第一篇：物權(quán)法對(duì)銀行的影響
物權(quán)法對(duì)銀行的影響
聯(lián)系：王國(guó)富 １３８５５３９９１２０
目 錄
一、貸款篇
二、物權(quán)法介紹
三、案例
四、物權(quán)法對(duì)銀行的實(shí)際影響
1、《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》的關(guān)系
2、物權(quán)法定原則
3、可供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)范圍擴(kuò)大了
4、登記制度的日益完善
5、不動(dòng)產(chǎn)登記效力、不動(dòng)產(chǎn)異議登記
6、規(guī)定了“預(yù)告登記制度”
7、建筑物的所有權(quán)規(guī)則
8、明確了建筑物與土地使用權(quán)一同抵押的內(nèi)涵
9、正在建造的建筑物抵押
10、土地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}
11、地役權(quán)
12、設(shè)立了浮動(dòng)抵押制度
13、最高額抵押
14、主從合同的效力關(guān)系
15、區(qū)分了擔(dān)保物權(quán)與擔(dān)保合同的生效時(shí)間
16、擔(dān)保物權(quán)的行使期間
17、抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
18、完善了擔(dān)保物的實(shí)現(xiàn)方式
19、抵押物滅失而優(yōu)先行使代位權(quán) 20、擔(dān)保物優(yōu)先受償權(quán)的法定例外
21、抵押不破租賃
22、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損
23、有價(jià)證券權(quán)的實(shí)現(xiàn)
24、可出質(zhì)的權(quán)利及其法定手續(xù)規(guī)定
25、應(yīng)收賬款出質(zhì)
26、留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)
27、留置優(yōu)先
一、貸款篇 貸款具有在某一限定的時(shí)間內(nèi)獲得一筆利息收入的預(yù)期。這個(gè)預(yù)期可能實(shí)現(xiàn)，也可能不僅收不到利息，而且連本金都收不回來(lái)。這就是風(fēng)險(xiǎn)。
每筆貸款都存在著償還的不確定性。這一點(diǎn)從銀行的產(chǎn)生到現(xiàn)在幾乎都沒(méi)有改變過(guò)。
對(duì)商業(yè)銀行而言，壞帳是利潤(rùn)的天敵。避免壞帳就是創(chuàng)造利潤(rùn)，而制造壞帳就是制造虧損，避免壞帳能力的高低，取決于銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平的高低。
每筆貸款的生成是一個(gè)為顧客量身定做的工程，銀行為顧客發(fā)放貸款就象裁縫師傅為顧客定做服裝，他們要仔細(xì)地度量顧客的需求和能力，以確保這筆貸款能合理的按其能力滿足其需求。這個(gè)方法從古至今沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的變化。
80%的客戶是誠(chéng)實(shí)的，但是20%的不誠(chéng)實(shí)的客戶都可能造成銀行80%的不良貸款。
例：如果商業(yè)銀行一筆1000萬(wàn)元的貸款成為壞帳，就要從利息收入中提取1000萬(wàn)元去沖銷這筆壞帳，而1000萬(wàn)元的利息收入在0.5%的貸款收益率的情況下，需要20億元的1年貸款才能取得。
二、物權(quán)法介紹
2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議高票通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，這部法律，歷經(jīng)波折，總共過(guò)堂審了八次，屢創(chuàng)立法史的新紀(jì)錄。這其中最重要的原因是物權(quán)法作為調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系最重要的法律之一，與我們的生活和切身利益息息相關(guān)，因此需要協(xié)調(diào)各方面的利益關(guān)系，困難可想而知。銀行也是利益體之一，物權(quán)法與銀行業(yè)務(wù)的關(guān)系可說(shuō)密切，其頒布實(shí)行對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展有許多有利之處。擴(kuò)大了擔(dān)保物的范圍和擔(dān)保種類，完善了擔(dān)保物的實(shí)現(xiàn)形式，確定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，新增擔(dān)保形式最高額抵押，設(shè)立了浮動(dòng)抵押制度。
三、案例
1.某農(nóng)村信用社為了將某酒店的房屋產(chǎn)權(quán)（土地使用權(quán)）過(guò)戶到農(nóng)村信用社，支付6萬(wàn)元給當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行。原來(lái)，該酒店的房屋產(chǎn)權(quán)證抵押在農(nóng)村信用社，而土地使用權(quán)證則抵押在某商業(yè)銀行。該農(nóng)村信用社為落實(shí)債權(quán)，按照規(guī)定必須要向登記部門(mén)提供房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，因而發(fā)生上述一幕。如果在2007年10月1日（《物權(quán)法》正式施行）以后發(fā)生同類抵押貸款，則不存在上述問(wèn)題。因?yàn)椤段餀?quán)法》第一百八十二條規(guī)定： 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。通過(guò)這則實(shí)例，可以感受到《物權(quán)法》對(duì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)的影響力，特別是對(duì)抵押貸款占據(jù)貸款業(yè)務(wù)主導(dǎo)地位的農(nóng)村信用社。
2.某縣城郊區(qū)一個(gè)體老板，因借信用社多筆貸款到期未還，已逾期超過(guò)三年，便將信用社告上了法庭。訴訟理由很簡(jiǎn)單：貸款已超過(guò)法律時(shí)效，要求法院宣告其所你貸款債務(wù)無(wú)效。
四、物權(quán)法對(duì)銀行的實(shí)際影響
1、《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》的關(guān)系
《物權(quán)法》第l78條明確規(guī)定：“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”。對(duì)此的理解，應(yīng)注意：
(1)《擔(dān)保法》的規(guī)定與《物權(quán)法》不一致的，應(yīng)該適用后者的規(guī)定。實(shí)際上，《物權(quán)法》有諸多修改《擔(dān)保法》的規(guī)定，這也是《物權(quán)法》做出前述明確規(guī)定的原因所在。
(2)《物權(quán)法》未作規(guī)定的問(wèn)題，《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定仍然可以適用。
(3)《擔(dān)保法》司法解釋有不同于《物權(quán)法》規(guī)定的，仍然應(yīng)該適用后者。
鑒于此，銀行必須注意比較《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》及其司法解釋的異同來(lái)及時(shí)調(diào)整銀行內(nèi)部管理制度和各種格式文本，防止《物權(quán)法》施行后引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
2、物權(quán)法定原則
《物權(quán)法》第5條明確規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！?我國(guó)司法實(shí)踐中雖然流行“物權(quán)法定”原則的理念，但是這畢竟沒(méi)有被法律明文規(guī)定，這也使一些缺乏法律明文規(guī)定的物權(quán)在實(shí)踐中得到發(fā)展。眾所周知，銀行對(duì)“物權(quán)法定”問(wèn)題抱有很大的僥幸心理，在接受擔(dān)保物權(quán)的實(shí)踐中發(fā)展了大量當(dāng)時(shí)法律沒(méi)有明文規(guī)定的物權(quán)。
本條意味著包含在擔(dān)保物權(quán)在內(nèi)的各種物權(quán)均應(yīng)該由法律來(lái)規(guī)定，這里的法律應(yīng)該僅限于全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律，除非《物權(quán)法》或者其他法律有明確授權(quán)國(guó)務(wù)院可制定行政法規(guī)來(lái)規(guī)范的除外。該法第172條進(jìn)一步肯定了擔(dān)保物權(quán)的法定原則，即“債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)?！?/p>
《物權(quán)法》施行以后，該條規(guī)定將給銀行帶來(lái)以下影響：
(1)基于行政法規(guī)或監(jiān)管規(guī)章確立的擔(dān)保物權(quán)，其合法有效性可能不為法院所承認(rèn)；(2)缺乏法律法規(guī)肯定的擔(dān)保權(quán)利，盡管在銀行業(yè)實(shí)踐中已經(jīng)得到普遍認(rèn)可，但是也可能被法院所否認(rèn)。
3、可供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)范圍擴(kuò)大了
《物權(quán)法》第180條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設(shè)用地使用權(quán)；
（三）以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運(yùn)輸工具；
（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn) 《物權(quán)法》第184條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
（一）土地所有權(quán)；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；
（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；
（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；
（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
擔(dān)保物權(quán)作為物權(quán)法最重要的組成部分之一，與銀行信貸業(yè)務(wù)的關(guān)系最為密切，在此之前我國(guó)已經(jīng)制定了擔(dān)保法，對(duì)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展起到不可磨滅的重要作用，物權(quán)法在擔(dān)保法的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了可供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)范圍，不僅給借款人拓寬了融資的渠道，也使銀行擴(kuò)大了辦理信貸業(yè)務(wù)的范圍，讓銀行的信貸資產(chǎn)得到更有效、更安全的保障。
1.動(dòng)產(chǎn)抵押中，生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)成品可作抵押。《物權(quán)法》第180條第（5）項(xiàng)對(duì)此做出規(guī)定。而現(xiàn)行的《擔(dān)保法》對(duì)于可供抵押的動(dòng)產(chǎn)只規(guī)定了機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。
2.建筑物、船舶、航空器如果正在建造中，也可以抵押。
3.不是現(xiàn)實(shí)存在的財(cái)產(chǎn)，未來(lái)將擁有的動(dòng)產(chǎn)也可以抵押。《物權(quán)法》在第181條規(guī)定：“經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?！?/p>
4.基金份額、股權(quán)、應(yīng)收帳款也可以質(zhì)押?，F(xiàn)行擔(dān)保法對(duì)權(quán)利質(zhì)押的規(guī)定體現(xiàn)在擔(dān)保法第75條，可以質(zhì)押的權(quán)利包括票據(jù)、債券、存款單、倉(cāng)單、提單、依法可以轉(zhuǎn)讓的股票和股份、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)等。而物權(quán)法將權(quán)利質(zhì)押的范圍擴(kuò)大了，基金份額、股權(quán)、應(yīng)收帳款同樣也可以質(zhì)押。這樣就更加體現(xiàn)了“物盡所能”這個(gè)人們所追求的目標(biāo)。但在辦理質(zhì)押時(shí)應(yīng)注意，物權(quán)法規(guī)定以基金份額、股權(quán)、應(yīng)收帳款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時(shí)成立，出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
5.以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；作為抵押物的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地使用權(quán)”改為“荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)” 對(duì)于荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押，應(yīng)該關(guān)注這些荒地是否經(jīng)過(guò)招標(biāo)、拍賣或者公開(kāi)協(xié)商等方式取得，如果取得方式上存在問(wèn)題也將導(dǎo)致利害關(guān)系人的抗辯，并可能引發(fā)法院拒絕認(rèn)定荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押法律效果
4、登記制度的日益完善
有利于農(nóng)村信用社降低交易成本和防范風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一有利于降低農(nóng)村信用社抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)成本。
一、登記制度統(tǒng)一，減輕了農(nóng)村信用社和擔(dān)保人的負(fù)擔(dān)。
《物權(quán)法》法第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理；國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。
《物權(quán)法》第182條：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”。
可以避免以前房產(chǎn)、土地分開(kāi)登記造成的混亂，有效解決目前登記機(jī)關(guān)過(guò)多、程序繁瑣、效率低下、成本過(guò)高等問(wèn)題，農(nóng)村信用社在接收和處置抵債資產(chǎn)時(shí)，不必再重復(fù)交費(fèi)，從而降低成本。
二、預(yù)告登記制度有利于農(nóng)村信用社防范風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第20條明確規(guī)定預(yù)告登記后，沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記權(quán)利人同意而處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，這樣就杜絕了諸如開(kāi)發(fā)商利用房產(chǎn)多重抵押貸款等問(wèn)題，從而有效保護(hù)了購(gòu)房者和農(nóng)村信用社雙方的合法權(quán)益。
三、錯(cuò)誤登記追責(zé)制度有利于農(nóng)村信用社索賠。
《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。這就明確了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任，為農(nóng)村信用社索賠提供了法律依據(jù)。
5、不動(dòng)產(chǎn)登記效力、不動(dòng)產(chǎn)異議登記
