第一篇：召開首次業(yè)主大會會議有何條件

召開首次業(yè)主大會會議有何條件

曹 藝

案例簡介

某小區(qū)已完成專有部分的全部交付使用。由于該小區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離中心城區(qū)較遠，加上交通不便利，真正長住在此的業(yè)主不是很多。相當(dāng)一部分的業(yè)主則是選擇將房屋租出去。開發(fā)商選聘的物業(yè)公司在進駐該小區(qū)的初期，還表現(xiàn)尚可，而后卻日益懶散，行為消極，服務(wù)質(zhì)量急劇下降，致使小區(qū)內(nèi)的環(huán)境逐漸惡化，被盜事件時常發(fā)生。小區(qū)業(yè)主對該物業(yè)公司怨聲載道。然而，物業(yè)公司卻以小區(qū)內(nèi)租戶太復(fù)雜，不好管理為由推卸責(zé)任。于是，部分業(yè)主提出要召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，同時決定更換物業(yè)公司。

物業(yè)公司在得知業(yè)主們要召開首次業(yè)主大會的消息后，以小區(qū)入住率不高，租戶太多、實際業(yè)主不方便聯(lián)系，召開業(yè)主大會條件還不成熟為由，阻撓業(yè)主召開首次業(yè)主大會。在經(jīng)過多次協(xié)商后，業(yè)主無奈之下提出只要物業(yè)公司能盡職敬業(yè)為小區(qū)服務(wù)，可以不召開業(yè)主大會。經(jīng)物業(yè)公司口頭承諾后，召開業(yè)主大會的事情便擱置下來。但之后物業(yè)公司依舊未盡職責(zé)，問題仍然沒有得到有效解決。

案例分析

本案是關(guān)于召開首次業(yè)主大會會議、成立業(yè)主大會的條件問題。首先，業(yè)主需要明確的是召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會的條件?！段錆h市物業(yè)管理條例》第十九條第一款作出明確規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)

召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上；

（二）首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之二十以上?！币陨蟽身椉词钦匍_首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會的條件，并且只需符合以上兩個條件任一即可，而不需要同時達到。本案中，由于小區(qū)的專有部分已經(jīng)完全交付使用，因而該小區(qū)已具備召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會的條件。

其次，符合以上兩個條件之一的情況，是“應(yīng)當(dāng)”召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。此條款屬于強制性規(guī)范。本案中小區(qū)符合條件，所以是“應(yīng)當(dāng)” 召開首次業(yè)主大會的，而不能因為物業(yè)公司的干擾而選擇不召開。

再次，對于特殊情況下允許不設(shè)立業(yè)主大會的，也是有著嚴格的條件限制，而不能任意決定。《武漢市物業(yè)管理條例》第十九條第二款規(guī)定：“業(yè)主總?cè)藬?shù)在二十人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。”該小區(qū)不符合不設(shè)立業(yè)主大會的例外情況，是“應(yīng)當(dāng)” 召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會的。

綜上所述，符合條件召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會既是業(yè)主的權(quán)利，同時也是義務(wù)。這是關(guān)乎小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同利益的事情。只有召開了首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會之后，才能讓業(yè)主更好的行使自己的對于小區(qū)的管理權(quán)，成為小區(qū)的“主人”。通過業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主的利益共同決定小區(qū)管理的重要事項，這樣對于和諧社區(qū)建設(shè)，營造幸福安樂的居住環(huán)境，有著更加積極的作用。

（湖北萬澤律師事務(wù)所供稿）

第二篇：召開首次業(yè)主大會程序

住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議程序

一、成立業(yè)主大會條件。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%，符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后30日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

二、組建業(yè)主大會會議籌備組。

住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會，由所在地街道辦事處指導(dǎo)?；I備組由業(yè)主代表、街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)主管部門代表、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處代表擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處組織業(yè)主推薦?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組自業(yè)主委員會成立并依法備案起自行終止。

