第一篇：北京公房承租權(quán)糾紛的法律問題

北京公房承租權(quán)糾紛的法律問題

1、公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓問題

２００２年１２月１５日北京市國土資源和房屋管理局作出的《關(guān)于開展直管公房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》也明確指出了公有住房使用權(quán)可以作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并要求“直管公房經(jīng)營管理單位應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦結(jié)各種手續(xù)，不得以任何理由予以拒絕”。

2、公房承租權(quán)能否繼承問題

按照《繼承法》規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，公房承租權(quán)能否繼承主要看公房承租權(quán)是否符合遺產(chǎn)范圍?！独^承法》

第三條及最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行《繼承法》意見第3條沒有明確規(guī)定公房屬于遺產(chǎn)范圍，同時(shí)公房的承租權(quán)利也沒有明確規(guī)定為個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，雖然筆者對(duì)于公房承租權(quán)的性質(zhì)認(rèn)同具有了一定物權(quán)的屬性，但鑒于法律沒有明確公房承租權(quán)可作為公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利得以繼承，因此在解決糾紛具體適用法律時(shí)還是缺乏明確的依據(jù)，公房承租權(quán)不能直接適用《繼承法》規(guī)定。

公房承租權(quán)繼承與公房承租權(quán)人變更是兩個(gè)法律概念，雖然公房承租權(quán)沒有明確的依據(jù)可以被繼承，但承租權(quán)人死后部分繼承人是可以變更成為新的承租權(quán)人的。按《城市公有房屋管理規(guī)定》第２８條規(guī)定：承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)，繼續(xù)承租。從該條規(guī)定中也可以看出，符合以下兩個(gè)條件的繼承人可以繼續(xù)承租該公房：一是戶口在該公房內(nèi)；二是與死亡的承租人同居住兩年以上。

3、承租權(quán)人要求同住家庭成員騰房而引起的糾紛

具名承租權(quán)人是否有權(quán)要求共同居住兩年以上的家庭成員騰房？同戶口、共同居住的家庭成員是否必然夠構(gòu)成對(duì)承租權(quán)的共有？筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況來確定爭(zhēng)議的公房承租權(quán)是否已經(jīng)演變?yōu)榱思彝ス灿袡?quán)。共有的產(chǎn)生通常是基于當(dāng)事人的意思表示和法律的直接規(guī)定，居住本身不會(huì)產(chǎn)生共有，因此同住家庭成員是否對(duì)共同居住的房屋具有共有權(quán)，要看該房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財(cái)產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房承租權(quán)時(shí)，除具名承租權(quán)人外，其他同住家庭成員的工齡等因素作為分房時(shí)的一個(gè)重要條件的，或其他同住家庭成員交納了增加面積款的，或以其他同住家庭成員的舊房合并換得現(xiàn)有房屋的，即使公有房屋租賃證上未明確記載該同住人口為共同承租人，也可構(gòu)成共有。否則，僅憑居住不能構(gòu)成對(duì)公有住房承租權(quán)的共有。根據(jù)以上分析，如果爭(zhēng)議的公房構(gòu)成共有，按照民法關(guān)于共有的原理，共有人不能對(duì)共有物獨(dú)占，不能妨礙其他共有人行使權(quán)利。因此，具名承租權(quán)人要求家庭共有成員騰房的，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。另外，大陸法很多國家法律均規(guī)定未成年子女對(duì)其父母的房屋享有居住權(quán)，父母要求未成年子女騰房的，也不能得到支持。

