第一篇：關(guān)于城鎮(zhèn)改造與房地產(chǎn)中拆遷問題的調(diào)查

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關(guān)于城鎮(zhèn)改造與房地產(chǎn)中拆遷問題的調(diào)查

在我國(guó)進(jìn)行的大規(guī)模舊城改造建設(shè)中，因房屋拆遷、補(bǔ)償、安置為中心的拆遷糾紛愈發(fā)凸顯，成為社會(huì)的一大焦點(diǎn)問題。通過調(diào)查和分析拆遷運(yùn)作中出現(xiàn)的主要問題，提出相應(yīng)的建議，通過公眾的關(guān)注、參與，不斷完善拆遷的相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范操作程序，將城市的發(fā)展和人民群眾的利益有機(jī)的協(xié)調(diào)起來，從而有效的化解拆遷糾紛。因?yàn)椴疬w問題關(guān)系到我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民的切身利益，如不妥善解決，必將影響正常的生活秩序和社會(huì)穩(wěn)定，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)中的障礙。

近幾年來，在我國(guó)各大城市進(jìn)行的大規(guī)模舊城改造建設(shè)，通過房屋拆遷，不同程度地提高和改善了城市環(huán)境和市民的居住條件。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)與房屋拆遷直接關(guān)系到人民群眾的切身利益，是涉及房產(chǎn)、土地、拆遷補(bǔ)償、建管等多方面的系統(tǒng)工程，而不是單純的市場(chǎng)行為，所以單項(xiàng)突進(jìn)必然引發(fā)矛盾。截至2003年8月31日，國(guó)家信訪局收到拆遷上訪信件11641件，比 2002年同期上升50％；上訪人數(shù)5360人，上升47％。目前，以房屋拆遷和居民安置為中心的城市拆遷糾紛愈發(fā)凸顯，已引起了我國(guó)政府和社會(huì)各界人士的關(guān)注，拆遷問題如不妥善解決，必將影響正常的生活秩序和社會(huì)穩(wěn)定，最終成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)中的障礙。

一、拆遷過程中出現(xiàn)的主要問題

1.被拆遷人因拆遷陷入新的貧困

城市居民的房產(chǎn)往往是一個(gè)家庭的命脈，承載著太多的東西。危房的背后隱含著居民收入低、住房分配不合理等一系列歷史問題，危改面對(duì)的大多數(shù)居民屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力只能承受低租金住宅的社會(huì)弱勢(shì)群體。對(duì)于大多數(shù)居民來說，處在市中心的平房住宅雖然破舊，卻是賴以生存的棲身之所，而且，房屋因歷史、文化、時(shí)間傳承等因素具有特殊的價(jià)值?？墒?，隨著大規(guī)模的危房改造拆遷，這一切都隨之消失，致使有的家庭因拆遷造成生活水準(zhǔn)下降，甚至陷入新的貧困。如：位于南京市中心長(zhǎng)江路鄧府巷，屬于南京市的一類地段，新商品房的價(jià)格在7000元／平方米以上，即使是房型陳舊的二手房，其價(jià)格也不會(huì)低于5000元／平方米?？墒?，該巷的被拆遷戶所得的拆遷補(bǔ)償款只能購(gòu)回相當(dāng)于原住房三分之二面積的房子，而外遷的居民，由于遠(yuǎn)離市區(qū)，交通、工作、就醫(yī)、孩子上學(xué)等都面臨極大不便，增大了生存成本。

2.擅自降低拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安置補(bǔ)償不合理

根據(jù)1993年北京市頒布的關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的規(guī)定，北京市的城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)為5900-7800元／平方米，按照北京城區(qū)一般的居住密度推算，開發(fā)商安置每戶居民需要補(bǔ)償30-40萬元。可是，有些地方不按規(guī)定，擅自降低拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，致使被拆遷戶得到的補(bǔ)償金額少，讓大多數(shù)中低收入階層的居民無法在原地買到同等面積或保持同等生活質(zhì)量的房屋，造成安置補(bǔ)償不合理，引發(fā)拆遷糾紛。如：上海74歲的何禮明夫婦住了幾十年的祖房，以“市政動(dòng)遷”名義指定為“待拆遷房”后，經(jīng)過重新裝修，變成了上?！靶绿斓亍鄙虡I(yè)廣場(chǎng)中的一家酒樓。何禮明家的房產(chǎn)如果按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，少說也要上百萬元，但因?yàn)槭枪膊疬w，他們只能拿到十幾萬元的補(bǔ)償款

3.評(píng)估機(jī)制不完善，導(dǎo)致拆遷糾紛

在房屋拆遷過程中，房產(chǎn)的評(píng)估公司是由拆遷人委托的。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)不住利益誘惑，與拆遷單位串通，做不實(shí)評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差距較大，損害了被拆遷人的合法權(quán)益。一般來說，一個(gè)地區(qū)的區(qū)域地價(jià)定價(jià)不是固定的，隨時(shí)都在變更和升值。開發(fā)商和評(píng)估公司就利用區(qū)域定價(jià)時(shí)間差來降低房屋評(píng)估補(bǔ)償金，在評(píng)估時(shí)只考慮到房屋本身顯性的貨幣價(jià)值，絲毫沒有考慮房屋的隱性價(jià)值即附著在房屋之上的有關(guān)地段、區(qū)域、歷史、文化等各種附加值。比如，在一些地方，這個(gè)時(shí)期的區(qū)域的定價(jià)在 4000元／平方米，但過一段時(shí)間區(qū)域定價(jià)升值到了6000元／平方米，那么，被拆遷居民所得到的補(bǔ)償并沒有根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)行情及時(shí)調(diào)整定價(jià)，得到的補(bǔ)償金肯定就少了很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償金額嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格是造成拆遷糾紛的最關(guān)鍵因素，目前這種情況比較普遍。

4.開發(fā)商享受著暴利

現(xiàn)在很多人從事開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)，就是因?yàn)樗碛芯薮蟮睦麧?rùn)。而這種“利潤(rùn)”隱含的腐敗黑洞是難為外人所知的。北京隆安律師事務(wù)所秦兵律師提供了一個(gè)計(jì)算方式：假設(shè)北京二三環(huán)之間有一塊100平方米的院子，其中房屋的建筑面積為50平方米。開發(fā)商征得這塊土地使用權(quán)后，向拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償、建筑成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用大約共370萬元；而賣房可收入600萬元，這樣一來，開發(fā)商能掙到230萬元。

