第一篇：企業(yè)改制中國(guó)有土地資產(chǎn)處置的相干問(wèn)題

一、企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置方式比較

根據(jù)我國(guó)在企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置的有關(guān)法律規(guī)定，企業(yè)改制時(shí)可以采取的處置方式有以下五種：

1、國(guó)有土地出讓

原使用劃撥土地的企業(yè)可通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，向政府交納出讓金后，取得出讓土地使用權(quán)。

這種土地資產(chǎn)處置方式的優(yōu)點(diǎn)是：企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價(jià)入股，即對(duì)土地使用權(quán)享有處置權(quán)，可根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要對(duì)其進(jìn)行融資、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作，而且國(guó)家有與企業(yè)之間產(chǎn)權(quán)清晰，企業(yè)對(duì)土地享有完整的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。缺點(diǎn)是：出讓金數(shù)額巨大，會(huì)形成對(duì)企業(yè)沉重的資金負(fù)擔(dān)。由于大多數(shù)國(guó)有企業(yè)負(fù)債率偏高，無(wú)力支付巨額出讓金，導(dǎo)致許多地方政府大幅度削減出讓金，這必然易造成國(guó)有資產(chǎn)的流失，使得土地市場(chǎng)混亂，給土地資產(chǎn)管理留下后遺癥。適用范圍是：經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、占地面積小或改變用途、被拍賣(mài)等規(guī)定必須進(jìn)行出讓的企業(yè)行為。

2、國(guó)有土地租賃

國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)淖冊(cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

這種土地資產(chǎn)處置方式的優(yōu)點(diǎn)是：企業(yè)資金負(fù)擔(dān)大大減輕，國(guó)家與企業(yè)之間產(chǎn)權(quán)清晰，租金進(jìn)入企業(yè)成本，并可適時(shí)調(diào)整租金，保證國(guó)家收益，也可有效地防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。缺點(diǎn)是：企業(yè)對(duì)土地使用權(quán)沒(méi)有以轉(zhuǎn)讓方式處置的權(quán)利，不得于充分發(fā)揮土地資產(chǎn)功能，不利于土地資產(chǎn)的保值增值。適用范圍是：長(zhǎng)期負(fù)債過(guò)重、經(jīng)營(yíng)虧損、占地面積大，無(wú)能力一次支付出讓金的企業(yè)。

3、作價(jià)出資（入股）

國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)中關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

這種土地資產(chǎn)處置的優(yōu)點(diǎn)是：企業(yè)不需交納出讓金或租金，資金壓力減輕。缺點(diǎn)是：國(guó)家與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家股持股人不明，不便管理，影響國(guó)有股的切實(shí)實(shí)現(xiàn)。土地資產(chǎn)總額巨大，會(huì)大大改變企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)效益降低，影響其他股東的積極性。適用范圍是：

占地面積大、經(jīng)營(yíng)效益好、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、有開(kāi)發(fā)前途或政策上需扶持的，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的企業(yè)。

4、保留劃撥用地企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：A、繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；B、國(guó)有兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；C、在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；D、國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。其中B、C、D項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過(guò)5年。這種方式主要用于國(guó)有企業(yè)兼并和松散型企業(yè)集團(tuán)的土地資產(chǎn)處置，但如土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓、改變用途等行為則必須納入出讓軌道。因此，這只是一種暫時(shí)、過(guò)渡的方式，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，不是發(fā)展方向。

5、授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理

國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由國(guó)家土地管理局審批，并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)，被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書(shū)，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。

這種土地資產(chǎn)處置方式的優(yōu)點(diǎn)是：企業(yè)沒(méi)有資金負(fù)擔(dān)，企業(yè)可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，并可通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股、置換和重組等形成盤(pán)活存量土地資產(chǎn)。缺點(diǎn)是：土地使用權(quán)實(shí)際上是在空轉(zhuǎn)，國(guó)家土地資產(chǎn)收益暫時(shí)未得到體現(xiàn)，需等到土地使用權(quán)進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)后才行；另外，需合理處理中央和地方政府的利益關(guān)系。適用范圍是：國(guó)有大型集團(tuán)公司等。

二、土地資產(chǎn)處置中存在的若干問(wèn)題思考

在企業(yè)改制的實(shí)踐中碰到的土地資產(chǎn)問(wèn)題主要有：

（一）土地使用權(quán)租賃處置中的問(wèn)題

1、租賃土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

以往對(duì)土地權(quán)利的認(rèn)識(shí)是：租賃土地使用權(quán)不要轉(zhuǎn)租、抵押等。隨著土地使用制度改革深入、年租制的推行，對(duì)租賃土地使用權(quán)新的認(rèn)識(shí)是：在出租方（國(guó)家）同意的情況下，租賃土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、抵押，并且租賃土地使用的租期可以在不起過(guò)法定出讓最高年限下自由商定。過(guò)去把出讓土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)于土地權(quán)利束中的地上權(quán)，因此現(xiàn)在的租賃土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)是相對(duì)于出讓土地使用權(quán)的“限制性地上權(quán)”，是有償土地使用的一種方式。

2、租賃土地使用權(quán)的土地租金確定問(wèn)題

以前的企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的方式比較單一，但隨著在企業(yè)改制中土地年租制的推行，租賃土地使用權(quán)租金問(wèn)題的確定日益受到改制企業(yè)的關(guān)注。目前通常的做法是根據(jù)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉及改制的企業(yè)用地評(píng)估的熟地價(jià)，按一定的土地還原利率、簽定的土地租賃年期折算土地租金。這種租金確定的辦法存在一些問(wèn)題；其一，企業(yè)改制時(shí)涉及的劃撥用地當(dāng)初取得土地的方式有兩種：有償劃撥（支付補(bǔ)償、安置費(fèi)用）和無(wú)償劃撥。如果企業(yè)當(dāng)初是通過(guò)有償劃撥得到的土地使用權(quán)，那么在折算土地租金時(shí)采用熟地地價(jià)有重復(fù)計(jì)算土地重置取得費(fèi)部分。其二，土地熟地價(jià)格包括土地重置取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等，如果企業(yè)當(dāng)初在取得劃撥土地時(shí)宗地外的一些基礎(chǔ)設(shè)施是由企業(yè)自身投資開(kāi)發(fā)的，那么在折算土地租金時(shí)采用熟地地價(jià)有重復(fù)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)部分。

因此，在企業(yè)改制中采用土地使用權(quán)租賃的處置方式時(shí)不能一刀切：采用熟地地價(jià)折算土地租金。應(yīng)該根據(jù)具體情況測(cè)算確定折算租金的基數(shù)，通常企業(yè)在獲得土地時(shí)一般都支付了補(bǔ)償安置費(fèi)用和宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)，因此，從有利0企業(yè)改制的角度出發(fā)，可以統(tǒng)一采取以土地出讓金為基數(shù)折算土地的年租金。

3、其他涉及租賃的問(wèn)題

在許多企業(yè)改制時(shí)，為了方便改制，改制企業(yè)采用租用第三方產(chǎn)（房屋或土地，土地一般是劃撥地）方式，避開(kāi)土地處置問(wèn)題。如有些公司在上市的招股說(shuō)明書(shū)中載明公司所有房產(chǎn)、廠房均為租賃非發(fā)起人產(chǎn)。

按照我國(guó)的法律規(guī)定，土地必須是有償使用（出讓、租賃或入股到企業(yè)中）的，才可以出租（租賃土地使用權(quán)在國(guó)家同意下出可以轉(zhuǎn)租）。規(guī)范租賃第三方產(chǎn)的辦法是對(duì)實(shí)行劃撥土地證實(shí)行年檢可以有效地控制非法改變土地用途的情況。

