第一篇：土地增值稅核定征收計稅依據(jù)的調(diào)研思考

據(jù)了解，自國家稅務(wù)總局2007年初下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，兩年多來，絕大多數(shù)省市能夠嚴(yán)格按照國家稅務(wù)總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區(qū)清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區(qū)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。

核定

征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數(shù)把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據(jù)為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計稅依據(jù)和稅率，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。

它設(shè)置的主要原則是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值收益征稅，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。因此，我國規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現(xiàn)土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。但是，在整個地區(qū)“一刀切”地對房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據(jù)由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵剩巡灰邹D(zhuǎn)嫁稅負(fù)對收益環(huán)節(jié)征收的調(diào)節(jié)稅轉(zhuǎn)變?yōu)橐子谵D(zhuǎn)嫁稅負(fù)的流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調(diào)節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。

針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部門對土地增值稅核定征收問題提出指導(dǎo)性意見，明確要求各地主管稅務(wù)機關(guān)嚴(yán)格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細(xì)則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)，不得違規(guī)擴大核定征收范圍。對確實難以準(zhǔn)確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴(yán)格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導(dǎo)企業(yè)向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現(xiàn)其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。

二是采取科學(xué)的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎(chǔ)上的對應(yīng)征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準(zhǔn)確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應(yīng)有合理、合法的依據(jù)。盡管其核定的應(yīng)納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準(zhǔn)確地計算土地增值稅稅額時，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學(xué)性和合理性。

對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應(yīng)該首先采取一定的科學(xué)合理的方法來確定計稅依據(jù)，土地增值稅的計稅依據(jù)是增值額，而增值額是根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應(yīng)納土地增值稅即可。

對此，《條例》第九條及其《細(xì)則》第十四條已作明確規(guī)定，即在納稅人提供的轉(zhuǎn)讓價格和扣除項目不實的情況下，應(yīng)由法定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。雖然按評估價格計算土地增值稅，評估出來的數(shù)據(jù)和實際數(shù)據(jù)會有些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實際應(yīng)納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時由于通過評估得出來的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率累進稅率計算征收，土地增值稅的調(diào)節(jié)功能仍然起作用。

三是完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的管理制度。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的預(yù)征和清算的規(guī)定，并要求房地產(chǎn)企業(yè)必須按期向主管稅務(wù)機關(guān)報送與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的財務(wù)會計報表及有關(guān)憑證等資料。主管稅務(wù)機關(guān)要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的跟蹤管理和過程控制，如應(yīng)分戶設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺賬，建立地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，以便于對土地增值稅納稅情況進行評估。同時，主管稅務(wù)機關(guān)要加強與房地產(chǎn)相關(guān)管理部門的協(xié)調(diào)配合，及時掌握相關(guān)信息。對于預(yù)征土地增值稅的，要按照有關(guān)規(guī)定匯算清繳。

第二篇：增值稅分一般計稅,簡易計稅;所得稅分查賬征收,核定征收,點解

增值稅分一般計稅，簡易計稅；所得稅分查賬征收，核定征收，點解

|2017-12-19

你是不是經(jīng)常聽到以下這些“熟悉的陌生詞”？

一般納稅人、小規(guī)模納稅人增值稅計稅方法、所得稅征收方法代理記賬、規(guī)范的會計制度...是不是仿佛理解一點，卻又不甚了了？

其實這所有的一切都源于一個東西：企業(yè)的會計核算水平。企業(yè)規(guī)范的會計制度

法規(guī)規(guī)定：會計核準(zhǔn)水平良好的企業(yè)應(yīng)按照《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計制度》設(shè)立會計賬簿，包括： 總帳一本現(xiàn)金日記帳一本銀行存款日記帳一本銷售明細(xì)帳一本其他明細(xì)帳一本 而且企業(yè)要有專業(yè)的財會人員。

達(dá)到以上要求的企業(yè)便是下文中的“會計核算水平高”，反之則是下文中的“會計核算水平低”。一般納稅人和小規(guī)模納稅人

一般納稅人和小規(guī)模納稅人是針對增值稅而言的，企業(yè)所得稅無此區(qū)分。

年應(yīng)稅銷售額低于500萬的（或新成立的）企業(yè)可以沒有規(guī)范的會計制度，此時默認(rèn)為小規(guī)模納稅人。也可以有規(guī)范的會計制度，此時即使低于500萬也可以去申請成為一般納稅人。

