第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)常犯的8個納稅風(fēng)險點分析

房地產(chǎn)企業(yè)常犯的8個納稅風(fēng)險點分析

一、未完工開發(fā)產(chǎn)品“預(yù)收賬款”少申報營業(yè)稅

對于房地產(chǎn)公司銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收到購房人的“預(yù)收賬款”如何申報繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅的納稅義務(wù)時間是什么？?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?(中華人民共和國國務(wù)院令第540號)第十二條規(guī)定：“ 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”基于此規(guī)定，房地產(chǎn)公司銷售未完工產(chǎn)品，與購房者簽訂?商品房銷售合同?，將取得的銷售或預(yù)售收入先全部通過“預(yù)收賬款”科目歸集，確認收入實現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預(yù)收賬款”貸方累計發(fā)生額申報繳納營業(yè)稅。

可是，實踐操作中，有些房地產(chǎn)公司在發(fā)生銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品時，總是存在銷售未完工項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表反映的營業(yè)稅計稅依據(jù)不一致，出現(xiàn)賬表不符，有的月少申報、有的月多申報。這顯然沒有將銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品而取得“預(yù)收賬款”全部依法繳納營業(yè)稅，是一種延期繳納營業(yè)稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險。

例如，某房地產(chǎn)公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個大型住宅小區(qū)，前三項目已經(jīng)完工，D項目尚未完工。該房地產(chǎn)公司所開發(fā)的4個項目分別在三個區(qū)，營業(yè)稅每月分別向三個區(qū)的稅務(wù)機關(guān)申報和繳納。稅務(wù)機關(guān)對該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年至2013年的納稅情況進行了檢查，稅務(wù)檢查人員通過電子表格，將該房地產(chǎn)公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表進行比對，發(fā)現(xiàn)該公司D項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2013年12月累計少申報計稅收入4700萬元。根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)追繳該房地產(chǎn)公司少申報計稅收入的營業(yè)稅及附加，并按?中華人民共和國稅收征收管理辦法?及其?實施細則?的有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

二、收取購房定金未申報繳納營業(yè)稅

?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！绷硗?，國家稅務(wù)總局?關(guān)于印發(fā)?營業(yè)稅問題解答（之一）的通知??（國稅函發(fā)?1995?156號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，此項法規(guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金?；谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)公司向業(yè)主收取的購房定金必須依法繳納營業(yè)稅?？墒怯行┓康禺a(chǎn)公司將收取的購房定金一直掛在“其他應(yīng)付款”的會計科目，而未申報繳納營業(yè)稅，也是一種延期繳納稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險。例如，甲房地公司收到購房定金的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），貸：其他應(yīng)付款－定金。簽訂合同并收到首付款的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），其他應(yīng)付款－定金，貸：預(yù)收賬款—房款。經(jīng)稅務(wù)稽查機關(guān)查實，甲公司只就計入“預(yù)收賬款”科目的預(yù)售收入申報繳納營業(yè)稅，對收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的收入28,000,000元，掛在“其他應(yīng)付款—定金”科目的貸方，未申報繳納營業(yè)稅。根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第二十五條和國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定，稅務(wù)稽查機關(guān)作出以下處罰決定：甲房地公司尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的售房定金收入28,000,000元，補繳營業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款。

三、部分代收款項未申報繳納營業(yè)稅

?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?（中華人民共和國國務(wù)院令第540號）第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：(一)由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

（三）所收款項全額上繳財政。

凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金是免征營業(yè)稅的。因為根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知?（國稅發(fā)[2004]69號）文件的規(guī)定，住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外，其他一切代收款項，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)一并計入收入額，繳納營業(yè)稅，并不用考慮誰出具票據(jù)及會計如何處理問題。

財政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?（財稅字?1995?048號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用

?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)?2009?31號）第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理?！?/p>

基于以上政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司代有關(guān)政府部門收取的代收款項，除了代收的住房專項維修基金外，都要依法申報繳納營業(yè)稅，例如，稅務(wù)稽查機關(guān)檢查某房地產(chǎn)公司“其他應(yīng)付款”賬戶時發(fā)現(xiàn)，該公司2012至2013年在銷售商品房時向客戶收取住房專項維修基金700萬元，管道燃氣初裝費和有線電視初裝費共1500萬元，票據(jù)由委托方進行開具，其中專項維修基金700萬元符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計征營業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報納稅。最后稅務(wù)稽查機關(guān)對該企業(yè)作出?稅務(wù)處罰決定書?，處理決定如下：

1、根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?第一條、第二條、四條及?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則?第十四條的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司代收款項1500萬元的營業(yè)稅及附加，并加收滯納金。

2、因代收款項票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號文的規(guī)定，此代收代付款項不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

3、根據(jù)財稅字【1995】48號文件及國稅發(fā)【2009】91號文件第28條規(guī)定，代收款項不征收土地增值稅。

四、以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息未視同銷售申報納稅 實踐中，房地產(chǎn)公司往往會出現(xiàn)以其開發(fā)完成的開發(fā)產(chǎn)品抵建筑企業(yè)的工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息等問題。房地產(chǎn)公司將房屋抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時，房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理分別是，借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付建筑工程款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：長期借款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：應(yīng)付股息，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房。雙方都沒有給對方分別開具發(fā)票。根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?第一、二、四、五、九條及其?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則?第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)公司以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時應(yīng)視同銷售處理。以房抵工程款應(yīng)按照建筑企業(yè)從房地產(chǎn)公司收回工程款和再用收回的工程款購買房地產(chǎn)公司的房屋兩個階段來進行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)公司和建筑企業(yè)應(yīng)分別給對方開具發(fā)票。即房地產(chǎn)公司給建筑安裝企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。建筑安裝企業(yè)給房地產(chǎn)公司開具建筑安裝發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。以房抵銀行貸款應(yīng)按照銀行收回房地產(chǎn)公司的貸款資金，然后用收回的貸款資金從房地產(chǎn)公司購買商品房兩個階段進行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給銀行開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，銀行給房地產(chǎn)公司開具超過貸款本金部分利息的利息票據(jù)。以房抵股東分配股息應(yīng)按照房地產(chǎn)公司銷售商品房獲得的銷售收入，然后用銷售收入支付給其股東的利息兩個階段進行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給股東開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。因此，當(dāng)房地產(chǎn)公司發(fā)生以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時，必須按照稅法的規(guī)定，按照視同銷售處理，依法申報繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。例如，稅務(wù)稽查機關(guān)對某房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)稽查時，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司存在以下違法事實：

