第一篇：wjnsh-調(diào)研2005.9關(guān)于個人住房貸款中風(fēng)險管理的思考

（江蘇省銀行同業(yè)公會調(diào)研）

關(guān)于個人住房貸款中風(fēng)險管理的思考

武進(jìn)農(nóng)村商業(yè)銀行張建明

一、我國個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

我國個人住房貸款起步于1998年，特別是2000年以后，個人房貸出現(xiàn)了超常規(guī)發(fā)展：1998年初全國個人住房貸款余額僅有190億元，到2004年10月末，全國個人住房貸款余額已達(dá)14977億元，比1998年增加了14594億元，增長了34倍，其增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款；雖然2003 年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持30%以上，如2004 年底和2005 年1 季度末分別達(dá)到15922.3 億元和16743.7 億元，余額同比分別增長35.1%和30.9%。

我國居民個人住房貸款的快速增長：一是源于國人住房需求的快速膨脹和消費觀念的迅速改變；二是源于銀行普遍把個人住房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。按照國際慣例，個人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為3～8年，這就意味著國內(nèi)銀行個人住房貸款可能已經(jīng)步入了違約高風(fēng)險期；如一些銀行個人住房不良貸款絕對額與不良貸款占比兩項指標(biāo)均處于上升趨勢。從實際情況看，《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》指出，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，企業(yè)自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算我國房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上，潛在與現(xiàn)實風(fēng)險實在不容忽視。因此，在此背景下對個人住房按揭業(yè)務(wù)中銀行信貸風(fēng)險識別與防范等問題的分析研討就具有特別重要的現(xiàn)實意義。

二、銀行個人住房貸款的風(fēng)險剖析

1.假按揭風(fēng)險：假按揭的“假”，一是指不具有真實的購房目的，二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象，三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。

假按揭的產(chǎn)生主要有三方面原因：一是開發(fā)商自身資金實力不足或產(chǎn)生資金流動性障礙，在直接融資或向銀行申請開發(fā)貸款受阻的情況下，利用個人住房按揭貸款申請門檻較低、銀行審查不嚴(yán)格的特點，炮制假按揭，從銀行套取資金；二是銀行內(nèi)部工作人員為完成上級下達(dá)的貸款發(fā)放任務(wù)，單方面放松了對借款人購房真實性和還款能力的調(diào)查和審核，放任具有假按揭苗頭的行為發(fā)生；三是銀行內(nèi)部工作人員與售房人、中介機構(gòu)等內(nèi)外勾結(jié)進(jìn)行金融詐騙。

假按揭對銀行和誠實的借款人都具有重大不利影響：對銀行而言，容易造成不良貸款、抵押物變現(xiàn)能力不足，從而形成損失。對誠實的借款人而言，往往因為所購房屋樓盤爛尾或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題而不能正式取得房屋產(chǎn)權(quán)或不能正常居住，購房目的往往落空。

2．抵押物風(fēng)險：主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險、抵押物價值下跌風(fēng)險、抵押物處置風(fēng)險等。

從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險主要存在以下情況：一是土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立、缺乏協(xié)調(diào)，房產(chǎn)管理部門存在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證就對房屋單獨辦理抵押登記現(xiàn)象，致使銀行在行使抵押權(quán)時存在 1

一定的不確定性；二是對在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風(fēng)險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險。一般而言，房屋作為耐用消費品，具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風(fēng)險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”；第七條規(guī)定，“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，而且這種前置性義務(wù)沒有明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，明確時間限制。

3．房屋買賣合同瑕疵風(fēng)險

從表面看，房屋買賣合同與房屋抵押擔(dān)保貸款合同是兩種互不隸屬的合同。但從法理來看，房屋買賣合同糾紛可能對房屋擔(dān)保貸款合同產(chǎn)生重大影響。如最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！狈课葙I賣合同可能被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的事由也將成為影響銀行個人住房貸款安全性、穩(wěn)定性的事由。

這些事由主要表現(xiàn)為：一是出賣人在房屋買賣合同訂立后將房屋另行出賣或抵押，如出賣人又將該房屋出賣給第三人、或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是出賣人故意隱瞞重大事實而造成房屋權(quán)屬存在重大瑕疵，如故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明、或提供虛假商品房預(yù)售許可證明、或是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實等；三是因一方或雙方違約致使合同標(biāo)的無法實現(xiàn)；四是房屋本身相關(guān)的事由，如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、或是房屋套內(nèi)建筑面積與房屋買賣合同約定面積誤差等糾紛。在這些情況下，房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，按最高人民法院在上述《解釋》中規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。結(jié)果就是銀行的債權(quán)由原來的抵押擔(dān)保債權(quán)淪為一般債權(quán)，既有的優(yōu)先受償權(quán)歸于滅失，銀行個人住房貸款風(fēng)險就驟然大增。

4．銀行資金籌措與安排風(fēng)險

一是資金流動性的影響。個人住房貸款期限長，流動性較低，銀行發(fā)放大量個人住房貸款會占用巨額資金。銀行用來發(fā)放貸款的資金主要來源于存款，而存款具有較強的流動性與不穩(wěn)定性，在鼓勵創(chuàng)新與冒險的現(xiàn)代經(jīng)濟環(huán)境中，銀行吸納存款的難度會大大提高，導(dǎo)致資金流動性不足的可能性會加大?？紤]到國內(nèi)資本市場的逐漸壯大，金融機構(gòu)從分業(yè)經(jīng)營向混業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)變的趨勢，金融產(chǎn)品將越來越豐富，金融創(chuàng)新將越來越快。必然導(dǎo)致國內(nèi)居民資產(chǎn)從銀行存款大量分流。

資金流動性在未來將成為銀行必須努力解決的問題。

二是提前還款的影響。當(dāng)市場利率下降時，借款人可能通過再融資的方式提前償還銀行的抵押貸款，以降低貸款成本，而對于銀行來說，預(yù)期相對高收益的投資提前收回，因而面臨在低利率環(huán)境下再次投資的問題，從而造成了一定程度的風(fēng)險；由于投資渠道的狹窄和“無債一身輕”等傳統(tǒng)觀念的影響，借款人一般傾向于提前還款，當(dāng)市場利率上升時，因需要承擔(dān)更高的利息，借款人提前還款的傾向更加明顯。提前還款能夠確保銀行資金安全回籠，降低資金流動性風(fēng)險，但現(xiàn)實的情況是，個人住房貸款屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是銀行實現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要工具，有意愿和實力提前還款的借款人往往屬于銀行的優(yōu)質(zhì)個人客戶，銀行為營銷個人住房貸款支付了一定的成本（有些成本是難以量化的）；借款人在貸款后很短時間內(nèi)大量提前還款，將造成銀行支付的成本尚不能完全收回，更不要談盈利，同時也打亂了銀行的資金安排計劃，迫使銀行必須支付利用提前收回的資金再次投資的成本，資金安全性也沒有進(jìn)一步保障。