年銷售額超過500萬的企業(yè)必須要有規(guī)范的會計制度，也必須申請成為一般納稅人，而且是立馬申請，什么意思呢？

例如，你從2016年10月-2017年10月的總銷售額為490萬，但你今年（2017年）11月的銷售額有200萬，導(dǎo)致從2016年11月-2017年11你的總銷售額超過了500萬。那么你今年12月就必須立即去申請成為一般納稅人，不能拖著。誒，這個時候就出現(xiàn)一個問題：

你本來是小規(guī)模，一直采用簡易計稅，現(xiàn)在突然被稅局要求立即變更為一般納稅人，這就相當(dāng)于要求你馬上要采用一般計稅方法。而“有頭發(fā)誰愿意當(dāng)禿子”啊，這臨時臨腳的突然要規(guī)范企業(yè)的會計制度，難度可想而知。但上命難違，如何是好呢？

現(xiàn)在市面上有很多代理記賬產(chǎn)品，你可以從中選擇一家專業(yè)的機構(gòu)做代理記賬，等你會計水平提高了，再把賬目接回去。

一般計稅方法和簡易計稅方法 增值稅有2種計稅方法： 一般納稅人采用一般計稅方法。小規(guī)模納稅人采用簡易計稅方法。

例外情況：一般納稅人發(fā)生財政部和稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為時，也可以選擇簡易計稅（例如建筑工程老項目），只需填寫一個《一般納稅人簡易征收申請表》向稅局申請即可，但一經(jīng)選擇，短期內(nèi)（3年內(nèi)）就不得再變更回去了。當(dāng)然，這種“特定應(yīng)稅行為”只有極少數(shù)企業(yè)滿足條件。會計核準(zhǔn)水平高就可以準(zhǔn)確的核算出每一期的進項和銷項，因此一般計稅方法公式如下： 當(dāng)期應(yīng)納增值稅額=（銷項-進項）*17%-進項稅額抵扣。

會計核準(zhǔn)水平低就無法核算每一次銷項和進項，但總能籠統(tǒng)計算出當(dāng)期銷售額，因此簡易計稅方法公式如下：

當(dāng)期應(yīng)納增值稅額=銷售收入*3%。二者孰優(yōu)孰劣？

雖然看起來簡易計稅方法的3%稅率要比一般計稅方法的17%低好多，但簡易計稅其實是筆“糊涂賬”，一般計稅才是精確到每一筆交易。

小快打比方：一般計稅方法就像是中國考試的打分制，你考多少分就是多少分，不多給，也不少給；而簡易計稅方法就像美國學(xué)?？荚嚨摹胺旨壷啤盇BCD，A是要比B好，但同是A的人難道分都是一樣的？別人考了80是A，你考了90還是A，是不是“糊涂賬”。

而且一般計稅方法還有一個優(yōu)勢：就是進項稅額抵扣。一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票可以做進項稅額抵扣（也就是少納稅）。

一般納稅人可以對外開專票也可以用專票抵扣稅額；

而小規(guī)模納稅人不能用專票抵扣稅額，對外開專票也需要稅局代開。

小快小貼士：小規(guī)模納稅人在購買農(nóng)產(chǎn)品時可以用專票按11%的稅率做進項稅額抵扣。

顯然，大概率講，一般計稅方法反而比簡易計稅方法稅負(fù)更低，更重要的是一般計稅方法交的稅不會“不明不白”。

看到這，你是不是也想把稅交得“明明白白”？但短期內(nèi)又很難規(guī)范會計制度？可以暫選“代理記賬”哦。

以上都是企業(yè)的會計核算水平對征收增值稅的影響，此外，會計核算水平高低還對征收企業(yè)所得稅造成了影響。

企業(yè)所得稅征收方式

1、查賬征收與核定征收

企業(yè)所得稅的繳納倒不分什么小規(guī)模和一般納稅人，但其征收方式的區(qū)分與增值稅如出一轍，還是看你企業(yè)的會計水平。

若企業(yè)會計水平高，不但可以核定收入，還能核準(zhǔn)成本、費用，那就采用查賬征收，反之則采用核定征收。

查賬征收公式如下：

企業(yè)所得稅稅額=（收入-成本-費用-其他）*25% 核定征收又分為定額征收和定率征收。

2、定額征收與定率征收

若企業(yè)會計水平低，只能核定收入，無法核準(zhǔn)成本、費用，那就采用核定征收。定率征收公式如下：

企業(yè)所得稅稅額=（銷售收入*應(yīng)稅所得率）*25%。應(yīng)稅所得率為稅局通過一定標(biāo)準(zhǔn)和方法幫企業(yè)核定的毛利率。定額征收：

