我國保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)狀與問題

作者：王洪

陳秉正

劉超

2010年02月05日

摘自：《中國金融》

2010年第3期共有

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隨著我國保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，保險(xiǎn)資金規(guī)模迅速增長，保險(xiǎn)公司面臨著越來越大的經(jīng)營壓力，需要提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用的效率，構(gòu)建更多元化的投資渠道來規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2009年10月1日實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》進(jìn)一步拓展了保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道，為我國保險(xiǎn)資金直接投資不動(dòng)產(chǎn)提供了法律保障。同時(shí)監(jiān)管部門也在根據(jù)新《保險(xiǎn)法》起草保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的管理辦法和實(shí)施細(xì)則。雖然保險(xiǎn)資金按規(guī)則全面投資不動(dòng)產(chǎn)要等該辦法頒布后才能真正啟動(dòng)，但有關(guān)法規(guī)調(diào)整意義重大，必將對(duì)保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配置產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

我國保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)狀

保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模。隨著保險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，保險(xiǎn)資金運(yùn)用規(guī)模日益增大，至2009年底，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)突破4萬億元，達(dá)到4.1萬億元。凈資產(chǎn)3904.6億元，比上年末增加1097.4億元。保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額3.7萬億元。

隨著資本市場(chǎng)的快速發(fā)展和監(jiān)管政策的逐步放松，保險(xiǎn)資金在運(yùn)用結(jié)構(gòu)方面也發(fā)生了重大變化。近年來我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用呈現(xiàn)出“此消彼長”的態(tài)勢(shì)，即銀行存款占資產(chǎn)總額的比重大幅下降，從2001年的42.05%下降為2009年10月的25.75%；投資占資產(chǎn)總額的比重明顯上升，從2001年的37.30%上升到2009年10月的65.64%，牢牢占據(jù)保險(xiǎn)資金最大資產(chǎn)配置的龍頭地位，這無疑有益于提高保險(xiǎn)資金的整體收益，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響力和輻射度亦明顯提升。

為了控制風(fēng)險(xiǎn)，保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金投資比例有著明確的上限。雖然配套的《保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》尚未出臺(tái)，但業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為5%的不動(dòng)產(chǎn)直接投資比例最為可能。在國際上較為成熟的市場(chǎng)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資比例的上限一般是針對(duì)購買可產(chǎn)生租金收入的物業(yè)實(shí)體。因此，5%的比例應(yīng)不包括以往對(duì)上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的股份買入，只是指購買可出租的物業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)。依此測(cè)算，未來保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)的資金將達(dá)2000億元。2000億元資金的進(jìn)入對(duì)商用地產(chǎn)影響無疑是巨大的。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模在2.5萬～3萬億元左右，其中北京、上海、深圳、廣州等四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓存量規(guī)模約為2000億～2500億元。也就是說，目前可投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金規(guī)模已基本接近全國一線城市甲級(jí)寫字樓存量總規(guī)模。

保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資形式。由于不動(dòng)產(chǎn)投資期限長、租金收益相對(duì)穩(wěn)定（比如，近年來商用地產(chǎn)的租金收益大約在5%～10%），因而需要大量資金，這能夠很好地匹配保險(xiǎn)資金的負(fù)債需求?；诒ｋU(xiǎn)公司的長期投資戰(zhàn)略，這類資產(chǎn)也更符合保險(xiǎn)資金的負(fù)債特性。因此，盡管受限于之前的政策，但是許多保險(xiǎn)公司已經(jīng)采取多種變通模式先期開展了不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。一種方式是以租賃、自用名義購買寫字樓進(jìn)行投資，另一種方式是通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司投資于房地產(chǎn)。

上個(gè)世紀(jì)90年代以來，保險(xiǎn)公司已開始大量購置自用物業(yè)并部分用來商業(yè)出租，并有部分保險(xiǎn)公司投資于養(yǎng)老地產(chǎn)（例如，泰康人壽把投資設(shè)立養(yǎng)老院定為該公司三大發(fā)展戰(zhàn)略之一，已在四川先后援建了4個(gè)養(yǎng)老院）；隨著股票、基金的放開，也有部分保險(xiǎn)資金被用來購買房地產(chǎn)上市公司的股票；亦有保險(xiǎn)公司通過控股的資產(chǎn)公司、信托公司投資房地產(chǎn)項(xiàng)目和公司的股權(quán)或債權(quán)。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2006年到現(xiàn)在，保險(xiǎn)公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，其中包括中國人壽、中國平安和友邦保險(xiǎn)等10家左右中外資保險(xiǎn)商早已捷足先登房地產(chǎn)領(lǐng)域。