4、公房拆遷補(bǔ)償分配糾紛

公房拆遷期間原承租權(quán)人死亡，共同居住的子女取得回遷房產(chǎn)權(quán)或貨幣安置款而引起的繼承和析產(chǎn)糾紛。其他繼承人是否有權(quán)根據(jù)《繼承法》主張財(cái)產(chǎn)權(quán)利？解決此類糾紛首先應(yīng)確定與父母共同居住的子女是否構(gòu)成對(duì)承租權(quán)的共有，如構(gòu)成共有則應(yīng)先析產(chǎn)，將該子女應(yīng)得的份額扣除后，其余財(cái)產(chǎn)按繼承處理。如果同住子女已經(jīng)取得了回遷房屋的產(chǎn)權(quán)，則不宜再將該房屋作為“遺產(chǎn)”進(jìn)行分割，而應(yīng)在確定房屋的價(jià)值后，由其對(duì)其他繼承人給予補(bǔ)償。

附：公房承租權(quán)糾紛案例案情簡(jiǎn)介：上海市公平路號(hào)底層后間及頂層閣原承租人為陳兄、陳弟的父親，陳兄于79年將戶籍遷入該房屋，居住至2002年。陳弟戶籍于96遷入，實(shí)際并為居住。該房屋的戶籍分為兩冊(cè)，一冊(cè)登記為陳兄一人，另一冊(cè)登記為陳弟及其妻子、女兒。2005年1月12日，陳弟在陳兄不知情的情況下，只提供一本戶籍，向出租人上海物業(yè)公司申請(qǐng)變更承租人為本人。2009年3月，房屋動(dòng)拆遷實(shí)施單位為該房屋動(dòng)拆遷事宜與陳兄聯(lián)系時(shí)，陳兄才得知該房屋承租人已變更為陳弟，遂起訴至法院，請(qǐng)求法院撤銷上海物業(yè)公司確定陳弟為房屋承租人的行為。

調(diào)查經(jīng)過：接受陳兄的委托后，律師向法院申請(qǐng)調(diào)查令，前往房產(chǎn)交易中心調(diào)取陳弟位于閔碧路房屋的交易情況，并到物業(yè)公司調(diào)取河間路房屋增配情況詳細(xì)資料。辦理結(jié)果：經(jīng)過審查，1989年陳弟及其妻子在上海市閔碧路分得分配職工住房一套，后購得該房屋產(chǎn)權(quán)。陳兄在公平路房屋內(nèi)實(shí)際居住一年以上，且在他處未享受過福利分房。法院判決撤銷上海物業(yè)公司確定陳弟為公平路房屋承租人的行為。

第二篇：北京公房承租權(quán)糾紛的法律問題

北京公房承租權(quán)糾紛的法律問題

1、公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓問題

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，公房承租權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的法律障礙在部分城市得到解決。大連于2002年實(shí)施了《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行辦法》，明確公有住房承租人在征得公有住房所有權(quán)單位同意后，有權(quán)將公有住房承租權(quán)有償或無償轉(zhuǎn)讓給他人。并且規(guī)定，公有住房所有權(quán)單位無正當(dāng)理由，應(yīng)同意公有住房承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的請(qǐng)求。２００２年１２月１５日北京市國土資源和房屋管理局作出的《關(guān)于開展直管公房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》也明確指出了公有住房使用權(quán)可以作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并要求“直管公房經(jīng)營管理單位應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦結(jié)各種手續(xù)，不得以任何理由予以拒絕”。１９９９年４月１９日沈陽市《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允許公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?！币虼?，在我國部分城市公房承租權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。

2、公房承租權(quán)能否繼承問題

按照《繼承法》規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，公房承租權(quán)能否繼承主要看公房承租權(quán)是否符合遺產(chǎn)范圍?！独^承法》第三條及最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行《繼承法》意見第3條沒有明確規(guī)定公房屬于遺產(chǎn)范圍，同時(shí)公房的承租權(quán)利也沒有明確規(guī)定為個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，雖然筆者對(duì)于公房承租權(quán)的性質(zhì)認(rèn)同具有了一定物權(quán)的屬性，但鑒于法律沒有明確公房承租權(quán)可作為公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利得以繼承，因此在解決糾紛具體適用法律時(shí)還是缺乏明確的依據(jù)，公房承租權(quán)不能直接適用《繼承法》規(guī)定。

