第一篇：***市人民政府關(guān)于印發(fā)《城中村改造實(shí)施辦法（試行）》的通知

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各縣、區(qū)人民政府，市開發(fā)區(qū)管委，市政府各部門：.《市城中村改造實(shí)施辦法(試行)》，已經(jīng)市政府第101次常務(wù)會議討論通過。現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹實(shí)施。

城中村改造實(shí)施辦法(試行)

第一章總則

第一條為確保我市城中村改造的順利實(shí)施，依照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城中村是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員已經(jīng)轉(zhuǎn)為城市居民的區(qū)片。

第三條城中村土地為國有土地。土地使用權(quán)出讓由市土地行政主管部門按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

第四條城中村拆遷改造要在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，采取群眾參與、政府組織、逐級審批的方法進(jìn)行。使城中村拆遷改造實(shí)現(xiàn)社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三個(gè)效益的統(tǒng)一。

第五條城中村拆遷改造工作由各區(qū)政府(市開發(fā)區(qū))負(fù)責(zé)組織實(shí)施，拆遷改造工作與撤村建居同步進(jìn)行。

第二章拆遷

第六條城中村拆遷安置政策由各區(qū)政府(市開發(fā)區(qū))根據(jù)本區(qū)實(shí)際制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。拆遷任務(wù)由各區(qū)政府(市開發(fā)區(qū))委托具有房屋拆遷資格的單位承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得介入拆遷工作。

第七條房屋拆遷必須依照法定程序進(jìn)行，市房屋拆遷辦公室負(fù)責(zé)裁定。

第八條制定拆遷安置政策必須經(jīng)過下列程序：

(一)入戶調(diào)查，掌握第一手資料；

(二)依據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行可行性研究；

(三)提出確保改造項(xiàng)目順利實(shí)施的保障措施；

(四)拆遷安置政策必須向被拆遷人進(jìn)行公告，廣泛征求群眾意見，并得到大多數(shù)被拆遷人的認(rèn)可。

第九條拆遷凍結(jié)令下達(dá)后，拆遷范圍內(nèi)停止辦理下列事項(xiàng)的審批，并在拆遷范圍內(nèi)予以公告。

(一)新建、改建、擴(kuò)建房屋；

(二)租賃房屋；

(三)改變房屋和土地用途；

(四)買賣交易。

第十條拆遷人與被拆遷人就拆遷安置、補(bǔ)償達(dá)成一致意見后，雙方應(yīng)簽訂書面拆遷協(xié)議，并在規(guī)定期限內(nèi)搬遷。

第三章補(bǔ)償

第十一條被拆遷人在拆遷協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，由拆遷人按照有關(guān)規(guī)定對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。

第十二條城中村住宅拆遷補(bǔ)償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作價(jià)補(bǔ)償形式。

第十三條城中村拆遷改造的補(bǔ)償遵循下列標(biāo)準(zhǔn)：

(一)對宅基地內(nèi)有證房屋、房屋附屬物、地上附著物應(yīng)予分類補(bǔ)償。

1、有證房屋可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換按拆一還一的方法償還。作價(jià)補(bǔ)償依據(jù)市場評估價(jià)格確定；

2、對房屋附屬物、地上附著物的補(bǔ)償參照《秦皇島市城市拆遷管理實(shí)施細(xì)則》。由各區(qū)政府(市開發(fā)區(qū))具體制定標(biāo)準(zhǔn)，但不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(二)非住宅房屋的補(bǔ)償。

1、非住宅房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，由拆遷人與被拆遷人依照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素計(jì)算被拆房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)；

2、作價(jià)補(bǔ)償以所計(jì)算出的拆遷房屋的補(bǔ)償金額為作價(jià)補(bǔ)償金額。

(三)村集體房屋、國有企業(yè)或集體企業(yè)的房屋補(bǔ)償采用評估作價(jià)方法進(jìn)行補(bǔ)償。

第十四條對未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)在宅基地院內(nèi)、外所建房屋和拆遷凍結(jié)令下達(dá)后所建房屋，一律不予補(bǔ)償。所建房屋由被拆遷人自行拆除。被拆遷人無能力拆除的，由拆遷人組織拆除，被拆遷人承擔(dān)拆遷費(fèi)用。

第四章安置

第十五條城中村拆遷改造本著先安置后開發(fā)的原則進(jìn)行。拆遷人與被拆遷人依法簽定拆遷、補(bǔ)償、安置協(xié)議，雙方共同遵守。

第十六條城中村拆遷改造前必須完成產(chǎn)權(quán)界定工作。對于符合分戶條件而未分戶的應(yīng)予分戶安置。

第十七條進(jìn)行產(chǎn)權(quán)安置，每人安置標(biāo)準(zhǔn)不得低于20平方米。平均每人建筑面積不足20平方米的，可從轉(zhuǎn)城前無證房屋中補(bǔ)足20平方米，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。被拆遷人轉(zhuǎn)城前沒有無證房屋或無證房屋不足以補(bǔ)足20平方米的，不足部分的面積以經(jīng)過物價(jià)部門認(rèn)定的成本價(jià)格向拆遷人購買。

第十八條政府鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣安置形式。對選擇貨幣安置的拆遷戶，除享受本辦法第十七條規(guī)定外，可購買市區(qū)內(nèi)與拆遷面積相同的中低檔商品住宅，享受一定的優(yōu)惠。

第五章開發(fā)建設(shè)

第十九條在城中村拆遷改造中，用于安置拆遷戶的土地實(shí)行劃撥，所占土地不予補(bǔ)償，在劃撥土地上所建房屋不能擅自出售。如需出售，必須

補(bǔ)交土地出讓金和各種稅費(fèi)，否則房產(chǎn)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第二十條城中村拆遷改造的土地使用權(quán)處置由市土地行政主管部門統(tǒng)一組織實(shí)施，通過招標(biāo)拍賣或掛牌方式選擇開發(fā)單位，按照規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

第六章獎(jiǎng)勵(lì)與處罰

第二十一條對符合下列條件之一者，由拆遷人給予獎(jiǎng)勵(lì)：

(一)區(qū)、鎮(zhèn)、村在實(shí)施城中村改造中，在規(guī)定的期限內(nèi)完成改造任務(wù)的；

(二)被拆遷人在拆遷協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的；

(三)住宅房屋選擇作價(jià)補(bǔ)償，購買市內(nèi)商品住宅的；

(四)商業(yè)用房選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的；

(五)從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段進(jìn)行安置的。

第二十二條對具有下列情形之一者，按國家規(guī)定，予以處罰或強(qiáng)行拆除。

(一)無正當(dāng)理由，沒能如期完成改造任務(wù)，造成土地荒蕪的，依法收回土地，取消開發(fā)資格；

(二)無正當(dāng)理由，拒不簽訂拆遷協(xié)議的強(qiáng)行拆除；

(三)無正當(dāng)理由，在拆遷協(xié)議規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有完成搬遷的強(qiáng)行拆除。