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬問(wèn)題是銀行信貸實(shí)踐中常見(jiàn)的問(wèn)題之一，尤其是在接受不動(dòng)產(chǎn)抵押的融資實(shí)踐中，往往容易發(fā)生權(quán)利效力的分歧問(wèn)題?！稉?dān)保法》及其司法解釋都強(qiáng)調(diào)了抵押權(quán)的效力，尤其是其抗辯第三人的效力，依賴于抵押物的登記。但是法律法規(guī)對(duì)于登記效力的糾紛中，以何者為準(zhǔn)的問(wèn)題，缺乏明確的法律規(guī)定。本次《物權(quán)法》第l7條、第19條確立的登記效力規(guī)則包含了以下幾方面的內(nèi)容。
《物權(quán)法》第17條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
（1）強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的基本法律地位，即“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”。該規(guī)定要求銀行不但重視取得不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，還應(yīng)盡可能去登記部門(mén)核實(shí)權(quán)屬證書(shū)是否與登記簿記載內(nèi)容一致。
(2)比較了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容的法律效力，并且明確規(guī)定原則上后者優(yōu)于前者——“記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。
《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?/p>
上述規(guī)定對(duì)銀行辦理抵押貸款提出了更高的要求: 1.銀行必須對(duì)抵押物的權(quán)屬進(jìn)行深入和全面的調(diào)查，確保抵押人對(duì)抵押物享有所有權(quán)，因?yàn)橐坏┑盅汉蟮盅何锏乃袡?quán)發(fā)生糾紛，銀行必須耗費(fèi)許多的時(shí)間和精力來(lái)處理。
2.不能接受異議登記期間的不動(dòng)產(chǎn)作抵押物，因?yàn)槿绻y行接受異議登記期間的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物的，一旦登記更正后的權(quán)利人不追認(rèn)，則抵押不發(fā)生效力。因此，銀行在辦理抵押貸款時(shí)，必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行深入調(diào)查，如發(fā)現(xiàn)處于異議登記期間的，則不應(yīng)接受，應(yīng)要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理
6、規(guī)定了“預(yù)告登記制度”
《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>
預(yù)告登記：即為保全一項(xiàng)將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。物權(quán)公示是確認(rèn)所有權(quán)歸屬的一項(xiàng)重要原則，現(xiàn)行法律規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)的公示形式是交付，不動(dòng)產(chǎn)的公示形式是登記，但是不動(dòng)產(chǎn)必須是實(shí)際存在的才可以進(jìn)行登記。因此，現(xiàn)實(shí)生活中“多重抵押”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。物權(quán)法規(guī)定預(yù)告登記后，沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力，這樣就杜絕了開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)多重抵押貸款，從而保護(hù)了購(gòu)房人和銀行的合法權(quán)益。但是應(yīng)該注意，該條款同時(shí)規(guī)定在預(yù)告登記后，如果能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記了，三個(gè)月內(nèi)必須申請(qǐng)登記，一旦抵押人未能在“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)”及時(shí)辦理正式登記，則抵押權(quán)屬待定，銀行的抵押權(quán)將遭受因抵押人的所有權(quán)預(yù)告登記失效而面臨債權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)。
7、建筑物的所有權(quán)規(guī)則
《物權(quán)法》第70條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《物權(quán)法》第73條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！段餀?quán)法》對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房以及建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所、設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的歸屬問(wèn)題作了明確規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這里的權(quán)屬機(jī)制與傳統(tǒng)的規(guī)則或慣例有所不同，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的共有機(jī)制。
為此，銀行在向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提供融資過(guò)程中，如果這些公司試圖用“專有部分以外的共有部分”或建筑區(qū)劃內(nèi)的“其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”等作為擔(dān)保物，應(yīng)對(duì)其權(quán)利歸屬問(wèn)題進(jìn)行審查，并應(yīng)取得真正所有權(quán)主體的同意方可接受此類物的擔(dān)保。
8、明確了建筑物與土地使用權(quán)一同抵押的內(nèi)涵
《擔(dān)保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押?！贝_立了房地產(chǎn)同時(shí)抵押的制度，但是，在實(shí)踐操作中如果只約定了以房屋抵押，未約定以土地使用權(quán)抵押；或只約定以土地使用權(quán)抵押，而未約定以房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定抵押的效力及抵押的范圍，則不無(wú)疑問(wèn)。
《物權(quán)法》第182條明確：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！?/p>
《物權(quán)法》第183條鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押
9、正在建造的建筑物抵押
《物權(quán)法》第187條規(guī)定：“以本法第180條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。” 明確區(qū)分了合同生效與抵押權(quán)設(shè)立之間的關(guān)系，使抵押合同簽訂后，抵押人拒絕辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，追究抵押人的違約責(zé)任有了合法依據(jù)。
10、土地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}
《物權(quán)法》第180條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
（二）建設(shè)用地使用權(quán)；
（三）以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
《物權(quán)法》第173條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
《物權(quán)法》第140條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。
《物權(quán)法》第143條 建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
《物權(quán)法》第144條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。
《物權(quán)法》第145條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。
《物權(quán)法》第146條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。
《物權(quán)法》第147條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。注意：劃撥的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應(yīng)該辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)，并重新簽定合同，補(bǔ)交土地有償使用費(fèi)后抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
《城市房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中交納相當(dāng)于應(yīng)交納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
11、地役權(quán)
《物權(quán)法》第156條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。地役權(quán)是土地 所有人、土地使用人，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，宅基地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。
這是我過(guò)法律在立法層面上首次出現(xiàn)的一種新型的權(quán)利，在實(shí)踐中還未引起大家的注意，這種權(quán)利對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)的影響很大。例如：張某在江邊有一塊地，地后面是王某的一幢六層的房子，王某為了不影響他的房子的景觀，就和張某簽定了一個(gè)地役權(quán)的合同，約定張某不能在該塊土地上蓋房子，王某一次性向張某支付100萬(wàn)元，然后兩人相約去 房管局辦理一個(gè)地役權(quán)的登記，至此該地役權(quán)生效。由于該土地是設(shè)立了地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，他在使用上就受到了限制，直接影響到他的價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，若銀行在信貸業(yè)務(wù)中接受該土地作為抵押時(shí)，就應(yīng)該考慮到地役權(quán)這個(gè)新問(wèn)題，要弄清楚該土地是否已經(jīng)設(shè)立了地役權(quán)。
12、設(shè)立了浮動(dòng)抵押制度
《物權(quán)法》第181條規(guī)定：“經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?！?浮動(dòng)抵押，是指權(quán)利人以現(xiàn)有的和將有的全部財(cái)產(chǎn)或者部分財(cái)產(chǎn)為其債務(wù)提供擔(dān)保。在債務(wù)人不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。比如企業(yè)以現(xiàn)有的以及未來(lái)可能買進(jìn)的機(jī)器設(shè)備、庫(kù)存產(chǎn)成品、生產(chǎn)原材料等動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)的履行。抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人可以將抵押的原材料投入成品生產(chǎn)，也可以賣出抵押的財(cái)產(chǎn)。當(dāng)發(fā)生債務(wù)履行期屆滿債務(wù)未受清償、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷、當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形出現(xiàn)、嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形出現(xiàn)時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)確定，也就是說(shuō)此時(shí)企業(yè)有什么財(cái)產(chǎn)，這些財(cái)產(chǎn)就是抵押財(cái)產(chǎn)。在實(shí)踐操作中應(yīng)注意：
1、抵押人只能是企業(yè)、個(gè)體工商戶及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者：個(gè)人、民間團(tuán)體、事業(yè)單位等主體不能設(shè)定浮動(dòng)抵押；
2、抵押財(cái)產(chǎn)限于生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品等動(dòng)產(chǎn)：土地使用權(quán)、廠房建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，以及非生產(chǎn)性的交通工具、非生產(chǎn)性的設(shè)備，如職工康樂(lè)設(shè)備不得用于設(shè)定浮動(dòng)抵押；
3、抵押物不特定：普通的抵押要求抵押物明確具體，而浮動(dòng)抵押卻是以現(xiàn)有的以及將有的財(cái)產(chǎn)作抵押，抵押物處于不斷的增減、變動(dòng)過(guò)程中，直到債務(wù)到期債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押物才得以確定，抵押權(quán)人也只能對(duì)該事由發(fā)生時(shí)確定的財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)；
4、抵押人有權(quán)按正常的經(jīng)營(yíng)方式處分抵押物：在抵押期間，抵押人處分現(xiàn)有的以及將有的財(cái)產(chǎn)不必經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押權(quán)人對(duì)抵押人正常處分該財(cái)產(chǎn)無(wú)追及的權(quán)利，只能就法定或約定的事由發(fā)生時(shí)確定的抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)利。如果抵押人不是在正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中處分抵押物，而是惡意處分抵押物的，則抵押權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)人民法院予以撤銷。
5、到抵押人住所地的工商部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)后，方可以對(duì)抗善意第三人：《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！钡?，根據(jù)該條第二款的規(guī)定，雖然已經(jīng)合法登記，但仍不能對(duì)抗在正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。反面而言，如果抵押人不是在正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，而是惡意處分抵押物，則抵押權(quán)人的抵押權(quán)可以對(duì)抗買受人
13、最高額抵押
1.擔(dān)保范圍的問(wèn)題
《物權(quán)法》第203條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。
這里允許債權(quán)人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)納入到抵押擔(dān)保的范圍中，有助于債權(quán)人和債務(wù)人靈活運(yùn)用最高額抵押機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)相關(guān)利益的優(yōu)化配置和平衡。最高額抵押擔(dān)保債權(quán)未確定情形，允許當(dāng)事人約定抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高額債權(quán)額等。2.債權(quán)變更的問(wèn)題
