第一篇：關(guān)于金鑼灣商業(yè)中心運行情況的調(diào)查報告

關(guān)于金鑼灣商業(yè)中心運行情況的調(diào)查報告

【內(nèi)容概要】金鑼灣商業(yè)中心投入運營以來，已經(jīng)成為延慶商業(yè)的主力板塊，形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍，但仍存在著業(yè)態(tài)品位參差不齊、招商工作力度較弱、設(shè)施建設(shè)先天不足、物業(yè)管理責(zé)任不清、村民產(chǎn)權(quán)商鋪閑置等問題。在今后工作中應(yīng)進一步優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，明確目標(biāo)定位，推動商旅融合，完善商業(yè)設(shè)施，加強物業(yè)管理，健全長效機制，努力打造多功能、高品位的商業(yè)中心。

延慶金鑼灣商業(yè)中心地處縣城核心區(qū)，是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司自2006年啟動建設(shè)，并于2009年投入運營的。該中心立項時的功能定位是“打造延慶的一流商貿(mào)中心區(qū)”。三年來，在北京寶業(yè)恒基投資有限公司的主導(dǎo)運作下，所有的商業(yè)設(shè)施已基本租售給商家經(jīng)營。圍繞目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)現(xiàn)狀是否與原設(shè)想的功能定位相適宜，其原設(shè)想的功能定位是否與北京建設(shè)國際商貿(mào)中心的構(gòu)想和延慶“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)這個課題，我們對金鑼灣商業(yè)中心的運行情況進行了調(diào)查。

一、金鑼灣商業(yè)中心的基本現(xiàn)狀

（一）金鑼灣商業(yè)設(shè)施的基本概況

延慶縣金鑼灣商業(yè)中心占地4.9萬平方米，產(chǎn)權(quán)證商業(yè)經(jīng)營建筑總面積8.4萬平方米，其中地上建筑面積為6.5萬平方米，占總建筑面積的77.4%，地下建筑面積為1.9萬平方米，占22.6%。按產(chǎn)權(quán)歸屬劃分，北京寶業(yè)恒基投資有限公司持有產(chǎn)權(quán)建筑面積6.4萬平方米，其他7個單位持有產(chǎn)權(quán)建筑面積2.1萬平方米。整個金鑼灣商業(yè)中心共建有九個單體商業(yè)樓座，一個大型地下停車場，一個地上停車場，擁有停車泊位340個。

（二）金鑼灣商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局

在縣委政府的高度重視下，金鑼灣商業(yè)中心建設(shè)后期，通過廣泛的招商工作，使國際零售巨商沃爾瑪、國內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、肯德基快餐、湘和海鮮酒樓、慶豐包子、吳裕泰茶莊、同仁堂藥店、歐萊雅美發(fā)店、延慶特產(chǎn)展銷中心、小商品商城等先后入駐開業(yè)。目前，金鑼灣商業(yè)中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專賣店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童游藝等 7種業(yè)態(tài)形式，其中大型綜合超市建筑面積18551平方米，占商業(yè)服務(wù)設(shè)施總面積的22.1%，大型百貨店建筑面積24240平方米，占28.9%，特大型餐飲店建筑面積3415平方米，占4.1%，其他各種業(yè)態(tài)27780平方米，占33%。截止到2011年3月底，金鑼灣商業(yè)中心的商業(yè)服務(wù)設(shè)施已開業(yè)經(jīng)營的面積為62652平方米，占總面積的88.1%，尚有10014平方米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施正在招商入駐之中。目前，金鑼灣商業(yè)中心已經(jīng)營的業(yè)態(tài)面積比率是：大型超市22.1%、大型百貨28.9%、小型專賣店1.1%、小商品34.2%、特色農(nóng)產(chǎn)品3.2%、餐飲6.6%、娛樂4.9%。

（三）金鑼灣商業(yè)經(jīng)營的基本情況

金鑼灣商業(yè)中心自2008年4月26日國內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器，2009年6月25日國際零售巨商沃爾瑪，2010年1月21日國內(nèi)環(huán)球新意連鎖百貨，2010年10月25日延慶特產(chǎn)展銷中心和各品牌專賣店及其他小型商戶入駐開業(yè)以來，共有入駐經(jīng)營商260個，擁有從業(yè)員工2240人。據(jù)統(tǒng)計每天到金鑼灣商業(yè)中心購物休閑的顧客流量達1.1萬人次，使縣城商業(yè)中心區(qū)形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍。據(jù)商務(wù)委監(jiān)測，2010年金鑼灣商業(yè)中心的沃爾瑪超市共實現(xiàn)商品銷售額13864.3萬元，蘇寧電器實現(xiàn)商品銷售額3419.6萬元，環(huán)球新意百貨實現(xiàn)商品銷售額14763.4萬元，湘和海鮮酒樓日銷售收入達3.5萬元，肯德基快餐店日銷售收入達1.5萬元，這些大型商業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營，形成了延慶商業(yè)的主力板塊。