一是將其售樓部數(shù)據(jù)和財務(wù)部有關(guān)數(shù)據(jù)進行核對時發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司的C項目售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財務(wù)部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。造成兩個部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的15套住房用于抵頂施工單位的工程款，因為工程尚未結(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。經(jīng)進一步檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司與施工單位簽訂了?抵債協(xié)議?，協(xié)議中明確了用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價2000萬元，這15套房已被施工單位用于職工宿舍。

二是在該房地產(chǎn)公司開發(fā)的B花園現(xiàn)場了解房屋入住情況時發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款”明細賬和“銀行存款”明細賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。經(jīng)進一步核實，原來是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂?以商品房抵頂銀行貸款合同?，以開發(fā)產(chǎn)品抵頂銀行3900萬元貸款，房地產(chǎn)公司以商品房抵頂銀行貸款，不進行任何賬務(wù)處理，少計應(yīng)稅收入3900 萬元。

經(jīng)過查證后，稅務(wù)稽查局對該房地產(chǎn)公司進行了如下稅務(wù)處罰決定：

第一追繳房地產(chǎn)公司視同銷售行為營業(yè)稅及附加并加收滯納金，按照協(xié)議售價2000萬元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

第二，追繳房地產(chǎn)公司按照3900萬元價格視同銷售行為的營業(yè)稅及附加并加收滯納金，同時按照3900萬元價格扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

五、利用裝修分解精裝房銷售收入

為了少繳納土地增值稅，不少房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額分解為兩部分：一部分為毛坯房銷售額；一部分為裝修款。其實這種做法是違背相關(guān)政策規(guī)定的，因為房地產(chǎn)企業(yè)沒有裝修資質(zhì)，而與客戶簽訂裝修合同是分解銷售額，少申報土地增值稅和營業(yè)稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風(fēng)險很大。

例如，D花園是甲公司近年開發(fā)的新項目，第一期已基本售完，第二期也已進入預(yù)售階段。檢查人員通過計算機查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點對D項目精裝修部分進行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認銷售收入和“其他業(yè)務(wù)收入”。2013年該項目預(yù)收款28000萬元，按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅1400萬元，取得裝修預(yù)收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入”4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅240萬元。對于該公司D項目取得的裝修收入應(yīng)如何征稅？檢查人員對這一問題進行了仔細地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。但是，在仔細查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補充協(xié)議中卻強調(diào)業(yè)主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項，按不同稅目分別繳納稅款，而實際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項業(yè)務(wù)，那就是銷售精裝修商品房。根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?、?國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)?（國稅函[1998]53號）的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款，其收取的裝修及安裝設(shè)備收入應(yīng)認定為銷售不動產(chǎn)的行為的一個組成部分，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目補繳營業(yè)稅?；谶@規(guī)定，甲公司將精裝房銷售分解為兩份合同，漏了土地增值稅和營業(yè)稅。最后，稅務(wù)稽查機關(guān)對甲公司做出補營業(yè)稅、土地增值稅、罰款和繳納滯納金的處罰。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應(yīng)按15%的毛利率補征2013年企業(yè)所得稅。

六、將土地評估增值虛增開發(fā)成本，少申報土地增值稅和企業(yè)所得稅

為了增加開發(fā)成本，少申報土地增值稅和企業(yè)所得稅，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對其開發(fā)用地進行評估增值，增加其開發(fā)用地的成本，以便達到少申報土地增值稅和企業(yè)所得稅的目的。

?中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例?(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第五十六條規(guī)定：“企業(yè)的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。前款所稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。企業(yè)持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)?！?/p>

?財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估增值有關(guān)所得稅處理問題的補充通知?（財稅字[1998]50號）規(guī)定業(yè)依據(jù)財稅字[1997]77號第四條的規(guī)定，按評估價調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)帳面價值并據(jù)此計提折舊或攤銷的，對已調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)帳戶的評估增值部分，在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。

基于以上政策文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對土地進行評估增值虛增開發(fā)成本，在土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算時，不得扣除評估增值的部分。否則將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險。

例如，某稅務(wù)稽查人員在對某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)成本”科目進行稽查時發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)企業(yè)C項目的土地成本共2.5億元，但?土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議?中的地價款為1.8億元，兩者相差了7000萬元。稅務(wù)稽查人員對該房地產(chǎn)公司列支土地成本的記賬憑證逐一進行檢查，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司對C項目用地進行了資產(chǎn)評估，評估值為2.5億元。房地產(chǎn)公司進行如下賬務(wù)處理： 借：開發(fā)成本—C項目—土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元

經(jīng)核實，土地評估增值部分進入開發(fā)成本并已在稅前扣除金額為4000萬元。后來，稅務(wù)稽查機關(guān)對該房地產(chǎn)公司作出如下處理決定：該房地產(chǎn)公司通過評估增值的土地成本虛增產(chǎn)品成本在稅前扣除，追繳其企業(yè)所得稅，加收滯納金并處以0.5倍罰款。

七、將轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進行扣除 為了達到增加開發(fā)成本以便少申報土地增值稅和企業(yè)所得稅，有的的房地產(chǎn)企業(yè)對其轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，沒有轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，而是將其開發(fā)成本也計入到土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除成本。