由于我國(guó)過去實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，不允許對(duì)城市土地進(jìn)行出租、出售和轉(zhuǎn)讓等任何交易，城市土地（包括私房占有的土地）的價(jià)值因此長(zhǎng)期得不到顯現(xiàn)。進(jìn)入90年代以后，國(guó)家允許土地使用權(quán)作為一種特殊商品進(jìn)入市場(chǎng)，城市土地價(jià)值也逐漸顯現(xiàn)出來?，F(xiàn)在，很多開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的規(guī)則，對(duì)私房土地使用權(quán)不予補(bǔ)償，而在銷售房屋時(shí)，卻使用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，售價(jià)中顯然包含了土地使用權(quán)的價(jià)格。有些被拆遷戶認(rèn)為，他們所得到的拆遷補(bǔ)償，只是房屋的價(jià)格，即所謂的“磚頭瓦塊錢”，而房屋所占有土地的價(jià)值，則完全沒有被計(jì)入補(bǔ)償，但在寸土寸金的城市中心，這才是最值錢的部分。在危改和拆遷過程中，這一進(jìn)一出，是當(dāng)前城市房地產(chǎn)開發(fā)商暴利的主要來源。

5.政府職能的缺失，導(dǎo)致拆遷糾紛

在房屋拆遷過程中，政府和拆遷人，行政行為和商業(yè)行為經(jīng)常交織在一起，導(dǎo)致政府職能和角色界定不夠清晰或者政府有意越界，從而將自己置身于糾紛的漩渦中而進(jìn)退失據(jù)。比如說，房地產(chǎn)公司要拆遷某處房子進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，就要經(jīng)過有關(guān)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人審批，得到批準(zhǔn)開發(fā)的前提就是必須用其指定的拆遷公司進(jìn)行拆遷。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，如果房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)能夠達(dá)到30％，那么拆遷公司的利潤(rùn)能到百分之五六十。一些地方在土地開發(fā)和拆遷立法、執(zhí)法和行政過程中，都滲透了強(qiáng)勢(shì)利益集團(tuán)的影響，房地產(chǎn)商的利益時(shí)常得到袒護(hù)，房屋何時(shí)拆遷、補(bǔ)償金額多少、居民如何安置，都是拆遷公司說了算，被拆遷戶只能被動(dòng)接受，而沒有商議、討價(jià)還價(jià)的權(quán)利。

由于政府職能行為的不規(guī)范，促成地方政府和開發(fā)商著眼于土地炒賣，壓低甚至侵吞城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移中獲利。例如：在北京宣武區(qū)莊勝二期危改區(qū)，開發(fā)商以“房改帶危改”立項(xiàng)，以“劃撥”方式取得“危改居住用地”后在其地建造商品豪宅，而不是危改安置房；上海市普陀區(qū)宏申小區(qū)的居民住房被以建設(shè)“綠地工程”為名強(qiáng)行拆遷；上海市普陀區(qū)的長(zhǎng)壽路居民住房被以建大型綠地為名動(dòng)遷，如今這里已蓋起了幾幢每平方米價(jià)格高達(dá)萬元以上的高層商品房，其中看不到政府為民負(fù)責(zé)的跡象。

6.拆遷公司的不規(guī)范，造成拆遷糾紛

一位曾多次參與拆遷工作的銀行人士說，在他參與的一樁拆遷案例中，一位開發(fā)商一次性把900萬元拆遷款打入銀行賬戶，給拆遷公司的政策是節(jié)約歸己，早拆一天給一天的獎(jiǎng)勵(lì)。有政府背景而具強(qiáng)制力的這家拆遷公司拼命壓低補(bǔ)償價(jià)格，最后用780萬元搞定了整個(gè)拆遷，拆遷公司獲得的利潤(rùn)率在12％以上。一些被“授權(quán)”的拆遷公司不規(guī)范，人員素質(zhì)低，為了盡快地把房子拆掉，對(duì)于拒不搬遷的用戶實(shí)施強(qiáng)行拆遷，甚至使用暴力方式，斷水?dāng)嚯?，侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益。例如：北京的一位王先生因?qū)Σ疬w補(bǔ)償不滿拒絕拆遷，于2003年9月19日夜，遭到五六名男子破門闖入，將睡夢(mèng)中的王先生一家堵住嘴巴，蒙上眼睛，捆牢手腳，強(qiáng)行抬到院里，用推土機(jī)將其家12間房推倒，所有家當(dāng)全部被埋在瓦礫中。

7.土地市場(chǎng)上的違規(guī)操作，造成拆遷糾紛

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，土地越來越成為稀缺的資源，圍繞著土地占用產(chǎn)生的糾紛也越來越多。由于我國(guó)的土地使用和開發(fā)實(shí)行的是國(guó)際上最嚴(yán)格的土地政策，一般來講，在土地開發(fā)中，省級(jí)以下的地方政府尤其是縣、鄉(xiāng)兩級(jí)政府是沒有權(quán)力批準(zhǔn)建設(shè)用地的。但從披露的一些土地違法案件來看，縣、鄉(xiāng)兩級(jí)政府動(dòng)輒就能把成百上千甚至過萬畝的土地批準(zhǔn)出讓給用地單位或個(gè)人，大大超出了土地法規(guī)所定的批準(zhǔn)權(quán)限。個(gè)中緣由，除了一些地方政府法制意識(shí)淡薄，權(quán)大于法以及權(quán)錢交易等腐敗外，最根本的原因，在于80年代中期開始的財(cái)政體制改革。一些地方政府在財(cái)政壓力和政績(jī)沖動(dòng)下，通過土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，大量獲取土地資本增值收益，用于其原始積累。例如：國(guó)土資源部 2003年公布的全國(guó)土地市場(chǎng)上的違規(guī)操作，共查處土地違法案件16.8萬件，相當(dāng)于2002年同期的兩倍。由于違規(guī)操作的成本很低，致使一些政府官員通過土地套現(xiàn)獲取政績(jī)，增加財(cái)政收入，至今這些違規(guī)官員得到懲治的很少。

二、規(guī)范拆遷行為的幾點(diǎn)建議

1.我國(guó)的城市拆遷既是城市建設(shè)發(fā)展的需要，也是改善群眾生活條件的好事

拆遷所涉及到的是每家每戶的切身利益。對(duì)于大多數(shù)中低收入居民來說，房屋是其一生中最重要的家庭財(cái)產(chǎn)，房屋拆遷不僅意味著居民住房的一次等價(jià)交換，同時(shí)也意味著被拆遷居民的工作、生活方式及家庭房產(chǎn)因拆遷大大縮水，所以政府及拆遷部門在實(shí)施動(dòng)遷時(shí)，應(yīng)從居民的切身利益為準(zhǔn)則，除了保護(hù)房屋所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行實(shí)物價(jià)值補(bǔ)償之外，還應(yīng)給予拆遷人更多的人文關(guān)懷，認(rèn)真做好動(dòng)遷安置工作，保證動(dòng)遷居民戶戶有房住。

