng)未咨詢不感興趣的也要回訪再次努力，爭(zhēng)取簽訂裝修合同，從工程中賺取利潤(rùn)。

（3）物業(yè)公司不具備裝飾裝修能力，也可以在業(yè)主的裝飾裝修過程中賺取少量利潤(rùn)。具體可以是在接房前提前與有資質(zhì)、技術(shù)和實(shí)力雄厚的裝飾公司合作，物業(yè)幫他們推薦或廣告宣傳拉業(yè)務(wù)，收取業(yè)務(wù)提成，或者只提供場(chǎng)地賺取廣告收益等。

2、售賣裝修材料（含建材）賺取利潤(rùn)

（1）物業(yè)公司直接在小區(qū)內(nèi)售賣河沙、水泥、碎石以及裝修建材等賺取利潤(rùn)，拒絕其它相關(guān)建材商、供應(yīng)商在小區(qū)內(nèi)售賣，小區(qū)外商鋪也要控制，避免搞亂市場(chǎng)價(jià)格。加強(qiáng)小區(qū)進(jìn)出管理，控制其它非合作的公司在服務(wù)的小區(qū)隨意接業(yè)務(wù)或售賣建材等。

（2）物業(yè)公司不具備經(jīng)營(yíng)條件可以尋找合適的供應(yīng)合作商，共同經(jīng)營(yíng)小區(qū)的裝修建材業(yè)務(wù)，賺取利潤(rùn)。

3、滅火器租賃賺取租賃費(fèi)

可以充分利用裝修來推動(dòng)滅火器的租賃,根據(jù)消防要求,室內(nèi)裝修必須采取防火安全措施,這就要求在裝修巡查過程中嚴(yán)格把關(guān)，必須配備滅火器等消防安全措施。出租滅火器可以按照1元/天.個(gè)收取,每戶最低兩個(gè)滅火器，一戶裝修完成可以收取近200元戶的滅火器租金利潤(rùn)。回收回來的滅火器還可以循環(huán)使用裝放在各個(gè)樓層上,既達(dá)到了經(jīng)濟(jì)效益和采取必要的安全措施,同時(shí)也完善了小區(qū)的配套設(shè)施。

4、代送桶裝飲用水賺取利潤(rùn)

裝修期間也需要大量的桶裝飲用水，物業(yè)公司可以開展該項(xiàng)工作，可以由保安隊(duì)員送水，該項(xiàng)工作可以延后之后期服務(wù)中去，是一向長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)收入。直飲水可以延后至業(yè)主入住需求量大的時(shí)候再考慮合作的直飲水單位合作。

5、房屋中介賺取利潤(rùn)

不排除有業(yè)主購(gòu)房是屬于投資性質(zhì)，物業(yè)在小區(qū)資源上有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，可以集中優(yōu)勢(shì)信息，為投資客戶提供房屋中介服務(wù)賺取手續(xù)費(fèi)等利潤(rùn)。按出租或出售房屋分門別類將登記，取得業(yè)主認(rèn)可后再信息在小區(qū)物管中心、小區(qū)主要通道等醒目位置和相關(guān)房產(chǎn)信息網(wǎng)等進(jìn)行發(fā)布,每天進(jìn)行更新,制定成交方案。

6、利用電梯賺取廣告費(fèi)用

（1）目前小區(qū)基本上都有電梯，電梯內(nèi)廳可以做廣告，每臺(tái)電梯每年可以收取一定的廣告費(fèi)。

（2）進(jìn)出電梯口處,可以聯(lián)系相關(guān)傳媒公司(如分眾傳媒)來安裝小型液晶電視,由對(duì)方按月支付相關(guān)費(fèi)用(電費(fèi))，賺取利潤(rùn)。

7、小區(qū)高架燈桿可以做燈箱廣告賺取利潤(rùn)

利用小區(qū)內(nèi)高架燈桿,可以聯(lián)系相關(guān)的廣告公司來制作燈箱,費(fèi)用由對(duì)方承擔(dān),燈箱具體內(nèi)容可以與廣告公司進(jìn)行協(xié)商,我們可以向其收取電費(fèi)和廣告費(fèi),一來可以美化小區(qū)的環(huán)境,另一方面節(jié)省了一部分自身的公共照明電費(fèi)開支，從中賺取利潤(rùn)。

8、其它一些可以提供服務(wù)又可賺錢的項(xiàng)目

（1）提供知名風(fēng)水師咨詢裝修施工建議，（原則是與物業(yè)合作良好可控的風(fēng)水師），即可以收取中介費(fèi)又可以避免業(yè)主胡亂裝修給物業(yè)管理帶來難度。

（2）車輛快速清洗和皮鞋清潔等服務(wù)，很多業(yè)主到施工現(xiàn)場(chǎng)后皮鞋都非常臟，需要清潔或換鞋才能離開去工作、應(yīng)酬等，所以清潔車輛和搽皮鞋有一定的市場(chǎng)，也可以賺取少量的利潤(rùn)。

第二階段，業(yè)主入住開展日常經(jīng)營(yíng)管理，可以根據(jù)實(shí)際情況開展如長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也可以開展適時(shí)的單項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，具體入下：

1、開展有償服務(wù)項(xiàng)目賺取利潤(rùn)

有償服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益一部分,有償服務(wù)要在前期物業(yè)服務(wù)中就予以收取,這樣更利于業(yè)主的理解和認(rèn)可,先制定物業(yè)有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),報(bào)相關(guān)單位進(jìn)行審批,然后在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示的同時(shí),向業(yè)主提供有償服務(wù)。目前各公司都有有償收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為規(guī)范管理，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)目實(shí)際制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)公司統(tǒng)一審批，每次服務(wù)后應(yīng)回訪或告知業(yè)戶。

2、充分利用地下車庫(kù)開展經(jīng)營(yíng)收益

地下車庫(kù)可拓展的項(xiàng)目有鎖具、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、燈箱廣告、反光廣告、保險(xiǎn)公司等。此項(xiàng)在前期可作為重點(diǎn)挖掘?qū)ο蟆＞唧w有待進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)查。

3、開展社區(qū)便利超市賺取利潤(rùn) 這個(gè)可以在接房入住期間都可以慢慢發(fā)展起來，最好壟斷小區(qū)居民再開類似的社區(qū)超市，賣日常及辦公用品、藥品甚至對(duì)外餐飲等抓住商機(jī)盈利。