三、銀行個人住房貸款風(fēng)險的控制

我們認(rèn)為銀行個人住房貸款的風(fēng)險控制應(yīng)著重從風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險化解、風(fēng)險預(yù)防三方面考慮，進(jìn)行綜合防范，建立行之有效的個人住房貸款中銀行風(fēng)險的法律防范機制。

（一）明確開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，確立風(fēng)險化解啟動機制

在我國目前個人住房貸款的傳統(tǒng)做法中比較突出的特征，就是從經(jīng)濟發(fā)展水平、企業(yè)資信、個人信用等各方面實際情況出發(fā)把開發(fā)商列入住房按揭法律關(guān)系中且占據(jù)重要地位。實踐證明這種模式適應(yīng)了中國目前的實際情況，極大促進(jìn)了我國住房商品化進(jìn)程，作為個人住房貸款中重要一方的銀行應(yīng)當(dāng)充分利用這一有效模式防范和化解金融風(fēng)險。一是規(guī)范二個合同即購房合同和個人住房按揭貸款合同，銀行要密切關(guān)注房屋買賣合同的瑕疵，并在住房按揭貸款合同中明確賣方（開發(fā)商）承擔(dān)貸款出險時回購抵押物的義務(wù)關(guān)系，確保住房貸款合同相因要件的穩(wěn)定與可靠；二是明確三方當(dāng)事人即開發(fā)商、購房人和銀行的職責(zé)關(guān)系，特別是開發(fā)商與銀行的關(guān)系，開發(fā)商是保證人、銀行是被保證人，開發(fā)商對購房人所借貸款本息向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款，銀行可向開發(fā)商進(jìn)行追償，當(dāng)銀行依法處分抵押房產(chǎn)時，開發(fā)商應(yīng)無條件回購該房產(chǎn)。在這種風(fēng)險化解機制下，當(dāng)購房人不能按合同償還借款時，開發(fā)商必須回購該抵押房產(chǎn)，并優(yōu)先清償銀行貸款本息，如仍不足以清償?shù)?，開發(fā)商對不足部分承擔(dān)保證責(zé)任，這樣銀行可以真正實現(xiàn)“雙保險”。

（二）實現(xiàn)住房按揭與保險相結(jié)合，建立住房按揭風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制

保險融資與住房按揭融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購房人的人身財產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險的防范，這些需求均可以通過保險業(yè)的介入而得以妥善解決，使保險與按揭各方利益得到最佳組合。

近期比較可行的做法，就是圍繞住房按揭貸款開發(fā)設(shè)計出一系列市場需要的保險險種，如購房人所購房屋財產(chǎn)保險、開發(fā)商和購房人的履約保險、住房抵押貸款人壽保險（目前美國友邦保險公司上海分公司已推出這種保險險種）、購房人破產(chǎn)保險、失業(yè)保險、意外保險等，從而降低支付風(fēng)險，提高居民購買力。此模式?jīng)]有太大的政策和立法限制，卻擁有巨大的保險市場細(xì)分空間，比較適合我國目前現(xiàn)實。

未來的長遠(yuǎn)思路可考慮建立一個專門的國有住房金融管理機構(gòu)，為居民提供住房貸款保險。借款人將住房貸款利息按期還給銀行，而將本金交給保險公司。

由保險公司不斷地增值運用，在貸款到期后，由其一次將本金還給銀行。由于保險公司是按復(fù)利計息，同時又有有力的增值手段，最后的這筆錢支付本金后還可有一筆盈余（盈余的多少視貸款利率、期限和保險公司的經(jīng)營業(yè)績），既可以充當(dāng)意外保險費，也可以返還借款人，從而建立起買房人、銀行、保險公司的多贏關(guān)系，從而推我國住房按揭標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展。

(三)開辟律師業(yè)務(wù)與按揭業(yè)務(wù)的契合點，確立按揭風(fēng)險預(yù)防機制

實際上律師業(yè)與按揭的競合在國際上是十分普遍的，雖然我國目前還缺乏足夠的結(jié)合面，但筆者認(rèn)為，律師至少可以在以下幾個方面發(fā)揮其重要作用：

1、對開發(fā)商進(jìn)行資信審查。開發(fā)公司是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，公司注冊資金來源及注資是否充足，公司組織機構(gòu)、管理機構(gòu)是否健全等。

2、對購房人的資信進(jìn)行審查。首先審查購房人是否符合法律規(guī)定的主體資格，其次審查經(jīng)濟收入來源是否足夠和穩(wěn)定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖等情況。

3、對開發(fā)項目的合法性進(jìn)行論證審查。如開發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)，使用權(quán)的用途、期限以及是否可能自由轉(zhuǎn)讓；該項目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪蠼?、該項目是否具備預(yù)售條件、有否取得預(yù)售證、可否保證依時取得合法有效證明等。

4、代為起草、簽訂住房按揭合同、購房合同甚至是保險合同。從合同形式、合同內(nèi)容兩方面依法維護(hù)開發(fā)商、銀行、購房人的合法權(quán)益，確保各契約的真實性和合法性。

（四）加強制度建設(shè)，提高個人住房按揭中銀行的風(fēng)險防范能力

實踐證明我國商業(yè)銀行在長期管理中建立起來的許多內(nèi)部管理機制是有生命力的，我們所要做的就是適應(yīng)市場、靈活運用，通過加強管理來提高風(fēng)險防范能力。

一要加強貸前調(diào)查、貸中審查和貸后管理方面的制度建設(shè)，要切實將借款人的購房用途、收入來源、還款能力等環(huán)節(jié)納入信貸風(fēng)險的制度化管理體系。

二要嚴(yán)格遵守銀行同業(yè)公會“關(guān)于進(jìn)一步加強個人住房貸款管理的約定”，規(guī)范個人住房貸款市場秩序，防范住房按揭中信貸風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康、持續(xù)發(fā)展。

三要健全有效的內(nèi)控機制，強化一級法人制度下的授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，從提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度、改善內(nèi)控機制運作質(zhì)量上完善內(nèi)部管理制度，加強薄弱環(huán)節(jié)的管理，提高住房按揭風(fēng)險的防范能力。

總之，當(dāng)前在我國商業(yè)銀行面臨個人住房按揭多種風(fēng)險的情況下，通過培育銀行信貸風(fēng)險防范的外部機制和內(nèi)部機制，從內(nèi)外兩個方面來防范、化解銀行風(fēng)險，在理論上講是合乎邏輯的，在實踐上也是切實可行的。

二○○五年九月二十日

第二篇：個人住房貸款調(diào)研

個人住房貸款

(工商銀行個人住房貸款)