《物權(quán)法》第204條明確規(guī)定：“最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。” 《物權(quán)法》第205條則進(jìn)一步允許抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。這在一定程度上改變了最高額抵押債權(quán)確定前禁止轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)的機(jī)械性，將大大有利于債權(quán)人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，也使最高額抵押權(quán)的靈活性和擔(dān)保作用得到更好發(fā)揮。規(guī)定了抵押權(quán)人的債權(quán)確定事由。銀行可以靈活的運(yùn)用最高額抵押擔(dān)保債權(quán)確定前可由當(dāng)事人約定債權(quán)確定的期限、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額等機(jī)制來(lái)最大程度的保護(hù)銀行債權(quán)，并為未來(lái)債權(quán)和抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓留下相應(yīng)空間。3.債權(quán)確認(rèn)問(wèn)題
《物權(quán)法》第206條明確列舉抵押權(quán)人的債權(quán)確定事由：約定的債權(quán)確定期間屆滿；沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿兩年后請(qǐng)求確定債權(quán)；新的債權(quán)不可能發(fā)生；抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。
這種明確的列舉，便于債權(quán)人在法定情形出現(xiàn)時(shí)，可靈活自由、及時(shí)地行使債權(quán)及抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以最優(yōu)化的方式來(lái)保護(hù)和實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。
4.部分轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題
《擔(dān)保法》及其司法解釋都禁止最高額抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓，而《物權(quán)法》對(duì)此進(jìn)行了更正，依照《物權(quán)法》規(guī)定，銀行可以在最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定之前轉(zhuǎn)讓債權(quán)，但最高額抵押權(quán)不隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。如果需要最高額抵押權(quán)不隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓，銀行可以在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定最高額轉(zhuǎn)讓的方式。有兩種方式：一是部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)也部分轉(zhuǎn)讓，原最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)額隨之相應(yīng)減少，但這種情況下，需要注意轉(zhuǎn)讓的抵押債權(quán)要重新辦理抵押登記，原最高額抵押權(quán)要做變更登記。二是部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓，全部額抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，未轉(zhuǎn)讓的部分債權(quán)成為無(wú)擔(dān)保債權(quán)。銀行在新的最高額抵押擔(dān)保機(jī)制下，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
其一，充分運(yùn)用最高額抵押擔(dān)保適用債權(quán)范圍的相對(duì)靈活性，可將設(shè)立抵押前的無(wú)擔(dān)保的債權(quán)納入到抵押擔(dān)保范圍中來(lái)。
其二，靈活運(yùn)用最高抵押擔(dān)保債權(quán)確定前可由當(dāng)事人約定債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額等機(jī)制，來(lái)最大程度地保護(hù)銀行債權(quán)，并為未來(lái)債權(quán)和抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓留下相應(yīng)空間。為此，銀行應(yīng)及時(shí)修改最高額抵押擔(dān)保管理制度和相關(guān)格式文本，盡管有法律的靈活化規(guī)定，如果銀行與客戶的協(xié)議文本依然未改變，仍然無(wú)法充分享受新法對(duì)債權(quán)人更為有利的保護(hù)。
其三，充分、及時(shí)地運(yùn)用最高額抵押債權(quán)確定的法定事由來(lái)維護(hù)銀行債權(quán)，尤其是通過(guò)這些法定事由及時(shí)轉(zhuǎn)讓債權(quán)和抵押權(quán)。
14、主從合同的效力關(guān)系
《物權(quán)法》第172條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
(1)這里的主從合同關(guān)系是針對(duì)“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的合同”與主債權(quán)合同確立的效力規(guī)則，而不是一個(gè)普遍性的針對(duì)擔(dān)保合同與主債權(quán)合同的關(guān)系，該規(guī)則并沒(méi)有排除“獨(dú)立保函”的合法性，因?yàn)楠?dú)立保函是保證類的從屬合同而不是擔(dān)保物權(quán)類的從屬合同。
(2)對(duì)于擔(dān)保物權(quán)合同與主合同效力上，原則上從合同的效力依賴于主合同，即主債權(quán)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。這里的原則與《擔(dān)保法》第5條確立的規(guī)定不同?！稉?dān)保法》第5條沒(méi)有區(qū)分物權(quán)擔(dān)保合同還是保證擔(dān)保合同，而一概規(guī)定“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定”，這就確立另有約定的補(bǔ)充機(jī)制。
(3)從合同效力對(duì)主合同的依賴性僅在“法律另有規(guī)定”時(shí)例外，這里的“法律”也應(yīng)該狹義的理解銀行通過(guò)擔(dān)保物權(quán)合同設(shè)立擔(dān)保時(shí)，應(yīng)該防范因主債權(quán)債務(wù)合同效力糾紛引發(fā)的擔(dān)保物權(quán)合同無(wú)效的問(wèn)題，而不能機(jī)械的依據(jù)《擔(dān)保法》第5條規(guī)定來(lái)抗辯。對(duì)于擔(dān)保物權(quán)合同無(wú)效后的補(bǔ)救，銀行可依據(jù)《民法通則》《合同法》《物權(quán)法》確立的過(guò)錯(cuò)責(zé)任機(jī)制來(lái)主張權(quán)利。
15、區(qū)分了擔(dān)保物權(quán)與擔(dān)保合同的生效時(shí)間
《擔(dān)保法》未明確區(qū)分擔(dān)保合同的生效條件和擔(dān)保權(quán)的生效時(shí)間。而《物權(quán)法》則在一定程度上將擔(dān)保合同的生效時(shí)間與擔(dān)保物權(quán)的生效時(shí)間區(qū)分開(kāi)來(lái)。
《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，物權(quán)合同（包括擔(dān)保合同）自成立時(shí)生效；未辦理登記不影響合同效力。區(qū)分擔(dān)保合同與擔(dān)保物權(quán)的生效時(shí)間，理順了二者之間的法律關(guān)系，將會(huì)明晰、簡(jiǎn)化銀行擔(dān)保融資業(yè)務(wù)的操作，并且能更好地保護(hù)銀行利益。
16、擔(dān)保物權(quán)的行使期間
抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán)。最高院《擔(dān)保法解釋》第12條第二款規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。” 《物權(quán)法》第202條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！?/p>
因此，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)時(shí)效存續(xù)期間內(nèi)行使抵押權(quán)。這比《擔(dān)保法》行使抵押權(quán)的訴訟時(shí)效減少了2年。此外，應(yīng)當(dāng)注意的是：
1、抵押權(quán)人行使期間，不同于訴訟時(shí)效，不能中斷、中止和延長(zhǎng)，不因?yàn)榈盅簷?quán)人向抵押人主張抵押權(quán)或抵押人確認(rèn)抵押權(quán)而中斷；
2、主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后，則抵押權(quán)人行使期限即屆滿，主債務(wù)人重新確認(rèn)債務(wù)的，對(duì)抵押人不具有約束力，抵押權(quán)不當(dāng)然也重新得到確認(rèn)；
3、主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后，要使抵押權(quán)重新生效，則應(yīng)當(dāng)另行重新設(shè)立一個(gè)抵押合同法律關(guān)系，而不能通過(guò)抵押人簽收履行擔(dān)保責(zé)任通知書(shū)的方式得以確立。
17、抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
否定了擔(dān)保物權(quán)的追及效力，擔(dān)保物權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的是，同意擔(dān)保人轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物，同時(shí)，還隱含了擔(dān)保物權(quán)消滅的含義，擔(dān)保物權(quán)人應(yīng)充分注意擔(dān)保物權(quán)已通過(guò)擔(dān)保物的轉(zhuǎn)讓價(jià)款來(lái)體現(xiàn)
《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓他的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！弊罡咴骸稉?dān)保法解釋》第67條：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！?《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?根據(jù)該條：
1、抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意；
2、經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)提前清償債務(wù)或者提存；
3、未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；但是，如果受讓人代為清償債務(wù)的，則除外。
其中特別要提醒注意的是，根據(jù)該條，抵押權(quán)并不具有追及效力。作為抵押權(quán)人一旦同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，則必須自身時(shí)刻跟進(jìn)轉(zhuǎn)讓交易，有效控制交易價(jià)款，以保障自身優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)。亦即，此時(shí)，抵押權(quán)人的同意，不僅僅單純意味著同意抵押物轉(zhuǎn)讓，而且還同意抵押權(quán)消滅。在實(shí)際操作中，建議抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)參與抵押物轉(zhuǎn)讓合同的簽訂，并約定抵押物轉(zhuǎn)讓價(jià)款直接劃付給抵押權(quán)人清償債務(wù)或劃付給提存機(jī)關(guān)提存。
18、完善了擔(dān)保物的實(shí)現(xiàn)方式 《物權(quán)法》第195條第二款規(guī)定：“抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。”
即如果抵押權(quán)人與抵押人未能就抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，不必提起訴訟，而可以直接申請(qǐng)人民法院進(jìn)行拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。
但在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意的是，該種申請(qǐng)直接拍賣、變賣，僅限于抵押權(quán)人與抵押人就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)不成協(xié)議，而對(duì)抵押的事實(shí)、抵押的效力以及債權(quán)債務(wù)沒(méi)有爭(zhēng)議的情形。如果抵押人與抵押權(quán)人對(duì)抵押的事實(shí)、效力或債權(quán)債務(wù)均存在異議的情況下，則不能直接請(qǐng)求人民法院進(jìn)行拍賣、變賣，而應(yīng)當(dāng)向人民法院提起訴訟，取得生效法律文書(shū)后，再依據(jù)執(zhí)行程序進(jìn)行拍賣、變賣。當(dāng)然在實(shí)際操作中，如何認(rèn)定只是對(duì)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)不成協(xié)議？如何防范抵押人惡意阻礙抵押權(quán)人直接申請(qǐng)人民法院拍賣、變賣？還有待相關(guān)機(jī)關(guān)作出解釋。
19、抵押物滅失而優(yōu)先行使代位權(quán) 《物權(quán)法》第174條則規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)人履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等?！?/p>
相對(duì)于《擔(dān)保法》及其解釋變化主要體現(xiàn)在適用物上代位性的權(quán)利范圍及對(duì)于主債權(quán)未屆履行期限時(shí)擔(dān)保物權(quán)人代位權(quán)行使方式上。首先，在物上代位性的權(quán)利范圍方面，《物權(quán)法》擴(kuò)大到了所有的擔(dān)保物權(quán)，即不僅僅抵押權(quán)的抵押物存在物上代位性，質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的標(biāo)的物同樣存在物上代位性。其次，在主債權(quán)未屆履行期限時(shí)擔(dān)保物權(quán)人行使代位權(quán)的方式上，“也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等”。亦即，此時(shí)物上代位權(quán)的行使方式有兩種：
1、提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金；以區(qū)別于《擔(dān)保法》解釋中的請(qǐng)求人民法院對(duì)前述保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施。根據(jù)物權(quán)法定原則，由于《物權(quán)法》并未賦予抵押權(quán)人請(qǐng)求人民法院采取保全措施的權(quán)利，因此，根據(jù)《物權(quán)法》，抵押權(quán)人已不能再請(qǐng)求人民法院采取保全措施，而只能對(duì)前述保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金進(jìn)行提存。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公證法》第十二條的規(guī)定公證機(jī)構(gòu)可以辦理提存業(yè)務(wù)，因此，如果需對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金進(jìn)行提存的，可以到公證處辦理提存手續(xù)。