稅局按照一定的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法直接給企業(yè)設(shè)定一個稅額值，企業(yè)連銷售收入都不用計算，直接交錢就是。

你看，區(qū)分企業(yè)所得稅征收方式的本質(zhì)和區(qū)分增值稅征收方式幾乎一樣，幾乎可以說： 小規(guī)模納稅人采用核定方式征收企業(yè)所得稅；一般納稅人采用查賬方式征收企業(yè)所得稅。

為什么說幾乎？因為也會有例外，如“一般納稅人和小規(guī)模納稅人”那一段所述，年銷售額低于500萬的企業(yè)和新建立的企業(yè)即使有規(guī)范的會計制度也可以不申請成為一般納稅人，即：一部分的小規(guī)模納稅人也能查賬征收企業(yè)所得稅。

說一千道一萬，不管是從增值稅還是企業(yè)所得稅，之所以這么多彎彎繞繞根本原因就是：企業(yè)會計核準(zhǔn)水平有高有低。

但總的來說，會計水平高的企業(yè)更節(jié)稅，不光節(jié)約增值稅，還節(jié)約所得稅。

因此，如果你想節(jié)稅，就要盡快規(guī)范你的會計制度，當(dāng)然，別忘了，提高會計水平還有一個方法：代理記賬。

若有不當(dāng)之處，歡迎留言指正！若覺得還不錯，別忘了點贊轉(zhuǎn)發(fā)哦！本文系由快法務(wù)撰寫！

快法務(wù)是企業(yè)綜合法律服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者，專注為中國4000萬中小微企業(yè)提供：工商注冊、財稅記賬、商標(biāo)專利、資質(zhì)申請、合同文書、法律顧問等一站式品質(zhì)服務(wù)。2017-12-19

第三篇：關(guān)于核定城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量房屋契稅、營業(yè)稅計稅的依據(jù)

海門市人民政府辦公室文件 海政辦發(fā)〔2010〕197號

市政府辦公室關(guān)于印發(fā)《海門市人口和計劃生育 委員會主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定》的通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，開發(fā)區(qū)管委會，海門工業(yè)園區(qū)管委會，濱海新區(qū)管委會，臨江新區(qū)管委會，市各委、辦、局、行、社，市各直屬單位：

?海門市人口和計劃生育委員會主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定?已經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，現(xiàn)予印發(fā)。

二○一○年九月三十日

— 1 — 海門市人口和計劃生育委員會 主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定

根據(jù)?中共南通市委、南通市人民政府關(guān)于印發(fā)〖海門市人民政府機構(gòu)改革方案〗的通知?（通委〔2010〕4號）和?中共海門市委、海門市人民政府關(guān)于海門市人民政府機構(gòu)改革的實施意見?（海委發(fā)〔2010〕4號），設(shè)立市人口和計劃生育委員會，為市政府工作部門。

一、職責(zé)調(diào)整

（一）增加參與省級人口基礎(chǔ)信息庫建設(shè)的職責(zé)。

（二）加強對全市統(tǒng)籌解決人口問題的綜合協(xié)調(diào)，加強利益導(dǎo)向機制建設(shè)和落實，加強流動人口計劃生育管理和服務(wù)。

二、主要職責(zé)

（一）貫徹執(zhí)行國家、省和南通市有關(guān)人口和計劃生育工作的方針、政策、法規(guī)；擬訂人口和計劃生育有關(guān)的地方性行政措施，督促檢查全市人口計劃的執(zhí)行及計劃生育方針、政策、法規(guī)的貫徹落實，搞好新形勢下人口與計劃生育工作新情況、新問題的研究，負(fù)責(zé)流動人口計劃生育管理工作。協(xié)調(diào)相關(guān)部門，推動人口與計劃生育工作的綜合治理。

