第一篇：太原市義井村城中村項(xiàng)目改造研究論文

摘要：城中村作為我國(guó)城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，“城中村”的存在嚴(yán)重影響到我國(guó)的城市化進(jìn)程，積極妥善解決“城中村”問(wèn)題，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會(huì)管理體制向現(xiàn)代城市的管理體制和管理方式轉(zhuǎn)變，使“城中村”真正融入城市從而成為城市的有機(jī)組成部分，對(duì)于城市化進(jìn)程是非常重要的，也是政府急需解決的問(wèn)題。本文首先介紹了中國(guó)城市化的特點(diǎn)和城中村問(wèn)題的研究現(xiàn)狀，而后在走訪調(diào)查的基礎(chǔ)上，較為徹底的剖析了案例太原市義井村，并指出了城中村改造過(guò)程中出現(xiàn)的主要問(wèn)題并提出了解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：義井村，城市化，城中村，改造

1.緒論

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化不斷深入，城市人口規(guī)模在不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)急劇擴(kuò)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，離城區(qū)較近的村莊及其耕地被逐步納入城市總體規(guī)劃的發(fā)展區(qū)域內(nèi)，逐漸成為城市的一部分，大片原來(lái)的農(nóng)用地變更為城市建設(shè)用地，他們?cè)诔鞘邪l(fā)展的帶動(dòng)與影響下發(fā)生了明顯的由鄉(xiāng)村向城市的轉(zhuǎn)型，農(nóng)村社區(qū)與生產(chǎn)方式逐漸消失。然而由于我國(guó)特有的包括土地所有制、戶籍、行政管理等多方面在內(nèi)的城鄉(xiāng)二元體制，這些村莊沒(méi)能真正納入到城市的統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)管理之中，伴隨著村集體土地被大量征用和改造，它們?cè)谕恋乩?、生產(chǎn)和生活方式、建設(shè)景觀及小區(qū)組織等各方面更是保留了傳統(tǒng)的農(nóng)村居民點(diǎn)特征，與現(xiàn)代城市文明產(chǎn)生沖撞，隨之而來(lái)形成了一種獨(dú)特的地域現(xiàn)象一一“城中村”。

一方面，城中村作為我國(guó)城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，“城中村”的存在嚴(yán)重影響到我國(guó)的城市化進(jìn)程，是城市總體規(guī)劃的障礙，有待于進(jìn)一步的改造，因此對(duì)于肩負(fù)現(xiàn)代社會(huì)公共服務(wù)職能的政府來(lái)說(shuō)，對(duì)其改造具有必然性。如何使其成為城市功能意義上的一部分、讓其有機(jī)參與新的城市分工和產(chǎn)業(yè)布局，就成為了當(dāng)務(wù)之急。

另一方面，土地是農(nóng)民收入的最重要的來(lái)源，城中村土地是農(nóng)民賴以生存最基本的生產(chǎn)和生活資料和最有效的社會(huì)保障手段。失去土地對(duì)農(nóng)民生活的影響是不可估量的，失去土地實(shí)際上是失去了生存和發(fā)展的保障基礎(chǔ)。城中村改造中，對(duì)于農(nóng)民的補(bǔ)償更為重要。如果因城中村征地而不能合理補(bǔ)償失地農(nóng)民，也不能給予村民最基本的社會(huì)保障，勢(shì)必會(huì)使失地農(nóng)民成為新的社會(huì)弱勢(shì)群體，并帶來(lái)一系列的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題。因此，如何解決城中村失地農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題，解除失地農(nóng)民的后顧之憂，使城中村改造的各項(xiàng)工作得以順利進(jìn)行，已成為我國(guó)城市化進(jìn)程中面臨的重要問(wèn)題之一，這一課題的研究也具有巨大的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

所以，成功的城市化進(jìn)程就必須實(shí)現(xiàn)城中村居民在生產(chǎn)和生活方式上的徹底轉(zhuǎn)變，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展，而不是僅僅將城中村的土地納入政府的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。這也是本文的研究目的，即為太原市“城中村”改造提供理論依據(jù)，避免在改造過(guò)程中走彎路，以更好的促進(jìn)城市的發(fā)展。

