第一篇：房地產(chǎn)項目管理存在的問題及解決措施(一)

房地產(chǎn)項目管理存在的問題及解決措施(一)

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長，一般劃分為項目決策階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，如何開發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如期將地產(chǎn)交付消費者使用，并節(jié)約造價，以獲取高額利潤，均依靠項目管理來實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其工程建設(shè)的項目管理顯得尤其重要。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低于當(dāng)前國際的一般水平，不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題。所以房地產(chǎn)項目管理采用包括投資決策、設(shè)計、施工招標(biāo)、施工、保修等階段的全過程監(jiān)理必將成為發(fā)展趨勢。

一、我國房地產(chǎn)項目管理存在的問題

業(yè)主方項目管理自身存在的問題：

(1)由于項目實施的一次性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行房地產(chǎn)項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗。

(2)資金短缺，融資能力不足，建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長，故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60％～70％，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。

(3)技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)、管理人員卻未實施執(zhí)業(yè)資格管理制度。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)、管理人員素質(zhì)的要求很高，需要具有設(shè)計、施工、管理等各方面齊全的經(jīng)驗，但目前具備如此高素質(zhì)的人才并不多。

(4)工程發(fā)包多為邀請招標(biāo)，未實行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗，沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

委托監(jiān)理存在的問題目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項目管理并行時，存在以下一些問題：

(1)權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂。

(2)建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

(3)甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

第二篇：淺談合同管理存在的問題及解決措施

淺談合同管理存在的問題及解決措施

法律事務(wù)及合規(guī)管理部 何玉鳴

什么是合同管理？有的人將合同的訂立視為合同管理、有的人將合同管理視為合同文件管理、有的人將加蓋印章行為視為合同管理、也有的人將審查合同視為合同管理，這些觀點都是片面的，不利于合同管理制度的建立和完善。合同管理是指以實現(xiàn)合同價值為目的，以合同為管理對象，依照法律、法規(guī)等規(guī)定，在合同從準(zhǔn)備、談判、訂立、生效、履行、變更、解除、爭議解決、終止直至立卷歸檔整個過程的管理行為。其可分為三個部分：事前管理（合同書形成過程）、事中管理（合同履行過程）和事后管理（如合同不適當(dāng)履行時，違約責(zé)任的處理等）。

我公司的合同文書主要有兩大類，一類是商業(yè)合同（信托和固有業(yè)務(wù)涉及的法律文件），一類是勞動合同（不在討論范圍）。合同種類繁多、數(shù)量巨大及管理制度的不健全，使得合同日常管理難免存在疏漏和不暢，了解和分析現(xiàn)行的合同審查流程和管理職責(zé)有助于合同管理制度的規(guī)范化，有助于合規(guī)建設(shè)的推進(jìn)和合規(guī)文化的建立。通過對合同審查工作的總結(jié)和分析，發(fā)現(xiàn)并提出存在的下列四個主要問題及解決措施。

一、存在的主要問題

（一）合同管理的模式問題

通常情況下，多數(shù)公司的合同管理模式一般采用公司法律事務(wù)管理部門統(tǒng)一歸口管理和各業(yè)務(wù)部門（合同承辦部門）分級管理的模式。法律事務(wù)管理部門作為合同的統(tǒng)一管理部門，對合同的簽訂和履行負(fù)有規(guī)范、監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)的職責(zé)：如審查合同文本的合法合規(guī)性；獲得業(yè)務(wù)部門所有合同臺帳和履約情況統(tǒng)計報告以便用于監(jiān)督和檢查；有權(quán)在第一時間獲得公司內(nèi)部和外部自查和他查反饋的意見并提出整改建議；具有和業(yè)務(wù)部門、相關(guān)職能部門及外聘專家就合同審查事項進(jìn)行溝通的權(quán)利等等。但目前公司合同管理并沒有實行正真的合同歸口管理，法律事務(wù)管理部門無法掌握合同履約情況，法律事務(wù)管理部門、業(yè)務(wù)部門、相關(guān)職能部門及外聘專家之間缺乏有效的溝通機制，合同管理模式為粗放式管理模式。例如，公司合同文本的編號隨意性較大，存在各部門自行編號、各承辦人員自行編號、同類型和不同類型的關(guān)聯(lián)合同編號沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)等情況，其不利于合同文本的歸檔和查詢，合同編號的規(guī)范程度是一個公司的合同管理狀況細(xì)節(jié)的反映。另外，還存在業(yè)務(wù)部門對合同的訂立、履行和執(zhí)行的全過程所應(yīng)擔(dān)負(fù)責(zé)任的認(rèn)識誤區(qū)，甚至個別觀點認(rèn)為法律事務(wù)管理部門應(yīng)負(fù)合同的全部責(zé)任，這些情況都不利于合同的日常規(guī)范管理及責(zé)任人制度的建立。

