第一篇：XX商業(yè)銀行貸款營銷及投放工作匯報(bào)

XX商業(yè)銀行貸款營銷及投放工作匯報(bào)

截止2012年10月末，XX商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額35.97億元，較年初凈增4.9億元，增速15.8%，分別占XX縣銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存量貸款的45.38%和貸款增量的76.9%，完成全年增量計(jì)劃的98%。

一、營銷工作重點(diǎn)

（一）重點(diǎn)支持小微企業(yè)。我行秉承“和諧同生、誠信共贏”的理念，以“廣攜小微企業(yè)、致力經(jīng)濟(jì)民生”為使命，從健全營銷機(jī)制、優(yōu)化授信流程、完善考核激勵(lì)及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管控等方面入手，全力支持小微企業(yè)上規(guī)模、拓市場、增效益。截止2012年10月末，我行小微企業(yè)貸款余額24.3億元，較年初凈增5.6億元，增速29.8%,高出本行各項(xiàng)貸款平均增速 14個(gè)百分點(diǎn)。

（二）保證農(nóng)戶春耕生產(chǎn)。我行樹立服務(wù)“三農(nóng)”的宗旨，優(yōu)先保證抗旱資金，優(yōu)先發(fā)放種植產(chǎn)業(yè)貸款，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民發(fā)展特色農(nóng)業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)的積極性，增加農(nóng)產(chǎn)品附加值。同時(shí)，信貸人員實(shí)行跟蹤服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了信貸資金發(fā)放和農(nóng)用物資下擺的有效對(duì)接，發(fā)揮了不誤農(nóng)時(shí)保春耕的助推器作用。截止2012年6月末，我行累計(jì)投放農(nóng)戶春耕備耕貸款1.5億元，完成全年投放計(jì)劃的102%。

二、貸款投放難點(diǎn) 我行貸款投放的難點(diǎn)問題是涉農(nóng)貸款未完成“兩個(gè)不低于”目標(biāo)。我行2012年10月末涉農(nóng)貸款余額25.86億元，較年初增加0.85億元，增長3.4%。雖然涉農(nóng)貸款增量高于上年同期，但增速低于各項(xiàng)貸款平均增速12.4個(gè)百分點(diǎn)，沒有完成“兩個(gè)不低于”的目標(biāo)。其主要原因如下：

（一）農(nóng)戶貸款下降。近3年來，我行農(nóng)戶貸款呈下降態(tài)勢，其中：農(nóng)戶小額信用貸款連續(xù)3年下降，農(nóng)戶聯(lián)保貸款連續(xù)2年下降，甚至一般農(nóng)戶貸款今年1季度也下降。截止2012年10月末，我行農(nóng)戶貸款余額11.96億元，較年初下降0.39億元。農(nóng)戶貸款下降的主要原因如下：一是受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、縣域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展、小城市化建設(shè)步伐加快及農(nóng)業(yè)增收等因素影響，不少農(nóng)戶已從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，或以在企業(yè)從事勞務(wù)為主業(yè)，或已轉(zhuǎn)化為城市居民，手頭資金充足，沒有申請(qǐng)貸款的意向；二是我行前幾年農(nóng)戶貸款投放勢頭猛、增量大，農(nóng)戶貸款幾乎相當(dāng)于外縣兩家銀行的總量，已呈飽和狀態(tài)；三是農(nóng)戶貸款不良占多且有部分頂名貸款，我行對(duì)農(nóng)戶貸款嚴(yán)控并加大清收力度，影響了農(nóng)戶貸款的增加；四是XX市現(xiàn)有縣域銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)9家，今年又引入跨域機(jī)構(gòu)3家，我行信貸支農(nóng)的市場份額被擠占。

（二）非涉農(nóng)貸款增加。截止2012年6月末，我行非涉農(nóng)貸款余額10.11億元，較年初凈增4.05億元，占各項(xiàng)貸款增量的82.7%。非涉農(nóng)貸款增量過大的原因是加工企業(yè) 貸款需求旺盛。我行今年前6個(gè)月的貸款投量很適度，但到7月份時(shí)由于加工企業(yè)融資需求旺盛，造成非涉農(nóng)貸款增量過大。今年，XX市現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，重點(diǎn)項(xiàng)目快速推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)化形成規(guī)模，園區(qū)建設(shè)和企業(yè)發(fā)展同步加快，并向省政府申報(bào)省級(jí)開發(fā)區(qū)。因此，根據(jù)XX市現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃，為滿足小微企業(yè)貸款短、頻、快的需求，我行全力助推園區(qū)的加工企業(yè)發(fā)展。這部分貸款期限為半年，是企業(yè)的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款，明年1月份到期。

三、下一步工作措施

（一）大力扶持小微企業(yè)。一是發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)+專職團(tuán)隊(duì)+專門流程的優(yōu)勢，繼續(xù)完善相對(duì)獨(dú)立的營銷及評(píng)級(jí)授信體系，練好信貸服務(wù)小微企業(yè)的“內(nèi)功”；二是注重對(duì)企業(yè)信譽(yù)程度、產(chǎn)品壽命、市場前景等非財(cái)務(wù)信息的收集和分析，實(shí)現(xiàn)“數(shù)字化硬信息”與“社會(huì)化軟信息”的有機(jī)結(jié)合；三是注重從非財(cái)務(wù)因素出發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，不拘泥于保證擔(dān)保及抵、質(zhì)押擔(dān)保的設(shè)定，遵循“效益型、安全性、流動(dòng)性”相結(jié)合的原則，科學(xué)測算小微企業(yè)貸款需求額。

（二）加大信貸支農(nóng)力度。我行將牢固樹立服務(wù)大農(nóng)業(yè)的意識(shí)，在全力保證農(nóng)戶生產(chǎn)資金需求的基礎(chǔ)上，加大支持涉農(nóng)企業(yè)尤其是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的力度。一是圍繞強(qiáng)科技保發(fā)展的服務(wù)宗旨，支持涉農(nóng)企業(yè)靠自主創(chuàng)新打造一流品牌效應(yīng)；二是圍繞強(qiáng)生產(chǎn)保供給的服務(wù)宗旨，促進(jìn)涉農(nóng)企業(yè) 產(chǎn)銷兩旺和經(jīng)營效益穩(wěn)步提高；三是圍繞強(qiáng)民生保穩(wěn)定的服務(wù)宗旨，支持涉農(nóng)企業(yè)走“公司+基地+農(nóng)戶”的發(fā)展新路。

