第一篇:北京公房承租權(quán)糾紛的法律問題
北京公房承租權(quán)糾紛的法律問題
1、公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓問題
2002年12月15日北京市國土資源和房屋管理局作出的《關(guān)于開展直管公房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》也明確指出了公有住房使用權(quán)可以作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,并要求“直管公房經(jīng)營管理單位應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦結(jié)各種手續(xù),不得以任何理由予以拒絕”。
2、公房承租權(quán)能否繼承問題
按照《繼承法》規(guī)定,遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),公房承租權(quán)能否繼承主要看公房承租權(quán)是否符合遺產(chǎn)范圍?!独^承法》
第三條及最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行《繼承法》意見第3條沒有明確規(guī)定公房屬于遺產(chǎn)范圍,同時(shí)公房的承租權(quán)利也沒有明確規(guī)定為個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利,雖然筆者對(duì)于公房承租權(quán)的性質(zhì)認(rèn)同具有了一定物權(quán)的屬性,但鑒于法律沒有明確公房承租權(quán)可作為公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利得以繼承,因此在解決糾紛具體適用法律時(shí)還是缺乏明確的依據(jù),公房承租權(quán)不能直接適用《繼承法》規(guī)定。
公房承租權(quán)繼承與公房承租權(quán)人變更是兩個(gè)法律概念,雖然公房承租權(quán)沒有明確的依據(jù)可以被繼承,但承租權(quán)人死后部分繼承人是可以變更成為新的承租權(quán)人的。按《城市公有房屋管理規(guī)定》第28條規(guī)定:承租住宅用房的,承租人在租賃期限內(nèi)死亡,其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的,可以辦理更名手續(xù),繼續(xù)承租。從該條規(guī)定中也可以看出,符合以下兩個(gè)條件的繼承人可以繼續(xù)承租該公房:一是戶口在該公房內(nèi);二是與死亡的承租人同居住兩年以上。
3、承租權(quán)人要求同住家庭成員騰房而引起的糾紛
具名承租權(quán)人是否有權(quán)要求共同居住兩年以上的家庭成員騰房?同戶口、共同居住的家庭成員是否必然夠構(gòu)成對(duì)承租權(quán)的共有?筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況來確定爭(zhēng)議的公房承租權(quán)是否已經(jīng)演變?yōu)榱思彝ス灿袡?quán)。共有的產(chǎn)生通常是基于當(dāng)事人的意思表示和法律的直接規(guī)定,居住本身不會(huì)產(chǎn)生共有,因此同住家庭成員是否對(duì)共同居住的房屋具有共有權(quán),要看該房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財(cái)產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房承租權(quán)時(shí),除具名承租權(quán)人外,其他同住家庭成員的工齡等因素作為分房時(shí)的一個(gè)重要條件的,或其他同住家庭成員交納了增加面積款的,或以其他同住家庭成員的舊房合并換得現(xiàn)有房屋的,即使公有房屋租賃證上未明確記載該同住人口為共同承租人,也可構(gòu)成共有。否則,僅憑居住不能構(gòu)成對(duì)公有住房承租權(quán)的共有。根據(jù)以上分析,如果爭(zhēng)議的公房構(gòu)成共有,按照民法關(guān)于共有的原理,共有人不能對(duì)共有物獨(dú)占,不能妨礙其他共有人行使權(quán)利。因此,具名承租權(quán)人要求家庭共有成員騰房的,應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。另外,大陸法很多國家法律均規(guī)定未成年子女對(duì)其父母的房屋享有居住權(quán),父母要求未成年子女騰房的,也不能得到支持。
4、公房拆遷補(bǔ)償分配糾紛
公房拆遷期間原承租權(quán)人死亡,共同居住的子女取得回遷房產(chǎn)權(quán)或貨幣安置款而引起的繼承和析產(chǎn)糾紛。其他繼承人是否有權(quán)根據(jù)《繼承法》主張財(cái)產(chǎn)權(quán)利?解決此類糾紛首先應(yīng)確定與父母共同居住的子女是否構(gòu)成對(duì)承租權(quán)的共有,如構(gòu)成共有則應(yīng)先析產(chǎn),將該子女應(yīng)得的份額扣除后,其余財(cái)產(chǎn)按繼承處理。如果同住子女已經(jīng)取得了回遷房屋的產(chǎn)權(quán),則不宜再將該房屋作為“遺產(chǎn)”進(jìn)行分割,而應(yīng)在確定房屋的價(jià)值后,由其對(duì)其他繼承人給予補(bǔ)償。