公房承租權(quán)繼承與公房承租權(quán)人變更是兩個(gè)法律概念，雖然公房承租權(quán)沒有明確的依據(jù)可以被繼承，但承租權(quán)人死后部分繼承人是可以變更成為新的承租權(quán)人的。按《城市公有房屋管理規(guī)定》第２８條規(guī)定：承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)，繼續(xù)承租。從該條規(guī)定中也可以看出，符合以下兩個(gè)條件的繼承人可以繼續(xù)承租該公房：一是戶口在該公房內(nèi)；二是與死亡的承租人同居住兩年以上。

3、承租權(quán)人要求同住家庭成員騰房而引起的糾紛

具名承租權(quán)人是否有權(quán)要求共同居住兩年以上的家庭成員騰房？同戶口、共同居住的家庭成員是否必然夠構(gòu)成對(duì)承租權(quán)的共有？筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況來確定爭(zhēng)議的公房承租權(quán)是否已經(jīng)演變?yōu)榱思彝ス灿袡?quán)。共有的產(chǎn)生通常是基于當(dāng)事人的意思表示和法律的直接規(guī)定，居住本身不會(huì)產(chǎn)生共有，因此同住家庭成員是否對(duì)共同居住的房屋具有共有權(quán)，要看該房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財(cái)產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房承租權(quán)時(shí)，除具名承租權(quán)人外，其他同住家庭成員的工齡等因素作為分房時(shí)的一個(gè)重要條件的，或其他同住家庭成員交納了增加面積款的，或以其他同住家庭成員的舊房合并換得現(xiàn)有房屋的，即使公有房屋租賃證上未明確記載該同住人口為共同承租人，也可構(gòu)成共有。否則，僅憑居住不能構(gòu)成對(duì)公有住房承租權(quán)的共有。根據(jù)以上分析，如果爭(zhēng)議的公房構(gòu)成共有，按照民法關(guān)于共有的原理，共有人不能對(duì)共有物獨(dú)占，不能妨礙其他共有人行使權(quán)利。因此，具名承租權(quán)人要求家庭共有成員騰房的，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。另外，大陸法很多國家法律均規(guī)定未成年子女對(duì)其父母的房屋享有居住權(quán)，父母要求未成年子女騰房的，也不能得到支持。

4、公房拆遷補(bǔ)償分配糾紛

公房拆遷期間原承租權(quán)人死亡，共同居住的子女取得回遷房產(chǎn)權(quán)或貨幣安置款而引起的繼承和析產(chǎn)糾紛。其他繼承人是否有權(quán)根據(jù)《繼承法》主張財(cái)產(chǎn)權(quán)利？解決此類糾紛首先應(yīng)確定與父母共同居住的子女是否構(gòu)成對(duì)承租權(quán)的共有，如構(gòu)成共有則應(yīng)先析產(chǎn)，將該子女應(yīng)得的份額扣除后，其余財(cái)產(chǎn)按繼承處理。如果同住子女已經(jīng)取得了回遷房屋的產(chǎn)權(quán)，則不宜再將該房屋作為“遺產(chǎn)”進(jìn)行分割，而應(yīng)在確定房屋的價(jià)值后，由其對(duì)其他繼承人給予補(bǔ)償。

附：公房承租權(quán)糾紛案例

案情簡(jiǎn)介：上海市公平路號(hào)底層后間及頂層閣原承租人為陳兄、陳弟的父親，陳兄于79年將戶籍遷入該房屋，居住至2002年。陳弟戶籍于96遷入，實(shí)際并為居住。該房屋的戶籍分為兩冊(cè)，一冊(cè)登記為陳兄一人，另一冊(cè)登記為陳弟及其妻子、女兒。2005年1月12日，陳弟在陳兄不知情的情況下，只提供一本戶籍，向出租人上海物業(yè)公司申請(qǐng)變更承租人為本人。2009年3月，房屋動(dòng)拆遷實(shí)施單位為該房屋動(dòng)拆遷事宜與陳兄聯(lián)系時(shí)，陳兄才得知該房屋承租人已變更為陳弟，遂起訴至法院，請(qǐng)求法院撤銷上海物業(yè)公司確定陳弟為房屋承租人的行為。