（三）逐步壓縮非涉農(nóng)貸款。我行將樹立科學(xué)管控的理念，對(duì)涉農(nóng)貸款實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測和科學(xué)調(diào)度。一是控制農(nóng)戶貸款下降的趨勢，使其少托涉農(nóng)貸款的后腿；二是逐步壓縮非涉農(nóng)貸款規(guī)模，把握好涉農(nóng)貸款增量在各項(xiàng)貸款增量中的合理配比。預(yù)計(jì)到年末時(shí)，我行涉農(nóng)貸款能夠完成“兩個(gè)不低于”的目標(biāo)。

二○一二年十一月X日

第二篇：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款營銷的現(xiàn)狀及問題

國內(nèi)商業(yè)銀行貸款營銷的現(xiàn)狀及問題.txt臺(tái)灣一日不收復(fù)，我一日不過4級(jí)！如果太陽不出來了，我就不去上班了；如果出來了，我就繼續(xù)睡覺！

商業(yè)銀行貸款營銷是指商業(yè)銀行以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心，以滿足客戶不同的貸款需求為目的，通過市場調(diào)查與細(xì)分、產(chǎn)品開發(fā)與設(shè)計(jì)、價(jià)格策略制定、營銷渠道拓展及綜合促銷運(yùn)用等方式，把貸款銷售給客戶，實(shí)現(xiàn)銀行贏利的全部活動(dòng)。隨著我國金融市場化進(jìn)程的加快，以及面對(duì)加入世界貿(mào)易組織后的挑戰(zhàn)，國內(nèi)商業(yè)銀行之間以及與外資銀行之間的競爭日趨激烈，為此，各家商業(yè)銀行為爭取客戶，搶占市場，提高競爭力，贏得利潤，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，必然把貸款營銷列入其戰(zhàn)略決策之中。

一、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款營銷的現(xiàn)狀及問題

《商業(yè)銀行法》頒布以后，我國銀行的貸款營銷意識(shí)不斷增強(qiáng)，本著“以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心”的營銷方針，積極研究、分析市場，尋找合適的市場定位和貸款營銷重點(diǎn)，根據(jù)客戶的不同需要，逐步調(diào)整貸款方式，創(chuàng)新貸款品種，改進(jìn)貸款流程，并相應(yīng)成立貸款營銷機(jī)構(gòu)，著手建立營銷激勵(lì)機(jī)制，注重營銷隊(duì)伍的建設(shè)。但是，我國商業(yè)銀行的貸款營銷尚處于起步階段，具有明顯的過渡性特征。

1.沒有普遍樹立真正的現(xiàn)代商業(yè)銀行貸款營銷理念。從總體上看，我國股份制商業(yè)銀行的貸款營銷意識(shí)明顯強(qiáng)于國有商業(yè)銀行，南方、沿海的商業(yè)銀行又強(qiáng)于北方、內(nèi)地的商業(yè)銀行。特別是內(nèi)地的不少國有商業(yè)銀行對(duì)貸款營銷的認(rèn)識(shí)不足，少數(shù)銀行還是以“金融老大”自居，固守“積極出擊抓存款，千方百計(jì)收貸款，坐等上門求貸款”的舊式經(jīng)營理念，缺乏對(duì)貸款市場的深入調(diào)研分析，貸款營銷的觀念極其淡薄。許多銀行雖然注重貸款營銷，但是其營銷觀念有失偏頗，錯(cuò)把營銷當(dāng)推銷，僅僅局限于廣告、銷售促進(jìn)和公共宣傳，以及為客戶提供微笑服務(wù)、優(yōu)美環(huán)境和友好氣氛等淺層次的營銷，而沒把細(xì)分市場、產(chǎn)品創(chuàng)新、市場定位、營銷控制等高層次的現(xiàn)代銀行營銷理念真正樹立起來并付諸實(shí)施。

2.貸款營銷缺乏整體規(guī)劃和系統(tǒng)管理，具有盲目性和隨意性。貸款營銷作為一種經(jīng)營戰(zhàn)略，需要從長遠(yuǎn)角度對(duì)市場進(jìn)行分析、定位和控制，需要整體規(guī)劃和系統(tǒng)管理，需要有健全的規(guī)章制度、激勵(lì)約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。但是現(xiàn)在大多數(shù)商業(yè)銀行只是簡單地根據(jù)市場競爭的潮流被動(dòng)零散地運(yùn)用宣傳、公關(guān)等營銷手段，缺乏對(duì)貸款營銷的整體設(shè)計(jì)和長遠(yuǎn)規(guī)劃，有關(guān)的規(guī)章制度、操作辦法、運(yùn)營機(jī)制不夠系統(tǒng)、完善。目前，商業(yè)銀行的營銷管理主要集中在負(fù)債業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在如何吸收存款上都有一整套的辦法措施，然而在貸款營銷方面，拓展的空間相對(duì)狹小，使用的手段單一落后，產(chǎn)品創(chuàng)新的力度不大，效果不夠明顯。

3.貸款營銷偏重大城市、大企業(yè)，忽視自身合理的市場定位。市場是一種資源，銀行如何找準(zhǔn)適合自己的市場定位，是營銷的重要內(nèi)容。目前，沒有一家銀行能夠同時(shí)成為客戶心中的最佳銀行，沒有一家銀行能夠提供客戶需要的全部服務(wù)。每個(gè)銀行必須根據(jù)其實(shí)際業(yè)務(wù)范圍把自己與競爭對(duì)手區(qū)別開來，通過展示自己的業(yè)務(wù)特色，有選擇地吸引一部分特定客戶，從而成為某一細(xì)分市場的較佳銀行，這就是市場定位。近年來，商業(yè)銀行的貸款營銷偏重大城市、大企業(yè)和上市公司，為贏得“大客戶”，各家銀行采取了許多優(yōu)惠政策，競爭手段花樣繁多。誠然，“大客戶”是一個(gè)魅力無限、潛力巨大的市場，但是不同銀行有不同的業(yè)務(wù)特色，如果不從自身業(yè)務(wù)的特殊性出發(fā)，一味青睞于大企業(yè)，其營銷的范圍和視野必然受到限制，自身的發(fā)展也由此會(huì)受到影響，同時(shí)可能增加信貸風(fēng)險(xiǎn)，弱化對(duì)中小企業(yè)和縣域經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，造成貸款供需脫節(jié)的矛盾。

4.信貸資金運(yùn)用不充分，存在銀行“難貸款”和企業(yè)“貸款難”的問題。目前銀行資金并不緊張，許多銀行存差很多，資金寬裕，但是愁于沒有好的貸款項(xiàng)目。同時(shí)，許多企業(yè)，特別是中小企業(yè)、民營企業(yè)資金需求旺盛，卻難以得到銀行的貸款。這種現(xiàn)象，一方面說明銀行商業(yè)化后，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)明顯增強(qiáng)，貸款發(fā)放謹(jǐn)慎；另一方面說明貸款營銷能力較弱，不善于尋找新的效益增長點(diǎn)，存在資金閑置浪費(fèi)的問題。信貸資金運(yùn)用不充分，與銀行追逐利潤最大化的目標(biāo)是相違背的。如何在有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，充分利用信貸資金，是商業(yè)銀行開展貸款營銷必須研究解決的問題。