附:公房承租權(quán)糾紛案例案情簡(jiǎn)介:上海市公平路號(hào)底層后間及頂層閣原承租人為陳兄、陳弟的父親,陳兄于79年將戶籍遷入該房屋,居住至2002年。陳弟戶籍于96遷入,實(shí)際并為居住。該房屋的戶籍分為兩冊(cè),一冊(cè)登記為陳兄一人,另一冊(cè)登記為陳弟及其妻子、女兒。2005年1月12日,陳弟在陳兄不知情的情況下,只提供一本戶籍,向出租人上海物業(yè)公司申請(qǐng)變更承租人為本人。2009年3月,房屋動(dòng)拆遷實(shí)施單位為該房屋動(dòng)拆遷事宜與陳兄聯(lián)系時(shí),陳兄才得知該房屋承租人已變更為陳弟,遂起訴至法院,請(qǐng)求法院撤銷上海物業(yè)公司確定陳弟為房屋承租人的行為。
調(diào)查經(jīng)過:接受陳兄的委托后,律師向法院申請(qǐng)調(diào)查令,前往房產(chǎn)交易中心調(diào)取陳弟位于閔碧路房屋的交易情況,并到物業(yè)公司調(diào)取河間路房屋增配情況詳細(xì)資料。辦理結(jié)果:經(jīng)過審查,1989年陳弟及其妻子在上海市閔碧路分得分配職工住房一套,后購得該房屋產(chǎn)權(quán)。陳兄在公平路房屋內(nèi)實(shí)際居住一年以上,且在他處未享受過福利分房。法院判決撤銷上海物業(yè)公司確定陳弟為公平路房屋承租人的行為。
第二篇:北京公房承租權(quán)糾紛的法律問題
北京公房承租權(quán)糾紛的法律問題
1、公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓問題
隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化,公房承租權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的法律障礙在部分城市得到解決。大連于2002年實(shí)施了《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行辦法》,明確公有住房承租人在征得公有住房所有權(quán)單位同意后,有權(quán)將公有住房承租權(quán)有償或無償轉(zhuǎn)讓給他人。并且規(guī)定,公有住房所有權(quán)單位無正當(dāng)理由,應(yīng)同意公有住房承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的請(qǐng)求。2002年12月15日北京市國土資源和房屋管理局作出的《關(guān)于開展直管公房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》也明確指出了公有住房使用權(quán)可以作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,并要求“直管公房經(jīng)營管理單位應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦結(jié)各種手續(xù),不得以任何理由予以拒絕”。1999年4月19日沈陽市《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革的通知》也指出:“允許公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?!币虼?,在我國部分城市公房承租權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。
2、公房承租權(quán)能否繼承問題
按照《繼承法》規(guī)定,遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),公房承租權(quán)能否繼承主要看公房承租權(quán)是否符合遺產(chǎn)范圍?!独^承法》第三條及最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行《繼承法》意見第3條沒有明確規(guī)定公房屬于遺產(chǎn)范圍,同時(shí)公房的承租權(quán)利也沒有明確規(guī)定為個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利,雖然筆者對(duì)于公房承租權(quán)的性質(zhì)認(rèn)同具有了一定物權(quán)的屬性,但鑒于法律沒有明確公房承租權(quán)可作為公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利得以繼承,因此在解決糾紛具體適用法律時(shí)還是缺乏明確的依據(jù),公房承租權(quán)不能直接適用《繼承法》規(guī)定。
