第一篇：關(guān)于加強(qiáng)土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量監(jiān)管措施的幾點(diǎn)思考

關(guān)于加強(qiáng)土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量監(jiān)管措施的幾點(diǎn)思考

施士軍袁霞謝玲玲張志詮(海安縣國(guó)土資源局，江蘇海安226600）

第一作者簡(jiǎn)介:男，漢族，1968-，江蘇海安人，經(jīng)濟(jì)師，從事國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)工作，研究方向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易流轉(zhuǎn)理論與實(shí)務(wù)。

摘要：由于各種主客觀原因，目前土地估價(jià)師所出具的土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量還存在著諸多的問(wèn)題，土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，不但反映土地估價(jià)人員估價(jià)水平的高低，反映估價(jià)的方法是否科學(xué)，而且反映估價(jià)結(jié)果是否客觀、合理、公正，而且一定程度上對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生正負(fù)面影響，因此強(qiáng)化政府職能機(jī)構(gòu)監(jiān)管、提高土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量、合法公平地優(yōu)質(zhì)服務(wù)社會(huì)成為亟需解決的問(wèn)題。本文列出了土地估價(jià)報(bào)告存在的常見(jiàn)問(wèn)題，分析了影響土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的幾種因素，并就政府職能機(jī)構(gòu)如何加強(qiáng)土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量控制提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：土地估價(jià)報(bào)告；質(zhì)量監(jiān)管；思考

土地估價(jià)報(bào)告是土地估價(jià)師的工作成果，是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，是給委托估價(jià)方的書(shū)面答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。一份合格的土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)該是對(duì)估價(jià)對(duì)象登記和權(quán)利狀況界定準(zhǔn)確、估價(jià)技術(shù)路線選擇和估價(jià)方法運(yùn)用合理，結(jié)果正確、文字描述準(zhǔn)確、精練、報(bào)告格式規(guī)范的文字材料。

[1]由于各種主客觀原因，目前土地估價(jià)師所出具的土地估價(jià)報(bào)告還存在著諸多的問(wèn)題，降低了土地估價(jià)報(bào)告的可信度，因此提高土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量成為亟需解決的問(wèn)題。筆者列舉了土地估價(jià)報(bào)告存在的主要問(wèn)題，分析了影響土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的幾種因素，并就如何加強(qiáng)土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量監(jiān)管提出了幾點(diǎn)建議。

一、土地估價(jià)報(bào)告存在的主要問(wèn)題

1.1 結(jié)果和技術(shù)報(bào)告格式欠規(guī)范

報(bào)告格式不夠規(guī)范，未嚴(yán)格執(zhí)行土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式。沒(méi)有詳細(xì)的估價(jià)測(cè)算過(guò)程，僅套用估價(jià)模板，以估價(jià)技術(shù)要點(diǎn)表代替計(jì)算過(guò)程。估價(jià)報(bào)告不簽字、不蓋公章或只有簽字和

公章的影印件。估價(jià)報(bào)告無(wú)附件或附件不齊全。報(bào)告裝訂質(zhì)量不佳，無(wú)外裝幀的現(xiàn)象。

1.2 地價(jià)的定義內(nèi)涵界定不清

有些估價(jià)報(bào)告既沒(méi)有體現(xiàn)評(píng)估目的，也沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，更沒(méi)有界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型；而有些估價(jià)報(bào)告體現(xiàn)了評(píng)估目的，但沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型。地價(jià)定義沒(méi)有法定性，時(shí)而出現(xiàn)偏離法律文書(shū)、估價(jià)師自主設(shè)定現(xiàn)象。

1.3 價(jià)格類型界定的常見(jiàn)問(wèn)題

多數(shù)報(bào)告未界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型；界定的價(jià)格類型錯(cuò)誤；界定的價(jià)格類型與地價(jià)內(nèi)涵定義不符等，是目前估價(jià)報(bào)告中常常出現(xiàn)的主要問(wèn)題。

1.4 估價(jià)方法認(rèn)識(shí)欠清，選用存在隨意性

估價(jià)中較常見(jiàn)的問(wèn)題是，沒(méi)有充分考慮估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象用途、利用方式等，估價(jià)過(guò)程中對(duì)估價(jià)方法的選擇較為隨意，進(jìn)而使得估價(jià)結(jié)果無(wú)法滿足估價(jià)目的的需要；機(jī)械地照搬照抄規(guī)程，不充分考慮估價(jià)對(duì)象所處地域或時(shí)段所具備的客觀條件，盲目地選擇某種評(píng)估方法。例如，估價(jià)對(duì)象所在地基準(zhǔn)地價(jià)未及時(shí)按法律時(shí)期更新，無(wú)法反映當(dāng)?shù)卣鎸?shí)現(xiàn)勢(shì)的地價(jià)水平，這種情況下，選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法就要慎重，其估價(jià)結(jié)果也僅供參照對(duì)比，算不上一種符合規(guī)范要求的一種估價(jià)方法，更不能作為地價(jià)結(jié)果確認(rèn)的主要依據(jù)。[2]

二、土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的影響因素

2.1政策、法律、法規(guī)、管理規(guī)范方面的因素

現(xiàn)行的體制變革時(shí)期，有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章、配套的規(guī)范性文件，如雨后春筍般地相繼出臺(tái)，變動(dòng)頻率比較大，且各地均會(huì)根據(jù)本地實(shí)際特點(diǎn)出臺(tái)不同的規(guī)定，這增加了估價(jià)法定依據(jù)的不確定性。另外由于目前管理中介領(lǐng)域的法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范尚待完善，使很多土地估價(jià)機(jī)構(gòu)難以及時(shí)應(yīng)對(duì)和把握，也在不同程度上影響了土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。

2.2 估價(jià)人員職業(yè)素養(yǎng)和技術(shù)能力方面的因素

估價(jià)人員的對(duì)法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、政策的把握程度，對(duì)專業(yè)技能的精進(jìn)程度，對(duì)職業(yè)道德規(guī)范的恪守程度等都會(huì)影響評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。例如，在具體估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)人員應(yīng)盡可能多的花費(fèi)工作量獲取市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)一手資料，使估價(jià)結(jié)果盡可能客觀化，在此基礎(chǔ)上憑借資深的經(jīng)驗(yàn)發(fā)揮主觀綜合判斷能力，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，追尋客觀的估價(jià)結(jié)果。一部分估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)除了沒(méi)有把握法律規(guī)范、沒(méi)有精湛自身技術(shù)水平外，還在此“偷工減料”，從而影響了估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。還有，個(gè)別估價(jià)人員為謀求不正當(dāng)利益，發(fā)生高估或低評(píng)地價(jià)

現(xiàn)象，損德喪性，亂紀(jì)違法，這不僅僅是報(bào)告質(zhì)量問(wèn)題了。

2.3 委托方蓄意行為或無(wú)意行為方面的因素

委托方為了隱藏內(nèi)心不正當(dāng)目的，不能如實(shí)地反映擬估地塊的情況，或有意隱瞞有關(guān)證件文書(shū)；或?qū)儆谧约何幕仞B(yǎng)低而糊里糊涂的原因，存在瑕疵提交估價(jià)所需要依據(jù)資料的行為，這些都讓估價(jià)報(bào)告存在質(zhì)量上的根源性病弊。