（二）合同管理的制度問題

建立合理的合同管理制度是合同管理規(guī)范化、制度化、效率化的前提和基礎(chǔ)，合同管理制度應(yīng)包含合同承辦人制度、審核會簽制度、審查制度、監(jiān)督和檢查制度、重大合同備案制度等，其主要內(nèi)容為：合同的歸口管理；合同資信調(diào)查、審查、審批、會簽、登記、簽訂和備案；授權(quán)書的簽發(fā)和管理；合同示范文本管理；合同專用章管理；合同履行與糾紛處理，合同定期統(tǒng)計與考核檢查；合同管理人員培訓(xùn)；合同管理獎懲與掛鉤考核等。通過建立合同管理制度做到管理層次清楚、職責(zé)明確、程序規(guī)范，從而使合同的簽訂、履行、糾紛處理和考核都處于有效的控制狀態(tài)。目前公司在合同管理制度上存在一些問題。例如，沒有建立合同歸口管理制度；部分項目資信調(diào)查存在內(nèi)容不詳實（如資料的準(zhǔn)確性、真實性和合法性）、調(diào)查程序簡單復(fù)制及調(diào)查結(jié)論的同質(zhì)化；對合同變更、履行缺乏有效監(jiān)督；合同歸口管理部門缺少合同履行資料，以至無法監(jiān)管；合同示范文本未能有效使用；缺少有效的合同責(zé)任人制度、考核機制及獎懲措施等等。

（三）合同審查的法律建議未能被充分注意

合同審查包括業(yè)務(wù)審查和法律審查，法律審查是合同管理的核心環(huán)節(jié)，其審查目的在于解決三個問題：一是合同的合法、合規(guī)性，審查內(nèi)容包括：當(dāng)事人有無簽訂、履行該合同的民事權(quán)利能力和行為能力；當(dāng)事人的意思表達(dá)是否真實、一致；合同是否存在法律規(guī)定的無效情形；簽字的合同經(jīng)辦人是否獲得有效授權(quán)；關(guān)聯(lián)合同的實際簽訂程序是否符合法律法規(guī)或公司內(nèi)部規(guī)定。二是合同的嚴(yán)密性，審查內(nèi)容包括：約定條款是否存在違背法律、法規(guī)和政策文件的情形；合同當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)之間是否存在沖突；合同應(yīng)具備的業(yè)務(wù)上條款是否齊全；文字表述是否確切無誤且無歧義。三是合同的可行性和利益性，審查內(nèi)容包括：合同當(dāng)事人特別是對方是否具備履行合同的能力和條件；預(yù)計取得的利益和可能承擔(dān)的風(fēng)險；是否對合同非正常履行時可能遭受的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行預(yù)測。目前公司在對待法律審查建議是否被有效采納上存在一些認(rèn)識上的偏差。例如，對合同的當(dāng)事人、內(nèi)容和形式上提出的法律建議，尤其是技術(shù)性合同條款，個別人員存在理解上的偏差，從而影響合同風(fēng)險防范措施的建立。有的業(yè)務(wù)人員盲目遵從商業(yè)習(xí)慣，抵制法律事務(wù)管理部門對業(yè)務(wù)工作的正常監(jiān)督，對潛在的法律風(fēng)險不管不顧，產(chǎn)生法律糾紛后卻又責(zé)怪法律事務(wù)管理部門失職。

（四）重視靜態(tài)管理、忽視動態(tài)管理，合同履行監(jiān)控不足

在合同的履行、變更或解除、終止過程中，有效的合同履行跟蹤、監(jiān)督、管理和控制機制的缺乏是合同糾紛多發(fā)的主要原因，這也是合同管理的重點階段。合同履行是指對合同約定的權(quán)利和義務(wù)的執(zhí)行，這需要合同承辦人的細(xì)致周密工作；履行監(jiān)控是指為保護(hù)合同的正當(dāng)履行而建立的合同執(zhí)行調(diào)整和控制制度。履行監(jiān)控機制的建立的前提是合同管理機構(gòu)、人員和職責(zé)制度的落實，合同臺賬、檔案制度的建立健全，如此才能使得合同管理制度化、簽約和履行行為規(guī)范化。對合同履行的監(jiān)控，目前公司存在不足之處，如給與合同談判等前期階段的關(guān)注度、經(jīng)費和人員等方面的投入比例，而對合同簽訂之后的合同履行階段，則往往存在重視不足、管理不到位等情況。