4、開展生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

小區(qū)就是一個(gè)社區(qū)，可以經(jīng)營(yíng)干洗服務(wù)、洗車服務(wù)、食品配送服務(wù)、訂送報(bào)紙、上門清潔、保潔服務(wù)、洗滌服務(wù)、項(xiàng)目開荒等。

5、開展商務(wù)服務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

物業(yè)服務(wù)中心可以根據(jù)條件開展商務(wù)會(huì)議服務(wù)、代購(gòu)車、船、機(jī)票、打字復(fù)印、傳真、車輛租用清潔等業(yè)務(wù)，利用物業(yè)服務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳介紹、引導(dǎo)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。

建立信息化的社區(qū)服務(wù)中心：圍繞項(xiàng)目服務(wù)這個(gè)中心進(jìn)入信息服務(wù)領(lǐng)域，組建區(qū)域性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用信息技術(shù)為項(xiàng)目商家及游客提供全方位、全天候的服務(wù)。

提供會(huì)議場(chǎng)地及會(huì)議服務(wù)支持商家交流合作等。

6、開展工程維修實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

工程維修部可以根據(jù)實(shí)際工作需要開展一般工程承接、家電檢查維護(hù)維修、以及各類生活用品的維護(hù)維修，可以專門涉足維修點(diǎn)，也可以客戶預(yù)約上門維修維護(hù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益。

7、車輛年檢等代辦服務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

目前小區(qū)業(yè)戶擁有私家車已成普遍,可以跟汽車俱樂部聯(lián)系,為業(yè)主代辦車輛年審年檢、上牌考證等代辦服務(wù),按代辦業(yè)務(wù)的類型從中收取不等的服務(wù)費(fèi)，也可以與駕校合作招收培訓(xùn)學(xué)員收取不等的服務(wù)費(fèi)用。此項(xiàng)可作為一個(gè)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)來進(jìn)行推廣。

8、開展裝修后室內(nèi)空氣檢測(cè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

現(xiàn)在業(yè)戶越來越重視裝修環(huán)保問題，業(yè)戶對(duì)室內(nèi)環(huán)境保護(hù)意識(shí)在不斷加強(qiáng),業(yè)戶迫切希望有一個(gè)安全、舒適、健康的生活空間。在經(jīng)過裝修后,室內(nèi)空氣質(zhì)量急劇下降,嚴(yán)重危及到人體健康。為完善服務(wù)內(nèi)容,提高服務(wù)質(zhì)量,可以聯(lián)系市內(nèi)各室內(nèi)空氣檢測(cè)單位進(jìn)行合作,按檢測(cè)和治理不同標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)。

9、開展各類主題購(gòu)物活動(dòng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

物業(yè)公司可以根據(jù)各個(gè)時(shí)節(jié)或者特定時(shí)候開展如裝修建材團(tuán)購(gòu)、家居團(tuán)購(gòu)、水果團(tuán)購(gòu)、旅游團(tuán)購(gòu)、鄰里節(jié)等類似活動(dòng)，向商家收取一定費(fèi)用，這樣業(yè)主得利，業(yè)主高興，商家得利商家高興，可以形成長(zhǎng)期合作關(guān)系。

10、其它一些可以提供服務(wù)又可賺錢的項(xiàng)目

（1）代業(yè)主使用人養(yǎng)護(hù)家用觀賞植物或盆景等園林綠化服務(wù)。

（2）根據(jù)條件在小區(qū)合適位置設(shè)置固定繩索，利用高溫天氣集中晾曬被褥等大件居家用品，避免業(yè)主在小區(qū)隨意晾曬影響景觀，實(shí)行集中統(tǒng)一管理。

（3）有條件的可以進(jìn)行一些特殊特色服務(wù)如設(shè)置兒童老人看護(hù)護(hù)理中心，在業(yè)主上班無人看護(hù)期間進(jìn)行看護(hù)，業(yè)主下班接回家。

結(jié)論

物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來提倡的是管理與服務(wù)，客觀上講，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，也是物業(yè)管理公司存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是最基本的行為，提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)展開經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的一條途徑。物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，了解市場(chǎng)、把握市場(chǎng)是前題，找到經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的切入點(diǎn)是關(guān)鍵。充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理方法，充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)在管理、信息、物業(yè)條件以及最貼近業(yè)主使用人的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，牢固樹立雙贏的經(jīng)營(yíng)理念，依法經(jīng)營(yíng)，廣開經(jīng)營(yíng)渠道，獲取合法的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重的良性發(fā)展才是最終目的。

建議

在條件允許的情況下，可以嘗試打造物業(yè)公司自己的020智慧社區(qū)平臺(tái)，物業(yè)公司充分利用自身優(yōu)勢(shì)資源與周邊商家結(jié)合，把物業(yè)企業(yè)打造成囊括物業(yè)增值服務(wù)、社區(qū)電商、社區(qū)周邊服務(wù)的智慧社區(qū)營(yíng)運(yùn)商，打造物業(yè)自己的APP。

此乃我本人根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)的一些思考，僅供參考，不對(duì)的地方，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

龍建 2015年8月22日

第二篇：淺談如何經(jīng)營(yíng)好物業(yè)管理企業(yè)

淺談如何經(jīng)營(yíng)好物業(yè)管理企業(yè)

摘要： 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的頒布，規(guī)范了物業(yè)管理行業(yè)的運(yùn)作，使物業(yè)管理行業(yè)初步進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期，它具有里程碑的意義。在新的環(huán)境中，如何經(jīng)營(yíng)好物業(yè)管理企業(yè)是企業(yè)管理者必須認(rèn)真思考的問題。本文作者結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，淺談了自己的看法。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，物業(yè)管理企業(yè)的管理者要想經(jīng)營(yíng)、管理好自己的企業(yè)，筆者以為必須做到以下幾點(diǎn)：

一、明確戰(zhàn)略目標(biāo)，創(chuàng)建品牌

１．品牌建設(shè)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵

物業(yè)管理企業(yè)要發(fā)展，首先要精心打造品牌，才能在物業(yè)管理市場(chǎng)上占有一席之地。品牌建設(shè)必須以市場(chǎng)需求與業(yè)主要求為導(dǎo)向，在業(yè)務(wù)創(chuàng)新中逐步形成員工的品牌意識(shí)，為企業(yè)品牌建設(shè)積累素材。２．合法經(jīng)營(yíng)