（二）加強對穩(wěn)定低生育水平、統(tǒng)籌解決人口問題的綜合協(xié)調(diào)。組織對全市有關(guān)人口問題的綜合性、前瞻性研究，促進人口與經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

（三）負(fù)責(zé)實施全市人口和計劃生育中長期規(guī)劃、計劃和事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對人口和計劃生育規(guī)劃執(zhí)行情況進行監(jiān)督和評估。

（四）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)推動有關(guān)部門、群眾團體履行人口和計劃生育相關(guān)職責(zé)，完善計劃生育利益導(dǎo)向機制。

（五）負(fù)責(zé)人口和計劃生育統(tǒng)計分析、信息綜合及信息化建設(shè)，參與全市人口基礎(chǔ)信息庫建設(shè)。

（六）綜合管理人口和計劃生育技術(shù)服務(wù)工作，組織實施計劃生育生殖健康促進計劃，提高人口素質(zhì)。

（七）制定人口和計劃生育宣傳教育工作規(guī)劃，組織開展人口和計劃生育宣傳教育工作。

（八）指導(dǎo)和監(jiān)督全市人口和計劃生育經(jīng)費、獎勵扶助經(jīng)費及社會撫養(yǎng)費的管理使用。

（九）制定并組織實施全市人口和計劃生育系統(tǒng)干部隊伍教育培訓(xùn)規(guī)劃，指導(dǎo)人口和計劃生育公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，指導(dǎo)市計劃生育協(xié)會的業(yè)務(wù)工作。

（十）承辦市政府交辦的其他事項。

三、內(nèi)設(shè)機構(gòu)

根據(jù)上述職責(zé)，市人口和計劃生育委員會設(shè)4個內(nèi)設(shè)機構(gòu)：

（一）辦公室

組織協(xié)調(diào)人口和計劃生育重大問題的調(diào)查研究和綜合分析，為委領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)；協(xié)助委領(lǐng)導(dǎo)組織協(xié)調(diào)機關(guān)日常工作；負(fù)

— 3 — 責(zé)起草重要文件、報告；承辦會議組織、文電處理、檔案資料、政務(wù)信息、督辦、基建、保密、行政接待、內(nèi)務(wù)管理、老干部服務(wù)等工作；負(fù)責(zé)計劃生育系統(tǒng)國家公務(wù)員培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育規(guī)劃和管理工作；負(fù)責(zé)委機關(guān)及下屬單位的機構(gòu)編制、組織人事等工作；編制省、市財政撥付的計劃生育事業(yè)費和基本建設(shè)支出的預(yù)、決算及計劃生育藥具需求計劃；指導(dǎo)、監(jiān)督全市各級計劃生育事業(yè)費、獎勵扶助經(jīng)費及社會撫養(yǎng)費的管理、使用；做好委機關(guān)和下屬事業(yè)單位經(jīng)費的使用、管理及審計審核與固定資產(chǎn)的管理工作。承擔(dān)市人口和計劃生育領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。

（二）政策法規(guī)科

研究草擬人口和計劃生育工作的政策措施，提出政策建議。對全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)計劃生育法制工作進行調(diào)研指導(dǎo)；研究和處理行政復(fù)議、信訪工作；負(fù)責(zé)全市一、二孩生育服務(wù)證的發(fā)放管理工作；負(fù)責(zé)全市社會撫養(yǎng)費的征收管理工作；推動完善計劃生育利益導(dǎo)向機制。協(xié)助有關(guān)部門制定相關(guān)的社會經(jīng)濟政策及落實計劃生育社會職能，推動人口和計劃生育工作的綜合治理。負(fù)責(zé)全市流動人口的計劃生育管理和城鎮(zhèn)計劃生育現(xiàn)居住地管理；建立流動人口公共服務(wù)、信息共享和區(qū)域協(xié)作機制。

（三）規(guī)劃信息科

研究我市人口發(fā)展戰(zhàn)略，編制全市中、長期人口和計劃生育發(fā)展規(guī)劃和計劃，并對執(zhí)行情況進行檢查、評估；擬定人口和計劃生育目標(biāo)管理責(zé)任制的規(guī)范，指導(dǎo)各地實行人口和計劃生

