第一篇：廈門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則

廈門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則

總 則 2 一般規(guī)定

房屋墻體定位及歸屬確認(rèn) 4 房屋建筑面積測(cè)算 5 共有建筑面積測(cè)算 6 房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算 7 房屋使用面積測(cè)算 8 附 則 總 則

1.1 為加強(qiáng)我市的房產(chǎn)管理，依法保護(hù)房屋所有者的合法權(quán)益，適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB／T17986－2000）的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本細(xì)則。

1.2 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上所有房屋的權(quán)屬登記、交易、租賃、評(píng)估、抵押、行政裁決、拆遷等的房產(chǎn)面積測(cè)算。集體土地上建造的房屋可參照?qǐng)?zhí)行。

1.3 廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局是本市房產(chǎn)面積測(cè)算管理的行政主管部門(mén)。廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局權(quán)籍管理部門(mén)負(fù)責(zé)市轄各區(qū)房產(chǎn)面積測(cè)算的日常管理，并對(duì)各區(qū)的房產(chǎn)面積測(cè)算工作實(shí)施業(yè)務(wù)指導(dǎo)。1.4 本細(xì)則所稱(chēng)房屋面積的測(cè)算系指房屋水平投影面積的測(cè)量計(jì)算，它包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。

1.5 本細(xì)則以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以?xún)杀吨姓`差作為限差。

1.6 房產(chǎn)面積的精度分為兩級(jí)。各級(jí)面積的限差和中誤差不超過(guò)下表計(jì)算的結(jié)果。

房產(chǎn)面積的精度要求

精度等級(jí) 限 差 中 誤 差 適 用 范 圍

一級(jí)

一般地區(qū)的房屋

二級(jí)

隱蔽區(qū)域毗連不規(guī)則的房屋

注：S為房產(chǎn)面積，平方米（M2）一般規(guī)定

2.1 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上的永久性建筑。

2.2 房屋使用面積系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。2.3 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指權(quán)屬人（或稱(chēng)產(chǎn)權(quán)主，下同）依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。2.4 房屋共有建筑面積系指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積。

2.5 房屋面積以平方米為單位，計(jì)算過(guò)程面積取至0.001平方米，最終面積取至0.01平方米。2.6 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、掌上型測(cè)距儀等能達(dá)到相應(yīng)精度儀器和工具，邊長(zhǎng)取位至0.01米。

房屋墻體定位及歸屬確認(rèn)

3.1 房屋勒腳以上的外墻體包括陽(yáng)臺(tái)與房屋的分隔墻體，其墻體面積應(yīng)包括粉刷層、貼面等外墻保護(hù)層，不包括凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的掛墻體（如玻璃幕等）。

3.2 單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨(dú)立幢或獨(dú)立宗地的連體別墅不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認(rèn)確定。3.3 墻體歸屬分為自（有）墻、共（有）墻和借（他）墻三類(lèi)。

3.4 成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權(quán)屬線(xiàn)繪于共有墻中線(xiàn)處，其墻體面積以權(quán)屬線(xiàn)為界各自歸入相關(guān)建筑面積中，其中房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積。

連體別墅不屬于成套房屋的范疇，可分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單元房屋。

3.5 成套房屋的架空樓層、局部架空等無(wú)墻體的外圍，包括底層樓梯入口處、店面或車(chē)庫(kù)的卷閘門(mén)或鐵柵門(mén)等，其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實(shí)體厚度確定，本層無(wú)可參照的可套用上層外墻體厚度確定。

地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計(jì)圖紙墻厚計(jì)算建筑面積。

3.6 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，以結(jié)構(gòu)樓板外沿至玻璃幕等外墻面的間距確定為外墻體厚度。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻厚度計(jì)算。欄桿、矮墻等維護(hù)結(jié)構(gòu)的不視為主墻。

金屬幕墻及其它材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。

房屋建筑面積測(cè)算

4.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍：

4.1.1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

4.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。

4.1.3 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的按其水平投影面積計(jì)算。通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計(jì)算建筑面積。

4.1.4 樓梯間、電梯（含觀(guān)光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等，均按房屋自然層計(jì)算面積。

4.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。4.1.6 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

4.1.8 與房屋相連的有柱走廊（有兩根以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.9 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.10 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.11 與房屋相連屬永久性的（不論是否突出墻外）且有非獨(dú)立柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.13 屬永久性建筑有非單排柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.15 與室內(nèi)任意一邊相通的，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計(jì)算建筑面積。4.1.16 層高在2.20米以上的架空層（包括技術(shù)轉(zhuǎn)換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層），按柱外圍水平投影面積計(jì)算。4.1.17 底層雜物間、儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)等層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。4.1.18 對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.2米以上的部位計(jì)算建筑面積。

房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。4.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍：

4.2.1 除第4.3.6款外的與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，其中無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層無(wú)柱走廊廊道形成臺(tái)面高出地坪0.15米且廊道和上蓋寬度均在1.20米以上的，按上蓋和臺(tái)面寬度較小者的外沿線(xiàn)水平投影面積的一半計(jì)算。

4.2.2 兩面、三面臨墻且無(wú)柱的門(mén)斗，其上蓋寬度在1.2米以上，若上蓋水平投影面積未超過(guò)外墻線(xiàn)及外墻延長(zhǎng)線(xiàn)所圍成的面積，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；若上蓋水平投影面積超過(guò)外墻線(xiàn)及外墻延長(zhǎng)線(xiàn)所圍成的面積，則按后者面積的一半計(jì)算。

獨(dú)立柱的門(mén)廊、單排柱的車(chē)棚、貨棚等屬于永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。4.2.3 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，其上蓋面積必須大于陽(yáng)臺(tái)、挑廊面積的二分之一，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

4.2.4 屬永久性結(jié)構(gòu)、無(wú)頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計(jì)算。4.2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

4.2.6 與房屋相連的室外有頂蓋無(wú)柱的永久性裝卸貨平臺(tái)，按平臺(tái)水平投影面積的一半計(jì)算。4.3 不計(jì)算建筑面積的范圍：

4.3.1 層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、地下室、半地下室及底層雜物間、車(chē)庫(kù)等。4.3.2 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、掛在墻體上的裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階，無(wú)柱雨篷、地下室或半地下室的采光井、防潮層及其保護(hù)墻，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井等。

4.3.3 房屋之間無(wú)上蓋的架空通道，或無(wú)上蓋的陽(yáng)臺(tái)、挑廊。若架空通道、消防通道、陽(yáng)臺(tái)、挑廊與其上蓋相距三個(gè)層高以上，均視為無(wú)上蓋。

4.3.4 房屋的天面、挑臺(tái)、公共曬臺(tái)、露臺(tái)，天面上的花園、泳池、水池。4.3.5 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

4.3.6 騎樓、過(guò)街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車(chē)場(chǎng)所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊作為公共開(kāi)放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護(hù)結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線(xiàn)；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等。

4.3.7 利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、路面作為頂蓋建造的房屋。4.3.8 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋和層高不足2.20米的房屋。

4.3.9 獨(dú)立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長(zhǎng)廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線(xiàn)，地下或地上水池、化糞池等。

4.3.10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

4.3.11 與房屋相連的臺(tái)面低于0.15米或廊道寬度不足1.2米或上蓋寬度不足1.20米的底層無(wú)柱走廊；有上蓋無(wú)走道的綠化廊。

4.3.12 房屋內(nèi)的回形樓梯，其面積大于2.0平方米的二層以上的中空部分。

4.3.13 簡(jiǎn)易樓梯和走廊外的臺(tái)階踏步、室外爬梯，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。4.3.14 上蓋投影面積小于陽(yáng)臺(tái)、廊道圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一的陽(yáng)臺(tái)、廊道。

斜坡式人行或車(chē)行通道等無(wú)頂?shù)慕ㄖ?/p>

4.3.15 上層陽(yáng)臺(tái)或吊樓等在公共曬臺(tái)上的投影部分。4.3.16 與室內(nèi)不相通的類(lèi)似陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑。

4.3.17 類(lèi)似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無(wú)實(shí)用功能的裝飾性建筑部位。

共有建筑面積測(cè)算 5.1 共有建筑面積的處理原則：

5.1.1 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

5.1.1.1 商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有經(jīng)公證的分割協(xié)議，并在銷(xiāo)售時(shí)告知買(mǎi)受人；已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公共利益的前提下，應(yīng)在本細(xì)則第5.4條的范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。

5.1.1.2 分割的部位和分割方式應(yīng)明確寫(xiě)入該部位所有相關(guān)權(quán)利人的買(mǎi)賣(mài)合同，隱含的或不明確的協(xié)議均不視為有效的分割協(xié)議。

5.1.1.3 相關(guān)房屋權(quán)利人所達(dá)成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不視為有效的分割協(xié)議。

5.1.2 無(wú)產(chǎn)權(quán)文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

本條中“共有建筑相關(guān)”指該共有建筑為滿(mǎn)足各套（分戶(hù)）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服務(wù)。

5.2 共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：

按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偅聪率接?jì)算：

δSi ＝K×Si K＝ΣδSi/ΣSi 式中：K－為面積分?jǐn)傁禂?shù)

Si－為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，單位：平方米（M2）；

δSi－為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，單位：平方米（M2）；

ΣδSi－為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，單位：平方米（M2）；

ΣSi－為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，單位：平方米（M2）。5.3 共有建筑面積的分類(lèi)： 5.3.1 幢共有建筑面積； 5.3.2 功能區(qū)共有建筑面積； 5.3.3 層共有建筑面積； 5.3.4 其它共有建筑面積 5.4 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：

5.4.1 共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門(mén)廳、門(mén)廊、門(mén)斗、過(guò)道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。5.5 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和公共建筑空間：

5.5.1 獨(dú)立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室獨(dú)立的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、儲(chǔ)物間等，作為自行車(chē)、摩托車(chē)等機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)集中停放部位、地上層雜物間、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)，5.5.2 建在幢內(nèi)或幢外，為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。5.5.3 作為人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避難層（室）。

5.5.4 一幢樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，服務(wù)于本幢的共有建筑面積其所服務(wù)的對(duì)象還未完全竣工的。

5.5.5 按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、室內(nèi)“空中花園” 以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開(kāi)放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房等應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。5.5.6 獨(dú)立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5.5.7 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物。5.5.8 在第5.4條和5.5條前7款內(nèi)沒(méi)有羅列的房屋或建筑部位。5.6 共有建筑面積的計(jì)算方法： 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和公共建筑空間，即為建筑物內(nèi)可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。5.7 共有建筑的分?jǐn)偡椒ǎ? 5.7.1 不同類(lèi)型房屋的分?jǐn)偡椒ǎ? 5.7.1.1 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