物業(yè)管理工作從屬于服務(wù)性行業(yè)，要把握和運(yùn)用自身的各種資源優(yōu)勢(shì)，把物業(yè)管理提高到新的位置和水平，從而實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化。物業(yè)管理過程是“經(jīng)營(yíng) —服務(wù) — 管理”，物業(yè)管理企業(yè)輸出的產(chǎn)品就是服務(wù)，高檔服務(wù)是在做好保安、保潔、工程、綠化、交通工作的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造差異化服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)要始終講求“誠(chéng)信”，正確地選擇自己的發(fā)展方向和生存道路。

審慎透明的治理機(jī)制與原則是物業(yè)管理企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)的根本。筆者所在公司在充分吸取香港物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)后形成了程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的統(tǒng)一管理模式（包含管理模式和財(cái)務(wù)模式）和標(biāo)準(zhǔn)，力求保證物業(yè)管理處

于高效的運(yùn)作狀態(tài)。在工作中形成了 ISO9000、ISO14001、OHSAS18001 的管理程序，并按照國(guó)優(yōu)大廈標(biāo)準(zhǔn)（硬件標(biāo)準(zhǔn)）和國(guó)家旅游局頒發(fā)的五星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（軟件標(biāo)準(zhǔn)）做事，員工按照公司的 《員工守則 》 規(guī)范行為。

二、堅(jiān)持以人為本，用好人才

為實(shí)現(xiàn)公司跨越式發(fā)展，筆者所在公司營(yíng)造了“人人受重視，個(gè)個(gè)被尊重”的文化氛圍。主要體現(xiàn)在：

１．尊重員工人格，增強(qiáng)員工忠誠(chéng)度

筆者所在公司堅(jiān)持充分信任員工、理解員工、尊重員工的人才工作方針，引導(dǎo)員工積極參與企業(yè)的決策、管理，最大限度發(fā)揮員工的聰明才智，為每個(gè)員工創(chuàng)造展示才華的空間。

２．增強(qiáng)歸屬感

只有建立完善的激勵(lì)機(jī)制以激發(fā)員工的工作主動(dòng)性和積極性，保證為企業(yè)取得實(shí)際效益的員工及其行為受到尊重，同時(shí)獲得相應(yīng)的物質(zhì)利益。從而讓員工愿意為企業(yè)奉獻(xiàn)，提高員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度，進(jìn)而提升業(yè)主對(duì)物業(yè)的滿意度。

３．規(guī)劃員工職業(yè)生涯，增強(qiáng)員工成就感

企業(yè)與員工是利益共同體，一個(gè)企業(yè)發(fā)展的最理想狀態(tài)就是企業(yè)發(fā)展方向與員工發(fā)展方向的高度統(tǒng)一?！耙匀藶楸尽本褪且龠M(jìn)人的全面發(fā)展，通過建設(shè)學(xué)習(xí)型

企業(yè)為員工搭建實(shí)現(xiàn)個(gè)人人生價(jià)值的平臺(tái)，形成工作學(xué)習(xí)化、學(xué)習(xí)工作化的學(xué)習(xí)型企業(yè)氛圍。

三、努力和業(yè)主搞好關(guān)系，使業(yè)主支持物業(yè)管理

筆者所在公司按照香港總公司的要求，在物業(yè)管理的財(cái)務(wù)模式上建議業(yè)主采取酬金加成本制。在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以職業(yè)化的要求，不斷與業(yè)主溝通，宣傳 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》，使物業(yè)管理工作與業(yè)主的營(yíng)銷宣傳工作結(jié)合到一起，找到業(yè)主和企業(yè)的想法的共同點(diǎn)，使投入的差異化成本得到妥善解決。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)時(shí)時(shí)提醒業(yè)主，物業(yè)的外墻像業(yè)主筆挺整潔的西服，物業(yè)管理公司應(yīng)該把他熨的平平整整；物業(yè)的內(nèi)區(qū)像業(yè)主的襯衫，物業(yè)管理公司應(yīng)該把他打理的整潔干凈。這樣才能體現(xiàn)業(yè)主的身份，維護(hù)業(yè)主的尊嚴(yán)。在做好工程、保安工作的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對(duì)一線區(qū)域的管理，配合業(yè)主營(yíng)銷，為業(yè)主提供超值的服務(wù)。

四、不斷培訓(xùn)、不斷改進(jìn)，形成差異化服務(wù)

物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入“管家式”服務(wù)時(shí)期。物業(yè)管理的服務(wù)手段日益貼近物業(yè)所有者與使用者的心理，逐步進(jìn)入服務(wù)時(shí)代，“管家式服務(wù)”成為流行一時(shí)的酒店式物業(yè)管理的升級(jí)版本。物業(yè)管理從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)、娛樂、教育等居民生活的方方面面。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)與關(guān)聯(lián)行業(yè)進(jìn)行充分交融，構(gòu)筑合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以此產(chǎn)生最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理人員了明確的要求，為此，需要加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。按照的程序標(biāo)準(zhǔn)，并按照國(guó)優(yōu)大廈標(biāo)準(zhǔn)和五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，員工按照公司的 《 員工守則 》 規(guī)范行為。不斷檢討企業(yè)行為，加強(qiáng)培訓(xùn)，努力改進(jìn)。通過服務(wù)的創(chuàng)新使業(yè)主感到服務(wù)周到細(xì)致，使業(yè)主滿意。具體做法是加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)、觀念和服務(wù)技能的培訓(xùn)。筆者所在公司與國(guó)際知名的 ISA All rights reserved 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)狀況，共同編寫了 《五星級(jí)技能訓(xùn)練課程 》，通過培訓(xùn)，達(dá)到了良好的效果。

五、努力形成物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

核心競(jìng)爭(zhēng)力是物業(yè)管理企業(yè)構(gòu)成與其它物業(yè)管理企業(yè)差別的核心能力，是具體的比較優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是與人有關(guān)的能力，是無形的，是持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。它有兩大特點(diǎn)：一是難以模仿性；二是持久性。難以模仿不是不能模仿；持久性不是永久性。所以，筆者所在公司努力創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)技術(shù)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