5.貸款營銷人才和技術(shù)支持不夠，營銷的水平和質(zhì)量不高。貸款營銷是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，搞好貸款營銷需要人才和技術(shù)的支持。營銷人員不僅要懂銀行業(yè)務(wù)，還需要掌握企業(yè)財(cái)務(wù)與經(jīng)營管理、計(jì)算機(jī)、法律、外語、統(tǒng)計(jì)、心理學(xué)等方面的知識(shí)，合格的營銷人員應(yīng)該是復(fù)合型的人才；但是，我國銀行貸款營銷人員的整體素質(zhì)并不符合要求，許多銀行雖然建立了客戶經(jīng)理隊(duì)伍，但是大多是以前信貸人員的翻版，離真正的營銷人才還有很大差距。同時(shí)，我國銀行的電子化建設(shè)相對(duì)緩慢，網(wǎng)絡(luò)銀行也是剛剛起步，對(duì)貸款營銷的技術(shù)支持力度不夠，不利于銀行更快地?fù)屨际袌鱿葯C(jī)和市場份額。

6.商業(yè)銀行上收貸款權(quán)限，影響信貸營銷的拓展。商業(yè)銀行為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，上收廠貸款權(quán)限，不少商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)，特別是縣級(jí)商業(yè)銀行缺乏信貸自主權(quán)，貸款營銷的權(quán)利和能力受到制約。許多縣級(jí)銀行，幾乎變?yōu)椤按髢?chǔ)蓄所”，信貸萎縮問題十分嚴(yán)重，由此帶來許多負(fù)面影響，破壞了基層銀行在政府和社會(huì)各界中的形象。縣級(jí)銀行也是銀行，銀行不貸款就等于工廠不生產(chǎn)，作為縣域經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)支持者的縣級(jí)銀行，面對(duì)的大多是中小企業(yè)、民營企業(yè)的貸款需求，但因?yàn)闆]有足夠的貸款權(quán)限，自身發(fā)展受到制約，同時(shí)影響了地方經(jīng)濟(jì)的振興。

7.社會(huì)信用環(huán)境制約銀行貸款營銷拓展。從整體上講，目前我國企業(yè)的信用觀念不強(qiáng)，信用體系建設(shè)不夠完善，其表現(xiàn)是，一是許多貸款客戶無理拖欠銀行貸款，惡意逃廢銀行債務(wù)，甚至把銀行貸款視為扶貧資金；二是社會(huì)信用評(píng)估體系沒有真正建立，銀行貸款營銷缺乏信用指向和依據(jù)；三是信用擔(dān)保體系不健全，影響貸款營銷拓展。特別是中小企業(yè)，因?yàn)闆]有建立適合中小企業(yè)特點(diǎn)的評(píng)級(jí)和擔(dān)保制度，取得銀行貸款的難度較大。許多中小企業(yè)效益不錯(cuò)，但是因?yàn)槿狈?dān)保，銀行處于安全性考慮，難于為其提供大額的信貸支持。由于信用體系建設(shè)緩慢，不但影響銀行貸款營銷的開展，也導(dǎo)致了中小企業(yè)資金緊張，一定程度上制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。

二、強(qiáng)化貸款營銷的對(duì)策建議

1.強(qiáng)化貸款營銷意識(shí)，樹立現(xiàn)代銀行營銷理念。一是要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)銀行貸款營銷的重要意義。加強(qiáng)貸款營銷是銀行商業(yè)化的必然要求，商業(yè)銀行要生存發(fā)展，必須把自己的貸款銷售出去，獲得贏利。在激烈的市場競爭中，不加強(qiáng)貸款營銷，不想方設(shè)法占有市場份額，必然會(huì)被市場淘汰。二是要樹立真正的現(xiàn)代商業(yè)銀行貸款營銷理念。首先，必須牢固樹立以市場為導(dǎo)向、以客戶為中心的經(jīng)營思想；其次，要拓寬思路，更新觀念，現(xiàn)代銀行貸款營銷應(yīng)該包括廣告宣傳、微笑服務(wù)、細(xì)分市場、產(chǎn)品創(chuàng)新、市場定位、營銷控制等一系列內(nèi)容，不能簡單地把貸款營銷僅僅理解為改善服務(wù)態(tài)度、做點(diǎn)廣告宣傳、托關(guān)系拉客戶等淺層次的促銷活動(dòng)。

2.建立貸款營銷體系，加強(qiáng)整體策劃和系統(tǒng)管理，一是要成立專門的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一規(guī)劃，進(jìn)行市場調(diào)研，開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，設(shè)計(jì)操作規(guī)程，以及制定營銷策略，對(duì)貸款營銷進(jìn)行全面的監(jiān)督指導(dǎo)等。二是要有專門的營銷隊(duì)伍，負(fù)責(zé)推介銀行業(yè)務(wù)，密切銀行與客戶之間的關(guān)系，為客戶提供多層次、全方位的金融服務(wù)。三是建立健全一系列的規(guī)章制度和辦法，促進(jìn)貸款營銷規(guī)范化、制度化。特別是要建立完善貸款營銷的激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制，以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，并強(qiáng)化考核管理，以充分調(diào)動(dòng)營銷人員的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，在有效地提高貸款效益的同時(shí)保證信貸資產(chǎn)的質(zhì)量。

3.對(duì)市場進(jìn)行細(xì)分，選擇確定目標(biāo)市場。任何一個(gè)商業(yè)銀行，無論其規(guī)模多大，它提供的產(chǎn)品和服務(wù)都無法滿足整個(gè)市場的全部需求，只能滿足其中的一部分。一個(gè)銀行不可能獲得整個(gè)市場，只能在巨大的市場中，通過市場細(xì)分，尋找能給自身帶來價(jià)值的市場份額。因此，商業(yè)銀行要做深入的市場調(diào)研，要通過分析顧客需求的差異性，以及政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、地理因素、人口因素、心理因素、競爭對(duì)手因素、社會(huì)文化因素等，對(duì)市場進(jìn)行細(xì)分，摸清市場現(xiàn)狀及潛力，分析比較自身進(jìn)入因素，測算效益期望值，明確自身的市場定位。選定目標(biāo)市場后，可以有針對(duì)性地對(duì)目標(biāo)客戶實(shí)施營銷策略，提供滿意服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)效益最大化的目標(biāo)。