住宅樓一般以幢為單元，依照前述規(guī)則和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

若住宅樓底層為附屬層（或架空層，層高2.2米以上），上部為住宅單元構(gòu)成，可依照商住樓共有面積的分?jǐn)偡椒ㄌ幚?，將該樓劃分為住宅和附屬層兩大功能區(qū)。5.7.1.2 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)（或辦公）兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)（或辦公）部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

a 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第5.2條的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。

b 商業(yè)（或辦公）部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

對(duì)于同一幢樓的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個(gè)獨(dú)立樓梯或電梯的，還應(yīng)按梯細(xì)分功能區(qū)分別計(jì)算。

綜上所述，一級(jí)分?jǐn)倿榇惫灿薪ㄖ娣e、區(qū)間共有建筑面積分?jǐn)偟絽^(qū)，二級(jí)分?jǐn)倿樯霞?jí)分?jǐn)倎?lái)的幢共有建筑面積與本功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積之和，依次逐級(jí)分?jǐn)傊敝粮鲗樱詈蟀刺變?nèi)建筑面積比例分?jǐn)偟礁魈祝ǚ謶?hù)）。

5.7.1.3 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?.7.2 共有建筑面積分?jǐn)偟娜舾删唧w補(bǔ)充規(guī)定

5.7.2.1 計(jì)算建筑面積的地面層（底層）走廊、檐廊等可分?jǐn)偟?，?dāng)?shù)讓痈魈祝ǚ謶?hù)）向該廊道開(kāi)門(mén)時(shí)，該廊道的建筑面積扣除通往樓上的通道面積后為底層各套（分戶(hù)）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；除此之外的廊道的建筑面積依照共有分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.7.2.2 地下室車(chē)道和專(zhuān)門(mén)服務(wù)于車(chē)位的其它公共走道面積，由地下室各車(chē)位分?jǐn)?。地下室功能用房和服?wù)于本功能用房的專(zhuān)用走道，由使用該功能用房的各套（分戶(hù)）進(jìn)行分?jǐn)?。其余各共用部位為各相關(guān)套（分戶(hù)）分?jǐn)偂?/p>

5.7.2.3 核心筒部分和樓梯等縱向公用部位，分割成地上和地下兩部分，分別為各使用層共用分?jǐn)偂?.7.2.4 原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

5.7.2.5 會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動(dòng)中心等經(jīng)營(yíng)性用房，以及居委會(huì)、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認(rèn)定，以套（分戶(hù)）認(rèn)定,依照共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t參與分?jǐn)偡桨浮?/p>

5.7.2.6 某個(gè)共有建筑面積列入分?jǐn)偤?，不具體劃分各套（分戶(hù)）攤得面積的對(duì)應(yīng)部位。5.7.2.7 不列入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，也不攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。

5.7.2.8 用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米。物業(yè)管理用房超出上述面積時(shí)，其超出部分作為套（分戶(hù)）攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。5.7.2.9 樓梯下方實(shí)際使用的，層高在2.20米以上空間的建筑面積計(jì)入下方空間的套內(nèi)建筑面積；層高在2.20米以下空間的建筑面積計(jì)入樓梯建筑面積，由使用該梯的功能區(qū)分?jǐn)偂?/p>

5.7.2.10 房屋為斜面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體、層高2.20米以上的部分和復(fù)式樓挑空部位，直接計(jì)入套內(nèi)建筑面積，不計(jì)算外半墻。

5.7.2.11 以玻璃幕墻作為房屋外墻的，其外半墻厚度以結(jié)構(gòu)樓板外沿與玻璃幕墻外墻面之間水平距離的一半確定。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的規(guī)定處理。

5.7.2.12 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋建筑面積和預(yù)售登記時(shí)的銷(xiāo)售面積僅供面積測(cè)算時(shí)參考，不能作為確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)面積的測(cè)算依據(jù)。銷(xiāo)售合同中應(yīng)包括分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课徽f(shuō)明或面積數(shù)值，合同中約定分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课粦?yīng)符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和本細(xì)則中可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e內(nèi)容，而且必須是合同簽訂各方共同相關(guān)的共有建筑面積，否則應(yīng)予剔除。

房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算

6.1 房屋建筑面積由房屋所有權(quán)人委托市場(chǎng)準(zhǔn)入的具備相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪隊(duì)，由測(cè)繪人員按照本細(xì)則的要求，實(shí)地測(cè)量和計(jì)算；房屋所有權(quán)人持相關(guān)測(cè)繪圖表及報(bào)批建手續(xù)或原權(quán)證等材料向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積。

6.2 房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算到戶(hù)，以產(chǎn)權(quán)登記戶(hù)為單位，按房屋所在的座落、宗地號(hào)、幢號(hào)、層次、分戶(hù)丈量、作圖和計(jì)算。

6.3 房產(chǎn)分割析產(chǎn)時(shí)不得損害原房屋使用價(jià)值和功能，應(yīng)依據(jù)明確的位置和權(quán)屬經(jīng)界（一般以房間隔墻）進(jìn)行分割，分別劃定各自獨(dú)立的房產(chǎn)權(quán)屬界線(xiàn)。共用門(mén)廳、過(guò)道等列為共有建筑面積按協(xié)議或相關(guān)建筑面積比例分?jǐn)倻y(cè)算到各戶(hù)。分割后各戶(hù)產(chǎn)權(quán)面積之和應(yīng)與原產(chǎn)權(quán)面積相一致。

6.4 成套房屋一般以幢為單位應(yīng)一次完整測(cè)繪，幢內(nèi)各戶(hù)所有的房屋產(chǎn)權(quán)面積，除了測(cè)定本戶(hù)（套）自有房屋（套內(nèi)）建筑面積外，還應(yīng)測(cè)算出本戶(hù)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

6.5 規(guī)劃批建層高2.20米的底層雜物間、車(chē)庫(kù)或夾層等建筑物，若實(shí)際層高低于2.20米，不予確認(rèn)建筑面積。

房屋使用面積

7.1 房屋使用面積測(cè)算時(shí)應(yīng)扣除內(nèi)、外墻體或柱體所占的面積。測(cè)量時(shí)以房屋的內(nèi)墻面水平投影測(cè)算。7.2 房屋使用面積測(cè)算范圍：

7.2.1 房屋分戶(hù)門(mén)內(nèi)全部可供使用的凈面積即使用面積，包括專(zhuān)供住戶(hù)日常生活起居使用的臥室、起居室、客廳（堂屋）、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層（夾層）、擱樓（暗樓）等附屬面積。

7.2.2 假層、擱樓（暗樓）凈高度在1.70米以上的部分計(jì)算使用面積，凈高度在1.70米以下1.40米以上的部分計(jì)算一半使用面積，凈高度在1.40米以下部分不計(jì)算使用面積。

7.2.3 客廳（堂屋）、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等附屬房屋，由二戶(hù)合用的各按二分之一計(jì)算使用面積；三戶(hù)合用的各按三分之一計(jì)算；四戶(hù)以上合用依此類(lèi)推。

7.2.4 層高2.20米以上的房屋，計(jì)算房屋的全部使用面積，斜屋頂?shù)姆课莅磧舾?.70米以上的部位計(jì)算使用面積，凈高1.70米以下1.40米以上的部位計(jì)算一半使用面積，凈高1.40米以下的不計(jì)入使用面積。

附

則

8.1 本細(xì)則自2003年9月1日起施行。

8.2 本細(xì)則施行前委托房產(chǎn)測(cè)繪的房產(chǎn)面積應(yīng)按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 2003年9月1日后取得商品房預(yù)售許可證的商品房面積測(cè)算適用本細(xì)則。房屋自然狀況發(fā)生變化需變更測(cè)量時(shí)依本細(xì)則施行。

8.3 房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致，房屋產(chǎn)權(quán)面積的確認(rèn)以批準(zhǔn)文件或圖紙為依據(jù)，若房屋整體與批準(zhǔn)文件或圖紙不相符（如超層、超建、擅自改變?cè)O(shè)計(jì)等）時(shí)，按以下情況分別處理： 8.3.1 法人、自然人自建、自用房（如廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、私宅自建房屋等），按房屋自然狀況完整測(cè)繪和計(jì)算，同時(shí)將其分割為批建和超批建兩部分，分別制作套（分戶(hù)）圖表，超批建部分的圖表應(yīng)加注說(shuō)明，如超建部位不能明確或不適合分割的則應(yīng)注明超占超建面積數(shù)，房屋用地面積不分?jǐn)偨o超批建部分，只分?jǐn)偨o批建部分。

8.3.2 成套房屋（如商品房(含別墅)、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、單位自建房等），按房屋自然狀況完整測(cè)繪，按實(shí)進(jìn)行分層、分戶(hù)和劃定共有部位，以幢為整體制定共有建筑面積分?jǐn)偡桨?，分?jǐn)倻y(cè)算至各套（分戶(hù)），房屋用地面積也依實(shí)分?jǐn)倻y(cè)算至各套（分戶(hù)）。

8.4 委托方在委托測(cè)量時(shí)，必須主動(dòng)提供相關(guān)的報(bào)批文件和圖紙、共有建筑部位的功能和服務(wù)范圍情況說(shuō)明以及測(cè)量單位認(rèn)為與面積測(cè)算有關(guān)的其他材料。測(cè)量單位應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和本細(xì)則進(jìn)行測(cè)算。

測(cè)繪產(chǎn)品的最終驗(yàn)收工作由委托方組織實(shí)施。驗(yàn)收工作結(jié)束后應(yīng)寫(xiě)出檢查報(bào)告和驗(yàn)收書(shū)。

8.5 房產(chǎn)測(cè)量資料應(yīng)實(shí)行公布制度,以充分聽(tīng)取相關(guān)權(quán)利人意見(jiàn)，避免測(cè)算失誤。（公布辦法另文下發(fā)）8.6 本細(xì)則所稱(chēng)權(quán)屬人指依法擁有房屋所有權(quán)的自然人或法人，俗稱(chēng)為業(yè)主。8.7 本細(xì)則中稱(chēng)“XX以上”均包含有XX自身。

8.8 本細(xì)則除特別說(shuō)明外，凡涉及共有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)倳r(shí)所說(shuō)的共有建筑面積均指可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

8.9 本細(xì)則由廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。8.10 附件：本細(xì)則部分條文、術(shù)語(yǔ)解釋。

1、房屋──具有承重支柱（墻），有上蓋及圍護(hù)墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的作為人們的生產(chǎn)、生活或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的建筑物。

2、幢──是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。

3、房產(chǎn)──房屋產(chǎn)權(quán)的簡(jiǎn)稱(chēng)。

4、架空房屋──一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域或斜坡，也有在房屋中間層架空的。

5、假層──一種非正式，位于自然層上的樓層。在建造房屋時(shí)，同時(shí)建造的同一結(jié)構(gòu)、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立；在一般情況下，層內(nèi)高度在1.70米以上的部分建筑面積不足底層的二分之一。

6、夾層──位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是兩層樓房，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫夾層。

