第一篇：應(yīng)對拆遷中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

應(yīng)對拆遷中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)(二)-評估報告

張合剛

評估報告也是拆遷過程中一個比較重要的環(huán)節(jié)，《城市房屋拆遷管理條例》24條規(guī)定，應(yīng)該根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。根據(jù)上述規(guī)定，立法者的本意是為了確定拆遷房屋的補償價值從而確定拆遷戶的安置補償數(shù)額，這是評估報告的作用，當(dāng)然也應(yīng)該是評估報告的唯

一、合法作用，但在實際的拆遷中，評估報告的作用已經(jīng)變味了。問題就出在了“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定”上。以北京為例，拆遷中房屋評估的評估依據(jù)是《北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)》(京國土房管拆字[2001]1234號)，這個暫行規(guī)則是根據(jù)2001年北京的地價及房價制定的，其將北京的土地根據(jù)地理位置劃分為十級，每一級有不同的基準地價和基準房價，最貴的一級土地的基準地價為5300-6000 基準房價為1000，現(xiàn)在北京五環(huán)外的房價都一萬多了，所以這個標準是嚴重滯后的，依靠這個標準評估出來的房屋價格是2001年的標準，根本無法反映現(xiàn)在的實際價格，所以評估報告已經(jīng)失去了其確定補償價值的作用了。

252號文第五條規(guī)定拆遷人申請行政裁決時必須提交評估報告，所以評估報告作用還是非常大的，其已經(jīng)“基因突變”有了另外的作用，這也是評估報告現(xiàn)在的價值體現(xiàn)——拆遷人申請裁決及強拆的輔路石，也就是說，對房屋進行評估不是確定補償價格的需要，而是拆遷人申請強拆房屋的需要。

拆遷中的房屋評估適用的主要法律規(guī)定是建設(shè)部2003年12月1日通過的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(建住房<2003>234號)(以下簡稱“234號文”)。知道了評估報告的本質(zhì)，怎樣利用法律的規(guī)定應(yīng)對評估程序已經(jīng)有了大體的思路，我們可以從評估活動的個個方面談一下應(yīng)對之策。

1、評估機構(gòu)的選定

(1)法律規(guī)定

234文第六條規(guī)定：“市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷評估機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明、采取被拆遷人投票或者拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

(2)權(quán)利主張

上述是法律規(guī)定的評估機構(gòu)的選定方式，其應(yīng)該采用投票或者抽簽的方式選擇，但實踐中評估機構(gòu)都是拆遷人自己單方選定的，被拆遷人根本沒有選擇的機會和權(quán)利，甚至房屋被評估了都不知道。所以，很多拆遷項目評估機構(gòu)的選定都是違法的。被拆遷人應(yīng)該要求自行選定評估公司，這是作為被拆遷人的合法權(quán)利。

2、初步勘驗程序

(1)法律規(guī)定

234號文第15條規(guī)定：“拆遷評估人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷人房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明”

(3)權(quán)利主張

根據(jù)上述的法律規(guī)定，在房屋初步勘驗過程中，評估機構(gòu)應(yīng)該對被拆遷人的房屋進行勘驗，做好相關(guān)記錄，并要拍攝反映房屋外觀及內(nèi)部狀況的影像資料，并且需要相關(guān)人員簽字認可，如果當(dāng)事人不簽字或者無法進行勘驗和拍攝影像資料的，應(yīng)該由無利害關(guān)系的第三人進行見證。上述是法律規(guī)定的對勘驗的法定程序，但實際的評估工作中，評估公司往往不按照法定程序，或者沒有錄像，或者沒有簽字，或者沒有見證，更有甚者連實際勘驗都沒有進行只是根據(jù)被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證上的附圖就出具了評估報告。

作為被拆遷人，如果房屋處于待評估狀態(tài)，就可以要求評估公司按照上述的程序進行評估，一旦發(fā)現(xiàn)他們違法的行為，就有權(quán)拒絕配合評估或者要求其重新進行評估活動、重新出具評估報告。

3、公示程序

(1)法律規(guī)定

234號文第十八條規(guī)定：“ 估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見”，這就是評估報告的公示程序。

(2)權(quán)利主張

實踐中，拆遷人一般這樣進行公示程序。在送達評估報告時，同時送達一份《征求意見通知書》，通知書中一般明確規(guī)定：“凡未明確表示‘不愿意’公示的，我單位將根據(jù)《通知》精神在規(guī)定期限內(nèi)將初步評估結(jié)果予以公示”。如果被拆遷人明確表示不愿意公示，那一般就不會公示了。當(dāng)然這是做的比較規(guī)范的，大部分的拆遷公司是不進行上述的公示程序的，那么我們就可以要求拆遷公司進行公示程序或者在相關(guān)的訴訟及復(fù)議中主張其評估報告的程序存在瑕疵不能作為定案的依據(jù)等。

只要拆遷的程序有問題，被拆遷人就可以要求糾正或者重新來做，當(dāng)拆遷公司感覺你難纏，全身長滿刺，他就有可能放棄對你進行行政裁決，而選擇和平談判的方式了。

4、送達程序

(1)法律規(guī)定

2003年北京國土資源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見(京國土房管拆[2003]777號)，在這個文件的26——28條具體規(guī)定了評估報告的送達程序。

26.【評估報告送達人】

拆遷評估報告由拆遷人或者由拆遷人委托評估機構(gòu)送達。

27.【評估報告送達】

送達評估報告必須有送達回證，由受送達人在送達回證上記明收到日期并簽名或者蓋章。受送達人在送達回證上的簽收日期為送達日期。

28.【評估報告送達方式】

送達評估報告，應(yīng)當(dāng)直接送交受送達人。受送達人是公民的，本人不在交他的同住成年家屬簽收;受送達人是法人或者其他組織的，由法人的法定代表人、其他組織的主要負責(zé)人或者該法人、組織負責(zé)收件的人員簽收;受送達人有代理人的，可以送交其代理人簽收;受送達人已指定代收人的，送交代收人簽收。受送達人的同住成年家屬、法人或者其他組織的負責(zé)收件的人、代理人或者代收人在送達回證上簽收的日期為送達日期。

受送達人或他的同住成年家屬拒絕接收評估報告的，送達人應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)基層組織或者所在單位人員到場，說明情況，在送達回證上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或者蓋章，把評估報告留在受送達人住所，即視為送達。

受送達人是軍人的，通過其所在部隊團以上單位的政治機關(guān)轉(zhuǎn)交;受送達人是被監(jiān)禁的，通過其所在監(jiān)所或者勞動改造單位轉(zhuǎn)交;受送達人是被勞動教養(yǎng)的，通過其所在勞動教養(yǎng)單位轉(zhuǎn)交。代為轉(zhuǎn)交的機關(guān)、單位收到評估報告后，應(yīng)立即交受送達人簽收，以在送達回證上的簽收日期，為送達日期。

直接送達評估報告有困難的，可以郵寄送達。郵寄送達的，以掛號回執(zhí)上注明的收件日期為送達日期。

受送達人下落不明，或者用本條規(guī)定的其他方式無法送達的，可以公告送達;自公告發(fā)布之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達。公告送達，應(yīng)當(dāng)在案卷中記明原因和經(jīng)過。