第七章附則

第二十三條對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的非轉(zhuǎn)城村、各縣縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城中村改造，參照本辦法執(zhí)行。

第二十四條本辦法由市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第二十五條本辦法自2010年2月1日起執(zhí)行。

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第二篇：洛陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)洛陽市城中村改造實(shí)施辦法的通知

洛陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)洛陽市城中村改造實(shí)施辦法的通知

洛政辦[2009]76號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位：

《洛陽市城中村改造實(shí)施辦法》已經(jīng)市政府第23次常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實(shí)施。

洛陽市人民政府辦公室

二〇〇九年七月十二日

洛陽市城中村改造實(shí)施辦法

第一章 總則

第一條 為了推進(jìn)和規(guī)范城中村改造工作，加快城市化進(jìn)程,改善人居環(huán)境，提高居民生活水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城中村，是指在本市建成區(qū)范圍內(nèi)，使用集體土地并以村民委員會為組織形式的農(nóng)民聚居村落或街區(qū)。

第三條 本辦法所稱安置房是指按照規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)區(qū)人民政府認(rèn)定的用于安置村民的新建住宅和安置村（組）辦公用房、集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營用房的新建房屋。

第四條 城中村改造的基本目標(biāo)：通過城中村改造，使原村民聚居村落或街區(qū)成為規(guī)劃合理、公共服務(wù)設(shè)施配套、居住條件改善、城市形象提升、基礎(chǔ)設(shè)施齊全的現(xiàn)代化城市社區(qū)。

第五條 城中村改造的基本方針：政府主導(dǎo)、區(qū)級負(fù)責(zé)、市場運(yùn)作、群眾自愿、因地制宜、一村一案、積極推進(jìn)、注重實(shí)效。

第六條 城中村改造的方式：可以根據(jù)實(shí)際情況，由村（組）自行組織改造，或由村（組）聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同實(shí)施改造，也可引進(jìn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施改造。市政府鼓勵(lì)區(qū)、鄉(xiāng)、村（組）在保證村（組）及村民利益的前提下，積極探索新的改造方式。

自行改造的村（組）應(yīng)成立集體性質(zhì)或村民入股性質(zhì)的開發(fā)公司具體負(fù)責(zé)操作。

需改造的城中村在整體規(guī)劃的前提下，可以一次性整體改造，也可以分步實(shí)施改造。

第七條 城中村改造由市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)。各區(qū)人民政府具體負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村改造的組織實(shí)施。市規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、財(cái)政、房管、公安、民政、勞動(dòng)與社會保障、教育、發(fā)展改革、環(huán)境保護(hù)、人防、公用事業(yè)、文物、電力、通訊等有關(guān)部門和單位應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好城中村改造的管理和服務(wù)工作。

第八條 城中村改造應(yīng)按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，依法保護(hù)村（組）及村民的合法權(quán)益，統(tǒng)籌兼顧國家、集體及投資者的利益。

第二章 規(guī)劃管理

第九條 市規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，會同市國土資源、建設(shè)、房管等部門及各區(qū)人民政府，編制全市城中村改造總體規(guī)劃，報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)全市城中村改造的依據(jù)。

第十條 需改造的城中村應(yīng)將該村的全部土地納入村莊整體改造的統(tǒng)一規(guī)劃。在實(shí)施整村改造時(shí)，確因改造需要，城中村周邊與城中村交叉地塊可一并納入城中村改造范圍，并享受相應(yīng)政策。

第十一條 城中村改造規(guī)劃的編制，應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。

第十二條 城中村改造應(yīng)在規(guī)劃的指導(dǎo)下合理確定安置開發(fā)比。安置開發(fā)比由市人民政府根據(jù)市場情況及相關(guān)政策變化情況確定并公布。本辦法所稱安置開發(fā)比是指安置房的建筑面積與配套開發(fā)商品房的建筑面積之比。

第十三條 各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃、城中村控制性詳細(xì)規(guī)劃編制要求，組織編制城中村改造項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市規(guī)劃部門審核，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為實(shí)施城中村改造的依據(jù)。

第十四條 城中村修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，應(yīng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，與開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，充分聽取村民意見，按照國家有關(guān)規(guī)范要求，合理配套公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。

第十五條 城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定辦理后續(xù)的規(guī)劃審批手續(xù)。

第三章 土地管理

第十六條 城中村改造用地納入全市用地計(jì)劃。除城市規(guī)劃涉及的市政公用設(shè)施及市級以上重大公益建設(shè)項(xiàng)目外，城中村現(xiàn)有土地應(yīng)全部用于城中村改造，不再審批與城中村開發(fā)改造無關(guān)的項(xiàng)目。

第十七條 城中村改造范圍內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施用地以劃撥方式供地。安置房建設(shè)用地可采取劃撥方式供地，也可采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地。

第十八條 擬改造城中村的全部土地不能滿足改造需要，或經(jīng)文物部門認(rèn)定在安置開發(fā)比范圍內(nèi)的部分土地依法不允許作為安置和商業(yè)開發(fā)用地時(shí)，由所在區(qū)人民政府調(diào)劑轄區(qū)內(nèi)其它地塊供改造使用。超出規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。

第四章 建設(shè)和拆遷安置

第十九條 城中村改造主體可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資質(zhì)的拆遷單位拆遷。

第二十條 實(shí)施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照村民（股東）大會或代表大會討論通過的拆遷補(bǔ)償安置方案正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

第二十一條 城中村房屋拆遷實(shí)行實(shí)物安置和貨幣安置兩種安置方式，被拆遷人可以自主進(jìn)行選擇。

第二十二條 被拆遷人選擇貨幣安置的，對二層以下（含第二層）的合法建筑，按市場評估價(jià)給予補(bǔ)償。

被拆遷人選擇實(shí)物安置的，對二層以下（含第二層）的合法建筑中的有效面積，等面積予以安置。

第二十三條 被拆遷人選擇實(shí)物安置時(shí)，若被拆遷房屋合法建筑面積不足人均30平方米的，按人均建筑面積30平方米給予補(bǔ)差安置，補(bǔ)差的面積按安置房成本價(jià)結(jié)算。

第二十四條 被拆遷人選擇實(shí)物安置時(shí)，戶安置面積超出應(yīng)安置面積10平方米以內(nèi)（含10平方米）的面積按安置房成本價(jià)結(jié)算。超出10平方米以上的面積，按安置房市場評估價(jià)結(jié)算。

第二十五條 城中村改造中被拆遷人的搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照洛陽市國有土地房屋拆遷的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十六條 未經(jīng)依法批準(zhǔn)，沒有取得合法手續(xù)私自新建、改建、擴(kuò)建的建筑，按照違章建筑處理，不予補(bǔ)償。