二、解決措施和合理化建議

（一）建立合理、有效的合同管理模式

建立健全合同管理制度，要注意三個方面。首先，落實合同管理的機構(gòu)、人員配備和人員培訓(xùn)，建立合同歸口審查和分級管理制度，使合同管理逐步規(guī)范化、制度化。其次，明確合同業(yè)務(wù)部門和承辦人、合同審查部門和承辦人、合同批準(zhǔn)機構(gòu)和人員及合同歸檔部門和承辦人的職責(zé)。最后，規(guī)章制度一經(jīng)制定，除了嚴(yán)格遵照執(zhí)行外，還應(yīng)有相應(yīng)的措施以保證該項制度的得以更新，以適應(yīng)法律法規(guī)、政策方面及商業(yè)習(xí)慣的變化。

合理的合同管理模式不應(yīng)是靜態(tài)的、不應(yīng)是針對某個時點、也不僅僅是某個部門的事務(wù)，而應(yīng)該是動態(tài)、連續(xù)、相關(guān)責(zé)任部門共同的管理過程，其中包括：對合同相對人資信狀況的調(diào)查、合同條款的談判、合同樣本的起草和制定、技術(shù)性條款的設(shè)立、特別條款的約定、爭議事項解決機制的設(shè)立、合同的簽訂、合同的履行及爭議發(fā)生時相關(guān)部門的聯(lián)動等一系列環(huán)節(jié)。合同的法律審查就是圍繞這一系列具體環(huán)節(jié)而展開的風(fēng)險預(yù)防和實時控制活動，是整個合同管理的核心，但其也離不開相關(guān)部門依各自職責(zé)和從各自角度的密切合作。在具體操作上，對合同管理實行歸口、分級、劃塊管理模式；合同歸口管理部門為合同一級管理部門；負(fù)責(zé)為業(yè)務(wù)部門提供法律服務(wù)，建立健全合同管理制度，監(jiān)督檢查和考核合同管理情況，參與重大合同的論證、談判、起草、審查、簽訂及合同糾紛的處理，統(tǒng)一管理法定代表人授權(quán)委托書和公證事宜，負(fù)責(zé)合同備案文本的管理，考核合同管理人員，組織合同管理知識培訓(xùn)等；各業(yè)務(wù)部門為合同二級管理部門，負(fù)責(zé)本部門的合同立項、可行性調(diào)查、文本草擬、簽訂、履行、爭議解決和履行過程中的檔案管理等，并向合同歸口管理部門定期匯總、上報合同履行情況；相關(guān)部門負(fù)責(zé)合同專用章的使用及合同履行完成后的文本歸檔工作。

（二）切實把好項目調(diào)查、合同審查和履行監(jiān)督環(huán)節(jié)

在談判和簽訂合同時，嚴(yán)格審查合同當(dāng)事人的主體資格、資信情況和履約能力，必要時可向公司要求法律事務(wù)管理部門配合協(xié)助調(diào)查。業(yè)務(wù)承辦人員應(yīng)對涉及的業(yè)務(wù)事實詳細(xì)告知合同審查人員,在對合同背景了解的基礎(chǔ)上認(rèn)真對合同條款加以推敲，確保合同應(yīng)具備的條款齊全、準(zhǔn)確；確保文字表述確切無誤，避免條款之間的矛盾性；使用格式合同時應(yīng)注意避免存在免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利等情形出現(xiàn)；對加強對合同變更、新增程序文件的管理；及時適當(dāng)履行發(fā)送正確的函件等通知義務(wù)；重視證據(jù)（資料）的保留及保證其有效性；及時行使合同權(quán)利以確保訴訟時效。同時，可建立重大項目和合同專項審查管理制度。

（三）提高合同管理人員素質(zhì)

加強合同管理部門和合同管理人員，特別對管理層和機構(gòu)的培訓(xùn)應(yīng)是公司合同管理的首要任務(wù)，如此可以提高全員的合同管理意識，產(chǎn)生“業(yè)務(wù)未動、法律先行”的全局觀念。提高合同管理人員素質(zhì)首先是做好下列兩個方面：一要選好合同審查和管理的專職人員；二要建立崗位責(zé)任制，明確責(zé)、權(quán)、利。除此之外還應(yīng)加強業(yè)務(wù)和法律培訓(xùn)，法律培訓(xùn)應(yīng)側(cè)重《民法通則》、《合同法》、《信托法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《公司法》及《刑法》等基本常識方面。通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使得公司全員都能掌握基本法律知識和簽約技巧。例如，能區(qū)分和認(rèn)識到要約和要約邀請的不同構(gòu)成要件和法律后果；能區(qū)別沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)和表見代理的差異；能認(rèn)識無效合同、可撤銷合同和有效合同的差別；在合同簽署過程中，合同承辦人會有意識地看擬蓋章的合同全部條款是否與已審查的合同條款相一致，合同對方加蓋的公章是否為有效的公章（而不是加蓋部門章，分公司是否獲得總公司授權(quán)，簽字的經(jīng)辦人是否有有效的授權(quán)書），加蓋的公章是否清晰可辨及擬蓋章處的合同主體名稱是否與合同約定權(quán)利義務(wù)一致（如有的合同保證人名稱被變更見證人），在合同文本上修改過的地方對方當(dāng)事人是否蓋公章予以確認(rèn)；此外，還能加強和提高防詐騙（刑事）、反欺詐（民事）的識別能力等等。