7、技術(shù)層──指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，且建在自然層之間的技術(shù)層，其層高2.20米以上的計(jì)算層數(shù)。

8、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層──建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱(chēng)為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。

9、躍層式住宅──一套住宅占兩個(gè)樓層，由戶(hù)內(nèi)樓梯聯(lián)系上下層，上下兩層完全分隔，躍層式住宅為完整的兩層。占有若干層自然層層面的躍層建筑，以實(shí)際占有層數(shù)計(jì)算。

10、閣樓──利用房屋內(nèi)的上部空間加建的樓層，通常比較低矮，陰暗，又稱(chēng)暗樓。

11、地下室──房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的１／２的建筑物稱(chēng)為地下室，12、半地下室──房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的１／３且不超過(guò)１／２者，采光窗在地坪以上的建筑物稱(chēng)為半地下室。半地下室計(jì)入地上層數(shù)。

依坡地建造的房屋，在該幢房屋的室外地坪最高處和最低處之間的樓層計(jì)入半地下室。

13、地上層數(shù)──即房屋的自然層數(shù)，指室內(nèi)地坪±0.00以上的按樓板結(jié)構(gòu)分層的層高在2.20米以上的樓層數(shù)。地上層數(shù)用自然數(shù)表示。

14、地下層數(shù)──采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米以上的地下室的層數(shù)。地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示。

15、房屋總層數(shù)──房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

16、柱廊──有頂蓋和支柱，供人通行的建筑物，稱(chēng)為有柱走廊，簡(jiǎn)稱(chēng)柱廊。

17、騎樓──底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。一般建于道、路、街、巷兩側(cè)。

18、挑廊──指二層以上挑出房屋墻體外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，無(wú)支柱有頂蓋的外走廊。

19、門(mén)廊、門(mén)斗──建筑物門(mén)前有頂蓋，有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)出通道。門(mén)廊、門(mén)斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋，支撐頂蓋的是柱稱(chēng)為門(mén)廊，支撐頂蓋的是實(shí)體墻稱(chēng)為門(mén)斗。20、檐廊──房屋檐下方兩端有支撐墻體無(wú)柱的通道。

21、天棚──即天篷，指商場(chǎng)或辦公樓內(nèi)有透明頂篷履蓋的屋面。

22、層高──通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的垂直高度，但上下樓層的層面應(yīng)一致。

23、曬臺(tái)──又稱(chēng)露臺(tái)，指供人室外活動(dòng)的上人屋面或底層地面伸出室外的有維護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面。

24、陽(yáng)臺(tái)──有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以供人活動(dòng)或利用的房屋附屬設(shè)施，根據(jù)其圍護(hù)情況分為封閉陽(yáng)臺(tái)和非封閉陽(yáng)臺(tái)。

25、封閉陽(yáng)臺(tái)──在圍護(hù)欄墻上部用鋁合金玻璃窗等圍閉的陽(yáng)臺(tái)。

26、樓梯──是指房屋層之間供垂直交通用的通道，27、室外樓梯──依靠房屋外墻體搭建的永久性樓梯。

28、屋頂水箱間──指突出房屋屋面水箱或水池周?chē)袊o(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的房屋。

29、屋頂樓梯間──指突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高在2.20米以上供上屋頂頂層維修或安全出口用的梯間

30、屋頂電梯間──指突出房屋頂層供停放、檢修、升降電梯用房。

31、設(shè)備間──一幢大樓內(nèi)放置各種應(yīng)用設(shè)備以及進(jìn)行綜合布線(xiàn)交接的房屋。原則上以設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)定的用途認(rèn)定，但設(shè)備間都應(yīng)有具體明確的用途。

32、功能區(qū)──根據(jù)各共有建筑部位的用途而劃分的服務(wù)范圍稱(chēng)為功能區(qū)。上一級(jí)功能區(qū)下可再分為幾個(gè)下一級(jí)功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。

33、連廊──連接兩幢房屋的走廊。

34、連樓──連接兩幢房屋的樓房。

35、過(guò)街樓──底層局部為通道的樓房（或兩座上層貫通、底層局部為通道的相連樓房）。

36、架空通廊──指以?xún)啥朔课轂橹?，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋無(wú)支柱的架空通道。

37、柱──指結(jié)構(gòu)柱，指為滿(mǎn)足建筑物構(gòu)造要求或結(jié)構(gòu)需要而設(shè)置的柱，在具有該柱支撐的建筑構(gòu)件存在的情況下，去掉該柱，則會(huì)危及該建筑物性能的使用或結(jié)構(gòu)的安全。裝飾柱、非承重柱以及柱的裝飾性部分應(yīng)除外，其認(rèn)定以設(shè)計(jì)及規(guī)劃批準(zhǔn)的圖紙為準(zhǔn)。

38、圍護(hù)結(jié)構(gòu)──將空間豎向分割成相對(duì)獨(dú)立，不易通行的兩個(gè)或多個(gè)部分的實(shí)體，如墻、欄桿等。

第二篇：南京市房產(chǎn)面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

南京市房產(chǎn)面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則

為進(jìn)一步貫徹執(zhí)行南京市房產(chǎn)管理局下發(fā)的《南京市房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)則》（2007年1月1日起實(shí)施），規(guī)范房產(chǎn)面積測(cè)算工作，根據(jù)《規(guī)則》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際制定本實(shí)施細(xì)則。

本實(shí)施細(xì)則是對(duì)《規(guī)則》中房產(chǎn)面積測(cè)算內(nèi)容的細(xì)化和補(bǔ)充。

第一章 總則

1.1 房屋建筑面積測(cè)算的目的

房屋建筑面積測(cè)算是利用測(cè)繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)藉管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

1.2 房屋建筑面積測(cè)算的內(nèi)容

房屋建筑面積測(cè)算的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測(cè)繪、房屋建筑面積計(jì)算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。

1.3 房屋建筑面積測(cè)算的類(lèi)型

房屋建筑面積測(cè)算的類(lèi)型包括預(yù)售房屋建筑面積測(cè)算、竣工房屋建筑面積測(cè)算、變更房屋建筑面積測(cè)算。

1.3.1預(yù)售房屋建筑面積測(cè)算根據(jù)政府行政主管部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖等資料進(jìn)行。所出具的測(cè)繪成果供建設(shè)單位用于房地產(chǎn)預(yù)售審批、銷(xiāo)售和備案等。

1.3.2 竣工房屋建筑面積測(cè)算根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀、政府行政主管總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖、設(shè)計(jì)說(shuō)明等資料進(jìn)行。所出具的測(cè)繪成果供申請(qǐng)人用于辦理房屋權(quán)屬登記。

1.3.3 變更房屋建筑面積測(cè)算根據(jù)房屋現(xiàn)狀、政府行政主管部門(mén)核發(fā)的相關(guān)資料或申請(qǐng)人的申請(qǐng)資料進(jìn)行。所出具的測(cè)繪成果供申請(qǐng)人用于辦理房屋權(quán)屬登記。

1.4 房屋建筑面積測(cè)算的成果

房屋建筑面積測(cè)算的成果主要包括：房屋基本信息、測(cè)算依據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄、處置方案、房產(chǎn)分幅平面圖、分層分戶(hù)圖、成果報(bào)告、審核意見(jiàn)、變更記錄等資料。

第二章 房屋測(cè)量的一般規(guī)定

2.1 房屋測(cè)量的基本原則

房屋以幢為單位進(jìn)行測(cè)量。測(cè)量點(diǎn)位可以是分隔墻、柱或界釘?shù)冉缰伏c(diǎn)。

2.2 計(jì)算房屋面積的基本條件

結(jié)構(gòu)牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱；層高2.20米以上。房屋上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱的建筑材料以規(guī)劃核準(zhǔn)設(shè)計(jì)的材料為準(zhǔn)。

2.3 房屋面積 2.3.1 房屋的建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。

2.3.2 房屋的套內(nèi)建筑面積

房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

2.3.2.1 房屋套內(nèi)使用面積是指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

2.3.2.2 房屋的套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周?chē)膰o(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體（柱），按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

2.3.2.3 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積是指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和，均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。

2.3.3 房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e是指房屋套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)偟玫降墓灿胁课坏慕ㄖ娣e。

2.4 房屋測(cè)量?jī)x器設(shè)備和邊長(zhǎng)丈量、面積計(jì)算數(shù)據(jù)取值要求 房屋測(cè)量應(yīng)使用相對(duì)誤差小于1/800的儀器和工具。房屋邊長(zhǎng)丈量以米為單位。丈量結(jié)果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位。計(jì)算結(jié)果取位至 0.01平方米。2.5 房屋邊長(zhǎng)丈量、面積測(cè)算限差規(guī)定

房屋復(fù)測(cè)結(jié)果與原成果差值符合限差要求的仍使用原測(cè)繪成果。2.5.1 房屋面積測(cè)算的精度要求

房屋面積測(cè)算的精度，按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》面積精度的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

限 差 ： 0.04S?0.002S 中誤差 ： 0.02S?0.001S

式中：S為房屋建筑面積，單位為平方米。2.5.2 房屋邊長(zhǎng)、層高測(cè)量限差要求

房屋邊長(zhǎng)、層高測(cè)量限差，按面積精度對(duì)應(yīng)測(cè)量邊長(zhǎng)的要求

總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

△D ≤±（0.02+0.001D）

△D ：限差。D ：相鄰界址點(diǎn)間的距離。單位為米。2.5.3 實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)邊長(zhǎng)

實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)尺寸與規(guī)劃核準(zhǔn)圖上設(shè)計(jì)尺寸的較差值滿(mǎn)足2.5.2的限差時(shí)，可認(rèn)為實(shí)際房屋邊長(zhǎng)與設(shè)計(jì)值相符。

第三章 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集方式

房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集有兩種方式：一是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)；二是實(shí)地丈量取得房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。

3.1 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的圖上采集

竣工并且有建筑施工圖的房屋，從建筑施工圖上采集邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)對(duì)實(shí)地分段邊長(zhǎng)和總長(zhǎng)度進(jìn)行檢核。若實(shí)地丈量的尺寸與對(duì)應(yīng)圖紙上的尺寸之差符合規(guī)定時(shí)，該房屋的邊長(zhǎng)可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。

3.1.1 房屋外墻體的厚度以結(jié)構(gòu)厚度計(jì)算，設(shè)計(jì)有保溫墻體的，保溫墻體的厚度計(jì)入外半墻。

3.2 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的實(shí)地采集

3.2.1 竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則形狀，且無(wú)建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí)，可使用全站儀等測(cè)量工具沿不規(guī)則形狀邊線(xiàn)實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過(guò)解析法計(jì)算面積。

3.2.2 當(dāng)房屋邊長(zhǎng)較長(zhǎng)且直接測(cè)量有困難時(shí)，或需要檢核總邊長(zhǎng)與分段之和無(wú)法直接測(cè)量總邊長(zhǎng)的，可采用全站儀測(cè)繪坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)的總邊長(zhǎng)值。