不動(dòng)產(chǎn)投資已獲法律支持。自1995年《保險(xiǎn)法》頒布以來，保險(xiǎn)資金運(yùn)用長期受到嚴(yán)格限制，投資渠道非常有限。1999年之后，相關(guān)機(jī)構(gòu)制定出臺(tái)了一些新政策，使保險(xiǎn)資金投資渠道有所拓寬。2001年以來，我國在拓寬保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道方面的步伐逐步加快，先后擴(kuò)大債券投資的比例和品種、允許保險(xiǎn)資金直接投資股票市場(chǎng)、放寬保險(xiǎn)資金境外投資條件、松綁保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)基金等領(lǐng)域，甚至允許保險(xiǎn)公司投資非上市銀行的股權(quán)。

2009年10月1日實(shí)施了新《保險(xiǎn)法》，在考慮到保險(xiǎn)資金運(yùn)用既要滿足行業(yè)和基金發(fā)展的需要，又要兼顧安全和穩(wěn)健原則的基礎(chǔ)上，適當(dāng)拓展了保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)有了明確的法律地位。不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的放開是保險(xiǎn)資金配置多元化的又一大邁步。但是，新《保險(xiǎn)法》的頒布并不意味著保險(xiǎn)資金能夠在基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)無限制地進(jìn)行投資。美國次貸危機(jī)提醒我國監(jiān)管部門，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)周期緊密關(guān)聯(lián)，投資房地產(chǎn)應(yīng)有嚴(yán)格的比例限制。因此，我國保監(jiān)會(huì)已明確表示，將堅(jiān)持“先定規(guī)則，再做運(yùn)作”的原則，在具體管理辦法和操作細(xì)則出臺(tái)前，不允許啟動(dòng)具體業(yè)務(wù)。同時(shí)，將對(duì)保險(xiǎn)資金的具體運(yùn)用范圍作出嚴(yán)格的限制，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是允許其購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商用物業(yè)等，以獲取穩(wěn)定的租金收入，不允許直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)炒作。

當(dāng)前保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的問題

保險(xiǎn)負(fù)債的特性要求資金運(yùn)用在期限、成本、規(guī)模上與其較好地匹配，以滿足償付要求。目前，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5～20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長期穩(wěn)定復(fù)利增長提供了前提。因此，不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。盡管不動(dòng)產(chǎn)投資符合保險(xiǎn)公司的長期投資戰(zhàn)略，但是目前我國保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資仍然存在以下幾個(gè)問題。

不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人才匱乏。作為與“承保業(yè)務(wù)”同樣重要的投資行為，要求保險(xiǎn)公司能夠?qū)?jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟(jì)情況的變化有明確認(rèn)知。不動(dòng)產(chǎn)投資是一個(gè)專業(yè)化非常強(qiáng)的領(lǐng)域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的一個(gè)部門運(yùn)作，不利于它的長遠(yuǎn)發(fā)展。但是，受“重保險(xiǎn)輕投資，重來源輕運(yùn)用”的固有思想影響，我國的保險(xiǎn)公司往往忽視發(fā)展投資專業(yè)隊(duì)伍，缺乏具有較高專業(yè)性、技術(shù)性的投資管理人才儲(chǔ)備，特別缺乏熟悉不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員。由于監(jiān)管方面的嚴(yán)格限制，保險(xiǎn)公司也在相當(dāng)程度上缺乏對(duì)保險(xiǎn)投資領(lǐng)域的研究與開拓精神，使得即便是在監(jiān)管部門放寬對(duì)某個(gè)投資領(lǐng)域的限制時(shí)，也難以在短時(shí)間里取得主動(dòng)。我國保險(xiǎn)公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。因此，保險(xiǎn)公司迫切需要培養(yǎng)適合于不動(dòng)產(chǎn)投資的高素質(zhì)專業(yè)人才尤其是高級(jí)管理人才，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資的專業(yè)能力。

