第一篇：2014年房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)解讀

2月10日，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價(jià)格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時(shí)下降近35%，甚至低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格10%至15%。如果算上項(xiàng)目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會(huì)會(huì)員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高降幅可達(dá)40%。此外，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)和系長(zhǎng)江實(shí)業(yè)新年首個(gè)新盤也以降價(jià)25%開售。土地方面也不再熱絡(luò)。2月12日，香港屯門兩幅限量地也以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格成交，每平方英尺地價(jià)最低2129港元，創(chuàng)12年來新低。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，經(jīng)過樓市大幅跌宕尤其是從97年香港樓市泡沫破滅中爬起來的香港地產(chǎn)商，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)控制有著獨(dú)到的洞察力。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，雖然內(nèi)地樓市與香港樓市相對(duì)獨(dú)立，但不能否認(rèn)會(huì)造成影響。一方面，造成影響的因素在傳導(dǎo)下同時(shí)作用于內(nèi)地，另一方面，對(duì)本就易受影響的內(nèi)地購(gòu)房者的心理預(yù)期，影響更為明顯。

自稱“永遠(yuǎn)不賺最后一個(gè)銅板”的地產(chǎn)商李嘉誠(chéng)，在過去短短5個(gè)月間，便連續(xù)拋售價(jià)值約200億元的內(nèi)地物業(yè)。自8月來，李嘉誠(chéng)控制的長(zhǎng)和系便開始拋售國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng)等項(xiàng)目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、12月以預(yù)計(jì)30億元出售南京國(guó)際金融中心大廈。而今年初，李嘉誠(chéng)之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外，李氏家族同時(shí)減持嘉湖銀座近70%股權(quán)。楊科偉認(rèn)為，作為“精明”港商代表的李嘉誠(chéng)一向被視為投資風(fēng)向標(biāo)，其頻拋物業(yè)的做法正源于對(duì)未來市場(chǎng)的判斷。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，在2月10日-16日的一周內(nèi)，監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中，超9成城市周均成交面積同比下跌。CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，第7周監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中，月周均成交面積除溫州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅最大，分別下跌91.83%和89.29%，廣州緊隨其后，同比下跌77.25%。事實(shí)上，2014年伊始樓市成交遇冷，多數(shù)城市環(huán)比和同比均有所下降。以2013年最火爆的一線城市為例，CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳同比下降72%，其次為廣州，降幅達(dá)54%；北京、上海則分別同比下滑49%與31%。環(huán)比方面也有不同程度下滑，深圳以環(huán)比下滑51%高居榜首，廣州隨后環(huán)比下降30%，北京、上海則分別環(huán)比下降16%與28%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭認(rèn)為，1月市場(chǎng)的成交平淡，更多的應(yīng)視為國(guó)內(nèi)樓市在傳統(tǒng)淡季影響下的短暫回落。從今年市場(chǎng)的整體趨勢(shì)看，當(dāng)前購(gòu)房積極性不及前兩年，整體市場(chǎng)的熱度和預(yù)期略有降溫，對(duì)房企而言也并不急于推盤。同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來判斷也不看好。自2013年起，房地產(chǎn)股全面下跌，跑輸大盤8個(gè)百分點(diǎn)。其中，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)2013年股價(jià)跌幅達(dá)38.2%，萬科下滑19.37%，招商、金地同樣如此，跌幅分別達(dá)29.75%和3.68%。截至2月16日，2014年以來，在不到50天內(nèi)，房地產(chǎn)（申萬）指數(shù)便已累計(jì)下跌0.23%，“招保萬金”四大房企股價(jià)也無一例外下跌。其中，招商地產(chǎn)累計(jì)下跌13.14%，保利地產(chǎn)累計(jì)下跌6.79%，萬科A累計(jì)下跌8.22%，金地集團(tuán)累計(jì)下跌8.23%。業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)股的走勢(shì)不僅是房地產(chǎn)上市公司當(dāng)季業(yè)績(jī)的體現(xiàn)，更代表市場(chǎng)投資者對(duì)未來房?jī)r(jià)和房企運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期。

在此影響下，房企大佬近日來也紛紛悲觀再起。據(jù)媒體報(bào)道，萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石日前在接受采訪時(shí)，用“非常不妙”來表達(dá)其對(duì)今年樓市的觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。而他的觀點(diǎn)便是此前對(duì)李嘉誠(chéng)拋售物業(yè)的發(fā)聲：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，樓市要小心了！”。同時(shí)，一向被稱為大嘴的任志強(qiáng)，也在常年唱多后，進(jìn)行了改口“我做了十幾年房地產(chǎn)報(bào)告，今年第一次提出‘風(fēng)險(xiǎn)’兩個(gè)字?！比沃緩?qiáng)說，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀，我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險(xiǎn)”。對(duì)香港樓市，楊科偉認(rèn)為，資金與樓市高度相關(guān)，流動(dòng)性緊縮成緊箍咒。在聯(lián)系匯率制度下，港元匯率與美元掛鉤，受外部資金影響較大。2014年1月28日至29日的美聯(lián)儲(chǔ)貨幣會(huì)議宣布削減100億美元QE計(jì)劃，自2月起將再削減100億。美國(guó)經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇、就業(yè)持續(xù)改

