第一篇：城市住房拆遷問題分析畢業(yè)論文14.11.14[模版]

題 目專

業(yè)學(xué)習(xí)中心姓

名指導(dǎo)教師

浙江大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院

專科畢業(yè)作業(yè)提綱

城市住房拆遷問題分析

建筑工程管理

嘉善電大

李培軍

學(xué)

號(hào) 712080328019

葉君波

2014 年 月

09 日

目錄

摘要????????????????????????1

一、城市住房拆遷?????????????????2

二、偷雞不成蝕把米的拆遷補(bǔ)償案例??????????2

三、城市住房拆遷中的主要問題????????????2

（一）、城市住房拆遷的法制不健全???????????

2、3

（二）、拆遷行政補(bǔ)償中存在的問題????????????3

（三）、濫用拆遷行政許可權(quán)及國(guó)家土地征收制度?????? 3

四、解決城市住房拆遷中相關(guān)問題的對(duì)策探討?????3

（一）、加強(qiáng)拆遷立法，完善拆遷法制????????

3、4

（二）、明確界定住房拆遷中的“公共利益”???????4

（三）、要注意加強(qiáng)拆遷隊(duì)伍素質(zhì)的培養(yǎng)和教育???????4

（四）、政府應(yīng)該從城市住房拆遷的實(shí)施程序中完全脫離出?

4、5

（五）、明確財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍及其保護(hù)???????????5

（六）、規(guī)范“城市規(guī)劃”?????????????5

（七）、不同性質(zhì)的拆遷項(xiàng)目適用不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?????5

1、按土地性質(zhì)分類??????????????????5

2、按使用用途分類?????????????????

5、6

（八）、完善公民權(quán)利救濟(jì)制度????????????6

五、讓城市拆遷在陽光下行使??????????.6 參考文獻(xiàn)??????????????????7

城市住房拆遷問題分析

摘要：中國(guó)住房的壽命之短可謂眾所周知，城市規(guī)劃的不完善和規(guī)劃的短見性，朝令夕改，還有舊城改造等的存在，導(dǎo)致各地的住房拆遷工作如火如荼的進(jìn)行。住房是人們安生立命之本，由建設(shè)單位對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，對(duì)房屋所有者給予一定補(bǔ)償或視情況進(jìn)行遷移安置的活動(dòng)，因拆遷中的各種關(guān)系、矛盾和沖突卻日益暴露出來，嚴(yán)重影響了社會(huì)的安定。因此屢屢發(fā)生在各地的惡性城市住房拆遷事件更是將這關(guān)乎民生民權(quán)的問題推向社會(huì)的風(fēng)口浪尖。住房拆遷中的主體：政府、法院、開發(fā)商、建筑公司、社會(huì)公眾，他們之間存在私人利益、商業(yè)利益和公共利益，個(gè)人權(quán)利和政治權(quán)利的矛盾糾紛。我國(guó)相關(guān)的法律，如《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市住房管理?xiàng)l例》仍有很多不完善的地方，這也從一定程度上造成惡性拆遷的發(fā)生。本文將結(jié)合近年來的一些住房拆遷的實(shí)際案例，分析城市住房拆遷中存在的問題以及相應(yīng)的對(duì)策，并提出一些建議。

關(guān)鍵詞：住房拆遷 矛盾糾紛 拆遷補(bǔ)償

一、城市住房拆遷

首先，讓我們了解一下什么是房屋拆遷。所謂城市房屋拆遷，是指取得拆遷許可證的拆遷人依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋予以拆除，對(duì)被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對(duì)被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)?？梢哉f：這一制度有利于加速城市化進(jìn)程，優(yōu)化城市居民生存質(zhì)量，滿足城市改造和發(fā)展的需要?？墒侨绾我?guī)范城市房屋拆遷行為，合理調(diào)解拆遷過程中公權(quán)力與私權(quán)利的沖突，平衡各方的利益，不僅關(guān)系到拆遷的有序進(jìn)行，更涉及到被拆遷人合法權(quán)利的保護(hù)。下面先來講講一個(gè)案例。

二、偷雞不成蝕把米的拆遷補(bǔ)償案例

城市拆遷中，公民往往處于弱勢(shì)地位，但關(guān)系到利益時(shí)雙方的沖突矛盾斗爭(zhēng)最為激烈。

2009年，為了能夠得到更多的拆遷補(bǔ)償，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)魯疃村幾乎家家都蓋起了彩鋼板房。魯疃村被劃入規(guī)劃中的未來科技城南區(qū)，這座有一千多戶村民的村莊從今年9月份開始了拆遷。因?yàn)閷?duì)拆遷政策的預(yù)期，從去年年底開始，一千多戶村民幾乎家家都加蓋起了彩鋼板房，有的村民不惜借錢蓋房，更有一些人買來村民的房子進(jìn)行“投資”。然而在拆遷細(xì)則出臺(tái)后，這些彩鋼板房未被列入補(bǔ)償范圍，至少數(shù)千萬的“投資”變?yōu)榱艘坏貜U墟和廢舊材料。在魯疃村拆遷政策中，村民違章在自家宅基地建設(shè)的二層以上（含二層）彩鋼房一律不予補(bǔ)償。這意味著村民希望通過違建多得拆遷補(bǔ)償款的計(jì)劃不但無法實(shí)現(xiàn)，很多人反而因此欠下外債。

因此，我們?cè)诤粲踝鹬剞r(nóng)民合法權(quán)利，堅(jiān)決制止非法拆遷的同時(shí)，對(duì)那些為了多得一點(diǎn)補(bǔ)償款就非法建設(shè)、浪費(fèi)資源的行為堅(jiān)決予以取締，并且要提前公告，講明道理和規(guī)定，及早制止這種損人不利己的事情，還社會(huì)一個(gè)安靜，給人民一個(gè)公平。