(2)權(quán)利主張

上述的規(guī)定就評估報告的送達人、送達方式、簽收人、代收人、見證人、送達方式的優(yōu)先適用等方面做出了明確的規(guī)定，對于被拆遷人來講，送達方式是否合法是最關(guān)鍵的問題。根據(jù)上述的規(guī)定，合法的送達方式是有順序的——直接送達>代收送達>見證送達>郵寄送達>公告送達。如果前種送達方式?jīng)]有窮盡，就不能使用后者，否則就是無效的送達方式。我國適用的是送達主義，即評估報告包括其他的法律文書相對人送達簽收才發(fā)生法律效力。如果送達方式不合法，評估報告是無效的，當(dāng)然不能作為行政裁決或者強制拆遷的依據(jù)。所以，拆遷人只要能夠靈活運用相關(guān)的法律規(guī)定，利用一些技術(shù)手段是可以在拆遷中占有一定的主動地位的。

拆遷人送達包括評估報告在內(nèi)的法律文書，比較偏愛采用趁被拆遷人不再將文書插在門上或者采用見證送達的方式，表面上造成已經(jīng)送達的假象，但這些方式都是經(jīng)不起法律檢驗的，被拆遷人可以在相關(guān)的訴訟或者復(fù)議中主張評估報告未發(fā)生法律效力而對抗拆遷人的行政裁決或者強拆令。

5、異議程序

234號文還賦予了被拆遷人對評估報告的異議權(quán)，這也是被拆遷人的一項主要的權(quán)利，較好的運行這些權(quán)利，可以起到減緩拆遷人行政裁決或者強拆鐵蹄的威力。

(1)法律規(guī)定

234號文20——23條規(guī)定了行政異議權(quán)的基本步驟，分別為：

20條：“拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估?！?/p>

21條：“拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告;估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。”

22條：“拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術(shù)鑒定?！?/p>

23條：“估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告;估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告?！?/p>

(2)權(quán)利主張

根據(jù)上述的法律規(guī)定，如果被拆遷人對評估結(jié)果有異議，可以在5日內(nèi)向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估，原估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，另行委托的估應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具新的估價報告;如果對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，被拆遷人可以自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會是房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，一般由資深的專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。

被拆遷人可以結(jié)合自身的具體情況選擇行使自己的異議權(quán)，一方面有可能改變評估報告的結(jié)果，另一方面可以打亂拆遷人的拆遷腳步，為自己爭取比較主動的地位。另外，在申請評估報告復(fù)核過程中，被拆遷人還有一項不能忽視的權(quán)利—— 申請鑒定組成員回避的權(quán)利。在實際的權(quán)利行使過程中可以運用。

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第二篇：應(yīng)對拆遷中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)（寫寫幫推薦）

應(yīng)對拆遷中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）——三裁三聽證

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人、承租人就搬遷期限、補償方式、補償標準以及搬遷過渡方式、過渡期限達不成協(xié)議的，當(dāng)事人可以向相關(guān)行政主管部門申請行政裁決，申請主管部門對上述問題作出決定，確定被拆遷人的補償方式及標準。行政裁決是拆遷中非常關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，一般來說，下行政裁決前，談判工作還處于比較主動的地位，一旦行政裁決書下發(fā)，被拆遷人就處于比較被動的地位了。

怎樣應(yīng)對上述的行政裁決程序呢，關(guān)鍵就是要把握好圍繞行政裁決程序的三次聽證程序，那就是行政裁決受理前的聽證、作出裁決決定前的調(diào)解程序及裁決書下發(fā)后強拆前的聽證。為了規(guī)范行政裁決行為，建設(shè)部專門在2003年發(fā)布了《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房[2003]252號發(fā)布）（以下簡稱“252號文”）。

1、受理行政裁決前的聽證程序（1）法律依據(jù)

252號文第七條規(guī)定：“未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進行聽證”。“至于“較高”“較多”的具體標準是什么，252號文中沒有給與明確的規(guī)定，但規(guī)定具體標準、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。各個省市標準是不一樣的，北京這邊沒有相關(guān)的規(guī)定，但北京這邊規(guī)定，除市政府確定的重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程以外，同一拆遷項目已裁決居民戶數(shù)超過拆遷范圍內(nèi)居民總戶數(shù)5%，拆遷人再申請裁決的，裁決機關(guān)不予受理。（2）基本程序

因未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高，房屋拆遷管理部門在受理行政裁決前召開聽證會，聽證人員一般指定本機關(guān)法制工作機構(gòu)人員擔(dān)當(dāng)，或者由拆遷管理部門中沒有直接參加該拆遷活動監(jiān)督管理的人員。受理行政裁決前的聽證會主要是就拆遷人已經(jīng)實施的拆遷活動的合法性和合理性聽取被拆遷人的陳述和申辯。（3）對策

聽證是拆遷管理部門的職責(zé)，那么申請裁決受理前的聽證就是被拆遷戶的權(quán)利，所以我們可以申請其召開聽證會，我們可以充分發(fā)表意見，對于拆遷人在拆遷活動中的違法違規(guī)問題進行反應(yīng)，要求行政主管部門進行處理。

2、做出行政裁決決定前的調(diào)解程序（1）法律依據(jù)

252號文第十條規(guī)定了房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決的程序，其第三款規(guī)定了做出行政裁決前應(yīng)當(dāng)組織當(dāng)事人進行調(diào)解。這就是行政裁決第二次額聽證程序，是非常關(guān)鍵的。一般來講，上述的第一次聽證程序，拆遷管理部門一般不會啟動，但這次的調(diào)解是法定必須組織的，是做出行政裁決前的必經(jīng)程序。（2）基本程序

根據(jù)252號文第十條第三款的規(guī)定，房屋拆遷管理部門必須充分聽取當(dāng)事人的意見，對當(dāng)事人提出的事實、理由和證據(jù)進行復(fù)核；對當(dāng)事人提出的合理要求應(yīng)當(dāng)采納。房屋拆遷管理部門不用因當(dāng)事人申辯而做出損害申辯人合法權(quán)益的裁決。拆遷當(dāng)事人拒絕調(diào)解的，房屋拆遷管理部門應(yīng)依法作出裁決。（3）對策

規(guī)定是好規(guī)定，看似是法律賦予了被拆遷人一次很好的申辯機會，可以在政府主管部門的參與下解決補償太少買不起房的問題。但一般情況下，通過談話根本無法解決實質(zhì)性問題，拆遷戶得到的補償不會得到任何提高，談話調(diào)解只是強拆前的前奏罷了，僅僅是為了進行裁決或者強拆工作的需要多了，絕大部分就是做過場罷了。但作為被拆遷人應(yīng)該做些工作來中止行政裁決程序，當(dāng)然不是說缺席談話程序。

252號文第12條規(guī)定了可以中止行政裁決的四種情形，分別為：

（一）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實；

（二）裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的；

（三）作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的；

（四）因不可抗力或者其他特殊情況需要中止的情況。那么我們就可以利用此條的規(guī)定來達成中止裁決的目的。例如，在談話中告知組織人房屋的面積需要查證；或者在之前對拆遷許可證、相關(guān)的規(guī)劃許可證、立項文件等前置行政行為提起行政訴訟或者復(fù)議等等都可以中止行政裁決程序。

3、裁決作出后強拆令下發(fā)前的聽證程序（1）法律依據(jù)

252號文第十八條規(guī)定：“房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證?！保?）基本程序

強拆聽證會參加人一般有拆遷當(dāng)事人代表、政府管理部門代表及社會公信力代表。拆遷當(dāng)事人代表即拆遷人、拆遷公司及被拆遷人；政府管理部門，一般為拆遷項目所在的政府法制部門及基層組織代表；社會公信力的代表主要是1-2名的人大代表。聽證會一般按照下述的程序進行：