（二）土地使用權(quán)作價(jià)出資處置中的問(wèn)題

1、國(guó)有股權(quán)的持股人的國(guó)有收益分配的問(wèn)題

“國(guó)有股權(quán)的持股入人國(guó)有收益分配”是從采用土地資產(chǎn)入股以來(lái)一直存在爭(zhēng)議、一直未取得統(tǒng)一意見(jiàn)的問(wèn)題。國(guó)家土地管理部門(mén)給很多改制企業(yè)的土地資產(chǎn)批復(fù)都把國(guó)有股的持股人確認(rèn)給了改制企業(yè)的主管上級(jí)（企業(yè)或行業(yè)性總公司）。這種處置方式存在以下問(wèn)題：其一，持有土地資產(chǎn)股份的公司（原先改制企業(yè)的上級(jí)企業(yè)或行業(yè)性總公司）在自身改制時(shí)土地資產(chǎn)處置存在難度。其二，土地收益原本屬于地方收益，一旦把持股人確認(rèn)為改制企業(yè)的主管上級(jí)，地方收益必然減少，影響企業(yè)與屬地政府的關(guān)系，在實(shí)踐中就存在著許多改制企業(yè)拿不到土地使用證的情況。

因此，在企業(yè)改制中，土地資產(chǎn)折股的股權(quán)持有人應(yīng)為地主方人民政府，并有地方人民政府的代理人（土地管理部門(mén)監(jiān)管），收益屬于地方財(cái)政。

2、折股問(wèn)題

目前企業(yè)改制采用作價(jià)入股的方式通常用土地熟地地價(jià)折股的方法。這樣存在著與確定土地租金同樣的問(wèn)題是：在采用作價(jià)入股時(shí)是以熟地地價(jià)折算的合理性問(wèn)題。根據(jù)土地價(jià)值二元論的觀點(diǎn)：土地價(jià)值包括土地資源價(jià)值和固化在土地上的資產(chǎn)價(jià)值。而大部分企業(yè)所占土地上固化的資產(chǎn)價(jià)值都是由于企業(yè)在取得土地之后自身不斷投入改造的結(jié)果。因此在作價(jià)折股時(shí)應(yīng)該以土地資源價(jià)值折入公司股本。為了保證企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的完整性和一致性，可能采用以土地出讓金為土地股權(quán)的折算基礎(chǔ)。

（三）保留劃撥方式的思考

對(duì)于特殊的國(guó)有企業(yè)改制（以上已有論述）土地資產(chǎn)處置方式可以短期內(nèi)采用保留劃撥的形式。劃撥土地只能自用。那么劃撥土地使用權(quán)在市場(chǎng)中能不能形成交換價(jià)值？能不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)價(jià)值呢？答案是肯的。目前市場(chǎng)中很多企事業(yè)單位利用自己的劃撥土地使用權(quán)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)就是一個(gè)很好的例子。擁有劃撥和土地使用權(quán)的一方一般都會(huì)要求得到開(kāi)發(fā)物業(yè)近一半的價(jià)值，這也足見(jiàn)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值。

劃撥土地使用權(quán)其實(shí)是一種“優(yōu)先發(fā)展權(quán)”，誰(shuí)擁有它就有了在這塊土地上搞開(kāi)發(fā)的優(yōu)先權(quán)利。這個(gè)權(quán)利 有價(jià)值的，并且可以在市場(chǎng)中得到實(shí)現(xiàn)。因此在企業(yè)改制中土地管理部門(mén)應(yīng)慎重采用保留劃撥土地的處置方式。從規(guī)范土地市場(chǎng)的角度出發(fā)，土地管理部門(mén)應(yīng)該對(duì)轄區(qū)內(nèi)的土地編制劃撥土地使用權(quán)目錄。

（四）其他問(wèn)題

1、企業(yè)改制中非經(jīng)營(yíng)性土地資產(chǎn)的處置問(wèn)題

在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)碰到許多的國(guó)有老企業(yè)通常擁有大量的職工住房用地，這對(duì)企業(yè)改制的土地資產(chǎn)處置帶來(lái)的新問(wèn)題，有償使用權(quán)這些土地沒(méi)有必要（大量是職工住宅用地），也沒(méi)有可能（企業(yè)交不起這些土地的出讓金）。目前常用的做法是在母體公司下再成立一個(gè)三產(chǎn)服務(wù)公司，管理企業(yè)改制剝離下來(lái)的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（包括土地資產(chǎn)）。這種處置的方式其實(shí)是一種過(guò)渡性辦法，不徹底。一個(gè)可行的辦法是指導(dǎo)這些資產(chǎn)直接推向市場(chǎng)。

2、改制中涉及軍隊(duì)土地資產(chǎn)的問(wèn)題

企業(yè)改制中涉及軍隊(duì)地產(chǎn)的應(yīng)作好軍隊(duì)產(chǎn)與地方產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)工作，這涉及軍隊(duì)與地方土地管理部門(mén)之間的關(guān)系，企業(yè)改制時(shí)土地資產(chǎn)處置比較復(fù)雜。

3、改制中涉及企業(yè)股權(quán)的問(wèn)題

幾家股東（或發(fā)起人）各自以自已的部分股權(quán)或其中某幾個(gè)股東（或發(fā)起人）用自己一部分股權(quán)按照法律成立公司時(shí)，目前在土地資產(chǎn)處置方面還是一個(gè)空白，亟待解決。有限責(zé)任公司的職工持股制度

摘要：有限責(zé)任公司的特點(diǎn)是股東人數(shù)有最高數(shù)額的限制，僅以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，在組織與經(jīng)營(yíng)上具有非公開(kāi)性。職工參與公司管理有多種理論基礎(chǔ)和歐洲、美日兩種立

法模式，其中美日的職工持股參與模式比較適合中國(guó)。中國(guó)的職工持股制度始于20世紀(jì)90年代初，經(jīng)歷過(guò)較大挫折。有限責(zé)任公司建立職工持股制度除了追求公平和效率以外，還有利于加強(qiáng)對(duì)公司的監(jiān)督，有利于公司規(guī)模的擴(kuò)大，有利于增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。中國(guó)有限責(zé)任公司建立職工持股制度具有社會(huì)制度、法律政策和實(shí)踐探索等優(yōu)勢(shì)。有限責(zé)任公司的職工持股制度除了具有職工持股制度的一般特點(diǎn)以外，還具有股權(quán)行使主體為特定組織、股份購(gòu)買(mǎi)和流轉(zhuǎn)受到較大限制、職工持股會(huì)常受經(jīng)營(yíng)管理層控制等專(zhuān)有特點(diǎn)。中國(guó)法學(xué)界對(duì)職工持股制度少有熱情，源于向職工配送股份的違法性、國(guó)家的明令制止和停止、地方立法的沖突和混亂。中國(guó)有限責(zé)任公司的職工持股制度必須依法規(guī)范運(yùn)作，立法上可以借鑒美國(guó)《統(tǒng)一商法典》模式。

第二篇：改制企業(yè)土地資產(chǎn)處置政策

改制企業(yè)土地資產(chǎn)處置政策

十四屆三中全會(huì)把現(xiàn)代企業(yè)制度的基本特征概括為：“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)”十六個(gè)字。

國(guó)有企業(yè)改革一般是指國(guó)有企業(yè)實(shí)行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)和保留劃撥用地的政策予以處置。

一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的政策要求及適用范圍 〔一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念及特點(diǎn)

1、概念

國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給改制企業(yè)，改制企業(yè)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，取得出讓土地使用權(quán)的行為。

2、出讓的特點(diǎn)

土地使用權(quán)出讓具有兩個(gè)基本特點(diǎn)：

(1)出讓土地年期的有限性。企業(yè)取得的是有限年期的土地使用權(quán)，而不能無(wú)限期使用。法律法規(guī)規(guī)定，根據(jù)不同用途，出讓土地使用權(quán)的最高年期也不同。土地使用權(quán)期滿(mǎn)，使用者需申請(qǐng)續(xù)期，并支付出讓金，才能繼續(xù)使用。

