第一篇：淺談旬陽縣土地開發(fā)整理工作存在問題及對策

淺談旬陽縣土地開發(fā)整理工作存在問題及對策

作者：樂榮斌

旬陽縣境地貌以低山為主，兼有中山、河谷地貌形態(tài)，素有“八山一水一分田”之稱。全縣土地總面積3554平方公里，耕地總面積108.7964萬畝。工業(yè)強縣戰(zhàn)略部署的提出，各類工業(yè)項目相繼開工建設(shè)，耕地占用量不斷增加，特別是西康高速、襄渝復(fù)線、十天高速、蜀河電站、工礦企業(yè)等各類重大工程項目的實施，大量占用耕地，占補平衡任務(wù)越來越重。為此，旬陽縣始終把土地開發(fā)整理做為全局的工作重點，狠抓土地開發(fā)整理項目的實施，以加強耕地資源保護，實現(xiàn)耕地占補平衡為目標(biāo)，合理開發(fā)利用每寸土地，既有效地保護了耕地，又保證了各項工程建設(shè)的用地。

一、我縣土地開發(fā)整理工作基本情況

自2004年以來，全縣共實施土地開發(fā)整理復(fù)墾項目54個，建設(shè)總規(guī)模7882余畝，總投資2050.64萬元。其中國家投資“呂河鎮(zhèn)敖院村土地復(fù)墾項目”建設(shè)規(guī)模1500畝，項目投資330萬元；省級投資“城關(guān)鎮(zhèn)劉灣村土地整理項目”建設(shè)規(guī)模420畝，項目投資135.72萬元；市級補助投資項目13個，建設(shè)總規(guī)模1523畝，總投資275萬元；2006年組織申報的國家級投資項目“旬陽縣蜀河等5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地整理項目”建設(shè)規(guī)模8000畝，總投資1986.68萬元，經(jīng)國土資源部批準(zhǔn)立項，項目規(guī)劃設(shè)計全面完成，計劃明年開工建設(shè)。在全力抓好國家、省級投資土地開發(fā)整理項目實施的同時，我縣依照土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)土地后備資源實際情況，千方百計籌措資金885.92萬元，先后完成了39個縣級投資土地開發(fā)整理項目，取得了顯著成效。

二、我縣土地開發(fā)整理工作實施成效

1、補充耕地數(shù)量，實現(xiàn)全縣耕地占補平衡目標(biāo)。從2004年—2009年全縣因建設(shè)占用耕地減少3138.7畝，同期通過土地開發(fā)整理，累計補充耕地4484.5畝，實現(xiàn)了建設(shè)占用與補充耕地平衡的目標(biāo),并有節(jié)余被市局收購為易地占補平衡指標(biāo)。

2、提高了耕地質(zhì)量，增加了耕地綜合生產(chǎn)能力。通過土地開發(fā)整理，改造中低產(chǎn)田，完善了農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施，改善了生產(chǎn)條件,穩(wěn)步提高了耕地質(zhì)量，增加了糧食綜合生產(chǎn)能力。

3、改善了生態(tài)環(huán)境，取得了經(jīng)濟、社會效益。通過土地開發(fā)整理和復(fù)墾，促進了農(nóng)村生態(tài)環(huán)境建設(shè)和重點項目占用區(qū)生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理；降低了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，增加了農(nóng)民收入；改善了農(nóng)村居住環(huán)境，推動了農(nóng)村精神文明建設(shè)，有力地維護了社會穩(wěn)定。

三、目前我縣土地開整理工作中存在的問題

1、部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）領(lǐng)導(dǎo)對土地整理工作認識不足。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）領(lǐng)導(dǎo)積極主動參與土地整理項目施工協(xié)調(diào)工作是土地整理項目施工順利進行的重要保證。在項目選址，規(guī)劃設(shè)計前期，部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）領(lǐng)導(dǎo)希望從項目運作中獲得一定工作經(jīng)費，因此爭取項目的積極性較高，到了項目施工階段，由于土地整理項目投資有限及對項目資金使用上的嚴(yán)格監(jiān)控，加之土地整理項目在實施過程中出現(xiàn)許多難以處理和協(xié)調(diào)的矛盾，部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)生失望心理。期望值達不到，工作量卻成陪增加，導(dǎo)致他們在項目施工過程中積極性下降，順利施工難以保障，項目實施難度增大。

2、部分村民對土地開發(fā)整理認識不夠。農(nóng)民普遍知道土地開發(fā)整理是政府為群眾辦實事、辦好事。但他們對項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)期望過高，期待土地整理能夠解決他們目前生產(chǎn)與生活中的所有問題。由于土地整理項目本身投資有限，施工單位只能按設(shè)計施工，不可能滿足項目區(qū)所有農(nóng)民的要求。在這種情況下，部分村民以施工沒有達到標(biāo)準(zhǔn)為由對施工單位產(chǎn)生不滿情緒，導(dǎo)致工程建設(shè)過程中出現(xiàn)村民擾工，阻工現(xiàn)象。為此項目管理部門不得不花費大量人力、財力進行協(xié)調(diào)解決，增大了項目投資，拉長了項目建設(shè)工期。

3、土地平整與施工工期存在沖突。國家、省級投資土地開發(fā)整理項目施工工期一般為1年，若遇陰雨天，無法施工，導(dǎo)致延期。特別是我縣位于陜西東南部，陰雨較多，土地平整任務(wù)大的項目在計劃施工工期內(nèi)難以完成。尤其是近幾年，政府出臺了一系列支農(nóng)，惠農(nóng)政策，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收益得到大幅度提升，農(nóng)民惜地意識增強，種田積極性提高。在這樣的政策背景下，農(nóng)民不希望土地平整時間太長，影響種植農(nóng)作物時機，因而有時產(chǎn)生了對土地整理工作的抵制情緒。

4、地上附著物及青苗補償問題。由于土地承包長期不變，因自然災(zāi)害損毀農(nóng)田，農(nóng)民自救恢復(fù)耕種，盡管耕地質(zhì)量不好，但還能長莊稼。還有的原來就是好田好地，現(xiàn)在需要按項目規(guī)劃重新整理，這一施工，必然要毀壞青苗，還要影響種植一到兩季農(nóng)作物，加上一些零星的果樹，經(jīng)濟樹，林木等地上附著物的毀壞以及清理費用，這些資金在項目預(yù)算上都沒有，不予補償。若不給補償，農(nóng)民就不讓施工，甚至發(fā)生沖突，引起群體上訪事件。

5、土地開發(fā)整理工程設(shè)施后期管護有待加強。土地開發(fā)整理項目投資的根本目的是改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境，增加有效耕地面積。為使土地整理的各項工程設(shè)施長期有效，穩(wěn)定地發(fā)揮效益，必須對工程設(shè)施進行有效的后期管護。但目前我縣土地開發(fā)整理項目存在工程設(shè)施后期管護所有者缺位，管護責(zé)任不明確，管護資金無法落實等問題。

四、今后我縣土地開發(fā)整理工作的思路

根據(jù)國家“大力推進土地整理、積極搞好土地復(fù)墾、科學(xué)適度地開發(fā)”的原則，我們必須理清土地開發(fā)整理工作的基本思路，以科學(xué)合理的規(guī)劃為指導(dǎo)，以實現(xiàn)耕地占補平衡為核心，以全社會的積極參與為動力，強力推進我縣土地開發(fā)整理工作向縱深發(fā)展。

1、科學(xué)規(guī)劃是土地開發(fā)整理工作的前提條件。根據(jù)我縣土地后備資源實際狀況，科學(xué)編制土地開發(fā)復(fù)墾整理規(guī)劃，堅持以“提高耕地質(zhì)量，提高土地利用率，改善生態(tài)環(huán)境”為指導(dǎo)原則。以規(guī)劃為“龍頭”，劃定基本農(nóng)田保護區(qū)、加大土地后備資源開發(fā)、廢棄土地復(fù)墾和“田、水、路、林、村”綜合整治以及生態(tài)環(huán)境建設(shè)的工作力度，把我縣土地開發(fā)整理工作推向一個新臺階。