公房承租權(quán)繼承與公房承租權(quán)人變更是兩個(gè)法律概念,雖然公房承租權(quán)沒有明確的依據(jù)可以被繼承,但承租權(quán)人死后部分繼承人是可以變更成為新的承租權(quán)人的。按《城市公有房屋管理規(guī)定》第28條規(guī)定:承租住宅用房的,承租人在租賃期限內(nèi)死亡,其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的,可以辦理更名手續(xù),繼續(xù)承租。從該條規(guī)定中也可以看出,符合以下兩個(gè)條件的繼承人可以繼續(xù)承租該公房:一是戶口在該公房內(nèi);二是與死亡的承租人同居住兩年以上。
3、承租權(quán)人要求同住家庭成員騰房而引起的糾紛
具名承租權(quán)人是否有權(quán)要求共同居住兩年以上的家庭成員騰房?同戶口、共同居住的家庭成員是否必然夠構(gòu)成對(duì)承租權(quán)的共有?筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況來確定爭(zhēng)議的公房承租權(quán)是否已經(jīng)演變?yōu)榱思彝ス灿袡?quán)。共有的產(chǎn)生通常是基于當(dāng)事人的意思表示和法律的直接規(guī)定,居住本身不會(huì)產(chǎn)生共有,因此同住家庭成員是否對(duì)共同居住的房屋具有共有權(quán),要看該房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財(cái)產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房承租權(quán)時(shí),除具名承租權(quán)人外,其他同住家庭成員的工齡等因素作為分房時(shí)的一個(gè)重要條件的,或其他同住家庭成員交納了增加面積款的,或以其他同住家庭成員的舊房合并換得現(xiàn)有房屋的,即使公有房屋租賃證上未明確記載該同住人口為共同承租人,也可構(gòu)成共有。否則,僅憑居住不能構(gòu)成對(duì)公有住房承租權(quán)的共有。根據(jù)以上分析,如果爭(zhēng)議的公房構(gòu)成共有,按照民法關(guān)于共有的原理,共有人不能對(duì)共有物獨(dú)占,不能妨礙其他共有人行使權(quán)利。因此,具名承租權(quán)人要求家庭共有成員騰房的,應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。另外,大陸法很多國家法律均規(guī)定未成年子女對(duì)其父母的房屋享有居住權(quán),父母要求未成年子女騰房的,也不能得到支持。
4、公房拆遷補(bǔ)償分配糾紛
公房拆遷期間原承租權(quán)人死亡,共同居住的子女取得回遷房產(chǎn)權(quán)或貨幣安置款而引起的繼承和析產(chǎn)糾紛。其他繼承人是否有權(quán)根據(jù)《繼承法》主張財(cái)產(chǎn)權(quán)利?解決此類糾紛首先應(yīng)確定與父母共同居住的子女是否構(gòu)成對(duì)承租權(quán)的共有,如構(gòu)成共有則應(yīng)先析產(chǎn),將該子女應(yīng)得的份額扣除后,其余財(cái)產(chǎn)按繼承處理。如果同住子女已經(jīng)取得了回遷房屋的產(chǎn)權(quán),則不宜再將該房屋作為“遺產(chǎn)”進(jìn)行分割,而應(yīng)在確定房屋的價(jià)值后,由其對(duì)其他繼承人給予補(bǔ)償。
附:公房承租權(quán)糾紛案例
案情簡(jiǎn)介:上海市公平路號(hào)底層后間及頂層閣原承租人為陳兄、陳弟的父親,陳兄于79年將戶籍遷入該房屋,居住至2002年。陳弟戶籍于96遷入,實(shí)際并為居住。該房屋的戶籍分為兩冊(cè),一冊(cè)登記為陳兄一人,另一冊(cè)登記為陳弟及其妻子、女兒。2005年1月12日,陳弟在陳兄不知情的情況下,只提供一本戶籍,向出租人上海物業(yè)公司申請(qǐng)變更承租人為本人。2009年3月,房屋動(dòng)拆遷實(shí)施單位為該房屋動(dòng)拆遷事宜與陳兄聯(lián)系時(shí),陳兄才得知該房屋承租人已變更為陳弟,遂起訴至法院,請(qǐng)求法院撤銷上海物業(yè)公司確定陳弟為房屋承租人的行為。
調(diào)查經(jīng)過:接受陳兄的委托后,律師向法院申請(qǐng)調(diào)查令,前往房產(chǎn)交易中心調(diào)取陳弟位于閔碧路房屋的交易情況,并到物業(yè)公司調(diào)取河間路房屋增配情況詳細(xì)資料。
辦理結(jié)果:經(jīng)過審查,1989年陳弟及其妻子在上海市閔碧路分得分配職工住房一套,后購得該房屋產(chǎn)權(quán)。陳兄在公平路房屋內(nèi)實(shí)際居住一年以上,且在他處未享受過福利分房。法院判決撤銷上海物業(yè)公司確定陳弟為公平路房屋承租人的行為。
第三篇:一個(gè)涉及公房承租權(quán)糾紛的典型案件
一個(gè)涉及公房承租權(quán)糾紛的典型案件
【案情介紹】
某市某路某小區(qū)201號(hào)房屋是退休人員王某(男)租用的公房,公房租賃憑證上的承租人為王某,在戶籍管理機(jī)關(guān)的戶口本上,戶主為王某且只有王某一個(gè)人的戶口在戶口本上。2005年6月,王某跟本市另外一個(gè)區(qū)的張某結(jié)婚,婚后,張某就住到了王某承租的公房內(nèi),并于2007年把戶口從原來居住的區(qū)遷到了王某居住的區(qū)。