2城中村改造的相關(guān)理論

2.1城中村的產(chǎn)生背景及概念

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化不斷深入，城市人口規(guī)模在不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)急劇擴(kuò)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，離城區(qū)較近的村莊及其耕地被逐步納入城市總體規(guī)劃的發(fā)展區(qū)域內(nèi)，逐漸成為城市的一部分，大片原來(lái)的農(nóng)用地變更為城市建設(shè)用地，他們?cè)诔鞘邪l(fā)展的帶動(dòng)與影響下發(fā)生了明顯的由鄉(xiāng)村向城市的轉(zhuǎn)型，農(nóng)村社區(qū)與生產(chǎn)方式逐漸消失。然而由于我國(guó)特有的包括土地所有制、戶籍、行政管理等多方面在內(nèi)的城鄉(xiāng)二元體制，這些村莊沒(méi)能真正納入到城市的統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)管理之中，伴隨著村集體土地被大量征用和改造，它們?cè)谕恋乩?、生產(chǎn)和生活方式、建設(shè)景觀及小區(qū)組織等各方面更是保留了傳統(tǒng)的農(nóng)村居民點(diǎn)特征，與現(xiàn)代城市文明產(chǎn)生沖撞，隨之而來(lái)形成了一種獨(dú)特的地域現(xiàn)象——“城中村”。

城中村，從字面上可以理解為城市中的村莊。城中村是在我國(guó)特有的土地所有制和文化背景下，快速推進(jìn)的農(nóng)村城市化過(guò)程中出現(xiàn)的一種新的社區(qū)聚落現(xiàn)象。由于我國(guó)地域遼闊，無(wú)論是沿海地區(qū)還是大城市，各地農(nóng)村的發(fā)展情況有很大的區(qū)別，內(nèi)地和很多中等城市目前都面臨著城中村問(wèn)題。

目前學(xué)術(shù)界對(duì)城中村含義的界定并沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，幾乎每一個(gè)研究城中村的學(xué)者和研究者都會(huì)給城中村下一個(gè)不同的定義。如，城中村是指“從地域角度上講，被納入城市范圍的局部地區(qū)，就其社會(huì)屬性而言，仍屬于傳統(tǒng)的農(nóng)村社區(qū)的矛盾現(xiàn)象，是一種特殊的社區(qū)”。武曉瑋認(rèn)為，“城中村是指城市規(guī)劃用地控制區(qū)內(nèi)以農(nóng)民群體居住生活為特征、保留集體土地性質(zhì)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織，并實(shí)行集體所有制經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制的社區(qū)。”譚炳才指出，城中村是指“城市總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制，農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制的農(nóng)村社區(qū)，是城市化過(guò)程的產(chǎn)物，是一定發(fā)展階段的特殊現(xiàn)象”。藍(lán)宇蘊(yùn)認(rèn)為，“城中村顧名思義即都市里的村莊，就廣義而言，它是指坐落于城市之中或位于城市周邊的、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)結(jié)構(gòu)都基本上己經(jīng)非農(nóng)化的村莊。”還有學(xué)者從文化學(xué)角度將城中村定義為“在城市擴(kuò)張的過(guò)程中，原農(nóng)村居住區(qū)域及相應(yīng)的血緣及地緣等社會(huì)關(guān)系就地保留下來(lái)，經(jīng)濟(jì)形態(tài)從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榈诙?、三產(chǎn)業(yè)，以土地及土地附著物為主要生活來(lái)源，以相對(duì)于城市文化的亞文化為基礎(chǔ)形成的特殊社區(qū)?！?/p>

實(shí)際上，要定義城中村的概念，不僅要看到它的居住形態(tài)，還要看到它的社會(huì)形態(tài)、文化形態(tài)，而且要從城中村的動(dòng)態(tài)發(fā)展中去探究它的本質(zhì)。在城中村的概念上，本文贊同謝志巋的思路。城中村不僅是一種居住形態(tài)，也是一種社會(huì)形態(tài)；既是一種建筑形態(tài)的聚集，也是某種人口和社會(huì)關(guān)系的凝結(jié)。文章在這里借鑒各方的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為“城中村”是指一些原來(lái)的農(nóng)村，由于政府主導(dǎo)型的城市化在地域上的擴(kuò)張而被完全納入城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內(nèi)，農(nóng)地、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和村民就業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本非農(nóng)化，村民以土地及其土地附著物為主要生活來(lái)源，但仍然依靠傳統(tǒng)農(nóng)村管理體制和道德來(lái)管理的具有城市和農(nóng)村雙重特點(diǎn)的社區(qū)形式。這也是本文所界定的研究對(duì)象。

2.2城中村的特征

城中村作為城市中的點(diǎn)狀農(nóng)村，它的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)已或多或少被城市化了，但并未完全城市化，因此城中村在很多方面都有獨(dú)特的特征：

（1）城中村的建筑物密密麻麻，地理位置越靠近城市，其建筑物越高，樓間距也越小。這些建筑物以居民住宅樓為主，由于缺少統(tǒng)一建設(shè)規(guī)劃，社區(qū)內(nèi)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑密度大，道路狹窄，幾乎只能行走。人口擁擠，城中村違法、違規(guī)建筑大量存在，城中村雖然被城市包圍了，但其基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴(yán)重缺乏，仍然與農(nóng)村相似，水電暖氣都無(wú)統(tǒng)一配置，空間布局極差。