（一）主持人介紹聽證會程序及聽證會紀律、核實參加人身份；

（二）詢問參與人是否需要回避；

（三）拆遷管理科陳述強制拆遷的依據(jù)及做出行政裁決的相關(guān)情況；

（四）拆遷公司陳述補償安置情況；

（五）拆遷評估部門就評估報告陳述；

（六）被拆遷人陳述達不成補償協(xié)議的原因；

（七）主持人及行政管理部門詢問拆遷人、拆遷公司及被拆遷人問題；

（八）拆遷當(dāng)事人做最后陳述。

（3）對策

在現(xiàn)階段只用成功阻止聽證的召開，才能夠阻止拆遷管理部門向區(qū)政府申請強拆令。中國是一個“重實體、輕程序”的國家，所以聽證會的組織者一般都不太遵守相關(guān)程序法的規(guī)定，質(zhì)疑聽證程序合法行就是對策之一。一般來講，關(guān)于聽證會程序的法律規(guī)定主要由《行政許可法》第四十八條、《北京市實施行政許可聽證程序規(guī)定》第十一條等規(guī)定來調(diào)整?！缎姓S可證》第48條規(guī)定：“聽證按照下列程序進行：

（一）行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)于舉行聽證的七日前將舉行聽證的時間、地點通知申請人、利害關(guān)系人，必要時予以公告”；《北京市實施行政許可聽證程序規(guī)定》第11條規(guī)定：“行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)于舉行聽證的30日前，以公告的形式向社會告知聽證的事項、時間、地點以及聽證參加人的登記、選擇辦法”。是否在30日前貼出聽證公告、7日前通知拆遷當(dāng)事人等方面來檢驗聽證程序的合法性，一旦發(fā)現(xiàn)不符合法律規(guī)定的地方，被拆遷人有權(quán)要求中止或者延期聽證從而達到程序無法進行的目的，這是對策之一；對策之二，就是在聽證開始前或者進行中行使回避權(quán)利，要求相關(guān)參加人尤其是政府管理部門參與人，如主持人、記錄人回避，一旦提出回避申請，根據(jù)《北京市實施行政許可聽證程序規(guī)定》19條規(guī)定，聽證會應(yīng)該延期舉行；對策之三，聽證會中不僅要對拆遷補償進行聽證，還應(yīng)該主導(dǎo)大家都拆遷項目的合法性進行聽證，并且這一點是律師參加聽證會的主要任務(wù)；對策之四，就是邀請相同項目的拆遷戶作為旁聽人員參加聽證會，給政府造成巨大的輿論壓力，這也是有助于事情解決的，當(dāng)然旁聽人員應(yīng)當(dāng)嚴格遵守聽證紀律，不能起哄、不能發(fā)言等。當(dāng)然在實操中還要根據(jù)實際的情況具體分析，這只是舉例說明罷了。應(yīng)對拆遷中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（二）——評估報告

評估報告也是拆遷過程中一個比較重要的環(huán)節(jié)，《城市房屋拆遷管理條例》24條規(guī)定，應(yīng)該根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。根據(jù)上述規(guī)定，立法者的本意是為了確定拆遷房屋的補償價值從而確定拆遷戶的安置補償數(shù)額，這是評估報告的作用，當(dāng)然也應(yīng)該是評估報告的唯

一、合法作用，但在實際的拆遷中，評估報告的作用已經(jīng)變味了。問題就出在了“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定”上。以北京為例，拆遷中房屋評估的評估依據(jù)是《北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》（京國土房管拆字[2001]1234號），這個暫行規(guī)則是根據(jù)2001年北京的地價及房價制定的，其將北京的土地根據(jù)地理位置劃分為十級，每一級有不同的基準地價和基準房價，最貴的一級土地的基準地價為5300-6000 基準房價為1000，現(xiàn)在北京五環(huán)外的房價都一萬多了，所以這個標準是嚴重滯后的，依靠這個標準評估出來的房屋價格是2001年的標準，根本無法反映現(xiàn)在的實際價格，所以評估報告已經(jīng)失去了其確定補償價值的作用了。

252號文第五條規(guī)定拆遷人申請行政裁決時必須提交評估報告，所以評估報告作用還是非常大的，其已經(jīng)“基因突變”有了另外的作用，這也是評估報告現(xiàn)在的價值體現(xiàn)——拆遷人申請裁決及強拆的輔路石，也就是說，對房屋進行評估不是確定補償價格的需要，而是拆遷人申請強拆房屋的需要。

拆遷中的房屋評估適用的主要法律規(guī)定是建設(shè)部2003年12月1日通過的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》（建住房<2003>234號）（以下簡稱“234號文”）。知道了評估報告的本質(zhì)，怎樣利用法律的規(guī)定應(yīng)對評估程序已經(jīng)有了大體的思路，我們可以從評估活動的個個方面談一下應(yīng)對之策。

1、評估機構(gòu)的選定（1）法律規(guī)定

234文第六條規(guī)定：“市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷評估機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明、采取被拆遷人投票或者拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。（2）權(quán)利主張

上述是法律規(guī)定的評估機構(gòu)的選定方式，其應(yīng)該采用投票或者抽簽的方式選擇，但實踐中評估機構(gòu)都是拆遷人自己單方選定的，被拆遷人根本沒有選擇的機會和權(quán)利，甚至房屋被評估了都不知道。所以，很多拆遷項目評估機構(gòu)的選定都是違法的。被拆遷人應(yīng)該要求自行選定評估公司，這是作為被拆遷人的合法權(quán)利。

2、初步勘驗程序（1）法律規(guī)定

234號文第15條規(guī)定：“拆遷評估人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷人房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明”（3）權(quán)利主張

根據(jù)上述的法律規(guī)定，在房屋初步勘驗過程中，評估機構(gòu)應(yīng)該對被拆遷人的房屋進行勘驗，做好相關(guān)記錄，并要拍攝反映房屋外觀及內(nèi)部狀況的影像資料，并且需要相關(guān)人員簽字認可，如果當(dāng)事人不簽字或者無法進行勘驗和拍攝影像資料的，應(yīng)該由無利害關(guān)系的第三人進行見證。上述是法律規(guī)定的對勘驗的法定程序，但實際的評估工作中，評估公司往往不按照法定程序，或者沒有錄像，或者沒有簽字，或者沒有見證，更有甚者連實際勘驗都沒有進行只是根據(jù)被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證上的附圖就出具了評估報告。

作為被拆遷人，如果房屋處于待評估狀態(tài)，就可以要求評估公司按照上述的程序進行評估，一旦發(fā)現(xiàn)他們違法的行為，就有權(quán)拒絕配合評估或者要求其重新進行評估活動、重新出具評估報告。

3、公示程序（1）法律規(guī)定

234號文第十八條規(guī)定：“ 估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見”，這就是評估報告的公示程序。（2）權(quán)利主張

實踐中，拆遷人一般這樣進行公示程序。在送達評估報告時，同時送達一份《征求意見通知書》，通知書中一般明確規(guī)定：“凡未明確表示?不愿意?公示的，我單位將根據(jù)《通知》精神在規(guī)定期限內(nèi)將初步評估結(jié)果予以公示”。如果被拆遷人明確表示不愿意公示，那一般就不會公示了。當(dāng)然這是做的比較規(guī)范的，大部分的拆遷公司是不進行上述的公示程序的，那么我們就可以要求拆遷公司進行公示程序或者在相關(guān)的訴訟及復(fù)議中主張其評估報告的程序存在瑕疵不能作為定案的依據(jù)等。

