第一篇：鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法(試行)的通知

鄭政〔2004〕35號(hào)

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位: 現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法

（試行）

為積極推進(jìn)城中村改造建設(shè)工作，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》和《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號(hào)）等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實(shí)際情況，特定本辦法。

一、規(guī)劃管理

（一）城中村改造范圍

鄭州市區(qū)建成區(qū)內(nèi)的城中村，包括中心組團(tuán)、西部組團(tuán)、東南部組團(tuán)、北部組團(tuán)。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規(guī)劃管理原則

堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點(diǎn)、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規(guī)劃的編制和審批 1．城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批

市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會(huì)同市國土資源、建設(shè)、市政

等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)全市城中村改造工作的依據(jù)。

2．改造詳細(xì)規(guī)劃編制及審批

（1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造分期實(shí)施的依據(jù)。

（2）由轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟(jì)組織或參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，以城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

（四）城中村改造規(guī)劃編制的要求

1．規(guī)劃的編制應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。

2．總體規(guī)劃的編制必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對(duì)城中村的布局進(jìn)行合理的安排。其主要內(nèi)容包括：城中村改造開發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項(xiàng)建設(shè)的總體安排和分期實(shí)施改造的建議。

3．控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容：

（1）城中村改造的用地范圍；（2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模；

（3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模。（4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施布局。

4．城中村修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，應(yīng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，注意與開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，要達(dá)到國家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，應(yīng)合理規(guī)劃停車場(chǎng)、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。對(duì)未編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。

（七）市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按法定程序辦理“一書兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，要對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

（九）城市綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對(duì)城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實(shí)施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國有土地進(jìn)行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。

（二）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權(quán)依法按現(xiàn)狀用途確認(rèn)給城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

該類土地使用權(quán)需要補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政部門收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（三）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認(rèn)給該公益性或事業(yè)性單位。

（四）符合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式確認(rèn)給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個(gè)人使用的村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應(yīng)予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，土地退還原村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（六）非村集體經(jīng)濟(jì)組織投資參與實(shí)施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營性用地，按招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（七）城中村改造異地建設(shè)需要的土地，由市土地儲(chǔ)備庫統(tǒng)一供應(yīng)，也可采取置換方式予以保障。該類土地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對(duì)承包經(jīng)營者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉(zhuǎn)按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議前，其拆遷補(bǔ)償安置方案必須由村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司召集村民大會(huì)或股東大會(huì)，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)該在村內(nèi)公示。

（三）城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設(shè)城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)城中村。采取自行改造建設(shè)的城中村，可在符合城中村改造建設(shè)規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實(shí)際，自主確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

采取房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)的城中村，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟(jì)組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

（五）參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案： 1．被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

2．被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實(shí)際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法，可以選擇按實(shí)拆房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶的有效時(shí)間應(yīng)在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時(shí)不得小于18周歲。

4．拆遷補(bǔ)償安置方案中，應(yīng)明確要求安置房的集中安置和樓層差價(jià)計(jì)算辦法等項(xiàng)內(nèi)容。

5．拆除城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

6．改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室和鄭州市物價(jià)局《關(guān)于鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號(hào)）執(zhí)行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。8．2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。

（六）城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果可以作為分析拆遷補(bǔ)償安置成本的依據(jù)。

（八）拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異義時(shí)，可以按照建設(shè)部建住房〔2003〕234號(hào)文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定程序申請(qǐng)復(fù)核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請(qǐng)裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見時(shí)，有爭(zhēng)議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)鄭政〔2003〕32號(hào)文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究制定相應(yīng)政策。

第二篇：鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法(試行)的通知

鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法（試行）的通知

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鄭政〔2004〕35號(hào)

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位: 現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法

（試行）

為積極推進(jìn)城中村改造建設(shè)工作，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》和《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號(hào)）等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實(shí)際情況，特定本辦法。

一、規(guī)劃管理

（一）城中村改造范圍 鄭州市區(qū)建成區(qū)內(nèi)的城中村，包括中心組團(tuán)、西部組團(tuán)、東南部組團(tuán)、北部組團(tuán)。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規(guī)劃管理原則

堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點(diǎn)、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規(guī)劃的編制和審批 1．城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批

市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會(huì)同市國土資源、建設(shè)、市政 等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)全市城中村改造工作的依據(jù)。

2．改造詳細(xì)規(guī)劃編制及審批

（1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造分期實(shí)施的依據(jù)。

（2）由轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟(jì)組織或參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，以城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

（四）城中村改造規(guī)劃編制的要求

1．規(guī)劃的編制應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。2．總體規(guī)劃的編制必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對(duì)城中村的布局進(jìn)行合理的安排。其主要內(nèi)容包括：城中村改造開發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項(xiàng)建設(shè)的總體安排和分期實(shí)施改造的建議。

3．控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容：

（1）城中村改造的用地范圍；

（2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模；

（3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模。（4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施布局。

4．城中村修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，應(yīng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，注意與開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，要達(dá)到國家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，應(yīng)合理規(guī)劃停車場(chǎng)、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。對(duì)未編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。

（七）市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按法定程序辦理“一書兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，要對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

（九）城市綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對(duì)城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實(shí)施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國有土地進(jìn)行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。

（二）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權(quán)依法按現(xiàn)狀用途確認(rèn)給城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

該類土地使用權(quán)需要補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政部門收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（三）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認(rèn)給該公益性或事業(yè)性單位。

（四）符合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式確認(rèn)給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個(gè)人使用的村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應(yīng)予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，土地退還原村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（六）非村集體經(jīng)濟(jì)組織投資參與實(shí)施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營性用地，按招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（七）城中村改造異地建設(shè)需要的土地，由市土地儲(chǔ)備庫統(tǒng)一供應(yīng)，也可采取置換方式予以保障。

該類土地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對(duì)承包經(jīng)營者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉(zhuǎn)按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議前，其拆遷補(bǔ)償安置方案必須由村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司召集村民大會(huì)或股東大會(huì)，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)該在村內(nèi)公示。

（三）城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設(shè)城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)城中村。

采取自行改造建設(shè)的城中村，可在符合城中村改造建設(shè)規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實(shí)際，自主確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

采取房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)的城中村，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟(jì)組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

（五）參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案：

1．被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

2．被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實(shí)際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法，可以選擇按實(shí)拆房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶的有效時(shí)間應(yīng)在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時(shí)不得小于18周歲。

4．拆遷補(bǔ)償安置方案中，應(yīng)明確要求安置房的集中安置和樓層差價(jià)計(jì)算辦法等項(xiàng)內(nèi)容。

5．拆除城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

6．改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室和鄭州市物價(jià)局《關(guān)于鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號(hào)）執(zhí)行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。

8．2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。

（六）城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果可以作為分析拆遷補(bǔ)償安置成本的依據(jù)。

（八）拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異義時(shí)，可以按照建設(shè)部建住房〔2003〕234號(hào)文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定程序申請(qǐng)復(fù)核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請(qǐng)裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見時(shí)，有爭(zhēng)議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)鄭政〔2003〕32號(hào)文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究制定相應(yīng)政策。關(guān)于城中村改造安置模式的若干思考 1270