第二十七條 非城中村村民或在本村已有宅基地的村民購買村集體或個(gè)人宅基地上所建房屋，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策。具體安置辦法由各區(qū)人民政府確定。

第二十八條 對村（組）合法的辦公用房、集體經(jīng)濟(jì)用房和其他集體用房進(jìn)行拆遷，應(yīng)等面積給予安置。

第二十九條 城中村改造中要根據(jù)實(shí)際情況建設(shè)一定面積的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，用于解決困難居民的住房問題。

第五章 優(yōu)惠政策

第三十條 城中村改造安置房建設(shè)享受以下優(yōu)惠政策：

1.經(jīng)市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核、報(bào)市政府常務(wù)會議批準(zhǔn)后，土地出讓金和土地收益由市財(cái)政在10個(gè)工作日內(nèi)以等額資金撥付項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府，專項(xiàng)用于被拆遷村民的補(bǔ)償安置及公共、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

2.安置房建設(shè)中涉及的人防工程易地建設(shè)費(fèi)參照經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行；文物鉆探費(fèi)、考古發(fā)掘費(fèi)按人工成本費(fèi)收??；城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、房屋初次交易費(fèi)、房屋土地權(quán)屬初次登記費(fèi)等其它各類行政事業(yè)性收費(fèi)和新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金等各類政府性基金，一律免繳。

3.安置房建設(shè)中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網(wǎng)的開口費(fèi)、初裝費(fèi)等非維護(hù)性和非使用性經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)，且屬于市級權(quán)限范圍內(nèi)設(shè)定的，一律免繳；市、區(qū)政府有關(guān)部門管轄單位收取的其他經(jīng)營服務(wù)性費(fèi)用，原則上按標(biāo)準(zhǔn)的30%繳納。

第三十一條 城中村改造規(guī)定的安置開發(fā)比以內(nèi)配套開發(fā)商品房享受以下優(yōu)惠政策：

1.經(jīng)市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核、報(bào)市政府常務(wù)會議批準(zhǔn)后，土地出讓金扣除上解省3%部分、10%廉租住房保障金、農(nóng)業(yè)發(fā)展資金、2%土地收購儲備資金等相關(guān)費(fèi)用后，由市財(cái)政在10個(gè)工作日內(nèi)以等額資金撥付項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府，專項(xiàng)用于彌補(bǔ)被拆遷村民的補(bǔ)償安置不足部分及公共、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

2.商品房建設(shè)中涉及的人防工程易地建設(shè)費(fèi)參照經(jīng)濟(jì)適用房的政策執(zhí)行；文物鉆探費(fèi)、考古發(fā)掘費(fèi)按人工成本費(fèi)收取；城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、房屋初次交易費(fèi)、房屋土地權(quán)屬初次登記費(fèi)等其他各類行政事業(yè)性收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的30%繳納；新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金等各類政府性基金按規(guī)定繳納。

3.商品房建設(shè)中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網(wǎng)的開口費(fèi)、初裝費(fèi)等非維護(hù)性和非使用性經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)，且屬于市級權(quán)限范圍內(nèi)設(shè)定的，按標(biāo)準(zhǔn)的30%繳納；屬于經(jīng)營服務(wù)性費(fèi)用，要給予一定的優(yōu)惠。

第三十二條 市人民政府在城中村開發(fā)改造中形成的財(cái)政收入應(yīng)列入當(dāng)年財(cái)政預(yù)算，除提取城中村改造獎(jiǎng)勵(lì)資金外，余額全部撥付城中村改造所在區(qū)人民政府，用于城中村改造區(qū)域被拆遷村民的補(bǔ)償安置保障和市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)。

第六章 村民利益保障

第三十三條 各區(qū)人民政府要妥善安排好實(shí)施改造的城中村群眾在拆遷過渡安置期間的就學(xué)、困難群眾的生活等相關(guān)問題。

第三十四條 城中村村民轉(zhuǎn)為城市居民后，統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理范圍。因城中村改造增加的就業(yè)崗位，要優(yōu)先安排原村村民。城中村改制后，符合條件的未就業(yè)原城中村村民，可享受市、區(qū)人民政府有關(guān)就業(yè)扶持政策。

第三十五條 各區(qū)人民政府要建立城中村村民就業(yè)、創(chuàng)業(yè)扶持基金，資金可從上級撥付給區(qū)人民政府的土地收益和本轄區(qū)內(nèi)城中村改造形成的財(cái)政收入中提取。

第三十六條 城中村改制后，原城中村村民要逐步納入城市醫(yī)療、就學(xué)、養(yǎng)老等社會保障體系。

第三十七條 城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，應(yīng)及時(shí)納入城鎮(zhèn)最低生活保障。對尚未改制的城中村中的困難群眾，凡符合城市居民最低生活保障條件的，可參照城市居民標(biāo)準(zhǔn)享受城市最低生活保障。

第七章 組織領(lǐng)導(dǎo)

第三十八條 市舊城開發(fā)改造（城中村改造）工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和政策制定。

市舊城開發(fā)改造（城中村改造）工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱市舊改辦）負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目審批以及協(xié)調(diào)、督查、考核等日常工作。

第三十九條 各城市區(qū)人民政府應(yīng)成立相應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)城中村改造工作。

第八章 城中村改造的審批程序

第四十條 改造條件成熟的城中村，應(yīng)向所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、區(qū)人民政府逐級申請進(jìn)行城中村改造。區(qū)人民政府應(yīng)按照市人民政府統(tǒng)一要求，組織對該村的基本情況進(jìn)行調(diào)查登記認(rèn)定，擬定城中村改造方案，經(jīng)村民（股東）大會或代表大會形成決議，在村（組）予以公示，由區(qū)人民政府向市舊改辦呈報(bào)，經(jīng)市舊改辦組織審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

第九章 保障措施

第四十一條 城中村改造項(xiàng)目審批工作，實(shí)行“一站式“辦公，建立項(xiàng)目審批綠色通道，提高辦事效率。其“一站式“辦公實(shí)施辦法另行規(guī)定。

第四十二條 城中村改造實(shí)施過程中出現(xiàn)的特殊情況，由市舊城開發(fā)改造（城中村改造）工作領(lǐng)導(dǎo)小組或區(qū)人民政府按照權(quán)限，采取“一事一議“的方式予以解決。

第四十三條 實(shí)行城中村改造安置保證金制度。凡實(shí)施改造的城中村，在改造拆遷前，開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)向所在區(qū)人民政府交納該項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用5-10%的安置保證金，待被拆遷村民安置到位后，安置保證金退回。

第四十四條 實(shí)行城中村改造拆遷安置資金監(jiān)管制度。各區(qū)人民政府對參與城中村改造的開發(fā)建設(shè)企業(yè)所需投入的拆遷補(bǔ)償安置資金要實(shí)行全額監(jiān)管，其管理辦法參照洛陽市國有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)管辦法執(zhí)行。

