酒店各經營模式分析研究

一、受托管理型

（一）定義

是指酒店的建設開發(fā)由酒店所有權人完成后,酒店所有權人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的裝修、經營以及管理，一般涉及兩大階段，第一個階段是酒店開業(yè)前的技術咨詢，第二階段則是酒店開業(yè)后的經營管理,酒店所有權人在第一階段支付咨詢費，第二階段一般支付管理費，管理費一般包括基本管理費和效益管理費。

（二）特點分析

1、酒店所有權人和酒店管理方之間的法律關系為委托關系;

2、酒店所有權人享有酒店的所有權、收益權和經營監(jiān)督權，一般僅關注酒店的經營業(yè)績，不輕易干涉酒店管理方的管理經營,需要按階段或者按年度支付酒店管理方費用；

3、酒店管理方按階段或者年度收取費用，酒店管理方享有酒店的經營管理權，財務上會受到酒店所有權人的一定監(jiān)控；酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系統(tǒng)、品牌標準對酒店進行全權管理,對于酒店管理人員、財務人員、服務人員有權進行

推薦、委派或者培訓。酒店的無形資產包括酒店的商標、管理模式以及酒店系統(tǒng)的所有權均歸酒店管理方所有。

（三）各階段分析

1、第一階段酒店開業(yè)前的技術咨詢

酒店開業(yè)前的技術咨詢，酒店所有權人與管理方一般簽訂技術咨詢服務合同。技術咨詢服務的內容，包括但不限于酒店項目的市場、財務及設計的可行性報告、酒店的各設計階段、建造施工階段、精裝修階段的技術支持服務。

技術咨詢的合同內容一般是按照不同的服務階段的服務內容進行羅列式約定，條款方面重點關注的是各階段服務的事項、收費的方式及進度、知識產權的歸屬、責任的區(qū)分，由于本質上屬于委托管理合同,因而有期限的約定,一般是以簽訂合同支付合同相應的價款，如第一筆進度款之后開始自酒店裝修竣工驗收為止。

2、第二階段酒店開業(yè)后的經營管理

酒店開業(yè)后,管理方正式對酒店進行運營管理，酒店所有權人與管理方一般簽訂酒店經營的全權委托合同，全權委托合同的內容，包括但不限于對于酒店所有權人和管理方的權利義務約定、酒店范圍的確定、管理費收取的計算、勞動人事的管理、酒店資產的管理和更新改造、財務預算、服務商標的歸屬等。

（四）涉及可能簽署的合同類型

該經營模式由于酒店的土建方面已由酒店所有權人完成，所以,簽署的合同主要是涉及從管理方介入酒店的裝修以及品牌的植入等方面的類型,主要有：

1、酒店技術咨詢與顧問服務合同;

2、招標代理合同；

3、造價咨詢合同；

4、監(jiān)理合同；

5、裝修總包合同；

6、裝修分包合同;

7、樣板房施工合同；

8、機電供貨合同;

9、弱電供貨合同；

10、弱電施工合同;

11、后勤區(qū)域裝修合同；

12、燈光設計合同；

13、其他合同。

二、自我經營型

自我經營型可分為兩種，一種是酒店管理方關聯的企業(yè)包括同屬一個集團的地產開發(fā)公司或者其下屬的地產開發(fā)子公司投資開發(fā)完酒店項目后,由酒店管理

方進行前期的技術咨詢以及后期的全權委托管理；這種實際上類似于受托管理型；另一種則是酒店管理方本身具有房

地產開發(fā)資質,由酒店管理方自行開發(fā)并自行管理。下面分析后一種情形的酒店經營模式。

（一）、涉及的各階段分析

該模式可以分為幾個階段,即土地前期開發(fā)階段、施工建設階段（土建及裝修階段)以及酒店項目運營階段,各階段涉及的法律服務如下：

A．土地前期開發(fā)期間法律服務

在此階段提供的法律服務主要有:

1、就土地使用權或在建工程或實物抵押融資等的法律可行性出具法律意見書；

2、協助辦理建設工程建設項目規(guī)劃、立項審批及其他各種政府批準手續(xù);

3、協助擬定建設工程項目開發(fā)方案;

４、參與起草和完善聯建、參建或合資合作合同文件,選擇合適的投資形式和保險方式,進行建設項目轉讓和產權交易,起草、審核建設工程項目轉讓、收購合同；

5、對投資方的企業(yè)資信情況進行調查;

6、對融資過程所涉及的公司決議文件、會議記錄文件等起草、修訂、監(jiān)督提供法律服務。

B.施工建設期間法律服務

在該階段提供的法律服務包括但不限于以下內容：

1、參與編制勘探、設計、施工、監(jiān)理等的招標文件,對其合法性進行審查,提供招標文件的法律咨詢；

2、對建設工程項目招標投標程序、及各種招投標文件的合法性進行審查，為評標、決標提供法律意見;