善沒有改變，QE削減就將會(huì)繼續(xù)，未來會(huì)有外資持續(xù)大規(guī)模流出。住建部政策研究中心研究員趙路興表示，香港樓市與內(nèi)地樓市上漲周期聯(lián)動(dòng)，香港作為內(nèi)地房企主要融資地，熱錢外流勢(shì)必會(huì)對(duì)融資造成影響。但自2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走高以來，房地產(chǎn)項(xiàng)目出貨率較高，房企資金較為充裕，內(nèi)地樓市又有其獨(dú)立性與封閉性。因此，香港樓市從某種角度來講對(duì)內(nèi)地樓市有一定影響，但影響程度不能過高估計(jì)。實(shí)際上，應(yīng)注意的是香港樓市下滑對(duì)內(nèi)地購(gòu)房者預(yù)期的影響。曾任美國(guó)聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專家，現(xiàn)任新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒此前表示，從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，與其他地方不同的是，其房?jī)r(jià)支撐的絕大部分是由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。通過模型計(jì)算過北京市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的話，北京市場(chǎng)的預(yù)期是每年要漲5.9%。但如果預(yù)期向下跌一個(gè)百分點(diǎn)，則意味，要使價(jià)格均衡的話北京房?jī)r(jià)將下降31%。

除以上影響外，楊科偉表示，2014年一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，將適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求。一面是市場(chǎng)需求的萎縮，另一面則是資金面收緊導(dǎo)致支付能力受挫，2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂觀。對(duì)2014年內(nèi)地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，陳國(guó)強(qiáng)表示，應(yīng)警惕對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍薄弱的內(nèi)地房企，對(duì)房市信號(hào)作出錯(cuò)誤判斷，造成不可控的風(fēng)險(xiǎn)。香港樓市經(jīng)歷過市場(chǎng)的春夏秋冬，一旦出現(xiàn)問題，反應(yīng)較為迅速并謹(jǐn)慎。在出現(xiàn)問題時(shí)，果斷割肉，以減少損失。但內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷08年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過較大的高低起伏，內(nèi)地房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱。”（經(jīng)濟(jì)參考）

2、【房貸收緊與地價(jià)創(chuàng)新高不是泡沫能解釋】

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，與往年“年初松、年末緊”不同，2014年開年各銀行的房貸業(yè)務(wù)并未放松，大量股份制銀行和城商行已退出房貸市場(chǎng)，首套房貸款利率八五折優(yōu)惠已經(jīng)絕跡。

房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿化是對(duì)房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如果真的有泡沫。所謂金融泡沫，即使用債務(wù)杠桿獲得投資收益，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，類似以前溫州、山西炒房團(tuán)這樣的敏感投機(jī)者，利用銀行信貸、民間借貸短時(shí)間內(nèi)買進(jìn)賣出，以獲得高額投資回報(bào)的做法。08年的美國(guó)次貸危機(jī)，核心就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)肆無忌憚地使用債務(wù)杠桿，用到最后，貧困的購(gòu)房者可以在第一年內(nèi)一分不付就買一套房子，而那些生產(chǎn)次貸證券品種的大投行，債務(wù)杠桿甚至用到了50倍。一年不付不等于一輩子不付錢白住房，等窮人付不出房款、房?jī)r(jià)難以上升，擊鼓傳花的游戲也就到頭了。

金融泡沫的特點(diǎn)就是債務(wù)高杠桿，中國(guó)溫州、鄂爾多斯等地就是先例。溫州炒房團(tuán)組團(tuán)到各地以民間一分息融入的資金購(gòu)入某地房產(chǎn)，房產(chǎn)當(dāng)年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房產(chǎn)或者以房產(chǎn)抵押的方式從銀行獲得資金進(jìn)入高利貸、房地產(chǎn)、礦山等高收益領(lǐng)域，并不奇怪，這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的先兆就是民間高利貸市場(chǎng)崩盤、銀行壞帳離奇上升。從有房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，頻繁進(jìn)行的調(diào)控，提升一些中小城市的高利貸市場(chǎng)崩盤的頻率。如《南方周末》報(bào)道的山東鄒平、《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道的鄂爾多斯等地，高利貸以中小企業(yè)、礦山為殼，與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著千絲萬縷的聯(lián)系。如果某個(gè)中小城市黑燈率高、民間高利貸市場(chǎng)波濤洶涌、同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)又遲遲難以發(fā)展，這個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)難逃泡沫崩潰一劫。按此理，扳著手指頭就可以算出三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)排名。

房貸收緊，一些地方的地價(jià)還在創(chuàng)新高，就不是房地產(chǎn)泡沫能解釋的，而需要用中國(guó)特色的地方主導(dǎo)的GDP政績(jī)加以解釋。馬年伊始，兩則房地產(chǎn)新聞?wù)痼@四座。一是北京地價(jià)再創(chuàng)新高，據(jù)央廣經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣。其中1月北京土地出讓金總額高達(dá)406億元。2月，已確定出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊有16宗，僅其中7宗的起價(jià)就超過175億元。預(yù)測(cè)顯示，2月，北京土地出讓金沖破400億元指日可待。一二月800億的土地出讓金，相當(dāng)于北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全表示，成交面積同比跟環(huán)比分別上漲19%、49%，成交額環(huán)比上漲169%。其他一線城市不遑多讓，上海1月土地出讓金總額超過200億元，接近去年同期的四倍。二是