2.拆遷居民補(bǔ)償金額的多少是拆遷矛盾的焦點(diǎn)和核心

目前，在城市改造中，涉及到的被拆遷戶所得的補(bǔ)償金額嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致被拆遷居民無法在原地買到同等面積或保持同等生活質(zhì)量的房屋。我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，所以，在給予居民的拆遷補(bǔ)償上，應(yīng)遵循國(guó)際上通用的等值、及時(shí)、有效的三個(gè)基本原則，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照本地區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格來確定補(bǔ)償金額，建立公平、合理的利益分配機(jī)制。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的公正合理是最重要的

拆遷房產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該交由拆遷雙方當(dāng)事人協(xié)商來決定，而不應(yīng)由拆遷人來委派，評(píng)估人員應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估專家來組成。因?yàn)椴疬w補(bǔ)償評(píng)估是否公平和公正關(guān)聯(lián)被拆遷人的直接經(jīng)濟(jì)利益。所以，評(píng)估人員應(yīng)遵循等值、及時(shí)、有效的三個(gè)基本原則，在考慮到房屋本身顯性的貨幣價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮附著在房屋之上的有關(guān)土地使用價(jià)值、地段、區(qū)域、歷史文化，以及其他損失價(jià)值（如交通、教育、生活、精神等）。根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素來進(jìn)行評(píng)估。例如：南京市近期出臺(tái)實(shí)施的《城市房屋拆遷管理辦法》，則以“市場(chǎng)化評(píng)估、政策性保障”為特色，由原來的政府依土地級(jí)別定價(jià)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估定價(jià)，使拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)房屋的售價(jià)更加接近，體現(xiàn)了“等價(jià)有償”的原則，有了公正、透明的程序，讓面臨拆遷的居民從過去的“怕”拆遷變成了“盼”拆遷。

4.明確政府職能

許多地方進(jìn)行城市建設(shè)，采用城市改造和發(fā)展與市政基礎(chǔ)設(shè)施、與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的模式，一些地方政府將部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商并給予開發(fā)商補(bǔ)償。開發(fā)商則通過提高房屋售價(jià)或壓低拆遷補(bǔ)償款來賺取替政府墊支的那筆基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。這種因政府職能和角色界定不清晰或者政府有意越界，在拆遷問題上將其置身于利益的漩渦中而進(jìn)退失據(jù)的現(xiàn)象應(yīng)該堅(jiān)決杜絕。在城市規(guī)劃和建設(shè)中，地方政府不應(yīng)過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補(bǔ)償問題的具體解決，過去地方政府直接組織城市房屋拆遷，或者直接調(diào)解拆遷當(dāng)事人的民事關(guān)系，是不符合政府職能轉(zhuǎn)換要求的。地方政府應(yīng)從執(zhí)行拆遷行為中脫離出來，不要干預(yù)拆遷的房產(chǎn)評(píng)估，而應(yīng)該側(cè)重于規(guī)劃管理和適當(dāng)審批，核定、監(jiān)督和查處評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格及評(píng)估中的違法違規(guī)行為。

5.逐步完善拆遷的各項(xiàng)政策法規(guī)及操作程序

讓司法機(jī)構(gòu)及時(shí)、有效地介入以化解拆遷過程中因不公平而引發(fā)的各種社會(huì)矛盾。要合理制定拆遷年度計(jì)劃，調(diào)控總量，避免拆遷成本增加引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正常波動(dòng)和房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。適時(shí)對(duì)拆遷政策進(jìn)行修改及完善，科學(xué)、合理、穩(wěn)妥地調(diào)整房屋拆遷利益格局。建立合理的利益分配機(jī)制，保障群眾的合法權(quán)益，提高拆遷補(bǔ)償安置工作的透明度，使被拆遷居民的合法權(quán)益得到保護(hù)。通過公眾的關(guān)注參與不斷完善各項(xiàng)政策法規(guī)，將城市的發(fā)展和群眾利益有機(jī)的協(xié)調(diào)起來。

要嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)開發(fā)和為社會(huì)公共利益而進(jìn)行的開發(fā)，防止有的企業(yè)打著“公共利益”的旗號(hào)，故意壓低補(bǔ)償金額，并拒絕居民回遷，損害群眾利益。拆遷評(píng)估要參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，充分考慮被拆遷入的現(xiàn)實(shí)情況，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。因?yàn)楸徊疬w人是具有房屋處置的權(quán)利人，與開發(fā)商應(yīng)是平等的民事法律關(guān)系，所以，拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇及拆遷補(bǔ)償方式、時(shí)間和安置等相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)由拆遷雙方當(dāng)事人商議決定，若雙方達(dá)不成協(xié)議，則可以各自找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，如各自評(píng)估的結(jié)果差別太大又不能協(xié)商解決，就交由仲裁機(jī)構(gòu)或法院按照法定程序進(jìn)行裁決。對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)先行調(diào)解，召開聽證會(huì)，再由司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行仲裁。對(duì)未經(jīng)依法裁決而脅迫、強(qiáng)制居民拆遷的違法行為應(yīng)嚴(yán)格依法處理。

6.僅僅依靠土地部門的行政行為來規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，杜絕和整治違法批地用地、違法違規(guī)出讓土地現(xiàn)象是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的

政府管理市場(chǎng)的方法已被實(shí)踐證明不僅效率不高，而且易滋生新的“尋租”弊病。我國(guó)土地市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策，應(yīng)該進(jìn)行土地制度創(chuàng)新，加強(qiáng)土地出讓制度的貫徹力度，加大對(duì)各地方超指標(biāo)開發(fā)用地的懲處力度，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)及時(shí)制定有關(guān)法規(guī)對(duì)土地市場(chǎng)加以宏觀調(diào)控，把規(guī)范土地市場(chǎng)秩序上升為法律行為，讓法律介入土地市場(chǎng)。對(duì)任何破壞土地市場(chǎng)秩序的行為，包括政府行為，追究其相應(yīng)的法律責(zé)任，從而大力提高破壞秩序者的違規(guī)成本。

