第一篇：關于農(nóng)村征地拆遷問題的調(diào)查與思考

關于農(nóng)村征地拆遷問題的調(diào)查與思考

近幾年隨著城市建設快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程不斷加快，征用農(nóng)村耕地面積不斷擴大，拆遷范圍越來越廣。在征地拆遷開發(fā)中，由于征用農(nóng)地、拆建農(nóng)房制度上和工作中的缺陷，各種矛盾日益顯現(xiàn)，全國各地因征地拆遷引起的群體性糾紛越來越多，越來越嚴重。編者通過對最近熱點征地拆遷糾紛案例的研究，總結(jié)如下看法和建議。

一、現(xiàn)狀與問題

調(diào)查發(fā)現(xiàn)農(nóng)村征地拆遷與安置補償主要有以下幾個方面問題，且造成目前征地拆遷難，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。

1、政府征地拆遷不走正常法定程序，野蠻拆遷，強行征地。政府擔當雙重角色，造成“仲裁人”缺位，協(xié)調(diào)機制缺失。由于在征地拆遷過程中，政府直接擔當“拆遷人”，因此當房屋拆遷補償出現(xiàn)矛盾，農(nóng)民新村建造出現(xiàn)質(zhì)量問題時，政府無法居間調(diào)和。

2、農(nóng)房拆遷自建補償標準，征地補償標準偏低不符合法律規(guī)定。國務院在征用耕地補償辦法中規(guī)定按照耕地近三年平均產(chǎn)值的六到八倍賠償，而現(xiàn)實中卻按照原本產(chǎn)量賠償，有地甚至不到原產(chǎn)值?，F(xiàn)行農(nóng)村房屋完全重置價，價格組成是否合理，建筑材料價格彈性如何體現(xiàn)值得商榷。近年來，各種建材價格起伏幅度大，建筑人工費翻了一翻，據(jù)測算，建房成本每平方米相差幅度超過二百元，拆一處根本建不了同樣一處。

3、處理違法建筑難，影響整體拆遷進程。有關部門職責不清，農(nóng)村宅基地管理弱化，造成違法建筑現(xiàn)象嚴重。由于受村委會換屆選舉的影響，部分村民為爭村主任拉選票，借機私下許愿，亂批亂放宅基地。農(nóng)房住宅建設出現(xiàn)未批先建和不審批等現(xiàn)象。在原宅基地上擴建有之；在承包土地上新建有之；將承包地換給他人建房有之；給已出嫁女兒建房有之；給戶口已遷到城鎮(zhèn)就業(yè)（非征地、買戶口對象）者建房有之。違法建筑面廣量大，且各有歷史原因和現(xiàn)實問題，給征地拆遷工作增加了難度。

4、農(nóng)村補償分配問題，誘發(fā)農(nóng)民抵觸情緒。目前農(nóng)村征地補償分配存在二難：一是確定分配對象難。以戶口分類，存在農(nóng)業(yè)人口，村居民組人口、征地上遷入人口，出嫁未遷出、嫁入未遷入人口的矛盾；以土地承包對象分類，存在有承包地但戶口已外遷人口，因出生遲未分到承包地的農(nóng)業(yè)人口，死亡人員的矛盾。二是確定分配方法難。土地征用時，對一個行政村往往只是局部征用，前后征用又有價格和人口變動差異，存在以村還是以組為單位進行分配的矛盾，各自圍繞自我設定分配方法，只要不順他心就產(chǎn)生抵觸情緒，拒絕配合、拒絕簽字、拒絕拆遷。

二、思考和建議

1、堅持依法行政，嚴格履行政府職責。根據(jù)《全面推進依法行政實施綱要》，政府及其部門必須要政企分開，政事分開，必須要理順政府與市場的關系，拆遷人應是項目業(yè)主或受托的社會中介機構(gòu)，區(qū)、鄉(xiāng)政府及其部門必須代表轄區(qū)農(nóng)民的合法利益，不能越俎代皰，充當拆遷人。

2、加大法制宣傳和教育力度。對中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民，各級政府和有關部門要運用多種形式加強對城建規(guī)劃及拆遷法的宣傳，教育農(nóng)民必須服從規(guī)劃，服從國家拆遷條例，自覺遵紀守法，依法保護自身權(quán)益。政府應按規(guī)劃嚴格實施建設，職能部門應加強對農(nóng)村宅基地的審批管理，建立農(nóng)村人口居住地管理網(wǎng)絡，理順人戶分離關系，防止有人多處批地，多頭建房，堅決剎住違規(guī)占地建房之風。擅自在承包地上建房，改變土地用途的，必須依法收回承包權(quán)。堅持規(guī)劃先行，著力推進農(nóng)村環(huán)境整治、舊村改造、新村建設。

3、逐步完善市場化的拆遷賠償機制。農(nóng)房拆遷價格涉及廣大農(nóng)民的切身利益，確定價格應舉行由專家學者、有關部門、農(nóng)民代表參加的聽證會。價格構(gòu)成應有一定的材料成本指數(shù)彈性?？們r格應適當向失地農(nóng)民傾斜。賠償政策應適當細化，要考慮合法建筑與違章建筑的區(qū)別，嚴格界定合法與違法，科學制定賠補辦法，保護賠足合法的，削減少賠違章的。

4、創(chuàng)新補償安置機制，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，老有所養(yǎng)。補償安置要結(jié)合實際，可以根據(jù)不同情況采取以下方法安置被征地農(nóng)民。①強化保險安置：經(jīng)被征地村同意，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或被安置人員將部分安置補助費作為養(yǎng)老保障和醫(yī)療保險用費，向市社會保險主管部門交納，按有關規(guī)定領取保障金。②鼓勵用地單位就業(yè)安置，用地單位應優(yōu)先安置被征地村的失地農(nóng)民。③慎重使用一次

性貨幣安置。④農(nóng)村集體經(jīng)濟組織調(diào)地安置：通過村內(nèi)機動地、交回的承包地、流轉(zhuǎn)地及土地開發(fā)整理新增加的耕地等，使失地農(nóng)民繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。⑤預留土地安置：城區(qū)內(nèi)人均耕地在0.3畝以下的被征地村，在符合城市規(guī)劃的基礎上，根據(jù)實際需要，按被征地數(shù)量的10%，給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織預留土地，但必須按有關規(guī)定進行開發(fā)。預留的土地原則上不允許轉(zhuǎn)讓，以確保被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有長期穩(wěn)定的收益。具體操作中五種方式可以多選，也可以單選，但單選貨幣安置要慎重，應結(jié)合保險安置進行，防止個別農(nóng)民老無所養(yǎng)，生活水平下降，成為政府的濟困戶。

4、規(guī)范征地拆遷行為，集約節(jié)約用地。政府在審批項目征地拆遷時，應嚴格征地拆遷程序和手續(xù)，嚴格用途管制，嚴格規(guī)劃管理。一方面，嚴肅查處征地手續(xù)不全，補償安置不到位，利用黑惡勢力強拆、惡拆等行為，限定開發(fā)時間，超時未開發(fā)的，一定要依法收回，防止開發(fā)商圈地，牟取暴利，損害人民群眾利益。另一方面，嚴肅查處違反拆遷法律法規(guī)，惡意抗法等行為，保護合法征地拆遷。