2、耕地占補平衡是土地開發(fā)整理工作的中心任務(wù)。耕地總量動態(tài)平衡是保持現(xiàn)有耕地數(shù)量不能減少，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，對土地需求量不斷加大，特別是近幾年來，我縣招商引資項目力度的加大，國家重點項目相繼開工建設(shè)，建設(shè)用地需求量迅速增加，耕地數(shù)量不斷減少，只有通過土地開發(fā)整理有效增加耕地面積，彌補因經(jīng)濟社會發(fā)展和重點項目建設(shè)占用的耕地數(shù)量，從而緩解耕地減少的趨勢，確保耕地“占一補一”動態(tài)平衡。

3、集約利用是土地開發(fā)整理工作的內(nèi)要求。土地開發(fā)整理，可以通過對荒草地、灘涂的開發(fā)和“田、水、路、林、村”的綜合治理，把低產(chǎn)田改造為高產(chǎn)田，改善農(nóng)業(yè)生條件；可以通過實施農(nóng)田林網(wǎng)、水利設(shè)施、田間道路的標(biāo)準(zhǔn)化，提高農(nóng)業(yè)機械化程度，實現(xiàn)土地利用從粗放型轉(zhuǎn)為集約型，促進土地節(jié)約集約利用；可以通過改造“空心”村，引導(dǎo)農(nóng)民向中心村集中，從而改變農(nóng)民居住環(huán)境，有利于農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

4、全民參與是土地開發(fā)整理工作的發(fā)展方向。土地開發(fā)整理是一項惠民工程，是《土地管理法》賦予地方各級政府的工作職責(zé)，不是哪一個部門或哪幾個人的行為，需要農(nóng)民群眾的積極參與。土地開發(fā)整理工程不同于其他工程，牽扯到農(nóng)村千家萬戶，許多工作如舊宅基地復(fù)墾，樹木青苗補償、權(quán)屬調(diào)整等都需要政府出面協(xié)調(diào)解決，只有充分調(diào)動鄉(xiāng)村干部積極性，才能保證工程順利實施。同時要建立有效的監(jiān)督措施和管護機制，加強項目工程后期管護，防止“重建設(shè)、輕管護”的現(xiàn)象。

五、解決我縣土開發(fā)整理工作的對策及建議

1、加強宣傳，爭取農(nóng)民群眾的理解與支持。通過各種渠道廣泛宣傳，讓廣大干部群眾知道我縣耕地數(shù)量少、質(zhì)量差、減少快、后備資源貧乏的實情，爭取農(nóng)民群眾對土地開發(fā)整理工作的理解，對土地開發(fā)整理工程施工單位的支持，提高農(nóng)民群眾對土地開發(fā)整理的參與性和自覺性，變“要他整”為“他要整”，“搶著整”。通過宣傳，爭取農(nóng)民群眾強有力的支持，土地開發(fā)整理項目建設(shè)將會收到事半功倍的效果。

2、科學(xué)安排，保障合理的施工工期，確保工程質(zhì)量。目前，我縣的土地開發(fā)整理施工工期主要集中在秋冬季，施工時間短、任務(wù)重。為了保證工程施工質(zhì)量，必須保障合理的施工工期。一方面要求各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）及村組兩委會，竭力做好施工環(huán)境，群眾的思想工作，保障土地開發(fā)整理項目順利施工；另一方面，必須科學(xué)安排施工，力求將對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活的影響降到最低限度。

3、整合部門和社會資源，形成土地開發(fā)整理多元化的投入機制。我縣今后將著力整合各部門涉農(nóng)資金、縣國土、水利、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、扶貧等涉農(nóng)部門都積極爭取項目資金，按照“渠道不亂、用途不變、集中使用、各記其功”的原則，將資金、人力、物力捆綁使用，實行項目投一點、政府補一點、農(nóng)民籌一點（包括投工投勞），進行大規(guī)模的土地開發(fā)整理；同時建議縣政府出臺社會力量投資土地開發(fā)整理項目的鼓勵扶持政策，提高社會力量參與土地開發(fā)整理的積極性。

4、建立完善土地開發(fā)整理工程設(shè)施后期管護制度。我縣將根據(jù)土地開發(fā)整理項目工程設(shè)施竣工后使用受益情況，按照“誰受益，誰管理“的原則，探索建立并完善多種形式的工程設(shè)施后期管護制度，明確管護者主體，落實管理者職責(zé)。例如渠道、田間道路等多數(shù)農(nóng)民受益的工程，必須由村委會牽頭，在所涉及農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，組建工程管護組織，明確工程管護組織職責(zé)，共同解決工程設(shè)施維修投工，投資事宜。

5、完善土地開發(fā)整理項目管理制度。加強和完善土地開發(fā)整理年度計劃管理，落實建設(shè)占用耕地計劃和土地開發(fā)整理項目補充耕計劃掛鉤制度。積極推行項目立項審查會審制，進一步完善項目法人制，全面實行項目招投標(biāo)制，嚴(yán)格執(zhí)行項目監(jiān)理制。形成土地開發(fā)整理按規(guī)劃確定項目，按項目進行管理，按設(shè)計組織施工，按進度安排資金，按效益考核驗收的項目管理規(guī)范體系。

從總體上看我縣有組織大規(guī)模的土地開發(fā)整理工作還處于初級階段，今后將結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)，全面推進以“溝、渠、田、林、路”綜合整治為內(nèi)容的土地開發(fā)整理工作。通過綜合整治，達到整合資源、治理環(huán)境、整理農(nóng)田、整理村容的有機統(tǒng)一，把土地開發(fā)整理項目所在村建設(shè)成為全縣社會主義新農(nóng)村建設(shè)的“樣板村”，以形成新農(nóng)村建設(shè)中的一大“亮點”，從而全面推進我縣土地開發(fā)整理工作再上新的臺階。

第二篇：成片土地開發(fā)及出讓中存在的問題和對策

成片土地開發(fā)及出讓中存在的問題和對策

據(jù)統(tǒng)計，1992年上海市出讓土地201幅，計2010公頃；廣東省1992年出讓土地2503幅，計7374公頃。其中成行成片綜合開發(fā)占極大比重，如大亞灣4個綜合開發(fā)項目，面積達500公頃；香港新世界集團公司在佛山投資10億港元，對300萬平方米土地進行住宅、旅游、商業(yè)等綜合開發(fā)。到1993年初為止，地處內(nèi)陸的重慶市，在9．3平方公里的土地上，有7大開發(fā)區(qū)．180多個工地，正在施工的建筑面積達100余萬平方米。據(jù)比較保守的估計，至1992年底，全國共有各類開發(fā)區(qū)2000多個，規(guī)劃面積約1．5萬平方公里。成片土地開發(fā)區(qū)的面積一般為1—2平方公里．其中最大的是福建元洪投資開發(fā)區(qū)50平方公里．其次是洋浦開發(fā)區(qū)30平方公里。成片土地開發(fā)區(qū)有獨資、合資、合作等投資開發(fā)形式；有工業(yè)開發(fā)區(qū)、高科技開發(fā)區(qū)、旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)試驗區(qū)以及綜合開發(fā)區(qū)等開發(fā)經(jīng)營類型。幾年來的實踐證明，鼓勵外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，改善了開發(fā)區(qū)所在地的基礎(chǔ)設(shè)施，加快了我國吸引外資的步伐，進而促進了區(qū)域面貌改觀和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。但是，由于一些地區(qū)急于想改變落后面貌，放松對國家政策的把握和執(zhí)行，加之有關(guān)法規(guī)、政策不完善，相應(yīng)的監(jiān)督措施不力，因而在開發(fā)經(jīng)營成片土地及土地出讓上出現(xiàn)了一些盲目性等問題。

不進行科學(xué)規(guī)劃論證，盲目圈地，開發(fā)區(qū)設(shè)置過多

一些地區(qū)不看條件，不分地段，盲目圈地，形成省、地、縣、鄉(xiāng)都競相興辦開發(fā)區(qū)的局面。一些開發(fā)區(qū)的興建沒有根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的要求與自然地理條件進行充分地規(guī)劃論證，而是互相攀比，在形式和數(shù)量上趕浪潮，形成圍地?zé)帷⑴責(zé)?、炒地?zé)帷Ｒǔ汕懊嬲f的面積達1．5萬平方公里的2000多個開發(fā)區(qū)，需30萬個億的投資，相當(dāng)于1992年全國固定資產(chǎn)完成投資的40倍；也就是說，即使所有資產(chǎn)者投向開發(fā)區(qū)，至少也要40年才能建成這些開發(fā)區(qū)。