4.正確處理好惜貸與放貸的關(guān)系，在支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，不少銀行因?yàn)榭紤]貸款的安全性、效益性，出現(xiàn)了“惜貸”、“恐貸”思想，即使放貸也是左顧右盼，縮手縮腳，根本談不上真正意義上的貸款營銷。發(fā)展才是硬道理，在發(fā)展過程中可能會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問題；但是只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)了，才可以更好地應(yīng)付這些問題和風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該正確處理好支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，在支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中，努力規(guī)避和防范金融風(fēng)險(xiǎn)。只有確立這樣的思想認(rèn)識(shí)，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長和銀行自身發(fā)展的“雙贏”。目前，銀行資金運(yùn)用并不充分，信貸投入的潛力很大，貸款營銷大有可為。一方面應(yīng)該積極對(duì)潛在的市場進(jìn)行分析，尋找培育新的優(yōu)勢客戶（如中小企業(yè)、民營企業(yè)等），在激烈的市場競爭中掌握先機(jī)；另一方面要不斷改善服務(wù)，簡化貸款手續(xù)，開發(fā)、創(chuàng)新適合新客戶群的金融產(chǎn)品和信貸方式，不斷拓寬營銷的領(lǐng)域和層次，進(jìn)而獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

5.提高貸款營銷隊(duì)伍素質(zhì)，強(qiáng)化貸款營銷技術(shù)支持。貸款營銷運(yùn)行程序的快慢、質(zhì)量的高低、效果的好壞，關(guān)鍵在于能否有一只高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍。目前商業(yè)銀行普遍實(shí)行的信貸客戶經(jīng)理制，體現(xiàn)了銀行以客戶需求為中心的營銷理念，是重視貸款營銷工作的一種表現(xiàn)?？蛻艚?jīng)理應(yīng)該是具有較強(qiáng)的銀行業(yè)務(wù)能力、市場調(diào)研能力、公關(guān)協(xié)調(diào)能力、設(shè)計(jì)策劃能力、運(yùn)用法律手段能力等，能夠開發(fā)與營銷金融產(chǎn)品、管理和發(fā)展客戶，提供全方位金融服務(wù)的復(fù)合型人才。建立高素質(zhì)的客戶經(jīng)理和營銷人員隊(duì)伍，商業(yè)銀行必須有一套健全良好的激勵(lì)、福利和教育培訓(xùn)機(jī)制，這樣才能吸引人才、留住人才、造就人才，從而為貸款營銷提供強(qiáng)大的內(nèi)動(dòng)源。另外，銀行要加大科技投入，加快電子化建設(shè)，運(yùn)用高科技手段，為客戶提供方便、快捷的金融服務(wù)，借科技之力，推動(dòng)貸款營銷工作的開展。

6.調(diào)整商業(yè)銀行授權(quán)、授信辦法，放松對(duì)基層機(jī)構(gòu)的授權(quán)管制。目前商業(yè)銀行對(duì)縣級(jí)機(jī)構(gòu)的貸款實(shí)行授權(quán)管制辦法，這種“一刀切”的辦法，并不切合實(shí)際，因?yàn)椴皇撬械目h級(jí)商業(yè)銀行都沒有客戶基礎(chǔ)，有許多縣級(jí)銀行有自己的優(yōu)質(zhì)客戶，這些客戶有強(qiáng)烈的貸款需求，但是由于縣級(jí)銀行沒有貸款權(quán)，逐步失去了這些客戶。針對(duì)這種狀況，商業(yè)銀行應(yīng)該根據(jù)實(shí)

際情況，盡快改變以往按照行政級(jí)別高低授權(quán)的管理辦法，放松對(duì)所轄分支機(jī)構(gòu)的貸款管制。應(yīng)該在堅(jiān)持防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的前提下，按照分支機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量、贏利情況、資產(chǎn)質(zhì)量，客戶資源、所處的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境等因素來進(jìn)行授信、授權(quán)，從而調(diào)動(dòng)基層行貸款營銷的積極性，贏得更多的客戶，實(shí)現(xiàn)更多的利潤。

7.多方齊動(dòng)，多管齊下，努力創(chuàng)建社會(huì)信用體系。社會(huì)信用觀念不強(qiáng)，信用體系建設(shè)緩慢，是制約銀行貸款營銷發(fā)展的外部因素。要提高社會(huì)信用觀念，加快信用體系建設(shè)，需要政府、企業(yè)和銀行共同努力，采取各種有效措施，全力以赴營造信用環(huán)境。特別是政府部門，要加強(qiáng)企業(yè)和銀行之間的協(xié)調(diào)和聯(lián)系，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)的改制行為，嚴(yán)厲打擊逃廢銀行債務(wù)的行為，依法依規(guī)支持銀行和企業(yè)處置不良資產(chǎn)；同時(shí)要積極促進(jìn)信用擔(dān)保、評(píng)估體系的建設(shè)。要加強(qiáng)全社會(huì)的信用教育，用法律的、行政的、道德的手段來促進(jìn)社會(huì)信用的提高，為經(jīng)濟(jì)金融共同發(fā)展提供良好的環(huán)境。

第三篇：商業(yè)銀行貸款定價(jià)

本文分析了當(dāng)前我國商業(yè)銀行貸款定價(jià)存在的主要問題，從完善利率市場機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控機(jī)制、實(shí)行差別化定價(jià)和優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方 我國商業(yè)銀行貸款定價(jià)的對(duì)策長期以來，我國的存貸款利率一直由中央銀行統(tǒng)一制定并頒布實(shí)施，嚴(yán)格的利率管制直接導(dǎo)致了商業(yè)銀行產(chǎn)品定價(jià)能力的不足，產(chǎn)品價(jià)格不能對(duì)市場變動(dòng)做出迅速準(zhǔn)確的反應(yīng)。隨著我國利率市場化改革的推進(jìn)，商業(yè)銀行對(duì)產(chǎn)品價(jià)格缺乏敏感性和定價(jià)能力不足的問題日益突出，成為利率市場化改革的一大瓶頸。

二、目前我國商業(yè)銀行貸款定價(jià)的操作實(shí)踐

模式分

所謂貸款定價(jià)就是合理確定貸款的利率。隨著人民幣貸款利率的逐步放開，各商業(yè)銀行的貸款定價(jià)經(jīng)歷了按官方基準(zhǔn)利率定價(jià)到小范圍浮動(dòng)貸款利率，再到自主確定貸款利率的階段。在這個(gè)過程中，不少商業(yè)銀行制定和完善了貸款定價(jià)管理辦法或利率管理模式，并建立了根據(jù)成本、風(fēng)險(xiǎn)等因素區(qū)別定價(jià)的管理制度。通過溢價(jià)覆蓋風(fēng)險(xiǎn)彌補(bǔ)損失，提高銀行收益，是目前商業(yè)銀行有效應(yīng)對(duì)利率市場化后利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大以及激烈的市場競爭的重要手段。