(2)出讓土地使用權(quán)的可流動(dòng)性。企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，土地就成為企業(yè)的法人財(cái)產(chǎn)，在法定的土地使用年期內(nèi)和不改變用途的條件下，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，具有最完整的權(quán)能。

（二）出讓政策的演變 1、1990年，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》確立了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓、轉(zhuǎn)讓制度。此后不久，明確了國(guó)有土地實(shí)行出讓和劃撥土地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)政策規(guī)定和實(shí)際操作辦法。

國(guó)有企業(yè)改制時(shí)，將改制企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)以出讓方式進(jìn)行處置，既不存在法律上的障礙，也不存在技術(shù)操作上的困難。因此，實(shí)行出讓政策，變劃撥土地為出讓上地，成為改制國(guó)有企業(yè)和政府處置土地資產(chǎn)的當(dāng)然選擇。2、20世紀(jì)90年代初，《股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》，《關(guān)于到境外上市的股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問(wèn)題的通知》，《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等政策文件中，均明確了國(guó)有企業(yè)改制時(shí)，可以采取出讓方式處置其使用的劃撥土地使用權(quán)，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地使用權(quán)出讓金后，企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎饣蜃鲀r(jià)人股。3、1998年，《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》全面系統(tǒng)地整合了企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置政策，明確了國(guó)有企業(yè)改制土地政策適用的范圍及基本政策導(dǎo)向，即國(guó)有企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。4、1999年，在《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》中，進(jìn)一步明確提出，對(duì)于一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)．應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。

5、2001年，《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》中提出，企業(yè)改制涉及的劃撥土地需要轉(zhuǎn)為出讓(租賃)土地的，直接辦理變更登記或有償用地手續(xù)．不再進(jìn)行處置審批，取消了此前一直實(shí)行近十年的土地出讓(租賃)審批制，使出讓(租賃)政策在國(guó)有企業(yè)改制中變得更加靈活和便捷。

之后，針對(duì)紡織企業(yè)限產(chǎn)壓錠、企!比債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制等改革，土地出讓政策在技術(shù)操作層面也相應(yīng)進(jìn)行了細(xì)化。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，出讓政策日臻完善，已經(jīng)成為國(guó)有企業(yè)改制中應(yīng)用最廣泛的土地資產(chǎn)處置政策。

(三)出讓政策的適用范圍

在企業(yè)土地資產(chǎn)處置政策中，出讓政策的適用范圍最廣泛括為，凡屬于以下情況的改制行為．所涉及的劃撥土地位用權(quán)采取出讓方式處置。國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的。

2．國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的。

3．國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的。

4．非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

5．國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的情形。

因此，無(wú)論是國(guó)有企業(yè)還是非國(guó)有企業(yè)，無(wú)論企業(yè)實(shí)行改制還是不實(shí)行改制，其使用的劃撥土地都可以申請(qǐng)以出讓方式處宜。也就是說(shuō)．國(guó)有土地出讓政策不再局限于企業(yè)改制，已成為任何企業(yè)、單位處置劃撥土地資產(chǎn)和取得建設(shè)用地的最重要政策。

二、國(guó)有土地租賃方式的政策要求及適用范圍(一)國(guó)有土地租賃的概念及特點(diǎn)

國(guó)有土地租賃，是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給改制企業(yè)，改制企業(yè)與縣政府土地管理部門(mén)簽訂一走年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

通過(guò)國(guó)有土地租賃方式處置改制企業(yè)的土地資產(chǎn)．企業(yè)取得的國(guó)有土地使用權(quán)為租賃土地使用權(quán)。改制企業(yè)承租人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，并按約定完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地管理部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。也就是說(shuō)，與出讓土地使用權(quán)—樣，租賃土地使用權(quán)也是企業(yè)的法定財(cái)產(chǎn)，企業(yè)對(duì)承租土地具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（二）政策演變

國(guó)有企業(yè)改制中土地租賃政策制定的時(shí)間晚于出讓政策。

1、在1993年之前，法律法規(guī)規(guī)定的國(guó)有土地有償使用方式只有出讓方式—種，土地出租僅限于土地使用者將取得的出讓土地使用權(quán)再行租賃的行為，是出讓后的再出租，而不是政府直接向土地使用權(quán)租賃土地。

因此，這一時(shí)期，無(wú)論是國(guó)有企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)處置，還是各項(xiàng)建設(shè)使用國(guó)有土地，在有償使用方式的法律法規(guī)和政策上，基本上采用出讓方式，即用地者向政府繳納土地出讓金，取得出讓土地使用權(quán)，而很少采取其他土地有償使用方式。2、1993年，在《園家土地管理局國(guó)家體改委關(guān)于到境外上市的股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問(wèn)題的通知》中，第一次明確股份制企業(yè)改制中國(guó)有土地資產(chǎn)處置可以實(shí)行租賃方式，即“國(guó)家以租賃方式將土地使用權(quán)租賃給股份制企業(yè)有償使用，每年收取相應(yīng)的租金”。改制企業(yè)可以靈活選擇出讓和租賃方式處置其劃撥土地資產(chǎn)。

3、《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對(duì)國(guó)有土地租賃內(nèi)含及其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容做了進(jìn)一步明確，即土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)淖冊(cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同；簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)：租賃土地上的房屋等建筑物，構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)．土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。4、1999年《國(guó)土資源部規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》提出：對(duì)原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑘?chǎng)地出租，原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑘?chǎng)地出租，企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。5、1999年1月I日施行的《土地管理法實(shí)施條例》第二十九條規(guī)定，國(guó)有土地租賃是作為國(guó)有土：地有償使用方式之一。

可以看出，在國(guó)有企業(yè)改制中應(yīng)運(yùn)而生的國(guó)有土地租賃政策，經(jīng)過(guò)企業(yè)改制的不斷實(shí)踐，上升為國(guó)有土地有償使用的一種法定方式，成為對(duì)大陸國(guó)有土地資產(chǎn)管理具有普遍約束力的基本制度。

（三）適用范圍

租賃政策的適用范圍略小于出讓政策，現(xiàn)行法律規(guī)定：

(1)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃；

(2)國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)．所涉及的劃撥土地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實(shí)行租賃。也就是說(shuō)，除了上述兩種情形以外，任何企業(yè)和單位處置原劃撥土地或取得建設(shè)用地，均適用國(guó)有土地租賃政策。

三、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）

(一)國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的概念及特點(diǎn)

1、概念

國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，土地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)形成的國(guó)家股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持有單位統(tǒng)一持有。

2、特點(diǎn)

國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)政策的一個(gè)最大特點(diǎn)，是非貨幣交易，即企業(yè)取得土地使用權(quán)的同時(shí)，國(guó)家沒(méi)有收取相應(yīng)的土地價(jià)款，而是把這部分價(jià)款作為國(guó)家資本金又投向了企業(yè)，改制企業(yè)實(shí)質(zhì)上是在沒(méi)有繳納數(shù)額較大的地價(jià)款的條件下，取得了可以自主處置的土地使用權(quán)

（二）政策演變

1、國(guó)有企業(yè)改制土地作價(jià)出資(入股)政策的提出，始于1992年，并于1993年付諸于實(shí)踐。1992年《關(guān)于印發(fā)＜股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定)的通知》要求：改組或新設(shè)股份制企業(yè)時(shí)，涉及的國(guó)有使用權(quán)必須作價(jià)入股。土地使用權(quán)的價(jià)格由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)組織評(píng)估，并報(bào)縣以上人民政府審核批準(zhǔn)后，作為核定的土地資產(chǎn)金額。這是首次提出國(guó)有企業(yè)實(shí)行股份制改造，必須實(shí)行土地資產(chǎn)作價(jià)出資(入股)的處置政策。