2、除了提存外，還可以就保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償；區(qū)別于《擔(dān)保法》及其解釋對(duì)于主債務(wù)未屆清償期時(shí)，只能請(qǐng)求人民法院采取保全措施的單一救濟(jì)途徑。
20、擔(dān)保物優(yōu)先受償權(quán)的法定例外
《物權(quán)法》第170條 擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。
該條規(guī)定表明：擔(dān)保物的優(yōu)先受償權(quán)并不是絕對(duì)的，可能受到法律另有規(guī)定的挑戰(zhàn)，這里的“法律”應(yīng)該僅僅限于全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律文件，而不能包括國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)、最高人民法院的司法解釋或部門(mén)規(guī)章。目前主要有以下優(yōu)先權(quán)的法定例外：
1.未受清償?shù)钠飘a(chǎn)企業(yè)職工債權(quán)優(yōu)先權(quán) 2.建筑工程優(yōu)先權(quán)
3.船舶、航空器優(yōu)先權(quán) 4.擔(dān)保物上的承租人權(quán)利 5.國(guó)家稅收
6.劃撥土地的出讓金優(yōu)先補(bǔ)償權(quán) 7.司法費(fèi)用的優(yōu)先權(quán)
8.其他法律法規(guī)規(guī)定的優(yōu)先權(quán)
銀行在接受擔(dān)保物作擔(dān)保時(shí)，應(yīng)該關(guān)注是否存在法律規(guī)定的特殊情形妨礙銀行對(duì)某些特殊擔(dān)保物的優(yōu)先受償。對(duì)于法律有限制“優(yōu)先受償權(quán)”或例外規(guī)定的擔(dān)保物，銀行應(yīng)盡可能避免接受此類擔(dān)保物或者采取有效的保障措施。我國(guó)現(xiàn)有的法制中，《破產(chǎn)法》中已經(jīng)有部分規(guī)則構(gòu)成了銀行對(duì)擔(dān)保物的優(yōu)先受償規(guī)則的挑戰(zhàn)；另外，最高人民法院的個(gè)別針對(duì)擔(dān)保物執(zhí)行的司法解釋在一定程度上也構(gòu)成了擔(dān)保物優(yōu)先受償規(guī)則的事實(shí)性挑戰(zhàn)，因?yàn)椴荒芑蛘卟挥鑸?zhí)行，抑或附加條件的執(zhí)行，勢(shì)必挑戰(zhàn)擔(dān)保物優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制性和法律效果。
21、抵押不破租賃
《物權(quán)法》第190條 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
22、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損
《物權(quán)法》第216條 因不能歸責(zé)于質(zhì)權(quán)人的事由可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損或者價(jià)值明顯減少，足以危害質(zhì)權(quán)人權(quán)利的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保；出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過(guò)協(xié)議將拍賣、變賣所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。.23、有價(jià)證券權(quán)的實(shí)現(xiàn)
《物權(quán)法》第225條 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單的兌現(xiàn)日期或者提貨日期先于主債權(quán)到期的，質(zhì)權(quán)人可以兌現(xiàn)或者提貨，并與出質(zhì)人協(xié)議將兌現(xiàn)的價(jià)款或者提取的貨物提前清償債務(wù)或者提存。
24、可出質(zhì)的權(quán)利及其法定手續(xù)規(guī)定
《物權(quán)法》第223條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：
（一）匯票、支票、本票；
（二）債券、存款單；
（三）倉(cāng)單、提單；
（四）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；
（五）可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；
（六）應(yīng)收賬款；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
《物權(quán)法》對(duì)可出質(zhì)的權(quán)利種類在第223條做了集中規(guī)范，其范圍有了較大的變化，尤其是列舉了可轉(zhuǎn)讓的“基金份額”、“應(yīng)收賬款”，但是在列舉之外的“其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”仍然堅(jiān)持了“法定原則”，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”。
在基金份額和證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)的出質(zhì)手續(xù)問(wèn)題上，《物權(quán)法》明確規(guī)定了當(dāng)事人應(yīng)訂立書(shū)面合同的同時(shí)，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。對(duì)于以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。值得注意的是《物權(quán)法》第224條在規(guī)定以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單等出質(zhì)時(shí)指出：質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立；沒(méi)有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。此類質(zhì)權(quán)有“有關(guān)部門(mén)辦理出質(zhì)登記”，這里的“有關(guān)部門(mén)”如何理解?因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)的登記直接關(guān)系到質(zhì)權(quán)的法律效力。針對(duì)上述規(guī)定，銀行在接受出質(zhì)的新型權(quán)利，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
(1)書(shū)面質(zhì)押合同仍然是辦理相關(guān)質(zhì)押手續(xù)的必經(jīng)環(huán)節(jié)。銀行不能因?yàn)橛械怯浭掷m(xù)而疏忽書(shū)面質(zhì)押合同。
(2)對(duì)于新型權(quán)利質(zhì)押的登記，必須確定適格的登記機(jī)關(guān)，否則登記將無(wú)效。尤其是在“其他股權(quán)”的登記問(wèn)題上，工商行政管理部門(mén)可能還會(huì)結(jié)合新法規(guī)的要求出臺(tái)相應(yīng)的具體登記管轄及操作的細(xì)則。銀行在辦理手續(xù)時(shí)，應(yīng)確保程序上合法合規(guī)，防范利害關(guān)系人抗辯登記的合法有效性。
(3)對(duì)于應(yīng)收賬款的質(zhì)押，應(yīng)建立配套的內(nèi)部管理制度和相應(yīng)的格式質(zhì)押合同，因?yàn)榇祟悪?quán)利的質(zhì)押的合法有效和足值問(wèn)題與其他權(quán)利的擔(dān)保存在一定的差異。這是因?yàn)檫@里的“應(yīng)收賬款”既有具有物權(quán)屬性的各類收費(fèi)權(quán)，也包括了“債權(quán)”類的應(yīng)收賬款，其表現(xiàn)形式復(fù)雜多樣。銀行不僅應(yīng)當(dāng)關(guān)心這些應(yīng)收賬款自身的合法有效性，而且應(yīng)該合理地評(píng)估其價(jià)值，以確保未來(lái)?yè)?dān)保權(quán)益實(shí)現(xiàn)中變現(xiàn)的及時(shí)性和充分性?；诖?，銀行適當(dāng)審查銀行應(yīng)收賬款背景交易的合法合規(guī)性以及有關(guān)當(dāng)事人的信用、信譽(yù)都關(guān)系到應(yīng)收賬款擔(dān)保的可執(zhí)行性。
(4)對(duì)出質(zhì)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，建立配套的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。由于《物權(quán)法》肯定了“經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意”，出質(zhì)人可以轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收賬款、基金份額或股權(quán)，銀行在操作中應(yīng)重點(diǎn)防范該項(xiàng)規(guī)定可能帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)，防止應(yīng)收相關(guān)出質(zhì)權(quán)利轉(zhuǎn)讓價(jià)款的流失。
(5)對(duì)于匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)時(shí)，如果無(wú)權(quán)利憑證，則銀行應(yīng)注意選擇適當(dāng)?shù)牡怯洸块T(mén)。顯然這些不同類型的權(quán)利，其登記部門(mén)無(wú)法統(tǒng)一，這也是立法未做出明確的原因，而且從這些不同類型權(quán)利的性質(zhì)來(lái)看，一般的部門(mén)規(guī)章也難于明確，最高人民法院的司法解釋適當(dāng)明確則頗具現(xiàn)實(shí)意義?！?/p>
25、應(yīng)收賬款出質(zhì)
《物權(quán)法》第228條 以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。
應(yīng)收賬款出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收賬款所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
明確將應(yīng)收賬款質(zhì)押作為抵押擔(dān)保的一項(xiàng)重要內(nèi)容，使農(nóng)村信用社傳統(tǒng)意義上的擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)從企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)延伸至銷售環(huán)節(jié)。
例如：房屋的所有人不愿意以房屋抵押，而以房屋的租賃權(quán)質(zhì)押，由質(zhì)權(quán)人收取租金。如果以收益權(quán)、租賃權(quán)出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。不動(dòng)產(chǎn)的收益權(quán)是使用不動(dòng)產(chǎn)取得收益的權(quán)利。天然孳息，如在承包的土地上種植，收取經(jīng)濟(jì)作物。法定孳息，如出租房屋，收取租金，公路橋梁、公路隧道和公路渡口的收費(fèi)權(quán)，公路經(jīng)營(yíng)權(quán)，項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。以不動(dòng)產(chǎn)上的收益權(quán)出質(zhì)的，并不是以不動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人不能占有不動(dòng)產(chǎn)，只能占有收益權(quán)。例如，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人約定，有質(zhì)權(quán)人占有出質(zhì)人與第三人簽定的買賣合同。以公路、橋梁等收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押標(biāo)的物的，當(dāng)事人必須簽定書(shū)面的權(quán)利質(zhì)押合同，并且必須到主管部門(mén)即信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記，如果沒(méi)有辦理出質(zhì)登記的話，則不發(fā)生法律效力，不能受到法律的保護(hù)。收費(fèi)權(quán)出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓收費(fèi)權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)權(quán)或者提存。依次規(guī)定，收費(fèi)權(quán)出質(zhì)后，原則上不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)過(guò)質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人雙方一致同意可以轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)權(quán)交付受讓人，出質(zhì)人應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，出質(zhì)人不愿意提前清償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓收費(fèi)權(quán)所得的價(jià)款向和質(zhì)權(quán)人約定的第三人提存，一旦債務(wù)到期，債務(wù)人不能清償，則質(zhì)權(quán)人可就是提存物優(yōu)先受償。
26、留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)
《物權(quán)法》第236條 留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間；沒(méi)有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個(gè)月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外。債務(wù)人逾期未履行的，留置權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
留置權(quán)指?jìng)鶛?quán)人所享有的在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)留置其已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)并就其變價(jià)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
27、留置優(yōu)先
《物權(quán)法》第239條 同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。
第二篇：《物權(quán)法》對(duì)典當(dāng)行業(yè)的影響
《物權(quán)法》對(duì)典當(dāng)行業(yè)的影響
【內(nèi)容簡(jiǎn)介】本文立足于從《物權(quán)法》對(duì)擔(dān)保物權(quán)的改進(jìn)入手，分析《物權(quán)法》對(duì)典當(dāng)行業(yè)的七大積極影響：將促進(jìn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的拓展；有利于典當(dāng)行業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作；方便辦理當(dāng)物抵押登記；擴(kuò)展抵押權(quán)行使的條件；降低擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)成本；降低不知情收贓的風(fēng)險(xiǎn)；使典權(quán)將來(lái)入法成為可能。從《物權(quán)法》存在的不足入手，分析其對(duì)典當(dāng)行業(yè)的兩大消極影響和挑戰(zhàn)：一是典當(dāng)行業(yè)仍將面臨合法性問(wèn)題的困擾和尷尬；二是典當(dāng)行業(yè)的操作程序?qū)⑹艿捷^大的影響。典當(dāng)業(yè)要順應(yīng)《物權(quán)法》的要求，建立一整套完善的全新的操作規(guī)程和風(fēng)險(xiǎn)防范體系；急需進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的創(chuàng)新；尤其需要注意合同內(nèi)容的規(guī)范。
【關(guān)鍵詞】物權(quán)法 典當(dāng) 影響