（一）基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模式的運(yùn) １．基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模式。該定價(jià)模式選擇某種基準(zhǔn)利率，如以ＬＩＢＯＲ或銀行間同業(yè)拆借利率等利率為“基價(jià)”，根據(jù)信用等級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)程度等確定不同水平的利差，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加上可能的違約成本和資金成本確定，用公式表達(dá)為：貸款利率＝基準(zhǔn)利率(１＋系數(shù)

２．基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模式應(yīng)用途徑。目前我國銀行業(yè)貸款成本的準(zhǔn)確分?jǐn)偤茈y做到，我國貨幣市場基準(zhǔn)利率的確立，為規(guī)避成本核算問題提供了替代方法。以基準(zhǔn)利率加點(diǎn)模式為基礎(chǔ)，運(yùn)用新巴塞爾協(xié)議內(nèi)部評(píng)級(jí)法（ＩＲＢ法）的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法，以基準(zhǔn)利率和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為主要參數(shù)，可以將該模式優(yōu)化為：

貸款利率＝貨幣市場基準(zhǔn)利率＋風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)＋期望利潤率［４］

模型中各主要參數(shù)設(shè)定如下：①以銀行間市場債券利率作為基準(zhǔn)利率。２００４年１０月２７日我國銀行間同業(yè)拆借中心推出債券７天回購利率為貨幣市場基準(zhǔn)利率參考指標(biāo)，這為商業(yè)銀行貸款定價(jià)提供了標(biāo)尺?？蛇x用一定平滑時(shí)段，比如以１個(gè)月期限的銀行間債券市場利率代替貸款成本，這樣就能規(guī)避當(dāng)前商業(yè)銀行成本分?jǐn)偫щy的矛盾。②貸款風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。貸款風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)主要依據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)與分類、貸款的預(yù)期損失率和非預(yù)期損失率確定。目前，我國大部分銀行貸款采取五級(jí)分類法，也缺少風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歷史積累，因此，可采用外部評(píng)級(jí)法和專家打分法相結(jié)合的方式，給出不同信用等級(jí)的違約概率、違約損失率及資本分配系數(shù)表；資本期望回報(bào)率可取我國上市銀行２００４年平均資本收益率指標(biāo)。③期望利潤率。參照同業(yè)和本行近幾年的平均利潤率，管理決策者先給定本行一個(gè)期望利潤率區(qū)間。在該區(qū)間范圍內(nèi)，客戶經(jīng)理可結(jié)合綜合貢獻(xiàn)度情況，自行給定每一筆貸款的期望利潤率。

（二）客戶利潤分析定價(jià)模式

客戶利潤分析定價(jià)模式在為每筆貸款定價(jià)時(shí)，需考慮客戶與本行的整體關(guān)系，即全面考慮客戶與銀行各種業(yè)務(wù)往來的成本和收益，在此基礎(chǔ)上根據(jù)銀行目標(biāo)利潤給客戶貸款定價(jià)，用公式表示為：∑(貸款額×利率×期限)×(１—營業(yè)稅及附加率)＋其他服務(wù)收入×(１—營業(yè)稅及附加率)≥為該客戶提供服務(wù)發(fā)生的總成本＋銀行的目標(biāo)利潤

銀行根據(jù)目標(biāo)利潤期望和預(yù)計(jì)的貸款損失率等指標(biāo)可計(jì)算出盈虧平衡點(diǎn)和某一目標(biāo)利潤額的平均貸款利率。客戶盈利分析模型通過差別定價(jià)，既能穩(wěn)定客戶，又能通過其他利潤點(diǎn)彌補(bǔ)貸款損失。這種定價(jià)方法要求銀行的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)“分客戶核算”和“分產(chǎn)品核算”，準(zhǔn)確地核算銀行為客戶服務(wù)提供的總成本。［５

（三）基準(zhǔn)利率加點(diǎn)模式和客戶利潤分析定價(jià)模式的比較

基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模式和客戶利潤分析定價(jià)模式都要考慮客戶信用、資金成本、利潤目標(biāo)、市場競爭因素、時(shí)間的長短、貸款規(guī)模大小、有無擔(dān)保、選擇性條款（還款期限、方式改變）、逆向選擇等一系列因素的影響，但是側(cè)重點(diǎn)不一。

基準(zhǔn)利率加點(diǎn)模式是“外向型”的，表現(xiàn)出更強(qiáng)的市場導(dǎo)向。通過這種模式制定出的貸款價(jià)格更貼近市場，從而更具市場競爭力。但基準(zhǔn)利率加點(diǎn)模式在確定“風(fēng)險(xiǎn)加點(diǎn)”幅度時(shí)，需充分考慮銀行的資金成本和可能的違約成本等。由于對(duì)資金成本重視不夠，有時(shí)可能導(dǎo)致占有市場而失去利潤的結(jié)果。

客戶利潤分析定價(jià)模型是一種較為理想的定價(jià)策略，體現(xiàn)了銀行“以客戶為中心”的經(jīng)營理念。它擯棄了“就事論事”的思維框架和以“業(yè)務(wù)為中心”的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，試圖從銀行與客戶的全部業(yè)務(wù)往來關(guān)系中尋找最優(yōu)的貸款價(jià)格。采用這種模式有可能得出富有競爭力的貸款價(jià)格。而客戶盈利分析模型以銀行的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)客戶分開核算為前提，要求管理會(huì)計(jì)在銀行的全面推廣和應(yīng)用。目前，我國一些商業(yè)銀行在推行和嘗試的管理會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，意欲建立以明細(xì)客戶為核算對(duì)象的信息提供渠道，雖然還處于起步階段，但代表著未來的發(fā)展方向

