第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目注釋及開發(fā)各階段稅務(wù)處理大全

第一章新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目及注釋

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目及明細(xì)賬的設(shè)置

隨著社會信息化的發(fā)展，大多數(shù)財(cái)務(wù)人員使用財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行會計(jì)核算了。會計(jì)電算化的特點(diǎn)就是通過輸入會計(jì)憑證，自動記錄明細(xì)賬、總賬，出具報(bào)表。因此，對于初次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)來說，要想學(xué)好房地產(chǎn)會計(jì)，最重要的事情是學(xué)會做會計(jì)分錄、熟悉稅收、做好財(cái)務(wù)分析。本書就從認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)科目入手，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)分錄和明細(xì)賬，讓您盡快掌握房地產(chǎn)會計(jì)知識，成長為一名成熟的會計(jì)師。

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目及明細(xì)賬的設(shè)置

序號 科目編號 一級會計(jì)科目名稱 明細(xì)帳的設(shè)置

一、資產(chǎn)類 1 1001 庫存現(xiàn)金 1002 銀行存款 按照開戶銀行和其他金融機(jī)構(gòu)、存款

種類等，分別設(shè)置“銀行存款日記賬” 3 1012 其他貨幣資金 設(shè)置外埠存款、銀行匯票存款、銀行

本票存款、信用卡存款、信用證保證

金存款、存出投資款等 1101 交易性金融資產(chǎn) 按照交易性金融資產(chǎn)的類別和品種，分別“成本”、“公允價(jià)值變動”進(jìn)行

明細(xì)核算。1121 應(yīng)收票據(jù) 按照開出、承兌商業(yè)匯票的單位

明細(xì)核算，并 設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)備查

簿”，逐筆登記每一商業(yè)匯票的種

類、號數(shù)和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名

或單位名稱、到期日、背書轉(zhuǎn)讓日、貼

現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收

回金額、退票情況等資料，商業(yè)匯票到

期結(jié)清票款或退票后，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)逐

筆注銷 1122 應(yīng)收賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目及債務(wù)人進(jìn)行明細(xì)核算 7 1123 預(yù)付賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目及供應(yīng)單位、施工單位

進(jìn)行明細(xì)核算 1131 應(yīng)收股利 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算 9 1132 應(yīng)收利息 按照借款人或被投資單位進(jìn)行明細(xì)核 1221 11 1231 12 1321 類 1402 14 1403 15 1405 16 1406 17 1408 18 1411 1471 20 1501 21 1502 算

其他應(yīng)收款 按照開發(fā)項(xiàng)目及其他應(yīng)收款的項(xiàng)目和

對方單位（或個人）進(jìn)行明細(xì)核算

壞賬準(zhǔn)備 按照應(yīng)收帳款的類別進(jìn)行明細(xì)核算

代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)

按照有無風(fēng)險(xiǎn)和委托單位、資產(chǎn)管理 別（如定向、集合和專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)

務(wù)）、貸款對象，分別“成本”、“已實(shí)現(xiàn)

未結(jié)算損益”等進(jìn)行明細(xì)核算

在途物資 按照開發(fā)項(xiàng)目及供應(yīng)單位進(jìn)行明細(xì)核算 原材料 按照開發(fā)項(xiàng)目及材料的保管地點(diǎn)(倉

庫)、材料的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行

明細(xì)核算

開發(fā)產(chǎn)品 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別開發(fā)產(chǎn)品的種類

（商鋪、住宅等）進(jìn)行明細(xì)核算

發(fā)出商品 按照購貨單位及商品類別和品種進(jìn)行明

細(xì)核算

委托加工物資 按加工合同、受托加工單位以及加工物

資的品種等進(jìn)行明細(xì)核算

周轉(zhuǎn)材料 按照周轉(zhuǎn)材料的種類（如低值易耗品、包裝物等），同時還應(yīng)分別“庫

存”、“攤銷”進(jìn)行明細(xì)核算

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 按照存貨項(xiàng)目和類別進(jìn)行明細(xì)核算 持有至到期投資 按照持有至到期投資的類別和品

種，分別“投資成本”、“溢折

價(jià)”、應(yīng)計(jì)利息”進(jìn)行明細(xì)核算。

持有至到期投資減值準(zhǔn)備 按照持有至到期投資類別和品種 進(jìn)行明細(xì)核算 1503 可供出售金融資產(chǎn) 按照可供出售金融資產(chǎn)類別或品種

進(jìn)行明細(xì)核算 1511 長期股權(quán)投資 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算。長 1512 25 1521 1531 27 1532 28 1601 29 1602 30 1603 31 1604

1606 33 1701 34 1702 35 1703 36 1711 長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn) 長期應(yīng)收款 未實(shí)現(xiàn)融資收益 固定資產(chǎn) 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 在建工程 固定資產(chǎn)清理 無形資產(chǎn) 累計(jì)攤銷 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 商譽(yù)

期股權(quán)投資核算采用權(quán)益法的，應(yīng)

當(dāng)分別“投資成本”、“損益調(diào)

整”、“所有者權(quán)益其他變動”進(jìn)

行明細(xì)核算。

按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算 按照投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目進(jìn)行

明細(xì)核算，采取公允價(jià)值計(jì)量的，還應(yīng)分別“成本”和“公允價(jià)值變 動”進(jìn)行明細(xì)核算。

按照承租人或購貨單位（接受勞務(wù)

單位）等進(jìn)行明細(xì)核算

按照未實(shí)現(xiàn)融資收益項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)

核算

按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)

核算

按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)

核算。

按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)

核算。

核算企業(yè)開發(fā)的自有工程，按

照“建筑工程”、“安裝工程”、“在安 裝設(shè)備”、“待攤支出”

以及單項(xiàng)工程進(jìn)行明細(xì)核算。在建工程發(fā) 生減值的，應(yīng)在本科目設(shè)置“減值準(zhǔn) 備”明細(xì)科目進(jìn)行核算。

按照被清理的固定資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)

核算。

按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 商譽(yù)發(fā)生減值的，應(yīng)在本科目設(shè)

“減值準(zhǔn)備”明細(xì)科目進(jìn)行核算，也可以 單獨(dú)設(shè)置“商譽(yù)減值準(zhǔn)備”科目進(jìn)行核 算。

1801 長期待攤費(fèi)用 按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算

1811 遞延所得稅資產(chǎn) 按照可抵扣暫時性差異等項(xiàng)目進(jìn)行明

1901

二、負(fù)債類 40 2001 41 2101 42 2201

2202 44 2203 45 2211 46 2221 待處理財(cái)產(chǎn)損溢

短期借款 交易性金融負(fù)債應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)交稅費(fèi) “細(xì)核算，根據(jù)稅法規(guī)定可用以后年度稅前 利潤彌補(bǔ)的虧損產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)，也在 本科目核算。

按盤盈、盤虧的資產(chǎn)種類和項(xiàng)目進(jìn)

行明細(xì)核算

按照借款種類和貸款人進(jìn)行明細(xì)核算 按照交易性金融負(fù)債類別，分別“本

金”、“公允價(jià)值變動”進(jìn)行明細(xì)核算。

按照債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算，同時應(yīng)當(dāng)

設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)備查簿”，詳細(xì)登記每一 商業(yè)匯票的種類、號數(shù)和出票日期、到期 日、票面余額、交易合同號和收款人姓名 或單位名稱以及付款日期和金額等

資料。應(yīng)付票據(jù)到期結(jié)清時，應(yīng)當(dāng)在備 查簿內(nèi)逐筆注銷。

按照開發(fā)項(xiàng)目，分別不同的債權(quán)人

（如供應(yīng)單位、施工單位等）進(jìn)行明細(xì) 核算。

按照開發(fā)項(xiàng)目，按購房單位或個人進(jìn)

行明細(xì)核算

按照“工資”、“職工福利”、“社

會保險(xiǎn)費(fèi)”、住房公積金”、“工會經(jīng) 費(fèi)”、“職工教育經(jīng)費(fèi)”、“解除職工 勞動關(guān)系補(bǔ)償”等應(yīng)付職工薪酬項(xiàng)目進(jìn) 行明細(xì)核算。

按照應(yīng)交稅費(fèi)的稅種進(jìn)行明細(xì)核算營

業(yè)稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、所得稅、資源 稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房

2231 48 2232 49 2241 50 2314 51 2801

2401 53 2501

2502

2701 56 2702 57 2711 應(yīng)付利息 應(yīng)付股利 其他應(yīng)付款 代理業(yè)務(wù)負(fù)債 預(yù)計(jì)負(fù)債 遞延收益 長期借款 應(yīng)付債券 長期應(yīng)付款 未確認(rèn)融資費(fèi)用專項(xiàng)應(yīng)付款 產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、教育 費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)等。企業(yè)代

扣代交的個人所得稅，也通過本科目核 算。企業(yè)不需要預(yù)計(jì)應(yīng)交數(shù)所交納的稅 金，如印花稅、耕地占用稅等，不在本 科目核算。

按照存款人或債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算 按照投資者進(jìn)行明細(xì)核算

按照開發(fā)項(xiàng)目，分別其他應(yīng)付款的項(xiàng)

目和對方單位（或個人）進(jìn)行明細(xì)核算

按照有無風(fēng)險(xiǎn)和委托單位、資產(chǎn)管理

類別（如定向、集合和專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè) 務(wù)）等進(jìn)行明細(xì)核算

按照預(yù)計(jì)負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如

對外提供擔(dān)保、未決訴訟、產(chǎn)品質(zhì)量保 證、重組義務(wù)以及固定資產(chǎn)和礦區(qū)權(quán)益 棄置義務(wù)等。

按照政府補(bǔ)助的種類進(jìn)行明細(xì)核算 按照貸款單位和貸款種類，分別“本

金”、“溢折價(jià)”、“交易費(fèi)用”等進(jìn) 行明細(xì)核算。

按照“面值”、“溢折價(jià)”、“應(yīng)計(jì)

利息”、“交易費(fèi)用”進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券，應(yīng)在本科 目設(shè)置“可轉(zhuǎn)換公司債券”明細(xì)科目進(jìn) 行核算。

按照長期應(yīng)付款的種類和債權(quán)人進(jìn)行

明細(xì)核算。

按照未確認(rèn)融資費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核

算。

按照撥入資本性投資項(xiàng)目的種類進(jìn)行

明細(xì)核算。

2901 遞延所得稅負(fù)債 按照應(yīng)納稅暫時性差異項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)

核算。

三、共同類

3101 衍生工具 按照衍生金融工具類別，分別“成本”、“公允價(jià)值變動”進(jìn)行明細(xì)核算 60 3201 套期工具 61 3202 被套期項(xiàng)目

四、所有者權(quán)益類

4001 實(shí)收資本 63 4002 資本公積

4101 盈余公積

4103 本年利潤

4104 利潤分配

4201 庫存股

五、成本類

5001 開發(fā)成本

按照套期工具類別進(jìn)行明細(xì)核算 按照套期項(xiàng)目類別進(jìn)行明細(xì)核算 按照投資者進(jìn)行明細(xì)核算 分別“資本溢價(jià)”或“股本溢

價(jià)”、“其他資本公積”進(jìn)行明細(xì)核算 分別“法定盈余公積”、“任意盈余公 積”進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)（外商投資）還

應(yīng)分別“儲備基金”、“企業(yè)發(fā)展基 金”進(jìn)行明細(xì)核算。

分別“提取法定盈余公積”、“提取任 意盈余公積”、“應(yīng)付現(xiàn)金股利或利

潤”、“轉(zhuǎn)作股本的股利”、“盈余公積補(bǔ)

虧”和“未分配利潤”等進(jìn)行明細(xì)核算。企 業(yè)（外商投資）還應(yīng)分別“提取儲備基 金”、“提取企業(yè)發(fā)展基金”、“提取職工 獎勵及福利基金”進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)（中 外合作經(jīng)營）在合作期間歸還投資者的投

資，應(yīng)在本科。按照開發(fā)項(xiàng)目，分別成本項(xiàng)目（土地征用 及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程 費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接 費(fèi)用）進(jìn)行明細(xì)核算

5101 開發(fā)間接費(fèi)用 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別費(fèi)用項(xiàng)目（職工薪

酬、折舊修理費(fèi)、差旅交通費(fèi)、辦公費(fèi)、水電

費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)、利息支出、其他費(fèi)用）進(jìn)行明細(xì)核算

5201 勞務(wù)成本 按照提供勞務(wù)種類進(jìn)行明細(xì)核算 71 5301 研發(fā)支出 按照研究開發(fā)項(xiàng)目，分別“費(fèi)用化支

六、損益類 72 6001 73 6051

6101

6111 76 6301

6401 78 6402

6403 80 6601

出”與“資本化支出”進(jìn)行明細(xì)核算 主營業(yè)務(wù)收入 按照主營業(yè)務(wù)的種類進(jìn)行明細(xì)核算 其他業(yè)務(wù)收入 按照其他業(yè)務(wù)收入種類進(jìn)行明細(xì)核算，如 出租固定資產(chǎn)、出租無形資產(chǎn)、出租包裝物 和商品、銷售材料等實(shí)現(xiàn)的收入

公允價(jià)值變動損益 按照交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù) 債、投資性房地產(chǎn)等進(jìn)行明細(xì)核算 投資收益 按照投資項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算

營業(yè)外收入 按照處置非流動資產(chǎn)利得、非貨幣性資 產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、罰沒利得、政府補(bǔ)助利得、確實(shí)無法支付而按規(guī)定程 序經(jīng)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)作營業(yè)外收入的應(yīng)付款項(xiàng)等 進(jìn)行明細(xì)核算

主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)務(wù)的種類進(jìn)行明細(xì)核算 其他業(yè)務(wù)成本 按照其他業(yè)務(wù)成本種類進(jìn)行明細(xì)核算，如銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的累計(jì)折 舊、出租無形資產(chǎn)的累計(jì)攤銷、出租包裝物 的成本或攤銷額、采用成本模式計(jì)量的投資 房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷等

營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi) 附加等

銷售費(fèi)用 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì) 核算，如保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告 費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷售本企業(yè)商品而 專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)(含銷售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)

點(diǎn)等)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等經(jīng)營 費(fèi)用。

6602 管理費(fèi)用 按照費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如企業(yè)的

6603

6701

6711 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資產(chǎn)減值損失營業(yè)外支出 董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中 發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)(包括行政管理部門職工薪酬、修理費(fèi)、物 料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅

費(fèi)等)、工會經(jīng)費(fèi)、董事會費(fèi)(包括董事會成 員津貼、會議費(fèi)和差旅費(fèi)等)、聘請中介機(jī) 構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)(含顧問費(fèi))、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招 待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等