當(dāng)戰(zhàn)略確定以后，如何喚醒物業(yè)管理公司成功的欲望，體制、機(jī)制、文化和決心、思路、方法及執(zhí)行力是關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)理念的制定，一定要圍繞著服務(wù)于以下七個(gè)理念進(jìn)行：業(yè)主一把手理念；業(yè)主單位員工理念；業(yè)主的客戶理念；業(yè)主的社會(huì)環(huán)境理念；物業(yè)管理公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的理念；物業(yè)管理公司員工的理念；環(huán)保和健康、安全理念。服務(wù)理念的實(shí)現(xiàn)，要從總體方面灌輸，從細(xì)微的服務(wù)意識(shí)培養(yǎng)方面入手，加強(qiáng)培訓(xùn)與考核，加強(qiáng)執(zhí)行力度、督導(dǎo)與檢查，建立激勵(lì)機(jī)制（包括負(fù)激勵(lì)機(jī)制）并嚴(yán)格執(zhí)行。

第三篇：淺談商業(yè)物業(yè)管理之旺鋪經(jīng)營(yíng) 論文

淺談商業(yè)物業(yè)管理之旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)

摘要

旺鋪經(jīng)營(yíng)是所有商家追求的目標(biāo)，都在不斷地朝這個(gè)方向努力。隨著物業(yè)管理在人們心中地位的不斷上升，物業(yè)管理的好壞直接影響到旺鋪的出現(xiàn)、成長(zhǎng)。本文就“以旺鋪經(jīng)營(yíng)為目的”，從商業(yè)物業(yè)管理在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的作用，出現(xiàn)的問題，以及使商場(chǎng)成為“旺場(chǎng)”提出一些建議。

關(guān)鍵字：商業(yè)物業(yè)，物業(yè)管理，旺鋪經(jīng)營(yíng)

商業(yè)物業(yè)管理是指專門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富的知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外，還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)物業(yè)管理在簡(jiǎn)單的物業(yè)管理上又多了一層意義，就是還需要有利于商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。由此可見，商業(yè)物業(yè)管理的好壞直接影響到這個(gè)商場(chǎng)能不能成為“旺場(chǎng)”，某些商鋪能不能成為“旺鋪”，下面就來具體談一下商業(yè)物業(yè)管理在商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中的作用、現(xiàn)狀，以及提出一些建議。

一、商業(yè)物業(yè)管理在商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中的作用

主要從設(shè)計(jì)開發(fā)階段和投入使用后的日常管理階段兩個(gè)階段分別闡述

1、設(shè)計(jì)開發(fā)階段

首先，在商場(chǎng)的前期開發(fā)之時(shí)充當(dāng)顧問角色。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)管理，在設(shè)計(jì)開發(fā)階段就應(yīng)該介入了，尤其是對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的定位，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)管理公司有較多經(jīng)營(yíng)，對(duì)周邊消費(fèi)群體的確定、對(duì)消費(fèi)者的偏好、對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)者的了解等等都會(huì)比較熟悉。

其次，商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。商場(chǎng)環(huán)境給消費(fèi)者的印象是十分重要的，都希望是清新開放、閑雅舒適等，而商業(yè)物業(yè)管理公司因?yàn)橛胸S富的經(jīng)驗(yàn)，可以給予一些合理建議，如整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)達(dá)到突出主題和差異化目標(biāo)等。

2、日常管理階段

首先，裝修時(shí)應(yīng)該有統(tǒng)一的外觀裝飾。商業(yè)物業(yè)管理可以保證各商鋪在裝修時(shí)能夠統(tǒng)一按照規(guī)劃，給消費(fèi)者呈現(xiàn)出一種整體感覺統(tǒng)一，又有一些小特色，不失個(gè)性，這是十分重要的。

其次，給消費(fèi)者一個(gè)好的舒適購(gòu)物環(huán)境。商業(yè)物業(yè)管理可以通過日常管理來保證商場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)，如果管理的好，還能促進(jìn)運(yùn)營(yíng)。主要是通過保證商場(chǎng)內(nèi)外

設(shè)施完好、整潔；安保工作有效落實(shí)，無安全隱患；強(qiáng)化保潔，保持清潔的購(gòu)物環(huán)境等。

二、現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)管理在商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中的一些問題

1、商業(yè)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)很盲目沒有較先進(jìn)的管理理念和技術(shù)。因?yàn)楹芏嗌虡I(yè)物業(yè)本身建立的時(shí)候缺乏市場(chǎng)調(diào)研，缺乏客觀依據(jù)，所以商業(yè)物業(yè)管理帶有很大的盲目性。商業(yè)物業(yè)管理本身難度較大，有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，所以管理經(jīng)營(yíng)理念和技術(shù)的落后很大程度上會(huì)影響商場(chǎng)的發(fā)展。

2、商業(yè)物業(yè)管理和地產(chǎn)之間不能高效有機(jī)結(jié)合?，F(xiàn)階段雖然商場(chǎng)建設(shè)的初期引入了商業(yè)物業(yè)管理的理念，可是更多的開發(fā)商重視的是多少商場(chǎng)面積已經(jīng)出售了而沒有更好的考慮到商業(yè)物業(yè)的綜合狀況，這樣讓商業(yè)物業(yè)的管理顯得有些復(fù)雜，所以出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)管理沒有很好高效的結(jié)合，沒有發(fā)揮它們最大的優(yōu)勢(shì)。

3、商業(yè)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)缺乏特色。在很多商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，為了招商指標(biāo)，不能全面考慮商戶的組合，為未來的商業(yè)物業(yè)管理埋下隱患。很多商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)都是相似的，很少會(huì)給人以一種耳目一新的感覺，很容易使顧客審美疲勞，所以會(huì)出現(xiàn)開店時(shí)很熱鬧，過了一陣子就沒什么大的人流出現(xiàn)的情況。

4、租戶之間缺乏協(xié)調(diào)性，給商業(yè)物業(yè)管理帶來后期隱患。前期開發(fā)商在售賣或出租的時(shí)候，更多的時(shí)候是想要把一些鋪面賣出去或租住去，所以對(duì)一些租戶的限制就沒那么多，也沒有很好讓各租戶之間相互協(xié)調(diào)，所以給后期商業(yè)物業(yè)管理帶來一定的難度。