三、業(yè)主大會籌備工作。

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

三、業(yè)主大會會議階段

業(yè)主大會籌備組召集和主持業(yè)主大會會議。

依照確定的業(yè)主大會會議形式，按照確定的表決規(guī)則對《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等事項進行表決；按照確定的業(yè)主委員會選舉辦法，進行業(yè)主委員會委員選舉。表決票由業(yè)主大會籌備組進行驗票、計票，業(yè)主委員會委員的選票由選舉小組進行驗票、計票。

籌備組于大會會議結(jié)束后3日內(nèi)，以業(yè)主大會會議決議的形式在小區(qū)內(nèi)公告業(yè)主大會會議表決和選舉結(jié)果。

四、召開首次業(yè)主委員會會議

首次業(yè)主委員會會議應(yīng)在業(yè)主大會結(jié)束后7日內(nèi)召開。

1、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任；

2、審議通過業(yè)主委員會職責(zé)、委員分工及職責(zé)；

3、審議通過業(yè)主委員會會議制度、印章管理制度、檔案管理制度；

4、研究和討論需要業(yè)主委員會決定的其他事宜。

五、備案工作。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向和平區(qū)房產(chǎn)局和所在地街道辦事處辦理備案手續(xù)：

1、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

2、管理規(guī)約；

3、業(yè)主大會議事規(guī)則；

4、業(yè)主大會會議決議；

5、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》表決匯總票；

6、業(yè)主委員會委員選舉匯總票；

7、業(yè)主委員會備案單。

第三篇：召開首次業(yè)主大會申請

關(guān)于**小區(qū)成立業(yè)主委員會的申請

**街道辦事處：

**小區(qū)位于------地理位置，共有1000戶，現(xiàn)已入住400余戶，入住率達到40%以上，且小區(qū)居民最早已于2000年12月份開始入住，距今已滿兩年的時間，完全符合首次業(yè)主大會召開條件。

為了能更好地對小區(qū)進行管理，促進各位業(yè)主積極主動的參與、配合和支持物業(yè)管理，使小區(qū)的各項物業(yè)管理工作能順利的開展和進行，依照相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的實際情況，特申請召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會，望能得相關(guān)主管部門的支持和批準！

特此感謝！

**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2003年1月1日

使用公司便箋打印遞送至小區(qū)所屬街道辦事處

第四篇：成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的條件

一、成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的條件

二、成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的程序

（一）由建設(shè)單位或業(yè)主提出申請

（二）街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）審核

（三）街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織成立籌備組

（四）開展籌備工作

（五）召開首次業(yè)主大會會議

（六）業(yè)主委員會備案

三、業(yè)主委員會換屆程序

四、其他相關(guān)規(guī)定

（一）業(yè)主的認定

（二）業(yè)主大會參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定

（三）公示位置的認定

一、成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的條件

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

1、專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積的50%以上且業(yè)主入住率達到50%以上的；

2、自首位業(yè)主入住起滿兩年且業(yè)主入住率達到25%以上的。

（二）劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

二、成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的程序（對應(yīng)參照《烏魯木齊市業(yè)主大會設(shè)立及其活動（示范文本）》，后簡稱《操作表格》）

（一）由建設(shè)單位或業(yè)主提出申請

1、可以由建設(shè)單位，或由專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出籌備業(yè)主大會的書面申請。

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（1）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（2）房屋及建筑物面積清冊；

（3）業(yè)主名冊；

（4）建筑規(guī)劃總平面圖；

（5）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（6）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（7）其他有關(guān)的文件資料。

（二）街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）審核

1、符合成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后60日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

2、不符合條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)向申請人給予書面回復(fù)。

（三）街道辦事處組織成立籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會代表組成，其成員為7-11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表擔(dān)任。

1、推薦業(yè)主代表。

由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會組織業(yè)主推薦業(yè)主代表（參照《操作表格》示范文本一、二），并對業(yè)主代表的身份進行核實。

2、公示籌備組成員名單。

籌備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示15日（參照《操作表格》示范文本三）。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實名向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。

（四）開展籌備工作

由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)（縣）行業(yè)行政主管部門負責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

