第一篇：步行街開發(fā)十五條成功要素

步行街開發(fā)十五條成功要素

針對國內(nèi)近幾年步行商業(yè)街開發(fā)熱潮，中國步行商業(yè)街工作委員會本著為各商業(yè)街服務(wù)指導(dǎo)的職能，走訪了大量商業(yè)街區(qū)，根據(jù)全國一些商業(yè)街的發(fā)展情況，結(jié)合各方面的專家的理論研究，我們初步總結(jié)出以下15個成功開發(fā)要素。

一、科學(xué)規(guī)劃

我們知道，一個城市的商業(yè)開發(fā)是一個城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個城市商業(yè)規(guī)劃的點睛之筆，一條步行商業(yè)街在進行了 整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計階段，沒有注意或重視商業(yè)街開 發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作嚴重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。今天上午，開發(fā)商組織我們到 南花園商業(yè)街參觀。我非常高興看到，這個項目對前期的規(guī)劃是非常重視和科學(xué)的。走到頂層的時候看到樓層很高，是準(zhǔn)備引進電影院，如果樓層3米、4米高，電 影院的設(shè)計是無法實現(xiàn)。在整個的商業(yè)街開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，在以后的招商過程中，也有動態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計階段做到彈性設(shè)計。

二、準(zhǔn)確定位

作為步行商業(yè)街的定位，基于幾個方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。南花園商業(yè)街處在成熟 的商圈，這是石家莊兩大商圈之一。作為這樣業(yè)態(tài)非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ?？這個定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴大 輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址

這是非常重要的。應(yīng)該說南花園商業(yè)街從整個的地理位置講，是非常優(yōu)越的。我今天主要談的是關(guān)于一個商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變 化，應(yīng)該說傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。從現(xiàn)在的情況看，商圈不是圓的，對待選址，南花園是非常出色的，但是在局部上還需要政府部門的大力支持，比如 中山路護欄的問題。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫《一條護欄，攔死了一個商場》，當(dāng)時引起了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才又獲 得新生，所以交通對整個商業(yè)項目，特別是對步行商業(yè)街作用非常重要。

四、招商先行

目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯(lián)盟，我們在日后的招商與經(jīng)營過程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度

從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街從1公里到3公里，甚至更長，步行商業(yè)街規(guī)模有無限擴大的趨勢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時候，更 多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)協(xié)會近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我們認為一條步行商業(yè)街有長、寬、高的比例要求。我們認為一般的步行商業(yè)街，長度在300米左右為宜，特大城市更長，以600以內(nèi)為最佳。南花園商業(yè)街是200多米，從城市情況 看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求長度。寬度，不同的商業(yè)街的寬度，我們認為，應(yīng)該在十幾、二十幾米為宜，一些迷 你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字型行走，很少有走到一端再回來。所以街過寬可能導(dǎo)致顧客疲勞，導(dǎo)致商機的喪失。高度，一般商業(yè)街的建筑 高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條步行商業(yè)街中，樓層過高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業(yè) 街中出現(xiàn)更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

七、錯位經(jīng)營

從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競爭已經(jīng)從店與店之間的競爭，發(fā)展到街與街之間的競爭。石家莊可能有這個感受，一說去哪兒，就是東購或北國，在北京講，就是去 西單還是王府井。也就是街與街之間的競爭。在南花園具體的經(jīng)營中，要考慮更多的自身經(jīng)營特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯位。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類 型形態(tài)中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營的難度會越來越增大。南花園商業(yè)街定位在餐 飲、休閑、娛樂為主是比較適宜的，應(yīng)最大限度發(fā)揮它的特色。98年的時候，南京路請國外進行了一個調(diào)研，各業(yè)態(tài)中餐飲是

3、休閑娛樂是3，購物是3。所以 購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。

八、以人為本

不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當(dāng)考慮了一些對人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達國家，包括 非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會活動中心的功能。在南花園商業(yè)街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優(yōu)美 的環(huán)境。

九、強化功能

在一條步行商業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業(yè)街停留的時間，最終還是擴大消費。

十、營造氛圍

一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業(yè)街對商業(yè)氛圍要求非常高。剛才看到，南花園商業(yè)街是折線的，錯落有致，在此基礎(chǔ)上，要更多的把商業(yè)氛圍營造好。

十一、重視節(jié)點

一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動和景觀設(shè)計幾個節(jié)點，可最大限度的聚集人流。