按照費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如利息支

出(減利息收入)、匯兌差額以及相關(guān)的手續(xù) 費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣

按照資產(chǎn)減值損失的１３個項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)

核算，如壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、長期股 權(quán)投資減值準(zhǔn)備、持有至到期投資減值準(zhǔn) 備、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、在建工程——減值 準(zhǔn)備、工程物資——減值準(zhǔn)備、生產(chǎn)性生物

資產(chǎn)——減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、商 譽(yù)——減值準(zhǔn)備、貸款損失準(zhǔn)備、抵債資 產(chǎn)——跌價(jià)準(zhǔn)備、損余物資——跌價(jià)準(zhǔn)備。

按照營業(yè)外支出項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如

處置非流動資產(chǎn)損失、非貨幣性資產(chǎn)交換損

失、債務(wù)重組損失、罰款支出、捐贈支出等

6801 所得稅費(fèi)用 按照“當(dāng)期所得稅費(fèi)用”、“遞延所得

稅費(fèi)用”進(jìn)行明細(xì)核算

6901 以前年度損益調(diào)整

會計(jì)科目和主要帳務(wù)處理依據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)定制定，涵蓋了各類企業(yè)的交易或事項(xiàng)。企業(yè)在不違反會計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計(jì)科目。企業(yè)不存在的交易或者事項(xiàng)，可以不設(shè)置相關(guān)的會計(jì)科目。對于明細(xì)科目，企業(yè)可比照本附錄的規(guī)定自行設(shè)置。會計(jì)科目編號供企業(yè)填制會計(jì)憑證、登記會計(jì)賬簿、查閱會計(jì)賬目、采用會計(jì)軟件系統(tǒng)參考，企業(yè)可結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況自行確定會計(jì)科目編號。

同時，朋友們也要注意到，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)（資產(chǎn)總額1億元、營業(yè)收入1億元以下）不用全部設(shè)置所有的會計(jì)科目，可以根據(jù)企業(yè)規(guī)模大小，自行設(shè)置。會計(jì)科目可以設(shè)置三級或四級，主要看是否有利于核算和分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目注釋

學(xué)會了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目和設(shè)置明細(xì)賬的明細(xì)，我就和大家一起學(xué)學(xué)這些會計(jì)科目是來干什么用的，也就是分別對他們做出注釋。在這里，各位要注意了，我注釋的僅僅是中小型房地產(chǎn)企業(yè)常用到的會計(jì)科目，對于什么交易性金融資產(chǎn)啊、或有負(fù)債、代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)（負(fù)債）啊、公允價(jià)值變動損益啊、資產(chǎn)減值損失啊等等很少用得著的科目暫不介紹，您若用的上的話要記得去找會計(jì)準(zhǔn)則查一下或找高手問一下。

這些會計(jì)科目我順著資產(chǎn)負(fù)債表的左邊開始，也就是資產(chǎn)類科目說起，然后說說資產(chǎn)負(fù)債表的右邊，即負(fù)債和所有者權(quán)益，最后解釋損益表上的科目。

資產(chǎn)負(fù)債表的基本架構(gòu)即是有名的“會計(jì)等式” 資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益

簡單定義會計(jì)等式的名詞如下：

資產(chǎn)

指的是為公司所擁有、能創(chuàng)造未來現(xiàn)金流入或減少未來現(xiàn)金流出的經(jīng)濟(jì)資源。

創(chuàng)造未來現(xiàn)金流入：例如貨幣資金（能取得利息）、存貨（能通過銷售得到現(xiàn)金）、投資性房地產(chǎn)（能得到租金）、設(shè)備（能制造貨品以供銷售）。

減少未來現(xiàn)金流出：例如預(yù)付工程款、預(yù)付房租等各種預(yù)付項(xiàng)目，由于已預(yù)先付清，未來不必再付出現(xiàn)金。

負(fù)債

指的是公司對外在其他組織所承受的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，例如應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付職工薪酬、長期借款等。負(fù)債也包括部分的估計(jì)值，例如公司需要估計(jì)法律訴訟案所造成的可能損失。

所有者權(quán)益

指的是資產(chǎn)扣除負(fù)債后，由公司所有者享有的剩余權(quán)益，又稱為“凈資產(chǎn)”或“賬面凈值”。

上述的會計(jì)等式其實(shí)是個恒等式，因?yàn)樗枪举Y金來源與資金用途一體兩面的表達(dá)。

會計(jì)等式左邊

代表資金的用途。資金可以用各種形式的資產(chǎn)擁有，例如貨幣資金、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、固定資產(chǎn)等。

按照威尼斯會計(jì)表達(dá)的傳統(tǒng)，資產(chǎn)負(fù)債表常把資產(chǎn)按照流動性，也就是轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金的速度快慢和可能性高低來排序，將流動性較高的資產(chǎn)排在前面。

會計(jì)等式右邊

代表資金的來源。資金的來源可能是負(fù)債或是所有者權(quán)益。

負(fù)債與所有者權(quán)益的相對比率一般稱為“財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”。負(fù)債越多，財(cái)務(wù)壓力越大，越可能面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。反之，部分公司可能會選擇完全沒有長期借款（但仍有短期借款），一般稱這種公司為“零負(fù)債公司”。

為了反應(yīng)資金來源和資金用途之間的恒等關(guān)系，了解每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動的來龍去脈，我們一般使用“復(fù)式記賬法”來記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、進(jìn)行會計(jì)核算。西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及社會學(xué)家，經(jīng)常稱贊“復(fù)式記賬”能協(xié)助經(jīng)理人進(jìn)行理性的商業(yè)決策，是歐洲資本主義興起的重要功臣。它目前已成為世界通用的會計(jì)記賬方法。

資產(chǎn)部分

流動資產(chǎn)

通常是指一年內(nèi)能轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的資產(chǎn)。按照慣例，流動性越高的資產(chǎn)排在越前面，所謂流動性高，就是變現(xiàn)現(xiàn)金的能力快。

1001庫存現(xiàn)金

會計(jì)科目中的庫存現(xiàn)金就是指鈔票，人民幣。和資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金不一樣。庫存現(xiàn)金是狹義上的現(xiàn)金，指人民幣，而財(cái)務(wù)報(bào)表上的現(xiàn)金是廣義上的現(xiàn)金，包涵庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。

說到現(xiàn)金，作為會計(jì)了，您和出納說話的時候可要注意點(diǎn)，別問，公司現(xiàn)在有錢嗎？會讓出納一頭霧水的，有錢？現(xiàn)金還是銀行存款？

專業(yè)的會計(jì)說話要分清現(xiàn)金還是銀行存款的。記得又有一次到市場買菜，秤好菜以后，忽然發(fā)現(xiàn)我沒帶現(xiàn)金，就說，壞了，我沒帶現(xiàn)金（一般人都說我沒帶錢）。賣菜的師傅說，我不要支票的。呵呵，師傅還知道支票呢。老婆在醫(yī)院工作，九十年代的時候都是到公共澡堂洗澡，老婆看到從浴室出來一女士，實(shí)際上是想問里邊的人多少，可是她上來就問：“里邊病號多不多啊”把人家嚇壞了……這叫職業(yè)語言，呵呵。

1002銀行存款

銀行存款就是公司在銀行中存有的貨幣資金。有的隨時可以使用，有按揭貸款的，部分資金存入保證金賬戶，只有客戶歸還完貸款，解除抵押后才能使用。這部分資金也在銀行存款中列示。您可以按照銀行的名稱分設(shè)二級明細(xì)賬。例如工商銀行--致遠(yuǎn)分理處、工商銀行--理想分理處、建設(shè)銀行營業(yè)部等等。月底按照銀行對賬單和銀行日記賬編制銀行余額調(diào)節(jié)表，對未達(dá)賬項(xiàng)予以關(guān)注。

如果公司規(guī)模較大，同時在幾家銀行辦理銀行貸款和按揭貸款，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設(shè)成三級明細(xì) 1002.01 銀行存款--結(jié)算戶

--工商銀行

-建設(shè)銀行

1002.02 銀行存款--貸款專戶 –工商銀行

-建設(shè)銀行

1002.03 銀行存款--按揭保證金戶-工商銀行

-建設(shè)銀行

一般情況下，銀行會要求對應(yīng)在開一個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶。這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報(bào)建的時候，發(fā)改委和住建委都會要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。

銀行的故事有人這樣戲說：（字母按照漢語拼音讀）

1.中國建設(shè)銀行 ——CBC（Construction Bank of China）——”存不存？“ 2.中國銀行 ——BC（Bank of China）——”不存！“

3.中國農(nóng)業(yè)銀行 ——ABC（Agriculture Bank of China）——”啊，不存。“ 4.中國工商銀行 ——ICBC —— ”愛存不存?！? 5.民生銀行 ——CMSB ——”存嗎？傻*寶“ 6.招商銀行 ——CMBC ——”存嗎？白 癡！“ 7.興業(yè)銀行 ——CIB ——”存一百“

8.國家開發(fā) 銀行 ——CDB ——存點(diǎn)吧！

9.” 北京市商業(yè) 銀行 ——BCCB ——白存存不？“ 10.匯豐銀行 ——HSBC ——”還是不存。"

看看吧！銀行是不是需要您的存款？不過，銀行是標(biāo)準(zhǔn)的嫌貧愛富型的。

其實(shí)我們每個人的心里都有個情感銀行，就像我們公司的銀行明細(xì)賬。它會有存款，也有取款。孩子就是我們之間的溝通保證金。夫妻之間，如果經(jīng)常在對方的戶頭中存款，戶頭的款項(xiàng)愈多，夫妻關(guān)系就愈穩(wěn)固。即使偶爾因自私或不夠體貼而支出，也不至于因此透支。

如果戶頭款項(xiàng)很低，每次沖突將會擴(kuò)大其嚴(yán)重性。這時候就用上孩子做溝通調(diào)和的保證金了。當(dāng)信任和欣賞的資金一旦陷入負(fù)債狀態(tài)，而雙方又不斷透支的話，感情或婚姻就會被推入破產(chǎn)邊緣。

成功的婚姻秘訣是，不斷增加配偶的情感銀行戶頭，直到它充滿體貼，這時你就會享受到豐富的愛心，滿溢的信任。平常多說感激欣賞的話，多些體貼關(guān)懷的舉動。讓我們的情感銀行永遠(yuǎn)充裕。

1122應(yīng)收賬款

房地產(chǎn)公司目前都是預(yù)售商品房，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款科目核算，一般不用應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)公司銷售房子一般是兩種回款方式：一次性付清、銀行按揭。只有很少量的分期收款。只有到年底結(jié)賬的時候，對于具備結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的客戶需要掛出應(yīng)收賬款，對于分期收款的客戶同樣需要掛出應(yīng)收賬款。另外還有一種情況可能用得上應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)公司用房子頂施工單位的工程款。在工程決算未完成，房子已經(jīng)交給施工單位的情況下房地產(chǎn)公司要掛應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房子，假如在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應(yīng)收賬款。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這樣的工程不干也罷。

1123 預(yù)付賬款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位有關(guān)預(yù)付備料款、撥付甲供材、結(jié)算工程款的核算，應(yīng)在“預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款”“應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款”兩個賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包單位的備料款、撥付甲供材和工程款，應(yīng)計(jì)入“預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款”賬戶的借方。決算完成后予以結(jié)轉(zhuǎn)成本。1221 其它應(yīng)收款

留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報(bào)建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設(shè)這樣幾個明細(xì)科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實(shí)現(xiàn)對每個人、單位的明細(xì)治理。要在開始進(jìn)行設(shè)置時設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會計(jì)通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清晰。

1402在途物資 1403 原材料 1405 開發(fā)產(chǎn)品 1406 發(fā)出商品 1408 委托加工物資 1411 周轉(zhuǎn)材料 5001 開發(fā)成本 5101 開發(fā)間接費(fèi)

上述會計(jì)科目全部在體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表中的“存貨”項(xiàng)目里。主要項(xiàng)目是開發(fā)成本---項(xiàng)目發(fā)生過程中發(fā)生的成本項(xiàng)目（（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用）；開發(fā)產(chǎn)品---庫存未銷售的房子。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，土地作為房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)商品房的“原材料”，一般體現(xiàn)在存貨項(xiàng)目，而不會體現(xiàn)在“無形資產(chǎn)”項(xiàng)目中。1601 固定資產(chǎn) 1602 累計(jì)折舊 1603 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

上述三個科目都是按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算的。在這里需要解釋的是，累計(jì)折舊是“資產(chǎn)價(jià)值損耗的計(jì)量”。“累計(jì)折舊”賬戶屬于資產(chǎn)類的備抵調(diào)整賬戶，其結(jié)構(gòu)與一般資產(chǎn)賬戶的結(jié)構(gòu)剛好相反，累計(jì)折舊是貸方登記增加，借方登記減少，余額在貸方。固定資產(chǎn)在使用過程中會發(fā)生磨損，消耗，其價(jià)值會逐漸減少，這種價(jià)值的減少就是固定資產(chǎn)折舊。

有個笑話這樣形象的描述固定資產(chǎn)和累計(jì)折舊的。結(jié)婚就像固定資產(chǎn)，愛情的長短就像折舊方式，長的叫平均年限法，短的叫加速折舊法，貪圖物質(zhì)的是工作量法，離婚的是提前報(bào)廢。我有個60歲的老朋友，單身。平時喜愛運(yùn)動，打乒乓球，練武術(shù)，身體倍兒棒。他估計(jì)能夠活到90歲，是正常的直線折舊。但是后來，他請了一個小保姆，兩年后就死了，這就是加速折舊。

13項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備主要用在上市公司，一般的房地產(chǎn)公司涉及不多，在此不細(xì)詳述。設(shè)立減值準(zhǔn)備的目的就是財(cái)務(wù)的謹(jǐn)慎性原則，但是這些減值準(zhǔn)備稅前一概不能扣除，杜絕和堵住了上市公司調(diào)整會計(jì)利潤，少繳納企業(yè)所得稅的漏洞。

財(cái)務(wù)一個很重要的原則是審慎或者說保守，這是財(cái)務(wù)的判斷力。一個跨國公司的平均生命周期是40到50年。長壽公司各有各的特點(diǎn)，但又一些共同的關(guān)鍵要素，比如對自己的周圍環(huán)境都非常敏感；公司有很強(qiáng)的凝聚力，員工有較強(qiáng)的認(rèn)同感；具有寬容的文化；很重要的一點(diǎn)，就是財(cái)務(wù)上比較保守。長壽公司以一種很古老的方式思考金錢的意義，他們知道在資產(chǎn)中保持一定的結(jié)余的重要性，它意味著行動的靈活性和獨(dú)立性，意味著自己始終處于從容的主動地位，而競爭對手將處處被動，處處受節(jié)制。