3.2.3 按柱外圍計(jì)算面積，而柱子上下由不同直徑（截面）多節(jié)總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

柱體構(gòu)成時(shí)，邊長(zhǎng)以柱邊離地面2.20米處進(jìn)行測(cè)量。

3.2.4 當(dāng)建筑物設(shè)計(jì)層高小于2.10米或大于2.30米時(shí)，可只檢核測(cè)量一個(gè)層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)層高在大于2.10米和小于2.30米之間的范圍時(shí)，應(yīng)在不同位置測(cè)量3個(gè)以上層高值取平均數(shù)作為實(shí)測(cè)層高值。

3.2.5 在凈高測(cè)量時(shí)，應(yīng)在不同位置測(cè)量3個(gè)以上凈高值，取平均數(shù)作為實(shí)測(cè)凈高值。

第四章 房屋總層數(shù)與所在層次

4.1 房屋層高全部在2.20米以上的層面計(jì)算層數(shù)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設(shè)備間、水箱間等不計(jì)層數(shù)。

房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。

自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)地坪±0以上的層數(shù)，±0以下為地下層數(shù)。

±0標(biāo)高設(shè)計(jì)在房屋中間部位且±0以上的凈高超過(guò)房間凈高1/2的層面計(jì)入自然層數(shù)。

4.2 所在層次是指產(chǎn)權(quán)人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負(fù)數(shù)表示。

第五章 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集

5.1 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集要求

5.1.1 多產(chǎn)權(quán)房屋按戶(hù)室、共有部位進(jìn)行邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集。5.1.2 單產(chǎn)權(quán)房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。

總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

5.1.3 測(cè)量邊長(zhǎng)的記錄應(yīng)在實(shí)地完成，不得依據(jù)事后回憶補(bǔ)充或隨意涂改數(shù)據(jù)。

5.2 房屋分戶(hù)建筑面積計(jì)算邊長(zhǎng)量取規(guī)定

5.2.1 戶(hù)室與戶(hù)室之間的共墻、戶(hù)室與共有部位之間的共墻、共有部位與共有部位之間的共墻，均以墻體中線(xiàn)為界線(xiàn)，半墻厚度尺寸分別計(jì)入相應(yīng)戶(hù)室的邊長(zhǎng)或共有部位的邊長(zhǎng)。

5.2.2 電梯井周?chē)Y(jié)構(gòu)墻體的內(nèi)外，規(guī)劃設(shè)計(jì)有隔音墻的，將隔音墻與分隔墻（包括隔音墻與分隔墻之間的空隙）視為一道復(fù)合墻體，以復(fù)合墻體的中線(xiàn)量取半墻尺寸。

5.2.3 室外樓梯、外走廊、陽(yáng)臺(tái)與戶(hù)室或共有部位之間的隔墻，其墻體厚度的一半尺寸計(jì)入相應(yīng)戶(hù)室或共有部位，另一半尺寸計(jì)入外半墻。

5.2.4 以柱、墻體等構(gòu)成陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，以圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍量取尺寸，突出圍護(hù)結(jié)構(gòu)的構(gòu)造物不計(jì)入陽(yáng)臺(tái)尺寸。

5.2.5 地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長(zhǎng)丈量時(shí)，因無(wú)法丈量外墻厚度尺寸的，外墻厚度尺寸可取施工圖的設(shè)計(jì)值。

5.2.6 斜屋面、墻體向內(nèi)或向外傾斜的建筑空間，凈高在2.10米處無(wú)墻體的，丈量時(shí)無(wú)外半墻尺寸。

5.2.7 房屋外墻面貼（掛）有裝飾材料的，裝飾材料厚度不計(jì)入房屋邊長(zhǎng)。

5.2.8 各層墻體厚度不一致的，分別丈量墻體厚度。

5.2.9 架空層的外側(cè)墻體厚度按其上一層的墻體厚度尺寸計(jì)算。當(dāng)層面內(nèi)有部分為架空空間時(shí)，架空部位外側(cè)墻體厚度按本層面相鄰?fù)鈮穸瘸叽缬?jì)算。

第六章 房屋面積計(jì)算規(guī)定

總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

6.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍

6.1.1 單層房屋按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

6.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。

6.1.3 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.4 樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、管道井、通風(fēng)井、提物井、垃圾道等均計(jì)入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風(fēng)井等，層高在2.20米以上的按一層計(jì)算建筑面積。

6.1.5 各種類(lèi)型的樓梯，按其對(duì)應(yīng)的空間部位計(jì)算建筑面積。6.1.6 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等層高在2.20米以上的部位。

6.1.7 斜面結(jié)構(gòu)房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計(jì)算建筑面積。

6.1.8 挑樓按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.9 嵌入主墻體內(nèi)的設(shè)備部位，按主墻體外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.10 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.11 房屋主墻體投影范圍內(nèi)的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.12 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門(mén)廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.13 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

6.1.14 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.15 幕墻等作為房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按幕墻等計(jì)算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。

6.1.16 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不完全封閉的車(chē)庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)等專(zhuān)用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.18 與室內(nèi)相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.20 對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護(hù)結(jié)構(gòu)相接處的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.21 房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層。6.1.22 其它有與以上情況類(lèi)似的，參照?qǐng)?zhí)行。6.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍

6.2.1 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門(mén)廊，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

6.2.2 獨(dú)立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

6.2.3 陽(yáng)臺(tái)（無(wú)論是否封閉）、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

6.2.4 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分面積的一半計(jì)算。

6.2.5 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計(jì)算。6.2.6 其它有與以上情況類(lèi)似的，參照?qǐng)?zhí)行。

總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

6.3 不計(jì)算建筑面積的范圍 6.3.1 層高在2.20米以下的房屋。

6.3.2 突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨棚等。

6.3.3 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

6.3.4 房屋的天面、挑臺(tái)、露臺(tái)、天面上的花園、泳池、水箱。6.3.5 作為公共道路街巷通行的騎樓、過(guò)街樓下的底層。6.3.6 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。6.3.7 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋。

6.3.8 獨(dú)立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。6.3.9 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。6.3.10 與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本層無(wú)頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽(yáng)臺(tái)、走廊、挑廊。6.3.12 飄窗。

6.3.13 設(shè)計(jì)上與陽(yáng)臺(tái)相連且位置、尺寸明確的設(shè)備部位。6.3.14 已計(jì)算建筑面積的樓梯下方空間。

6.3.15 屋面上有頂蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀(guān)景建筑設(shè)施。6.3.16 其它有與以上情況類(lèi)似的，參照?qǐng)?zhí)行。

第七章 房屋面積計(jì)算特別規(guī)定

7.1 設(shè)計(jì)在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)的花池、管道及裝飾等部位均計(jì)入陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

7.2 房屋內(nèi)有類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)功能的空中花園、入戶(hù)花園等部位，按陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建筑面積。

7.3 相鄰套型間貫通的類(lèi)似陽(yáng)臺(tái)的部位，按套內(nèi)分隔墻劃分后計(jì)總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

入各相關(guān)套內(nèi)面積。

7.4 利用屋頂斜面結(jié)構(gòu)作陽(yáng)臺(tái)頂蓋的，斜面結(jié)構(gòu)完全覆蓋陽(yáng)臺(tái)，且陽(yáng)臺(tái)地面距斜面結(jié)構(gòu)凈高均在2.10米以上，按有頂蓋陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積

7.5 建筑物內(nèi)由于自然層數(shù)不同，樓（電）梯間的層數(shù)按其所在部位的層數(shù)計(jì)算面積。

7.6 機(jī)（非）動(dòng)車(chē)等坡道下方規(guī)劃核準(zhǔn)的，且層高在2.20米以上的空間計(jì)算建筑面積。

7.7 房屋內(nèi)走道兩端無(wú)論是否封閉均計(jì)算全部建筑面積。7.8 走道與大廳相接無(wú)明顯分界線(xiàn)的，若面積計(jì)算的分?jǐn)偟燃?jí)有所差別，應(yīng)以走道與大廳相接處為界，按各自分?jǐn)偟燃?jí)分別計(jì)算。

7.9 建筑物內(nèi)門(mén)廳、大廳等的上空部位（上空跨越多個(gè)自然層）周邊的外圍墻體，按跨越的自然層以各層水平投影計(jì)算面積。

第八章 共有面積的分?jǐn)?/p>

8.1 共有面積分?jǐn)傋裱脑瓌t

協(xié)議優(yōu)先原則。有合法的分割文件或協(xié)議時(shí)，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；無(wú)分割文件或協(xié)議時(shí)，根據(jù)房屋共有建筑面積的使用功能，按共有面積相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。

分割文件或協(xié)議應(yīng)由共有面積的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署，協(xié)議內(nèi)容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割文件或協(xié)議。文件或協(xié)議對(duì)產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無(wú)異議。

8.2 共有面積分?jǐn)倓澐值脑瓌t

依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖，劃分共有部位的使用功能和服務(wù)范總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

圍。設(shè)計(jì)圖上的共有部位使用功能和服務(wù)范圍反映不明確的，應(yīng)由設(shè)計(jì)、建設(shè)單位共同出具使用說(shuō)明。

8.3 共有面積分?jǐn)偲渌瓌t

房屋建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以幢為單位，本幢的共有建筑面積不分?jǐn)偟狡渌?，它幢的共有建筑面積也不分?jǐn)偟奖敬薄?/p>

低一級(jí)共有面積參與高一級(jí)共有面積的分?jǐn)偂?.3.1 套內(nèi)建筑面積均參與共有建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

8.3.2 共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套房屋分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e的界線(xiàn)。

8.3.3 無(wú)法認(rèn)定使用功能和服務(wù)范圍的建筑空間不得作為共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

8.3.4 竣工已經(jīng)過(guò)分?jǐn)偯娣e測(cè)算的房屋，由于部分拆除導(dǎo)致共有面積發(fā)生變化的，分?jǐn)偯娣e不再重新計(jì)算。

8.3.5 房屋竣工已經(jīng)過(guò)分?jǐn)偯娣e測(cè)算，由于局部變更導(dǎo)致共用部位發(fā)生變化的，原分?jǐn)偡绞奖３植蛔儭Ｗ兏课坏脑謹(jǐn)偯娣e和新產(chǎn)生的共有面積，按相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。

8.4 共有面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式

δSi = K·Si

∑δSi K = ───

∑Si 式中：K─為共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)(取位至小數(shù)點(diǎn)后6位數(shù))； Si─為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積，平方米;δSi─為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，平方米；

∑δSi─為需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，平方米；

總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

∑Si─為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和，平方米。8.5 共有建筑面積的分?jǐn)傤?lèi)別