十二、商魂培育

南花園的商業(yè)街在歷史上有非常深厚的商業(yè)淵源，我們認為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。南花園商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十三、有機鏈接

這個有機鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如南花園是新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機的 鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計中，相關(guān)的鏈接工作非 常重要。

十四、成功營銷

項目正確的定位、營銷理念與務(wù)實的手段，對項目的整體運作影響重大。

十五、獨特景觀

目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對景觀的設(shè)計越來越重視。特別是對石家莊，坦率的講，在先天上缺乏更多的旅游資源。如果南花園步行商業(yè)街能夠把很好的景觀 設(shè)計出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點。由于時間關(guān)系我就講這么多?？傊艺J為步行商業(yè)街，只要有了商魂、商 脈、商氣，商道，它就會擁有無限的商機。

第二篇：商業(yè)街成功開發(fā)要素

商業(yè)街成功開發(fā)要素

針對國內(nèi)近幾年步行商業(yè)街開發(fā)熱潮，通過與業(yè)內(nèi)人士交流，就商業(yè)街良性發(fā)展，根據(jù)全國一些商業(yè)街的發(fā)展情況，結(jié)合各方面的專家的理論研究，總結(jié)出以下幾個主要開發(fā)要素。

一、科學(xué)規(guī)劃。

我們知道，一個城市的商業(yè)開發(fā)是一個城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個城市商業(yè)規(guī)劃的點睛之筆，一條步行商業(yè)街在進行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計階段，沒有注意或重視商業(yè)街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作嚴重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。比如有的項目，頂層的樓層很高，是準(zhǔn)備引進電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設(shè)計是無法實現(xiàn)。在整個的商業(yè)街開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，在以后的招商過程中，也有動態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計階段做到彈性設(shè)計。

二、準(zhǔn)確定位。

作為商業(yè)街的定位，基于幾個方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。商業(yè)街是否處在成熟的商圈，答案必須是肯定的。作為一個非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ?？這個定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址。

這是非常重要的。應(yīng)該說商業(yè)街從整個的地理位置講，是非常優(yōu)越的。我今天主要談的是關(guān)于一個商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變化，應(yīng)該說傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。以人為本是我們在選址上的重中之重，不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當(dāng)考慮了一些對人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則。現(xiàn)在一些發(fā)達國家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體 現(xiàn)了社會活動中心的功能。在商業(yè)街中，多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為購物者提供非常優(yōu)美的環(huán)境是現(xiàn)代商業(yè)的特點，眼光要遠一些，思路可以放寬。

四、招商先行。

目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們可以借鑒大連萬達等商業(yè)地產(chǎn)巨頭的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯(lián)盟，我們在日后的招商與經(jīng)營過程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度。

從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大，求高，求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街在建設(shè)和裝修中大把投錢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)業(yè)內(nèi)近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我認為一條步行商業(yè)街有長、寬、高的比例要求。不要一味追求大、高、好的度，不同的商業(yè)街,定位不同，比如現(xiàn)在的狀況是五金、紡織品、農(nóng)產(chǎn)品、煙酒糖茶等產(chǎn)品的綜合批發(fā)市場，在規(guī)模和產(chǎn)值上在滕州或周邊地區(qū)都是最大的，他的優(yōu)勢就是交通方便，有一定的歷史商業(yè)積淀，再就是物業(yè)成本相對較低，所以我們造的商業(yè)城不能脫離根本問題，要造一個實實在在的有利于本地區(qū)商業(yè)能夠繼續(xù)發(fā)展的商業(yè)城。在物流、倉儲、顧客行走等方面要做到區(qū)域合理、業(yè)態(tài)規(guī)模適中。在建筑物高度方面，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到三層為宜，局部主力店鋪可以四、五層。因為一條商業(yè)街中，樓層過高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。所以在一條商業(yè)街中出現(xiàn)很多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜。

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在。現(xiàn)在大多商業(yè)街，在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計丟掉了本身的特色，過分追求洋化的東西。

七、錯位經(jīng)營。

從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競爭已經(jīng)從店與店之間的競爭，發(fā)展到街與街之間的競爭。在商貿(mào)城具體的經(jīng)營中，要考慮更多的自身經(jīng)營特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯位。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營的難度會越來越增大。商貿(mào)城在原業(yè)態(tài)的專業(yè)批發(fā)的基礎(chǔ)上在引進國內(nèi)、外知名商業(yè)進駐，并綜合餐飲、休閑、娛樂為輔是比較適宜的，應(yīng)最大限度發(fā)揮它的特色。