只要拆遷的程序有問題，被拆遷人就可以要求糾正或者重新來做，當(dāng)拆遷公司感覺你難纏，全身長滿刺，他就有可能放棄對你進行行政裁決，而選擇和平談判的方式了。

4、送達程序（1）法律規(guī)定

2003年北京國土資源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見（京國土房管拆[2003]777號），在這個文件的26——28條具體規(guī)定了評估報告的送達程序。26.【評估報告送達人】

拆遷評估報告由拆遷人或者由拆遷人委托評估機構(gòu)送達。

27.【評估報告送達】

送達評估報告必須有送達回證，由受送達人在送達回證上記明收到日期并簽名或者蓋章。受送達人在送達回證上的簽收日期為送達日期。

28.【評估報告送達方式】

送達評估報告，應(yīng)當(dāng)直接送交受送達人。受送達人是公民的，本人不在交他的同住成年家屬簽收；受送達人是法人或者其他組織的，由法人的法定代表人、其他組織的主要負責(zé)人或者該法人、組織負責(zé)收件的人員簽收；受送達人有代理人的，可以送交其代理人簽收；受送達人已指定代收人的，送交代收人簽收。受送達人的同住成年家屬、法人或者其他組織的負責(zé)收件的人、代理人或者代收人在送達回證上簽收的日期為送達日期。

受送達人或他的同住成年家屬拒絕接收評估報告的，送達人應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)基層組織或者所在單位人員到場，說明情況，在送達回證上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或者蓋章，把評估報告留在受送達人住所，即視為送達。

受送達人是軍人的，通過其所在部隊團以上單位的政治機關(guān)轉(zhuǎn)交；受送達人是被監(jiān)禁的，通過其所在監(jiān)所或者勞動改造單位轉(zhuǎn)交；受送達人是被勞動教養(yǎng)的，通過其所在勞動教養(yǎng)單位轉(zhuǎn)交。代為轉(zhuǎn)交的機關(guān)、單位收到評估報告后，應(yīng)立即交受送達人簽收，以在送達回證上的簽收日期，為送達日期。直接送達評估報告有困難的，可以郵寄送達。郵寄送達的，以掛號回執(zhí)上注明的收件日期為 送達日期。

受送達人下落不明，或者用本條規(guī)定的其他方式無法送達的，可以公告送達；自公告發(fā)布之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達。公告送達，應(yīng)當(dāng)在案卷中記明原因和經(jīng)過。（2）權(quán)利主張

上述的規(guī)定就評估報告的送達人、送達方式、簽收人、代收人、見證人、送達方式的優(yōu)先適用等方面做出了明確的規(guī)定，對于被拆遷人來講，送達方式是否合法是最關(guān)鍵的問題。根據(jù)上述的規(guī)定，合法的送達方式是有順序的——直接送達＞代收送達＞見證送達＞郵寄送達＞公告送達。如果前種送達方式?jīng)]有窮盡，就不能使用后者，否則就是無效的送達方式。我國適用的是送達主義，即評估報告包括其他的法律文書相對人送達簽收才發(fā)生法律效力。如果送達方式不合法，評估報告是無效的，當(dāng)然不能作為行政裁決或者強制拆遷的依據(jù)。所以，拆遷人只要能夠靈活運用相關(guān)的法律規(guī)定，利用一些技術(shù)手段是可以在拆遷中占有一定的主動地位的。

拆遷人送達包括評估報告在內(nèi)的法律文書，比較偏愛采用趁被拆遷人不再將文書插在門上或者采用見證送達的方式，表面上造成已經(jīng)送達的假象，但這些方式都是經(jīng)不起法律檢驗的，被拆遷人可以在相關(guān)的訴訟或者復(fù)議中主張評估報告未發(fā)生法律效力而對抗拆遷人的行政裁決或者強拆令。

5、異議程序

234號文還賦予了被拆遷人對評估報告的異議權(quán)，這也是被拆遷人的一項主要的權(quán)利，較好的運行這些權(quán)利，可以起到減緩拆遷人行政裁決或者強拆鐵蹄的威力。（1）法律規(guī)定

234號文20——23條規(guī)定了行政異議權(quán)的基本步驟，分別為：

20條：“拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估?！?/p>

21條：“ 拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告?！?/p>

22條：“拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術(shù)鑒定。”

23條：“估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告?！保?）權(quán)利主張

根據(jù)上述的法律規(guī)定，如果被拆遷人對評估結(jié)果有異議，可以在5日內(nèi)向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估，原估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，另行委托的估應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具新的估價報告；如果對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，被拆遷人可以自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會是房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，一般由資深的專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。

被拆遷人可以結(jié)合自身的具體情況選擇行使自己的異議權(quán)，一方面有可能改變評估報告的結(jié)果，另一方面可以打亂拆遷人的拆遷腳步，為自己爭取比較主動的地位。另外，在申請評估報告復(fù)核過程中，被拆遷人還有一項不能忽視的權(quán)利—— 申請鑒定組成員回避的權(quán)利。在實際的權(quán)利行使過程中可以運用。

應(yīng)對拆遷中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（三）——拆遷案件中的訴訟

提起訴訟及復(fù)議是律師在承辦拆遷案件中最常用的手段，主要通過系列訴訟的綜合運用應(yīng)對上述的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。拆遷中的價格不是評估出來的，是談出來的，那么訴訟及復(fù)議就為談判提供了有利的保障。訴訟及復(fù)議運用得當(dāng)，前方的談判會非常有力度及效果。

拆遷中存在的法律關(guān)系，無外乎有行政、民事、刑事等，那么涉及到訴訟的種類也就以上幾種，其中又以行政法律關(guān)系為主，因為拆遷過程中涉及到諸多部門行使行政職責(zé)，這些行政部門行使職責(zé)是否合法決定著拆遷行為特別是拆遷前期審批活動的合法性。政府行使職權(quán)是做菜的，我們老百姓是品菜的，但政府是不會讓老百姓輕易品嘗的，其將做出的菜捂在了口袋里，只是簡單粗暴的宣布，我政府做出的菜是可口的，是嚴格按照菜譜做出來的。那么行政訴訟及復(fù)議就是我們的一雙筷子，通過他可以將菜夾到我們的嘴里來細細品味，來檢驗一下做出來的菜是否符合標準。

1、行政訴訟及復(fù)議

拆遷中能夠提起許多個行政訴訟，最主要的是拆遷許可證及行政裁決書的訴訟及復(fù)議。（1）拆遷許可證的行政訴訟及復(fù)議

拆遷許可證對于拆遷人來講是非常重要的，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，只用取得了拆遷許可證方能進行拆遷，并且應(yīng)該在拆遷許可證規(guī)定的范圍及期限內(nèi)進行拆遷?！稐l例》還規(guī)定了未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷以及采用欺騙手段取得房屋拆遷許可證的相關(guān)法律責(zé)任。所以想要質(zhì)疑拆遷項目的合法性，拆遷許可證的訴訟及復(fù)議是最有效的途徑。

《條例》第七條規(guī)定：“申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

（一）建設(shè)項目批準文件；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）國有土地使用權(quán)批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金等等”。根據(jù)行政訴訟和復(fù)議的特點，一旦行政訴訟或者復(fù)議提起，發(fā)證機構(gòu)就要將上述的申請拆遷許可證的文件作為說明該行政行為合法性的證據(jù)提交法庭，接受原告或者申請人的質(zhì)證以審核合法性。如果行政違法的話，該拆遷許可證就應(yīng)該被確認違法或者被依法撤銷，一旦拆遷許可證被撤銷，拆遷人的拆遷活動就是違法的，這對于拆遷人來講可是“滅頂之災(zāi)”。