1、由籌備組組長召集召開籌備組工作會議

（1）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則（參照市房產(chǎn)管理局印發(fā)的示范文本）和業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（4）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（5）制定業(yè)主委員會委員候選人條件及產(chǎn)生（推薦）辦法；（6）制定業(yè)主委員會選舉辦法（可采用差額選舉方式）；（7）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

2、由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)（縣）行業(yè)行政主管部門對前款內(nèi)容進行把關(guān)審核。

3、籌備組在首次業(yè)主大會會議召開15日前對前款內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。應(yīng)公示的具體內(nèi)容包括：（1）業(yè)主身份及其在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)人數(shù)、專有部分面積（參照《操作表格》示范文本四）；

（2）首次業(yè)主大會會議形式及召開的時間、地點、內(nèi)容（參照《操作表格》示范文本五、十三、十七）；

（3）《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《業(yè)主委員會工作規(guī)則（草案）》（參照《操作表格》示范文本八）；

（4）業(yè)主委員會委員候選人條件及推薦辦法（參照《操作表格》示范文本九、十）。

4、確定業(yè)主委員會委員候選人名單

業(yè)主委員會委員為5-11人，業(yè)主委員會委員候選人為9-15人。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組依據(jù)被推薦人所得推薦票多少確定人選。

（1）籌備組在首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會委員候選人名單并征求業(yè)主意見（參照《操作表格》示范文本十一）；

（2）籌備組公告經(jīng)公示后確定的業(yè)主委員會委員候選人名單（參照《操作表格》示范文本十二）。

籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

（五）召開首次業(yè)主大會會議

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

A、業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進行：

（1）籌備組組織會議簽到并核實到會業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）（參照《操作表格》示范文本十四、十五、十六）；

（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等；（3）選舉業(yè)主委員會委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場公開計票；

（6）現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果；

（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會會議結(jié)果（參照《操作表格》示范文本十九、二十），公告時間不得少于7日。

B、業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行：

（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定（參照《操作表格》示范文本十八）。（3）組織計票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計票組，進行現(xiàn)場驗票、計票；計票結(jié)束后，計票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計票結(jié)果簽名確認。必要時可邀請公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。

（4）公告業(yè)主大會會議結(jié)果（參照《操作表格》示范文本十九、二十），公告時間不得少于7日。

業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

（六）業(yè)主委員會備案

1、準備備案材料：

（1）業(yè)主委員會備案的書面申請；

（2）區(qū)域內(nèi)業(yè)主身份的確認情況以及業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表；（3）業(yè)主大會籌備組成員名單的書面公告及工作情況材料；（4）業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容的公告材料；

（5）因業(yè)主較多而召開業(yè)主代表大會的，須提供業(yè)主代表的產(chǎn)生方式和公告材料；（6）業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生的辦法及名單的公告材料；（7）業(yè)主委員會候選人投票結(jié)果匯總表；

（8）業(yè)主大會通過并加蓋社區(qū)居民委員會公章的《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（9）業(yè)主大會決定的其他重大事項材料；

（10）業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實）；（11）業(yè)主委員會成員模范履行業(yè)主義務(wù)的證明材料：截至備案時業(yè)主委員會委員物業(yè)管理綜合服務(wù)費的繳費憑證或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)開具的費用繳清證明；（12）業(yè)主委員會委員分工情況材料。

2、申請備案

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向社區(qū)居民委員會提交前款文件及備案材料，經(jīng)社區(qū)居民委員會核實后向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)（縣）行業(yè)行政主管部門辦理備案手續(xù)。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

3、刻制印章

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章（參照《操作表格》示范文本二十一）。

三、業(yè)主委員會換屆程序

（一）業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)會同社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首次業(yè)主大會召開和業(yè)主委員成立程序。

（二）業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

四、其他相關(guān)規(guī)定

（一）業(yè)主的認定

1、依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字）；

2、基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主；

3、因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；

4、因依法繼承或者受遺贈發(fā)生效力取得物權(quán)的人。

（二）業(yè)主大會參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定

1、業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；

2、業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；

3、決定其他事項的（包括選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等）應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