第四十五條 對于前期已介入城中村改造但未競得前期參與的城中村土地使用權(quán)的企業(yè)，或在城中村開發(fā)改造過程中非正常退出的企業(yè)，由所在區(qū)人民政府與開發(fā)建設(shè)企業(yè)在介入城中村改造前共同協(xié)商解決辦法并以協(xié)議形式約定。

第四十六條 要充分利用新聞媒體采取開辟專欄、專題、專訪等形式，進(jìn)一步加大城中村改造宣傳力度，創(chuàng)造濃厚的輿論氛圍，以取得全市上下更加廣泛的支持。

第四十七條 建立城中村改造激勵(lì)約束機(jī)制。城中村改造工作應(yīng)列入市、區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃，實(shí)行目標(biāo)管理，嚴(yán)格進(jìn)行考核。市舊改辦要制定城中村改造規(guī)劃，確定分改造的城中村名錄，實(shí)行城中村改造名錄登記備案制。

市人民政府設(shè)立專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)資金，用于城中村改造工作的獎(jiǎng)勵(lì)。對城中村改造工作推進(jìn)快、效果好的區(qū)人民政府給予獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法另行制定。

第四十八條 對未取得合法手續(xù)在城中村集體所有土地上擅自開工建設(shè)的，市規(guī)劃、國土資源、建設(shè)等部門和城中村所在區(qū)人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村（組）應(yīng)當(dāng)予以制止并依法查處。

第四十九條 在城中村改造工作中，相關(guān)國家工作人員有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄等違法違紀(jì)行為的，由有關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

開發(fā)建設(shè)企業(yè)在城中村改造工作中有違法違規(guī)行為的，由有關(guān)部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定依法予以處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

被拆遷人圍攻、漫罵、毆打工作人員，無理阻擾拆遷工作正常進(jìn)行的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第十章 附則

第五十條 本市城郊村改造參照本辦法執(zhí)行。

第五十一條 本辦法自2009年7月1日起施行，有效期為3年。以往相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的以本辦法為準(zhǔn)。

第三篇：關(guān)于印發(fā)《深圳市龍崗區(qū)城中村(舊村)改造實(shí)施辦法(試行)》的通知

關(guān)于印發(fā)《深圳市龍崗區(qū)城中村（舊村）改造實(shí)施辦法（試行）》的通知

各街道辦事處、區(qū)府屬有關(guān)單位、駐龍崗處以上有關(guān)單位：

《深圳市龍崗區(qū)城中村（舊村）改造實(shí)施辦法（試行）》已經(jīng)區(qū)政府三屆四十八次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予以印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

龍崗區(qū)委（區(qū)府）辦 二○○五年八月二十二日

深圳市龍崗區(qū)城中村（舊村）改造實(shí)施辦法（試行）

（九）對城中村改造項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)督管理；

（十）指導(dǎo)各街道城推辦的城中村改造工作；

（十一）協(xié)調(diào)城中村改造實(shí)施的相關(guān)工作；

（十二）辦理區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他工作。

綜合整治是指不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項(xiàng)目。

綜合整治項(xiàng)目由區(qū)城推辦組織街道辦編制城中村環(huán)境綜合整治規(guī)劃，各街道辦和居委會直接組織實(shí)施。

進(jìn)行評審。評審?fù)ㄟ^的改造項(xiàng)目預(yù)案報(bào)區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定，納入改造計(jì)劃，改造范圍用地面積在10萬平方米以上的須報(bào)區(qū)政府常務(wù)會最終審定。

（五）參照詳細(xì)藍(lán)圖的內(nèi)容和深度要求，確定建筑功能布局和空間結(jié)構(gòu)，確定地塊劃分和規(guī)劃控制指標(biāo)，確定室外空間環(huán)境和綠地系統(tǒng)建設(shè)布局，確定公共服務(wù)設(shè)施、道路交通設(shè)施和市政公用設(shè)施的建設(shè)布局；

（六）提出規(guī)劃實(shí)施時(shí)序和實(shí)施措施，分期改造地塊單元的布局和改造時(shí)序。

合作改造是指由其他企業(yè)與原農(nóng)村合作企業(yè)合作，共同對原農(nóng)村合作企業(yè)所在城中村范圍進(jìn)行改造。

其他企業(yè)單獨(dú)改造是指由有資質(zhì)的企業(yè)單獨(dú)對城中村改造項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

辦須延長申請期限1次。

報(bào)市政府批準(zhǔn)，其地價(jià)優(yōu)惠政策可以參照特區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

法、公共設(shè)施設(shè)置和移交、公共設(shè)施同步建設(shè)條件、項(xiàng)目改造期限、投資金額，以及違約處理和協(xié)議解除等條款。

繼受單位具有深圳戶籍的成員（原村民），以及在村內(nèi)合法擁有住宅的其他居民。

（六）符合環(huán)保要求，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展；

（七）符合改造范圍內(nèi)業(yè)主的意愿；

（八）符合其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的改造條件。

（一）居委會向街道辦申請；

（二）街道辦審核資料并進(jìn)行實(shí)地考查，提出具體意見后報(bào)區(qū)城推辦；

（三）區(qū)城推辦審查項(xiàng)目情況和核實(shí)資金計(jì)劃，報(bào)區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)；

（四）區(qū)政府常務(wù)會審批；

（五）按照財(cái)政撥款程序由區(qū)財(cái)政部門負(fù)責(zé)資金撥付。

二、區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批改造計(jì)劃

三、專項(xiàng)規(guī)劃編制、審批和公告

區(qū)城推辦組織編制改造項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃，經(jīng)公示并收集公眾意見后報(bào)區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定，龍崗規(guī)劃分局、濱海規(guī)劃分局協(xié)調(diào)專項(xiàng)規(guī)劃審批。專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后由區(qū)城推辦發(fā)布專項(xiàng)規(guī)劃和改造公告。

原村民統(tǒng)建項(xiàng)目直接上區(qū)政府常務(wù)會審議項(xiàng)目用地。

四、區(qū)城推辦受理改造單位申請，區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定改造單位

區(qū)城推辦組織評審申請單位，區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定改造單位和改造條件。

五、改造單位簽訂改造協(xié)議書、區(qū)城推辦核發(fā)資格確認(rèn)書，項(xiàng)目立項(xiàng)

改造單位根據(jù)區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定的改造條件與區(qū)城推辦簽訂改造協(xié)議書，監(jiān)管資金到帳后區(qū)城推辦發(fā)放《城中村改造單位確認(rèn)書》，發(fā)布改造單位公告；改造單位向區(qū)發(fā)展計(jì)劃局申請立項(xiàng)。

六、區(qū)政府常務(wù)會審議項(xiàng)目用地

七、規(guī)劃部門核發(fā)選址意見書、劃定用地方案圖，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