國稅發(fā)[2009]31號第十七條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理?！?/p>

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)成本應(yīng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，不能在企業(yè)今后的土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除，只能通過計提折舊，在企業(yè)所得稅前扣除，否則會有稅務(wù)稽查的風(fēng)險。

例如，甲房地產(chǎn)公司A項目的會所在完工后于2014年4月辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為甲公司。該會所在2013年10月已租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某娛樂公司從事娛樂業(yè)經(jīng)營。在稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)，甲公司將A項目的會所成本在“開發(fā)成本”科目下設(shè)臵子科目進行單獨核算，在A項目完工后，該公司將包括會所成本在類的“開發(fā)成本—Ａ項目”賬面余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品成本—A項目”后又分別在2012年、2013年底分兩次全部結(jié)轉(zhuǎn)“銷售成本”，在稅前扣除。2014年4月辦理房產(chǎn)證后，甲公司既未將會所轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也未將相應(yīng)的成本從銷售成本中轉(zhuǎn)回。稅務(wù)稽查機關(guān)根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第17條的規(guī)定，對甲公司作出如下處理決定：甲公司將經(jīng)營性的會所成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，將會所成本結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，提取折舊。

八、銷售退回不沖回銷售成本 房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)生商品品銷售時，往往會發(fā)生某些業(yè)主退房問題，這種退房問題應(yīng)如何稅務(wù)處理呢？有不少房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部人員在對業(yè)主發(fā)生退房得到批準(zhǔn)后，往往只沖減收入而不沖減成本，結(jié)果使企業(yè)少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。這種賬務(wù)處理是存在稅收風(fēng)險的，如果被稅務(wù)稽查機關(guān)一旦查出，將會面臨補稅、罰款和繳納滯納金的行政處罰。

例如，某稅務(wù)稽查機關(guān)在對某房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入進行檢查時，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司Ｂ項目有筆紅字沖回業(yè)務(wù)，經(jīng)核實是銷售退回業(yè)務(wù)。在對Ｂ項目銷售成本進行檢查時，檢查人員未發(fā)現(xiàn)有紅字沖回業(yè)務(wù)，對照銷售臺賬，發(fā)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的面積比銷售臺賬中記載的銷售面積多了150平方米。經(jīng)過核實，發(fā)生的幾筆銷售退回業(yè)務(wù)只進行了銷售收入沖減，未進行銷售成本沖減，造成多結(jié)轉(zhuǎn)150平方米銷售成本，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。最后，稅務(wù)稽查機關(guān)作出以下處罰決定：根據(jù)?中華人民共和國企業(yè)所得稅法?的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司多結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本的企業(yè)所得稅、加收滯納金并處以補繳稅款0.5倍的罰款。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)納稅風(fēng)險因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)納稅風(fēng)險因素分析

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要支柱，由于其有資金需用量大、工程周期長、施工流動快、項目多樣化和涉及稅種多、情況復(fù)雜等成為人們關(guān)注的焦點，由此房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)均也可能存在各種涉稅問題，給稅收征管帶來一定難度。經(jīng)過對房地產(chǎn)行業(yè)的專項檢查，經(jīng)過認真分析、梳理、總結(jié)、歸納其存在的典型問題和稅收風(fēng)險點，剖析納稅人逃避繳納稅款的主要途徑和采用的主要方式方法。提出了如何加強房地產(chǎn)稅源監(jiān)控、防范稅收流失風(fēng)險的管理建議，為房地產(chǎn)稅源管理提供參考依據(jù)，實現(xiàn)稽查與管理等稅收業(yè)務(wù)活動的積極和有效互動。

一、房地產(chǎn)行業(yè)涉稅問題的主要表現(xiàn)

（一）未按照稅法規(guī)定確認業(yè)務(wù)收入

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)收的房屋定金、誠意金、房款、保證金等預(yù)收性質(zhì)收入通過“其他應(yīng)付款”科目進行核算掛往來賬，不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不進行納稅申報。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、銀行貸款本息等視同銷售行為不計收入，不按規(guī)定開具正規(guī)發(fā)票申報納稅。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房換地、以地換房及合作建房等應(yīng)核定應(yīng)納稅額的情形而未及時核定，或者未準(zhǔn)確核定。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將銷售的地下室、車庫、停車位和閣樓部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)，未實行開票繳稅的稅收征管方式，不計銷售收入，從而少申報納稅。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入實現(xiàn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得銀行按揭貸款時，不按照規(guī)定及時足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)新房中利用舊房拆遷補償，不申報回遷戶的回遷面積，只就回遷戶的擴大面積部分申報納稅。按稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取回遷形式銷售，應(yīng)按加上擴大面積之和向稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

7、房地產(chǎn)企業(yè)取得財政補貼或其他形式的營業(yè)外收入通過“其他應(yīng)付款”科目進行往來，以達到逃避申報繳納企業(yè)所得稅的目的。

8、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)核算中往往將利息收入作沖減財務(wù)費用處理，未直接記入收入，在申報繳納企業(yè)所得稅時，未將財務(wù)費用中的利息收入進行歸集，申報繳納稅款。

（二）虛增成本費用，少申報納稅

1、部分房地產(chǎn)企業(yè)合同和立項書混亂，未分清項目，將完工與未完工的項目混在一起，故意造成完工項目成本虛增。

2、部分房地產(chǎn)企業(yè)將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費、開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、自用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。企業(yè)自用房產(chǎn)計入對外銷售商品房成本，而未將自用房產(chǎn)開發(fā)成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，造成成本虛增。

3、多列利息支出。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)劃分成本對象，完工前發(fā)生的借款費用計入開發(fā)成本，完工后發(fā)生的計入財務(wù)費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。向非金融機構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