（四）金鑼灣商業(yè)中心的管理現(xiàn)狀

金鑼灣商業(yè)中心的建設(shè)與運營，一直是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會及所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司進行運作管理的。2010年8月，經(jīng)延慶縣人民政府（延政辦發(fā)【2010】第77號文件）批準(zhǔn)，決定成立了以政府常務(wù)副縣長為主任，由商務(wù)、城管、工商、公安等部門為成員的延慶縣中心商業(yè)區(qū)管理委員會，其主要職責(zé)是：推進以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業(yè)區(qū)在業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、引進商家入駐、體現(xiàn)設(shè)計功能、營造良好秩序、確保雙安運行等方面的管理。在這個承擔(dān)政府調(diào)控職能機構(gòu)的指導(dǎo)下，北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會與所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司具體細(xì)化實施了金鑼灣商業(yè)中心的管理。就目前的管理機制而言，應(yīng)該說政府監(jiān)督協(xié)調(diào)職能已經(jīng)到位，企業(yè)市場化運行職責(zé)明確，但在業(yè)態(tài)布局、功能發(fā)揮、物業(yè)效能、企業(yè)經(jīng)營等方面還存在著問題，尚需認(rèn)真研究，逐步解決完善。

二、金鑼灣商業(yè)中心現(xiàn)存的問題

金鑼灣商業(yè)中心作為延慶縣城商業(yè)中心區(qū)的主力板塊，應(yīng)該是商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)布局結(jié)構(gòu)合理，兩個面向功能完善，物業(yè)服務(wù)管理到位，運行秩序安全規(guī)范，企業(yè)經(jīng)營效益較好，社會效益明顯的延慶商業(yè)的亮區(qū)所在。但是在對金鑼灣商業(yè)中心主體企業(yè)，經(jīng)營商家和縣內(nèi)外消費者的具體調(diào)查中，就其目前的現(xiàn)狀而言還存在著如下問題：

（一）業(yè)態(tài)品位參差不齊，目標(biāo)定位不凸顯。金鑼灣商業(yè)中心原策劃設(shè)計的功能定位是：面向中高檔消費群體，集購物、餐飲娛樂、旅游休閑于一體的大型綜合商業(yè)區(qū)。三年來雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業(yè)入駐，但其它經(jīng)營設(shè)施由于產(chǎn)權(quán)的多元化，業(yè)主不顧及整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，只求盡快的取得租金收益，在落后的經(jīng)營理念下，按照自己的市場判斷決定經(jīng)營的項目，結(jié)果是經(jīng)營定位不當(dāng)，業(yè)態(tài)形式雷同，商鋪的外裝修、內(nèi)裝飾，商品陳列展位設(shè)施沒特色，導(dǎo)致相當(dāng)一部分經(jīng)營區(qū)位變成了小商品市場，在這個現(xiàn)代化的建筑群內(nèi)，多處懸掛著“××市場”的巨幅招牌，既從經(jīng)營業(yè)態(tài)布局上明顯偏離了原來設(shè)計的功能方向，也在外觀形式上降低了金鑼灣商業(yè)中心的品位?？v觀商業(yè)中心的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，可以說是高中低的業(yè)態(tài)品位參差不齊，商場與市場并存，面向中高檔消費群體的目標(biāo)定位并不凸顯。

（二）招商工作力度較弱，配套的業(yè)態(tài)功能滯后。如娛樂酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂休閑業(yè)至今還沒入駐運營。同時在與旅游的融合發(fā)展上仍顯不夠，2010年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產(chǎn)展銷中心，雖然匯集了本縣15個大類100多種旅游商品，但由于經(jīng)營主體的組織化程度不高，商旅結(jié)合不密切等多種因素，致使自2010年10月25日開始營業(yè)至今，僅實現(xiàn)延慶特產(chǎn)銷售額9000元。目前，這個特產(chǎn)展銷中心已基本停業(yè)閑置。面向本地消費者，面向外來游客的旅游休閑功能尚不能體現(xiàn)。

（三）設(shè)施建設(shè)先天不足。首先是便利特殊消費群體的無障礙設(shè)施缺失，殘疾人消費休閑很不方便。其次是產(chǎn)出的垃圾沒有集中回收轉(zhuǎn)運站，廢棄垃圾臨時堆積點多面廣，環(huán)境臟亂現(xiàn)象難以治理。

（四）物業(yè)管理部分責(zé)任不清晰，村民產(chǎn)權(quán)商鋪閑置。一是商業(yè)中心建有兩個停車場，北部地上停車場、停車檔和入口路面已嚴(yán)重?fù)p壞。二是地下停車場南部出口外長期被社會車輛停泊擠占，致使地下停車場的停泊車輛只能原路返出，北口進出車輛擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重。三是73戶村民回遷產(chǎn)權(quán)商鋪位于B座一、二層，總面積為2863平方米。自2007年8月完工以來，由于始終未確定商鋪經(jīng)營形式，致使這些商鋪閑置至今。四是環(huán)球新意物業(yè)公司現(xiàn)有員工58人，承擔(dān)著整個商業(yè)中心的招商和物業(yè)維護管理職責(zé)。但在商業(yè)中心的商氣培育期內(nèi)，由于商家的經(jīng)營效益不理想，拖欠、不交、少交物業(yè)費的行為很普遍，僅2010年物業(yè)公司就虧損700萬元，資金短缺運營困難的問題較為突出。