然而保守常常被片面誤導(dǎo)，走向保守的僵硬的一面。但是，保守與固步自封完全是兩回事?！?07》的作者伊安·佛萊明說，“永遠(yuǎn)不要對歷險(xiǎn)說不，永遠(yuǎn)說是。不然的話，你的生活將會乏味無比?！庇袝r保守意味著主動，意味著更快速的反應(yīng)?！禭戰(zhàn)警》中說：“最有效的防御就是主動的進(jìn)攻。

拿破侖認(rèn)為一個戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)人所具備的所有品質(zhì)中最理想的是具備審慎的品質(zhì)。在拿破侖眼里，“審慎”表明的是一種行為，這種行為是隨經(jīng)驗(yàn)而增長的智慧的結(jié)果。在事務(wù)管理中理智，在資源使用上節(jié)儉，在有危險(xiǎn)或冒險(xiǎn)時謹(jǐn)慎，在做出決策前運(yùn)用智力和經(jīng)驗(yàn)，在行動時主動積極，是審慎的行為體現(xiàn)。

堅(jiān)守嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徤魉伎迹３致殬I(yè)的懷疑態(tài)度，堅(jiān)持做人做事的原則，這是一位職業(yè)會計(jì)人應(yīng)該遵循的。

負(fù)債部分

依照會計(jì)慣例，負(fù)債按照必須償還的時間長短排列，越快需要償還的項(xiàng)目排在越上面。

流動負(fù)債

2001 短期借款

一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款期限是2年或年以上，應(yīng)該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款取消以后，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款期限都超過一年，掛在長期借款科目里。只有當(dāng)長期借款到期日在1年之內(nèi)才將貸款金額轉(zhuǎn)入短期借款。

2202 應(yīng)付賬款，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，也可以按照公司開發(fā)的小區(qū)分類。視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會計(jì)要給予相應(yīng)的重視。同時建議所有的付款都到這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

不要簡化成

借：開發(fā)成本

貨：銀行存款

這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾暎鹊經(jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。

2203 預(yù)收賬款 現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式，分小區(qū)-樓號-單元-101（-102）這樣的明細(xì)核算最好。很多公司采用表代賬的模式，這一點(diǎn)并不好，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很難保證正確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o法記錄過程，而財(cái)務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測回款提供一定的依據(jù)。

2171 應(yīng)交稅費(fèi)

房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn)，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。

賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報(bào)表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方，把提取的稅金掛在長期待攤費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時配比結(jié)轉(zhuǎn)稅金。如果與稅務(wù)關(guān)系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計(jì)準(zhǔn)則。

2241 其它應(yīng)付款

一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來考慮。

2501 長期借款 核算銀行貸款。

2701 長期應(yīng)付款 一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時，一般放入此科目。

4001 實(shí)收資本

4002 資本公積4101 盈余公積4103 本年利潤4104 利潤分配與其它無異。

實(shí)收資本是指投資者作為資本投入到企業(yè)中的各種資產(chǎn)的價(jià)值，所有者向企業(yè)投入 的資本，在一般情況下無需償還，可以長期周轉(zhuǎn)使用。注冊資金，也稱為注冊資本 是指在公司登記機(jī)關(guān)登記的全部股東實(shí)繳的出資額。實(shí)收資本大于或等于注冊資本。

如果實(shí)收資本小于注冊資本，說明該公司資本金沒有到位。5001 開發(fā)成本

如能確定核算對象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：

1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

3、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)（由5101轉(zhuǎn)入）。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進(jìn)行溝通，最好做到成本部門的口徑與財(cái)務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期項(xiàng)目決算、對賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成成本部門和財(cái)務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，造成被動局面。5101 開發(fā)間接費(fèi)用

一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費(fèi)用，即指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。一般包括工程部門、設(shè)計(jì)部門、成本控制部門、綜合報(bào)建部門的費(fèi)用。其中銀行貸款利息也可以單獨(dú)設(shè)置一個科目，開發(fā)成本-利息支出，這樣的明細(xì)科目劃分有利于財(cái)務(wù)分析，同時對后期的土地增值稅匯算清繳提供了方便。

6001 主營業(yè)務(wù)收入、6051 其他業(yè)務(wù)收入、6111 投資收益、6301 營業(yè)外收入、6401 主營業(yè)務(wù)成本、6402其他業(yè)務(wù)成本6403 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、6711 營業(yè)外支出、6801 所得稅費(fèi)用、6901 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它行業(yè)無異。6602 管理費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用包括籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)(包括行政管理部門職工薪酬、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等)、工會經(jīng)費(fèi)、董事會費(fèi)(包括董事會成員津貼、會議費(fèi)和差旅費(fèi)等)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)(含顧問費(fèi))、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。

企業(yè)行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等后續(xù)支出，不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，也在本賬戶核算。6603 財(cái)務(wù)費(fèi)用

按照費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如利息支出(減利息收入)、匯兌差額以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用一般做資本化處理，除非貸款利息發(fā)生時項(xiàng)目已完工。6601 銷售費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費(fèi)用包括保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)(含銷售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等經(jīng)營費(fèi)用。

銷售前期費(fèi)主要指樣板房裝飾費(fèi)、售樓處建造與裝飾費(fèi)。

銷售推廣費(fèi)主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)戶外發(fā)布費(fèi)、短信費(fèi)燈箱制作費(fèi)、樓書印刷費(fèi)等。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是指企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品、傳單等。

合同交易費(fèi)是指合同交易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向住建委繳納的交易手續(xù)費(fèi)。銷售傭金是指房地產(chǎn)企業(yè)向銷售代理公司支付的銷售策劃或傭金。

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費(fèi)用，廣告費(fèi)占整個銷售費(fèi)用的比例較大，約50-70%的比重。

有關(guān)銷售廣告的宣傳褒貶不一?？纯聪旅孢@樣的廣告，就得讓您靜下心來分辨是非。

偏遠(yuǎn)地段———遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生 郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)———回歸自然，享受田園風(fēng)光

緊鄰鬧市———坐擁城市繁華

挨著臭水溝——-絕版水岸名邸，上風(fēng)上水

挖個水池子——-東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情

地勢高———–視野開闊，俯瞰全城

地勢低洼———私屬領(lǐng)地，冬暖夏涼

樓頂是圓的——-巴洛克風(fēng)格

樓頂是尖的——–哥特式風(fēng)格

戶型一般———-個性化戶型設(shè)計(jì)，緊跟時尚潮流 樓間距小———-鄰里親近，和諧溫馨

邊上是荒草地——超大綠化，滿眼綠意

邊上有家銀行——緊鄰中央商務(wù)區(qū)

邊上有個居委會—-中心政務(wù)區(qū)核心地標(biāo)

邊上有家學(xué)?！獫夂袢宋膶W(xué)術(shù)氛圍

邊上有家診所——擁抱健康，安享愜意

邊上有家小賣店—–便利生活觸手可及

邊上有個廢品站—–人性化環(huán)境管理

邊上有火車道——-交通便利，四通八達(dá) 邊上什么也沒有—–簡約生活，閑適安逸

如果說上面的廣告還能說得過去，老百姓看了一笑了之，但是，您看看下面的宣傳，能把你我氣的瞪翻了眼珠子。有的地產(chǎn)商整蠱了許多氣人的廣告，不斷刺激著工薪族的神經(jīng)。

1、湯臣一品只獻(xiàn)給顛峰世界的杰出人物。

這是湯臣一品的廣告。位于陸家嘴住宅區(qū)，其以每平方米8萬至15萬元的售價(jià)成為上海最貴公寓。公司負(fù)責(zé)人在接受采訪時說：身價(jià)百萬的小老板我們不接待。那工薪族就不用說了。

2、非董事謝絕參觀。

這是塞那維拉樓盤的廣告，引來了眾多猜測和指責(zé)。有人說，這是歧視，也有人說這是作秀。

3、海逸長洲，打造世界級群島富人區(qū)。

由天津順馳開發(fā)的一個住宅區(qū)，在媒體廣告上宣稱“用世界級地段鑄就世界級群島富人區(qū)，讓地段成為地位的一種天然分界”。

4、尊崇豪宅，只給少數(shù)人享受。

杭州一樓盤戶外廣告。這“少數(shù)人”刺激著多數(shù)人的神經(jīng)。

5、每平方米僅售一萬八千元。

北京一樓盤廣告。一萬八千元也罷，但“僅售”兩字用得讓許多人憤怒。

6、一套別墅僅需３５０萬元。

從南京去往上海的高速公路邊廣告牌，又是“僅需”，能把年輕人氣瘋了。

7、每套320萬元，鉆石地段、平民價(jià)格

嘉里華庭的廣告。第一次聽說平民這么有錢！

8、讓有身份的人悠然起來

鄭州長城康橋花園戶外廣告。

有身份的人悠然了，買不起房的人就“憂然”了。

此外，房產(chǎn)廣告中“豪華”、“豪宅”、“新貴”等字眼更是比比皆是，售房電話都成了“尊貴熱線“、”貴胄專線”等。

最新的房地產(chǎn)廣告出來了-----張藝謀導(dǎo)演的電影《山楂樹之戀》正在轟轟烈烈的上演中，《山楂樹之戀》展現(xiàn)了純美之愛，這樣純美的愛情并非只出現(xiàn)在書中或影片中，在XX花園里買房，你也可以上演純美的山楂樹之戀！

如此純美的愛情必然會掀起結(jié)婚風(fēng)潮，80后的清純小伙和姑娘們，趕緊選擇70平方米的安心恬靜小戶型。XX花園等著您的山楂樹之戀?? 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會計(jì)做憑證：借：銷售費(fèi)用--**花園廣告費(fèi) N億 貸：銀行存款---**支行 N億

第二章 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段會計(jì)與稅收處理

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段會計(jì)處理

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的前置條件本書暫不詳細(xì)介紹，需要各位網(wǎng)友要關(guān)注一下新《公司法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。為方便初涉房地產(chǎn)會計(jì)盡快掌握會計(jì)與稅收知識，本書以中小型的房地產(chǎn)有限責(zé)任公司為例介紹房地產(chǎn)會計(jì)與稅收。

設(shè)立公司時主要的關(guān)注點(diǎn)：

1、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

2、設(shè)立有限責(zé)任公司符合股東法定人數(shù)：有限責(zé)任公司由五十個以下股東出資設(shè)立。（注意：最多50人，可以是1人）

3、《公司法》第二十六條有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。

有限責(zé)任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬元。法律、行政法規(guī)對有限 責(zé)任公司注冊資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。（注意：房地產(chǎn)公司 最低100萬元，但是各個省份對暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)公司有注冊資金的最低要求，山東省最低1000萬元。）

4、《公司法》第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià) 出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。

對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對評估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。（注意：30%）

第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（注意：不得抽逃）

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段設(shè)計(jì)的會計(jì)業(yè)務(wù)主要包括對接受投資者出資業(yè)務(wù) 和開辦費(fèi)以及納稅業(yè)務(wù)的會計(jì)處理。

設(shè)置兩個會計(jì)科目，“實(shí)收資本”和“資本公積”。

先說一下實(shí)收資本，實(shí)收資本簡單地說就是公司的本錢。這個項(xiàng)目反映的是公司所有者，投資人或股東，他們在公司才開業(yè)的時候，投到公司的錢。在關(guān)注這個項(xiàng)目時，一個是要搞清楚主要的投資人或股東都有誰，都投了多少錢，占總投資額的比例有多大，為什么要關(guān)注這個呢，主要是看一看，誰是老大，誰在公司說了算，因?yàn)?，出的錢越多，在股東會上說話就越算數(shù)。另外要關(guān)注的是資本公積項(xiàng)目，所謂資本公積，簡單的說，這些錢確定是股東或投資人的，但沒有明確說明，具體哪個股東或投資人應(yīng)該分多少，可以把它看成是還沒有最后分配到股東或投資人自己帳上的公共的錢，共有的錢。為什么會有這處項(xiàng)目，這個項(xiàng)目是如何形成的，主要是幾個方面，一個是股票或資本溢價(jià)，說簡單一點(diǎn)，就是在公司成立后，后來加入的股東或投資人，應(yīng)該要比公司成立時的股東或投資人支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東或投資人一樣的持股比例，為什么呢？因?yàn)槿思冶饶阆韧度耄饶愣喑袚?dān)了資金的風(fēng)險(xiǎn)，你的資金沒有承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，如果要得到與以前股東或投資人相同的持股比例，當(dāng)然要多付出一些錢來，后來的股東或投資人多付的那部分錢，就是股票或資本溢價(jià)。資本公積另外一個重要來源就是，公司以外的人捐贈給公司的東西，對方捐贈的是公司，而不是某一個股東或投資人，因此，這些東西是全部股東或投資人公共的，于是做為資本公積。

明白了“實(shí)收資本”和“資本公積”，做賬就很簡單了。

（一）新設(shè)立公司的會計(jì)核算

1、投資者以貨幣出資

在工商登記辦理完公司名稱預(yù)約后開立臨時賬戶后，房地產(chǎn)企業(yè)收到投資人投入的貨幣資金，才能存入到這個臨時賬戶。驗(yàn)資，辦理完?duì)I業(yè)執(zhí)照，刻章，開立基本存款賬戶，然后才能動用這筆資金。主管會計(jì)根據(jù)銀行加蓋受理章的《現(xiàn)金繳款單》或《銀行進(jìn)賬單》的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本所占份額，貸記“實(shí)收資本”，按其差額，貸記“資本公積-資本溢價(jià)”。網(wǎng)友們，在這里需要注意的是，新辦企業(yè)一般不存在資本溢價(jià)。【例2-1】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立致遠(yuǎn)地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司），公司注冊資本為10 000 000元，甲、乙持股比例分別是60%、40%。2010年5月20日，致遠(yuǎn)地產(chǎn)有限責(zé)任公司如期收到各投資者一次性繳足的款項(xiàng)。

根據(jù)上述資料，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司依據(jù)銀行進(jìn)賬單作以下賬務(wù)處理： 借：銀行存款—臨時戶000 000

貸：實(shí)收資本—甲公司

000 000

—乙公司

000 000

公司拿到營業(yè)執(zhí)照，刻好財(cái)務(wù)印簽，重新開立基本賬戶，需要將臨時存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款賬戶上，這筆資金就可以動用了。

2、投資者以非貨幣資產(chǎn)出資

以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資，需要注意投資方如期辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，其中對于動產(chǎn)，原則上以交付為轉(zhuǎn)移，對于不動產(chǎn)、機(jī)動車，由于我國一般實(shí)行登記主義，則需要進(jìn)行相應(yīng)的過戶登記，對于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過戶登記才能算為財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，如違反規(guī)定未及時辦理過戶登記的，即使非貨幣財(cái)產(chǎn)已實(shí)際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應(yīng)的出資義務(wù)。