三、針對(duì)以上幾個(gè)問題，使商場(chǎng)變?yōu)椤巴鷪?chǎng)”的一些建議

1、學(xué)習(xí)先進(jìn)國(guó)家的一些管理經(jīng)驗(yàn)，建立較先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)管理理念和管理技術(shù)。開發(fā)商應(yīng)該多引進(jìn)一些優(yōu)秀人才，尤其可以吸收一些國(guó)外的優(yōu)秀人才。建立一支專業(yè)高效的隊(duì)伍是“旺場(chǎng)”的必要條件，建立一套超前的商業(yè)物業(yè)管理的管理理念和管理技術(shù)，通過提供商業(yè)項(xiàng)目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù)，從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理。贏在起跑線上。

2、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)模式，使得物業(yè)和地產(chǎn)能夠高效有機(jī)結(jié)合。在現(xiàn)代化的商業(yè)模式競(jìng)爭(zhēng)中，不僅僅是通過銷售商鋪獲得的利潤(rùn)，更重要的是通過商業(yè)物業(yè)管理使得商場(chǎng)能夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)，或者實(shí)現(xiàn)增值保值。在進(jìn)行商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)劃之前，應(yīng)先確定其經(jīng)營(yíng)模式、消費(fèi)群體等，然后要和租戶或業(yè)主簽訂合同，譬如裝修合同、物業(yè)費(fèi)合同等。免去以后給商業(yè)物業(yè)管理帶來的一些隱患，使得商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)管理可以有效結(jié)合，相互促進(jìn)。

3、準(zhǔn)確把握商業(yè)物業(yè)的定位，確立自己獨(dú)特的品牌和特色。要想在茫茫的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出或是讓消費(fèi)者對(duì)你過目不忘，就必須得確立自己的品牌特色。一方面應(yīng)該要定位準(zhǔn)確，即確定消費(fèi)群體，并迎合這消費(fèi)群體的一些需求，做到有需求就有供給，無需求就不供給。另一方面應(yīng)該要符合企業(yè)自身的實(shí)力和資源，免的浪費(fèi)一些不必要的資源去增加成本。

4、完善招商制度，豐富商場(chǎng)文化。招商制度若是不完善，存在的隱患就非常多，譬如裝修的不一致，上下班時(shí)間的不一致等，所以統(tǒng)一招商制度，建立一個(gè)招商基準(zhǔn)，不隨隨便便招商，招商好之后要簽訂合同，要豐富商場(chǎng)文化，多開展一些活動(dòng)，來促進(jìn)各租戶之間的聯(lián)系，形成一個(gè)友好和諧的氛圍。如此一來，有利于商業(yè)物業(yè)管理的開展和各租戶之間的溝通，最終使得商場(chǎng)變“旺場(chǎng)”。

參考文獻(xiàn)：

[1]許文芬.商業(yè)物業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng)探討[J].商業(yè)時(shí)代，2006(11)

[2]林樂.物業(yè)管理：商業(yè)地產(chǎn)成功之保障[J].中國(guó)物業(yè)管理，2005,08.[3]劉昱.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理[M].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2011.01

[4] 淺析商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)問題有哪些

[5] 【關(guān)于物業(yè)管理】目前商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展中存在問題

http://news.9ask.cn/fcjf/wuye/tiaoli/201112/1583785.shtml

第四篇：企業(yè)文化建設(shè)之經(jīng)營(yíng)底線

企業(yè)文化建設(shè)之經(jīng)營(yíng)底線

文章導(dǎo)讀：企業(yè)的義利觀是企業(yè)倫理道德觀的最集中的反映?！傲x”仍是處理各種利益矛盾的最高道德準(zhǔn)則與行為取向，是為他人、為社會(huì)舍棄自己利益的行為取向。那么在企業(yè)文化咨詢、企業(yè)文化建設(shè)中，何為企業(yè)底線是什么呢？此文將為您一一作答。

恪守道德底線——最高的“生意經(jīng)”

作為企業(yè)，取利是無可厚非的，但當(dāng)企業(yè)利益與國(guó)家利益、當(dāng)前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益發(fā)生矛盾時(shí)，是“義”取代“利”還是“利”取代“義”？

比如，煤的需要量很大，下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)很高，但煤礦瓦斯安全指數(shù)超標(biāo)，這時(shí)，是讓礦工繼續(xù)下去采煤，還是放棄采煤讓礦工的生命得到保證，這對(duì)企業(yè)是最大的考驗(yàn)。當(dāng)代中國(guó)，最大的“義”是以社會(huì)民眾的最大利益為出發(fā)點(diǎn)。作為企業(yè)，最具體、最基本的“義”是應(yīng)為消費(fèi)者服務(wù)、為員工服務(wù)、為股東服務(wù)、為社會(huì)服務(wù)、為一切合作者服務(wù)。

企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，固不可能脫離物質(zhì)利益用超然的立場(chǎng)一味追求純道德之義舉，但“君子生財(cái)，取之有道”，恪守“道”，就是企業(yè)最基本的道德準(zhǔn)則，也是一種高尚的境界，“志于道，據(jù)于德”，是孔子在《論語(yǔ)》中一個(gè)提法。“道”是講人的志向、價(jià)值追求，而“德”是指?jìng)惱?，人們的行為?guī)范，以“道”為首，即是“價(jià)值觀(道)掛帥”。但是“以道為首”，還應(yīng)將“大道”與“小道”分開，不同的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、倫理規(guī)則分開，選擇適合企業(yè)健康、文明與可持續(xù)發(fā)展之“道”。

中國(guó)古代哲人有很多至理格言是“道”的價(jià)值資源，如，“取信需十年，失信在一日”，“人而無信，不知其可”，“言必信，行必果”，“心口如一”，“欺人如欺天，毋自欺”、“多行不義必自斃”、“善有善報(bào)、惡有惡報(bào)，不是不報(bào)，時(shí)候沒到”等警句。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這些勸人講求“信”與“義”的格言至今仍然起著警醒后人的作用。事實(shí)上，現(xiàn)代不少企業(yè)家也正是把先人與哲人的思想作為企業(yè)的經(jīng)

