第一篇：2007中國重慶精裝成品住宅與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇

2007中國重慶精裝成品住宅與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇

主持人：尊敬的各位來賓，先生們，女士們，大家下午好！為積極響應(yīng)國家建設(shè)節(jié)能型社會的號召，改變傳統(tǒng)住宅消費的理念，大力培育和推進精裝成品住宅。今天我們在這里舉辦07中國重慶精裝成品住宅與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇，本次活動由重慶市建委主辦，重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心承辦，重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)辦，并得到了瑞安、富力、龍湖，及本市其他主要的開發(fā)設(shè)計、施工、監(jiān)理裝飾單位和市主要媒體的大力支持。

首先請允許我介紹參加本次論壇的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，他們是：重慶市建委黨組成員總工程師吳波；建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任孫克方先生；重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心主任董孟能；重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事、常務(wù)副總經(jīng)理風(fēng)革先生；重慶龍湖地產(chǎn)副總經(jīng)理趙軍雅先生；重慶瑞安房地產(chǎn)開發(fā)公司工程部經(jīng)理張穎賢女士；重慶富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭穗偉先生；重慶市建設(shè)發(fā)展中心高級工程師、重慶精裝房標準編制成員丁小猷高級工程師；還有張新益主任，他現(xiàn)在在開另外一個會。今天到會還有開發(fā)設(shè)計、施工、監(jiān)理、裝飾單位以及新聞界的朋友。在此，對各位的到來表示熱烈的歡迎！

首先我們以熱烈的掌聲歡迎市建委分管領(lǐng)導(dǎo)吳總致辭。

吳波：尊敬的各位來賓，女士們，先生們，大家下午好！為貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)資源節(jié)約型，環(huán)境友好型社會，推動我市的住宅產(chǎn)業(yè)化進程，今天我們邀請我市主要的開發(fā)建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、裝飾、材料生產(chǎn)等業(yè)內(nèi)人士，共同研討重慶精裝修成品住宅的發(fā)展趨勢，交流精品成品住宅設(shè)計與建設(shè)經(jīng)驗，研討重慶市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略，這必將對我市今后精裝修發(fā)展帶來積極的影響。首先請允許我代表重慶市建設(shè)委員會向各位專家、同行表示熱烈的歡迎，感謝大家對精裝修成品住宅的支持，歡迎大家在接下來的會議當中暢所欲言。

第一，發(fā)展精裝修成品住宅的意義。發(fā)展精裝修成品住宅是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的需要。根據(jù)統(tǒng)計，重慶沒有住宅裝修造成的浪費高達3000億元人民幣。在建筑全過程，包括建筑材料的生產(chǎn)以及建筑施工，整個建筑使用全周期的過程當中，導(dǎo)致了全球50%的空氣污染，50%的水污染和48%的固體廢物排放。我國建筑規(guī)模巨大，占世界新建建筑開發(fā)量的50%以上，就是說整個中國每年的房屋建筑總量已經(jīng)超過世界上其他100多個國家的總量之和。目前中國是世界上最大的建筑市場，大規(guī)模建造房屋本來是為了人民安居樂業(yè)，但大量建造高能耗建筑過多的浪費，有效減少二次裝修對社會資源造成的浪費，促進人與自然、人與建筑的統(tǒng)一和諧，將會在建筑領(lǐng)域資源能用節(jié)約中發(fā)揮作用。

第二，發(fā)展精裝修成品住宅是推動綠色建筑節(jié)能的需要。目前，我國城鎮(zhèn)化處于高速發(fā)展時期，每個城市人口的能耗為鄉(xiāng)村人口的3.5倍。我國人均GDP已經(jīng)超過1000美元，這正是居民消費結(jié)構(gòu)升級階段，人民生活條件將進一步改善，對建筑的舒適性要求越來越高，人均能耗迅速增加。但是，我們不得不正視我國能源短缺，實際利用效用率，環(huán)境污染嚴重，而且不斷加劇的事實。就能源消費而言，在我們化學(xué)能源當中90%是煤炭。目前，我國單位建筑面積的能耗是發(fā)達國家的2-3倍以上。因此，中國要走可持續(xù)發(fā)展的道路，必須大力發(fā)展節(jié)能建筑。精裝修房是采用集中采購、統(tǒng)一裝修的方式，可以減少資源的重復(fù)利用，避免二次裝修帶來的浪費，建筑節(jié)能是不斷滿足人民生活質(zhì)量在建筑中是最大限度的節(jié)能能源。精裝修與建筑節(jié)能的理念是相統(tǒng)一的，精裝修房屋是建筑節(jié)能的延伸和擴展，精裝修房在建筑節(jié)能的大背景下有著廣闊的發(fā)展空間。

第三，發(fā)展精裝修是住宅產(chǎn)業(yè)化、集約化的需要。隨著人民收入水平的提高，老百姓需要的是功能齊全、節(jié)能環(huán)保、省心入住、安全耐久的房屋。購買的房屋可以馬上入住和生活，免去二次裝修來的投入，精裝修房符合這樣的現(xiàn)實需要。所以，發(fā)展精裝修房是推動住宅一體化的有效途徑，有利于提升住宅的建設(shè)品質(zhì)和城市建設(shè)水平，有利于控制裝修用材的綠色環(huán)保指標，保護市民身體健康，有利于鄰里關(guān)系的和諧。房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的配合，可以提升建筑設(shè)計的精細化程度，促進房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力的提高，推動住宅產(chǎn)業(yè)化的進程。

第二方面，我市精裝修成品住宅目前現(xiàn)狀存在的問題。

第一，目前我市對精裝修成品住宅認識還不足，全國的精裝修住宅占年裝修不到10%，而發(fā)達國家大都在80%以上。最近，有些媒體做過調(diào)查，這個調(diào)查表明重慶消費者接受精裝修房接收占50%，持觀望的占39%，不接受大約占5%，表明了廣大的市民對精裝修房這樣一個新生成品是比較容易接受的，就是說接受的程度是在大幅度的增加。但實際上精裝修房在重慶還是一個新生事物，像我們棕櫚泉、龍湖這樣的開發(fā)企業(yè)，建設(shè)精裝修房在房地產(chǎn)整個來比較還是不多。重慶市年住宅開發(fā)量，在精裝修里面跟國家一樣都沒有超過10%，但百姓和媒體非常的關(guān)心。所以精裝修房具有較大的市場潛力，要做好精裝修房關(guān)鍵是做好引導(dǎo)工作，讓精裝修房的建設(shè)和開發(fā)健康有序的發(fā)展。

第二，目前重慶市的經(jīng)濟發(fā)展水平和地方產(chǎn)業(yè)化水平過高。重慶市大城市帶大農(nóng)村存在二元結(jié)構(gòu)十分突出的城市，經(jīng)濟發(fā)展水平總體上還不是很高。同時，我市的地方產(chǎn)業(yè)還較為單一，產(chǎn)業(yè)化程度偏低，對滿足精裝修房的計劃發(fā)展還存在一定的差距。

另外，精裝修房的建造雖然總體成本不會增加，但是在初次的投入要增加，人民的消費理念轉(zhuǎn)變還需要一個過程，因為畢竟精裝修房跟毛坯房的初次成本相比是要增加的。

第三，管理和運行機制尚未健全。目前，我市在政策層面還沒有建立成套的體系包括相應(yīng)的操作規(guī)范，政府的引導(dǎo)還需要加強，主要是精裝修房設(shè)計

第四，技術(shù)標準缺位。精裝修房在技術(shù)上還沒有一個統(tǒng)一的標準鑒定，在設(shè)計、施工、裝修以及后期的維護還沒有依據(jù)。

第三個大方面，我市建委下一步的工作打算。

首先，加強引導(dǎo)培育市場的需求，加大宣傳力度形成政府引導(dǎo)、企業(yè)跟進、市場接受，媒體和公眾監(jiān)督有效活力，利用各種形式的研討會、交流會、報告會、推廣會以及各種論壇，向公眾普及精裝修的知識，轉(zhuǎn)變購房者自主裝修的習(xí)慣，建立成品住宅由開發(fā)單位統(tǒng)一裝修，個性化裝飾的理念，積極培育精裝修房的市場需求。在這項工作中，我們新聞媒體的正確宣傳和正面引導(dǎo)將顯得非常重要，也歡迎廣大的新聞界朋友們參與我市精裝修房的發(fā)展的各項工作。

第二，進一步完善精裝修成品住宅的管理運行機制。精裝修房的發(fā)展離不開政府的宏觀引導(dǎo)和政策支持，對精裝修房管理主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（一），以技術(shù)引導(dǎo)、市場調(diào)解為主，政府制定統(tǒng)一的公開、公平、公正的規(guī)則，鼓勵精裝修房發(fā)展的環(huán)境。

（二），精裝修房發(fā)展與建筑節(jié)能相協(xié)調(diào)，我們準備在主城區(qū)推行60%的節(jié)能標準，并組織全行力量研究適合重慶地區(qū)的安全路線。這些工作都可以與精裝修房關(guān)聯(lián)起來，這也是精裝修房內(nèi)涵和外延的補充和完善，是發(fā)展精裝修房的重要契機。

（三），精裝修房的發(fā)展要體現(xiàn)設(shè)計一體化、施工一體化、管理一體化的基本原則。精裝修的設(shè)計應(yīng)該前移，在初步設(shè)計及施工設(shè)計就應(yīng)該在我們的設(shè)計圖上體現(xiàn)，力爭在源頭上實現(xiàn)精裝修房發(fā)展的規(guī)范。

（四），貫徹節(jié)約資源和保護環(huán)境的方針，開發(fā)、推廣應(yīng)用先進使用，并符合地方現(xiàn)狀，以及與地方經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的物品，提高科技含量，通用化的物品體系。

（五），逐步建立政策方面的激勵機制?？紤]在綠色生態(tài)小區(qū)以及住宅功能評定中融入精裝修房的理念，增加精裝修的權(quán)重和分數(shù)，進一步提高我市的科技含量。

第四個方面，編制發(fā)布重慶市住宅新能評定技術(shù)標準。編制這個地方瞄準的目標就是要解決精裝修房的設(shè)計、施工、監(jiān)理等一系列的技術(shù)問題，標準編制要注重設(shè)計和裝修的統(tǒng)一。一是功能設(shè)計要通過合理的設(shè)計，充分利用結(jié)構(gòu)。

二是細一步的設(shè)計，設(shè)計使盡可能用環(huán)保的物品。

三是注重隱蔽工程的質(zhì)量，特別是裝修隱蔽工程，一定要經(jīng)過驗收合格之后方可交付使用，更好的推動我市精裝修房建設(shè)的的發(fā)展。

四是要注重消費者權(quán)益的保護。精裝修房的最終落腳點就是是否能夠得到消費者的認可，它的生命力就是工程質(zhì)量。

由于缺乏專業(yè)指示等多種原因，消費者在購房過程中處于弱視地位。所以，精裝修房的發(fā)展要注重誠信制度的建立，防止損害消費者權(quán)益，給整個工程帶來影響。為此，除了監(jiān)督管理以外，還應(yīng)強化售中和售后服務(wù)，在銷售過程中應(yīng)提供房屋的性能、規(guī)格、使用說明書以及說明方法，包括建造及成套裝修價格要做到價格公正、公開、透明，讓消費者明明白白消費，切實維護消費者的利益。

朋友們、同志們，精裝修房是提高住宅產(chǎn)業(yè)化的重要載體，是住宅科技進步的集中體系，有著巨大的商計和市場潛力，讓我們積極行動起來，為培育精裝修房子的市場需求添磚加瓦，努力創(chuàng)造精裝修房健康有序發(fā)展的良好局面，謝謝大家！

主持人：謝謝吳總精彩的演講。女士們，先生們，剛才吳總從行業(yè)管理的層面，從政策的層面介紹了有關(guān)情況，并提出了精裝修住宅相關(guān)的要求。大力推進精裝修成品住宅是社會的需要，是行業(yè)發(fā)展的方向，也是國家重要的技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策。

為此，近年來重慶市建委和行業(yè)相關(guān)單位做了大量的工作，目的是為了更深入的了解相關(guān)的信息，改進和提高我們的工作。今天，我們有幸邀請到建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副總工程師孫克放先生專程來渝做演講。下面有請孫總，大家歡迎！

孫克放：尊敬的吳波總工，尊敬的董勇處長，還有我們技術(shù)中心的總主任丁總，還有我們重慶棕櫚泉房地產(chǎn)公司的風(fēng)革副總經(jīng)理，還有在座的同仁，這次我來到棕櫚泉的房地產(chǎn)會所開會，借這個機會，我也參觀了棕櫚泉的項目。我?guī)缀趺磕甓家獊碇貞c，也看了一些項目，今天我看這個項目給我的印象非常的深刻，龍湖花園是我們建設(shè)部在重慶地區(qū)最早的項目。龍湖花園在國內(nèi)非常有名，而且現(xiàn)在進入了北京的房地產(chǎn)，恰恰是我們棕櫚泉的房地產(chǎn)公司從北京到重慶來，我覺得這個樓盤在重慶具有代表性。其中一個最重要的就是它進行了差不多80%的全裝修住宅并銷售出去，而且品質(zhì)也相當不錯。像這樣的環(huán)境，這樣的品質(zhì)，在北京市的小區(qū)住宅里面也是排在前幾名的，就像剛才我們吳波總工講的，重慶的精裝修成品發(fā)展相當好的。

今天，我們在這個地方來研討我們住宅裝修的問題，其實也是一個非常時尚和必須要討論的前沿的問題。我的話題叫做建筑裝修就業(yè)化勢在必行，我們講工業(yè)化一定會牽涉到我們今天的題目，叫住宅產(chǎn)業(yè)化的問題，有的人經(jīng)常講裝修的問題，不講產(chǎn)業(yè)化的問題，實際上這是相關(guān)的問題

我先講一下快速發(fā)展中的中國房地產(chǎn)，因為裝修和房地產(chǎn)是緊密相連的東西，發(fā)展的速度是和隨著我們建設(shè)面積的增多相關(guān)聯(lián)的。還有一個就是老百姓的生活水平的提高?？偟那闆r我們就不講了，剛才吳總講得非常的清楚。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)從面積上來講，我們沒有對手，世界范圍內(nèi)是沒有對手的。大家都知道我們中國的高層建筑沒有對手，高層建筑這樣的密度也沒有對手。我們的對手就是質(zhì)量，也就是說我們要把我們房子質(zhì)量大幅度的提高，這是我們跟國外房屋之間的差距。

我曾經(jīng)領(lǐng)過加拿大的設(shè)計師去過廣州的星河灣，加拿大的設(shè)計師非常的吃驚，他覺得中國住宅里面能做到這么一個檔次，他不能相信。我想我要是領(lǐng)他到我們的棕櫚泉來看，我想他會同樣的驚訝。但是，我們要看看我們的東西是不是在質(zhì)量上提高了，在節(jié)能這個最大的問題上是不是跟國外有差別。從考察的結(jié)果來看我們確實在這方面存在的差距太大了。要說漂亮，中國的住宅確實很漂亮，我們在國外看板式住宅，沒有像我們做得這么好的。但是，我們可能在外表看到更多一些，國外在節(jié)能、適用度、適用性關(guān)注得更多，因為這完全牽涉到老百姓的消費問題，老百姓住你的房子他覺得舒適嗎？他除了大和小以外，要知道這個房子是不是節(jié)約能源，是不是適合他的生活習(xí)慣，甚至于他覺得這個房子是不是有助于他的健康，原來這個問題不算是個問題，今天的老百姓都認為這是一個問題。

因此，住宅的需求逐步由功能性向舒適型轉(zhuǎn)變，這是一個趨勢的問題，包括今天的小戶型，大家知道70、90的概念，仍然是個由功能性專項舒適型的一個非常重要的坎。大家不要認為小戶型做完了就丟掉了舒適型，這不是最根本的東西，舒適永遠是我們?nèi)祟愃非蟮臇|西。

我們現(xiàn)在到一個什么局面上，我提了六條，供大家參考。中國的房地產(chǎn)和住宅目前進入到一個新的歷史發(fā)展階段。

第一，合理的控制房地產(chǎn)的增速，不但影響了我們現(xiàn)在的貸款資金的問題，還有影響到我們后期的能量的使用。比如怎樣使用中國的能云，這種投資增速還牽涉到我們老百姓蓋的質(zhì)量問題。綜合起來，這個增速的控制，對中國目前來說是非常重要的關(guān)口。我們要發(fā)展，但是我們要防止過熱。

第二，住宅供應(yīng)進入到一個中低價位，中小套型結(jié)構(gòu)調(diào)整性。這是結(jié)構(gòu)調(diào)整，也是一個非常重要的階段，尤其像大中型城市，這個調(diào)整來得更明顯。所以，我們房地產(chǎn)公司怎么看待這種調(diào)整，怎么應(yīng)用這種調(diào)整和方式，使得它更符合我們地域的發(fā)展，這就是我們所有人要做的課題，這不是中央做的課題，是中國要做的課題，是所有房地產(chǎn)公司都必須要做這個事情。這個事情不僅關(guān)注到價位的問題，還關(guān)注到我們中國長遠發(fā)展的問題。今天沒有時間講它，但是它是一個調(diào)整性的問題。

第三，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)進入到一個實力、品牌為中心的資本擴展性。以后的房地產(chǎn)擴展主要靠實力和品牌擴張了，按照我們現(xiàn)在的發(fā)展趨勢，銀行資本貸款的方向已經(jīng)很明確了，它會偏重于這種具有品牌的房地產(chǎn)，因為它要保持貸款的良好性，他必須要做這件事情。而資本的擴展，不完全說是你有門路就可以擴張，在中國的房地產(chǎn)跟銀行有息息相關(guān)的聯(lián)系。所以，怎么把一個品牌做成，把我們老百姓的品質(zhì)奉送得越高級，就是我們的知名度越高，品牌越高。比如龍湖在偏遠的地方獲得巨大的成功，棕櫚泉也獲得巨大的成功。我剛才問馮總可以賣到前幾名，這并不是說價格的顯現(xiàn)，就是說在這么一個偏遠的地方賣這么高的價格，就是品質(zhì)。因此，這樣的情況下，資本的回收能力大于其他的房地產(chǎn)。

第四，居民購房以追求品質(zhì)、舒適、適度的理性消費期。

一是品質(zhì)。不管你房屋做得多小，老百姓都講品質(zhì)問題，創(chuàng)造好不好老百姓一眼看出來。舒適，重慶最大的不是朝向問題，而是通風(fēng)問題。

二是適度。也就是說我們的房地產(chǎn)要開發(fā)的東西要適度的引導(dǎo)消費，我們現(xiàn)在搞毛坯房還是搞裝修房，實際上是一個理性消費的問題。當他買了裝修房之后他的消費模式已經(jīng)發(fā)生變化了，實際上變成適度的消費群，不用花自己的精力去做不愿意做的事情。消費是決定我們精裝房基礎(chǔ)的原動力，也就是說它是原動力。所以剛才吳波總工講的，為什么把引導(dǎo)老百姓精裝房放到第一位，引導(dǎo)消費和引導(dǎo)消費模式是中國現(xiàn)在需要解決的問題。問題就在于怎么樣引導(dǎo)，怎么樣去建設(shè)。

第五，住宅產(chǎn)品進入到以視覺環(huán)保為中心的更新?lián)Q代期。今天做住宅一定要有更新?lián)Q代的概念，如果沒有這種概念做住宅建設(shè)，你的建筑是平庸的，你可能被時代淘汰得非常的快，也許你可能在短期取勝，但長期取不了勝。所以，我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司要建立在更新?lián)Q代這個層面上，眼光應(yīng)該放遠。精裝修是其中之一。

第六，住宅產(chǎn)業(yè)化進入技術(shù)集中心的實習(xí)期。我們原來的小區(qū)因為技術(shù)不全面，或者說我們的技術(shù)、經(jīng)濟水平還沒有達到將這種技術(shù)應(yīng)用到我們的住宅建設(shè)里。但是現(xiàn)在的情況不一樣了，我們的經(jīng)濟適宜，可以把一些經(jīng)濟技術(shù)大量的放到我們的住宅中去。原來我們很多開發(fā)公司重視單一技術(shù)，比如我用的窗子、墻，我做一個節(jié)水馬桶，單一的技術(shù)。今天再也不是做單一技術(shù)的問題了，而是一個技術(shù)集成的問題。就是說一個好的房子，技術(shù)集成度越高，這個房子越受歡迎，棕櫚泉表現(xiàn)的就是技術(shù)集成能力高的一個產(chǎn)品讓別人認同。伴隨房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我想中國的建筑業(yè)這個全面的東西給大家講一下，這有助于我們對全國裝修業(yè)的感知和了解。

我國的建筑裝飾業(yè)在近15年發(fā)展極為迅速。市場容量和行業(yè)擴展已經(jīng)超過家電產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)，形成興旺發(fā)達的朝陽產(chǎn)業(yè)。住宅裝修成為全面建設(shè)小康社會的重要內(nèi)容，是改善人民居住的品質(zhì)，是住宅產(chǎn)業(yè)化的重要切入點。我國建筑裝飾行業(yè)每年20%的速度發(fā)展，是中國GDP速度發(fā)展兩倍。因此，2000年產(chǎn)值就是550億，到05年的已超過1萬億了，非常之快，家庭裝飾也占其中的56%。就是說15年的時間里，中國家庭裝飾業(yè)從23%起步達到現(xiàn)在的56%，家庭住宅裝修業(yè)的位置被提升了。裝飾行業(yè)在我國完成了近4萬業(yè)的裝飾產(chǎn)值，同時塑造了我國的裝飾行業(yè)。其趨勢一方面說明了裝飾市場資源廣闊，需求旺盛；另一方面，為了滿足市場，裝飾裝修獲得了良好的發(fā)展機遇。