2011年9月,王某因病去世,張某就去房屋管理部門辦理了公房租賃憑證的變更手續(xù),將自己變更為該公有房屋的承租人。2011年11月,因該小區(qū)遇到了市政拆遷,張某拿到了拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用12萬元。王某的三個(gè)兒子王甲、王乙、王丙得知這個(gè)消息之后,認(rèn)為該公房是其父親遺留的財(cái)產(chǎn),在其父親死后,沒有依法進(jìn)行遺產(chǎn)的繼承分割,應(yīng)該按照《繼承法》的規(guī)定,由其兄弟三人和張某按照均等的份額進(jìn)行繼承,要求王某把補(bǔ)償安置費(fèi)用12萬元中的9萬元拿出來,讓他們?nèi)司帧?/p>
張某認(rèn)為,在王某死后,自己已經(jīng)依法辦理公房租賃的變更手續(xù),在拆遷進(jìn)行補(bǔ)償安置時(shí),自己是該公房的唯一承租人,因此該房屋被拆遷得到的補(bǔ)償安置費(fèi)應(yīng)該歸自己一人所有,拒絕進(jìn)行分割。雙方爭(zhēng)吵不下,2012年3月,王某三兄弟依法向人民法院提起訴訟。
【法院判決】
本案是一個(gè)涉及公房承租權(quán)糾紛的典型案件。案中,張某在王某死亡后,已經(jīng)根據(jù)新的租賃合同合法地取得了該房屋的承租權(quán),因此在房屋遇到拆遷時(shí),作為房屋被拆遷喪失房屋承租權(quán)代價(jià)的補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)該歸張某個(gè)人所有,任何第三人都不能主張權(quán)利,因此,人民法院應(yīng)該依法駁回原告王氏三兄弟的訴訟請(qǐng)求。
【律師分析】
《合同法》第234條規(guī)定:“承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?!薄独^承法》第3條規(guī)定:“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、圖書資料;(五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料;(六)公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利;(七)公民的其他合法財(cái)產(chǎn)?!?/p>
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定:“拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的,拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆
遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?!?/p>
按照上述法律的規(guī)定,公有房屋的所有權(quán)人是國家,公民個(gè)人承租國家公房,當(dāng)該公民死亡時(shí),其共同的居住人可以繼續(xù)承租該房屋,但這是一個(gè)新的房屋租賃合同,與已死亡的公民簽訂的房屋租賃合同沒有任何關(guān)系。
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第四篇:公房承租權(quán)可以作為遺產(chǎn)繼承
公房承租權(quán)可以作為遺產(chǎn)繼承
——重慶南岸法院判決李義達(dá)訴向文娟繼承糾紛案
--------------------裁判要旨
公有住房承租權(quán)逐步允許轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、上市交易的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,使公有住房承租權(quán)具備了獨(dú)立的私有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì),因此公有住房承租權(quán)可以作為承租人遺產(chǎn)繼承。
案情
原告李義達(dá)的父親李峰與被告向文娟于1998年結(jié)婚,婚后共同居住在由重慶第三棉紡織廠福利分配給李峰的公有住房。2008年李峰去世,向文娟繼續(xù)獨(dú)自在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住生活并負(fù)擔(dān)相關(guān)的租賃費(fèi)用。2013年該公有住房進(jìn)行拆遷,拆遷人按規(guī)定對(duì)承租人向文娟進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償安置。
原告李義達(dá)認(rèn)為該公有住房承租權(quán)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值,可占有、使用、收益,應(yīng)與其他財(cái)產(chǎn)一樣進(jìn)行繼承,因此自己對(duì)該公有房屋承租權(quán)及其轉(zhuǎn)化得到的經(jīng)濟(jì)利益享有繼承和分割的權(quán)利。其父李峰去世時(shí)未對(duì)該公有住房承租權(quán)進(jìn)行遺產(chǎn)分割,故李義達(dá)提起訴訟,請(qǐng)求法院對(duì)訴爭(zhēng)的公有住房的拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行遺產(chǎn)分割。