按照《公司法》規(guī)定，要先辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)才能驗(yàn)資，但因?yàn)樵O(shè)立時法律主體尚未產(chǎn)生，無法辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。所以實(shí)踐中一般是按分期出資的方式，先以貨幣資金出資成立公司，之后再短期內(nèi)辦理土地使用權(quán)、房產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，然后再辦理驗(yàn)資手續(xù)。

以實(shí)物資產(chǎn)出資的，應(yīng)在辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，按照評估確認(rèn)的價(jià)值或合同、協(xié)議或公司章程的價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按投入資本，貸記“實(shí)收資本”。

【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立致遠(yuǎn)地產(chǎn)有限責(zé)任公司進(jìn)行，公司注冊資本10000000元，甲乙丙持股比例分別是50%、30%、20%。甲以土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)進(jìn)過評估確認(rèn)的價(jià)值是5000000元，乙公司以貨幣資金出資3000000元，丙公司以設(shè)備出資2000000元。

根據(jù)上述資料，乙公司將資金打入致遠(yuǎn)公司臨時賬戶后，致遠(yuǎn)公司依據(jù)進(jìn)賬單作以下賬務(wù)處理：

借：銀行存款—臨時戶000 000

貸：實(shí)收資本—乙公司

000 000

甲公司于致遠(yuǎn)公司辦妥驗(yàn)資手續(xù)時，依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認(rèn)價(jià)值證明文件，致遠(yuǎn)公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)

000 000

貸：實(shí)收資本—甲公司

000 000

如果這塊土地全部是用來開發(fā)商品房的，公司應(yīng)作賬務(wù)調(diào)整； 借：開發(fā)成本—土地出讓及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

000 000

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)

000 000

丙公司辦妥財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認(rèn)價(jià)值證明文件，致遠(yuǎn)公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：

借：固定資產(chǎn)000 000

貸：實(shí)收資本—丙公司000 000

上述公司的成立是比較理想化的情況。如果甲公司實(shí)際投入的土地評估價(jià)值大于5000000萬元，如何做賬務(wù)處理呢？通常的做法是，在三方的投資協(xié)議或合同中明確約定，多余的掛賬甲公司的其他應(yīng)付款。如果甲公司土地評估價(jià)值是6000000萬元。致遠(yuǎn)公司依據(jù)銀行進(jìn)賬單、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、評估價(jià)值確認(rèn)證明文件，作如下賬務(wù)處理：

借：無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)

6000000

銀行存款--臨時戶

3000000 固定資產(chǎn)

2000000

貸：實(shí)收資本—甲公司

5000000

--乙公司

3000000

--丙公司

2000000

其他應(yīng)付款—甲公司

1000000

各位網(wǎng)友：由于本人工作最近很忙，單位融資業(yè)務(wù)、稅務(wù)年度第三次檢查、應(yīng)一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)邀請做稅收籌劃培訓(xùn)，后期的連載要等一段時間。請見諒。

二、公司增加注冊資本的核算 房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；二是資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本；三是將盈余公積轉(zhuǎn)增資本。企業(yè)將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，必須經(jīng)股東會決議批準(zhǔn)。在實(shí)際將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，要按股東原有持股比例結(jié)轉(zhuǎn)。這里要注意的是，資本公積和盈余公積均屬所有者權(quán)益。公司為有限責(zé)任公司的，應(yīng)按原投資者所持股份同比例增加各股東的股權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)在增加注冊資本時按照增加注冊資本的不同方式，進(jìn)行不同的會計(jì)處理。

1． 所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入

所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）接受投資投入的資本，借記“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實(shí)收資本”等科目。企業(yè)增加注冊資本時有新投資者介入，新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計(jì)算的其在注冊資本中所占的份額部分，應(yīng)作為資本公積，計(jì)入“資本公積——資本溢價(jià)”科目。

（1）投資者以貨幣出資

房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊資本的，應(yīng)在投資者將貨幣存入準(zhǔn)備設(shè)立的公司在銀行開設(shè)的臨時賬戶時，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單，或者銀行進(jìn)賬單回單的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本在注冊資本中所占份額，貸記“實(shí)收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價(jià)”等科目。

【例2-3】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司由甲、乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為10 000 000元。甲、乙出資分別為6000 000元、4 000 000元。2009年5月26日，丙公司加入致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司，投入貨幣資金3 000 000元，經(jīng)協(xié)商，丙公司持股比例為20%，投資后的注冊資本為12 500 000元。

根據(jù)上述資料，丙公司投入資本時，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理： 借：銀行存款000 000

貸：實(shí)收資本——丙公司

500 000

資本公積——資本溢價(jià)

500 000

在這里需要說明的是：在公司成立后，后來加入的股東，應(yīng)該要比公司成立時的股東支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東一樣的持股比例，為什么呢？因?yàn)槿思冶饶阆韧度?，比你多承?dān)了資金的風(fēng)險(xiǎn)，你的資金沒有承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，如果要得到與以前股東相同的持股比例，當(dāng)然要多付出一些錢來，后來的股東多付的那部分錢，就是資本溢價(jià)，在科目上走“資本公積”。

（2）投資者以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資

以非貨幣資產(chǎn)增資時，股東應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，依據(jù)財(cái)產(chǎn)移交清冊，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實(shí)收資本”等科目。

【例2-4】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司由甲乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為10 000 000元。甲乙出資分別為6000 000元、4000 000元。2009年3月23日，丙公司加入致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司，投入土地使用權(quán)5 000 000元，經(jīng)協(xié)商，注冊資本增加為15 000 000元，丙公司持股比例為30%。丙于4月15日辦妥土地使用權(quán)過戶手續(xù)。致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司將土地使用權(quán)作為儲備土地用于開發(fā)住宅核算。

根據(jù)上述資料，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理： 借：存貨000 000 貸：實(shí)收資本——丙公司

500 000

資本公積——資本溢價(jià)

500 000 2． 將資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本

將資本公積轉(zhuǎn)為資本。在辦理增資手續(xù)后，依據(jù)股東會決議，應(yīng)借記“資本公積——資本溢價(jià)”科目，貸記“實(shí)收資本”或“股本”科目?！纠?-5】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司由甲、乙、丙共同投資設(shè)立，原注冊資本為1 000萬元，甲、乙出資分別為600萬元、400萬元。為了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積500萬元轉(zhuǎn)增資本。

根據(jù)上述資料，依據(jù)股東會決議，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理： 借：資本公積 5 000 000

貸：實(shí)收資本——甲000 000

——乙000 000

三、公司實(shí)收資本減少的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)收資本減少有兩種原因；一是資本過剩；二是企業(yè)發(fā)生重大虧損。企業(yè)因資本過剩而減資，一般要發(fā)還股款。公司減少注冊資本，應(yīng)當(dāng)符合《公司法》規(guī)定的程序，減少后的注冊資本數(shù)額應(yīng)達(dá)到法律、行政法律、行政法規(guī)規(guī)定的公司注冊資本的最低限額并經(jīng)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資。

有限責(zé)任公司減少實(shí)收資本的會計(jì)處理比較簡單，按法定程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊資本的，按照股東大會批準(zhǔn)文件借記“實(shí)收資本”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。

四、開辦費(fèi)的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等?；I建期間為從企業(yè)開始籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照之日的期間。開辦費(fèi)在實(shí)際發(fā)生時，依據(jù)相關(guān)原始憑證，借記“管理費(fèi)用——開辦費(fèi)”，貸記“銀行存款”等科目。

【例2-6】20×9年1月5日，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司支付設(shè)立驗(yàn)資費(fèi)用10 000元。

在驗(yàn)資費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬憑證和驗(yàn)資發(fā)票作以下賬務(wù)處理：

借：長期待攤費(fèi)用——開辦費(fèi) 10 000 銀行存款 10 000

同時在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益

借：管理費(fèi)用—開辦費(fèi) 10 000 貸：長期待攤費(fèi)用——開辦費(fèi) 10 000

第二節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段涉及的稅收主要有印花稅和契稅。在此需要強(qiáng)調(diào)的是，稅收籌劃在設(shè)立階段就應(yīng)該準(zhǔn)備了，籌劃要做到前面，未雨綢繆啊。具體的籌劃方法各位網(wǎng)友可以閱讀下《實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃》。

網(wǎng)址：http://item.taobao.com/auction/item_detail.htm?item_num_id=6924941564 與當(dāng)?shù)囟悇?wù)人員處理好關(guān)系也是財(cái)務(wù)人員很重要的工作，雖然很怵與他們打交道，但又不得不面對。但是財(cái)務(wù)人員必須堅(jiān)持的是，講法律，講法規(guī)；依據(jù)法規(guī)做好稅收籌劃；不做假賬。從下面的笑話中即可看出企業(yè)會計(jì)怎么看稅務(wù)人員的。

話說某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部正在緊張運(yùn)行中，忽有人大吼一聲：都不許動！把錢都交出來！是恐怖分子搶錢來了！肅然無聲中。忽然有會計(jì)輕拍胸口，松了一口氣：“嚇?biāo)懒?，我還以為是稅局的呢”。言歸正傳??

一、印花稅

1、營業(yè)帳薄

記載資金的帳薄按照實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額0.5?在帳薄啟用時貼花；其他帳薄在啟用時按件貼花，每件5元。

2、權(quán)利許可證照

房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照，每件5元。

3、土地使用權(quán)合同

對于以土地使用權(quán)投資入股的，公司以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5?貼花。

二、契稅

在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段，如果接受出資人額土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資的，接受出資的單位按照成交價(jià)格的3%-5%繳納契稅。

三、稅收的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的印花稅和契稅，一般不通過“應(yīng)繳稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算，印花稅在實(shí)際繳納時直接進(jìn)入“管理費(fèi)用”，契稅發(fā)生時視去的土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會計(jì)科目。

【例2-7】2009年3月，致遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司購買印花稅票1000元。繳納土地入股時的契稅60000元。

致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作如下會計(jì)處理： 借：管理費(fèi)用

1000

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)---契稅

60000

貸：銀行存款

61000

四、開辦費(fèi)的稅務(wù)規(guī)定

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令2007年第63號）第十三條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出，作為長期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：

（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；

（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；

（四）其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用的支出。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國務(wù)院令2007年第512號）第七十條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十三條第（四）項(xiàng)所稱其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。

據(jù)此，2008年以后企業(yè)籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)，自支出發(fā)生月份的次月起，可以分期攤銷，但攤銷年限不得低于3年。

因此，納稅人在會計(jì)處理時應(yīng)在開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)月一次性攤銷，但在當(dāng)年的所得稅納稅申報(bào)時，應(yīng)在會計(jì)利潤的基礎(chǔ)上調(diào)增應(yīng)納稅所得額，在以后年度的申報(bào)時，應(yīng)相應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

第三章 房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段會計(jì)與稅務(wù)處理

第一節(jié) 獲取土地階段會計(jì)處理

一、取的土地使用權(quán)確認(rèn)

房地產(chǎn)企業(yè)去的土地使用權(quán)的方式一般有接受土地使用權(quán)出讓、接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資者投入的土地使用權(quán)以及其他方式。

通過出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值通常是土地出讓金加上相關(guān)稅費(fèi)，相關(guān)稅費(fèi)是指涉及的契稅、印花賀歲，去的圖地位更低的，還涉及耕地占用稅。通俗的說法是房地產(chǎn)公司通過招拍掛從政府買的土地，也叫一級市場獲取土地。

通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)的成本，包括購買價(jià)款、其他行政事業(yè)性收費(fèi)和其他稅費(fèi)。通俗的說法就是從其他公司購買的土地。

投資者投入的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為成本，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。就是其他想入股房地產(chǎn)公司的單位以土地作價(jià)入股。

房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號—無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南的規(guī)定，通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金的，引港將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，線管的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物的成本。在此特別說明的是，本書主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)購買土地用于開發(fā)商品房的情況。

根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑成本，即借記“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”等科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。取得的土地使用權(quán)所繳納的印花稅直接計(jì)入“管理費(fèi)用”核算。

【例3-1】20×8年6月，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價(jià)款5 000萬元，契稅征收率為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為30元/平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。1.支付土地出讓金時，依據(jù)財(cái)政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為：

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 50 000 000 貸：銀行存款 50 000 000 2.應(yīng)繳納的契稅為： 5 000×3% =150（萬元）

依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為： 借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1500 000 貸：銀行存款 1 500 000 3.應(yīng)繳納的耕地占用稅為： 100×666.67×30=200（萬元）

依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為： 借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 000 000 貸：銀行存款 2 000 000 4.簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為 5 000×0.5? =2.5（萬元）

繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為： 借：管理費(fèi)用——印花稅 25 000 貸：銀行存款 25 000 不過正常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)招拍掛獲得土地的過程是這樣的：先交納競拍保證金，等競拍成功了轉(zhuǎn)作土地出讓金，最后根據(jù)土地出讓合同規(guī)定的付款時間支付剩余的土地款。會計(jì)應(yīng)該如下做賬：

1、支付競拍保證金

借：其他應(yīng)收款---國土資源局 20000000 貸：銀行存款 20000000

2、競拍成功后

借：預(yù)付賬款---國土資源局 20000000 貸：其他應(yīng)收款---國土資源局 20000000

3、支付剩余的土地出讓金

借：預(yù)付賬款—國土資源局 30000000 貸：銀行存款 30000000

4、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入存貨

借：開發(fā)成本—土地出讓及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 50000000 貸：預(yù)付賬款—國土資源局 50000000 如果房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的取得成本直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶，且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶?！纠?-2】2008年1月，致遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司一出讓方式取得土地一宗，以銀行存款支付500萬元，并在該塊土地上自行建造一棟辦公樓，發(fā)生建筑成本1300萬元。辦公樓已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)年限50年，五凈殘值；寫字樓使用年限25年，預(yù)計(jì)凈殘值100萬元；都采用直線折舊法進(jìn)行攤銷和計(jì)提折舊。契稅稅率3%。

1、支付土地出讓金時，依據(jù)財(cái)政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)，進(jìn)行的會計(jì)處理：

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 5000000 貸：銀行存款 5000000

2、應(yīng)繳納的契稅 500*3%=15萬元

根據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，進(jìn)行的會計(jì)處理為：

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 150000 貸：銀行存款 150000

3、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為： 500*0.5?=0.25萬元

借：管理費(fèi)用---印花稅 2500 貸：銀行存款 2500

4、在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費(fèi)用時，根據(jù)付款憑證、稅務(wù)部門監(jiān)制的收據(jù)，進(jìn)行的會計(jì)處理為：