山東曹縣政府忙辟謠。2月7日，源于《中國(guó)證券報(bào)》的報(bào)道，“山東C縣城新房過剩，公務(wù)員被攤派賣房”在網(wǎng)絡(luò)廣為流傳，不少網(wǎng)友認(rèn)為文中提到的C縣即山東省曹縣，山東曹縣人民政府新聞辦急忙進(jìn)行官方回應(yīng)不存在此情況。

第一則新聞顯示了一線城市作為房地產(chǎn)安全島的避險(xiǎn)效應(yīng)，第二則新聞則滿足了投資者廣為流傳的四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的預(yù)判。有學(xué)者并不贊同中國(guó)存在廣泛的房地產(chǎn)泡沫，新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)第教授黃有光最新撰文駁中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫論，指出至少這3年來，全國(guó)平均市場(chǎng)房?jī)r(jià)（以前政府或單位輔助的房?jī)r(jià)不可比）增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房?jī)r(jià)增加，可能超過人均收入。這是預(yù)期中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不會(huì)造成嚴(yán)重社會(huì)問題，也不應(yīng)該會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》刊發(fā)有關(guān)于各國(guó)房?jī)r(jià)的比較的文章，相對(duì)于長(zhǎng)期平均，中國(guó)的房?jī)r(jià)相對(duì)其人均可支配收入，被低估37%。這是所有23個(gè)主要國(guó)家與地區(qū)中被低估第二厲害的國(guó)家；被低估最大的日本達(dá)到38%。

判斷房地產(chǎn)泡沫這一結(jié)論的論據(jù)很簡(jiǎn)單，如果中國(guó)房貸緊縮而房地產(chǎn)市場(chǎng)保持堅(jiān)挺，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)受到收入增長(zhǎng)的支撐，沒有泡沫，起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發(fā)放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲，說明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無泡沫。而三四線城市則岌岌可危，不管是不是曹縣，一些小城市增加了房產(chǎn)推銷力度，甚至動(dòng)用政府力量推銷，說明此前大量庫(kù)存未能得到消化，政府為了GDP與地方財(cái)政收入大力賣地卻沒有考慮到消費(fèi)能力，這些地方會(huì)撐死的。

這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不是泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而是產(chǎn)能過剩，與政府為了推動(dòng)GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過剩產(chǎn)能沒有什么不同。與泡沫崩潰不同的是，這些地方的銀行壞帳將因此而上升，不會(huì)出現(xiàn)急性泡沫崩潰風(fēng)險(xiǎn)，傳染性也不強(qiáng)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與日美等國(guó)有所不同，收入上升、泡沫風(fēng)險(xiǎn)與產(chǎn)能過剩糾纏在一起，各個(gè)城市、各個(gè)地區(qū)千差萬別，試圖以房地產(chǎn)金融一個(gè)理論統(tǒng)括房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不可能完成的任務(wù)。中國(guó)金融真正的風(fēng)險(xiǎn)是銀行隱藏的壞帳，是金融資產(chǎn)質(zhì)量太爛，而不是其他。（葉檀）

3、【回顧歷史對(duì)馬年樓市走勢(shì)至關(guān)重要】

越來越多證據(jù)顯示馬年樓市處于一個(gè)危險(xiǎn)的時(shí)刻，除任志強(qiáng)與王石等人的警告外，有學(xué)者認(rèn)為，縱觀世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，很少有國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以連續(xù)十多年持續(xù)上漲而不調(diào)整的。如今已有太多的跡象顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自03年來的黃金發(fā)展期即將結(jié)束。一些數(shù)據(jù)似乎也在支撐著這樣的判斷，某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮四至五成左右。

但解讀這樣的數(shù)據(jù)與現(xiàn)象要特別小心。因?yàn)橹袊?guó)樓市似乎成了一個(gè)九命貓，摔幾次仍從絕境出觸底大反彈。最典型的是09年二季度與2013年二季度兩次樓市戲劇性的大逆轉(zhuǎn)。08年樓市狀態(tài)非常危險(xiǎn)，那時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是需要樓市的火車頭啟動(dòng)，將中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉出低谷，而隨即展開的大反彈和延續(xù)性的刺激讓中國(guó)樓市不僅僅成絕境中的白衣騎士，在出現(xiàn)明顯的過熱和經(jīng)濟(jì)泡沫后，刺激性的貸款和源源不斷的貨幣超發(fā)，將中國(guó)樓市推向一個(gè)并不是很好的境地。成交量被腰斬，可能會(huì)對(duì)樓市不利，但至于價(jià)格是進(jìn)入下跌通道，兩點(diǎn)是關(guān)鍵性決定因素：貨幣超發(fā)否？政策真實(shí)意圖是什么？

2013年樓市的大反轉(zhuǎn)與09年樓市的大反轉(zhuǎn)雖啟動(dòng)原因不同，但卻出現(xiàn)驚人的歷史重演，其形成驚天大逆轉(zhuǎn)的機(jī)制幾乎完全一致，但由于當(dāng)時(shí)沒能及時(shí)關(guān)注這種狀況，致使樓市從冰海兩重天的狀態(tài)瞬間轉(zhuǎn)換成萬馬奔騰的暴漲狀態(tài)，大量的城市出現(xiàn)超過20%的漲幅。2013年樓市突然暴漲出現(xiàn)一個(gè)空頭死絕的形態(tài)，從樓市輿論及街頭巷尾的談?wù)撝芯涂梢钥闯鲞@種狀況是如何發(fā)生的。樓市的暴熱讓死空頭們或改口，或被自己的粉絲圍殲。就街談巷議看，政府不希望房?jī)r(jià)跌的談?wù)撛絹碓蕉?，而此后的調(diào)控政策執(zhí)行力度松得不能再松，大量的資金蜂擁涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一線城市帶領(lǐng)下，全國(guó)樓市出現(xiàn)爆炸性的牛市行情。溫州與鄂爾多斯