裁判
重慶市南岸區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,李峰死亡后,該公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)以遺產(chǎn)方式進(jìn)行分割,故在原告未明示放棄繼承的情況下,其繼承利益依然凝聚在該公有住房承租權(quán)上,雖然后來該公有住房進(jìn)行了拆遷和產(chǎn)權(quán)調(diào)換,但原告并未喪失對(duì)該承租權(quán)及其轉(zhuǎn)化的利益的繼承權(quán),故原告依然可對(duì)拆遷安置房屋進(jìn)行分割。但由于公有住房租賃權(quán)的公益保障性還是第一位的,被告向文娟與原承租權(quán)人一直共同居住在該公有住房內(nèi),故在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)被告向文娟予以多分。根據(jù)拆遷安置房約定價(jià)值、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)的價(jià)值以及向文娟補(bǔ)交房屋安置時(shí)的差價(jià)等情況,判決訴爭(zhēng)公有住房房屋歸被告向文娟所有,被告向文娟支付原告李義達(dá)房屋折價(jià)款8萬元。
宣判后,原、被告雙方均未提起上訴,現(xiàn)一審判決已生效。
評(píng)析
本案涉及公有住房承租權(quán)能否繼承的問題。公有住房承租權(quán)是我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,也是我國長期以來實(shí)行住房福利化的結(jié)果,公有住房的承租權(quán)與傳統(tǒng)民法上私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的承租權(quán)是不同的。
1.公有住房承租權(quán)的法律性質(zhì)界定 筆者認(rèn)為,公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種物化的債權(quán)。
第一,公有住房的承租權(quán)與普通房屋承租權(quán)在實(shí)質(zhì)上存在很大的區(qū)別。一是承租主體上,公有住房的承租人是特殊主體,是在國家機(jī)關(guān)或者國有、集體企、事業(yè)單位工作并達(dá)到一定工作年限的職工。二是在承租權(quán)期限上,公有住房承租人與房管部門簽訂公有住房租賃合同之后,承租人對(duì)該公有房屋即具有了永久的占有權(quán)和使用權(quán),非因特定事由,房管部門不得終止公有住房租賃合同。三是在租金對(duì)價(jià)上,公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)是由專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定,其租金只是為了維持房屋維修的成本費(fèi)用支出,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)房屋租金。因此單位對(duì)公有住房的所有權(quán)實(shí)際已經(jīng)被虛化了,公有住房承租權(quán)是一種在相當(dāng)程度上物化了的權(quán)利。
第二,公有住房承租權(quán)具備獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。公有住房的承租人享有除所有權(quán)以外的其他一切權(quán)利,對(duì)公有住房擁有實(shí)際控制與支配的權(quán)利,可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓并獲得差價(jià)。對(duì)公有住房進(jìn)行拆遷,承租人可以直接獲得拆遷安置。因此公有住房承租權(quán)是一種可以直接獲得獨(dú)立財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利形式。
第三,公有住房的承租人具有實(shí)際上的處分權(quán)。公有住房承租人雖然不能決定公有住房本身的命運(yùn),但對(duì)其承租權(quán)卻享有占有、轉(zhuǎn)讓、消滅等自由。因此,公有住房承租權(quán)與一般的房屋租賃承租權(quán)有很大差別,絕不僅僅是單純的債權(quán),其所具有的永久占有、使用、支配、轉(zhuǎn)讓等特征,使其在性質(zhì)上與物權(quán)中的用益物權(quán)相似,故公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)歸為是一種呈現(xiàn)出用益物權(quán)性質(zhì)的債權(quán),即一種物權(quán)化了的債權(quán)。