三、提升金鑼灣商業(yè)中心品位的對策與建議

在北京實施建設(shè)國際商貿(mào)中心構(gòu)想的指導(dǎo)下，在《延慶縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二五個五年規(guī)劃綱要》的統(tǒng)領(lǐng)下，在《延慶縣商業(yè)發(fā)展第十二個五年專項規(guī)劃》的謀劃下，圍繞“以中高檔品牌為載體，以多元業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營為模式，以與文化旅游融合發(fā)展為方向，把金鑼灣打造成集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等多功能、高品位的商業(yè)中心，展現(xiàn)出延慶商業(yè)的新亮區(qū)。

（一）統(tǒng)籌審視功能定位，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)組合現(xiàn)代商業(yè)中心是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體的，一站式的消費模式，是商業(yè)服務(wù)業(yè)多功能業(yè)態(tài)在消費集聚區(qū)優(yōu)化組合的表現(xiàn)形式，對于拉動區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展，回應(yīng)北京建設(shè)國際商貿(mào)中心的構(gòu)想具有非常重要的意義。根據(jù)這個定義和目標(biāo)，鑒于金鑼灣商業(yè)中心已有88.9%的經(jīng)營設(shè)施投入運營，各種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)組合布局與最佳定位目標(biāo)顯見偏離的現(xiàn)狀，對金鑼灣商業(yè)中心進行必要的統(tǒng)籌審視，現(xiàn)實業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進行必要的優(yōu)化組合，已是當(dāng)前的重點工作之一。一是應(yīng)邀請市級以上的專家和商界各階層的業(yè)內(nèi)人士，依據(jù)金鑼灣商業(yè)建筑設(shè)施的整體結(jié)構(gòu)布局，在功能定位上，對其進行重新的統(tǒng)籌審視。通過集思廣益，在穩(wěn)定大型業(yè)態(tài)已坐落位置，進行必要的內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)增減的前提下，把已停業(yè)和尚待招商入駐的商鋪設(shè)施納入體現(xiàn)商業(yè)中心功能劃分的范圍，以合理的進行現(xiàn)實性與前瞻性相結(jié)合的科學(xué)布局。二是應(yīng)把統(tǒng)籌審視的重點放在單體面積500平方米以下，且無中高檔品牌商品，經(jīng)營規(guī)模較小，同類低端商品經(jīng)營商較多的小型商鋪上，以滿足中高檔消費需求為目標(biāo)，實行多元化業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營的調(diào)整，扭轉(zhuǎn)目前在相當(dāng)部分區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的業(yè)態(tài)雷同、商品低端的局面，但在這個環(huán)節(jié)特別需要謹(jǐn)慎從事，因勢利導(dǎo)的工作方法。

（二）依定位招商展現(xiàn)功能，以特色服務(wù)謀求發(fā)展

地處京西北的延慶金鑼灣商業(yè)中心，是連接京城與西北部省區(qū)中高檔消費群體的樞紐。目前關(guān)系城鄉(xiāng)居民生活基本需求的商品，在本地及外埠的大小商業(yè)區(qū)域內(nèi)都能得到保障。但對于需求中高檔商品的消費群體，依然存在著消費時間決定消費成本的問題，因此，對于中高檔消費群體的消費品項來說，就近消費仍是這個消費群體最佳的消費選擇。作為金鑼灣商業(yè)中心，乃至延慶縣城商業(yè)中心區(qū)，留住本地的、吸納外埠的、刺激潛在的中高檔社會購買力，是其今后及長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)和方向。因此，依據(jù)金鑼灣商業(yè)中心的經(jīng)營的多功能定位，在現(xiàn)有大型綜超、百貨店、品牌店及調(diào)整后錯位經(jīng)營業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，按照世界商業(yè)中心購物、餐飲、娛樂52:18:30的科學(xué)比例為參考，以現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施為基礎(chǔ)，進行功能性的比例配套招商，其側(cè)重點是對從事娛樂酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂休閑業(yè)的招引，以此來體現(xiàn)多功能的金鑼灣商業(yè)中心的所在。

（三）創(chuàng)新文化領(lǐng)先，商旅融合發(fā)展

金鑼灣商業(yè)中心地處延慶縣城核心區(qū)，面向繁華京城，輻射塞外西北，應(yīng)在樞紐區(qū)位樞紐文化方面深思謀劃，圍繞延慶建設(shè)國際旅游休閑名區(qū)這個目標(biāo)，以歷史文化和現(xiàn)代文化為載體，大力組織與開發(fā)商旅融合發(fā)展的業(yè)態(tài)，加強與旅行社的密切銜接，創(chuàng)新打造好商旅融合發(fā)展的新天地。以此體現(xiàn)出金鑼灣商業(yè)中心旅游休閑的服務(wù)功能。

（四）完善商業(yè)服務(wù)設(shè)施，體現(xiàn)功能齊全配套 金鑼灣商業(yè)中心設(shè)施在設(shè)計與建設(shè)上，確實存在著諸多籌劃不周的問題，嚴(yán)重影響金鑼灣商業(yè)中心的正常運轉(zhuǎn)。按輕重緩急分類，在下一步的設(shè)施完善工作中，首先應(yīng)盡快解決廢棄垃圾的集中回收運轉(zhuǎn)問題，可采用以配置一輛壓縮式垃圾車的方式，由縣市政管委進行管理。其次是購物車輛和旅游車輛的疏導(dǎo)上，盡快解決中踏廣場東側(cè)的地下車輛出口暢通問題，解決大型載客旅游車輛的就近停泊問題。第三是按照《北京市無障礙設(shè)施建設(shè)和管理條例》的規(guī)定，搞好無障礙廁所、通道、直梯及無障礙標(biāo)識的設(shè)施補建工程，為特殊消費群體提供便利。