八、強化功能。

在一條商業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業(yè)街停留的時間，最終還是擴大消費。

九、營造氛圍。

一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了，客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業(yè)街對商業(yè)氛圍要求非常高。

十、重視節(jié)點。

一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動和景觀設(shè)計幾個節(jié)點，可最大限度的聚集人流。

十一、商魂培育。

商業(yè)街在歷史上有非常深厚的商業(yè)淵源，我們認為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十二、有機鏈接。

這個有機鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

十三、成功營銷。

項目正確的定位、營銷理念與務(wù)實的手段，對項目的整體運作影響重大。

十四、獨特景觀。

目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對景觀的設(shè)計越來越重視。如果商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點。

商業(yè)街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會擁有無限的商機。

第三篇：步行商業(yè)街成功開發(fā)要素

步行商業(yè)街成功開發(fā)要素

作者：韓健徽（中國步行商業(yè)街工作委員會研究中心主任）

針對國內(nèi)近幾年步行商業(yè)街開發(fā)熱潮，中國步行商業(yè)街工作委員會本著為各商業(yè)街服務(wù)指導(dǎo)的職能，走訪了大量商業(yè)街區(qū)，根據(jù)全國一些商業(yè)街的發(fā)展情況，結(jié)合各方面的專家的理論研究，我們初步總結(jié)出以下15個成功開發(fā)要素。

一、科學(xué)規(guī)劃。

我們知道，一個城市的商業(yè)開發(fā)是一個城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個城市商業(yè)規(guī)劃的點睛之筆，一條步行商業(yè)街在進行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計階段，沒有注意或重視商業(yè)街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作嚴重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。今天上午，開發(fā)商組織我們到南花園商業(yè)街參觀。我非常高興看到，這個項目對前期的規(guī)劃是非常重視和科學(xué)的。走到頂層的時候看到樓層很高，是準(zhǔn)備引進電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設(shè)計是無法實現(xiàn)。在整個的商業(yè)街開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，在以后的招商過程中，也有動態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計階段做到彈性設(shè)計。

二、準(zhǔn)確定位。

作為步行商業(yè)街的定位，基于幾個方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。南花園商業(yè)街處在成熟的商圈，這是石家莊兩大商圈之一。作為這樣業(yè)態(tài)非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ?？這個定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址。

這是非常重要的。應(yīng)該說南花園商業(yè)街從整個的地理位置講，是非常優(yōu)越的。我今天主要談的是關(guān)于一個商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變化，應(yīng)該說傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。從現(xiàn)在的情況看，商圈不是圓的，對待選址，南花園是非常出色的，但是在局部上還需要政府部門的大力支持，比如中山路護欄的問題。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫《一條護欄，攔死了一個商場》，當(dāng)時引起了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才又獲得新生，所以交通對整個商業(yè)項目，特別是對步行商業(yè)街作用非常重要。

四、招商先行。

目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯(lián)盟，我們在日后的招商與經(jīng)營過程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度。

從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街從1公里到3公里，甚至更長，步行商業(yè)街規(guī)模有無限擴大的趨勢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)協(xié)會近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我們認為一條步行商業(yè)街有長、寬、高的比例要求。我們認為一般的步行商業(yè)街，長度在300米左右為宜，特大城市更長，以600以內(nèi)為最佳。南花園商業(yè)街是200多米，從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求長度。寬度，不同的商業(yè)街的寬度，我們認為，應(yīng)該在十幾、二十幾米為宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字型行走，很少有走到一端再回來。所以街過寬可能導(dǎo)致顧客疲勞，導(dǎo)致商機的喪失。高度，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條步行商業(yè)街中，樓層過高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業(yè)街中出現(xiàn)更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜。

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

七、錯位經(jīng)營。

從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競爭已經(jīng)從店與店之間的競爭，發(fā)展到街與街之間的競爭。石家莊可能有這個感受，一說去哪兒，就是東購或北國，在北京講，就是去西單還是王府井。也就是街與街之間的競爭。在南花園具體的經(jīng)營中，要考慮更多的自身經(jīng)營特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯位。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營的難度會越來越增大。南花園商業(yè)街定位在餐飲、休閑、娛樂為主是比較適宜的，應(yīng)最大限度發(fā)揮它的特色。98年的時候，南京路請國外進行了一個調(diào)研，各業(yè)態(tài)中餐飲是