樓市兩個(gè)倒霉蛋不但沒有成警示泡沫出現(xiàn)后的破壞性后果，反而成政策松動(dòng)的借口。這樣一輪樓市的牛市行情，先不說給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來重大隱患，僅僅就對(duì)樓市的生態(tài)改變，已是非常惡劣。

地價(jià)大規(guī)模地上漲，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)已從這個(gè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)器中甩了出來。寡頭壟斷不斷集中，出現(xiàn)所謂的“千億俱樂部”集團(tuán)。媒體分析稱，從萬科的一家獨(dú)大，到與綠地、萬達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大的“七雄爭(zhēng)霸”，千億房企擴(kuò)容徹底引爆2013年的行業(yè)沸點(diǎn)。另外，2013年全年銷售業(yè)績(jī)已超過600億元的華潤(rùn)置地、世茂地產(chǎn)等標(biāo)桿房企，也被看作是2014年“千億房企”的種子選手。對(duì)此，研究機(jī)構(gòu)克爾瑞已有預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升，2014年有望首次出現(xiàn)雙“兩千億”格局，即萬科和綠地將率先進(jìn)入2000億行列，而千億俱樂部還將繼續(xù)擴(kuò)容。對(duì)這樣一個(gè)判斷暫不做評(píng)價(jià)，但有一點(diǎn)是確證的，樓市寡頭壟斷情形正在加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度正在加大，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不利。歷史屢次證明，寡頭壟斷無論在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，還是在古代的專制型經(jīng)濟(jì)，都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的低效率，扭曲經(jīng)濟(jì)公平的基本理念。大量的中小房企失去在樓市生存的機(jī)會(huì)，大量開發(fā)商已認(rèn)識(shí)到，只漲不跌的樓市對(duì)自己發(fā)展是致命的，沒有回調(diào)，成本會(huì)越來越高，直到被擠出市場(chǎng)。對(duì)購(gòu)房者來說，只漲不跌的房?jī)r(jià)將市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)在核心理論價(jià)格波動(dòng)調(diào)節(jié)模式架空，表面上說我們更加市場(chǎng)化，但從實(shí)質(zhì)上，我們離市場(chǎng)內(nèi)在本質(zhì)越來越遠(yuǎn)，市場(chǎng)從來就不是從表面上建構(gòu)出來的。

回顧這些歷史，對(duì)馬年樓市走勢(shì)至關(guān)重要，至少可以得出這樣的一個(gè)教訓(xùn)，調(diào)控系統(tǒng)不能少，放任價(jià)格機(jī)制僵化式上漲（其實(shí)已背離市場(chǎng)，根本就失去價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，是虛假的市場(chǎng)）會(huì)導(dǎo)致破壞性的后果?，F(xiàn)實(shí)從來就不是在市場(chǎng)與政府之間進(jìn)行單項(xiàng)選擇的命題，在中國(guó)文化背景下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)是人們自覺建構(gòu)出來的，而不僅僅是表面性建構(gòu)出來的。（朱大鳴）

第二篇：房地產(chǎn)業(yè)推薦方案

郵政賀卡傳遞真情

房地產(chǎn)業(yè)郵政賀卡營(yíng)銷策劃方案

開封市郵政局

2011年11月

卡到、心到、祝福到

1背景分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅速，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，雖然國(guó)家頒布一些政策來限制房地產(chǎn)的過熱發(fā)展，但新樓盤仍不斷開發(fā)。如何更有創(chuàng)新的宣傳樓盤，更有針對(duì)性的向目標(biāo)客戶、潛在客戶推介房產(chǎn)信息，如何在更短的時(shí)間內(nèi)吸引更多的購(gòu)房者購(gòu)房是當(dāng)前各房產(chǎn)商的營(yíng)銷重點(diǎn)。在新樓盤即將出售的時(shí)候 以“有獎(jiǎng)賀卡”業(yè)務(wù)方式，邀請(qǐng)客戶前來參觀房子，或是以傳統(tǒng)的新春佳節(jié)即將來臨的之際，給已購(gòu)房和潛在購(gòu)房客戶寄送一份新年賀卡，一份溫馨的祝福、一聲親切的問候，將大大提高廣大客戶對(duì)貴公司樓盤的美好印象，將有利于提高房子的銷售量。

郵政賀卡介紹

郵政賀卡是由中國(guó)郵政集團(tuán)公司統(tǒng)一發(fā)行，為各政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位量身定制的個(gè)性化賀卡，是一種集祝福、宣傳、溝通等多種功能于一身的傳播媒介。

其特點(diǎn)是：

a、信譽(yù)度高、發(fā)布面廣 b、量身定做、有情推介 c、新型郵品、彰顯尊貴 d、中獎(jiǎng)機(jī)率高，兌獎(jiǎng)方便

每張郵政賀卡都有一個(gè)兌獎(jiǎng)號(hào)碼，中獎(jiǎng)機(jī)率高，使“郵政賀卡”在送去一份祝福時(shí)，送上一份驚喜，中獎(jiǎng)?wù)呖沙挚ㄔ谌珖?guó)任何一個(gè)郵政營(yíng)業(yè)窗口兌獎(jiǎng)。