（五）加強物業(yè)運營管理，保障秩序順暢井然 物業(yè)管理是大型綜合商業(yè)設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的保障，而物業(yè)管理系統(tǒng)又是一個紛繁復(fù)雜的系統(tǒng)工程。國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》已自2003年9月1日起施行?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》也已于2010年10月1日起施行。《條例》和《辦法》都明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容、義務(wù)和責(zé)任，也明確了業(yè)主的義務(wù)和權(quán)力。就目前金鑼灣商業(yè)中心的物業(yè)管理現(xiàn)狀而言，一是已擁有了一支較為專業(yè)的管理隊伍，二是也已在規(guī)范管理上做了大量工作。由于金鑼灣商業(yè)中心正處于養(yǎng)商發(fā)展的培育規(guī)范期和進入正常運轉(zhuǎn)的調(diào)試完善期，因此物業(yè)管理相對難度較大，完善的事項較多。但就目前來說首要的是依據(jù)定位和業(yè)態(tài)布局加大招商力度，盡早實現(xiàn)所有商業(yè)設(shè)施的全部開業(yè)運營；其次是加快解決廢棄垃圾的集中回收外運和南部車輛出口的暢通，在環(huán)境和秩序上取得明顯改善；第三是加強日常保潔和設(shè)施設(shè)備的維護監(jiān)管，以利于保障整體的有序安全運行；第四是認(rèn)真總結(jié)三年來的物業(yè)管理工作經(jīng)驗，依據(jù)《條例》和《辦法》的規(guī)定，健全與完善好各項物業(yè)管理制度，通過明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)，以利于解決與業(yè)主在責(zé)任界限上的扯皮問題，推進物業(yè)經(jīng)營管理工作的不斷加強；最后是要深入研究物業(yè)管理的機制問題，以確保金鑼灣商業(yè)中心安全、有序、的正常運轉(zhuǎn)。

（六）發(fā)揮職能作用，健全長效機制

自2010年8月成立延慶縣中心商業(yè)區(qū)管理委員會以來，對金鑼灣商業(yè)中心的運營上，發(fā)揮了有效的監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)作用。其下一步的工作重點，一是應(yīng)從延慶縣城中心商業(yè)區(qū)的大格局著眼，統(tǒng)籌謀劃好各企業(yè)的經(jīng)營定位，在宏觀上突出錯位經(jīng)營，避免惡性競爭；二是指導(dǎo)協(xié)助金鑼灣物業(yè)管理公司落實好各經(jīng)營區(qū)的功能定位，以此推進招商工作，及早實現(xiàn)所有商業(yè)設(shè)施的全部開業(yè)經(jīng)營；三是以營造有序環(huán)境、體現(xiàn)綜合治理、保障運行安全為重點，進一步健全與完善各項管理制度，進而形成長效的管理機制。

第二篇：金鑼灣商業(yè)中心商鋪的物業(yè)管理

金鑼灣商業(yè)中心商鋪的物業(yè)管理

（金鑼灣物業(yè)管理公司設(shè)備部分）

商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。

目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。

1.0商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

“分散經(jīng)營”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。

審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；

營業(yè)時間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；

承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

投保范圍事宜；

是否統(tǒng)一的收銀等。

1.1.2 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。

組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有：

指導(dǎo)項目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排；

協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作；

服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項目：維護商鋪的紀(jì)律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。

商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商鋪物業(yè)的管理特點

2.1 顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重

2.2 服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。

2.4 營業(yè)時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。

3.1.1.1業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2維保服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。

3.1.1.3保安服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。

3.1.1.4保潔綠化部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

3.1.1.5經(jīng)營服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。4.0商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述：

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理

4.5商鋪保安服務(wù)管理

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

4.7商鋪綠化服務(wù)管理

4.8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

4.9 商鋪廣告管理

4.10商鋪保險管理

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

4.1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。

4.1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一；

4.1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修；

4.1.4走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；

二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。

4.1.5內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.2.1裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。.4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；

專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；

對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。等等

4.2.4裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。

等等

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理

4.4.1商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。

4.4.2工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)；

小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護工程）是指及時修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。

4.4.3建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。

4.4.4維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進行監(jiān)督管理。

4.4.5檢查監(jiān)督

維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。4.5商鋪保安服務(wù)管理

4.5.1治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突法事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

4.5.2安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進的自動火災(zāi)報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置；

運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。

人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應(yīng)著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。

對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告.等等L

4.5.3防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)置便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購置行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費領(lǐng)商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現(xiàn)象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應(yīng)上前維護秩序，保障顧客人身與財產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應(yīng)上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強巡邏；

對夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突法事件。

商鋪入口時保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對講機報告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。

商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。應(yīng)特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等

4.5.4監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等

這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

4.5.5消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進的火災(zāi)探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預(yù)防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。等等

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。

4.6.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；

商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；

雨大進門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；

提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；

對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等

4.7商鋪綠化服務(wù)管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護人員實行。

4.7.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識；

草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等

4.7.2商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛"名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；

商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置；等等

4.7.3檢查督導(dǎo)