在取得改造單位確認(rèn)意見書后，改造單位向龍崗規(guī)劃分局或?yàn)I海規(guī)劃分局提出申請辦理用地規(guī)劃報(bào)批手續(xù)。龍崗規(guī)劃分局、濱海規(guī)劃分局受理申請后，根據(jù)區(qū)政府常務(wù)會審批意見，核發(fā)選址意見書、項(xiàng)目建設(shè)用地方案圖和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

八、國土部門辦理拆遷許可，改造單位與業(yè)主協(xié)商拆遷補(bǔ)償

改造單位向龍崗國土房產(chǎn)分局申請拆遷許可，改造單位與改造范圍建筑業(yè)主協(xié)商拆遷補(bǔ)償事宜，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，并承擔(dān)有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。

九、國土部門辦理土地出讓手續(xù)

龍崗國土房產(chǎn)分局辦理收地手續(xù)，并完成地價(jià)測算和簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》。

十、辦理報(bào)建、驗(yàn)收等其他手續(xù)

完成土地出讓手續(xù)后，改造單位按照規(guī)定向相關(guān)職能部門申請辦理項(xiàng)目報(bào)建、施工、規(guī)劃驗(yàn)收、竣工、銷售許可、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

原村民原地拆拆除統(tǒng)建項(xiàng)目在區(qū)政府常務(wù)會通過審批后，規(guī)劃部門核定用地方案圖，核發(fā)建設(shè)用地許可證，組織改造居委會與業(yè)主簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書，然后報(bào)龍崗國土房產(chǎn)分局辦理用地手續(xù)。

原村民異地統(tǒng)建項(xiàng)目在區(qū)政府常務(wù)會通過審批后由龍崗國土房產(chǎn)分局收回原舊宅居地土地，然后報(bào)龍崗國土房產(chǎn)分局辦理用地手續(xù)。

龍崗區(qū)城中村（舊村）改造工作程序示意圖

第四篇：鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法(試行)的通知

鄭政〔2004〕35號

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位: 現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法

（試行）

為積極推進(jìn)城中村改造建設(shè)工作，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》和《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號）等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實(shí)際情況，特定本辦法。

一、規(guī)劃管理

（一）城中村改造范圍

鄭州市區(qū)建成區(qū)內(nèi)的城中村，包括中心組團(tuán)、西部組團(tuán)、東南部組團(tuán)、北部組團(tuán)。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規(guī)劃管理原則

堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點(diǎn)、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規(guī)劃的編制和審批 1．城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批

市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會同市國土資源、建設(shè)、市政

等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)全市城中村改造工作的依據(jù)。

2．改造詳細(xì)規(guī)劃編制及審批

（1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造分期實(shí)施的依據(jù)。

（2）由轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟(jì)組織或參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，以城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

（四）城中村改造規(guī)劃編制的要求

1．規(guī)劃的編制應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。

2．總體規(guī)劃的編制必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對城中村的布局進(jìn)行合理的安排。其主要內(nèi)容包括：城中村改造開發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項(xiàng)建設(shè)的總體安排和分期實(shí)施改造的建議。

3．控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容：

（1）城中村改造的用地范圍；（2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模；

（3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模。（4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場等基礎(chǔ)設(shè)施布局。

4．城中村修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，應(yīng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，注意與開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，要達(dá)到國家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，應(yīng)合理規(guī)劃停車場、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。對未編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。

（七）市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按法定程序辦理“一書兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，要對規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

（九）城市綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實(shí)施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國有土地進(jìn)行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。

（二）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權(quán)依法按現(xiàn)狀用途確認(rèn)給城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

該類土地使用權(quán)需要補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政部門收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。

（三）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認(rèn)給該公益性或事業(yè)性單位。

（四）符合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式確認(rèn)給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個(gè)人使用的村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應(yīng)予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，土地退還原村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（六）非村集體經(jīng)濟(jì)組織投資參與實(shí)施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營性用地，按招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。

（七）城中村改造異地建設(shè)需要的土地，由市土地儲備庫統(tǒng)一供應(yīng)，也可采取置換方式予以保障。該類土地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉(zhuǎn)按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議前，其拆遷補(bǔ)償安置方案必須由村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)該在村內(nèi)公示。

（三）城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設(shè)城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)城中村。采取自行改造建設(shè)的城中村，可在符合城中村改造建設(shè)規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實(shí)際，自主確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

采取房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)的城中村，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟(jì)組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

（五）參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案： 1．被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場評估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

2．被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實(shí)際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法，可以選擇按實(shí)拆房屋的市場評估價(jià)計(jì)算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶的有效時(shí)間應(yīng)在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時(shí)不得小于18周歲。

4．拆遷補(bǔ)償安置方案中，應(yīng)明確要求安置房的集中安置和樓層差價(jià)計(jì)算辦法等項(xiàng)內(nèi)容。

5．拆除城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

6．改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室和鄭州市物價(jià)局《關(guān)于鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號）執(zhí)行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。8．2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。

（六）城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評估，其評估結(jié)果可以作為分析拆遷補(bǔ)償安置成本的依據(jù)。

（八）拆遷人或被拆遷人對估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異義時(shí)，可以按照建設(shè)部建住房〔2003〕234號文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定程序申請復(fù)核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見時(shí)，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)鄭政〔2003〕32號文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究制定相應(yīng)政策。

第五篇：鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法(試行)的通知

鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法（試行）的通知

信息類別：2004 公開方式：主動(dòng)公開 發(fā)布時(shí)間：2004-04-05 00:00:00 SEP閱讀工具 s92及gd格式的文件請用SEP閱讀工具打開

鄭政〔2004〕35號

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位: 現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法

（試行）

為積極推進(jìn)城中村改造建設(shè)工作，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》和《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號）等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實(shí)際情況，特定本辦法。

一、規(guī)劃管理

（一）城中村改造范圍 鄭州市區(qū)建成區(qū)內(nèi)的城中村，包括中心組團(tuán)、西部組團(tuán)、東南部組團(tuán)、北部組團(tuán)。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規(guī)劃管理原則

堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點(diǎn)、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規(guī)劃的編制和審批 1．城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批

市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會同市國土資源、建設(shè)、市政 等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)全市城中村改造工作的依據(jù)。

2．改造詳細(xì)規(guī)劃編制及審批

（1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造分期實(shí)施的依據(jù)。

（2）由轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟(jì)組織或參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，以城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

（四）城中村改造規(guī)劃編制的要求

1．規(guī)劃的編制應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。2．總體規(guī)劃的編制必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對城中村的布局進(jìn)行合理的安排。其主要內(nèi)容包括：城中村改造開發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項(xiàng)建設(shè)的總體安排和分期實(shí)施改造的建議。

3．控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容：

（1）城中村改造的用地范圍；

（2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模；

（3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模。（4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場等基礎(chǔ)設(shè)施布局。