營(yíng)理念應(yīng)用到實(shí)踐中而取得成功。筆者曾到廣東一家化工企業(yè)，當(dāng)翻看企業(yè)的宣傳冊(cè)時(shí)，突然心頭一熱、眼睛一亮，為什么？

因?yàn)樯厦嬗羞@么一句話讓我至今難忘：“講信、講義、最后談利。”后來我問總經(jīng)理：這是你提煉出來的嗎？他笑一笑：哪里，哪里，山西晉商是有名的，我去那兒觀光，在參觀一家大宅之前，聽說這個(gè)家族繁榮了近三百年，我就詫異著，人說富不過三代，這家族經(jīng)商一定有什么過人之招。在第二天參觀時(shí)，一進(jìn)大門，我就看到了寫著這句話的一幅橫匾，當(dāng)時(shí)就悟出個(gè)中道理來了，后來一想，這句話用到我的企業(yè)也是蠻合適的，不就給用上了。

而當(dāng)我與一位香港的學(xué)員談到這個(gè)案例時(shí)，學(xué)生卻覺得難以釋懷，一問，他說，我們公司的規(guī)則就是先要把利談好，再去講其他的，但在大陸作生意就很難行得通。我說，那是公司的文化背景不大一樣吧？一問，果真是如此。在大陸，因?yàn)樾湃味鹊?，作生意，先交朋友，“信”了你這個(gè)人，才會(huì)有下文，生意接著也就好做了。當(dāng)然，這也是社會(huì)整體誠(chéng)信度欠佳時(shí)，符合文化背景的一種“生意經(jīng)”。

小貼士：深圳市上員企業(yè)文化傳播有限公司：成立于2002年，由精于企業(yè)文化提煉、企業(yè)戰(zhàn)略管理、營(yíng)銷策劃和企業(yè)品牌規(guī)劃的多位權(quán)威人士和相關(guān)機(jī)構(gòu)共同組建而成，匯聚具備多年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)和曾經(jīng)在國(guó)際知名公司任職的眾多優(yōu)秀人才。

多年來，上員憑借對(duì)中國(guó)企業(yè)形態(tài)、消費(fèi)者以及本土市場(chǎng)的深刻理解，致力研究解決本土公司在改革重組中的文化整合問題，以及面對(duì)市場(chǎng)的品牌傳播問題??

第五篇：物業(yè)管理企業(yè)化經(jīng)營(yíng)

物業(yè)管理企業(yè)化經(jīng)營(yíng)

---試論國(guó)有企業(yè)后勤部門的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

山西晉城煤業(yè)集團(tuán)行政處王慧芳

內(nèi)容摘要：國(guó)有企業(yè)后勤大而全、福利式的管理方式加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，從主體分離，向自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型，是國(guó)有企業(yè)后勤部門改革的必然結(jié)果。

關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)后勤轉(zhuǎn)型物業(yè)管理

如何使國(guó)有企業(yè)擺脫長(zhǎng)期虧損局面，一直是國(guó)家各級(jí)政府以致每個(gè)國(guó)民這些年來一直思考和關(guān)注的重點(diǎn)問題，也是一個(gè)難點(diǎn)問題。雖然國(guó)有企業(yè)三年脫困階段性目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但是困繞國(guó)有企業(yè)的所有者缺位和企業(yè)辦社會(huì)的問題仍然存在。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的國(guó)企改制過程并沒有觸及企業(yè)辦社會(huì)問題。本文試對(duì)國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)的后勤部門轉(zhuǎn)型問題進(jìn)行剖析，并提出了解決的途徑。

1、國(guó)有企業(yè)后勤部門的現(xiàn)狀

1.1 機(jī)構(gòu)設(shè)置和職責(zé)范圍

以晉煤集團(tuán)公司行政處為例，它是集團(tuán)公司的一個(gè)機(jī)關(guān)處室，隨著集團(tuán)公司的改革，它經(jīng)歷了二級(jí)模擬法人和收支兩條線管理兩個(gè)階段。行政處現(xiàn)有職工429人，15個(gè)科室，職責(zé)范圍包括集團(tuán)公司職工生活福利、物資的籌措、訂購(gòu)、分發(fā)和管理，集團(tuán)公司房改、住房公積金收繳、住房資金的管理和營(yíng)運(yùn)，職工住房貨幣補(bǔ)貼、住房的出售、管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記和統(tǒng)計(jì)報(bào)表；集團(tuán)公司機(jī)關(guān)幼兒園、招待所、膳食科、機(jī)關(guān)范圍內(nèi)更新、大修、維修工程的計(jì)劃編制、施工管理，機(jī)關(guān)范圍內(nèi)的供水、供電、供暖，辦公用品、低值易耗品的購(gòu)置、發(fā)放、存車棚、澡塘、單身宿舍的后勤服務(wù)和管理，集團(tuán)公司機(jī)關(guān)區(qū)的衛(wèi)生、綠化和市場(chǎng)管理。

1.2 管理模式

現(xiàn)階段國(guó)有企業(yè)的后勤管理還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期形成的初始管理模式當(dāng)中，表現(xiàn)為供給制、福利制、大而全、封閉式的后勤保障方式。管理費(fèi)用由集團(tuán)公司支付，只向職工收取少量的水、電、采暖費(fèi)用，集團(tuán)公司每年支付的暗補(bǔ)就達(dá)4000萬元左右。這種管理方式已不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，它成為企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)障礙，已到了非改革不可的時(shí)候。

2、后勤部門從企業(yè)中分離是搞好國(guó)有企業(yè)的必然要求

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，既要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)職能，又要承擔(dān)包括職工吃、住、醫(yī)療、幼托、養(yǎng)老等責(zé)任在內(nèi)的社會(huì)職能。企業(yè)辦社會(huì)使企業(yè)的大量資產(chǎn)沉淀為非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，加重了企業(yè)流動(dòng)資金緊張的局面，且分散了經(jīng)營(yíng)者的很多精力。導(dǎo)致企業(yè)效益和效率很差，活力嚴(yán)重不足。

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體，它以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的微觀基礎(chǔ)。國(guó)有企業(yè)由于所有者缺位，缺乏足夠的逐利動(dòng)機(jī)和行為，企業(yè)辦社會(huì)的負(fù)擔(dān)過重，同時(shí)由于企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清導(dǎo)致企業(yè)資金軟約束，職工福利和經(jīng)營(yíng)者收入往往成為企業(yè)日常行為的目標(biāo)，企業(yè)辦社會(huì)的支出比改革前明顯增多，而且