城中村是指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點(diǎn)范圍內(nèi)形成與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的，以原農(nóng)村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱作都市里的村莊。建區(qū)以來，路橋街道大量土地被征，用于城市道路、公園及相關(guān)市政配套設(shè)施建設(shè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)建區(qū)以來共征用土地6000多畝。大量土地征用使得一些農(nóng)村村落變成了城中村，這些村功能混亂，居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等相互交叉，新舊住宅參差不齊，致使公共活動(dòng)空間缺乏，建筑景觀雜亂無章，市政和公共配套設(shè)施不足，出現(xiàn)了消防通道、水、電及下水管道等設(shè)施難以負(fù)荷等問題和環(huán)境衛(wèi)生惡劣、社會(huì)治安復(fù)雜、安全隱患較多等現(xiàn)象，也成為城市管理與建設(shè)的死角。城中村有大量存在，嚴(yán)重影響了路橋城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升、城市功能的發(fā)揮和城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，城中村改造勢(shì)在必然。

在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式問題，選擇較好的安置模式對(duì)于推進(jìn)路橋街道城中村改造，盡快提高村民居住質(zhì)量，提升城市形象有著重要意義。筆者認(rèn)為選擇“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的安置模式是現(xiàn)階段城中村改造的最佳模式。

一、“城中村”改造的現(xiàn)有模式

當(dāng)前，我區(qū)的城中村改造工作尚處于探索起步階段，就部分村莊現(xiàn)階段改造模式來看，主要有以下三種做法：

1、政府包干模式。這種模式主要由各管委會(huì)或鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)統(tǒng)一建設(shè)村民安置用房，按舊房拆遷量、人均面積確定安置價(jià)值和面積，以低于成本價(jià)提供給村民，并按人均1.5萬元的標(biāo)準(zhǔn)給村民解決社保問題，解除農(nóng)民的后顧之憂。同時(shí)村集體享受征地面積8%村留地政策。這種模式優(yōu)點(diǎn)是村民在獲得較多眼前利益的同時(shí)，較好地兼顧了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。缺點(diǎn)是建設(shè)管理難度大，管委會(huì)及鎮(zhèn)街道既是建設(shè)業(yè)主，又要承擔(dān)部分監(jiān)督管理職能，需要大量的專業(yè)人才；在大范圍強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)中更容易造成農(nóng)民與政府部門之間的矛盾。而且這種政府包干模式其資金平衡也只能立足于大范圍長(zhǎng)時(shí)間的動(dòng)態(tài)平衡，若大面積推廣會(huì)出現(xiàn)階段性的資金和人力資源短缺問題。

2、委托開發(fā)模式。這種模式主要是將推行“立改套”所節(jié)約的安置地、村留地通過掛牌方式低價(jià)出讓給房產(chǎn)商，房產(chǎn)商在支付拆遷征地費(fèi)用的同時(shí)，按人均面積免費(fèi)向村民提供安置房，并向村集體提供少量的小區(qū)臨街商業(yè)用房。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是農(nóng)民眼前利益明顯，以土地?fù)Q住房；安置房建設(shè)管理簡(jiǎn)單，由房產(chǎn)商建好后交付給農(nóng)民，有關(guān)部門不直接參與建設(shè)，只承擔(dān)監(jiān)督職能。缺點(diǎn)是難以兼顧村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，如村集體保留地今后的增值收益歸開發(fā)商所有，村民不能享受。而對(duì)政府來說，由于節(jié)約的安置地、村留地掛牌出讓后，經(jīng)房產(chǎn)商開發(fā)面向社會(huì)銷售的那部分房產(chǎn)不僅增加了市場(chǎng)房產(chǎn)供應(yīng)量，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊，并直接減少了政府潛在的住宅用地拍賣供應(yīng)量，使政府土地出讓金收入減少。政府雖然沒有直接投入資金，但實(shí)質(zhì)上政府是通過出讓巨大利益給村民和房地產(chǎn)開發(fā)商來推動(dòng)此項(xiàng)工作，因而這種模式不宜大范圍推廣，在實(shí)際操作中，政府必須合理引導(dǎo)和嚴(yán)格控制，以避免開發(fā)商為了一味追求經(jīng)濟(jì)利益，而損害村民和城市的長(zhǎng)久利益。

3、自建公助模式。其主要內(nèi)容是“土地統(tǒng)征、資金統(tǒng)籌、專項(xiàng)補(bǔ)助、自主建設(shè)”，即村提出申請(qǐng)，鎮(zhèn)街道審核，根據(jù)村核定建房用地，按比例留足集體用地，其余土地由政府一次性統(tǒng)一征用；在統(tǒng)征土地中選擇合適地塊，分階段拍賣，籌集專項(xiàng)基金；按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)統(tǒng)征土地及安置地上房屋拆遷費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)、村民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及各項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用等實(shí)行專項(xiàng)補(bǔ)助；在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批、管理的基礎(chǔ)上，實(shí)行村民以幢為單位聯(lián)建聯(lián)管（或由村委會(huì)牽頭進(jìn)行較大規(guī)模的建設(shè)），建設(shè)費(fèi)用和質(zhì)量自負(fù)，村委會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)（由監(jiān)理單位和村民質(zhì)量監(jiān)督組進(jìn)行雙重監(jiān)督，并進(jìn)行預(yù)算，公開招投標(biāo)和事后審計(jì)），按幢驗(yàn)收合格后按戶發(fā)放土地、房產(chǎn)證。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于調(diào)動(dòng)各方面工作積極性，實(shí)現(xiàn)分工協(xié)作，形成合力，減輕政府的建設(shè)資金壓力和拆遷阻力。缺點(diǎn)是受制于村集體經(jīng)濟(jì)和村民實(shí)力，改造周期較長(zhǎng)，在村民意見難于統(tǒng)一的情況下，會(huì)出現(xiàn)議而不決、久拖不決最后不了了之的可能，在實(shí)際操作中，由于村集體缺乏開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，往往會(huì)降低改造品質(zhì)。

從上述三種改造模式可以看出，政府、村集體和開發(fā)商在不同的改造模式中所扮演的角色各有側(cè)重。但作為城市的經(jīng)營者，政府必須參與到城中村的改造工作中來，通過其杠桿作用，均衡各方利益。政府在改造過程中要掌握主動(dòng)權(quán)，加大政府監(jiān)控力度，實(shí)行政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，是突出土地集約利用與建設(shè)用地調(diào)控。政府主導(dǎo)型這種模式并不是要政府出資改造，而是強(qiáng)調(diào)政府在改造過程中所起的宏觀調(diào)控作用。但在改造初期，政府也可以出資用于市政設(shè)施及一些公共設(shè)施建設(shè)，其主要目的是從公眾利益出發(fā)，保證開發(fā)時(shí)序上的合理性。