《物權(quán)法》已經(jīng)公布并將于2007年10月1日施行。這部由全國(guó)人大頒布的基本法律將對(duì)我國(guó)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，其中被公認(rèn)的是金融行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)將因此會(huì)受到較大的沖擊。典當(dāng)作為近年來(lái)發(fā)展較快的一個(gè)行業(yè)，雖然不屬于金融業(yè)范疇，但是典當(dāng)行以房地產(chǎn)抵押和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押為主要的擔(dān)保方式向當(dāng)戶提供當(dāng)金借貸，已被公認(rèn)為是實(shí)質(zhì)上的非銀行金融機(jī)構(gòu)或邊緣性金融機(jī)構(gòu)。研究《物權(quán)法》對(duì)典當(dāng)行業(yè)的影響，對(duì)促進(jìn)典當(dāng)行業(yè)的健康發(fā)展，完善物權(quán)立法和典當(dāng)立法，都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
筆者立足于從物權(quán)法對(duì)擔(dān)保物權(quán)的改進(jìn)以及存在的不足入手，分析和研究《物權(quán)法》對(duì)典當(dāng)行業(yè)的影響。
一、《物權(quán)法》對(duì)典當(dāng)行業(yè)的積極影響：
1、《物權(quán)法》生效后抵押物范圍擴(kuò)大、權(quán)利質(zhì)押客體的增加以及最高額質(zhì)押制度的建立，將有助于典當(dāng)業(yè)務(wù)范圍的拓寬和業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)。
《物權(quán)法》第一百八十條與《擔(dān)保法》第三十四條相比，將抵押物的范圍從《擔(dān)保法》規(guī)定的“法無(wú)規(guī)定即違法”，變成“法無(wú)禁止即合法”，規(guī)定法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)都可以抵押，有利于推動(dòng)典當(dāng)行業(yè)拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。該條明確將在建建筑物列為抵押物，對(duì)典當(dāng)行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)定心丸。我國(guó)《擔(dān)保法》對(duì)正在建造中的未來(lái)財(cái)產(chǎn)能否設(shè)定抵押沒(méi)有作明確規(guī)定。建設(shè)部1997年頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》在第三條第五款第一次對(duì)在建工程的抵押作了規(guī)定?！稉?dān)保法司法解釋》第四十七條進(jìn)一步作了規(guī)定。由此可以看出，在《物權(quán)法》之前，在建建筑物的抵押只是由司法解釋認(rèn)可，并沒(méi)有真正意義上的法律依據(jù)。《典當(dāng)管理辦法》第二十五條第（三）項(xiàng)雖然賦予了典當(dāng)行可以辦理取得商品房預(yù)售許可證的在建工程的抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的權(quán)利，但《典當(dāng)管理辦法》畢竟僅僅是行政規(guī)章?！段餀?quán)法》第一百八十條第一款第（五）項(xiàng)規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。這樣，在《物權(quán)法》生效后，典當(dāng)行辦理在建建筑物的抵押借款成為具有明確法律依據(jù)的合法行為。
《物權(quán)法》擴(kuò)大了能夠設(shè)定質(zhì)權(quán)的權(quán)利范圍，也將對(duì)典當(dāng)行有積極的促進(jìn)。依據(jù)《物權(quán)法》第二百二十三條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的且可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)
權(quán)以及應(yīng)收賬款都可以設(shè)定質(zhì)權(quán)。據(jù)此，典當(dāng)企業(yè)可以開(kāi)展基金份額、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)以及應(yīng)收賬款的權(quán)利質(zhì)押借款服務(wù)項(xiàng)目。
《物權(quán)法》允許“一物多抵”，不再要求第二次抵押必須在第一次抵押的余額范圍之內(nèi)，只要雙方協(xié)商一致，就可以在同一個(gè)當(dāng)物上再次設(shè)定抵押。據(jù)此，當(dāng)物的范圍被擴(kuò)大了?！段餀?quán)法》第二百二十二條規(guī)定了最高額質(zhì)押制度，使典當(dāng)企業(yè)可以對(duì)于經(jīng)營(yíng)信譽(yù)好的當(dāng)戶發(fā)放最高額質(zhì)押借款，這樣簡(jiǎn)化了手續(xù)，方便了當(dāng)戶和典當(dāng)企業(yè)在一個(gè)當(dāng)物上在一定當(dāng)金范圍內(nèi)連續(xù)辦理多筆典當(dāng)借款。
2、《物權(quán)法》明確區(qū)分債權(quán)合同與物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)公示公信制度進(jìn)一步健全，有利于促進(jìn)典當(dāng)行的規(guī)范化運(yùn)作。
《擔(dān)保法》將債權(quán)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相混淆。《物權(quán)法》第十四條、十五條和一百八十七條分別將抵押合同的效力與抵押權(quán)的設(shè)立分開(kāi)，將當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力與物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅完全分開(kāi)。合同成立后，只有履行了法律規(guī)定的公示程序，才發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅的法律后果。未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。這一變化，將有助于典當(dāng)行規(guī)范運(yùn)作。在以往的實(shí)踐中，設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)時(shí)究竟以權(quán)利憑證的交付為生效要件，還是以登記為生效要件，一直存在爭(zhēng)論。《物權(quán)法》第二百二十四條、二百四十六條和二百四十七條解決了這些爭(zhēng)議。規(guī)定以匯票、支票、本票、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立；沒(méi)有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。以基金份額、證券登記機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門(mén)辦理出質(zhì)時(shí)設(shè)立。以注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。這些規(guī)定明確了設(shè)立權(quán)利質(zhì)權(quán)的生效要件，更是明確了以股權(quán)設(shè)定質(zhì)權(quán)時(shí)的登記機(jī)關(guān)，彌補(bǔ)了《擔(dān)保法》規(guī)定不明確的弊端，使典當(dāng)行辦理質(zhì)權(quán)抵押有了更明確的操作程序。
3、《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押統(tǒng)一登記，且典當(dāng)雙方可以對(duì)當(dāng)物價(jià)值進(jìn)行協(xié)商，評(píng)估不是必經(jīng)程序，這樣將更便于典當(dāng)行辦理抵押登記，減少煩瑣環(huán)節(jié)，減輕當(dāng)戶登記費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。
在《物權(quán)法》沒(méi)有生效之前，我國(guó)很多地方房產(chǎn)和土地登記機(jī)關(guān)都是分開(kāi)的，房產(chǎn)登記在建委或房產(chǎn)局，土地登記在國(guó)土資源局。房產(chǎn)和土地的抵押相應(yīng)的也由兩個(gè)機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。由于不在一個(gè)機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，使《擔(dān)保法》規(guī)定的“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押”成為實(shí)踐中很難執(zhí)行的法律規(guī)定。實(shí)踐中房產(chǎn)、土地分別抵押給不同的債權(quán)人的情況比比皆是。造成包括典當(dāng)行在內(nèi)的債權(quán)人權(quán)益受到損害?！段餀?quán)法》第十條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度。第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！边@些條款實(shí)施后，上述問(wèn)題將迎刃而解。
《擔(dān)保法》中雖然沒(méi)有規(guī)定抵押必須進(jìn)行評(píng)估，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十二條也規(guī)定抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)往往都要求典當(dāng)行對(duì)當(dāng)物進(jìn)行評(píng)估。《物權(quán)法》第十三條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。”作為一個(gè)強(qiáng)制性規(guī)范，這樣的內(nèi)容可徹底杜絕登記機(jī)構(gòu)要求典當(dāng)行對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的強(qiáng)行要求。同時(shí)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，物權(quán)登記費(fèi)按件收取，當(dāng)戶典當(dāng)時(shí)將少交抵押登記費(fèi)用，有利于減輕當(dāng)戶的負(fù)擔(dān)。
4、《物權(quán)法》規(guī)定當(dāng)事人可以約定行使擔(dān)保物權(quán)的情形，擴(kuò)展了典當(dāng)行行使擔(dān)保物權(quán)的條件，降低了因此給典當(dāng)行造成的風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)踐中，典當(dāng)行在和當(dāng)戶簽訂擔(dān)保合同時(shí)往往會(huì)遇到這樣的障礙，就是按照現(xiàn)行的擔(dān)保法規(guī)定，只有當(dāng)當(dāng)戶不履行到期債務(wù)的時(shí)候才可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)?！段餀?quán)法》第一百九十五條規(guī)定，發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)該條法律規(guī)定，典當(dāng)行可以在抵押合同中約定行使擔(dān)保物權(quán)的情形，比如約定在抵押物價(jià)值減少時(shí)如當(dāng)戶不能及時(shí)增加抵押物，典當(dāng)行可以提前收回當(dāng)金并收取綜合費(fèi)用和利息。如當(dāng)戶不能支付當(dāng)金和費(fèi)用、利息的，對(duì)抵押物采取拍賣或變賣措施。通過(guò)約定的方式提前行使擔(dān)保物權(quán)，降低了典當(dāng)行的風(fēng)險(xiǎn)。
5、《物權(quán)法》簡(jiǎn)化了擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，降低了典當(dāng)行擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)成本。
《物權(quán)法》第一百九十五條第一款規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。”這些內(nèi)容與《擔(dān)保法》基本相同。而在抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的處理上，兩部法律的規(guī)定是不一樣的，《擔(dān)保法》規(guī)定；“協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！倍段餀?quán)法》第一百九十五條第二款規(guī)定：“抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)?！备鶕?jù)該規(guī)定，典當(dāng)行在與當(dāng)戶就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題上達(dá)不成協(xié)議時(shí)可以不經(jīng)過(guò)訴訟，直接請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。
6、善意第三人保護(hù)制度的建立，使典當(dāng)行不知情收臟的風(fēng)險(xiǎn)有所降低。
善意第三人的保護(hù)問(wèn)題，在最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》的司法解釋和有關(guān)案件的復(fù)函中有所涉及。該部分內(nèi)容由于只是司法解釋，法律效力不是太高?！段餀?quán)法》第一百零六條第一次通過(guò)法律的條文明確規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意有償?shù)谌吮Ｗo(hù)制度。由該條款的內(nèi)容可以看出，典當(dāng)行出于善意收購(gòu)了當(dāng)戶的動(dòng)產(chǎn)當(dāng)物或者受讓了不動(dòng)產(chǎn)，如果出現(xiàn)了絕當(dāng)?shù)那闆r，典當(dāng)行可以根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》第四十三條的規(guī)定處理絕當(dāng)物品。在此過(guò)程中如果出現(xiàn)當(dāng)戶的當(dāng)物是非法取得的情況，典當(dāng)行可以依據(jù)《物權(quán)法》的上述條款主張法律保護(hù)。在《物權(quán)法》明確規(guī)定善意第三人保護(hù)制度的情況下，典當(dāng)行善意收當(dāng)贓物的風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。
7、預(yù)留立法空間，使典權(quán)將來(lái)入法成為可能。
將典權(quán)寫(xiě)入《物權(quán)法》，曾經(jīng)是典當(dāng)行業(yè)的愿望。在《物權(quán)法》制定過(guò)程中，曾經(jīng)
將典權(quán)作為營(yíng)業(yè)質(zhì)的物權(quán)形式寫(xiě)入草案，引起了典當(dāng)行業(yè)的一片不滿。如果將典權(quán)僅僅規(guī)定為營(yíng)業(yè)質(zhì)，現(xiàn)在典當(dāng)行所從事的房地產(chǎn)抵押和權(quán)利質(zhì)押將失去合法依據(jù)，這樣將使紅紅火火的典當(dāng)業(yè)遭受空前的打擊，典當(dāng)行業(yè)將因而一蹶不振。《物權(quán)法》最終沒(méi)有將典權(quán)規(guī)定為物權(quán)，給典當(dāng)行業(yè)留下了遺憾。但是在《物權(quán)法》第八條規(guī)定：“其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定?！边@一條的內(nèi)容可以視為是法律為典權(quán)預(yù)留了一個(gè)空間。
二、《物權(quán)法》對(duì)典當(dāng)行業(yè)的消極影響和挑戰(zhàn)：
第一，沒(méi)有將典權(quán)規(guī)定為物權(quán)，將使典當(dāng)在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍然處于無(wú)法可依或者與現(xiàn)有法律相矛盾的尷尬局面。
典當(dāng)?shù)囊罁?jù)現(xiàn)在只有國(guó)家商務(wù)部和公安部聯(lián)合頒布的《典當(dāng)管理辦法》。該《辦法》只是一個(gè)行政規(guī)章。由于法律層次不高，由此造成的司法實(shí)踐中對(duì)典當(dāng)?shù)牟徽J(rèn)可是存在的。雖然最高人民法院曾經(jīng)就典當(dāng)?shù)膫€(gè)案下發(fā)過(guò)一個(gè)書(shū)面答復(fù)，認(rèn)同了房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)牡盅盒再|(zhì)，但法理上的沖突是客觀存在的。