借：在建工程 13000000 貸：應(yīng)付賬款等 13000000

5、辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，進(jìn)行的會計(jì)處理為：

借：固定資產(chǎn)---辦公樓 11000000 貸：在建工程 11000000

6、每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)核對辦公樓計(jì)提折舊，進(jìn)行的會計(jì)處理為： 借：管理費(fèi)用 583000 貸：累計(jì)折舊 480000 累計(jì)攤銷 103000

第二節(jié) 獲取土地階段稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收有：土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等。

一、土地使用稅

房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交的土地使用稅時，借記“管理費(fèi)用”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅”賬戶；上交時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。

【例3-3】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司擁有一宗50萬平方米的土地使用權(quán)，其中市政道路及綠化帶用地5萬平方米，已完成銷售商品房占用土地25萬平方米，該地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為5元/平方米，按季繳納。

1.應(yīng)納土地使用稅額計(jì)算方法如下：

應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的土地面積=50-25-5=20（萬平方米）年度應(yīng)納稅額=20×5=100（萬元）每季度應(yīng)納稅額=100÷4=25（萬元）2.上述致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司的會計(jì)處理為：（1）致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司計(jì)算土地使用稅時：

借：管理費(fèi)用——土地使用稅 250 000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅 250 000（2）上交土地使用稅時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅時 250 000 貸：銀行存款 250 000

二、耕地占用稅

如果房地產(chǎn)企業(yè)購置的是耕地，則需要繳納耕地占用稅，由于耕地占用稅是在實(shí)際占用耕地之前一次性交納的，不存在與征稅機(jī)關(guān)清算和結(jié)算的問題，因此企業(yè)按規(guī)定交納的耕地占用稅，可以不通過“應(yīng)交稅金”科目核算。

【例3-4】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司購置一宗10萬平方米的土地使用權(quán)，是耕地，該地耕地占用稅稅額為30元/平方米。

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-耕地占用稅 3000000 貸：銀行存款 3000000

三、契稅

契稅一般不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算，視取得土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會

計(jì)科目.房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅,在實(shí)際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計(jì)入“開發(fā)成本”科目。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，在實(shí)際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”科目。

【例3-11】20×9年5月25日，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司取得一塊土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地出讓金9 000萬元，繳納契稅3 600 000元。（假設(shè)契稅稅率4%）

支付契稅時，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)契稅完稅憑證作以下會計(jì)處理： 借：開發(fā)成本 3 600 000 貸：銀行存款 3 600 000

四、印花稅

賬務(wù)處理詳見【例3-2】

稅收特別關(guān)注

在此，需要提醒各位網(wǎng)友的是，在房地產(chǎn)企業(yè)購買土地階段應(yīng)注意的有關(guān)稅收的情況如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)的耕地占用稅重點(diǎn)關(guān)注新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅，由于耕地占用稅是在實(shí)際占用耕地之前一次性交納的，不存在與征稅機(jī)關(guān)清算和結(jié)算的問題，繳納完耕地占用稅滿一年才繳納土地使用稅。因此不要重復(fù)繳稅，即同時繳納耕地占用稅和土地使用稅。

2、土地使用稅的繳納要區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。①納稅義務(wù)的開始時間

新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。批準(zhǔn)征用之日是指依據(jù)不同的耕地類型來確定不同的審批機(jī)關(guān)，該審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征用的日期。

以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅；未簽訂合同的，應(yīng)由受讓方從實(shí)際交付土地時間的次月起繳納土地使用稅。

②納稅義務(wù)的截止時間

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。

商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

3、《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財(cái)稅[2009]128號文件規(guī)定：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)商的生命線。我們欣賞守法的地產(chǎn)商，為了公司的前景，發(fā)展我們的事業(yè)，理好財(cái)，合法納稅。我們痛斥狠心的開發(fā)商，看見土地兩眼放光，瘋狂攬地。購置土地，有些房地產(chǎn)商可是費(fèi)盡心思，這不一位房地產(chǎn)商看上了故宮，還說：“賬其實(shí)很好算，與其每年花十多億元維修，不如干脆炸掉故宮，徹底改造成建筑用地，這將大大緩解北京因土地資源匱乏引起的房價(jià)暴漲局面”。

別以為這是精神病患者，也不是為愚人節(jié)準(zhǔn)備的“笑話”。這是一位地產(chǎn)大亨通過媒體大放厥詞。

這年頭，什么事情都有可能發(fā)生----小偷談拾金不昧，妓女講貞操，缺少誠信的銀行給用戶建立信用檔案，大搞壟斷的石油巨頭要求市場化......人們大可不必驚詫。

正如在賊眼里，天下人盡皆是賊，而在地產(chǎn)大亨眼里，天下都是他跑馬圈地蓋房子的好地兒，無論這地上是稀世瑰寶，還是民家院落，無論是皇家宮殿，還是農(nóng)民的耕地，莫不如此。

炸掉故宮的理由非常簡單，那就是北京土地資源太缺乏了，要徹底緩解土地資源的缺乏，就必須充分利用市區(qū)內(nèi)每一寸土地。我們不難想象，假使有一天，開發(fā)商建筑材料漲價(jià)了，這個道貌岸然的君子一定會拋出同類觀點(diǎn)：“由于建筑材料價(jià)格暴漲，為了抑制房價(jià)，建議國家容許開發(fā)商免費(fèi)拆除長城古磚用來建設(shè)商品房”。

開發(fā)商的一派胡言被天下人所恥笑，但是卻得到了其“走狗”的認(rèn)可去支持。北京房地產(chǎn)商協(xié)會會長在聽到“主子”的言論后，立馬放出屁話表示強(qiáng)烈支持。

“北京土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，其中最浪費(fèi)的就是故宮，北京的市區(qū)面積近2738平方公里，而故宮占了其中的72萬m2，如果將其全部改造成建設(shè)用地，可以提供2400萬m2的可居住面積，以人均擁有20 m2的面積計(jì)算，可以解決120萬人的住房問題，如果此舉真的施行，北京住房價(jià)格會有比較大幅度下降，到那個時候普通收入階層都可以有房可居”。

大家聽出來了吧，“主子”和“走狗”的言論何其高明，已經(jīng)上升到為最廣大人們?nèi)罕姟熬诱哂衅鹞荨钡母叨?，為和諧社會的建設(shè)添磚加瓦，為政府分擔(dān)民生壓力。其實(shí)大家稍微想一想，如果開發(fā)商真的有本事拿到了故宮這樣的黃金地段，到時候開發(fā)商一定會把其打造成價(jià)值不可限量的稀世豪宅，10萬元/ m2怎么樣？絕對不可能，一定是10萬歐元/ m2，普通人想都不要想！

千萬不要相信開發(fā)商只是順口一說，其實(shí)他們早已蓄謀已久了。

在開發(fā)商眼中，故宮那幾千間破房子實(shí)在有損北京國際化都市的良好形象，通過改建，不但可以改善城市形象，更重要的能夠帶動北京GDP發(fā)展，同時解決居民住房問題，但是這位老兄不好意思說出口的是，通過改建，一定能給自己帶來天量的暴利。故宮的價(jià)值，舉世皆知，但在這些人眼里居然如此不堪。由此可以理解，何以中華地大物博，卻不似歐洲的羅馬希臘，到處都有古人留下來的建筑遺跡，讓人一踏上那樣的土地，就感覺到文化和歷史如何在土地上成長?？稍谖覀円恍┑胤?，歷經(jīng)歲月保存下來的一些歷史建筑卻在各地一波又一波的造城運(yùn)動中灰飛煙滅。但愿這僅僅是地產(chǎn)大亨和協(xié)會會長在愚人節(jié)前為炒作而出的一個笑話。如果哪天故宮的琉璃墻上真的寫上大大的“拆”字,那中國就徹底完了。

更有甚者，有人想出了出賣月球的點(diǎn)子。去年底，有人“一本正經(jīng)”的在北京的一處大樓內(nèi)豎起了“月球大使館”的牌子，開始賣起月球的土地。雖然連在大街上曬太陽的老大爺都笑話這人“跟全世界人民開了個玩笑”，但這位曾在“萬里大造林公司”之類公司擔(dān)任過銷售部長和副總的“CEO”, 就是在工商局查扣其營業(yè)執(zhí)照并告誡其“不要再干那些捕風(fēng)捉影的項(xiàng)目”之后，還堅(jiān)持認(rèn)為自己賣月球土地“很務(wù)實(shí)”。更讓人不可理喻的是，在“月球大使館”開張后，竟然還有34人購買了49英畝月球土地，總金額為1.4萬余元。土地啊，土地，您是房地產(chǎn)開發(fā)商的命根?。。∥覀円鰫蹏鴲勖竦拈_發(fā)商??！

第四章 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段會計(jì)與稅務(wù)處理

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不直接從事項(xiàng)目施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行項(xiàng)目施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要階段，此階段的工作包括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程分包、建筑和安裝施工等。

（一）材料及設(shè)備供應(yīng)

為了保證材料質(zhì)量或控制材料成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況選擇“甲 供材”（也稱A類材料）或“甲控材”（也稱B類材料）的方式對材料進(jìn)行控制?！凹坠┎摹笔欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接采購材料，直接供應(yīng)給施工單位，如直接組織采購鋼材、水泥、外墻磚及門窗型材等；“甲控材”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了材料的品牌、材質(zhì)及規(guī)格（有時也規(guī)定價(jià)格），由施工單位負(fù)責(zé)采購并綜合在報(bào)價(jià)內(nèi)，如只規(guī)定管材、防水材料、五金配件的品牌等但不直接供應(yīng)，由施工單位負(fù)責(zé)采購及供應(yīng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)還有C類材料，對于涉及金額比較小的零配件等有施工單位自行采購。

（二）工程發(fā)包

工程發(fā)包工指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工采用發(fā)包方式委托施工單位進(jìn)行施工。工程發(fā)包的主要工作包括發(fā)包方式選擇、各類合同條件談判和合同簽訂等。發(fā)包方式一般有直接委托、招標(biāo)，招標(biāo)又可以采用邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)。

合同談判主要包括價(jià)款、結(jié)算方式及付款方式的談判。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定，目前主要有如下三種方式：

1、按月結(jié)算

按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算，由于房地產(chǎn)企業(yè)施工跨年度，施工管理復(fù)雜，按月結(jié)算及時性強(qiáng)，但工作量大。

2.分段結(jié)算

就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段(部位),如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾及竣工等，按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，注意，此時一定要扣除甲供材，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。這種結(jié)算方式比較普遍。

3、竣工一次結(jié)算

開發(fā)項(xiàng)目工期在12個月之內(nèi)或價(jià)值較小的，也可以采取每月月中支付，竣工后一次決算。

（三）工程分包

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體工程一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工，除主體工程外，一般將電梯安裝、門窗、防水、保溫、外墻涂料及消防等工程分包給其他施工單位來完成，還有水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等各種配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司繳納符合標(biāo)準(zhǔn)的資源性費(fèi)用，具體工程施工一般也由各專業(yè)公司所屬的工程隊(duì)來完成。

材料設(shè)備供應(yīng)組織和工程發(fā)包、分包完成后，就由施工單位進(jìn)場建筑和安裝施工，具體施工過程在此不再介紹。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本及費(fèi)用核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對土地的使用權(quán)以及地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍包括：

1.土地開發(fā)和建設(shè)

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。土地開發(fā)和建設(shè)是指對征用或受讓的土地進(jìn)行平整、建筑物的拆除、地下管線的鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等。

2.房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營

房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)是指在已開發(fā)完工的土地上進(jìn)行的房屋和建筑物的建設(shè)。其工作內(nèi)容主要包括：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已開發(fā)完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。

房地產(chǎn)的經(jīng)營從狹義上講是指對已建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售、租賃和抵押。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。

3.配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)

配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)是指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等。

4.代建工程開發(fā)和建設(shè)

代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)卣推渌麊挝坏奈?，代為開發(fā)的各種工程項(xiàng)目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路鋪設(shè)工程，供熱、供氣、供水管道及其他公用的設(shè)施等。

5.物業(yè)管理和服務(wù)

有些房地產(chǎn)企業(yè)還從事物業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營管理是指對出售或租賃后的房地產(chǎn)所進(jìn)行的管理和各種服務(wù)，包括房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。

在此特別強(qiáng)調(diào)的是，為方便初學(xué)者盡快掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段成本核算，本書只介紹房地產(chǎn)企業(yè)房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營項(xiàng)目，即房地產(chǎn)企業(yè)購置土地后整理完畢立即投入房屋建設(shè)，建成后出售、出租或自用的業(yè)務(wù)流程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本對象的確定原則

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。

（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目的構(gòu)成

按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

具體而言，各類成本主要包括以下的內(nèi)容：

1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

3、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本核算程序

企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

1、對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

2、對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

3、對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除。

4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。

5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

五、房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。

指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法。

指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法。

指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價(jià)法。

指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

六、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算應(yīng)設(shè)置的會計(jì)帳戶

為了核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置以下賬戶進(jìn)行會計(jì)核算。

1.“開發(fā)成本”賬戶

“開發(fā)成本”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施的開發(fā)過程中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映未完工開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本，該賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的內(nèi)容設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等二級明細(xì)賬戶。

2.“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶

“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各頂開發(fā)間接費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)用，用末該賬戶無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。

3.“管理費(fèi)用”賬戶 “管理費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營所發(fā)生的管理費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各頂管理費(fèi)用。期末，“管理費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。

4.“銷售費(fèi)用”賬戶

“銷售費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)銷售費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶和各項(xiàng)銷售費(fèi)用。期末，“銷售費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。

5.“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶

“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。期末，“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。在此特別說明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是項(xiàng)目貸款，用于本項(xiàng)目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應(yīng)予以資本化，計(jì)入開發(fā)成本—**項(xiàng)目--開發(fā)間接費(fèi)或單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本—**項(xiàng)目--利息支出。

七、房屋開發(fā)成本核算

房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，房屋開發(fā)是指城市各種房屋建設(shè)從可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝工程施工到房屋建成竣工驗(yàn)收的全過程。房屋再開發(fā)是指對舊城區(qū)成片地進(jìn)行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求重新建造各種房屋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。

（一）房屋開發(fā)成本核算對象的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋用途可以分為五類：第一類是為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售；第二類是為出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的投資性房地產(chǎn)，出租時按照確定的成本結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)；第三類是安置拆遷居民而開發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，開發(fā)完成以后用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，第四類是企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房；第五類自行建造的自用房屋，第四類代建房在代建工程部分介紹;第五類自行建造的自用房屋。發(fā)生的工程成本應(yīng)通過“在建工程”賬戶核算，工程完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶，自建自用的房屋本章不作重點(diǎn)介紹。

本章著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計(jì)算對象時，應(yīng)考慮房屋開發(fā)內(nèi)容，地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進(jìn)度等因素，按以下原則來確定：