二、代建和回購模式是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的有益探索

當(dāng)前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建與回購模式。在這兩種模式中，政府成功地引入了開發(fā)商（代建商）的參與和建設(shè)，在自身?xiàng)l件有限的前提下，確保了城中村建設(shè)在投資、質(zhì)量、工期等方面均取得了較好的成績(jī)。筆者認(rèn)為，在我區(qū)實(shí)施城中村改造時(shí)，代建與回購兩種模式不失為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的好辦法。

1、代建模式的特點(diǎn)

代建即由相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)商代理建設(shè)開發(fā)并收取適度酬金（管理費(fèi)）的安置模式。目前應(yīng)用較少，較適應(yīng)于新成立的開發(fā)區(qū)，政府公務(wù)較多而精力有限，作為業(yè)主尚缺開發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)。這種模式里開發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷，相當(dāng)于EPC承包模式（也稱項(xiàng)目總承包模式）。

代建模式的主要步驟有：①政府公布擬建工程情況（包括質(zhì)量與工期要求、代建管理費(fèi)率范圍等），以及對(duì)投標(biāo)人在各方面的資質(zhì)要求。②按照《中華人民共和國招標(biāo)法》及相應(yīng)的法律、法規(guī)，采取公開招標(biāo)方式，確定入圍的投標(biāo)人。③按約定的評(píng)標(biāo)方式，開標(biāo)時(shí)隨機(jī)確定一個(gè)基準(zhǔn)分（如招、投標(biāo)代表人摸一子取平均分），各投標(biāo)人的管理費(fèi)率報(bào)價(jià)以基準(zhǔn)分為滿分來打分，最高者為中標(biāo)人。④中標(biāo)人即代建商與業(yè)主（一般是政府下屬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體公司）訂立代建合同，組織開展勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作。⑤代建商在竣工且前期物業(yè)成立后，將代建工程移交給政府。⑥業(yè)主按合同約定支付進(jìn)度款，并按代建商的中標(biāo)管理費(fèi)率支付管理費(fèi)。

代建模式的特點(diǎn)和利弊：

（1）業(yè)主的組織協(xié)調(diào)工作量小，但合同管理難度較大。由于業(yè)主只與代建商簽訂合同，合同數(shù)量少，使得業(yè)主的組織管理和協(xié)調(diào)工作量小，這也可發(fā)揮代建商多層次協(xié)調(diào)的積極性，但由于合同條款不易準(zhǔn)確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。

（2）有利于控制工程質(zhì)量。由于代建商與各施工單位之間通過合同建立了責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，對(duì)于工程質(zhì)量，既有施工單位的自控，又有代建商的監(jiān)督管理，從而增加了工程質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)。

（3）有利于縮短建設(shè)工期。

（4）對(duì)代建商而言，責(zé)任重、工作量大。不僅需要外部環(huán)境協(xié)調(diào)，還需要做好項(xiàng)目參與單位之間的協(xié)調(diào)，因此需要具有較高的管理水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

（5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，這類合同中，業(yè)主需承擔(dān)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，而代建商由于無風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬往往也較低，因此，這種模式的最大缺點(diǎn)是業(yè)主對(duì)工程總造價(jià)不易控制，代建商也往往不注意降低建設(shè)成本。

2、回購建設(shè)模式的特點(diǎn)

采用回購模式目前較為常見，這里政府將擬建項(xiàng)目的土地使用權(quán)采取拍賣和招標(biāo)方式，由開發(fā)商買入并按要求建設(shè)住宅、商鋪及公益設(shè)施等，建成后政府再向開發(fā)商以原先約定的回購價(jià)全部（或大部分）回購。它與代建模式的最大區(qū)別是建設(shè)資金為企業(yè)自籌，企業(yè)在拍賣或招標(biāo)時(shí)必須根據(jù)回購價(jià)和自身的計(jì)劃建設(shè)成本確定自己對(duì)宗地的競(jìng)買價(jià)。

回購模式的主要步驟如下（以拍賣為例）：①公告出讓土地的位置、建設(shè)的質(zhì)量與工期要求、建成后的回購比例或價(jià)格等。②拍賣土地使用權(quán)，由各競(jìng)買人加價(jià)競(jìng)買，最后以最高出價(jià)者中標(biāo)。③開發(fā)商與政府簽訂回購合同，并按政府提供的初步設(shè)計(jì)圖紙（有些工程已進(jìn)行到施工圖設(shè)計(jì)），在工期內(nèi)完成建設(shè)投資。④工程驗(yàn)收合格后由政府按約定方式回購?；刭從Ｊ降奶攸c(diǎn)和利弊：

（1）一般在土地使用權(quán)出讓時(shí)為帶方案拍賣，具體建設(shè)內(nèi)容以規(guī)劃部門提供的規(guī)劃條件書和規(guī)劃方案為準(zhǔn)，其建設(shè)內(nèi)容基本上不存在可變性，這要求政府前期工作準(zhǔn)備充分，至少要做好方案規(guī)劃論證，因而政府工作量相對(duì)較大。

（2）開發(fā)商需要有較大的資金實(shí)力。

（3）由于回購價(jià)固定或基本固定，一定范圍內(nèi)的工料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)將由開發(fā)商承擔(dān)。

（4）開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)主要在于成本節(jié)約上，因此能督促其加強(qiáng)項(xiàng)目管理，重視對(duì)工程投資、進(jìn)度方面的控制。

（5）政府的經(jīng)濟(jì)收益明顯，一方面，在前期拍賣土地中能收到一筆土地出讓金，可用于前期費(fèi)用或進(jìn)一步用于其它項(xiàng)目建設(shè)地塊的拆遷、開發(fā)；另一方面，如果采取拍賣方式，在眾多的參拍企業(yè)中由價(jià)高者得，而同時(shí)回購價(jià)固定，這就在很大程度上保證了經(jīng)濟(jì)收益。因此，這種模式更接近市場(chǎng)化。

3、兩種建設(shè)模式的比較

代建與回購兩種模式中，政府都成功地引入了開發(fā)商的投資與建設(shè)，與以往由政府自己建設(shè)或直接委托開發(fā)商建設(shè)相比，提高了政府工程的公開性、公平性與公正性，也使建設(shè)項(xiàng)目在投資、工期、質(zhì)量等方面受到了更好的控制。對(duì)開發(fā)商而言，在目前開發(fā)商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈、銷售存在較大市場(chǎng)壓力的情況下，代建與回購模式則對(duì)他們產(chǎn)生了較大的吸引力，一方面利潤(rùn)雖然不高，但較為穩(wěn)定，更無資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，能擴(kuò)大開發(fā)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)影響，培養(yǎng)隊(duì)伍，有利于今后企業(yè)的資質(zhì)晉升。另外，由于這兩種模式采取了市場(chǎng)化方式運(yùn)作，質(zhì)量上得到保證，并配以到位的物業(yè)，也使回遷村民得到了實(shí)處，因此在總體上是種三贏的局面，可加以肯定。