第二篇：關于征地拆遷問題的調(diào)查與思考

關于征地拆遷問題的調(diào)查與思考

隨著城市建設快速發(fā)展，城市框架不斷拉大，給地處城郊結(jié)合部的農(nóng)民生活和經(jīng)濟條件帶來了新變化、新提高。但是在征地開發(fā)中，由于征用農(nóng)地、拆建農(nóng)房制度上和工作中的缺陷，各種矛盾日益顯現(xiàn)，影響了征地、拆遷工作的順利推進。通過對數(shù)次征地工作進行調(diào)研，總結(jié)如下看法和建議。

一、現(xiàn)狀與問題

調(diào)查發(fā)現(xiàn)農(nóng)村征地拆遷與安置補償主要有以下幾個方面問題，且造成目前征地拆遷難，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。

1、政府擔當雙重角色，造成“仲裁人”缺位，協(xié)調(diào)機制缺失。從北臺、下園、孔莊子、謝莊子、邢莊子、張各莊等村的征地情況看，由于在征地拆遷過程中，政府直接擔當“拆遷人”，因此當房屋拆遷補償出現(xiàn)矛盾，農(nóng)民新村建造出現(xiàn)質(zhì)量問題時，政府無法居間調(diào)和。

2、農(nóng)村補償分配問題，誘發(fā)農(nóng)民抵觸情緒。目前農(nóng)村征地補償分配存在二難：一是確定分配對象難。以戶口分類，存在農(nóng)業(yè)人口，村居民組人口、征地上遷入人口，出嫁未遷出、嫁入未遷入人口的矛盾；以土地承包對象分類，存在有承包地但戶口已外遷人口，因出生遲未分到承包地的農(nóng)業(yè)人口，死亡人員的矛盾。二是確定分配方法難。土地征用時，對一

個行政村往往只是局部征用，前后征用又有價格和人口變動差異，存在以村還是以組為單位進行分配的矛盾，各自圍繞自我設定分配方法，只要不順他心就產(chǎn)生抵觸情緒，拒絕配合、拒絕簽字、拒絕拆遷。

3、處理違法建筑難，影響整體拆遷進程。有關部門職責不清，農(nóng)村宅基地管理弱化，造成違法建筑現(xiàn)象嚴重。由于受村委會換屆選舉的影響，部分村民為爭村主任拉選票，借機私下許愿，亂批亂放宅基地。農(nóng)房住宅建設出現(xiàn)未批先建和不審批等現(xiàn)象。在原宅基地上擴建有之；在承包土地上新建有之；將承包地換給他人建房有之；給已出嫁女兒建房有之；給戶口已遷到城鎮(zhèn)就業(yè)（非征地、買戶口對象）者建房有之。違法建筑面廣量大，且各有歷史原因和現(xiàn)實問題，給征地拆遷工作增加了難度。

4、農(nóng)房拆遷自建補償標準偏低?，F(xiàn)行農(nóng)村房屋完全重置價，價格組成是否合理，建筑材料價格彈性如何體現(xiàn)值得商榷。近年來，各種建材價格起伏幅度大，建筑人工費翻了一翻，據(jù)測算，建房成本每平方米相差幅度超過二百元，拆一處根本建不了同樣一處。

5、“釘子戶”思想工作問題。欲望無度，貪心不止，個別拆遷戶百般阻撓，尤其是一些有社會背景的人，目無政策、目無法律，把集體土地當作私有財產(chǎn)，漫天要價，百般阻饒征地拆遷。

二、思考和建議

1、加大法制宣傳和教育力度。對中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民，各級政府和有關部門要運用多種形式加強對城建規(guī)劃及拆遷法的宣傳，教育農(nóng)民必須服從規(guī)劃，服從國家拆遷條例，自覺遵紀守法，依法保護自身權(quán)益。政府應按規(guī)劃嚴格實施建設，職能部門應加強對農(nóng)村宅基地的審批管理，建立農(nóng)村人口居住地管理網(wǎng)絡，理順人戶分離關系，防止有人多處批地，多頭建房，堅決剎住違規(guī)占地建房之風。擅自在承包地上建房，改變土地用途的，必須依法收回承包權(quán)。堅持規(guī)劃先行，著力推進農(nóng)村環(huán)境整治、舊村改造、新村建設。

2、堅持依法行政，嚴格履行政府職責。根據(jù)《全面推進依法行政實施綱要》，政府及其部門必須要政企分開，政事分開，必須要理順政府與市場的關系，拆遷人應是項目業(yè)主或受托的社會中介機構(gòu)，區(qū)、鄉(xiāng)政府及其部門必須代表轄區(qū)農(nóng)民的合法利益，不能越俎代皰，充當拆遷人。

3、逐步完善市場化的拆遷賠償機制。農(nóng)房拆遷價格涉及廣大農(nóng)民的切身利益，確定價格應舉行由專家學者、有關部門、農(nóng)民代表參加的聽證會。價格構(gòu)成應有一定的材料成本指數(shù)彈性?？們r格應適當向失地農(nóng)民傾斜。賠償政策應適當細化，要考慮合法建筑與違章建筑的區(qū)別，嚴格界定合法與違法，科學制定賠補辦法，保護賠足合法的，削減少賠違章的。

4、創(chuàng)新補償安置機制，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降

低，老有所養(yǎng)。補償安置要結(jié)合實際，可以根據(jù)不同情況采取以下方法安置被征地農(nóng)民。①強化保險安置：經(jīng)被征地村同意，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或被安置人員將部分安置補助費作為養(yǎng)老保障和醫(yī)療保險用費，向市社會保險主管部門交納，按有關規(guī)定領取保障金。②鼓勵用地單位就業(yè)安置，用地單位應優(yōu)先安置被征地村的失地農(nóng)民。③慎重使用一次性貨幣安置。④農(nóng)村集體經(jīng)濟組織調(diào)地安置：通過村內(nèi)機動地、交回的承包地、流轉(zhuǎn)地及土地開發(fā)整理新增加的耕地等，使失地農(nóng)民繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。⑤預留土地安置：城區(qū)內(nèi)人均耕地在0.3畝以下的被征地村，在符合城市規(guī)劃的基礎上，根據(jù)實際需要，按被征地數(shù)量的10%，給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織預留土地，但必須按有關規(guī)定進行開發(fā)。預留的土地原則上不允許轉(zhuǎn)讓，以確保被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有長期穩(wěn)定的收益。具體操作中五種方式可以多選，也可以單選，但單選貨幣安置要慎重，應結(jié)合保險安置進行，防止個別農(nóng)民老無所養(yǎng)，生活水平下降，成為政府的濟困戶。

4、規(guī)范征地拆遷行為，集約節(jié)約用地。政府在審批項目征地拆遷時，應嚴格征地拆遷程序和手續(xù)，嚴格用途管制，嚴格規(guī)劃管理。一方面，嚴肅查處征地手續(xù)不全，補償安置不到位，利用黑惡勢力強拆、惡拆等行為，限定開發(fā)時間，超時未開發(fā)的，一定要依法收回，防止開發(fā)商圈地，牟取暴利，損害人民群眾利益。另一方面，嚴肅查處違反拆遷法律法規(guī)，惡意抗法等行為，保護合法征地拆遷。