（2）城中村的土地仍屬于集體所有制土地，以農(nóng)村村民宅基地為主，其他建設(shè)用地為輔。隨著城市化的發(fā)展，城中村土地逐漸減少，發(fā)展成熟的城中村已經(jīng)沒(méi)有農(nóng)用土地。城市化就是把更多的城中村中集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的過(guò)程。

（3）城中村的村民文化素質(zhì)普遍較低，其生活作息習(xí)慣與我國(guó)農(nóng)村人口極為相似。但由于靠近城市，也有很大的城市特色。大量的外來(lái)流動(dòng)人口租住在城中村里，職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜，村民大多無(wú)工作，游手好閑，社會(huì)治安差。

（4）城中村中村民主要以出租房屋收入、集體經(jīng)濟(jì)分紅以及自營(yíng)的小買賣為收入來(lái)源。城中村中大量的流動(dòng)人口滋生了許多由村民或者外來(lái)人口自營(yíng)的商店餐館，房屋租賃等服務(wù)業(yè)，豐富了城中村的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容。

（5）城中村的行政管理制度也都處于城鄉(xiāng)交替之際。城中村處于城市與農(nóng)村的交融地帶，過(guò)渡時(shí)期極具特色，居民身份仍為農(nóng)民，戶籍，教育，醫(yī)療，社保等都處于城鄉(xiāng)交替時(shí)期。

2.3國(guó)家對(duì)于城中村改造的政策狀況

目前，國(guó)家沒(méi)有對(duì)于城中村改造項(xiàng)目的具體政策，在法律上有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》與之相關(guān)，此外主要是相關(guān)部門如建設(shè)部及各省級(jí)政府發(fā)布了一系列指導(dǎo)意見(jiàn)來(lái)指導(dǎo)各地的城中村改造的施行。如建設(shè)部發(fā)布的《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理規(guī)范化工作導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》（2004）《關(guān)于加強(qiáng)城中村整治改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建規(guī)[2008]15號(hào)）、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（2008）對(duì)有關(guān)城中村改造，城中村房屋拆遷及估價(jià)進(jìn)行了指導(dǎo)。尤其是《關(guān)于加強(qiáng)城中村整治改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建規(guī)[2008]15號(hào)）對(duì)各地城中村改造的指導(dǎo)思想進(jìn)行了規(guī)定。即要求各地“從本地實(shí)際出發(fā)，根據(jù)城市發(fā)展的情況、財(cái)力、城中村具體狀況和原村民的意愿，開(kāi)展城中村整治、改造工作，改善城中村人居環(huán)境質(zhì)量，提高城中村土地的集約利用水平，保護(hù)原村民合法利益，解決外來(lái)務(wù)工人員的居住需求。”并確立了各地進(jìn)行城中村改造的基本原則，即“城中村的整治、改造工作，要堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，科學(xué)規(guī)劃；因地制宜，分類指導(dǎo)；依法整治、改造，有序推進(jìn)。要充分考慮原村民生計(jì)和發(fā)展需要。

根據(jù)原村民的經(jīng)濟(jì)承受能力和意愿，分別采取環(huán)境整治、局部改造、整體拆建等不同模式和措施，避免不切實(shí)際的大拆大建?！痹撝笇?dǎo)意見(jiàn)還指出各地應(yīng)當(dāng)，科學(xué)制定與實(shí)施城中村整治、改造規(guī)劃；改善城中村住房條件；加大對(duì)城中村公共設(shè)施的扶持力度；加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，創(chuàng)新城中村整治、改造工作機(jī)制。目前，各地進(jìn)行城中村改造多是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體的改造方案，各地不盡相同。

第二篇：太原市城中村改造名單

一、小店區(qū)：(38個(gè))

親賢、楊家堡、大馬、塢城、北張、王村、狄村、寇莊、許西、許東、西峰、龍堡、南坪頭、黑駝、老峰、崗頭、道把、大吳、西吳、北營(yíng)、鄭村、莊兒上、小吳、北畔、窯子上、黃陵、東峰、紅寺、嘉節(jié)、范家堡、李家莊、鞏家堡、大村、小店、橫河、西賈、西攢、薛店。

二、晉源區(qū)：(28個(gè))：

南城角、北瓦窯、梁家寨、龐家寨、五府營(yíng)、南瓦窯、鵝歸店、周家莊、新村、南大寺、北大寺、長(zhǎng)巷、小站、晉祠、金勝、北阜、董茹、武家莊、南阜、城北、西寨、木廠頭、賈家莊、古寨、義井、南堰、北堰、吳家堡、棘針。