在城鎮(zhèn)改建和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，一些國(guó)外有關(guān)拆遷方面的做法值得我們借鑒、參考。首先，賠償?shù)幕鶞?zhǔn)盡量達(dá)到公正?！肮馁r償”是征地的賠償基準(zhǔn)，所謂“公正的賠償”的根本目標(biāo)，就是被征地者能夠達(dá)到與征用地之前相等的經(jīng)濟(jì)條件，既不會(huì)因征地致富，也不會(huì)因征地變窮；其次，當(dāng)事人程序上的權(quán)利，包括得到通知、聽取證詞、上訴等都有法律保障，在這些權(quán)利沒有得到實(shí)施之前，征地方無權(quán)強(qiáng)制拆遷。如征地拆遷雙方就相關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，便可通過司法過程來達(dá)到政府利益與個(gè)體利益的動(dòng)態(tài)平衡。因?yàn)樗痉ň哂行姓脹Q所不具有的透明、公開的特點(diǎn)，也具有行政裁決所欠缺的權(quán)威性。在司法沒有裁決之前，絕對(duì)禁止強(qiáng)制拆遷。所以說，完善法制，規(guī)范執(zhí)法行為是解決拆遷矛盾的正途。

拆遷問題牽涉到政府職能、司法、公眾權(quán)利等多個(gè)方面，也涉及群眾的切身利益。為了我國(guó)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展和社會(huì)大局的穩(wěn)定，建議地方政府和有關(guān)部門在今后的城市改造拆遷補(bǔ)償安置工作中，以不損害人民群眾的利益為原則，強(qiáng)化拆遷行業(yè)管理，全面規(guī)范拆遷行為，根據(jù)實(shí)地情況，及時(shí)完善房屋拆遷有關(guān)政策和法律法規(guī)，建立合理的利益分配機(jī)制，承認(rèn)被拆遷人平等協(xié)商的權(quán)利，尊重并認(rèn)真聽取被拆遷居民的意愿，給予被拆遷人及時(shí)、充分、公正合理的補(bǔ)償，那么，拆遷就不會(huì)再是一件難事。

第二篇：社會(huì)實(shí)踐城鎮(zhèn)改造建設(shè)拆遷問題調(diào)查

城鎮(zhèn)改造建設(shè)拆遷問題調(diào)查

近幾年來，我國(guó)各大城市進(jìn)行的大規(guī)模舊城改造建設(shè)，通過房屋拆遷，不同程度提高和改善了城市環(huán)境和市民的居住條件。房屋拆遷不單純是一種市場(chǎng)行為，而且是涉及到包括拆遷、補(bǔ)償、房產(chǎn)、土地、建管、街道、社保等多方面廣泛參與的系統(tǒng)工程，單項(xiàng)突進(jìn)必然引發(fā)矛盾。目前，以房屋拆遷和居民安置為中心的城市拆遷糾紛愈發(fā)凸顯，成為群眾上訪的一大焦點(diǎn)問題。截至2003年8月31日，國(guó)家信訪局收到拆遷上訪信件11641件，比2002年同期上升50％；上訪人數(shù)5360人，上升47％。拆遷問題如不妥善解決，必將影響正常的生活秩序和社會(huì)穩(wěn)定，最終成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。

一、拆遷過程中出現(xiàn)的幾個(gè)主要問題

1.被拆遷人因拆遷陷入新的貧困。城市居民的房產(chǎn)往往是一個(gè)家庭的命脈，承載著太多的東西，舊城危改面對(duì)的是許多在那里居住了一輩子、生存能力和適應(yīng)能力都在下降的老年人以及其他社會(huì)弱勢(shì)群體，以他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力只能承受低租金住宅。

2.擅自降低拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安置補(bǔ)償不合理。有些地方不按規(guī)定，擅自降低拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，致使被拆遷戶并沒有拿到該得到的補(bǔ)償金額，讓大多數(shù)中低收入階層的居民無法在原地買到同等面積或保持同等生活質(zhì)量的房屋,造成安置補(bǔ)償不合理，引發(fā)拆遷糾紛。

3.評(píng)估機(jī)制不完善，導(dǎo)致拆遷糾紛。在房屋拆遷過程中，拆遷房產(chǎn)的評(píng)估是由拆遷人委托的。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)不住利益誘惑，按照委托人的要求或與拆遷人串通，做不實(shí)評(píng)估，評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差距較大，損害了被拆遷人的合法權(quán)益。

4.開發(fā)商享受著暴利?，F(xiàn)在很多人從事開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)，就是因?yàn)樗碛芯薮蟮睦麧?rùn)。而這種“利潤(rùn)”隱含的腐敗黑洞是難為外人所知的。

5.政府職能的缺失，導(dǎo)致拆遷糾紛。在房屋拆遷過程中，政府和拆遷人，行政行為和商業(yè)行為經(jīng)常交織在一起，導(dǎo)致政府職能和角色界定不夠清晰或者政府有意越界，從而將自己置身于糾紛的漩渦中而進(jìn)退失據(jù)。

6.拆遷公司的不規(guī)范，造成拆遷糾紛。

7.土地市場(chǎng)上的違規(guī)操作，造成拆遷糾紛。

二、規(guī)范拆遷行為的具體措施

1.我國(guó)的城市拆遷既是城市建設(shè)發(fā)展的需要，也是改善群眾生活條件的好事。

2.拆遷居民補(bǔ)償金額的多少是拆遷矛盾的焦點(diǎn)和核心。

3.一些房地產(chǎn)界的評(píng)估師、律師和專家都認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的公正合理是最重要的，拆遷評(píng)估由于沒有科學(xué)的規(guī)則而引發(fā)的拆遷糾紛是拆遷工作中遇到的焦點(diǎn)問題。

4.目前，許多城市建設(shè)采用城市改造和發(fā)展與市政基礎(chǔ)設(shè)施、與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的模式，一些地方政府將部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商并給予開發(fā)商補(bǔ)償。

5.逐步完善拆遷的各項(xiàng)政策法規(guī)及操作程序，讓司法機(jī)構(gòu)及時(shí)、有效地介入以化解拆遷過程中因不公平而引發(fā)的各種社會(huì)矛盾。

6.當(dāng)前，在我國(guó)依靠政府土地部門的行政行為來規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，杜絕和整治違法批地用地、違法違規(guī)出讓土地現(xiàn)象是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