土地出讓供大于求，價格偏低，國土收益大量流失

土地出讓的數(shù)量過多，供過于求。不少地方超越國家規(guī)定的權(quán)限自行制訂優(yōu)惠政策或變相減稅讓利，靠低地價吸引外商，超優(yōu)惠出讓土地使用權(quán)。有資料表明，成片土地出讓地價，沿海地區(qū)一般每畝(0．066公頃)一萬元左右，高的數(shù)萬元，低的僅幾千元。內(nèi)陸地區(qū)地價更低，有的甚至低于土地開發(fā)的成本價格。為爭外資競相壓低地價，無疑是對地產(chǎn)市場的沖擊，是嚴(yán)重違背經(jīng)濟規(guī)律的行為，它使國家在未來的土地增值中流失了大量的收益，不利于地產(chǎn)市場的培育完善。

大量良田沃土被占用，或者閑置，建設(shè)用地嚴(yán)重超計劃 1991年全國各類建設(shè)占用耕地達58萬公頃，比上年增加約30%，耕地凈減少23．3萬公頃。1992年全國絕大多數(shù)省市區(qū)非農(nóng)建設(shè)占用耕地大大突破計劃，成片土地開發(fā)占地80是耕地開發(fā)區(qū)的興建是我國耕地面積銳減的主要原因之一。以湖南省漢壽縣太子廟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為例，該開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積107公頃，其中占用耕地69公頃，是漢壽縣以往每年三項建設(shè)占用耕地面積的3—5倍。一些地區(qū)生產(chǎn)力水平不高，基礎(chǔ)設(shè)施難配套，造成開發(fā)區(qū)土地資源閑置荒蕪；或者大量土地被用地單位和外商長期掌握，政府通過土地供應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力大大削弱。

土地出讓后監(jiān)控手段不力，管理薄弱，土地市場投機現(xiàn)象多

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地會自然增值，有的用地戶獲得土地使用權(quán)后，不按合同要求進行開發(fā)，而是坐等土地增值炒地皮；有的僅進行少量開發(fā)，未真正達

到轉(zhuǎn)讓條件就開始轉(zhuǎn)讓土地；有的遲遲不動工開發(fā)建設(shè)。不少經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商進度慢，開發(fā)資金到位率低。對于這些問題．政府缺乏有力的監(jiān)控手段，正常管理顯得十分薄弱。

成片土地開發(fā)經(jīng)常還存在一些其他問題，如忽視環(huán)境保護，引進項目雷同化、低水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同構(gòu)化等。

上述問題在成片土地開發(fā)及土地出讓中已不鮮見，在許多地方普遍存在。今后，開發(fā)區(qū)興建和土地出讓工作應(yīng)從追求數(shù)量、疏于管理轉(zhuǎn)變到注重質(zhì)量、強化管理上來。具體說來，解決這些問題應(yīng)從下面幾個方面入手。

第一，加強宏觀控制，做好規(guī)劃工作。

從全國總體戰(zhàn)略高度出發(fā)，為將來發(fā)展留出適當(dāng)?shù)目臻g，做到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在一定的時期，政府出讓的土地總面積不要超過10年內(nèi)可能的開發(fā)量。做好成片開發(fā)土地的規(guī)劃工作：(1)成片開發(fā)區(qū)的興建，包括地塊數(shù)、用地面積、利用方向等，要納入統(tǒng)一的開發(fā)規(guī)劃，做到有計劃出讓外商要投資開發(fā)的地塊應(yīng)是事先納人規(guī)劃的地塊。(2)成片土地開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃要接受區(qū)域國土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的指導(dǎo)，并與之相銜接。

第二，合理確定土地出讓價格，提高國有土地資產(chǎn)收益率。鼓勵外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，是政府有償有限期出讓土地、促進土地商品化的切實步驟。政府通過出讓土地使用權(quán)收取一定的出讓金，招商引進外資項目進行區(qū)域開發(fā)，這是一種?引鳥筑巢?和?以外引外?的對外開放形式。為增加土地開發(fā)的透明度，提高國土資產(chǎn)的收益，必須研究和制定合理的土地出讓價格合理的地價標(biāo)準(zhǔn)至少滿足三個條件：一是體現(xiàn)以地聚財，為政府增加財政收人；二是滿足征地補償；三是符合級差地租原理。出讓土地做到優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。政府要加強對土地出讓價格的宏觀引導(dǎo)規(guī)范化管理，可由國土、計劃、建設(shè)、財政、物價等部門組成土地價格評估委員會，對成片土地出讓價格實行統(tǒng)一評估．合理確定基準(zhǔn)地價。并把行政區(qū)內(nèi)土地分等劃級分成若干基準(zhǔn)地價檔次，再根據(jù)每幅出讓土地的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、供求狀況等因素浮動，進而確定每幅出讓土地的地價，以此作為外商合同和有關(guān)主管部門審批成片土地立項的依據(jù)。

第三，壟斷土地出讓一級市場，強化政府對出讓土地的控制權(quán)。土地所有權(quán)和使用權(quán)分離，允許土地使用權(quán)依法進人市場，這是我國土地使用制度的重大改革。我們允許外商獲取土地使用權(quán)后進行投資開發(fā)，并可以依法經(jīng)營土地，對土地使用權(quán)實行再轉(zhuǎn)讓。但土地使用權(quán)的出讓，是建立在國家擁有所有權(quán)及地面地下重要資源控制權(quán)基礎(chǔ)上的。強調(diào)政府壟斷成片土地出讓一級市場，掌握出讓土地控制權(quán)，有四個方面的要求：一是不僅對城鎮(zhèn)國有土地，而且對城鎮(zhèn)郊區(qū)榘體土地、農(nóng)村成片土地和過去無償劃撥的土地一級市場，都實行高度壟斷，井采取積極措施，實施?五統(tǒng)一?(統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理)。正如鄒家華副總理指出的：?土地出讓必須經(jīng)土地管理部門辦理手續(xù)?，?政府對土地出讓的壟斷，要體現(xiàn)在對土地開發(fā)實行‘五統(tǒng)一’上?。二是成片土地屬國家所有，各類房地產(chǎn)公司不能擁有所有權(quán)，出讓土地使用權(quán)的收入不能轉(zhuǎn)化為公司利潤。三是各級政府出讓土地后，即使是合同出讓期限內(nèi)，因為重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，可以按原出讓價收回土地使用權(quán)。在成片土地出讓合同及立項批文中應(yīng)明確寫上這一條。四是要重視資源保護。如成片土地開發(fā)原則上不得占用基本農(nóng)田保護區(qū)，更不得占用一級(永久)保護區(qū)；不得占用或破壞永久性的測繪標(biāo)志；不得占用出讓土地范圍內(nèi)的地下礦產(chǎn)資源等。

第四，鼓勵開發(fā)?生地?，嚴(yán)格控制占用耕地，扭轉(zhuǎn)建設(shè)用地失控局面。如何協(xié)調(diào)好外資用地與農(nóng)業(yè)用地的關(guān)系，是一個十分重要的問題。為了進一步擴大改革開放．吸引外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟，成片開發(fā)用地必須充分保證；為了認真貫徹土地基本國策，強化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，考慮中華民族子孫后代的長遠利益，耕地面積必須保持穩(wěn)定。因此，應(yīng)采取經(jīng)濟的、行政的、法律的多種調(diào)控手段，鼓勵外商成片開發(fā)經(jīng)營荒山、荒坡、荒灘，提高土地資源的利用率。具體措施：

1、劃定基本農(nóng)田保護區(qū)，設(shè)立保護標(biāo)志，制定和落實保護措施。

2、加強成片土地出讓的計劃性，分期下?lián)芊寝r(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地指標(biāo)。

3、在收取土地出讓金(包含造地費)時，對開發(fā)?生地?者給予一定優(yōu)惠。

4、劃入開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)但久未動用的土地，要組織農(nóng)民復(fù)耕．避免土地閑置。