現(xiàn)向貴公司推薦打開有禮業(yè)務(wù)和郵政有獎(jiǎng)賀卡，其主要優(yōu)點(diǎn)：

2012年郵政賀卡售價(jià)、郵資面值、起印量、方案介紹

一、宣傳主題：“喜迎新春佳節(jié)共享品味生活”

二、寄送對(duì)象

買房客戶、看房客戶、小區(qū)用戶、企業(yè)會(huì)員、政府機(jī)關(guān)及各企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)等；

利用企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)和郵政數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇準(zhǔn)確的購(gòu)房主力人群,將宣傳直接傳遞到目標(biāo)對(duì)象手中。

三、總體思路：

以新年拜年為契機(jī)，把拜年祝福、企業(yè)形象宣傳和邀請(qǐng)內(nèi)容結(jié)合在一起，賀卡以新春祝福、內(nèi)件著重宣傳新開樓盤信息，包括樓盤的特點(diǎn)、價(jià)格、地理位置等等。

信封內(nèi)可放置：客戶意見征詢、產(chǎn)品訂購(gòu)券、購(gòu)房?jī)?yōu)惠券等。（普通型無此功能）

1、信封左下角可印制房地產(chǎn)商的形象宣傳，右下角印制企業(yè)的logo、企業(yè)名稱及通信地址。

2、內(nèi)件賀卡根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)房產(chǎn)特色、邀請(qǐng)函內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)；同時(shí)可附加客戶意見調(diào)查反饋卡，以抽獎(jiǎng)、優(yōu)惠、小禮品等誘因方式提高反饋率。

四、效果預(yù)測(cè)

1、憑借房地產(chǎn)公司拜年賀卡的個(gè)性化設(shè)計(jì)，有利于向社會(huì)各界人士宣傳公司形象，對(duì)于公司樓盤銷售、促進(jìn)公司建設(shè)將起到積極的作用。

2、年底向目標(biāo)客戶寄送賀卡，傳遞新春祝福的同時(shí)，宣傳了樓

盤開盤信息；通過把握春節(jié)期間人們的資金更為寬裕的時(shí)機(jī)，以賀卡促銷宣傳的方式鼓勵(lì)潛在客戶買房。

3、通過向潛在客戶寄送賀卡，直接發(fā)送到他們手上，有利于展示公司的強(qiáng)大的實(shí)力，彰顯超前服務(wù)和主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，能讓客戶作為公司的宣傳者，把公司宣傳給他（她）的朋友，達(dá)到口碑營(yíng)銷的目的。

4、郵政賀卡帶有郵資，不需貼郵票，使用方便，同時(shí)除具有賀年的作用外，還具有兌獎(jiǎng)、收藏、集郵鑒賞的附加價(jià)值。

五、我們的服務(wù)

多年來，我局竭盡全力為客戶提供“優(yōu)質(zhì)、優(yōu)先、高效”的服務(wù)，使客戶體驗(yàn)到更高效、更體貼、更個(gè)性化的客戶關(guān)懷和服務(wù)。只要您是使用郵政賀卡便能享受到我們免費(fèi)提供的服務(wù)

? 海量數(shù)據(jù)庫(kù)使用：中國(guó)郵政有龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)名址篩選系統(tǒng)，供客戶需要免費(fèi)篩選運(yùn)用

? 專業(yè)策劃設(shè)計(jì)與服務(wù)：郵政賀卡的策劃設(shè)計(jì)將會(huì)有中國(guó)郵政專業(yè)的策劃設(shè)計(jì)部門為您服務(wù)

? 提供優(yōu)秀祝福語(yǔ) ? 上門收寄 ? 免費(fèi)提供名址 ? 免費(fèi)打印名址 ? 上門兌獎(jiǎng)

新年將至，我們彼此的合作即將翻開新的一頁(yè)，我們深信此次合作定能夠達(dá)到雙贏的結(jié)果！

開封市郵政局李東瑞

聯(lián)系電話:***

第三篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)淺析

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)淺析

姓名：王楠燕

班級(jí)：10金融1班

學(xué)號(hào):1020500110

日期:2012.6.6

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)淺析

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)。我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，這種行業(yè)現(xiàn)實(shí)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的步伐。怎樣才能在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上健康快速的發(fā)展，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這是本文研究的重點(diǎn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)狀存在的的問題可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著核心作用。

一、房地產(chǎn)定義

關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個(gè)方面來理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房?jī)纱箢悾蔷幼∮梅坑挚煞譃檗k公樓、商業(yè)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)性勞動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)為第二層次的服務(wù)部門。

二、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程

1、住房商品化試點(diǎn)與第一次房地產(chǎn)熱。改革開放后，我國(guó)開始了住房制度改革，住宅商品化工作開始推進(jìn)。1980年，鄧小平對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房的設(shè)想。92年南巡講話后，房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展。但過度膨脹的房地產(chǎn)熱導(dǎo)致投資規(guī)模和信貸規(guī)模膨脹，引發(fā)了新一輪通貨膨脹。隨后，從1993年7月開始，國(guó)家開始整頓金融秩序，控制金融資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量。由此，1992—1993年我國(guó)出現(xiàn)了第一次房地產(chǎn)熱。