我們可以看到統(tǒng)計的很多所謂地方大款，很多來源于房地產(chǎn)和裝飾業(yè)。不是說明他們是大款，而是說明這個隊伍巨大，因為他們是朝陽產(chǎn)業(yè)。我們政府提供很多產(chǎn)業(yè)規(guī)范，在短短20年內(nèi)，從事公共裝修約占40%，家庭裝修占60%，這個情況是非常明顯的。就是說原來企業(yè)裝修占大頭，現(xiàn)在住宅轉(zhuǎn)為大頭了，這個變化非常大。原來很多特別大的裝飾公司不干住宅，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)向住宅了，因為這個市場空間太大。

隨著我國居民收入水平的提高，給裝修帶來大需求，我們居民儲備余額每年都在增長，富裕起來的中國人從有能力買好房，走向有能力裝好房，進而步入到一個買全裝修房的時代，全裝修，就是一次到位的成品房逐年增加，成為中國的一個主流產(chǎn)品。大家可以看一下，我們中國人就是這樣，原來買房就是大小問題，后來變成買好房了，現(xiàn)在我們把這個房裝好，老百姓自己動手裝房子去了，裝著很累，待會兒我們還有很多例子，很多同志不帶裝房了，隨著我們時代步伐的加快，中國的換房頻率提高，尤其是年輕同志，甚至于40、50歲的人，都是從公家分配的房子轉(zhuǎn)向自己買房，他也甚為自己裝修太虧了。因而，現(xiàn)在買裝修房的人逐步會增多，開發(fā)商抓住這個機遇向老百姓也提供了很多裝修房。

有關(guān)數(shù)字統(tǒng)計，中裝協(xié)在我們?nèi)珖鲞^一個大致的統(tǒng)計。北京全裝修住宅在住宅銷售的25%，北京的CBD地區(qū)幾乎可以占到100%。北京市的春交會，就是4月初開的。這個會有一個明顯的變化，大戶型賣得沒有小戶型高，大戶型平均售價是在1200、1300左右，小戶型精裝修成品房已經(jīng)達到1400了。就是說在市中心，越中心的區(qū)域里面，小戶型必須要裝修。這不是說你愿意不愿意的問題，是市場推你去的，是消費的需求。上海站到45%，廣州大概占到50%左右，廣州和深圳這么近，深圳5%都不到。我們?nèi)ド钲诘臅r候，深圳講我們這塊不好，要趕上去，現(xiàn)在要進入市場產(chǎn)業(yè)化城市。

去年我們在廣州做調(diào)查，大家知道裝修這個稿子是我領(lǐng)導(dǎo)專家寫出來的，我們花了1年半的時間，我們現(xiàn)在有4年了。我們準備再給建設(shè)部寫一個報告，就是住宅裝修這個步伐要加快，尤其我們現(xiàn)在小戶型增多以后，步伐明顯的加快了。37號文件以前，廣州市調(diào)研的時候，他們說90平米以下在廣州不裝修賣不出去，他講的也是90平方米。不是因為我拿了37號文件說這個話，在37號文件他們就講這個。因此，要做精細脫離不了這條，就是做裝修。這也是一個銷售的亮點，我也希望重慶地區(qū)做中小型的時候把它作為一個亮點來做。

因此，住宅裝修要一次到位。全裝修出售給消費者，是一個無可置疑的大趨勢。在實際過程中，除了購房者觀念以外，還存在不能忽視的其他問題，比如說企業(yè)的誠信度低，水平差，使得住宅裝修工程投訴居高不下，影響的行業(yè)的均衡全面可持續(xù)發(fā)展，在一定程度上影響人民的健康。這種情況現(xiàn)在在好多開發(fā)公司里面被大大的轉(zhuǎn)化，像在北京的星河灣，像萬科。當然說到萬科在北京原來銷售的大部分都是毛坯房，現(xiàn)在全部進入裝修房。我覺得裝修水平很適用，而且還比較有檔次，必須裝出這個水平來，所以萬科在這方面做得非常好。

因此，要加強住宅裝修的管理，建立生產(chǎn)和產(chǎn)品的誠信企業(yè)和環(huán)保安全體系，改變傳統(tǒng)的裝修方式以刻不容緩。建設(shè)部在這方面其實做了很大的工作。在2001年4月開始，我查了一下有關(guān)裝修、施工這些已經(jīng)有10多個文件。在2002年，我剛才講了7月18號我們發(fā)布了一個導(dǎo)則，還有一個配套的東西。大家看見導(dǎo)則的發(fā)布目的是在于直接向消費者提供精裝房，這是當時的出發(fā)點。實踐證明，一個好的政策可以影響一個產(chǎn)業(yè)，在全裝修房迅速崛起并成為新的增長點時，政策的導(dǎo)向變得十分的重要。我們現(xiàn)在很多的開發(fā)重視并重讀了這個導(dǎo)則。原來不管這個，我是毛坯房，現(xiàn)在已經(jīng)回過頭來看，因為現(xiàn)在大家開始重視了，特別的明顯。當然，我們現(xiàn)在有些問題是屬于我們解決的問題，比如需要政府解決的問題，比如開發(fā)企業(yè)和施工單位重復(fù)上稅的問題。因裝修住宅購買價的增長，契稅也增高，這是一個問題。裝修房之后超過了5000，變6000了，契稅也增多了。

還有一個就是關(guān)于質(zhì)量評定的問題，這些問題確實不是開發(fā)公司的問題，而是我們政策層面的問題。這個問題也是需要我們在另一個層次上解決，這是我們國家示范工程，這是星河灣的裝修（幻燈片）體現(xiàn)得很人性化。

比如這個房子，做了一個隱蔽的廚房，你不用拉死了就沒有，用時就拉開。這種空中在小戶型里面非常的適合，星河灣大戶型只賣6000多塊錢，小戶型賣7000，就是加了很多人性化的東西。

另外，我們現(xiàn)在提出一個很重要的概念，就是裝修的質(zhì)量和標準，一定要超出老百姓自己設(shè)想的標準，你低于他，他就認為你房子質(zhì)量差；高于他的時候，他反到非常的樂意買你的房子，這是一個經(jīng)驗。有的公司就說為了他買房子便宜，就做500塊錢的裝修。結(jié)果反倒賣不出去，500塊他又看不上。大家可以想一想，每一次家里裝修，比如就說我們裝修10萬塊錢，結(jié)果裝出來15萬。原來是15萬，有可能裝出來就要25萬。老百姓自己裝修都不省錢，你給他省什么錢，這就是心態(tài)的問題。這有點像股票，你裝高了，超過了他的標準他就要了。就是這要求，我們要把握消費者的心情。

比如這兒有地?zé)?，你自己家裝修都沒安地?zé)?，星河灣老板就說我就給他安地?zé)簦驗檫@是老百姓想不到的問題。他說南邊、北邊都必須有插頭，星河灣老板說裝修是對老百姓的一個承諾，這個承諾出去以后就必須當責(zé)任來付的，要不就不要做毛坯房。他講的是承諾，而這種承諾是居于老百姓對你的信任之上。

其實我們看了很多好的開發(fā)公司他有能力裝修的企業(yè)一定是非常自律的企業(yè)，否則不敢走這一步。這種企業(yè)就是我剛才講的成為品牌，然后資本會迅速的擴張起來。比如說奧林匹克從來不做毛坯房，而它的房子的設(shè)計不能說是很好，但是裝修恰恰高出了我們一般的能力，就在這個層次上做就被人認可。

面對住宅裝修和裝飾這個市場的發(fā)展，就發(fā)生了一個很大的變化，就是剛才吳總講到的生產(chǎn)方式的變革。住宅裝修包括住宅全裝修必須要堅持裝修一體化。從本質(zhì)上講，是用科學(xué)的、規(guī)?；a(chǎn)代表密集型的粗放型生產(chǎn)。這是非常好的一句話。如果現(xiàn)在用游擊隊，我們會停在一個離散化的裝修隊伍里，不會提高裝修質(zhì)量。因此，全裝修住宅具有明顯的產(chǎn)業(yè)化特征，不但打破了成就的裝修體制，更重要的是將住宅產(chǎn)業(yè)引向集約化的軌道，是一個質(zhì)的飛躍。不要認為精裝修是一個成品房的問題，它還是一個產(chǎn)業(yè)化的問題。

這里，為了今天這個會議就專門加的一點東西，所以有點偏長。住宅產(chǎn)業(yè)的概念起源于60年代的日本，是1986年。背景有四個，我為什么要講背景，因為它和中國的今天非常的相似。

第一，住宅持續(xù)建設(shè)。

第二，住宅建筑工業(yè)化不斷發(fā)展。第三，非建筑業(yè)的大型企業(yè)開始在建筑市場尋求發(fā)展。這些企業(yè)在市場上和建筑承包企業(yè)不同，我專門用紅色打出來了，具有制造業(yè)的特點。你們今天想一想，我們的廚房，我們所有裝飾的東西，包括家電，包括衛(wèi)生器具都是來源于制造，沒有手工操作的痕跡。因此，制造業(yè)進入住宅建筑領(lǐng)域大大促進品質(zhì)的提升，是住宅更新?lián)Q代的必由之路，標志國家的產(chǎn)業(yè)水平。住宅業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)，就是住宅的建裝業(yè)是我們今天更新?lián)Q代的一個重要的標志。有人說以前怎么沒進，其實以前也進，但是沒有像今天這樣大規(guī)模的進入，市場的供求關(guān)系發(fā)生了變化，就是原來的門窗是施工單位制造的。今天誰去制造？我專門對這個進行生產(chǎn)了，你不用制造了，我提供給你。我提供什么？我拿標準提供給你，原來洗菜的都是水泥的，現(xiàn)在哪有這個東西，原來這個東西水池子全部是施工單位提供的，我們做毛坯房的時候施工單位都提供，我們退步了，我們比計劃經(jīng)濟還退步了。計劃經(jīng)濟買房子住進去還有媒體可以用，現(xiàn)在還有嗎？沒有了，現(xiàn)在不用專門訂貨生產(chǎn)自己來做。

由于上述背景，日本提出以承擔(dān)住宅生產(chǎn)供應(yīng)的企業(yè)群眾為住宅產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。日本產(chǎn)業(yè)分類里面沒有這個詞，住宅產(chǎn)業(yè)既不是一個新型的生產(chǎn)業(yè)，也不是現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)重新劃分，是一個系統(tǒng)化的概念。因此，在各國都是存在的，各國都用了一個產(chǎn)業(yè)化的概念來代替，因為住宅產(chǎn)業(yè)除了日本和中國用，其他國家都和英語翻譯工業(yè)化是一個詞。

實際上我們看日本早年的建筑，團定建筑實際上是小區(qū)的概念，棗核50年提出了人車分離，棗核46年的時候搞了高層，相當于71年。棗核50年就開始講究環(huán)境了。棗核61年就做了好多再生住宅，還做了一個住宅的復(fù)合體，我們叫復(fù)合體住宅，就是商業(yè)住宅全干的這種。它跟咱們中國很相像。到1989年開始做環(huán)境了，咱們也是這樣的，從產(chǎn)量到生產(chǎn)。到我們現(xiàn)在開始重視環(huán)境，開始住宅變高了，原來矮的。然后開始研究老齡化問題，然后現(xiàn)在搞什么叫環(huán)境共生，就是咱們的可持續(xù)發(fā)展。

1988年，日本的住宅與都市產(chǎn)業(yè)提出一個住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策措施建議，包括了住宅產(chǎn)業(yè)具體范圍，住宅產(chǎn)業(yè)化的范圍，上下游之間的問題，住宅產(chǎn)業(yè)有上游下游的問題。這個概念第一是工程業(yè)，什么意思？誰建空間，誰就是這個行業(yè)的。誰把空間裝修都是這個行業(yè)，就是承擔(dān)居住空間建設(shè)的，就是施工單位和裝飾公司。第二個是建筑材料供給單位，比如說設(shè)備、空調(diào)、暖氣、窗子、門這些都是他們的。第三就是流通業(yè)。流通業(yè)里面就是我們搞物流的，這個東西我們賣出來、運出來，就是這么一個大市場。跟隨這個東西還有密切關(guān)系的還有服務(wù)業(yè)。第四，為支持居民自己改善條件的制造產(chǎn)業(yè)，制造產(chǎn)業(yè)這個一直沒有離開過。

從日本住宅產(chǎn)業(yè)劃分中我們不難看出，住宅產(chǎn)業(yè)必將帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就是對各行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)上，其地位凸現(xiàn)是必然的，也就是說這個住宅產(chǎn)業(yè)他誘發(fā)了其他的產(chǎn)業(yè)。

其實這個含義我們今天在演變在一個更高的層次。在全社會住宅里面，住宅裝修占一個特別重要的地位。就像節(jié)能一樣，不談節(jié)能就不要談住宅壽命，這個住宅壽命永遠不上去。首先沒有把所有房屋保護起來，怎么談節(jié)能、談壽命。裝修業(yè)也一樣，裝修很多都是在老百姓的使用方面，我一個水龍頭，如果做一個好水龍頭可能用7萬次，做一個國內(nèi)的可能就是7000次，這能談壽命嗎？

所以，我們今天看就是在“四節(jié)一環(huán)?！边@種情況下看待這個問題可能更高一些，就是我們怎么看制造業(yè)。這個制造業(yè)跟我們節(jié)能、環(huán)保有什么關(guān)系，再牽涉到我們的裝修上。因此，就引發(fā)了三項變革。

第一，引發(fā)了購房者消費意識上的變革；第二，引發(fā)了裝飾材料供應(yīng)方式的變革；第三引發(fā)了裝修方式的變革。這三大變革引導(dǎo)了住宅產(chǎn)業(yè)化的一片藍天。

首先是消費意識上的變革。這個變革對老百姓來說特別重要，這就是牽涉到我們中國人的消費模式問題，中國消費模式過于浪費。我們能源消費，不要說別的，就是吃飯，中國每年公官要吃3000億，公車開車要損失3000億。老百姓自己的消費浪費也隨處可見，比如說對水的浪費，對能源的浪費，對老百姓來說都存在問題。我們現(xiàn)在把住宅看得不像以前那么重，以前買住宅就是一生的東西，現(xiàn)在不是，現(xiàn)在我們有的年輕人一年可能換一次、兩次、三次房。住宅是身外之物的東西，就會發(fā)生裝飾也是一種身外之物，我們的房子和裝修都是身外之物的時候，你用不著這么去看中它。

我剛從德國回來，德國的柏林地區(qū)70%的人是在租房，30%的人是買房。我們很吃驚，他提這個數(shù)字我原來不相信。他們算了一筆帳，他租房住，一生比買房要便宜，因為政府提供了大量的租房給他們，而我們國家沒有這種房子的提供，這就是我們需要調(diào)整結(jié)構(gòu)的方面。我們?yōu)槭裁创罅康淖鲞@種廉租房，就是消費者的廉租房呢？廉租房不是擴展不擴展的問題，是我拿來給你租可能比我建還要便宜，我國家為什么不干這種事情呢？

所以，這個問題還是牽涉到怎么看待房子的問題，當你看待房子是可賣可租的時候，你還發(fā)現(xiàn)我們的房子還可以升值，干脆買房子放在這兒然后升值，這不能算是投機，這變成另外一種發(fā)揮價值。這種意識是我們從市場看的意識，要從老百姓意識上看太累了。原來有人說要讓兩口子離婚就讓他們裝修去。今天我們搞小戶型，重慶地區(qū)大部分我看了一下，很多都是搞淋浴，淋浴搞什么盆躺。意識改變了，我們現(xiàn)在很多設(shè)計單位做小戶型，還畫一個大的盆躺在里面，設(shè)計原來都沒有改。

我們再舉一個例子，比如說冰箱?？匆幌虑皫啄陱N房里能放冰箱嗎？不能放冰箱。但是從結(jié)構(gòu)來講，這個冰箱一定要放在廚房里面，消費者習(xí)慣是這樣的。很多人拿東西第一反映就是開冰箱。原來是要摘菜，現(xiàn)在不用了，都是從超市里面買。裝飾也是一樣。

第一，是價值取向的人性化。價值取向不一樣了，時間非常寶貝，干脆不裝修了，既然這房子是身外之物，可賣可租，我不用管他了。

第二，全裝修品質(zhì)優(yōu)化的問題。這是非常重要的，如果我們住宅裝修是劣質(zhì)的，那還不如不裝。所以說首先是優(yōu)質(zhì)化的問題，一個住宅優(yōu)質(zhì)化和品質(zhì)優(yōu)質(zhì)化。這是特別重要的問題，否則就不會要老百姓買裝修房了，這是兩個方面的問題。

所以，我們開發(fā)公司研究做精裝修房的問題，你一定要研究老百姓，你給他的房子是不是和這個價值同等的。同樣，要考慮自己是不是有這個能力去做。

第二個變革就是裝修的部分材料供應(yīng)方式變革了。裝飾供品的質(zhì)量直接影響到裝修的品質(zhì)，對于材料的來源和質(zhì)量的認定尤為重要。國內(nèi)的建筑材料供應(yīng)方式多屬于攤位式的，現(xiàn)在這種現(xiàn)象逐步改變了，尤其是建材超市的經(jīng)營模式開是占家具的半壁江山，現(xiàn)在越占越大，這種方式有明顯的優(yōu)點。

第一，大字本的支持。

第二，大規(guī)模的采購。

第三，低價的銷售。

第四，產(chǎn)品材料銷售保證。

第五，對入超市的產(chǎn)品質(zhì)量進行保證。

第六，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。

我不知道重慶地區(qū)有沒有百安居，北京的百安居很有意思。我去過北京的百安居，為什么說它有意思呢？因為它在這三個方面做得很好。

一，在這個超市里面所有建材產(chǎn)品在北京最低，如果在哪兒發(fā)現(xiàn)沒有它這個低的，他就以10倍的價格賠償你，他確實賠償了的。

二，如果你在他這兒賣到80%左右，他免費給你設(shè)計。

三，他保證質(zhì)量和售后服務(wù)。

保證質(zhì)量和售后服務(wù)，這已經(jīng)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)方式了。中國的物流整合已經(jīng)開始了，表明了向集約化、工業(yè)化的方式轉(zhuǎn)變，當制造業(yè)用這種方式必然要轉(zhuǎn)向住宅市場。與建材超市幾乎同時出現(xiàn)的另一個亮點是專業(yè)化集體采購模式，即團購、聯(lián)盟的方式組織實施的市場準入采購活動。因為我沒有區(qū)分棕櫚泉公司。集體的采購方式，作為一個大的集團公司都是非常有效的一種方式，它會從開始階段就可以介入產(chǎn)品的質(zhì)量，比如說有沒有污染，有很大的集成能力。這個產(chǎn)品的生產(chǎn)家是否有信任度的問題，因此這種管業(yè)集體采購在我們大的公司里都在采用，比如萬科，它的涂料、地板都是用的一家的。

第三個改革就是裝修生產(chǎn)方式的變革。從毛坯房過渡到全裝修房這實際上是一個生產(chǎn)方式的變革，而工業(yè)化裝修方式則是代表未來裝修的發(fā)展趨勢。這個剛才我們的吳總講到了，這里面我簡單的說幾個。

第一是一站式采購方式，比如像百安居。

第二就是集中裝修模式。我建立一個裝修平臺，我把廠家集中起來，集中方式是建立在現(xiàn)代化供應(yīng)方式上，一般是由品牌和加盟公司參與。所以體現(xiàn)了裝修產(chǎn)品的價值，體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)工業(yè)化帶來的效果，就是雙贏或者多贏。

第三是連鎖的經(jīng)營。這是裝飾公司特有的，一個標志、一個應(yīng)用體系進行特體，在國內(nèi)國外都有，不了解重慶有沒有這種連鎖經(jīng)營的公司。

第四就是家俱專業(yè)的整合。這是由于制造業(yè)明顯向我們的裝修轉(zhuǎn)移了，有好多搞家俱的，有很大的集中供應(yīng)能力，因為他專業(yè)，進入這個非常容易，比如星河灣的老板他有自己的家俱工廠，他的東西全部由自己加工，這就大大的降低成本。所以，他具有明顯的競爭能力。

第五是標準化實現(xiàn)是工業(yè)化的簡體。

（一）是要推行建筑模式。我們國家的建筑模式一直比較落后，因為我們政府推的力度不夠。最近我們正在形成這個東西，比如說廚房設(shè)備在形成。所謂建筑模式，我給大家簡單解釋一下，就是以我們現(xiàn)在建筑軸線為準，我們要提出一個新的模式，就是以控制住宅的進空模式來控制住宅的內(nèi)裝修。我們要這樣控制，內(nèi)裝修所有材料，比如面磚、器具都可以按照這個來做，不用去切了，這是工業(yè)化模式標志的問題。現(xiàn)在我們做得不好，但是我們有進步。在2006年6月26日，建設(shè)部發(fā)布了住宅整體衛(wèi)生間和住宅整體廚房。這兩個東西在現(xiàn)階段已經(jīng)具有模式化了，但是能不能推行出去，現(xiàn)在還沒有一個硬性的規(guī)定來規(guī)范它，在這兩個部委上是有章可循了。

（二）是執(zhí)行統(tǒng)一的裝飾質(zhì)量驗收標準。2001年11月1日，建設(shè)部也出臺了一個文件，2002年3月份執(zhí)行。這個規(guī)范到現(xiàn)在還有效的，這個文件分10個部分。