三、土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量監(jiān)管的相關(guān)措施的思考

3.1 加強(qiáng)培訓(xùn)、規(guī)范行為、認(rèn)清法律責(zé)任。

按照現(xiàn)行法律、行業(yè)自律，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)為所屬行業(yè)協(xié)會(huì)直接監(jiān)督管理，但是相關(guān)行政部門(mén)依然對(duì)該行業(yè)有相應(yīng)監(jiān)督管理的行政責(zé)任，有義務(wù)對(duì)行業(yè)培訓(xùn)的內(nèi)容全面廣泛性進(jìn)行審查、有義務(wù)對(duì)行業(yè)發(fā)展的健康有序性進(jìn)行監(jiān)測(cè)與矯正。評(píng)估的法律責(zé)任是評(píng)估立法非常重要的內(nèi)容。評(píng)估立法首先應(yīng)完善行政責(zé)任。政府主管部門(mén)可以依據(jù)相應(yīng)的民事、刑事、行政方面的法律、法規(guī)細(xì)化相應(yīng)的配套文件，幫助行業(yè)機(jī)構(gòu)和行業(yè)執(zhí)業(yè)人員系統(tǒng)掌握其精神要義并予以遵守和實(shí)際應(yīng)用。關(guān)于行政責(zé)任，現(xiàn)行法律中缺乏有關(guān)評(píng)估行政處罰的明確規(guī)定。因此，現(xiàn)在即使評(píng)估師違法，也很難對(duì)其進(jìn)行行政處罰。所以評(píng)估法重點(diǎn)應(yīng)該規(guī)定行政責(zé)任。

[3]由此，在行政立法滯后的情況下，參考相應(yīng)的法律力所能及地做細(xì)致的彌補(bǔ)，制定些規(guī)章或其他規(guī)范，分清責(zé)任，規(guī)范行為，尤為必要。作為估價(jià)師，通過(guò)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)，了解所承擔(dān)的法律責(zé)任及違法后果，培養(yǎng)起土地估價(jià)師的法律思維習(xí)慣，既可以規(guī)避自身的法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，又可以依法坦然地面對(duì)社會(huì)。當(dāng)然有時(shí)不是出于估價(jià)師單方的問(wèn)題，而是評(píng)估報(bào)告使用者錯(cuò)誤使用這個(gè)報(bào)告，因而給自己造成損失。因此，應(yīng)在強(qiáng)化估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律意識(shí)時(shí)，應(yīng)注意對(duì)委托方、估價(jià)報(bào)告使用者闡明和講解各方的權(quán)利義務(wù)、責(zé)任，并予以在估價(jià)報(bào)告中書(shū)面表述，做到法律責(zé)任公平與分明。

3.2加強(qiáng)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)與道德操守的評(píng)議與監(jiān)管。

估價(jià)報(bào)告中的質(zhì)量瑕疵是由于土地估價(jià)師失職或疏于對(duì)相關(guān)人員切實(shí)監(jiān)督而發(fā)生的。重大復(fù)雜的委托估價(jià)項(xiàng)目，往往是由多個(gè)土地估價(jià)師及許多助理人員共同配合來(lái)完成的，因而必須加強(qiáng)執(zhí)業(yè)監(jiān)督，避免由于工作存在銜接性疏忽、收集原始資料僅僅依賴于委托方做些不全面、不一定真實(shí)的提供，顧此失彼。另外，估價(jià)人員的職業(yè)道德直接影響評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量，即使工作人員估價(jià)理論精通，估價(jià)經(jīng)驗(yàn)非常豐富，但如果沒(méi)有良好的道德操守，評(píng)估出的價(jià)值難以客觀公正，難以導(dǎo)致社會(huì)公平。因此，應(yīng)借鑒國(guó)外的做法，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施

土地估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和土地估價(jià)師守則，規(guī)范土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的行為。除了要求行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員進(jìn)行評(píng)議和監(jiān)管外，行業(yè)行政主管部門(mén)，可以依法組織專家和社會(huì)客戶進(jìn)行業(yè)務(wù)能力審查和社會(huì)口碑評(píng)議，有嚴(yán)重不利影響的，予以通報(bào)批評(píng)、責(zé)令矯正，甚至啟動(dòng)法律責(zé)任的追查程序。

3.3 適度地監(jiān)管估價(jià)師的實(shí)際業(yè)務(wù)技術(shù)能力。

估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫?，?shí)際上是減少行政機(jī)關(guān)對(duì)估價(jià)行業(yè)不定期的行政干擾，但是不能因此忘記行政機(jī)關(guān)對(duì)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)管職責(zé)。行政機(jī)關(guān)與行業(yè)協(xié)會(huì)之間的關(guān)系是委托和受托的關(guān)系，行業(yè)協(xié)會(huì)的自律監(jiān)管職能來(lái)源于行政機(jī)關(guān)的授權(quán)，行政機(jī)關(guān)可以定期直接性監(jiān)管估價(jià)師的實(shí)際技術(shù)業(yè)務(wù)能力，但期限間隔適當(dāng)長(zhǎng)些，既避免因頻率過(guò)度的監(jiān)督而導(dǎo)致對(duì)行業(yè)的干擾，又避免監(jiān)管機(jī)關(guān)行政失職。抽查估價(jià)師在評(píng)估方法選擇問(wèn)題上是否適當(dāng)，目前法定的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法3種方法。但每種土地估價(jià)方法都有其理論基礎(chǔ)、適用范圍和條件，但是也都在理論、技術(shù)和計(jì)算細(xì)節(jié)等方面存在各自的缺陷。就市場(chǎng)比較法而言，關(guān)鍵在于可比實(shí)力的選取和因素修正系數(shù)；收益還原法估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確度主要取決于純收益和收益率，而目前求取這兩項(xiàng)時(shí)主觀因素太多，存在采集信息不充足等問(wèn)題，在總結(jié)一些學(xué)者成果的基礎(chǔ)上，應(yīng)使用金融價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)理論來(lái)管理純收益和收益率，并從宏觀和微觀的角度解決問(wèn)題，從而科學(xué)、準(zhǔn)確地獲得估價(jià)結(jié)果；成本法重過(guò)去，輕效用和市場(chǎng)供求等方面，在技術(shù)方面，折舊額的求取方法目前也存在一些問(wèn)題。所以，可據(jù)此考核估價(jià)師的把握與運(yùn)用能力。由于各種估價(jià)方法參數(shù)不同，估價(jià)結(jié)果之間必然存在差異，因此選用不同的估價(jià)方法直接關(guān)系到估價(jià)報(bào)告的準(zhǔn)確性。通過(guò)組織專家抽查與考核，促使行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)規(guī)范管理、提升自律能力，促使估價(jià)師在工作中綜合考慮估價(jià)目的、土地用途、土地利用狀況等多方面因素，防控委托方的不正當(dāng)或瑕疵行為，正確判斷各種估價(jià)方法的適宜性，選用最適宜的估價(jià)方法提高估價(jià)報(bào)告的準(zhǔn)確性，從而提高土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，在這些方面有著積極的監(jiān)管意義。[4]

四、結(jié)語(yǔ)

土地估價(jià)行業(yè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展而方興未艾，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量監(jiān)管問(wèn)題不容忽視，行政主管機(jī)關(guān)，應(yīng)積極制定配套的管理規(guī)范，強(qiáng)化對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)管、組織專家組對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師工作成果定期進(jìn)行抽查、掌握和監(jiān)控土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量受法律法規(guī)環(huán)境、估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員、委托估價(jià)方和估價(jià)方法等諸多因素影響，只有調(diào)查了解