— 4 — 育目標(biāo)管理責(zé)任制；負(fù)責(zé)全市人口和計劃生育育齡婦女信息系統(tǒng)的維護、開發(fā)、利用工作；建立計劃生育服務(wù)質(zhì)量評估體系；負(fù)責(zé)全市計劃生育統(tǒng)計工作，組織進行計劃生育的抽樣調(diào)查和專題調(diào)查；組織人口和計劃生育問題的綜合性、前瞻性研究。

（四）宣教科技科

制訂全市計劃生育宣傳教育的規(guī)劃，組織開展人口和計劃生育的宣傳教育；組織協(xié)調(diào)各有關(guān)部門開展人口和計劃生育宣傳工作；組織開展人口理論的學(xué)習(xí)研究；做好計劃生育對外宣傳工作。承擔(dān)協(xié)調(diào)出生人口性別比治理工作；組織全市貫徹執(zhí)行計劃生育技術(shù)服務(wù)法律、法規(guī)；推動實施計劃生育生殖健康促進計劃；負(fù)責(zé)計劃生育技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考核；負(fù)責(zé)計劃生育藥具發(fā)放的指導(dǎo)、監(jiān)督工作；組織、指導(dǎo)計劃生育科研項目的立項上報和新技術(shù)推廣應(yīng)用等管理工作；組織計劃生育手術(shù)并發(fā)癥鑒定和獨生子女病殘兒童醫(yī)學(xué)鑒定工作；配合有關(guān)部門做好提高出生人口素質(zhì)工作。

四、人員編制

市人口和計劃生育委員會機關(guān)行政編制為12名。領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)為：主任1名，副主任2名；正副科長（主任）7名，其中正科長（主任）4名，副科長（副主任）3名。

五、附則

本規(guī)定由市機構(gòu)編制委員會辦公室負(fù)責(zé)解釋并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查和評估，其調(diào)整由市機構(gòu)編制委員會辦公室按規(guī)定

— 5 — 程序辦理。

主題詞：計生 機構(gòu) 職責(zé) 編制 通知

抄送：市委各部門，市人大常委會辦公室，市政協(xié)辦公室，市法院、檢察院，市人武部，市各群眾團體。

海門市人民政府辦公室 2010年9月30日印發(fā)

共印70份

第四篇：土地增值稅偷漏稅情況調(diào)研

土地增值稅偷漏稅情況調(diào)研

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅收入確認(rèn)過程中的偷漏稅問題表現(xiàn)

1、隱瞞收入，如低于市場價格銷售給內(nèi)部高管、關(guān)聯(lián)企業(yè)的董事、內(nèi)部職工等。

2、收取款項長期掛往來（計入應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款等），延期確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，以達(dá)到延期繳納稅款的目的。

3、代收款項不確認(rèn)應(yīng)稅所得，少繳納營業(yè)稅。

4、采取簽訂陰陽合同方式，少確認(rèn)銷售房產(chǎn)收入，少繳稅款。

采取的防范措施：參照同期同類的房產(chǎn)銷售價格核定；認(rèn)真核對有關(guān)合同、預(yù)收賬款的收取時間；認(rèn)真核對有關(guān)代收款項的性質(zhì)，嚴(yán)格區(qū)分應(yīng)稅所得和非應(yīng)稅所得；對房產(chǎn)成交價格異常的，應(yīng)進行外圍調(diào)查取證，必要時核定計稅價格。

二、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本確認(rèn)過程中的偷漏稅問題表現(xiàn)

1、聯(lián)合建筑施工企業(yè)，多計建筑成本，達(dá)到多計成本，少繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅的目的。

2、采取多扣除拆遷成本、前期工程費、有關(guān)勞務(wù)費用、配套設(shè)施費等方法，降低應(yīng)清算土地增值稅房產(chǎn)的增值額。

3、采取多扣除財務(wù)費用、銷售費用（如大額廣告費、傭金、策劃宣傳費等），減少當(dāng)期應(yīng)稅所得。

采取的防范措施：管理分局應(yīng)對建筑成本進行成本預(yù)警率核對，超過成本預(yù)警線的，進行重點核查，必要時進行外圍核實；對前期費用、配套設(shè)施費等應(yīng)認(rèn)真審核有關(guān)合同，檢查其工作量；對于借款進行開發(fā)的，要認(rèn)真核實費用資本化的時點，重點核實其借款是否用于其他項目，而借款利息還在扣除；對于大額銷售費用要認(rèn)真審核，是否真實發(fā)生；尤其要注意審核資金流向，特別注意企業(yè)是否存在資金回流問題。對可能存在的多列建筑安裝成本問題，可以逐個排查施工項目，我們認(rèn)為從工程的預(yù)算價、決算價、列入開發(fā)成本的價格三價對比，尋找突破口可行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易主要表現(xiàn)形式