政府管理市場(chǎng)的方法已被實(shí)踐證明不僅效率不高，而且易滋生新的“尋租”弊病。治本之策應(yīng)該進(jìn)行土地制度創(chuàng)新，加強(qiáng)土地出讓制度的貫徹力度，加大對(duì)各地方超指標(biāo)開發(fā)用地的懲處力度，政府根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)及時(shí)制定有關(guān)法規(guī)對(duì)土地市場(chǎng)加以宏觀調(diào)控，把規(guī)范土地市場(chǎng)秩序上升為法律行為，讓法律介入土地市場(chǎng)。對(duì)任何破壞土地市場(chǎng)秩序的行為，包括政府行為，追究其相應(yīng)的法律責(zé)任，從而大力提高破壞秩序者的違規(guī)成本。這是土地市場(chǎng)發(fā)展的方向。在拆遷的運(yùn)作上，一些國(guó)外的解決方案值得我們借鑒、參考，首先，賠償?shù)幕鶞?zhǔn)盡量達(dá)到公正。“公正的賠償”是征地的賠償基準(zhǔn)，所謂“公正的賠償”的根本目標(biāo)，就是被征者能夠達(dá)到與征用之前相等的經(jīng)濟(jì)條件，既不會(huì)因征地致富，也不會(huì)因征地變窮。其次，當(dāng)事人程序上的權(quán)利，包括得到通知、聽取證詞、上訴等都有法律保障，在這些權(quán)利沒有得到實(shí)施之前，征地方無權(quán)強(qiáng)制拆遷。如征地拆遷雙方就相關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，便可通過司法過程來達(dá)到政府利益與個(gè)體利益的動(dòng)態(tài)平衡。因?yàn)樗痉ň哂行姓脹Q所不具有的透明、公開的特點(diǎn)，也具有行政裁決所欠缺的權(quán)威性。在司法沒有裁決之前，絕對(duì)禁止強(qiáng)制拆遷。所以說，完善法制，規(guī)范執(zhí)法行為是解決拆遷矛盾的正途。

胡錦濤總書記在“七一”講話中指出：“群眾利益無小事。凡是涉及群眾的切身利益和實(shí)際困難的事情，再小也要竭盡全力去辦”。拆遷問題牽涉到政府職能、法律、公眾權(quán)利等多個(gè)方面，用什么原則、理念和機(jī)制來解決拆遷問題，是進(jìn)行城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)管理中亟待解決的首要問題，目前，已引起政府和地方有關(guān)部門的高度重視。為了我國(guó)城市建設(shè)的快速發(fā)展和社會(huì)大局的穩(wěn)定，在今后的城市改造拆遷補(bǔ)償安置工作中，政府部門應(yīng)強(qiáng)化拆遷行業(yè)管理，全面規(guī)范拆遷行為，根據(jù)實(shí)際情況，隨時(shí)制定、修改、完善房屋拆遷有關(guān)政策和法律法規(guī)，建立合理的利益分配機(jī)制，承認(rèn)被拆遷人平等協(xié)商的權(quán)利，尊重并認(rèn)真聽取被拆遷居民的意愿，給予被拆遷戶及時(shí)、充分、公正合理的補(bǔ)償，那么，拆遷就不會(huì)再是一件難事。

第三篇：城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造拆遷實(shí)施方案

全縣2011年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置方案

為加快我縣棚戶區(qū)改造步伐，改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境，維護(hù)棚戶區(qū)居民的合法權(quán)益，保障城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和拆遷工作的順利實(shí)施，根據(jù)《黑龍江省人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》和《大慶市城市棚戶區(qū)改造拆遷安置補(bǔ)償有關(guān)政策》規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本方案。

一、改造原則

1.堅(jiān)持政府組織，市場(chǎng)運(yùn)作的原則。棚戶區(qū)改造工作，在縣政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，積極推進(jìn)住房保障體系建立和完善。

2.堅(jiān)持綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原則。棚戶區(qū)改造要符合城市建設(shè)總體規(guī)劃，按照“全面規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一建設(shè)。

3.堅(jiān)持依法運(yùn)作，公正公開的原則。嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，切實(shí)落實(shí)相關(guān)政策，公開透明、陽(yáng)光操作、確保和諧穩(wěn)定。

二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

1.棚戶區(qū)改造的修建詳細(xì)規(guī)劃必須符合泰康鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃要求，各建設(shè)單位不得降低各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，嚴(yán)格按照批準(zhǔn)規(guī)劃方案要求，建設(shè)完善改造區(qū)域內(nèi)的公共基礎(chǔ)配套設(shè)施。

2.棚戶區(qū)回遷樓實(shí)行集中建設(shè)、集中安置，戶型設(shè)計(jì)以中、小戶型為主，設(shè)計(jì)分為60、70、80、90、100平方米五種。

3.建設(shè)工程所用材料、施工工藝、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量必須符合國(guó)家規(guī)定要求?；剡w房為毛坯房，被拆遷人自主裝修，同時(shí)拆遷人給予相應(yīng)的初裝修補(bǔ)貼。

4.棚戶區(qū)建設(shè)項(xiàng)目必須設(shè)立項(xiàng)目監(jiān)理，成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督。工程竣工后，要按規(guī)定組織綜合驗(yàn)收，待驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

按照全縣城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造辦法的規(guī)定，2011年回遷住宅樓成本價(jià)格確定為1030元/m2，回遷商服樓房成本價(jià)格確定為2500元/m2（商服不含二樓）。

三、回遷樓價(jià)格確定

四、補(bǔ)償辦法

棚戶區(qū)的拆遷安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，被拆遷人可以自行選擇安置方式。

（一）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償辦法

1.在100平方米以內(nèi)私有產(chǎn)權(quán)住宅房屋的拆遷補(bǔ)償按原面積（指房屋所有權(quán)證注明的建筑面積）拆一還一，結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)。超過100平方米以上部分按評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償。（一個(gè)院內(nèi)擁有兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證以上的住戶，必須符合長(zhǎng)期居住兩戶以上且持有2009年以前所在地戶口，可按兩戶進(jìn)行安置）。被拆遷人房屋按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)算，回遷樓按成本價(jià)格計(jì)算，雙方結(jié)算差價(jià)。中間層為樓房成本價(jià)格（1030元/m2），回遷樓一層和頂層（一層為住宅）2回遷價(jià)格按成本價(jià)格下調(diào)30元/m。

2.被拆遷房屋面積以合法建筑面積為基準(zhǔn)，臨時(shí)建筑和違法建筑面積不作為被拆遷房屋面積。

3.被拆遷房屋建筑面積不足60平方米的，按60平方米安置；60平方米以上不足70平方米的，按70平方米安置；70平方米以上不足80平方米的，按80平方米安置；80平方米以上不足90平方米的，按90平方米安置；90平方米以上不足100平方為的，按100平方米安置。拆遷房屋面積低于安置面積的，在規(guī)定面積內(nèi)按樓房成本價(jià)購(gòu)買，如因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)原因超出所應(yīng)安置面積部分按1600元/m2購(gòu)買。拆遷房屋面積大于安置面積的，超面積部分按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格予以貨幣補(bǔ)償。

4.非住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證注明商服用房，按房屋所有權(quán)證注明面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換?；剡w面積減少的，對(duì)其進(jìn)行貨幣補(bǔ)償；被拆遷人自愿增加面積的，增加面積部分需按市場(chǎng)銷售價(jià)格購(gòu)買。被拆遷房屋在房產(chǎn)管理部門登記為住宅現(xiàn)為商業(yè)用房的，必須同時(shí)具備臨主干道、持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅證明和正在營(yíng)業(yè)且一年以上等四個(gè)基本條件，可以回遷商服樓，并在評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)上增加50%的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