（四）建立靜態(tài)和動態(tài)相結(jié)合的合同管理制度

采取靜態(tài)和動態(tài)相結(jié)合的管理方式，以減少合同管理中期和后期爭議的發(fā)生及避免措施建立的滯后性，對合同的履行情況進(jìn)行全程跟蹤。在合同糾紛處理完畢后，公司應(yīng)對整個事件過程作出評估和總結(jié)，在根據(jù)成因分清責(zé)任基礎(chǔ)上實行責(zé)任追究制。例如，對合同的履行和資金劃付予以監(jiān)督和管理，通過監(jiān)督可以知道各類合同的履行情況，及時發(fā)現(xiàn)影響履行的原因，以便及時向相關(guān)部門和機構(gòu)反饋，防止或降低違約行為的發(fā)生。合同資金的劃付、匯入及合同清算作為合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，可由業(yè)務(wù)部門、財務(wù)部門、法律事務(wù)管理部門密切配合把好此環(huán)節(jié)。

縱觀當(dāng)前市場，對合同法律風(fēng)險的控制，多數(shù)公司存在重訴訟、輕預(yù)防的心理。事實上，對合同法律風(fēng)險的控制，一個公司的核心能力并非是其訴訟能力（具有不可控制性），而應(yīng)該是合同的管理能力（具有可預(yù)期性）。健全的合同管理將能有效地防止決策的隨意性、準(zhǔn)確地分析和判斷交易對手、設(shè)計出技術(shù)性條款、妥善處理履行中出現(xiàn)的問題、合法合理地解決糾紛等。合同管理能力的提升能有效地避免不必要的爭議和訴訟出現(xiàn)，而且相比訴訟，合同管理的成本也小得多，同時，其還能化解不特定的法律風(fēng)險出現(xiàn)。因此，提升合同管理能力和完善合同管理制度是公司追求的終極目標(biāo)，是公司合規(guī)管理的重要組成部分，是公司“重合同、守信用”企業(yè)文化形象的體現(xiàn)，更是公司依法治企和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的有力保障。

第三篇：黨支部存在問題及解決措施

當(dāng)前黨黨支部存在的問題及解決措施

當(dāng)前黨支部建設(shè)主要存在的問題：

第一，黨支部活動有“重形式、輕實效、重傳統(tǒng)、輕創(chuàng)新”的傾向。以往黨支部也開展過各種提高黨員素質(zhì)，豐富黨組織生活的活動但大部分都流于表面形式，很少得到切實的落實。大部分活動也是針對上級布置的任務(wù)臨時組織，急于趕交材料等，以致活動存在急功近利的表現(xiàn)，實效較小。同時活動局限于開會、看電影、聽講座等傳統(tǒng)形式，缺乏創(chuàng)新?；顒拥目菰锓ξ叮粌H不能調(diào)動大家參與的積極性，而且效果不大。

第二，支部組織生活缺乏規(guī)范，支部成員沒有歸屬感。支部成員間分工不明確，沒有明確的目標(biāo)。支部活動較少，并且沒有定期的組織活動，平時讓大家感受不到他的存在?；顒虞^少，相對的大家的溝通和交流就少，這樣組織生活就容易導(dǎo)致惡性循環(huán)中，很難給大家一個組織大家庭的氛圍。

第三，黨員自身素質(zhì)有待提高，未能充分發(fā)揮積極帶頭作用。黨員自身素質(zhì)包括思想道德素質(zhì)，科技文化素質(zhì)等各個方面。黨員應(yīng)該是先進(jìn)的代表，所以必須要求黨員具有很高的素質(zhì)，也只有這樣才能起到更好的積極帶頭作用。在各項活動中，黨員還不能完全做到帶頭作用，其主要原因是很少有人在活動中能夠銘記自己黨員的身份及其應(yīng)該履行的職責(zé)。