5、嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護總量控制目標(biāo)，促進成片開發(fā)區(qū)經(jīng)濟建設(shè)與環(huán)境保護同步。

第五．土地出讓中以招標(biāo)、拍賣方式為主，減少協(xié)議批租。

協(xié)議出讓的方式主要適用于非營業(yè)性單位用地，如行政、科教、文衛(wèi)等部門用地，福利商品房用地，高科技項目用地等。從1989年12月1日深圳首次采用公開拍賣方式，出讓國有土地使用權(quán)(面積8588平方米，拍定價525萬元)開始，廣州、珠海、上海、廈門以及內(nèi)陸許多地方都相繼敲響了地改的鑼聲。但是，廣東、上海、重慶、黑龍江、深圳、北京等地資料顯示，土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓難。以這兩種市場競爭方式出讓土地使用權(quán)的數(shù)量，一直難以突破建設(shè)用地總量的百分之十。用拍賣和招標(biāo)的方式出讓土地，能杜絕?條子地?、?關(guān)系地?等不正常地獲取土地的方式，地價較合理，資金易到位。目前，要讓招標(biāo)、拍賣?唱主角?，關(guān)鍵是做好兩方面的工作：一是按照社會主義市場經(jīng)濟的規(guī)律，禁止權(quán)力進入土地市場，不以行政干預(yù)、長官意志阻礙土地真正走進市場的進程；二是對近期需出讓的土地，按城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃的要求，有關(guān)部門密切配臺，超前做好分區(qū)控制性詳細規(guī)劃。

第六，成片土地開發(fā)既要依法審批叉要提高辦理效率，要切實加強土地出讓后的管理。

各地為了調(diào)動外資參與土地出讓的積極性，在審批用地時不斷改進工作作風(fēng)，提高辦事效率，增強服務(wù)意識，減少了外商經(jīng)營管理的外部成本。但有的地方無視國家稅法和土地法，超越權(quán)限擅自制訂發(fā)布稅費減免辦法，對外造成了不良影響；有的盲目下放審批權(quán)限．放松正常的行政監(jiān)督和執(zhí)法行為，對土地出讓后用地者履行合同情況管理不力。目前要做好以下幾個方面的工作：

一、實行分級分類審批以減少層次，實行聯(lián)合會審制度以減少環(huán)節(jié)，實行項目立項和可行性研究報告～次性報批以減少重復(fù)。

二、按中共中央關(guān)于加強宏觀調(diào)控的意見和國發(fā)(1993)33號文件精神，繼續(xù)對現(xiàn)有開發(fā)區(qū)的設(shè)立審批權(quán)和土地審批手續(xù)進行認真清理、整改。

三、加強土地出讓合同管理非縣以上國土部門鑒定的出讓合同一律無效。政府要定期檢查出讓合同執(zhí)行的情況，發(fā)現(xiàn)不履行合同的現(xiàn)象及時處理。

四、對出讓后的土地進行清理檢查。未按時招商的要促成盡快招商；兩年內(nèi)未動工建設(shè)的應(yīng)由政府收回土地使用權(quán)；對未達到開發(fā)進度要求而進行土地轉(zhuǎn)讓的，增收土地增值稅。

第七，加強立法工作，把土地資產(chǎn)管理納入法制軌道。我們要借鑒國外的成功經(jīng)驗，制定完善的地產(chǎn)法，保障土地使用權(quán)交易雙方的合理權(quán)益，使土地資產(chǎn)管理有法可依，有章可循。比如香港制定有《拍賣地產(chǎn)條例》、《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》、《土地注冊條例》、《土地回收條例》等。在我國現(xiàn)今土地出讓過程中，卻缺乏市場機制和法律規(guī)范，人為因素多。為促進土地使

用制度改革走向深入，建立和發(fā)展規(guī)范化的地產(chǎn)市場，當(dāng)務(wù)之急是國家要盡快頒布土地市場和土地資產(chǎn)方面的法律法規(guī)《地產(chǎn)管理法》或《地產(chǎn)交易法》，及與之相配套的規(guī)章制度。

第三篇：農(nóng)業(yè)開發(fā)土地治理項目存在的問題及對策

農(nóng)業(yè)開發(fā)土地治理項目存在的問題及對策

農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項目以中低產(chǎn)田改造為重點，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)工作落實科學(xué)發(fā)展觀，應(yīng)以人民群眾為主體，廣泛聽取群眾意見，充分反映群眾愿望，從群眾滿意的事情做起，從群眾不滿意的事情改起，讓群眾得到實實在在的利益。為此，我們于2008年10月到撫寧縣撫寧鎮(zhèn)下莊村進行了為期六天的蹲點調(diào)研，目的是要了解農(nóng)民對農(nóng)業(yè)開發(fā)土地治理項目的需求、愿望、意見和建議，特別是結(jié)合正在該村實施的2008農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項目，發(fā)現(xiàn)項目實施的難點和影響項目建設(shè)的因素，并力爭找到有效的解決辦法。通過召開村班子成員座談會、到農(nóng)民家中走訪座談、深入農(nóng)業(yè)開發(fā)施工現(xiàn)場與施工人員和群眾交流、發(fā)放問卷等形式進行了深入的調(diào)查研究，并與縣農(nóng)開辦、項目鄉(xiāng)鎮(zhèn)和項目村共同分析問題原因，探討解決問題的方法。

一、農(nóng)民對農(nóng)業(yè)開發(fā)土地治理項目的看法

撫寧縣撫寧鎮(zhèn)下莊村2008年實施的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項目，改造面積2854畝，計劃新打機井26眼，埋設(shè)地下管道18400米，修農(nóng)路5281米，建橋一座。我們走訪中發(fā)現(xiàn)，在項目實施前，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯滯后，遠不能滿足農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收和全面建設(shè)小康社會的需要。農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項目是我國實行農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制以后大規(guī)模對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性公益設(shè)施進行改造完善的政府行為，對中低產(chǎn)田進行水、田、林、路綜合治理，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。項目的實施給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來了巨大的變化，項目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件得到了較好改善，農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)推動了農(nóng)村經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。項目區(qū)農(nóng)民從已完成改造的項目區(qū)中，看到了農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目的實施使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件發(fā)生的巨大變化，農(nóng)田水利設(shè)施得到徹底改善，機井、地下管道相配套，用水方便，農(nóng)路暢通，運輸便利，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的障礙因素得到有效

解決，種植結(jié)構(gòu)調(diào)整后收入明顯增加。農(nóng)民們非常歡迎農(nóng)業(yè)開發(fā)項目，期待著通過農(nóng)業(yè)開發(fā)項目改善本村農(nóng)業(yè)基本條件，增加農(nóng)業(yè)產(chǎn)出，增加收入，對國家的無償投入深表感激。

二、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項目實施中存在的問題

我們也發(fā)現(xiàn)項目實施中存在的一些問題，有些與國家政策有關(guān)，有些與我們的工作不夠深入有關(guān)，需要我們在今后的工作中加以解決。

1、自籌資金困難大。在與下莊村干部座談中，他們對項目建設(shè)最大的擔(dān)心，就是覺得自籌資金比例過高，完成難度很大，走訪的十多戶農(nóng)民談及此問題時，農(nóng)民也表示出些義務(wù)工還可以，但出資有困難。雖然在項目立項前，項目村都征求了農(nóng)民對籌資投勞的意見，因為農(nóng)民迫切期待項目實施，所以在征求意見時，大多數(shù)村民代表都同意籌資投勞，但在實施過程中，籌資投資的落實卻面臨著困難。

其主要原因有：一是村級沒有自有資金，沒有能力投入。我們調(diào)研的下莊村是一個以種植業(yè)為主的村莊，村集體基本沒有收入，也沒有多少積累，村集體無力出資。二是農(nóng)村稅費改革后，農(nóng)村“二工”取消，投勞必須是農(nóng)民自愿的，而下莊村以生姜等高效益蔬菜種植為主，用工量大，農(nóng)民農(nóng)閑時間少，因此少量投勞還可以做到，大量投勞就有困難。三是自籌資金比例過高，目前農(nóng)民籌資投勞占中央財政資金的60%(即總投資的28.5%)，比例較高，且隨中央財政資金投入逐年提高，籌資投勞數(shù)額也按比例跟著升高。我市土地治理項目2003年農(nóng)民籌資投勞85元/畝，2004-2006年為131元/畝，2007年后為179元/畝，農(nóng)民感到支出的壓力加大，直接影響到農(nóng)民籌勞的數(shù)量和質(zhì)量。