拆遷許可證的訴訟和復(fù)議在阻止行政裁決和強拆程序上也有非常重要的作用，252號文的第八條規(guī)定，對拆遷許可證合法性提出行政裁決的，房屋拆遷管理部門不予受理行政裁決申請。

根據(jù)上述規(guī)定只要拆遷許可證的合法性接受司法審核，拆遷人就無法進行行政裁決，那么拆遷房子就不會面臨強拆的危險。當(dāng)然拆遷許可證的訴訟和復(fù)議一定是有一定審限的，一般情況下，最多1年的時間就終審判決了，所以為了延長拆遷許可證的司法審核時間，我們可以同時提起規(guī)劃許可證的訴訟及復(fù)議、立項文件的訴訟及復(fù)議、國有土地使用文件的訴訟及復(fù)議、征地批復(fù)文件的訴訟及復(fù)議等等，因為這些都是拆遷許可證的前置行政行為，它們一旦被訴訟，根據(jù)法律規(guī)定拆遷許可證的訴訟就應(yīng)該中止審理，待前置行政行為的訴訟有終審判決后，才能重新進行拆遷許可證的訴訟。所以拆遷許可證的訴訟就像是一把可長可短的尺子，配合談判的腳步伸縮自如。只要訴訟在，拆遷人就不能進行裁決程序，不進行裁決程序就無法進行強拆程序。

（2）行政裁決書的訴訟及復(fù)議

《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第88條規(guī)定：“行政機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出”，根據(jù)《行政訴訟法》的規(guī)定，具體行政行為的法定起訴期限為3個月，也就是說被拆遷人如果在收到裁決書的3個月內(nèi)不提起訴訟，從屆滿之日起的180日內(nèi)，拆遷人就可以申請法院強制拆除房屋了。提起行政裁決書的訴訟或者復(fù)議，是應(yīng)對人民法院司法強拆的最有效方法。

（3）其他行政訴訟案件

在拆遷中還會有其他的行政訴訟案件，例如如果拆遷公司給被拆遷人停水、停電、停暖，被拆遷人可以要求區(qū)建委給予查處，如果建委不予理睬，可以以建委行政不作為為由提起行政訴訟，要求法律確認其行政違法，要求其履行行政職責(zé)。等等。

2、民事訴訟

拆遷從本質(zhì)上來說還是一種民事關(guān)系，拆遷人與被拆遷人是平等的民事主體關(guān)系，所以拆遷中涉及到民事訴訟是非常正常的，并且一些問題還是需要通過民事訴訟來解決的。（1）種類

拆遷中涉及到民事訴訟主要有排除妨礙的訴訟、損害賠償?shù)脑V訟、安置補償協(xié)議無效及履行的訴訟等等。例如，如果拆除公司的拆除其他房屋的行為擾民，受侵害方可以通過民事訴訟要求其排除妨礙，停止擾民行為，對在此過程中造成的人身權(quán)、健康權(quán)損害，可以要求經(jīng)濟賠償；再例如，被拆遷人與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議后，如發(fā)現(xiàn)有協(xié)議無效的法定理由存在，可以提起民事訴訟要求法院確認安置補償協(xié)議無效。

3、刑事訴訟

拆遷人及拆遷公司為加快拆遷的步伐，往往會采取一些野蠻行為來逼迫拆遷戶搬遷。強制拆遷會帶來暴力犯罪，因而觸犯《刑法》的強制性規(guī)定。我國《刑法》第226條規(guī)定：“以暴力、威脅手段強買強賣商品、強迫他人提供服務(wù)或者強迫他人接受服務(wù)，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役、并處或者單處罰金”；第245條規(guī)定：“非法搜查他人身體、住宅、或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役，司法工作人員濫用職權(quán)、犯前款罪的，從重處罰”；第275條規(guī)定：“故意損壞公私財物，數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金，數(shù)額巨大或者其他特別嚴重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑”；第263條規(guī)定：“一暴力、脅迫或者其他方式搶劫公私財物的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。”

在房屋拆遷過程中，若拆遷工作人員不遵守國家的法律，采取野蠻的手段對拆遷房屋、拆遷房屋內(nèi)的物品進行損毀，對被拆遷人或者房屋承租人進行人身侵害，均有可能觸犯上述刑法罪名所規(guī)定的罪名——強迫交易罪、非法入侵住宅罪、故意損害財物罪、搶劫罪，從而被追究刑事責(zé)任。如果在房屋強拆中造成人員的人身傷害，嚴重的可能構(gòu)成故意、過失傷害罪、故意過失殺人罪等等。

當(dāng)然，如果被拆遷人不論方法的一味對抗拆遷行為，也是有可能觸犯刑法的，比較常見的是妨礙公務(wù)罪及尋釁滋事罪，這樣的話不僅不能夠爭取到合理的補償，還要受到圇獄之災(zāi)。所以被拆遷人還是要學(xué)會保護自己的。

第三篇：如何應(yīng)對農(nóng)村征地拆遷中引發(fā)的信訪問題

如何應(yīng)對農(nóng)村征地拆遷中引發(fā)的信訪問題

近年來，隨著經(jīng)濟的快速增長，城鎮(zhèn)化、城市化建設(shè)步伐加快，征地拆遷項目增多、力度加大，推動了城市化水平的顯著提高。但征地拆遷和由此引發(fā)的諸多矛盾逐步成為一個普遍的、尖銳的、突出的社會問題。征地拆遷與人民群眾的切身利益息息相關(guān)，也對社會結(jié)構(gòu)、社會心理帶來了最直接、最徹底、最深遠的影響，征地拆遷特別是大規(guī)模拆遷一度成為被拆遷農(nóng)民、居民的“不能承受之痛”和各級基層政府的“不能承受之重”。征地拆遷中的信訪問題，已成為當(dāng)前影響社會穩(wěn)定的熱點、難點問題之一，需要認真研究并切實加以解決。

一、當(dāng)前土地征用拆遷存在的信訪問題

因土地征用拆遷引發(fā)的信訪問題量多面廣，從近年來農(nóng)民信訪反映的問題看，主要有以下幾方面：一是征地拆遷補償標準偏低；二是征地補償不到位；三是征地拆遷安臵補償政策不公開；四是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村組擅自出讓土地，克扣、私分土地補償款；五是外嫁女等特殊群體類補償款分配。以廣德縣為例，2009年以來，縣本級因農(nóng)村土地征用拆遷引發(fā)的信訪共945件次，占信訪總量的10%。其中征地補償款發(fā)放引發(fā)的信訪245件次，占25.9%，征地安臵及失地農(nóng)民保障引發(fā)的信訪261件次，占27.6%，農(nóng)村外嫁女、獨生子女戶 等特殊群體補償分配引發(fā)的信訪328件次，占34.7%；因征用拆遷補償標準引發(fā)的信訪83件次，占8.8%；征用拆遷政策和程序不到位引發(fā)的信訪28件次，約占3%。