第四，黨員發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)存在改進(jìn)之處，缺乏可調(diào)節(jié)性。黨員發(fā)展考核有明確的標(biāo)準(zhǔn)，如班級排名，四級通過等。但是也存在個別優(yōu)秀同學(xué)由于客觀原因不能通過考核。如，某同學(xué)各方面都很優(yōu)秀，但由于四級考試失誤未通過，進(jìn)而不能繼續(xù)發(fā)展黨員。這種情況不是很多，但是卻很可惜，這位同學(xué)也是優(yōu)秀人才，但卻因為客觀原因不能被組織接收。

針對當(dāng)前問題的解決措施：

第一，組織生活的形式化，主要原因還是活動的單一化，不能調(diào)動大家的參與度。活動的創(chuàng)新需要大家共同的努力，通過頭腦風(fēng)暴等挖掘大家的創(chuàng)新能力，增強活動的多樣化、開放性。例如，上黨課，可以采取全體黨員輪流上黨課的活動方式，定時間、定內(nèi)容、定人員，變書記講黨員聽，為大家講大家聽。黨支部和基層黨支部之間可以組織聯(lián)誼活動，開展一些融唱歌、跳舞、游戲、知識問答于一體的支部活動，既增進(jìn)支部黨員間往來，又激發(fā)黨員參與活動的熱情?？傊?，通過不同的活動方法，起到對黨員教育的綜合效果。無論是什么活動，都要根據(jù)變化了的形勢和黨員的思想、工作情況，黨員素質(zhì)，心理需要及社會熱點、難點等問題進(jìn)行，這樣才能更好的發(fā)揮活動的作用。

第二，規(guī)范黨組織生活，定期召開黨支部會議，讓大家對近期組織生活進(jìn)行匯報，并共同商討制定下一期的組織生活。在各項組織活動中明確每位成員的職責(zé)，達(dá)到人人有事做，事事有人做預(yù)期目標(biāo)。組織生活不要一味的迎合上級布置的任務(wù)，注重結(jié)合自身情況，開展各項貼近大學(xué)生的活動?；顒又凶⒅馗黜棽牧系谋Ａ?，這樣在上級有需要的時候，我們只要把材料整合就可以了，無需為了活動而活動，不僅實效不好，而且材料難以組織。

第三，提高黨員素質(zhì)需要大家的共同努力，一方面黨組織增加大家共同學(xué)習(xí)的次數(shù)，另一方面黨員自身注重素質(zhì)的提高。黨組織組織大家共同學(xué)習(xí)理論知識，進(jìn)行時事探討等。黨員自身則加強自身先進(jìn)性，牢記黨的宗旨，明確自己的職責(zé)。通過黨員自身素質(zhì)的提高，可以影響帶動身邊的人，促進(jìn)大家的共同發(fā)展。讓黨員學(xué)會從我做起，學(xué)習(xí)生活中刻苦努力，文化活動中身先士卒，提高自己的同時就是提高別人。時刻銘記自己黨員的身份，為集體、為社會貢獻(xiàn)出一份力量。第四，改善黨員考核標(biāo)準(zhǔn)，吸納更多優(yōu)秀人才。存在硬性標(biāo)準(zhǔn)的同時，也應(yīng)該給更多的人一些機會，杜絕“一竿子打死人”的現(xiàn)象，對于一些特殊情況可以特殊考慮。組織成立專門的考核小組，對于存在特殊情況的考核對象，進(jìn)行特殊考核。存在特殊考核并不代表就是放寬黨員的考核機制，他是黨員考核更加人性化的表現(xiàn)，他將更加有利于黨組織吸收各種優(yōu)秀人才，促進(jìn)黨組織的發(fā)展。

第四篇：關(guān)于我國房地產(chǎn)市場市場存在的問題看法及解決措施

關(guān)于我國房地產(chǎn)市場市場存在的問題看法及解決措施

摘要：文章首先提出了我國房地產(chǎn)價格上漲所反映出的問題及本質(zhì)，指明了抑制房地產(chǎn)價格上漲的重要意義，歸納了政府已經(jīng)采取的措施，對政府如何從根本上抑制房地產(chǎn)價格上漲提出了進(jìn)一步采取的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；漲價；對策