不動(dòng)產(chǎn)投資組織形式尚需完善。經(jīng)過多年發(fā)展，我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用的組織形式，從保險(xiǎn)公司內(nèi)設(shè)投資部到組建資產(chǎn)管理公司，至今形成多種形式并存的格局。但一方面，很多保險(xiǎn)公司成立時(shí)間不長，組建資產(chǎn)管理公司的條件不成熟，仍采用投資部或委托投資模式，當(dāng)前有很多小保險(xiǎn)公司比如安華農(nóng)業(yè)、國民人壽等，都采取內(nèi)設(shè)投資部的模式。另一方面，即使部分保險(xiǎn)公司成立了資產(chǎn)管理公司，也因管理體制問題而可能導(dǎo)致投資業(yè)務(wù)效率低下，資金運(yùn)用組織形式總體上仍處于比較散亂的狀態(tài)。

不動(dòng)產(chǎn)投資可投資產(chǎn)較少。按照保險(xiǎn)資產(chǎn)配置的要求，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)所要求的年化收益率通常在6%～10%的區(qū)間。從風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)匹配的角度看，往往能取得高租金和低空置率的一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)能夠在中長期獲得較高的回報(bào)水平，符合保險(xiǎn)資金的安全性和追求長期回報(bào)的要求。而且，隨著一、二線城市住宅與商用物業(yè)間價(jià)格差距的逐步拉大，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)出來。因此，一、二線城市將成為保險(xiǎn)資金主要關(guān)注的區(qū)域，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)將成為保險(xiǎn)資金重點(diǎn)考慮的投資目標(biāo)。然而總的來說，現(xiàn)階段我國保險(xiǎn)資金可投的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)較少，存在較大的發(fā)展空間。

不動(dòng)產(chǎn)投資面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，許多專家學(xué)者普遍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)比普遍想象的要高。不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要是流動(dòng)性差、變現(xiàn)難、市場(chǎng)行情波動(dòng)大，在收益性上也往往存在較大的不確定性。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，不少城市尚未經(jīng)歷過一個(gè)完整的周期。另外，我國很多地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作的成熟度還不高，這就更增加了未來的不確定性因素。

不動(dòng)產(chǎn)投資監(jiān)管有待完善。隨著近年來保險(xiǎn)業(yè)的急劇發(fā)展，償付能力不足一直是保險(xiǎn)公司面臨的突出問題。目前，我國保險(xiǎn)投資的政策環(huán)境不夠完善，配套的《保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》尚未出臺(tái)，對(duì)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的有效監(jiān)管機(jī)制還處于發(fā)展的初級(jí)階段。法律法規(guī)體系不完善，監(jiān)管信息化程度低，無法適應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管的要求；監(jiān)管隊(duì)伍力量薄弱，限制和制約了保險(xiǎn)資金運(yùn)用水平和能力的提高。同時(shí)，保險(xiǎn)資金在不同市場(chǎng)的運(yùn)用和保險(xiǎn)金融集團(tuán)跨行業(yè)運(yùn)營，都會(huì)對(duì)現(xiàn)行的分業(yè)監(jiān)管格局帶來沖擊，這些都對(duì)保險(xiǎn)監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)。

不動(dòng)產(chǎn)投資決策機(jī)制薄弱。許多保險(xiǎn)公司管理體制落后，在科學(xué)決策、內(nèi)部約束機(jī)制方面比較薄弱。我國的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在投資理念上，尚未完全確立起以價(jià)值投資、理性投資、穩(wěn)健投資和長期投資為核心的理念；在技術(shù)上，運(yùn)用資產(chǎn)的匹配管理、戰(zhàn)略配置和組合管理的方法還不夠嫻熟；在投資策略上，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷、把握程度和準(zhǔn)確度有待進(jìn)一步提高；在投資風(fēng)險(xiǎn)控制上，仍缺乏識(shí)別、計(jì)量和對(duì)沖的技術(shù)手段；在投資績效評(píng)估上，尚未形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和方法。

（全文請(qǐng)閱讀《中國金融》印刷版2010年第3期）