4．城中村修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，應(yīng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，注意與開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，要達(dá)到國家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，應(yīng)合理規(guī)劃停車場、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。對未編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。

（七）市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按法定程序辦理“一書兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，要對規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

（九）城市綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實(shí)施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國有土地進(jìn)行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。

（二）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權(quán)依法按現(xiàn)狀用途確認(rèn)給城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

該類土地使用權(quán)需要補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政部門收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。

（三）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認(rèn)給該公益性或事業(yè)性單位。

（四）符合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式確認(rèn)給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個(gè)人使用的村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應(yīng)予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，土地退還原村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（六）非村集體經(jīng)濟(jì)組織投資參與實(shí)施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營性用地，按招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。

（七）城中村改造異地建設(shè)需要的土地，由市土地儲備庫統(tǒng)一供應(yīng)，也可采取置換方式予以保障。

該類土地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉(zhuǎn)按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議前，其拆遷補(bǔ)償安置方案必須由村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)該在村內(nèi)公示。

（三）城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設(shè)城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)城中村。

采取自行改造建設(shè)的城中村，可在符合城中村改造建設(shè)規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實(shí)際，自主確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

采取房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)的城中村，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟(jì)組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

（五）參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案：

1．被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場評估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

2．被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實(shí)際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法，可以選擇按實(shí)拆房屋的市場評估價(jià)計(jì)算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶的有效時(shí)間應(yīng)在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時(shí)不得小于18周歲。

4．拆遷補(bǔ)償安置方案中，應(yīng)明確要求安置房的集中安置和樓層差價(jià)計(jì)算辦法等項(xiàng)內(nèi)容。

5．拆除城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

6．改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室和鄭州市物價(jià)局《關(guān)于鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號）執(zhí)行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。

8．2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。

（六）城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評估，其評估結(jié)果可以作為分析拆遷補(bǔ)償安置成本的依據(jù)。

（八）拆遷人或被拆遷人對估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異義時(shí)，可以按照建設(shè)部建住房〔2003〕234號文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定程序申請復(fù)核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見時(shí)，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)鄭政〔2003〕32號文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究制定相應(yīng)政策。關(guān)于城中村改造安置模式的若干思考 1270

城中村是指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點(diǎn)范圍內(nèi)形成與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的，以原農(nóng)村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱作都市里的村莊。建區(qū)以來，路橋街道大量土地被征，用于城市道路、公園及相關(guān)市政配套設(shè)施建設(shè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)建區(qū)以來共征用土地6000多畝。大量土地征用使得一些農(nóng)村村落變成了城中村，這些村功能混亂，居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等相互交叉，新舊住宅參差不齊，致使公共活動(dòng)空間缺乏，建筑景觀雜亂無章，市政和公共配套設(shè)施不足，出現(xiàn)了消防通道、水、電及下水管道等設(shè)施難以負(fù)荷等問題和環(huán)境衛(wèi)生惡劣、社會治安復(fù)雜、安全隱患較多等現(xiàn)象，也成為城市管理與建設(shè)的死角。城中村有大量存在，嚴(yán)重影響了路橋城市綜合競爭力的提升、城市功能的發(fā)揮和城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，城中村改造勢在必然。

在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式問題，選擇較好的安置模式對于推進(jìn)路橋街道城中村改造，盡快提高村民居住質(zhì)量，提升城市形象有著重要意義。筆者認(rèn)為選擇“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作”的安置模式是現(xiàn)階段城中村改造的最佳模式。

一、“城中村”改造的現(xiàn)有模式

當(dāng)前，我區(qū)的城中村改造工作尚處于探索起步階段，就部分村莊現(xiàn)階段改造模式來看，主要有以下三種做法：

1、政府包干模式。這種模式主要由各管委會或鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)統(tǒng)一建設(shè)村民安置用房，按舊房拆遷量、人均面積確定安置價(jià)值和面積，以低于成本價(jià)提供給村民，并按人均1.5萬元的標(biāo)準(zhǔn)給村民解決社保問題，解除農(nóng)民的后顧之憂。同時(shí)村集體享受征地面積8%村留地政策。這種模式優(yōu)點(diǎn)是村民在獲得較多眼前利益的同時(shí)，較好地兼顧了長遠(yuǎn)利益。缺點(diǎn)是建設(shè)管理難度大，管委會及鎮(zhèn)街道既是建設(shè)業(yè)主，又要承擔(dān)部分監(jiān)督管理職能，需要大量的專業(yè)人才；在大范圍強(qiáng)勢推進(jìn)中更容易造成農(nóng)民與政府部門之間的矛盾。而且這種政府包干模式其資金平衡也只能立足于大范圍長時(shí)間的動(dòng)態(tài)平衡，若大面積推廣會出現(xiàn)階段性的資金和人力資源短缺問題。

2、委托開發(fā)模式。這種模式主要是將推行“立改套”所節(jié)約的安置地、村留地通過掛牌方式低價(jià)出讓給房產(chǎn)商，房產(chǎn)商在支付拆遷征地費(fèi)用的同時(shí)，按人均面積免費(fèi)向村民提供安置房，并向村集體提供少量的小區(qū)臨街商業(yè)用房。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是農(nóng)民眼前利益明顯，以土地?fù)Q住房；安置房建設(shè)管理簡單，由房產(chǎn)商建好后交付給農(nóng)民，有關(guān)部門不直接參與建設(shè)，只承擔(dān)監(jiān)督職能。缺點(diǎn)是難以兼顧村民的長遠(yuǎn)利益，如村集體保留地今后的增值收益歸開發(fā)商所有，村民不能享受。而對政府來說，由于節(jié)約的安置地、村留地掛牌出讓后，經(jīng)房產(chǎn)商開發(fā)面向社會銷售的那部分房產(chǎn)不僅增加了市場房產(chǎn)供應(yīng)量，對房產(chǎn)市場有一定沖擊，并直接減少了政府潛在的住宅用地拍賣供應(yīng)量，使政府土地出讓金收入減少。政府雖然沒有直接投入資金，但實(shí)質(zhì)上政府是通過出讓巨大利益給村民和房地產(chǎn)開發(fā)商來推動(dòng)此項(xiàng)工作，因而這種模式不宜大范圍推廣，在實(shí)際操作中，政府必須合理引導(dǎo)和嚴(yán)格控制，以避免開發(fā)商為了一味追求經(jīng)濟(jì)利益，而損害村民和城市的長久利益。