一、我國近年房地產(chǎn)價格基本走勢及成因

（一）我國房地產(chǎn)價格的基本情況

自從改革開放以來，我國恢復(fù)了房地產(chǎn)的商品屬性，住宅開始在市場上進(jìn)行交易，交易數(shù)量增長很快，表現(xiàn)出我國房地產(chǎn)業(yè)巨大的發(fā)展空間。但我國房地產(chǎn)商品化時間較晚，其所處的社會、市場環(huán)境也正處于不斷完善之中，我國房地產(chǎn)價格形成機制中仍存在一些問題。特別是今年來，我國房地產(chǎn)投資額、竣工面積不斷增加，而價格卻隨著供給的增加不斷攀至新高。這一很不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)象表明我國房地產(chǎn)業(yè)仍存在一些問題。

（二）我國房地產(chǎn)價格上漲所反映出的問題

第一，我國有14億人口，人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1/3，而與此同時，中國的人口卻在繼續(xù)增長，在這種人口的增長過程中，對房地產(chǎn)的需求就要增加。第二，土地使用權(quán)獲取價格差異導(dǎo)致地價虛高，我國目前的城鎮(zhèn)土地劃撥是指由國家各級政府依據(jù)法律規(guī)定，以行政命令的方式，將國家所有的土地?zé)o償無期限的分配給土地使用者的做法。劃撥后，土地的使用者享有土地的使用權(quán)，而土地的所有權(quán)依然為國家所有。這導(dǎo)致土地獲取價格差異的存在，并給倒賣土地提供了空間，提高了房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地的出讓價格。第三，大量游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。房地產(chǎn)業(yè)的投資額大于其它產(chǎn)業(yè)的投資額造成經(jīng)濟(jì)非平衡發(fā)展——導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)。第四，房地產(chǎn)項目審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，交易成本陡增，我國的房地產(chǎn)審批手續(xù)一部分由建委開發(fā)辦辦理，另一部分由房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)項目要在這兩個部門辦理上百個手續(xù)，交易費用計入房地產(chǎn)生產(chǎn)成本中，促使房地產(chǎn)價格非正常上漲。

二、抑制房地產(chǎn)價格上漲的重要意義

房地產(chǎn)的價格過高會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，不利于構(gòu)建和諧社會。一方面影響內(nèi)需。房地產(chǎn)以及醫(yī)療等改革力度過大，會使城鎮(zhèn)居民預(yù)期不穩(wěn)定，導(dǎo)致居民儲蓄意愿強烈，不得不壓縮即期消費，甚至透支未來消費能力。所以，不論新一輪經(jīng)濟(jì)增長如何火熱，中國經(jīng)濟(jì)并沒有因此改變國內(nèi)消費不振的局面，面對的依然是一個投資推動型的增長。另一方面是加劇兩極分化，影響中產(chǎn)階級的生成。當(dāng)前商品住宅的購買群體主要是正在生成的中產(chǎn)階級，擁有房地產(chǎn)是中產(chǎn)階級的基本標(biāo)志。中產(chǎn)階級的形成與壯大，是中國實現(xiàn)社會穩(wěn)定和建成和諧社會的根本保障。但房價使房市淪為少數(shù)人的斂財工具，從而加劇兩極分化。

綜上所述，不僅當(dāng)前中央政府的調(diào)控政策為現(xiàn)實所必需，而且鑒于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征，以及其在中國特殊國情下的重要作用，政府應(yīng)該把房地產(chǎn)業(yè)放在中國現(xiàn)代化的大背景下，從根本上對中國的房地產(chǎn)政策進(jìn)行重新的定位。從世界各國的實際經(jīng)驗可以看出，目前各國通行的做法是，把獲得適當(dāng)?shù)淖》看_定為公民的基本人權(quán)，政府有必要干預(yù)市場，保障公民的基本人權(quán)。中國目前的生產(chǎn)力水平下，房地產(chǎn)首先是為了解決生存問題，不能任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)。也就是說，中國房地產(chǎn)政策的制定首先應(yīng)遵循的基本原則是公正。

三、目前我國政府應(yīng)對房地產(chǎn)價格上漲的主要政策措施

溫家寶總理在2005年的《政府工作報告》中曾經(jīng)提出要抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，將房地產(chǎn)價格的過快上漲問題列為價格工作的重點，另外，在2006年的政府工作報告又提及該問題。這意味著，抑制房價已經(jīng)成為將成為宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。政府對房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控與監(jiān)管主要采取了以下措施。

（一）利率調(diào)控

中央人民銀行早在2005年3月上調(diào)了個人住房貸款利率，這是在2004年加息的基礎(chǔ)上再次調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，個人住房貸款將不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，最近的2010年10月20日央行再次上調(diào)個人住房貸款利率，而與同期貸款基準(zhǔn)利率水平相等，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，并且在首付比例上也有所調(diào)整。新政策的最直接影響是個人住房商業(yè)貸款利率有所上升，個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)。央行通過加息的手段降低了房地產(chǎn)需求，打擊了投機性炒作，對防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，遏制房價的上漲起到了積極的作用。