商業(yè)銀行向企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)，最大的難點(diǎn)是如何給貸款進(jìn)行科學(xué)、合理的定價(jià)。隨著利率市場化改革的不斷深化，商業(yè)銀行發(fā)放貸款的利潤率已大大降低。在一個(gè)競爭激烈的信貸市場上，中小商業(yè)銀行通常是價(jià)格的接受者，這使中小商業(yè)銀行比以往任何時(shí)候都迫切需要對(duì)貸款進(jìn)行合理的定價(jià)。本文通過分析我國中小商業(yè)銀行目前貸款定價(jià)的現(xiàn)狀及存在的問題，借鑒西方商業(yè)銀行相對(duì)成熟的貸款定價(jià)的理論和實(shí)踐，結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)條件，提出我國中小商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)不同的客戶類型選擇相應(yīng)的貸款定價(jià)模式，對(duì)于中小企業(yè)客戶的貸款定價(jià)應(yīng)采取成本加成模式，對(duì)于銀行的重點(diǎn)客戶應(yīng)采取客戶盈利分析模式，對(duì)于其他客戶則可采取綜合定價(jià)模式。本文還分析了中小商業(yè)銀行貸款定價(jià)的原則和應(yīng)采取的策略，提出中小商業(yè)銀行貸款定價(jià)過程中應(yīng)執(zhí)行的步驟，以及中小商業(yè)銀行還需進(jìn)一步完善的制度建設(shè)和配套措施。最后，文章通過列舉兩個(gè)不同類型的貸款客戶，即重點(diǎn)客戶和小企業(yè)客戶，并針對(duì)各自不同的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及差異，提出對(duì)其應(yīng)采取的不同的貸款定價(jià)措施 我國商業(yè)銀行適用的貸款定價(jià)模式的探討

由于我國資本市場并不成熟和完善，融資渠道主要局限于銀行信貸。盡管資本市場也對(duì)外資銀行開放，但一段時(shí)期內(nèi)國際大型商業(yè)銀行還很難在中國市場上具有競爭優(yōu)勢，提倡我國商業(yè)銀行貸款定價(jià)應(yīng)參照銀行同業(yè)拆借利率，以成本加成模式的定價(jià)為主，同時(shí)考慮銀行與少數(shù)大型優(yōu)質(zhì)客戶之間的關(guān)系，如他們?cè)阢y行的存款，給銀行帶來的中間業(yè)務(wù)收入等因素適當(dāng)給予一定的優(yōu)惠。

對(duì)于信用違約風(fēng)險(xiǎn)的測定，對(duì)于信用違約風(fēng)險(xiǎn)的測定，由于數(shù)據(jù)庫尚不完全，因此不建議我國商業(yè)銀行使用過于復(fù)雜的CreditMetrics技術(shù)計(jì)算預(yù)期違約概率和違約損失率，現(xiàn)階段可以根據(jù)貸款的期限、貸款人的信用等級(jí)以及預(yù)期現(xiàn)金流入和抵押品等來估算。對(duì)于未預(yù)期的違約概率這部分建議先通過準(zhǔn)備金來彌補(bǔ)。因此，我國商業(yè)銀行可以采用如下的貸款定價(jià)的公式：

當(dāng)使用成本價(jià)加成法定出的利率高于銀行同業(yè)拆借利率時(shí)，貸款利率=（資金使用成本呢+貸款費(fèi)用+客戶違約成本+客戶存款利息支出+賬戶管理成本+目標(biāo)利潤率-客戶存款賬戶收入-結(jié)算手續(xù)費(fèi)收入-其他服務(wù)費(fèi)收入）/（貸款額×期限）

反之，貸款利率=銀行同業(yè)拆借率+目標(biāo)利潤率-（客戶存款賬戶收入+結(jié)算手續(xù)費(fèi)收入+其他服務(wù)費(fèi)收入）/（貸款額×期限

然而由于該模型未考慮稅率等因素的影響，還有待進(jìn)一步的細(xì)化。同時(shí)該模型并沒有通過實(shí)證檢驗(yàn)，可能會(huì)忽略某些因素或者夸大某些因素的作用，有待進(jìn)一步的研究和探討。另外RAROC模式具有全面的考察風(fēng)險(xiǎn)與收益，精確的計(jì)量PD與LCD等方面的優(yōu)勢，應(yīng)成為我國貸款定價(jià)今后努力的方向。

一、我國商業(yè)銀行定價(jià)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

長期以來，由于價(jià)格由政府管制，我國商業(yè)銀行經(jīng)營管理以規(guī)模管理為重點(diǎn)，包括制定下發(fā)存、貸款計(jì)劃，完成計(jì)劃規(guī)模目標(biāo)等等，基本沒有成形的定價(jià)管理。各行雖然都有利率管理的職能，但也主要是貫徹執(zhí)行央行利率要求，銀行本身沒有特別的要求。但隨著利率市場化進(jìn)程的逐步加快，以及服務(wù)價(jià)格方面有了合法收費(fèi)的權(quán)利，我國商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí)到定價(jià)管理是商業(yè)銀行經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，并開始了主動(dòng)定價(jià)、積極定價(jià)，建立定價(jià)管理運(yùn)行機(jī)制的歷程。到目前為止，我國商業(yè)銀行定價(jià)管理的發(fā)展取得了一定的成果，主要體現(xiàn)在以下幾方面：。

第三，在貸款定價(jià)方面，嘗試定價(jià)模型的建立與應(yīng)用。在貸款利率上限放開后，商業(yè)銀行有了廣闊的貸款利率自主定價(jià)空間，開始嘗試搭建與貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)相對(duì)應(yīng)的各種貸款定價(jià)模型，并在實(shí)踐中加以試

二、我國商業(yè)銀行定價(jià)管理存在的主要問題

雖然我國商業(yè)銀行在定價(jià)管理上取得了一定的進(jìn)展，但與國際先進(jìn)商業(yè)銀行相比，還有較大的差距，從自身的角度看，也存在一些問題，主要有以下幾方面：二）定價(jià)管理體系尚不健全

（三）科學(xué)定價(jià)尚缺乏有力的工具和系統(tǒng)支撐

目前，我國商業(yè)銀行雖然在積極嘗試定價(jià)工具和模型的開發(fā)與運(yùn)用，但離真正科學(xué)定價(jià)還有一定距離。具體表現(xiàn)在：一是利率定價(jià)模型的計(jì)算結(jié)果可能與我國市場的實(shí)際有較大差異，這主要是由于信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估尚未做到精準(zhǔn)，雖然不少銀行已著手信用風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部評(píng)級(jí)法系統(tǒng)的開發(fā)，有的領(lǐng)先銀行已初步開發(fā)完成，但內(nèi)部評(píng)級(jí)法系統(tǒng)是建立在大量歷史數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上的，而歷史數(shù)據(jù)匱乏是我國商業(yè)銀行普遍存在的問題。二是對(duì)成本缺乏細(xì)致分析，部分銀行雖已投入并開發(fā)了管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)，嘗試運(yùn)用作業(yè)成本法分析銀行的各項(xiàng)成本，但尚未進(jìn)入全范圍使用的階段。三是內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)系統(tǒng)的開發(fā)和運(yùn)用還不成熟。四是有不少銀行對(duì)本銀行定價(jià)統(tǒng)計(jì)信息的收集還處于手工統(tǒng)計(jì)階段，建立在銀行計(jì)算機(jī)生產(chǎn)核心系統(tǒng)基礎(chǔ)上的定價(jià)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)有待開發(fā)。