4、部分房地產(chǎn)企業(yè)存在白條入賬現(xiàn)象。用白條支付材料款、工程款、土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本。有收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用等現(xiàn)象。

5、部分房地產(chǎn)企業(yè)列支與本企業(yè)經(jīng)營活動無關(guān)的費用，如應(yīng)由股東個人支付的費用（一些家庭用品）混于企業(yè)費用中。

6、部分房地產(chǎn)企業(yè)人員工資、培訓(xùn)費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費用。

（三）未按規(guī)定足額預(yù)繳和及時清算土地增值稅

1、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照銷售收入足額預(yù)繳土地增值稅；

2、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)混淆普通住宅與商用房、別墅收入，將應(yīng)適用高稅率的商用房、別墅收入按照低稅率的普通住宅收入預(yù)繳土地增值稅，造成少預(yù)繳土地增值稅。

3、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到土增稅清算標(biāo)準(zhǔn)，不能及時進行土地增值稅清算，照成很大的稅收隱患。

（四）城鎮(zhèn)土地使用稅計算不準(zhǔn)確，少申報納稅。

按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用的開始時間應(yīng)從受讓方從合同約定交付土地時間的次月起計算，即土地出讓合同規(guī)定交付土地時間的次月，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照取得土地使用證的時間繳納土地使用稅，通常取得土地使用證的時間要晚于簽訂土地出讓合同確定的交付土地的時間，從而少申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房土地使用稅的結(jié)止時間應(yīng)為對售出的商品房，向購房戶辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，其商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至購房戶所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再繳納土地使用稅。而有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房戶簽訂了購房合同，購房戶尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，即核減了商品房占用范圍內(nèi)的土地使用稅，少申報城鎮(zhèn)土地使用稅。

（五）未按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用已開發(fā)竣工的商品房，使用自身經(jīng)營用房,如售樓部等往往被忽視而未申報繳納房產(chǎn)稅。出租房屋收取租金收入,未申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入不計或少計收入，不申報或少申報納稅。

（六）印花稅應(yīng)稅項目申報不全，少申報納稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在土地出讓合同、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、購銷合同、實收資本、資本公積金增加等項目未按規(guī)定申報繳納印花稅。

（七）個人所得稅繳納賬實不符。

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老板和股東，賬面上反映每月取得收入與他們的實際收入相差甚遠，申報納稅不實。銷售人員的人數(shù)以及提成工資獎勵等未納入工資管理。

（八）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)中涉及大量甲方供材現(xiàn)象。

如鋼筋、電纜、門窗、瓷磚等大宗建筑材料及電梯等設(shè)備，在賬務(wù)處理上直接以自購材料取得的貨物發(fā)票作為核算有關(guān)成本、費用的原始憑證，自購材料無需同施工方進行賬款結(jié)算，也未取得建筑業(yè)發(fā)票，造成施工方逃避繳納建筑業(yè)稅收的問題。

二、房地產(chǎn)行業(yè)管理建議

（一）強化稅收日常管理，夯實房地產(chǎn)稅收管理資料。

要建立健全房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)管理資料的制度。從土地取得、項目立項、工程招標(biāo)、開發(fā)面積、工程預(yù)算，商品房預(yù)售等一系列與稅收密切相關(guān)的涉稅資料，實行“分戶式”建檔，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)登記，納稅申報，稅款征收，發(fā)票管理，稅源監(jiān)控，稅源分析，情報交換，信息采集等進行全程跟蹤，實施“一體化”管理。要嚴格落實分項目管理的制度。要按工程開發(fā)項目進行納稅登記，建立納稅臺賬，同時制作商品房布局一覽表，內(nèi)容包括房產(chǎn)類型、房產(chǎn)性質(zhì)、項目名稱、地址、樓座號、單元、房號、結(jié)構(gòu)、房型、面積、預(yù)售情況等。企業(yè)每銷售一套房屋后，及時在一覽表中注明已售，實行動態(tài)管理。

（二）堅持以票控稅，嚴格銷售不動發(fā)票使用和管理。

1、加強輔導(dǎo)和服務(wù)，引導(dǎo)納稅人按規(guī)定取得和使用銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票，嚴禁納稅人使用自制收據(jù)取得收入。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售收入，不按規(guī)定使用發(fā)票的，一律按《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進行處罰。

2、加強社會宣傳，讓社會各界充分認識銷售不動產(chǎn)發(fā)票是保護業(yè)主權(quán)益的重要保障及今后辦理有關(guān)稅收事宜的重要憑證，提高業(yè)主主動

索取發(fā)票的意識，保護稅基；

3、規(guī)范發(fā)票檢查、發(fā)票驗票，通過打擊發(fā)票違法行為、加強數(shù)據(jù)監(jiān)控，提高納稅遵從、增強稅源管理的有效性。

（三）嚴格執(zhí)法，確保稅收政策執(zhí)行到位。

1、堅持土地增值稅預(yù)繳制度，嚴格按照稅收政策對土地增值稅進行預(yù)征。并嚴格把握土地增值稅清算條件，對達到清算標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)項目，必須及時進行土地增值稅的清算。

2、強化房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅方法及申報繳納管理。

3、對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)等納稅人必須涉及的印花稅目，在管理環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)輔導(dǎo)全面，確保印花稅的應(yīng)稅項目應(yīng)征盡征。

4、提高納稅遵從，增強扣繳義務(wù)人履行法定扣繳義務(wù)的觀念。同時強化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個人收入的監(jiān)控，對開發(fā)成本、開發(fā)費用中的票據(jù)嚴格審核，檢查是否存在以其他名譽或方式發(fā)放個人收入的問題；對利潤分配賬戶進行審核，檢查是否存在利潤分配賬戶發(fā)放個人收入；對往來賬戶進行審核，檢查是否存在通過往來賬戶發(fā)放個人收入的情況。

（四）做好與國稅、財政、國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門的協(xié)作，增強信息傳遞。