三、代建與回購模式的兩個(gè)前提

根據(jù)我國國情，城中村改造運(yùn)作中的資金來源目前還是政府投資。因此，無論是代建或回購中由拍賣方式產(chǎn)生的開發(fā)商，他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)開發(fā)，所以政府必須先解決好這二個(gè)前提，才能接下去讓開發(fā)商（代建商）完成以后的“一攬子工程”。

前提一：制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定，應(yīng)嚴(yán)格參照國家強(qiáng)制性條文，并結(jié)合城市實(shí)際，對(duì)規(guī)劃技術(shù)中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標(biāo)準(zhǔn)層與車庫層的層高、小區(qū)智能化系數(shù)及配套公益設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)一步明確。

現(xiàn)階段我國房屋開發(fā)建設(shè)中收費(fèi)項(xiàng)目眾多，手續(xù)繁雜，標(biāo)準(zhǔn)不一。因此，政府對(duì)改造工程建設(shè)中的土地勘測(cè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)、測(cè)樁費(fèi)、管道煤氣、有線電視費(fèi)等取費(fèi)作統(tǒng)一的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，在其它手續(xù)費(fèi)用上也要明確該免的免，該減的減。

前提二：按時(shí)完成征地與拆遷工作

由于城中村改造工程建設(shè)多基于原村莊或農(nóng)田上，房屋拆遷與農(nóng)作物損失是不可避免的，如果不處理好，就會(huì)影響開、竣工日期，既容易引起開發(fā)商（代建商）與政府的矛盾，也會(huì)延遲廣大村民的回遷安置，直接增大政府開支，甚至引發(fā)社會(huì)的不安定。因此，在代建與回購工程公示前，政府應(yīng)做好這些前期征地與拆遷等工作。

四、對(duì)代建和回購模式的一些建議

代建模式或回購模式，不同程度地存在著代理問題，故新的模式也需要在制度上加以不斷完善。

1、加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)督。政府要借助管理、審計(jì)等單位的力量，及時(shí)有效地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等進(jìn)行監(jiān)控。

2、政府（業(yè)主）自身要重視誠信，及時(shí)按合同支付進(jìn)度款或住宅回購款。

3、保護(hù)企業(yè)的適度利潤(rùn)。正確處理好投資、質(zhì)量進(jìn)度三者的關(guān)系，制定合理的代建管理費(fèi)率（一般為建設(shè)總投資的2—5%）和回購價(jià)格，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。

4、重視限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，按初步概算造價(jià)限額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，要做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一；在建設(shè)與投資中，引入價(jià)值工程理念，重視壽命周期成本分析。

5、保障農(nóng)民工利益。在代建模式中，政府與代建商簽訂代建合同時(shí)也要簽訂廉政責(zé)任書，并要其交納廉政保證金，代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現(xiàn)象要防止和杜絕。代建中的工程款要?？顚Ｓ?，決不能挪作他用，民工工資要及時(shí)兌現(xiàn)，以保障民工權(quán)利。

6、對(duì)工程合同價(jià)的探討。在回購模式中，由于整個(gè)工程的合同總額已經(jīng)確定，因此重點(diǎn)是正確預(yù)見今后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，如物價(jià)波動(dòng)、惡劣氣候、地質(zhì)地基條件困難及其它規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的變更等等，這些風(fēng)險(xiǎn)中哪些是合同總價(jià)包括的范圍，必須明確規(guī)定，以使開發(fā)商對(duì)回購工程總開支做到心中有數(shù)，能有效控制資金的使用。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費(fèi)而對(duì)成本不加控制，應(yīng)采取成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià)，即首先確定一個(gè)目標(biāo)成本，然后根據(jù)工程實(shí)際成本支出情況另外設(shè)定一筆獎(jiǎng)金，當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí)，代建商除獲得實(shí)際成本與管理費(fèi)外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金，如果等于或高于目標(biāo)成本，則無獎(jiǎng)金。此外，對(duì)超過合同價(jià)的上限時(shí)，還要處以一筆罰金。

7、對(duì)政府組織城中村改造工程建設(shè)投資公司的探討。城中村改造工程建設(shè)中，目前最緊缺的是一支既會(huì)運(yùn)作（通過土地收儲(chǔ)和投放達(dá)到增值以求工程建設(shè)資金平衡或?qū)崿F(xiàn)贏利）又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍，而各鎮(zhèn)街道都組建一支專業(yè)隊(duì)伍不可取。建議區(qū)政府成立一支既會(huì)運(yùn)作又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍，各鎮(zhèn)（街道）在具體實(shí)施中主要負(fù)責(zé)監(jiān)督管理職責(zé)，其它事宜可委托這支專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施。

（作者系路橋街道辦事處主任）

第三篇：鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》的通知

鄭州市人民政府文件 鄭政文〔2008〕120號(hào)

各縣(市)、區(qū)人民政府,市人民政府有關(guān)部門,各有關(guān)單位:

現(xiàn)將《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

鄭州市城中村改造工作流程(試 行)

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》(鄭政文〔2007〕103號(hào))精神,進(jìn)一步規(guī)范程序,明確責(zé)任,提高工作效率,保證全市城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、快速進(jìn)行,制定鄭州市城中村改造工作流程如下:

第一階段:啟動(dòng)改造階段

1.村(組)班子征求村民意見,提出改造設(shè)想,經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)形成同意實(shí)施城中村改造決議及同意集體土地轉(zhuǎn)國有決議,呈報(bào)所屬鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處。

2.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處審核相關(guān)資料,提出審核意見呈報(bào)所屬區(qū)人民政府。

3.區(qū)人民政府審核同意后,組織對(duì)村(組)基本情況進(jìn)行調(diào)查,與村(組)協(xié)商擬定城中村改造方案,經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)形成決議,將相關(guān)申請(qǐng)資料呈報(bào)市城中村改造辦公室。

4.市城中村改造辦公室組織核查確認(rèn)后,報(bào)市人民政府審定;市人民政府收到市城中村改造辦公室的核查報(bào)告后,審查確定是否批準(zhǔn)實(shí)施城中村改造。時(shí)限:市城中村改造辦公室自接到區(qū)人民政府申請(qǐng)之日起10日內(nèi)完成核查。

第二階段:土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段

5.區(qū)人民政府組織區(qū)國土資源局進(jìn)行城中村土地地籍調(diào)查,經(jīng)市國土資源局審核,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,由市國土資源局進(jìn)行土地初始登記發(fā)證。土地確權(quán)資料齊備后,區(qū)人民政府在市規(guī)劃部門組織指導(dǎo)下,委托編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求之日起市國土資源局20個(gè)工作日內(nèi)完成土地初始登記發(fā)證。

6.市規(guī)劃局委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行城中村建筑物基底面積測(cè)算,經(jīng)區(qū)人民政府組織補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容,確定相關(guān)數(shù)據(jù)后,核定城中村改造安置基數(shù),組織編制并審查控制性詳細(xì)規(guī)劃。時(shí)限:在各區(qū)按要求提供齊全相關(guān)資料后,安置基數(shù)測(cè)算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制同時(shí)開展20個(gè)工作日內(nèi)完成初步方案。在土地確權(quán)完成、區(qū)人民政府按要求反饋補(bǔ)充成果后,市規(guī)劃局在10個(gè)工作日內(nèi)組織完成安置基數(shù)測(cè)算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制,上報(bào)省會(huì)規(guī)劃委員會(huì)辦公室會(huì)議或市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審核,市人民政府批準(zhǔn)。