?業(yè)務(wù)簡述

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法建造、銷（預(yù)）售住房的貸款。

?適用對象

個人住房貸款的借款人應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）--65周歲（含）之間，并且具有良好的信用記錄和還款意愿。

?特色優(yōu)勢

1.貸款期限長--最長期限可達(dá)30年。

2.貸款額度高--一手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價值的70%。

二手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價值的60%。

3.融資成本低--貸款辦理過程中銀行不收取費用。

4.還款方式靈活--為您提供多種還款方式及特色還款服務(wù)，借款人可根據(jù)需求自由選擇。

5.貸款發(fā)放及時--在您提供有效階段性擔(dān)保的情況下，可在房產(chǎn)正式抵押登記前發(fā)放貸款。

6.貸后服務(wù)便捷--為您提供便捷的還款、貸款要素變更等服務(wù)。

?申請條件

申請工行個人住房貸款需具備以下基本條件：

1.具有合法有效的身份證明（居民身份證、戶口本或其他有效身份證明）及婚姻狀況證明；

2.具有良好的信用記錄和還款意愿；

3.具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；

4.具有所購住房的商品房銷（預(yù)）售合同或意向書；

5.具有支付所購房屋首期購房款能力；

6.在工行開立個人結(jié)算賬戶；

7.能夠提供工行認(rèn)可的有效擔(dān)保；

8.工行規(guī)定的其他條件。

申請個人住房貸款，需提前準(zhǔn)備并提供以下資料：

1.借款人及配偶的的有效身份證件、婚姻狀況證明；

2.借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）；

3.借款人經(jīng)濟收入證明及職業(yè)證明；

4.借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房銷（預(yù)）售合同》或《購買商品房合同意向書》；

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件，或首期付款的銀行存款憑條；

6.貸款人要求提供的其他文件或資料。

?貸款額度

一手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價值的70%。

二手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價值的60%。

?貸款期限

貸款期限最長30年，且借款人年齡與貸款期限之和不超過70年。兩個（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。

?貸款利率

貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，可在人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的范圍內(nèi)浮動。

?還款方式與服務(wù)

個人住房貸款可采用以下還款方式：

1.等額本息還款法。貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息。

2.等額本金還款法。每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。

3.按周（雙周、三周）還本付息還款法。以等額本息或等額本金還款法為基礎(chǔ)，以7天或者7天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最短為7天，最長不超過21天（含）。

4.“隨心還”還款法。在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息法計算的還款金額作為每期最低還款額，在此基礎(chǔ)上可隨意增加還款額，實現(xiàn)提前還款。

5.“入住還”還款法。在購買產(chǎn)權(quán)房或購買與工行簽訂了按揭合作協(xié)議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時，可在所購房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息。

每期還款日一般為貸款發(fā)放日次月起的每期對應(yīng)日；無對應(yīng)日的，還款日為該期最后一日；最后一期還款日為貸款到期日。您也可根據(jù)自身收入狀況選擇固定的每期還款日，合理安排個人資金收入與支出。

? 服務(wù)渠道與時間

您可在工行合作的按揭樓盤售樓處向工行客戶經(jīng)理提交貸款申請，也可選擇工行個人貸款中心或當(dāng)?shù)胤中袀€人信貸業(yè)務(wù)部門遞交貸款申請。

? 操作指南

業(yè)務(wù)流程圖：

1.提出申請。您向工行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料；

2.貸款審批。銀行根據(jù)您的申請資料對貸款進(jìn)行審批；

3.簽訂合同。在接到工行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，您要到貸款行與工行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同，并視情況辦理抵（質(zhì)）押登記及公證等手續(xù)；

4.發(fā)放貸款。經(jīng)工行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，工行將按照借款合同的約定，將貸款資金按規(guī)定一次性轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開立的賬戶，或與借款人約定的工行監(jiān)管賬戶；

5.按期還款。貸款發(fā)放后，您須按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息；

6.貸款結(jié)清。貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。

（1）正常結(jié)清：貸款最后一期結(jié)清貸款。

（2）提前結(jié)清：在貸款到期日前，您如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向工行提出申請，由工行審批后到指定會計柜臺進(jìn)行還款。

貸款結(jié)清后，您應(yīng)持本人有效身份證件和經(jīng)辦行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由工行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

? 利率信息

人民幣貸款利率表

?常見問題

1.貸款額度和貸款期限如何確定？

按照每月月供不超過月收入的50%的原則，結(jié)合您的收入情況，確定您每月還款的金額。工行客戶經(jīng)理會根據(jù)您的年齡、您所購買房屋的價格等因素，為您提供多種貸款額度和貸款期限組合，您可以選擇最適合您的貸款額度和期限。

2.如何選擇適合自己的還款方式？

目前最普遍、最常用的還款方式是等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法是指在利率水平不變的情況下，每月的還款本金和利息之和也不變，這種還款方式您比較省心，只要在每月還款日之前存入一定金額，銀行便按固定金額扣款。等額本金還款法是指在利率水平不變的情況下，每月還款本金固定，利息逐月遞減，比較適合在還款初期還款能力較強的客戶，如果您希望通過初期多還款以緩解未來還款壓力的話，可以選擇這種還款方式。此外，如果您還有其他特殊的還款計劃需求，工行還可為您提供按周還本付息、隨心還還款法、入住還還款法等特色還款方式，您可咨詢當(dāng)?shù)毓ど蹄y行，由客戶經(jīng)理根據(jù)您的實際需求推薦適合您的還款方式。

第三篇：個人住房貸款的風(fēng)險及防范

個人住房抵押貸款的風(fēng)險及防范

10級航空市場營銷林瑩1010102051010

摘要：隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入和我國住房問題的不斷銳化，我們除了解個人住房貸款的現(xiàn)狀的情況下，還要知道個人住房抵押貸款的風(fēng)險及防范。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款的含義現(xiàn)狀風(fēng)險防范

中國人“家”的觀念很重，因此，要擁有自己的房子，才會有一種落葉歸根的“歸屬感”和“幸福感”。但是我國的房價幾乎是老百姓消費不起的。而住房又是人們的基本生活保障，住房的條件與我們的生活質(zhì)量息息相關(guān)。近年來，房價的居高不下，讓許多普通老百姓“望房興嘆”。作為當(dāng)代的大學(xué)生，我們也許在不久的將來也要加入“房奴一族”的行列，因此，了解個人住房抵押貸款的基本知識，其風(fēng)險和防范，既可以更好的保障我們自己的利益，也可以維護(hù)好市場經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。下面讓我們來看看我國的住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀，我們所以面臨的風(fēng)險和如何做好防范措施。