（三）要執(zhí)行統(tǒng)一室內(nèi)環(huán)境污染的規(guī)范。這個規(guī)范現(xiàn)在已經(jīng)有了，各省市現(xiàn)在編排的也是按照這個編排的。這個東西老百姓越來越關(guān)注，就是我們的住宅進去能不能清潔、環(huán)保，這是一個問題。我們對上海100家進行調(diào)查評估，其中100戶是自己裝的，只有8家達到了規(guī)格，這個跟在大連統(tǒng)計的數(shù)字差不多，就是老百姓自己裝修真正達到的很少。

最后，我想講中國住宅產(chǎn)業(yè)化的三個跨越。

第一，就是中國住宅全部達到低耗能的跨越。德國用了近20年的時間，中國快速發(fā)展和能源的短缺不允許我們在這個跨越中停留太長的時間，我們沒有時間停留長，也不允許我們這么做。大家知道中國現(xiàn)在的石油進口量已經(jīng)居世界第二位，中國要對世界承擔(dān)責(zé)任的時候，就必須要跨越這個階段。

第二，中國住宅建造必須走集約化。這個時間更不能長，它的好處我不講了，住宅的建造方式也一定要傾斜工業(yè)化道路發(fā)展下去，無論是20年、30年甚至于更長的時間，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的集成是一個目標，要消滅手工制造，我們裝修首先要達到這一點。

第三，中國商品住宅一定要告別毛坯房，實現(xiàn)全部裝修。如果長期銷售半成品住宅，降耗節(jié)材、污染控制、設(shè)備安裝這些就難以解決，更達不到綠色家裝的標準。所以我們要更早的結(jié)束毛坯房的時代。在近幾年時間內(nèi)我們大中城市要完成這個目標，大中城市必須要首先跨過去，這和節(jié)能是一樣的。全裝修一定是未來市場發(fā)展的主流，全裝修是當代建筑節(jié)能省地的一個重要組成部分，不要輕視它。

中國的住宅要達到全裝修一次到位還有一個相當長的路要走，這個門檻用最短的時間跨越過去。一方面改變產(chǎn)品住宅生產(chǎn)方式，減少對生態(tài)的污染；另一方面，我們要引導(dǎo)老百姓的消費，達到簡便、適用、經(jīng)濟這個要求。

從現(xiàn)在開始到2010年是全裝修發(fā)展一個關(guān)鍵階段，是住宅裝修方式一個大轉(zhuǎn)變的階段。許多省市建設(shè)主管部門在制定當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)業(yè)化的目標的時候，都在這個時間段。我剛才聽了吳中談到的，我們重慶市地區(qū)也要提出一個目標，現(xiàn)在提得比較高的就是山東、大連，還有深圳，我希望我們重慶在這方面有一個大的突破，實現(xiàn)我們住宅產(chǎn)業(yè)化在我們住宅中的提升。我就講這么多，謝謝大家！

主持人：非常感謝孫總精彩的演講，剛才孫總從政策、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、經(jīng)濟、社會、歷史多角度就精裝修成品住宅發(fā)表了很好的演講，大力發(fā)展精裝成品住宅是社會進步的標志，是社會分工專業(yè)化的產(chǎn)物，大力推進成品住宅需要政府、行業(yè)、企業(yè)、媒體和專家的共同推進，但是，當前需要加快誠信體系的建設(shè)，這是一個關(guān)鍵，確保裝修質(zhì)量滿足個性化的需要，降低專修成本這是一個難點，我們相信在我們在座各位的努力下，我市的房地產(chǎn)精裝修時代一定能夠迅速健康的發(fā)展，謝謝大家！

接下來按照會議的安排有10分鐘的茶歇時間。

主持人：下面我們繼續(xù)。關(guān)于我們精裝修成品房的一項技術(shù)依據(jù)，今天我們有請丁小猷來做介紹。有請！

丁小猷：今天我發(fā)言的題目是對編制成品住宅全裝修技術(shù)標準有關(guān)問題的一個探討。集約型的成品住宅全裝修它是推進產(chǎn)業(yè)住宅化一個重要的方面，它的健康發(fā)展有賴于市場的培育，政策的引導(dǎo)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐，也離不開技術(shù)標準的規(guī)范。那么，當前招收編制成品住宅全裝修的工程技術(shù)標準，它對于引導(dǎo)和推動我市全裝修成品住宅的發(fā)展，加強其工程管理，確保工程質(zhì)量，建立科學(xué)適用的全裝修住宅商品質(zhì)量驗收評價標準，減少售購房的矛盾，建立和諧社會有著十分重要的意義

下面，我想結(jié)合我市的情況，以及消費者普遍關(guān)心的問題，對標準的一些相關(guān)方面的要點談一下我自己的看法。就是成品住宅全裝修的概念，對這個問題我認為應(yīng)該有以下幾方面的內(nèi)容。

第一，裝修完成的時限和范圍。成品住宅全裝修它指的是成品住宅在交鑰匙前，這就是一個時間界限。所有功能空間的固定面要全部鋪轉(zhuǎn)、貼表、以及粉刷完成，固定隔斷、固定家俱自己完成，廚房、衛(wèi)生間基本設(shè)施要全部完成。這主要是指廚房家俱、灶具、抽油煙機、熱水器等等。另外有一些可移動的電器，比如說冰箱、洗衣機，可以在設(shè)計當中明確設(shè)備的位置，并安裝好電源接口和排水接口。另外，要求水、電、氣等設(shè)施的管線和接口要鋪設(shè)和安裝完成。

第二，成品住宅裝修的特點是從他與土建的關(guān)系上看，成品住宅的裝修與土建在設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)要相互銜接，構(gòu)成一個協(xié)調(diào)的整體，也就是說成品住宅全裝修不等于清水房+精裝修，在土建設(shè)計和裝修設(shè)計方面，它是緊密相連的，是相互協(xié)調(diào)的，相互銜接的，不是像以往清水房+精裝修是把土建設(shè)計和裝飾設(shè)計脫離，相互之間協(xié)調(diào)不足。

第三，住宅全裝修它是一種產(chǎn)業(yè)化的裝修方式，即材料、布品、施工等環(huán)節(jié)具有標準化、集約化的一些特征，其本質(zhì)是用規(guī)?；墓I(yè)生產(chǎn)方式取代粗放的手工業(yè)的生產(chǎn)方式。比如說在成品房精裝修當中剛才談到的廚房的櫥柜以及戶內(nèi)的門，它都可以采用一種工廠化的生產(chǎn)方式，一種集團采購供應(yīng)的方式，一種現(xiàn)場裝配方式，這些都體現(xiàn)了工業(yè)化的一種生產(chǎn)方式。

第二個大方面我想談一下成品住宅全裝修設(shè)計方面的一些要點，這個東西也是消費者普遍比較關(guān)心的問題。

第一，在成品房全裝修的設(shè)計當中，要妥善處理標準化、通用化與個性化的關(guān)系。其中，重要的方法是：一裝修要簡潔化。為什么會提出這樣一個問題？我們都知道裝修的標準化和通用化一定程度上它強化了共性的一些品質(zhì)特征，如何為裝飾的個性化和消費者的再創(chuàng)造留下余地。這就要是我們在進行裝修設(shè)計的時候要掌握好一個度，也就是在全裝修成品住宅當中一個好的裝修設(shè)計，它應(yīng)該是中性化的，應(yīng)該是有包容性的，就是我們平常當中會接觸到的一些美術(shù)性的東西。比如在作一幅畫的時候，我為了表現(xiàn)一個色彩純度比較高的顏色，比較亮麗的顏色，在處理它的背景的時候，我可以選擇一個中性的、灰調(diào)的色彩。有的人說得很好，就是裝修和裝飾兩個東西就好比綠葉和紅花的關(guān)系。比如畫荷花，為了表現(xiàn)荷花它的婀娜多姿，在畫家的處理手法上，他把荷葉畫成了麥綠，這一個手法就是通過麥綠來襯托荷花，我覺得應(yīng)該這樣子來理解裝修和裝飾的關(guān)系。

與此同時，在標準化、通用化的前提下，我們還要力求多樣性，提高我們裝修的一些適宜性。這可以從以下方面來說這個事，比如現(xiàn)在在調(diào)查當中消費者希望的菜單式裝修。如果說是在標準化、通用化的前提下，適當?shù)牟捎貌藛问窖b修方式，我認為這個實行也是行的。另外，在建設(shè)設(shè)計的時候還可以從空間上做一些文章，可以設(shè)計一些開放的、靈活的空間，便于在進行裝修和裝飾的時候從空間的個性化上有一些余地。

還有可以在設(shè)計的時候還可以注意一些細致的東西，比如剛才孫總講了，有些空間在布置相關(guān)的墻物電以及插口的時候，要盡可能的考慮空間內(nèi)使用者可能對他的平面布置，對它相關(guān)使用功能有所改變，考慮一些線路的鋪設(shè)以及接口讓留下今后可以變動的可能性。

在全裝修住宅設(shè)計當中還應(yīng)該按照世界級環(huán)保的一些要求，推廣應(yīng)用節(jié)能和環(huán)保的技術(shù)和產(chǎn)品。比如說節(jié)能電器、節(jié)能燈具以及節(jié)水器具的推廣應(yīng)用。還有在全裝修過程當中妥善的處理裝修與建筑保溫在構(gòu)造上的一些問題。在環(huán)保方面，要執(zhí)行《民用建筑室內(nèi)污染控制規(guī)范》和《室內(nèi)建筑裝飾裝修材料的有害物質(zhì)限量》的一些標準要求，以及《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》。

在住宅全裝修設(shè)計的過程當中，還要注意與土建設(shè)計的銜接。在土建設(shè)計方案確定后，裝飾設(shè)計就應(yīng)該提出相應(yīng)的裝修方案，能夠及時的在土建設(shè)計和裝飾設(shè)計之間相互銜接和調(diào)整，解決土建設(shè)計與裝修設(shè)計銜接的問題，解決相關(guān)的界面聯(lián)系問題，避免在今后的全裝修過程當中由于土建設(shè)計和裝修設(shè)計的不協(xié)調(diào)，造成了損失。

最后，我想談一下全裝修成品住宅工程質(zhì)量及驗收的相關(guān)問題。工程質(zhì)量是全裝修住宅一個非常重要的問題，是消費者十分關(guān)心的問題，如何通過技術(shù)標準來規(guī)范和確保全裝修的質(zhì)量呢？我認為應(yīng)該把握住以下幾點。

第一，對于選擇施工裝飾單位的時候，必須要具有相應(yīng)的企業(yè)施工資質(zhì)和企業(yè)的實際能力。這個對于最終的裝修質(zhì)量影響非常大。

第二，住宅全裝修必須實行工程監(jiān)理，由開發(fā)單位委托相應(yīng)資質(zhì)條件的監(jiān)理單位進行監(jiān)理。

第三，在驗收的方法和依據(jù)上，第一個就是對象。驗收應(yīng)該是既有對整個工程質(zhì)量作出的判定，又有對單套住宅作出的質(zhì)量驗收。從驗收的依據(jù)上來說，一個是施工圖和圖說。第二個相關(guān)的技術(shù)標準。其中，主要是GP50210、[2001]，建筑裝飾裝修質(zhì)量驗收規(guī)范和重慶市DBG—50、[2006]室內(nèi)裝修裝飾質(zhì)量驗收工程，應(yīng)該將兩個標準有機結(jié)合，才能夠?qū)θb修成品住宅的質(zhì)量作出綜合科學(xué)的判定。第三個是樣板間，樣板間要真實的反映裝修檔次和裝修質(zhì)量，交付給住房者裝修質(zhì)量不應(yīng)該低于樣板。第四個，要明確質(zhì)量保證的責(zé)任，明確住宅開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)成品住宅全裝修質(zhì)量的責(zé)任，負責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。

另外，必須向購房者提出提交裝飾質(zhì)量保證書，包括裝修明細表，裝修平面圖，主要材料及細表，應(yīng)該向購房者提交住宅質(zhì)量裝修裝飾驗收資料的復(fù)印件，并明確相關(guān)的保修期。成品住宅的全裝修標準編制一定能夠得到企業(yè)、政府的支持，它的出臺必定會有利的推動我市全裝修住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，謝謝大家！

主持人：精裝修房的發(fā)展就像我們今天開會的情況一樣，我們大家都在做努力，而且我們很多企業(yè)也很希望得到政策和技術(shù)上的信息，但真正落實到行動上可能還得依靠我們主要的骨干企業(yè)和我們一起推動。所以，不管遇到什么困難，并不影響我們推動精裝修房的信心。所以我們一定會和我們現(xiàn)在帶頭做精裝修房的企業(yè)一起把精裝修房這個事業(yè)推動下去，并以今天的會議為起點，讓精裝修房越來越得到我們消費者的認可。我們邀請了三家在重慶做精裝修房的企業(yè)，下面我們首先有請棕櫚泉的營銷部總監(jiān)馮渝女士介紹他們的精裝修經(jīng)驗，就像棕櫚泉說的：2007，棕櫚泉改變精裝修。

馮渝：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，專家與業(yè)界同仁，尊敬的新聞界的朋友們，大家下午好！首先作為東道主代表，我謹代表棕櫚泉發(fā)展有限公司對光臨今天的論壇。也十分容幸的受到棕櫚泉地產(chǎn)委托，在2007年重慶精裝成品住宅與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇與各位分享在建設(shè)、開發(fā)精裝修成品房方面的實踐與體會。

作為重慶精裝修成品住宅的主編單位，我司有三位同事參與編寫工作，我本人也非常容幸的參加編寫過程。一方面源至于政府的重視，另一方面也是基于棕櫚泉地產(chǎn)10余年開發(fā)精裝修成品房的實踐，尤其在重慶大規(guī)模、高檔次，也是目前唯一完成由市場定位、產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售，以及售后服務(wù)管理的成功實踐的信任。在此，請允許我代表重慶棕櫚泉開發(fā)有限公司感謝重慶市建設(shè)委員給予我們的支持。我們十分尊重這樣一份信任，我們更多的將這份信任理解為我們的責(zé)任和使命。在政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)下，與社會各界一起推動重慶市成品住宅的發(fā)展。下面，我與各位同仁和專家分享一下我們的體會。

之前，尤其是孫總和丁總反復(fù)強調(diào)的概念，這個在我們實踐當中是深有體會。我們是身體力行，用我們技術(shù)中心說的話就是說，精裝修就是1，而不是清水房和裝修房這種1+1的概念，這樣要求我們做成品精裝修的企業(yè)要求建立首行系統(tǒng)，按照原則對精裝修成品開發(fā)全過程實施管理。

我們的體會是必須在以下五個方面對精裝修成品住宅開發(fā)進行系統(tǒng)運作。

首先必須是建立在明確的戰(zhàn)略意圖基礎(chǔ)之上，明確戰(zhàn)略意圖是項目運作的前提和保障。比較之下，精裝修成品住宅的開發(fā)建設(shè)周期長于清水住宅，資源占有需要更加充分，市場風(fēng)險也更大。除了清水住宅項目開發(fā)的全部要素之外，還必須考慮消費市場諸多的量化或者非量化不可測的因素。同時，土建與精裝修與施工、工程組織、系統(tǒng)交叉、資源整合、質(zhì)量及責(zé)任界定上面都存在可變因素。所以，對于成品精裝修開發(fā)各個方面要求遠遠高于清裝修，這就要求進行精裝修成品開發(fā)的企業(yè)要有一個明確的戰(zhàn)略定位，棕櫚泉就是在這樣一個明確的戰(zhàn)略定位之下指導(dǎo)我們有10年的開發(fā)歷史。03年底重慶棕櫚泉項目才開始建設(shè)，公司才剛剛在重慶來開發(fā)這個精裝修成品房。我記得非常的清楚，當時業(yè)界非常的驚訝，當時開發(fā)棕櫚泉國際精裝修住宅前，以優(yōu)質(zhì)的項目平臺為基礎(chǔ)，發(fā)揮公司整合行業(yè)優(yōu)勢資源的優(yōu)勢，創(chuàng)造新市場，產(chǎn)品新價值。

事實證明，這個戰(zhàn)略統(tǒng)領(lǐng)全過程，我們認為精裝成品住宅區(qū)別于1+1模式的本質(zhì)之處。在項目立項之前，企業(yè)就應(yīng)該明確你要做什么，需要怎么做，需要什么樣的內(nèi)部資源、外部資源，并且達到什么標準，在之前的項目把精裝修作為后期促銷或者提升產(chǎn)品價格的技術(shù)手段，通常很難以達成成功，原因就在于此。

棕櫚泉國際項目的開發(fā)歷程正是全面貫徹公司的這樣一個戰(zhàn)略思想。到05年底，我們棕櫚泉國際花園在重慶開發(fā)的第一個項目，A區(qū)全面完成并且取得了階段性的成功，我們認為首先是戰(zhàn)略的成功。過去、現(xiàn)在和將來我們將繼續(xù)圍繞這個戰(zhàn)略思想，并通過不斷提升對這一戰(zhàn)略的核心價值能力，不斷創(chuàng)造更多市場的價值。棕櫚泉這一戰(zhàn)略的形成是建立在以下的基礎(chǔ)平臺之上。首先是內(nèi)部資源優(yōu)勢明確，核心產(chǎn)品明確。到重慶的時候，棕櫚泉核心產(chǎn)品模式已經(jīng)接近成熟，這是1995年公司在深圳沙河開發(fā)第一個項目，深圳沙河的高爾夫別墅，這是95年進行了那個年代的精裝修，也取得了非常大的市場成功。在02年公司在北京CBD核心區(qū)建立了32萬平米的北京棕櫚泉國際公寓，這個在北京創(chuàng)造了京城地產(chǎn)的諸多市場奇跡。現(xiàn)在大家看到的是棕櫚泉國際公寓的萬豪公寓（幻燈片），創(chuàng)造的是兩個比較大的市場業(yè)績，開盤一年半時間內(nèi)實現(xiàn)了98%的銷售。第二個市場奇跡是在兩年時間內(nèi)，項目的溢價水平接近100%，后來是超過了100%。02年底我們開盤的時候，均價是接近9000，第二年底就已經(jīng)16000，現(xiàn)在已經(jīng)是18000左右，而且這個房子現(xiàn)在已經(jīng)買不到了。

通過這個市場實踐，公司到北京棕櫚泉國際公寓完成的時候，公司建立以建設(shè)精裝修成品房為主要開發(fā)模式。我們的外部資源系統(tǒng)也已經(jīng)初步形成，建立起從精裝修成品房從設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等為主的產(chǎn)業(yè)鏈上，這個產(chǎn)業(yè)鏈上各個環(huán)節(jié)社會資源的整合系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)當中我們既是投資者又是供應(yīng)商，為消費者貢獻物銷所值的產(chǎn)品，企業(yè)已經(jīng)脫離一般產(chǎn)業(yè)化競爭，依靠整合資源優(yōu)勢的軟實力創(chuàng)造一個新需求和新市場、新價值。這里面感受特別深的就是精裝修設(shè)計師，我們精裝修設(shè)計師是具有國際一流水準的萬豪酒店的設(shè)計師多瑞斯。通常情況下，如果沒有好的平臺和基礎(chǔ)，多瑞斯小姐一般不會接受這樣的委托。正是因為我們有這樣好的平臺，并且雙方在合作的理念、價值觀上，她和我們公司已經(jīng)有非常長遠的合作。北京棕櫚泉國際公寓32萬平米和現(xiàn)在在北京應(yīng)該是高圈層當中的享有盛譽的北京棕櫚泉國際俱樂部，以及大家在我們重慶看到的棕櫚泉國際俱樂部以及我們C區(qū)的精裝修都是出自于她的設(shè)計，我們享受的都是國際一流大師的室內(nèi)設(shè)計水平。

第三是在我們系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)建立起一支更加了解、理解精裝修成品住宅各質(zhì)量控制環(huán)節(jié)與控制要點專業(yè)團隊。在這樣一個條件下，公司的戰(zhàn)略思想和核心模式成功的從北京移植到重慶。

第二個方面是我們認為在戰(zhàn)略指導(dǎo)下還必須要有精準的市場定位。重慶項目我們是建立在專業(yè)市場判斷之上，到03年，我們認為重慶歷經(jīng)了近10年房地產(chǎn)開發(fā)，精裝修消費市場開始形成，開發(fā)和創(chuàng)造這個新市場就是我們在戰(zhàn)術(shù)層面上解決好的問題，我們選擇目標客戶群基本特征入手。經(jīng)過市場研究，我們認為在重慶這樣一個目標人群是客觀存在，并且是有待于我們和同行一起培育和開發(fā)的。

第一，他們的基本特征是追求生活品質(zhì)。

第二，二次以上置業(yè)。

第三，對于居住空間舒適度需求較高，對建筑室內(nèi)外空間每需求較高這樣一個群體。

第三個環(huán)節(jié)，有了戰(zhàn)略定位和公司團隊和市場定位，我們還要有精準的眼光看待這個市場。

現(xiàn)在大家看到的是C區(qū)的兩個平面圖（幻燈片），在建筑空間的設(shè)計，由于重視人群對空間舒適度的要求，我們的客廳通常都在5米左右，包括130平米的三房，我們開間客廳都在5米。

第二，我們所有的主人衛(wèi)生間都是按照四件套來配制的。剛才孫總還講到他和夫人的打架，就是說要不要安浴缸和淋浴房的問題。我們考慮到淋浴房的方便、便捷，但是也考慮到大家的需求。所以，我們在主人衛(wèi)生間都是四件套，這樣使得主人衛(wèi)生間的方便程度大幅度提高。