2.公有住房承租權(quán)能否繼承的問題
第一,從權(quán)利屬性來看,公有住房承租權(quán)有明顯的物權(quán)特征,是與用益物權(quán)相似,承租人作為權(quán)利人有權(quán)更完整地行使其權(quán)利并受到法律保護(hù),這些法律行為包括轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓,當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)包括繼承。
第二,從權(quán)利取得方式來看,公有住房承租權(quán)是基于單位職工工作貢獻(xiàn)大小、家庭人口及其他住房等情況產(chǎn)生的,不僅是賦予個(gè)人的價(jià)值回饋,更體現(xiàn)為個(gè)人和家庭的權(quán)益,因此從這種途徑取得的公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)可作為“遺產(chǎn)”在家庭和親緣關(guān)系間進(jìn)行繼承。當(dāng)然,由于分配取得的公有住房仍然屬于社會(huì)公共資源,在繼承方式上應(yīng)當(dāng)有別于其他私人財(cái)產(chǎn)。
第三,從公有住房管理模式的發(fā)展進(jìn)程看,住房制度改革使公有住房承租權(quán)取得方式發(fā)生了質(zhì)的變化。一是允許公有住房承租權(quán)通過有償交換的方式,實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。二是公有住房的承租權(quán)在一定條件下可以購買。這即認(rèn)可了公有住房承租權(quán)可以作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。因此,隨著市場(chǎng)發(fā)展及住房制度的改革,公有住房承租權(quán)的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變,從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期簡(jiǎn)單的福利待遇載體,轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,具備商品交換的標(biāo)的物,其財(cái)產(chǎn)性得到了充分的肯定。三是公有住房承租權(quán)在拆遷過程中可獲得補(bǔ)償。公有住房拆遷時(shí),其承租人是符合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的。這也承認(rèn)了公房承租權(quán)具體財(cái)產(chǎn)性,而可繼承是財(cái)產(chǎn)性的重要表現(xiàn)。
本案案號(hào):(2014)南法民初字第03056號(hào)
案例編寫人:重慶市南岸區(qū)人民法院 嚴(yán)蓓佳 余洪峰
第五篇:公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 甲方(轉(zhuǎn)讓方)__________
乙方(受讓方)__________
根據(jù)《公房承租交換試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》)等有關(guān)規(guī)定,甲、乙雙方在自愿、公平和有償?shù)幕A(chǔ)上,經(jīng)協(xié)商一致就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓其承租的公房承租權(quán)等有關(guān)事宜、訂立本合同。
第一條 甲方將其承租的座落于:________區(qū)(縣)________路________弄(新村)________支弄____號(hào)____室,租賃部位獨(dú)用面積________平方米的公房承租權(quán)(以下簡(jiǎn)稱該公房)轉(zhuǎn)讓給乙方。在訂立本合同前,甲方已向乙方出示該公房的《租用公房憑證》[《租用公房憑證》復(fù)印件見(附件一)]。乙方已對(duì)甲方轉(zhuǎn)讓的該公房座落、面積、附屬設(shè)施、設(shè)備及裝修情況確認(rèn)無誤。
第二條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商同意,該公房轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)格為:人民幣(大寫)________元。
第三條 甲、乙雙方商定,有關(guān)付款的時(shí)間與金額按下列約定方式辦理(不約定的劃除):
1、乙方應(yīng)按《試行辦法》的規(guī)定,以甲方的名義將上述價(jià)款一次性存入該公房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指定的銀行,由該銀行開具個(gè)人住房特種存單。一次性付款時(shí)間由雙方在本合同(附件二)中約定。
2、按《試行辦法》規(guī)定,經(jīng)該公房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審核批準(zhǔn),乙方將上述價(jià)款直接支付給甲方,付款時(shí)間和金額由雙方在本合同(附件二)中約定。