要爭取縣政府的大力支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，強化日常信息交流和情況通報，形成有效的稅源控管體系。

（五）建立數(shù)據(jù)信息監(jiān)控，提高信息管稅水平。

1、全面掌握房地產(chǎn)項目的立項、開工等基礎(chǔ)資料，依托開發(fā)進度控制稅收總體情況；

2、依托銷售合同簽訂情況，動態(tài)掌握銷售情況；

3、進行實地核查房產(chǎn)銷售或者使用情況，及時比對財務(wù)狀況，分析和查找少計收入、不計收入的疑點線索。

4、取得各稅種的數(shù)據(jù)監(jiān)控信息，準(zhǔn)確計算各種情形下的應(yīng)納稅額，比對納稅人申報納稅信息、財務(wù)數(shù)據(jù)信息、發(fā)票使用信息和登記基礎(chǔ)信息等，實現(xiàn)數(shù)據(jù)監(jiān)控。

（六）加強稅收政策的宣傳落實。

稅務(wù)管理部門利用政策宣講會、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和發(fā)放宣傳達材料等形式宣傳稅收政策，入戶核實稅收政策的落實情況，并積極推廣使用各類稅收軟件。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅納稅分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅起止時間如何確定

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常的納稅評估中，常常遇到土地使用稅起止時間的確認執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一樣而導(dǎo)致企業(yè)多繳、少繳稅款，給評估管理工作和企業(yè)帶來不少麻煩。通常情況下，土地使用稅納稅起止時間確認比較容易，其土地使用稅確認無怪乎兩種情況，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時的起始時間確認；二是如何確認開發(fā)的商品在售出時其土地使用稅的終止繳納時間。但在一些特殊情況下土地使用稅的時間確認就比較麻煩，在征收管理上各地執(zhí)行的時間標(biāo)準(zhǔn)也不一致，如：房屋銷售合同的簽定時間晚于交房日期這種情況下其終止時間確認在執(zhí)行上就存在很大爭議。下面就本人在實際評估中遇到的問題列舉具體事例和大家共同交流、探討。

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年3月成立，4月26日與土地儲備中心簽訂《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，合同注明于2008年5月20日前將該塊土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移到甲房地產(chǎn)開發(fā)公司。6月5日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司拿到了土地使用證，上面注明發(fā)證日期為6月2日。7月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開始開發(fā)商品房，12月取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售房屋，與購房者簽訂的商品房銷售合同上注明的交房時間為2010年1月15日。為了售房時簽合同方便，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司會計將所有商品房銷售合同中每戶內(nèi)容一樣的欄目均事先填好，包括交房時間。截至2010年5月18日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房銷售完畢，其中2010年1月15日之前售出的樓房已如期交付。

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司會計認為，應(yīng)從2008年7月開發(fā)商品房開始繳納土地使用稅；售房合同規(guī)定2010年1月15日交房，應(yīng)從2010年2月開始停止繳稅。

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司會計的做法是否正確？《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條第（二）項規(guī)定，征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅?？梢姡恋厥褂枚惖拈_始納稅時間并不是以土地使用證的簽發(fā)時間為準(zhǔn)。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。上述案例中雙方簽訂的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》明確規(guī)定，2008年5月20日前將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到甲房地產(chǎn)開發(fā)公司，所以，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于2008年6月開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

那么，什么時候停止繳納土地使用稅呢？根據(jù)財稅〔2006〕186號文件相關(guān)規(guī)定，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者簽訂的商品房銷售合同上規(guī)定的交房時間即為土地使用稅停止繳納時間。雖然甲房地產(chǎn)開發(fā)公司售房合同上全部注明2010年1月15日交房，但是有些合同是2010年1月15日之后簽訂的。這時如何確定企業(yè)土地使用稅的停止繳納時間就成了大家爭議的地方。一種認為：以合同注明的交房時間（9月15日）的當(dāng)月為截止時間；另一種認為：以簽定日期所屬月份為截止時間。本人更偏向于第二種看法，財稅[2008]152號文件規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。即納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的次月起才免征相應(yīng)的城鎮(zhèn)土地使用稅。實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化兩者選擇關(guān)系，也就是說當(dāng)房產(chǎn)、土地發(fā)生變化具備了其中一個條件的當(dāng)月就應(yīng)該確定為土地使用稅截止時間。實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化又如何理解呢？

1、實物發(fā)生變化如：某企業(yè)將房屋買給房地產(chǎn)企業(yè)，房屋未被拆除（沒終止納稅），這時要看權(quán)利是否發(fā)生變化，如果權(quán)利未發(fā)生變化，要繼續(xù)納稅。相反，如果該企業(yè)的房屋已被拆除，那拆除的當(dāng)月應(yīng)該確定為該企業(yè)土地使用稅的截止時間。