7.市規(guī)劃局下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,組織編制并審查安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃,確定安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。

時(shí)限:在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后,市規(guī)劃局在公示的同時(shí),組織專家評(píng)審,無重大問題的,在22個(gè)工作日內(nèi)批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。

8.市土地儲(chǔ)備中心審核城中村改造用地規(guī)模,會(huì)同區(qū)人民政府?dāng)M定土地儲(chǔ)備方案,簽訂土地儲(chǔ)備協(xié)議或出具相關(guān)說明。時(shí)限:市人民政府批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成土地儲(chǔ)備方案制定;資料齊全并符合報(bào)件要求之日起2個(gè)工作日內(nèi)出具土地儲(chǔ)備情況說明。

9.區(qū)人民政府組織確定安置房和廉租房分布位置、戶型、套型及套數(shù),向市房管局出具正式書面說明。

10.市房管局注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證,設(shè)定安置房、配套開發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。時(shí)限:注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成。

11.市國土資源局牽頭,會(huì)同市財(cái)政局委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)安置和配套開發(fā)用地進(jìn)行價(jià)款評(píng)估,并根據(jù)評(píng)估價(jià)核算政府收益。時(shí)限:接區(qū)人民政府申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成。

12.區(qū)人民政府核定拆遷補(bǔ)償安置成本,提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議起始價(jià)(或底價(jià)),并組織確定城中村改造方案。

13.市城中村改造辦公室組織審核城中村改造方案,報(bào)市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議研究,市人民政府批準(zhǔn)。

14.市國土資源局依據(jù)城中村改造方案擬定土地出讓方案,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓。

時(shí)限:自市人民政府批準(zhǔn)改造方案之日起10個(gè)工作日(不含報(bào)批時(shí)間)內(nèi)完成。

第三階段:項(xiàng)目建設(shè)階段

15.市城中村改造辦公室審核批準(zhǔn)城中村進(jìn)行拆遷,區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城中村拆遷,按期提供建設(shè)用地。時(shí)限:市城中村改造辦公室接區(qū)人民政府申請(qǐng)后,5個(gè)工作日內(nèi)批準(zhǔn)實(shí)施拆遷。

16.市發(fā)展改革委辦理城中村改造投資項(xiàng)目備案手續(xù)。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成。

17.市財(cái)政局辦理建設(shè)規(guī)費(fèi)減免、土地總價(jià)款收繳及補(bǔ)貼撥付手續(xù)。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)有關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目的審核;資金收妥之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成規(guī)費(fèi)減、免手續(xù);3億元以下項(xiàng)目交清土地出讓價(jià)款之日起15個(gè)工作日內(nèi)(不含報(bào)批時(shí)間)完成撥付;3億元以上項(xiàng)目,自資金到位之日起20個(gè)工作日內(nèi)將50%的土地出讓金撥付到區(qū)財(cái)政,其余50%自城建計(jì)劃下達(dá)之日起15個(gè)工作日內(nèi)撥付到位。

18.市規(guī)劃局組織為土地取得者審查配套開發(fā)區(qū)的修建性詳細(xì)規(guī)劃,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù),依據(jù)房管局提供的房屋戶型、套型結(jié)構(gòu)比例意見,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。時(shí)限:在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后,市規(guī)劃局在公示的同時(shí),組織專家評(píng)審,無重大問題的,在10個(gè)工作日內(nèi)(不含公示期)批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。自資料齊全且符合審批要求之日起10個(gè)工作日內(nèi)(不含公示期),完成建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理,10個(gè)工作日內(nèi)(不含公示期)完成建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。

19.市國土資源局為土地取得者辦理國有土地使用證。時(shí)限:自出讓土地總價(jià)款收繳完畢并辦理用地規(guī)劃許可證之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。

20.市建委辦理工程招投標(biāo)、施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。時(shí)限:工程招投標(biāo)程序結(jié)束后,7個(gè)工作日內(nèi)完成施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。

21.區(qū)人民政府對(duì)相關(guān)資金實(shí)施監(jiān)管并及時(shí)撥付,配合相關(guān)部門確保安置房建設(shè)工程安全和質(zhì)量合格。

22.市房管局核實(shí)廉租房戶型、套型面積后,辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)和合同備案。時(shí)限:會(huì)同所在區(qū)人民政府對(duì)過渡性廉租住房具體座落認(rèn)定后,對(duì)達(dá)到預(yù)售條件的商品房,在3個(gè)工作日內(nèi)完成預(yù)售許可和合同備案。第四階段:村民回遷階段

23.市建委進(jìn)行工程竣工備案。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求7個(gè)工作日內(nèi)完成工程竣工備案。

24.區(qū)人民政府組織村民回遷。

25.市房管局為分得安置房的村民發(fā)放房產(chǎn)證。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求之日起20個(gè)工作日內(nèi)完成。

主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 城市 建設(shè) 程序 通知

主辦:市政府辦公廳五處

督辦:市政府辦公廳五處

抄送:市委各部門,鄭州警備區(qū)。

市人大常委會(huì)辦公廳,市政協(xié)辦公廳,市法院,市檢察院。

鄭州市人民政府辦公廳2008年7月7印發(fā)

第四篇：***市人民政府關(guān)于印發(fā)《城中村改造實(shí)施辦法（試行）》的通知

××*市人民政府關(guān)于印發(fā)《城中村改造實(shí)施辦法（試行）》的通知

各縣、區(qū)人民政府，市開發(fā)區(qū)管委，市政府各部門：.《市城中村改造實(shí)施辦法(試行)》，已經(jīng)市政府第101次常務(wù)會(huì)議討論通過?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹實(shí)施。

城中村改造實(shí)施辦法(試行)

第一章總則

第一條為確保我市城中村改造的順利實(shí)施，依照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城中村是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員已經(jīng)轉(zhuǎn)為城市居民的區(qū)片。

第三條城中村土地為國有土地。土地使用權(quán)出讓由市土地行政主管部門按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

第四條城中村拆遷改造要在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，采取群眾參與、政府組織、逐級(jí)審批的方法進(jìn)行。使城中村拆遷改造實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三個(gè)效益的統(tǒng)一。

第五條城中村拆遷改造工作由各區(qū)政府(市開發(fā)區(qū))負(fù)責(zé)組織實(shí)施，拆遷改造工作與撤村建居同步進(jìn)行。

第二章拆遷

第六條城中村拆遷安置政策由各區(qū)政府(市開發(fā)區(qū))根據(jù)本區(qū)實(shí)際制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。拆遷任務(wù)由各區(qū)政府(市開發(fā)區(qū))委托具有房屋拆遷資格的單位承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得介入拆遷工作。