一、我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的含義

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

二、我國個人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀

1、低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快發(fā)展

我國房貸大部分為浮動利率貸款的情況下，利率的提高有可能導(dǎo)致借款人還本付息的能力下降，商業(yè)銀行房貸積累的風(fēng)險不斷加大，而且我國住房按揭貸款尚未證券化，信貸風(fēng)險基本聚集在銀行內(nèi)部，缺乏風(fēng)險市場共擔(dān)機制，一旦房價出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，我國的住房抵押貸款市場也許會發(fā)生信貸危機。

2、貸款條件的放寬使得個人住房抵押貸款市場存在風(fēng)險隱患

近年來，在房價持續(xù)上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念驅(qū)動下，商業(yè)銀行普遍放松了對貸款者資質(zhì)的審查，不少房貸者開出的工資收入證明 1

都是虛假的，而個別銀行出于自身的短期效益，加上個人住房消費信貸市場上的激烈競爭，使得個人住房貸款客戶的市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，而且我國目前還沒有建立起完善的個人信用評級系統(tǒng)，在各家銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進(jìn)行分級的情況下，金融機構(gòu)缺乏相應(yīng)的風(fēng)險補償機制，使得我國的住房抵押貸款市場存在重大的風(fēng)險隱患。

3、我國商業(yè)銀行在金融創(chuàng)新過程中缺乏相應(yīng)的風(fēng)險控制機制

為推動個人消費信貸的發(fā)展，我國的商業(yè)銀行對住房抵押貸款市場進(jìn)行了多種創(chuàng)新嘗試，與美國的金融創(chuàng)新不同，我國的住房抵押貸款尚未證券化，不良貸款的風(fēng)險全部聚集在商業(yè)銀行內(nèi)部，不利于信用風(fēng)險的分散和轉(zhuǎn)移，使得我國金融機構(gòu)面臨著比美國金融機構(gòu)更大的風(fēng)險，而且我國金融機構(gòu)的風(fēng)險控制能力低下，相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實的或者虛假的收入證明文件，金融機構(gòu)認(rèn)為如果借款人違約，只要處理抵押物也就是房產(chǎn)就可以較好的挽回?fù)p失，基于這種重視抵押物價值，而輕視還款來源的觀念指導(dǎo)下，國內(nèi)很多金融機構(gòu)為爭取客戶資源，搶占市場相繼推出了個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、加按揭貸款、二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)等多個金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時，我國部分商業(yè)銀行還推出了“雙周供”、“循環(huán)貸”等產(chǎn)品，融資便利的提供縮短了還款人的還款期限，減少了利息支出，使得借款人買越多的房產(chǎn)就可以獲得越多的信貸額度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“氣球貸”、“房貸休假”等一些前期還款壓力小，后期按揭成本上升的創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，也大大增加了住房抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險，可見，在銀行內(nèi)部沒有相應(yīng)的風(fēng)險控制機制，而外部又缺乏對金融創(chuàng)新產(chǎn)品的有效監(jiān)管情況下。部分金融創(chuàng)新產(chǎn)品反而成為住房抵押貸款市場的不健康發(fā)展的助推器。

三、個人住房抵押貸款風(fēng)險類型

1.國家政策風(fēng)險

我國整個經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)軌時期，市場經(jīng)濟體制不夠完善，政府的定位不明確。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟過熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背時，政府會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和收縮，使商業(yè)銀行面臨政策風(fēng)險。

2.法律制度風(fēng)險

目前我國法律制度還不夠完善，還沒有針對消費信貸的法律、法規(guī)，特別是個人住房抵押貸款的法律。在商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，由于存在各種不規(guī)范的操作和不同程度的風(fēng)險，導(dǎo)致相關(guān)法律問題的產(chǎn)生，而有些法律問題在我國法律體系里并沒有明確的法律條款與之對應(yīng)，從而形成了貸款運作的法律風(fēng)險。

3.信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接的風(fēng)險。信用風(fēng)險一般包括以下幾種形式：

（1）被迫違約

被迫違約是指借款人在購買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實際支付能力下降，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。

（2）理性違約

理性違約是指借款人從財務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。當(dāng)房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會理性違約。

（3）惡意騙貸

一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購房人，借購房之名套取金融機構(gòu)貸款的行為。其主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場，導(dǎo)致商業(yè)銀行信用風(fēng)險。

（4）提前還款

提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。提前還款一般有兩種情況，一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結(jié)束貸款時，就可能發(fā)生提前償還貸行為。另一種是當(dāng)市場利率低于合同利率時，提前償還貸行為也有可能發(fā)生。提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

4.抵押風(fēng)險

（1）抵押處置風(fēng)險

當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會

3遭受抵押處置風(fēng)險。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。

（2）抵押物價格風(fēng)險

包括抵押物價格市場風(fēng)險和抵押物價格人為風(fēng)險。前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價格下跌的風(fēng)險。后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞造成抵押物價格下降，或者由于估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險。

5.流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受的利益損失。流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。個人住房抵押貸款屬于中長期貸款，具有較大的風(fēng)險性。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風(fēng)險的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個金融業(yè)都受到影響。所以我國的銀行也要防范這種風(fēng)險。

6.利率風(fēng)險

利率風(fēng)險是指金融市場利率波動導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險。目前我國的商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對利率的調(diào)整而相應(yīng)變動，而存款利率卻可以根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟形勢隨時進(jìn)行調(diào)整。

7.管理風(fēng)險

在各大商業(yè)銀行激烈競爭的局面下，存在一系列的信貸管理風(fēng)險，有以下幾種具體表現(xiàn)。第一，商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動，不計風(fēng)險代價搶占市場份額。第二，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程。第三，熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經(jīng)驗和人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。第四，個人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫和個人信用評估體系。

8.操作風(fēng)險

操作風(fēng)險是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于外部事件造成損失的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵約束機制下，經(jīng)營機構(gòu)重業(yè)務(wù)

4輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個人住房抵押貸款為名違規(guī)開辦個人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險業(yè)務(wù)；二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。

四、防范個人住房抵押貸款風(fēng)險的對策

1.落實信貸責(zé)任制

落實各項貸款責(zé)任如經(jīng)營責(zé)任、審批責(zé)任等建立充分的信息披露制度加強內(nèi)外監(jiān)管有效地降低商業(yè)銀行的道德風(fēng)險同時建立起不良貸款責(zé)任認(rèn)定和追究制度使得造成個人信貸風(fēng)險的損失的員工能夠承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.提高貸款審查力度和管理水平

貸款人在接到借款人的貸款申請后應(yīng)該對借款人的信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查對于不同資信度的借款人應(yīng)采取不同的貸款安排貸款人向借款人提供貸款后應(yīng)按協(xié)議催收貸款在整個貸款償還期間借款人如有違反貸款協(xié)議的應(yīng)立即采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。

3.借款人違約風(fēng)險防范

針對購房者存在違約可能性我們應(yīng)從以下兩點入手一是銀行在接到購房者的貸款申請后需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定二是對置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。