調(diào)查經(jīng)過：接受陳兄的委托后，律師向法院申請(qǐng)調(diào)查令，前往房產(chǎn)交易中心調(diào)取陳弟位于閔碧路房屋的交易情況，并到物業(yè)公司調(diào)取河間路房屋增配情況詳細(xì)資料。

辦理結(jié)果：經(jīng)過審查，1989年陳弟及其妻子在上海市閔碧路分得分配職工住房一套，后購得該房屋產(chǎn)權(quán)。陳兄在公平路房屋內(nèi)實(shí)際居住一年以上，且在他處未享受過福利分房。法院判決撤銷上海物業(yè)公司確定陳弟為公平路房屋承租人的行為。

第三篇：一個(gè)涉及公房承租權(quán)糾紛的典型案件

一個(gè)涉及公房承租權(quán)糾紛的典型案件

【案情介紹】

某市某路某小區(qū)201號(hào)房屋是退休人員王某(男)租用的公房，公房租賃憑證上的承租人為王某，在戶籍管理機(jī)關(guān)的戶口本上，戶主為王某且只有王某一個(gè)人的戶口在戶口本上。2005年6月，王某跟本市另外一個(gè)區(qū)的張某結(jié)婚，婚后，張某就住到了王某承租的公房內(nèi)，并于2007年把戶口從原來居住的區(qū)遷到了王某居住的區(qū)。

2011年9月，王某因病去世，張某就去房屋管理部門辦理了公房租賃憑證的變更手續(xù)，將自己變更為該公有房屋的承租人。2011年11月，因該小區(qū)遇到了市政拆遷，張某拿到了拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用12萬元。王某的三個(gè)兒子王甲、王乙、王丙得知這個(gè)消息之后，認(rèn)為該公房是其父親遺留的財(cái)產(chǎn)，在其父親死后，沒有依法進(jìn)行遺產(chǎn)的繼承分割，應(yīng)該按照《繼承法》的規(guī)定，由其兄弟三人和張某按照均等的份額進(jìn)行繼承，要求王某把補(bǔ)償安置費(fèi)用12萬元中的9萬元拿出來，讓他們?nèi)司帧?/p>

張某認(rèn)為，在王某死后，自己已經(jīng)依法辦理公房租賃的變更手續(xù)，在拆遷進(jìn)行補(bǔ)償安置時(shí)，自己是該公房的唯一承租人，因此該房屋被拆遷得到的補(bǔ)償安置費(fèi)應(yīng)該歸自己一人所有，拒絕進(jìn)行分割。雙方爭(zhēng)吵不下，2012年3月，王某三兄弟依法向人民法院提起訴訟。

【法院判決】

本案是一個(gè)涉及公房承租權(quán)糾紛的典型案件。案中，張某在王某死亡后，已經(jīng)根據(jù)新的租賃合同合法地取得了該房屋的承租權(quán)，因此在房屋遇到拆遷時(shí)，作為房屋被拆遷喪失房屋承租權(quán)代價(jià)的補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)該歸張某個(gè)人所有，任何第三人都不能主張權(quán)利，因此，人民法院應(yīng)該依法駁回原告王氏三兄弟的訴訟請(qǐng)求。

【律師分析】

《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！薄独^承法》第3條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品；(三)公民的林木、牲畜和家禽；(四)公民的文物、圖書資料；(五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；(六)公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；(七)公民的其他合法財(cái)產(chǎn)?！?/p>

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆

遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！?/p>

按照上述法律的規(guī)定，公有房屋的所有權(quán)人是國家，公民個(gè)人承租國家公房，當(dāng)該公民死亡時(shí)，其共同的居住人可以繼續(xù)承租該房屋，但這是一個(gè)新的房屋租賃合同，與已死亡的公民簽訂的房屋租賃合同沒有任何關(guān)系。