部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進行處罰。

4.8商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。

4.8.1租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1競標(biāo)租賃的注意事項：

嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；

投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2協(xié)議租金出租的注意事項：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

4.8.1.3租金條款

租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。

租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。

水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費等。

大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫?。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）?/p>

4.8.2廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等．

節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。

4.8.3項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目，擴大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活：

辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù)：

開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：

為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等

4.9商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。

4.10商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施：

工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

第三篇：針對金鑼火腿腸市場調(diào)查報告

針對金鑼火腿腸市場調(diào)查報告

“金鑼”，一個家喻戶曉的名字，“2012年中國民營企業(yè)500強”名列榜中，作為消費者普遍關(guān)注的食品行業(yè)，有18家食品制造企業(yè)入圍，尤其是肉制品行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)——金鑼集團憑借穩(wěn)健的經(jīng)營實力和強勁的發(fā)展勢頭，以365.376億元的營業(yè)收入，列居第37位，在入圍的18家食品制造業(yè)中排名第二。

就在年前由央視3-15特別節(jié)目曝光了含有瘦肉精的豬肉流入了食品企業(yè)，并制成了肉制品在各地市場銷售，消息一出，在消費者中引起一片嘩然，據(jù)了解，食用含有“瘦肉精”的肉會對人體產(chǎn)生危害，常見有惡心、頭暈、四肢無力、手顫等中毒癥狀，特別是對心臟病、高血壓患者危害更大。長期食用還有可能導(dǎo)致染色體畸變，誘發(fā)惡性腫瘤。

針對這一問題，金鑼集團工作人員走訪了數(shù)十家大型超市，走訪過程發(fā)現(xiàn)，瘦肉精時間并沒有影響到金鑼的銷量，一直在穩(wěn)步上升，因為金鑼的火腿腸霸主地位依然顯得很強勁，幾乎是一家獨大。金鑼雞肉腸，還有新增的金鑼談香腸，金鑼肉粒多等。而且單個包裝的火腿腸品種也相當(dāng)多。，有臺式烤香腸、香辣香脆腸、玉米熱狗香腸、潤口香甜玉米腸、甜玉米香腸等等。價格一般都在10元以內(nèi)，相對來說是比較物美價廉的。

但豬肉價格的上漲，勢必對金鑼火腿腸的生產(chǎn)成本產(chǎn)生不小的壓力。9月上旬豬肉價格環(huán)比增長0.7％，每公斤達26.41元，突破了反彈前的高點26.15元，和年初的最低點18.90元相比，目前豬肉價格已上漲約四成。面對這一市場，金鑼集團也正在采取有效的措施，據(jù)金鑼集團負(fù)責(zé)人說，從現(xiàn)在起，金鑼集團將加快發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)，進一步完善雙匯產(chǎn)業(yè)鏈。也就是說，金鑼屠宰加工廠建到哪里，養(yǎng)殖場就跟到哪里。如此一來，金鑼將掌控全產(chǎn)業(yè)鏈，上下游聯(lián)動，不僅可以在源頭上充分保證產(chǎn)品供應(yīng)和質(zhì)量，還可以加速“逐頭檢驗”標(biāo)準(zhǔn)在行業(yè)中的推廣和普及，那么，消費者的餐桌上就真正增加了一道安全保障。

“好茶源自好水”，這句話廣為人知，對于肉類加工企業(yè)來說，這句話同樣非常適用。誰掌握了產(chǎn)業(yè)鏈的源頭，在市場中就已經(jīng)勝利了一半。金鑼人，早就認(rèn)識到了這一點，而且也早已采取了行動——只有從源頭上真正的保證優(yōu)質(zhì)，才能最終將他們“一切為了人類健康”的理念切實得以實現(xiàn)，企業(yè)也才能得以持續(xù)性發(fā)展。

第四篇：月亮灣調(diào)查報告

城頭月亮灣濕地調(diào)查報告

一、調(diào)查報告

城河月亮灣濕地位于城頭鎮(zhèn)境內(nèi)的城河段，全長約20公里，總面積8000余畝，于2009年6月7日通過棗莊市濕地公園評審委員會市級濕地公園評審認(rèn)證，被評委會評價為棗莊市范圍內(nèi)生態(tài)保護最好、景點最集中、文化氣息最濃、最典型的自然濕地，植物及鳥類物種豐富，生態(tài)效益顯著，保護和開發(fā)價值較高。

城河月亮灣濕地公園保護開發(fā)工程是以“城河”為主干，由響水河等肢體河流組成，公園建設(shè)長度12公里，總面積5400平方米。通過建設(shè)“下游濕地保護區(qū)（大宮-長巷-城頭大橋）、上游濕地恢復(fù)區(qū)（城頭大橋-古梨園）、城河濕地景觀展示區(qū)（長巷段）、城河文化展覽區(qū)（西城頭-東城頭）、公園服務(wù)管理區(qū)”，構(gòu)建城河濕地及周邊景區(qū)保護、觀光、游覽體系；主要有“一廊、兩園、三區(qū)”?！耙焕取奔闯呛樱ǔ穷^段）濕地景觀生態(tài)長廊；“兩園”即房莊麗景生態(tài)觀光園和豆制品文化體驗園；“三區(qū)”即下游濕地保護區(qū)、城河濕地展示區(qū)、城河文化展覽區(qū)。公園內(nèi)動植物資源豐富，約1000余種，其中國家級保護植物5種，列入《中國珍稀瀕危植物紅皮書》植物2種，列入《瀕危野生動植物種國際貿(mào)易公約》植物1種，列入“山東省稀有瀕危植物”9種。有脊椎動物300余種，其中有國家級保護動物18種，山東省重點保護動物43種。為進一步加大濕地保護力度，改善生態(tài)環(huán)境，城頭鎮(zhèn)高度重視濕地公園建設(shè)，專門成立了濕地建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，邀請專家編制了濕地建設(shè)總體規(guī)劃，并對典型稀有動植物及時進行了搶救性保護。公園預(yù)計投資4100萬元。其中中下游游覽展示工程投資2300萬元；中上游濕地保護工程1600萬元；其它設(shè)施建設(shè)200萬元。