三、尖草坪區(qū)：(23個(gè))：

西流、大東流、小東流、新村、趙莊、西留莊、西村、下蘭、南固碾、北固碾、東張、趙道峪、新城、新店、光社、圪垛、南寨、上蘭、土堂、呼延、大留、三給、攝樂(lè)。

四、萬(wàn)柏林區(qū)：(22個(gè))： 前北屯、移村、瓦窯、大王、后王、小井峪、大井峪、下元、沙溝、閆家溝、神堂溝、流、南社、彭村、后北屯、南寒、北寒、東社、小王、新莊、南上莊、南屯。

五、杏花嶺區(qū)：(16個(gè))： 中澗河、柏楊樹(shù)、七府墳、東澗河、南、丈子頭、享堂、傘兒樹(shù)、耙兒溝、剪子灣、道場(chǎng)溝、小棗溝、敦化坊、楊家峪、淖馬、長(zhǎng)江。

六、迎澤區(qū)：(10個(gè))： 郝莊、郝家溝、雙塔、王家峰、東太堡、棗園、店坡、馬莊、新溝、水峪、趙北峰。

七、經(jīng)濟(jì)區(qū)：(7個(gè))

南畔、南黑窯、城西、下莊、圪塔營(yíng)、化章堡、楊莊。

八、高新區(qū)：(2個(gè))殷家堡、小馬。

九、龍城新區(qū)

新莊、西吳、小吳、范家堡、紅寺、加節(jié)

第三篇：城中村改造問(wèn)題研究

【摘 要】“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問(wèn)題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問(wèn)題也只有通過(guò)征用途徑來(lái)完成。【關(guān)鍵詞】 城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

城中村改造問(wèn)題的研究

城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構(gòu)成多元，社會(huì)治安堪憂、公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問(wèn)題嚴(yán)重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問(wèn)題嚴(yán)峻，所以“城中村”問(wèn)題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市快速擴(kuò)張，對(duì)土地的需求更加迫切?！俺侵写濉?，這一名詞對(duì)于我國(guó)正處于加速城市化進(jìn)程的不少城市來(lái)說(shuō)并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導(dǎo)致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時(shí)所采取的政策不同，特別是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的人口、土

地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒(méi)有納入城市體系；再由于在城市化進(jìn)程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會(huì)和環(huán)境問(wèn)題。

“城中村”的存在嚴(yán)重影響到城市的進(jìn)一步健康發(fā)展，影響到城市化進(jìn)程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。對(duì)于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個(gè)方面，透過(guò)現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。

二、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究 1.國(guó)外相關(guān)研究

城中村城中村是我國(guó)快速城市化發(fā)展過(guò)程中特有的現(xiàn)象，國(guó)外尚未有關(guān)于城中村問(wèn)題的研究，甚至沒(méi)有一個(gè)公認(rèn)的譯名。但從國(guó)外學(xué)者對(duì)城市的研究中還是能找到一些對(duì)城中村類似問(wèn)題的闡述?；緸橐韵氯N：（1）城市平民窟：英國(guó)地理學(xué)家Susan Mayhew 認(rèn)為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機(jī)構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進(jìn)而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國(guó)地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動(dòng)與非農(nóng)業(yè)活動(dòng)的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國(guó)為主的發(fā)達(dá)國(guó)家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴(kuò)張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁(yè) 顧朝林，《集聚與擴(kuò)散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開(kāi)發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。

由于城中村現(xiàn)象具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，其他國(guó)家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐?，加上城中村現(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)間不久，國(guó)外直接針對(duì)城中村現(xiàn)象進(jìn)行研究寥若星辰

2.國(guó)內(nèi)相關(guān)研究

現(xiàn)今，城中村改造問(wèn)題已經(jīng)日益引起社會(huì)各界的關(guān)注，基本分為三個(gè)階段4：（1）20世紀(jì)90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀(jì)90年代中前：這時(shí)國(guó)內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國(guó)外“城市邊緣”的概念，開(kāi)始了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)這一區(qū)域的研究，總體來(lái)說(shuō)，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀(jì)90年代至今：城中村現(xiàn)象越來(lái)越明顯，可以從以下四個(gè)角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無(wú)序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴(yán)重隱患；第二從城市經(jīng)濟(jì)和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開(kāi)發(fā)商過(guò)于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時(shí)機(jī)，使得民房區(qū)位價(jià)值不斷攀升，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時(shí)期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，沒(méi)有很多資金對(duì)每一項(xiàng)改造都提供財(cái)政支持。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進(jìn)行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機(jī)部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力與政府角色》

成德寧，《城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展—理論、模式與政策》，科學(xué)出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現(xiàn)實(shí)意義

１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新平臺(tái)的客觀要求。改革開(kāi)放以來(lái)，寧波全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，積極推進(jìn)城中村改造，著力打好這場(chǎng)硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動(dòng)、交融發(fā)展的新格局。