和掌握大量的翔實(shí)、可靠的基礎(chǔ)資料、對(duì)估價(jià)對(duì)象登記和權(quán)利狀況界定準(zhǔn)確、估價(jià)技術(shù)路線選擇和估價(jià)方法運(yùn)用合理、文字描述準(zhǔn)確精練、報(bào)告格式規(guī)范，才能形成一份合格的、質(zhì)量較高的土地估價(jià)報(bào)告，從而才能產(chǎn)生合法、公正、公允、公平、客觀的社會(huì)效用。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：土地估價(jià)報(bào)告審核

土地估價(jià)報(bào)告審核 [考綱要求)11．土地估價(jià)報(bào)告審核

(1)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的(2)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容 1)估價(jià)人員資格 2)估價(jià)對(duì)象界定

3)估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價(jià)假定前提和限制條件 5)市場(chǎng)分析

6)估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用 7)地價(jià)確定的理由 8)估價(jià)結(jié)果

9)估價(jià)報(bào)告的邏輯性(一)考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)各種常見(jiàn)土地估價(jià)目的下的土地估價(jià)的特點(diǎn)的認(rèn)知程度。(二)考試范圍

1．各種常見(jiàn)的土地估價(jià)目的

(1)以國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估

(2)以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)(3)以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價(jià)

(4)以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)

(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)(6)以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)為目的的土地估價(jià)

(7)以農(nóng)用地分等定級(jí)和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)(8)以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估價(jià)(9)以司法鑒定為目的的土地估價(jià)

2．各種常見(jiàn)土地估價(jià)目的下土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)的主要原則確定 3．各種常見(jiàn)土地估價(jià)目的下評(píng)估方法選擇

4．各種常見(jiàn)土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要技術(shù)參數(shù)選擇 5．各種常見(jiàn)土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的價(jià)格確定方法的特點(diǎn)(三)考試基本要求

掌握：常見(jiàn)土地估價(jià)目的和相應(yīng)評(píng)估價(jià)格類別的判斷；

熟悉：各種常見(jiàn)土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定，估價(jià)方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。

了解：土地估價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)。

熟悉：土地估價(jià)報(bào)告書(shū)審核的內(nèi)容和方法。

掌握：土地估價(jià)報(bào)告書(shū)審核的目的和土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。[復(fù)習(xí)難點(diǎn))

土地估價(jià)報(bào)告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)

一、概述

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(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的 為保證土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由資深估價(jià)人員按照合格估價(jià)報(bào)告的要求，對(duì)撰寫(xiě)出的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性。

對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對(duì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。

(二)土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量

l，估價(jià)報(bào)告的合法性的內(nèi)涵及界定

合法性內(nèi)涵要求評(píng)估人員在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，必須嚴(yán)格按照我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)

和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

2．估價(jià)報(bào)告的合理性的內(nèi)涵與判斷

合理性的內(nèi)涵即評(píng)估成果要符合客觀事實(shí)，符合常理。

3．估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性與個(gè)性的處理

土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性原則，是對(duì)估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即土地估價(jià)報(bào)告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價(jià)報(bào)告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過(guò)程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對(duì)固定的、程式化的結(jié)構(gòu)。這種程式化的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了長(zhǎng)期實(shí)踐中集體寫(xiě)作智慧，充分反映了土地估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作規(guī)律，使得寫(xiě)作過(guò)程更為明了，效率更高，也使估價(jià)報(bào)告的使用者更容易掌握和知曉?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定了估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。

土地估價(jià)報(bào)告的個(gè)性處理，是指在估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，進(jìn)行的特殊的技術(shù)處理。

二、土地估價(jià)報(bào)告的審核

(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容

土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容主要有：

1．估價(jià)人員資格；

2．估價(jià)對(duì)象界定；

3．估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量；

4．估價(jià)假定前提和限制條件；

5，市場(chǎng)分析；

6．估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用；

7，地價(jià)確定的理由；

8．估價(jià)結(jié)果；

9．估價(jià)報(bào)告的邏輯性。

(二)土地估價(jià)報(bào)告審核的方法

1．一般報(bào)告的審核

對(duì)一般報(bào)告，應(yīng)達(dá)到的審核深度要求是：

(1)估價(jià)結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；

(2)估價(jià)對(duì)象的表述是否正確、完整；

(3)估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值定義的表述是否正確；

(4)估價(jià)的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴(yán)密、正確；

(5)估價(jià)依據(jù)和估價(jià)原則是否進(jìn)行說(shuō)明；

(6)估價(jià)方法的表述是否正確；

(7)估價(jià)報(bào)告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報(bào)告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；

(9)報(bào)告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報(bào)告的審核

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應(yīng)在一般報(bào)告達(dá)到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：

(1)估價(jià)依據(jù)是否正確、充分，并有詳細(xì)說(shuō)明；

(2)選擇的估價(jià)方法是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說(shuō)明；

(3)估價(jià)測(cè)算過(guò)程、計(jì)算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說(shuō)明；

(4)估價(jià)報(bào)告全文的文字表述是否用詞準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，全文的標(biāo)點(diǎn)符號(hào)是否正確。

(三)土地估價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)

土地估價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)主要對(duì)報(bào)告的各部分進(jìn)行審核，評(píng)價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡(jiǎn)潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計(jì)算是否準(zhǔn)確，、方法的運(yùn)用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評(píng)定整份報(bào)告的優(yōu)劣。

本章小結(jié)：

本章主要介紹了土地估價(jià)報(bào)告的審核，實(shí)際操作性與第六章一樣強(qiáng)，也需要結(jié)合實(shí)際工作來(lái)復(fù)習(xí)。常見(jiàn)目的下土地估價(jià)

(考綱要求)

熟悉：各種常見(jiàn)土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定、估價(jià)方法選擇、主

要技術(shù)參數(shù)選擇、價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。

掌握：常見(jiàn)土地估價(jià)目的和相應(yīng)評(píng)估價(jià)格類別的判斷。

(復(fù)習(xí)難點(diǎn))

1．常見(jiàn)土地估價(jià)目的的價(jià)格類別判斷；

2．土地估價(jià)主要技術(shù)參數(shù)的選擇。

(內(nèi)容詳解)

一、各種常見(jiàn)的土地估價(jià)目的 常見(jiàn)的土地估價(jià)目的主要有：

1，以國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估；

2．以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)；

3．以土地使用權(quán)抵押為目的的估價(jià)；

4．以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)；

5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)；

6．以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)為目的的土地估價(jià)；

7．以農(nóng)用地分等定級(jí)和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)；

8．以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的估價(jià)；

9，以司法鑒定為目的土地估價(jià)。

二、土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和政府及司法機(jī)關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價(jià)業(yè)務(wù)，根據(jù)其評(píng)估目的的不同，其最終出具的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的價(jià)格類別分為以下幾種：

買賣價(jià)格

是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價(jià)格，估價(jià)中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開(kāi)、公平、公正市場(chǎng)下的價(jià)格，即評(píng)估的是公允市值。

租賃價(jià)格

我國(guó)土地的租賃價(jià)格包含兩種形式，一是承租土地使用權(quán)價(jià)格；二是土地使用權(quán)出租價(jià)格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價(jià)格與完全的市場(chǎng)價(jià)格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價(jià)格則是市場(chǎng)價(jià)格的另一種表現(xiàn)形式。

清算價(jià)格

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企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中需要對(duì)企業(yè)的土地價(jià)值進(jìn)行清算，應(yīng)存在各種限制因素，清算價(jià)格往往會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。