二、環(huán)保方案

一、活動目的：通過環(huán)?；顒樱瑤椭w學(xué)生樹立和鞏固綠色環(huán)保意識，進一步優(yōu)化、美化我們的月亮灣環(huán)境，進一步督促自己的環(huán)保行為，并且通過學(xué)生帶動家庭、社區(qū)，爭創(chuàng)環(huán)保教室、綠色校園，綠色家園。

二、活動主題：傳播綠色文明，參與環(huán)保行動。

三、活動時間：2015年3月1日——2015年9月1日

四、活動安排：

（一）發(fā)動宣傳階段。

1、師生共同設(shè)計綠色環(huán)保宣傳標(biāo)語：要求言簡意賅，朗朗上口。

2、開展“小手拉大手 傳播綠色文明”活動，組織學(xué)生向社區(qū)及游人宣傳環(huán)保的意義，讓人人都變成文明使者。

（二）開展系列活動。

1、加強垃圾的分類管理。要求班主任利用班會課進行垃圾分類知識的講解，在衛(wèi)生角設(shè)置可回收垃圾桶、不可回收垃圾桶，并在垃圾桶旁張貼垃圾分類的具體方法，方便學(xué)生在扔垃圾前看一看，清清楚楚、準(zhǔn)確無誤地分類扔垃圾。政教處將在每個星期派學(xué)生干部檢查垃圾的分類情況，對表現(xiàn)好的班級馬上進行表揚。

2、創(chuàng)建班級“綠色角”。

3、舉行環(huán)保知識講座，在教育教學(xué)中，增加環(huán)保的教育活動，要求每周必須有不少于10分鐘的環(huán)保知識教育，其它科目的教學(xué)，要求教師結(jié)合學(xué)科特點和教學(xué)內(nèi)容，適當(dāng)?shù)靥砑迎h(huán)保知識，每位教師根據(jù)自己所教科目，設(shè)計一節(jié)滲透了環(huán)保教育的教案，于11月15日下午放學(xué)前把教學(xué)設(shè)計上交政教處。

4、成立“護綠”環(huán)保小組。水管員一名，負(fù)責(zé)對班級學(xué)生在洗手、洗飯盒等用水時進行監(jiān)督，杜絕浪費現(xiàn)象。紙管員一名，負(fù)責(zé)監(jiān)督班級學(xué)生一張紙兩面用，不亂撕作業(yè)本，不用白紙疊飛機等，每星期抽查一次學(xué)生的作業(yè)本，一查頁數(shù)，二查紙是否兩面用。電管員一名，負(fù)責(zé)及時開關(guān)燈。環(huán)保小組成員每天把監(jiān)督檢查情況匯報給班主任，班主任再對有浪費現(xiàn)象的學(xué)生進行教育。

5、在積極開展好校園綠色活動的同時，引導(dǎo)學(xué)生小手牽大手。美術(shù)老師指導(dǎo)每個學(xué)生設(shè)計一張“護綠”公益廣告，張貼在自己的家門口，向家人朋友宣傳環(huán)保；班主任和科學(xué)老師指導(dǎo)學(xué)生自己動手種一盆植物，為家庭增添一份綠意，并要求學(xué)生與家長一起觀察植物的生長情況，撰寫“生長日記”，各班的語文老師負(fù)責(zé)檢查日記的完成情況。

（三）評比總結(jié)階段：

9月評選“環(huán)保之星”（5名）。

2015年3月

第五篇：對渝北區(qū)大灣鎮(zhèn)建設(shè)商業(yè)中心初步考察的情況匯報

對涪陵區(qū)李渡鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)重客隆超市

初步考察的情況匯報

一、李渡鎮(zhèn)簡介

1.李渡鎮(zhèn)工業(yè)園基本情況

重慶李渡鎮(zhèn)私營經(jīng)濟示范區(qū)成立于1998年5月，地處重慶市李渡鎮(zhèn)，是三峽庫區(qū)唯一的重點發(fā)展個體經(jīng)濟、民營經(jīng)濟的省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。全區(qū)幅員面積67平方公里，人口6萬。示范區(qū)成立以來，搶抓三峽工程建設(shè)、重慶直轄、西部大開發(fā)等歷史機遇，著力實施高起點、超常規(guī)、跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，推動經(jīng)濟社會發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨馈Ｔ诮▍^(qū)這幾年里，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增幅25%以上，工業(yè)總產(chǎn)值年均增幅30%以上，財政收入年均增幅20%以上。李渡示范區(qū)區(qū)位優(yōu)越、政策優(yōu)惠、環(huán)境優(yōu)美、秩序優(yōu)良，是投資發(fā)展的黃金地段。