4.通過保險降低風(fēng)險

保險是一種風(fēng)險轉(zhuǎn)移的工具通過向保險公司投保來轉(zhuǎn)移風(fēng)險是個有效的規(guī)避風(fēng)險的途徑如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財產(chǎn)險以此防范抵押房屋因自然或人為災(zāi)害而遭受的損失同時貸款人也可投保住房貸款保險防止借款人不能如期還款的損失。

5.銀行對風(fēng)險的控制

銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)該積極開展個人首套自住房貸款穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險確定不宜一刀切要嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款風(fēng)險監(jiān)測等盡職調(diào)查制度加強對各項權(quán)證的完整性、真實性和有效性審核加強按揭貸款抵押登記審查積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

6.采取利率可變性發(fā)放貸款的方式

其利率根據(jù)市場利率不斷變化而作周期性調(diào)整與我國現(xiàn)行的浮動利率相比它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給借款人同時借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。

7.重視IT技術(shù)的應(yīng)用

正是由于個人住房貸款的筆數(shù)眾多、業(yè)務(wù)量大的特點個人住房貸款業(yè)務(wù)需要依賴科技手段銀行借助于先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)才能夠保證個人住房信貸的規(guī)范化操作和集約化經(jīng)營從而提高工作績效和工作管理水平同時IT技術(shù)的運用是降低成本、實現(xiàn)規(guī)范化的必經(jīng)之路。

五、總結(jié)

幾年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買房的需求旺盛，以及金融機構(gòu)放松貸款條件等因素導(dǎo)致房價的不斷上漲，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風(fēng)險隱患，因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強對個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理。中央銀行應(yīng)強化對銀行貸款質(zhì)量的監(jiān)管，并盡快完善住房抵押貸款市場的信息披露制度，確保我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.胡紅星:我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險與防范［J］經(jīng)濟師2007（6）

2.田雨.商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險及其對策[J].財經(jīng)科學(xué), 2004

3.楊笑寒.個人住房抵押貸款風(fēng)險的控制[J].環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望，2005,(8)

4.蔡天任.對我國發(fā)展住宅抵押貸款證券化的探討[J].學(xué)術(shù)交流,2004,(5)

5.喬新霞.住房抵押貸款的風(fēng)險研究[J].烏魯木齊職業(yè)大學(xué)學(xué)報,2004,(3)

6.劉萍.個人住房抵押貸款風(fēng)險探析[J].金融研究，2002，(8)

7.百度：

第四篇：個人住房貸款按揭風(fēng)險及防范

個人住房貸款按揭風(fēng)險及防范（案例，四川分行推薦）

發(fā)布者: 魏寶 發(fā)布時間:2004-11-29

[

個人住房貸款按揭風(fēng)險及防范

近年來，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)一直呈快速發(fā)展的態(tài)勢，據(jù)資料顯示，1998年以來我國個人住房貸款年均增長速度成倍以上。但隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其經(jīng)營管理風(fēng)險已日益顯現(xiàn)。我們在內(nèi)部審計中發(fā)現(xiàn)，個人住房貸款業(yè)務(wù)中違規(guī)問題較為嚴(yán)重，不良貸款比例呈上升趨勢，且存在不同程度的虛假按揭，有的按揭項目已形成呆帳損失。因此，努力揭示個人住房貸款風(fēng)險點，對于提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量，防范、規(guī)避和化解個人住房貸款風(fēng)險，推進(jìn)銀行房貸業(yè)務(wù)健康地發(fā)展，具有重要意義。

一、個人住房貸款風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商及項目風(fēng)險

來自房地產(chǎn)開發(fā)商及項目的風(fēng)險包括：一是開發(fā)商欺詐行為，串通購房人套取銀行現(xiàn)金，或取得按揭貸款后改作他用，或卷款而去，其中期房按揭發(fā)生的機率最大；二是房地產(chǎn)開發(fā)商資信能力較差，存在決策失誤，經(jīng)營管理不善，導(dǎo)致樓盤“爛尾”，按揭協(xié)議無法正常履行，貸款連帶擔(dān)保責(zé)任落空；三是開發(fā)商所開發(fā)的樓盤建筑質(zhì)量不合格、配套設(shè)施不完善、產(chǎn)權(quán)存在爭議等，導(dǎo)致購房人要求解除合同，或拒絕歸還銀行貸款。以上都可能給銀行帶來風(fēng)險，甚至造成銀行資產(chǎn)巨大損失。

從近年來我們在內(nèi)審中掌握的情況看，開發(fā)商采取虛假住房按揭方式套取銀行資金，是形成個人住房貸款風(fēng)險的主要因素，“假按揭”在個人住房不良貸款總額中的占比已超過50%。開發(fā)商采取欺詐手段，形成“假按揭”貸款風(fēng)險具體有以下方式：

1、開發(fā)商惡意詐騙。開發(fā)商以非法占有銀行資金為目的，隱瞞真相，采取虛構(gòu)購房事實、騙取銀行貸款后挪作他用，造成銀行信貸資產(chǎn)損失。某支行于2000年10月開始向某酒店公寓發(fā)放的按揭貸款，經(jīng)核實 “假按揭”戶數(shù)100戶占比達(dá)86%，貸款本金7,397萬元。該開發(fā)商采取虛增購房面積、價格、重復(fù)備案登記等以本公司及關(guān)聯(lián)公司員工名義向銀行申請按揭貸款，并將已辦理按揭的房屋再次對外銷售。當(dāng)開發(fā)商詐騙行為暴露后，尚欠該支行前期開發(fā)流動資金貸款1,861萬元利息144萬元，雖然該支行采取了法律措施，但僅執(zhí)行到酒店公寓部分房產(chǎn)，貸款損失明顯。另外，某分行分理處1998年9月至2000年9月向某基地商住樓項目提供按揭貸款286戶2,379萬元，開發(fā)商采取編造虛假房號、重復(fù)按揭、同一人多次貸款和借用他人身份證方式，惡意騙取銀行資金，其所辦理的按揭貸款全部為“假按揭”?，F(xiàn)該房產(chǎn)開發(fā)公司已停業(yè)倒閉，假按揭貸款余額及利息無法收回。

2、重復(fù)按揭。開發(fā)商將同一房屋向兩個以上的自然人出售，并以重復(fù)出售的房屋到銀行辦理按揭。某支行在經(jīng)辦一“雙塔”型電梯公寓按揭項目時，開發(fā)商將1、2號樓名稱變更為A、B號后虛擬了10個房號再次向銀行申請按揭貸款，這樣，通過變更房號重復(fù)售房方式共套取銀行“假按揭”貸款20筆1268萬元。