3、休閑娛樂是3，購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。

八、以人為本。

不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當(dāng)考慮了一些對人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則。現(xiàn)在一些發(fā)達國家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會活動中心的功能。在南花園商業(yè)街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優(yōu)美的環(huán)境。

九、強化功能。

在一條步行商業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業(yè)街停留的時間，最終還是擴大消費。

十、營造氛圍。

一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業(yè)街對商業(yè)氛圍要求非常高。剛才看到，南花園商業(yè)街是折線的，錯落有致，在此基礎(chǔ)上，要更多的把商業(yè)氛圍營造好。

十一、重視節(jié)點。

一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動和景觀設(shè)計幾個節(jié)點，可最大限度的聚集人流。

十二、商魂培育。

南花園的商業(yè)街在歷史上有非常深厚的商業(yè)淵源，我們認為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。南花園商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十三、有機鏈接。

這個有機鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如南花園是新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

十四、成功營銷。

項目正確的定位、營銷理念與務(wù)實的手段，對項目的整體運作影響重大。

十五、獨特景觀。

目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對景觀的設(shè)計越來越重視。特別是對石家莊，坦率的講，在先天上缺乏更多的旅游資源。如果南花園步行商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點。由于時間關(guān)系我就講這么多?？傊艺J為步行商業(yè)街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會擁有無限的商機。

第四篇：成功要素

成功與否

一個人成功與否，取決于五個因素：

1、學(xué)會控制情緒

2、健康的身體

3、良好的人際關(guān)系

4、時間管理

5、財務(wù)管理 如果你想成功，一定要學(xué)會管理好這五個因素，為什么把情緒放在第一位呢？把健康放在第二位呢？是因為如果你再強的身體，如果你情緒不好，就會影響到 你的身體?，F(xiàn)在一個人要成功20%靠的是智商，80%靠的是情商，所以你要控制好你的情緒，情緒對人的影響是非常大的。人與人之間，不要為了一點點小事 情，就暴跳如雷，這樣是不好的。就像動作明星史泰龍說的：過去不等于現(xiàn)在，只是暫時停止成功。任何事情發(fā)生，必有目的，必有助于我！你要經(jīng)常的對自己說，這只是我在風(fēng)雨中磨練性格的一天。

所以在生活中，你要養(yǎng)成什么樣的心態(tài)呢？你要養(yǎng)成“三不”、“三多”(不批評、不抱怨、不指責(zé)；多鼓勵、多表揚、多贊美）。你就會成為一個受社會大眾歡迎的人。

如果你想讓你的伙伴更加的優(yōu)秀，很簡單，永遠的激勵和贊美他們。即使他們的確有毛病，那應(yīng)該怎么辦呢？這時是不是應(yīng)該給他們建議？在生活中你會發(fā)現(xiàn) 有這樣一個現(xiàn)象：有人給別人建議的時候，別人能夠接受，但是有人給別人建議的時候，別人就會生氣。其實建議的方式是最重要的，就是“三明治”：贊美、建 議、再贊美！

想一想，你一天贊美了幾個人，有的人可能以為贊美就是吹捧，就是拍馬屁。贊美和吹捧是有區(qū)別的，贊美有四個特點：

1、是真誠的

2、是發(fā)自內(nèi)心的

3、被大眾所接受的

4、無私的

如果你帶有很強的目的性去贊美，那就是拍馬屁。當(dāng)你贊美別人時候，你要大聲的說出來，當(dāng)你想批評別人的時候，一定要咬住你的舌頭！

第五篇：步行商業(yè)街成功開發(fā)要素

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步行

商業(yè)街成功開發(fā)要素

針對國內(nèi)近幾年步行商業(yè)街開發(fā)熱潮，中國步行商業(yè)街工作委員會本著為各商業(yè)街服務(wù)指導(dǎo)的職能，走訪了大量商業(yè)街區(qū)，根據(jù)全國一些商業(yè)街的發(fā)展情況，結(jié)合各方面的專家的理論研究，我們初步總結(jié)出以下15個成功開發(fā)要素。