2、權(quán)利發(fā)生變化——應(yīng)該主要從“合同簽訂”判斷，大家看一下財稅[2006]186號這個文件說的是合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對賣土地的一方應(yīng)該是：合同簽訂日終止納稅。另外還有一種情況：狀態(tài)發(fā)生變化——“權(quán)利狀態(tài)”應(yīng)該不是詞組，權(quán)利是權(quán)利，狀態(tài)是狀態(tài)。狀態(tài)應(yīng)該理解為是否改變原狀。和實物發(fā)生變化相近。如：原來的房屋是辦公樓，現(xiàn)在變成商場了，原來的土地是上有條上河，現(xiàn)在填平了。那這時就應(yīng)該確定為土地使用稅的截止時間。通過這兩個文件規(guī)定不難看出，本案中甲房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然在合同中規(guī)定了交房時間（1月15日），但該實物或權(quán)利狀態(tài)并沒發(fā)生變化，在購買者沒簽字之前，該合同是沒有法律效力的；只有當(dāng)購買者在合同上簽字之后，合同才具有法律效力，房屋的權(quán)屬才發(fā)生變化。因此，對于簽訂日期晚于合同規(guī)定的交房日期的售房合同應(yīng)按照簽訂合同的日期計算土地使用稅的終止期限，即當(dāng)月簽訂合同銷售的樓房從下月起停止繳稅。對于土地使用稅截止時日的確定，另外，還有一種情況：有不少地方的稅務(wù)機關(guān)為了便于操作，在計算土地使用稅的截止時間時按照實際交房日期即房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)定的某個時間并實際統(tǒng)一交付鑰匙的時日確定為土地使用稅的截止時間。本人也認同這種確定時間的方法，但這種確定時間的方法需要兩個前提：一是需要省市地稅部門下發(fā)文件進行明確；二是需要房地產(chǎn)開發(fā)公司的配合。這兩個前提必須具備其一，因為從財稅部門下發(fā)的文件中找不到該確定方法的具體規(guī)定，這種確定時間的方法只是部分省市依照財稅[2008]152號文件規(guī)定制定的地方性文件（納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末），不具備普遍性，因此在執(zhí)行中還需謹慎使用。

第四篇：企業(yè)納稅風(fēng)險概述

企業(yè)納稅風(fēng)險概述

企業(yè)納稅風(fēng)險是企業(yè)的涉稅行為因未能正確有效遵守稅收法規(guī)而導(dǎo)致企業(yè)未來利益的可能損失，具體表現(xiàn)為企業(yè)涉稅行為影響納稅準(zhǔn)確性的不確定因素，結(jié)果就是企業(yè)多交了稅或者少交了稅。

概括來講，企業(yè)的涉稅行為大致可分為三類：稅收政策遵從、納稅金額核算、納稅籌劃。其中稅收政策遵從就是納什么稅的問題，納稅金額核算就是納多少稅的問題，納稅籌劃就是如何納最少的稅的問題。

上述三類行為中和企業(yè)關(guān)系最密切的是稅收政策遵從和納稅金額核算，它們是企業(yè)涉稅行為的主體內(nèi)容。畢竟，企業(yè)每天花費大量的時間、人力和物力是先要解決經(jīng)營行為和經(jīng)營事件到底該納什么稅和納多少稅的問題，企業(yè)因納稅風(fēng)險而帶來的利益損失更多是和稅收政策遵從和納稅金額核算有關(guān)。而企業(yè)實際生產(chǎn)經(jīng)營中的納稅籌劃行為較少，相關(guān)的納稅風(fēng)險發(fā)生的幾率也較小。雖然我國的稅收法規(guī)體系非常繁雜，但是具體到單體企業(yè)能夠適用的稅收政策畢竟有限，企業(yè)的經(jīng)營行為可供選擇適用稅收政策的余地比較小。因此，從目前筆者知悉的情況看，很多企業(yè)對于納稅籌劃仍然停留在概念和愿望階段，一些財務(wù)人員已經(jīng)發(fā)現(xiàn)過分追求納稅籌劃而忽視稅收政策遵從和納稅金額核算工作是舍本逐末，結(jié)果是稅款沒有節(jié)省多少，可是每年因為納稅違規(guī)問題仍在補交金額不菲的罰款和滯納金。

企業(yè)納稅風(fēng)險的類型

企業(yè)納稅風(fēng)險的大小因企業(yè)的狀況不同而不同，它既決定于企業(yè)周圍的客觀因素，也取決于企業(yè)內(nèi)部的主觀因素，大致可分為以下五類：

1、交易風(fēng)險

交易風(fēng)險是指企業(yè)各種商業(yè)交易行為和交易模式因本身特點可能影響納稅準(zhǔn)確性而導(dǎo)致未來交易收益損失的的不確定因素。例如：

(1)重要交易的過程沒有企業(yè)稅務(wù)部門的參與，企業(yè)稅務(wù)部門只是交易完成后進行納稅核算。

(2)企業(yè)缺乏適當(dāng)?shù)某绦蛉ピu估和監(jiān)控交易過程中的納稅影響。

(3)除繼續(xù)對企業(yè)提供的財務(wù)賬簿進行納稅檢查外，稅務(wù)機關(guān)越來越多關(guān)注記錄企業(yè)交易過程的資料。

交易風(fēng)險的發(fā)生可能有以下影響：

(1)企業(yè)在對外兼并的過程中，由于未對被兼并對象的納稅情況進行充分的盡職調(diào)查，等兼并活動完成后，才發(fā)現(xiàn)被兼并企業(yè)存在以前大額偷稅問題，企業(yè)不得不額外承擔(dān)被兼并企業(yè)的補稅和罰款。

(2)企業(yè)在采購原材料的過程中，由于未能對供貨方的納稅人資格有效控管，導(dǎo)致后來從供貨方取得大量虛開增值稅專用發(fā)票，企業(yè)不得不額外承擔(dān)不能抵扣的進項稅額和上升的原材料成本。

(3)企業(yè)在重新改組銷售模式過程中，因未能有效評估納稅的影響，導(dǎo)致后來銷售模式改變后增值稅稅負大幅度上升，企業(yè)銷售毛利潤率下降。

(4)企業(yè)采購汽油、辦公用品未能取得增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致少抵扣進項稅。

對企業(yè)來講，越不經(jīng)常發(fā)生的交易行為，納稅風(fēng)險就越大，如兼并、資產(chǎn)重組等事項；而像原材料采購、商品銷售、融資等日常交易行為的納稅風(fēng)險相對就會小。