1.一般開發(fā)應(yīng)以每一獨(dú)立編制有設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程，即每棟獨(dú)立的房屋作為成本計(jì)算對象。

2.對于同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相同，并由同一施工隊(duì)伍施工的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并作為一個成本計(jì)算對象，待開發(fā)完成后，再將其實(shí)際總成本按每棟獨(dú)立房屋概算、預(yù)算的比例進(jìn)行分配，求得每棟房屋的開發(fā)成本。

3． 對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合工程進(jìn)度和責(zé)任制的要求，以房屋開發(fā)項(xiàng)目的各個部位作為成本計(jì)算對象，待開發(fā)完成后再將各部位的實(shí)際成本進(jìn)行匯總，求得該棟房屋的開發(fā)成本。

（二）房屋開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的重要組成部分，其各成本項(xiàng)目具有與開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)六個成本項(xiàng)目。

（三）房屋開發(fā)成本的歸集

房屋開發(fā)建設(shè)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象；有些房屋開發(fā)費(fèi)用發(fā)生時由多個成本核算對象共同負(fù)擔(dān)，需按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的支出內(nèi)容，采用相應(yīng)的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對象的成本項(xiàng)目。

1.土地征和及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)等。土地征用費(fèi)是指支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)、交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)，補(bǔ)償合作方地價(jià)，合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅費(fèi)等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬，分別沖減有關(guān)成本。市政配套費(fèi)（此科目進(jìn)入開發(fā)成本---前期工程費(fèi)-市政配套費(fèi)似乎更合適）是指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)視能否區(qū)分負(fù)擔(dān)對象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：

（1）能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及 時性拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。

（2）不能分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的分配方法將其計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完工的商品性建設(shè)場地，改變用途為房屋開發(fā)時，應(yīng)將商品性建設(shè)場地的開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的土地，先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”進(jìn)行歸集，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配房屋建筑物和商品性建設(shè)場地應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”、“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本時，應(yīng)采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法，即土地開發(fā)成本項(xiàng)目中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項(xiàng)目中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；土地開發(fā)成本項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)是指取得土地開發(fā)權(quán)之后項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪和“三通一平”等前期費(fèi)用。具體包括項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測丈量費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)以及其他前期工程費(fèi)等。行政事業(yè)性收費(fèi)是指項(xiàng)目報(bào)建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)，如市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、異地綠化建設(shè)費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、消防圖紙審查費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程社會保險(xiǎn)費(fèi)。新型墻體材料專項(xiàng)基金、工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)、防雷圖紙及檢測、施工抗震設(shè)防技術(shù)審查費(fèi)、工程招標(biāo)代理費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、環(huán)評報(bào)告編制費(fèi)及招投標(biāo)管理費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是指方案設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、自來水設(shè)計(jì)、電力設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評審費(fèi)等費(fèi)用，如遇到比較復(fù)雜的地質(zhì)，還需要進(jìn)行巖土設(shè)計(jì)，會發(fā)生巖土設(shè)計(jì)費(fèi)?？睖y丈量費(fèi)用指水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)，撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，放線費(fèi)，建筑面積丈量費(fèi)等?！捌咄ㄒ黄健辟M(fèi)是指接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用（包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi)）等。臨時設(shè)施費(fèi)是指施工方臨時辦公室，臨時場地占用費(fèi)、臨時空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾、等費(fèi)用。預(yù)算編審費(fèi)是指支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的前期工程費(fèi)，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

3.建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費(fèi)和勞動保險(xiǎn)費(fèi)），有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)等。

土建工程費(fèi)是指土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)，樁基咨詢費(fèi)，土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。安裝工程費(fèi)是指主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)，主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓和消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。裝修工程費(fèi)是指內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）棚、雨篷等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)甲供材料費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋，其建筑安裝工程施工一般采用出包的方式，建筑安裝工程支出應(yīng)依據(jù)“工程結(jié)算單”，企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，根據(jù)施工單位提供的建安發(fā)票（注意：包含甲供材）即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”等賬戶。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)，建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。具體包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防智能化工程費(fèi)以及小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門等。供電工程費(fèi)是指變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)，電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。給排水工程費(fèi)是指自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。煤氣工程費(fèi)是指煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)、煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。供暖工程費(fèi)是指暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。通訊工程費(fèi)是指電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)、電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。電視工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)有線電視（閉路電視）的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。照明工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。景觀綠化工程是指小區(qū)內(nèi)景觀建設(shè)、人工草坪、栽花、種樹等綠化支出。環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站（箱）、公廁等支出。安防智能化工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)安防、監(jiān)控工程費(fèi)。

房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)分為以下情況：（1）在開發(fā)不區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@和自行車棚等設(shè)施的支出。（2）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池和球場等設(shè)施的支出。（3）開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。（4）對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶進(jìn)行匯集，待配套設(shè)施完工時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。

6.開發(fā)間接費(fèi)

企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，期末，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。

（四）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、周轉(zhuǎn)房及投資性房地產(chǎn)，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，計(jì)入“開發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的貸方。

（五）房屋開發(fā)成本核算方法舉例

【例4-1】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房A、商品房B，在20×9年度共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出：（1）2月份，用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)3000萬元，其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)2000萬元，商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)1000萬元（2）3月份，用銀行存款支付承包設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)費(fèi)100萬元，其中商品房A的設(shè)計(jì)費(fèi)80萬元，商品房B的設(shè)計(jì)費(fèi)20萬元。（3）5月份，用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為80萬元，其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為60萬元，商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為20萬元。（4）7月份，根據(jù)工程結(jié)算單，應(yīng)付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款1000萬元，其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為600萬元，商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為400萬元。（5）根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套水塔，其中應(yīng)由商品房A負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費(fèi)為40萬元，商品房B負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費(fèi)為10萬元。（6）8月份，共發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用20萬元，其中應(yīng)由商品房A負(fù)擔(dān)15萬元，應(yīng)由商品房B負(fù)擔(dān)5萬元。（7）假設(shè)小區(qū)內(nèi)還有一公共配套未完工，經(jīng)主管部門同意用其預(yù)算成本10萬元。

1.根據(jù)上述資料（1）根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷 補(bǔ)償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房A）20 000 000 ——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房B）10 000 000 貸：銀行存款 30 000 000 2.根據(jù)上述資料（2）依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計(jì)發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費(fèi)（商品房A）800 000 ——前期工程費(fèi)（商品房B）200 000

貸：銀行存款 1 000 000 3.根據(jù)上述資料（3）依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng) 作以下財(cái)務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房A）600 000 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房B）200 000

貸：銀行存款 800 000 4.根據(jù)上述資料(4)依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理: 借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費(fèi)（商品房A）6 000 000 ——建筑安裝工程費(fèi)（商品房B）4 000 000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（甲施工單位）10 000 000 5.根據(jù)上述資料（5）依據(jù)公共配套（水塔）計(jì)算分配表，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房A）400 000 ——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房B）100 000

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——水塔 500 000 6.根據(jù)上述資料(6)依據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理: 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費(fèi)（商品房A）150 000 ——開發(fā)間接費(fèi)（商品房B）50 000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用 200 000 同時應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別計(jì)入各有房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

7.假設(shè)A商品房公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報(bào)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本9萬元，預(yù)提計(jì)入成本。

做如下會計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房A）

100000

貸：預(yù)提費(fèi)用 ——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

100000

（注：將來實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)，如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程開發(fā)成本，數(shù)額不大也可以直接計(jì)入管理費(fèi)用。）

8.依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬

戶的借方。致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房A 28 050 000 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房A）28 050 000 借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房B 14 550 000 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房B）14 550 000 9.假設(shè)B 商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。

借：投資性房地產(chǎn)——商品房B

550 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（商品房B）550 000 根據(jù)網(wǎng)友涯思女士的建議，我再舉一個例子，更詳細(xì)的介紹下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序和房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法：

【例4-涯思專例】

致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房A（寫字樓）、商品房B（住宅），本案占地面積10000平方米，容積率為2.0，可以建設(shè)商品房20000平方米。其中商品房A-5000平方米，商品房B-15000平方米。在20×9年度共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出：（1）1月份，用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)3000萬元，契稅90萬元。此土地占地10000平方米，根據(jù)公司設(shè)計(jì)部出具的圖紙，根據(jù)占地面積法，測算出商品房A占地6000平方米，商品房B占地4000平方米，可以計(jì)算出其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)1854萬元，商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)1236萬元

在商品房竣工驗(yàn)收前，未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入成本的條件時，土地成本存在于資產(chǎn)負(fù)債表的存貨中。應(yīng)該按照占地面積法分配商品房A和商品房B的土地成本。

商品房A:3090*6000/10000=1854萬元 商品房B：3090*4000/1000=1236萬元

根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

分錄如下：1.借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)商品房A 1854--土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)商品房B 1236 貸：銀行存款 3090 在此特別強(qiáng)調(diào)的是：房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地時，規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等還沒有進(jìn)行，也就無法將土地分配到不同類型的商品房（商業(yè)、住宅）和不同的樓號。這時候，財(cái)務(wù)的賬務(wù)處理就只能籠統(tǒng)些，走一下過度科目，等施工圖設(shè)計(jì)完成后再轉(zhuǎn)入各種類型的商品房，即：

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款（預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款等）

然后根據(jù)公司設(shè)計(jì)部提供的施工圖的商品房類型、戶型、面積等制作憑證。（假設(shè)項(xiàng)目不大，也可以將土地成本按照合適的分配方法直接轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品）

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)商品房A--土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)商品房B 貸：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）2月份，用銀行存款支付設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)費(fèi)100萬元，設(shè)計(jì)費(fèi)一般是按照建筑面積法為單位收費(fèi)的，其中商品房A分?jǐn)偟脑O(shè)計(jì)費(fèi)：100萬*5000/20000=25萬元；商品房B分?jǐn)偟脑O(shè)計(jì)費(fèi)：100萬*15000/20000=75萬元

分錄如下：依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計(jì)發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——前期工程費(fèi)（商品房A）250 000 ——前期工程費(fèi)（商品房B）750 000 貸：銀行存款 1 000 000

（3）3月份，用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為60萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般是按照建筑面積法進(jìn)行分配成本的。其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為60*5000/20000=15萬元，商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為60*15000/20000=45萬元。

依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理： 借：開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房A）150 000 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房B）450 000

貸：銀行存款 600 000

（4）10月份，根據(jù)工程結(jié)算單，應(yīng)付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款3000萬元，根據(jù)甲乙雙方簽訂的施工合同，根據(jù)設(shè)計(jì)的要求施工，經(jīng)雙方最終決算確認(rèn)或經(jīng)造價(jià)師事務(wù)所二審定案。其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為700萬元，商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為2300萬元。

依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理: 借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)（商品房A）7 000 000 ——建筑安裝工程費(fèi)（商品房B）23 000 000

貸：預(yù)付賬款——應(yīng)付工程款（甲施工單位）24 000 000 應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（甲施工單位）6 000 000

（5）根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套鍋爐房，成本80萬元，公共配套費(fèi)一般按照建筑面積法分配：其中應(yīng)由商品房A負(fù)擔(dān)的鍋爐配套設(shè)施費(fèi)為：80*5000/20000=20萬元，商品房B負(fù)擔(dān)的鍋爐房配套設(shè)施費(fèi)為80*15000/20000=60萬元。

致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房A）200 000 ——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房B）600 000 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——鍋爐房 800 000

（6）12月份，本案共發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用20萬元，開發(fā)間接費(fèi)一般按照建筑面積法分配成本。其中應(yīng)由商品房A負(fù)擔(dān)20*5000/20000=5萬元，應(yīng)由商品房B負(fù)擔(dān)20*15000/20000=15萬元。

依據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理: 借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)（商品房A）50 000 ——開發(fā)間接費(fèi)（商品房B）150 000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用 200 000

（7）12月，本案發(fā)生貸款利息500萬元，全部用到本項(xiàng)目建設(shè)中，應(yīng)該資本化處理。資本利息可以列在開發(fā)間接費(fèi)—利息支出中，也可以列入開發(fā)成本—利息支出，我本人比較支持后者的賬務(wù)處理，理由如下:一是利息支出應(yīng)該按照直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配比較合理，二是在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳的時候容易區(qū)分；三是利于公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析。

對于利息支出根據(jù)預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行成本對象的再分配是比較合理的，商品房A的預(yù)算造價(jià)如下：1854+25+15+700+20+5=2619萬元 商品房B的預(yù)算造價(jià)如下：1236+75+45+2300+60+15=3731萬元 商品房A應(yīng)分配的利息支出：500*2619/（2619+3731）=206萬元 商品房B應(yīng)分配的利息支出：500*3731/（2619+3731）=294萬元 根據(jù)銀行利息單：借：開發(fā)成本-利息支出（商品房A）206

開發(fā)成本-利息支出（商品房B）294 貸：銀行存款 500 注意：平時的利息支付直接進(jìn)入開發(fā)成本—利息支出，不用每筆結(jié)轉(zhuǎn)到A和B商品房，到結(jié)轉(zhuǎn)成本時再按照預(yù)算造價(jià)法分配到A和B商品房的成本中去

依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬 戶的借方。致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房A 28 250 000 貸：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房A）18 540 000 開發(fā)成本——前期工程費(fèi)（商品房A）250 000 開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房A）150 000 開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)（商品房A）7 000 000 開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房A）200 000 開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)（商品房A）50 000 開發(fā)成本----利息支出（商品房A）2 060 000

借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房B 40 250 000 貸：開發(fā)成本—--土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房B）12 360 000 開發(fā)成本——前期工程費(fèi)（商品房B）750 000 開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房B）450 000 開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)（商品房B）23 000 000 開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房B）600 000 開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)（商品房B）150 000 開發(fā)成本----利息支出（商品房B）2 940 000 可以看出，A商品房是寫字樓，建筑面積5000平方米，占地面積卻有6000平方米，屬城市內(nèi)底層高檔寫字樓建筑，一二層對外商業(yè)房，三四五層是辦公樓，銷售價(jià)格高，單位成本也高，單位成本：2825/5000=5650元/平方米。而商品房B屬于高層住宅，建筑成本低，銷售價(jià)格也低，單位成本：4025/15000=2683元/平方米。銷售時，根據(jù)銷售的面積結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本，假設(shè)銷售商品房A100平方米，單價(jià)8000元/平方米，分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本—商品房A--565 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房 A— 56 5000 同時：借：預(yù)收賬款(一般是預(yù)售)或銀行存款 800 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入---商品房A 800 000

八、開發(fā)間接費(fèi)的核算

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將其直接計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將其先計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。