2、防護林建設(shè)有阻力。因地制宜的采取林業(yè)措施，加強農(nóng)田防護林網(wǎng)建設(shè)，是土地治理項目建設(shè)的重要措施，林網(wǎng)建設(shè)也是關(guān)系到項目形象的關(guān)鍵因素。但在座談走訪中，感覺農(nóng)業(yè)開發(fā)

涉及到的其它工程農(nóng)民都非常歡迎，只有對農(nóng)路邊栽植防護林有較大抵觸情緒，主要是覺得林木遮光，與周邊作物爭水肥，影響作物產(chǎn)量，而且本地區(qū)農(nóng)民沒有路邊植樹的種植習(xí)慣，覺得路修好了就解決大問題了，路邊栽植防護林沒什么用，對林木產(chǎn)生的生態(tài)效益認識不足。

3、工程細節(jié)設(shè)計需加強。農(nóng)民非常歡迎土地治理項目中的打井、埋設(shè)地下管、修路、架設(shè)農(nóng)電線路等工程，但在我們調(diào)研中，農(nóng)民對農(nóng)路走向，做業(yè)通道的設(shè)置、地下管道和出水口位置設(shè)置等問題提出了一些建議和意見。這些問題有些是農(nóng)民單純從自已使用方便角度考慮，沒有考慮科學(xué)規(guī)劃和工程成本，有些則是我們項目規(guī)則設(shè)計做的不夠深，不夠細，考慮的不夠周全。

三、解決土地治理項目存在問題的對策和建議

1、從實際出發(fā)，降低農(nóng)民籌資投勞比例。雖然在走訪中，大多數(shù)都民都建議取消項目中的自籌資金，改為全部由國家投資。但我們認為，當(dāng)前農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)要求農(nóng)民適度籌資投勞，符合國家經(jīng)濟發(fā)展實際，符合國家投資政策。從多年的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)實踐來看，農(nóng)民籌資投勞踴躍的地方，項目實施也比較順利，工程建后也能發(fā)揮長期效益。而農(nóng)民不愿籌資投勞的地方，項目建設(shè)中阻力大，工程毀壞程度也較高。農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)工程建成后歸農(nóng)民所有，農(nóng)民投資投勞是合理的。但現(xiàn)行政策中，農(nóng)民投資投勞的比例的確過高，建議一是加大財政資金投入力度適當(dāng)降低籌資比例。從調(diào)查結(jié)果看，讓農(nóng)民出資難度大，但如果村集體有實力的，村集體出資是可行的。涉及到各家各戶的地下管道埋設(shè)、植樹等土方工程則可以出義務(wù)工來解決。因此，建議將與農(nóng)民自籌占中央財政比例降為10%-15%比較合理，且應(yīng)以農(nóng)民投勞方式為主，以籌資方式為輔，保證投資投勞不至于影響農(nóng)民全年純收入，不能因此降低農(nóng)民生活水平。二是堅持以農(nóng)民要求為前提，遵循農(nóng)民意愿，只要農(nóng)民群眾愿意籌資投勞，又不違背農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策，本著“誰受益、誰投資”的原則，鼓勵受益戶和承包商積極參加項目建設(shè)，通過多渠道、多途徑、多種方式實現(xiàn)農(nóng)民

籌資投勞。三是有針對性的進行宣傳工作，讓農(nóng)民了解農(nóng)業(yè)開發(fā)是“民辦公助”的利民工程，農(nóng)民有義務(wù)參與項目建設(shè)，激發(fā)農(nóng)民投工投勞熱情。

2、明確權(quán)益，解決防護林保存難的問題。通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)如果一項工程不能讓農(nóng)民受益，還會給農(nóng)民帶來一些影響，哪怕影響很小，想僅靠要求農(nóng)民提高思想境界來支持該項目建設(shè)，是脫離現(xiàn)實的。路邊防護林影響鄰近農(nóng)作物生長是現(xiàn)實，要想保證樹木不被人為損壞，必須要讓農(nóng)民從防護林中受益。建議項目區(qū)要因地制宜建立科學(xué)的管護機制，林網(wǎng)以“樹隨地走、靠近誰，歸誰管，管好就歸誰”的形式，全面落實林權(quán)，即誰家地頭的樹就歸誰管理，保證成活，成材后收益部分或全部歸樹的所有者。通過與農(nóng)民交流，大多數(shù)農(nóng)民都愿意接受這種方式，認為這樣防護林建設(shè)就對農(nóng)民產(chǎn)生了現(xiàn)實的經(jīng)濟效益，用這種管理體制的創(chuàng)新，可以有效解決防護林保存率低的老大難問題。在條件適合的地方，也可以考慮用片林取代路邊防護林網(wǎng)，或因地制宜的栽植一些不影響生產(chǎn)的灌木樹種，以減少對作物的影響。

3、項目工程務(wù)必科學(xué)實用，配套完善。在調(diào)研中，我們深深的感覺到，農(nóng)業(yè)開發(fā)工程來不得半點表面文章，必須踏踏實實地針對農(nóng)民的生產(chǎn)需求，選擇科學(xué)實用的方案，并做到各項工程配套完善，做到工程竣工即可方便使用，不留尾巴。要讓農(nóng)民充分地、全程地、深入地參與工程規(guī)劃，以增加工程實用性。強化項目前期工作機制，加大農(nóng)民參與程度。

4、建議上級在農(nóng)業(yè)開發(fā)投資中，安排適當(dāng)比例的工程管護資金，用于建成項目的維修、管護，以支持項目村做好項目管護工作。

四、農(nóng)業(yè)開發(fā)土地治理項目建設(shè)中需要強化的工作

1、強化項目前期工作。土地治理項目申報時間緊，而規(guī)劃設(shè)計和項目建議書編制工作量很大，在調(diào)研中農(nóng)民反映的工程方面的問題，以及從近幾年的工程建設(shè)、驗收發(fā)現(xiàn)的相當(dāng)比例的問

題，都與項目前期準(zhǔn)備不充分有關(guān)。為此，我們要進一步強化項目前期工作的機制。一是務(wù)必提前動手規(guī)劃，土地治理項目規(guī)律性很強，一般不會出現(xiàn)較大的政策性變化，項目縣不能等上級項目規(guī)模、指標(biāo)確定再動手，要在年中就著手選擇下一項目區(qū)位置，在秋季即開始第二年項目的前期設(shè)計工作。二是務(wù)必讓農(nóng)民高度參與，做實、做深、做細勘察設(shè)計工作，項目勘察設(shè)計人員要與項目村的村干部及村民代表深入田間，充分聽取和采納群眾的意見和建議，設(shè)計落實具體工程位置、數(shù)量。在完成項目規(guī)劃圖后，要把設(shè)計方案分發(fā)給項目區(qū)的每個村，廣泛征求群眾的意見，對有異議的工程，重新實地踏查，修正設(shè)計，確保每一項工程科學(xué)實用，群眾滿意。三是規(guī)劃設(shè)計完成后實行專家評審制，組織水利、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等相關(guān)專家對規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進行審查，根據(jù)專家意見作出修改調(diào)整，使規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理，有效地降低工程造價，切實提高工程建設(shè)質(zhì)量。

2、強化項目工程管理和監(jiān)管體制，保證工程質(zhì)量。一是要建立全面的質(zhì)量監(jiān)控體系，做到縱向全過程、橫向全系統(tǒng)、意識全方位、時間全控制。特別是縣級農(nóng)業(yè)開發(fā)部門更要精心組織安排，嚴(yán)格落實項目工程管理責(zé)任制，單位領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)負責(zé)人要分片包干、責(zé)任到人、監(jiān)管到位、獎罰分明。