二、農(nóng)村土地征用拆遷信訪問題的成因

農(nóng)村土地征用拆遷信訪問題的產(chǎn)生，原因是多方面的，出現(xiàn)多元化。從群眾來信來訪反映的情況來看，主要有以下幾方面原因：

（一）征地拆遷程序不規(guī)范。一是村務(wù)不公開、不透明。一些村組將政府的拆遷補償方案視為“秘密文件”，不向群眾公開。二是土地補償費使用管理不規(guī)范、透明度不高。因此極少數(shù)村干部借征地之機，鉆村、組經(jīng)濟管理不善、缺乏嚴格監(jiān)督的空子，中飽私囊，成為農(nóng)民、村不穩(wěn)定因素的導(dǎo)火索。三是在處理土地信訪問題中存在“不作為”現(xiàn)象。個別部門和單位對信訪工作不重視，態(tài)度冷漠，作風(fēng)粗暴，推諉扯皮，有的以家長式、強制式的態(tài)度對待正常上訪，有的甚至把上訪群眾當(dāng)作對立面，視為“刁民”，有的具體經(jīng)辦人員，不熟悉土地管理法律，一些能夠得到解決的問題的得不到及時解決，以至失去群眾的信任，造成越級上訪。

（二）補償標準不統(tǒng)一。一是由于建設(shè)項目性質(zhì)不同，拆遷安臵補償政策有差異，如水庫、公路和城市公益事業(yè)等非經(jīng)營性項目建設(shè)征地與經(jīng)營性建設(shè)用地適用政策的不同，涉及征地拆遷農(nóng)民的補償標準不同。二是新舊政策法律交替 時間分界，造成在相應(yīng)時間的絕對差距，使個別群眾認為分配不均而產(chǎn)生不滿。三是征遷主體不一，在征地拆遷具體實施過程中，由于征拆主體不統(tǒng)一，有部分征拆項目是由不具備法定主體資格的“某重點辦”、“項目指揮部”、“園區(qū)拆遷部”等組織進行的，在操作上出現(xiàn)了不規(guī)范性和隨意性，導(dǎo)致補償范圍、標準不一致，宅基地安臵面積不一致，丈量尺度不一致等，造成群眾攀比，引發(fā)群眾信訪。四是獎勵政策標準不統(tǒng)一，在村民宅基地安臵方面，有的為了確保拆遷進度、降低工作難度，擅自做主增加宅基地面積。有的地方在對待“釘子戶”問題上，以多支付費用的妥協(xié)辦法變通處理，造成了一些負面影響。

（三）補償安置存在不公。隨著人口流動性的加大和戶籍限制的逐步放開，部分農(nóng)村出嫁女嫁入城市非農(nóng)戶口，有的雖然嫁入農(nóng)業(yè)戶口戶，但由于所嫁地區(qū)發(fā)展相對滯后而選擇在娘家安家落戶。當(dāng)前，部分村、組受“嫁出去的女、潑出去的水”傳統(tǒng)觀念的影響，規(guī)定出嫁女及所生子女不能享受征地拆遷款，也不安排宅基地，造成群眾的合法權(quán)益受到侵害，此類糾紛大多通過信訪的渠道表現(xiàn)出來，涉及利益較大的群體甚至采取極端的措施給政府施壓，制造影響。

（四）勞動和社會保障體系不完善。一是養(yǎng)老方面，近年來，各級政府對妥善解決被征地農(nóng)民基本生活問題提出了政策性要求，出臺了相關(guān)的政策解決失地農(nóng)民的養(yǎng)老問題，但所能享受的養(yǎng)老金較少，隨著物價水平快速上增，養(yǎng)老金無法真正解決失地農(nóng)民的養(yǎng)老問題。二是就業(yè)方面，政府在解決失地農(nóng)民就業(yè)方面，雖出臺了很多優(yōu)惠政策，但由于條件限制，目前失地農(nóng)民的就業(yè)安臵、勞動力培訓(xùn)、社會保障的力度和措施都沒有跟上，沒有讓老百姓吃上“定心丸”，被征地農(nóng)民存在許多后顧之憂。這些都增加了征地拆遷工作的難度。

（五）協(xié)調(diào)監(jiān)督機制不健全。農(nóng)村土地征用拆遷工作是項系統(tǒng)工程，涉及征地補償、拆遷安臵、社會保障、就業(yè)培訓(xùn)等諸多方面，涉及部門要統(tǒng)籌考慮，全力協(xié)作，強化各相關(guān)責(zé)任部門的共同責(zé)任，才能確保征地拆遷工作順利進行。但目前，這一機制很不完善，部門與部門之間銜接、協(xié)調(diào)不夠，有時各行其是，遇到問題互相推諉，引發(fā)群眾重復(fù)上訪、越級上訪。

三、化解農(nóng)村土地征用拆遷信訪問題的對策

農(nóng)村土地征用拆遷補償引發(fā)的信訪問題，是當(dāng)前群眾反映的熱點、難點問題，呈逐年上升趨勢，涉及的問題和群體不斷變化，解決難度不斷增加。亟待各級高度重視并切實找到解決問題的途徑和方法。要把服務(wù)民生，維護最廣大人民群眾根本利益作為化解農(nóng)村土地征用信訪問題的出發(fā)點和落腳點，堅持標本兼治，綜合治理，在輿論宣傳、依法行政、暢通渠道、完善政策、加強監(jiān)督等方面加大工作力度。

（一）加大宣傳，深入細致地做好征地拆遷中的思想工作。一是通過運用多種宣傳媒體、開辟鄉(xiāng)村宣傳，設(shè)立政策法規(guī)咨詢室等形式，加大有關(guān)土地征用拆遷襝政策法規(guī)的宣傳力度，做到家喻戶曉、人人皆知，讓政策入心入腦，從而幫助群眾知法懂法守法，正確處理國家、集體與個人的關(guān)系，增強大局意識、服從意識。二是在拆遷實施的工程中，對群眾反映的困難也要盡最大努力幫助解決，對群眾的合法權(quán)益要堅決予以維護，通過扎實的思想政治工作，幫助群眾實現(xiàn)由阻力變動力、被動變主動的轉(zhuǎn)變，努力營造一種良好的征地拆遷工作氛圍。

（二）依法行政，規(guī)范征地拆遷管理行為。一是拆遷主體要統(tǒng)一。城市規(guī)劃區(qū)所有集體土地的征用拆遷主體是當(dāng)?shù)厝嗣裾畤敛块T，應(yīng)由其統(tǒng)一發(fā)布征地拆遷公告、統(tǒng)一丈量、統(tǒng)一補償標準、統(tǒng)一核算補償費用。二是行政管理部門對征地拆遷工作要科學(xué)管理。可以通過市場調(diào)節(jié)、社會中介服務(wù)機構(gòu)解決以及民事法律關(guān)系調(diào)整的事項，都應(yīng)當(dāng)從行政管理職能中剝離出來。遵照市場價值規(guī)律，建立科學(xué)合理的評估體系，讓群眾感受到政府為民辦事的公正性。三是征地拆遷管理工作要實行陽光操作。從立項、評估、補償?shù)讲脹Q、強制執(zhí)行，每一個環(huán)節(jié)都讓群眾參與。征地拆遷許可證審批程序、管理收費標準、投訴電話等面向社會公開，讓群眾享有充分的知情權(quán)。

（三）暢通渠道，建立和完善充分的民意表達機制。一是要在各項政策和決策出臺前，對重大項目建設(shè)進行“雙評估”，在經(jīng)濟效益和社會穩(wěn)定方面，應(yīng)征求有關(guān)專家和群眾代表的意見，減少和防止隨意性，盡可能把各種矛盾預(yù)測在前、預(yù)防在前，讓決策和政策的制定得以更加科學(xué)合理。二是拓寬民意表達渠道。要抽調(diào)專人成立群眾來訪接待機構(gòu)，針對群眾在征地拆遷過程中反映的問題，要熱情接待，指明出路，堅決防止出現(xiàn)“冷、橫、硬、推”等現(xiàn)象。