2.大灣鎮(zhèn)貿(mào)易情況

大灣鎮(zhèn)位于渝北區(qū)最北部，是以商業(yè)、貿(mào)易、市場、公路運輸為主的邊貿(mào)鎮(zhèn)。

大灣鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點布局：“中心場鎮(zhèn)組團+兩個經(jīng)濟區(qū)”，中心場鎮(zhèn)組團構(gòu)成大灣鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)，兩個經(jīng)濟區(qū)分別為生態(tài)旅游區(qū)和邊境貿(mào)易區(qū)。由鎮(zhèn)區(qū)和離場鎮(zhèn)較近的鳳龍村、三溝村和水口村組成，總面積約2.5平方公里。功能定位：依托鎮(zhèn)政府所在地優(yōu)勢以及渝鄰高速公路便捷的交通，建成集購物、休閑等為一體的鎮(zhèn)域綜合性商業(yè)服務(wù)功能區(qū)。

主力業(yè)態(tài)和配套設(shè)施：以專業(yè)市場、超市、專賣店、便利店、市場、餐飲等為主，配置郵政代辦所、信用社、銀行等金融服務(wù)設(shè)施以及其他文化休閑設(shè)施。建設(shè)培育重點：積極培育提升專業(yè)市場，建設(shè)一家面積500平方米左右、具有一定檔次的百貨商店，優(yōu)化網(wǎng)點布局，發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)，在場鎮(zhèn)中心打造以商業(yè)風(fēng)貌街和綜合交易市場為重點的商業(yè)中心區(qū)。

位于大灣鎮(zhèn)東部，以天池村為中心向周邊延伸。功能定位：依托天池村天然溫泉和森林資源，大力發(fā)展旅游觀光、餐飲和休閑度假。主力業(yè)態(tài)和配套設(shè)施：以中高檔餐飲店和住宿店為主，配置相關(guān)旅游休閑娛樂設(shè)施。建設(shè)培育重點：加大宣傳力度，進一步完善旅游配套服務(wù)設(shè)施，加快發(fā)展較高檔次休閑娛樂業(yè)，逐步啟動“周末經(jīng)濟”。

位于大灣鎮(zhèn)西部，以水口村為中心，以四川鄰水和重慶長壽為延伸。功能定位：依托渝鄰高速公路發(fā)展邊境貿(mào)易。

主力業(yè)態(tài)和配套設(shè)施：以各種特色農(nóng)副產(chǎn)品銷售和餐飲店為主，配套相關(guān)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。建設(shè)培育重點：建設(shè)一個邊境貿(mào)易市場，打造一條為邊境貿(mào)易往來人員和周邊地區(qū)居民服務(wù)的大灣特色餐飲街，努力把大灣鎮(zhèn)打造成為渝北乃至重慶的邊貿(mào)大城鎮(zhèn)。

二、本次走訪情況

在辜鎮(zhèn)長的介紹下，我們了解了空塘村、黃陽村、太和村、空塘六社、水口村和三溝村招商引資的地形和交通的情況。本次主要向我們介紹了空塘村、三溝村和水口村?？仗链宓靥幐咦旄咚俾穬砂倜滋?，附近有一個兩岔湖水庫，為中二型水庫，蓄水量3660萬立方米，環(huán)湖一周98公里，湖面2500余畝。據(jù)辜鎮(zhèn)長講此處以后將建成一個工業(yè)園，招商引資后希望建成一個新農(nóng)村居民新村；三溝村地處重慶和鄰水交界的收費處（草壩場），交通便捷，有100多畝地供招商引資使用，距鎮(zhèn)政府1公里；水口村是鎮(zhèn)政府所在地，經(jīng)濟條件較好，毛哥農(nóng)產(chǎn)品基地即將建立。黃陽村、太和村、空塘六社招商引資所在地比較偏僻，人煙稀少，經(jīng)濟發(fā)展前景暗淡。據(jù)辜鎮(zhèn)長介紹，共有400畝地的指標(biāo)用來打造新農(nóng)村建設(shè)。土地價格：1.集體產(chǎn)權(quán)（無土地證）：20萬元/畝左右；2.需掛牌競拍的出讓地：40萬元/畝左右。

三、擬建設(shè)商業(yè)中心項目簡介

若我司在大灣鎮(zhèn)建設(shè)商業(yè)中心，則擬開發(fā)用地2畝（1334平方米），建筑占地面積1000平方米，總建筑面積4000平方米。據(jù)初步設(shè)計，該鎮(zhèn)商業(yè)中心擬修建四層。第一層引入超市，占1000平方米；第二層至