二是加強對施工環(huán)節(jié)的監(jiān)管。要嚴(yán)格把好三個關(guān)口：首先嚴(yán)把材料的進貨檢驗關(guān)。凡建設(shè)工程材料均需經(jīng)開發(fā)部門和工程監(jiān)理同意才能用于工程，確保材料合格。其次要嚴(yán)把作業(yè)指導(dǎo)關(guān)，在施工過程中，技術(shù)人員要認真指導(dǎo)施工人員作業(yè)，施工人員必須嚴(yán)格按照圖紙、規(guī)范和作業(yè)指導(dǎo)要求進行施工，做到一次成優(yōu)。第三要嚴(yán)把施工工序關(guān)，監(jiān)理人員要認真做好過程控制，上道工序未驗收合格，不得進行下道工序，不得因為搶工期，而姑息遷就、簡化程序。第四要加強對監(jiān)理部門的監(jiān)管。針對農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目中的土建工程類型多、數(shù)量大、造價低、位置分散的特點，農(nóng)開部門要經(jīng)常督促檢查所委托的專業(yè)監(jiān)理部門的工作，確保其對土建工程建設(shè)進行全過程

有效監(jiān)理。各縣農(nóng)開辦要對整個項目施工過程進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。同時實行社會監(jiān)理，安排項目區(qū)基層干部和群眾代表進行現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督，全面提高項目工程質(zhì)量。

2、加強宣傳，減輕實施項目的難度。利用報紙、電視等媒體大力宣傳農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)工作，擴大農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)影響，讓農(nóng)民知道開發(fā)項目由國家投入，農(nóng)民參與，主要目的就是為了農(nóng)民增收致富，工程完成后都歸農(nóng)民所有。讓農(nóng)業(yè)開發(fā)政策家喻戶曉，工程建設(shè)人人皆知，農(nóng)民積極參與和支持農(nóng)業(yè)開發(fā)項目的建設(shè)，服從規(guī)劃，自覺籌資投勞，自覺監(jiān)督工程質(zhì)量，使社會各方面關(guān)心和支持農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)工作。

3、創(chuàng)新思路建立健全管護機制。隨著農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的不斷發(fā)展，農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)建成的項目工程越來越多，為保證項目工程的正常運轉(zhuǎn)，長期發(fā)揮項目效益，鄉(xiāng)村要成立管護組織、制定項目區(qū)配套工程設(shè)施管理辦法及農(nóng)田防護林管理辦法，采取集體和個人管理相結(jié)合的辦法進行管護，確保農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目工程正常運行，發(fā)揮效益。及時與項目鄉(xiāng)鎮(zhèn)、項目村辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)，明晰項目產(chǎn)權(quán)，確定管護主體，每項工程做到管護責(zé)任到人頭。市縣農(nóng)開辦要建立建后項目跟蹤調(diào)查制度，建后跟蹤調(diào)查不僅能有效反映項目實施所產(chǎn)生的經(jīng)濟、生態(tài)和社會效益，而且能全面客觀地反映項目工程的管護情況，為上級的決策提供科學(xué)的依據(jù)，同時督促產(chǎn)權(quán)單位加大管護力度，進一步完善項目工程的管護，使項目工程能長久發(fā)揮效益。

第四篇：土地征收存在的問題及對策

土地征收中存在的問題及對策

摘 要 我國在土地征收中存在的主要問題：有濫用征地權(quán)力，征收范圍過寬，缺乏透明度，對非法占地行為的處罰過輕、監(jiān)管不力，補償費用不合理、不到位，司法保護薄弱。針對這些問題，必須完善土地征收立法，科學(xué)界定“公共利益”，規(guī)范政府的征地行為，確定合理的征地補償原則，建立暢通的農(nóng)民利益表達機制，健全土地征收的司法程序。

關(guān) 鍵 詞 土地征收 問題 立法 執(zhí)法 司法

土地征收是指國家或政府為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定強制取得私人土地所有權(quán)，并給予適當(dāng)補償?shù)囊豁椃芍贫?。在我國，由于實行土地公有制，土地所有?quán)只有國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種類型，因而土地征收是發(fā)生在國家與農(nóng)民集體之間的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和批準(zhǔn)程序，并給予征地補償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?/p>

通過本學(xué)期學(xué)習(xí)《建設(shè)用地管理》這門課程和對一些資料的查閱，我就如何規(guī)范對集體土地征收，保護農(nóng)民權(quán)益等問題提出一些個人的意見。

一、我國土地征收中存在的問題(一)濫用征收權(quán)力，征用范圍過寬

我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對“公共利益”缺乏明確界定?！稇椃ā?、《土地管理法》、《物權(quán)法》等法律對“公共利益”的規(guī)定都是不清晰的，僅出現(xiàn)了諸如“依照法律規(guī)定”等一些原則性的提法，對什么是“公共利益”沒有明確界定。因此，在土地征收的過程中，“公共利益”這一本來旨在維護大多數(shù)人利益的立法規(guī)定，由于立法本身的漏洞和監(jiān)督機制不完善，導(dǎo)致在征地申報過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為，成為了少數(shù)人牟利的工具。

1、偽造、虛報征地申報材料，騙取審批

在即使擴大解釋“公共利益”也不可能獲得審批的情況下，一些地方政府往往伙同開發(fā)商、集體組織、村委會篡改、偽造材料騙取審批。比如，把基本農(nóng)田區(qū)域改成荒地、山地，把工廠用地寫成大學(xué)用地，將無后備土地的開發(fā)寫成有后備土地的開發(fā)等等。

2、違法越權(quán)審批、變相越權(quán)審批

有些地方政府無視法律、法規(guī)，明目張膽地超越權(quán)限，批準(zhǔn)自己在法律上無權(quán)審批的用地申請。更多的做法是規(guī)避法律規(guī)定，變相越權(quán)審批。土地管理法是按批地數(shù)量來劃分中央和地方土地審批權(quán)限的，因此在實踐中，地方政府往往采取“化整為零”的方法將超出自己審批權(quán)限的同一項目用地劃分很多小塊，分開審批，越權(quán)批地。全國上下的興建開發(fā)區(qū)熱潮中，有相當(dāng)一部分土地是地方政府違法越權(quán)審批的。

3、以租代征，變相進行土地流轉(zhuǎn)

以租代征是近幾年新興起的違法用地方式。所謂的“以租代征”，指的是一些地方政府和企事業(yè)單位繞過法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的土地征收和審批手續(xù)，通過租用農(nóng)民集體土地，而直接進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。在很難獲得土地征收審批的情況下，基層政府便與企業(yè)簽訂出租協(xié)議，將土地批租給企業(yè)。這樣既達到了土地流轉(zhuǎn)的目的又繞過了征收。以租代征的現(xiàn)象在發(fā)達地區(qū)十分普遍。

(二)征收缺乏透明度，對非法占地行為的處罰過輕、監(jiān)管不力

從一些征地糾紛案件中，存在一個非常普遍的問題，那就是農(nóng)民土地被征收后，從來沒有看到過任何征地批文和安置實施方案。由于“兩公告一登記”（征地方案公告、征地補償安置方案公告、補償?shù)怯洠⒐妳⑴c土地決策等程序不完善，征地過程中缺乏民主性。對于用地單位的土地使用情況缺乏有效監(jiān)管，土地征而不用、多征少用的現(xiàn)象，在一些地方比較明顯，這也是引起農(nóng)民對征地行為不滿的原因之一。已查處的大量違法批地占地案件，往往是未批先征、未批先用。即使被舉報查處，也常以“生米煮成熟飯”為由爭取事后補辦手續(xù)，最終實現(xiàn)征地占地的“合法化”。據(jù)調(diào)查，全國每年發(fā)現(xiàn)違法占用土地案件數(shù)萬件，但最后被追究法律責(zé)任的僅為千分之幾。加之對征地糾紛的處理、征地執(zhí)行等，法律規(guī)定遠不完善，土地權(quán)利主體特別是農(nóng)民的利益受到損害時，缺乏及時有效的法律救濟，難免產(chǎn)生憤懣怨恨對立情緒。

(三)補償費用不合理、不到位、1、征收補償范圍小

按照土地管理法第47條的規(guī)定，耕地的補償費用僅包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗費。土地管理法實施細則第26條規(guī)定，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補助費歸地上附著物及青苗的所有者所有；安置補助費歸安置單位所有，不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。征收補償費僅考慮被征土地的原用途和原產(chǎn)值，不考慮土地本身的價值和土地的預(yù)期收益，沒有將土地作為資產(chǎn)處置。