被拆遷人曾取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)位置必須是拆遷房屋所在地且位臨主干道），現(xiàn)未經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)核實(shí)后可增加50%補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但不能回遷商服樓。

臨街住宅房屋（臨主干道，如一戶為前后2座房屋，臨主干道的房屋為臨街房，后房不能按臨街房補(bǔ)償）在評(píng)估基礎(chǔ)上增加25%的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

5.拆遷人按回遷樓房面積給予被拆遷人（不含商服房屋）每平方米150元的初裝修費(fèi)補(bǔ)貼。

6.在過渡期內(nèi)給予回遷戶每月臨時(shí)住房補(bǔ)助費(fèi)400元/戶，外加兩次搬遷費(fèi)2000元。對(duì)非住宅樓采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在停產(chǎn)停業(yè)期間給予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。計(jì)算公式如下：停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)＝（月平均應(yīng)納稅所得額 + 月職工最低工資600元）×過渡期限。事實(shí)上已停產(chǎn)停業(yè)的不予補(bǔ)償。對(duì)非住宅樓搬遷時(shí)產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用按房屋建筑面積每平方米20元予以補(bǔ)償，對(duì)企業(yè)搬遷時(shí)產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用結(jié)算。

（二）貨幣補(bǔ)償辦法

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，按評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格予以補(bǔ)償，應(yīng)安置的住宅樓在雙方結(jié)算完差價(jià)后由拆遷人按1300元/m2收回；應(yīng)安置的商服樓在雙方結(jié)算完差價(jià)后，由拆遷人按3500元/m2收回。

五、獎(jiǎng)勵(lì)措施

對(duì)被拆遷人在規(guī)定搬遷期限內(nèi)簽定協(xié)議，并在規(guī)定搬遷期限內(nèi)能拆扒完畢的，房屋殘值歸被拆遷人，同時(shí)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)資金；超過規(guī)定搬遷期限的，房屋殘值歸拆遷人，同時(shí)也不給予任何獎(jiǎng)勵(lì)資金。

注：此方案僅適用于平房改造補(bǔ)償，不含樓房。

第四篇：城鎮(zhèn)建設(shè)與征地拆遷問題與對(duì)策

城鎮(zhèn)建設(shè)與征地拆遷中存在的問題和對(duì)策

城鎮(zhèn)化建設(shè)是工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的依托和載體，也是社會(huì)發(fā)展的必然方向。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程必須搞好建設(shè)、城市管理和城市經(jīng)營(yíng)。就城市建設(shè)來說，征地拆遷是舊城改造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是城市建設(shè)中的一大難題和行政執(zhí)法中的敏感話題。在征地拆遷過程中農(nóng)村利益與城市利益、個(gè)人利益與集體利益、商業(yè)利益與生存利益、短期利益與長(zhǎng)期利益的矛盾，導(dǎo)致了被征地農(nóng)民與拆遷機(jī)關(guān)的矛盾沖突，從而引發(fā)了一些不穩(wěn)定因素的產(chǎn)生。對(duì)此筆者調(diào)研認(rèn)為：

一、存在問題

（一）城郊結(jié)合部征地越來越難。一方面，農(nóng)民對(duì)現(xiàn)行的綜合價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，另一方面，地段較好的土地，農(nóng)民提出了一些不合理的賠償要求，使本來就已經(jīng)激化的征地價(jià)格矛盾越來越成為制約征地工作的瓶頸，使征地協(xié)議難以順利達(dá)成。

（二）對(duì)集體土地房屋拆遷和舊城改造過程中對(duì)原集體土地中的房屋征用，沒有嚴(yán)格的法律界定，使得在實(shí)際工作中缺乏法律依據(jù)，給集體土地房屋拆遷征地工作帶來諸多不便。

（三）對(duì)農(nóng)民的利益缺乏切實(shí)保障。首先，在公共利益界定不清的前提下，排除了被征地農(nóng)民參與土地增值收益分配的機(jī)會(huì)；其次，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。按照《土地管理法》規(guī)定，對(duì)土地的補(bǔ)償和對(duì)農(nóng)民的安置為該塊土地征用前三年平均產(chǎn)值的10至16倍，最高不超過30倍。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償以現(xiàn)金形式補(bǔ)

償?shù)耐ǔ６荚?.1萬至2.5萬之間，農(nóng)民被征用一畝土地所得的補(bǔ)償費(fèi)還不及城市居民一年的收入，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，不利于城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，目前由于我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體制尚未建立，土地對(duì)農(nóng)民具有重要的保障功能與歸依功能，相比較農(nóng)民已有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和今后的需要，現(xiàn)有的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以保證農(nóng)民原有生活水平的保持和改善；第三，安置途徑簡(jiǎn)單。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，征地補(bǔ)償多以就業(yè)安置為主。但隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸接軌，失地農(nóng)民的就業(yè)機(jī)會(huì)越來越少，因此現(xiàn)在征地普遍釆用貨幣安置的方式。即征地部門將土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)以貨幣形式一次性支付給集體或農(nóng)民。

二、解決問題和矛盾的途徑和方法

針對(duì)拆遷過程中存在的這些問題和矛盾，筆者認(rèn)為在具體的工作中可釆取以下有效的途徑和方法解決：

（一）按拆遷范圍進(jìn)行調(diào)查動(dòng)員。按照紅線圈定的范圍，就拆遷范圍內(nèi)的土地、房屋、地面附著物、人口居住狀態(tài)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行全面調(diào)查。并據(jù)調(diào)查結(jié)果搞好拆遷動(dòng)員，分層召開好動(dòng)員大會(huì)，對(duì)拆遷戶做好宣傳工作，講清拆遷的意義，對(duì)拆遷對(duì)象提出的各種意見全面收集整理。在此基礎(chǔ)上制定出科學(xué)、合理的拆遷方案。

（二）嚴(yán)格按法定要求搞好評(píng)估：無論釆用哪種安置方案，都必須在簽訂拆遷合同前搞好拆遷評(píng)估。評(píng)估過程必須委托具有合法評(píng)估資質(zhì)的中介組織進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)，主要是委托具有合法資質(zhì)的地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估和委托具有合法資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以及委托具有合法資質(zhì)的價(jià)格事務(wù)所對(duì)拆遷范圍內(nèi)其他構(gòu)筑物、建筑物進(jìn)行評(píng)估。