２．改造城中村，是推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市的規(guī)模在擴(kuò)大，城市的功能在強(qiáng)化，解決“城中村”問(wèn)題勢(shì)在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢(shì)，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢(shì)，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。

３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀(jì)八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強(qiáng)烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問(wèn)題，是政府職責(zé)和群眾愿望的有機(jī)統(tǒng)一，也是一項(xiàng)為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的內(nèi)在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問(wèn)題屢禁不止。如果不及時(shí)解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會(huì)最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會(huì)的建設(shè)。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問(wèn)題

1、開(kāi)發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有１００萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

也就是說(shuō)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題，還是社會(huì)責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項(xiàng)目中的絕大部分開(kāi)發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會(huì)作為主體來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的。

2、土地性質(zhì)不合法。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城

市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國(guó)有土地使用權(quán))才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而城中村改造項(xiàng)目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個(gè)國(guó)家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財(cái)富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國(guó)家實(shí)行房地一體主義，作為財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒(méi)有任何保障的。

3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。《城市規(guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開(kāi)發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城中村改造如果沒(méi)有納入到城市規(guī)劃，或者暫時(shí)沒(méi)有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城

市的發(fā)展帶來(lái)巨大的障礙。

4、項(xiàng)目質(zhì)量沒(méi)有保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機(jī)構(gòu)，但是審查機(jī)構(gòu)不得與所審查項(xiàng)目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計(jì)依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計(jì)企業(yè)和注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。

另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強(qiáng)制性規(guī)范。只有經(jīng)過(guò)了有關(guān)部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會(huì)說(shuō)，沒(méi)問(wèn)題，這些房子住上去是沒(méi)有問(wèn)題的。可是隱患已然存在了。

5、沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的原因之一，給市場(chǎng)的調(diào)控帶來(lái)了困難。

（1）、沖擊市場(chǎng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競(jìng)天擇，盡管是非法項(xiàng)目，城中村改造的房屋銷售勢(shì)頭依然不減，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的沖擊。居民的購(gòu)買力是有限的，在購(gòu)買力不變的情況下，開(kāi)發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項(xiàng)目銷售的萎縮，開(kāi)發(fā)

成本增加了，利潤(rùn)就會(huì)減少，資金運(yùn)營(yíng)周期拉長(zhǎng)，資金鏈也會(huì)面臨中斷的危險(xiǎn)。

（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量與現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力之間的落差。大量的炒房會(huì)產(chǎn)生泡沫，那是因?yàn)槌捶繉?dǎo)致增加的市場(chǎng)需求量高于開(kāi)發(fā)量，造成了市場(chǎng)需求量大增的假象，從而誘使開(kāi)發(fā)企業(yè)加大開(kāi)發(fā)力度；而城中村改造項(xiàng)目的銷售使實(shí)際的需求量小于開(kāi)發(fā)量，造成市場(chǎng)萎靡的假象。

6、給社會(huì)安定埋下了隱患。城中村改造項(xiàng)目合法性的缺失會(huì)導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。房屋是最重要社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財(cái)產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財(cái)產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價(jià)值。如果項(xiàng)目沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強(qiáng)行拆除的危險(xiǎn)，動(dòng)輒涉及成百上千人的貼身利益，勢(shì)必造成巨大的糾紛以致于引起社會(huì)波動(dòng)，不安定因素會(huì)隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會(huì)的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補(bǔ)償政策靈活性不夠。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問(wèn)題日漸凸顯。因此在不改變相關(guān)政策文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定適當(dāng)?shù)姆桨浮＜匆紤]大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對(duì)無(wú)房戶和獨(dú)立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。

8.政策可操作性差。國(guó)有土地上非住宅拆遷補(bǔ)償，按照目前政策

只能貨幣補(bǔ)償，實(shí)際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實(shí)企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)能順利進(jìn)行。因此在江北區(qū)適當(dāng)區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢(shì)在必行。

9.安置滯后引發(fā)不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實(shí)不好是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機(jī)制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補(bǔ)償本應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)運(yùn)作，而實(shí)際工作中大多又因?yàn)槭袌?chǎng)不健全或市場(chǎng)機(jī)制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場(chǎng)行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對(duì)基層政府的普遍不信任情緒，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，危及社會(huì)穩(wěn)定。

10.安置房小區(qū)物業(yè)管理缺失。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來(lái)是個(gè)比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)能力還是生活習(xí)慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費(fèi)交不上來(lái)，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢(shì)必在綠化養(yǎng)護(hù)，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問(wèn)題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對(duì)安置房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運(yùn)行。