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第四篇：公房承租權(quán)可以作為遺產(chǎn)繼承

公房承租權(quán)可以作為遺產(chǎn)繼承

——重慶南岸法院判決李義達(dá)訴向文娟繼承糾紛案

--------------------裁判要旨

公有住房承租權(quán)逐步允許轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、上市交易的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，使公有住房承租權(quán)具備了獨(dú)立的私有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此公有住房承租權(quán)可以作為承租人遺產(chǎn)繼承。

案情

原告李義達(dá)的父親李峰與被告向文娟于1998年結(jié)婚，婚后共同居住在由重慶第三棉紡織廠福利分配給李峰的公有住房。2008年李峰去世，向文娟繼續(xù)獨(dú)自在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住生活并負(fù)擔(dān)相關(guān)的租賃費(fèi)用。2013年該公有住房進(jìn)行拆遷，拆遷人按規(guī)定對(duì)承租人向文娟進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償安置。

原告李義達(dá)認(rèn)為該公有住房承租權(quán)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，可占有、使用、收益，應(yīng)與其他財(cái)產(chǎn)一樣進(jìn)行繼承，因此自己對(duì)該公有房屋承租權(quán)及其轉(zhuǎn)化得到的經(jīng)濟(jì)利益享有繼承和分割的權(quán)利。其父李峰去世時(shí)未對(duì)該公有住房承租權(quán)進(jìn)行遺產(chǎn)分割，故李義達(dá)提起訴訟，請(qǐng)求法院對(duì)訴爭(zhēng)的公有住房的拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行遺產(chǎn)分割。

裁判

重慶市南岸區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，李峰死亡后，該公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)以遺產(chǎn)方式進(jìn)行分割，故在原告未明示放棄繼承的情況下，其繼承利益依然凝聚在該公有住房承租權(quán)上，雖然后來該公有住房進(jìn)行了拆遷和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但原告并未喪失對(duì)該承租權(quán)及其轉(zhuǎn)化的利益的繼承權(quán)，故原告依然可對(duì)拆遷安置房屋進(jìn)行分割。但由于公有住房租賃權(quán)的公益保障性還是第一位的，被告向文娟與原承租權(quán)人一直共同居住在該公有住房內(nèi)，故在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)被告向文娟予以多分。根據(jù)拆遷安置房約定價(jià)值、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)的價(jià)值以及向文娟補(bǔ)交房屋安置時(shí)的差價(jià)等情況，判決訴爭(zhēng)公有住房房屋歸被告向文娟所有，被告向文娟支付原告李義達(dá)房屋折價(jià)款8萬元。

宣判后，原、被告雙方均未提起上訴，現(xiàn)一審判決已生效。

評(píng)析

本案涉及公有住房承租權(quán)能否繼承的問題。公有住房承租權(quán)是我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，也是我國長期以來實(shí)行住房福利化的結(jié)果，公有住房的承租權(quán)與傳統(tǒng)民法上私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的承租權(quán)是不同的。

1.公有住房承租權(quán)的法律性質(zhì)界定 筆者認(rèn)為，公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種物化的債權(quán)。

第一，公有住房的承租權(quán)與普通房屋承租權(quán)在實(shí)質(zhì)上存在很大的區(qū)別。一是承租主體上，公有住房的承租人是特殊主體，是在國家機(jī)關(guān)或者國有、集體企、事業(yè)單位工作并達(dá)到一定工作年限的職工。二是在承租權(quán)期限上，公有住房承租人與房管部門簽訂公有住房租賃合同之后，承租人對(duì)該公有房屋即具有了永久的占有權(quán)和使用權(quán)，非因特定事由，房管部門不得終止公有住房租賃合同。三是在租金對(duì)價(jià)上，公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)是由專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定，其租金只是為了維持房屋維修的成本費(fèi)用支出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)房屋租金。因此單位對(duì)公有住房的所有權(quán)實(shí)際已經(jīng)被虛化了，公有住房承租權(quán)是一種在相當(dāng)程度上物化了的權(quán)利。