（三）制定科學(xué)合理的安置補(bǔ)償方案。安置方案必須科學(xué)合理，并盡可能考慮被拆遷人的利益。同時(shí)要考慮不同群體的不同要求，盡量使被拆遷人拆得愉快，遷得安心。

一般來說安置補(bǔ)償方案有以下三種可供選擇：

1、貨幣安置：即通過對(duì)拆遷范圍內(nèi)所有被拆遷占用的土地、房產(chǎn)及其構(gòu)筑物、建筑物進(jìn)行評(píng)估后，根據(jù)評(píng)估結(jié)果一次性予以貨幣補(bǔ)償。

2、異地還地、自主還房、找補(bǔ)差價(jià)：即在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)還原同樣面積的土地，或多還原、少還原土地面積，由各拆遷戶自主建房。對(duì)于拆遷地段和還原地段，分別按評(píng)估價(jià)值計(jì)算，由此確定雙方的找補(bǔ)關(guān)系。同時(shí)對(duì)拆遷的房屋及其構(gòu)筑物、建筑物進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

3、異地還地還房，找補(bǔ)差價(jià)：即在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)由拆遷人還原土地和房產(chǎn)，同時(shí)由評(píng)估部門對(duì)拆遷和還原的土地和房產(chǎn)，以及構(gòu)筑物、建筑物進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估結(jié)果確定差價(jià)，并由此確定雙方的找補(bǔ)關(guān)系。

（四）嚴(yán)格按程序?qū)嵤┎疬w和安置補(bǔ)償：首先必須經(jīng)拆遷雙方充分協(xié)商簽訂好拆遷安置協(xié)議。應(yīng)充分考慮被拆遷人的實(shí)際情況，尊重被拆遷人對(duì)安置補(bǔ)償方案的選擇，由被拆遷人自主選擇安置補(bǔ)償方案。拆遷安置必須由拆遷人按政策要求進(jìn)行安置補(bǔ)償，并支付過渡費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用。拆遷安置協(xié)議必須由當(dāng)?shù)爻鞘蟹课莶疬w行政主管部門鑒證。對(duì)于拆遷雙方多次協(xié)商沒有結(jié)果的情況，由拆遷人向當(dāng)?shù)夭疬w行政主管部門申請(qǐng)仲裁。如雙方有異議，可以向作出行政裁定的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議，再度審查裁定。在仲裁后雙方如仍未達(dá)成協(xié)議，拆遷人可以憑行政主管部門的仲裁意見向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ荷暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

（五）加強(qiáng)失地農(nóng)民社會(huì)保障體系建設(shè)。從被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)考慮，改革現(xiàn)有的征地補(bǔ)償辦法，向農(nóng)民提供長(zhǎng)期可靠的基本生活保障，建立一套有效的征地農(nóng)民基本生活制度勢(shì)在必行。失地農(nóng)民社會(huì)保障體系包括最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)醫(yī)療保障及為失地農(nóng)民提供受教育和培訓(xùn)的機(jī)會(huì)等。首先，對(duì)征地后無地和少地的農(nóng)民，應(yīng)允許他們按照自愿的原則轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系分享城市化成果；在農(nóng)村已經(jīng)建立保障體系的，應(yīng)把這部分農(nóng)民列為保障的重點(diǎn)，以解決他們生活上的后顧之憂；其次，堅(jiān)持多層次、多渠道安置，努力拓寬失地農(nóng)民生存和發(fā)展空間；再次，建立健全失地農(nóng)民的再就業(yè)培訓(xùn)機(jī)制。提高失地農(nóng)民的文化素質(zhì)和職業(yè)技能，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)中勞動(dòng)力市場(chǎng)由單純體力型向?qū)I(yè)型、技能型的轉(zhuǎn)變，使失地農(nóng)民有能力自謀出路或轉(zhuǎn)向第二、第三產(chǎn)業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中較好地站穩(wěn)腳跟。

第五篇：斗城鎮(zhèn)關(guān)于舊城拆遷改造的情況匯報(bào)

斗城鎮(zhèn)關(guān)于舊城拆遷改造的情況匯報(bào)

自12月26日張三縣長(zhǎng)與斗城鎮(zhèn)全體班子成員就城市建設(shè)問題進(jìn)行座談后，斗城鎮(zhèn)充分認(rèn)識(shí)到加快城中村改造步伐，對(duì)推進(jìn)城市化進(jìn)程，協(xié)調(diào)發(fā)展社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)，既快又好建設(shè)現(xiàn)代化城區(qū)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。舊城拆遷改造是一項(xiàng)順應(yīng)百姓呼聲的民心工程，是一項(xiàng)利于經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的難得契機(jī)，更是一項(xiàng)迫在眉睫的歷史使命。近日，根據(jù)斗城鎮(zhèn)黨委、政府工作安排，以鎮(zhèn)黨委副書記、人大主任李李三帶隊(duì)的調(diào)研組對(duì)我鎮(zhèn)的城中村改造工作進(jìn)行了為期5天的調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下：

一、城中村現(xiàn)狀

（一）舊城概況

斗縣城區(qū)位于斗城鎮(zhèn)辦事處轄區(qū)內(nèi)，目前城區(qū)三關(guān)五街的居民總戶數(shù)5756戶，總?cè)丝?0234人，房屋間數(shù)28685間，建筑面積68.8萬㎡，其中八街居民2909戶，8789人，房屋間數(shù)14265間，建筑面積34萬㎡；外來入住人口2847戶，11445人，房屋間數(shù)14420間，建筑面積34.8萬㎡，總占地約為2000畝。據(jù)統(tǒng)計(jì)，待拆除建筑面積約為68.8萬㎡，除安置和補(bǔ)償安置需土地外，預(yù)計(jì)騰空土地500-600畝。

（二）制約拆遷改造的主要因素

1、原老居民戶恐慌心理。目前，城中村農(nóng)民幾乎沒有耕地，原來的土地被國(guó)家征用和集體以宅基地賣掉了，集體空了，土地沒了。拆遷出來的地有部分人認(rèn)為所有權(quán)應(yīng)是大伙的，尤其新的征用補(bǔ)償政策和原來的一次性買斷的差別，老百姓認(rèn)為是歷屆班子出賣了土地，造成了新一輪的干群矛盾。再就是群眾認(rèn)為土地值錢了，應(yīng)有他們的一份，期望在在老城改造中不光改善住房居住條件，還期望改善生活條件。

2、花銷增多，百姓擔(dān)心住不起。城中村居民就業(yè)率低，生活、醫(yī)療、養(yǎng)老無保障，大部分群眾無固定就業(yè)崗位，如果住上樓房，隨著取暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等支出增加（每家每戶約增加支出2000-3000元），部分百姓，特別是老年人生活困難。