第四層均用作商品房出售，共3000平方米。

四、大灣鎮(zhèn)市場情況分析

1.當(dāng)?shù)胤績r調(diào)查

根據(jù)當(dāng)?shù)卣峁┵Y料可知，當(dāng)?shù)刈≌渴蹆r2200元/平方米；商業(yè)租房價位大約120元/平方米〃年。

2.商圈附近居民消費情況

大灣鎮(zhèn)目前總?cè)丝谑?.2人，其中城鎮(zhèn)常住居民約為1600人，人均收入10000元/年。根據(jù)消費習(xí)慣，平均生活消費支出占總收入的90%，即9000元/年。通過調(diào)查可知，居民用于日用糧油副食品的消費占總收入的30%。從消費者習(xí)慣分析，在日常的日用糧油副食品消費中用于日常生活消費的有60%左右，市場占有率約50%。據(jù)此分析可知，居民每年在新建超市商圈內(nèi)的消費大約有：216萬元（1600人×9000元×30%×50%）。

3.市場結(jié)構(gòu)

大灣鎮(zhèn)主要市場結(jié)構(gòu)是由6家小商店（30平方米左右）、兩家較大超市（120平方米左右）和1個農(nóng)貿(mào)市場（500平方米左右）構(gòu)成。小型超市主要以日百糧油副食品為主，農(nóng)貿(mào)市場僅在每逢三、六、九趕場時人流量較大。

4.競爭對手情況

1.建房投入合計：1097.09

萬元（詳情見附件1）

①征地費用合計：82.64萬元

土地成本：征地2畝，需投入征地資金40萬元/畝×2畝=80萬元

土地契稅：土地交易價格*3%=80萬元*3%=2.4萬元

土地交易服務(wù)費：土地交易價格*0.3%=80萬元*0.3%=0.24萬元

②項目建設(shè)費用合計：787.57萬元

前期工程費用：127.4萬元

工程建設(shè)費用：660.17萬元

③政府規(guī)費：36.06萬元

④管理費用：15.75萬元

⑤預(yù)備費：31.5萬元

⑥售房稅金：61.74萬元（售房面積3000平方米）

⑦建設(shè)期貸款利息：81.83萬元

綜上可知，建設(shè)期總投入為1097.09萬元，每平方米造價成本為2742.73元。

2.售房收入：660萬元

3000平方米×2200元/平方米=660萬元

3.房屋折舊費：8.75萬元/年

（1097.09-660萬元）/50年=8.75萬元

4.租金收入：12萬元

1000平方米×120元/平方米〃年=12萬元

5.小結(jié)（詳情見附件2）

①建房4000平方米，建設(shè)期總投入1097.09萬元；售房總收入為660萬元，則第1年投入總成本是437.09萬元；

②固定資產(chǎn)折舊按50年折算，8.75萬元/年；

③第一年租金收入12萬元；

④房屋造價成本是2742.73元/平方米，而出售商品房僅有2200元/平方米，故商品房銷售虧損162.819萬元。從長期來看，公司主要收入就是超市繳納的租金，而租金每3年上漲3%，根據(jù)對商業(yè)中心的測算可知，第37年開始盈利，第48年才能還清貸款。由此可知，在此建商業(yè)中心前三十年處于嚴(yán)重虧損。

鎮(zhèn)常住居民約為1600人，人均收入10000元/年。根據(jù)消費習(xí)慣，平均生活消費支出占總收入的90%，即9000元/年。通過調(diào)查可知，居民用于日用糧油副食品的消費占總收入的30%。從消費者習(xí)慣分析，在日常的日用糧油副食品消費中用于日常生活消費的有60%左右，市場占有率約50%。據(jù)此分析可知，新建超市每年銷售收入大約有：216萬元（1600人×9000元

×30%×50%）。

①年毛差額：23.76萬元（216萬元×11%）

②供應(yīng)商結(jié)算扣點：3.24萬元（216萬元×1.5%）

③聯(lián)營招商收入：7.2萬元（200平方米×30元/平米×12個月）（其中800平方米用作超市，剩余200平方米用作聯(lián)營招商）

綜上可知，第1年經(jīng)營收入共34.2萬元。

3.經(jīng)營費用合計：102.624萬元

①員工工資：36萬元（1000元/人〃月×30人×12個月）

②水電費：18萬元（根據(jù)同等面積的超市以最大消耗額進行估算）③房屋租金：12萬元（1000平方米×120元/平方米〃年）

③裝修攤銷：15.964萬元（按5年折舊，79.82萬元/5年）

④垃圾處置費用：0.6萬元（0.5元/平方米〃月×1000平方米×12個月）

⑤貸款利息：11.66萬元（（79.82+216×30%）×8.06%）

⑥運費：6萬元（500元/車×120車）

⑦辦公用品及維修費用：2.4萬元（0.2萬元/月×12個月）

4.經(jīng)營效益

第一年經(jīng)營效益為：34.2萬元-102.624萬元=-68.424萬元

從長期的投資經(jīng)營測算來看，第13年超市開始由虧轉(zhuǎn)盈，第17年還清貸款。綜合考慮，重客隆超市短期內(nèi)不具有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

七、結(jié)論

此次實地考查，我司目標(biāo)主要是建設(shè)農(nóng)村商業(yè)中心網(wǎng)點。目前，該鎮(zhèn)政府明確表態(tài)場鎮(zhèn)中心地帶無地塊供我司建設(shè)。鎮(zhèn)政府提供的六個地塊，水口村相對較好。但水口村離鎮(zhèn)政府有1公里遠(yuǎn)，該區(qū)域人口少，無商業(yè)氛圍，不貿(mào)綜合交易市場，從現(xiàn)在的情況分析，水口村條件尚不成熟，建議不進行投資建設(shè)。

具體附件：