三、城市住房拆遷中的主要問題

（一）、城市住房拆遷的法制不健全

城市房屋拆遷的法制不健全主要表現(xiàn)在：立法還不完善。由于各地拆遷的具體情況不同,國(guó)家尚未制定統(tǒng)一的規(guī)范拆遷過程的法律,目前僅有國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和建設(shè)部的《城市房屋拆遷工作規(guī)程》?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》及《城市房屋拆遷工作規(guī)程》，從施行至今已有幾年了,但有些地方還沒真正落實(shí),還是按照以前的規(guī)章辦事,未能及時(shí)修改及健全地方的配套規(guī)定,使得新法規(guī)普及較慢,不能適應(yīng)新形勢(shì)的要求.個(gè)人認(rèn)為：房屋拆遷法制不健全問題的根源，集中體現(xiàn)在房屋拆遷法律法規(guī)的立法指導(dǎo)思想存在問題。這些問題通常表現(xiàn)為，一是過分強(qiáng)調(diào)整體利益，忽視對(duì)個(gè)體私權(quán)利的保護(hù)。二是現(xiàn)有制度過分強(qiáng)調(diào)行政機(jī)關(guān)的主導(dǎo)性，缺乏有效的 2 司法救濟(jì)手段。房屋拆遷過程中的許多事項(xiàng)完全由政府掌控，這樣既缺乏有效監(jiān)督，不利于實(shí)現(xiàn)公平公正，也容易形成暗箱操作，滋生腐敗。

（二）、拆遷行政補(bǔ)償中存在的問題

其實(shí)，大部分的暴力拆遷源于拆遷補(bǔ)償?shù)募m紛。房屋拆遷補(bǔ)償，是指房屋拆遷中的拆遷人依照房屋拆遷協(xié)議的約定，對(duì)被拆遷人所受損失給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)救也可以實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在國(guó)際上，普遍的規(guī)定是：在因政府建設(shè)的公益性需要而征地的情況下，居民必須為大局做出讓步，但是政府必須提出需要征地的足夠理由及不低于市場(chǎng)價(jià)格的足夠補(bǔ)償。2004年修憲前的我國(guó)憲法第十條第三款規(guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，但沒有補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。不難看出，過去我國(guó)行政補(bǔ)償?shù)膽椃ɑA(chǔ)是薄弱的，拆遷行政補(bǔ)償中存在著不少問題。一是行政補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)偏低。二是行政補(bǔ)償?shù)姆秶Ｈ切姓a(bǔ)償?shù)姆绞狡?。因此，從某種程度上說，行政補(bǔ)償問題是引發(fā)拆遷矛盾的最大問題，只有對(duì)行政補(bǔ)償問題給予充分的重新認(rèn)識(shí)，拆遷中的很多問題才有可能得到真正解決。

（三）、濫用拆遷行政許可權(quán)及國(guó)家土地征收制度

有的地方各級(jí)部門包括各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在招商引資的同時(shí),忽視了城市拆遷的可承載度,導(dǎo)致拆遷總量失控;一些地方政府為追求所謂效率而忽視法定程序，例如有的地方政府還未收回拆遷戶的土地使用證，就擅自將房屋的土地使用權(quán)交給開發(fā)商；未經(jīng)法定審查和審批程序就組織實(shí)施拆遷計(jì)劃；向不具備申領(lǐng)許可證的人頒發(fā)拆遷許可證，導(dǎo)致違法拆遷。

同時(shí)，商業(yè)拆遷普遍存在盜用“公共利益”之名的現(xiàn)象。目前，借“公共利益”之名進(jìn)行商業(yè)開發(fā)拆遷的情況主要包括：一是假借城市景觀大道、休閑廣場(chǎng)、綠化園林等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之名；二是假借舊城改造之名，特別是假借“舊城改造”之名而濫用國(guó)家土地征收制度的現(xiàn)象有增無減，這不僅使眾多被拆遷人遭受直接經(jīng)濟(jì)損失，而且容易引發(fā)社會(huì)矛盾，損害政府的形象。

四、解決城市住房拆遷中相關(guān)問題的對(duì)策探討

（一）、加強(qiáng)拆遷立法，完善拆遷法制

有些房屋拆遷管理部門沒有注意到拆遷培訓(xùn)的重要性,他們?yōu)榱藴p少自己的工作麻煩,草率地給拆遷單位辦理房屋拆遷許可證,而不顧這些拆遷單位的拆遷人員是否接受過拆遷培訓(xùn),使得部分拆遷人員素質(zhì)不高。如今，原有的法律法規(guī)在許多方面已不能適應(yīng)新的形勢(shì)，帶來了拆遷中糾紛的增多和矛盾的激化。同時(shí)，拆遷工作本身也是一項(xiàng)法律性很強(qiáng)的工作，要做好這項(xiàng)工作，必須從法律制度入手，加強(qiáng)拆遷立法，做到有法可依。不僅如此，還應(yīng)提高拆遷立法階位。在過去的拆遷實(shí)踐中，主要的法律依據(jù)是國(guó)務(wù)院所頒布的《拆遷條例》，但它僅僅是一

個(gè)行政法規(guī)，效力層次較低。而被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)是基于憲法和民法取得或者確定的，要對(duì)這種權(quán)利狀況進(jìn)行剝奪和改變的法律，其立法階位不能低于賦予這種權(quán)利的法律，即憲法和民法。因此，有關(guān)拆遷的立法權(quán)應(yīng)當(dāng)由全國(guó)人大或者全國(guó)人大常委會(huì)行使。這樣，既可以保證拆遷法制的統(tǒng)一，增強(qiáng)拆遷工作的嚴(yán)肅性，同時(shí)又是對(duì)作為弱勢(shì)群體的被拆遷人的基本權(quán)利的尊重和保護(hù)。