（四）完善政策，解決征地拆遷農(nóng)民的后顧之憂。一是建立健全失地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)機制。失地農(nóng)民普遍文化水平偏低，缺乏職業(yè)技能，一旦失去了賴以生存的土地，要實現(xiàn)勞動力的轉(zhuǎn)移，找到就業(yè)機會，解決生計問題有一定困難。政府可通過設(shè)立專項資金，實行免費技能培訓(xùn)，讓失地農(nóng)民獲得一技之長，從而有能力自謀出路。二是把失地農(nóng)民納入城市居民養(yǎng)老保險、醫(yī)療保障范圍，在政策層面上對失地農(nóng)民予以保障。同時，完善失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市社區(qū)居民的銜接與管理辦法。三是切實解雇失地農(nóng)民中特困家庭的住房問題，在政策上按城市居民條件同等享受政府開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用房、廉租房待遇。

（五）加強監(jiān)督，維護群眾合法權(quán)益。為了加強征地拆遷信訪問題的源頭治理，各級要明確專門部門負責(zé)征地拆遷工作的全程監(jiān)督，定期或不定期檢查督促，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。認真處理群眾投訴，嚴防小事變大、大事變炸。要制定征地拆遷責(zé)任追究辦法，對行政不作為、亂作為，造成征地拆遷群眾大規(guī)模上訪，影響社會穩(wěn)定的，要嚴肅追究有關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人的責(zé)任，糾正和杜絕損害群眾利益的不正之風(fēng)，把關(guān)注民生，讓利于民的執(zhí)政理念貫穿于征地拆遷工作始終，以取信于民。

廣德縣信訪局

2012年4月28日

第四篇：拆遷律師講解如何應(yīng)對違法拆遷中遇到的問題

拆遷律師講解如何應(yīng)對違法拆遷中遇到的問題

2014年5月5日

北京京平律師事務(wù)所

現(xiàn)在的拆遷對于被拆遷戶來說是有哭有笑，很多拆遷都沒有了，道德，良心，公平。相反的是：權(quán)利，金錢，勢力，黑暗，當(dāng)這些都擺在眼前的時候很多官員都選擇了后面的方式，所

以拆遷的字眼往往都被人們說起，說的是什么地方因為拆遷出了大事情。但是還有很多人也

有期盼拆遷時候得到的補償款，提高自己的生活水平，但實際上在拆遷的時候很多人都是不

敢與政府有關(guān)拆遷部門對抗，只有默默的簽署了不合理的拆遷補償協(xié)議相繼離開了自己的房

屋，吃了很大的苦果，都是因為自己的軟弱思想，自身認為感覺胳膊擰不過大腿，平民百姓

如何與政府對抗，相反有的人為了自己的合法利益和不妥協(xié)的精神與其對抗，利用法律的武

器來調(diào)取有關(guān)部門的違法點。有的人確是因為沒有錢而請不動律師，也沒有說明自身的情況

最后也就放棄了與其法律對抗，自己卻是選擇特殊途徑對抗。拆遷律師講解當(dāng)您面臨強行的征地拆遷時你會怎么做？如何做，怎么樣才可能不損失自己的利益，不傷害自己的身體得到

合理的補償，還可以抗拒那些橫行霸道的拆遷人員呢！

針對暴力征地拆遷中農(nóng)民應(yīng)采取的對策

地方政府非法動用公安機關(guān)、城市管理執(zhí)法、社會黑勢力暴力強征強拆，土匪無非就是

要搶農(nóng)民的土地，農(nóng)民為了生存活命不能一盤散沙，一定要團結(jié)。只要團結(jié)，誓死捍衛(wèi)自己的合法土地使用權(quán)，一切的邪惡勢力都是紙老虎，不經(jīng)一擊。不用怕什么，農(nóng)民的活命的路

都被堵死了，命都活不了了，還怕什么？

事實上，農(nóng)民的土地就你的一個物，能讓你賴以生存的活命的物，政府現(xiàn)在做的就是土

匪作的，強買強賣。知道，土地的價值，為了我們賴以生存的土地，就一定要保護好它。

當(dāng)農(nóng)民朋友，遇暴力征地拆遷時，怎么辦？

在遇暴力強征強拆遷前，農(nóng)民應(yīng)做好充分準備，前提是團結(jié)，準備好農(nóng)具鐵鍬、石塊等

物品，以備不測，保護自己生命安全時用；再就是準備好多幅毛主席畫像、多面黨旗、國旗

等，用于阻止施工用；最后，一定要準備好，相機，錄音、錄像等設(shè)備，收集相關(guān)證據(jù)，必

要尋求媒體記者幫助。

非法征地拆遷干部住村進行軟磨硬泡無賴式地逼農(nóng)民在土地出讓協(xié)議上簽字，農(nóng)民怎

么辦？如果上述招數(shù)地方政府都用盡了，地方政府將改變策略，用采用軟招數(shù)，政府會派征

地干部進村入住，軟磨硬泡，同農(nóng)民進行感情溝通。

征地干部在工作中會說，叔呀、嬸呀，要是你不簽字，我們工作就保不住了什么的。

還對農(nóng)民進行一些許諾，說什么，要是簽了字，你會另外得到什么、什么好處的。這是農(nóng)民

應(yīng)當(dāng)格外小心，不要輕信這些人的花言巧語，這些人只在哄騙你，取得你的信任，然后讓你

在土地出讓協(xié)議書上簽字。農(nóng)民仔細想想，若是象征地干部說的那么好，為什么在征地拆遷

中不用貨幣兌現(xiàn)呢？這些人都是白眼狼，當(dāng)時承諾的是都不會兌現(xiàn)的。到時，將主管征地的干部一調(diào)走，新來的干部說，不是我答應(yīng)的，我不知道，誰答應(yīng)的，你去找誰，進行扯皮。你想農(nóng)民能玩過政府嗎？

阻止非法征地干部進入農(nóng)戶家的關(guān)鍵是，農(nóng)民問征地干部，能否作決定，不能作主免談，找能作主的來，將征地干部拒之門外，如果征地干部還不走，那就報警，征地干部擾民。這樣主動權(quán)就在農(nóng)民的手里了。關(guān)于農(nóng)民的土地使用權(quán)、土地的市場價值及土地補償計算方法土地使用權(quán)從《民法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)的國家法律上來看，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)是一種用益權(quán)，物權(quán)最重要的特征就是直接支配和保護之絕對性。物權(quán)的直接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對標的物為管領(lǐng)處分的權(quán)利。物權(quán)的絕對性，指物權(quán)人于其標的的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構(gòu)成違法。對于農(nóng)村集體所有的土地，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟的成員取得其承包經(jīng)營權(quán)，屬于用益權(quán)。這種用益權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就具有物權(quán)的屬性，即具有排除包括有權(quán)人（發(fā)包人）在內(nèi)的一切人的干涉和侵害。

還有，溫家寶總理在十屆人大四次會議結(jié)束后舉行的記者招待會上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進，永不退縮，不言失敗。我們說要給農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠不變。必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農(nóng)民對土地生產(chǎn)經(jīng)營的自主權(quán)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農(nóng)民土地的人?！?/p>