3、代為起草或審查建設工程勘探、設計、施工、監(jiān)理、設備安裝、設備、材料采購、代建項目管理合同、建設工程施工合同的總承包、專業(yè)分包，勞務分包的合同等合同文本和相關補充文件,審查相關單位的專業(yè)資質，參與或代理合同談判;

4、協助工程施工中建立規(guī)范的操作程序和議事規(guī)程；

5、為酒店管理方的項目管理人員進行法律實務培訓，完善項目治理結構,幫助建立健全項目管理制度和統(tǒng)計工程檔案資料管理制度；

6、起草、審查工程造價合同，協助處理因工程造價引起的爭議;協調工程建設各方因工程結算而產生的爭議并提出處理意見；代理對爭議價款的工程造價審核、鑒定以及訴訟、仲裁工作；

７、圍繞工程項目,協助酒店管理方建立和完善工程質量監(jiān)督制度;協調處理因工程質量問題而產生的爭議，參與工程質量事故的調查和分析，為事故處理提出法律意見。協助酒店管理方與政府工程質量監(jiān)督部門建立聯系;代理開展工程質量的評定、鑒定及訴訟、仲裁工作；

8、參與文明與安全施工管理,協助建立各方安全生產責任制度,參與安全事故的分析與處理;

9、協助酒店管理方對工程竣工的驗收工作,對驗收工作提出法律意見；

1０、參與、協助工程結算工作，協助委托人協調工程結算糾紛;

１1、因項目緩建、停建，逾期交工，設計變更、工程質量、安全生產、工程索賠等發(fā)生糾紛的協調處理;

12、協助辦理建設工程施工合同的主體糾紛、招投標糾紛、工程款糾紛、工程質量糾紛、分包及轉包糾紛、造價審計糾紛、相鄰糾紛而引發(fā)的仲裁及各類訴訟法律服務；

13、參與建設工程中召開的各方的工作會議,及時了解工程建設中出現的各種問題,有效及時的提出解決方案;

1４、其他。

C.酒店運營階段

該階段涉及的法律服務，主要是酒店的勞動人事管理制度、合同管理制度、法律培訓制度、涉訴風險防控制度、訴訟管理制度的建立以及完善等。

（二）、涉及合同類型

該模式下,酒店管理方的身份具有雙重性,即酒店所有權人與酒店管理方，該模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部

分，因此涉及的合同類型較受托管理型稍微多了一些，主要有：

1、工程招標代理合同；

2、工程施工總包合同;

3、工程施工分包合同;

4、工程施工監(jiān)理合同；

5、工程施工造價咨詢合同;

6、工程施工勞務分包合同；

7、裝修工程招標代理合同；

8、裝修工程造價咨詢合同；

9、裝修工程總包合同;

10、裝修工程分包合同;

11、樣板房施工合同;

12、機電供貨合同；

13、弱電供貨合同；

14、弱電施工合同；

15、后勤區(qū)域裝修合同；

16、燈光設計合同;

17、其他。

三、租賃經營型

(一)、定義

租賃經營型是指酒店已建成,酒店所有權人將該酒店租賃給管理方由管理方進行自我經營,管理方按照合同約定支付給酒店所有權人租金的模式,其具體還可以細分為單純的租賃經營模式、產權租賃經營模式以及合作租賃經營模式。

(二）、特點分析

１、酒店所有權人與管理方之間的法律關系是租賃法律關系，其約定主要適用法律、法規(guī)有關租賃的相關規(guī)定;

2、酒店所有權人獲得的收益是租金,且租金有可能遞增;而管理方擁有完全的自主權,財務上不受酒店所有權人的監(jiān)控,但如果是合作租賃模式的，則有關酒店前期

財務投入方面尚會受到酒店所有權人的監(jiān)控；

3、酒店有可能因為租賃后發(fā)生重新裝修，這期間的成本投入可能要高于受托管理型以及自我經營性的模式；

（三）、涉及的合同類型

由于該模式下,通常是土建部分已經完成,涉及較多的是酒店的二次裝修，因為合同類型基本跟受托經營性較為相似,大體如下：

1、租賃合同;

2、裝修工程招標代理合同;

3、裝修工程造價咨詢合同；

4、裝修工程總包合同;

5、裝修工程分包合同；

6、樣板房施工合同;

7、機電供貨合同;

8、弱電供貨合同;

9、弱電施工合同;

10、后勤區(qū)域裝修合同；

11、燈光設計合同;

12、其他。