（一）開發(fā)間接費(fèi)用的組成

為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動的原因，進(jìn)一步節(jié)約

費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)工資、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周圍房攤銷和利息支出等明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算。其中，利息支出指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后發(fā)生的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。在這里需要提醒各位網(wǎng)友的是，對于符合資本化的利息支出，也可以單獨(dú)設(shè)置為二級科目，即開發(fā)成本-房屋開發(fā)-利息支出，這樣分類對于后期的財(cái)務(wù)分析及計(jì)算土增稅很方便。

（二）開發(fā)間接費(fèi)用的歸集

開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核

算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付職工薪酬”、“累計(jì)折舊”、“長期待攤費(fèi)用”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。應(yīng)作為開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。但在實(shí)際工作中，除了周轉(zhuǎn)房攤銷外，企業(yè)很難劃清管理費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用的界限。因此，除了周轉(zhuǎn)房攤銷列入開發(fā)間接費(fèi)用外，其余費(fèi)用往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，而由企業(yè)定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動，則其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。

（三）開發(fā)間接費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)

每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開

發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)入房屋等開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)用=月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本×本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用÷各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額。

【例4-2】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司6月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用50 000元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)的各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：

開發(fā)產(chǎn)品名稱 直接成本 商品房A 1 000 000 商品房B 600 000 商場 400 000 合計(jì) 2 000 000 根據(jù)上列公式，各開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)的分配率為： 50 000÷2 000 000×100%=2.5% 商品房A應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：1 000 000×2.5%=25 000（元）商品房B應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：600 000×2.5%=15 000（元）大配套設(shè)施應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：100 000×2.5%=10 000（元）

根據(jù)上面的計(jì)算，就可將各開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)計(jì)入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)用”成本項(xiàng)目，并將它計(jì)入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費(fèi)（商品房A）25 000 ——開發(fā)間接費(fèi)（商品房B）15 000 ——開發(fā)間接費(fèi)（商場）10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 50 000

九、期間費(fèi)用的核算

期間費(fèi)用是本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入某種產(chǎn)品成本的、直接計(jì)入損益的各項(xiàng)費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（一）管理費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。為了劃清開發(fā)單位與行政管理部門的責(zé)任，管理費(fèi)用不計(jì)入開發(fā)成本，而作為期間費(fèi)用直接由當(dāng)期利潤補(bǔ)償。1.管理費(fèi)用核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用包括企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)、董事會和行政管理部門在經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)（包括行政管理部門職工工資及福利費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等）、工會經(jīng)費(fèi)、董事會費(fèi)（包括董事會成員津貼、會議費(fèi)和差旅費(fèi)）等、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)（含顧問費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。企業(yè)行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等后續(xù)支出，不符合固定 資產(chǎn)確認(rèn)條件的，也在本賬戶核算。

2.管理費(fèi)用的主要賬務(wù)處理

（1）企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)等在實(shí)際發(fā)生時，借記“管理費(fèi)用”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

【例4-3】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司在20×9年籌建期間共發(fā)生辦公費(fèi)5 000元，差旅費(fèi)6 000元，注冊登記費(fèi)4 000元，人員工資5 000元，全部用現(xiàn)金支付。依據(jù)相關(guān)發(fā)票及工資表，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：管理費(fèi)用 20 000 貸：庫存現(xiàn)金 20 000（2）行政管理部門人員的職工薪酬，計(jì)提職工薪酬時，借記“管理費(fèi)用”賬戶，貸記“應(yīng)付職工薪酬”賬戶。

【例4-6】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司20×9年5月份發(fā)生的職工工資中有120 000元屬于行政管理部門人員的工資。依據(jù)工資分配表，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理： 借：管理費(fèi)用 120 000 貸：應(yīng)付職工薪酬 120 000（3）行政管理部門使用的固定資產(chǎn)計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊，借記“管理費(fèi)用”賬戶，貸記“累計(jì)折舊”賬戶。【例4-7】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司20×9年5月發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊中有50 000元屬于行政管理部門使用的固定資產(chǎn)計(jì)提的折舊。依據(jù)固定資產(chǎn)折舊表，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：管理費(fèi)用 50 000 貸：累計(jì)折舊 50 000（4）發(fā)生的辦公費(fèi)、水電費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研究費(fèi)用，借記“管理費(fèi)用”賬戶，貸記“銀行存款”、“研發(fā)支出”等賬戶。按規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記“管理費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶。

【例4-8】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司20×9年6月發(fā)生管理費(fèi)用業(yè)務(wù)及賬務(wù)處理如下： ① 財(cái)務(wù)部工作人員報(bào)銷差旅費(fèi)10 000元，沖借款； 借：管理費(fèi)用 10 000 貸：其他應(yīng)收款——×× 10 000 ② 用轉(zhuǎn)賬支票支付20×8年度審計(jì)費(fèi)10 000元； 借：管理費(fèi)用 10 000 貸：銀行存款 10 000 ③ 計(jì)提公司總部辦公和管理用低值易耗品攤銷額5 000元； 借：管理費(fèi)用——低值易耗品攤銷 5 000 貸：低值易耗品 5 000 ④ 本月無形資產(chǎn)的攤銷額為10 000元；

借：管理費(fèi)用 10 000 貸：無形資產(chǎn) 10 000 ⑤ 支付業(yè)務(wù)招待費(fèi)用20 000元。

借：管理費(fèi)用 20 000 貸：銀行存款 20 000（5）期末，應(yīng)將“管理費(fèi)用”賬戶的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后“管理費(fèi)用”賬戶無余額。

【例4-9】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司20×9年5月末，結(jié)轉(zhuǎn)“管理費(fèi)用”賬戶余額245 000元。致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理： 借：本年利潤 245 000 貸：管理費(fèi)用 245 000

（二）銷售費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售土地、房屋和其他建筑物的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用。1.銷售費(fèi)用核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費(fèi)用包括保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷售開發(fā)產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)（含銷售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等）的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)和折舊費(fèi)等經(jīng)營費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的與專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)相關(guān)的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等費(fèi)用化后續(xù)支出，也在本賬戶核算。

銷售前期費(fèi)核算與銷售相關(guān)的一些前期費(fèi)用，主要分不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費(fèi)的建造費(fèi)用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處的，其建造費(fèi)用在開發(fā)成本中反映，不在此處中反映；售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費(fèi)用。其他為與房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費(fèi)用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。

銷售推廣費(fèi)主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)、和樓書印刷費(fèi)等。廣告費(fèi)包括媒體廣告費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)，展位費(fèi)及展臺搭建作為展覽費(fèi)，其他應(yīng)歸入宣傳費(fèi)。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳活動所支付的費(fèi)用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品等；廣告費(fèi)則是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務(wù)和企業(yè)信息等發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。

合同交易費(fèi)是預(yù)售合同或出售合同交易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括支付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案等。

銷售代理費(fèi)是銷售費(fèi)用中的主要費(fèi)用之一，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理公司進(jìn)行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費(fèi)，該賬戶核算按代理合同計(jì)算的應(yīng)付代理費(fèi)，包括已付和已計(jì)提尚未支付的部分。

與售房有關(guān)的辦證費(fèi)、支付給住建委的交易費(fèi)也在本科目中核算。2.銷售費(fèi)用的賬務(wù)處理

（1）企業(yè)在銷售開發(fā)的過程中發(fā)生的展覽費(fèi)、廣告費(fèi)和維修費(fèi)等費(fèi)用。借記“銷售費(fèi)用”賬戶，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶。

【例4-4】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司發(fā)生銷售費(fèi)用情況及財(cái)務(wù)處理如下：

① 公司為出售小區(qū)商品房，根據(jù)客戶要求進(jìn)行改裝，發(fā)生改裝費(fèi)用80 000元，款項(xiàng)尚未支付。

借：銷售費(fèi)用 80 000 貸：應(yīng)付賬款 80 000 ② 為推銷商品房，發(fā)生廣告費(fèi)用320 000元

借：銷售費(fèi)用 320 000 貸：應(yīng)付賬款 320 000（2）發(fā)生的為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)營費(fèi)用，借記“銷售費(fèi)用”賬戶，貸記“應(yīng)付職工薪酬”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”等賬戶。

【例4-5】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司委托市房地產(chǎn)交易中心代售商品房一批，支付代售手續(xù)費(fèi)50 000元。

借：銷售費(fèi)用

000

貸：銀行存款

000

（3）期末，應(yīng)將“銷售費(fèi)用”賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后“銷售費(fèi)用”賬戶無余額。

【例4-6】月末，結(jié)轉(zhuǎn)“銷售費(fèi)用”賬戶余額450 000元。借：本年利潤

450 000

貸：銷售費(fèi)用

450 000 有關(guān)銷售費(fèi)用的記錄，各位可以看一下，下面的宣傳是否也可以進(jìn)入銷售費(fèi)用呢？ 宣傳提綱：

1.絕版水岸名?。盒^(qū)旁邊的臭水溝，夏天最招蚊子的地方；

2.個性化設(shè)計(jì)，戶型符合年輕人時尚潮流：這房子一定是設(shè)計(jì)有問題，就和牛仔褲質(zhì)量不好干脆挖幾個洞，反而有人買；

3.鄰里親近，和諧溫馨：這樣的樓肯定擁擠在一起，坐在家里就可以和對面的住戶對話；

4.東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情：小區(qū)里挖了個水池子，然后有個外國娃24小時不停撒尿；

5.公園里的家：小區(qū)數(shù)公里外有一個小型公園，據(jù)說小狗撒一泡尿可以繞三圈； 6.托斯卡納風(fēng)格：外立面貼磚而不是涂料的房子； 7.巴洛克風(fēng)格：樓頂是圓的房子； 突破傳統(tǒng)規(guī)劃：開發(fā)商絕對不能少蓋一平米房子，因此盡可能蓋東西向房子滿足容積率；

9.緊鄰中央商務(wù)區(qū)：小區(qū)旁終于有了一家農(nóng)村商業(yè)銀行； 10.中心政務(wù)區(qū)核心地標(biāo)：鄉(xiāng)政府近在咫尺；

11.濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍：緊鄰職業(yè)技術(shù)學(xué)校，學(xué)生都是問題少年； 12.繁華鬧市：邊上有家小超市； 13.與LV為鄰：邊上有家商場，里面全是假名牌；

14.節(jié)能環(huán)保，領(lǐng)先時代：小區(qū)沒有集中供暖，掏錢買分戶式壁掛爐吧；

15.管家式服務(wù)：原來就是門口站一保安專門負(fù)責(zé)收停車費(fèi)； 16.擁有知識，擁有世界：有一間儲藏間改造成的蝸牛書房； 17.回報(bào)客戶：房子賣不動準(zhǔn)備打折了； 18.回報(bào)社會：房子賣不動繼續(xù)打折！

當(dāng)然，在各位買房子的時候，一定要擦亮眼睛哦，宣傳的啥樣與財(cái)務(wù)可沒有關(guān)系哦，我們只能拿著廣告商提供的發(fā)票做分錄：

借：銷售費(fèi)用---N萬元

貸：銀行存款—N萬元

分錄是做了，票子也付出去了，可是心里覺得也不舒服。

（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用。

1.財(cái)務(wù)費(fèi)用核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

為購建或生產(chǎn)滿足資本化條件的資產(chǎn)發(fā)生的應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用，在 “開發(fā)成本”等賬戶核算。

2.財(cái)務(wù)費(fèi)用的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。發(fā)生的應(yīng)沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息收入、匯況損益和現(xiàn)金折扣，借記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶，貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶。期末，應(yīng)將“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶無余額。

【例4-7】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司本月發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用情況及財(cái)務(wù)處理如下：（1）收到開戶銀行通知，扣收銀行結(jié)算業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)5 000元。借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

000

貸：銀行存款

000

（2）公司20×9年從銀行取得三年期中長期項(xiàng)目貸款，金額10 000 000元，月利率5.4?（基本利率上浮20%），計(jì)提本月應(yīng)付借款利息。應(yīng)付利息=10 000 000×5.4?=54 000（元）

借：開發(fā)間接費(fèi)—利息支出 54 000 貸：應(yīng)付利息 54 000

或：將資本化的利息支出單獨(dú)設(shè)立為二級科目，方便以后的財(cái)務(wù)分析。借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)--利息支出 54 000 貸：應(yīng)付利息 54 000

（3）接銀行通知發(fā)生銀行存款利息收入7 000元。借：銀行存款 7 000 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 000（4）月末，結(jié)轉(zhuǎn)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶貸方余額2 000元。借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 2 000 貸：本年利潤 2 000 有時候，當(dāng)?shù)劂y行為了應(yīng)付省級行有關(guān)金融衍生品業(yè)務(wù)發(fā)展的任務(wù)和利潤要求，特別和房地產(chǎn)企業(yè)商議，將上浮的30%的利息，拿出10%（假設(shè)200 000元）和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂協(xié)議，以財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)或資金托管費(fèi)（其實(shí)從沒有做過財(cái)務(wù)咨詢或資金托管，應(yīng)付共產(chǎn)黨的國有企業(yè)唄）的名義，房地產(chǎn)公司應(yīng)該根據(jù)協(xié)議、發(fā)票做分錄： 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 200 000 貸：銀行存款 200 000 在這里各位網(wǎng)友需要注意的是，此項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用在項(xiàng)目完工清算土地增值稅匯算清繳的時候是不能稅前扣除的。因?yàn)椴皇嵌惙ㄒ?guī)定的銀行利息單據(jù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)材料、設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料、資產(chǎn)、出包工程核算

一、材料核算

房地產(chǎn)企業(yè)一般涉及的材料不多，為了控制產(chǎn)品質(zhì)量或成本，通常會采用“甲供材”的方式控制材料。材料核算主要包括材料增加、材料減少等核算。

（一）材料增加核算

材料增加的方式有外購材料、自制材料、委托加工等方式。1.外購材料核算（1）材料采購核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付材料價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)等，按應(yīng)計(jì)入材料采購成本的金額，借記“在途

物資”或“材料采購”賬戶，按實(shí)際支付或應(yīng)支付的金額，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“預(yù)付賬款”等賬戶。

【例4-8】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司購入屋面瓦一批，價(jià)款為100萬元（含運(yùn)費(fèi)），款項(xiàng)通過銀

行存款支付，材料按實(shí)際成本核算。依據(jù)采購單和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：

借：在途物資 1 000 000 貸：銀行存款 1 000 000（2）材料驗(yàn)收入庫核算

為了保證所購物資在數(shù)量、質(zhì)量方面不出差錯，企業(yè)購買原各項(xiàng)材料物資，在收到發(fā)票

賬單以后，一般要等貨物驗(yàn)收入庫后，才進(jìn)行賬務(wù)處理。期末，企業(yè)應(yīng)將倉庫轉(zhuǎn)來的外購收料憑證，分下列幾種情況進(jìn)行處理：