（二）、明確界定住房拆遷中的“公共利益”

首先，對(duì)公共利益必要和相對(duì)準(zhǔn)確的界定不僅有利于防止“形象工程”、“政績(jī)工程”的產(chǎn)生，也有利于政府更新行政思維、進(jìn)行科學(xué)決策，規(guī)范政府的非理性投資行為。其次，嚴(yán)格執(zhí)行公共利益非營(yíng)利性的標(biāo)準(zhǔn)將有利于防止商業(yè)利益、地方利益滲透以及官員腐敗的滋生。公共利益的共同福利性提醒我們的政府，公共利益的實(shí)現(xiàn)不能以個(gè)人利益的受損為代價(jià)，如果廣大市民不能從城市房屋拆遷中獲益，甚至貧困化程度進(jìn)一步加深，加劇政府與群眾的對(duì)立，那么公共利益就無法真正得到實(shí)現(xiàn)。總之，公共利益必須能包容最廣大民眾的個(gè)人、群體的利益，這樣的理解在一定程度上會(huì)讓公共利益的本質(zhì)得以體現(xiàn)。

（三）、要注意加強(qiáng)拆遷隊(duì)伍素質(zhì)的培養(yǎng)和教育

從當(dāng)前拆遷市場(chǎng)來看，能勝任城市拆遷工作的拆遷企業(yè)還為數(shù)不多，他們除了機(jī)構(gòu)的功能不健全，自有資金缺乏，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差等原因外，主要還是隊(duì)伍不適應(yīng)拆遷工作市場(chǎng)化運(yùn)作的要求，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員明顯缺少，尤其缺少能熟練掌握與拆遷相關(guān)的法律、法規(guī)、政策以及其他拆遷業(yè)務(wù)知識(shí)的人，缺少有一定社會(huì)閱歷、工作經(jīng)歷，且知識(shí)淵博的、資深的、善做思想工作的人。

城市房屋拆遷工作是做人的工作，是危險(xiǎn)性很大的工作，是利益沖突最突出的工作，因此，建議城市房屋拆遷管理部門不僅要嚴(yán)格房屋拆遷許可證的頒發(fā)，還要加強(qiáng)對(duì)拆遷人員的資格培訓(xùn)，盡快培養(yǎng)一批能掌握拆遷政策法規(guī)、熟悉拆遷業(yè)務(wù)、接受群眾監(jiān)督、遵守職業(yè)道德的拆遷業(yè)務(wù)骨干充實(shí)到拆遷隊(duì)伍中去，實(shí)行無證不上崗的制約機(jī)制。

（四）、政府應(yīng)該從城市住房拆遷的實(shí)施程序中完全脫離出來

城市住房拆遷是一種民事活動(dòng)。是被拆遷人通過放棄被拆遷房屋及其附屬物，以貨幣形式或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式而取得拆遷補(bǔ)償；拆遷人通過對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權(quán)利的活動(dòng)?，F(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》也明確規(guī)定了“縣級(jí)以上地方人民政府是負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?！本褪钦f城市拆遷工作已由原來的政府行為，轉(zhuǎn)為民事行為，是拆遷人與被拆遷人雙方的民事活動(dòng)。政府在城市房屋拆遷活動(dòng)中的法律地位不再是領(lǐng)導(dǎo)者，而是監(jiān)督者、管理者。因此，政府必須從城市房屋拆遷的實(shí)施程序中脫離出來，行使好“三種權(quán)利”，即：拆遷計(jì)劃?rùn)?quán)，監(jiān)督管理權(quán)，行政執(zhí)法權(quán)。再不能既當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，又當(dāng)“裁判員”，4 切實(shí)履行依法保護(hù)拆遷當(dāng)事人各方合法權(quán)益的職能，使城市房屋拆遷完全按照市場(chǎng)規(guī)則來運(yùn)作。

（五）、明確財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍及其保護(hù)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)是可以分離的。不能把財(cái)產(chǎn)權(quán)僅僅理解為對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)也屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的范疇。公民合法取得的對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)，也應(yīng)該受到憲法和法律的保護(hù)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立提示人們，應(yīng)當(dāng)用市場(chǎng)的手段和方式去獲取財(cái)產(chǎn)并維護(hù)自己的權(quán)利。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商需要拆除舊有城市房屋以獲得房屋占有范圍內(nèi)的土地時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)通過市場(chǎng)方式予以解決，也只有通過這種方式，才能使開發(fā)商與被拆遷人之間的自愿選擇達(dá)到利益平衡，即使是出于舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等非商業(yè)開發(fā)的考慮需要拆除舊有城市房屋。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府處理其與公民之間的關(guān)系也應(yīng)該首先選取市場(chǎng)手段，只有當(dāng)市場(chǎng)手段無法解決時(shí)，政府才能采取帶有強(qiáng)制性質(zhì)的行政手段（如拆遷許可方式）。

（六）、規(guī)范“城市規(guī)劃”

城市規(guī)劃是一門自古就有的學(xué)問，每個(gè)民族都有其獨(dú)特的知識(shí)組成。根據(jù)國(guó)家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，居民安居樂業(yè)，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則，是正確處理城市與國(guó)家、地區(qū)、其他城市的關(guān)系、城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)系、城市建設(shè)的內(nèi)部關(guān)系等的指導(dǎo)思想。