沖突之一是，典當(dāng)借款是否合法有爭(zhēng)議。全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》（2006年10月修正稿）第19條規(guī)定：“未經(jīng)國(guó)務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，任何單位或者個(gè)人不得設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。”就一般社會(huì)常識(shí)而言，發(fā)放貸款是銀行業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)范圍，也是銀行的基本特征之一。在我國(guó)，具有發(fā)放貸款資格的金融機(jī)構(gòu)，主要有政策性銀行、商業(yè)銀行和信托投資公司、信用社等。從《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》看，典當(dāng)行作為非銀行業(yè)機(jī)構(gòu)，其放貸行為又為基本法所禁止。這就在銀行業(yè)監(jiān)管基本法和典當(dāng)業(yè)專門(mén)行政規(guī)章之間形成沖突。而《典當(dāng)管理辦法》并沒(méi)有明確的立法依據(jù)，也不符合《行政許可法》的規(guī)定。
沖突之二是，按《典當(dāng)管理辦法》處理3萬(wàn)元以下絕當(dāng)物的合法性受到質(zhì)疑。流質(zhì)契約條款在《物權(quán)法》中是禁止的?！段餀?quán)法》第二百一十一條有明確的規(guī)定。禁止流質(zhì)契約，顯然是為了防止質(zhì)權(quán)人乘人之危損害出質(zhì)人的利益。而《典當(dāng)管理辦法》第43條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“絕當(dāng)物估價(jià)金額不足3萬(wàn)元的，典當(dāng)行可以自行變賣或者折價(jià)處理，損溢自負(fù)?！痹摋l規(guī)定雖然不是流質(zhì)契約，但是由于《典當(dāng)管理辦法》僅僅屬于部門(mén)規(guī)章，這樣的內(nèi)容同樣存在著不少的非議。這種處理絕當(dāng)物的方法與傳統(tǒng)意義上的“當(dāng)”是一致的，但如果要使這種處置方法合法化，《物權(quán)法》中應(yīng)該有明確的規(guī)定。上述沖突在《物權(quán)法》中沒(méi)有得到解決。這些法律沖突將給典當(dāng)行業(yè)的發(fā)展設(shè)置制度障礙。
第二，《物權(quán)法》生效后，典當(dāng)行將面臨著許多新的問(wèn)題和挑戰(zhàn)：
1、物權(quán)登記等相關(guān)制度的變化和完善，要求典當(dāng)行必須重新建立一套全新的操作規(guī)程。
《物權(quán)法》出臺(tái)了一些新的規(guī)則，如更正登記、異議登記、預(yù)告登記等，建立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)效力的時(shí)間進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的登記效力，對(duì)非依法律行為所發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)效力以及動(dòng)
產(chǎn)物權(quán)受讓人先行占有以及指示交付、占有改定等都作了明確規(guī)定，這些制度將迫使典當(dāng)行必須改變現(xiàn)行的典當(dāng)業(yè)務(wù)操作規(guī)程，應(yīng)當(dāng)據(jù)此建立一整套適應(yīng)法律要求的操作制度。
2、擔(dān)保物權(quán)的變化，要求典當(dāng)行必須建立和完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)期間縮短，迫使典當(dāng)行必須及時(shí)行使追償權(quán)?，F(xiàn)行的擔(dān)保法司法解釋第十二條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！钡?，《物權(quán)法》對(duì)此作了新了規(guī)定?！段餀?quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！边@一規(guī)定縮短了擔(dān)保物權(quán)行使的時(shí)間。為此典當(dāng)行應(yīng)該加強(qiáng)管理，在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間屆滿前，必須及時(shí)行使擔(dān)保物權(quán)?！段餀?quán)法》對(duì)質(zhì)權(quán)人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)提出了更高的要求，典當(dāng)行必須及時(shí)行使質(zhì)權(quán)?！段餀?quán)法》第二百二十條規(guī)定：“出質(zhì)人請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人及時(shí)行使質(zhì)權(quán)，因質(zhì)權(quán)人怠于行使權(quán)利造成損害的，由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。”這一規(guī)定對(duì)典當(dāng)行在實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)方面提出了更高的要求，也就是說(shuō)，出質(zhì)人請(qǐng)求典當(dāng)行及時(shí)實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的，典當(dāng)行應(yīng)及時(shí)去實(shí)現(xiàn)，否則因怠于行使質(zhì)權(quán)造成損失的，典當(dāng)行應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、對(duì)當(dāng)物的所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的調(diào)查和審查的難度加大，典當(dāng)行尤其要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范手段的創(chuàng)新。
《物權(quán)法》第二十八條至三十條規(guī)定了非依法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容，將給典當(dāng)行對(duì)當(dāng)物所有權(quán)的判斷增加難度。上述法律規(guī)定的非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，有如下幾種：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)；因繼承或者受遺贈(zèng)而取得物權(quán)；因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)。這些物權(quán)變動(dòng)無(wú)須遵循《物權(quán)法》規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)交付和不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)公示原則，將因法院判決、政府征收決定、繼承或者遺贈(zèng)以及合法建造房屋等而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，典當(dāng)行在開(kāi)展典當(dāng)業(yè)務(wù)時(shí)除進(jìn)行通常程序的調(diào)查了解之外，還應(yīng)當(dāng)注意對(duì)是否存在非依法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情況進(jìn)行調(diào)查，要?jiǎng)?chuàng)新工作思路和方法。
4、在《物權(quán)法》沒(méi)有完善典當(dāng)法律制度的情況下，典當(dāng)合同的內(nèi)容對(duì)典當(dāng)行來(lái)說(shuō)將更加重要。典當(dāng)行必須完善有關(guān)合同的條款內(nèi)容，將雙方約定的內(nèi)容甚至《典當(dāng)管理辦法》中規(guī)定的內(nèi)容通過(guò)協(xié)議條款的形式固定下來(lái)。
《物權(quán)法》中規(guī)定了很多“當(dāng)事人另有約定的除外”這樣的授權(quán)性條款，典當(dāng)行應(yīng)該注意用協(xié)議的方式來(lái)保護(hù)自己。比如，在擔(dān)保的債權(quán)范圍問(wèn)題上，《物權(quán)法》第一百七十三條規(guī)定；“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定”。據(jù)此，典當(dāng)行可以在典當(dāng)?shù)牡盅汉贤屑s定，把綜合費(fèi)用約定為擔(dān)保范圍。比如，如上所述，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十五條的規(guī)定，典當(dāng)行可以在抵押合同中約定，在抵押物價(jià)值減少時(shí)如當(dāng)戶不能及時(shí)增加抵押物，典當(dāng)行可以提前收回當(dāng)金并收取綜合費(fèi)用和利息。如當(dāng)戶不能支付當(dāng)金和費(fèi)用、利息的，對(duì)抵押物采取拍賣或變賣措施。通過(guò)約定的方式提前行使擔(dān)保物權(quán)，減少風(fēng)險(xiǎn)。
由于典當(dāng)存在法律障礙和風(fēng)險(xiǎn)，典當(dāng)行可以將《典當(dāng)管理辦法》中規(guī)定的處理絕當(dāng)物的方法和法律后果等有利于典當(dāng)行的內(nèi)容寫(xiě)入典當(dāng)合同內(nèi)容，使《典當(dāng)管理辦法》中的規(guī)定內(nèi)容變成雙方的約定內(nèi)容，這樣就可以最大限度的保護(hù)典當(dāng)行的利益。
總之，《物權(quán)法》對(duì)典當(dāng)行業(yè)有積極影響，將會(huì)促進(jìn)典當(dāng)行業(yè)的發(fā)展。但也無(wú)須諱言，《物權(quán)法》沒(méi)有解決典當(dāng)行業(yè)目前急待解決的典當(dāng)法律制度的立法問(wèn)題。我國(guó)的立法機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)、法律實(shí)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)此加強(qiáng)研究，促使典當(dāng)法律制度的建立和完善。而典當(dāng)行業(yè)自身除了要大聲呼吁以外，也應(yīng)該順應(yīng)現(xiàn)行法律的要求，做好典當(dāng)行業(yè)的規(guī)范工作，促進(jìn)典當(dāng)行業(yè)的健康有序發(fā)展。
（作者：吳正林，安徽大別山律師事務(wù)所。本文被評(píng)為第七屆中國(guó)律師論壇優(yōu)秀論文。）
第三篇：物權(quán)法原則對(duì)城市規(guī)劃管理影響思考
一、物權(quán)法的物權(quán)公示公信原則與城市規(guī)劃行政許可的信賴保護(hù)原則要求制定和實(shí)施城市規(guī)劃必須誠(chéng)信謹(jǐn)慎、尊重權(quán)利人已取得的權(quán)利
公示原則（物權(quán)法第六條及第二章）指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的公示方法向社會(huì)公開(kāi)和進(jìn)行登記、第三人能夠查閱登記資料，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付，除有相反證
據(jù)證明的以外，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。物權(quán)法的公示原則蘊(yùn)涵著公信原則，公示以后，人們對(duì)于通過(guò)公示顯示的權(quán)利狀況產(chǎn)生了一種信賴，對(duì)這種信賴力的保護(hù)就是公信原則。
根據(jù)物權(quán)法第二條第二款，為了讓權(quán)利人充分行使物權(quán)，任何單位和個(gè)人對(duì)權(quán)利人的物權(quán)負(fù)有不作為的義務(wù)，不作為，即不打擾、不干預(yù)、不妨害。根據(jù)物權(quán)法第四條，權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵害。
物權(quán)法公示公信原則和上述規(guī)定比之行政許可法第八條、第六十九條所確定的信賴保護(hù)原則，更強(qiáng)化了對(duì)權(quán)利人權(quán)利的保護(hù)。所謂信賴保護(hù)原則，是指對(duì)行政管理相對(duì)人對(duì)行政權(quán)力的正當(dāng)合理信賴應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已生效的行政行為，確需改變行政行為的，對(duì)于由此給相對(duì)人造成的損失應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。該原則主要表現(xiàn)在遵守法律不溯及既往原則、明確撤銷行政行為的限制。該原則的核心思想是維護(hù)法律秩序的安定性，保護(hù)社會(huì)成員的正當(dāng)權(quán)益。該原則要求行政機(jī)關(guān)保護(hù)相對(duì)人對(duì)行政機(jī)關(guān)法律行為效力的信賴，從而應(yīng)當(dāng)維持自身行為的穩(wěn)定性。盡管有時(shí)維持自身行為的穩(wěn)定性有影響公共利益的可能，亦應(yīng)顧及當(dāng)事人的利益；在必須改變或撤銷有關(guān)行政行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)給予當(dāng)事人一定的補(bǔ)償。為了維護(hù)公眾利益對(duì)行政行為的信賴，即使是違法許可，不論是由于許可持有人還是行政機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)引起，撤銷該許可可能對(duì)公共利益造成重大損害的，行政許可法第六十九第三款規(guī)定該許可不予撤銷。在現(xiàn)代法治社會(huì)，行政機(jī)關(guān)與社會(huì)成員之間已不再是純粹的命令與服從關(guān)系，而是一種相互需要與相互依賴關(guān)系----諸多行政任務(wù)的實(shí)現(xiàn)都需要社會(huì)成員的鼎力支持，社會(huì)成員也將國(guó)家（行政機(jī)關(guān)）視為自身謀求生存與發(fā)展的工具。這樣，信賴關(guān)系不僅僅在私人生活領(lǐng)域具有重要地位，在國(guó)家的公共生活中同樣扮演著重要的角色。物權(quán)法和行政許可法的立法表明，公信和權(quán)利保護(hù)原則無(wú)論在私法抑或在行政法領(lǐng)域均被引入并確立起來(lái)。而國(guó)務(wù)院《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》除了對(duì)行政機(jī)關(guān)提出合法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一等要求外，還提出要“誠(chéng)實(shí)守信”。
公示公信的原則及信賴保護(hù)原則寫(xiě)入法律，其對(duì)城市規(guī)劃管理部門(mén)的意義在于，實(shí)施行政許可必須講誠(chéng)信謹(jǐn)慎、尊重權(quán)利人已取得的權(quán)利，不輕易撤銷、變更使行政相對(duì)人取得某種利益和權(quán)利并已經(jīng)生效的行政決定，對(duì)于行政相對(duì)人對(duì)行政權(quán)力的正當(dāng)、合理的信賴及已取得的權(quán)利尤其是物權(quán)應(yīng)予尊重和保護(hù)，如為實(shí)現(xiàn)行政目的，確需改變行政決定，而造成社會(huì)公眾的信賴和已取得的權(quán)利受損的，則應(yīng)做好付出相應(yīng)代價(jià)的準(zhǔn)備及承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
二、物權(quán)法平等保護(hù)國(guó)家、集體、私人物權(quán)的原則要求制定和實(shí)施城市規(guī)劃時(shí)應(yīng)對(duì)各類主體的利益給予同等的保護(hù)
平等保護(hù)原則，是物權(quán)法最重要的原則，物權(quán)法第四條規(guī)定，國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這一法條體現(xiàn)了同等保護(hù)的原則。
