第一篇：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)到期后的處置問(wèn)題的調(diào)研

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)到期后的處置問(wèn)題的調(diào)研

一、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

第四十一條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

二、《物權(quán)法》

第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

三、國(guó)家土地管理局關(guān)于對(duì)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)

（１９９０年１２月２０日 <１９９０>國(guó)土函字第１４６號(hào)）

北京市土地管理局：

你局京地發(fā)<１９９０>０３６號(hào)文《關(guān)于國(guó)務(wù)院５５號(hào)令中有關(guān)條款解釋說(shuō)明的請(qǐng)示》收悉?，F(xiàn)就所反映北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)公司對(duì)《條例》第四十條、第四十一條的理解問(wèn)題，答復(fù)如下：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條、第四十一條規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。土地使用權(quán)期滿，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請(qǐng)續(xù)期；經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，按規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付出讓金，并辦理登記，其原地上的建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)在續(xù)期使用期間可以不變，由出讓合同約定。

四、結(jié)論

商業(yè)用地到期后，用地權(quán)人可以續(xù)期，但關(guān)于續(xù)期期限、出讓金等國(guó)家和北京都沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的具體操作規(guī)范。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)分享——商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研

突然累了發(fā)表于2010年01月11日 23:51 閱讀(1)評(píng)論(0)

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（每天分享一篇專(zhuān)業(yè)文章，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，加油！希望朋友們多多關(guān)注）——轉(zhuǎn)型進(jìn)行時(shí)

地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的前期要對(duì)地塊價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)，回避風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻?hù)需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，就更需要在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。目前，這一工作已成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必不可少的環(huán)節(jié)。

什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動(dòng)的一種地產(chǎn)形式，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過(guò)分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來(lái)源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)力、可比類(lèi)似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目提出可行性的市場(chǎng)定位，為招商和銷(xiāo)售工作提供依據(jù)。一般來(lái)講，當(dāng)項(xiàng)目形式和經(jīng)營(yíng)行業(yè)并未確定時(shí)，我們主要進(jìn)行幾個(gè)宏觀方面的分析調(diào)研：

1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究；

2、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

3、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

4、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析；

5、典型性調(diào)查與研究；

6、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析；

7、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究；

8、立地條件研究；

9、商圈的確定和研究；

宏觀調(diào)研一經(jīng)完成，依據(jù)結(jié)果就可對(duì)項(xiàng)目做出一個(gè)前期的粗略的規(guī)劃建議，隨后，我們根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)類(lèi)型進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)致調(diào)研，以此再對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃做出準(zhǔn)確微調(diào)。下面我們先來(lái)看一下宏觀方面的調(diào)研活動(dòng)：

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究

商業(yè)地產(chǎn)由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)投資大，最終利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)形式歸于出租、經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售，這些均受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策影響較大。所以，在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究分析就顯得尤為重要。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研主要集中在以下幾個(gè)方面：

1、總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等；

2、GDP發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益的情況；

3、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額；

4、全市商業(yè)增加值；

5、城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入；

6、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額；

7、城市對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；

8、城市內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，近年政府對(duì)城建、商貿(mào)、地產(chǎn)等相關(guān)方面所出臺(tái)的政策；通常要對(duì)連續(xù)3-5年的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，這樣才能基本反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水

平。

區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

如果項(xiàng)目位置處在城市行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則更易于城市機(jī)能的發(fā)揮，自然集中的人流能形成良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍。當(dāng)然除了這種情況外還受到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃的影響，如：

1、公共設(shè)施狀況；

2、交通體系狀況；

3、道路狀況、通行量；

4、區(qū)域城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)；

5、各區(qū)域的城市機(jī)能組成；

6、城市規(guī)劃政策與方向；

城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重大的影響，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃、商業(yè)區(qū)的建設(shè)計(jì)劃以及城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)都將對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生直接影響。這些調(diào)研要由專(zhuān)業(yè)的調(diào)研公司完成，一般人員是很難完成的，如果調(diào)研不到位，數(shù)據(jù)有出入將會(huì)成為后期項(xiàng)目定位的陰影。

商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

在整體上城市功能結(jié)構(gòu)和規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響，局部上商業(yè)面的發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目將有著至關(guān)重要的影響。每一個(gè)城市的商業(yè)布局規(guī)劃是城市機(jī)能完善的標(biāo)志，為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性和權(quán)威性，國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局先后發(fā)布了多條《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。

許多城市的商業(yè)委員會(huì)考慮到目前商業(yè)布局的特點(diǎn)，結(jié)合城市發(fā)展做出了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃。這在大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)開(kāi)發(fā)商及時(shí)避免政策性風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)有著重要的指導(dǎo)性作用。

區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析

前面我們進(jìn)行的都是宏觀的政策等方面的研究，區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域商業(yè)實(shí)際情況的調(diào)研，也就是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和特征，其各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容的綜合數(shù)據(jù)為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)都提供了定性的參考分析。商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)研主要包括以下幾方面：

1、地區(qū)間的銷(xiāo)售動(dòng)向；

2、業(yè)種間的銷(xiāo)售動(dòng)向；

3、商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況；

4、大型主力店的動(dòng)向；

5、了解稅收政策，重點(diǎn)調(diào)查不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的政府政策，經(jīng)營(yíng)成本（稅收、租賃費(fèi)用）和收入狀況。