2、住房分配貨幣化與住房二級(jí)市場(chǎng)的形成。從1999年下半年起，住房二級(jí)市場(chǎng)開始放開，允許房改房上市交易，增加了個(gè)人購(gòu)房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場(chǎng)的被動(dòng)需求也不斷增加。

3、土地市場(chǎng)規(guī)范化與第二次房地產(chǎn)熱。2002年，整頓土地市場(chǎng)秩序混亂及土地尋租等問題，從此，土地市場(chǎng)走上了規(guī)范化發(fā)展道路。

4、支柱地位的確定與第三次房地產(chǎn)熱。2003年9月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院發(fā)布“18號(hào)文件”，首次公開肯定了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級(jí)階段。通過

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的比較，可看出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長(zhǎng)，盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度仍然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)的規(guī)模化程度低等問題，這樣房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)容易形成一種自殺性、破壞性的競(jìng)爭(zhēng)格局，導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的喪失，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

三，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問題

1.開發(fā)失控，無序開發(fā)，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)。優(yōu)勢(shì)區(qū)位的過度競(jìng)爭(zhēng)：因?yàn)橥恋氐墓┙o彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發(fā)受到供給總量的限制，存在著對(duì)優(yōu)勢(shì)區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會(huì)給余下的生產(chǎn)可更新資源的土地產(chǎn)生更大的壓力；地區(qū)優(yōu)勢(shì)的片面發(fā)揮：由于我國(guó)資源和產(chǎn)品價(jià)格體系的不完善，導(dǎo)致一些地區(qū)重工輕農(nóng)，以犧牲農(nóng)業(yè)、占用耕地去追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，地方政府對(duì)局部利益的強(qiáng)調(diào)造成各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨同，生產(chǎn)布局并不能發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢(shì)，造成因追求局部土地效益而導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)效益的下降；土地利用的代內(nèi)公平問題：在當(dāng)前欠公平的經(jīng)濟(jì)秩序中，發(fā)達(dá)地區(qū)有時(shí)憑借經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，不僅不承擔(dān)更大的環(huán)境責(zé)任、社會(huì)責(zé)任和未來責(zé)任，而且有時(shí)通過不平等的資源貿(mào)易和企業(yè)擴(kuò)散，將自己的資源危機(jī)與環(huán)境問題轉(zhuǎn)嫁給貧困地區(qū)和社會(huì)弱勢(shì)群體，這既違背了可持續(xù)發(fā)展的基本原則，同時(shí)也使土地的可持續(xù)利用難以實(shí)現(xiàn)。

2.結(jié)構(gòu)性矛盾突出，空置率比較高。大多數(shù)房地產(chǎn)投資者不能根據(jù)不同層次的消費(fèi)者需要來加快結(jié)構(gòu)的調(diào)整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)的高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速擴(kuò)張，但這種房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長(zhǎng)期來看，卻會(huì)給行業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

3..房地產(chǎn)企業(yè)大量短期行為，對(duì)生態(tài)資源造成極大破壞。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)數(shù)量多而規(guī)模小，企業(yè)規(guī)模小，不但沒有充足的資金與技術(shù)來保護(hù)環(huán)境與節(jié)約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經(jīng)營(yíng)方式不可避免的導(dǎo)致大量短期行為，從而出現(xiàn)外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：開發(fā)區(qū)的盲目設(shè)置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發(fā)商甚至無視城市規(guī)劃，違章建設(shè)；一些開發(fā)商為削減成本，往往采用耗能大、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，甚至是偷工減料。結(jié)果是許多建筑物建成后，有害物質(zhì)超標(biāo)，建筑質(zhì)量、污水和垃圾處理率不達(dá)標(biāo)等，破壞了生態(tài)環(huán)境。

四：關(guān)于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

合理利用土地資源，避免浪費(fèi)。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。

②重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。

③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。長(zhǎng)期以來金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯(cuò)配、資金流動(dòng)性等的約束。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化。

④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。第三,是消費(fèi)觀念的創(chuàng)新。第四,要注意在市場(chǎng)服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。

⑤加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴(yán)格執(zhí)法，取消不合理收費(fèi)。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實(shí)有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉洪.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010（7）.[2]楊承坤.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度分析[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2008（4）.[3]汪浩, 王小龍.通過公共產(chǎn)品的供給調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)[ D ].北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心內(nèi)部討論稿系列, No.C2004012, 8 月.[4]干春暉.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006.