抵押價(jià)格

是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)遵循保守原則。

征收價(jià)格

指征用、征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償，主要考慮其補(bǔ)償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價(jià)格

指政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格，一般低于市場(chǎng)價(jià)格。

公示價(jià)格

政府為了明示土地價(jià)格、為其他價(jià)格類型提供參考而設(shè)立的價(jià)格，例如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)地綜合區(qū)片價(jià)等。

關(guān)于土地估價(jià)中主要原則的確定可根據(jù)土地價(jià)格的類別選擇，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格主要是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格要適循保守原則；征收價(jià)格要考慮其補(bǔ)償性；公平價(jià)格要根據(jù)公平價(jià)格的作用，評(píng)估過(guò)程中要有一定的穩(wěn)健性。

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第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)合同及土地估價(jià)報(bào)告

附錄一

房地產(chǎn)估價(jià)合同（示例）

簽訂合同雙方：

委托估價(jià)方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）

受托估價(jià)方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，現(xiàn)就房地產(chǎn)估價(jià)委托事宜訂立本合同，內(nèi)容如下：

一、甲方因需要，委托乙方對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。

二、評(píng)估標(biāo)的物坐落于，土地面積平方米，建筑面積平方米（詳見(jiàn)附圖）。

三、乙方根據(jù)甲方估價(jià)的目的和需要，對(duì)委估房地產(chǎn)本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、合理的原則進(jìn)行估價(jià)，并于年月日以前出具該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)。

四、甲方應(yīng)于年月日以前將委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)狀況、稅務(wù)、建造費(fèi)用等估價(jià)所必須的資料提交給乙方，或配合乙方向有關(guān)部門(mén)、單位或個(gè)人查閱、抄錄委估房地產(chǎn)估價(jià)所必須的資料。

甲方應(yīng)提交的資料具體如下：

五、乙方在估價(jià)期間需要到實(shí)地查勘，甲方有義務(wù)陪同并提供方便和配合。

六、乙方對(duì)甲方委估房地產(chǎn)的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之職責(zé)，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開(kāi)或泄露給他人。

七、甲方應(yīng)付給乙方的估價(jià)服務(wù)費(fèi)，根據(jù)有關(guān)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依甲乙雙方認(rèn)同的下列收費(fèi)方法計(jì)算：自本合同生效之日起日內(nèi)，甲方應(yīng)先付給乙方定金元（人民幣、美元），余款待乙方將估價(jià)報(bào)告書(shū)交付給甲方后于日內(nèi)一次付請(qǐng)。

八、乙方如無(wú)特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間交付估價(jià)報(bào)告書(shū)，每逾期一日，應(yīng)賠償甲方估價(jià)服務(wù)費(fèi)的%。

九、甲方如不按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證等

資料，乙方可按時(shí)間順延估價(jià)報(bào)告書(shū)的交付時(shí)間。

十、合同生效后，甲方如果中斷估價(jià)委托的請(qǐng)求，乙方工作已經(jīng)過(guò)半，甲方應(yīng)付給乙方全部估價(jià)服務(wù)費(fèi)；乙方工作尚未過(guò)半，甲方應(yīng)付給乙方全部估價(jià)服務(wù)費(fèi)的%，或已預(yù)付的估價(jià)服務(wù)費(fèi)定金不予退還。上述兩者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估價(jià)報(bào)告書(shū)次日起日內(nèi)，如對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)估申請(qǐng)或重新評(píng)估。乙方對(duì)甲方復(fù)估申請(qǐng)審查后認(rèn)為有正當(dāng)理由，應(yīng)在日內(nèi)完成復(fù)估工作，提交復(fù)估報(bào)告書(shū)。甲方逾期不提出復(fù)估申請(qǐng)的，估價(jià)報(bào)告書(shū)生效。

十二、雙方約定的其他事項(xiàng)：

十三、本合同自甲乙雙方簽章之日起生效，任何一方不得隨意更改。如有異議，須經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十四、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂附件。附件經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效力。

十五本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：

銀行帳號(hào)：銀行帳號(hào)：

委托代理人（簽章）：委托代理人（簽章）：

簽約日期：年月日

簽約地點(diǎn)：

附錄二

土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式

土地估價(jià)報(bào)告（首頁(yè)）

土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)項(xiàng)目名稱：

受托估價(jià)單位：

估價(jià)人：

委托估價(jià)單位（人）：

估價(jià)日期：：

土地估價(jià)報(bào)告（文字說(shuō)明式）

第一部分摘要

一、估價(jià)項(xiàng)目名稱[說(shuō)明估價(jià)項(xiàng)目的全稱]

二、委托估價(jià)方[說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位或個(gè)人]

三、估價(jià)期日[說(shuō)明所估地價(jià)的具體時(shí)點(diǎn)]

四、價(jià)格結(jié)果[說(shuō)明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)和樓面地價(jià)，并附大寫(xiě)金額。如用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明外幣與人民幣的比價(jià)]

五、土地估價(jià)師簽字[由參加本次估價(jià)的土地估價(jià)簽名，并注明土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)]

六、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)[由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章]

年月日

第二部分估價(jià)對(duì)象界定

一、委托估價(jià)方[說(shuō)明該項(xiàng)委托估價(jià)的委托單位、單位地址、法人代表、聯(lián)系人或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]

二、委托估價(jià)方[說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書(shū)號(hào)、法人代表等]

三、估價(jià)目的[說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的目的和應(yīng)用方向]

四、估價(jià)日期[說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期]

五、估價(jià)期日[說(shuō)明該所估地價(jià)的具體時(shí)點(diǎn)]

六、估價(jià)對(duì)象概況

1、土地登記狀況[說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的土地位置、土地用途、四至、面積、級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地登記證書(shū)號(hào)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等]

2、土地權(quán)利狀況[說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說(shuō)明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利都要詳加說(shuō)明]

3、建筑物和地上附著物狀況[說(shuō)明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其他地上附著物狀況等]

七、地價(jià)影響因素分析[說(shuō)明影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的因素條件]

1、一般因素[說(shuō)明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的因素]

2、區(qū)域因素[說(shuō)明城市商業(yè)中心等級(jí)及其影響、道路等及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對(duì)外交通狀況、基本生活設(shè)施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃限制、自然災(zāi)害、相鄰區(qū)域土地利用等對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響的因素以及區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平]

3、個(gè)別因素[說(shuō)明待估宗地最有效使用用途及標(biāo)準(zhǔn)、宗地寬度、深度、形狀、面積、地基與基礎(chǔ)、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件等對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響的其他個(gè)別因素]

八、地價(jià)定義[說(shuō)明所估地價(jià)的內(nèi)涵、土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度及本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度]

第四篇：土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒干暾?qǐng)書(shū)

土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒干暾?qǐng)書(shū)

昆明市國(guó)土資源局分局：

茲有我公司評(píng)估的位于、為所使用、以及辦理手續(xù)所涉及評(píng)估設(shè)定用途（即實(shí)際用途）為的土地宗，土地面積為平方米，土地使用權(quán)類型為。該宗地為昆明市級(jí)，評(píng)估單價(jià)為元/平方米（即萬(wàn)元/畝），評(píng)估總價(jià)為萬(wàn)元，貨幣單位為人民幣?，F(xiàn)向貴局提請(qǐng)備案。