這是我們外部空間，為了考慮整個室內(nèi)空間和過渡空間的協(xié)調(diào)，這就是具有棕櫚泉特色的單元入戶大堂，這已經(jīng)不是一般意義上回家的通道，而且是非常有情趣、溫馨的過渡空間，我們非常注重。這一門是車庫入庫大堂，我們還將有17米的大堂推出，滿足尊崇感、安全等的 需要。第二方面就是一體化還體現(xiàn)在景觀設(shè)計、朝向方面，這也是我任意選取的戶型平面圖，我們在做精裝修設(shè)計的時候就注意到任何一個房間室內(nèi)家俱擺放可能會和主體的一些湖景、水景的關(guān)系。所以，我們做精裝修的時候，我們在客廳兩面墻體都預(yù)留了電源接口。

第三個方面，實際上精裝修成品一體化還體現(xiàn)在前期材料的選型，包括建筑材料。我舉一個例子，我們選用的型材，就是鋁合金門窗，我們A區(qū)窗用的是粉末噴涂隔熱的型材，隔熱、隔音這是物理性能。我們剛才考慮到白色容易臟，我們滿足外立面的色彩，我們選用香檳金，我們注意到這種顏色和室內(nèi)有些不好協(xié)調(diào)，我們選擇這種除了隔熱隔音，還有一個就是協(xié)調(diào)顏色。所以，我們這里可以看到外立面是香檳金，內(nèi)里面是白色，這也是體現(xiàn)在建筑材料設(shè)計的一體化的考慮。

最后還有一個案例，根據(jù)我們目標客戶群的需求，我們精裝成品房都是安裝戶臥中央空調(diào)，一個數(shù)據(jù)我們戶室中央空調(diào)機房的位置到最遠端管道的長度，熱效能的數(shù)據(jù)，這個是在設(shè)計階段和材料設(shè)備商做了充分的溝通，保證中央空調(diào)機房到最遠端不過分的消耗能量。在裝飾設(shè)計的時候，就是確定中央空調(diào)之后非常用心的把中央空調(diào)出風(fēng)口和房間頂口相結(jié)合，最后一體化交付給業(yè)主使用。這是在產(chǎn)品研發(fā)階段，我舉了這幾個方面的例子。

下面是在生產(chǎn)與銷售過程當中的細節(jié)控制。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，除了基本的建筑施工過程成本質(zhì)量或者是進度的控制和管理之外，精裝修成品住宅在這個基礎(chǔ)之上綜合安排精裝修施工管理各個方面的協(xié)調(diào)，最終保證這個系統(tǒng)和機械系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和按期按質(zhì)的交付產(chǎn)品。我們有幾百戶都是同時要求交房，如果沒有過硬的施工團隊，如果是開發(fā)商僅僅簡單的項目合作，缺乏售后服務(wù)保障的施工企業(yè)，這個精裝修成品住宅進度和服務(wù)是不能享受的。

因此，我們認為非常重要的一點就是控制好精裝修施工企業(yè)本身的素質(zhì)，這幾個點是我們希望與同行分行，施工企業(yè)的狀況，其他的都不用說，特別有體會就是區(qū)域水平的差異是客觀存在的。國內(nèi)東部地區(qū)，廣東、浙江，他們的施工水平是遠遠高于本地，我們要達到這個質(zhì)量，我們與一個合作10年，并且有大型合作基礎(chǔ)，就是北京32萬平米的精裝修住宅，能夠提供良好售后服務(wù)的施工隊伍來保證的。

第二方面就是環(huán)境質(zhì)量控制方面。我們認為設(shè)計深度是要充分考慮到設(shè)計的包容性和前沿性。在我們的A區(qū)或者是C區(qū)我們選擇四種風(fēng)格，一方面是給業(yè)主個性空間，支持業(yè)主，留給業(yè)主以個人意志在入住之后以風(fēng)格各異的家俱飾品營造個人的空間。在交房基礎(chǔ)上，我們樣板房是非常豐富的細節(jié)和風(fēng)格多樣化。實際上，我們感覺這樣樣板房是能夠消除客戶的疑慮。

一期我們是有4個，在我們的C區(qū)，就是我們即將開盤的3區(qū)也是設(shè)計了4個，有巴黎、曼哈頓、雅典、歐里純四個。

還有一個非常值得重視的細節(jié)，我們設(shè)計師提供的非常有深度的設(shè)計稿的同時，也需要我們對設(shè)計師提供的樣板進行確認比較，最后保證達到設(shè)計師設(shè)計的深度。

在材料環(huán)節(jié)我們非常重視環(huán)境質(zhì)量監(jiān)控，一般的措施除了我們會在選擇材料上之前對他們的環(huán)境指標數(shù)據(jù)，按照國家甚至于我們更高的標準進行監(jiān)控。我們在交房前逐一進行室內(nèi)環(huán)境檢測，這樣保證我們住戶的健康，我們業(yè)主也非常的放心。好多都有體會，他們在裝修過程中，裝修一般進不去人，進去有非常刺鼻的味道，我們這邊控制得非常好，我們的檢測是合格滿意的，這是客戶非常重視的環(huán)節(jié)。

當然除了選擇合適的施工企業(yè)，必備的甲方監(jiān)理和第三方監(jiān)理，我們在重慶是第一家請第甲方監(jiān)理，我們也配備了非常專業(yè)的甲方監(jiān)理工程師。

銷售環(huán)節(jié)我們有兩個體會和同行分享。第一個就是個性需求有一個管理原則。經(jīng)過多年的開發(fā)經(jīng)驗，一般的消費者提出個性需求一般兩個方面，即功能缺失或者功能明顯不合理，這兩個環(huán)節(jié)到銷售環(huán)節(jié)來解決。甲方是非常的被動的，我們覺得在設(shè)計施工前就把這兩個問題解決掉，我們會為客戶安裝浴霸，在每個房間設(shè)置點的入口，還有電話，在客廳這些地方設(shè)計電話線的接口和網(wǎng)路的接口，這些我們都會解決。另外一個環(huán)節(jié)就是樹立一個共同的直觀的交付標準，我們的樣板間在一開始告訴消費者，我們是1：1交付標準，除了可移動的飾物，其他都是1：1的交付標準。這也是我們內(nèi)部各項環(huán)節(jié)的交付標準，有一個直觀的標準，這個有助于幫助我們避免標準缺失的糾紛或者尷尬，到我們一起交付完成，我們樣板間發(fā)揮了非常良好的作用。

最后，在交付之后，我們重視產(chǎn)品交付和售后服務(wù)。這個大家可以簡單的瀏覽一下，我們已經(jīng)建立起一整套的成品房內(nèi)部驗收流程和改正措施，和客戶投訴處理措施，反映迅速的運營內(nèi)部管理，建立起建筑與精裝修施工單位、主要設(shè)計和售后保障單位。到今天為止已經(jīng)運行一年半，運行良好，我們?nèi)ツ赀M行兩次入住戶的滿意率調(diào)查，在年初是89%，到年末是93%。

最后，推行精裝修住宅是市場發(fā)展的必然。對于我們發(fā)展商來說，在內(nèi)部外部資源成熟的情況下，開發(fā)精裝修住宅不僅順應(yīng)自己在不斷加大的市場空間發(fā)展，也是企業(yè)爭得一席之地的發(fā)展。開發(fā)商在這樣的情況下，抓住時機勢必會水漲船高，謝謝大家！

主持人：謝謝馮總的發(fā)言，也謝謝棕櫚泉對我們編制精裝成品房標準給予支持。下面我們有請富力麗城的總經(jīng)理鄭遂偉來介紹他們在精裝成品房方面的經(jīng)驗。

鄭穗偉：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位朋友，大家下午好！剛才聽了幾位領(lǐng)導(dǎo)和專家，包括馮總詳細的深入分析，對精裝房的真知灼見，我受益匪淺?，F(xiàn)在我就精裝房的發(fā)展趨勢來說一下我的觀點。

我們對精裝房發(fā)展趨勢理解就是精裝修重裝飾。在香港，精裝房已經(jīng)十分的成熟，在每個細節(jié)政府都非常的重視，在北京、上海、廣州也非常的成熟。大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)選擇這種模式，增加商品房的一個附加值，為什么重慶的精裝房始終占不到市場的主流地位，并不是說重慶購房者沒有這方面的需求，而是我覺得這方面選擇太少了。這當然有一個成本考慮，更有一個企業(yè)執(zhí)行力的考驗，尤其是對10萬平方米以上的項目，精裝修開發(fā)難度、功能性的完美以及工程是非常復(fù)雜的，我覺得這是重慶目前市場上供應(yīng)比較少的原因。

我們富力在05年12月來到重慶，來了以后，我們經(jīng)過比較詳細的市場調(diào)研，我們覺得重慶的房地產(chǎn)是無論是從小區(qū)的規(guī)劃，還是從戶型的設(shè)計，園林設(shè)計，包括立面，還有物業(yè)管理都做得不錯，反而在精裝修方面比例是很少的。但是我記得只有棕櫚泉在05年是做得最好的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那時候我們就在想，既然精裝房在重慶還不是主流地位，當我們結(jié)合到其他一些沿海城市還有國外的一些市場，我們根據(jù)三年的經(jīng)驗，我們覺得做精裝房是很有困難，而且很挑戰(zhàn)性。其中，我覺得有四點我是深有體會。

第一個就是從設(shè)計入手。剛才馮總說了，她們請國際知名的設(shè)計師來設(shè)計。當然棕櫚泉這樣定位中高端的項目來說，他們的投入、關(guān)注度各方面很大。我們企業(yè)定位來說，除了把產(chǎn)品做好以外，也希望把整體精裝房量做大，包括我們現(xiàn)在來到重慶有三個項目，一個是在江北的海洋公園，叫做富力海洋廣場，一個是在南岸彈子石，一個是重慶大學(xué)城里面。今年我們加起來大概有100萬平方米的面積，我們決定全部精裝交房的，我們覺得在這方面一定要很嚴格。我們剛才說了，要從設(shè)計入手。

第二個就是客戶最擔(dān)心的開發(fā)商用量問題。很多消費者擔(dān)心開發(fā)商會不會偷工減料，精裝修這個利潤會不會開發(fā)商把它賺了。其實依我們以往的經(jīng)驗來說，團體采購是最有利的保障。我們來重慶是經(jīng)過半年的時候進行了一個調(diào)研，這半年是總理帶隊，我們把規(guī)模比較小、實力差的剔掉，包括在廣州、西安等一些地方。我們今天總裁在開會，我們保證材料供應(yīng)方面做到很強的保證。除了材料以外我們覺得開發(fā)商統(tǒng)一采購能把這個價格統(tǒng)一降下來，這個對于我們有一個好的支持點。

第三點來說，有了好的設(shè)計、好的品牌供應(yīng)，最重要的就是好的手工。這一點就像馮總說的，在當?shù)乜赡軟]有做過，也考慮到跟沿海城市工藝化的差異，我們也會要求廣州那邊較好的手工來做。

第四個就是售后服務(wù)。說真的，包括棕櫚泉、星河灣，包括其他大的開發(fā)商，敢承諾100%沒有錯誤的話是不可能的。我們有朋友在星河灣買了房子，我覺得開發(fā)商有一個滿意的答案給消費者是最好的。

這也是我在公司做精裝房最有體會的四點。

作為重慶這邊精裝房歷史不長，消費者除了認可我們以上四點，最大的地方就是覺得你千篇一律，覺得都是一個標準。我晚上喝醉了酒，我晚上會不會敲錯了門？我們做精裝房的時候就考慮到這一點。我們現(xiàn)在做的精裝房在這方面都受到了重視，就是通過不同的家俱飾品來營造不同的風(fēng)格，這一點我覺得消費者完全可以不擔(dān)心。這一點我們也是從設(shè)計方面開始，我們公司從廣州過來，有自己的住宅設(shè)計院。我們?yōu)槭裁磿谶@里成立一個西南住宅設(shè)計院。我們?nèi)サ矫恳粋€地方都會有當?shù)叵M者的生活習(xí)慣，以及當?shù)靥鞖獾雀鞣矫娴脑亍Ｋ?，我們成立西南設(shè)計院以后把廣州整套施工圖根據(jù)研究和探討，根據(jù)重慶這邊消費者的生活習(xí)慣進行了調(diào)整。這一點我覺得開發(fā)商對重慶消費者的需求上還是想到了這一點。當然當?shù)叵M者對我們也不會有太大的抗拒力。

07年來說，包括棕櫚泉、龍湖、瑞安，還有我們，我們都覺得精裝房是一個發(fā)展趨勢，而且市里面開始研究精裝房的實際應(yīng)用，開辦了這次座談會。我覺得隨著精裝房各個開發(fā)商做得越來越好，消費者逐漸的認可精裝房市場的產(chǎn)品，我相信在相關(guān)部門還有業(yè)界包括媒體的通力合作，精裝房一定會成為重慶的主流產(chǎn)品，謝謝大家！

主持人：謝謝鄭總的發(fā)言，也希望富力把13年的經(jīng)驗帶到重慶，并在重慶發(fā)揮很好的帶頭效應(yīng)。下面我們有請瑞安地產(chǎn)的張穎賢女士介紹瑞安在精裝成品房方面的經(jīng)驗。

張穎賢：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，十分高興有這個機會能和大家分享瑞安在精裝修住房方面的一些經(jīng)驗。瑞安作為早期進入大陸房地產(chǎn)的港資企業(yè)，瑞安現(xiàn)在在全國上海、杭州、武漢還有重慶做的所有項目全部是精裝修成品房出售。我們認為精裝修房是住宅產(chǎn)業(yè)化的一個必然趨勢，精裝修房的全面推出意味著毛坯房必將退出市場。實際上毛坯房是計劃經(jīng)濟和福利分房的一個產(chǎn)物，存在諸多的問題，而且房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，以其產(chǎn)業(yè)地位來說，毛坯房與這個產(chǎn)業(yè)地位是格格不入的，達不到產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。比如汽車工業(yè)，我們不可能說一個汽車是成品汽車出來，不可能先是有一個外殼，然后汽車內(nèi)裝修、內(nèi)裝飾，然后出廠以后由買車的人對他進行裝飾。所以我們提出來精裝修房實際上就應(yīng)該是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一個成品房。

從提供產(chǎn)品的開發(fā)商來說，給消費者帶來成品房這個完整的商品，而不是毛坯房是這種半成品，這是理所當然應(yīng)該是開發(fā)商負責(zé)來進行發(fā)展的。瑞安從2000年在各個城市發(fā)展都是提供高品質(zhì)的精裝修成品房，我們最開始在上海的項目，以精裝修房進入上海的時候也受到很大市場接受程度的挑戰(zhàn)。隨著市場的成熟和瑞安品牌的建立，這種情況大為好轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在我們在上海精裝修成品房推出來基本上都是銷售一空，供不應(yīng)求，特別是二次置業(yè)的業(yè)主對這種房屋的需求特別高，可能是他們做過自己的裝修，在這其中發(fā)現(xiàn)很多問題，他是非專業(yè)區(qū)做這種對專業(yè)要求非常高的事情。在這種情況下，大家對精裝修接受越來越高，剛才專家和同仁談了很多的經(jīng)驗。

我簡單談一下建筑設(shè)計和裝修設(shè)計一體化的問題。剛才棕櫚泉他們也談到的，建筑設(shè)計和裝修設(shè)計不是等同于毛坯房設(shè)計加上精裝房的設(shè)計，實際上從精裝房剛開始的設(shè)計這兩個是結(jié)合在一起的。比如說集中統(tǒng)一裝修或者菜單式的裝修都是精裝房的一個探索，不是真正意義上的成品住宅。我們要做到精裝房成品住宅的標準化和產(chǎn)業(yè)化，開發(fā)商就應(yīng)該在項目產(chǎn)品規(guī)劃定位的時候充分考慮建筑設(shè)計和裝修設(shè)計的協(xié)調(diào)融合，才能在實際施工中使建筑工程和裝修工程匹配，這樣做出來使業(yè)主感覺到人性化、功能化和標準化。

比如我們進行方案設(shè)計的時候，可能廚房、衛(wèi)生間這些設(shè)計方面，我們這個階段要求我們室內(nèi)設(shè)計師在方案階段介入，比如放冰箱的位置。從我們的定位來說，有一些是高端定位的產(chǎn)品，這樣不能像低端產(chǎn)品來說留那么窄的地方，我們會考慮這些細節(jié)，讓廚房有靈活性。

另外，很多做建筑設(shè)計的時候比如做主臥室設(shè)計的時候，可能考慮采光、景觀的要求，可能就是開窗面比較大，開窗部位比較多，只是從毛坯房效果來看效果很好，采光、通風(fēng)很好。但是實際上業(yè)主發(fā)現(xiàn)進去之后他的床、書柜沒有完整的墻面上其去擺放。這個階段我們也會有室內(nèi)設(shè)計師介入，最后確定幾他方案，協(xié)調(diào)這幾個方面的因素，確定一個比較整合的方案。

還有就是在做室內(nèi)設(shè)計的時候，比如空調(diào)機房的設(shè)計，因為要做VRV的話，就是結(jié)構(gòu)粱高，最后完成的高度是怎樣的，這些地方要求是非常高的。還有就是對吊頂?shù)囊?，要求建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)計師、機電設(shè)計師來做。

還有剛才提到精裝房成品住宅是多樣化的選擇，我們現(xiàn)在應(yīng)該倡導(dǎo)的是輕裝修、重裝飾，因為裝修是作為住宅標準化和產(chǎn)業(yè)化的部分，不可能有很多種選擇。就是像業(yè)主想的我可能要不同的品牌，不同的材料，作為一下子幾千套住宅量來說可性不是很大。就像我們買衣服一樣，為了滿足不同顧客的要求，可以提供多種色彩的選擇。我們做精裝修住宅的時候，我們也是同樣的道理，就是我可能材料是一樣的，品牌是一樣的。但是我可以提供給你有顏色的選擇和花紋的一些選擇，這種可能就是套餐的概念，我會以套餐的形式提供多樣化的選擇。

我們覺得做精裝成品住宅最具有挑戰(zhàn)性的一點，就是業(yè)主對于質(zhì)量的擔(dān)心。在重慶為什么精裝房的選擇很小，以前也有項目做過精裝修房，但是為什么這種影響性不大，就是業(yè)主對這種質(zhì)量的擔(dān)心。因為很多小業(yè)主擔(dān)心你做了精裝修房以后我不滿意怎么辦？我們覺得開發(fā)商應(yīng)該作為精裝成品住宅第一負責(zé)人，讓業(yè)主購房以后沒有對精裝修成品住宅的擔(dān)憂，開發(fā)商擔(dān)負起質(zhì)量的責(zé)任。對設(shè)計、施工水平、材料質(zhì)量必須做大到胸有成竹，這樣對開發(fā)商的要求非常高，這樣對建設(shè)設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、施工工藝、材料供應(yīng)、驗收等各個環(huán)節(jié)要進行資源整合。精裝成品住宅不但對資金實力要求很高，還對企業(yè)內(nèi)部管理提出非常高的要求，我們在瑞安提出了質(zhì)保三年的信心保證，就是說瑞安推出來的任何精裝成品房，我們有三年免費質(zhì)量保證的承諾。就是說在三年以內(nèi)，如果你的精裝修成品房出現(xiàn)任何問題，瑞安提供無償維修服務(wù)，直到業(yè)主滿意為止。為這個承諾我們前期做非常多的工作，考慮非常的細，希望給小業(yè)主提供信心的保證。

在這里，剛才鄭總從也談到，任何一家開發(fā)商不可能達到100%的沒有瑕疵的承諾。我們在上海的精裝修房，很多精裝修房你一定會自己住進去以后才發(fā)現(xiàn)問題，就是出在哪里，有哪些不滿的地方。我們在上海的精裝修房就是衛(wèi)生間出現(xiàn)了一些問題，就是有一戶，當時他提出了投訴，他提出這個房子我沒法住，你們衛(wèi)生間出現(xiàn)這個問題。我們當時在五星級酒店給他訂了一個套房，維修期間他在里面的費用由我們承擔(dān)。最后這個業(yè)主非常的感動，他說沒有想到瑞安處理問題效率這么高，他說以后買房子就買瑞安房產(chǎn)物業(yè)。后來我們到上海開發(fā)了物業(yè)，他就在上海進行了訂購。

后面簡單的給大家看一下我們在上海精裝修成品房的圖片（幻燈片），也是希望通過這些圖片讓大家對瑞安房地產(chǎn)的精裝修成品房的理念有所了解，這個是我們在上海市中心淮海路旁邊的一個項目，除了家俱以外的都是我們的交房標準，像衛(wèi)生間我們都配置了地?zé)嵯到y(tǒng)，因為考慮到上海的氣侯，非常的節(jié)能，這個盤在上海銷售非常好，基本上是達到供不應(yīng)求的地步，而且銷售價格在上海周邊地區(qū)是最高的，現(xiàn)在達到均價4萬/平方米。作為瑞安在重慶發(fā)展第一個住宅項目，也是全部精裝修房的項目會在今年之內(nèi)推出，我們也希望通過我們的努力和其他眾多開發(fā)區(qū)一起為重慶的精裝修成品房市場作出我們的貢獻，十分感謝！

主持人：謝謝張女士的發(fā)言，我覺得今天后面的三位企業(yè)的發(fā)言是非常有價值的，真知灼見，今天開會的情況我想做一個簡單的總結(jié)，今天有6位專家和很多的開發(fā)商，他們都對這個題目發(fā)表了很多有益的發(fā)言，我想今天的會議是我們推動這項工作的一個起點，而且今天會議的情況也讓我感觸非常的深，我覺得說明我們的精裝修房當前是一個熱點，就像剛才我們開會的時候來了很多開發(fā)商，而且都是主要的負責(zé)人，非常的關(guān)注這個事情。但是真正能夠接觸到底的相對比較少，這也就是我們工作的難點，就這兩點堅定了我們推動精裝修房的信心。