（七）、不同性質(zhì)的拆遷項(xiàng)目適用不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、按土地性質(zhì)分類：

拆遷補(bǔ)償根據(jù)土地性質(zhì)可以分為國(guó)有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償和集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償兩種。

以前，國(guó)有土地和集體土地上的房屋征收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調(diào)整。城鄉(xiāng)間兩種不同的地權(quán)，適用兩種不同的征收補(bǔ)償制度。2011年新頒布的《征收條例》適用于城市范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房屋征收，對(duì)于集體土地上的拆遷仍然依據(jù)《土地管理法》，這導(dǎo)致了同樣是房屋征收與補(bǔ)償，城鎮(zhèn)與農(nóng)村適用不同的法律法規(guī)，造成了立法和執(zhí)法上的不公平。為了解決城鄉(xiāng)實(shí)行不同的征收補(bǔ)償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《征收條例》中確立的基本原則，國(guó)有集體土地有望實(shí)現(xiàn)同價(jià)同權(quán)。

2、按使用用途分類：

拆遷補(bǔ)償根據(jù)房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補(bǔ)償和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償兩種。

房屋用途取決于兩個(gè)方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向；二是規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途，它決定了房屋用途的內(nèi)容?！白≌笔菍９┚幼〉姆课荩吧虡I(yè)服務(wù)用房”是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋。正是房屋的用途區(qū)別，其在設(shè)計(jì)規(guī)劃上和建筑結(jié)構(gòu)上還有價(jià)值產(chǎn)生都有所不同，因此拆遷補(bǔ)償也有所不同，遂分開處理。

（八）、完善公民權(quán)利救濟(jì)制度

在中國(guó)的法律淵源中，《憲法》具有著最高法律效力，是母國(guó)情的，反映了半個(gè)世紀(jì)以來中國(guó)人民追求權(quán)利和自由而斗爭(zhēng)的說法。憲法中關(guān)于公民權(quán)力的規(guī)定，自1954年我國(guó)頒布第一部《憲結(jié)果。1982年《憲法》修改頒布后隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、文化和法》到1982年修改的現(xiàn)行《憲法》都對(duì)公民的基本權(quán)利作出明確社會(huì)等方面的發(fā)展，我國(guó)公民權(quán)利的意識(shí)不斷提升。在現(xiàn)實(shí)生活中，侵犯公民基本權(quán)利的行為，一般情況下是依2004年通過的《憲法》修正案，明確將“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”寫照普通法律的規(guī)定給予救濟(jì)。但是如果普通的法律沒有做出明如憲法，并且沒有對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)所以權(quán)的保護(hù)做出明確規(guī)定，人民法院會(huì)因于法無據(jù)而不予裁決，在憲法實(shí)施的充分體現(xiàn)中不斷完善公民權(quán)基本權(quán)利保障方面的進(jìn)步。過程中，關(guān)于公民的憲法基本權(quán)利是否具有法律上的效力，即當(dāng)當(dāng)然，這與社會(huì)發(fā)展的要求相比，這些進(jìn)步是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如果公民權(quán)利受到不法侵害時(shí)，公民是否可以同法律途徑，逐步的完善我國(guó)公民基本權(quán)利？尤其是公民基本權(quán)力的法律保障方地確保憲法基本權(quán)力在法制社會(huì)中為其他一切權(quán)利之源泉，同時(shí)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。一是在法律方面，也相繼頒布其他一切權(quán)利的基石。因此，對(duì)我國(guó)的公民權(quán)利救濟(jì)制度有關(guān)公民權(quán)利保障的法律、法規(guī)，并且在憲法中明確了對(duì)人權(quán)度進(jìn)行思考，尋求更加合理的方式來保障公民的基本權(quán)利及私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，使得公民的權(quán)力保障有了充分的完善，我們的法制體制建設(shè)也是很有必要的。

任何行政法規(guī)和地方法規(guī)不得和國(guó)家的憲法相抵觸，更加不能逾越。國(guó)家負(fù)有保障基本權(quán)利實(shí)施人不得有超越憲法和法律的特權(quán)。因此1954年《憲法》中關(guān)于公民基本權(quán)力的規(guī)定是符合我國(guó)基本權(quán)利，實(shí)際上同時(shí)設(shè)定了國(guó)家機(jī)關(guān)保障實(shí)現(xiàn)這些權(quán)利的義務(wù)。

五、讓城市拆遷在陽光下行使

從一個(gè)偷雞不成蝕把米的拆遷補(bǔ)償案例分析了處于弱勢(shì)的農(nóng)民投機(jī)行為，到最后損害的還是農(nóng)民自己。并又由定義出發(fā)，分析了三點(diǎn)突出的問題以及八點(diǎn)對(duì)策。其實(shí)，從拆遷制度來講，我們不是為了拆而拆，是實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的收回，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃重新安排土地用途。因此對(duì)于拆遷，我認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)叫“拆遷”，而應(yīng)該叫“遷拆”，先遷后拆，讓城市拆遷在陽光下進(jìn)行。還中國(guó)一個(gè)和諧社會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：城市拆遷問題

城市拆遷問題

20110314王繼房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理01班

摘要

城市發(fā)展需要不斷進(jìn)行再建設(shè)，有時(shí)為了國(guó)家建設(shè)和城市的總體規(guī)劃，或者其他工程建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫赜?jì)劃需要對(duì)一些房屋進(jìn)行拆除，需要對(duì)于房屋的所有者或者使用者進(jìn)行遷移安置，并對(duì)被拆除房屋的所有人給予安置或補(bǔ)償。第一部分分析了城市拆遷的現(xiàn)狀，第二部分分析了拆遷的主要問題，第三部分針對(duì)問題提出了對(duì)策。