3、付款時(shí)間和金額由雙方在本合同(附件二)中約定。
第四條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商同意,自本合同簽定之日起的______日內(nèi),持本合同及規(guī)定的材料到該公房所在地________區(qū)/縣房地產(chǎn)交易中心辦理該公房承租一權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第五條 甲、乙雙方商定自房地產(chǎn)交易中心審核同意出具《準(zhǔn)予公房差價(jià)交換通知書》(以下簡(jiǎn)稱《通知書》)之日起的____月內(nèi),持有關(guān)材料向該公房的出租人或出租人委托的物業(yè)公司辦理公房租賃關(guān)系的變更手續(xù)。甲方同意,自該公房租賃關(guān)系變更手續(xù)辦妥后的____日內(nèi),騰出該公房并交乙方進(jìn)行驗(yàn)收交割。
第六條 甲方承諾,自本合同簽訂之日起至該公房驗(yàn)收交割期間,凡已納入本合同(附件三)的各項(xiàng)不得拆除的房屋裝修及附屬設(shè)施,若被損壞被拆除,則除應(yīng)按被損壞、或拆除的住房裝修及附屬設(shè)施估值賠償給乙方外,還應(yīng)按估值的____%向乙方支付違約金。
第七條 乙方承諾,凡轉(zhuǎn)讓前該公房內(nèi)原有設(shè)施因有變動(dòng),而按規(guī)定應(yīng)由承租方自行承擔(dān)的裝修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,轉(zhuǎn)讓后則由乙方承擔(dān)。
第八條 本合同生效后,甲、乙雙方應(yīng)按本市的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)各應(yīng)繳納的稅費(fèi)。在驗(yàn)收交割前未支付的使用該公房所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、物業(yè)管理等其他費(fèi)用,除甲、乙雙方在本合同(附件四)中另有約定外,均應(yīng)由甲方支付。
第九條 乙方未按本合同(附件二)的約定付款的,應(yīng)按逾期應(yīng)付款向甲方支付滯納金。滯納金自本合同(附件二)約定的應(yīng)付之日起第二天至實(shí)際付款之日止,按逾期應(yīng)付款的______%計(jì)算。逾期____天后,乙方同意甲方有權(quán)按下列[一][二][三]款約定向其追索違約責(zé)任(不選定的劃除):
一、乙方除應(yīng)支付上述滯納金外,還應(yīng)按逾期應(yīng)付款的____%向甲方支付違約金,合同繼續(xù)履行。
二、甲方有權(quán)通知乙方終止本合同,并從乙方已付款中扣除乙方逾期應(yīng)付款______%的違約金,余款返還給乙方;已付款不足違約金部分,或甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方應(yīng)支付的違約金部分,均應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。
三、________________________________________________________________________。
第十條 除不可抗力因素外,甲方未按本合同約定的期限將該住房交乙方進(jìn)行驗(yàn)收交割的,應(yīng)按已收款向乙方支付逾期利息,逾期利息自約定收交割之日起第二天至實(shí)際驗(yàn)收交割之日止,利息按甲方已收款的______%計(jì)算。逾期______天后,甲、乙雙方同意按下列第[一][二][三]款內(nèi)容處理(不選定的劃除):
一、甲方除應(yīng)支付逾期利息外,還應(yīng)按已收款的______%向乙方支付違約金,合同繼續(xù)履行。
二、乙方有權(quán)書面通知甲方終止合同,甲方除應(yīng)在接到書面通知之日起______日內(nèi)向乙方返還已支付的價(jià)款和逾期利息(自乙方支付價(jià)款之日起至解除合同之日止)外,還應(yīng)按已支付價(jià)款的________%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成損失的,乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時(shí),實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。
三、__________________________________________________________________________。
第十一條 甲、乙雙方同意,在不違背本合同各條款原則的基礎(chǔ)上,可不本合同的未盡事宜訂立補(bǔ)充條款。本合同雙方訂立的補(bǔ)充條款及附件均為本合同不可分割的一部分,本合同及補(bǔ)充條款和附件空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。