第七條房屋拆遷必須依照法定程序進(jìn)行，市房屋拆遷辦公室負(fù)責(zé)裁定。

第八條制定拆遷安置政策必須經(jīng)過下列程序：

(一)入戶調(diào)查，掌握第一手資料；

(二)依據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行可行性研究；

(三)提出確保改造項(xiàng)目順利實(shí)施的保障措施；

(四)拆遷安置政策必須向被拆遷人進(jìn)行公告，廣泛征求群眾意見，并得到大多數(shù)被拆遷人的認(rèn)可。

第九條拆遷凍結(jié)令下達(dá)后，拆遷范圍內(nèi)停止辦理下列事項(xiàng)的審批，并在拆遷范圍內(nèi)予以公告。

(一)新建、改建、擴(kuò)建房屋；

(二)租賃房屋；

(三)改變房屋和土地用途；

(四)買賣交易。

第十條拆遷人與被拆遷人就拆遷安置、補(bǔ)償達(dá)成一致意見后，雙方應(yīng)簽訂書面拆遷協(xié)議，并在規(guī)定期限內(nèi)搬遷。

第三章補(bǔ)償

第十一條被拆遷人在拆遷協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，由拆遷人按照有關(guān)規(guī)定對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。

第十二條城中村住宅拆遷補(bǔ)償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作價(jià)補(bǔ)償形式。

第十三條城中村拆遷改造的補(bǔ)償遵循下列標(biāo)準(zhǔn)：

(一)對(duì)宅基地內(nèi)有證房屋、房屋附屬物、地上附著物應(yīng)予分類補(bǔ)償。

1、有證房屋可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換按拆一還一的方法償還。作價(jià)補(bǔ)償依據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定；

2、對(duì)房屋附屬物、地上附著物的補(bǔ)償參照《秦皇島市城市拆遷管理實(shí)施細(xì)則》。由各區(qū)政府(市開發(fā)區(qū))具體制定標(biāo)準(zhǔn)，但不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(二)非住宅房屋的補(bǔ)償。

1、非住宅房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，由拆遷人與被拆遷人依照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素計(jì)算被拆房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)；

2、作價(jià)補(bǔ)償以所計(jì)算出的拆遷房屋的補(bǔ)償金額為作價(jià)補(bǔ)償金額。

(三)村集體房屋、國有企業(yè)或集體企業(yè)的房屋補(bǔ)償采用評(píng)估作價(jià)方法進(jìn)行補(bǔ)償。

第十四條對(duì)未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)在宅基地院內(nèi)、外所建房屋和拆遷凍結(jié)令下達(dá)后所建房屋，一律不予補(bǔ)償。所建房屋由被拆遷人自行拆除。被拆遷人無能力拆除的，由拆遷人組織拆除，被拆遷人承擔(dān)拆遷費(fèi)用。

第四章安置

第十五條城中村拆遷改造本著先安置后開發(fā)的原則進(jìn)行。拆遷人與被拆遷人依法簽定拆遷、補(bǔ)償、安置協(xié)議，雙方共同遵守。

第十六條城中村拆遷改造前必須完成產(chǎn)權(quán)界定工作。對(duì)于符合分戶條件而未分戶的應(yīng)予分戶安置。

第十七條進(jìn)行產(chǎn)權(quán)安置，每人安置標(biāo)準(zhǔn)不得低于20平方米。平均每人建筑面積不足20平方米的，可從轉(zhuǎn)城前無證房屋中補(bǔ)足20平方米，產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。被拆遷人轉(zhuǎn)城前沒有無證房屋或無證房屋不足以補(bǔ)足20平方米的，不足部分的面積以經(jīng)過物價(jià)部門認(rèn)定的成本價(jià)格向拆遷人購買。

第十八條政府鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣安置形式。對(duì)選擇貨幣安置的拆遷戶，除享受本辦法第十七條規(guī)定外，可購買市區(qū)內(nèi)與拆遷面積相同的中低檔商品住宅，享受一定的優(yōu)惠。

第五章開發(fā)建設(shè)

第十九條在城中村拆遷改造中，用于安置拆遷戶的土地實(shí)行劃撥，所占土地不予補(bǔ)償，在劃撥土地上所建房屋不能擅自出售。如需出售，必須

補(bǔ)交土地出讓金和各種稅費(fèi)，否則房產(chǎn)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第二十條城中村拆遷改造的土地使用權(quán)處置由市土地行政主管部門統(tǒng)一組織實(shí)施，通過招標(biāo)拍賣或掛牌方式選擇開發(fā)單位，按照規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

第六章獎(jiǎng)勵(lì)與處罰

第二十一條對(duì)符合下列條件之一者，由拆遷人給予獎(jiǎng)勵(lì)：

(一)區(qū)、鎮(zhèn)、村在實(shí)施城中村改造中，在規(guī)定的期限內(nèi)完成改造任務(wù)的；

(二)被拆遷人在拆遷協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的；

(三)住宅房屋選擇作價(jià)補(bǔ)償，購買市內(nèi)商品住宅的；

(四)商業(yè)用房選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的；

(五)從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段進(jìn)行安置的。

第二十二條對(duì)具有下列情形之一者，按國家規(guī)定，予以處罰或強(qiáng)行拆除。

(一)無正當(dāng)理由，沒能如期完成改造任務(wù)，造成土地荒蕪的，依法收回土地，取消開發(fā)資格；

(二)無正當(dāng)理由，拒不簽訂拆遷協(xié)議的強(qiáng)行拆除；

(三)無正當(dāng)理由，在拆遷協(xié)議規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有完成搬遷的強(qiáng)行拆除。

第七章附則

第二十三條對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的非轉(zhuǎn)城村、各縣縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城中村改造，參照本辦法執(zhí)行。

第二十四條本辦法由市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第二十五條本辦法自2010年2月1日起執(zhí)行。

××*市人民政府關(guān)于印發(fā)《城中村改造實(shí)施辦法（試行）》的通知

第五篇：太原市人民政府關(guān)于印發(fā)太原市城中村改造管理試行辦法的通知

太原市人民政府關(guān)于印發(fā)太原市城中村改造管理試行辦法的通知

（并政發(fā)〔2008〕19號(hào)）

各縣（市、區(qū)）人民政府，各有關(guān)單位：

《太原市城中村改造管理試行辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。

二○○八年六月二十日

太原市城中村改造管理試行辦法

第一章 總則

第一條 為貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快城市化進(jìn)程，進(jìn)一步推進(jìn)和規(guī)范城中村改造工作，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)政策，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城中村改造是指將城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)村莊的村民轉(zhuǎn)為居民，撤銷村委會(huì)建立居委會(huì)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改制為股份制經(jīng)濟(jì)組織，集體土地依法征收為國有土地，按照城市規(guī)劃、建設(shè)管理規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的行為。

第三條 本市小店區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的城中村改造適用本辦法。

第四條 城中村改造以太原市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，按照“政府主導(dǎo)、以區(qū)為主、項(xiàng)目捆綁、各區(qū)統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作、扎實(shí)推進(jìn)”的原則實(shí)施。