1常常與企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)相脫離。而非國(guó)有經(jīng)濟(jì)特別是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，得益于松散的政策環(huán)境，更得益于他們自身產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、逐利動(dòng)機(jī)強(qiáng)的特點(diǎn)。與國(guó)有企業(yè)相比，他們?cè)谒接蒙唐飞a(chǎn)供給領(lǐng)域有很強(qiáng)的比較優(yōu)勢(shì)，更能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的激烈競(jìng)爭(zhēng)；他們低投入高產(chǎn)出的生產(chǎn)方式，對(duì)社會(huì)平均生產(chǎn)率的影響是深刻的。他們?cè)谂c國(guó)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中取勝是必然的。

一個(gè)企業(yè)要能夠生存、發(fā)展、壯大，并不斷地趨于成熟，它就必須依據(jù)外部環(huán)境及內(nèi)部條件的變化而適時(shí)調(diào)整其目標(biāo)與結(jié)構(gòu)，使其不斷地適應(yīng)變化，適時(shí)而有效地進(jìn)行組織創(chuàng)新。把后勤這一塊從企業(yè)中剝離出去，成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實(shí)體，走向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，是減輕國(guó)有企業(yè)負(fù)擔(dān)，搞好國(guó)有企業(yè)的必然要求。

3、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)---國(guó)有企業(yè)后勤部門的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

3.1 后勤服務(wù)部門應(yīng)盡早與主業(yè)分離，向物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)型，實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，成為自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧獨(dú)立實(shí)體。

3.1.1以現(xiàn)有的后勤部門為主體對(duì)資產(chǎn)重新清算后設(shè)立物業(yè)管理公司，成為獨(dú)立的法人單位，收取的物業(yè)管理費(fèi)是其主要利潤(rùn)來源。這是后勤部門轉(zhuǎn)型的主要方向，既是人多的客觀要求，也是業(yè)務(wù)熟的優(yōu)勢(shì)所在。物業(yè)管理公司作為具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，應(yīng)進(jìn)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，應(yīng)因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)地采用靈活的方法進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.1.2由集團(tuán)公司出資重新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，作為獨(dú)立的法人單位經(jīng)營(yíng)和開發(fā)集團(tuán)公司范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房，包括征地、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，房屋交易中介，及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，銷售、出租商品房等。可以分流一部分人員。

3.2 物業(yè)管理公司要作好早期介入和接管工作

早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段。物業(yè)管理公司早期介人以后可以進(jìn)行以下操作：

3.2.1分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；

3.2.2提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改良意見；

3.2.3提出設(shè)計(jì)遺漏項(xiàng)目的建議。

物業(yè)管理公司早期介入，從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見和建議。在施工過程中，物業(yè)管理人員要積極參與施工監(jiān)理工作，對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)和機(jī)電設(shè)備、供水供電系統(tǒng)等進(jìn)行技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督。并向設(shè)計(jì)部門提供物業(yè)設(shè)計(jì)方案的咨詢意見。

3.3 要做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)管理工作

物業(yè)管理的主要對(duì)象是住宅小區(qū)、寫字樓、商業(yè)樓宇、賓館、標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。它的內(nèi)容相當(dāng)廣泛，服務(wù)項(xiàng)目呈多元化、全方位的態(tài)勢(shì)。

3.3.1對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。

3.3.2做好日常維修工作，確保物業(yè)的正常運(yùn)行，為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證。

3.3.3加強(qiáng)保安和消防管理，向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障。

3.3.4搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔、綠化工作，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美宜人的環(huán)境。

3.3.5加強(qiáng)車輛管理，防止車輛丟失。

3.3.6搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收管理，為用戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益作早期的籌劃。

3.3.7及時(shí)辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，避免由于自然災(zāi)害給業(yè)主造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失。

3.3.8做好管理費(fèi)的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作健康順利進(jìn)行。

3.3.9搞好多種配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主和租戶提供盡可能全面的服務(wù)。

3.3.10 搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力。

3.3.11 建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況，維護(hù)物業(yè)的完善及統(tǒng)一管理。

3.4、建立健全物業(yè)管理的服務(wù)體系

物業(yè)管理的服務(wù)可分為三大類：

3.4.1公共服務(wù)

物業(yè)管理公共服務(wù)是為全體業(yè)主和租戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有住戶都可以享受的，貫穿于物業(yè)管理的始終。物業(yè)管理的公共服務(wù)包括清潔衛(wèi)生服務(wù)，治安保衛(wèi)服務(wù)，維護(hù)居住區(qū)環(huán)境服務(wù)，代繳水、電、暖費(fèi)等。

3.4.2專項(xiàng)服務(wù)

物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)。

3.4.3特約服務(wù)

物業(yè)管理特約服務(wù)是為滿足住戶特別需要而提供的個(gè)別服務(wù)，如代管房屋，預(yù)約定期上門清掃室內(nèi)衛(wèi)生，收洗衣物等，代請(qǐng)保姆，照看病人，代接送小孩上下學(xué)、入托，代辦各類商務(wù)以及住戶委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。該類服務(wù)的委托范圍十分廣泛，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以成本加勞務(wù)費(fèi)結(jié)算，體現(xiàn)“你出錢圖方便，我出力得報(bào)酬”的思路。

3.5 拓寬物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理將成為物業(yè)管理的主流，它是物業(yè)管理適應(yīng)市場(chǎng)要求而必須具備的功能。盡管具體條件不同，各物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不一，但通常物業(yè)管理公司 要有其基本的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：物業(yè)租賃，物業(yè)信托經(jīng)營(yíng)，物業(yè)中介，房屋和附屬設(shè)施維修及改建工程施工，室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)及工程施工，家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)，附屬性的餐飲、商務(wù)、健身、娛樂、交通、旅游等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.6 解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的工作

物業(yè)管理收費(fèi)的內(nèi)涵：物業(yè)管理收費(fèi)是指物業(yè)管理公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報(bào)酬。其內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)的管理和為產(chǎn)權(quán)人或使用人提供服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。物業(yè)管理公司管理服務(wù)費(fèi)的高低直接與管理服務(wù)對(duì)象、內(nèi)容及其業(yè)務(wù)量有關(guān)。解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題，推進(jìn)物業(yè)管理收費(fèi)制度改革，要處理好以下幾方面的關(guān)系：