2、補償標(biāo)準(zhǔn)過低

《土地管理法》第47條規(guī)定，征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。安置補助費為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，最高不得超過15倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定，實踐中一般為耕地標(biāo)準(zhǔn)的半數(shù)。土地是稀缺資源，在我國人多地少矛盾日益突出的今天，土地更是價比黃金，土地補償費以農(nóng)業(yè)收益計算，根本不能反映土地真實價值。正是由于巨大利益級差的誘惑，各地征地泛濫，圈地之風(fēng)屢禁不止。

（四）司法保護薄弱

當(dāng)前土地征收中產(chǎn)生的大量糾紛，都是通過上訪、圍攻政府等方式尋求解決，給社會造成了不安定的因素，其原因就是缺乏相應(yīng)的司法救濟程序。農(nóng)民若提起民事訴訟，法院往往以征地補償案件不屬于民事案件為由不予受理；若提起行政訴訟，則以各種方式阻止農(nóng)民的起訴。

二、完善土地征收立法，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定

我國現(xiàn)行土地征收中存在的問題有其經(jīng)濟、政治、社會的根源，但法治觀念的淡漠和法制的不完善無疑是造成這些問題的深層原因。修改相關(guān)法律法規(guī)，完善制度措施，增強依法征收的觀念，限制征收權(quán)的濫用無疑是解決問題的治本之策。

（一）科學(xué)界定“公共利益”

因為土地是稀缺資源、不再生資源，是一切社會經(jīng)濟活動的載體，有鑒于此，作為稀缺經(jīng)濟資源的農(nóng)民集體土地在以“公共利益”需要為理由被征收、征用時，其目的也即所謂的“公共利益”，必須滿足以下三個條件：

1、土地使用方向具有鮮明的社會性特點，不以贏利為目的，一般以社會公共產(chǎn)品為最終表現(xiàn)形式；

2、項目受益人是社會絕大多數(shù)人，具有均占福利的、而非特定公眾受益性的特點；

3、土地征收后較征收前更具社會效益。

（二）規(guī)范政府的征地行為

在對農(nóng)民集體土地的征收過程中，政府始終處于強勢地位，它既是征收的主體，又是補償?shù)闹黧w。因此，如何規(guī)范政府、尤其是地方政府的行為，構(gòu)成了規(guī)范征地制度、保障農(nóng)民權(quán)益的關(guān)鍵。解決問題的辦法在于采取措施嚴(yán)格限制政府的權(quán)力，以規(guī)范其征地行為。主要措施如下：

1、嚴(yán)格控制政府的征地權(quán)力

征收集體土地，必須符合法定的“公共利益”的涵義及其適用范圍、城市建設(shè)總體規(guī)劃、基本農(nóng)田保護法規(guī)、建設(shè)用地報批制度，缺一不可。任何黨政領(lǐng)導(dǎo)人都不得以“首長工程”名義“欽點征地”，否則農(nóng)民有權(quán)拒征。

2、健全土地征收程序規(guī)范，建立有效約束機制

健全而正當(dāng)?shù)姆沙绦蚝陀行У募s束機制是防止國家土地征收權(quán)力濫用的根本保障。主要應(yīng)從以下幾方面著手：第一，堅決落實《土地管理法》中的有關(guān)土地征收程序的規(guī)定，如“兩公告一登記”的規(guī)定，不能流于形式。同時啟動土地征收的合法性調(diào)查、審批和監(jiān)督程序；第二，建立并完善土地征收聽證制度，以增強土地征收的公開性。

3、改革政府官員政績考核制度

政府官員政績考核制度是行政績效評估制度的重要組成部分，它對政府官員的職務(wù)行為具有導(dǎo)向性作用。受片面GDP觀念的影響，現(xiàn)行的政府官員政績考核制度過分偏重經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)，對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻成為公務(wù)員考核的最重要、甚至是唯一的指標(biāo)。經(jīng)濟發(fā)展不了，政府官員的仕途便會受到很大的影響。實踐中，很多政府官員為了升遷，便不擇手段，甚至不惜以身試法。在批地、賣地可以在短時間內(nèi)促進經(jīng)濟飛速發(fā)展的情況下，違法征地用地便成了常態(tài)。我們應(yīng)改變以往片面地政績觀，對以經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)為核心的政府官員政績考核制度進行改革，將社會和諧、權(quán)利保障、法律實施效果等納入官員考核指標(biāo)體系，并作為核批農(nóng)地非農(nóng)化申請的主要依據(jù)。不再把經(jīng)濟發(fā)展作為衡量官員政績的唯一指標(biāo)，促使政府從“計劃型政府”向“服務(wù)型政府”轉(zhuǎn)變。其中，土地保護應(yīng)當(dāng)成為政績考核的一個重要指標(biāo)。

（三）確定合理的征地補償原則 長期以來流行一種觀點：“建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，為的是經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)民作點貢獻是應(yīng)當(dāng)?shù)??！辈簧俚胤骄褪且源藶橛蓮娦幸缘蛢r以至無償取得農(nóng)村集體土地，然后大興土木，筑路造橋，發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)開發(fā)區(qū)。即使一些國家重點項目，如公路、鐵路這類項目，其投資總概算中用于征地補償?shù)谋壤埠艿?。這類說法和做法是極不妥當(dāng)?shù)?。毋庸置疑，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，確實有利于經(jīng)濟發(fā)展，但是，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施也好，改善投資環(huán)境也罷，均屬于社會公共品，而提供社會公共品是政府的基本職能，由此所發(fā)生的費用屬于政府管理成本，應(yīng)由政府財政開支，把它轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)民頭上是毫無道理、絕難立足的。

（四）建立暢通的農(nóng)民利益表達機制，健全土地征收的司法救濟程序

在對土地征收進行立法時應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗并結(jié)合我國國情，明確規(guī)定對因土地征收引起的糾紛，除可以采取申訴、行政復(fù)議等措施外，還可以依據(jù)我國行政法、行政訴訟法的規(guī)定，對政府的土地征收這一具體行政行為，向法院提起行政訴訟。

第五篇：土地流轉(zhuǎn)工作中存在的問題及對策

當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)工作中存在的問題及對策

**縣是農(nóng)業(yè)大縣，地處安徽東北角，除土地之外，沒有什么資源優(yōu)勢，更無區(qū)位優(yōu)勢，一小時內(nèi)經(jīng)濟圈中無發(fā)達城市，因此城市拉動效應(yīng)也不明顯，長期以來位次靠后。最近幾年縣委縣政府推出了一系列富民強縣的舉措，收到了一定的成效。但與周邊

縣相比，特別是與毗鄰的泗洪、睢寧相比，差距較大?！八幕边M程步履艱難。成因是多方面的，但筆者認為，農(nóng)業(yè)大縣首先應(yīng)盯緊”農(nóng)”字，沒有農(nóng)民的富，不可能有全縣的富，沒有農(nóng)業(yè)的大發(fā)展，其他各業(yè)發(fā)展都將缺少基礎(chǔ)。因此，“四化”同步，在我們這些欠發(fā)達的農(nóng)業(yè)縣，首要是農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志是產(chǎn)業(yè)規(guī)模化，經(jīng)營集約化，管理組織化，生產(chǎn)社會化。達到這“四化”，“兩集”是前提，即土地的集中，人口的集聚。“兩集”實現(xiàn)了，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化應(yīng)運而生，因此，土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)大縣實現(xiàn)“四化”的咽喉要塞，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)必過的一關(guān)。

一、土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1、各級各部門過死的執(zhí)行“自愿原則”，致使“一夫當(dāng)差，萬夫莫開”。2013中央1號文件指出：“要堅持依法自愿有償原則，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。”“自愿”是指“種”和“轉(zhuǎn)”，而不是不服從整體規(guī)劃的“種”，更不是就在原來那個地方“種”。一塊地小到幾十畝，大到上千畝，往往因少數(shù)幾戶不愿流轉(zhuǎn)（有的根本就不是價格問題，純粹是有意作梗）致使好多外商望而卻步，發(fā)展農(nóng)業(yè)的外來資金、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)隨之消失。