5、加強調(diào)研，總結(jié)經(jīng)驗，完善相關政策。建議市委、市政府指定一個部門牽頭，邀集相關部門參加，進行一次農(nóng)村征地拆遷課題工作調(diào)研，深入農(nóng)村，從土地承包、農(nóng)村人口、分配安置、生活保障、醫(yī)療保障、農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展等方面解剖分析，完善政策制度，推動工作開展，保持農(nóng)村穩(wěn)定，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展。

第三篇：關于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考

隨著我市城市現(xiàn)代化建設步伐不斷加快，城市規(guī)模不斷擴大，我區(qū)東部地區(qū)作為城市規(guī)劃區(qū)的組成部分，以優(yōu)越的地理、自然條件，越來越凸顯出其重要的經(jīng)濟建設和開發(fā)價值。根據(jù)市政府的規(guī)劃，2003年起，我區(qū)東部地區(qū)將陸續(xù)開發(fā)建設南京國際高爾夫球場、南京軟件園、經(jīng)五路、聚寶山商品住宅區(qū)等一批重點、大型項目。這些項目的建成，將根本改善東部地區(qū)的面貌，改善投資環(huán)境，拓展發(fā)展空間，提升我區(qū)的綜合經(jīng)濟實力，為實現(xiàn)“科技強區(qū)、環(huán)境立區(qū)、文化興區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略提供新的經(jīng)濟增長點。該地區(qū)的開發(fā)建設能否順利進行，將直接關系到我區(qū)東部地區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略布署，關系到我區(qū)2003年總體工作目標任務的完成。當前，東部地區(qū)開發(fā)的首要任務是做好征地拆遷工作。該地區(qū)的土地主要是農(nóng)村集體土地。我區(qū)作為傳統(tǒng)的“城區(qū)”，對城市國有土地的拆遷經(jīng)驗豐富，但對于農(nóng)村集體土地的征地拆遷，相對缺乏工作經(jīng)驗，尚未形成系統(tǒng)、全面、具體的工作思路和方法，而東部地區(qū)大面積的征地拆遷工作即將開始，該地區(qū)的征地拆遷工作，量大、面廣，涉及4000余戶，1萬余人口。我院高度重視東部地區(qū)的征地拆遷工作，院黨組專門召開會議進行研究，以為區(qū)域經(jīng)濟建設服務的高度責任感，將東部地區(qū)的農(nóng)村集體土地征地拆遷中存在的問題作為我院今年創(chuàng)建服務型法院的一個重點課題，展開調(diào)研，并結(jié)合我院審理國有土地拆遷案件的經(jīng)驗進行了思考，力圖為區(qū)委、區(qū)政府的工作決策提出一些參考和建議。

一、概況

（一）調(diào)查對象：我們以目前區(qū)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司正在實施征地拆遷工作的紅山街道小營村為調(diào)查對象：

1、地理、人口及經(jīng)濟概況。此次征地拆遷范圍涉及小營村第二、第三生產(chǎn)隊等，計196戶，532人，其中農(nóng)業(yè)人口232人，居民300人，具有合法權(quán)屬的房屋面積計11,000余平方米，違法建筑4,000余平方米。從地理區(qū)位和社會綜合情況上來看，該地區(qū)屬于典型的城郊結(jié)合部?？傮w而言，該地區(qū)地勢較低，耕地條件差，主要作物為樹苗等，經(jīng)濟欠發(fā)達，農(nóng)民總體收入較低，存在貧富不均的現(xiàn)象，農(nóng)民住宅房屋面積較為懸殊，面積較大的達700余平方米，小的則只有40余平方米。該地區(qū)外來人口較多，房屋出租是當?shù)剞r(nóng)民的一項重要的經(jīng)濟來源。

2、項目概況。該地段建設項目為墨香山莊商品房開發(fā)、經(jīng)五路（寬45m）、華飛路東延（寬24m）、營苑南路東延（寬24m），此次征地拆遷期限自2002年11月18日起至2003年1月18日止，計二個月。

3、適用政策法規(guī)情況。目前我市對于農(nóng)村集體土地征地拆遷，適用寧政發(fā)[2000]86號《南京市建設征用土地補償和安置辦法》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋實行實物安置及附屬物的貨幣補償，以下簡稱86號文），和寧政發(fā)[2001]21號《南京市征地房屋拆遷貨幣補償細則》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋的貨幣補償，以下簡稱21號文）的規(guī)定。根據(jù)21號文的規(guī)定，對于農(nóng)村集體土地征地拆遷，21號文效力優(yōu)先，21號文未有規(guī)定的，適用86號文，即目前我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷，全部適用貨幣補償，不再進行實物安置。

（二）調(diào)查方法。我們在對小營村征地拆遷項目進行調(diào)查的同時，與我區(qū)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司進行了座談；以區(qū)政府法制辦的名義抽調(diào)專門人員實地參與了兩戶“釘子戶”的動遷調(diào)解；先后走訪了市國土局、房產(chǎn)局等行政執(zhí)法單位，詳細了解了相關政策規(guī)定；與部分郊縣法院以及上級法院就法律適用問題進行了充分的研討；有選擇性地對比研究了北京市、深圳市、上海市、寧波市、重慶市、武漢市等大城市關于農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關政策規(guī)定。

二、征地拆遷主要法律問題的研究與分析在城市建設發(fā)展過程中，與群眾利益最緊密，矛盾最突出，難度最大的就是房屋拆遷問題。而在房屋拆遷工作中，又數(shù)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部的農(nóng)民集體土地的征地和房屋拆遷問題最難處理。目前國家還沒有制定和頒布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因城市建設需要,依法征用集體土地后農(nóng)民房屋拆遷補償安置的專門法規(guī)，因此，解決城郊結(jié)合部農(nóng)民房屋拆遷問題，缺少必要的法律規(guī)范。但城市建設的發(fā)展，依賴于舊城改造和對外拓展，這就無法回避農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問題。因此，首先需要就城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關法律問題進行研究。

（一）農(nóng)村集體土地征地拆遷的法律性質(zhì)小營村征地拆遷過程中，許多被拆遷人認為，該地早已在2000年被征為國有土地，因此，現(xiàn)在進行的拆遷活動，應當按照南京市政府203號令進行貨幣補償，這是拆遷過程中存在的重大爭議之一。也就是說，按照市政府203號令，拆遷人與被拆遷人之間是平等的民事主體關系，這就將征地與拆遷劃分為兩種性質(zhì)的行為，即征用為行政行為，拆遷為民事行為。我們認為，僅從南京市政府86號文、21號文來看，應當將征地拆遷界定為行政行為。86號文和21號文的依據(jù)是《土地管理法》，該法第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有和勞動群眾集體所有制；國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。這種國家征用是典型的行政行為。21號文第二條規(guī)定，征地房屋拆遷，是指國家因建設需要，依法將農(nóng)村集體土地征為國有土地

所涉及的居住房屋拆遷……。因此，征地拆遷總體上是行政機關的行政管理活動，是行政行為，這一行為的標的是土地，至于房屋拆遷，則作為土地征用過程中對地上定附著物進行補償?shù)膬?nèi)容，整體上仍然包含在征用這一行為之中。2002年《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十七條規(guī)定，因城市開發(fā)建設征用集體土地實施房屋拆遷的，其拆遷補償安置辦法由設區(qū)的市人民政府參照本條例另行制定，這就以地方性法規(guī)的形式給市政府進行了授權(quán)。因南京市政府出臺的86號文和21號文已單獨對農(nóng)村集體土地征地拆遷進行了規(guī)定。南京市法院系統(tǒng)對此也采取了比較務實的態(tài)度。因此，就目前形勢而言，現(xiàn)實的觀點是：市政府203號令是對原國有土地上進行房屋拆遷安置補償適用的政策，但對于原屬農(nóng)村集體性質(zhì)的土地上進行房屋拆遷安置補償，屬于86號文和21號文所規(guī)定的“征地房屋拆遷及征地撤組后剩余土地上原房屋拆遷”的范疇，應適用86號文和21號文的規(guī)定進行安置補償，并將征地拆遷整體納入行政行為的范疇，由行政機關行使行政職能予以調(diào)整。