關(guān)鍵詞：城市拆遷 現(xiàn)狀 問題 對(duì)策

一、城市拆遷的現(xiàn)狀

近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代生活的需要，城市拆遷的力度進(jìn)入快速發(fā)展階段。可以看出，城市拆遷經(jīng)過前期的鋪墊，其對(duì)實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，推進(jìn)城市環(huán)境面貌更新，改善城市居民居住條件所起到的積極影響是有目共睹的。但是，成績(jī)的面前我們?nèi)詰?yīng)看到不足的方面。拆遷工作本身民就是一項(xiàng)復(fù)雜，涉及面廣，工作量大的艱巨任務(wù)，在眾多因素的影響下仍然存在一些侵犯移民權(quán)益的問題，導(dǎo)致移民工作難度增大，從而使城市拆遷成為影響社會(huì)安定，社會(huì)各界熱議的一個(gè)話題。當(dāng)前，城市拆遷的主要問題是：一是府在城市拆遷中的職能“越位”“錯(cuò)位”“缺位”現(xiàn)象十分嚴(yán)重；二是法法規(guī)不完善；三是拆遷評(píng)估不合理；四是補(bǔ)償不明確；五是程序監(jiān)督不完善；六是歷史遺留問題仍然存在；七是遷引發(fā)的社會(huì)問題突出。這些問題的存在給拆遷工作帶來了巨大的阻礙，甚至是矛盾的尖銳化，使拆遷工作不能順利進(jìn)行。因此，在舊城改造和城市化進(jìn)程不斷發(fā)展的今天，城市化所帶來的問題已經(jīng)不得小視，其不僅關(guān)系到城市的發(fā)展，更加關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。

二、當(dāng)前城市拆遷的主要問題

1、政府角色錯(cuò)位現(xiàn)象十分嚴(yán)重：、既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員，扮演“全能”政府，全程參與拆遷過程，混淆拆遷和裁決主體。政府忽視作為市場(chǎng)監(jiān)控者的本有地位，角色錯(cuò)位，而僅僅關(guān)心的是土地出讓金是否交全，項(xiàng)目建設(shè)是否按規(guī)劃要求如期開展等與被拆遷人沒有直接利害關(guān)系的事項(xiàng)。隨著政府改革的深入和政府職能的轉(zhuǎn)變以及建設(shè)“服務(wù)型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服務(wù)型”政府轉(zhuǎn)變。引入市場(chǎng)機(jī)制中的合理成份，意味著政府角色應(yīng)該是在大局中“掌舵”而不是“劃槳”。但是現(xiàn)實(shí)中，政府經(jīng)常是在收完土地出讓金后，拆遷的全部事宜交由開發(fā)商處理。這種職能的錯(cuò)位，必然是被拆遷人失去政府的有力支持。

2、法律法規(guī)不完善：拆遷安置工作是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作,國(guó)家制定的法規(guī)、規(guī)章對(duì)拆遷工作的進(jìn)行起著指導(dǎo)作用，因此，如果相關(guān)的法律法規(guī)不健全，將直接導(dǎo)致拆遷工作無法順利進(jìn)行，也將使拆遷矛盾更加突出。對(duì)城市房屋拆遷項(xiàng)目性質(zhì)未作實(shí)質(zhì)區(qū)分；拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不明：在實(shí)踐中往往由各級(jí)政府實(shí)行定價(jià)，舊房的評(píng)估通常不包括土地出讓金，裝修設(shè)施及材料的價(jià)值和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟(jì)補(bǔ)償?shù)?。而開發(fā)商興建的商品房的銷售價(jià)格，除土建成本外，通常還包括土地出讓金，市政建設(shè)配套費(fèi)，支付居民的補(bǔ)償費(fèi)等。從兩種價(jià)格構(gòu)成元素來看，補(bǔ)償價(jià)格嚴(yán)重偏低，因而導(dǎo)致被拆遷人的基本利益受損。強(qiáng)制拆遷行為在立法上不規(guī)范，賦予了政府過大的自由裁量權(quán)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》一方面賦予了行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆除權(quán)，另一方面也規(guī)定了可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

3、拆遷評(píng)估不合理: 城市房屋拆遷的核心是拆遷補(bǔ)償金額的多少，而拆遷評(píng)估是確定拆遷補(bǔ)償金額的重要依據(jù)，因此城市房屋拆遷聘雇問題的重要性可想而知。當(dāng)前拆遷評(píng)估制度的問題有：城市房屋拆遷估價(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的壟斷特征；拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)使惡性競(jìng)爭(zhēng)；房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)忽視估價(jià)專業(yè)技術(shù)和服務(wù)的內(nèi)在價(jià)值；拆遷評(píng)估混亂無序房屋拆遷評(píng)估政策執(zhí)行不到位。

4、程序設(shè)置不完善：我國(guó)尚沒有制定專門的城市拆遷行政程序法律法規(guī)。現(xiàn)有的有關(guān)程序分散在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》等法律文件。雖然《行政處罰法》和《行政許可法》為行政機(jī)關(guān)設(shè)定了相對(duì)較為嚴(yán)格的程序，由于行政法規(guī)和規(guī)章比較多的考慮到行政效率對(duì)公民權(quán)利的保障和救濟(jì)缺乏程序性的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)行使權(quán)利的程序較多地由行政法規(guī)和規(guī)章來確定，不僅雜亂而且公民很難知曉。對(duì)于現(xiàn)有的拆遷程序也存在缺陷：收回國(guó)有土地使用權(quán)和提供國(guó)有土地使用權(quán)程序倒置；拆遷移民缺乏對(duì)拆遷過程的參與權(quán)、知情權(quán)和聽證權(quán)；缺乏公益拆遷和非公益拆遷的程序性規(guī)定；司法救濟(jì)程序滯后。