第十二條 本合同自房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核同意并出具《準(zhǔn)予公房差價(jià)交換通知書》之日起生效。
第十三條 甲、乙雙方在簽署本合同時(shí),具有完全民事行為能力,對(duì)各自的權(quán)利和義務(wù)清楚明白,并愿意按本合同約定嚴(yán)格執(zhí)行。如一方違反本合同,另一方有權(quán)按本合同的約定索賠。
第十四條 本合同生效后,甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的,選定下列一種方式解決(不選定的劃除):
1.向______________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
2.依法向人民法院起訴。
第十五條 甲方承諾,本合同生效前該公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)其同住成年人之間在履行本合同過程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),均與乙方無涉。
第十六條 本合同連同附件(正本)壹式______份具有同等法律效力,其中甲、乙雙方各執(zhí)________份,該住房所在地__________區(qū)/縣房地產(chǎn)交易中心和________________,____________,各執(zhí)壹份。
補(bǔ)充條款
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(粘貼線)(騎縫章加蓋處)
附件一公房租用憑證復(fù)印件
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(粘貼線)(騎縫章加蓋處)
附件二付款時(shí)間及金額
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(粘貼線)(騎縫章加蓋處)
附件三不得拆除的房屋裝修及附屬設(shè)施項(xiàng)目內(nèi)容
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(粘貼線)(騎縫章加蓋處)
附件四 水、電、煤氣、電訊、物業(yè)管理等其他費(fèi)用支付
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(粘貼線)(騎縫章加蓋處)
公房同住成年人意見書
我們一致同意,甲方以人民幣(大寫)__元,將該公房轉(zhuǎn)讓給乙方,同時(shí)推選____為“個(gè)人住房特種存單”的存款人代表。
甲方:(簽章)____________乙方:(簽章)____________ [本人]__________________[本人]__________________
[本人]__________________[本人]__________________
姓名:____________________姓名:____________________
[身份證明][身份證明]
[營業(yè)執(zhí)照][營業(yè)執(zhí)照]
[商業(yè)登記證號(hào)][][商業(yè)登記證號(hào)][]
號(hào)碼:____________________號(hào)碼:____________________
[居住][居?。?/p>
郵政編碼:________________郵政編碼:________________同住成人年簽字(蓋章)_____年_____月_____日 備注: 若有反對(duì)意見,請(qǐng)?jiān)诖撕炞郑ㄉw章)_____年_____月_____日
委托代理人:______________委托代理人:______________
聯(lián)系電話:________________聯(lián)系電話:________________
日期:_____年_____月____日日期:_____年_____月____日
簽于:____________________簽于:____________________
置換(或中介)公司名稱:______聯(lián)系地址及電話:______________
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員姓名:__________
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證件編號(hào):________
聯(lián)系地址及電話:______________
___________年______月_______日
備注欄
甲、乙雙方簽定的本合同,經(jīng)審核符合有關(guān)規(guī)定;座落于________區(qū)__________路__________弄(新村)______號(hào)_______室(部分)公房的受讓人為__________;該公房系統(tǒng)受讓取得。
經(jīng)辦人(簽字)_____________
房地產(chǎn)交易中心(章)_______
_______年_______月_______日