2、遵從風(fēng)險

遵從風(fēng)險是指企業(yè)的經(jīng)營行為未能有效適用稅收政策而導(dǎo)致未來利益損失的不確定因素。例如：

(1)企業(yè)未能及時更新最新可適用稅收政策系統(tǒng)。

(2)企業(yè)未能對自身內(nèi)部發(fā)生的新變化做出適用稅收政策判斷。

(3)企業(yè)缺乏外部機構(gòu)對自身納稅義務(wù)的指導(dǎo)性重新檢討制度。

遵從風(fēng)險發(fā)生可能有以下影響：

(1)企業(yè)經(jīng)過數(shù)年生產(chǎn)經(jīng)營后，發(fā)現(xiàn)自己應(yīng)該享受到的低稅率優(yōu)惠而未享受，導(dǎo)致多年按照高稅率交納企業(yè)所得稅。

(2)企業(yè)對外提供應(yīng)該繳納營業(yè)稅的勞務(wù)，卻錯誤交納了增值稅，導(dǎo)致需要補交營業(yè)稅和罰款，并且需要和稅務(wù)機關(guān)協(xié)調(diào)解決多交增值稅問題。

(3)企業(yè)對外支付專家費用，未代扣個人所得稅，導(dǎo)致補交罰款。

遵從風(fēng)險是所有企業(yè)納稅風(fēng)險中最大的一種風(fēng)險。

如何避免納稅風(fēng)險

1.建立風(fēng)險控制環(huán)境

即企業(yè)管理層在建立書面納稅風(fēng)險控制策略和目標(biāo)時，必須明確：企業(yè)應(yīng)遵守國家稅收政策規(guī)定，照章納稅；企業(yè)應(yīng)積極爭取和企業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠；企業(yè)和分支機構(gòu)必須要設(shè)置稅務(wù)部門以及各級負責(zé)人。

2.評估納稅風(fēng)險和設(shè)計控制措施

評估納稅風(fēng)險就是企業(yè)對具體經(jīng)營行為涉及的納稅風(fēng)險進行識別并明確責(zé)任人，這是企業(yè)納稅風(fēng)險管理的核心內(nèi)容。在這一過程中，企業(yè)要理清自己有哪些具體經(jīng)營行為，哪些經(jīng)營行為涉及納稅問題，這些崗位的相關(guān)責(zé)任人是誰，誰將對控制措施的實施負責(zé)等。

3.信息交流溝通和監(jiān)控實施效果

朱自永說，信息交流溝通是整個納稅風(fēng)險管理工作平穩(wěn)順利運行的潤滑油。因為即使設(shè)計了清晰的目標(biāo)和措施，但是因為相關(guān)部門和人員不理解，導(dǎo)致責(zé)任人不能有效地執(zhí)行和相關(guān)部門不能密切配合，實施效果將大打折扣。監(jiān)控實施效果就是檢查納稅風(fēng)險管理的效果，并對納稅風(fēng)險管理效果進行總結(jié)。

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第五篇：地產(chǎn)企業(yè)常用的5個納稅風(fēng)險分析

地產(chǎn)企業(yè)常用的5個納稅風(fēng)險分析

一、未完工開發(fā)產(chǎn)品“預(yù)收賬款”少申報營業(yè)稅

對于房地產(chǎn)公司銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收到購房人的“預(yù)收賬款”如何申報繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅的納稅義務(wù)時間是什么？《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第540號)第十二條規(guī)定：“ 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)公司銷售未完工產(chǎn)品，與購房者簽訂《商品房銷售合同》，將取得的銷售或預(yù)售收入先全部通過“預(yù)收賬款”科目歸集，確認收入實現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預(yù)收賬款”貸方累計發(fā)生額申報繳納營業(yè)稅。

可是，實踐操作中，有些房地產(chǎn)公司在發(fā)生銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品時，總是存在銷售未完工項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表反映的營業(yè)稅計稅依據(jù)不一致，出現(xiàn)賬表不符，有的月少申報、有的月多申報。這顯然沒有將銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品而取得“預(yù)收賬款”全部依法繳納營業(yè)稅，是一種延期繳納營業(yè)稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險。例如，某房地產(chǎn)公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個大型住宅小區(qū)，前三項目已經(jīng)完工，D項目尚未完工。該房地產(chǎn)公司所開發(fā)的4個項目分別在三個區(qū)，營業(yè)稅每月分別向三個區(qū)的稅務(wù)機關(guān)申報和繳納。稅務(wù)機關(guān)對該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年至2013年的納稅情況進行了檢查，稅務(wù)檢查人員通過電子表格，將該房地產(chǎn)公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表進行比對，發(fā)現(xiàn)該公司D項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2013年12月累計少申報計稅收入4700萬元。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)追繳該房地產(chǎn)公司少申報計稅收入的營業(yè)稅及附加，并按《中華人民共和國稅收征收管理辦法》及其《實施細則》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

二、收取購房定金未申報繳納營業(yè)稅

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”另外，國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，此項法規(guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司向業(yè)主收取的購房定金必須依法繳納營業(yè)稅?？墒怯行┓康禺a(chǎn)公司將收取的購房定金一直掛在“其他應(yīng)付款”的會計科目，而未申報繳納營業(yè)稅，也是一種延期繳納稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險。

例如，甲房地公司收到購房定金的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），貸：其他應(yīng)付款－定金。簽訂合同并收到首付款的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），其他應(yīng)付款－定金，貸：預(yù)收賬款—房款。經(jīng)稅務(wù)稽查機關(guān)查實，甲公司只就計入“預(yù)收賬款”科目的預(yù)售收入申報繳納營業(yè)稅，對收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的收入28,000,000元，掛在“其他應(yīng)付款—定金”科目的貸方，未申報繳納營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第二十五條和國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定，稅務(wù)稽查機關(guān)作出以下處罰決定：甲房地公司尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的售房定金收入28,000,000元，補繳營業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款。

三、部分代收款項未申報繳納營業(yè)稅 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第540號）第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

(一)由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

（三）所收款項全額上繳財政。

凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金是免征營業(yè)稅的。因為根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]69號）文件的規(guī)定，住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外，其他一切代收款項，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)一并計入收入額，繳納營業(yè)稅，并不用考慮誰出具票據(jù)及會計如何處理問題。