（二）農(nóng)村集體土地征地后房屋拆遷爭議的解決程序征地拆遷中涉及到的房屋拆遷安置補償，應當按照86號文的規(guī)定，先政府行政裁決，對裁決不服的，當事人可以不服行政裁決為由，向法院提起行政訴訟。當前農(nóng)村集體土地征地拆遷主要在補償標準和補償數(shù)額兩個方面存在爭議。

1、關于補償標準的爭議。86號文第九條規(guī)定對補償標準的爭議應先經(jīng)裁決，但由于該補償標準已由有關法規(guī)、規(guī)章及政策予以明文規(guī)定，實踐中圍繞補償標準產(chǎn)生爭議的很少出現(xiàn)。

2、關于補償數(shù)額的爭議。實踐中，主要爭議在于征地房屋拆遷安置補償?shù)慕痤~、方式、期限等方面。86號文第十八條規(guī)定，對于此類爭議，由市、縣（區(qū)）人民政府裁決，當事人對裁決不服的，可在法定期限內(nèi)向人民法院起訴。根據(jù)上述規(guī)定，如我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷中發(fā)生此類爭議，應由我區(qū)政府裁決。依照法律規(guī)定，對于政府裁決不服而起訴的，屬于人民法院行政訴訟案件。就上述爭議，按照省法院、省建委的統(tǒng)一觀點，必須先政府裁決，不服裁決的，提起行政訴訟。

（三）關于實施征地拆遷的主體市政府86號文第十七條規(guī)定，征地經(jīng)批準后，……由市、縣（區(qū)）土地行政主管部門公告拆遷決定并組織實施。第七條規(guī)定，建設征用土地，市、縣（區(qū)）土地行政主管部門應當……并與被征用土地的所有人和使用人就補償、安置等事項簽訂協(xié)議，以上規(guī)定表明，實施征地拆遷的法定主體是土地行政主管部門，我區(qū)為房地產(chǎn)管理局。而市政府21號文第二條第二款規(guī)定，本細則所稱征地拆遷實施單位，是指市土地行政主管部門指定的辦理用地事務的機構(gòu)。該細則所指的“機構(gòu)”，一般理解為市土地局下屬用地事務所及類似我區(qū)房地產(chǎn)局等性質(zhì)的機構(gòu)。可以看出，21號文規(guī)定的實施主體與86號文規(guī)定似有不同，但應當看到21號文僅僅是對“征地房屋拆遷”進行補償?shù)囊?guī)定，21號文與86號文相比，實際上具有特別規(guī)定的性質(zhì)，應當優(yōu)先于86號文適用。我院認為，實施征地拆遷的法定主體應為土地行政主管部門，在我區(qū)即為房地產(chǎn)管理局。我市對于農(nóng)村集體土地征地拆遷單位實行資質(zhì)管理，我區(qū)房地產(chǎn)管理局具有農(nóng)村集體土地征地拆遷資質(zhì)，這一點與法律和文件規(guī)定的精神是一致的。但是，對于21號文第二條第二款中所稱的“指定”，應當作如何理解？這種“指定”，作為法律術語，在行政法上并沒有合適的法律法理依據(jù)，從行政法角度來看，行政權(quán)力的來源只有職權(quán)行政行為、授權(quán)行政行為與委托行政行為三種，而沒有“指定”行政行為，授權(quán)行政行為必須有法律法規(guī)的授權(quán)，委托行政行為只存在于具體行政行為，可以在沒有法律、法規(guī)或者規(guī)章依據(jù)的情況下實施。最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第21條就規(guī)定了行政委托的法律效果，但行政委托必須以行政機關的名義實施行政行為。從86號文和21號文，結(jié)合相關行政法律、法規(guī)和司法解釋來看，這種“指定”應當定義為“委托”較合適。我們還應當看到，如果采用先征地后拆遷的模式，拆遷實施的主體就不存在任何問題，畢竟拆遷是平等民事主體之間的民事行為，只要有拆遷資質(zhì)的開發(fā)單位，都可以作為實施主體。如武漢市，直接規(guī)定國家征用土地，拆遷居住用房的，用地單位與被拆遷人簽訂拆遷房屋協(xié)議書。

三、主要現(xiàn)實矛盾的研究與分析。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實施農(nóng)民房屋拆遷，不同于在城市規(guī)劃區(qū)實施國有土地上的居民房屋拆遷，情況比較復雜，呈多樣性。此次小營村征地拆遷工作中遇到的問題，較為突出的反映了目前我市農(nóng)村集體土地征地拆遷中的常見問題，也是目前農(nóng)村集體土地征地拆遷工作的難點問題，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

（一）動遷難主要原因有：

1、文件規(guī)定的補償標準過低，是造成動遷工作難度大的最重要原因。86號文規(guī)定，貨幣補償主要包括土地及附著物補償，房屋拆遷補償和農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)等。其中房屋拆遷補償與農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)標準問題較為突出：（1）關于征地房屋拆遷補償問題。隨著國家住房體制改革，拆遷安置補償貨幣化，政策透明度高、補償方法簡單、群眾易于理解，便于操作，產(chǎn)生糾紛易于解決，在城區(qū)國有土地拆遷中，效果明顯好于實物安置。然而，現(xiàn)階段以貨幣補