3、自建公助模式。其主要內(nèi)容是“土地統(tǒng)征、資金統(tǒng)籌、專項(xiàng)補(bǔ)助、自主建設(shè)”，即村提出申請，鎮(zhèn)街道審核，根據(jù)村核定建房用地，按比例留足集體用地，其余土地由政府一次性統(tǒng)一征用；在統(tǒng)征土地中選擇合適地塊，分階段拍賣，籌集專項(xiàng)基金；按標(biāo)準(zhǔn)對統(tǒng)征土地及安置地上房屋拆遷費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)、村民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及各項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用等實(shí)行專項(xiàng)補(bǔ)助；在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批、管理的基礎(chǔ)上，實(shí)行村民以幢為單位聯(lián)建聯(lián)管（或由村委會牽頭進(jìn)行較大規(guī)模的建設(shè)），建設(shè)費(fèi)用和質(zhì)量自負(fù)，村委會統(tǒng)一進(jìn)行小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)（由監(jiān)理單位和村民質(zhì)量監(jiān)督組進(jìn)行雙重監(jiān)督，并進(jìn)行預(yù)算，公開招投標(biāo)和事后審計(jì)），按幢驗(yàn)收合格后按戶發(fā)放土地、房產(chǎn)證。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于調(diào)動(dòng)各方面工作積極性，實(shí)現(xiàn)分工協(xié)作，形成合力，減輕政府的建設(shè)資金壓力和拆遷阻力。缺點(diǎn)是受制于村集體經(jīng)濟(jì)和村民實(shí)力，改造周期較長，在村民意見難于統(tǒng)一的情況下，會出現(xiàn)議而不決、久拖不決最后不了了之的可能，在實(shí)際操作中，由于村集體缺乏開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，往往會降低改造品質(zhì)。

從上述三種改造模式可以看出，政府、村集體和開發(fā)商在不同的改造模式中所扮演的角色各有側(cè)重。但作為城市的經(jīng)營者，政府必須參與到城中村的改造工作中來，通過其杠桿作用，均衡各方利益。政府在改造過程中要掌握主動(dòng)權(quán)，加大政府監(jiān)控力度，實(shí)行政府調(diào)控與市場運(yùn)作相結(jié)合，是突出土地集約利用與建設(shè)用地調(diào)控。政府主導(dǎo)型這種模式并不是要政府出資改造，而是強(qiáng)調(diào)政府在改造過程中所起的宏觀調(diào)控作用。但在改造初期，政府也可以出資用于市政設(shè)施及一些公共設(shè)施建設(shè)，其主要目的是從公眾利益出發(fā)，保證開發(fā)時(shí)序上的合理性。

二、代建和回購模式是政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的有益探索

當(dāng)前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建與回購模式。在這兩種模式中，政府成功地引入了開發(fā)商（代建商）的參與和建設(shè)，在自身?xiàng)l件有限的前提下，確保了城中村建設(shè)在投資、質(zhì)量、工期等方面均取得了較好的成績。筆者認(rèn)為，在我區(qū)實(shí)施城中村改造時(shí)，代建與回購兩種模式不失為政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的好辦法。

1、代建模式的特點(diǎn)

代建即由相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)商代理建設(shè)開發(fā)并收取適度酬金（管理費(fèi)）的安置模式。目前應(yīng)用較少，較適應(yīng)于新成立的開發(fā)區(qū)，政府公務(wù)較多而精力有限，作為業(yè)主尚缺開發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)。這種模式里開發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷，相當(dāng)于EPC承包模式（也稱項(xiàng)目總承包模式）。

代建模式的主要步驟有：①政府公布擬建工程情況（包括質(zhì)量與工期要求、代建管理費(fèi)率范圍等），以及對投標(biāo)人在各方面的資質(zhì)要求。②按照《中華人民共和國招標(biāo)法》及相應(yīng)的法律、法規(guī)，采取公開招標(biāo)方式，確定入圍的投標(biāo)人。③按約定的評標(biāo)方式，開標(biāo)時(shí)隨機(jī)確定一個(gè)基準(zhǔn)分（如招、投標(biāo)代表人摸一子取平均分），各投標(biāo)人的管理費(fèi)率報(bào)價(jià)以基準(zhǔn)分為滿分來打分，最高者為中標(biāo)人。④中標(biāo)人即代建商與業(yè)主（一般是政府下屬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體公司）訂立代建合同，組織開展勘測、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作。⑤代建商在竣工且前期物業(yè)成立后，將代建工程移交給政府。⑥業(yè)主按合同約定支付進(jìn)度款，并按代建商的中標(biāo)管理費(fèi)率支付管理費(fèi)。

代建模式的特點(diǎn)和利弊：

（1）業(yè)主的組織協(xié)調(diào)工作量小，但合同管理難度較大。由于業(yè)主只與代建商簽訂合同，合同數(shù)量少，使得業(yè)主的組織管理和協(xié)調(diào)工作量小，這也可發(fā)揮代建商多層次協(xié)調(diào)的積極性，但由于合同條款不易準(zhǔn)確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。

（2）有利于控制工程質(zhì)量。由于代建商與各施工單位之間通過合同建立了責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，對于工程質(zhì)量，既有施工單位的自控，又有代建商的監(jiān)督管理，從而增加了工程質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)。

（3）有利于縮短建設(shè)工期。

（4）對代建商而言，責(zé)任重、工作量大。不僅需要外部環(huán)境協(xié)調(diào)，還需要做好項(xiàng)目參與單位之間的協(xié)調(diào)，因此需要具有較高的管理水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

（5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，這類合同中，業(yè)主需承擔(dān)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，而代建商由于無風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬往往也較低，因此，這種模式的最大缺點(diǎn)是業(yè)主對工程總造價(jià)不易控制，代建商也往往不注意降低建設(shè)成本。

2、回購建設(shè)模式的特點(diǎn)

采用回購模式目前較為常見，這里政府將擬建項(xiàng)目的土地使用權(quán)采取拍賣和招標(biāo)方式，由開發(fā)商買入并按要求建設(shè)住宅、商鋪及公益設(shè)施等，建成后政府再向開發(fā)商以原先約定的回購價(jià)全部（或大部分）回購。它與代建模式的最大區(qū)別是建設(shè)資金為企業(yè)自籌，企業(yè)在拍賣或招標(biāo)時(shí)必須根據(jù)回購價(jià)和自身的計(jì)劃建設(shè)成本確定自己對宗地的競買價(jià)。

回購模式的主要步驟如下（以拍賣為例）：①公告出讓土地的位置、建設(shè)的質(zhì)量與工期要求、建成后的回購比例或價(jià)格等。②拍賣土地使用權(quán)，由各競買人加價(jià)競買，最后以最高出價(jià)者中標(biāo)。③開發(fā)商與政府簽訂回購合同，并按政府提供的初步設(shè)計(jì)圖紙（有些工程已進(jìn)行到施工圖設(shè)計(jì)），在工期內(nèi)完成建設(shè)投資。④工程驗(yàn)收合格后由政府按約定方式回購。回購模式的特點(diǎn)和利弊：