建議(一)商業(yè)銀行要加快股份制改革步伐“完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)”成為自主經(jīng)營!自負(fù)盈虧的市場主體$通過正確界定各股東!董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)以及高級(jí)經(jīng)營管理層的權(quán)責(zé)利關(guān)系“真正確立受資本充足率約束的利潤最大化經(jīng)營目標(biāo)”防止政府或某一股東干預(yù)日常業(yè)務(wù)經(jīng)營“為貸款定價(jià)奠定微觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)$+

(”建立合理的目標(biāo)利潤率和貸款收息率$第一“商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)信貸市場上同業(yè)之間的競爭狀況及同業(yè)利潤平均水平”制定合理的目標(biāo)利潤率“避免利潤過高而喪失對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的競爭力并最終影響貸款的效益$第二”商業(yè)銀行應(yīng)考慮貸款資產(chǎn)必然有一部分要轉(zhuǎn)化為不良資產(chǎn)“難以給銀行提供收入”貸款定價(jià)時(shí)應(yīng)將這一資產(chǎn)扣除掉“確定一個(gè)合理的貸款收息率$-”建立風(fēng)險(xiǎn)量化分析系統(tǒng)$商業(yè)銀行除了根據(jù)客戶整體信用狀況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估外“還要運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)量化手段”針對(duì)特定的某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)及與之相應(yīng)的違約概率和違約后貸款損失的比率的風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行衡量“盡量做到對(duì)貸款人的違約風(fēng)險(xiǎn)與期限風(fēng)險(xiǎn)的量化并給以區(qū)別對(duì)待”不斷改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法“建立單個(gè)總分支行之間與整個(gè)銀行體系之間的信息監(jiān)測!反饋系統(tǒng)$!”充分考慮競爭者所提供的貸款價(jià)格$商業(yè)銀行必須使自己的貸款定價(jià)在市場上具有較強(qiáng)的競爭力$例如對(duì)于同一筆貸款“如果其它銀行能對(duì)貸款者提供較低的利率而其它方面服務(wù)也差不多的情況下”則該銀行將不得不相應(yīng)地調(diào)低該筆貸款的利率$在這種情況下“銀行將滿足于降低的利潤率”或者嘗試一種將較低的利率與較低的獲利目標(biāo)結(jié)合起來的策略$+三,選擇客戶盈利定

積累的客戶數(shù)據(jù)資料日益豐富!對(duì)自身成本計(jì)算與分配的準(zhǔn)確測算!那么就可選擇這種"以客戶為中心#的客戶盈利定價(jià)模式$%四!建立動(dòng)態(tài)綜合平衡的定價(jià)機(jī)制$無論商業(yè)銀行選擇何種定價(jià)模式!都需要有動(dòng)態(tài)綜合平衡的發(fā)展觀$首先!商業(yè)銀行應(yīng)綜合考慮客戶與本行之間的所有往來關(guān)系!通 綜合&立體的分析!把握貸款市場變化的趨勢!為整個(gè)客戶關(guān)系定價(jià)$其次!商業(yè)銀行應(yīng)細(xì)分客戶市場與產(chǎn)品市場及貸款種類&貸款期限&信用風(fēng)險(xiǎn)度&貸款金額等的不同!同時(shí)兼顧市場競爭策略!建立起貸款風(fēng)險(xiǎn)與效益相對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制!并定期審核調(diào)整!以此適應(yīng)市場的變化!從而形成合理的差價(jià)關(guān)系及比價(jià)關(guān)系

第四篇：商業(yè)銀行貸款條件

個(gè)人房屋最高額抵押循環(huán)貸款

貸款對(duì)象

擁用自用房產(chǎn)且有信貸資金需求的自然人。

貸款用途

用于借款人合法消費(fèi)或經(jīng)營資金需求。

借款人條件

1、年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；

2、借款人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡與有效期間之和，男性不超過65周歲，女性不超過60周歲。對(duì)于一些具有良好的社會(huì)名望、社會(huì)地位或成就突出的特殊優(yōu)質(zhì)客戶群體，如醫(yī)學(xué)專家、高校資深教授等專家學(xué)者，可適當(dāng)放寬年齡限制。

3、有重慶市的常住戶口或有效居住證明；

4、具有穩(wěn)定合法的收入來源，有按期償還貸款本息的能力；

5、信譽(yù)良好，無惡意不良記錄；

6、在本行開立個(gè)人銀行結(jié)算賬戶；

7、本行規(guī)定的其他條件。

貸款有效期間和貸款期限

貸款有效期間的最長期限為10年。單筆貸款到期日不得超出最高額抵押貸款有效期間屆滿日。

貸款金額

貸款額度最高不超過200萬元。

貸款利率

貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定，結(jié)合本行的利率定價(jià)政策執(zhí)行。

還款方式

可由貸款行根據(jù)借款實(shí)際情況與借款人協(xié)商在以下還款方法中選擇：等額本息法、等額本金法、按期付息分期還本法、按期付息到期還本法。

貸款擔(dān)保

最高額抵押貸款的抵押物僅限于借款人自有產(chǎn)權(quán)的住房，且必須符合以下條件：

1、產(chǎn)權(quán)明晰、能上市交易、變現(xiàn)能力強(qiáng)；

2、設(shè)定抵押的房產(chǎn)必須已取得房屋產(chǎn)權(quán)證書；

3、房齡不超過10年（房齡＝申請(qǐng)貸款年份－房屋竣工年份）。對(duì)特別優(yōu)質(zhì)的抵押物，經(jīng)貸款行審查后，可適當(dāng)放寬。

借款人申請(qǐng)貸款資料

1、借款人有效身份證件的原件和復(fù)印件，已婚的需提供夫妻雙方資料；

2、重慶市常住戶口或有效居住證明材料；

3、借款人貸款償還能力的證明材料，如借款人所在單位出具的收入證明、借款人納稅單、公積金繳存憑證、工資賬戶對(duì)帳單等；

4、借款人已婚的，需提供婚姻情況證明，未婚的由申請(qǐng)人提供未婚證明材料或出具《未婚聲明》；

5、抵押房屋產(chǎn)權(quán)證明材料；

6、抵押房屋財(cái)產(chǎn)共有人同意辦理最高額抵押貸款的書面承諾。抵押房屋已出租的，還需提供租賃合同以及承租人有關(guān)聲明；

7、貸款行要求的其他必要的資料。

個(gè)體經(jīng)營戶貸款

貸款對(duì)象

從事合法生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的自然人,包括個(gè)體工商戶經(jīng)營者、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資人、和非法人資格私營企業(yè)的承包人或承租人等。