精裝修房從目前來講發(fā)展比較弱的，所以我們以今天的會議為起點進一步的完善推動精裝修房的政策體系、技術(shù)體系，包括產(chǎn)業(yè)體系，積極配合我們開發(fā)企業(yè)培育市場需求，引導(dǎo)市場的發(fā)展，扎實的推進精裝修房的相關(guān)工作。

這也讓我想起了魯迅先生說過的一句話，他說“地上沒有路，走的人多了也就成了路”，這是我們推動這項工作的目標和愿望。所以我非常愿意用一句話來結(jié)束我們今天的會議，“2007年精裝改變重慶，讓我們一起同行”，謝謝大家！

第二篇：住宅產(chǎn)業(yè)化

住宅產(chǎn)業(yè)化.txt精神失常的瘋子不可怕，可怕的是精神正常的瘋子！建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心副總工程師孫克放：

王芳潔

今日，由建設(shè)部主辦的第六屆中國國際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(下稱“住博會”)在北京舉行，工業(yè)化住宅體系成為本屆住博會重點推廣技術(shù)。從萬科的新里程工程動工，到今天工業(yè)化住宅體系的推廣，住宅產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化日益被中國國內(nèi)接受和熟悉。作為最早提出住宅產(chǎn)業(yè)化的國家，日本一直成為中國推動住宅產(chǎn)業(yè)化的范本。但是建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心副總工程師孫克放在接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時表示，中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史與日本不盡相同，因此在推動住宅產(chǎn)業(yè)化時不應(yīng)完全參照日本，更應(yīng)多參考歐美國家的經(jīng)驗。

住宅產(chǎn)業(yè)化的定義

《第一財經(jīng)日報》：作為建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心的副總工程師，你認為什么是住宅產(chǎn)業(yè)化？

孫克放：住宅產(chǎn)業(yè)化實際上是上個世紀60年代末期，由日本最先提出的。在當時的日本，電視機和汽車都已經(jīng)實現(xiàn)了工廠制造。另外，在當時2~3層的獨立住宅占據(jù)了整個國家的67%。于是人們想到了用生產(chǎn)電視機和汽車的方式生產(chǎn)住宅。但是日本住宅的生產(chǎn)方式不是由開發(fā)商來完成的，而是制造商打入了住宅建設(shè)領(lǐng)域。例如三井重工，原先的主業(yè)為鋼鐵鑄造；積水則為供水管道生產(chǎn)商；大和則是施工企業(yè)和臨時工棚的生產(chǎn)商等。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的標志是用工業(yè)化的方式生產(chǎn)住宅，而這是由生產(chǎn)小住宅開始的。一方面當時日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過來。第二，經(jīng)濟具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。20年前在中國，住宅產(chǎn)業(yè)化根本無法提起來，經(jīng)濟力量還沒有達到。第三，社會化大生產(chǎn)的實現(xiàn)，制造業(yè)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這其中還包括社會化大流通的實現(xiàn)。

因此在日本，雖然有住宅產(chǎn)業(yè)化的說法，但并沒有獨立的住宅產(chǎn)業(yè)，因此這個行業(yè)涵蓋了所有產(chǎn)業(yè)層次，既包括鋼鐵制造等第一產(chǎn)業(yè)，也包括第二、第三產(chǎn)業(yè)。在中國我們稱之為帶動上下游的產(chǎn)業(yè)鏈。

但是，住宅產(chǎn)業(yè)化也僅是在日本提出的，在英語詞典中，產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化是一個單詞，因此其他大部分國家都將之稱為工業(yè)化。實際上都是一樣的。聯(lián)合國對于產(chǎn)業(yè)化有六點定義，其中包括用工業(yè)生產(chǎn)來代替手工操作，標準化問題，現(xiàn)代化管理問題，科研一體化問題。

也就是說，住宅產(chǎn)業(yè)化或者工業(yè)化改變的是一種生產(chǎn)方式，因為按照傳統(tǒng)的手工作坊式的生產(chǎn)方式，已經(jīng)不能滿足要求，產(chǎn)品的質(zhì)量也不高。工業(yè)化避免了這種問題。使住宅的質(zhì)量實現(xiàn)均衡。將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀?/p>

《第一財經(jīng)日報》：現(xiàn)在來看，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化程度遠遠超過了中國，在推動住宅產(chǎn)業(yè)化的道路上，我們是否應(yīng)該效仿日本？

孫克放：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與日本確實有相近之處。經(jīng)過了多年的發(fā)展，矮房子逐漸

減少了，人口密度變高了。但是我們必須意識到，直至今天，矮層小建筑還在日本市場占據(jù)了40%左右份額，而中國現(xiàn)在面臨的是解決高層建筑的產(chǎn)業(yè)化問題。在這一點上，我認為我們應(yīng)該多參考德國、荷蘭以及一些北歐國家的經(jīng)驗。

中國模式

《第一財經(jīng)日報》：你剛剛提到了，住宅產(chǎn)業(yè)化就是要由原先的勞動密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗停窃谀壳爸袊鴦趧恿Τ杀鞠鄬Φ土那闆r下，上述轉(zhuǎn)變能否實現(xiàn)？

孫克放：確實，中國目前的勞動力很便宜，所以住宅產(chǎn)業(yè)化的程度不高。實際上，這在很多其他國家也是一樣的，當勞動力成本便宜時，工業(yè)化程度都不高。開發(fā)商在選擇生產(chǎn)方式時沒有理由會選擇貴的那種。

《第一財經(jīng)日報》：那么在這種情況下，萬科為什么會提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化呢？

孫克放：萬科提出住宅產(chǎn)業(yè)化無論對于整個房地產(chǎn)行業(yè)還是企業(yè)自身都是非常有意義的。萬科為何搞住宅產(chǎn)業(yè)化，樸素一點講，就是原先手工生產(chǎn)的方式蓋房子太慢了，推動住宅產(chǎn)業(yè)化，可以縮短工程周期，原先需要一年蓋完的房子現(xiàn)在八個月就可以完成了，開發(fā)商就可以早一點賣房子，早一點實現(xiàn)利潤。而且，產(chǎn)業(yè)化住宅的質(zhì)量也明顯有優(yōu)勢。

同時，住宅產(chǎn)業(yè)化，一定是當國家經(jīng)濟實力達到一定程度方可提出的。中國目前已經(jīng)具備了這種實力。這個時候萬科提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化，這條道路是對的。因此建設(shè)部對這件事非常重視，已經(jīng)將萬科的新里程項目定為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范基地。

目的和方向

《第一財經(jīng)日報》：您認為在中國推動住宅產(chǎn)業(yè)化的目的是什么？

孫克放：無論在哪個國家，推動住宅產(chǎn)業(yè)化的目的都是三點，第一提高生產(chǎn)率，第二降低勞動成本，第三是提高質(zhì)量?，F(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個月的時間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間，德國生產(chǎn)的房子甚至可以用集裝箱出口，生產(chǎn)率得到了大幅度提高。

《第一財經(jīng)日報》：那么，在中國推動住宅產(chǎn)業(yè)化需要解決的問題有哪些？

孫克放：中國目前必須解決的問題有兩個，一個是勞動力成本問題，另外一個就是研究方向問題。我認為在中國，應(yīng)該形成一個體系，這個體系中不僅有開發(fā)商，使施工企業(yè)和制造業(yè)都參與進來，研究機構(gòu)也參與進來。因為產(chǎn)學(xué)聯(lián)各有各的強項，大家一起做成一個體系，這個體系是工業(yè)化的，住宅產(chǎn)業(yè)化才可能大力推進。

這其中，開發(fā)商所必須承擔(dān)的是組織者的角色，因為制造單位是沒有地的，施工單位又依附于開發(fā)商。在過去，科研單位的成果往往被束之高閣，實際應(yīng)用很少。

《第一財經(jīng)日報》：實際上，我們知道中國在很多年前已經(jīng)搞過一次住宅工業(yè)化，但是后

來又被摒棄不用了，現(xiàn)在重新拾起的難度為什么那么大？

孫克放：確實，很多年前我們已經(jīng)開始采用預(yù)制裝配等工業(yè)化技術(shù)，但是當時的技術(shù)還不過關(guān)，后來就被放棄了。很多年大家都沒有人再研究，也就荒廢了。現(xiàn)在，中國是完全有能力做的，只是房子蓋得太快了，快得讓人來不及想。今天蓋，明天就賣了。這在很多國家也是一樣的，需求量太大時，人們往往不能靜下心來思考如何將房子蓋得更好。只有當將來需求相對平穩(wěn)時，我們才能穩(wěn)下來思考這個問題。

例如鋼筋的預(yù)用力技術(shù)，可以省鋼筋，將板做薄，做出的房子沒有梁。這已經(jīng)是一項很成熟的技術(shù)，在美國得到了普遍應(yīng)用。但是國內(nèi)懂這個技術(shù)的人很少，開發(fā)商又不相信。由此可見，在中國，全面認識住宅產(chǎn)業(yè)化還需要一個過程。萬科提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化，其精神應(yīng)該得到鼓勵。開發(fā)商就應(yīng)該做出一個平臺來，使大家一起推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

第三篇：合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化與精裝修高峰論壇精彩發(fā)言

合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化與精裝修高峰論壇精彩發(fā)言

星空資訊中心 時間：2010-03-08 14:26:14

合肥經(jīng)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化中心主任 李正茂 發(fā)言

今天在座的眾多房地產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、裝飾企業(yè)，我們?yōu)榱艘粋€共同的目標，房子是一個產(chǎn)品，這個產(chǎn)品怎么如何來打造好？房地產(chǎn)市場以前是玩資本、玩概念，真正要作為一個產(chǎn)品應(yīng)該如何升級換代？作為一些行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該放在產(chǎn)品的本身上面。我認為房地產(chǎn)市場是很不穩(wěn)定的，上揚了，國家調(diào)控，低落了，國家也調(diào)控。真正能夠抵御風(fēng)險的是產(chǎn)品本身。

住宅產(chǎn)業(yè)化在這個過程中實際上是一種手段。幾千年來是手工操作，現(xiàn)在是通過工業(yè)化手段制造出來。在這個過程中，圍繞著如何把產(chǎn)品做好，把產(chǎn)品做好的同時通過規(guī)?；⒓瘓F化把成本降下來。第一、消費者，第二、開發(fā)商，第三、部品部件商，第四、政府。這四輪如何同步驅(qū)動？

作為一個產(chǎn)品的使用者，消費者最有話語權(quán)。房價居高不下，不是制造產(chǎn)品本身決定的。為什么價格不同，主要取決于概念成本。我們認為推動精裝修，應(yīng)該讓消費者理解和認同，要宣傳讓老百姓理解，做精裝修是為了老百姓考慮。現(xiàn)在毛坯房，自己買了房子裝修以后，里面有很多的安全隱患。買房裝修，一般第一是砸墻，第二是水電改造。精裝修應(yīng)該在設(shè)計的源頭就考慮安全隱患問題，在交房的時候就應(yīng)該解決掉。告訴老百姓，這些是通過開發(fā)商來做，降低成本。在住博會上，我們做了一些集中采購。第三、給老百姓帶來不必要的麻煩，在裝修過程中會有很多矛盾。要讓消費者理解認同，精裝修房，是為了解決技術(shù)通病，解決不必要的麻煩。

第一、開發(fā)商做精裝修房是對品牌的提升，也是動力的源泉。做毛坯房，交房就不會考慮到其中的設(shè)計細節(jié)問題。第二、住宅產(chǎn)業(yè)化從設(shè)計到施工過程中，是開發(fā)商提速的過程。同樣18層的樓，通過工廠化生產(chǎn)，節(jié)約了三分之一的成本。工廠生產(chǎn)和現(xiàn)場手工操作，現(xiàn)在很多農(nóng)民工操作水平不規(guī)范，質(zhì)量沒保證。開發(fā)商把產(chǎn)品延伸，這里面可以適當賺取利潤，把產(chǎn)業(yè)鏈拉伸。

第三、部品部件。從工廠生產(chǎn)出來的成本很低，但是賣到市場上，成本就提高。這里面也牽涉到很多不利因素，產(chǎn)品中存在一些虛夸的東西。部品部件商應(yīng)該贊同全裝修房，這樣銷售理念是對開發(fā)商，而不是千家萬戶。在第一屆住博會上，濱湖經(jīng)濟適用房，一千套的櫥柜整體拿下了，減少不必要的浪費，減少了中間的流通環(huán)節(jié)。

第四、政府肯定會大力推進精裝修。政府提出，合肥為什么不在精裝修上下大力氣？因為我們成品精裝修房沒有標準，開發(fā)商不敢做，老百姓也不滿意，也沒有一些準確的數(shù)據(jù)來驗證。我們也在編安徽省精裝修驗收和施工的一系列標準。我認為只要加大宣傳，把住宅產(chǎn)業(yè)化，精裝修通俗易懂化，通過一種手段和形式。正確的輿論導(dǎo)向，可以讓事業(yè)強力推進。光是消費者認同了，開發(fā)商不去做，部品部件商不去做，也不行。

我們在建設(shè)部和省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)下，具體做住宅產(chǎn)業(yè)化的推動工作，將打造兩個平臺，一是通過每年的住博會打造房地產(chǎn)開發(fā)商與部品部件的交易平臺。第二、打造技術(shù)交流，讓大家有一個廣泛互動的平臺。主要有以下四個方面，第一、推動整個行業(yè)，開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)；第二、抓部品部件標準問題；

三、幫助想做住宅產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)商從設(shè)計源頭到材料標配做一些咨詢服務(wù)工作；第四、提供一個宣傳平臺。借此機會跟大家一起交流，希望感興趣的企業(yè)，會后做深入的交流。合肥市家裝委員會主席張清發(fā)言

第一、面對新局面的房地產(chǎn)，2009年我國房地產(chǎn)業(yè)在年初經(jīng)過從低迷到瘋狂，量價齊升，地王頻現(xiàn)，一幕幕大戲上演。一方面房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，去年全國120億的消費總額，房地產(chǎn)占了50%。地方政府要籌集建設(shè)資金，對房地產(chǎn)有了前所未有的關(guān)注和支持。房價直線上升，居民叫苦不迭，一段時間出現(xiàn)了住宅供不應(yīng)求的局面。國家在支持房地產(chǎn)業(yè)的同時，也要關(guān)注民生，考慮社會的公平和和諧。近年來對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行了全方位的宏觀調(diào)控和政策微調(diào)，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定和諧發(fā)展。面對新的時期，中國住宅產(chǎn)業(yè)進入新的時期。

第二、裝飾裝修是朝陽產(chǎn)業(yè)，是實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的潛水艇。我國住宅產(chǎn)業(yè)化在近十年內(nèi)發(fā)展迅速，市場容量和擴展超過了家電產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)，形成興旺發(fā)達的朝陽產(chǎn)業(yè)。到2009年，裝修達到了1萬億，行業(yè)內(nèi)共有企業(yè)20萬家。合肥達到800余家，設(shè)計師5000多名，家裝產(chǎn)值達到40億以上，今年有望超過50億。

第三、住宅裝修一次到位，給消費者的便利是無可置疑的。企業(yè)誠信度低，裝修質(zhì)量粗糙，用材環(huán)境污染，影響了行業(yè)全面均衡可持續(xù)發(fā)展，在一定程度上影響了人民的健康，因此加強住宅行業(yè)的管理，建立誠信體系和環(huán)保體系，改變傳統(tǒng)的裝修方式已經(jīng)刻不容緩。絕大部分一次精裝修，按照工程總量來說，必須是甲級施工單位才能承接。目前的家裝公司能夠滿足這種要求很少，如果要求現(xiàn)在的家裝公司會產(chǎn)生一系列問題，都要開發(fā)商去協(xié)調(diào)解決，開發(fā)商不愿意。

建議：第一、國家在原有的政策基礎(chǔ)上，要盡快出政策，包括配套政策，現(xiàn)在有總的政策，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，低碳社會。但是非常細致的相互配套的政策還缺乏。第二、規(guī)劃。包括國家規(guī)劃和各個省市的規(guī)劃，對當?shù)氐淖≌b修，有什么要求，怎么去執(zhí)行和落實。第三、標準。包括建筑標準、材料標準、設(shè)計標準、施工標準、驗收標準等等，這些都需要著手執(zhí)行。在座的都是一些優(yōu)秀的家裝企業(yè)，都有很多的經(jīng)驗。國家要出政策，出規(guī)劃、出標準。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從現(xiàn)在開始，與品牌家裝企業(yè)，品牌建材企業(yè)合作，把這個事提上開發(fā)企業(yè)的議事日程。第四、盡快搭建民間裝飾裝修的促進平臺，由開發(fā)企業(yè)、建材企業(yè)、家裝企業(yè)、新聞媒體共同組建民間住宅精裝修的促進機構(gòu)。省市住宅產(chǎn)業(yè)化促進辦公室，政府出政策、出標準、出規(guī)劃，我們相關(guān)搭建平臺。有條件、有基礎(chǔ)、有意愿的企業(yè)可以坐在一起，成立這樣的機構(gòu)，推動住宅全裝修實實在在的發(fā)展。第五、開發(fā)企業(yè)、材料企業(yè)、家裝企業(yè)進行住宅精裝修的合作，創(chuàng)新合作思維和合作模式，在合作中促進。不僅是前期設(shè)計上的合作，不僅是裝修質(zhì)量和維修服務(wù)上。三方合作，達到共贏的局面。從現(xiàn)在開始到2015年，是全裝修住宅發(fā)展的關(guān)鍵之年，毛坯房將最終退出市場。只要我們認真去做，推進全裝修住宅，實現(xiàn)住宅全裝修，成為住宅產(chǎn)業(yè)化的必由之路。合肥萬達集團陳云發(fā)言

主持人：合肥市在售的精裝修樓盤有十幾家，09年變化非常大。我去年跟開發(fā)商接觸的時候，老百姓對精裝修原來抗性比較大，現(xiàn)在有了轉(zhuǎn)變。合肥作為全省的中心，外地人也到合肥來買房子，他們愿意買裝修好的房子，精裝修房在合肥的一直是徘徊動蕩的。今天請來了最有實力的開發(fā)企業(yè)和家裝企業(yè)，他們對未來精裝修時代非常認同，同時也看好這種模式。開發(fā)企業(yè)在精裝修過程中遇到哪些問題，需要和裝修、建材商來探討如何共贏的發(fā)展之路。這是一種趨勢，先行的越早，就成為這個行業(yè)的先鋒。資源如何去利用，合房網(wǎng)布局全省，有17個分站，全省房地產(chǎn)市場更加龐大。這么大的市場，我們?nèi)绾蝸斫⒁环N合作之路，這是核心的問題。

萬達陳云：萬達以商業(yè)地產(chǎn)為主，也有配套的住宅。我們將在未來的一兩年大力推進住宅，目前已經(jīng)在大連、濟南、合肥、武漢、推廣了大量的精裝修房。萬達廣場(主力戶型 交通配套 相冊 價格)項目，住宅接近30萬方，精裝修占了16萬方。未來精裝修房是一個趨勢，我也是精裝修房的消費者。實現(xiàn)精裝修的過程還有很多挑戰(zhàn)，一是開發(fā)企業(yè)工程由粗轉(zhuǎn)細，有很多環(huán)節(jié)。集團推進，我覺得精裝修房有成本優(yōu)勢。比如潔具，一般消費者到市場可以打6到7折。集團采購是4折左右，有大量的成本因素在里面。第二、節(jié)能環(huán)保低碳。假設(shè)合肥萬達廣場，16萬方精裝修直接從廠家采購運輸?shù)胶戏剩僭O(shè)毛坯房，客戶自己買，大量的時間要去裝修市場，購買、采購更換，過程當中還要監(jiān)督，從低碳的角度，精裝修房更節(jié)能環(huán)保。萬科住宅產(chǎn)業(yè)化，很超前，研究也很深入。萬達精裝修過程當中，也遇到了很多障礙。為什么大量的開發(fā)企業(yè)不愿意做精裝修？ 這是不可忽視的現(xiàn)實。我從南京過來，南京精裝修比例比較少，僅限于幾個大的開發(fā)公司。第一、從客戶的角度來說，裝修的個性化，覺得精裝修房都一樣。第二、我自己在南京買了精裝修，裝修要多付契稅，這本身是不合理的。把裝修的契稅加到房屋買賣中，從客戶的角度，不愿意接受這種方式。第三、精裝修房意味著開發(fā)企業(yè)要投入大量的人力、物力，從前期的設(shè)計、招標、采購，過程當中的施工監(jiān)理，要付出大量的管理成本。第四、業(yè)主是強勢群體，開發(fā)企業(yè)是弱勢群體，這是推行精裝修的最大障礙。精裝修，涉及面很多，如果一旦后期出現(xiàn)瑕疵，必然會有客戶的投訴。

從國家的宏觀政策，建設(shè)部出臺了很多文件，推進住宅產(chǎn)業(yè)化，推進精裝修房，力度還不夠。我覺得國家應(yīng)該從各個方面、各個環(huán)節(jié)給住宅產(chǎn)業(yè)化開綠燈。比如客戶的契稅問題，材料稅費，如果做精裝修房，開發(fā)企業(yè)能否減稅。如果這些都跟上了，開發(fā)企業(yè)愿意做?，F(xiàn)在從國家層面還沒有這些方面的政策支持。我相信住宅產(chǎn)業(yè)化未來是非常光明的趨勢，希望大家共同推進。

合肥萬科集團陳長永發(fā)表意見

3月2日萬科把年報發(fā)布出來了，70%銷售面積是精裝修的。這個比例會在今年還會有大幅度提升。萬科是走在產(chǎn)業(yè)化和精裝修行業(yè)前列。萬科進入合肥是08年，目前在合肥有兩個項目，大約80萬方的面積，這兩個都是精裝修。