一級(jí)分?jǐn)偯娣e：幢分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的共有部位的建筑面積。二級(jí)分?jǐn)偯娣e：功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)專(zhuān)為功能區(qū)服務(wù)的共有部位的建筑面積。三級(jí)分?jǐn)偯娣e：層分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

是指房屋各層次內(nèi)，為本層服務(wù)的共有部位的建筑面積。8.6 共有建筑面積的分?jǐn)偺幚?/p>

8.6.1 獨(dú)立成幢的住宅房屋中，有的單元為多層，有的單元為小高層（或高層）時(shí)，多層單元和小高層（或高層）單元?jiǎng)澐植煌姆謹(jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

多層房屋指自然層數(shù)在七層以下的房屋。規(guī)劃核準(zhǔn)為6＋1層的房屋，視為多層房屋。小高層或高層房屋指自然層在七層以上的房屋。

8.6.2 獨(dú)立成幢的住宅多層房屋中，有的單元安裝有電梯，有的單元未安裝電梯時(shí)，有電梯單元和無(wú)電梯單元?jiǎng)澐譃椴煌姆謹(jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

8.6.3 單身公寓按層設(shè)計(jì)具有層分?jǐn)偟墓灿胁课粫r(shí)，按層設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。

8.6.4 設(shè)計(jì)有連家店的住宅樓，整幢房屋按住宅樓的計(jì)算方法計(jì)算建筑面積。

8.6.5 房屋中有物業(yè)、社區(qū)等附屬用房的，附屬用房與其所在區(qū)域劃為同一功能區(qū)或分?jǐn)倕^(qū)參與共有共用部位分?jǐn)偂?/p>

8.6.6 多功能綜合樓根據(jù)設(shè)計(jì)功能，將多功能綜合樓中計(jì)入房屋分?jǐn)偯娣e的共有面積，按幢、功能區(qū)、層劃分為三個(gè)分?jǐn)傤?lèi)別，然后總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

按此三個(gè)類(lèi)別依次分?jǐn)偂Ｍ还δ軈^(qū)內(nèi)可根據(jù)設(shè)計(jì)使用狀況的不同，分別設(shè)立分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.7 辦公樓中每幾層設(shè)計(jì)有中庭的，這幾層視為一個(gè)整體，設(shè)為一個(gè)分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.8 商業(yè)功能區(qū)內(nèi)有商場(chǎng)和門(mén)面房的，商場(chǎng)與門(mén)面房應(yīng)設(shè)為不同的分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.9 綜合樓中若規(guī)劃核準(zhǔn)的±0上下層面用途為商業(yè)，劃分功能區(qū)時(shí)±0上下的商業(yè)設(shè)為同一功能區(qū)?？筛鶕?jù)設(shè)計(jì)功能的不同或業(yè)態(tài)的不同設(shè)不同分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.10 單位自建自用綜合樓，地下室內(nèi)有人防部位的，以±0分割將整幢樓設(shè)為兩個(gè)功能區(qū)，為整幢樓服務(wù)的共有部位在兩個(gè)功能區(qū)分?jǐn)偂?/p>

8.6.11 房屋內(nèi)±0上下形成同一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元，且只能從產(chǎn)權(quán)單元內(nèi)部樓梯上下層面的，該產(chǎn)權(quán)單元按其主出入口所在部位的功能區(qū)劃定。

非整體地下室和地面上房屋合在一起進(jìn)行面積計(jì)算時(shí)，±0上下設(shè)計(jì)為不同用途的，以±0為界，將房屋按地下部分和地上部分劃為不同的功能區(qū)，共有共用部位分別由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?/p>

8.6.12 地下室相通地面上獨(dú)立的兩幢以上房屋，以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積，地下層單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積。地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)偂?/p>

規(guī)劃設(shè)計(jì)為±0以下有多層地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下層中有一個(gè)層面是貫通的整體地下室，則以±0為界上、下分別計(jì)算。

8.6.13 位于底層房屋內(nèi)為地下室服務(wù)的通風(fēng)井，無(wú)論通風(fēng)井及總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

其上部空間的高度為多少，該部位均按通風(fēng)井計(jì)算一層面積，由地下室分?jǐn)偂?/p>

8.6.14 地下室車(chē)位按套內(nèi)面積計(jì)算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務(wù)的共有共用部位的分?jǐn)偂?/p>

地下室內(nèi)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房、集氣室、擴(kuò)散室、濾毒室等部位，若位于人防必建面積范圍，則計(jì)入人防面積；若在非人防范圍，則作為戶(hù)室單獨(dú)計(jì)算面積。

地下室內(nèi)既有車(chē)位又有商業(yè)用房時(shí)，為地下室服務(wù)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?/p>

8.6.15 地下室內(nèi)的電梯基坑按戶(hù)室處理，只分?jǐn)倝w面積。

第九章 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位

9.1 一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、會(huì)所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計(jì)中未標(biāo)明用途的各獨(dú)立單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?/p>

9.2 為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?/p>

第十章 可計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位

位于幢內(nèi)且只為本幢服務(wù)的共有共用部位可計(jì)入分?jǐn)偯娣e。10.1 電梯井及機(jī)房、樓梯間、管道井、通風(fēng)井、垃圾道、公共門(mén)廳、公共過(guò)道、變電室（配電房）、設(shè)備層（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、衛(wèi)生間、開(kāi)水間、電表間、信報(bào)間、總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

值班警衛(wèi)室、管理用房等以水平投影面積計(jì)算。

10.2 套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計(jì)入分?jǐn)偯娣e。

第十一章 不計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位

11.1 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車(chē)庫(kù)。11.2 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層。11.3 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層（間）。

11.4 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的為多幢或小區(qū)共用的設(shè)備用房。11.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位按規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)無(wú)償移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。

11.6 規(guī)劃配建總量15％的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。11.7 為裙房上塔樓服務(wù)的室外樓梯。11.8 建在幢外為本幢服務(wù)的配套設(shè)施用房。

11.9 只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍。

11.10 商業(yè)、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門(mén)廊。11.11 規(guī)劃設(shè)計(jì)為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門(mén)廳等共用部位。封閉建筑空間。

11.12 發(fā)建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋。11.13 它類(lèi)似以上情況的共有共用部位。

第十二章 不計(jì)入共有建筑面積的附屬房屋

12.1 可以銷(xiāo)售的專(zhuān)用車(chē)庫(kù)、車(chē)位。

總共16頁(yè)

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測(cè)

算

實(shí)

施

細(xì)

則

12.2 規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)性用房。

12.3 幼兒園、學(xué)校、會(huì)所（館）、社區(qū)服務(wù)用房、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

12.4 作為人防工程的地下室。12.5 其它類(lèi)似以上情況的附屬房屋。

第十三章 附 則

13.1 本規(guī)則所稱(chēng)“以上”包括本數(shù)，“以下”不包括本數(shù)。13.2 各區(qū)、縣的房屋面積測(cè)算，可參照本規(guī)則執(zhí)行。

總共16頁(yè)

第三篇：南京市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則(發(fā)文)2012

南京市房產(chǎn)面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則

為進(jìn)一步貫徹執(zhí)行南京市房產(chǎn)管理局下發(fā)的《南京市房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)則》（2007年1月1日起實(shí)施），規(guī)范房產(chǎn)面積測(cè)算工作，根據(jù)《規(guī)則》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際制定本實(shí)施細(xì)則。

本實(shí)施細(xì)則是對(duì)《規(guī)則》中房產(chǎn)面積測(cè)算內(nèi)容的細(xì)化和補(bǔ)充。1 總則

1.1 房屋建筑面積測(cè)算的目的

房屋建筑面積測(cè)算是利用測(cè)繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)藉管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。1.2 房屋建筑面積測(cè)算的內(nèi)容

房屋建筑面積測(cè)算的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測(cè)繪、房屋建筑面積計(jì)算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。1.3 房屋建筑面積測(cè)算的類(lèi)型

房屋建筑面積測(cè)算的類(lèi)型包括預(yù)售房屋建筑面積測(cè)算、竣工房屋建筑面積測(cè)算、變更房屋建筑面積測(cè)算。

1.3.1預(yù)售房屋建筑面積測(cè)算根據(jù)政府行政主管部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖等資料進(jìn)行。所出具的測(cè)繪成果供建設(shè)單位用于房地產(chǎn)預(yù)售審批、銷(xiāo)售和備案等。

1.3.2 竣工房屋建筑面積測(cè)算根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀、政府行政主管部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖、設(shè)計(jì)說(shuō)明等資料進(jìn)行。所出具的測(cè)繪成果供申請(qǐng)人用于辦理房屋權(quán)屬登記。

1.3.3 變更房屋建筑面積測(cè)算根據(jù)房屋現(xiàn)狀、政府行政主管部門(mén)核發(fā)的相關(guān)資料或申請(qǐng)人的申請(qǐng)資料進(jìn)行。所出具的測(cè)繪成果供申請(qǐng)人用于辦理房屋權(quán)屬登記。

1.4 房屋建筑面積測(cè)算的成果

房屋建筑面積測(cè)算的成果主要包括：房屋基本信息、測(cè)算依據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄、處臵方案、房產(chǎn)分幅平面圖、分層分戶(hù)圖、成果報(bào)告、審核意見(jiàn)、變更記錄等資料。2 房屋測(cè)量的一般規(guī)定 2.1 房屋測(cè)量的基本原則

房屋以幢為單位進(jìn)行測(cè)量。測(cè)量點(diǎn)位可以是分隔墻、柱或界釘?shù)冉缰伏c(diǎn)。2.2 計(jì)算房屋面積的基本條件

結(jié)構(gòu)牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱；層高2.20米以上。

房屋上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱的建筑材料以規(guī)劃核準(zhǔn)設(shè)計(jì)的材料為準(zhǔn)。2.3 房屋面積 2.3.1 房屋的建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。2.3.2 房屋的套內(nèi)建筑面積

房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

2.3.2.1 房屋套內(nèi)使用面積是指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

2.3.2.2 房屋的套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周?chē)膰o(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體（柱），按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

2.3.2.3 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積是指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和，均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。

2.3.3 房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e是指房屋套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)偟玫降墓灿胁课坏慕ㄖ娣e。

2.4 房屋測(cè)量?jī)x器設(shè)備和邊長(zhǎng)丈量、面積計(jì)算數(shù)據(jù)取值要求 房屋測(cè)量應(yīng)使用相對(duì)誤差小于1/800的儀器和工具。房屋邊長(zhǎng)丈量以米為單位。丈量結(jié)果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位。計(jì)算結(jié)果取位至 0.01平方米。2.5 房屋邊長(zhǎng)丈量、面積測(cè)算限差規(guī)定

房屋復(fù)測(cè)結(jié)果與原成果差值符合限差要求的仍使用原測(cè)繪成果。2.5.1 房屋面積測(cè)算的精度要求

房屋面積測(cè)算的精度，按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》面積精度的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