一、科學(xué)規(guī)劃。

我們知道，一個城市的商業(yè)開發(fā)是一個城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個城市商業(yè)規(guī)劃的點睛之筆，一條步行商業(yè)街在進行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計階段，沒有注意或重視商業(yè)街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作嚴重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。今天上午，開發(fā)商組織我們到南花園商業(yè)街參觀。我非常高興看到，這個項目對前期的規(guī)劃是非常重視和科學(xué)的。走到頂層的時候看到樓層

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很高，是準(zhǔn)備引進電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設(shè)計是無法實現(xiàn)。在整個的商業(yè)街開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，在以后的招商過程中，也有動態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計階段做到彈性設(shè)計。

二、準(zhǔn)確定位。

作為步行商業(yè)街的定位，基于幾個方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。南花園商業(yè)街處在成熟的商圈，這是石家莊兩大商圈之一。作為這樣業(yè)態(tài)非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ?？這個定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址。

這是非常重要的。應(yīng)該說南花園商業(yè)街從整個的地理位置講，是非常優(yōu)越的。我今天主要談的是關(guān)于一個商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變化，應(yīng)該說傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。從現(xiàn)在的情況看，商圈不是圓的，對待選址，南花園是非常出色的，但是在局部上還需要政府部門的大力支持，比如中山路護欄的問題。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫《一條護欄，攔死了一個商場》，當(dāng)時引起

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了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才又獲得新生，所以交通對整個商業(yè)項目，特別是對步行商業(yè)街作用非常重要。

四、招商先行。

目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯(lián)盟，我們在日后的招商與經(jīng)營過程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度。

從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街從1公里到3公里，甚至更長，步行商業(yè)街規(guī)模有無限擴大的趨勢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)協(xié)會近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我們認為一條步行商業(yè)街有長、寬、高的比例要求。我們認為一般的步行商業(yè)街，長度在300米左右為宜，特大城市更長，以600以內(nèi)為最佳。南花園商業(yè)街是200多米，從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求長度。寬度，不同的商業(yè)街的寬度，我們認為，應(yīng)該在十幾、二十幾米為宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字

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型行走，很少有走到一端再回來。所以街過寬可能導(dǎo)致顧客疲勞，導(dǎo)致商機的喪失。高度，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條步行商業(yè)街中，樓層過高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業(yè)街中出現(xiàn)更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜。

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

七、錯位經(jīng)營。

從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競爭已經(jīng)從店與店之間的競爭，發(fā)展到街與街之間的競爭。石家莊可能有這個感受，一說去哪兒，就是東購或北國，在北京講，就是去西單還是王府井。也就是街與街之間的競爭。在南花園具體的經(jīng)營中，要考慮更多的自身經(jīng)營特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯位。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，更多免費下載，盡在管理資源吧（004km.cn）管理資源吧（004km.cn），提供海量管理資料免費下載！

特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營的難度會越來越增大。南花園商業(yè)街定位在餐飲、休閑、娛樂為主是比較適宜的，應(yīng)最大限度發(fā)揮它的特色。98年的時候，南京路請國外進行了一個調(diào)研，各業(yè)態(tài)中餐飲是

3、休閑娛樂是3，購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。

八、以人為本。

不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當(dāng)考慮了一些對人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達國家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會活動中心的功能。在南花園商業(yè)街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優(yōu)美的環(huán)境。

九、強化功能。

在一條步行商業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業(yè)街停留的時間，最終還是擴大消費。

十、營造氛圍。

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一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業(yè)街對商業(yè)氛圍要求非常高。剛才看到，南花園商業(yè)街是折線的，錯落有致，在此基礎(chǔ)上，要更多的把商業(yè)氛圍營造好。

十一、重視節(jié)點。

一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動和景觀設(shè)計幾個節(jié)點，可最大限度的聚集人流。

十二、商魂培育。

南花園的商業(yè)街在歷史上有非常深厚的商業(yè)淵源，我們認為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。南花園商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十三、有機鏈接。

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這個有機鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如南花園是新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

十四、成功營銷。

項目正確的定位、營銷理念與務(wù)實的手段，對項目的整體運作影響重大。

十五、獨特景觀。

目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對景觀的設(shè)計越來越重視。特別是對石家莊，坦率的講，在先天上缺乏更多的旅游資源。如果南花園步行商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點。由于時間關(guān)系我就講這么多。總之我認為步行商業(yè)街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會擁有無限的商機。

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