同年，石油化工總公司所屬的上海石油化工總廠被批準(zhǔn)“改組為股份有限公司，作為國(guó)家的股份制試點(diǎn)企業(yè)，股票公開(kāi)發(fā)行和上市交易”，股份制改組涉及的“財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、利稅上繳銜接、資產(chǎn)評(píng)估工作，由財(cái)政部、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局、國(guó)家稅務(wù)局、國(guó)家土地管理局負(fù)責(zé)”。上海石油化工總廠的股份制改革，為土地作價(jià)出資(入股)政策參與國(guó)有企業(yè)改制提供了契機(jī)。2、1993年，在《國(guó)家土地管理局關(guān)于對(duì)上海石油化工總廠股份制改制中國(guó)有土地評(píng)估結(jié)果確認(rèn)及其他有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》

(國(guó)土函字[1993]第113號(hào))中明確了投入該股份公司的國(guó)有土地?cái)?shù)量、土地資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值以及折算的國(guó)家股份額。該股份有限公司成為第一家以作價(jià)出資(入股)方式處置國(guó)有土地的改制企業(yè)。3、1993年，在《國(guó)家土地管理局國(guó)家體改委關(guān)于到境外上市的股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問(wèn)題的通知》中，第一次對(duì)兩種類(lèi)型的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股進(jìn)行了界定：

一是國(guó)家直接以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，即“國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股，土地資產(chǎn)折為國(guó)家股。中央直屬企業(yè)由國(guó)家指定的國(guó)有土地資產(chǎn)持股單位向國(guó)家土地管理局直接提出申請(qǐng)，地方企業(yè)由省(區(qū)，市)政府指定的土地資產(chǎn)持股單位向省級(jí)土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)．省級(jí)土地管理部門(mén)審核后報(bào)國(guó)家土地管理局，經(jīng)國(guó)家土地管理審查批準(zhǔn)后，憑批準(zhǔn)文件才能作價(jià)人股。

二是國(guó)有土地先出讓再作價(jià)入股，即“企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)作價(jià)入股，土地資產(chǎn)折為法人股。試點(diǎn)企業(yè)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂出讓合同并交付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，可以以土地使用權(quán)向股份公司折價(jià)入股。”至此，作價(jià)出資入股作為國(guó)有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的一項(xiàng)重要政策被確定下來(lái)。

4、在總結(jié)股份制試點(diǎn)企業(yè)土地使用權(quán)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，1994年《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(國(guó)土(法)字[1994]第153號(hào))對(duì)包括國(guó)家作價(jià)出資(入股)在內(nèi)的土地使用權(quán)管理政策進(jìn)行了規(guī)范。5、1998年，《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對(duì)國(guó)家作價(jià)出資(入股)政策的內(nèi)涵進(jìn)行了明確解釋。1999年，《土地管理法實(shí)施條例》將國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股明確為土地有償使用方式之一。與租賃政策一樣，源于企業(yè)改制的作價(jià)出資（入股）政策，成為國(guó)有土地有償使用的法定政策。

（三）適用范圍

作價(jià)出資(入股)政策是國(guó)家給改制國(guó)有企業(yè)的一項(xiàng)優(yōu)惠政策，不是任何企業(yè)都可以享受的。現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)于自然壟斷的行業(yè)，提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)．以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地．國(guó)家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或股本金的方式．向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

在實(shí)踐中，改制企業(yè)申請(qǐng)采取作價(jià)出資(入股)方式處置土地時(shí)，政府要嚴(yán)格審批。改制企業(yè)至少要具備兩個(gè)條件：

一是擬進(jìn)行改制的國(guó)有企業(yè)屬于國(guó)家確定作為國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)。

二是企業(yè)改制方案需要經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)。

1、概念

國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)，是指國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理，被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書(shū)，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資(入股)或租賃等方式配置上地。

2、特點(diǎn) 國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)主要有：

(1)與作價(jià)出資(入股)政策一樣，國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)具有非貨幣交易的特點(diǎn)。

(2)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)且环N受限制的土地使用權(quán)。

(3)與國(guó)家作價(jià)出資(入股)政策相比，授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)具有更大的靈活性，土地的處置權(quán)在授權(quán)單位，授權(quán)單位取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)后，可以采取作價(jià)出資、入股、租賃等多種方式向其所屬企業(yè)配置。

從企業(yè)改制實(shí)踐看，國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策是適應(yīng)國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理的需要應(yīng)運(yùn)而生的。先有國(guó)有資產(chǎn)的授權(quán)經(jīng)營(yíng)，后有國(guó)有土地的授權(quán)經(jīng)營(yíng)。國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策的提出，始于1988年，并于1992年付諸實(shí)踐。1、1988年?yáng)|風(fēng)汽車(chē)公司要求國(guó)家授權(quán)其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理公司內(nèi)“緊密層企業(yè)”的國(guó)有資產(chǎn)。199I年8月，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家體改委、國(guó)務(wù)院經(jīng)貿(mào)辦在給國(guó)務(wù)院《關(guān)于選擇一批大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行試點(diǎn)的請(qǐng)示》中，建議用國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的辦法改進(jìn)企業(yè)集團(tuán)的管理。2、1992年9月，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局與國(guó)家計(jì)委、國(guó)家體改委、國(guó)務(wù)院經(jīng)貿(mào)辦制發(fā)了《關(guān)于國(guó)家試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的實(shí)施辦法(試行)》，明確規(guī)定國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指由國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)將企業(yè)集團(tuán)中緊密層企業(yè)的國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)一授權(quán)給核心企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理，建立核心企業(yè)(集團(tuán)公司)與緊密層企業(yè)之間的產(chǎn)權(quán)紐帶，增強(qiáng)集團(tuán)凝聚力，使緊密層企業(yè)成為核心企業(yè)的全資子公司或控股子公司，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)。集團(tuán)公司取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)后，可以通過(guò)采取直接占有和運(yùn)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)，將國(guó)有資產(chǎn)交由全資子公司、控股公司或參股公司經(jīng)營(yíng)等多種方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)管理。

根據(jù)該辦法，原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局確定了一汽、二汽、重型汽車(chē)、渤海化工集團(tuán)等7家公司，作為第一批國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)和管理的試點(diǎn)單位，1995年以后，通過(guò)國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式明確國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的做法已較為普通。3、1996年，原國(guó)家土地管理局開(kāi)始探索和研究以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置改制企業(yè)土地資產(chǎn)。同年底，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)航空工業(yè)總公司、石油化工總公司、有色金屬工業(yè)總公司為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)和國(guó)家控股公司試點(diǎn)，這三家公司可以對(duì)其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)行使出資人權(quán)利，對(duì)其國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理和監(jiān)督并承擔(dān)保值增值責(zé)任。同時(shí)要求有關(guān)職能部門(mén)要進(jìn)一步研究在投資、融資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及國(guó)有土地使用權(quán)管理等方面賦予上述總公司必要的許可權(quán)。

據(jù)此，授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策付諸實(shí)施。1997年1月，國(guó)家土地管理局對(duì)江西銅業(yè)公司股份制改造土地估價(jià)結(jié)果和土地使用權(quán)處置進(jìn)行了批復(fù)，將江西銅業(yè)公司使用的58宗國(guó)有土地，授權(quán)有色金屬工業(yè)總公司經(jīng)營(yíng)管理，土地位用年期為50年。有色金屬工業(yè)總公司將其取得的上述土地使用權(quán)投入到江西銅業(yè)公司。這是首例國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)的處置方式。