五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中

華人民共和國(guó)憲法》第10條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過(guò)程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體?！俺侵写濉蓖恋氐乃袡?quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國(guó)家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說(shuō)的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過(guò)改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對(duì)象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國(guó)家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說(shuō)的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)有國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國(guó)家所有權(quán)的權(quán)利主體是國(guó)家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國(guó)家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國(guó)家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時(shí)集體所有權(quán)主體之間是

不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國(guó)憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實(shí)質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過(guò)是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣罷了，只有一方當(dāng)事人（國(guó)家）的意思，幾乎是容不得對(duì)方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國(guó)家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢(shì)；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國(guó)家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開(kāi)始嘗試用市場(chǎng)價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來(lái)保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

六、關(guān)于城中村改造工作的幾點(diǎn)建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個(gè)村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點(diǎn)在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過(guò)著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。因此，要大力對(duì)村民開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，提高他們對(duì)開(kāi)展改革的重要性、必要性的認(rèn)識(shí)；要將村民納入社會(huì)保障范疇，在過(guò)渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費(fèi)開(kāi)展勞動(dòng)技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨(dú)立地開(kāi)展種植業(yè)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以便維持生計(jì)。2.切實(shí)搞好土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變。土地產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題是城中村問(wèn)題產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，城中村的問(wèn)題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國(guó)有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時(shí)，必須著重提出近期切實(shí)可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。3.積極推進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。目前城中村村集體經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營(yíng)形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來(lái)源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟(jì)，這種模式無(wú)法參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)。只有村具備起碼的起動(dòng)資金，城中村改造才能進(jìn)入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強(qiáng)，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型和升級(jí)更是新村能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動(dòng)力。4.加強(qiáng)政府的積極引導(dǎo)作用。政府作為城市的管理者，首先要意識(shí)到城中村問(wèn)題的嚴(yán)重性和改造的迫切性，積極推進(jìn)城中村的改造，實(shí)現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個(gè)綜合的社會(huì)轉(zhuǎn)變過(guò)程，需要相應(yīng)的全方位的物質(zhì)、制度和社會(huì)文化等方面的建設(shè)，包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會(huì)文化的傳播引導(dǎo)，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。5.引入市場(chǎng)機(jī)制。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而當(dāng)?shù)卣植豢赡軐?duì)城中村改造進(jìn)行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進(jìn)行市

場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)模式，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過(guò)程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實(shí)現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。由于市場(chǎng)的導(dǎo)入，還可以盤活村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營(yíng)機(jī)制上進(jìn)行市場(chǎng)化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

6.實(shí)行積極的財(cái)政政策。在城中村改造的過(guò)程中，引入城市經(jīng)營(yíng)的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟(jì)組織合作全面改造城中村。建立新的運(yùn)行機(jī)制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)福利保障，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對(duì)統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標(biāo)的放寬；對(duì)統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費(fèi)；同時(shí)根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯?dòng)資金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時(shí)安置。

7.堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價(jià)值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過(guò)程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價(jià)值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承和發(fā)揚(yáng)等，堅(jiān)持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。

8.實(shí)行近、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開(kāi)發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過(guò)程，注重近、中、遠(yuǎn)期實(shí)施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見(jiàn)效快的項(xiàng)目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項(xiàng)事業(yè)融為一體。

9.有形無(wú)形改造并重。這是城中村改造取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進(jìn)行的改造不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是堅(jiān)持有形與無(wú)形改造同步推進(jìn)，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問(wèn)題的無(wú)形改造。在操作上，先進(jìn)行無(wú)形改造，后進(jìn)行有形改造。正是有了無(wú)形改造，才實(shí)現(xiàn)了村民向市民真正轉(zhuǎn)變；正是有了無(wú)形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無(wú)形改造，才促使其轉(zhuǎn)變小富即安、不求上進(jìn)的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹(shù)立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說(shuō)有形改造是對(duì)城市外在形態(tài)的一種提升，那么無(wú)形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場(chǎng)新的革命、新的變革，堅(jiān)持有形與無(wú)形改造并重，就能夠推動(dòng)城中村改造工作健康發(fā)展。

七、結(jié)語(yǔ)

本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時(shí)根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗(yàn)和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問(wèn)題。提出幾點(diǎn)意見(jiàn)希望對(duì)現(xiàn)實(shí)情況有一

些指導(dǎo)和幫助。

參考文獻(xiàn)：

1.杜深華，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之憂》，當(dāng)代陜西。

2.張貴凱，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大學(xué)碩士論文。3.關(guān)于城中村建設(shè)，新聞百度網(wǎng) http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科學(xué)出版社。

5.王達(dá)，2010：《房屋征收拆遷法律制度新問(wèn)題》，中國(guó)法制出版社。6.馬曉萍，2011：《房屋拆遷與征地補(bǔ)償》，中國(guó)法制出版社。