（1）一般在土地使用權(quán)出讓時(shí)為帶方案拍賣，具體建設(shè)內(nèi)容以規(guī)劃部門提供的規(guī)劃條件書和規(guī)劃方案為準(zhǔn)，其建設(shè)內(nèi)容基本上不存在可變性，這要求政府前期工作準(zhǔn)備充分，至少要做好方案規(guī)劃論證，因而政府工作量相對較大。

（2）開發(fā)商需要有較大的資金實(shí)力。

（3）由于回購價(jià)固定或基本固定，一定范圍內(nèi)的工料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)將由開發(fā)商承擔(dān)。

（4）開發(fā)商的利潤點(diǎn)主要在于成本節(jié)約上，因此能督促其加強(qiáng)項(xiàng)目管理，重視對工程投資、進(jìn)度方面的控制。

（5）政府的經(jīng)濟(jì)收益明顯，一方面，在前期拍賣土地中能收到一筆土地出讓金，可用于前期費(fèi)用或進(jìn)一步用于其它項(xiàng)目建設(shè)地塊的拆遷、開發(fā)；另一方面，如果采取拍賣方式，在眾多的參拍企業(yè)中由價(jià)高者得，而同時(shí)回購價(jià)固定，這就在很大程度上保證了經(jīng)濟(jì)收益。因此，這種模式更接近市場化。

3、兩種建設(shè)模式的比較

代建與回購兩種模式中，政府都成功地引入了開發(fā)商的投資與建設(shè)，與以往由政府自己建設(shè)或直接委托開發(fā)商建設(shè)相比，提高了政府工程的公開性、公平性與公正性，也使建設(shè)項(xiàng)目在投資、工期、質(zhì)量等方面受到了更好的控制。對開發(fā)商而言，在目前開發(fā)商品房競爭激烈、銷售存在較大市場壓力的情況下，代建與回購模式則對他們產(chǎn)生了較大的吸引力，一方面利潤雖然不高，但較為穩(wěn)定，更無資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，能擴(kuò)大開發(fā)業(yè)績與市場影響，培養(yǎng)隊(duì)伍，有利于今后企業(yè)的資質(zhì)晉升。另外，由于這兩種模式采取了市場化方式運(yùn)作，質(zhì)量上得到保證，并配以到位的物業(yè)，也使回遷村民得到了實(shí)處，因此在總體上是種三贏的局面，可加以肯定。

三、代建與回購模式的兩個(gè)前提

根據(jù)我國國情，城中村改造運(yùn)作中的資金來源目前還是政府投資。因此，無論是代建或回購中由拍賣方式產(chǎn)生的開發(fā)商，他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)開發(fā)，所以政府必須先解決好這二個(gè)前提，才能接下去讓開發(fā)商（代建商）完成以后的“一攬子工程”。

前提一：制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定，應(yīng)嚴(yán)格參照國家強(qiáng)制性條文，并結(jié)合城市實(shí)際，對規(guī)劃技術(shù)中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標(biāo)準(zhǔn)層與車庫層的層高、小區(qū)智能化系數(shù)及配套公益設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)一步明確。

現(xiàn)階段我國房屋開發(fā)建設(shè)中收費(fèi)項(xiàng)目眾多，手續(xù)繁雜，標(biāo)準(zhǔn)不一。因此，政府對改造工程建設(shè)中的土地勘測費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)、測樁費(fèi)、管道煤氣、有線電視費(fèi)等取費(fèi)作統(tǒng)一的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，在其它手續(xù)費(fèi)用上也要明確該免的免，該減的減。

前提二：按時(shí)完成征地與拆遷工作

由于城中村改造工程建設(shè)多基于原村莊或農(nóng)田上，房屋拆遷與農(nóng)作物損失是不可避免的，如果不處理好，就會影響開、竣工日期，既容易引起開發(fā)商（代建商）與政府的矛盾，也會延遲廣大村民的回遷安置，直接增大政府開支，甚至引發(fā)社會的不安定。因此，在代建與回購工程公示前，政府應(yīng)做好這些前期征地與拆遷等工作。

四、對代建和回購模式的一些建議

代建模式或回購模式，不同程度地存在著代理問題，故新的模式也需要在制度上加以不斷完善。

1、加強(qiáng)對建設(shè)工程的監(jiān)督。政府要借助管理、審計(jì)等單位的力量，及時(shí)有效地對建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等進(jìn)行監(jiān)控。

2、政府（業(yè)主）自身要重視誠信，及時(shí)按合同支付進(jìn)度款或住宅回購款。

3、保護(hù)企業(yè)的適度利潤。正確處理好投資、質(zhì)量進(jìn)度三者的關(guān)系，制定合理的代建管理費(fèi)率（一般為建設(shè)總投資的2—5%）和回購價(jià)格，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。

4、重視限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，按初步概算造價(jià)限額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，要做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一；在建設(shè)與投資中，引入價(jià)值工程理念，重視壽命周期成本分析。

5、保障農(nóng)民工利益。在代建模式中，政府與代建商簽訂代建合同時(shí)也要簽訂廉政責(zé)任書，并要其交納廉政保證金，代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現(xiàn)象要防止和杜絕。代建中的工程款要?？顚Ｓ?，決不能挪作他用，民工工資要及時(shí)兌現(xiàn)，以保障民工權(quán)利。

6、對工程合同價(jià)的探討。在回購模式中，由于整個(gè)工程的合同總額已經(jīng)確定，因此重點(diǎn)是正確預(yù)見今后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，如物價(jià)波動(dòng)、惡劣氣候、地質(zhì)地基條件困難及其它規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的變更等等，這些風(fēng)險(xiǎn)中哪些是合同總價(jià)包括的范圍，必須明確規(guī)定，以使開發(fā)商對回購工程總開支做到心中有數(shù)，能有效控制資金的使用。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費(fèi)而對成本不加控制，應(yīng)采取成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià)，即首先確定一個(gè)目標(biāo)成本，然后根據(jù)工程實(shí)際成本支出情況另外設(shè)定一筆獎(jiǎng)金，當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí)，代建商除獲得實(shí)際成本與管理費(fèi)外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金，如果等于或高于目標(biāo)成本，則無獎(jiǎng)金。此外，對超過合同價(jià)的上限時(shí)，還要處以一筆罰金。

7、對政府組織城中村改造工程建設(shè)投資公司的探討。城中村改造工程建設(shè)中，目前最緊缺的是一支既會運(yùn)作（通過土地收儲和投放達(dá)到增值以求工程建設(shè)資金平衡或?qū)崿F(xiàn)贏利）又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍，而各鎮(zhèn)街道都組建一支專業(yè)隊(duì)伍不可取。建議區(qū)政府成立一支既會運(yùn)作又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍，各鎮(zhèn)（街道）在具體實(shí)施中主要負(fù)責(zé)監(jiān)督管理職責(zé)，其它事宜可委托這支專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施。

（作者系路橋街道辦事處主任）