第二，公有住房承租權(quán)具備獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。公有住房的承租人享有除所有權(quán)以外的其他一切權(quán)利，對(duì)公有住房擁有實(shí)際控制與支配的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓并獲得差價(jià)。對(duì)公有住房進(jìn)行拆遷，承租人可以直接獲得拆遷安置。因此公有住房承租權(quán)是一種可以直接獲得獨(dú)立財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利形式。

第三，公有住房的承租人具有實(shí)際上的處分權(quán)。公有住房承租人雖然不能決定公有住房本身的命運(yùn)，但對(duì)其承租權(quán)卻享有占有、轉(zhuǎn)讓、消滅等自由。因此，公有住房承租權(quán)與一般的房屋租賃承租權(quán)有很大差別，絕不僅僅是單純的債權(quán)，其所具有的永久占有、使用、支配、轉(zhuǎn)讓等特征，使其在性質(zhì)上與物權(quán)中的用益物權(quán)相似，故公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)歸為是一種呈現(xiàn)出用益物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，即一種物權(quán)化了的債權(quán)。

2.公有住房承租權(quán)能否繼承的問題

第一，從權(quán)利屬性來看，公有住房承租權(quán)有明顯的物權(quán)特征，是與用益物權(quán)相似，承租人作為權(quán)利人有權(quán)更完整地行使其權(quán)利并受到法律保護(hù)，這些法律行為包括轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)包括繼承。

第二，從權(quán)利取得方式來看，公有住房承租權(quán)是基于單位職工工作貢獻(xiàn)大小、家庭人口及其他住房等情況產(chǎn)生的，不僅是賦予個(gè)人的價(jià)值回饋，更體現(xiàn)為個(gè)人和家庭的權(quán)益，因此從這種途徑取得的公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)可作為“遺產(chǎn)”在家庭和親緣關(guān)系間進(jìn)行繼承。當(dāng)然，由于分配取得的公有住房仍然屬于社會(huì)公共資源，在繼承方式上應(yīng)當(dāng)有別于其他私人財(cái)產(chǎn)。

第三，從公有住房管理模式的發(fā)展進(jìn)程看，住房制度改革使公有住房承租權(quán)取得方式發(fā)生了質(zhì)的變化。一是允許公有住房承租權(quán)通過有償交換的方式，實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。二是公有住房的承租權(quán)在一定條件下可以購買。這即認(rèn)可了公有住房承租權(quán)可以作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。因此，隨著市場(chǎng)發(fā)展及住房制度的改革，公有住房承租權(quán)的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期簡(jiǎn)單的福利待遇載體，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具備商品交換的標(biāo)的物，其財(cái)產(chǎn)性得到了充分的肯定。三是公有住房承租權(quán)在拆遷過程中可獲得補(bǔ)償。公有住房拆遷時(shí)，其承租人是符合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的。這也承認(rèn)了公房承租權(quán)具體財(cái)產(chǎn)性，而可繼承是財(cái)產(chǎn)性的重要表現(xiàn)。

本案案號(hào)：（2014）南法民初字第03056號(hào)

案例編寫人：重慶市南岸區(qū)人民法院 嚴(yán)蓓佳 余洪峰

第五篇：公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 甲方（轉(zhuǎn)讓方）__________

乙方（受讓方）__________

根據(jù)《公房承租交換試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》）等有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、公平和有償?shù)幕A(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓其承租的公房承租權(quán)等有關(guān)事宜、訂立本合同。

第一條 甲方將其承租的座落于：________區(qū)（縣）________路________弄（新村）________支弄____號(hào)____室，租賃部位獨(dú)用面積________平方米的公房承租權(quán)（以下簡(jiǎn)稱該公房）轉(zhuǎn)讓給乙方。在訂立本合同前，甲方已向乙方出示該公房的《租用公房憑證》［《租用公房憑證》復(fù)印件見（附件一）］。乙方已對(duì)甲方轉(zhuǎn)讓的該公房座落、面積、附屬設(shè)施、設(shè)備及裝修情況確認(rèn)無誤。