現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第一條規(guī)定：“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)，適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要，制定本法?！钡谖鍡l規(guī)定：“城市規(guī)劃必須符合我國(guó)國(guó)情，正確處理近期建設(shè)和遠(yuǎn)景發(fā)展的關(guān)系?！?、“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，必須堅(jiān)持適用、經(jīng)濟(jì)的原則，貫徹勤儉建國(guó)的方針。”第十條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人都有遵守城市規(guī)劃的義務(wù)……”第三十四條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定?！睆倪@些法條可反映現(xiàn)行城市規(guī)劃法立法原則是以國(guó)家為本位，城市規(guī)劃法中的一些規(guī)定，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維的產(chǎn)物，是與高度集中的公有制模式相對(duì)應(yīng)的。
現(xiàn)行城市規(guī)劃法自 1990年施行以來(lái)，對(duì)于城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)揮了重要的作用。但是毋容諱言，當(dāng)年城市規(guī)劃法起草、審定、頒布時(shí)，其狀況為，在實(shí)行土地公有制的前提下，國(guó)家對(duì)土地資源幾乎完全壟斷、土地流通被限制、土地市場(chǎng)不存在或很不發(fā)達(dá)、土地使用主要通過(guò)計(jì)劃手段解決。而現(xiàn)在的情況已與當(dāng)年迥異，土地權(quán)利已作為特殊商品進(jìn)入了市場(chǎng)、土地權(quán)利制度已經(jīng)初步建立，憲法對(duì)土地制度和私權(quán)保護(hù)的修正性規(guī)定和房地產(chǎn)管理法等一系列涉及土地空間資源和權(quán)利制度的法律法規(guī)先后出臺(tái)、土地管理法已經(jīng)修訂，土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離和以城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為核心的新的土地權(quán)利體制基本確定；與土地有關(guān)的權(quán)力
“尋租”行為、“圈地運(yùn)動(dòng)”及土地使用失控的情況時(shí)常出現(xiàn)、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所引發(fā)的爭(zhēng)議和由土地權(quán)利制度的變化及土地權(quán)利制度的不健全所引發(fā)的問(wèn)題大量涌現(xiàn)；土地權(quán)利結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，土地已由單純的“公有公用”轉(zhuǎn)為“公有私用”，由“不可流轉(zhuǎn)物”變?yōu)椤翱闪鬓D(zhuǎn)物”；房地產(chǎn)市場(chǎng)早已形成并迅速發(fā)展，土地資源的配置已經(jīng)主要不是沿用計(jì)劃的手段而是通過(guò)
市場(chǎng)；大量的土地權(quán)利已經(jīng)分配到了組織和個(gè)人，土地利益格局已經(jīng)多元化、個(gè)體化；在城市建設(shè)主體和利益主體不再只是國(guó)家一個(gè)，而是主體多元化的時(shí)候，保護(hù)自然環(huán)境、維護(hù)生態(tài)平衡、保證可持續(xù)發(fā)展、體現(xiàn)公平等等已成為城市規(guī)劃要更加關(guān)注的課題，城市規(guī)劃搖身一變已成為配置土地空間資源、面對(duì)各種權(quán)益訴求、協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系、時(shí)常不可避免地要觸及組織和自然人個(gè)體的土地房屋等財(cái)產(chǎn)關(guān)系的公共政策或工具。在新的條件下，1990年施行的城市規(guī)劃法已顯然出現(xiàn)諸多不適應(yīng)之處。有關(guān)方面已提出城市規(guī)劃法的修改。我國(guó)物權(quán)概念和物權(quán)體系的產(chǎn)生和發(fā)展實(shí)際上是圍繞土地權(quán)利展開(kāi)的，而城市規(guī)劃法是與土地空間資源配置相關(guān)的法律，隨著物權(quán)觀念的確立、物權(quán)法的出臺(tái)和物權(quán)概念的被法律認(rèn)可，不免觸發(fā)起人們對(duì)現(xiàn)行城市規(guī)劃法立法原則的重新審視。
同等承認(rèn)和保護(hù)一切合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的物權(quán)法立法原則是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的，同樣，在對(duì)待個(gè)體利益和公共利益的關(guān)系問(wèn)題上，城市規(guī)劃法律法規(guī)的立法原則，也應(yīng)有本質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，即應(yīng)個(gè)體利益和公共利益同等保護(hù)。城市政府通常被認(rèn)為是公共利益的維護(hù)者，而城市規(guī)劃是維護(hù)公共利益的手段。而什么是公共利益，剛剛通過(guò)的物權(quán)法仍然沒(méi)有解決這一問(wèn)題，但是，物權(quán)法的同等保護(hù)原則，為處理個(gè)體利益和公共利益的關(guān)系提供了思路。首先，根據(jù)憲法，公共利益與個(gè)體利益在法律地位上應(yīng)該是平等的，無(wú)論利益主體是誰(shuí)，其在法律許可范圍內(nèi)的利益追求行為都應(yīng)受到法律的保護(hù)。其次，公共利益不等同于國(guó)家本位的利益，也不是社會(huì)個(gè)體利益的簡(jiǎn)單疊加。公共利益應(yīng)該包含個(gè)體利益，要實(shí)現(xiàn)公共利益必須尊重和重視個(gè)體利益（當(dāng)然亦要控制在法律許可范圍外的個(gè)體行為）。再者，作為維護(hù)公共利益的行政權(quán)和個(gè)體維護(hù)自身利益的私權(quán)，都需要激勵(lì)與制約，否則不受限制的行政權(quán)和私權(quán)都可能被濫用。
綜上，制定和實(shí)施城市規(guī)劃，除了要保障城市土地空間資源的分配效率外，同時(shí)應(yīng)該關(guān)注對(duì)社會(huì)各類主體的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)。在規(guī)劃管理中應(yīng)改變對(duì)無(wú)視個(gè)體權(quán)利或予以壓制的做法，在公共利益與保障主體的確定上，建立政府與個(gè)體之間雙向的制約機(jī)制，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)以及法定責(zé)任，才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的需要，以及體現(xiàn)建設(shè)“和諧社會(huì)”的根本宗旨，這樣城市規(guī)劃在面對(duì)各種利益訴求時(shí)，才能成為協(xié)調(diào)社會(huì)不同利益、實(shí)現(xiàn)各方利益最大化目標(biāo)的手段。
基于以上認(rèn)識(shí)，我局正在開(kāi)展的《**市城市規(guī)劃條例》修訂草案的起草工作，正視修訂《規(guī)劃條例》的背景乃至整個(gè)**城市規(guī)劃工作所面臨的背景，除了充分認(rèn)識(shí)到**市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展正在經(jīng)歷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、城市規(guī)劃面臨更高的要求這一因素外，還認(rèn)識(shí)到政府不再是單純的利益分配者，而是利益協(xié)調(diào)者和仲裁者，認(rèn)識(shí)到城市規(guī)劃不再是實(shí)現(xiàn)某些政策目標(biāo)的技術(shù)工具、而逐步成為協(xié)調(diào)和實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益的公共政策，政府通過(guò)城市規(guī)劃管理、干預(yù)城市建設(shè)和空間發(fā)展，所受到的約束越來(lái)越多、越來(lái)越嚴(yán)格，必須得到法律的明確授權(quán)、并且嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序，認(rèn)識(shí)到土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)及其各項(xiàng)衍生權(quán)利的權(quán)利人抗衡政府城市規(guī)劃管理和干預(yù)的依據(jù)越來(lái)越充足、能力越來(lái)越強(qiáng)。據(jù)此，形成了《規(guī)劃條例》修訂工作的總體思路：貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持改革創(chuàng)新，為建設(shè)和諧**和效益**服務(wù)；對(duì)**經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型作出準(zhǔn)確和恰當(dāng)?shù)姆磻?yīng)，承擔(dān)起城市規(guī)劃的歷史責(zé)任，充分體現(xiàn)市委、市政府對(duì)城市規(guī)劃的定位；提供健康、可持續(xù)發(fā)展的制度框架和制度工具，充分體現(xiàn)城市規(guī)劃作為公共政策的屬性，政府可據(jù)以管理城市建設(shè)和空間發(fā)展，協(xié)調(diào)相關(guān)的利益關(guān)系，社會(huì)各界可據(jù)以比較準(zhǔn)確地預(yù)期政府的行為，并主張和保護(hù)自身的合法權(quán)益；把保護(hù)權(quán)利、程序公正、有限政府、有效政府、責(zé)任政府、公開(kāi)政府、服務(wù)型政府等先進(jìn)理念注入城市規(guī)劃，為建設(shè)社會(huì)主義政治文明作出貢獻(xiàn)，確定《規(guī)劃條例》的立法宗旨為統(tǒng)籌土地和空間資源的開(kāi)發(fā)利用，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的和諧發(fā)展，確定了“城市規(guī)劃行政和城市建設(shè)應(yīng)維護(hù)社會(huì)公共利益，體現(xiàn)社會(huì)公正，鼓勵(lì)和保障社會(huì)公眾的廣泛參與，保證全體市民公平地享受城市建設(shè)和發(fā)展的成果”和“城市規(guī)劃行政和城市建設(shè)應(yīng)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，遵循可持續(xù)發(fā)展的原則，遵循集約利用土地、節(jié)約資源的原則，遵循保護(hù)自然和歷史文化遺產(chǎn)的原則”等基本原則。
三、物權(quán)法的物權(quán)法定原則促進(jìn)城市規(guī)劃管理依法行政
物權(quán)法定的原則與城市規(guī)劃行政管理中對(duì)自由裁量權(quán)限應(yīng)予羈束的觀念。物權(quán)法第五條確定了物權(quán)法定原則。物權(quán)法定，指的是能設(shè)立哪些種類的物權(quán)，只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人之間不能創(chuàng)立；設(shè)立物權(quán)的方式以及物權(quán)的具體內(nèi)容，一般也只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人之間的約定和法律規(guī)定不一致時(shí)不發(fā)生效力。這也是物權(quán)和債權(quán)的重大區(qū)別。合同是兩個(gè)人之間的協(xié)議，對(duì)合同內(nèi)容如何約定原則上由當(dāng)事人決定。而物權(quán)調(diào)整的權(quán)利人和義務(wù)人之間的關(guān)系，義務(wù)人有成千上萬(wàn)，物權(quán)內(nèi)容不能由權(quán)利人一個(gè)人說(shuō)了算，也不能由一個(gè)權(quán)利人和幾個(gè)義務(wù)人說(shuō)了算，對(duì)一個(gè)權(quán)利人和成千上萬(wàn)義務(wù)人之間的規(guī)范只能由法律規(guī)定。物權(quán)法定的核心是指權(quán)利的范圍由法律明文規(guī)定。
城市規(guī)劃管理是一個(gè)擁有行政權(quán)力作為行政主體的行政機(jī)關(guān)對(duì)成千上萬(wàn)的管理相對(duì)人，在城市規(guī)劃管理過(guò)程中，擁有行政權(quán)力的行政主體處于有利地位，其相當(dāng)于權(quán)利人，而不擁有行政權(quán)力并接受管理的成千上萬(wàn)的管理相對(duì)人相當(dāng)于義務(wù)人。同樣道理，在行政權(quán)力運(yùn)行過(guò)程中，其權(quán)利應(yīng)由法律規(guī)定和羈束，即物權(quán)法定作為物權(quán)法立法的重要原則之一，其原理也應(yīng)成為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃管理依法行政的法理要求。
規(guī)劃實(shí)施當(dāng)中的許多問(wèn)題可以說(shuō)是由于規(guī)劃管理許可、審批中自由裁量權(quán)限過(guò)大引起的。自由裁量權(quán)過(guò)大不但會(huì)導(dǎo)致行政管理權(quán)的濫用，也違背了物權(quán)法的一項(xiàng)基本原則——物權(quán)法定。如果完全遵循物權(quán)法定的原則，城市規(guī)劃管理的依據(jù)應(yīng)是非常詳盡、明確和法定化，應(yīng)該實(shí)行通則式的管理模式。但是由于城市是一個(gè)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)，規(guī)劃管理客體的復(fù)雜性決定了完全通則式的模式也是行不通的。所以問(wèn)題的關(guān)鍵是如何限定自由裁量權(quán)的大小，從而基本滿足“物權(quán)法定”的原則。為此，我局在限制、規(guī)范自由裁量權(quán)的行使方面作過(guò)很多嘗試。例如，關(guān)于規(guī)劃的制定，所有的規(guī)劃都要經(jīng)過(guò)法定程序，包括草案公開(kāi)、征求意見(jiàn)；強(qiáng)調(diào)生效的規(guī)劃是行政許可的依據(jù)；在規(guī)劃的實(shí)施方面，我局制定了行政許可實(shí)施辦法，清理和重新確定非行政許可事項(xiàng)；另外，最近出臺(tái)的行政工作手冊(cè)，亦在公開(kāi)化、程序化的基礎(chǔ)上，盡可能地增加城市規(guī)劃管理和作出具體行政行為的羈束性依據(jù)，限定自由量裁權(quán)的范圍、幅度、方式、途徑等，這樣，也是在某種意義上滿足物權(quán)法定原則的要求。
四、物權(quán)法的基本經(jīng)濟(jì)制度與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則以及對(duì)土地公有制的明確是城市政府主導(dǎo)城市更新、制訂和實(shí)施城市規(guī)劃的制度保障
物權(quán)法第三條規(guī)定，國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。物權(quán)法第五章明確土地屬于國(guó)家和集體所有。物權(quán)法第四十七條規(guī)定，城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。
土地上的用益物權(quán)包括：土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。我國(guó)現(xiàn)行土地權(quán)利體系在社會(huì)主義公有制的基礎(chǔ)上，將土地權(quán)利分為所有權(quán)和使用權(quán)兩部分，其中，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，不進(jìn)入市場(chǎng)，僅由土地使用權(quán)充當(dāng)市場(chǎng)交易的權(quán)利載體，土地使用者僅獲得土地占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)、部分處分權(quán)等，而國(guó)家或集體保留了對(duì)土地的最終處分權(quán)。根據(jù)物權(quán)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法，房屋僅指在土地上的建筑物部分，不包括其占有的土地，城鎮(zhèn)房屋占用的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。私人可以對(duì)房屋享有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用的土地只能依法享有建設(shè)用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)?；谕恋貒?guó)家所有或集體所有，我國(guó)實(shí)行對(duì)土地資源的統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用，既維護(hù)使用人的合法權(quán)益，滿足使用人生產(chǎn)或生活的土地需求，又維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保證國(guó)家綜合利用土地的方針得到貫徹執(zhí)行，同時(shí)，還反映保護(hù)自然環(huán)境、維護(hù)生態(tài)平衡等客觀要求。物權(quán)法明確土地屬于國(guó)家和集體所有或土地所有權(quán)不屬于私人，無(wú)疑為城市政府主導(dǎo)城市更新、制訂和實(shí)施城市規(guī)劃的提供了根本的制度保障。