（二）政策支持

國務(wù)院出臺了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。明確提出，對住房價格上漲過快、控制措施不力、造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格大起大落、影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。指出了調(diào)控房價的具體路徑：第一，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在控制高價位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)模，同時抓緊清理閑置土地，促進(jìn)存量土地的合理利用，提高土地實際供應(yīng)總量和利用效率；第二，嚴(yán)格加強拆遷計劃管理，合理確定拆遷規(guī)模，堅決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為，避免拆遷帶來的被動性住房需求過快增長；第三，綜合采取土地、財稅、金融等相關(guān)政策措施，正確引導(dǎo)居民住房消費，控制不合理需求。加大控制投資性購房需求的力度，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作。

（三）“七部委新政”

建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會中央七部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》）。這份《意見》明確提出“做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，促進(jìn)住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！薄兑庖姟分刑岢龅恼{(diào)控措施，一共涉及八個方面：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)調(diào)控、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)信貸管理、引導(dǎo)住房建設(shè)與消費、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、整頓和規(guī)范市場秩序以及加強市場監(jiān)測。其中，就有保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒房、期房，禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

（四）出臺“國六條”、“新國八條”

2006年，“國六條”涵蓋了稅收、信貸、土地、供應(yīng)、市場、結(jié)構(gòu)乃至信息披露等各個方面。房地產(chǎn)調(diào)控“新六條”主要包括：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房 信貸政策,對 貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

“新國八條”： 一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度。

四、為抑制房地產(chǎn)價格上漲，政府應(yīng)進(jìn)一步采取的措施

（一）調(diào)整房地產(chǎn)補貼方式，平抑房價

我國目前部分發(fā)達(dá)地區(qū)房價上漲是由于局部需求過熱引起的，因此解決住房供需矛盾也是政府首要解決的問題。目前政府所采取的經(jīng)濟(jì)適用房還無法完全有效地解決這一問題。目前可以仿照香港的方式，改造部分經(jīng)濟(jì)適用房為廉租房。既避免對“政策廉價房”的過度需求，同時又解決了低收入階層的住房問題。

（二）取消價格雙軌制

價格雙軌制仍然在土地轉(zhuǎn)讓市場中大量存在。導(dǎo)致這一問題的最終根源并未解決，同樣的商品只要在市場上存在兩種價格，運用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現(xiàn)。只有在全國范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地方式，才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環(huán)境。至于危改拆遷、國企改造、基礎(chǔ)性設(shè)施等具有公益性的開發(fā)項目，盡量避免非公開的土地轉(zhuǎn)讓方式。

（三）簡化行政審批環(huán)節(jié)，降低交易成本

政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施如此嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管，是不符合市場經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)。審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場來加以檢驗。政府需要做的是：在開發(fā)前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽情況進(jìn)行審查；建設(shè)中及建筑完成后進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量驗收。并且，嚴(yán)格規(guī)定每一個必須進(jìn)行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時間，超過期限可以提出申訴索取賠償。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：高校固定資產(chǎn)管理存在的問題及解決措施

【摘要】隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，高校的固定資產(chǎn)投入也不斷增加。但目前我國高校固定資產(chǎn)管理工作普遍存在一些問題，筆者從這些問題出發(fā)，提出必須加強認(rèn)識、完善管理機制、規(guī)范核算方式等一系列解決措施。

高校的固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并能保持其實物形態(tài)的各種建筑物、設(shè)備、器材等物資資產(chǎn)。是高等學(xué)校進(jìn)行教學(xué)、科研等工作的必要條件，也是其生存和 發(fā)展 的物資基礎(chǔ)。

近幾年，隨著我國高等 教育 事業(yè)的不斷發(fā)展，高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大。特別是“銀校合作”以來，許多高校紛紛利用銀行貸款投資建設(shè)新校區(qū)，高校所擁有的固定資產(chǎn)大幅度增加。但同時也出現(xiàn)了資產(chǎn)監(jiān)管制度不完善、管理不規(guī)范、資產(chǎn)使用效率低、資產(chǎn)價值失真等問題。因此，筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段切實加強高校固定資產(chǎn)管理，充分利用和發(fā)揮其效能，對提高高校資產(chǎn)管理水平，促進(jìn)高等教育事業(yè)有著重要的意義。