我們在宣傳萬科的時候，一般會從四個方面宣傳，第一、萬科這個品牌。第二、工程質(zhì)量。第三、物業(yè)服務(wù)。第四、精裝修。在08年下半年到09年年初的時候，跟現(xiàn)在相比是比較低的，精裝修成為我們的負擔(dān)，從這個行業(yè)，尤其消費者的認識還沒有達到這個程度，消費者對精裝修的接受程度是決定這個行業(yè)的關(guān)鍵。

很多客戶，他們剛開始對我們還是抱有質(zhì)疑的態(tài)度，能不能滿足個性化的需求，稅費方面會不會負擔(dān)，這些都成為很大的問題。萬科有2000萬方經(jīng)驗的積累，從產(chǎn)業(yè)鏈來說，我們有專業(yè)的設(shè)計團隊，有好的戰(zhàn)略供應(yīng)商，采購成本低，這些都是優(yōu)勢。我們在提供精裝修的時候，很難達到客戶的期望?？蛻魧Χ鄻踊枨蟮钠谕?，這也是我們未來發(fā)展的檻，我們怎樣通過努力，通過行業(yè)的發(fā)展，能把這些都規(guī)避掉。金色名郡一期二期都有這樣的精裝修產(chǎn)品，但是裝修風(fēng)格是不同的。我們一期還沒有交付，今年年底能交付。投訴這樣的事情還沒有。插座的布置的時候，很多業(yè)主有自己的想法。比如偏向于燒飯，希望廚房多一些插座。比如喜歡泡腳的，就希望衛(wèi)生間多一些插座，關(guān)鍵是產(chǎn)品能不能滿足客戶的需要。我們最成功的是，收納空間的設(shè)計。房間內(nèi)能利用的飄窗，都做成了收納空間，還有房間的走道都設(shè)計了收納空間。我們一般提供兩年的質(zhì)保，兩年之后如果壞了，我們的物業(yè)公司也會在第一時間承擔(dān)修理的義務(wù)，主要問題是如何滿足消費者的個性化需要。

合肥華僑廣場(主力戶型 交通配套 相冊 價格)呂代紅就精裝房問題發(fā)表意見

我們在考慮，華僑位置在合肥市中心，產(chǎn)品也是綜合體項目，地下裙樓是商業(yè)，其中還有住宅。根據(jù)我們將近兩年的考慮，住宅始終沒有定下來。消費者對住宅產(chǎn)品的認識，大部分建議是毛坯房，也有要精裝的，要求精裝的一般都是中高檔消費群體，但是要求風(fēng)格不一，他們需求比較高。就華僑的位置來說，價格肯定不低。需求的標準相對比較高。我們這里有幾個戶型，怎么去定裝修標準？我想來聽聽大家的意見。萬科在這個路上走的很長，很有經(jīng)驗。消費者對精裝修的投訴大概有哪些方面？如果有投訴針對哪些方面？我覺得有一個最大的問題，開發(fā)商在裝修的質(zhì)量標準上會有一些問題，來自質(zhì)量或是部件，還有一部分是使用上，消費者使用不當就會把責(zé)任推給開發(fā)商。我們有精裝修方面的探索，因為華僑方面還有拆遷戶的問題，精裝修問題上，還不確定，但是考慮了。企業(yè)是在做企業(yè)，還是在考慮成本，這是一個良心問題。

天時非?？臻g(主力戶型 交通配套 相冊 價格)余靜發(fā)言

我們是合肥的市場上第一家做精裝的，05年在新站有一個舊房改造。我們在大學(xué)城也將推出一個精裝修項目，戶型面積很小，只有35到70平米。因為戶型面積太小了，所以跟剛性需求的產(chǎn)品不一樣，對于裝修來說，花的精力一樣。第一、想讓老百姓省時省力，讓老百姓拿到房子可以保值增值。消費者的觀念問題，國家大力倡導(dǎo)，但是開發(fā)商沒有投入到這一塊。開發(fā)商投入精裝修要下很大的決心。付出的人力、精力比普通的住房要多很多，同時還要兼顧后期的質(zhì)保。在裝修過程中，質(zhì)量要嚴格把關(guān)。我們想讓老百姓從毛坯房耗時過程中解放出來，這樣對老百姓來說精力也是一種釋放?，F(xiàn)在剛性需求是小年輕多一些，時間精力不夠，父母都參與到裝修當中來。我們希望老百姓從復(fù)雜的裝修過程中解放出來，達到輕松入駐。

精裝修可能大家覺得沒有個性化，我們請的裝修設(shè)計師是交換空間的裝修設(shè)計師，讓房屋的使用性、舒適性都達到最好。現(xiàn)在是輕裝修、重裝飾。萬科的精裝修我們也去參觀了，大家會覺得房子都一樣的。因為個性化的東西，應(yīng)該體現(xiàn)在裝飾上、整體色調(diào)上，包括很小的飾品上，都可以體現(xiàn)出個性化。合肥裝修設(shè)計公司比較少，我們請的設(shè)計師能夠了解各個層面的客戶需求，一定會在功能上、使用上、舒適上體現(xiàn)出來。設(shè)計師裝修出來的房子，會考慮空間的利用性、空間的布局等等。實行精裝修還有一個好處，就是在設(shè)計之前，對一些細節(jié)方面進行考慮，讓布局更合理，更方便使用，對今后要添置的物品擺放位置，都進行了考慮?，F(xiàn)在實行的精裝修定制化、集中化生產(chǎn)、現(xiàn)場拼裝，不會產(chǎn)生一系列的污染問題，省去很多復(fù)雜的工藝，對環(huán)保上也有很好的保障。

對于老百姓來說，買精裝房有質(zhì)量的保證。現(xiàn)在很多裝修公司裝修會有一些質(zhì)量問題，開發(fā)商會考慮有幾年的質(zhì)保問題，對老百姓來說也是一種保證。精裝修是一種趨勢，對老百姓的觀念還是要引導(dǎo)。精裝修的群體會更高端一些，所以住宅產(chǎn)業(yè)化精裝修發(fā)展趨勢是很好的。如果有一種標準出來的話，對各方都有一些保障。在選購產(chǎn)品的時候，我們會選擇一線品牌，會選擇一些本地的品牌。我們也會請一級的裝修設(shè)計公司。

海恒股份陳文才發(fā)言

住宅產(chǎn)業(yè)化，跟節(jié)能減排低碳都是息息相關(guān)的。住宅產(chǎn)業(yè)化也是適應(yīng)整個發(fā)展的節(jié)奏，我們以前提的口號，09年是成本控制年，一旦有風(fēng)吹草動，就想節(jié)約成本，企業(yè)就能生存。但是2010年就不一樣了，現(xiàn)在是住宅產(chǎn)業(yè)化。我們一味說成本，實際上是求生存，住宅產(chǎn)業(yè)化最終是引領(lǐng)房地產(chǎn)發(fā)展的方向，這才是真正謀發(fā)展的過程。我們海恒在2002年在謀劃住宅產(chǎn)業(yè)化。像鋼結(jié)構(gòu)等都是從沿海學(xué)習(xí)交流的，去年小區(qū)一次性裝修到位。市場有接受的空間，就賣得好。

在住宅產(chǎn)業(yè)化開發(fā)過程當中，一是擔(dān)心市場不接受，沒有消費群體。二是擔(dān)心施工管理、質(zhì)量、售后服務(wù)做不好的問題。實際上這些擔(dān)心都是多余的，只要去做，絕對會取得很好的效果。做產(chǎn)業(yè)化我們也是摸著石頭過河，我想對企業(yè)發(fā)展有很大的作用，一方面積累了很多的理論知識，第二、儲備了大量的實戰(zhàn)人才，在以后的企業(yè)發(fā)展過程中會有更廣闊的空間。在做的過程中，不要擔(dān)心什么，這也是跟國家政策相符合的。在住宅產(chǎn)業(yè)化的操作過程中，第一、成本控制。產(chǎn)品面對的客戶群體是什么樣的。每平方的投資是什么，這個應(yīng)該是獨立核算的。第二、標準化、菜單化。我們不可能一味迎合市場，做很多菜單式的，想裝什么就裝什么。經(jīng)典永遠是經(jīng)典的，不管是經(jīng)典戶型還是經(jīng)典裝飾，市場接受就是好的。這樣有利于大規(guī)模采購，大規(guī)模施工，有利于成本后期管理。包括在戶型設(shè)計上，90平米以下的，更多的可能搞精裝修。真正在做產(chǎn)業(yè)化的時候，可能不需要那么多戶型，經(jīng)典的戶型就做這樣的戶型。這樣在部品部件采購、施工、管理上，節(jié)約了很多的時間成本。在實際的設(shè)計和施工過程中，結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工設(shè)計可能是兩家單位，結(jié)構(gòu)偏重于本土化。在實際操作過程中，要把這些銜接好，避免后期出現(xiàn)的拖尾問題。

在整個項目的后期，一定要不怕麻煩，要不怕成本做好樣板房。因為樣板房功能化、部品部件的配套，只要做好了，就可以一步到位，很完善的考慮，只有實實在在的東西，才不會出現(xiàn)后期不對稱的東西。施工管理上，我希望本土的部件裝飾能夠規(guī)?；?，迅速加入到精裝修產(chǎn)業(yè)的大方針當中去，取得一席之地。本地的肯定比外地有優(yōu)勢，不管是部件商還是家裝企業(yè)，將來都是住宅產(chǎn)業(yè)化很有利的條件。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，將來會在全國住宅產(chǎn)業(yè)化當中取得一席之地。

華盛置業(yè)王昆表示目前對于精裝房的問題，開發(fā)商的態(tài)度比較謹慎。

華盛地產(chǎn)自從08年進入合肥之后，對精裝市場一直都在關(guān)注。一個城市的均價就合肥目前而言從4000漲到6000，相信以后還會繼續(xù)攀升。我對也對精裝這個項目還在摸索，充滿了疑慮?，F(xiàn)在我們一直在做樣板房銷售，也很看好。最大的問題也就是服務(wù)問題，我們會繼續(xù)觀望。

山水空間裝飾宋春紅發(fā)言

合肥的房價，要綜合考慮合肥市民的經(jīng)濟收入、基本狀況等方面。業(yè)主在貸款買房、全價買房，經(jīng)濟承受能力方方面面都要考慮進去。在經(jīng)濟沒發(fā)展到一定階段的時候，提前操作一些東西，有一部分客戶群體可以承受。能不能達到合肥市民整體的承受能力，分階段買房和分階段裝潢，可以緩解市民經(jīng)濟收入階段性問題。第二、市場中，特別是精裝修，精裝修開發(fā)商有一個大的問題，精裝修是提價來做的，而不是減少銷售成本的問題，累加在一起的銷售，1+1＜2，還是1+1＞2。

開發(fā)商批量拿的價格都很便宜，但是往往高于裝飾公司平均單價的價格。售后服務(wù)誰去承擔(dān)。未來的售后成本占到多少，售后成本非常高，兩年后誰去承擔(dān)？這些問題都到歸類去處理。還有開發(fā)商在設(shè)計過程中，能不能做到精細化管理和設(shè)計的問題。開發(fā)商一直做快速銷售工作，但是家居生活是精細化過程。雖然現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，但是后期的招標項目，前期的鋪墊工作有沒有執(zhí)行到位，這也是我們要去考慮到的問題。

建材商會會長湯勇發(fā)言

精裝房的開發(fā)和銷售一直存在著悖論。政府大力推廣精裝修房，但是我們在選擇材料的時候，會發(fā)現(xiàn)一個很大的矛盾。精裝修房通常要降低成本，選擇的東西通常都是老百姓不要的東西。功能性的產(chǎn)品，如果功能不完全，或者滿足不了需要，自然會有矛盾，所以投訴自然會很多。第二、在材料品牌的選擇上，按照正常的理解，很多施工好壞，通常是看不出來的。老百姓對施工質(zhì)量并不內(nèi)行，但是對品牌很關(guān)注。但是很多時候是低價中標，導(dǎo)致的結(jié)果就是產(chǎn)品不是老百姓想要的。

不管做房地產(chǎn)，還是住宅產(chǎn)業(yè)化，精裝修房能不能推進好，老百姓有沒有這樣的市場需求。只有老百姓愿意掏錢買，這個市場才能做大，老百姓不愿意掏錢買，市場也不能做大，這是一個相互矛盾的。我們現(xiàn)在材料成本的問題上也出現(xiàn)了非常大的矛盾，比如在廣東跟一些企業(yè)是現(xiàn)款現(xiàn)貨。還要考慮成本收回問題，涉及到生存問題。采購成本反而比南方高得多，有一個采購習(xí)慣問題。不管是工廠還是經(jīng)銷商，如果純粹沒有利潤，如何談得上服務(wù)，特別像一些功能性產(chǎn)品，如果沒有服務(wù)，顧客的投訴一定會很多。

功能性的產(chǎn)品來說，很多精裝修房的目的是給老百姓省事，如果沒服務(wù)，老百姓也不喜歡，就會帶來很多負面的東西。中高端的精裝修房賣得比較好。商會里面很多好的品牌，很多地產(chǎn)商一看數(shù)量很誘人，工廠是現(xiàn)款現(xiàn)貨。還有帳期問題，多長時間還款。質(zhì)量控制還是要靠品牌，特別一些功能性產(chǎn)品，如果加工不控制的話，品牌代表質(zhì)量。從這些方面，我們就感覺到問題很大。市場需求跟客戶的需求，以及精裝修房的推廣，距離比較大。

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精裝修商品房發(fā)展前景與方向

房地產(chǎn)業(yè)是一個話題的海洋，深受各方關(guān)注。然而，記者卻常常扮演傳話筒的角色，以致發(fā)言者和受眾，經(jīng)常有隔靴搔癢之感。為讓發(fā)表者淋漓盡致、閱讀者痛快淋漓，本報《房產(chǎn)周刊》從本期起將不定期開辟“一線發(fā)言”專欄，約請房地產(chǎn)業(yè)一線從業(yè)人員，從各自熟悉的專業(yè)出發(fā)，暢所欲言。也請房地產(chǎn)業(yè)一線從業(yè)人員主動與本欄目聯(lián)系，貢獻您的所思所想。

建設(shè)部近幾年提倡精裝修商品房交付標準，受到北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場比較成熟的城市消費者大力追捧。近年來，泉州地面上也陸續(xù)出現(xiàn)了一些精裝修商品房，本報此前也曾就此話題做過專題討論。我們應(yīng)該如何看待精裝修商品房的市場前景呢？本文作者從專業(yè)從業(yè)人員的角度闡述精裝修商品房的市場前景和方向，供各位參考。

建設(shè)部推行《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》（2002年）（以下簡稱《實施導(dǎo)則》）以來，僅僅數(shù)年時間，深圳、廣州等南派開發(fā)商已經(jīng)多半采用精裝修操盤模式，并且將這些新理念、新做法帶到全國各地，尤其在北京、上海，精裝修住宅的市場比例在不斷刷新記錄。2005中國精裝修樓盤高峰論壇上，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心領(lǐng)導(dǎo)透露：最近的調(diào)查顯示，北京裝修住宅占到總量的25％，上海占35％，廣州占50％多，廣州開發(fā)商甚至稱90平方米以下的房子不裝修在廣州就沒有市場。

什么是精裝修商品房

什么樣的商品房才是精裝修住宅？它的造價應(yīng)該包括哪些？建設(shè)部頒布的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》為住宅精裝修提供了權(quán)威而詳細的參考標準。這個由建設(shè)部制訂的《實施導(dǎo)則》要求：精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。

按照《實施導(dǎo)則》，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次，今后消費者如果購買精裝修住宅，就可以按照這一標準對采光、照明、室內(nèi)溫度、隔音效果甚至每間屋子里有幾個電源插頭，做一個詳細比較。

精裝修商品房將成主流產(chǎn)品

從純粹意義上講，任何商品都應(yīng)是成品，住宅也不例外。目前從整個住宅市場來看，前期的住宅建設(shè)已逐步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，而后期交到消費者手中的多是毛坯房，還未實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，沒有達到同步發(fā)展。這就如同我們買轎車，假如賣給你的只是外殼和機械動能部分，而座椅和腳墊等還得自己找人裝修裝飾。這就是同步的問題和成品的概念。當時毛坯房的產(chǎn)生是針對滿足消費個性化提出的，也是為了減少二次裝修造成的浪費。但經(jīng)過幾年實踐，其弊端愈加明顯：

首先，它不利于我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和與國際標準接軌。目前國際上沒有“毛坯房”的概念，住宅銷售全是成品。現(xiàn)在我國住房裝修費約占建安成本的1／3，全國住房成本價約為1500元／平方米。照此計算每平方米裝修費為500元，100平方米的住房就需5萬元裝修費，有的甚至達到1∶1或超過這個比例，這是一塊非常有潛力的大市場，應(yīng)加以規(guī)范，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。

其次，毛坯房裝修不利于質(zhì)量控制。如照此發(fā)展，即使是獲得建筑質(zhì)量魯班獎的項目也難逃脫危房的噩運。

再次，毛坯房容易滋生腐敗和縱容偽劣產(chǎn)品橫行。裝修費上的貓膩不在工本而在材料上，一些裝修游擊隊的低價入市，用的材料多是不環(huán)保的偽劣品。因滲漏、短路等裝修質(zhì)量問題引發(fā)房地產(chǎn)消費投訴案件居高不下。

近年來，高檔公寓是較早采用精裝修的物業(yè)種類，因為多為異地租購人群，消費理念更傾向于精裝修成品房。另一類是中小戶型的經(jīng)濟商品房，主力消費者工薪白領(lǐng)忙于工作無暇顧及房子裝修，中等收入水平也無更多財力投入裝修追求個性化，菜單式裝修一次性到位的商品房符合了他們的需求。經(jīng)歷了三年多的市場檢驗之后，隨著消費者對成品房的認知度提高，特別是近年來住宅產(chǎn)業(yè)化持續(xù)推進，開發(fā)商更加強調(diào)產(chǎn)品精細制造和創(chuàng)新營銷模式，精裝修商品房所占樓市比例不斷提高。

品牌、規(guī)模 是雙贏之道

從精裝修樓盤的成功案例中可以看到：有實力的品牌開發(fā)商是推廣精裝修的主力軍，其中多項目運作的規(guī)模經(jīng)濟是主要因素。像萬科、奧林匹克、富力、陽光100等品牌企業(yè)都在精裝修開發(fā)模式上頗有建樹。

上海萬科最近幾年致力推行“萬科全面家居解決方案”，這是一套涵蓋不同消費層面住宅產(chǎn)品，從項目定位、設(shè)計、部品配置、施工到后期服務(wù)的一系列標準體系。方案首先否定了精裝修就是“毛坯＋裝修”的概念，致力于追求業(yè)主導(dǎo)向，建立梯度產(chǎn)品體系，從房型設(shè)計入手，通過為業(yè)主創(chuàng)造價值，實現(xiàn)業(yè)主終身鎖定。

富力地產(chǎn)在富通城項目采取標準化設(shè)計、專業(yè)化施工，在材料選擇上采取公開招標的方式，選擇有品牌、質(zhì)量過硬的材料，既可控制成本，后期交房也可避免許多不必要的麻煩。

這一標準的建立將引領(lǐng)行業(yè)內(nèi)一系列變革，比如開發(fā)商、總承包商和室內(nèi)設(shè)計單位建立長期合作伙伴關(guān)系，由總承包商統(tǒng)一管理裝修分包商，結(jié)構(gòu)構(gòu)件實行工廠化生產(chǎn)與現(xiàn)場拼裝，裝修設(shè)計、土建、施工、監(jiān)理一體化，形成共生體系，共同創(chuàng)造優(yōu)秀的精裝修住宅。

房地產(chǎn)開發(fā)的連鎖業(yè)態(tài)，可以實現(xiàn)對建筑裝飾材料的大規(guī)模集成式采購，在取得團購優(yōu)勢基礎(chǔ)上，與部品材料供應(yīng)商形成點對點直銷模式，有利于開創(chuàng)雙贏局面。同時，材料供應(yīng)商的集成化、專業(yè)化，可以幫助開發(fā)商最大化實現(xiàn)業(yè)主的個性需求，為業(yè)主節(jié)約預(yù)算、精力，提供省心服務(wù)，從而加速消費者對新型材料的使用，降低材料成本和渠道成本。

精裝修商品房的市場發(fā)展需要行業(yè)規(guī)范和指導(dǎo)

精裝修商品房將成為中國住宅的主流產(chǎn)品，這一發(fā)展趨勢已經(jīng)是無可辯駁的業(yè)界共識，但是在市場運行層面，消費認知、標準規(guī)范、操作模式等需要完善，這將直接關(guān)系到精裝修的成功普及率。政府部門應(yīng)盡快出臺行業(yè)標準，以規(guī)范和指導(dǎo)市場消費行為。

影響精裝修商品房推廣的有3個主要原因：

一是利潤小、成本高，裝修造價在總銷售價或總土建造價中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理成本成倍擴大，若銷路不暢，精裝修無疑是個不小的包袱。

二是個性化裝修難操作，統(tǒng)一裝修不能滿足個性化要求，業(yè)主總會通過各種渠道對菜單式裝修改東改西，極易出現(xiàn)工程失控現(xiàn)象。

三是真正的成品房應(yīng)設(shè)計、建造、裝修一體化，但目前操作中嚴重脫節(jié)，即使住宅實現(xiàn)了精裝修，也可能因種種缺陷引起業(yè)主不滿，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。

精裝修是一個城市房地產(chǎn)市場成熟度的表現(xiàn)，不僅反映開發(fā)商操作水平，也反映了購房者的消費習(xí)慣。中國加入WTO后逐漸與世界接軌，隨著收入多元化及樓盤供應(yīng)量的飛速擴大，中國商品住宅必然走向“居者優(yōu)其屋，住宅成品化”的道路，樓盤裝修大勢所趨，裝修的成品房必然要取代半成品的毛坯房。