貸款用途

用于借款人經(jīng)營活動(dòng)中正常資金需要。

借款人條件

1、年齡在18周歲（含）以上60周歲（含）以下，具有完全民事行為能力，持有合法有效身份證件，在當(dāng)?shù)赜泄潭ㄗ∷沸辛己茫?/p>

2、持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照，從事特種行業(yè)的應(yīng)持有有權(quán)批準(zhǔn)部門頒發(fā)的特種行業(yè)經(jīng)營許可證；

3、經(jīng)營場所在貸款行服務(wù)轄區(qū)內(nèi)；

4、有稅務(wù)登記證或納稅證明；

5、貸款用途明確、合法；

6、具有本行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)或相關(guān)知識(shí)，具備一定的經(jīng)營管理能力；

7、具有穩(wěn)定的經(jīng)營收入和按期償還貸款本息的能力，第一還款來源充足，并提供具有還款能力的相關(guān)證明資料；

8、擔(dān)保貸款須提供合法、有效、足值的擔(dān)保；

9、信用記錄良好；

10、貸款行規(guī)定的其他條件。

申請(qǐng)信用貸款的個(gè)體經(jīng)營戶還應(yīng)具備以下條件：

1、經(jīng)營效益必須良好，持續(xù)經(jīng)營三年以上，申請(qǐng)日無銀行債務(wù)；

2、家庭有效凈資產(chǎn)達(dá)20萬元（含）以上；家庭凈資產(chǎn)指家庭總資產(chǎn)減去總負(fù)債的凈額；

3、在本行開立企業(yè)或個(gè)人結(jié)算賬戶半年（含）以上，且賬戶月存款平均余額3萬元（含）以上；

4、個(gè)人信用等級(jí)三級(jí)（含）以上。

貸款期限

個(gè)體經(jīng)營戶貸款期限一般為1-3年，信用貸款和以機(jī)器設(shè)備作為抵押物的貸款最長期限不超過2年，質(zhì)押貸款的期限不得超過質(zhì)押物的到期日或有效終止日。

貸款金額

個(gè)體經(jīng)營戶貸款單戶余額最高不超過1000萬元。信用貸款、自然人保證方式貸款單戶最高貸款額度不得超過30萬元。

貸款利率

按照中國人民銀行規(guī)定，結(jié)合本行利率定價(jià)政策執(zhí)行。

還款方式

貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，實(shí)行按月（季）結(jié)息，到期還本的還款方式。

貸款期限在1年以上的，可選擇以下還款方式：

1、等額本息還款法；

2、等額本金還款法；

3、按期付息分期還本。貸款方式

貸款方式有信用貸款和擔(dān)保貸款兩種，貸款采用擔(dān)保的，可采用以下方式：房屋、土地和動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保；存單、國債和具有現(xiàn)金價(jià)值的保單質(zhì)押擔(dān)保；擔(dān)保公司或其它保證人擔(dān)保。

借款人申請(qǐng)貸款資料

1、借款人及其配偶有效身份證件原件及復(fù)印件；

2、現(xiàn)住所證明（可選擇戶口簿、房產(chǎn)證等）原件及復(fù)印件；

3、營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件, 從事特種行業(yè)的同時(shí)提供有權(quán)批準(zhǔn)部門頒發(fā)的特種行業(yè)經(jīng)營許可證原件及復(fù)印件；承包租賃企業(yè)承包人或承租人還須提供承包租賃協(xié)議原件及復(fù)印件；

4、稅務(wù)登記證或納稅證明原件及復(fù)印件；

5、還款能力證明（可選擇近期銀行對(duì)帳單、金融資產(chǎn)證明、稅單、購銷合同、經(jīng)營企業(yè)電費(fèi)單、財(cái)務(wù)報(bào)表、收入證明等證明還款能力的資料）;

6、貸款使用計(jì)劃、用途證明或聲明；

7、借款人及其配偶個(gè)人征信業(yè)務(wù)授權(quán)查詢資料；

8、抵（質(zhì)）押人基本情況、抵（質(zhì)）押物權(quán)屬證明文件、價(jià)值評(píng)估報(bào)告；

9、保證人基本情況和資信證明材料等；

10、由第三人提供保證、抵押、質(zhì)押擔(dān)保的，需由第三人及其財(cái)產(chǎn)共有人出具同意擔(dān)保的書面承諾，擔(dān)保人為企業(yè)法人的還需出具同意擔(dān)保的股東會(huì)或董事會(huì)決議及其他必要文件；

11、貸款行規(guī)定的其他資料。

金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表（僅供參考）

等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項(xiàng)而減少利息的支出，比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。

等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

第五篇：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款融資

國內(nèi)商業(yè)銀行貸款融資

新聞發(fā)布時(shí)間：2007-7-27

來源：本站收集整理

作者：

國內(nèi)商業(yè)銀行貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。它包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款以及其他用于房地產(chǎn)開發(fā)所必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。國內(nèi)商業(yè)銀行貸款的種類：

1.信用貸款，它又可分為以下五種內(nèi)型：

A普通限額貸款；

B透支貸款；

C備用貸款承諾；

D消費(fèi)者貸款；

E票據(jù)貼現(xiàn)貸款；

2.擔(dān)保貸款

根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，擔(dān)保貸款可分為兩種：

A擔(dān)保品貸款；

B保證書擔(dān)保貸款。

國內(nèi)商業(yè)銀行擔(dān)保貸款操作流程

房地產(chǎn)企業(yè)法人向國內(nèi)商業(yè)銀行貸款一般要經(jīng)過以下五個(gè)階段：

受理階段（遞交申請(qǐng)→受理調(diào)查）→調(diào)查評(píng)價(jià)階段（項(xiàng)目評(píng)估）→審批階段（核查審批）→發(fā)放階段（辦理手續(xù)→資料歸檔）→貸后管理階段（貸后管理→收貸撤保）

具體的操作流程如下：

一、貸款申請(qǐng)

1.借款人資格要求。

2.申請(qǐng)貸款資料準(zhǔn)備,包括：

A單位資料準(zhǔn)備

B項(xiàng)目資料準(zhǔn)備

二、商業(yè)銀行貸款調(diào)查

1.借款人資格的核查

2.調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況，包括:

A項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

B市場評(píng)估

C投資估算和籌資評(píng)估

D償債能力評(píng)估

E貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

3.核實(shí)確定擔(dān)保方式

三、核定信用等級(jí)，提出審查結(jié)論

四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查與審批

五、貸款發(fā)放

（資料來源：《中國房地產(chǎn)融資通道》，決策資源房地產(chǎn)研究中心編著，暨南大學(xué)出版社2006年版。）