（三）公示位置的認定

在物業(yè)管理區(qū)域公示位置包括小區(qū)主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄。

第五篇：首次業(yè)主大會會議召開方案(示本)

附件6：

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案

（示范文本）

使 用 說 明

一、本首次業(yè)主大會會議召開方案文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定，適用于本市范圍內(nèi)住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組籌備召開首次業(yè)主大會會議。

二、業(yè)主可以根據(jù)實際情況共同決定對示范文本的內(nèi)容進行選擇、修改、增補或者刪減。

三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。

首次業(yè)主大會會議召開方案

（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同所填名稱一致）

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況，在 區(qū)(縣)街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由 建設(shè)單位代表、業(yè)主代表，共 人，于 年 月 日組建成立 物業(yè)管理區(qū)域(以下簡稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），經(jīng)籌備組研究決定，制定本工作方案：

一、首次業(yè)主大會會議召開方式

籌備組決定以第 種形式召開首次業(yè)主大會會議。1．集體討論形式； 2．書面征求意見形式。

二、首次業(yè)主大會會議表決方式

籌備組決定以第 種形式投票表決首次業(yè)主大會會議相關(guān)議題。

1．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用當(dāng)場投票形式表決；

2．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)表決票形式表決；

3．使用北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺形式表決；

4．采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議并采用

收發(fā)表決票形式表決。

以書面征求意見方式召開首次業(yè)主大會會議的，由籌備組派 名工作人員將業(yè)主大會議事規(guī)則（表決稿）、管理規(guī)約（表決稿）、首次業(yè)主大會會議召開方案（本方案）、《業(yè)主委員會委員候選人簡歷》以及《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書》等文件公示并送達業(yè)主，由業(yè)主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可采用掛號信等方式送達，并保留送達記錄。

業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書》中的要求和形式進行表決，經(jīng)本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業(yè)主投放到（籌備組指定地點）。

三、首次業(yè)主大會會議召開時間

籌備組決定于 年 月 日至 年 月 日，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議。逾期未召開的，則自動延期，但至遲不超過籌備組自成立之日起三個月。

首次業(yè)主大會會議會期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況和首次業(yè)主大會會議召開及表決方式確定，最長不得超過60天。

采用第1種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；

采用第2種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；

采用第3種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；

采用第4種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天。

四、首次業(yè)主大會會議召開地點

采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于 召開本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會會議。

采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于 收發(fā)《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》和《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書》。

五、首次業(yè)主大會決議事項

首次業(yè)主大會會議決議事項分為應(yīng)當(dāng)表決事項和可以表決事項?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成應(yīng)當(dāng)表決事項表決外，還應(yīng)當(dāng)就是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。

1.應(yīng)當(dāng)表決事項進行表決：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會委員。2.可以表決事項：

（一）是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）確定物業(yè)管理方式為：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行自行管理；

2.委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理;4

3.委托其他管理人管理.六、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則

決議以上事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位,按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。

根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積明細表（見附件）確立各業(yè)主的表決權(quán)。

七、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由 名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人推薦產(chǎn)生的，應(yīng)同時提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書和身份證于 年 月 日至 年 月 日 到 領(lǐng)取《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》，并于 年 月 日前將《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》交回，過期不予登記。

業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)于 年 月 日至 年 月 日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡歷。

八、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員名額為 名，候補委員為 名。

業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列 條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）臨時管理規(guī)約約定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下 條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

有以下行為之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員：

九、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)算方案

按照《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，經(jīng)與建設(shè)單位友好協(xié)商，籌備組與建設(shè)單位共同確定本物業(yè)管理區(qū)域籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用預(yù)算為 元，費用預(yù)算明細見附件。

首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，籌備組與建設(shè)單位結(jié)算籌備及召開首次業(yè)主大會會議的實際費用。

十、籌備組的解散

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。

業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

籌備組全體成員簽字：

年 月 日8