償為原則的21號文，事實上卻難于全面貫徹執(zhí)行，拆遷矛盾突出，其原因就在于補償標準過低。拆遷戶對于補償標準難以接受。此次征地拆遷工作，在實施前相關部門就已做了大量宣傳、動遷工作，按照法定程序，發(fā)出征地拆遷通知并予以公告等，明確按照政府86號文和21號文規(guī)定的補償標準，給予補償，但收效甚微。我們查閱了其他城市的征地拆遷的規(guī)定，基本上各大城市均規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)以外的征地拆遷，可以另行制定規(guī)定，但在城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的征地拆遷，一律按本地城市拆遷管理條例規(guī)定執(zhí)行，包括補償標準。而南京市單獨制定農(nóng)村集體土地征地拆遷的86號文和21號文，與其他各大城市有非常明顯的區(qū)別。21號文規(guī)定，房屋拆遷補償，以戶為基礎單位，由原房收購款、收購補償款和區(qū)位補償款組成。其中收購補償款因數(shù)額最多而成為最重要的補償，它以房屋面積為依據(jù)，實行分檔遞減，80平方米以下，每平方米1000元，80-120平方米的部分，每平方米600元，120-160平方米的部分，每平方米300元，160-220平方米的部分，每平方米100元，超過220平方米的部分，不計算購房補償款。假設，一拆遷戶，5口人，房屋面積為250平方米，則按照上述規(guī)定，其房屋補償款約為20萬元左右，平均補償標準約為800-900元。而據(jù)估算，區(qū)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司在當?shù)亟ㄔO的開發(fā)項目，房價約2600元/平方米，懸殊過大，以此計算，該戶若在原址購房，可購買約70平方米住房，遠遠小于其原居住面積。以250平方米的房屋為例，如果嚴格按照21號文，房屋補償款（不含區(qū)位補償和重置價，下同）約為12萬余元，如果按照區(qū)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司采取的平均拆為兩戶的方式，房屋補償款共約21萬余元，但如果按照市政府203號令，房屋補償款約為31萬余元。不同的補償方式相差非常大。這里還應考慮另外一個重要問題，即目前，房屋對于我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)民來說，不僅是居身之所，還是一個重要的經(jīng)濟收入來源，即房屋出租收益，拆遷戶在征地拆遷后，失去的不僅是住房，而且是一個重要的經(jīng)濟來源，再結(jié)合土地被征用而失去生產(chǎn)資料的情況，拆遷戶在征地拆遷后將何以為繼。21號文2001年2月出臺，應當說，其規(guī)定的補償標準，在當時即屬于中等水平，而隨著我市經(jīng)濟建設、城市建設日新月異，社會綜合情況不斷發(fā)展，特別是近年來土地、房價均有較大幅度上漲的情況下，21號文規(guī)定的房屋拆遷補償標準，已明顯不符合當今現(xiàn)實情況，對此，據(jù)了解，我市各區(qū)在實施征地拆遷工作時，均采用了變通方法，以提高補償數(shù)額，但這種作法的弊端是顯而易見的，一是動遷工作中人為因素無法避免，擴大了政策執(zhí)行的隨意性，二是會形成拆遷戶既然不執(zhí)行文件規(guī)定，則可隨意要價的情況，增加動遷工作的難度。（2）關于農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)問題。86號文規(guī)定，標準為35000元—40000元，保養(yǎng)標準為14000元—18000元。86號文于2000年4月出臺，結(jié)合上述房屋補償標準過低的理由，目前關于農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)問題同樣存在標準過低的情況，在此不再重述。在這里，提出較為超前的建議，可以參考國外通行的做法，以市政建設為目的進行拆遷時，在市政工程項目如公路等建成后，分配給拆遷戶合理的股份，以股利分紅對其進行補償，這種做法在深圳市的拆遷工作中已得到較為成功的運用。我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)民主要是依賴土地生存，僅給予數(shù)萬元的安置、保養(yǎng)費用，不如給予股利分紅，更有利于農(nóng)民的生存利益?；蛘咄ㄟ^采用發(fā)行土地債券的方式，解決農(nóng)民征地補償?shù)团c國家建設用地征地成本高的矛盾，也使農(nóng)民可以獲得較長時期的土地收益，并獲得生產(chǎn)自救和發(fā)展所必需的資金。

2、農(nóng)村小團體合力較強。盡管開發(fā)單位實施拆遷時，在堅持文件規(guī)定的補償標準的情況下，充分考慮到具體情況而采取了變通執(zhí)行的方法，如對待房屋面積較大的戶，有兩個以上單列戶口，但只有一個產(chǎn)權(quán)證的，給予產(chǎn)權(quán)拆分的方式，以達到套用較高的補償標準的方法等，實際上提高了補償標準，但此次征地拆遷工作開始后，前20天仍無一戶搬遷，動遷工作一度陷于停滯狀態(tài)，但自從有一戶搬遷之后，20天左右基本上全部搬遷完畢。對于這一情況，我們分析認為，主要是拆遷戶間關系較為緊密，從眾思想突出。基于農(nóng)村所固有的居住、生活環(huán)境和特點，農(nóng)村集體土地住戶間關系較為緊密，相互間沾親帶故或交往密切，具有一定的小團體合力，人員從眾、甚至盲從現(xiàn)象較為明顯，這一點，與城市拆遷具有明顯的差異。對于動遷工作而言，既有利的一面，也有不利的一面，對此，要充分利用有利的因素，重點突破，做好思想分化工作，達到以點帶面的效果。

3、戶情差異較大。該地區(qū)被征地拆遷190余戶，各戶房屋面積及附屬物、經(jīng)濟條件、收入來源、家庭成員結(jié)構(gòu)、人口成份（居民、農(nóng)民）等情況差別較大，如小營村征地拆遷中，有數(shù)代多人共一戶的情況，也有夫妻二人各一戶的情況等，戶情差異較大。對此類情況，區(qū)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司除了上述拆遷產(chǎn)權(quán)面積的操作方法外，有下列措施：對夫妻二人各一戶籍，但只有一個權(quán)屬證的，一概按一戶一產(chǎn)權(quán)面積計算，產(chǎn)權(quán)面積累計；對夫妻二人同一戶籍，但分別取得房屋權(quán)屬證明的，也按一戶一產(chǎn)權(quán)面積計算。另外，不少農(nóng)民所確認的被拆遷房屋，戶均面積較大，最大的一戶達700多平方米，而有的全部是違法建筑，以致各戶房屋補償和農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)的標準、數(shù)額差別較大，各拆遷戶基于不適當?shù)南嗷ヅ时榷a(chǎn)生的利益要求的期望值差別較大，給動遷工作帶來一定難度。

（二）土地、房屋權(quán)屬情況復雜，違法建筑比例較大由于歷史原因，對于農(nóng)村集體土地的土地使用權(quán)及房屋合法權(quán)屬的登記管理，不夠嚴格，征地拆遷中常出現(xiàn)手續(xù)不全現(xiàn)象，情況較為復雜，而

是否認定相關權(quán)屬將直接影響補償利益，如有的拆遷戶有土地使用權(quán)手續(xù)，無房屋建造合法手續(xù)，有的只有房屋建造手續(xù)，而無土地使用權(quán)手續(xù)；還有一些村民住戶翻建的房屋，雖然按規(guī)定規(guī)定履行了審批手續(xù)，但在翻建時擴大多建的情況較多等。此外，由于客觀原因，過去村、組、區(qū)、鄉(xiāng)對村民建房行為規(guī)范滯后，管理不到位，致使村民群眾不經(jīng)審批自建自搭房屋的現(xiàn)象很普遍，特別處于城市近郊的村民群眾，受利益驅(qū)動依靠地理優(yōu)勢，搭建房屋出租給外來人口居住，以獲取租金收益。如小營村合法建筑面積與違法建筑面積比例達到約5：2，征地拆遷中曾遇到有的戶合法建筑面積小于違法建筑面積，甚至有全部為違法建筑的情況出現(xiàn)。在本次小營村拆遷中，對于違法建筑有的也給予了補償，如呂秀蘭戶，對無證房按一半有證面積給予計算，但是否對所有戶的違法建筑均按統(tǒng)一的標準執(zhí)行？如尺度不一，亦會引發(fā)矛盾。除了本地農(nóng)民的違章搭建之外，外來流動人口在違法建筑方面扮演了較為重要的角色，必須加強執(zhí)法力度，嚴格禁止外來人口從事違法建筑的搭建。