限 差 ： 0.04S?0.002S 中誤差 ： 0.02S?0.001S

式中：S為房屋建筑面積，單位為平方米。

2.5.2 房屋邊長(zhǎng)、層高測(cè)量限差要求

房屋邊長(zhǎng)、層高測(cè)量限差，按面積精度對(duì)應(yīng)測(cè)量邊長(zhǎng)的要求

△D ≤±（0.02+0.001D）

△D ：限差。D ：相鄰界址點(diǎn)間的距離。單位為米。2.5.3 實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)邊長(zhǎng)

實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)尺寸與規(guī)劃核準(zhǔn)圖上設(shè)計(jì)尺寸的較差值滿(mǎn)足2.5.2的限差時(shí)，可認(rèn)為實(shí)際房屋邊長(zhǎng)與設(shè)計(jì)值相符。3 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集方式

房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集有兩種方式：一是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)；二是實(shí)地丈量取得房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。3.1 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的圖上采集

竣工并且有建筑施工圖的房屋，從建筑施工圖上采集邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)對(duì)實(shí)地分段邊長(zhǎng)和總長(zhǎng)度進(jìn)行檢核。若實(shí)地丈量的尺寸與對(duì)應(yīng)圖紙上的尺寸之差符合規(guī)定時(shí)，該房屋的邊長(zhǎng)可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。3.1.1 房屋外墻體的厚度以結(jié)構(gòu)厚度計(jì)算，設(shè)計(jì)有保溫墻體的，保溫墻體的厚度計(jì)入外半墻。3.2 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的實(shí)地采集

3.2.1 竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則形狀，且無(wú)建筑施工圖 可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí)，可使用全站儀等測(cè)量工具沿不規(guī)則形狀邊線(xiàn)實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過(guò)解析法計(jì)算面積。

3.2.2 當(dāng)房屋邊長(zhǎng)較長(zhǎng)且直接測(cè)量有困難時(shí)，或需要檢核總邊長(zhǎng)與分段之和無(wú)法直接測(cè)量總邊長(zhǎng)的，可采用全站儀測(cè)繪坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)的總邊長(zhǎng)值。3.2.3 按柱外圍計(jì)算面積，而柱子上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時(shí)，邊長(zhǎng)以柱邊離地面2.20米處進(jìn)行測(cè)量。

3.2.4 當(dāng)建筑物設(shè)計(jì)層高小于2.10米或大于2.30米時(shí)，可只檢核測(cè)量一個(gè)層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)層高在大于2.10米和小于2.30米之間的范圍時(shí)，應(yīng)在不同位臵測(cè)量3個(gè)以上層高值取平均數(shù)作為實(shí)測(cè)層高值。

3.2.5 在凈高測(cè)量時(shí)，應(yīng)在不同位臵測(cè)量3個(gè)以上凈高值，取平均數(shù)作為實(shí)測(cè)凈高值。房屋總層數(shù)與所在層次

4.1 房屋層高全部在2.20米以上的層面計(jì)算層數(shù)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設(shè)備間、水箱間等不計(jì)層數(shù)。

房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。

自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)地坪±0以上的層數(shù)，±0以下為地下層數(shù)。±0標(biāo)高設(shè)計(jì)在房屋中間部位且±0以上的凈高超過(guò)房間凈高1/2的層面計(jì)入自然層數(shù)。

4.2 所在層次是指產(chǎn)權(quán)人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負(fù)數(shù)表示。房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集 5.1 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集要求

5.1.1 多產(chǎn)權(quán)房屋按戶(hù)室、共有部位進(jìn)行邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集。5.1.2 單產(chǎn)權(quán)房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。

5.1.3 測(cè)量邊長(zhǎng)的記錄應(yīng)在實(shí)地完成，不得依據(jù)事后回憶補(bǔ)充或隨意涂改數(shù)據(jù)。

5.2 房屋分戶(hù)建筑面積計(jì)算邊長(zhǎng)量取規(guī)定 5.2.1 戶(hù)室與戶(hù)室之間的共墻、戶(hù)室與共有部位之間的共墻、共有部位與共有部位之間的共墻，均以墻體中線(xiàn)為界線(xiàn)，半墻厚度尺寸分別計(jì)入相應(yīng)戶(hù)室的邊長(zhǎng)或共有部位的邊長(zhǎng)。

5.2.2 電梯井周?chē)Y(jié)構(gòu)墻體的內(nèi)外，規(guī)劃設(shè)計(jì)有隔音墻的，將隔音墻與分隔墻（包括隔音墻與分隔墻之間的空隙）視為一道復(fù)合墻體，以復(fù)合墻體的中線(xiàn)量取半墻尺寸。

5.2.3 室外樓梯、外走廊、陽(yáng)臺(tái)與戶(hù)室或共有部位之間的隔墻，其墻體厚度的一半尺寸計(jì)入相應(yīng)戶(hù)室或共有部位，另一半尺寸計(jì)入外半墻。5.2.4 以柱、墻體等構(gòu)成陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，以圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍量取尺寸，突出圍護(hù)結(jié)構(gòu)的構(gòu)造物不計(jì)入陽(yáng)臺(tái)尺寸。

5.2.5 地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長(zhǎng)丈量時(shí)，因無(wú)法丈量外墻厚度尺寸的，外墻厚度尺寸可取施工圖的設(shè)計(jì)值。

5.2.6 斜屋面、墻體向內(nèi)或向外傾斜的建筑空間，凈高在2.10米處無(wú)墻體的，丈量時(shí)無(wú)外半墻尺寸。

5.2.7 房屋外墻面貼（掛）有裝飾材料的，裝飾材料厚度不計(jì)入房屋邊長(zhǎng)。5.2.8 各層墻體厚度不一致的，分別丈量墻體厚度。

5.2.9 架空層的外側(cè)墻體厚度按其上一層的墻體厚度尺寸計(jì)算。當(dāng)層面內(nèi)有部分為架空空間時(shí)，架空部位外側(cè)墻體厚度按本層面相鄰?fù)鈮穸瘸叽缬?jì)算。房屋面積計(jì)算規(guī)定 6.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍

6.1.1 單層房屋按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

6.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。

6.1.3 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.4 樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、管道井、通風(fēng)井、提物井、垃圾道等均計(jì)入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風(fēng)井等，層高在2.20米以上的按一層計(jì)算建筑面積。

6.1.5 各種類(lèi)型的樓梯，按其對(duì)應(yīng)的空間部位計(jì)算建筑面積。

6.1.6 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等層高在2.20米以上的部位。

6.1.7 斜面結(jié)構(gòu)房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計(jì)算建筑面積。

6.1.8 挑樓按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.9 嵌入主墻體內(nèi)的設(shè)備部位，按主墻體外圍水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.10 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.11 房屋主墻體投影范圍內(nèi)的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.12 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門(mén)廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.13 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.14 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.15 幕墻等作為房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按幕墻等計(jì)算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。

6.1.16 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不完全封閉的車(chē)庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)等專(zhuān)用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.18 與室內(nèi)相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.20 對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護(hù)結(jié)構(gòu)相接處的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

6.1.21 房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層。6.1.22 其它有與以上情況類(lèi)似的，參照?qǐng)?zhí)行。6.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍

6.2.1 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門(mén)廊，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

6.2.2 獨(dú)立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。6.2.3 陽(yáng)臺(tái)（無(wú)論是否封閉）、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

6.2.4 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分面積的一半計(jì)算。

6.2.5 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計(jì)算。6.2.6 其它有與以上情況類(lèi)似的，參照?qǐng)?zhí)行。6.3 不計(jì)算建筑面積的范圍 6.3.1 層高在2.20米以下的房屋。

6.3.2 突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨棚等。6.3.3 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

6.3.4 房屋的天面、挑臺(tái)、露臺(tái)、天面上的花園、泳池、水箱。6.3.5 作為公共道路街巷通行的騎樓、過(guò)街樓下的底層。6.3.6 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。6.3.7 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋。

6.3.8 獨(dú)立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。6.3.9 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。6.3.10 與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本層無(wú)頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽(yáng)臺(tái)、走廊、挑廊。6.3.12 飄窗。

6.3.13 設(shè)計(jì)上與陽(yáng)臺(tái)相連且位臵、尺寸明確的設(shè)備部位。6.3.14 已計(jì)算建筑面積的樓梯下方空間。

6.3.15 屋面上有頂蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀(guān)景建筑設(shè)施。6.3.16 其它有與以上情況類(lèi)似的，參照?qǐng)?zhí)行。7 房屋面積計(jì)算特別規(guī)定

7.1 設(shè)計(jì)在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)的花池、管道及裝飾等部位均計(jì)入陽(yáng)臺(tái)建筑面積。7.2 房屋內(nèi)有類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)功能的空中花園、入戶(hù)花園等部位，按陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建筑面積。

7.3 相鄰套型間貫通的類(lèi)似陽(yáng)臺(tái)的部位，按套內(nèi)分隔墻劃分后計(jì)入各相關(guān)套內(nèi)面積。

7.4 利用屋頂斜面結(jié)構(gòu)作陽(yáng)臺(tái)頂蓋的，斜面結(jié)構(gòu)完全覆蓋陽(yáng)臺(tái)，且陽(yáng)臺(tái)地面距斜面結(jié)構(gòu)凈高均在2.10米以上，按有頂蓋陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積

7.5 建筑物內(nèi)由于自然層數(shù)不同，樓（電）梯間的層數(shù)按其所在部位的層數(shù)計(jì)算面積。

7.6 機(jī)（非）動(dòng)車(chē)等坡道下方規(guī)劃核準(zhǔn)的，且層高在2.20米以上的空間計(jì)算建筑面積。

7.7 房屋內(nèi)走道兩端無(wú)論是否封閉均計(jì)算全部建筑面積。

7.8 走道與大廳相接無(wú)明顯分界線(xiàn)的，若面積計(jì)算的分?jǐn)偟燃?jí)有所差別，應(yīng)以走道與大廳相接處為界，按各自分?jǐn)偟燃?jí)分別計(jì)算。

7.9 建筑物內(nèi)門(mén)廳、大廳等的上空部位（上空跨越多個(gè)自然層）周邊的外圍墻體，按跨越的自然層以各層水平投影計(jì)算面積。8 共有面積的分?jǐn)?/p>

8.1 共有面積分?jǐn)傋裱脑瓌t

協(xié)議優(yōu)先原則。有合法的分割文件或協(xié)議時(shí)，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；無(wú)分割文件或協(xié)議時(shí)，根據(jù)房屋共有建筑面積的使用功能，按共有面積相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。

分割文件或協(xié)議應(yīng)由共有面積的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署，協(xié)議內(nèi)容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割文件或協(xié)議。文件或協(xié)議對(duì)產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無(wú)異議。8.2 共有面積分?jǐn)倓澐值脑瓌t