5、歷史遺留問題仍然存在：由于房產(chǎn)資料的不健全、忽視保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)、公私合營(yíng)、文化大革命等一系列歷史原因造成的手續(xù)不全、無權(quán)書證民的房屋大量存在，造成在拆遷時(shí)按照違章建筑予以拆除，進(jìn)而被拆遷人的合法權(quán)益得不到保障；對(duì)住宅改為營(yíng)業(yè)性用房多年未辦理變更手續(xù)的房屋，拆遷時(shí)按照住房予以補(bǔ)償，引發(fā)大量的拆遷糾紛。

6、拆遷引發(fā)的社會(huì)問題突出：農(nóng)民失地嚴(yán)重；、在被拆遷戶中，低收入、低補(bǔ)償?shù)牟疬w移民比例呈遞增趨勢(shì)：由于拆遷規(guī)模過大，被拆遷項(xiàng)目集中，部分城市和地區(qū)的房屋價(jià)格上漲過快，而被拆遷居民大多數(shù)為低收入家庭，導(dǎo)致中低

價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求量猛增，而低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房明顯供應(yīng)不足，導(dǎo)致供需矛盾激化；暴力拆遷造成的惡性影響巨大；因城市拆遷上訪人數(shù)呈遞增趨勢(shì)。

三、城市拆遷問題的對(duì)策

1、拆遷安置：是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。拆遷安置可以一次性安置，即用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式一次性解決被拆遷房屋使用人的住房問題，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時(shí)過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房屋建成后再行遷入。

拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2、被拆遷者的保護(hù)角色：拆遷雙方的合法權(quán)益都應(yīng)得到保護(hù)，合法權(quán)益的保護(hù)是拆遷中的核心問題。但是拆遷者相對(duì)于被拆遷者具有信息、資金等各方當(dāng)面的優(yōu)勢(shì)，他們的合法權(quán)益一般不會(huì)受到侵犯，相反合法權(quán)益最容易受到侵犯的是作為弱勢(shì)群體的被拆遷者，憑借他們自身的力量，其合法權(quán)益難以得到保障。因此，他們迫切需要政府的大力支持。政府在保證他們合法權(quán)益的同時(shí)，還須采取積極的措施，增強(qiáng)這類群體適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)激烈競(jìng)爭(zhēng)狀況的能力，進(jìn)而摘下“弱

勢(shì)群體”的帽子。

3、完善城市拆遷的法律法規(guī)：當(dāng)前關(guān)于城市房屋拆遷的法律法規(guī)應(yīng)該很多。在中央，主體性法律有《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法通則》、《物權(quán)法》等；行政法規(guī)有《土地管理法實(shí)施條例》、《城市拆遷管理?xiàng)l例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等；在地方，省、市甚至（區(qū)）縣都出臺(tái)了相應(yīng)操作性政府性文件。但是，在實(shí)際操作中，法律法規(guī)之間，政府文件和政府文件之間，法律法規(guī)和政府文件之間沒有必要的呼應(yīng)，相互之間無法構(gòu)成一個(gè)整體，這迫切需要我們盡快整合其功能，彌補(bǔ)兩者之間的裂縫。

4、建立完善的拆遷監(jiān)督機(jī)制：由于房屋拆遷活動(dòng)本身就是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，且涉及到多個(gè)部門的種種行為，因此，在現(xiàn)實(shí)操作中稍有不慎就極容易發(fā)生損害廣大移民權(quán)益的情況。作為拆遷管理著角色的政府，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷管理的監(jiān)督工作。

雖然城市拆遷及由他而引發(fā)的在當(dāng)前社會(huì)的實(shí)際操作中暴露出的種種問題，侵犯了部分群眾的合法權(quán)益，但是相信是問題就會(huì)解決，并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，隨著物質(zhì)文明、精神文明和政治文明的不斷進(jìn)步，法律法規(guī)的不斷完善和健全，人類的智慧與文明將會(huì)使城市拆遷真正變成造福群眾的幸福工程，在黨和國(guó)家的帶領(lǐng)下，在全國(guó)人民的共同努力下，和諧社會(huì)的實(shí)現(xiàn)就在不遠(yuǎn)的明天。

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第三篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對(duì)這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)土地進(jìn)行補(bǔ)償，有關(guān)土地使用權(quán)的補(bǔ)償糾紛時(shí)有發(fā)生，從而影響了社會(huì)的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會(huì)以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財(cái)政負(fù)擔(dān)。

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問題

為了考察國(guó)有土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會(huì)里，資源的個(gè)人使用權(quán)(即產(chǎn)權(quán))都能得到解釋，產(chǎn)權(quán)意味著對(duì)于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護(hù)”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認(rèn)為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確

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定了每個(gè)人相應(yīng)于物時(shí)的行為規(guī)范，每個(gè)人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這些關(guān)系的成本?！?/p>

土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，具有對(duì)世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨(dú)立地行使物權(quán)請(qǐng)求以保護(hù)自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實(shí)施上述法律行為時(shí)，不受土地所有權(quán)人即國(guó)家及社會(huì)任何其它個(gè)體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項(xiàng)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國(guó)家所有，但這些國(guó)有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因?yàn)閾碛袊?guó)有土地使用權(quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出土地的價(jià)值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易?；谕恋厥褂脵?quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷行為應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，以平等協(xié)商、等價(jià)有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。