第四篇：房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化比較

房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化比較.txt2008太不正常了，一切都不正常！在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，中國(guó)男足挺身而出，向全世界證明：中國(guó)男足還是正常的！房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化比較

企業(yè)文化概述

企業(yè)是一種以經(jīng)營(yíng)為手段，以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。企業(yè)這種經(jīng)濟(jì)組織的生存和發(fā)展行為的實(shí)施同其他社會(huì)行為一樣滲透著文化底蘊(yùn)。企業(yè)文化作為企業(yè)組織和員工行為的一種精神顯現(xiàn)，更能折射出一個(gè)企業(yè)綜合素質(zhì)的優(yōu)劣。成功的企業(yè)都具有強(qiáng)勢(shì)文化，即全體員工都從內(nèi)心深處認(rèn)同并自覺遵守公司價(jià)值觀、制度、行為方式，認(rèn)可并熱愛公司的標(biāo)志、品牌形象，企業(yè)具有強(qiáng)大的內(nèi)部凝聚力。因而，培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，滋養(yǎng)和提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是中國(guó)企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展之路的一種戰(zhàn)略選擇。

企業(yè)文化形成使得企業(yè)這個(gè)團(tuán)隊(duì)中的每個(gè)員工已不再是松散的個(gè)體，而是對(duì)企業(yè)的愿景、使命和核心價(jià)值有著共同認(rèn)知的一分子。在企業(yè)文化的構(gòu)成中，“愿景”是企業(yè)對(duì)未來所想達(dá)到的理想狀態(tài)的描述，是對(duì)未來的期望和追求，它能夠召喚并驅(qū)使人們努力奮斗，鼓舞并激發(fā)員工全心全意地投入和奉獻(xiàn)；“使命”指出企業(yè)努力的重點(diǎn)和方向；“核心價(jià)值”則是指導(dǎo)員工日常行為，并且改善對(duì)外界環(huán)境的適應(yīng)力和內(nèi)部協(xié)調(diào)的一些準(zhǔn)則。企業(yè)的愿景、使命、價(jià)值觀不單單是口號(hào)，還必須落實(shí)到每個(gè)員工的行為中去。

在企業(yè)文化的建設(shè)上，需要企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者將這一系列的理念融入到企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，組織的系統(tǒng)和程序，組織的各種儀式，組織的哲學(xué)、信條，有關(guān)重要事件和人物的宣傳上，企業(yè)標(biāo)示物的設(shè)計(jì)等方面，使企業(yè)的文化理念深入人心，成為每個(gè)團(tuán)隊(duì)成員自覺的行為指南。需要強(qiáng)調(diào)的是，不同的國(guó)情有不同的企業(yè)文化，比如中國(guó)的企業(yè)文化講究親情，日本的企業(yè)文化要求忠誠(chéng)，美國(guó)的企業(yè)文化重視契約；即使同一傳統(tǒng)文化背景下，不同的企業(yè)也有不同的特點(diǎn)，只有適合本企業(yè)境況、能有效增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的企業(yè)文化，才可稱得上優(yōu)秀的企業(yè)文化。

當(dāng)一個(gè)企業(yè)確立了自己的愿景、使命和核心價(jià)值之后，企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、組織規(guī)則和運(yùn)作方式隨之與其趨向一致。共同的言行之中，團(tuán)隊(duì)成員之間也會(huì)產(chǎn)生共同的感覺，更易于進(jìn)行開誠(chéng)布公地交流和溝通，更能贏得相互信任和支持。為了實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)遠(yuǎn)景目標(biāo)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者更注意建立科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)機(jī)制。在這種良性運(yùn)作機(jī)制中，更能體現(xiàn)管理的公平、公正和心從為本，在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的舞臺(tái)上，每個(gè)人都可以展露才干，在努力奉獻(xiàn)企業(yè)的過程中，個(gè)人的期望和自我實(shí)現(xiàn)的需要大多會(huì)得到滿足。當(dāng)每個(gè)人都充分發(fā)揮了個(gè)體積極性的時(shí)候，企業(yè)的工作績(jī)效將產(chǎn)生巨大的增長(zhǎng)。由于良好的企業(yè)文化的作用，團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作精神會(huì)大大增強(qiáng)，企業(yè)管理渠道暢通，從而獲得企業(yè)管理成本的降低和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高。

任何一種企業(yè)文化在被團(tuán)隊(duì)認(rèn)知的同時(shí)，還具有一種外向張力。企業(yè)的愿景、使命和核心價(jià)值，既要傳播，還要每個(gè)成員付諸行為。傳播的途徑和手段是多樣的，廣告、宣傳報(bào)道、建筑和物品標(biāo)符、文字描述、口頭宣講等，而且大多數(shù)企業(yè)都導(dǎo)入CIS進(jìn)行系統(tǒng)整合和強(qiáng)化，達(dá)到眾所周知。企業(yè)文化的傳播功效越強(qiáng)，在公眾心目中的影響就越大；當(dāng)一種優(yōu)秀的企業(yè)文化與一個(gè)成功的企業(yè)模式形神合一時(shí)，這個(gè)企業(yè)的良好公眾形象就在市場(chǎng)上確立了。優(yōu)秀的企業(yè)文化要求員工：在社會(huì)層面上，參與社會(huì)公益事業(yè)，遵守社會(huì)公德；在企業(yè)層面上，節(jié)約保護(hù)企業(yè)資源，敢于發(fā)表意見，積極參加集體活動(dòng)；在團(tuán)隊(duì)層面上，做到人際和諧，幫助同事；在自身層面上，積極學(xué)習(xí)，辦事主動(dòng)，保護(hù)工作環(huán)境清潔。這些方面的集中表現(xiàn)就是團(tuán)隊(duì)精神，團(tuán)隊(duì)精神的物化就是企業(yè)的品牌形象。具有這種團(tuán)隊(duì)精神的每個(gè)員工，都是企業(yè)的化身。