4．1998年，《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第一次明確提出了國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策。1999年，《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策的適用范圍進(jìn)行了細(xì)化。2001年，《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)處置方式的審批許可權(quán)又進(jìn)行了明確。

這樣，授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策不斷完善，國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的權(quán)能、授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式的審批程式等有了明確的規(guī)范，在國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)所屬企業(yè)的公司制改革中被普遍采用。

授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策與作價(jià)出資(入股)政策的適用范圍一致，僅有少數(shù)符合政府規(guī)定條件的大型國(guó)有企業(yè)改制可以適用該政策處置土地資產(chǎn)?，F(xiàn)行政策規(guī)定，自然壟斷的行業(yè)，提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支枝產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地。

在實(shí)踐中，政制企業(yè)申請(qǐng)采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置土地時(shí)，政府要嚴(yán)格審批。改制企業(yè)至少要具備兩個(gè)條件：

一是擬進(jìn)行改制的國(guó)有企業(yè)屬于國(guó)家確定作為國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)。

二是企業(yè)改制方案需要經(jīng)過(guò)省級(jí)以上人民政府政府批準(zhǔn)。

五、保留劃撥方式的政策要求及適用范圍

企業(yè)改制中的保留劃撥的處置方式，是指國(guó)有企業(yè)改制后，其原使用的劃撥土地使用權(quán)繼續(xù)保留劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)，不實(shí)行出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和授權(quán)經(jīng)營(yíng)等有償使用方式。

保留劃撥政策，實(shí)質(zhì)上是改制企業(yè)使用的原劃撥土地使用權(quán)不進(jìn)行有償方式處置，繼續(xù)維持劃拔使用。1、1998年，《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》提出，對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置。

企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批推可以采取保留劃撥方式處置：(1)繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等專(zhuān)案用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造成改組為公司制企業(yè)的除外；(2)國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；(3)在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；(4)國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。其中第(2)、[3)、(4)項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過(guò)5年。2、1999年，《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出：改制企業(yè)土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開(kāi)發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平．第一次明確提出了改制企業(yè)劃撥使用權(quán)的價(jià)格概念。3、2001年，《國(guó)土地資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，則對(duì)劃撥土地使用權(quán)作為企業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了全面系統(tǒng)的規(guī)定：一是明確了劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和權(quán)益。企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)；二是明確了劃撥土地使用權(quán)在交易方面的權(quán)能內(nèi)容。企業(yè)依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)．在扣繳土地使用權(quán)出讓金后抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。

劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒澃瓮恋厥褂脵?quán)價(jià)格部分可計(jì)為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，轉(zhuǎn)讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應(yīng)當(dāng)申辦有償用地手續(xù)。

劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金．并以此計(jì)算租金或增加國(guó)家資本金、國(guó)家股本金。

(三)劃拔土地使用權(quán)權(quán)能

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)非經(jīng)依法審批，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。因此，以保留劃撥方式取得的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一種受限制的財(cái)產(chǎn)權(quán)，權(quán)利內(nèi)容具有不完整性，表現(xiàn)在：

一是在土地價(jià)格上，劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格小于出讓土地使用權(quán)。

二是在權(quán)利內(nèi)容上，出讓土地使用權(quán)人對(duì)其出讓土地具有完全的占有、使用、收益和處分權(quán)，而劃撥土地使用權(quán)人對(duì)其劃撥土地有占有、使用、收益權(quán)和一定的處分權(quán)，出讓土地使用權(quán)權(quán)能大于劃撥土地使用權(quán)。

盡管在20世紀(jì)90年代我國(guó)已經(jīng)確立了國(guó)有土地有償使用制度，但國(guó)有土地以劃撥方式使用，在實(shí)踐中還相當(dāng)普遍。而且《土地管理法》也明確規(guī)定了劃撥供地的若干情形，特別是在國(guó)有企業(yè)改制中，由于改制成本、改制形式等因素，企業(yè)改制后國(guó)有土地繼續(xù)保留劃撥使用的做法既為政府所認(rèn)同，也為不少?lài)?guó)有企業(yè)所采用。目前，現(xiàn)行法律法規(guī)中主要是《土地管理法》、《劃撥用地目錄》對(duì)劃撥范圍進(jìn)行約束和限定。

1、《土地管理法》對(duì)劃撥用地范圍有嚴(yán)格限制。《土地管理法》規(guī)定，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批淮，可以以劃撥方式取得下列建設(shè)用地：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。

(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2、2001年發(fā)布的修訂后的《劃撥用地目錄》，對(duì)劃撥用地范圍進(jìn)行了細(xì)化，規(guī)定：

(1)對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地專(zhuān)案，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。

(2)對(duì)以營(yíng)利為目的、非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地專(zhuān)案，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)，不能劃撥使用。(3)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)、因企業(yè)改制，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。

目前，改制企業(yè)土地資產(chǎn)企業(yè)改制時(shí)，土地資產(chǎn)處置是否適用保留劃撥政策的直接依據(jù)是《劃撥用地目錄》，符合目錄的，改制企業(yè)可以繼續(xù)保留劃撥使用土地，不符合目錄的，—律實(shí)行有償使用。

經(jīng)過(guò)多年改革探索，國(guó)有企業(yè)改制中劃撥土地使用權(quán)處置方面巳形成了較為系統(tǒng)的政策體系，成為土地資產(chǎn)處置管理的直接政策依據(jù)。國(guó)家發(fā)布實(shí)施的主要政策有：

(一)原國(guó)家土地管理局。發(fā)布實(shí)施的相關(guān)政策

1．《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》(1992年原國(guó)家土地管理局1號(hào)令)2．《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》

(國(guó)土(法)字[1994]第153號(hào))；

3．《規(guī)范股份有限公司土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)工作若干規(guī)定》(國(guó)土(籍)字[1996]第130號(hào))。

4．《關(guān)于印發(fā)土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)文書(shū)規(guī)范格式(試行)的通知》(國(guó)土(籍)字[1997]第69號(hào))。

5《關(guān)于在國(guó)有企業(yè)改革中加強(qiáng)地籍管理工作的若干意見(jiàn)的通知》(國(guó)土(籍)宇[1997]第192號(hào))。

6．《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(國(guó)家土地管理局1998年第8號(hào)令)。

(二)國(guó)土資源部發(fā)布實(shí)施的相關(guān)政策 7．《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)[1999]222號(hào))。

8、《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)[1999]433號(hào))。

9．《關(guān)于做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》(國(guó)土資發(fā)[2000]105號(hào))。

10．《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001] 44號(hào))。

11．《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)(試行)>和<土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法(試行)>的通知》(國(guó)土資廳發(fā)[2001]42號(hào))。

12．《劃撥用地目錄》(2001年10月22日國(guó)土資源部令第9號(hào)發(fā)布，自發(fā)布之日起施行)。

13．《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作通知》(國(guó)土資發(fā)[2003]383號(hào))。

14．《印發(fā)＜關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法>的通知》(國(guó)經(jīng)貿(mào)企改[2002]859號(hào))。

第三篇：企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)

附件一：

企土改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)(試行)

一、審批權(quán)限劃分

(一)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)改制且符合以國(guó)家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置土地條件的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)部審批。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)改制具體包括以下兩類(lèi)：

1.國(guó)務(wù)院直接批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院會(huì)議紀(jì)要確定或國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建股份有限公司、有限責(zé)任公司的；

2.國(guó)務(wù)院直接批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院會(huì)議紀(jì)要確定或國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建境外上市企業(yè)的。(二)無(wú)論哪類(lèi)企業(yè)，若改制涉及的土地已經(jīng)實(shí)行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，直接到土地所在地市、縣土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理變更登記或有償用地手續(xù)。

(三)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、企業(yè)集團(tuán)或地方人民政府批準(zhǔn)改制且符合國(guó)家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置土地的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)土地所在地的省級(jí)土地行政主管部門(mén)審批。