請(qǐng)給予備案為謝！

備案申請(qǐng)單位：

年月日

第五篇：土地估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤匯總

第一部分 總述

一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：

二、委托估價(jià)方：

三、受托估價(jià)方：

四、估價(jià)對(duì)象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地?cái)?shù)

4、面積

5、用途

6、權(quán)利狀況

7、年限

可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述不規(guī)范。

五、估價(jià)目的：

包括：

1、為什么評(píng)估

2、誰(shuí)委托評(píng)估的3、應(yīng)用方向

可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：缺少應(yīng)用方向。

六、估價(jià)依據(jù)：

包含：

1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)

2、技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價(jià)評(píng)估的文件及規(guī)定

3、委托方提供資料

4、評(píng)估人員調(diào)查收集的資料

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

（1）缺少《城市土地估價(jià)規(guī)程》(1998年考題)

（2）評(píng)估中采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐摹痘鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》或政府公布的基準(zhǔn)地文件。

七、地價(jià)定義：

包含：

1、基準(zhǔn)日；

2、土地用途(設(shè)定、實(shí)際)；

3、開(kāi)發(fā)程度(設(shè)定、實(shí)際)；

4、土地使用年期(設(shè)定、實(shí)際)；

5、土地使用權(quán)價(jià)格類型(所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格)。

價(jià)格定義敘述時(shí)要說(shuō)明：①估價(jià)期日土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度；②評(píng)估宗地外圍目前的土地開(kāi)發(fā)程度；③估價(jià)期日設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度（必要時(shí)列表說(shuō)明），設(shè)定開(kāi)發(fā)程度可以界定為宗地紅線內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，和宗地外“幾通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。④土地用途（若土地證明不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時(shí)也需在此敘述）；⑤最后進(jìn)行地價(jià)定義。

之所以要外圍的開(kāi)發(fā)程度，是因?yàn)橥鈬拈_(kāi)發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價(jià)水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度是否合理。

可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、不規(guī)范、錯(cuò)誤。

（1）未界定土地開(kāi)發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確、不匹配情況；

（2）未說(shuō)明用途或用途界定不符合用地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符；

（3）使用年限有計(jì)算不準(zhǔn)，選取不當(dāng)情況；

（4）價(jià)格類型描述不準(zhǔn)確（如1996年改錯(cuò)“現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格”改為估“價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格”）；

（5）漏掉基準(zhǔn)日、年限等。

語(yǔ)不規(guī)范。

2、土地權(quán)利狀況

包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國(guó)有土地；（2）估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，若有需表述；（4）出讓土地說(shuō)明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價(jià)期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無(wú)則不寫(xiě)）；（6）權(quán)屬來(lái)源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡(jiǎn)單過(guò)程。宗地多時(shí)需列國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥、出讓）一覽表。

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過(guò)于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。如：

（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況（是國(guó)有出讓土地或國(guó)有劃撥土地）；

（2）描述有錯(cuò)：A、術(shù)語(yǔ)錯(cuò)誤，“在估價(jià)期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評(píng)估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評(píng)估基準(zhǔn)日無(wú)抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利存在”。

（3）、前后不致；

（4）、不該寫(xiě)的盡量不寫(xiě)。

3、建筑物和地上附著物狀況

（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結(jié)構(gòu)；（5）、建筑細(xì)部說(shuō)明；（6）設(shè)備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、用語(yǔ)不準(zhǔn)確。

二、地價(jià)影響因素分析（說(shuō)明影響待估宗地地價(jià)水平的因素）

1、一般因素（說(shuō)明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素）

包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟(jì)狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟(jì)狀況，包括：地理位臵、地勢(shì)地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟(jì)狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的分析。

2、區(qū)域因素

包含：(1)城市商業(yè)中心等級(jí)及其影響、道路等級(jí)及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對(duì)外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平等。

要求描述：

①城市商業(yè)中心等級(jí)，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反映。

②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對(duì)外交通。描述交通條件的主要指標(biāo)有：

A、道路通達(dá)度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級(jí)別、寬度、長(zhǎng)度、道路相對(duì)位臵；

地價(jià)影響大的重大因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無(wú)關(guān)的因素不應(yīng)考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明并進(jìn)一步分析】

可能出現(xiàn)錯(cuò)誤：

（1）因素描述混亂；（2）描述不客觀；（3）用語(yǔ)不規(guī)范；（4）內(nèi)涵不準(zhǔn)確，該定量的不定量；（5）漏項(xiàng)；（6）前后不一致（區(qū)域因素和個(gè)別因素所描述的內(nèi)容就是估價(jià)時(shí)定價(jià)的依據(jù)，不管哪種方法的使用都應(yīng)同因素一一對(duì)應(yīng)，比較修正，不較修正，不能前后矛盾）。

第三部分 土地估價(jià)

一、估價(jià)原則（明確說(shuō)明此次估價(jià)所遵循的原則，應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則）

常用的原則：

1、替代原則（所有方法適宜）

2、變動(dòng)原則（所有方法適宜）

3、需求與供求原則（所有方法適宜）

4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法）

5、協(xié)調(diào)原則(所有方法適宜)即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評(píng)價(jià)時(shí)，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。

6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）

7、多種方法結(jié)合原則

8、最有效利用原則

如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說(shuō)就是最有效使用。

待開(kāi)發(fā)的土地評(píng)估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：原則敘述不全、原則與所選方法無(wú)聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評(píng)估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。

二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程（要求說(shuō)明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)過(guò)程）

【應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過(guò)程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】

1、估價(jià)方法選擇：說(shuō)明估價(jià)方法的選擇依據(jù)

2、估價(jià)過(guò)程：詳細(xì)表述估價(jià)方法（估價(jià)測(cè)算過(guò)程）

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：選擇依據(jù)沒(méi)有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方

容，同時(shí)說(shuō)明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

④成交日期：一般描述包括使用單位、位臵、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級(jí)、土地開(kāi)發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見(jiàn)因素選擇內(nèi)容。

2、因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

選擇因素的原則：

①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。

②選擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

影響土地價(jià)格的區(qū)域及個(gè)別因素：

① 區(qū)域因素主要包括：

a.繁華程度

b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通便利程度）

c.環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量）

d.城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施，完備程度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度）

e.城市規(guī)范限制（包括對(duì)用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）

② 個(gè)別因素

A、位臵

B、面積大小

C、宗地形狀

D、臨街狀況

E、地勢(shì)、土地平整程度

F、地質(zhì)水文狀況

G、規(guī)劃管制條件

H、土地使用年限

I、其它因素

根據(jù)我們?cè)u(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，將主要4種用途的因素條件列表，見(jiàn)表

1、表

2、表

3、表4。

因素條件說(shuō)明，（按規(guī)范格式要求描述）

注要不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對(duì)應(yīng)。

4、編制比較因素條件指數(shù)表

為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

（1）用途修正指數(shù)[最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正] 可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數(shù)。

（2）土地等級(jí)修正指數(shù)（最好選用同一級(jí)別或相鄰級(jí)別的交易案例）方法與用途修正指數(shù)類似

（3）交易類型

一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類型，地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)。最好選擇同類型的交易案例，可不進(jìn)行交易類型修正。抵押案例僅作為抵押評(píng)估時(shí)選。

（4）交易情況修正指數(shù)

選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說(shuō)出各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，及正常交易情況下地價(jià)的差異（估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)行有充分的了解），可通過(guò)修正確定交易情況因素指數(shù)。

（5）交易期日價(jià)格指數(shù)