第五條 太原市城中村改造工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)組（以下簡(jiǎn)稱“市領(lǐng)導(dǎo)組”）為全市城中村改造工作的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、部署全市城中村改造工作；制定城中村改造的政策措施、規(guī)劃、計(jì)劃及整體方案；確定城中村的改造村名單；考核各區(qū)（管委會(huì)）和市直各有關(guān)職能部門的城中村改造工作；研究解決城中村改造中的重大問題。

第六條 太原市城中村改造工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室（以下簡(jiǎn)稱“市城改辦”）為市領(lǐng)導(dǎo)組日常工作機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)擬定城中村改造有關(guān)政策；組織編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃；提出城中村改造中長(zhǎng)期計(jì)劃、計(jì)劃，下達(dá)城中村改造規(guī)劃編制計(jì)劃；確定城中村名錄；審定各城中村改造建設(shè)方案；對(duì)城中村改造項(xiàng)目進(jìn)行備案管理；進(jìn)行城中村改造宣傳、培訓(xùn)、調(diào)研工作；指導(dǎo)、督查、協(xié)調(diào)各區(qū)政府（管委會(huì)）和市直各有關(guān)部門城中村改造工作。

第七條 各區(qū)人民政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)城中村改造工作，提出本轄區(qū)內(nèi)城中村改造計(jì)劃及項(xiàng)目計(jì)劃；制定城中村改造中集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展方向；在市城改辦審定的城中村改造建設(shè)方案基礎(chǔ)上，審定城中村改造方案；組織實(shí)施“撤村建居”、村集體經(jīng)濟(jì)組織改制、集體土地發(fā)證和擬定土地處置方案；查處違法建設(shè)，實(shí)施拆遷安置管理，摸底建檔、綜合測(cè)算、招拍掛及宣傳培訓(xùn)等工作，協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。

各區(qū)（管委會(huì)）城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組及其辦公室具體組織實(shí)施城中村改造工作。

第八條 市各有關(guān)部門在受理城中村改造項(xiàng)目有關(guān)手續(xù)申請(qǐng)前，須取得市城改辦審查意見；在城中村改造中建新不拆舊、新建住宅只向社會(huì)銷售不安置本村村民的，不為其辦理有關(guān)手續(xù)，其不得享受城中村改造優(yōu)惠政策。

第九條 城中村改造項(xiàng)目手續(xù)辦理、規(guī)費(fèi)減免由市領(lǐng)導(dǎo)組會(huì)議集中審批、集中辦理，限時(shí)辦結(jié)。

第十條 城中村改造可采取政府、社會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織、社會(huì)和村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合投資等模式。采取社會(huì)投資和聯(lián)合投資模式的，城中村改造項(xiàng)目建設(shè)主體由改造村提請(qǐng)所在區(qū)政府（管委會(huì)）通過招拍掛方式公開、公正、公平選擇。

第二章 計(jì)劃管理

第十一條 根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、重點(diǎn)工程計(jì)劃及各區(qū)推薦意見，市城改辦組織各區(qū)政府（管委會(huì)）及市各有關(guān)部門將納入名錄的城中村分為近期、中期、遠(yuǎn)期三類，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)組同意后，每3年向社會(huì)公布一次。

凡列入城中村名錄的城中村，村集體建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自建設(shè)。嚴(yán)格控制城中村宅基地建房。納入近期改造的，村民原則上不得在宅基地上新建、改建、擴(kuò)建房屋；納入中期改造的，進(jìn)行控制管理，村民住宅經(jīng)房屋質(zhì)量安全鑒定部門鑒定確系危房的，經(jīng)區(qū)政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)后可在原址上翻建；納入遠(yuǎn)期改造的，按照有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定程序，村民可申請(qǐng)新建、改建、擴(kuò)建宅基地上的房屋，但層數(shù)不得超過2層，每戶建筑總面積不得超過200平方米。

第十二條 凡已列入近期改造的城中村，在城市建設(shè)用地控制范圍內(nèi)或土地處置符合條件的，由村委會(huì)申請(qǐng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街辦）、區(qū)政府（管委會(huì)）推薦，市城改辦審核，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)組批準(zhǔn)后，納入城中村改造村。省、市重點(diǎn)工程、重點(diǎn)景區(qū)所涉及的城中村，可優(yōu)先考慮。

第十三條 市城改辦根據(jù)各區(qū)政府（管委會(huì)）申報(bào)的改造村改造項(xiàng)目計(jì)劃，編制城中村改造項(xiàng)目計(jì)劃，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)組批準(zhǔn)后實(shí)施。

第三章 規(guī)劃建設(shè)

第十四條 市城改辦依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃組織市各有關(guān)部門編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)組審核報(bào)市政府批準(zhǔn)后，作為全市城中村改造工作的依據(jù)。

第十五條 市城改辦根據(jù)城中村改造計(jì)劃，委托有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門編制城中村改造片區(qū)用地控制規(guī)劃，依用地控制規(guī)劃，牽頭組織市規(guī)劃、國土管理部門及區(qū)政府（管委會(huì)）擬定城中村改造村建設(shè)用地控制范圍意見，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)組批準(zhǔn)。

第十六條 城中村改造項(xiàng)目經(jīng)綜合測(cè)算，不能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的，由區(qū)政府（管委會(huì)）提出意見報(bào)市城改辦審查，經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)組同意后，由規(guī)劃部門在符合城市規(guī)劃的前提下，按市領(lǐng)導(dǎo)意見調(diào)整城中村改造項(xiàng)目容積率、建筑密度等指標(biāo)。

第十七條 城中村改造建設(shè)項(xiàng)目施工前應(yīng)依法辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

第十八條 城中村改造項(xiàng)目建設(shè)必須堅(jiān)持配套建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則；納入城市建設(shè)質(zhì)量安全管理體系，符合國家建筑工程質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn)。

第十九條 城中村改造范圍內(nèi)的商品房出售前，須按規(guī)定程序辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》。

城中村改造項(xiàng)目竣工后，建設(shè)主體可持相關(guān)證件和資料到市房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

第四章 方案制定

第二十條 已列入改造村名單的，改造前須向市城改辦申報(bào)城中村改造建設(shè)方案。內(nèi)容包括：基本情況、舊村拆遷安置時(shí)序、建設(shè)時(shí)序、資金籌措等。

第二十一條 改造村建設(shè)方案經(jīng)市城改辦審定后，應(yīng)組織編制城中村改造方案。內(nèi)容包括：指導(dǎo)思想、組織機(jī)構(gòu)、基本情況、村改居、集體經(jīng)濟(jì)改制、社會(huì)保障、土地處置、舊村拆遷安置時(shí)序、建設(shè)時(shí)序、資金籌措、實(shí)施措施、監(jiān)督保障機(jī)制等。