第二條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商同意，該公房轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)格為：人民幣（大寫）________元。

第三條 甲、乙雙方商定，有關(guān)付款的時(shí)間與金額按下列約定方式辦理（不約定的劃除）：

1、乙方應(yīng)按《試行辦法》的規(guī)定，以甲方的名義將上述價(jià)款一次性存入該公房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指定的銀行，由該銀行開具個(gè)人住房特種存單。一次性付款時(shí)間由雙方在本合同（附件二）中約定。

2、按《試行辦法》規(guī)定，經(jīng)該公房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審核批準(zhǔn)，乙方將上述價(jià)款直接支付給甲方，付款時(shí)間和金額由雙方在本合同（附件二）中約定。

3、付款時(shí)間和金額由雙方在本合同（附件二）中約定。

第四條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商同意，自本合同簽定之日起的______日內(nèi)，持本合同及規(guī)定的材料到該公房所在地________區(qū)/縣房地產(chǎn)交易中心辦理該公房承租一權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第五條 甲、乙雙方商定自房地產(chǎn)交易中心審核同意出具《準(zhǔn)予公房差價(jià)交換通知書》（以下簡(jiǎn)稱《通知書》）之日起的____月內(nèi)，持有關(guān)材料向該公房的出租人或出租人委托的物業(yè)公司辦理公房租賃關(guān)系的變更手續(xù)。甲方同意，自該公房租賃關(guān)系變更手續(xù)辦妥后的____日內(nèi)，騰出該公房并交乙方進(jìn)行驗(yàn)收交割。

第六條 甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該公房驗(yàn)收交割期間，凡已納入本合同（附件三）的各項(xiàng)不得拆除的房屋裝修及附屬設(shè)施，若被損壞被拆除，則除應(yīng)按被損壞、或拆除的住房裝修及附屬設(shè)施估值賠償給乙方外，還應(yīng)按估值的____%向乙方支付違約金。

第七條 乙方承諾，凡轉(zhuǎn)讓前該公房內(nèi)原有設(shè)施因有變動(dòng)，而按規(guī)定應(yīng)由承租方自行承擔(dān)的裝修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓后則由乙方承擔(dān)。

第八條 本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)按本市的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)各應(yīng)繳納的稅費(fèi)。在驗(yàn)收交割前未支付的使用該公房所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、物業(yè)管理等其他費(fèi)用，除甲、乙雙方在本合同（附件四）中另有約定外，均應(yīng)由甲方支付。

第九條 乙方未按本合同（附件二）的約定付款的，應(yīng)按逾期應(yīng)付款向甲方支付滯納金。滯納金自本合同（附件二）約定的應(yīng)付之日起第二天至實(shí)際付款之日止，按逾期應(yīng)付款的______%計(jì)算。逾期____天后，乙方同意甲方有權(quán)按下列［一］［二］［三］款約定向其追索違約責(zé)任（不選定的劃除）：

一、乙方除應(yīng)支付上述滯納金外，還應(yīng)按逾期應(yīng)付款的____%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

二、甲方有權(quán)通知乙方終止本合同，并從乙方已付款中扣除乙方逾期應(yīng)付款______%的違約金，余款返還給乙方；已付款不足違約金部分，或甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方應(yīng)支付的違約金部分，均應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。

三、________________________________________________________________________。

第十條 除不可抗力因素外，甲方未按本合同約定的期限將該住房交乙方進(jìn)行驗(yàn)收交割的，應(yīng)按已收款向乙方支付逾期利息，逾期利息自約定收交割之日起第二天至實(shí)際驗(yàn)收交割之日止，利息按甲方已收款的______%計(jì)算。逾期______天后，甲、乙雙方同意按下列第［一］［二］［三］款內(nèi)容處理（不選定的劃除）：