3、特困人員，如何安置是難題。城區(qū)三關(guān)五街8個(gè)村，每個(gè)村都有一定比例的特困戶、五保戶、殘疾人和一些無生活保障的老年人。如何安置他們，如何保障他們的基本生活是擺在各村級(jí)班子眼前的一大難題。

4、積累殆盡，集體經(jīng)濟(jì)捉襟見肘。實(shí)施城中村改造，可以有效集約土地，拓展發(fā)展空間，這是大家的共識(shí)。但在具體操作中，各村公用設(shè)施和公益事業(yè)的資金來源是一大難題。八街各村經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，村集體積累幾乎已成空殼，失去了號(hào)召力、凝聚力，無力解決群眾困難。近三十年來，城區(qū)土地相繼被合法征用，村集體僅靠幾個(gè)舊廠房的租賃費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，目前村里即使想在改善群眾生活條件上做些實(shí)事，財(cái)力上也是力不從心。

5、情況復(fù)雜，拆遷推進(jìn)有難度。城區(qū)房屋情況復(fù)雜，戶口性質(zhì)、房屋類別難以甄別，土地使用證、房產(chǎn)證難以區(qū)分，私搭亂建嚴(yán)重。城區(qū)單位公房、家屬院較多，沿街住戶由于改商鋪?zhàn)赓U或自做生意收入可觀（年收入2-8萬不等），其補(bǔ)償條件期望值高，難以評(píng)估與均衡。如果沒有縣里具體的政策支持和財(cái)力扶持，工作阻力會(huì)很大。

二、其他縣市的具體做法

（啊城區(qū)做法）據(jù)啊城區(qū)城中村改造的負(fù)責(zé)人介紹，其城中村改造的困難既有來自資金募集方面，也有來自村民方面的。來自村民的阻力是村民們對(duì)于失去土地后未來生活的擔(dān)憂。11莊社區(qū)主任肖哇說，11莊開發(fā)之初，村民們對(duì)于拆遷還有些抵觸情緒，為了打消大家的顧慮，11莊拿出4000萬元作為村民的保障基金，以三十名村民代表的名義存進(jìn)了銀行，并表示除非村里遇到資金困難，絕不動(dòng)用這筆資金。結(jié)果這筆錢自存進(jìn)之日起，一直到現(xiàn)在始終沒有被動(dòng)用。2005年，11莊城中村改造的一期工程開始動(dòng)工，2006年，首批村民搬進(jìn)新樓。村里承諾，只要被拆掉一個(gè)院子的，就可以補(bǔ)償一套140平方米或兩套89平方米的房子。而700多名村民按年齡每人每月補(bǔ)貼從60元到300元不等的生活費(fèi)，沿街門市房?jī)?yōu)先廉價(jià)賣給村民，從而徹底解決了村民的生活保障問題。

（22縣做法）22縣晏城鎮(zhèn)在城中村改造上，安置房涉及的各項(xiàng)政府收費(fèi)全部免除，涉及開發(fā)部分的按最低標(biāo)準(zhǔn)收??；舊村拆遷騰出的土地，留足安置用地和村民生活保障用地，剩余土地的出讓收益全部返還村集體，用于村民回遷和生產(chǎn)生活保障。在城中村改造上，為項(xiàng)目和企業(yè)拆遷的村莊，由企業(yè)支付補(bǔ)償資金；其余村莊，縣財(cái)政拿出一定標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償資金，對(duì)拆遷村民予以補(bǔ)償?？h政府為拆遷村民統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)安置房，按成本價(jià)出售給拆遷村民，做到補(bǔ)償款既能使拆遷村民住上新房，又能保障生產(chǎn)生活，最大限度地發(fā)揮財(cái)政資金的導(dǎo)向和帶動(dòng)作用。另外還建立了城建投融資公司，盤活城市資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)所得收入全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、舊城改造的幾點(diǎn)建議

（一）惠民政策，提高群眾拆遷積極性。完善政策，陽(yáng)光操作，對(duì)城中村居民可選擇貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)交換兩種方式。貨幣補(bǔ)償由房管局據(jù)實(shí)評(píng)估，產(chǎn)權(quán)交換的按比例置換，做到政策、標(biāo)準(zhǔn)符合實(shí)際，公開公正。產(chǎn)權(quán)交換可參照《斗縣房屋拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》執(zhí)行，即正房面積一平換一平，偏房以建筑容積率為準(zhǔn)，容積率低于0.65（含0.65）的按一平半換一平，0.65-0.75（含0.75）按兩平換一平，0.75以上按三平換一平，可以置換車

庫(kù)和儲(chǔ)藏室。不足部分或剩余部分均按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行收費(fèi)或退還。通過充分考慮群眾的切身利益，認(rèn)真研究并實(shí)事求是地解決或解釋群眾提出的各類問題，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，爭(zhēng)取得到大多數(shù)人的支持，形成舊城拆遷工作的良好社會(huì)氛圍。

（二）讓利于民，增加集體公共積累。做好上級(jí)政策和工作實(shí)際相結(jié)合的文章，確定補(bǔ)償方案。參照其他縣市經(jīng)驗(yàn)做法以及三關(guān)五街每年需要的實(shí)際開支，建議騰空土地收益所得歸村集體所有，或者給予一定比例的沿街門面房或建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)，縣有關(guān)部門協(xié)助免費(fèi)辦理集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地的相關(guān)手續(xù)，保證集體每年有一定收入，在群眾吃飯、水電、取暖、物業(yè)費(fèi)等方面給于一定補(bǔ)貼照顧并維持村級(jí)班子正常運(yùn)轉(zhuǎn)。以南街為例：男55歲以上、女50歲以上群眾占人口比例的1/3，共有319人，按城市最低生活保障每人每月260元計(jì)算,一年需資金99萬元；在水、電、暖方面的福利待遇50多萬元；村級(jí)班子運(yùn)轉(zhuǎn)和物業(yè)管理支出等各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)一年至少25萬元；以上各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)約176萬元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，三關(guān)五街共有男55歲以上、女50歲以上群眾約2460人，占人口比例的1/3。經(jīng)初步估算約需資金1368萬元，以補(bǔ)貼群眾和維持村級(jí)班子正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）由點(diǎn)及面，逐步推進(jìn)。在縣里大政策前提下，建議從三街五關(guān)中挑選經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、群眾素質(zhì)高、班子作風(fēng)硬的一個(gè)示范點(diǎn)率先開展拆遷與建設(shè)工作，在工作推進(jìn)過程中積累經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新思路，按照就地安置、搬得起住得起、增加集體積累、保障群眾生活的原則逐步推進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)八個(gè)城中村的順利改造。

斗城鎮(zhèn)人民政府

2012年1月5日