一、高校固定資產(chǎn)管理中存在的問題

（一）認(rèn)識不足、觀念落后、固定資產(chǎn)管理意識淡薄

由于我國高校大部分是公辦性質(zhì)，屬于事業(yè)單位管理體制。高校的固定資產(chǎn)主要通過國家財政投資建設(shè)而成，長期以來高校無償?shù)厥褂霉潭ㄙY產(chǎn)，不計提固定資產(chǎn)折舊，也不需要進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致了部分高校、職業(yè)院校負(fù)責(zé)人對財務(wù)管理特別是固定資產(chǎn)管理和教育成本核算的重要性認(rèn)識不足；其次，不少高校領(lǐng)導(dǎo)忙于學(xué)校的教學(xué)、科研和行政工作，忽視了高校固定資產(chǎn)管理工作，導(dǎo)致高校固定資產(chǎn)管理機制不健全、管理手段落后、管理工作缺乏 科學(xué) 性，從而造成高校普遍存在著重錢輕物、重購建輕管理、公物私用、重復(fù)建設(shè)、資源浪費的現(xiàn)象。使固定資產(chǎn)難以發(fā)揮其在高校教學(xué)科研中應(yīng)有的作用，影響了學(xué)校的可持續(xù)發(fā)展。

（二）管理制度不完善，固定資產(chǎn)流失嚴(yán)重

在我國，國有資產(chǎn)流失不僅是國有 企業(yè) 存在的一個重大問題，在高校中也有類似現(xiàn)象。特別是隨著近幾年高校擴(kuò)招，辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得這一問題變得越來越嚴(yán)重。由于固定資產(chǎn)管理體制沒有理順，管理制度不完善和執(zhí)行監(jiān)督不力，高校固定資產(chǎn)流失狀況令人堪憂。首先是隨意改變用途，部分擁有固定資產(chǎn)使用權(quán)的二級單位私自對外出租、出借學(xué)校的房屋、設(shè)備、儀器等進(jìn)行經(jīng)營活動，所得利益歸部門所有，謀取小集體利益，但其耗損維修費用卻由學(xué)校承擔(dān)，造成學(xué)校資產(chǎn)流失。其次，對非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)缺乏管理。某些部門對轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)的固定資產(chǎn)不按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估檢查，對出租、出借、轉(zhuǎn)讓的固定資產(chǎn)不按規(guī)定辦理資產(chǎn)出租、出借、轉(zhuǎn)入手續(xù)，甚至也不收取使用費用，使得固定資產(chǎn)被經(jīng)營單位無償占有和使用，高校資產(chǎn)投入得不到合理的補償。資產(chǎn)的安全性、完整性也得不到保證，更談不上資產(chǎn)的保值增值，造成國有資產(chǎn)的流失。

（三）管理機構(gòu)不健全、職責(zé)不清、管理不到位

目前，大部分高校對固定資產(chǎn)管理實行的是以賬物分管為原則的分類歸口管理模式。如后勤管理部門管理房屋、建筑物；圖書館管理圖書雜志；設(shè)備處管理設(shè)備儀器；財務(wù)處負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)價值核算。而各職能部門又分別歸不同學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)分管，學(xué)校的固定資產(chǎn)管理缺乏一個統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一管理、權(quán)力集中的綜合監(jiān)督協(xié)調(diào)部門。造成固定資產(chǎn)實物流動與財務(wù)核算相脫節(jié)，職能管理部門與各教學(xué)、科研等占有使用部門相分離的狀態(tài)。這種條塊分割的管理模式，最終導(dǎo)致高校固定資產(chǎn)普遍存在賬實不服、家底不清、資源浪費，資產(chǎn)流失等問題。

（四）會計 核算不合理，不能真實反映固定資產(chǎn)的價值

目前，我國大部分高校仍采用收付實現(xiàn)制會計核算方法，在固定資產(chǎn)核算中還存在著一些不合理的地方，造成高校財務(wù)報表中普遍存在著虛增資產(chǎn)、成本核算不真、資產(chǎn)更新資金不足等問題。根據(jù)高等學(xué)校會計制度規(guī)定，固定資產(chǎn)只核算原值，不計提折舊。高校固定資產(chǎn)的財務(wù)核算僅設(shè)置“固定資產(chǎn)”、“固定基金”兩個對應(yīng)的會計科目核算固定資產(chǎn)的增減變動，固定資產(chǎn)的賬面價值除了清理報廢外，入賬后數(shù)據(jù)一直不變。由于固定資產(chǎn)的賬面價值只反映 歷史 成本，使固定資產(chǎn)的賬面價值與實際價值相背離，并使資產(chǎn)負(fù)債表中的賬面余額不能反映其客觀情況，從而導(dǎo)致虛增凈資產(chǎn)。這種會計核算方法既違背了會計核算的配比原則，也違背了會計核算的真實性原則。