為方便與有關(guān)部門(mén)銜接，同一企業(yè)涉及在兩個(gè)以上省(自治區(qū)、直轄市)審批土地資產(chǎn)處置的，企業(yè)根據(jù)需要，可持有關(guān)省(區(qū)、市)的處置批準(zhǔn)文件到我部轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公函。

如果同一企業(yè)改制涉及的劃撥土地，部分采用出讓或租賃方式處置、部分采用國(guó)家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置、部分土地采用保留劃撥方式處置等多種處置方式并存的，土地資產(chǎn)處置總體方案一并擬訂，按照國(guó)家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的審批權(quán)限報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門(mén)一并核準(zhǔn)，具體處置方案則按各種處置方式的審批權(quán)限分別在市縣或省級(jí)以上土地行政主管部門(mén)辦理。

二、采用國(guó)家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的范圍和程序(一)適用范圍 對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地。

(二)報(bào)批程序：

1.改制企業(yè)根據(jù)省級(jí)以上人民政府關(guān)于授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的批準(zhǔn)文件，擬定土地資產(chǎn)處置總體方案，向省或國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)核準(zhǔn)；

2.土地資產(chǎn)處置總體方案經(jīng)核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并依據(jù)土地狀況和估價(jià)結(jié)果，擬定土地資產(chǎn)處置的具體方案；

3.企業(yè)向市、縣土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)初審，市、縣土地行政主管部門(mén)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)狀況、地價(jià)水平進(jìn)行初步審查并出具意見(jiàn)，并附土地估價(jià)結(jié)果初審表(見(jiàn)附件二中附表二)；

4.企業(yè)持改制方案、土地估價(jià)報(bào)告、土地資產(chǎn)處置具體方案和初審意見(jiàn)，到有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門(mén)辦理土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒负屯恋刭Y產(chǎn)處置審批；

5.企業(yè)持處置批準(zhǔn)文件在財(cái)政部門(mén)辦理國(guó)有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，到土地所在的市、縣土地行政主管部門(mén)辦理土地變更登記。

三、總體方案核準(zhǔn)辦理要求(一)所需報(bào)件：

1.土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)申請(qǐng)文件； 2.改制批準(zhǔn)文件；

3.批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)企業(yè)的文件；

4.改制企業(yè)土地資產(chǎn)處置總體方案(涉及土地的基本類(lèi)型、宗地、面積概略數(shù)及相應(yīng)的處置方式等)；

5.企業(yè)改制方案。(二)審查內(nèi)容： 1.報(bào)文資格；

2.采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地的資格； 3.企業(yè)改制所涉及土地基本類(lèi)型及各類(lèi)土地對(duì)應(yīng)的處置方式。

四、具體處置方案審批要求(一)所需報(bào)件：

1.土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒负屯恋刭Y產(chǎn)處置審批的申請(qǐng)文件(含土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒副?； 2.土地資產(chǎn)處置具體方案；

3.土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 4.土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)文件；

5.市、縣土地行政主管部門(mén)對(duì)土地權(quán)屬和地價(jià)水平的初審意見(jiàn)(含土地估價(jià)結(jié)果初審表)。

(二)審查內(nèi)容： 1.土地處置方式； 2.土地權(quán)屬狀況； 3.地價(jià)水平等。

五、行文參考格式

(一)土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)文件參考格式： 關(guān)于核準(zhǔn)××改制土地資產(chǎn)處置總體方案的函 ×××： 你公司《關(guān)于請(qǐng)核準(zhǔn)×××改制土地資產(chǎn)處置總體方案的函》及有關(guān)材料收悉。經(jīng)審核，現(xiàn)函復(fù)如下：

鑒于你公司為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)(國(guó)家控股公司試點(diǎn)企業(yè))，同意你公司組建×××××公司所涉及的擁有劃撥土地使用權(quán)的記××、××類(lèi)生產(chǎn)和生產(chǎn)配套設(shè)施用地，可采用國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)(國(guó)家作價(jià)出資(入股))方式處置；××、××類(lèi)土地改制后仍符合法定的劃撥用地范圍，可繼續(xù)以劃撥方式使用；××、××類(lèi)土地應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋厮诘厥?、縣土地行政主管部門(mén)辦理國(guó)有土地出讓(租賃)手續(xù)。

你公司應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的土地進(jìn)行評(píng)估，并擬訂具體的土地資產(chǎn)處置方案按規(guī)定報(bào)批，土地估價(jià)報(bào)告同時(shí)備案。

××××年××月××日

(二)土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒概c資產(chǎn)處置方案審批復(fù)函參考格式： 關(guān)于×××改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒负?批準(zhǔn)土地資產(chǎn)處置方案的函×××: 你公司《關(guān)于申請(qǐng)土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒概c土地資產(chǎn)處置方案的函》及有關(guān)材料收悉。經(jīng)審核，現(xiàn)函復(fù)如下：

一、×××公司因組建×××××公司的需要，委托××××機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及土地進(jìn)行了評(píng)估，土地估價(jià)報(bào)告已報(bào)我部(廳、局)備案。估價(jià)報(bào)告編號(hào)為×××。

二、組建××××公司涉及原國(guó)有劃撥土地××××宗，面積×××平方米，各宗地土地條件及價(jià)格詳見(jiàn)附件。上述國(guó)有土地可按××××用途，以國(guó)家作價(jià)出資方式投入××××公司(授權(quán)你公司經(jīng)營(yíng)管理)，土地使用年期為××年，根據(jù)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，同意××××萬(wàn)元用于轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金。

(你公司取得該宗授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)后，可給擬組建的××××公司使用。如改變用途或向其他單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。)你公司要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理土地登記。附件：×××評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的土地估價(jià)結(jié)果一覽表 ××××年××月××日(三)部轉(zhuǎn)辦公函參考格式

關(guān)于×××改制土地資產(chǎn)處置方案的函 ×××：

你公司《關(guān)于×××改制土地資產(chǎn)處置方案的函》及有關(guān)材料收悉。經(jīng)審核，現(xiàn)函復(fù)如下：

××××公司因組建×××××股份有限公司的需要，委托××××機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及土地進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)報(bào)告已在土地所在地省級(jí)土地行政主管部門(mén)備案。

根據(jù)××××省××××文、××××省××××文和×××××市××××文的批復(fù)，改制涉及土地共××××宗。面積平方米，土地處置方式為：……

××××年××月××日

第四篇：國(guó)有土地房屋處置資產(chǎn)處置辦法

######人民政府關(guān)于印發(fā)

《###國(guó)有土地房屋資產(chǎn)處置管理辦法》的通知

許政[2008]53號(hào)

各縣(市、區(qū))政府，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東城區(qū)管委會(huì)，市人民政府各部門(mén):

《###國(guó)有土地房屋資產(chǎn)處置管理辦法》已經(jīng)市政府第35次常務(wù)會(huì)議研究通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○八年八月十四日

###國(guó)有土地房屋資產(chǎn)處置管理辦法

為進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地房屋資產(chǎn)處置管理，規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《###行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理實(shí)施細(xì)則》(市政府令第12號(hào))等規(guī)定，制定本辦法。

一、處置原則

市直國(guó)有資產(chǎn)占有使用單位處置土地、房屋和公共資源，應(yīng)當(dāng)按照公開(kāi)、公平、公正和嚴(yán)格程序、嚴(yán)格審批的原則進(jìn)行。

二、審批程序

(一)擬處置土地、房屋資產(chǎn)的單位提出土地、房屋處置申請(qǐng)，上報(bào)主管部門(mén);

(二)主管部門(mén)審核并簽署意見(jiàn)后，報(bào)財(cái)政部門(mén);