確定方法：

a.直接采用土地所在的地價(jià)指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

b.調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場(chǎng)資料，分析、測(cè)算、確定地價(jià)指數(shù)。我們現(xiàn)在采用的方法如下：例

地價(jià)指數(shù)

如以1994年1月1日為基期，調(diào)查xx市住宅用地市場(chǎng)情況，地價(jià)從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上漲幅度為9.5%。平均每月上漲0.264%，如將1994年1月1日地價(jià)指數(shù)定為100，則地價(jià)指數(shù)詳見(jiàn)表

xx市住宅用地地價(jià)指數(shù)表

1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31 地價(jià)指數(shù)（%）100 105.016 107.128 109.240 109.500(6)土地使用年限修正指數(shù)

利用年期修正公式

k=1-1/(1+r)n(7)區(qū)域因素條件指數(shù)

A、商業(yè)繁華度條件指數(shù)

定為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。

b、公用設(shè)施完善度

將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達(dá)到開(kāi)工條件等(注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開(kāi)發(fā)程度確定)，說(shuō)明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。

E、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)

將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個(gè)等級(jí)，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降0．5％。

（8）個(gè)別因素條件指數(shù)

A、容積率條件指數(shù)

a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地），“可直接采用容積車修正系數(shù)。

b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率。

B、臨街狀況指數(shù)

將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級(jí)，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。

C、宗地面積指數(shù)

將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，(面積大干10000平方米為優(yōu)；面積在7000—10000平方米劃為較優(yōu)；面積在4000－7000平方米劃為一般；面積在2000－4000平方米劃為較劣，面積小于2000平方米劃為劣)，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)上升或下降0.2%。(只適用于工業(yè)，到不同地方還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r)(注：商業(yè)用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定)。

D、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降X‰。

E、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)(劃分標(biāo)準(zhǔn)：坡度在3－5%屬優(yōu)，坡度在5一10%屬較優(yōu)，坡度在10— 20%屬一般，坡度在20－25%屬較劣，坡度大于25%屬劣)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降X%。

F、地質(zhì)條件指數(shù)：將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)(劃分標(biāo)準(zhǔn)：地基承載力大于25噸／平方米屬優(yōu)，在 20－25噸／平方米屬較優(yōu)，在 12－20噸／平方米屬一般，在8－12噸／平方米屬較劣，小于8噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降X％。

G、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無(wú)規(guī)劃限制，將無(wú)規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價(jià)指數(shù)上升或下降X%。

1★說(shuō)明純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。

★明確說(shuō)明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。

★說(shuō)明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定。

1、收益還原法的基本公式

收益還原法評(píng)估地價(jià)的公式有6個(gè)，主要有4個(gè)常用：

(1)土地年純收益不變。R不變且大于零，無(wú)限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式：p=a/r〓[1-1/（1+r）n]

(3)土地純收益每年按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式：

無(wú)限年期的地價(jià)計(jì)算公式：p=a/r〒b/r2

有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=(a/r〒b/r2)〓[1-1/（1+r）n]〒b/r〓n/（1+r）n

(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式：

無(wú)限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/(r〒s)

有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/(r〒s)〓{1-[(1〒s)/(1+r)]n} 上述公式中：

P-土地價(jià)格

a-土地純收益

r-土地還原利率

b-純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額

s-純收益逐上遞增或遞減的比率

（5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式

A、土地使用年期無(wú)限

當(dāng)t年以前（含t年）純收益有變化，其值為a；t 年以后純收益無(wú)變化，其值為a；年不變且大于零

A，使用期無(wú)限時(shí)

B、土地使用年期有限

當(dāng)t年以前(含t年)純收益有變化，其值為ar；t年以后純收益無(wú)變化，其值為a；每年不變且大于零，使用期無(wú)限時(shí)

（6）未來(lái)若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式

當(dāng)未來(lái)某年的土地價(jià)格已知，而已知的土地價(jià)格的年份以前的純收益有變化，土地價(jià)格的計(jì)算公式為：

根據(jù)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，公式（2）是我們?cè)u(píng)估時(shí)最常用的公式。

2、采用收益還原法評(píng)估土地的步驟

(1)確定房地產(chǎn)總收益

3e、計(jì)算房屋折舊費(fèi)：

年折舊費(fèi)＝（房屋重臵價(jià)－殘值）/耐用年限＝房屋重臵價(jià)〓（1－殘值率）/耐用年限

注：①房屋重臵價(jià)、殘值率根據(jù)宗地所在的城鎮(zhèn)建委等部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房產(chǎn)的年期，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個(gè)建筑物重臵價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按49年計(jì)。則：

年折舊費(fèi)＝房屋重臵價(jià)/房屋可使用年限

房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限

C、計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益中總費(fèi)用

企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的總費(fèi)用一般包括：

a、原料費(fèi)

b、運(yùn)輸費(fèi)

c、折舊費(fèi)

d、一般管理費(fèi)

e、職工工資

f、應(yīng)納稅金

g、工廠房屋的維護(hù)、保險(xiǎn)等費(fèi)用

在股份制改造土地價(jià)格評(píng)估中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總費(fèi)用可采用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果。

（3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益＝房地產(chǎn)出租總收益－房地產(chǎn)出租總費(fèi)用

（4）確定房屋出租純收益

房屋純收益＝房屋現(xiàn)值〓建筑物還原利率

A、房屋現(xiàn)值的確定方法：

a、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價(jià)－房屋折舊總額＝房屋重臵價(jià)－年折舊費(fèi)〓（1－殘值率）/耐用年限〓房屋已使用年限

b、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價(jià)〓成新度

B、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出2—3%。

（5）計(jì)算土地純收益

土地純收益可依據(jù)評(píng)估對(duì)象采用的不同而計(jì)算

A、土地租賃中土地純收益的計(jì)算：土地純收益＝租金－（管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金）

B、房地出租中土地純收益的計(jì)算：土地純收益＝房地出租純收益－房屋出租純收益

C、一般企業(yè)用房地產(chǎn)中土地純收益的計(jì)算：土地純收益＝銷售收入－原材料價(jià)

5法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（總開(kāi)發(fā)價(jià)值）；

B、根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上與房地產(chǎn)同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動(dòng)產(chǎn)租金水平，采用收益還原法確定開(kāi)發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。

(2)估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)（按建筑費(fèi)的一定比例）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 一般為建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2％一5％?等各項(xiàng)成本費(fèi)用。

(3)計(jì)算利息

A、確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期

B、投資時(shí)間，合理確定計(jì)息周期（一次性均勻投入還是分段均勻投入）

C、復(fù)利計(jì)息公式：利息=[（1+r）n-1]

(4)計(jì)算稅金：主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等；

(5)銷售費(fèi)用：主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等；

(6)估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)

剩余法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

A、公式選錯(cuò)或計(jì)算過(guò)程漏步驟。

B、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)依據(jù)不充分或確定錯(cuò)誤或不合理。

C、費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)。

D、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。

E、利息計(jì)算錯(cuò)誤選用了單利計(jì)息公式或公式正確但計(jì)息周期錯(cuò)誤。

F、利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了利息。

G、未將地價(jià)還原至估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格水平。

H、計(jì)算過(guò)程有錯(cuò)。

I、計(jì)算單位不統(tǒng)一。

（四）成本逼近法

★應(yīng)用此種方法估價(jià)，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定，進(jìn)行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價(jià)。

★要詳細(xì)說(shuō)明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明其確定的依據(jù)。要有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)或有關(guān)的政府部門(mén)證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說(shuō)明原因。