3、無購房事實按揭。即雖有真實的房屋、真實的價格、真實的面積，但購房者沒有真實的購房意愿和購房事實。房地產(chǎn)項目因選址失誤、住房套型結(jié)構(gòu)設(shè)計不符合市場需要，造成商品房無法達(dá)到預(yù)期銷售目的，開發(fā)商為解決資金短缺矛盾以內(nèi)部及關(guān)聯(lián)企業(yè)員工以及工程往來單位員工身份向銀行申請按揭貸款，按揭貸款的實際借款人和還款人均為開發(fā)商，當(dāng)其經(jīng)營狀況惡化時，導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險。

我們在對某分行內(nèi)控審計時發(fā)現(xiàn)，該分行向某商業(yè)城項目提供的商用房按揭貸款4800萬元共165戶，已出現(xiàn)全部逾期。經(jīng)現(xiàn)場查實，按揭購房人均是開發(fā)商及其子公司內(nèi)部員工。2001年以來該項目出現(xiàn)連續(xù)拖欠，其還款來源主要是開發(fā)商在銀行留存的保證金。目前，該開發(fā)商尚拖欠前期開發(fā)流動資金貸款3500萬元，信貸風(fēng)險較大。2003年9月，審計人員在對某縣級支行壓縮不良貸款真實性核查中發(fā)現(xiàn)，該支行向某“服裝城花苑小區(qū)”提供按揭貸款723萬元共38戶，其中19戶按揭貸款屬“假按揭”，開發(fā)商偽造了銀行“現(xiàn)金交款單”（復(fù)印件）及其他相關(guān)資料，騙取銀行資金。目前，該開發(fā)商已被注銷房地產(chǎn)開發(fā)資格，其建造的商品房因市政規(guī)劃調(diào)整，至今仍難以銷售，營業(yè)房大部分處于閑置狀態(tài)。

4、返租按揭。開發(fā)商與購房者有真實的房屋交易事實，但以高出同地段房產(chǎn)成倍價格進(jìn)行交易，通過購房者名義向銀行辦理按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金。此后開發(fā)商以租金方式分期將貸款本金連同高息返還購房者的非法融資方式。審計人員在審計某商業(yè)廣場按揭項目時發(fā)現(xiàn)，1999年8月至2001年7月期間銀行先后向該項目提供商用房按揭貸款28,636萬元共569戶。開發(fā)商與其中的531戶商用房業(yè)主簽定了補充協(xié)議，將所出售商用房返租，交由其子公司統(tǒng)一經(jīng)營，購房人再以租金來償還按揭貸款。2001年以來由于該開發(fā)商資金緊張，按揭貸款出現(xiàn)集體逾期，銀行則采取扣收貸款保證金方式來壓縮逾期貸款，其保證金帳戶資金最低余額僅有437.37元。

5、購房單位假借個人名義辦理按揭。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，部分企事業(yè)單位特別是某些小公司或私營企業(yè)具有較強的購房需求，但是由于受到當(dāng)前信貸政策的限制，無法通過正常渠道獲取按揭貸款，于是購房單位便與開發(fā)商串通，以單位領(lǐng)導(dǎo)及職工名義向銀行申請按揭貸款。這樣，雖有真實的房屋交易，但按揭貸款的實際借款人和還款人卻是購房單位。在實際操作中，開發(fā)商通常是采取虛增房屋面積和房屋價格的手段，達(dá)到零首付目的后向銀行申請等額按揭，進(jìn)一步加大了銀行的信貸風(fēng)險。2003年10月，審計人員在對某支行個人住房貸款風(fēng)險審計調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，該支行1999年至2001年向某綜合樓提供住房按揭貸款4083萬元共110戶，其購房合同編號屬開發(fā)商自編號，按揭總面積26,000平方米，購房用途為住房，借款人均未婚，月收入為8000元或9000元。而實際購房人為八家餐飲娛樂及建筑單位，購房面積僅為11,000余平方米，用途為商用房。

6、集資建房按揭。即無真實的個人集資建房事實，部分單位通過“假集資建房”以職工個人名義申請個人住房貸款，套取資金用于其他周轉(zhuǎn)。審計人員在對某花園小區(qū)集資建房按揭項目審計時發(fā)現(xiàn)，某廠職工集體購買該項目一期住房155套，所購住房中有149戶每戶貸款均為16萬元，貸款擔(dān)保方式全部以該廠法人房產(chǎn)作抵押。住房建筑面積每平方米單價均為1,758元，而同一地段房產(chǎn)對外實際售價僅為980元至1250元。按揭貸款資金進(jìn)入開發(fā)商帳戶后，開發(fā)商再以“退房款”方式將貸款資金轉(zhuǎn)入該廠存款帳戶。

（二）借款人信用風(fēng)險

銀行提供的住房按揭貸款由于具有借款人分布范圍廣、還款周期長等特點，因而面臨的不確定因素較多，但造成借款人不能按期償還的根本原因是貸款主體（購房人）償債能力發(fā)生變化或資信狀況惡化。

借款人（購房人）信用風(fēng)險主要有以下方面：

1、借款人過高估計還款能力，當(dāng)家庭收入不足以支付，或發(fā)生其它足以影響其償債能力的情況時，無力繼續(xù)供樓；

2、借款人死亡，繼承人不再供樓，或因意外事故造成傷殘、失業(yè)，失去還款能力，或借款人因家庭矛盾，如夫妻糾紛、離異等，銀行債務(wù)的承擔(dān)發(fā)生爭議，借款人不肯歸還銀行貸款；

3、購房人提供虛假主體資格或經(jīng)濟狀況證明材料，主觀上有“賴帳”心理，其“收入證明”可信度低，實際還款能力不足。如我們在審計某分理處經(jīng)辦的某廣場項目按揭貸款時發(fā)現(xiàn)，同一人以不同身份辦理兩筆以上貸款的有13戶，其中某借款人分別以個體戶、無業(yè)及公司職工身份累計取得按揭貸款4筆184萬元，其配偶再次辦理按揭貸款1筆40萬元。

4、購房人購買按揭房并非自住，而是出于投機目的，將按揭房出租或轉(zhuǎn)讓以獲取收益，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)或整個宏觀經(jīng)濟形勢變化時，如租金下降或不能順利轉(zhuǎn)讓，則必將導(dǎo)致貸款拖欠發(fā)生。

（三）銀行內(nèi)部控制風(fēng)險

銀行是按揭樓盤開發(fā)資金和個人按揭貸款的直接提供者，是按揭業(yè)務(wù)的主要操作者，因此，經(jīng)辦人員違規(guī)操作，貸款審批及監(jiān)督機制不健全等是造成個人住房貸款風(fēng)險的又一重要因素。具體主要有以下方面：