(三)財(cái)政部門(mén)根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查論證，提出處置意見(jiàn)上報(bào)市政府;

(四)市政府召集監(jiān)察、審計(jì)、國(guó)土、房管、財(cái)政等部門(mén)研究審議，報(bào)市政府常務(wù)會(huì)議研究決定。

三、處置辦法

(一)申報(bào)單位處置土地、房屋資產(chǎn)需向財(cái)政部門(mén)提交下

(六)按照“建新交舊”、“遷新交舊”原則，市直行政事業(yè)單位取得新的土地房產(chǎn)后，原土地房產(chǎn)收繳財(cái)政部門(mén)，由政府統(tǒng)一調(diào)配，任何單位或部門(mén)不得自行處置。

(七)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，包括出售房產(chǎn)、土地出讓收入，均屬?lài)?guó)家所有。土地出讓收入應(yīng)當(dāng)按照《財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》(財(cái)綜〔2006〕68號(hào))規(guī)定，納入基金預(yù)算管理;房產(chǎn)出售收入按照政府非稅收入管理規(guī)定，實(shí)行“收支兩條線”管理，上繳財(cái)政專(zhuān)戶(hù)。支出按照資金審批程序辦理。

四、監(jiān)督管理

(一)財(cái)政、國(guó)土部門(mén)應(yīng)建立和完善有效的監(jiān)督管理機(jī)制，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督和責(zé)任追究制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，定期檢查國(guó)有土地、房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。

(二)監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督國(guó)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓全過(guò)程，查處違規(guī)處置國(guó)有資產(chǎn)和失職瀆職行為。

(三)單位和個(gè)人有下列行為之一的，由財(cái)政部門(mén)責(zé)令改正，限期退還違法所得和被侵占的國(guó)有資產(chǎn);對(duì)單位給予警告或者通報(bào)批評(píng);對(duì)單位負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人給予相應(yīng)的黨紀(jì)政紀(jì)處分;造成經(jīng)濟(jì)損失的按有關(guān)規(guī)定，追究責(zé)任人的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

1.超越權(quán)限，擅自處置土地、房屋資產(chǎn)的;

2.弄虛作假，隱匿國(guó)有資產(chǎn)的;

3.營(yíng)私舞弊，與買(mǎi)方串通低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地、房屋資產(chǎn)的;

4.截留、擠占、挪用、貪污國(guó)有資產(chǎn)出讓金的;

5.未按時(shí)、足額將國(guó)有資產(chǎn)收益繳入財(cái)政專(zhuān)戶(hù)的;

6.未按規(guī)定進(jìn)場(chǎng)交易等行為。

(四)經(jīng)辦單位和監(jiān)督檢查人員濫用職權(quán)，徇私舞弊、玩

第五篇：20010529-關(guān)于完善企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批有關(guān)問(wèn)題的函

企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)

（試行）

一、審批權(quán)限劃分

（一）經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)改制且符合以國(guó)家作價(jià)出資（入股）或受權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置土地條件的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)部審批。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)改制具體包括以下兩類(lèi)：

1．國(guó)務(wù)院直接批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院會(huì)議紀(jì)要確定或國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建股份有限公司、有限責(zé)任公司的；

2．國(guó)務(wù)院直接批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院會(huì)議紀(jì)要確定或國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建境外上市企業(yè)的。

（二）無(wú)論哪類(lèi)企業(yè)，若改制涉及的土已經(jīng)實(shí)行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，直接到土地所在地市、縣土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理變更登記或有償用地手續(xù)。

（三）國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、企業(yè)集團(tuán)或地方人民政府批準(zhǔn)改制且符合國(guó)家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置土地的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)土地所在地的省級(jí)土地行政主管部門(mén)審批。

為方便與有關(guān)部門(mén)銜接，同一企業(yè)涉及有在兩個(gè)以上省（自治區(qū)、直轄市）審批土地資產(chǎn)處置的，企業(yè)根據(jù)需要，可持有關(guān)?。▍^(qū)、市）的處置批準(zhǔn)文件到我部轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公函。

如果同一企業(yè)改制涉及的劃撥土地，部分采用出讓或租賃方式處置、部分采用國(guó)家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置、部分土地采用保留劃撥方式處置等多種處置方式并存的，土地資產(chǎn)處置部體方案一并擬訂，按照國(guó)家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的審批限報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門(mén)一并核準(zhǔn)，具體處置方案則按各種處置方式的審批權(quán)限分別在市且或省級(jí)以上土地行政主管部門(mén)辦理。

二、采用國(guó)家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的范圍和程序

（一）適用范圍

對(duì)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式配置土地。

（二）報(bào)批程序：

1．改制企業(yè)根據(jù)省級(jí)以上人民政府關(guān)于授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的批準(zhǔn)文件，擬定土地資產(chǎn)處置總體方案，向省或國(guó)務(wù)院土地主管部門(mén)申請(qǐng)核準(zhǔn)；

2．土地資產(chǎn)處置總體方案經(jīng)核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并依據(jù)土地狀況和估價(jià)結(jié)果，擬定土地資產(chǎn)處置的具體方案；

3．企業(yè)向市、縣土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)初審，市、縣土地行政主管部門(mén)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)狀況、地價(jià)水平進(jìn)行初步審查并出具意見(jiàn)，并附土地估價(jià)結(jié)果初審表（見(jiàn)附件二附表二）；

4．企業(yè)持改制方案、土地估價(jià)報(bào)告、土地資產(chǎn)處置具體方案和初審意見(jiàn)，到有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門(mén)辦理土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒负屯恋刭Y產(chǎn)處置審批；

5．企業(yè)持處置批準(zhǔn)文件在財(cái)政部門(mén)辦理國(guó)有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，到土地所在的市、縣土地行政主管部門(mén)辦理土地變更登記。

三、總體方案核準(zhǔn)辦理要求

（一）所需報(bào)件：

1．土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)申請(qǐng)文件；

2．改制批準(zhǔn)文件；

3．批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)企業(yè)的文件；

4改制企業(yè)土地資產(chǎn)處置總體方案（涉及土地的基本類(lèi)型、宗地、面積概略數(shù)及相應(yīng)的處置方式等）；

5．企業(yè)改制方案。

（二）審查內(nèi)容：

1．報(bào)文資格；

2．采取授經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式配置土地的資格；

3．企業(yè)改制所涉及土地基本類(lèi)型及各類(lèi)土地對(duì)就的處置方式。

四、具體處置方案審批要求

（一）所需報(bào)件：

1．土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒负屯恋刭Y產(chǎn)處置審批的申請(qǐng)文件（含土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒副恚?/p>

2．土地資產(chǎn)處置具體方案；

3．土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告；

4．土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)文件；

5．市、縣土地行政主管部門(mén)對(duì)土地權(quán)屬和地價(jià)水平的初審意見(jiàn)（含土地估價(jià)結(jié)果初審表）

（二）審查內(nèi)容：

1．土地處置方式；

2．土地權(quán)屬狀況；

3．地價(jià)水平等。

五、行文參考格式

（一）土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)文件參考格式：

關(guān)于核準(zhǔn)5 5 5 改制土地資產(chǎn)處置總體方案函5 5 ：

你公司《關(guān)于請(qǐng)核準(zhǔn)5 5 5 改制土地資產(chǎn)處置總體方案的函》及有關(guān)材料收悉。經(jīng)審核，現(xiàn)函復(fù)如下：

鑒于你公司為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)（國(guó)家控股公司試點(diǎn)企業(yè)），同意你公司組建5 5 5 5 5 公司所涉及的擁有劃撥土地使用權(quán)的5 5、5 5 類(lèi)生產(chǎn)和生產(chǎn)配套設(shè)施用地，可采用國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)（國(guó)家作價(jià)出資（入股））方式處理；5 5、5 5 類(lèi)土地改制后仍符合法定的劃撥用地范圍，可繼續(xù)以劃撥方式使用；5 5、5 5 類(lèi)土地應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋厮诘厥?、縣土地行政主管部門(mén)辦理國(guó)有土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）手續(xù)。