《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》（2009年中央1號文件）也明確規(guī)定：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變。強化對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)保護，做好集體土地所有權(quán)確

權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn)步開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書落實到農(nóng)戶，嚴禁借機調(diào)整土地承包關(guān)系，堅決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為?！?/p>

這些規(guī)定都遠遠地突破了《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》中的所規(guī)定，都足以證明，農(nóng)民的土地承包權(quán)使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規(guī)定的，來進行征收，這對農(nóng)民都是不公平、不合理的。

拆遷律師跟大家說了這么多希望被拆遷戶能夠領(lǐng)悟其中的思想，如果自身認為這些自己都做不了，那就聘請拆遷律師為自己維護合法的權(quán)益，啟用相關(guān)的法律調(diào)取有關(guān)部門的違法點，要求當(dāng)?shù)氐纳霞壊块T責(zé)令下級執(zhí)法部門整改所做的錯誤行為，當(dāng)遇到這些責(zé)令整改的時候，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)人員就不敢胡作非為，是因為他們已經(jīng)意識到了自己所做的事情對形象和政績有很大的影響，對于自己的違法行為會付出相關(guān)法律制裁所以也就不敢再繼續(xù)進行違法強拆了，但是不代表一家啟用了法律程序就可以保住一方的違法手段進行，所以一家啟用法律程序只能夠保證一家不會被違法征地拆遷，當(dāng)你在拆遷過程中遇到了違法手段和暴力手段的時候，拆遷律師真心的希望你能夠用法律的武器與其對抗，不要因為害怕而放棄，不要自己認為法律幫助不大而放棄，放棄的最后結(jié)果就是損失自己的合法利益，助漲違法拆遷囂張氣焰。

第五篇：調(diào)研中的這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)怎么抓？

調(diào)研中的這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)怎么抓？

調(diào)查研究是黨委辦公室的核心業(yè)務(wù)之一，其根本目的在于了解客觀真實情況，及時有效地為領(lǐng)導(dǎo)決策提供有價值、可借鑒的信息和建議。辦公室作為黨委的參謀助手，應(yīng)該緊緊圍繞黨委中心工作，抓好調(diào)查研究的每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

調(diào)研前的策劃與思考

調(diào)研應(yīng)做好充分的前期準備工作。先要擬定調(diào)研方案，這是對整個調(diào)研過程的總體策劃和安排，包括調(diào)研目的、內(nèi)容的確定，調(diào)研對象的選擇，調(diào)研步驟、時間的安排，等等。然后要廣泛收集、閱讀、消化有關(guān)調(diào)研課題的各種資料，尤其要充分利用好當(dāng)前豐富的網(wǎng)絡(luò)資源，對一些比較陌生的、概念不清的東西進行詳細了解和把握，做到心中有數(shù)。在收集資料的基礎(chǔ)上，調(diào)研人員還要進行初步的研討，形成初步的觀點，這個觀點不一定對，但要善于猜想，只有帶著猜測和觀點開展調(diào)研，才會更有針對性。

擬定調(diào)研提綱

有了初步的想法和構(gòu)思之后，再制定一個更詳細的調(diào)研提綱，把調(diào)研的主要內(nèi)容提綱挈領(lǐng)地分列出來，做到四個“突出”，即突出調(diào)研目的和主題，突出調(diào)研的重點、難點和疑點，突出典型人物、典型事例，突出核心見解。有了這樣一份調(diào)研提綱，在實地調(diào)研過程中才能真正做到有的放矢，更好地在實踐中檢驗之前的猜測，發(fā)現(xiàn)新問題、形成新觀點。但要注意，調(diào)研提綱只是對調(diào)研工作的初步設(shè)想，調(diào)查過程中要隨時修改和補充，不能帶著框框去調(diào)查了解情況。

開展實地調(diào)查

應(yīng)本著求深、求細、求準的原則，開展多層次、多角度、多渠道的實地調(diào)查。調(diào)查要深入實際，切忌走馬觀花；要深入群眾，仔細聽取群眾觀點。在調(diào)查中，不僅要認真地聽、仔細地記，關(guān)鍵還要低調(diào)謙虛、主動請教，要有“打破砂鍋問到底”的精神，真正把問題搞清、搞懂、搞透。要圍繞調(diào)研的目的，引導(dǎo)談話和交流的內(nèi)容，既讓大家暢所欲言，又注意避免偏離主題。在意見聽取上，正面的、負面的，積極的、消極的，干部的、群眾的，方方面面的意見都要認真聽，防止僅以一人之言、一面之詞，就作出主觀片面的結(jié)論。

進行研究分析

調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)進入研究分析階段。研究時一定要認真做好梳理、消化材料的工作，圍繞最初的觀點或猜想展開深入研討，驗證其是否繼續(xù)有效，被證實了還是被證偽了。如果被證實就要堅持，如果被證偽就要毫不猶豫地放棄或修正，如果調(diào)查結(jié)果尚不明朗就應(yīng)該繼續(xù)調(diào)查，直到被證實或證偽。要透過現(xiàn)象看本質(zhì)，既看到好的方面，也善于發(fā)現(xiàn)存在的問題和不足，要善于在比較中見好壞、知長短、曉優(yōu)劣，得出正確的認識和結(jié)論。同時，要充分考慮本地實際情況，使得調(diào)研提出的決策建議具有參考性和可操作性。研究探討面前，沒有上下級，作為領(lǐng)導(dǎo)要有這樣的氣度，作為普通干部要有這樣的勇氣，營造平等自由開放的研究氛圍。

撰寫調(diào)研報告

撰寫調(diào)研報告最怕的就是一些問題自己都沒搞清楚、不懂裝懂，自己都不相信還偏要讓別人相信。只有觀點明確、材料充分，把問題想清、想透了，才能進入寫報告的階段。

撰寫報告應(yīng)做到“四要”：

題材要新鮮，反映新情況、研究新問題、總結(jié)新經(jīng)驗、報道新典型；

內(nèi)容要實在，具體、客觀、全面地反映實際情況，用事實說話，憑數(shù)據(jù)立論；

分析要深刻，對掌握的大量材料進行深入細致的分析，形成觀點，上升到理性認識的高度；

文字要精練，做到邏輯清楚、簡明扼要、語言準確、文風(fēng)清新，不寫套話、空話，使報告形象生動，具有可讀性。

黨委辦公室要真正搞好調(diào)查研究，還需要注意平時苦練基本功。

一要多讀。要多讀哲學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、法律等方面的經(jīng)典書籍，多讀黨的基本理論。只有具有較高的政治素質(zhì)、思想素質(zhì)和深厚的理論功底，才能提高調(diào)查研究的準確性、科學(xué)性。

二要多看。百聞不如一見，既要到一些發(fā)達地區(qū)去學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗，也要到貧困地區(qū)去了解具體情況，只有參與到具體工作和實踐中，才能開闊眼界，增長見識。

三要多問。在平時交流中，在和同事探討時，要謙虛、低調(diào)、多問。

四要多用。要充分利用網(wǎng)絡(luò)進行學(xué)習(xí)和研究，平時注重收集和積累有用的信息，便于寫調(diào)研報告時素材跟著思路走，心出筆錄，一氣呵成。

五要多寫。光看不寫會忘掉，學(xué)了不思考就變不成自己的。應(yīng)不斷總結(jié)思考，把一些零碎的想法、觀點體系化、嚴謹化，形成具體文字，不斷充實自身調(diào)研工作的知識體系，盡快練就調(diào)查研究的基本功。