依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖，劃分共有部位的使用功能和服務(wù)范圍。設(shè)計(jì)圖上的共有部位使用功能和服務(wù)范圍反映不明確的，應(yīng)由設(shè)計(jì)、建設(shè)單位共同出具使用說(shuō)明。8.3 共有面積分?jǐn)偲渌瓌t

房屋建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以幢為單位，本幢的共有建筑面積不分?jǐn)偟狡渌?，它幢的共有建筑面積也不分?jǐn)偟奖敬?。低一?jí)共有面積參與高一級(jí)共有面積的分?jǐn)偂?.3.1 套內(nèi)建筑面積均參與共有建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

8.3.2 共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套房屋分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e的界線(xiàn)。

8.3.3 無(wú)法認(rèn)定使用功能和服務(wù)范圍的建筑空間不得作為共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

8.3.4 竣工已經(jīng)過(guò)分?jǐn)偯娣e測(cè)算的房屋，由于部分拆除導(dǎo)致共有面積發(fā)生變化的，分?jǐn)偯娣e不再重新計(jì)算。

8.3.5 房屋竣工已經(jīng)過(guò)分?jǐn)偯娣e測(cè)算，由于局部變更導(dǎo)致共用部位發(fā)生變化的，原分?jǐn)偡绞奖３植蛔?。變更部位的原分?jǐn)偯娣e和新產(chǎn)生的共有面積，按相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。8.4 共有面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式

δSi = K〃Si ∑δSi K = ─── ∑Si 式中：K─為共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)(取位至小數(shù)點(diǎn)后6位數(shù))；

Si─為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積，平方米;δSi─為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，平方米；

∑δSi─為需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，平方米；

∑Si─為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和，平方米。8.5 共有建筑面積的分?jǐn)傤?lèi)別

一級(jí)分?jǐn)偯娣e：幢分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的共有部位的建筑面積。二級(jí)分?jǐn)偯娣e：功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)專(zhuān)為功能區(qū)服務(wù)的共有部位的建筑面積。三級(jí)分?jǐn)偯娣e：層分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

是指房屋各層次內(nèi)，為本層服務(wù)的共有部位的建筑面積。8.6 共有建筑面積的分?jǐn)偺幚?/p>

8.6.1 獨(dú)立成幢的住宅房屋中，有的單元為多層，有的單元為小高層（或高層）時(shí)，多層單元和小高層（或高層）單元?jiǎng)澐植煌姆謹(jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

多層房屋指自然層數(shù)在七層以下的房屋。規(guī)劃核準(zhǔn)為6＋1層的房屋，視為多層房屋。小高層或高層房屋指自然層在七層以上的房屋。

8.6.2 獨(dú)立成幢的住宅多層房屋中，有的單元安裝有電梯，有的單元未安裝電梯時(shí)，有電梯單元和無(wú)電梯單元?jiǎng)澐譃椴煌姆謹(jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

8.6.3 單身公寓按層設(shè)計(jì)具有層分?jǐn)偟墓灿胁课粫r(shí)，按層設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。8.6.4 設(shè)計(jì)有連家店的住宅樓，整幢房屋按住宅樓的計(jì)算方法計(jì)算建筑面積。

8.6.5 房屋中有物業(yè)、社區(qū)等附屬用房的，附屬用房與其所在區(qū)域劃為同一功能區(qū)或分?jǐn)倕^(qū)參與共有共用部位分?jǐn)偂?/p>

8.6.6 多功能綜合樓根據(jù)設(shè)計(jì)功能，將多功能綜合樓中計(jì)入房屋分?jǐn)偯娣e的共有面積，按幢、功能區(qū)、層劃分為三個(gè)分?jǐn)傤?lèi)別，然后按此三個(gè)類(lèi)別依次分?jǐn)?。同一功能區(qū)內(nèi)可根據(jù)設(shè)計(jì)使用狀況的不同，分別設(shè)立分?jǐn)倕^(qū)。8.6.7 辦公樓中每幾層設(shè)計(jì)有中庭的，這幾層視為一個(gè)整體，設(shè)為一個(gè)分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.8 商業(yè)功能區(qū)內(nèi)有商場(chǎng)和門(mén)面房的，商場(chǎng)與門(mén)面房應(yīng)設(shè)為不同的分?jǐn)倕^(qū)。8.6.9 綜合樓中若規(guī)劃核準(zhǔn)的±0上下層面用途為商業(yè)，劃分功能區(qū)時(shí)±0上下的商業(yè)設(shè)為同一功能區(qū)?？筛鶕?jù)設(shè)計(jì)功能的不同或業(yè)態(tài)的不同設(shè)不同分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.10 單位自建自用綜合樓，地下室內(nèi)有人防部位的，以±0分割將整幢樓設(shè)為兩個(gè)功能區(qū)，為整幢樓服務(wù)的共有部位在兩個(gè)功能區(qū)分?jǐn)偂?.6.11 房屋內(nèi)±0上下形成同一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元，且只能從產(chǎn)權(quán)單元內(nèi)部樓梯上下層面的，該產(chǎn)權(quán)單元按其主出入口所在部位的功能區(qū)劃定。

非整體地下室和地面上房屋合在一起進(jìn)行面積計(jì)算時(shí)，±0上下設(shè)計(jì)為不同用途的，以±0為界，將房屋按地下部分和地上部分劃為不同的功能區(qū)，共有共用部位分別由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?/p>

8.6.12 地下室相通地面上獨(dú)立的兩幢以上房屋，以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積，地下層單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積。地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)偂Ｒ?guī)劃設(shè)計(jì)為±0以下有多層地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下層中有一個(gè)層面是貫通的整體地下室，則以±0為界上、下分別計(jì)算。

8.6.13 位于底層房屋內(nèi)為地下室服務(wù)的通風(fēng)井，無(wú)論通風(fēng)井及其上部空間的高度為多少，該部位均按通風(fēng)井計(jì)算一層面積，由地下室分?jǐn)偂?.6.14 地下室車(chē)位按套內(nèi)面積計(jì)算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務(wù)的共有共用部位的分?jǐn)偂?/p>

地下室內(nèi)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房、集氣室、擴(kuò)散室、濾毒室等部位，若位于人防必建面積范圍，則計(jì)入人防面積；若在非人防范圍，則作為戶(hù)室單獨(dú)計(jì)算面積。

地下室內(nèi)既有車(chē)位又有商業(yè)用房時(shí)，為地下室服務(wù)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?/p>

8.6.15 地下室內(nèi)的電梯基坑按戶(hù)室處理，只分?jǐn)倝w面積。9 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位

9.1 一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、會(huì)所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計(jì)中未標(biāo)明用途的各獨(dú)立 單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?/p>

9.2 為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?0 可計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位

位于幢內(nèi)且只為本幢服務(wù)的共有共用部位可計(jì)入分?jǐn)偯娣e。

10.1 電梯井及機(jī)房、樓梯間、管道井、通風(fēng)井、垃圾道、公共門(mén)廳、公共過(guò)道、變電室（配電房）、設(shè)備層（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、衛(wèi)生間、開(kāi)水間、電表間、信報(bào)間、值班警衛(wèi)室、管理用房等以水平投影面積計(jì)算。

10.2 套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計(jì)入分?jǐn)偯娣e。不計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位 11.1 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車(chē)庫(kù)。11.2 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層。11.3 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層（間）。

11.4 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的為多幢或小區(qū)共用的設(shè)備用房。

11.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位按規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)無(wú)償移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。

11.6 規(guī)劃配建總量15％的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。11.7 為裙房上塔樓服務(wù)的室外樓梯。11.8 建在幢外為本幢服務(wù)的配套設(shè)施用房。

11.9 只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍。

11.10 商業(yè)、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門(mén)廊。

11.11 規(guī)劃設(shè)計(jì)為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門(mén)廳等共用部位。封閉建筑空間。

11.12 發(fā)建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋。11.13 它類(lèi)似以上情況的共有共用部位。12 不計(jì)入共有建筑面積的附屬房屋 12.1 可以銷(xiāo)售的專(zhuān)用車(chē)庫(kù)、車(chē)位。12.2 規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)性用房。

12.3 幼兒園、學(xué)校、會(huì)所（館）、社區(qū)服務(wù)用房、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。12.4 作為人防工程的地下室。12.5 其它類(lèi)似以上情況的附屬房屋。13 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位

13.1 一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、會(huì)所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計(jì)中未標(biāo)明用途的各獨(dú)立單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?/p>

13.2 為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?4 附 則

14.1 本規(guī)則所稱(chēng)“以上”包括本數(shù)，“以下”不包括本數(shù)。14.2 各區(qū)、縣的房屋面積測(cè)算，可參照本規(guī)則執(zhí)行。

第四篇：征地和城市房屋拆遷中房屋面積測(cè)算方法

引言

當(dāng)前，城市化進(jìn)程的發(fā)展迅速，新農(nóng)村建設(shè)的逐步推進(jìn)。政府為了改善居民的住房條件和城市的面貌，同時(shí)為了節(jié)約土地，優(yōu)化土地配置看，提高土地的利用效率，需要對(duì)農(nóng)村土地征用區(qū)和城市改造區(qū)房屋進(jìn)行拆遷。拆遷安置與補(bǔ)償工作關(guān)系到被拆遷人、政府及相關(guān)企業(yè)等各方權(quán)益，必須認(rèn)真嚴(yán)格對(duì)待。而房屋貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，很重要的一個(gè)依據(jù)就是房屋的面積，因此，如何準(zhǔn)確、高效的對(duì)待拆遷房屋面積進(jìn)行測(cè)算，對(duì)拆遷相關(guān)單位及人員而言，是非常重要的。

測(cè)算內(nèi)容與依據(jù)

房屋面積測(cè)算內(nèi)容首先應(yīng)符合房屋的基本條件和要求，即能滿(mǎn)足基本的生產(chǎn)或生活需要，可作為生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。根據(jù)相關(guān)規(guī)范和規(guī)定的要求，能夠測(cè)算房屋面積的房屋原則上應(yīng)具備一些基本條件：應(yīng)該有上蓋和維護(hù)結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)牢固、屬于永久性建筑物，具有一定的層高等。

當(dāng)前房屋拆遷主要牽扯到兩個(gè)方面：一是城區(qū)改造中的拆遷；一是農(nóng)村土地征用中房屋的拆遷。由于我國(guó)城市及農(nóng)村的土地和房產(chǎn)制度不同，因此在實(shí)際拆遷過(guò)程中，不同類(lèi)型的房屋，面積測(cè)算過(guò)程中應(yīng)有所區(qū)別。

2.1 城市房屋拆遷房屋面積測(cè)算內(nèi)容與依據(jù)

城市房屋以商品房為主，商品房購(gòu)買(mǎi)以套產(chǎn)權(quán)面積為計(jì)價(jià)依據(jù)，其產(chǎn)權(quán)面積的測(cè)算依據(jù)以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為準(zhǔn)，因此拆遷測(cè)量中應(yīng)以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中關(guān)于成套房屋建筑面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定作為測(cè)量依據(jù)。