（三）我市各區(qū)對于農(nóng)村集體土地征地拆遷的補償辦法和執(zhí)行文件的尺度不一拆遷戶形成對比落差，對征地拆遷工作帶來不利因素：（1）補償辦法不一。前文已述，目前我市各區(qū)對于農(nóng)村集體土地征地拆遷均采取了“變通”方法執(zhí)行文件規(guī)定，但各區(qū)方法不同。例如，我市棲霞區(qū)在農(nóng)村集體土地征地拆遷中，也適用貨幣補償，不進行實物安置，但在拆遷后，由開發(fā)單位向拆遷戶提供廉價居住房，價格一般在1450—1550元左右，拆遷戶以獲得的補償款補足適當?shù)牟铑~即可購買，這樣，很大程度上緩解了文件規(guī)定的補償標準過低的突出矛盾；而小營村征地拆遷中主要是采取對有兩個以上單列戶拆分產(chǎn)權(quán)面積，以達到使拆遷戶獲得較文件規(guī)定更多的補償數(shù)額的辦法，以解決補償標準過低的問題。（2）掌握尺度不一。如，對于土地及房屋合法權(quán)屬手續(xù)不全的問題，我市棲霞區(qū)采取一般均予認可的方法，此次小營村征地拆遷原則上把握較為嚴格。上述方法與尺度不一帶來的影響，在此次小營村征地拆遷工作中反映并不十分明顯，但因為即將開始征地拆遷的東部地區(qū)農(nóng)村集體土地，地理位置上與我市棲霞區(qū)相鄰，屆時這種不一致可能會一定程度上給我區(qū)征地拆遷工作的順利進行帶來不利影響。建議可以加強區(qū)域間協(xié)調(diào)，統(tǒng)一補償辦法和尺度，盡量減少可能帶來的矛盾。

（四）易發(fā)生群體性糾紛和暴力對抗事件農(nóng)村集體土地拆遷戶文化水平總體不高，法制意識相對較低，發(fā)生拆遷糾紛后，易發(fā)生群體性事件和暴力對抗糾紛。我市其他區(qū)在農(nóng)村集體土地拆遷工作中，曾出現(xiàn)集體臥軌等惡性事件，特別是對違法建筑的拆除，矛盾更大。此次小營村征地拆遷過程中，亦發(fā)生了農(nóng)民集體上訪，到相關部門堵車、堵路等群體性事件，在拆遷辦公地點曾發(fā)生拆遷戶打、砸，繼而與工作人員暴力對抗的糾紛，我市某新聞媒體曾對此予以報道，造成一定不良影響。

四、下一步我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地開發(fā)征地拆遷工作的幾點建議

（一）關于總體工作思路土地以及房屋是農(nóng)民的生存之本。對于農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，要從實踐“三個代表”重要思想和維護社會穩(wěn)定的大局出發(fā)，加強宏觀管理和控制，總體上高度重視、依法實施、整體部署、加強宣傳、穩(wěn)步開展，工作上相互協(xié)調(diào)、周密細致、文明執(zhí)法、積極堅決、顧全大局，力爭此次大面積征地拆遷工作的順利進行。

1、在征地拆遷工作中特別注意維護社會穩(wěn)定。黨的十六大報告指出：完成改革和發(fā)展的繁重任務，必須保持長期和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境。此次大面積的農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，難免會出現(xiàn)群體性事件，要充分認識到實施農(nóng)民房屋拆遷的復雜性，各職能部門和相關單位都應當高度重視，積極疏導，穩(wěn)妥謹慎，鈍化矛盾，堅決避免惡性事件的發(fā)生。同時，要盡量避免不同權(quán)利主體之間巨大的利益差異，促進城鄉(xiāng)結(jié)合部社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。

2、統(tǒng)一認識，相互協(xié)調(diào)。農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，涉及多個職能部門和單位，而各部門是否能夠統(tǒng)一認識，相互協(xié)調(diào)，執(zhí)法水平如何等對于工作的順利開展，是十分重要的，應當強調(diào)大局觀，避免問題推諉，矛盾上交。

3、依法實施，文明執(zhí)法，加強監(jiān)督。農(nóng)村集體土地征地拆遷，必須堅持從程序到實體，從手續(xù)到手段，都要依法實施。實施過程中，具體實施單位應當注意文明執(zhí)法，文明動遷，不能采取以暴制暴，以邪壓邪或其它不正當手段；不能打著政府旗號，為有損于政府形象的行為，相關職能部門應當加強監(jiān)督管理。

4、排查摸底，掌握戶情，適時調(diào)整。做好先期調(diào)查工作，以便于制定總體動遷方案，特別是補償優(yōu)惠方案，并根據(jù)調(diào)查的情況，適時對補償標準、補償方案進行調(diào)整。做好有號召力的重點人員的思想工作，如村干部、黨員、老干部等，使這類重點人員帶頭服從政府征地拆遷工作，達到以點帶面的效果。

（二）關于均衡各方利益，根本解決征地拆遷矛盾的建議考慮到征地拆遷對農(nóng)民生活的重大影響，應當在促進經(jīng)濟發(fā)展、實施開發(fā)經(jīng)營與保護群眾利益三方關系中尋找平衡點，并切實考慮群眾在征地拆遷后的生產(chǎn)、生活問題，這是解決征

第四篇：關于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考

關于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆

遷的調(diào)查與思考

關于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考

隨著我市城市現(xiàn)代化建設步伐不斷加快，城市規(guī)模不斷擴大，我區(qū)東部地區(qū)作為城市規(guī)劃區(qū)的組成部分，以優(yōu)越的地理、自然條件，越來越凸顯出其重要的經(jīng)濟建設和開發(fā)價值。根據(jù)市政府的規(guī)劃，起，我區(qū)東部地區(qū)將陸續(xù)開發(fā)建設南京國際高爾夫球場、南京軟件園、經(jīng)五路、聚寶山商品住宅區(qū)等一批重點、大型項目。這些項目的建成，將根本改善東部地區(qū)的面貌，改善投資環(huán)境，拓展發(fā)展空間，提升我區(qū)的綜合經(jīng)濟實力，為實現(xiàn)“科技強區(qū)、環(huán)境立區(qū)、文化興區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略提供新的經(jīng)濟增長點。該地

區(qū)的開發(fā)建設能否順利進行，將直接關系到我區(qū)東部地區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略布署，關系到我區(qū)總體工作目標任務的完成。當前，東部地區(qū)開發(fā)的首要任務是做好征地拆遷工作。該地區(qū)的土地主要是農(nóng)村集體土地。我區(qū)作為傳統(tǒng)的“城區(qū)”，對城市國有土地的拆遷經(jīng)驗豐富，但對于農(nóng)村集體土地的征地拆遷，相對缺乏工作經(jīng)驗，尚未形成系統(tǒng)、全面、具體的工作思路和方法，而東部地區(qū)大面積的征地拆遷工作即將開始，該地區(qū)的征地拆遷工作，量大、面廣，涉及4000余戶，1萬余人口。我院高度重視東部地區(qū)的征地拆遷工作，院黨組專門召開會議進行研究，以為區(qū)域經(jīng)濟建設服務的高度責任感，將東部地區(qū)的農(nóng)村集體土地征地拆遷中存在的問題作為我院今年創(chuàng)建服務型法院的一個重點課題，展開調(diào)研，并結(jié)合我院審理國有土地拆遷案件的經(jīng)驗進行了思考，力圖為區(qū)委、區(qū)政府的工作決策提出一些參考和建議。