1、銀行工作人員有章不循。一是貸前調(diào)查流于形式。銀行內(nèi)部對按揭項目貸前調(diào)查雖有明確的規(guī)定，但在實際操作中較普遍存在深度不夠，質(zhì)量不高現(xiàn)象。如某支行向某開發(fā)項目提供近一個億的按揭貸款，信貸人員撰寫的項目調(diào)查報告僅700余字。二是放寬個人住房貸款條件。由于個人住房按揭貸款具有收益穩(wěn)定、風(fēng)險相對較小等特征，各商業(yè)銀行均將該業(yè)務(wù)作為支柱業(yè)務(wù)來發(fā)展。但迫于市場競爭壓力，銀行對借款人資信能力和對象審查常常采取降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的辦法來爭取客戶，擴大貸款規(guī)模，降低其因歷史原因而形成的不良貸款占比。如降低貸款保證金比例，個貸品種從支持購買普通住房延伸至高檔住房、商鋪、別墅等；三是貸時審查和貸后管理簡單粗放。由于個人房貸業(yè)務(wù)現(xiàn)階段處于買方市場，銀行對前來申請按揭貸款的人幾乎來者不拒，貸款申請遭到拒絕的現(xiàn)象很少發(fā)生。當(dāng)借款人不能按期還款時，銀行往往采取扣收開發(fā)商保證金方式來壓縮不良貸款，從而掩蓋了貸款的實際風(fēng)險，且喪失了化解貸款風(fēng)險的最佳時機。

2、銀行工作人員存在道德風(fēng)險。由于目前銀行在個人住房貸款發(fā)放與風(fēng)險控制上尚存在漏洞，部分不法開發(fā)商惡意利用銀行按揭騙取資金，其主要方法是重金賄賂銀行工作人員，內(nèi)外勾結(jié)，合力騙取銀行資金。

從目前已發(fā)現(xiàn)的“假按揭”貸款中，購房合同房號、面積、價格、備案登記等存在明顯漏洞，借款人身份與收入證明嚴(yán)重不符，但信貸人員均“未發(fā)現(xiàn)”或知道情況卻不反映、不阻止，反而積極推薦上報；借款人首付款證明齊全，但資金從未進(jìn)入銀行結(jié)算帳戶，甚至開發(fā)商偽造銀行現(xiàn)金進(jìn)帳單（復(fù)印件）數(shù)百萬元仍能逃過信貸審查關(guān)；按揭貸款在尚未辦妥房產(chǎn)抵押登記手續(xù)前提下，開發(fā)商能隨意動用貸款保證金。如某支行在經(jīng)辦某酒店公寓期房按揭項目中，在工程完工交付前，開發(fā)商多次挪用保證金歸還項目開發(fā)貸款及其關(guān)聯(lián)公司流動資金貸款。當(dāng)該開發(fā)商“假按揭”欺詐行為暴露后，其保證金帳戶余額僅為10,921.61元，貸款損失已無法避免。

3、銀行內(nèi)控制度不健全。當(dāng)前，個人住房貸款風(fēng)險已在其經(jīng)營和管理的多個環(huán)節(jié)顯現(xiàn)著或潛伏著，但一直未能引起有關(guān)管理部門和經(jīng)辦行的足夠重視。一是個人住房貸款風(fēng)險評估和控制機制不完善。經(jīng)辦行較普遍存在辦理個貸業(yè)務(wù)的信貸人員力量不足、素質(zhì)不高、結(jié)構(gòu)不合理等情況，有的經(jīng)辦行一個信貸員經(jīng)辦業(yè)務(wù)量多達(dá)幾個億。同時，銀行現(xiàn)行個貸業(yè)務(wù)操作程序依然是客戶申請、上級行審批后，由經(jīng)辦行負(fù)責(zé)發(fā)放貸款和進(jìn)行貸后管理，帶有計劃體制色彩，而在市場經(jīng)濟條件下，銀行應(yīng)遵循尋找客戶—風(fēng)險評估—發(fā)放貸款的信貸程序，但銀行至今尚無一套完整的對開發(fā)商和按揭項目的風(fēng)險識別標(biāo)準(zhǔn)及辦法，也缺乏風(fēng)險評估專業(yè)人士及相應(yīng)的組織機構(gòu)，風(fēng)險識別和控制能力較差；

二是現(xiàn)行個人住房貸款操作辦法中對貸后管理方面的規(guī)定內(nèi)容簡單，跟蹤檢查的范圍、頻率及考核標(biāo)準(zhǔn)不明確，貸款發(fā)放后銀行對按揭房屋入住情況、借款人經(jīng)濟收入變化等情況不清，貸后管理制度形同虛設(shè)；

三是銀行內(nèi)部在健全縱向與橫向監(jiān)督制約機制方面存在不足，長期以來，銀行上級業(yè)務(wù)管理部門重點是對公司貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，內(nèi)審部門也由于個貸業(yè)務(wù)不良率低，貸款利息實收率高等原因而未把個人住房貸款作為審計重點；另外，個人住房不良貸款按“一逾雙呆”只統(tǒng)計分期還款額，五級分類不準(zhǔn)確，這樣，個貸不良貸款統(tǒng)計額度與實際貸款風(fēng)險數(shù)據(jù)相差較大，在一定程度上掩蓋了貸款的真實風(fēng)險。

二、個人住房貸款風(fēng)險的防范

房地產(chǎn)業(yè)既是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，又是一個高風(fēng)險的特殊行業(yè)，因此，銀行要保證長時期較高的收益率，就必須高度重視對個人住房貸款風(fēng)險的防范控制，以確保該項業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

（一）針對開發(fā)商及項目的風(fēng)險防范

重視并加強對開發(fā)商和開發(fā)項目的貸前調(diào)查，建立和完善對開發(fā)商及房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估體系，是防范個人住房貸款風(fēng)險，杜絕“假按揭”行為發(fā)生的首要舉措。銀行在選擇開發(fā)商和開發(fā)項目時應(yīng)建立科學(xué)的準(zhǔn)入機制，對風(fēng)險相對較大的開發(fā)商和開發(fā)項目應(yīng)適時采取有效的退出策略，以規(guī)避自身的經(jīng)營風(fēng)險。

首先，要對開發(fā)商的資信狀況等進(jìn)行嚴(yán)格的審查。一是審查開發(fā)商的資信能力，如開發(fā)商是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，是否有較好的經(jīng)營管理能力和經(jīng)驗等。銀行應(yīng)首選與實力雄厚、信譽良好的專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作，對資信能力較弱的開發(fā)商則應(yīng)提高貸款標(biāo)準(zhǔn)或拒絕合作；二是除對開發(fā)商本身的財務(wù)狀況要有充分了解外，還要嚴(yán)格審查開發(fā)商法定代表人和重要關(guān)系人個人情況。如開發(fā)商的老總或大股東將個人資產(chǎn)移至國外，或個人負(fù)有巨額債務(wù)，或經(jīng)營上喜好“投機冒險”等情況，那么開發(fā)商一旦出現(xiàn)經(jīng)營決策失誤或資金周轉(zhuǎn)不靈等情況時，就可能通過假按揭貸款渠道套取銀行資金。