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第四篇：中國的住宅產(chǎn)業(yè)化與鋼結(jié)構(gòu)住宅

中國的住宅產(chǎn)業(yè)化與鋼結(jié)構(gòu)住宅

——《輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程》JGJ209介紹

http://004km.cn 2011-03-25 08:37:44.0 中國建筑科學(xué)研究院 王明貴

我國第一部關(guān)于鋼結(jié)構(gòu)住宅的規(guī)范——《輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程》JGJ209于2010年4月17日由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了（以下簡稱“規(guī)程”），該“規(guī)程”是在總結(jié)和分析了我國多年來鋼結(jié)構(gòu)住宅工程實踐、并做了大量的科學(xué)試驗和調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，提出了一種復(fù)合中國國情的、與國家現(xiàn)行標準保持一致的“輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅”新體系：由輕型鋼框架結(jié)構(gòu)體系和水泥基的輕質(zhì)墻體、輕質(zhì)樓面、輕質(zhì)屋面建筑體系所組成的輕型節(jié)能房屋建筑，適用于抗震或非抗震地區(qū)的不超過6層的鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑的設(shè)計、施工及驗收。該規(guī)程全面系統(tǒng)地規(guī)定了輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑的功能和性能，制定了輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅的材料標準、設(shè)計施工和驗收技術(shù)要求、以及使用和維護的規(guī)范管理原則。該“規(guī)程”的頒布，不僅用以規(guī)范我國輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅的工程實踐，而且對企業(yè)開發(fā)新型墻體材料和建筑節(jié)能新體系具有指導(dǎo)作用。鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑具有工廠化制造、現(xiàn)場裝配的產(chǎn)業(yè)化特點，該“規(guī)程”的頒布，對我國住宅產(chǎn)業(yè)化也起到了促進作用。

1、國外鋼結(jié)構(gòu)住宅情況

國外利用鍍鋅輕鋼龍骨作為承重結(jié)構(gòu)建造住宅已有近30年的歷史，由于這種結(jié)構(gòu)自重輕，抗震、保溫、隔熱性能好，建造速度快，在美國、加拿大、澳大利亞等國得到廣泛利用。國外鋼結(jié)構(gòu)住宅的圍護體系：在歐美主要采用OSB板和保溫巖棉，日本主要采用加氣混凝土板。

1）北美輕鋼結(jié)構(gòu)住宅：

北美輕鋼結(jié)構(gòu)住宅是在木結(jié)構(gòu)住宅的基礎(chǔ)上派生出來的，在北美小住宅市場上約占20%的份額。房屋骨架用鍍鋅輕鋼龍骨制成，一般為二層左右的獨戶或聯(lián)排式住宅（圖1）。其中，美國各地已建成的住宅、旅館、公寓約300萬平方米，在俄亥俄、印地安那、伊利諾伊等非地震區(qū)，也有在加利福利亞、佛羅里達等地震區(qū)。既有鍍鋅輕鋼龍骨的，也有部分采用熱軋型鋼加強的，還有混凝土結(jié)構(gòu)作為地下車庫的混合結(jié)構(gòu)體系。北京居其美業(yè)西式房屋技術(shù)開發(fā)有限公司引進該項技術(shù)，在北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)建成了20多萬平方米17個戶型的低層獨立住宅建筑，并為其制定了技術(shù)標準和施工驗收規(guī)程?，F(xiàn)在，美國也用于建造四層甚至六層的公寓，如1999年建成的位于華盛頓州8層輕鋼結(jié)構(gòu)的假日酒店，在西雅圖和加拿大不利顛哥倫比亞省的多層輕鋼結(jié)構(gòu)公寓，每平米用鋼量在33～36kg。美國有專門的生產(chǎn)鍍鋅輕鋼龍骨房屋體的企業(yè)百余家，其中較著名的是華新頓（worthington）工業(yè)公司下屬的迪特瑞馳（Dietrich）公司，他們年生產(chǎn)鍍鋅輕鋼構(gòu)件450萬噸，并開發(fā)了迪特瑞馳建筑體系（Dietrich Building System），簡稱DBS體系。DBS技術(shù)體系可以建造多層輕鋼結(jié)構(gòu)住宅，墻體采用C型輕鋼龍骨兩面夾紙面石膏板，樓板采用C型輕鋼龍骨鋪20厚纖維水泥板，都用玻璃棉填充起到保溫隔音的作用。

2）日本的薄板鋼骨住宅建筑：

日本的薄板鋼骨建筑是使用鍍鋅冷彎型鋼的非焊接結(jié)合的新建筑工藝，也被稱作鋼結(jié)構(gòu)2×4，是一種板肋結(jié)構(gòu)的住宅工藝（圖2）。2×4是北美的傳統(tǒng)住宅工藝：用2×4英寸為基本尺寸的木材(lumber）制作框架，再用釘將膠合板等面材固定其上，構(gòu)成墻板、樓板，進行箱形組裝的工藝。而薄板鋼骨建筑則是將框架材料由木材替換為鋼材厚度1.0㎜左右的鍍鋅冷彎型輕鋼龍骨的住宅，其墻體、樓板、屋架的型鋼兩側(cè)安裝膠合板、石膏板等各種材料，依此通過其復(fù)合截面結(jié)構(gòu)的整體實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性能、防耐火性能、耐久性能、保溫性能、隔音性能和其他各種性能。1994年11月，日本通商省產(chǎn)業(yè)制鐵課主辦的城市鋼鐵（Urban Steel）研究會上，薄板鋼骨建筑成為主題之一，以社團法人鋼材俱樂部為事務(wù)局，由6家鋼鐵生產(chǎn)商（新日鐵、NKK、川崎制鐵、住友金屬工業(yè)、神戶制鐵所、日新制鋼）參加著手研發(fā)。1996年1月，6家公司在鋼鐵俱樂部設(shè)置薄板鋼骨建筑委員會，正式開展關(guān)于結(jié)構(gòu)性能、防耐火性能、耐久性能、保溫性能、隔音性能等多方面的共同研究和開發(fā)活動，其研發(fā)的成果就是“KC型薄板鋼骨建筑”。薄板鋼骨建筑是將鋼鐵的優(yōu)勢和板肋工藝的優(yōu)勢組合起來的結(jié)構(gòu)，采用“通氣層+外保溫”的標準保溫方法。通過進行建筑物實體等大小實驗、剪力墻的抗剪耐力實驗、地震模擬（振動實驗），科學(xué)地證明了抗震性能、抗風(fēng)性能以及抗雪載性能，并且實現(xiàn)了能夠保證達到建筑基準法所定各基準值的1.5倍、1.2倍及1.2倍性能的設(shè)計方法。結(jié)果在2000年日本制定的《住宅品質(zhì)確保促進法》性能評價制度評估中，抗震性能等結(jié)構(gòu)強度、耐久性能、節(jié)能性能等所有項目上都獲得了最高等級。日本的城鎮(zhèn)，住宅密集，建筑物間隔狹窄，這樣各個建筑物都需要具有防耐火性能。為此，進行主體結(jié)構(gòu)主要材料薄板輕鋼龍骨的火災(zāi)模擬高溫失穩(wěn)實驗，明確了耐火特性，同時也明確了墻板、樓板、屋架的性能，并且實現(xiàn)了可保證60分鐘準耐火性能（可耐受60分鐘火熱的性能）的規(guī)格配置。已通過實驗證明，采用外保溫方式，將基礎(chǔ)到屋面的外側(cè)用足夠厚度的保溫材料嚴實地包裹起來，即使是冬季的早晨也會感覺溫暖，而且北側(cè)的儲物間也無需擔(dān)心結(jié)露。實際已證明還可比現(xiàn)在減少50%（東京地區(qū)可節(jié)能約40%）的采暖制冷能耗，實現(xiàn)了健康舒適的生活空間。在此基礎(chǔ)上，通過對鍍鋅鋼板和自攻螺絲結(jié)合部的復(fù)合循環(huán)實驗以及實際房屋中的腐蝕環(huán)境測定，證實了耐久性能，并且實現(xiàn)了可保證3代（約75年~90年）的耐久性能（性能評價制度的最高等級）規(guī)格配置。2001年11月，日本國土交通省制定了關(guān)于薄板輕鋼龍骨結(jié)構(gòu)的技術(shù)標準通告第1641號，由此，包括薄板鋼骨建筑的薄板輕鋼龍骨結(jié)構(gòu)建筑物作為一般工藝被“正式地”納入到建筑基準法體系當中，可適用范圍也隨之得到迅速擴大。以此為契機，6家鋼鐵制造商結(jié)束了共同研發(fā)，從2002年開始，依據(jù)通告內(nèi)容，各公司面向超越KC型的極限而更加發(fā)展，分別致力于各自技術(shù)、工藝的開發(fā)。

日本積水化學(xué)工業(yè)株式會社設(shè)在崎玉縣的工廠擁有兩條每48分鐘即可制造出 1 幢住宅的生產(chǎn)線，運到現(xiàn)場后、進行裝配（圖3）。北京北新建材集團與日方合作開發(fā)輕鋼住宅體系，外墻板采用北新集團自產(chǎn)的15mm厚“金邦板”作為防護、裝飾面層。

3）澳大利亞的博思格輕鋼住宅技術(shù)：

澳大利亞的博思格從1970年開始用薄壁型鋼代替木結(jié)構(gòu)建造住宅，到90年代就形成了“博思格建筑系統(tǒng)”。博思格的薄壁鋼是1到2毫米厚的高強鍍鋁鋅鋼板（屈服強度550MPa），外墻采用符合夾心墻：外側(cè)為增強纖維水泥板或加氣混泥土板（GRC或ALC）、內(nèi)側(cè)采用石膏板或埃特板、中間采用玻璃棉纖維保溫，樓板采用定向刨花板(OSB板)，屋面采用彩瓦。還有鋼桁架體系、封檐體系、天溝和落水管體系等。其住宅建筑技術(shù)于2005年初引入中國，有建筑系統(tǒng)生成軟件完成構(gòu)件和節(jié)點詳圖，可直接輸送到加工設(shè)備進行自動加工，所有節(jié)點用螺釘連接，沒有焊接。2005年9月在北京第五屆國際建筑鋼結(jié)構(gòu)展覽會上，博思格展示了其輕鋼住宅建筑技術(shù)，并在上海建造了一幢連體別墅建筑，據(jù)說其所有的產(chǎn)品和材料都是在中國生產(chǎn)的。博思格鋼鐵公司在澳大利亞坎布拉港擁有年產(chǎn)510萬噸的鋼鐵生產(chǎn)基地，在新西蘭有62.5萬噸鋼鐵生產(chǎn)基地，在美國和亞太地區(qū)都有鋼鐵產(chǎn)品生產(chǎn)或加工廠。4）歐洲的節(jié)能住宅建筑：

德國從2002年開始實行新的建筑節(jié)能規(guī)范（EnEV2002），其核心是從控制單項建筑維護結(jié)構(gòu)（如外墻、外窗、屋頂）的最低保溫隔熱指標，轉(zhuǎn)化為對建筑物真正的能量消耗量的控制。具體管理是：建筑能耗定量化，即新建住宅必須出具能耗證書。就像汽車百公里油耗是多少一樣，這套房子每年的能耗是多少要定量化。建筑能耗計算書須提供給主管部門，并作為售房、出租過程的必要文件。這一規(guī)定對德國的住宅開發(fā)以及建筑材料市場產(chǎn)生了很大影響。

瑞典在面向可持續(xù)發(fā)展的住宅建筑技術(shù)開發(fā)過程中，并不追求特別先進的技術(shù)和產(chǎn)品，而是把重點放在對成熟、實用的住宅技術(shù)與產(chǎn)品的集成。例如在節(jié)能方面盡量應(yīng)用可再生能源，包括風(fēng)能、太陽能、地?zé)岷蜕锬埽ɡ幚碛酂幔?，而且也只是對這些當?shù)匾呀?jīng)廣泛應(yīng)用的風(fēng)能、太陽能、地?zé)岷蜕锬艿瘸墒斓募夹g(shù)加以集成。

2、我國的鋼結(jié)構(gòu)住宅現(xiàn)狀

我國鋼結(jié)構(gòu)住宅起步較晚，上世紀還處于限制建筑用鋼年代，到了本世紀初，鋼產(chǎn)量的增加，為了拉動內(nèi)需，鼓勵建筑用鋼，制定了國家建筑鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)“十五”計劃和2015年發(fā)展規(guī)劃綱要，提出了鋼結(jié)構(gòu)住宅的概念。原建設(shè)部科研立項支持研發(fā)鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)，并頒發(fā)了《鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)則》，用以指導(dǎo)各地的鋼結(jié)構(gòu)住宅研發(fā)。從此以后，陸續(xù)出現(xiàn)了以國產(chǎn)H型鋼結(jié)構(gòu)體系的多層和高層鋼結(jié)構(gòu)住宅（圖4），還有用國產(chǎn)H型鋼建造低層的鋼結(jié)構(gòu)住宅，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，用砌塊填充墻體（圖6）或墻板（圖7）作為圍護體系，采用現(xiàn)行的鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范。也有引進國外C型鋼龍骨結(jié)構(gòu)體系的低層鋼結(jié)構(gòu)住宅（圖8），采用OSB板、石膏板、水泥板作為圍護體系（圖9）。

圖4 H型鋼多、高層鋼結(jié)構(gòu)住宅 圖5 H型鋼低層鋼結(jié)構(gòu)住宅

圖6 砌塊填充墻體

圖7 墻板外掛圍護體系

存在的主要問題是：

１）沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈?！爱a(chǎn)、學(xué)、研”脫節(jié)，搞技術(shù)研究的與企業(yè)脫節(jié)，在市場中找不到工程實踐，拿著“金飯碗”討飯，使技術(shù)得不到市場檢驗和完善，沒有經(jīng)濟效益搞不下去；搞生產(chǎn)和工程實踐的企業(yè)技術(shù)缺乏，人才缺乏，產(chǎn)品質(zhì)量不高，有的甚至是粗制濫造，給鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑質(zhì)量帶來了不良影響。根本原因是鋼結(jié)構(gòu)住宅是新技術(shù)新材料新體系，企業(yè)力量單一且薄弱，社會上的設(shè)計、施工和監(jiān)理人員感到陌生。歷史表明，一種新的建筑體系的產(chǎn)生和完善是要經(jīng)歷相當漫長的發(fā)展過程的。相信“規(guī)程”的頒布，會向好的方向發(fā)展。

２）產(chǎn)品（或部品）不配套。片面地理解鋼結(jié)構(gòu)住宅就是鋼結(jié)構(gòu)，忽視了住宅建筑功能和建筑產(chǎn)品，解決不好與鋼結(jié)構(gòu)配套的、滿足住宅功能的、具有安全性耐久性和實用性的墻體材料、屋面材料和樓面材料及其應(yīng)用技術(shù)，其結(jié)果還是搞不好。表現(xiàn)在房屋體系不健全或不配套，工程質(zhì)量不合格。尤其是從國外引進的輕鋼龍骨體系，沒有設(shè)計依據(jù)，圍護板材質(zhì)量差、制作安裝技術(shù)不過關(guān)，房屋工程質(zhì)量存在諸多隱患。

3）我國經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，建筑行業(yè)勞動密集型的生產(chǎn)方式還未改變，工業(yè)化建筑材料品種少、科技含量不高，僅鋼結(jié)構(gòu)能達到工業(yè)化生產(chǎn)、社會化供應(yīng)，墻體建材幾乎空白，對具有產(chǎn)業(yè)化特點的鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑開發(fā)還有一個發(fā)展過程。

3、我國的鋼結(jié)構(gòu)住宅發(fā)展方向

首先，我們談?wù)勪摻Y(jié)構(gòu)住宅的意義，為什么要搞鋼結(jié)構(gòu)住宅。簡單地說，這是住宅產(chǎn)業(yè)化或住宅工業(yè)的一種表現(xiàn)。住宅建設(shè)走工業(yè)化發(fā)展的道路是各國永恒追求的目標，也是我國現(xiàn)代化、工業(yè)化的組成部分。我國住宅建筑飛速發(fā)展，強勁地拉動了國民經(jīng)濟的增長。但是，我國住宅建筑技術(shù)處于粗放型生產(chǎn)階段，勞動生產(chǎn)率僅為發(fā)達國家的四分之一；建筑材料仍以傳統(tǒng)的材料為主，新型墻體材料所占比例很低；住宅使用的多種設(shè)備、制品的模數(shù)協(xié)調(diào)體系尚未形成，各種產(chǎn)品的標準化、通用化水平差；建筑成本高、質(zhì)量差、生產(chǎn)周期長、住宅能耗大、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量惡化。為加速住宅建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》（國辦發(fā)[1999]72號），從指導(dǎo)思想、主要目標、產(chǎn)業(yè)框架體系、組織實施等方面逐一闡明，勾畫出實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化系統(tǒng)工程遠大目標的工作思路和方法途徑。明確提出要開發(fā)和引進先進的住宅建筑體系和成套的工程技術(shù)，提高住宅建設(shè)的工業(yè)化水平和標準化水平、節(jié)能高效，全面提高住宅質(zhì)量，從而以此形成產(chǎn)業(yè)鏈，帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，形成國民經(jīng)濟可持續(xù)的增長點。為貫徹實施72號文件，建設(shè)部等四個部委局于1999年12月6日聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于在住宅建設(shè)中淘汰落后產(chǎn)品的通知》，其中實心粘土磚被列為禁用的產(chǎn)品之一，人們開始尋求新的建筑替代材料。我們知道，鋼結(jié)構(gòu)完全能做到工廠化生產(chǎn)、社會化供應(yīng)、現(xiàn)場裝配，且可回收再利用，我們要做的事是開發(fā)新型墻體材料。所謂新型墻體材料就是“不以消耗耕地、破壞生態(tài)和污染環(huán)境為代價，可廢舊利用，適應(yīng)建筑部品工業(yè)化、施工機械化、減少施工現(xiàn)場濕作業(yè)、改善建筑功能等現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展要求所生產(chǎn)的輕質(zhì)砌塊或輕質(zhì)復(fù)合板材”，要求它具有質(zhì)量輕、強度高、保溫隔熱性能好，技術(shù)先進、經(jīng)濟合理。近年來，我國各的政府都在因地制宜地推廣新型建筑材料。隨著建筑工業(yè)化的發(fā)展，發(fā)達國家早在四五十年代便開始了墻體建筑材料的轉(zhuǎn)變：即小塊墻材向大塊墻材轉(zhuǎn)變，塊體墻材向各種輕質(zhì)板材和復(fù)合板材方向轉(zhuǎn)變。我國建筑輕板產(chǎn)品有纖維增強水泥空心條板(GRC)、陶粒及廢渣混凝土空心條板、石膏空心條板、加氣混凝土條板(ALC)等輕質(zhì)條板，但產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊、執(zhí)行產(chǎn)品標準不統(tǒng)一，生產(chǎn)工藝和配套技術(shù)跟不上建設(shè)工程需求等問題，與鋼結(jié)構(gòu)配套的建筑板材更是缺乏，制約了鋼結(jié)構(gòu)住宅的發(fā)展。我國住宅建設(shè)量大且持續(xù)時間較長，建筑資源可持續(xù)發(fā)展是當今的重要課題，在積極開發(fā)新的建筑節(jié)能體系和新型墻體材料、積極探索工業(yè)化建筑道路的進程中，鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑體系被提出并成為住宅產(chǎn)業(yè)化道路的先驅(qū)。

開展鋼結(jié)構(gòu)住宅的現(xiàn)實意義還在于我國積極鼓勵建筑用鋼、拉動內(nèi)需的經(jīng)濟政策，我國每年生產(chǎn)5億多噸鋼，大多數(shù)屬于建筑類鋼材，積極探索鋼結(jié)構(gòu)在建筑領(lǐng)域的應(yīng)用，也是我們長期追求的目標。促進住宅建筑用鋼，對建筑行業(yè)中新技術(shù)、新材料、新體系的開發(fā)及行業(yè)整體水平提高能起到重要推動作用，同時對冶金行業(yè)的發(fā)展也能起到促進作用。

現(xiàn)在，我們再來談?wù)勅绾伍_展鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)研發(fā)。

1）從開發(fā)建筑圍護材料入手，包括輕質(zhì)墻板、輕質(zhì)樓板和輕質(zhì)屋面板，簡稱“三板”，這三塊板要因地制宜、經(jīng)濟適用、耐久可靠。鋼結(jié)構(gòu)只占鋼結(jié)構(gòu)住宅的２０－３０％的造價，鋼結(jié)構(gòu)住宅的關(guān)鍵技術(shù)是圍護體系，主要是墻體建材及其建筑技術(shù)，應(yīng)注重與鋼結(jié)構(gòu)“配套”成體系。研制單塊墻板材料容易滿足要求，但拼裝成墻體后的建筑功能滿足是關(guān)鍵。要求它質(zhì)量輕、強度高、保溫隔熱性能好、安裝可靠、經(jīng)久耐用、經(jīng)濟合理，這是有一定難度的集“建材、生產(chǎn)、應(yīng)用”于一體的綜合技術(shù)。另外，開發(fā)鋼結(jié)構(gòu)住宅要以鋼結(jié)構(gòu)為載體，應(yīng)用節(jié)能、節(jié)電、節(jié)水新技術(shù)充實，建造節(jié)能環(huán)保住宅建筑，尤其是要應(yīng)用新型節(jié)能墻體和屋面的保溫隔熱技術(shù)和產(chǎn)品、節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術(shù)、熱電暖聯(lián)產(chǎn)聯(lián)供技術(shù)、供熱采暖系統(tǒng)溫度調(diào)控和分戶計量技術(shù)、太陽能或地?zé)岬瓤稍偕茉磻?yīng)用技術(shù)及設(shè)備。