★明確待估宗地的開(kāi)發(fā)期限、開(kāi)發(fā)狀況和相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明依據(jù)。

★有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明依據(jù)的資料及其來(lái)源、分析計(jì)算過(guò)程及結(jié)果。

★說(shuō)明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。

7有關(guān)稅費(fèi)是指在征地時(shí)按照國(guó)家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費(fèi)。在確定有關(guān)稅費(fèi)時(shí)，每項(xiàng)稅費(fèi)取值都應(yīng)有文件依據(jù)，要指出又講的名稱及有關(guān)規(guī)定、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（注：①有些已取消的稅費(fèi)一定有以與基準(zhǔn)日最接近的公布文件為依據(jù)；②有些不合理的稅費(fèi)在取值時(shí)要認(rèn)真分析；③有些交叉稅費(fèi)一定要注意不要重復(fù)計(jì)算，如西安市規(guī)定：蔬菜基地交新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金，就不再交納農(nóng)田水利開(kāi)發(fā)建設(shè)基金和防洪保安和重點(diǎn)水利建設(shè)專項(xiàng)資金）；如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)或有關(guān)的政府部門(mén)注明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說(shuō)明原因。

2、確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指獲得土地后，對(duì)真開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，指設(shè)定開(kāi)展程度條件下的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。

（1）確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)方法

直接依據(jù)當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府印發(fā)的《關(guān)于征收〓〓城市市政公用設(shè)施配套費(fèi)》的通知。結(jié)合評(píng)估設(shè)定的待估宗地的開(kāi)發(fā)程度，確定開(kāi)發(fā)資（前提是公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。只是在采用時(shí)要弄清公布的配套費(fèi)的內(nèi)容（①只是大市政配套費(fèi)，還是包含了公共設(shè)施配套資和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)；②弄清大配套費(fèi)包含“幾通一平”；③弄清配套費(fèi)是按單位用地面積還是單位建筑面積征收）。如當(dāng)?shù)匚垂际姓涮踪M(fèi)的征收文件或公布征收的配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，則參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)測(cè)算時(shí)的土地取得費(fèi)；同時(shí)到城建局、新建開(kāi)發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)部門(mén)調(diào)查、分析、測(cè)算、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度條件下的開(kāi)發(fā)費(fèi)。

（2）確定開(kāi)發(fā)費(fèi)時(shí)把握原則

A、確定待估宗地開(kāi)發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開(kāi)發(fā)期限，設(shè)定開(kāi)發(fā)程度。設(shè)定開(kāi)發(fā)程度不同，開(kāi)發(fā)期限可相同、可不相同，但開(kāi)發(fā)費(fèi)一定要有差別。如“五通一平”的開(kāi)發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開(kāi)發(fā)周期可定為9個(gè)月。6個(gè)月。

B、在確定開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，設(shè)定開(kāi)發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道（20～60米寬），水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3～6米寬）；同樣是“五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)可取不一樣，但一定要描述清楚，說(shuō)明原因。

3、確定投資利息

（1）利息率的選擇

根據(jù)評(píng)估的目的和土地開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣底價(jià)、抵押評(píng)估或土地開(kāi)發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的與設(shè)定開(kāi)發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營(yíng)、入股等目的，或投資者貸款從事土地開(kāi)發(fā)，可采用評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的與

式中：Vn一待估宗地設(shè)定年限的土地價(jià)格

V一無(wú)限年期土地價(jià)格

r一土地還原利率

n一待估宗地設(shè)定土地使用年限

（2）如土地增值收益采用當(dāng)?shù)氐?，市、縣政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，地價(jià)計(jì)算公式為?！?/p>

A、如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致

V＝?土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)資十投資利后、十投資利潤(rùn)?〓[1－1／（1＋r）n]＋出讓金

或中：V一待估宗地土地價(jià)格

B、如出讓全土地使導(dǎo)權(quán)年限與持估宗地土地使用權(quán)年限不一致

V＝｛[土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息十投資利潤(rùn)]〓[1－1／(1+r)n]+出讓金｝〓(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)式中：V、Vn同前

n一待估宗地土地使用年限

m—出讓金規(guī)定土地使用年限

r一土地還原利率

成本逼近法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

A：缺少對(duì)待信宗地周邊土地利用類型的描述；取得費(fèi)不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費(fèi)的確定沒(méi)有明確的法律和文件依據(jù)。

B、開(kāi)發(fā)費(fèi)的確定與地價(jià)定義設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度不一致。開(kāi)發(fā)費(fèi)的取值與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的開(kāi)發(fā)費(fèi)不一致。

C、利息計(jì)算有誤。

D、未進(jìn)行年期修正或區(qū)位修正。

E、費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)。

F、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范

G、利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了利息。

H、計(jì)算過(guò)程有錯(cuò)。

I、計(jì)算單位不統(tǒng)一

（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

應(yīng)用此法進(jìn)行估價(jià)，按（規(guī)程》規(guī)定的程序進(jìn)行。在技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)如下事項(xiàng)予以明確說(shuō)明：

★說(shuō)明宗地位臵、用途及待估宗地所在級(jí)別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)和對(duì)應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說(shuō)明表，并注明來(lái)源及依據(jù)。

★說(shuō)明待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)將因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式參見(jiàn)市場(chǎng)比較法中因素條件說(shuō)明表的形式。

1素說(shuō)明中一定注意前后一致(個(gè)別因素描述。市場(chǎng)比較法中因素說(shuō)明)。

（4）編制持信宗地各因素優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表

注：如宗地少，可將步驟3、4合并，變?yōu)榫幹拼雷诘馗饔绊懸蛩貤l件說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。

A、確定年期、期日、容積事等因素的修正系數(shù)

a、K1年期修正：同市場(chǎng)比較法

b． K2期日修正：同市場(chǎng)比較法

c、K3；容積率修正：同市場(chǎng)比較法

（6）、計(jì)算待信宗地土地價(jià)格

宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)〓K1〓K2〓K3〓．．．．．．〓（１＋K）

式中：K１——年期修正系數(shù)

K２——期日修正系數(shù)

K３——容積率修正系數(shù)

K一各影響因素修正幅度之和

采用上面公式求得的宗地地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)程度條件下的土地價(jià)格。如果宗地地價(jià)定義中設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度不一致時(shí)，應(yīng)作開(kāi)發(fā)程度修正。

設(shè)定開(kāi)發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價(jià)開(kāi)發(fā)程度時(shí)，或者設(shè)定開(kāi)發(fā)程度低于基準(zhǔn)地價(jià)開(kāi)發(fā)程度時(shí)：

待估宗地土地價(jià)格＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià)一（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)資一估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)費(fèi)）

特殊情況的處理辦法：

1、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準(zhǔn)地價(jià)；但無(wú)修正體系，編制待估宗地各項(xiàng)影啊因素修正系數(shù)困難較大，解決辦法有：

A、根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r編制因素條件說(shuō)明表，因素修正系數(shù)表；請(qǐng)當(dāng)?shù)赝恋鼐执_認(rèn)蓋章

B、辦法A難度較大時(shí)；盡量描述待估宗地的各項(xiàng)影響因素屬所處級(jí)別或區(qū)域的平均水平，不進(jìn)行修正，有些因素必須進(jìn)行修正的說(shuō)明理由及修正幅度