你公司應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的土地進(jìn)行評(píng)估并擬訂具體的土地資產(chǎn)處置方案按規(guī)定報(bào)批，土地估價(jià)報(bào)告同時(shí)備案。

年 月 日

（二）土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒概c資產(chǎn)處置方案審批復(fù)函參考格式：

關(guān)于5 5 5 改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒负团鷾?zhǔn)土地資產(chǎn)處置方案的函5 5 ：

你公司《關(guān)于申請(qǐng)土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒概c土地資產(chǎn)處置方案的函》及有關(guān)材料收悉。經(jīng)審核，現(xiàn)函復(fù)如下：

一、5 5 5 公司因組建5 5 5 5 5 公司的需要，委托5 5 5 5 機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及土地進(jìn)行了評(píng)估，土地估價(jià)報(bào)告已報(bào)我部（廳、局）備案。估價(jià)報(bào)告編號(hào)為5 5 5。

二、組建5 5 5 5 公司涉及原國(guó)有劃撥土地5 5 5 5 宗，面積5 5 5平方米，各宗地土地條件及價(jià)格詳見(jiàn)附件。上述國(guó)有土地可按5 5 5 5 用途，以國(guó)家作價(jià)出資方式投入5 5 5 5 公司（授權(quán)你公司經(jīng)營(yíng)管理），土地使用年期為5 5 年，根據(jù)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，同意5 5 5 5 萬(wàn)元用于轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金。

（你公司取得該宗授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)后，可給擬組建的5 5 5 5 公司使用。如改變用途或向其他單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。）

你公司要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理土地登記。

附件：5 5 5 評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的土地估價(jià)結(jié)果一覽表

年 月 日

（三）部轉(zhuǎn)辦公函參考格式：

關(guān)于5 5 5 改制土地資產(chǎn)處置方案的函5 5 ：

你公司《5 5 5 關(guān)于改制土地資產(chǎn)處置方案的函》及有關(guān)材料收悉。經(jīng)審核，現(xiàn)函復(fù)如下：5 5 5 5 公司因組5 5 5 5 股份有限公司的需要，委托5 5 5 5 機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及土地進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)報(bào)告已在土地所在地省級(jí)土地行政主管部門(mén)備案。

根據(jù)5 5 5 5 省5 5 5 5 文、5 5 5 5 省5 5 5 5 文和5 5 5 5 市5 5 5 5 文的仳復(fù)，改制涉及土地共5 5 5 5 宗，面積平方米，土地處置方式為：……。

年 月 日

附件二

土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法

（試行）

一、備案范圍

土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒傅姆秶侵福?/p>

1．企業(yè)改制涉及的土地估價(jià)報(bào)告。

2．土地評(píng)估機(jī)構(gòu)完成的土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單。

二、備案要求

（一）企業(yè)改制涉及的土地估價(jià)報(bào)告按以下要求報(bào)土地行政主管部門(mén)備案：

1．企業(yè)改制涉及的土地已經(jīng)實(shí)行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，改制企業(yè)在土地所在地市、縣土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理變更登記或有償用地手續(xù)時(shí)，所涉及宗地的在價(jià)報(bào)告同時(shí)交付務(wù)案。

2．企業(yè)改制涉及的土地采用國(guó)家作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的，改制企業(yè)在省級(jí)以上土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地資產(chǎn)處置時(shí)，土地估價(jià)報(bào)告同時(shí)在省級(jí)以上土地行政主管部門(mén)備案；同一企業(yè)涉及在兩個(gè)以上?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）審批土地資產(chǎn)處置的，所涉及宗地的土地估價(jià)報(bào)告與土地資產(chǎn)處置審批分別到宗地所在?。▍^(qū)、市）備案。

（二）土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單按以下要求報(bào)土地行政主管部門(mén)備案：

1．在國(guó)土資源部備案的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，其土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單報(bào)國(guó)土資源部備案，同時(shí)抄報(bào)機(jī)構(gòu)所在地省級(jí)土地行政主管部門(mén)。

2．在省級(jí)土地行政主管部門(mén)備案的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，其土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單報(bào)省級(jí)土地行政主管部門(mén)備案。

三、備案條件

（一）企業(yè)改制涉及的土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒疙毦邆湟韵聴l件：

1．受托評(píng)估機(jī)構(gòu)具有國(guó)土資源部和省級(jí)土地行政主管部門(mén)頒發(fā)的《土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》，從業(yè)范圍符合資，從業(yè)范圍符合資質(zhì)證書(shū)的規(guī)定，并根據(jù)與委托方簽訂的再現(xiàn)經(jīng)定條件出具了土地估價(jià)報(bào)告。

2．土地估價(jià)報(bào)告符合土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式要求，其內(nèi)容完善，結(jié)構(gòu)合理，表述清楚，資料真實(shí)可靠，依據(jù)充分。

3．按規(guī)定提交以下相關(guān)材料，符合要件齊備要求：

（1）土地估價(jià)報(bào)告在省級(jí)以上土地行政主管部門(mén)備案的具體要件詳見(jiàn)《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批要求》（附件一）中具體處置方式審批要求所需報(bào)件。

（2）土地估價(jià)報(bào)告在市、縣土地行政主管部門(mén)備案的具體要件主要包括：

①土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒傅纳暾?qǐng)函件，并附《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒副怼罚ㄒ?jiàn)附表一）

②土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告；

③企業(yè)改制方案和土地資產(chǎn)處置方案；

④企業(yè)改制批準(zhǔn)文件。

（二）土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單備案須具備以下條件：

1．業(yè)績(jī)清單所列的土地估價(jià)報(bào)告是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立或與其他機(jī)構(gòu)合作完成，并已向委托方提交的土地估價(jià)報(bào)告（土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單見(jiàn)附表三）。

2．業(yè)績(jī)清單應(yīng)包括土地評(píng)估機(jī)構(gòu)上一季度上述所有的土地估價(jià)報(bào)告。

3．業(yè)績(jī)清單應(yīng)在規(guī)定時(shí)間上報(bào)、上報(bào)時(shí)間以當(dāng)?shù)禺?dāng)日郵戳為準(zhǔn)。（逾期未報(bào)的，視為上一季度無(wú)業(yè)績(jī)清單。）

四、備案程序

（一）企業(yè)改制涉及的土地估價(jià)報(bào)告按以下程序備案：

1．申請(qǐng)

改制企業(yè)持土地估價(jià)報(bào)告及資產(chǎn)處置申請(qǐng)文件、材料等要件向土地行政主管部門(mén)提出備案申請(qǐng)。

2．受理與備案

土地行政主管部門(mén)對(duì)要件進(jìn)行合規(guī)性審核，凡機(jī)構(gòu)資質(zhì)符合要求，要件齊備，土地估價(jià)報(bào)告符合規(guī)范格式，應(yīng)予以以備案，并由土地行政主管部門(mén)在《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒副怼飞虾炇饌浒敢庖?jiàn)。如下符合規(guī)定要求，則經(jīng)補(bǔ)充有關(guān)材料或完善土地估價(jià)報(bào)告后予以備案。

（二）土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單按以下程序備案：

1．報(bào)送業(yè)績(jī)清單

土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在每季度的第一個(gè)星期一將上一季度的土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單報(bào)土地行政主管部門(mén)（同時(shí)附相應(yīng)的電子文檔）。

2．審核與匯總

土地行政主管部門(mén)在收到各土地評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)送的業(yè)績(jī)清單后，進(jìn)行審核匯總，作為對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)抽查的依據(jù)。