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。”

基于以上政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司代有關(guān)政府部門收取的代收款項，除了代收的住房專項維修基金外，都要依法申報繳納營業(yè)稅，例如，稅務(wù)稽查機關(guān)檢查某房地產(chǎn)公司“其他應(yīng)付款”賬戶時發(fā)現(xiàn)，該公司2012至2013年在銷售商品房時向客戶收取住房專項維修基金700萬元，管道燃氣初裝費和有線電視初裝費共1500萬元，票據(jù)由委托方進行開具，其中專項維修基金700萬元符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計征營業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報納稅。最后稅務(wù)稽查機關(guān)對該企業(yè)作出《稅務(wù)處罰決定書》，處理決定如下：

1、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、四條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司代收款項1500萬元的營業(yè)稅及附加，并加收滯納金。

2、因代收款項票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號文的規(guī)定，此代收代付款項不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

3、根據(jù)財稅字【1995】48號文件及國稅發(fā)【2009】91號文件第28條規(guī)定，代收款項不征收土地增值稅。

四、以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息未視同銷售申報納稅

實踐中，房地產(chǎn)公司往往會出現(xiàn)以其開發(fā)完成的開發(fā)產(chǎn)品抵建筑企業(yè)的工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息等問題。房地產(chǎn)公司將房屋抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時，房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理分別是，借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付建筑工程款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：長期借款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：應(yīng)付股息，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房。雙方都沒有給對方分別開具發(fā)票。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一、二、四、五、九條及其《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)公司以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時應(yīng)視同銷售處理。以房抵工程款應(yīng)按照建筑企業(yè)從房地產(chǎn)公司收回工程款和再用收回的工程款購買房地產(chǎn)公司的房屋兩個階段來進行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)公司和建筑企業(yè)應(yīng)分別給對方開具發(fā)票。即房地產(chǎn)公司給建筑安裝企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。建筑安裝企業(yè)給房地產(chǎn)公司開具建筑安裝發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。以房抵銀行貸款應(yīng)按照銀行收回房地產(chǎn)公司的貸款資金，然后用收回的貸款資金從房地產(chǎn)公司購買商品房兩個階段進行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給銀行開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，銀行給房地產(chǎn)公司開具超過貸款本金部分利息的利息票據(jù)。以房抵股東分配股息應(yīng)按照房地產(chǎn)公司銷售商品房獲得的銷售收入，然后用銷售收入支付給其股東的利息兩個階段進行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給股東開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。因此，當(dāng)房地產(chǎn)公司發(fā)生以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時，必須按照稅法的規(guī)定，按照視同銷售處理，依法申報繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

例如，稅務(wù)稽查機關(guān)對某房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)稽查時，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司存在以下違法事實：

一是將其售樓部數(shù)據(jù)和財務(wù)部有關(guān)數(shù)據(jù)進行核對時發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司的C項目售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財務(wù)部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。造成兩個部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的15套住房用于抵頂施工單位的工程款，因為工程尚未結(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。經(jīng)進一步檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司與施工單位簽訂了《抵債協(xié)議》，協(xié)議中明確了用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價2000萬元，這15套房已被施工單位用于職工宿舍。

二是在該房地產(chǎn)公司開發(fā)的B花園現(xiàn)場了解房屋入住情況時發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款”明細賬和“銀行存款”明細賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。經(jīng)進一步核實，原來是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂《以商品房抵頂銀行貸款合同》，以開發(fā)產(chǎn)品抵頂銀行3900萬元貸款，房地產(chǎn)公司以商品房抵頂銀行貸款，不進行任何賬務(wù)處理，少計應(yīng)稅收入3900 萬元。

經(jīng)過查證后，稅務(wù)稽查局對該房地產(chǎn)公司進行了如下稅務(wù)處罰決定： 第一追繳房地產(chǎn)公司視同銷售行為營業(yè)稅及附加并加收滯納金，按照協(xié)議售價2000萬元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

第二，追繳房地產(chǎn)公司按照3900萬元價格視同銷售行為的營業(yè)稅及附加并加收滯納金，同時按照3900萬元價格扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

五、利用裝修分解精裝房銷售收入

為了少繳納土地增值稅，不少房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額分解為兩部分：一部分為毛坯房銷售額；一部分為裝修款。其實這種做法是違背相關(guān)政策規(guī)定的，因為房地產(chǎn)企業(yè)沒有裝修資質(zhì)，而與客戶簽訂裝修合同是分解銷售額，少申報土地增值稅和營業(yè)稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風(fēng)險很大。例如，D花園是甲公司近年開發(fā)的新項目，第一期已基本售完，第二期也已進入預(yù)售階段。檢查人員通過計算機查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點對D項目精裝修部分進行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認銷售收入和“其他業(yè)務(wù)收入”。2013年該項目預(yù)收款28000萬元，按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅1400萬元，取得裝修預(yù)收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入”4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅240萬元。對于該公司D項目取得的裝修收入應(yīng)如何征稅？檢查人員對這一問題進行了仔細地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。但是，在仔細查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補充協(xié)議中卻強調(diào)業(yè)主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項，按不同稅目分別繳納稅款，而實際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項業(yè)務(wù)，那就是銷售精裝修商品房。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1998]53號）的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款，其收取的裝修及安裝設(shè)備收入應(yīng)認定為銷售不動產(chǎn)的行為的一個組成部分，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目補繳營業(yè)稅?；谶@規(guī)定，甲公司將精裝房銷售分解為兩份合同，漏了土地增值稅和營業(yè)稅。最后，稅務(wù)稽查機關(guān)對甲公司做出補營業(yè)稅、土地增值稅、罰款和繳納滯納金的處罰。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應(yīng)按15%的毛利率補征2013年企業(yè)所得稅。