一、甲方除應(yīng)支付逾期利息外，還應(yīng)按已收款的______%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

二、乙方有權(quán)書面通知甲方終止合同，甲方除應(yīng)在接到書面通知之日起______日內(nèi)向乙方返還已支付的價(jià)款和逾期利息（自乙方支付價(jià)款之日起至解除合同之日止）外，還應(yīng)按已支付價(jià)款的________%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。

三、__________________________________________________________________________。

第十一條 甲、乙雙方同意，在不違背本合同各條款原則的基礎(chǔ)上，可不本合同的未盡事宜訂立補(bǔ)充條款。本合同雙方訂立的補(bǔ)充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，本合同及補(bǔ)充條款和附件空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。

第十二條 本合同自房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核同意并出具《準(zhǔn)予公房差價(jià)交換通知書》之日起生效。

第十三條 甲、乙雙方在簽署本合同時(shí)，具有完全民事行為能力，對(duì)各自的權(quán)利和義務(wù)清楚明白，并愿意按本合同約定嚴(yán)格執(zhí)行。如一方違反本合同，另一方有權(quán)按本合同的約定索賠。

第十四條 本合同生效后，甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，選定下列一種方式解決（不選定的劃除）：

1．向______________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

第十五條 甲方承諾，本合同生效前該公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)其同住成年人之間在履行本合同過程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，均與乙方無涉。

第十六條 本合同連同附件（正本）壹式______份具有同等法律效力，其中甲、乙雙方各執(zhí)________份，該住房所在地__________區(qū)/縣房地產(chǎn)交易中心和________________，____________，各執(zhí)壹份。

補(bǔ)充條款

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（粘貼線）（騎縫章加蓋處）

附件一公房租用憑證復(fù)印件

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（粘貼線）（騎縫章加蓋處）

附件二付款時(shí)間及金額

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（粘貼線）（騎縫章加蓋處）

附件三不得拆除的房屋裝修及附屬設(shè)施項(xiàng)目內(nèi)容

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（粘貼線）（騎縫章加蓋處）

附件四 水、電、煤氣、電訊、物業(yè)管理等其他費(fèi)用支付

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（粘貼線）（騎縫章加蓋處）

公房同住成年人意見書

我們一致同意，甲方以人民幣（大寫）__元，將該公房轉(zhuǎn)讓給乙方，同時(shí)推選____為“個(gè)人住房特種存單”的存款人代表。

甲方：（簽章）____________乙方：（簽章）____________ ［本人］__________________［本人］__________________

［本人］__________________［本人］__________________

姓名：____________________姓名：____________________

［身份證明］［身份證明］

［營業(yè)執(zhí)照］［營業(yè)執(zhí)照］

［商業(yè)登記證號(hào)］［］［商業(yè)登記證號(hào)］［］

號(hào)碼：____________________號(hào)碼：____________________

［居住］［居?。?/p>

郵政編碼：________________郵政編碼：________________同住成人年簽字（蓋章）_____年_____月_____日 備注： 若有反對(duì)意見，請(qǐng)?jiān)诖撕炞郑ㄉw章）_____年_____月_____日

委托代理人：______________委托代理人：______________

聯(lián)系電話：________________聯(lián)系電話：________________

日期：_____年_____月____日日期：_____年_____月____日

簽于：____________________簽于：____________________

置換（或中介）公司名稱：______聯(lián)系地址及電話：______________

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員姓名：__________

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證件編號(hào)：________

聯(lián)系地址及電話：______________

___________年______月_______日

備注欄

甲、乙雙方簽定的本合同，經(jīng)審核符合有關(guān)規(guī)定；座落于________區(qū)__________路__________弄（新村）______號(hào)_______室（部分）公房的受讓人為__________；該公房系統(tǒng)受讓取得。

經(jīng)辦人（簽字）_____________

房地產(chǎn)交易中心（章）_______

_______年_______月_______日