1）材料已驗(yàn)收入庫，發(fā)票賬單已到，貨款已付。

在這種情況下，也可以不通過“在途物資”賬戶，而直接記入“原材料”賬戶。

【例4-9】3月2日，致遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司從乙公司購入A材料一批，發(fā)票賬單已到，增值稅專用發(fā)票上注明的價(jià)款50000元，增值稅8500元，另由售貨方墊付運(yùn)雜費(fèi)2000元，款項(xiàng)已用銀行存款支付，材料已驗(yàn)收入庫。應(yīng)作如下會計(jì)分錄：

借：原材料——A材料

60500

貸：銀行存款

60500

如果上述業(yè)務(wù)，貨款尚未支付，分錄如下：

借：原材料——A材料

60500

貸：應(yīng)付賬款——乙公司

60500

2）發(fā)票賬單已到，貨款已付，但材料尚未到達(dá)貨尚驗(yàn)收入庫。

按上例，如果貨款已付，材料尚未到達(dá)，應(yīng)作如下分錄：

借：在途物資——A材料

60500

貸：銀行存款

60500

待材料到達(dá)并驗(yàn)收入庫后再作如下分錄：

借：原材料——A材料

60500

貸：在途物資——A材料

60500

3）材料已到達(dá)并已驗(yàn)收入庫，但發(fā)票賬單尚未到達(dá)，可暫時不做賬務(wù)處理，待發(fā)票賬單到達(dá)后，再進(jìn)行會計(jì)處理。但到月末發(fā)票賬單仍然未到，則應(yīng)按暫估料款入賬，借記“原材料”，貸記“應(yīng)付賬款——暫估應(yīng)付款”賬戶，下月初再做相反的分錄沖回，待發(fā)票賬單到達(dá)后，再按實(shí)際采購成本進(jìn)行賬務(wù)處理。

4）如果所購材料在驗(yàn)收時發(fā)生短缺，則區(qū)分以下情況進(jìn)行處理。如屬于運(yùn)輸部門的責(zé)任，則要求運(yùn)輸部門賠償，如屬于合理損耗，則應(yīng)計(jì)入材料的采購成本。

【例4-10】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司購入A材料1000公斤，單價(jià)5元，支付增值稅850元，貨款已付，入庫時發(fā)現(xiàn)短缺50公斤，屬于運(yùn)輸部門的責(zé)任。

企業(yè)應(yīng)作如下分錄：

借：原材料

5557.5

其他應(yīng)收款——×運(yùn)輸單位 292.5

貸：銀行存款

5850

（二）材料減少核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中領(lǐng)用材料，應(yīng)依據(jù)領(lǐng)料單，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)

間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等賬戶，貸記“原材料”賬戶。采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料計(jì)價(jià)，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個別計(jì)價(jià)法等方法計(jì)價(jià)。

【例4-10】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品領(lǐng)用鋼筋20噸，價(jià)款80萬元。領(lǐng)用材料時，依據(jù)材料用單，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本

800 000

貸：原材料

800 000

（三）“甲供材”的核算

“甲控材”一般不會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位雙方的會計(jì)處理，對于“甲供材”要根據(jù)工程承包合同的約定用不同的會計(jì)處理。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段會計(jì)與稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。

如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評審費(fèi)。

(3)勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。

(5)臨時設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費(fèi)，臨時借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時設(shè)施費(fèi)。

(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

2、建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費(fèi)和勞動保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：

(1)土建工程費(fèi)

① 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。

② 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(2)安裝工程費(fèi)

① 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

② 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。

⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

⑦ 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。

⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

(3)裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。

(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場垃圾清

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)科目及帳務(wù)處理[模版]

房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)科目及帳務(wù)處理

一.預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本

①購入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：物資采購——設(shè)備采購 貸：銀行存款 計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）借：物資采購——設(shè)備采購 貸：采購保管費(fèi)

采購保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫存設(shè)備 貸：物資采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫 借：物資采購——設(shè)備采購 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：庫存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：低值易耗品

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費(fèi)用 貸：低值易耗品 借：采購保管費(fèi) 貸：待攤費(fèi)用

（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細(xì)科目 出租土地或是房屋時

借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品 租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細(xì)科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用 貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 如果金額較大的

借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用 貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目（18）固定資產(chǎn)

①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 支付安裝費(fèi)用 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時 借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 領(lǐng)用材料時

借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費(fèi) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費(fèi) 完畢建筑交付使用 借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn) 貸：實(shí)收資本 累計(jì)折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn) 殘料變賣時 借：銀行存款 貸：固定資產(chǎn)購建支出 支付擴(kuò)建工程款時 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出 交付使用時

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。

二、負(fù)債的主要會計(jì)科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng) 支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款 以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時 借：應(yīng)付賬款 貸：預(yù)付賬款 補(bǔ)付其余款時 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預(yù)付款時 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款 提交工程價(jià)款結(jié)算單時 借：應(yīng)收賬款 貸；主營業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款 貸：應(yīng)收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資

開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 借：應(yīng)付工資 貸：現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng) 借：應(yīng)付工資

貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi) 代扣房租 月末分配工資費(fèi)用 借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購保管費(fèi)（采購部門）

管理費(fèi)用——勞動保險(xiǎn)費(fèi)（長期放假員工）應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）

（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購保管費(fèi)（采購部門）貸：應(yīng)付福利費(fèi) 用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時 借：應(yīng)付福利費(fèi) 貸：現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入計(jì)算應(yīng)交稅金 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅 借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅 ——車船使用稅 ——土地使用稅 月末計(jì)算的所得稅 借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 實(shí)際交納的稅金 借：應(yīng)交稅金——XX稅 貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款 月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加

三、成本、費(fèi)用主要會計(jì)科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)。可根據(jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級明細(xì)科目 ①開發(fā)土地成本費(fèi)用： 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司 分配開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設(shè)施開發(fā) 計(jì)算公式：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100% 發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：銀行存款

同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：庫存設(shè)備或庫存材料 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 自已組織施工的

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 應(yīng)付工資 庫存材料或設(shè)備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開發(fā)成本——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù) 借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本 貸：開發(fā)成本——代建工程

（2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費(fèi)用時 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付工資 分配開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用

（5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用 發(fā)生的銷售費(fèi)用 借：銷售費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款

四、收入、利潤的主要會計(jì)科目核算

1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。

由于營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計(jì)算 ①在實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價(jià)款時 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入

②營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的。借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入

③預(yù)收價(jià)款時，待開發(fā)完工后再移交使用的 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款 移交使用時 借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收賬款 銀行存款 貸：應(yīng)收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入

（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 借：銀行存款 或應(yīng)收賬款 貸：其他業(yè)務(wù)收入

（3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額 轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品

如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（4）其他業(yè)務(wù)支出（5）主營業(yè)務(wù)稅金及附加 計(jì)提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 ——應(yīng)交土地增值稅

其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加

五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對能分清并直接計(jì)入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2．對不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； 3．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù) 的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。

對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個成本項(xiàng)目。

（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工

程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度

安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)×100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)幾個主要會計(jì)科目設(shè)置解讀

房地產(chǎn)企業(yè)幾個主要會計(jì)科目設(shè)置解讀

房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及銷售。在會計(jì)科目設(shè)置上，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比主要是在房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算上。隨州瑞信公司下面將就房地產(chǎn)企業(yè)主要會計(jì)科目設(shè)置介紹如下：

一、開發(fā)成本（一級科目）

開發(fā)成本的核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的重中之重，主要用于歸集房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的直接成本及開發(fā)間接費(fèi)用。其相當(dāng)于制造性企業(yè)中的生產(chǎn)成本，開發(fā)成本科目一般根據(jù)費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置二級明細(xì)科目（見開發(fā)成本明細(xì)科目表，既考慮核算需要，同時兼顧土地增值稅等稅收規(guī)定），三級明細(xì)科目根據(jù)需要設(shè)置。此外，還必須對開發(fā)成本明細(xì)科目進(jìn)行房地產(chǎn)單個開發(fā)項(xiàng)目的輔助核算（如果采用財(cái)務(wù)軟件核算做一下輔助核算設(shè)置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多個開發(fā)項(xiàng)目的情況下，就麻煩了）。

二、開發(fā)產(chǎn)品（一級科目）

開發(fā)產(chǎn)品科目類似于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)成品科目，借方歸集完工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本貸方反映銷售結(jié)轉(zhuǎn)的成本，一般根據(jù)單個樓盤或單個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置二級明細(xì)科目。這一科目相當(dāng)于制造性企業(yè)中的半成品或庫庫商品或產(chǎn)成品科目。

三、預(yù)提費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都在二年左右，開發(fā)成本相關(guān)發(fā)票的取得時間一般滯后。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，需要按照受益期限、對象，進(jìn)行費(fèi)用預(yù)提。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，下列預(yù)提費(fèi)用可以稅前列支：

1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。

2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

3、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)九種售樓部模式的各個階段賬務(wù)處理和稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)九種售樓部模式的各個階段賬務(wù)處理

和稅務(wù)處理

在對售樓處賬務(wù)處理問題上，參考了大量網(wǎng)友的見解，不乏有可圈可點(diǎn)的表述。然而，很多網(wǎng)友在賬務(wù)處理上依然犯了常識性錯誤，用稅法的相關(guān)規(guī)定來處理賬務(wù)。

比如說【2009】31號文，將營銷設(shè)施建造費(fèi)歸入了開發(fā)間接費(fèi)用里做為企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目；而我們在進(jìn)行賬務(wù)處理時需要依據(jù)的卻是會計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)的會計(jì)制度，依據(jù)會計(jì)處理上的要求，假造售樓處要做為自建固定資產(chǎn)來進(jìn)行賬務(wù)處理。

如果仍有網(wǎng)友糾結(jié)于2009年31號文的條款，請思考一下土地增值稅關(guān)于售樓處的相關(guān)扣除規(guī)定或者直接看一下土地增值稅關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用的定義，不難發(fā)現(xiàn)這里邊是不包含營銷設(shè)施建造費(fèi)的。因此，在土地增值稅的法規(guī)體系下，把售樓處作為開發(fā)間接費(fèi)用處理是錯誤的。例如：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字【1995】第006號）第九條開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

企業(yè)所得稅不同，國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

企業(yè)所得稅中小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)并沒有包括項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)，也不能按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定做1+2項(xiàng)目中進(jìn)行扣除，只能作為期間費(fèi)用扣除。

如果要用稅法來處理賬務(wù)，遵從稅法做賬務(wù)處理，我們就無所適從。

本文就是在依據(jù)會計(jì)相關(guān)規(guī)定的原則下，對九種售樓處建造使用模型進(jìn)行分階段的賬務(wù)處理，以及涉及到的相關(guān)稅種的處理。請各位網(wǎng)友批評指正。九種售樓處分類

（1）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成，拆除；

（2）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后轉(zhuǎn)自用或出租；（3）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；（4）項(xiàng)目小區(qū)外，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，拆除；

（5）項(xiàng)目小區(qū)外，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，無償捐獻(xiàn)政府；（6）利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；

（7）利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)作自用或出租；（8）利用外單位房屋作銷售處，待銷售完成或房屋到期后，歸還房屋；

（9）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)物業(yè)用房或公共配套用房，會所。

一、賬務(wù)處理

先明確一下會計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于固定資產(chǎn)和銷售費(fèi)用的定義

固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的（持有目的）使用壽命超過一個會計(jì)的有形資產(chǎn)。售樓部一般使用會超過一個會計(jì),在售樓部完成使命之前屬于固定資產(chǎn)。在售樓部完成使命之后，原售樓部變成了持有以備出售的存貨。再看 銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用是企業(yè)銷售商品和材料、提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)（含銷售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等）的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等經(jīng)營費(fèi)用。

因此售樓部完成使命之前一般情況下作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用。但是，根據(jù)以上九種不同模式又做不同處理。1．相關(guān)賬務(wù)處理分五個階段

A建造時

B硬裝修時

C軟裝修時

D建成使用

E處理時

2.賬務(wù)處理分析 A建造時：

（1）按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；

（2）按企業(yè)建造開發(fā)產(chǎn)品，需要單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本明細(xì)；

（3）按建造開發(fā)產(chǎn)品處理，需要單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本明細(xì)；（4）按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；（5）按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；（6）（7）無建造成本，原有商品房成本已在開發(fā)產(chǎn)品科目不做賬務(wù)處理；（8）無建造成本，租賃費(fèi)用做銷售費(fèi)用處理；

（9）按單獨(dú)建造開發(fā)產(chǎn)品歸集成本，在配套設(shè)施建造費(fèi)里邊歸結(jié)。B硬裝修：

（1）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；（2）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)品；（3）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)品；（4）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；（5）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；（6）（7）根據(jù)載體房屋后續(xù)處置情況，計(jì)入房屋成本或開發(fā)間接費(fèi)用；（8）在待攤費(fèi)用中歸結(jié)，按租賃期攤?cè)脘N售費(fèi)用；（9）裝修費(fèi)跟隨房屋，在配套設(shè)施建造費(fèi)里邊歸結(jié)。C．軟裝修：

（1）購置、使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；（2）可計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，自用或出租是轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)（3）可計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，做為單獨(dú)的開發(fā)產(chǎn)品核算；（4）購置使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬，拆除時做固定資產(chǎn)清理；（5）不用一起移交的購置時按固定資產(chǎn)處理；（6）（7）購置、使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；（8）按購置、使用固定資產(chǎn)單獨(dú)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；（9）不用一起移交的按自建固定資產(chǎn)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；

3、土地增值稅相關(guān)處理規(guī)定

A、作為公共配套設(shè)施處理售樓部，可以依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）第四條第三款：“a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；b.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”；

但需要注意，售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)成本扣除，原售樓部變成了公共配套設(shè)施，再作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。

B、參考國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司2010年08月23日的關(guān)于《房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除》問題的解答

“房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

（一）、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

（三）、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！?/p>

4、關(guān)于軟裝修資產(chǎn)相關(guān)處理規(guī)定

對涉及的空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計(jì)入開發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售，則計(jì)入營業(yè)外收入并根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財(cái)稅[2008]170號）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。

5、還需要注意的關(guān)于裝修的涉稅處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設(shè)時，其售樓部的建設(shè)（含裝修費(fèi)）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不涉及稅金處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成（自購裝飾材料、自請工人施工），計(jì)入開發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。

依據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施》第五條、第二十五條規(guī)定，單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。但建筑業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)不是房屋銷售收入，而是按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅及附加=（材料成本+工資等費(fèi)用）×（1+建筑環(huán)節(jié)成本利潤率）/（1－3.3%）×3.3% 成本利潤率由各省級地稅局確定。

6、出租和自用還需要注意涉及以下稅種

自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。

出租使用的話，則要征收營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等