然而無論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補(bǔ)償實(shí)踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質(zhì)。長(zhǎng)期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權(quán)人購買的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補(bǔ)償。因此，國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導(dǎo)致了對(duì)于受損失方不合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。

2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達(dá)成一項(xiàng)合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對(duì)交易成本的具體成本支出內(nèi)容進(jìn)行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價(jià)成本，即為確定買者和賣者的真實(shí)要價(jià)而進(jìn)行的討價(jià)還價(jià)過程，此外還應(yīng)包括因無法達(dá)成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥?/p>

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對(duì)某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對(duì)另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實(shí)上從兩個(gè)方面使交易成本上升，一方面是造成交易對(duì)象之間發(fā)生議價(jià)博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會(huì)阻礙交換行為的發(fā)生，導(dǎo)致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經(jīng)濟(jì)效率，這一由

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產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個(gè)方面，對(duì)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進(jìn)行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對(duì)其所致?lián)p失(包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))負(fù)完全責(zé)任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因?yàn)閷?duì)被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場(chǎng)價(jià)值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負(fù)完全賠償責(zé)任，他們就會(huì)堅(jiān)持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進(jìn)行議價(jià)博弈的形式。進(jìn)而，在議價(jià)過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對(duì)某個(gè)地塊進(jìn)行拆遷，這個(gè)拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個(gè)工作完成，此時(shí)，居民就不會(huì)擔(dān)心因?yàn)樽约阂獌r(jià)過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)名存實(shí)亡，被拆遷方不合理地提高補(bǔ)償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當(dāng)拆遷雙方就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行議價(jià)談判陷入僵局而無法達(dá)成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時(shí)，就產(chǎn)生了無窮大的無形交易成本。即當(dāng)我們以“機(jī)會(huì)成本”的觀點(diǎn)來看該問題時(shí)，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實(shí)上阻礙交易的實(shí)現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實(shí)上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。

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從這個(gè)意義上說，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對(duì)于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認(rèn)并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護(hù)公民的私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，將會(huì)大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會(huì)資源配置效率。

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能

否

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么

舉

報(bào)

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? 什么是集體商標(biāo)_集體商標(biāo)與普通商標(biāo)的區(qū)別有哪些 http://s.yingle.com/qq/861740.html

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第四篇：住房拆遷問題行政復(fù)議申請(qǐng)書

住房拆遷問題行政復(fù)議申請(qǐng)書

xxxxxx政府：

我是xxxx，身份證號(hào)xxxxx,手機(jī)：xxx。

我家有房屋x間x層，其中第一層xx平方米、第二層xx平方米。

今因xxx鐵從我住宅處經(jīng)過，樁基打在房子背后5米距離內(nèi)，本應(yīng)在漢十高鐵紅線拆遷范圍內(nèi)第一批拆遷的，但因我常年在外務(wù)工，家人文化溝通水平有限，與一線負(fù)責(zé)拆遷登記工作的領(lǐng)導(dǎo)和工作人員聯(lián)系不夠，導(dǎo)致變成黃線拆遷范圍內(nèi)第二批拆遷。一是在住宅二樓賠付標(biāo)準(zhǔn)上，與第一批拆遷的每平方少賠付370元差價(jià)，從而導(dǎo)致賠償總額相差6萬之多；二是在拆遷過渡安置費(fèi)、宅基地安排處理上也存在很大差異，這也導(dǎo)致賠償金額相差3-4萬；三是拆遷丈量面積尺寸與實(shí)際面積尺寸有誤差，尺寸存在一定誤差。另外我家裝修因劃入第二批拆遷范圍，裝修成本都沒有給予計(jì)算，我家裝修包含衛(wèi)生間，瓷磚，鋁合金門窗，吊頂，復(fù)合地板都沒有給予計(jì)算，當(dāng)時(shí)裝修投入總造價(jià)達(dá)到8萬之多。

現(xiàn)依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，特向貴機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議申請(qǐng)：１、請(qǐng)求責(zé)成有關(guān)方面重新丈量本人的住宅面積，據(jù)實(shí)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償?shù)淖》棵娣e；２、請(qǐng)求責(zé)成有關(guān)方面按第一批拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)，重新計(jì)算確認(rèn)本人房屋拆遷的賠償金額。

申請(qǐng)人：xxxx

第五篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡(jiǎn)稱拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門，根據(jù)拆遷當(dāng)事人的申請(qǐng)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、爭(zhēng)議事實(shí)和相關(guān)證據(jù)，針對(duì)平等民事主體之間因房屋拆遷發(fā)生的糾紛做出居中裁判的一種準(zhǔn)司法性質(zhì)的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項(xiàng)集行政執(zhí)法、準(zhǔn)司法行為于一體的政策性、規(guī)范性、程序性、法制性都很強(qiáng)的特殊工作，其目的是及時(shí)、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障工程建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門不能回避的法定職責(zé)。在現(xiàn)行拆遷管理體制下，為了進(jìn)一步提高裁決工作的質(zhì)量和效率，需要對(duì)拆遷糾紛裁決工作進(jìn)行實(shí)踐總結(jié)和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門要勇敢面對(duì)矛盾

根據(jù)《條例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。目前申請(qǐng)裁決的當(dāng)事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門不履行法定職責(zé)、不作為;如果受理，就必須在30日內(nèi)做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當(dāng)拆遷人打手”的指責(zé)。如果被拆遷人對(duì)裁決這個(gè)具體行政行為不服，依照《行政復(fù)議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《裁決規(guī)程》)的規(guī)定，可以在裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或者在三個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟，拆遷管理部門將忙于應(yīng)訴。即使在行政復(fù)議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門還要申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷或者申請(qǐng)人民政府責(zé)成有關(guān)部門實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。這樣一來，一是拆遷管理部門在裁決、復(fù)議、訴訟、強(qiáng)制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費(fèi)了大量精力;二是激化了與拆遷當(dāng)事人的矛盾，成為信訪投訴的對(duì)象;三是忙于行政裁決，耗費(fèi)了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關(guān)系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應(yīng)通過民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過行政裁決的方式干涉兩個(gè)平等的民事主體之間的合同訂立，會(huì)使拆遷管理部門陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)勇敢面對(duì)，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，想