2）走“開發(fā)、設(shè)計、施工”一體化道路，形成企業(yè)品牌。輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅是一種新的建筑體系，涉及的材料是新型建筑材料，設(shè)計方法是“建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備與施工和裝修一體化”的新方法，是一種專業(yè)性很強的綜合建筑體系，是房屋公司企業(yè)的專業(yè)技術(shù)和產(chǎn)品。我國十幾年來的鋼結(jié)構(gòu)住宅工程實踐表明，采用“鋼框架結(jié)構(gòu)體系、水泥基的輕質(zhì)板材圍護體系”既符合我國居民消費習(xí)慣，也能與我國的現(xiàn)行標準規(guī)范保持一致，更易于產(chǎn)業(yè)化的實現(xiàn)，是具有中國特色的鋼結(jié)構(gòu)結(jié)住宅體系。

為了貫徹執(zhí)行《輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程》（JGJ209），引導(dǎo)企業(yè)科學(xué)發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)住宅成套技術(shù)，規(guī)范我國鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑市場，確保鋼結(jié)構(gòu)住宅工程質(zhì)量，建議： １）、設(shè)立“輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅設(shè)計施工一體化”資質(zhì)。輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅是在企業(yè)開發(fā)的專用體系基礎(chǔ)上，按本《規(guī)程》的規(guī)定進行具體工程的設(shè)計、施工和驗收，是一種新的建筑體系，涉及的材料是新型建筑材料，設(shè)計方法是“建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備與裝修一體化”，強調(diào)“配套”：材料要配套、技術(shù)要配套、設(shè)計要配套，遵照《規(guī)程》第4.1.2條的規(guī)定：輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅應(yīng)按照建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修一體化設(shè)計原則，并應(yīng)按配套的建筑體系和產(chǎn)品為基礎(chǔ)進行綜合設(shè)計。建議設(shè)立企業(yè)“一體化”資質(zhì)有利于輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅的科學(xué)發(fā)展。

２）、成立“鋼結(jié)構(gòu)住宅企業(yè)聯(lián)盟”。把科研單位和企業(yè)都組織起來，“產(chǎn)、學(xué)、研”相結(jié)合，任務(wù)是牽線搭橋、信息共享、聯(lián)合攻關(guān)、共同發(fā)展。目標是：以鋼結(jié)構(gòu)住宅為載體，開發(fā)新型節(jié)能墻體和環(huán)保低碳的建筑體系，推行住宅產(chǎn)業(yè)化，促進建筑行業(yè)技術(shù)革新。具體實施細則另議。

３）、成立“鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)專家組”。對鋼結(jié)構(gòu)住宅工程進行技術(shù)把關(guān)，確保選材合理、設(shè)計和施工質(zhì)量合格；對鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)開發(fā)進行技術(shù)咨詢服務(wù)，指導(dǎo)企業(yè)的鋼結(jié)構(gòu)住宅或產(chǎn)品“安全適用、經(jīng)濟合理、技術(shù)選進、確保質(zhì)量”；對企業(yè)申請“輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅設(shè)計施工一體化資質(zhì)”進行評審，為政府有關(guān)部門提供參考意見。

我國建筑幕墻發(fā)展的又好又快，幕墻工程的設(shè)計施工都是幕墻企業(yè)而且基本上是民營企業(yè)“一體化”實施的，政府制定了幕墻標準規(guī)范和企業(yè)資質(zhì)等級，企業(yè)發(fā)揮了各自的創(chuàng)新能力，把石材掛到了幾百米高的建筑外墻上，經(jīng)受住了時間、地震和強臺風(fēng)的考驗，它們的成功做法是可以借鑒的。4 結(jié)束語

開展鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)開發(fā)，將促進我國住宅建筑材料創(chuàng)新和建筑技術(shù)科技含量以及建筑方式的轉(zhuǎn)變，盡管它在市場中占有量少，但標志著國家建筑科學(xué)技術(shù)的進步，標志著建筑從工地走向工廠，是我國實現(xiàn)工業(yè)化乃至現(xiàn)代化的組成部分。在鋼結(jié)構(gòu)住宅起步階段，行業(yè)協(xié)會應(yīng)給予企業(yè)支持和幫助，使輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)健康發(fā)展。

第五篇：住宅產(chǎn)業(yè)化 調(diào)研

建筑工業(yè)化之住宅產(chǎn)業(yè)化在我地區(qū)的發(fā)展概況

——凝遠公司考察報告

建筑工業(yè)化是以構(gòu)件預(yù)制化生產(chǎn)、裝配式施工為生產(chǎn)方式，以設(shè)計標準化、構(gòu)件部品化、施工機械化、管理信息化為特征，能夠整合設(shè)計、生產(chǎn)、施工等整個產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)建筑產(chǎn)品節(jié)能、環(huán)保、全生命周期價值最大化的可持續(xù)發(fā)展的新型建筑生產(chǎn)方式。是建筑業(yè)從分散、落后的手工業(yè)生產(chǎn)方式逐步過渡到以現(xiàn)代技術(shù)為基礎(chǔ)的大工業(yè)生產(chǎn)方式的全過程，是建筑業(yè)生產(chǎn)方式的變革。

建筑工業(yè)化的基本內(nèi)容和發(fā)展方向可概括為“四化”：一是設(shè)計標準化，這是建筑工業(yè)化的前提。要求設(shè)計標準化與多樣化相結(jié)合，構(gòu)配件設(shè)計要在標準化的基礎(chǔ)上做到系列化、通用化；二是構(gòu)件部品化。采用裝配式結(jié)構(gòu)，預(yù)先在工廠生產(chǎn)出各種構(gòu)配件運到工地進行裝配；混凝土構(gòu)配件實行工廠預(yù)制、現(xiàn)場預(yù)制和工具式鋼模板現(xiàn)澆相結(jié)合，發(fā)展構(gòu)配件生產(chǎn)專業(yè)化、商品化，有計劃有步驟地提高預(yù)制裝配程度。在建筑材料方面，積極發(fā)展經(jīng)濟適用的新型材料，重視就地取材，利用工業(yè)廢料，節(jié)約能源，降低費用；三是施工機械化。這是建筑工業(yè)化的核心，即實行機械化、半機械化和改良工具相結(jié)合，有計劃有步驟地提高施工機械化水平；四是管理信息化。這指運用計算機等信息化手段，從設(shè)計、制作到施工現(xiàn)場安裝，全過程實行科學(xué)化組織管理，這是建筑工業(yè)化的重要保證。

長期以來，建筑業(yè)的勞動生產(chǎn)率提高速度慢，與其他行業(yè)和國外同行業(yè)相比，大多數(shù)企業(yè)施工技術(shù)比較落后，科技含量低，施工效率差，勞動強度大，工程質(zhì)量和安全事故居高不下，工程質(zhì)量通病屢見不鮮，建設(shè)成本不斷增大。在城鎮(zhèn)化和城市現(xiàn)代化的進程中，在工程建設(shè)高潮的今天，建筑業(yè)企業(yè)必須從提高施工工效、加快工程進度、降低勞動者工作強度的角度出發(fā)，在全面提升施工技術(shù)水平上下功夫，盡快接近和趕上國外先進施工技術(shù)水平。要實現(xiàn)建筑業(yè)的現(xiàn)代化，必須走工業(yè)化的道路，依靠科技進步，用設(shè)計標準化、構(gòu)件部品化、施工機械化、管理信息化來實現(xiàn)建筑業(yè)的現(xiàn)代化。

一、我國建筑工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

我國預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)研究和應(yīng)用始于20世紀50年代。直到80年代，在工業(yè)與民用建筑中一直有著比較廣泛的應(yīng)用。90年代后，由于種種原因，預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)在民用建筑中的應(yīng)用逐漸減少，處于相對低潮階段。進入21世紀后，伴隨著我國城鎮(zhèn)化和城市現(xiàn)代化進程的快速發(fā)展，能源與資源不足的矛盾越發(fā)突出，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護的形勢日益嚴峻，原來建立在勞動力價格相對低廉基礎(chǔ)之上的建筑行業(yè)，正在面臨勞動力成本不斷上升的問題，逐漸成為制約我國建筑業(yè)進一步發(fā)展的瓶頸。我國建筑業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效率與發(fā)達國家相比，仍有一定的差距，主要表現(xiàn)在：一是勞動生產(chǎn)率低。我國建筑產(chǎn)業(yè)的人均年竣工面積僅為美國和日本等發(fā)達國家的1/4～1/5；二是建造效率低。同樣一棟18層的住宅，國內(nèi)以毛壞房交付，需要13～14個月的建造時間，類似日本的發(fā)達國家以精裝修房交付，僅需要9～10個月時間；三是行業(yè)整體質(zhì)量水平偏低。技術(shù)落后、機械化程度低，無標準化、流程化作業(yè)；四是質(zhì)量穩(wěn)定性差。傳統(tǒng)施工方式容易受氣候、人力、環(huán)境等諸多不可控因素影響；五是勞動力緊缺。民工荒已成建筑行業(yè)的普遍現(xiàn)象；六是勞動力素質(zhì)及專業(yè)性不高，缺乏專業(yè)培訓(xùn)。

隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，節(jié)能環(huán)保要求的提高，勞動力成本的不斷增

長，近十多年來，我國在預(yù)制混凝土裝配式建筑方面的研究與應(yīng)用逐漸升溫，多家單位開展了這方面的工作：如1998年南京大地建設(shè)集團有限責(zé)任公司的“預(yù)制預(yù)應(yīng)力混凝土裝配整體式框架結(jié)構(gòu)體系”；2005年以來，北京萬科企業(yè)有限公司的“裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)體系”；南通建筑工程總承包有限公司的“全預(yù)制裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)（NPC）體系”；西偉德混凝土預(yù)制件（合肥）有限公司的“疊合板裝配整體式混凝土結(jié)構(gòu)體系”；臺灣潤泰集團的“預(yù)制裝配式框架結(jié)構(gòu)”；黑龍江宇輝建設(shè)集團的“預(yù)制裝配整體式混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系”等，陸續(xù)在工程中示范和應(yīng)用。

2007年末，北京“榆構(gòu)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心”成立，開始了北京萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路。在推進這一戰(zhàn)略的過程中，北京萬科采取了建立技術(shù)研發(fā)、與建設(shè)試點工程同步推進的本土化舉措，先后委托清華大學(xué)、中國建筑科學(xué)研究院抗震所和中國建筑科學(xué)研究院結(jié)構(gòu)所，進行相關(guān)的實驗和研究工作，驗證結(jié)構(gòu)體系可靠性和施工可行性。通過系列科研論證和實驗樓、工業(yè)化實體樓建設(shè)，取得了積極成效。從標準化、預(yù)制裝配、全裝修、部品集成、新技術(shù)應(yīng)用五個方面著手進行工業(yè)化，在此基礎(chǔ)上通過一定的手段實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，并最終通過搭建平臺實現(xiàn)綠色建筑。

采用預(yù)制裝配式混凝土結(jié)構(gòu)，可以有效節(jié)約資源和能源，提高建筑功能和結(jié)構(gòu)性能，改善施工現(xiàn)場的環(huán)境和作業(yè)條件，減少建筑垃圾對環(huán)境的不良影響，有效實現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)保”的綠色施工要求，實現(xiàn)低能耗、低排放的建造過程，促進我國建筑業(yè)的整體發(fā)展，實現(xiàn)預(yù)定的節(jié)能、減排目標。

目前，我國所發(fā)展的預(yù)制混凝土裝配式結(jié)構(gòu)，在建筑設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)、安裝施工及結(jié)構(gòu)受力分析、構(gòu)件連接構(gòu)造等方面均優(yōu)于我國20世紀七、八十年代發(fā)展的傳統(tǒng)裝配式建筑結(jié)構(gòu)，在建筑施工質(zhì)量、節(jié)能減排效果、抗震性能、綜合經(jīng)濟效益等多方面具有等同或優(yōu)于現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)的性能。

我國住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的改革和發(fā)展，取得了顯著的成效，尤其是1998年以來，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進，全國住宅產(chǎn)業(yè)投資的快速增長，大大改善了居民的住房條件，拉動了經(jīng)濟增長，擴大了就業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)中僅次于服務(wù)業(yè)和商業(yè)的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。“十二五”時期全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)3600萬套，是《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確的約束性指標。因此，住宅產(chǎn)業(yè)在未來的二三十年內(nèi)，都將是中國國民經(jīng)濟發(fā)展的增長點，發(fā)展空間十分巨大，是前景光明的朝陽產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)統(tǒng)計，通過住宅產(chǎn)業(yè)化的途徑，可以使住宅建造過程中的資源利用更合理，與現(xiàn)澆技術(shù)相比，現(xiàn)場建筑垃圾減少80%，材料損耗減少60%，建筑節(jié)能65%以上，住宅的性能更優(yōu)，質(zhì)量品質(zhì)更佳。同時項目開發(fā)周期僅為傳統(tǒng)方式的75%，大大縮短了住宅的建造周期。

中國的住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個快速的發(fā)展過程，現(xiàn)在正處在一個重要的上升階段。如何擺脫現(xiàn)有的土地本位和規(guī)模型的單一開發(fā)模式，使住宅產(chǎn)業(yè)更加理性和有序發(fā)展，更加注重效率、品質(zhì)和質(zhì)量，這是關(guān)系到中國住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的問題。各國的經(jīng)驗表明，根本的出路是實現(xiàn)住宅工業(yè)化，使住宅產(chǎn)業(yè)形成一個完整、配套的工業(yè)生產(chǎn)系統(tǒng)。

二、預(yù)制PC在陜西的發(fā)展條件已經(jīng)成熟

住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑工業(yè)化（2013年國務(wù)院一號文）的重要組成部分。住宅產(chǎn)業(yè)化的成熟標志是“工廠化制造房屋”，將傳統(tǒng)建筑業(yè)的“建造方式”變革為“制造方式”。它是通過設(shè)計的標準化、構(gòu)件部品化、施工機械化和管理信息化，采

用新科技、新工藝、新設(shè)備，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量水平，提高勞動生產(chǎn)率，貫徹節(jié)能、環(huán)保理念，改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量，高質(zhì)量、高標準、高效率地建設(shè)符合市場需求的高品質(zhì)住宅。其中預(yù)制混凝土制品（Precast Concrete）即P.C構(gòu)件是住宅產(chǎn)業(yè)化的重要組成部分，它是完成生產(chǎn)工業(yè)化、施工的裝配化的前提

(一)、住宅產(chǎn)業(yè)化在陜西發(fā)展符合國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策1、1999年<<關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)化若干意見>>（國辦發(fā)【72】號文）。經(jīng)過近幾年的努力，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化得到了迅速的發(fā)展。

2、2011年，國家將保障房建設(shè)提高到了關(guān)系國計民生的基本國策高度，提出建設(shè)1000萬套、5年建設(shè)3600萬套保障房的宏偉目標。

3、2013年1月1日，國務(wù)院辦公廳一號文關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委住建部<<綠色建筑行動方案>>的通知，通知要求加快建設(shè)工程預(yù)制和裝配技術(shù)，提高建筑工業(yè)化技術(shù)集成水平，開展工業(yè)化建筑示范試點。

4、2013年7月陜西省政府發(fā)布《陜西省綠色建筑行動實施方案》，“

（九）推動建筑工業(yè)化。修改完善建設(shè)工程標準體系，促進建筑業(yè)化的設(shè)計、施工和部品生產(chǎn)，推動結(jié)構(gòu)件、部品、部件的標準化。推廣適合工業(yè)化生產(chǎn)的預(yù)制裝配式混凝土……支持集設(shè)計、生產(chǎn)、施工于一體的工業(yè)化基地建設(shè)…”

（二）國內(nèi)外的現(xiàn)有經(jīng)驗十分豐富

1、日本的成功經(jīng)驗：

自1960年以來，為緩解低收入家庭住房緊張狀況，日本政府開始采用工廠化生產(chǎn)住宅的方式進行大規(guī)模住宅建造，制定了一系列的有效政策措施，將住宅產(chǎn)業(yè)化引入公營住宅建設(shè)中，提升公營住宅的建設(shè)數(shù)量和質(zhì)量，為推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)；

2、香港的成功經(jīng)驗：

從2001年2月開始，香港屋宇署等部門聯(lián)合發(fā)文鼓勵預(yù)制裝配住宅產(chǎn)業(yè)化，大大加快了住宅產(chǎn)業(yè)化在香港的的發(fā)展；

3、北京、上海、廣州、長沙和沈陽等地區(qū)經(jīng)驗：

2010年3月北京市建委等8部門聯(lián)合發(fā)布<<關(guān)于推進本市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見>>、廣州在2011年4月發(fā)布<<深圳市保障性住房建設(shè)標準（試行）>>要求在保障房建設(shè)中，工業(yè)化產(chǎn)品所占比例不低于25%；

4、萬科房地產(chǎn)公司從2004年開始，投入大量人力物力進行產(chǎn)業(yè)化技術(shù)研究，在新加坡、美國、香港和日本等國的技術(shù)上進行技術(shù)創(chuàng)新，其開發(fā)的第一個住宅產(chǎn)業(yè)化項目（新里程）于2008年在上?？⒐?。其后萬科將這一技術(shù)推向全國分公司，分別在北京、天津、深圳、杭州進行試點，獲得消費者的一致認可，并宣布到2014年萬科開發(fā)的項目90%都采用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)建設(shè)。

（三）其他城市的發(fā)展為陜西提供了學(xué)習(xí)和借鑒經(jīng)驗

1、預(yù)制構(gòu)件的種類：

復(fù)合外墻板、復(fù)合隔墻板、陽臺、飄窗、剪刀梯、樓梯隔板、空調(diào)板；疊合板；

2、深化設(shè)計形式：

預(yù)制構(gòu)件廠自行深化再由設(shè)計單位蓋章確認或由專業(yè)設(shè)計單位直接深化設(shè)計；

3、北京每年預(yù)制PC 的用量大約13萬m3，而實際目前的4家只能提供10萬m3左右，北京市鼓勵在郊區(qū)在發(fā)展幾家構(gòu)件預(yù)制企業(yè)。另有沈陽等城市發(fā)展的速度較快。

三、完善的技術(shù)規(guī)程和產(chǎn)業(yè)鏈1、2014年之前，由于沒有相關(guān)的技術(shù)規(guī)程，萬科等企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化項目多是通過專家論證的形式獲得“合法的身份”，而《技術(shù)規(guī)程》的出臺可有效解決由于相關(guān)技術(shù)規(guī)程缺失，導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)化項目無法立項、施工、驗收的尷尬局面。

2、缺失的標準成為了中國住宅產(chǎn)業(yè)化“成長的煩惱”。隨著《裝配式混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》的出臺，“煩惱”將被解決。

3、由中國建筑標準設(shè)計院和中國建筑科學(xué)研究院牽頭、萬科參與編制的《裝配式混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（中華人民共和國行業(yè)標準）已發(fā)布，將于2014年10月1日正式實施。

4、在國內(nèi)從設(shè)計、軟件、咨詢、構(gòu)件加工、生產(chǎn)輔材、施工、施工輔材、設(shè)備供應(yīng)等已經(jīng)形成了較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈；

四、西安凝遠公司住宅產(chǎn)業(yè)化預(yù)制PC考察概況

西安凝遠水泥制品有限責(zé)任公司占地530余畝(其中三橋占地140畝，咸陽390余)，產(chǎn)品涵蓋市政、工民建、水工等領(lǐng)域；擁有年產(chǎn)1.5萬環(huán)地鐵盾構(gòu)砼管片自動生產(chǎn)線一條（另一條在建）；年產(chǎn)150萬米高強預(yù)應(yīng)力混凝土管樁生產(chǎn)線一條（另兩條在建）；西北首家30萬m3蒸壓砂加氣砼砌塊及板材生產(chǎn)線-條（2014年5月投產(chǎn)）；住宅產(chǎn)業(yè)化預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)線一條（在建）。

1、2009年，凝遠公司到北京、深圳等地考察住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展項目；并規(guī)劃在咸陽籌建20多萬平米的水泥制品（含住宅產(chǎn)業(yè)化)生產(chǎn)基地；

2、2011年，凝遠公司與萬科企業(yè)集團簽訂了長期的戰(zhàn)略合作協(xié)議，致力于共同推動住宅產(chǎn)業(yè)化在西安的發(fā)展；

3、2012年3月開始為萬科的實驗樓預(yù)制PC構(gòu)件；

4、2012年5月正式為萬科廉租房（位于長安區(qū)一幢32層剪力墻結(jié)構(gòu)）批量提供預(yù)制疊合板和樓梯；

5、2012年8月，凝遠公司水泥制品基地正式奠基，預(yù)留住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)線一條，預(yù)計2014年下半年可正式投入生產(chǎn)；

五、我省發(fā)展預(yù)制PC所需的支持

1、行政部門發(fā)布有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見或?qū)嵤┘殑t并給予一定的鼓勵和支持性政策；

2、政府倡導(dǎo)率先實施住宅產(chǎn)業(yè)化試點；并確定在未來的幾年里，住宅產(chǎn)業(yè)化的預(yù)估建筑面積，所應(yīng)用的PC構(gòu)件類型（復(fù)合內(nèi)墻、復(fù)合內(nèi)墻、疊合板、樓梯、陽臺等），3、建立推廣體制和優(yōu)選試點單位及項目，形成政府、開發(fā)商、設(shè)計單位、科研院所、總包、監(jiān)理、預(yù)制廠、物流等單位全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)盟體系。