其次，要對開發(fā)項目進(jìn)行深入審查。銀行應(yīng)審查開發(fā)商項目設(shè)計及開發(fā)資金到位情況，是否取得合法的土地使用權(quán)及用途、期限，報批報建手續(xù)是否合法，是否取得預(yù)售許可證，項目資金流向是否合理等。同時，銀行經(jīng)辦人員應(yīng)有高度的風(fēng)險責(zé)任意識，要進(jìn)一步審查按揭房產(chǎn)項目的口岸、結(jié)構(gòu)、地理環(huán)境、類似房產(chǎn)價格、銷售情況等，并綜合分析房產(chǎn)項目優(yōu)劣后，擇優(yōu)選擇房產(chǎn)項目進(jìn)行合作。

第三，對風(fēng)險較大的開發(fā)商和開發(fā)項目應(yīng)擇機逐步退出。銀行在房地產(chǎn)市場競爭中應(yīng)堅持審慎原則，調(diào)整經(jīng)營理念和策略，正確識別個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險，對風(fēng)險相對較大的開發(fā)商和開發(fā)項目應(yīng)擇機退出，將房貸風(fēng)險拒之門外。

（二）針對借款人本人的風(fēng)險防范

一是強化對購房人資信能力的審查。銀行在選擇按揭借款人時，應(yīng)在貸款受理和調(diào)查階段堅持與借款人見面和談話的制度，準(zhǔn)確判斷其資信能力，嚴(yán)禁由開發(fā)商包辦貸款手續(xù)。談話內(nèi)容包括：（1）主體資格，即完全民事行為能力和年滿18周歲以上；（2）現(xiàn)在住所、房籍情況，有無可靠穩(wěn)定的聯(lián)絡(luò)方式，有無當(dāng)?shù)貞艨诘龋唬?）購房人經(jīng)濟收入來源、數(shù)額是否充足，是否為真實穩(wěn)定的收入；（4）購房目的是否為自用，現(xiàn)在住房情況，是否存在“炒樓”意圖等。

第五篇：運行管理風(fēng)險提示(9)

運 行 管 理 風(fēng) 險 提 示

總第XX期 XXXX年第XX期

工商銀行XX分行運行管理部 XXXX年四月二十日

“A”級紅色通緝令的警示

近日，河北省邯鄲市農(nóng)業(yè)銀行金庫發(fā)生一起特大盜竊案，被盜現(xiàn)金人民幣近5100萬元，作案人員系該行兩名管庫員。公安部立即向全國發(fā)出A級紅色通緝令，并在短時間內(nèi)將兩名案犯抓獲，追回涉案資金4600萬元。據(jù)犯罪分子初步交待，購買彩票是誘發(fā)其作案的直接原因。

為強化金庫管理，切實提高各級金庫管理人員的警惕性，有效防范案件事故的發(fā)生，市分行進(jìn)行如下風(fēng)險提示：

一、各級金庫主任作為金庫管理的第一責(zé)任人，務(wù)必高度重視，強化金庫業(yè)務(wù)和安全保衛(wèi)工作的監(jiān)督管理，認(rèn)真組織落實金庫管理的相關(guān)規(guī)定，切實解決金庫管理中的實際問題。尤其要強化庫款核對、人員出入庫、保衛(wèi)人員守庫等重要環(huán)節(jié)的管理責(zé)任，切實防范風(fēng)險。

二、嚴(yán)格監(jiān)督日終庫款的真實性。每日營業(yè)終了，金庫執(zhí)行主任必須與管庫人員一同參與軋庫，認(rèn)真核對庫款，保證現(xiàn)金、實物全部入庫，賬款、賬實、賬賬相符；核庫完畢，必須立即與管庫員一同鎖閉庫門。金庫主任要嚴(yán)格履行查庫職責(zé)，采取現(xiàn)場與非現(xiàn)場檢查相結(jié)合的方式，不定期對日終庫款的真實性和金庫管理制度執(zhí)行情況進(jìn)行突擊檢查，確保各項管理措施落實到位。

三、加強出入金庫人員的審查。各現(xiàn)金營運中心、業(yè)務(wù)庫應(yīng)為金庫人員制作印有本人照片的工作證或金庫出入證，并將進(jìn)出庫房人員名單、照片等資料提交保衛(wèi)監(jiān)控部門。守庫人員、門衛(wèi)值班人員要嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)出金庫人員審查制度，仔細(xì)核對進(jìn)出庫區(qū)金庫工作人員的證件照片，確認(rèn)無誤后放行；攜帶大件物品出入金庫庫區(qū)的人員，應(yīng)出具經(jīng)金庫有權(quán)人審批的攜帶證明，經(jīng)審查后方可放行。

四、嚴(yán)格現(xiàn)金調(diào)撥業(yè)務(wù)的審查。各現(xiàn)金營運中心、業(yè)務(wù)庫與管轄網(wǎng)點、人民銀行間辦理現(xiàn)金調(diào)撥業(yè)務(wù)時，必須憑有權(quán)人簽批的調(diào)撥憑證辦理?，F(xiàn)金調(diào)入、調(diào)出時，金庫執(zhí)行主任或營業(yè)經(jīng)理必須切實履行授權(quán)職責(zé)，認(rèn)真卡把核對現(xiàn)金實物。調(diào)款員與管庫員間必須嚴(yán)格交接手續(xù)，認(rèn)真核點現(xiàn)金，并入專用款箱（包）雙人上鎖保管。嚴(yán)禁未經(jīng)審批授權(quán)，即辦理現(xiàn)金實物出入庫。

五、認(rèn)真做好金庫布防工作。金庫營業(yè)開始、午間和結(jié)束，節(jié)假日早出庫及結(jié)束和晚入庫及結(jié)束時，管庫員必須向守庫人員申請布防（撤防）。守庫人員通過查看監(jiān)控確認(rèn)進(jìn)出人員為金庫庫房人員，且進(jìn)出人數(shù)符合制約要求時，進(jìn)行布防（撤防）。金庫布防期間任何人不得出入庫房和庫區(qū)。

六、加強管庫人員資格準(zhǔn)入管理。管庫員屬重要崗位人員，其任職條件必須符合金庫管理規(guī)定，且經(jīng)人事部門審查，金庫主任批準(zhǔn)。嚴(yán)禁不符合任職條件的人員從事金庫管理工作。從即日起，各行必須立即對全轄管庫人員的任職資格進(jìn)行一次全面排查，對涉嫌“黃、賭、毒”及社會關(guān)系復(fù)雜的人員，要堅決進(jìn)行調(diào)離。同時加強員工思想教育，珍惜職業(yè)生涯。法網(wǎng)恢恢，疏而不漏，任何違法行為，必將受到法律嚴(yán)懲。