關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互拆借資金，占用資金，相互占用銀行貸款等，不計算利息收支，影響應(yīng)納稅金。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方屬于發(fā)生了銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)行為，應(yīng)該申報納稅。但在實際生活中合作雙方常常不申報納稅。

應(yīng)采取的防范措施：及時核實開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目資金需求規(guī)模，對異常的銀行貸款要進行核查，關(guān)注資金流向?qū)?yīng)納稅收的影響。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算中逃避稅行為表現(xiàn)

1、不按規(guī)定申報納稅

預(yù)收賬款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的重要方式。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！爆F(xiàn)實中部分企業(yè)收到預(yù)收款時往往是掛在“往來款”，不及時申報納稅。

2、以收據(jù)支付工程款偷欠稅收

以票管稅是稅收征管的重要手段。由于房地產(chǎn)開發(fā)工程施工周期長，結(jié)算方式多樣，造成開發(fā)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時不按規(guī)定使用發(fā)票，而是開具收據(jù)。既影響了工程成本的及時結(jié)轉(zhuǎn)，又給建筑施工企業(yè)偷欠稅款提供了機會。

3、業(yè)務(wù)往來上作手腳

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)；既有房屋銷售又有物業(yè)管理服務(wù)。多種經(jīng)營在給企業(yè)發(fā)展拓寬渠道的同時，也使稅收征管面臨一個較為復(fù)雜的局面。不少房地產(chǎn)企業(yè)的各種經(jīng)營單位之間，在資金往來、款項支付上不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來操作而是相互交叉攤計費用；在稅收上，瞞報經(jīng)營項目，隱瞞經(jīng)營收入。

4、用收入直接沖減成本

由于收入與費用差額較大，有的企業(yè)就用收入直接沖減成本，造成營業(yè)稅的流失。

5、未及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入

企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則規(guī)定：納稅人應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。但實際中往往存在納稅人因整個項目未全部銷售完，而將已實現(xiàn)的銷售收入長期掛“預(yù)收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計繳。如某開發(fā)公司開發(fā)的A項目已出售三分之二，房屋已交付使用，售房款項按合同約定全部收訖，發(fā)票也已開具，且項目成本能夠確定，但該司卻將已收款項掛在“預(yù)收帳款”未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，造成少計繳企業(yè)所得稅948,210.28元。

6、過高預(yù)估銷售成本

房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期較長，且大多存在房產(chǎn)已開始銷售乃至已交付使用，但尚未辦理竣工決算的情況，因此，納稅人在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入及成本時大多采取預(yù)估成本，預(yù)估時往往不根據(jù)開發(fā)項目實際已發(fā)生或原預(yù)算的成本情況預(yù)估，而是帶有很大的主觀隨意性，造成過高預(yù)估成本，壓低銷售利潤，少繳企業(yè)所得稅。

7、收入與成本、費用、稅金不配比

企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定：計算應(yīng)納稅所得額時淮予扣除的項目，是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費用和損失。會計準(zhǔn)則也要求會計核算應(yīng)遵循配比原則。然而實際中，往往有收入未結(jié)轉(zhuǎn)但成本費用及稅金卻計入扣除項目的情況。征管對策

1、改進預(yù)征企業(yè)所得稅辦法

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的平均盈利水平，確定一個銷售利潤率，納稅人在取得收入款項申報繳納營業(yè)稅的同時，根據(jù)收入及利潤率預(yù)繳企業(yè)所得稅，待項目結(jié)算后再進行清算。這樣既可促使納稅人及時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成果，又可解決過高預(yù)估成本少繳企業(yè)所得稅問題。

2、日常管理工作應(yīng)突出重點

在稅收日常檢查審查企業(yè)經(jīng)營成果時，首先檢查其收入是否及時結(jié)轉(zhuǎn)，其次應(yīng)審查其開發(fā)成本的歸集是否按開發(fā)項目進行歸集，此外應(yīng)注意審核“銷售成本”及“經(jīng)營稅金及附加”借方發(fā)生額對應(yīng)項目的銷售收入是否及時結(jié)轉(zhuǎn)。