房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀(jì)80年代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀(jì)80年代至90年代市場(chǎng)空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當(dāng)時(shí)被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強(qiáng)的投機(jī)色彩。隨著國(guó)家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國(guó)歷史上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來的市場(chǎng)壓力中尋求生機(jī)，從房地產(chǎn)價(jià)格下跌尋求自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在擠壓泡沫市場(chǎng)化過程中錘煉了這個(gè)新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為上世紀(jì)末中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸后啟動(dòng)內(nèi)需的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要物質(zhì)指標(biāo)，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)資金密集型兼負(fù)我國(guó)城市改造重任的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)正崛起在中國(guó)大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會(huì)的尊敬，同時(shí)也伴生了具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

從全國(guó)范圍來看，以下幾類企業(yè)具有較典型的代表性：

1、以萬科地產(chǎn)為代表的具自我更新特征的學(xué)院型企業(yè)文化。萬科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年代投資房地產(chǎn)的深圳上市公司，應(yīng)該說其當(dāng)時(shí)介入房地產(chǎn)時(shí)企業(yè)基礎(chǔ)并不是太好，但由于它們創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)并張揚(yáng)個(gè)性的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國(guó)地產(chǎn)的知名品牌——萬科地產(chǎn)，同時(shí)也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬科地產(chǎn)在全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國(guó)前列，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。但是由于其過度地激勵(lì)個(gè)性張揚(yáng)與企業(yè)資源有限性的沖突，產(chǎn)生強(qiáng)文化下人員高流動(dòng)率的奇怪現(xiàn)象，因而也制約了萬科地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，在所發(fā)展的城市的市場(chǎng)份額均不是最大。

2、以中海地產(chǎn)為代表的具有傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學(xué)院型企業(yè)文化。中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，它從90年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國(guó)建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢(shì)，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營(yíng)模式影響，形成了強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細(xì)節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化由于過于強(qiáng)調(diào)工作細(xì)節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮，加之傳統(tǒng)管理企業(yè)偏面強(qiáng)調(diào)服從精神而限制了員工創(chuàng)造性的發(fā)揮的弊端，制約了這類企業(yè)的發(fā)展，使之產(chǎn)品精細(xì)而品牌形象不夠鮮明，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也非最大。

3、以合生創(chuàng)展與珠江地產(chǎn)為代表的具有自我更新管理棒球隊(duì)型的企業(yè)文化。合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司，90年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來了土地開發(fā)、市場(chǎng)策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵(lì)員工創(chuàng)新與學(xué)習(xí)，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)個(gè)巨人，多種資源整合極盡其能。但是這種多元的包容性企業(yè)文化如何有效地解決主流文化的支配地位，是其持續(xù)健康發(fā)展須注重的問題。

4、以香港新世界地產(chǎn)為代表的具緩慢自我更新能力學(xué)院型企業(yè)文化。90年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、臺(tái)灣頗具實(shí)力的上市公司大舉進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國(guó)內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運(yùn)作，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)，注重企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。港臺(tái)及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們?cè)诘雌鸱奈覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投入巨資而回報(bào)并不高，但從國(guó)際環(huán)境看，外資企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)仍規(guī)避并化解了這些企業(yè)(集團(tuán))系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

從上述四例典型的房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)

公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說明市場(chǎng)不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展，從某種意義上講，企業(yè)文化的優(yōu)良不在于形成時(shí)多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企業(yè)文化的不斷完善或調(diào)整機(jī)制，只有建立在自覺更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，偏面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。適者生存是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)永恒的主旋律，正確處理好多元文化包容性與主流文化的關(guān)系，是企業(yè)適應(yīng)我國(guó)尚欠成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵所在，偏面的主流文化對(duì)多元文化的排斥必將導(dǎo)致企業(yè)資源的流失，相反，過于弱勢(shì)的無主流文化支配的多元文化將導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力的下降。

第五篇：2014年山東高考形勢(shì)解讀

2014年山東高考形勢(shì)解讀

明年的高考，也就是14年山東的高考，主要以下幾點(diǎn)形勢(shì)的變化： 第一：科目的變化

1，英語(yǔ)取消聽力，變?yōu)?20分

這符號(hào)我們國(guó)家的現(xiàn)狀，在教育資源分配不公平的情況下，取消聽力不失為良好的做法。同時(shí)，長(zhǎng)期以來，英語(yǔ)教學(xué)存在弊端，啞巴英語(yǔ)普遍存在，因此需要適當(dāng)降低英語(yǔ)的比重。

2，基礎(chǔ)能力測(cè)試取消

基礎(chǔ)能力考查以來，就廣為詬病，省教育廳在聽取民意后，決定明天不再考查。

3，語(yǔ)文將加大文言文的比重

文言文是中國(guó)優(yōu)秀古典文化的載體，在中國(guó)崛起的大背景下，文化崛起屬于必然。

4，數(shù)學(xué)將添加兩個(gè)新知識(shí)塊

一個(gè)是極坐標(biāo)，一個(gè)是極限

第二：能力考查方面

1，更加側(cè)重學(xué)生基礎(chǔ)能力的考查，同時(shí)加大創(chuàng)新題目的考查

基礎(chǔ)能力方面，不單單是基礎(chǔ)知識(shí)的掌握，更重要的是一些基本的方法。創(chuàng)新方面，要求學(xué)生能夠根據(jù)條件提供解題的方案

2，加大學(xué)生課外閱讀量的考查

這是對(duì)學(xué)生綜合能力的要求，除了課堂之外，還需更大量的閱讀，增加常識(shí)的積累。