一、概況調(diào)查對象：我們以目前區(qū)城鎮(zhèn)綜合開

發(fā)公司正在實施征地拆遷工作的紅山街道小營村為調(diào)查對象：

1、地理、人口及經(jīng)濟概況。此次征地拆遷范圍涉及小營村第二、第三生產(chǎn)隊等，計196戶，532人，其中農(nóng)業(yè)人口232人，居民300人，具有合法權(quán)屬的房屋面積計11,000余平方米，違法建筑4,000余平方米。從地理區(qū)位和社會綜合情況上來看，該地區(qū)屬于典型的城郊結(jié)合部?？傮w而言，該地區(qū)地勢較低，耕地條件差，主要作物為樹苗等，經(jīng)濟欠發(fā)達，農(nóng)民總體收入較低，存在貧富不均的現(xiàn)象，農(nóng)民住宅房屋面積較為懸殊，面積較大的達700余平方米，小的則只有40余平方米。該地區(qū)外來人口較多，房屋出租是當?shù)剞r(nóng)民的一項重要的經(jīng)濟來源。

2、項目概況。該地段建設項目為墨香山莊商品房開發(fā)、經(jīng)五路、華飛路東延、營苑南路東延，此次征地拆遷期限自11月18日起至1月18日止，計二個月。

3、適用政策法規(guī)情況。目前我市對于農(nóng)村集體土地征地拆遷，適用寧政發(fā)[]86號《南京

市建設征用土地補償和安置辦法》，和寧政發(fā)[]21號《南京市征地房屋拆遷貨幣補償細則》的規(guī)定。根據(jù)21號文的規(guī)定，對于農(nóng)村集體土地征地拆遷，21號文效力優(yōu)先，21號文未有規(guī)定的，適用86號文，即目前我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷，全部適用貨幣補償，不再進行實物安置。調(diào)查方法。我們在對小營村征地拆遷項目進行調(diào)查的同時，與我區(qū)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司進行了座談；以區(qū)政府法制辦的名義抽調(diào)專門人員實地參與了兩戶“釘子戶”的動遷調(diào)解；先后走訪了市國土局、房產(chǎn)局等行政執(zhí)法單位，詳細了解了相關政策規(guī)定；與部分郊縣法院以及上級法院就法律適用問題進行了充分的研討；有選擇性地對比研究了北京市、深圳市、上海市、寧波市、重慶市、武漢市等大城市關于農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關政策規(guī)定。

二、征地拆遷主要法律問題的研究與分析在城市建設發(fā)展過程中，與群眾利益最緊密，矛盾最突出，難度最大的就是房屋拆遷

問題。而在房屋拆遷工作中，又數(shù)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部的農(nóng)民集體土地的征地和房屋拆遷問題最難處理。目前國家還沒有制定和頒布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因城市建設需要,依法征用集體土地后農(nóng)民房屋拆遷補償安置的專門法規(guī)，因此，解決城郊結(jié)合部農(nóng)民房屋拆遷問題，缺少必要的法律規(guī)范。但城市建設的發(fā)展，依賴于舊城改造和對外拓展，這就無法回避農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問題。因此，首先需要就城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關法律問題進行研究。農(nóng)村集體土地征地拆遷的法律性質(zhì)小營村征地拆遷過程中，許多被拆遷人認為，該地早已在被征為國有土地，因此，現(xiàn)在進行的拆遷活動，應當按照南京市政府203號令進行貨幣補償，這是拆遷過程中存在的重大爭議之一。也就是說，按照市政府203號令，拆遷人與被拆遷人之間是平等的民事主體關系，這就將征地與拆遷劃分為兩種性質(zhì)的行為，即征用為行政行為，拆遷為民事行

為。我們認為，僅從南京市政府86號文、21號文來看，應當將征地拆遷界定為行政行為。86號文和21號文的依據(jù)是《土地管理法》，該法第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有和勞動群眾集體所有制；國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。這種國家征用是典型的行政行為。21號文第二條規(guī)定，征地房屋拆遷，是指國家因建設需要，依法將農(nóng)村集體土地征為國有土地所涉及的居住房屋拆遷……。因此，征地拆遷總體上是行政機關的行政管理活動，是行政行為，這一行為的標的是土地，至于房屋拆遷，則作為土地征用過程中對地上定附著物進行補償?shù)膬?nèi)容，整體上仍然包含在征用這一行為之中?！督K省城市房屋拆遷管理條例》第十七條規(guī)定，因城市開發(fā)建設征用集體土地實施房屋拆遷的，其拆遷補償安置辦法由設區(qū)的市人民政府參照本條例另行制定，這就以地方性法規(guī)的形式給市政府進行了授

權(quán)。因南京市政府出臺的86號文和21號文已單獨對農(nóng)村集體土地征地拆遷進行了規(guī)定。南京市法院系統(tǒng)對此也采取了比較務實的態(tài)度。因此，就目前形勢而言，現(xiàn)實的觀點是：市政府203號令是對原國有土地上進行房屋拆遷安置補償適用的政策，但對于原屬農(nóng)村集體性質(zhì)的土地上進行房屋拆遷安置補償，屬于86號文和21號文所規(guī)定的“征地房屋拆遷及征地撤組后剩余土地上原房屋拆遷”的范疇，應適用86號文和21號文的規(guī)定進行安置補償，并將征地拆遷整體納入行政行為的范疇，由行政機關行使行政職能予以調(diào)整。農(nóng)村集體土地征地后房屋拆遷爭議的解決程序征地拆遷中涉及到的房屋拆遷安置補償，應當按照86號文的規(guī)定，先政府行政裁決，對裁決不服的，當事人可以不服行政裁決為由，向法院提起行政訴訟。當前農(nóng)村集體土地征地拆遷主要在補償標準和補償數(shù)額兩個方面存在爭議。

1、關于補償標準的爭議。86號文第九條規(guī)定對補償標

準的爭議應先經(jīng)裁決，但由于該補償標準已由有關法規(guī)、規(guī)章及政策予以明文規(guī)定，實踐中圍繞補償標準產(chǎn)生爭議的很少出現(xiàn)。

2、關于補償數(shù)額的爭議。實踐中，主要爭議在于征地房屋拆遷安置補償?shù)慕痤~、方式、期限等方面。86號文第十八條規(guī)定，對于此類爭議，由市、縣人民政府裁決，當事人對裁決不服的，可在法定期限內(nèi)向人民法院起訴。根據(jù)上述規(guī)定，如我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷中發(fā)生此類爭議，應由我區(qū)政府裁決。依照法律規(guī)定，對于政府裁決不服而起訴的，屬于人民法院行政訴訟案件。就上述爭議，按照省法院、省建委的統(tǒng)一觀點，必須先政府裁決，不服裁決的，提起行政訴訟。關于實施征地拆遷的主體市政府86號文第十七條規(guī)定，征地經(jīng)批準后，……由市、縣土地行政主管部門公告拆遷決定并組織實施。第七條規(guī)定，建設征用土地，市、縣土地行政主管部門應當……并與被征用土地的所有人和使用人就補償、安置