2.2 農(nóng)村拆遷房屋面積測(cè)算內(nèi)容與依據(jù)

由于農(nóng)村房屋主要是通過(guò)自建的方式建造，而非通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)的手段購(gòu)買(mǎi)，目前而言，農(nóng)村房屋不具有商品屬性，不能進(jìn)入商品房市場(chǎng)進(jìn)行流通，其成本主要是建造成本，這種特征更加符合《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》作為工程造價(jià)依據(jù)的特點(diǎn)，因此在進(jìn)行農(nóng)房面積測(cè)算中，以此為依據(jù)較合適。

測(cè)算程序與方法

3.1 準(zhǔn)備工作

要進(jìn)行技術(shù)人員和儀器準(zhǔn)備。測(cè)量小組以3-4人一組，通知相關(guān)人員按時(shí)到場(chǎng)，與房屋產(chǎn)權(quán)人做好溝通工作，對(duì)待測(cè)房屋進(jìn)行觀(guān)察了解。準(zhǔn)備好手持測(cè)距儀、鋼尺、皮尺、記錄表格等測(cè)量記錄儀器。

3.2 外業(yè)實(shí)測(cè)

3.2.1 城市國(guó)有土地房屋測(cè)量

對(duì)于城市國(guó)有土地上建造的房屋，一般都有房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上記有房產(chǎn)面積，但是由于政策原因或者其它原因，造成面積不真實(shí)等，因此必須對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行重新測(cè)量。相關(guān)人員到場(chǎng)的情況下，根據(jù)繪制好的測(cè)量草圖，進(jìn)行實(shí)際測(cè)繪。因?yàn)槌鞘蟹课菝娣e測(cè)算中需要對(duì)共有部位進(jìn)行面積分?jǐn)?，因此在測(cè)繪前首先應(yīng)對(duì)專(zhuān)有部位和公用部位進(jìn)行認(rèn)定和區(qū)別，然后對(duì)各部分的相關(guān)部位的長(zhǎng)度進(jìn)行測(cè)量。

(1)共用部位認(rèn)定。共有共用面積是指為多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同擁有，共同使用的部位的面積。包括共用的樓梯、過(guò)道、公共門(mén)廳以及為本幢服務(wù)的用房面積等。要測(cè)算房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積，首先應(yīng)對(duì)本部分內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確認(rèn)定，以房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范為依據(jù)，進(jìn)行準(zhǔn)確認(rèn)定。

(2)測(cè)量位置。按照相關(guān)建筑及房產(chǎn)規(guī)范，房屋面積測(cè)算應(yīng)按房屋外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。因此底層外圍尺寸都應(yīng)一一測(cè)量，尺寸應(yīng)滿(mǎn)足幾何條件，如外框投影與底層外框水平投影完全一樣，不必重新測(cè)，注明即可，如不一致應(yīng)每層分別測(cè)量。對(duì)于地下層等外圍尺寸不能直接測(cè)量的，可先測(cè)量?jī)?nèi)部?jī)艨臻L(zhǎng)度，再分別測(cè)量?jī)啥藟?，兩者相加即可。墻厚測(cè)量可直接選取三個(gè)位置進(jìn)行測(cè)量取平均值，對(duì)于無(wú)法直接測(cè)的，可取內(nèi)外尺寸差，間接測(cè)量。

(3)墻體處理。對(duì)于成幢房屋，其產(chǎn)權(quán)面積（建筑面積）包含自用墻體面積（套內(nèi)）和共用墻體的部分面積，因此對(duì)于墻體面積的測(cè)算與處理，應(yīng)首先識(shí)別墻體為自用墻還是共用墻，自用墻完全計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，因此測(cè)量相關(guān)部位長(zhǎng)度時(shí)，直接包含墻體測(cè)量即可。而對(duì)于共用墻，要分清共用方式，墻體厚度或面積按照共用方式，分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)部位。由于墻體一半是共同擁有，因此在繪制計(jì)算草圖時(shí)，為了后期計(jì)算方便，將直接繪出產(chǎn)權(quán)邊界線(xiàn)之間的長(zhǎng)度，即量算時(shí)計(jì)算至權(quán)屬邊界線(xiàn)，即共用墻的中心線(xiàn)，從而可以直接計(jì)算房屋的套內(nèi)面積。

(4)陽(yáng)臺(tái)測(cè)量。按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，封閉陽(yáng)臺(tái)和有頂蓋陽(yáng)臺(tái)是計(jì)算面積的，因此要對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積進(jìn)行測(cè)算。測(cè)量過(guò)程中要測(cè)量外沿的長(zhǎng)和寬，即包含了陽(yáng)臺(tái)墻的厚度，對(duì)于不規(guī)則陽(yáng)臺(tái)，則可采用幾何圖形分割法進(jìn)行測(cè)量處理。

3.2.2 農(nóng)村集體土地房屋測(cè)量

農(nóng)村集體土地房屋主要是在宅基地上建造的房屋，根據(jù)我國(guó)的相關(guān)制度，當(dāng)前大部分農(nóng)村房屋都未辦理房產(chǎn)證，因此對(duì)于房屋面積沒(méi)有數(shù)據(jù)可查詢(xún)，同時(shí)農(nóng)村房屋翻建變動(dòng)更新較快，必須對(duì)拆遷房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行測(cè)繪。由于農(nóng)房一般不牽扯分?jǐn)傆?jì)算的問(wèn)題，只要根據(jù)實(shí)際情況，將本宅基地上符合建筑面積計(jì)算要求的房屋面積測(cè)算即可。主要的工作內(nèi)容仍是計(jì)算面積部位相關(guān)長(zhǎng)度的測(cè)算，為了便于后期計(jì)算，可直接測(cè)量建筑物外墻邊界線(xiàn)長(zhǎng)度，測(cè)量部位可參照城市房屋。并同時(shí)繪制計(jì)算草圖，將相關(guān)尺寸標(biāo)注與圖上。

3.3 內(nèi)業(yè)處理計(jì)算

內(nèi)業(yè)處理就是根據(jù)外業(yè)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，對(duì)待拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行計(jì)算。由于兩種形式的房屋面積測(cè)算依據(jù)不同，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同方法進(jìn)行面積計(jì)算。

(1)國(guó)有土地房屋面積計(jì)算。遵循房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)面積測(cè)算的方法要求，以幢為單位，首先計(jì)算本幢建筑物中每一產(chǎn)權(quán)單元的套內(nèi)面積，即套內(nèi)使用面積、墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積之和。按照前述，草圖中一般標(biāo)注每一產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)屬邊界線(xiàn)的長(zhǎng)度，因此只需按照草圖計(jì)算產(chǎn)權(quán)邊界線(xiàn)范圍內(nèi)面積然后加上所屬陽(yáng)臺(tái)面積即可。

對(duì)于共用部位，首先確定共用者，然后計(jì)算共用部位面積，按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中共用面積分?jǐn)偡椒熬冗M(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，最后確定各產(chǎn)權(quán)單元的產(chǎn)權(quán)面積。

(2)農(nóng)村集體土地房屋面積計(jì)算。一般無(wú)共用部位，無(wú)需進(jìn)行面積分?jǐn)傆?jì)算，因此按照外業(yè)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，將計(jì)算面積部位的面積進(jìn)行計(jì)算即可。

一般房屋形狀較規(guī)則，利用幾何關(guān)系即可將相關(guān)部位面積計(jì)算出來(lái)，如形狀不規(guī)則的房屋，可采用解析法等方法進(jìn)行測(cè)算。另外也可根據(jù)草圖和相關(guān)尺寸，利用autocad等軟件，繪制電子圖形，實(shí)現(xiàn)面積計(jì)算的自動(dòng)化，提高效率。

注意要點(diǎn)

(1)實(shí)地測(cè)繪時(shí)，相關(guān)人員到場(chǎng)（測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)人及委托人，拆遷辦政府人員），測(cè)量結(jié)果應(yīng)有相關(guān)人員簽字確認(rèn)，并保留存檔。

(2)注意收集房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，其數(shù)據(jù)具有重要參考借鑒意義，是進(jìn)行面積差值比較的直接依據(jù)。

(3)要注意測(cè)量精度，長(zhǎng)度測(cè)量應(yīng)往返測(cè)量取平均值，精度要保留到小數(shù)點(diǎn)后三位。

(4)由于房屋價(jià)值量大，測(cè)量工作必須認(rèn)真、公平，同時(shí)與房屋產(chǎn)權(quán)人做好溝通解釋和后期的服務(wù)工作。

參考文獻(xiàn)：

[1] 國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局.GB/T 17986-2000 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社,2000.[2] 建設(shè)部,國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督總局.GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范[S].北京:中國(guó)計(jì)劃出版社,2005.[3] 沈均,溫宇斌.淺談拆遷賠償中房屋面積測(cè)繪應(yīng)把握的若干要點(diǎn)[J].浙江測(cè)繪,2009,(3):29-31.[4] 劉寧,郭斌,隋浩智.拆遷評(píng)估中房屋建筑面積的計(jì)算研究[J].管理觀(guān)察,2011,(8):177-178.

第五篇：重慶市國(guó)土房管局關(guān)于房屋面積測(cè)算仍執(zhí)行

重慶市國(guó)土房管局關(guān)于房屋面積測(cè)算仍執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《重慶市房屋面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》的通知

(渝國(guó)土房管發(fā)〔2006〕152號(hào))

各區(qū)縣（自治縣、市）國(guó)土房管局、房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所、市房屋勘測(cè)院、局各直屬房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所：

建設(shè)部于二○○五年四月二十五日發(fā)布了編號(hào)為GB/T50353-2005的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。其中部分內(nèi)容與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定不一致，導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)企業(yè)與房屋買(mǎi)受人到我局咨詢(xún)甚至強(qiáng)行我局在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算時(shí)按《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的規(guī)定執(zhí)行。

為此，我局請(qǐng)示建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司該如何處理兩個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)不一致的問(wèn)題，建設(shè)部的回答十分明確：

一、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程預(yù)算工程量及工程造價(jià)核算的建筑面積計(jì)算；

二、房屋預(yù)售及房屋設(shè)定登記時(shí)的房屋面積測(cè)算，仍遵照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及各省級(jí)房管部門(mén)根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》編發(fā)的《房屋面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》或《技術(shù)規(guī)則》等的規(guī)定進(jìn)行。

根據(jù)建設(shè)部的答復(fù)內(nèi)容，本市在房屋預(yù)售及房屋設(shè)定登記時(shí)的房屋面積測(cè)算，仍執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《重慶市房屋面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》。

二○○六年四月二十八日

發(fā)布部門(mén)：重慶市其他機(jī)構(gòu) 發(fā)布日期：2006年04月28日 實(shí)施日期：2006年04月28日(地方法規(guī))