改造方案由區(qū)政府（管委會(huì)）審定，市城改辦備案，區(qū)政府（管委會(huì)）組織實(shí)施。

第二十二條 城中村改造建設(shè)方案與改造方案須依據(jù)《村民委員會(huì)組織法》經(jīng)村民會(huì)議討論通過，方可報(bào)審。

第五章 城中村改制

第二十三條 列入城中村名錄的村，公安部門應(yīng)嚴(yán)格戶籍管理，各區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)對(duì)各村人口、土地、建筑等摸底建檔。列入改造村名單的村，由各區(qū)政府（管委會(huì)）組織有關(guān)部門凍結(jié)戶口、澄清底數(shù)，撤銷村民委員會(huì)，建立居民委員會(huì)。

第二十四條 在保持穩(wěn)定和確保集體資產(chǎn)不流失的前提下，城中村集體經(jīng)濟(jì)組織改制應(yīng)當(dāng)按法定程序進(jìn)行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估，依法經(jīng)村民會(huì)議討論通過后制定資產(chǎn)處置分配方案，合理設(shè)置股權(quán)并量化、組建股份制經(jīng)濟(jì)組織。

各區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)制定撤村建居、集體經(jīng)濟(jì)組織改制工作實(shí)施意見并組織實(shí)施。

第二十五條 市、區(qū)兩級(jí)政府勞動(dòng)保障部門應(yīng)當(dāng)對(duì)城中村村改居人員開展職業(yè)技能培訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)費(fèi)由同級(jí)財(cái)政予以補(bǔ)助。

城中村改制后，原村民應(yīng)當(dāng)依法參加社會(huì)保險(xiǎn)，社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)由改制后的經(jīng)濟(jì)組織和原村民個(gè)人按比例承擔(dān)。符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，享受最低生活保障待遇。

第六章 土地處置

第二十六條 城中村改造用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃。列入改造計(jì)劃的，改造用地應(yīng)納入土地供應(yīng)計(jì)劃。

第二十七條 各區(qū)政府（管委會(huì)）完成改造村集體土地調(diào)查、確權(quán)、登記、發(fā)證工作，擬定土地處置方案后，改造村集體土地經(jīng)市政府上報(bào)獲得批準(zhǔn)，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收為國有土地手續(xù)。

第二十八條 城中村改造建設(shè)用地范圍以外的土地由市土地儲(chǔ)備中心收購儲(chǔ)備或紅線儲(chǔ)備。第二十九條 城中村改造建設(shè)用地范圍以內(nèi)的土地以劃撥方式供地。其中屬于經(jīng)營性項(xiàng)目的，再以協(xié)議出讓方式供地，并依法辦理土地出讓手續(xù)。

在集體土地依法征收為國有土地前，列入改造計(jì)劃的城中村改造項(xiàng)目可持集體土地所有權(quán)證辦理相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)。

第七章 拆遷補(bǔ)償安置

第三十條 各改造村應(yīng)當(dāng)結(jié)合本村土地資源和實(shí)際情況，制定拆遷補(bǔ)償安置方案。方案依法經(jīng)村民會(huì)議討論通過，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街辦）初審、區(qū)政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)、市城改辦備案后，方可實(shí)施。

改造村制定拆遷補(bǔ)償安置方案前，拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)組同意。

第三十一條 拆遷補(bǔ)償安置可采取貨幣補(bǔ)償或房屋安置方式。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，在合法宅基地上的建筑為二層及二層以下的，按市?chǎng)評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償，其貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高不得超過市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的120%。

實(shí)行房屋安置的，在合法宅基地上的建筑為二層及二層以下的，面積計(jì)算可采取兩種方式：一是按拆一還一標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，但補(bǔ)償面積最高不得超過原面積的120%；二是按被拆遷人合法宅基地面積的160%計(jì)算，被拆遷人房屋面積不足合法宅基地面積的160%的，被拆遷人應(yīng)向拆遷人補(bǔ)交不足部分面積的拆遷時(shí)的重置價(jià)。

太原市人民政府并政發(fā)〔2007〕9號(hào)文件發(fā)布前，在合法宅基地上的建筑為三層及三層以上的，三層按2007年建安成本價(jià)的90%給予貨幣補(bǔ)償，四層、五層逐層遞減，五層（不含五層）以上不予補(bǔ)償；并政發(fā)〔2007〕9號(hào)文件發(fā)布后，三層及三層以上的不予補(bǔ)償。

第三十二條 城中村改造項(xiàng)目建設(shè)主體申請(qǐng)拆遷，應(yīng)按規(guī)劃向所在區(qū)政府（管委會(huì)）提交相關(guān)資料，經(jīng)區(qū)政府（管委會(huì)）同意后，將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置情況等在拆遷現(xiàn)場(chǎng)向被拆遷人公告。

第三十三條 在批準(zhǔn)的拆遷期限內(nèi)，由拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)一方或雙方申請(qǐng)，由所在區(qū)政府（管委會(huì)）裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可依法提起訴訟；訴訟期間如拆遷人已做安置或提供了過渡用房，不停止拆遷。裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿、被拆遷人未提起訴訟，仍拒絕搬遷的，由所在區(qū)政府（管委會(huì)）依法組織強(qiáng)制拆遷或申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第八章 優(yōu)惠政策

第三十四條 列入改造的城中村，在土地條件具備的前提下，村民建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)按人均133平方米控制，在本村有合法宅基地的非本村人員建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)按人均50平方米控制。劃定的改造用地應(yīng)包括安置村民住宅用地、小區(qū)級(jí)公建用地、道路用地（道路紅線30米以下）、小區(qū)級(jí)及以下配套公共綠地、發(fā)展經(jīng)濟(jì)用地。

第三十五條 城中村改造建設(shè)項(xiàng)目用于安置村民的，按人均建筑面積50平方米免交市級(jí)行政性規(guī)費(fèi)，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的，除城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減半征收外，免交其它市級(jí)行政性規(guī)費(fèi)。

第三十六條 城中村改造項(xiàng)目用地以協(xié)議出讓方式供地的，土地出讓金按評(píng)估地價(jià)的45%收取，上繳市財(cái)政后，扣除按照國家、省有關(guān)規(guī)定的計(jì)提部分，其余價(jià)款作為城中村改造專項(xiàng)補(bǔ)貼資金，?？钣糜诔侵写甯脑?。

城中村改造專項(xiàng)補(bǔ)貼資金由村委會(huì)（或改制后的股份制經(jīng)濟(jì)組織）提出書面申請(qǐng)，所在區(qū)政府（管委會(huì)）出具意見，經(jīng)市城改辦審查報(bào)市政府同意后，市財(cái)政管理部門按照用款計(jì)劃予以撥付。

第三十七條 城中村改造中所涉及由市政府承擔(dān)的市政公用設(shè)施，市各有關(guān)部門應(yīng)優(yōu)先安排資金建設(shè)。改造后的市政公用設(shè)施維護(hù)和市容環(huán)衛(wèi)管理納入城市管理范疇。

第九章 附則

第三十八條 本辦法與已頒布的其它文件不一致的，按本辦法執(zhí)行。

第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。