第四篇：研究城中村改造工作報(bào)道

研究城中村改造工作

昨日上午，市委副書記、市長(zhǎng)張維國(guó)在市行政中心主持召開(kāi)專題會(huì)議，研究推進(jìn)市城區(qū)城中村改造工作。副市長(zhǎng)成佳剛，市政府秘書長(zhǎng)程登明，張灣區(qū)、茅箭區(qū)、十堰經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及相關(guān)單位負(fù)責(zé)人出席會(huì)議。

會(huì)議通報(bào)市城區(qū)城中村改造進(jìn)展情況，分析研究當(dāng)前工作面臨的困難和問(wèn)題，進(jìn)一步明確城中村改造的政策要求、建設(shè)規(guī)范、責(zé)任主體、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、工作專班。據(jù)市城改辦通報(bào)，市政府已批準(zhǔn)18個(gè)城中村改造（集中安置）實(shí)施方案，其中張灣區(qū)12個(gè)、茅箭區(qū)3個(gè)、十堰經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)3個(gè)。

張維國(guó)指出，為民謀利是城中村改造工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，各地要強(qiáng)化民生意識(shí)，充分考慮村民利益，注重對(duì)村民生產(chǎn)生活、集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的安排，完善水、電、交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施；要深入細(xì)致地做好宣傳講解工作，讓村民充分認(rèn)識(shí)到城中村改造帶來(lái)的切身利益，從而贏得大家對(duì)工作的理解和支持；要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，形成合力，落實(shí)責(zé)任，高質(zhì)高效推進(jìn)各項(xiàng)工作，讓村民盡快步入幸福生活的快車道。

會(huì)議要求，在城中村改造中，安置房建筑面積每戶不超過(guò)260平方米（人均40平方米）；要為安置區(qū)居民配建人均5平方米的商業(yè)門面（按最優(yōu)惠價(jià)格自購(gòu)）；要免費(fèi)為村集體配建人均1平方米的商業(yè)建筑，作為村集體資產(chǎn)；要優(yōu)先為安置區(qū)居民提供就業(yè)崗位，免費(fèi)提供就業(yè)培訓(xùn)；安置區(qū)居民享受城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老政策（自覺(jué)自愿選擇），享受城鎮(zhèn)居民低保待遇（應(yīng)保盡保）；安置區(qū)居民戶籍原則上應(yīng)轉(zhuǎn)為市民戶籍；自建自住、符合政策的房屋按城中村改造政策補(bǔ)償，違法建筑一律按照“三違”整治要求依法依規(guī)處理，對(duì)極端困難住戶應(yīng)給予特殊關(guān)懷和幫助；安置區(qū)居民在教育、衛(wèi)生等方面享受均等化政策。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，已啟動(dòng)的城中村改造項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)；尚未啟動(dòng)的項(xiàng)目要先審批規(guī)劃，統(tǒng)一辦理土地手續(xù)，規(guī)范運(yùn)作程序，公開(kāi)進(jìn)行招拍掛。城中村改造工作由市級(jí)層面統(tǒng)籌推進(jìn)；張灣區(qū)、茅箭區(qū)、十堰經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成立工作專班，負(fù)責(zé)組織實(shí)施；市城改辦要加強(qiáng)政策及相關(guān)工作研究，及時(shí)指導(dǎo)三區(qū)推進(jìn)工作，確保3年內(nèi)徹底完成目標(biāo)任務(wù)（包括今年）。當(dāng)前，要集中精力推進(jìn)在建安置工程，保證年底分房到戶。

第五篇：城中村改造項(xiàng)目建設(shè)方案

新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)西馬小營(yíng)村 城中村改造項(xiàng)目建設(shè)方案

為加快推進(jìn)西馬小營(yíng)城中村改造，根據(jù)新鄉(xiāng)市城中村改造政策規(guī)定，結(jié)合西馬小營(yíng)村的實(shí)際情況，特制定本方案。

一、基本情況

該村位于友誼路以南、藏營(yíng)村以東、黃河大道以北，共有各類土地約116畝;人口情況523戶(其中兩層磚混結(jié)構(gòu)318戶，單元樓住戶205戶)，村內(nèi)現(xiàn)有各類建筑物面積96000平萬(wàn)米，(其中包括部分違章建筑和無(wú)證建筑、以及公司集體用地、用房等公用部分)住宅建筑面積為93000平方米，非住宅建筑面積為3000平萬(wàn);前述約116畝土地?cái)M全部納入改造用地范圍;村集體經(jīng)濟(jì)年收入約為100萬(wàn)元。