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方設(shè)法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理?xiàng)l件和裁決量是保證裁決質(zhì)量的必要條件

當(dāng)前，各地拆遷糾紛裁決申請(qǐng)量一直居高不下，且呈上升趨勢(shì)。據(jù)分析，其主要原因表現(xiàn)在：

一是拆遷糾紛救濟(jì)途徑單一?！稐l例》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對(duì)于達(dá)不成協(xié)議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門進(jìn)行裁決，法院只受理當(dāng)事人對(duì)裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時(shí)準(zhǔn)備當(dāng)被告應(yīng)訴。

二是拆遷管理部門提供免費(fèi)裁決服務(wù)。《裁決規(guī)程》沒有明確拆遷管理部門可以收取裁決費(fèi)用，因此裁決申請(qǐng)人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費(fèi)裁決服務(wù)。這就客觀上鼓勵(lì)了拆遷人設(shè)法通過免費(fèi)的行政裁決來解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進(jìn)行協(xié)商。

三是拆遷糾紛裁決申請(qǐng)條件過于寬松。餓決規(guī)程》第五條規(guī)定了拆遷入提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的資料，如被拆遷房屋權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)

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告，補(bǔ)償安置方案、當(dāng)事人協(xié)商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請(qǐng)涌向拆遷管理部門。由于拆遷糾紛裁決案件較為復(fù)雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調(diào)查取證、調(diào)解、開庭審理到下達(dá)裁決書、送達(dá)到應(yīng)對(duì)行政復(fù)議、應(yīng)對(duì)行政訴訟、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等起碼要經(jīng)過半年時(shí)間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時(shí)間內(nèi)完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請(qǐng)又不斷涌入，拆遷管理部門的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現(xiàn)瑕疵，裁決質(zhì)量無法保證。

為進(jìn)一步規(guī)范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實(shí)維護(hù)拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益尤其是被拆遷人的合法權(quán)益，裁決受理?xiàng)l件在符合《裁決規(guī)程》要求的前提下，各地還要結(jié)合具體裁決實(shí)踐情況進(jìn)一步補(bǔ)充和完善，提高受理?xiàng)l件的針對(duì)性和可操作性。因此，拆遷入申請(qǐng)行政裁決時(shí)提交的資料除滿足《裁決規(guī)程》第五條規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充以下內(nèi)容：

l、補(bǔ)償安置資金存儲(chǔ)證明。核實(shí)拆遷補(bǔ)償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時(shí)履行補(bǔ)償義務(wù)。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實(shí)有效、是否辦理了必要的延期手續(xù)、是否進(jìn)行了廣泛告知。

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3、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及委托合同、動(dòng)遷單位資質(zhì)證書及委托合同。核實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)和動(dòng)遷機(jī)構(gòu)的資質(zhì)情況，確保拆遷服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)包給有資質(zhì)的單位并在其業(yè)務(wù)承攬范圍內(nèi)。

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)報(bào)告。核實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)報(bào)告與被拆遷房屋估價(jià)報(bào)告是否由同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)采用同一時(shí)點(diǎn)、同一參數(shù)、同一評(píng)估規(guī)則做出的，確保實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置時(shí)差價(jià)計(jì)算的公平性、合理性。

5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬證明或施工進(jìn)度證明。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，要提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進(jìn)度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時(shí)安置被拆遷人。

6、拆遷現(xiàn)場(chǎng)各種資料的公示證明。核實(shí)拆遷許可證、拆遷公告、各種資質(zhì)證書、委托合同、評(píng)估報(bào)告、安置房源、補(bǔ)償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權(quán)。

7、受理裁決聽證意見書。當(dāng)未達(dá)成協(xié)議戶數(shù)占總戶數(shù)一定比例如30%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開受理裁決申請(qǐng)前的聽證會(huì)，并出具聽證意見書。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請(qǐng)人出具的授權(quán)委托書。

三、加強(qiáng)裁決隊(duì)伍建設(shè)

要做好裁決工作，拆遷管理部門必須健全裁決機(jī)構(gòu)、充實(shí)裁決人員、提高人員綜合素質(zhì)、完善裁決程序。

要根據(jù)工作需要充實(shí)培養(yǎng)裁決人員。按照審理規(guī)定的要求，開庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書記員，每個(gè)裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設(shè)置二個(gè)以上的裁決室。裁決人員應(yīng)當(dāng)由拆遷管理部門中的行政人員擔(dān)任，但由于管理部門在編人數(shù)有限，現(xiàn)有人員中通曉法律、拆遷業(yè)務(wù)和裁決業(yè)務(wù)的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問題。要根據(jù)工作需要及時(shí)充實(shí)裁決人員。要加強(qiáng)對(duì)在崗人員的培訓(xùn)，注重對(duì)政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識(shí)、裁決實(shí)務(wù)等方面的綜合培訓(xùn)。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質(zhì)決定了裁決工作的質(zhì)量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應(yīng)當(dāng)具備的綜合素質(zhì)包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業(yè)務(wù)知識(shí)、始終做到嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致。

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只有建設(shè)一支高水平、高素質(zhì)的裁決隊(duì)伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。

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