3.6.1 物業(yè)管理收費(fèi)要立足于我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)。必須準(zhǔn)確分析所管理服務(wù)的對(duì)象，認(rèn)清物業(yè)管理發(fā)展形勢(shì)，才能謀求自身的生存與發(fā)展。

3.6.2 物業(yè)管理收費(fèi)要適合廣大居民經(jīng)濟(jì)支付能力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理公司要研究所服務(wù)的市場(chǎng)區(qū)域，包括居民工資收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、人口、心理嗜好等。制定雙方均可接受的合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這是物業(yè)管理收費(fèi)的關(guān)鍵。

3.6.3 明確物業(yè)所有權(quán)人、使用人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，建立合理公平的物業(yè)管理收費(fèi)制度，保證物業(yè)管理收費(fèi)渠道的暢通。對(duì)于廣大業(yè)主來說，他們關(guān)注所支付的費(fèi)用的使用情況，也關(guān)心自己得到的服務(wù)與支出的費(fèi)用，如果物業(yè)管理公司亂收費(fèi)和使用不當(dāng)，就會(huì)引起業(yè)主的不滿，甚至拒交費(fèi)用。因此，只有明確業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，合理公平地分?jǐn)傎M(fèi)用，才能保障業(yè)主的利益不受侵害。

3.7 要建立行之有效的管理制度

管理制度的建立是物業(yè)管理公司不可缺少的工作內(nèi)容。物業(yè)管理公司要依據(jù)國(guó)家頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件和公司宗旨、經(jīng)營(yíng)范圍和承擔(dān)的任務(wù)，借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)本公司及所管物業(yè)的實(shí)際情況制定，并經(jīng)反復(fù)修改、逐步健全完善的內(nèi)部管理制度和外部管理制度。

3.7.1 內(nèi)部管理制度

內(nèi)部管理制度指物業(yè)管理公司為貫徹經(jīng)營(yíng)宗旨，加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，更好地?fù)?dān)負(fù)起物業(yè)管理的各項(xiàng)職能而制定的在公司內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。

3.7.2 外部管理制度

外部管理制度是為明確物業(yè)管理參與者的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理權(quán)與物業(yè)所有權(quán)、國(guó)家行政管理權(quán)之間的權(quán)責(zé)法律關(guān)系，體現(xiàn)物業(yè)管理的客觀規(guī)律，協(xié)調(diào)管理主體行為而制定的管理制度，包括物業(yè)管理公約、住戶手冊(cè)、住宅區(qū)及大廈管理規(guī)定、業(yè)主管理委員會(huì)章程，以及其他有關(guān)制度和規(guī)定。

3.8 加快人才培育，提高人員素質(zhì)

物業(yè)管理建設(shè)迅速發(fā)展，要求從事物業(yè)管理的管理人員具備全面的專業(yè)知識(shí)，包括城市建設(shè)、工程施工、房地產(chǎn)法律、社會(huì)管理、公眾心理以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各種專業(yè)知識(shí)。鑒于物業(yè)管理人員素質(zhì)不高的現(xiàn)狀，加強(qiáng)管理、加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有人員的培訓(xùn)是解決該現(xiàn)狀的重要途徑。應(yīng)根據(jù)公司內(nèi)部職能的劃分、每個(gè)層次人員的崗位要求，采用多種形式，有計(jì)劃有步驟地對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，為物業(yè)管理公司走向持證上崗、建立健全崗位考核制度創(chuàng)造條件。

我國(guó)物業(yè)管理起步時(shí)間不長(zhǎng)，物業(yè)管理理論不夠完備，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，加上舊體制觀念的影響，目前物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)秀人才匱乏，對(duì)提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生了很大的阻礙，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理向市場(chǎng)化邁進(jìn)的步伐。所以加快人才培養(yǎng)是當(dāng)務(wù)之急。為此，我們要通過一定渠道引進(jìn)具有相關(guān)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的高層次人才；要通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，把物業(yè)管理行業(yè)變成一種很有吸引力的行業(yè)，從而吸引一大批優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。

3.9 實(shí)施品牌戰(zhàn)略

實(shí)施品牌戰(zhàn)略是非常重要的。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，包含企業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，有利于增加公眾對(duì)該公司的信賴和認(rèn)同程度，有利于形成獨(dú)特的企業(yè)文化，而獨(dú)特的企業(yè)文化的形成將在企業(yè)內(nèi)形成強(qiáng)大的凝聚力。這種凝聚力將使企業(yè)能戰(zhàn)勝各種困難，有序地運(yùn)作，減少內(nèi)耗，激勵(lì)企業(yè)職工的創(chuàng)新。企業(yè)有了自己的品牌，經(jīng)過自己的努力，這個(gè)品牌就可能成為市場(chǎng)中的名牌，變成一筆巨大的無形資產(chǎn)。因此推出企業(yè)的品牌，塑造自己的形象，對(duì)企業(yè)來說，是一件有巨大意義的事。

企業(yè)要發(fā)展與其所處內(nèi)外環(huán)境的變化相適應(yīng)，其組織結(jié)構(gòu)、管理制度、行為作風(fēng)、人員結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品(或服務(wù))等方面均應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的變革，變革即創(chuàng)新。國(guó)有企業(yè)后勤部門從企業(yè)主體中分離出來是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，但在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧是一項(xiàng)很艱巨的任務(wù)。只有將產(chǎn)權(quán)制度的變革與創(chuàng)新，同組織形式的變革、管理方式的變革、產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新融合在一起，才能為企業(yè)尋找一條持續(xù)發(fā)展之路。

作者簡(jiǎn)介：王慧芳女山西高平人，1968年9月出生，1991年畢業(yè)于山西農(nóng)業(yè)大學(xué)園藝專業(yè)，現(xiàn)為西安交通大學(xué)工商管理碩士（MBA）在讀研究生，經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)在晉城煤業(yè)集團(tuán)行政處房產(chǎn)科工作。

參考文獻(xiàn)：《中國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)指定教材》,建筑部房產(chǎn)業(yè)司編，建筑工業(yè)出版社，北京，1996