二、城中村改造分期建設(shè)方案

根據(jù)規(guī)劃，西馬小營(yíng)村城中村改造的總建筑規(guī)模為50萬(wàn)平萬(wàn)米，其中用于村民安置的規(guī)模為9.6萬(wàn)平萬(wàn)米，用于配套開(kāi)發(fā)的規(guī)模為40.1萬(wàn)平萬(wàn)米，公共配套設(shè)施建筑規(guī)模為0.3萬(wàn)平方米。

小區(qū)總體定位簡(jiǎn)歐式建筑風(fēng)格，大氣而不張揚(yáng)，計(jì)劃擬建32棟高層住宅。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，擬建幼兒園一座、會(huì)所一座、社區(qū)衛(wèi)生院、垃圾中轉(zhuǎn)站等配套服務(wù)設(shè)施。小區(qū)整體綠化突出層次園林景觀，以歐式化為基準(zhǔn)，小品點(diǎn)綴其中，使人們進(jìn)入小區(qū)有一種身處異景的感覺(jué)。小區(qū)沿友誼路定為普通商業(yè)街區(qū)，設(shè)黃河大道定為休閑商業(yè)街區(qū)，我們投巨資把勝利渠北岸景觀綠化做好，使人們漫步河岸悠閑自得，購(gòu)物、休閑緊密結(jié)合，為新鄉(xiāng)又增添一處?kù)n麗的風(fēng)景線。公司計(jì)劃引勝利渠水入小區(qū)景觀水系，繞小區(qū)一圈再入勝利渠，使整個(gè)小區(qū)活水景觀作為亮點(diǎn)。

小區(qū)規(guī)模宏大，配套設(shè)施齊全，屬大型城市綜合體，建成后對(duì)提升新鄉(xiāng)老城區(qū)整體形象，改善改造區(qū)居民的生活環(huán)境，帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展起關(guān)鍵的作用。

該項(xiàng)目共分二期開(kāi)發(fā)改造

第一期總建筑規(guī)模為30萬(wàn)平方米，用于安置的建筑規(guī)模為 10萬(wàn)平萬(wàn)米，用于開(kāi)發(fā)的建筑規(guī)模為20萬(wàn)平萬(wàn)米，安置與開(kāi)發(fā)用房同時(shí)開(kāi)工，開(kāi)工時(shí)間為2011年11月15日，工期24個(gè)月;第二期……

三、西馬小營(yíng)村城中村改造拆遷安置辦法

1、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

本次改造中對(duì)村民房屋拆遷安置均按新鄉(xiāng)市人民政府新政文[2011]33號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。即以村民房產(chǎn)證標(biāo)注面積或基準(zhǔn)建筑面積為準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償(基準(zhǔn)建筑面積為200平方米)。

被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上房屋有產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)標(biāo)注面積為準(zhǔn)，按新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，憑宅基地證以基準(zhǔn)建筑面積為準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積在基準(zhǔn)建筑面積內(nèi)的，按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償;超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積的部分，給予適當(dāng)貨幣補(bǔ)償。

被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上房屋有產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注面積1:1進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，憑宅基地證每處合法宅基地，按基準(zhǔn)建筑面積予以安置，實(shí)際拆除面積未達(dá)到基準(zhǔn)建筑面積部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝成木價(jià)補(bǔ)齊差價(jià);實(shí)際拆除面積超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積的部分，由拆遷人給予適當(dāng)貨幣補(bǔ)償。

對(duì)拆除面積超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積部分的貨幣補(bǔ)償，按新鄉(xiāng)市國(guó)家建設(shè)征用土地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

每處合法宅基地原則上接一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。在城中村改造期間，符合分戶條件的本村村民，原則上每戶可按新建住宅建筑安裝成本價(jià)購(gòu)買一套面積不大于I20平萬(wàn)米住宅。是否符合分戶條件由區(qū)政府認(rèn)定。

2、村民安置樓房位置

根據(jù)協(xié)商并經(jīng)西馬小營(yíng)村村民代表大會(huì)同意，規(guī)劃中的1-6號(hào)共6棟住宅為村民安置樓，面積為96000平方米。

3、安置樓房分配方法

依據(jù)市政府新政文【2011】33號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，由村民代表大會(huì)按照公開(kāi)、公平、公正的原則，討論制定具體分配方案并形成書面決議。

4、舊村拆除辦法

區(qū)政府成立由街道辦事處和村共同參與的西馬小營(yíng)村城中村改造拆遷安置指揮部具體負(fù)責(zé)舊村拆遷工作，原則上先由指揮部和被拆遷人按照有關(guān)政策簽訂指揮部統(tǒng)一組織進(jìn)行建筑垃圾的清運(yùn)。附件:

1、西馬小營(yíng)小區(qū)規(guī)劃初步方案。

2、提供開(kāi)發(fā)公司的資料(工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、銀行資信證明、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)證明)。

3、其他所需文件、資料。