等事項簽訂協(xié)議，以上規(guī)定表明，實施征地拆遷的法定主體是土地行政主管部門，我區(qū)為房地產(chǎn)管理局。而市政府21號文第二條第二款規(guī)定，本細則所稱征地拆遷實施單位，是指市土地行政主管部門指定的辦理用地事務的機構(gòu)。該細則所指的“機構(gòu)”，一般理解為市土地局下屬用地事務所及類似我區(qū)房地產(chǎn)局等性質(zhì)的機構(gòu)。可以看出，21號文規(guī)定的實施主體與86號文規(guī)定似有不同，但應當看到21號文僅僅是對“征地房屋拆遷”進行補償?shù)囊?guī)定，21號文與86號文相比，實際上具有特別規(guī)定的性質(zhì)，應當優(yōu)先于86號文適用。我院認為，實施征地拆遷的法定主體應為土地行政主管部門，在我區(qū)即為房地產(chǎn)管理局。我市對于農(nóng)村集體土地征地拆遷單位實行資質(zhì)管理，我區(qū)房地產(chǎn)管理局具有農(nóng)村集體土地征地拆遷資質(zhì)，這一點與法律和文件規(guī)定的精神是一致的。但是，對于21號文第二條第二款中所稱的“指定”，應當作如何理解？這種“指定”，作為法律

術語，在行政法上并沒有合適的法律法理依據(jù)，從行政法角度來看，行政權(quán)力的來源只有職權(quán)行政行為、授權(quán)行政行為與委托行政行為三種，而沒有“指定”行政行為，授權(quán)行政行為必須有法律法規(guī)的授權(quán)，委托行政行為只存在于具體行政行為，可以在沒有法律、法規(guī)或者規(guī)章依據(jù)的情況下實施。最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第21條就規(guī)定了行政委托的法律效果，但行政委托必須以行政機關的名義實施行政行為。從86號文和21號文，結(jié)合相關行政法律、法規(guī)和司法解釋來看，這種“指定”應當定義為“委托”較合適。我們還應當看到，如果采用先征地后拆遷的模式，拆遷實施的主體就不存在任何問題，畢竟拆遷是平等民事主體之間的民事行為，只要有拆遷資質(zhì)的開發(fā)單位，都可以作為實施主體。如武漢市，直接規(guī)定國家征用土地，拆遷居住用房的，用地單位與被拆遷人簽訂拆遷房屋協(xié)議書。

三、主要

現(xiàn)實矛盾的研究與分析。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實施農(nóng)民房屋拆遷，不同于在城市規(guī)劃區(qū)實施國有土地上的居民房屋拆遷，情況比較復雜，呈多樣性。此次小營村征地拆遷工作中遇到的問題，較為突出的反映了目前我市農(nóng)村集體土地征地拆遷中的常見問題，也是目前農(nóng)村集體土地征地拆遷工作的難點問題，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：動遷難主要原因有：

1、文件規(guī)定的補償標準過低，是造成動遷工作難度大的最重要原因。86號文規(guī)定，貨幣補償主要包括土地及附著物補償，房屋拆遷補償和農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)等。其中房屋拆遷補償與農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)標準問題較為突出：關于征地房屋拆遷補償問題。隨著國家住房體制改革，拆遷安置補償貨幣化，政策透明度1 2 3 下一頁

第五篇：關于征地拆遷的幾點問題與建議

關于征地拆遷的幾點問題與建議

隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷發(fā)展，我市東拓南移的戰(zhàn)略的實施，我村成為了重點開發(fā)對象，這對我們來說既是機遇也是挑戰(zhàn)。近年來，各級各項重點工程，先后落戶我村，大大的帶動了我村經(jīng)濟社會事業(yè)的發(fā)展。然而大量的土地被征用，農(nóng)民的生活生產(chǎn)方式發(fā)生了改變，相應的也帶來了很多問題。

一、土地被征，農(nóng)民怎樣開始新的生產(chǎn)生活

征地使農(nóng)民的生活發(fā)生翻天覆地的變化，但是由于土地的征用，農(nóng)民失去了重要的家庭財富，最基本的就業(yè)崗位，游離于城市與農(nóng)村之間，不斷被邊緣化。城鎮(zhèn)化的趨勢不可改變，而農(nóng)民的生活必須繼續(xù)，首當其沖的問題就是城市化的農(nóng)民如何在城市中生活發(fā)展，找到生存就業(yè)的新途徑，現(xiàn)階段，大面積大范圍的開發(fā)，失地農(nóng)民增速快、數(shù)量大，就業(yè)崗位偏少，且農(nóng)民相對文化素質(zhì)偏低，缺少相應的技能培訓，就業(yè)相當困難，已就業(yè)的，再失業(yè)率也較高，隱性失業(yè)也普遍。同時針對農(nóng)民的社會保障制度也相對落后，就業(yè)方面措施不到位，培訓制度、保障制度缺失。農(nóng)民失地也就意味著失業(yè)，失去了生存發(fā)展的手段。生存就業(yè)問題得不到解決，使群眾對征地開發(fā)存在著一定的排斥心理。

二、征地補償，標準如何確立，款項如何分配

一是按照《土地管理法》，土地被征用必須給予一定的補償，土地補償方式雖有很多，目前我們基本上是以單一的貨幣補償方

式為主。由于各方面的原因，現(xiàn)行的土地補償標準，只考慮土地的現(xiàn)有價值，并未對增值部分進行補償，導致補償?shù)陀谕恋氐恼嬲齼r值，補償標準偏低。同時土地法中，并沒有規(guī)定宅基地如何補償，在補償?shù)臉藴噬?，出現(xiàn)了很多不合理現(xiàn)象。二是在款項分配的問題上，由于村規(guī)民約和現(xiàn)行政策法規(guī)之間對于拆遷征地補償款分配做法不同，造成了征地補償款分配矛盾重重，產(chǎn)生糾紛，群眾上訪頻頻，直接影響了社會穩(wěn)定團結(jié)，間接影響了大環(huán)境，對經(jīng)濟社會建設造成負面影響。

三、拆遷安置，農(nóng)民如何在新的家園安居樂業(yè)

城市開發(fā)使農(nóng)民土地被征，家園被拆，農(nóng)民必須重建家園，而這個家園建在哪，怎么建，如何讓農(nóng)民的生活更方便，更快的適應新的生活方式這都是大問題。安置房的選址，房屋設計、住房配套設施的建設、交通出行都不容忽視。

針對以上問題，提出幾點建議：

一、啟動就業(yè)工程，促進農(nóng)民就業(yè)

一是針對失地農(nóng)民開展就業(yè)技能培訓，提高農(nóng)民勞動力素質(zhì)，提高就業(yè)能力。二是舉辦失地農(nóng)民就業(yè)招聘會，專門面向失地農(nóng)民招工。三是制定就業(yè)優(yōu)惠政策，在政策上予以村辦企業(yè)一定傾斜，擴大就業(yè)崗位。四是完善農(nóng)村各項保障制度。

二、提高補償標準，明確分配方式

在補償問題上，要根據(jù)農(nóng)村、農(nóng)民的現(xiàn)實問題，提高補償標準，實行多形式補償，完善補償制度，不能通過貨幣手段，將失

地農(nóng)民直接推向社會。在分配問題上，要制定一項可行的方案，讓基層干部在處理糾紛時有據(jù)可依，減少內(nèi)部矛盾，同時積極消除與國家法律法規(guī)相違背的村規(guī)民約。

三、妥善安置村民，享受開發(fā)成果

政府和開發(fā)商需高度重視村民安置，在安置房選址和建設上要從農(nóng)民實際需求上著手，考慮農(nóng)民未來的生產(chǎn)生活問題，完善房屋及周邊環(huán)境配套設施建設，讓拆遷群眾能享受到開發(fā)成果，享受應有的城市化生活。