物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。關(guān)于這一因素是否會(huì)影響城市規(guī)劃的實(shí)施，物權(quán)法第一百四十八條同時(shí)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償。在建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，因?yàn)楣怖嫘枰栈氐?，也可以適用同樣的原則。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，從根本上并不會(huì)影響城市規(guī)劃的實(shí)施。
第四篇：淺析物權(quán)法對(duì)我國(guó)行政管理體制的影響
淺析物權(quán)法對(duì)我國(guó)行政管理體制的影響
《物權(quán)法》不僅僅是維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度、維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的民事基本法，也是明確物的歸屬、限制行政機(jī)關(guān)公權(quán)力、保障人民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一部重要民事法律?！段餀?quán)法》的出臺(tái)，在推進(jìn)依法行政、規(guī)范行政機(jī)關(guān)行為、樹(shù)立物權(quán)觀念等方面都有十分重要的意義?！段餀?quán)法》與依法行政《物權(quán)法》第二條和第四條規(guī)定，物權(quán)是具有“排他性”的權(quán)利，即物權(quán)具有“排除他人干涉的效力”，合法取得的物權(quán)受法律保護(hù)。是否尊重《物權(quán)法》所確定的物權(quán)，是檢驗(yàn)和衡量行政機(jī)關(guān)是否依法行政的重要標(biāo)準(zhǔn)。行政機(jī)關(guān)在征地拆遷、城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃、用地審批、公共設(shè)施設(shè)置等方面，應(yīng)該樹(shù)立物權(quán)觀念，特別是注意尊重私人財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)。物權(quán)的排他性不僅在民法上具有重大意義，在程序法上也具有重大意義，其對(duì)行政執(zhí)法中涉及財(cái)產(chǎn)內(nèi)容的處罰提出了嚴(yán)格要求。
行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行罰款、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)等影響私人所有權(quán)的行政處罰和行政強(qiáng)制措施時(shí)，必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)嵤?，否則就會(huì)侵犯公民、法人的物權(quán)。同時(shí)，《物權(quán)法》也規(guī)定了一些特定情況下，行政機(jī)關(guān)可以依法限制、干預(yù)甚至剝奪合法物權(quán)。如第四十二條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”；第四十四條規(guī)定，“因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)”，但需及時(shí)返還被征用人或給予補(bǔ)償?！段餀?quán)法》與政府職能轉(zhuǎn)變《物權(quán)法》的出臺(tái)，要求全社會(huì)以物權(quán)法的思路和視野重新認(rèn)識(shí)現(xiàn)行的行政管理體制，這對(duì)政府轉(zhuǎn)變職能提出了新的課題，管理理念要從政府行政管理轉(zhuǎn)變到對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和促進(jìn)利用上。這種轉(zhuǎn)變反映在實(shí)踐中，將對(duì)許多政府部門(mén)的職能發(fā)生很大影響。下面，以《物權(quán)法》對(duì)規(guī)劃部門(mén)和房屋登記部門(mén)的影響為例來(lái)作說(shuō)明。
對(duì)規(guī)劃部門(mén)的影響現(xiàn)行《城市規(guī)劃法》第三十四條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定，“反映了城市規(guī)劃以國(guó)家為本位，制約個(gè)體權(quán)利的立法意圖。而根據(jù)《物權(quán)法》第二條、第四條、第六條的規(guī)定，權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人對(duì)權(quán)利人的物權(quán)負(fù)有不作為的義務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等變動(dòng)的事實(shí)需要進(jìn)行登記并向社會(huì)公開(kāi)，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。上述原則明確了國(guó)家對(duì)國(guó)家、集體、私人的物權(quán)應(yīng)該給予同等的承認(rèn)，保護(hù)一切合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。這對(duì)城市規(guī)劃管理部門(mén)的行政管理行為提出了要求，即實(shí)施規(guī)劃審批等行政許可必須嚴(yán)格依照規(guī)定的條件和程序，尊重權(quán)利人已取得的權(quán)利，不能輕易撤銷、變更使行政相對(duì)人取得某種利益和權(quán)利并已經(jīng)生效的行政決定，如果出于公共利益，需要限制或剝奪相對(duì)人基于對(duì)物權(quán)公信力的信賴已經(jīng)取得的合法物權(quán)，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
而在具體規(guī)定方面，如根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，建設(shè)單位在辦理有關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定在設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)注出城鎮(zhèn)公共道路、綠地以及業(yè)主共有道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房；建筑區(qū)劃內(nèi)修建性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)確定也尚未實(shí)施建設(shè)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，建設(shè)單位申請(qǐng)對(duì)其位置、面積進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃部門(mén)的要求進(jìn)行批前公示，聽(tīng)取有利害關(guān)系的業(yè)主和商品房預(yù)購(gòu)入的意見(jiàn)。根據(jù)《物權(quán)法》第七十七條的規(guī)定，向城市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)改變住宅使用性質(zhì)為經(jīng)營(yíng)性用房，應(yīng)當(dāng)提交有利害關(guān)系的業(yè)主同意的書(shū)面證明，并應(yīng)按照城市規(guī)劃部門(mén)的要求進(jìn)行批前公示；對(duì)共有房屋進(jìn)行修繕涉及改變立面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、變更使用性質(zhì)、功能布局和增加建筑面積的，屬于重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。
第五篇：物權(quán)法對(duì)移動(dòng)基站建設(shè)有何影響
<物權(quán)法>對(duì)移動(dòng)基站建設(shè)有何影響
《上海市移動(dòng)通信基站設(shè)置管理辦法》強(qiáng)調(diào)了設(shè)置基站必須統(tǒng)籌規(guī)范，城市公共設(shè)施的管理單位應(yīng)當(dāng)為各方經(jīng)營(yíng)者共享基站資源提供便利，做到“資源共享、合理布局”。這樣做既規(guī)范了社會(huì)公眾的行為，又規(guī)范了移動(dòng)通信運(yùn)營(yíng)商的行為，只有依法設(shè)置基站，才能使基站得到合法的保障。《電信條例》第四十七條和《上海公用移動(dòng)通信基站設(shè)置管理辦法》，主要是采取“政府許可，企業(yè)補(bǔ)償”的模式，由電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)提出設(shè)置基站的申請(qǐng)，經(jīng)市無(wú)線電管理局會(huì)同市城市規(guī)劃局、房地產(chǎn)管理局、環(huán)保局批準(zhǔn)后，頒發(fā)《基站選址認(rèn)定書(shū)》。并由電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)獲得《基站選址認(rèn)定書(shū)》的行政許可后，意味著政府機(jī)關(guān)賦予了移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)者設(shè)置基站的特定權(quán)利的資格，任何單位或者個(gè)人無(wú)權(quán)反對(duì)或阻撓。小區(qū)居民對(duì)市無(wú)委辦頒發(fā)的《選址認(rèn)定書(shū)》有異議，可以向法院提起行政訴訟，要求法院判決市無(wú)委辦撤銷《選址認(rèn)定書(shū)》。因此移動(dòng)基站的合法性，主要體現(xiàn)在納入城市發(fā)展規(guī)劃。電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)按照城市發(fā)展規(guī)劃的需要，當(dāng)然有權(quán)在居民小區(qū)內(nèi)建設(shè)移動(dòng)基站。
移動(dòng)基站是否進(jìn)小區(qū)由居民說(shuō)了算，還是由無(wú)線網(wǎng)絡(luò)布局決定？
《物權(quán)法》出臺(tái)后，社會(huì)媒介對(duì)移動(dòng)基站的設(shè)置進(jìn)行了指責(zé)，有些認(rèn)為“基站進(jìn)小區(qū)，必須由業(yè)主說(shuō)了算，業(yè)主不同意，基站不能進(jìn)入居民小區(qū)”。這種說(shuō)法，表面上好像很尊重民意，其實(shí)是違反公用電信設(shè)施的科學(xué)性，也是違背了《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定的。
移動(dòng)通信是一種蜂窩結(jié)構(gòu)的通信系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是采用類似六邊形的蜂窩狀小區(qū)制覆蓋，其設(shè)計(jì)覆蓋半徑在200米至600米，基站與基站之間是互相牽制的?；驹O(shè)置的位置，是不能隨意選定的，而是由電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)根據(jù)城市發(fā)展的總體規(guī)劃和國(guó)家有關(guān)規(guī)定確定無(wú)線通信覆蓋范圍，確定有關(guān)上海市無(wú)線電固定臺(tái)（站）通信網(wǎng)絡(luò)的布局和選址位置。更重要的是，一旦基站位置確定后，不允許作大范圍的調(diào)整。如果隨意改變或者關(guān)閉一個(gè)基站的位置，不但會(huì)使該基站附近3平方公里的地方成為通信盲區(qū),而且將會(huì)引起整個(gè)通信網(wǎng)絡(luò)的連鎖反應(yīng)，嚴(yán)重影響本地區(qū)移動(dòng)通信的通話質(zhì)量。
《物權(quán)法》第八十八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！蔽餀?quán)法的這條規(guī)定，其含義是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人非經(jīng)過(guò)鄰人的土地、建筑物不能安設(shè)電線、電纜、水管、煤氣管等管線，而此管線系社會(huì)公眾所必需，則該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)通過(guò)鄰人的土地或者建筑物安設(shè)，但應(yīng)選擇損害最小的處所及方法安設(shè)，如果仍有損害的，應(yīng)支付補(bǔ)償金。這就是說(shuō)，電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)為了公眾利益，在小區(qū)設(shè)置基站，小區(qū)居民應(yīng)盡配合義務(wù)，提供必要的便利。國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定：“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！边@里并沒(méi)有規(guī)定電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)在建設(shè)公用電信設(shè)施時(shí)，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意，是因?yàn)檫@種建設(shè)、維修和養(yǎng)護(hù)行為，本身就是出于社會(huì)公共利益的需要。
物權(quán)法第八十八條與《電信條例》第四十七條的規(guī)定是一致的。從《電信條例》制訂的針對(duì)性來(lái)看，它賦予基礎(chǔ)電信企業(yè)“事先通知”和“適當(dāng)補(bǔ)償”的行為，應(yīng)視為行政法規(guī)賦予電信企業(yè)公權(quán)力。當(dāng)公共利益和私人利益發(fā)生沖突的時(shí)候，我們往往要引出公權(quán)力與私權(quán)利關(guān)系平衡協(xié)調(diào)的概念。公權(quán)力指以維護(hù)公共利益為目的公共團(tuán)體及其責(zé)任人在職務(wù)上的權(quán)利，它是基于社會(huì)公眾的意志而由國(guó)家機(jī)關(guān)具有和行使的強(qiáng)制力量,其本質(zhì)是處于社會(huì)統(tǒng)治地位的公共意志的制度化和法律化。從其本源上講,這些權(quán)力的職能是維護(hù)基本的社會(huì)秩序。公權(quán)力是為了更好地維護(hù)公民的權(quán)利。因此移動(dòng)基站是否進(jìn)居民小區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照城市發(fā)展總體規(guī)劃和無(wú)線網(wǎng)絡(luò)布局設(shè)計(jì)決定，而不是由小區(qū)居民說(shuō)了算，更不能搞什么“業(yè)主大會(huì)二分之一以上通過(guò)，才能讓移動(dòng)基站進(jìn)小區(qū)”。當(dāng)然我們不是不尊重居民的民主權(quán)利，如果小區(qū)居民有思想顧慮，電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好思想溝通；同時(shí)業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)從大局出發(fā)，做好業(yè)主工作。在現(xiàn)代法治社會(huì)的背景下，私權(quán)的行使應(yīng)受到“權(quán)利不得濫用原則”的限制，我國(guó)《民法通則》所規(guī)定的“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益”。如果小區(qū)居民阻撓或破壞建設(shè)基站，不但給國(guó)家資產(chǎn)帶來(lái)了損失，最直接的后果是小區(qū)信號(hào)質(zhì)量下降，更多移動(dòng)用戶的合法通信權(quán)益受損。這種行為應(yīng)受到社會(huì)輿論的譴責(zé)，嚴(yán)重的應(yīng)當(dāng)受到法律制裁。
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