2、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準(zhǔn)地價(jià)，但制定時(shí)間較早，配有的修正系數(shù)表存在問(wèn)題，如選擇其它兩種方法評(píng)估；最好不采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；如必須選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估；可征求地方土地局意見(jiàn)，修改修正系數(shù)表，讓當(dāng)?shù)赝恋鼐稚w章、確認(rèn)：修正難度較大，可采用上述解決方法B。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤

A、漏項(xiàng)，缺少地價(jià)內(nèi)涵介紹等。

B、因素描述及修正與市場(chǎng)比較法及地價(jià)影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化。

3可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

A、漏項(xiàng)

B、附無(wú)關(guān)的資料（如土地使用證、位臵示意圖等）。最新土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)總結(jié)

一、格式方面的錯(cuò)誤要點(diǎn)

估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式由土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告組成。土地估價(jià)報(bào)告是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)提交客戶的關(guān)于土地資產(chǎn)的法律文件，由摘要、估價(jià)對(duì)象界定、土地估價(jià)結(jié)果及其使用和附件四部件組成。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告是供機(jī)構(gòu)存檔和報(bào)告確認(rèn)的文件，由總述、估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析、土地估價(jià)和附件四部分組成。格式中存在的問(wèn)題主要問(wèn)題如下：

1.報(bào)告的紙張規(guī)格、字體、設(shè)計(jì)等不符合要求。

2.完全不按“估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式”編寫(xiě)。如只簡(jiǎn)單介紹一下估價(jià)對(duì)象，就提出估價(jià)結(jié)果。

實(shí)例：某機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告完全沒(méi)有按估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式編寫(xiě)，而是根據(jù)自己業(yè)務(wù)工作習(xí)慣和客戶的—般要求編寫(xiě)。估價(jià)報(bào)告的各部分與規(guī)范格式無(wú)法對(duì)應(yīng)。特別是估價(jià)方法運(yùn)用簡(jiǎn)單。

3.部分不符合格式要求。一是部分報(bào)告缺公章、缺估價(jià)師簽字、缺附件等；二是封面缺項(xiàng)目名稱或項(xiàng)目名稱不符合要求，缺估價(jià)報(bào)告編號(hào)或前后編號(hào)不—致；三是土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的各部分內(nèi)容缺損或不全面。

實(shí)例：某機(jī)構(gòu)報(bào)告無(wú)封面，估價(jià)報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)不對(duì)應(yīng)，估價(jià)對(duì)象界定中格式與規(guī)范格式不符，沒(méi)有土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等。

二、土地估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤要點(diǎn)

第一部分 摘要

摘要是就項(xiàng)目名稱、委托方、估價(jià)基準(zhǔn)日、價(jià)格結(jié)果等方面所作的簡(jiǎn)明扼要說(shuō)明，同時(shí)明確估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員，以明確法律責(zé)任。摘要中存在的主題如下： 1.缺摘要。

2.缺少估價(jià)師簽字或只有1名估價(jià)師簽字、缺少估價(jià)師證書(shū)號(hào)及機(jī)構(gòu)公章，或不是估價(jià)師本人簽字。無(wú)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字

案例：某機(jī)構(gòu)其報(bào)告摘要沒(méi)有估價(jià)師簽字、項(xiàng)目名稱不全、沒(méi)有機(jī)構(gòu)蓋章。3.缺少估價(jià)基準(zhǔn)日或有錯(cuò)誤，缺少估價(jià)日期或與評(píng)估實(shí)際相矛盾。

4.估價(jià)結(jié)果要求說(shuō)明總地價(jià)、單位面積地價(jià)和有樓的樓面地價(jià)，并附大寫(xiě)金額。部分報(bào)告沒(méi)有樓面地價(jià)或大寫(xiě)金額。當(dāng)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)機(jī)構(gòu)分落兩頁(yè)紙時(shí)，估價(jià)結(jié)果頁(yè)大多沒(méi)有蓋公章。

5（2）區(qū)域因素：是指待估宗地所在區(qū)域的對(duì)區(qū)域地價(jià)有總體影響的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素。它是一個(gè)均質(zhì)區(qū)域的概念，而不是一個(gè)城市的概念。主要因素有區(qū)域位臵、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量（對(duì)居住區(qū)包括區(qū)域治安、居民檔次）產(chǎn)業(yè)集聚程度以及一些區(qū)域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文環(huán)境等。

常見(jiàn)的問(wèn)題是：區(qū)域位臵用宗地個(gè)別位臵代替或城市整體位臵代替；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施用城市整體情況代替（沒(méi)有調(diào)查）；環(huán)境質(zhì)量只分析污染，而不分析人文社會(huì)環(huán)境質(zhì)量。最大的問(wèn)題是區(qū)域因素分析與待估宗地的位臵和用途不掛鉤，不作調(diào)查研究或做很少的調(diào)查研究。只從一些城市發(fā)展概況等資料中摘錄。一個(gè)城市的估價(jià)報(bào)告，其一般因素和區(qū)域因素都是千人一面。一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資狀況及其它因素不同于該均質(zhì)區(qū)域的地價(jià)影響因素。

案例：某個(gè)機(jī)構(gòu)在評(píng)估武漢市一郊區(qū)宗地地價(jià)時(shí)，其區(qū)域因素為：武漢市的自然條件（地理）、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣和規(guī)劃限制，而對(duì)宗地所在區(qū)域的地價(jià)因素沒(méi)有任何分析，也沒(méi)有將其放在個(gè)別因素中分析。這完全把一般因素和區(qū)域因素混同，對(duì)區(qū)域因素沒(méi)有作認(rèn)真調(diào)查。

（3）個(gè)別因素：個(gè)別因素是宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素。如土地面積、形狀、臨街寬度、位臵、宗地開(kāi)發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、地質(zhì)條件等。土地用途不同，各因素對(duì)地價(jià)的影響也不同

常見(jiàn)的問(wèn)題是：個(gè)別因素分析不全，或較全面，但哪個(gè)因素對(duì)宗地地價(jià)有何影響沒(méi)有分析或心中沒(méi)數(shù)，這從后面運(yùn)用估價(jià)方法估價(jià)時(shí)根本不考慮個(gè)別因素或與個(gè)別因素相違背可以看出。

案例：某機(jī)構(gòu)在評(píng)估某寫(xiě)字樓時(shí)，個(gè)別因素分析很不具體，沒(méi)有宗地寬度、進(jìn)深、地質(zhì)條件等分析，宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況不具體等。

第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其應(yīng)用

問(wèn)題主要有：

l.估價(jià)依據(jù)：（見(jiàn)技術(shù)報(bào)告）

2.估價(jià)原則：（見(jiàn)技術(shù)報(bào)告）

3.估價(jià)方法：缺估價(jià)方法或沒(méi)有方法選擇的依據(jù)及每種方法的計(jì)算結(jié)果。

4.估價(jià)結(jié)果：（見(jiàn)技術(shù)報(bào)告）

5.需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)問(wèn)題較多，雙方的權(quán)利責(zé)任交待不清，報(bào)告的使用條件及報(bào)告結(jié)果的限制條件交待不清，土地估價(jià)結(jié)果有效期錯(cuò)誤或沒(méi)有等。

主要問(wèn)題：本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件和報(bào)告使用限制條件不明確。是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格?還是資產(chǎn)清算價(jià)格?是有限制的抵押價(jià)格?還是抵押條件下的土地使用權(quán)價(jià)格?很多報(bào)告在碰到一些較復(fù)雜的評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象時(shí)往往搞錯(cuò)。如個(gè)別報(bào)告