3、爭取多方配合，加大稽查力度，嚴(yán)打偷逃稅違法行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理需要多方面的支持。稅務(wù)機關(guān)要加強同城建、招標(biāo)、規(guī)劃等部門的聯(lián)系，摸清房地產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)，有的放矢地開展稅務(wù)稽查?？赏墙ú块T配合進行檢查，商諭城建部門在招標(biāo)、辦證等環(huán)節(jié)協(xié)助代征稅款。加強對施工項目的跟蹤檢查，確保接工程進度征足稅款；要突出重點稽查，對偷逃稅情節(jié)嚴(yán)重，數(shù)額巨大的，要快查快辦，并移交司法機關(guān)追究其法律責(zé)任。

4、促使企業(yè)強化財務(wù)管理

規(guī)范企業(yè)資金收支渠道，杜絕多頭開戶，為稅收征管提供準(zhǔn)確資料。凈化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人環(huán)境，堵塞稅收流失的一個重要方面是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保存完整的合同、協(xié)議、工程結(jié)算發(fā)票、預(yù)收賬款收據(jù)等財務(wù)資料。稅務(wù)機關(guān)必須加強輔導(dǎo)、監(jiān)督，幫助企業(yè)搞好財務(wù)資料規(guī)范管理。對財務(wù)管理混亂，賬據(jù)不全，保管不善的企業(yè)要限期改正。要努力規(guī)范企業(yè)資金鉤收支渠道，杜絕多頭開戶。可對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理，采用預(yù)算外資金管理辦法，嚴(yán)格實行收支兩條線，收支兩帳戶。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門實施資金的監(jiān)督管理，稅務(wù)機關(guān)予以協(xié)助。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門按照收入專戶和支出專戶的要求，對投資實行審批，將資金及時轉(zhuǎn)入支出賬戶，以便對資金進行監(jiān)控，保證資金專款專用。這樣做有利于工程的順利實施，有利于加強廉政建設(shè)，有利于稅務(wù)部門獲得準(zhǔn)確的企業(yè)財務(wù)資料，有效地組織稅款征收。

五、現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收管理機制上的不足

一般企業(yè)到土地增值稅清算時，稅務(wù)機關(guān)才介入審核。建議管理分局從項目立項開始及時介入，跟蹤管理。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地方稅收是地稅稅源的重點來源之一，唯有管理到位、稽查配合，才能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。

2011年4月21日

第五篇：山東省地方稅務(wù)局2012年4號公告-山東省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅核定征收管理的公告（精選）

山東省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅核定征收管理的公告

山東省地方稅務(wù)局公告2012年第4號 2012.4.28

為進一步規(guī)范土地增值稅核定征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下：

一、納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

（六）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的；

（七）單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán)時所支付的土地價款的。

二、符合上述核定征收條件的，由主管地稅機關(guān)填寫《土地增值稅征收方式鑒定表》，由納稅人簽字蓋章、縣（市、區(qū)）地稅局審核批準(zhǔn)后，向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》。

為提高二手房征管效率，對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，凡符合核定征收條件的，由主管地稅機關(guān)填寫《土地增值稅征收方式鑒定表》，經(jīng)納稅人簽字蓋章后即可實行核定征收。

三、核定征收率

凡符合核定征收條件的，核定征收率原則上不得低于5%，具體比率由各市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)營狀況自行確定，并報省局備案后執(zhí)行。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)區(qū)分不同房地產(chǎn)類型分別確定核定征收率。房地產(chǎn)類型的劃分，由各市根據(jù)本地實際情況，參考預(yù)征率類型的劃分確定。

各市局必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件實施核定征收,不得擅自擴大核定征收范圍,嚴(yán)禁隨意核定、一核了之，嚴(yán)禁將核定征收作為土地增值稅清算的主要方式。省局將土地增值稅清算作為重點工作進行考核督導(dǎo)，適時抽查以核定征收作為清算方式的房地產(chǎn)開發(fā)項目，請各市高度重視，進一步規(guī)范核定征收管理。

本公告自2012年6月1日起施行，有效期至2017年5月31日。