2、面對漫天要價的個別農(nóng)戶，各級束手無策。有些農(nóng)戶用征遷房屋的理念來經(jīng)營地租，一看政府出面租地，不切實際的要價，其他人看有利可圖，隨之附和。最后土地流轉(zhuǎn)只有“流產(chǎn)”。

3、政策優(yōu)惠不到位，產(chǎn)生不了助推作用。目前，各級對土地流轉(zhuǎn)無明顯的優(yōu)惠政策。到目前為止，還沒聽說過政府為流轉(zhuǎn)大戶撥過扶持經(jīng)費的事。各級惠農(nóng)政策還是針對家庭承包的模式出臺的。各自強調(diào)自己的使用范圍，無法向大戶傾斜，特別是一些政策性的補貼，強調(diào)打卡，結(jié)果是種田者無補助，不種田者領(lǐng)補助，許多農(nóng)業(yè)政策沒有跟上“十八大”，與現(xiàn)實對接錯位。

4、所有風(fēng)險承包者自己扛，讓好多人望而卻步。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長，效益低、風(fēng)險大，不確定因素太多，好多問題在目前不是人力可為的（如今年的高溫?zé)岷ΓＭ恋亓鬓D(zhuǎn)之后，等于把千家萬戶的風(fēng)險集于一人，而目前對大戶的保險沒有新的政策，一遇到災(zāi)年，好多流轉(zhuǎn)者會因此折腰。

5、公共設(shè)施跟不上。這無意間加重流轉(zhuǎn)者的負擔(dān)，有的土地雖然流轉(zhuǎn)到手了。但規(guī)模經(jīng)營與一家一戶耕作是有區(qū)別的，這就牽扯到路誰鋪、溝誰扒、井誰打、電誰架的問題。涉農(nóng)項目雖多，但管理相當(dāng)混亂。就舉一個田間工程來說就有近10家實施，發(fā)改委（即批項目又實施項目，自批自干）、財政局（既當(dāng)裁判監(jiān)督資金使用，又當(dāng)運動員使用資金）、土地局（管理者變成操作者）、項目辦、扶貧辦、水利局、農(nóng)委等。每個項目，每個部門都有嚴(yán)格的使用范圍，稍作調(diào)整就會背上“挪移涉農(nóng)資金”的罪名，而針對種田大戶的項目寥若晨星。

6、公共服務(wù)跟不上。無論是產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后，在資金、技術(shù)、信息等方面的服務(wù)都跟不上。其次，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，設(shè)施用地申請指標(biāo)艱難，本就勢單力薄，再加上孤軍奮戰(zhàn)，沒有相當(dāng)實力，很難生存下去。

7、有些土地流轉(zhuǎn)者“目的”有問題。有些人流轉(zhuǎn)土地不是為了耕種，就是奔著某個項目或某些優(yōu)惠政策而來，一旦達到目的就撒手而去，或因達不到目的而被動應(yīng)付，不能全身心的去生產(chǎn)經(jīng)營，致使土地產(chǎn)出效益低下，從而產(chǎn)生不良的社會效應(yīng)。

8、土地流轉(zhuǎn)后再“流產(chǎn)”會帶來新的社會矛盾。土地集中起來經(jīng)過兩至三年的統(tǒng)一耕種，地形地貌將會有很大的改變，如果溝、路、渠重新修整，再加上設(shè)施用地，原有的地標(biāo)、界線將蕩然無存，個別農(nóng)戶的土地可能就消失了，一旦流入者經(jīng)營不下去或半路跑掉，很難回復(fù)到農(nóng)民手中，于是產(chǎn)生新的社會矛盾。

9、政策亟待出臺，平臺亟待搭建，機構(gòu)亟待成立，經(jīng)費亟待落實。目前土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域亂象橫生，有的是租的，有的是轉(zhuǎn)包的，有的是買斷的，有的是接管的，有的是幾家親友合起來叫某一人上報的，有的有合同，有的沒合同，且合同極不規(guī)范，想流出找不到人，想流入找不到耕地，流轉(zhuǎn)的面積大小由誰定，怎么定等等問題急待解決。

10、各級政府對農(nóng)業(yè)的“態(tài)度”直接影響著土地流轉(zhuǎn)的進度。雖然近十年來，我們國家連續(xù)十個一號文件都是針對農(nóng)業(yè)，雖然黨的惠農(nóng)政策如雨后春筍，但農(nóng)業(yè)仍然沒有擺脫其“弱勢行業(yè)”的局面，各級各地因種種原因針對一號文件出臺的配套政策也等等不一，有的地方領(lǐng)導(dǎo)高度重視，于是出現(xiàn)資金、技術(shù)、人才、項目向農(nóng)業(yè)聚集現(xiàn)象，有的地

方光喊口號不做實事于是出現(xiàn)漠視農(nóng)業(yè)現(xiàn)象，各地對農(nóng)業(yè)的重視程度，從各項考評農(nóng)業(yè)分值所占的權(quán)重看得一清二楚，重視農(nóng)業(yè)的地方土地流轉(zhuǎn)進度就快，反之，亦然。

二、對策。

針對以上十大問題，提出如下解決辦法。

1、迅速出臺一套規(guī)范性文件，內(nèi)容包括：（1）財政獎補的額度。主要體現(xiàn)長期

性，要有吸引力。（2）項目傾斜程度。主要是為流轉(zhuǎn)者解決道路、通電、排水、打井問題，以及設(shè)施用地問題。（3）地價尺度。對不同級差，不同區(qū)位的土地，給予基礎(chǔ)價格指導(dǎo)意見，限定浮動幅度。（4）貸款門坎高度（5）特殊政策幅度，如流轉(zhuǎn)面積達到一定數(shù)量，可享受額外農(nóng)保財政補貼；為流轉(zhuǎn)者學(xué)習(xí)深造報銷學(xué)費；一些小型的田間工程，生產(chǎn)性項目允許不通過報投標(biāo)，由他們配套一部分資金自己實施等等。

2、“靈活執(zhí)行‘自愿’”原則。一塊土地，如有85%以上農(nóng)戶同意流轉(zhuǎn)，對少數(shù)不同意的戶，用行政手段將他們集中在一頭或者挪到別的地方自種（這也符合組織原則）。

3、充分發(fā)揮好土地流轉(zhuǎn)平臺作用。目前，縣、鄉(xiāng)兩級都建有土地流轉(zhuǎn)中心，村有土地流轉(zhuǎn)站，但工作開展不盡人意，主要是人員沒落實，經(jīng)費沒到位，交通工具沒解決，儀器設(shè)備沒配備。要想土地流轉(zhuǎn)進程加快，這些問題必須迅速解決。

4、積極支持、鼓勵年輕人，有知識的人，有技術(shù)的人投身農(nóng)業(yè)。想方設(shè)法使人力、物力、財力、技術(shù)向農(nóng)業(yè)傾斜。讓全社會的人都了解糧食危機，都關(guān)注農(nóng)業(yè)發(fā)展。比如給年輕人無息提供從事農(nóng)業(yè)的貸款，為從事農(nóng)業(yè)的高技術(shù)人員提供特殊津貼等等。

5、積極調(diào)整政策，讓政策與現(xiàn)實同步。糧補、種補、地補、綜合補可直接加到糧食生產(chǎn)上。為國家提供一斤糧食，政府直補多少，省事省心，直截了當(dāng)。其補貼尺度讓人看出經(jīng)營農(nóng)業(yè)不比經(jīng)營其他行業(yè)效益差?！罢l來種地”的問題迎刃而解。

6、強化公共服務(wù)。搞好農(nóng)企、農(nóng)技、農(nóng)商對接，借助項目扶持壯大各類為農(nóng)服務(wù)組織。在耕、種、病蟲草防治、儲備、運輸、加工、銷售等各個環(huán)節(jié)靈活運用政策，整合項目獎金扶持這些為農(nóng)服務(wù)的組織。

7、加大農(nóng)保額度，拓寬賠付渠道。

8、在招商引資方面，農(nóng)業(yè)項目享受工業(yè)項目同等待遇。

9、允許各類社會資金，以各種渠道注入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域。

10、結(jié)合美好鄉(xiāng)村建設(shè)，在項目、人口集中的同時，搞好土地集中。

11、各級政府在年終考核中加大現(xiàn)代農(nóng)業(yè)分值權(quán)重。