以上內(nèi)容必須通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、稅收情況、存在問(wèn)題、預(yù)期發(fā)展和經(jīng)營(yíng)動(dòng)向等多方面的調(diào)研，才能獲得一個(gè)較為普遍性的結(jié)論。

典型性調(diào)查與研究

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目是否能長(zhǎng)期存在的關(guān)鍵點(diǎn)之一。我們可以對(duì)項(xiàng)目所在地和城市其它商業(yè)區(qū)的各類(lèi)業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研時(shí)可以選擇主要的百貨商場(chǎng)、超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)等不同形式的商業(yè)環(huán)境，從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通、客群來(lái)源幾個(gè)方面進(jìn)行分析，掌握各業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做

出一個(gè)綜合性的競(jìng)爭(zhēng)分析。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目的差別很大，在項(xiàng)目前期必須考慮到該區(qū)域未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)等綜合因素。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)最終取決于在租賃、銷(xiāo)售后如何很好的支撐經(jīng)營(yíng)，所以不論是經(jīng)營(yíng)者還是投資者在選擇商鋪的時(shí)都會(huì)慎重考慮到這一點(diǎn)。

在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米，以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門(mén)對(duì)商業(yè)面積的開(kāi)發(fā)要求和建筑形式要求都會(huì)不同，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在具體開(kāi)發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇好開(kāi)發(fā)時(shí)間，借機(jī)乘勝。

消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究

對(duì)消費(fèi)行為的研究又稱(chēng)生活結(jié)構(gòu)研究。目的主要在于收集區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的生活形態(tài)和特征，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購(gòu)買(mǎi)行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個(gè)對(duì)消費(fèi)行為定量和定性的評(píng)估。

1．人口結(jié)構(gòu)；

人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類(lèi)整理，并對(duì)過(guò)去人口的集聚、膨脹速度，將來(lái)人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2．家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成；

依據(jù)家庭戶(hù)數(shù)的變動(dòng)情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員變化的趨勢(shì)進(jìn)而洞悉城市化發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如近年城市的搬遷戶(hù)以3-5人三代家庭為主，而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。

3．收入水平；

根據(jù)收入水平判斷消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)層次等。

4．消費(fèi)水平；

消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接考量，尤其對(duì)零售業(yè)來(lái)說(shuō)是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此推理出消費(fèi)者的消費(fèi)情形，并依據(jù)商品類(lèi)別劃分消費(fèi)種類(lèi)，計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)傾向。

5．購(gòu)買(mǎi)行為；

通過(guò)購(gòu)買(mǎi)行為一是可以掌握消費(fèi)者習(xí)慣性的消費(fèi)場(chǎng)、消費(fèi)種類(lèi)和服務(wù)；二是大致判斷選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)作深入探討。

6．交通方式；

交通方式變化，可以影響消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣及消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者對(duì)不同業(yè)態(tài)的需求在花費(fèi)時(shí)間上都有一定的心理尺度，交通工具的改變會(huì)在一定程度上影響購(gòu)物范圍的大小，同時(shí)交通的便利也可以形成客流的有力支撐。

立地條件研究

立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周?chē)沫h(huán)境和自身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”也是這個(gè)道理。

立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場(chǎng)所等。

1．道路類(lèi)別；

道路類(lèi)別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，對(duì)商業(yè)選址而言，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2．顧客到店的便利度；

進(jìn)店行進(jìn)東線是否通暢便利也是影響經(jīng)營(yíng)的條件之一。行進(jìn)動(dòng)線中是否有障礙物，如交通欄隔、單向車(chē)行道、禁止轉(zhuǎn)彎等路障、路標(biāo)都會(huì)形成對(duì)客流的阻礙。

3．周邊的商業(yè)氛圍；

有時(shí)商業(yè)業(yè)種的聚集加強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)但也能形成集合效應(yīng)，如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，可帶來(lái)單一的消費(fèi)人流，當(dāng)然業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)與互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)也是很關(guān)鍵，合理的安排業(yè)態(tài)組成將更有利于市場(chǎng)間的互榮。

4．商業(yè)的能見(jiàn)度和日照情況；

商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見(jiàn)度是吸引人流消費(fèi)的關(guān)鍵之一，如果商業(yè)建筑能見(jiàn)度差將會(huì)影響到日后的經(jīng)營(yíng)。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以顧客更喜歡光顧東北面的商業(yè)，而在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

商圈的確定和研究

這是調(diào)研中的最后一項(xiàng)，也是最關(guān)鍵的一項(xiàng)，商圈的確定是整個(gè)項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)。通常商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說(shuō)成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。對(duì)商圈調(diào)研的目的主要圍繞著幾個(gè)方面：１、了解區(qū)域內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)；

２、確定產(chǎn)品組合及促銷(xiāo)點(diǎn)；

３、分析商圈是否重疊

４、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)的飽和度；

５、找出商圈內(nèi)的障礙：如：道路設(shè)施不便，人口過(guò)度擁塞等；

６、法規(guī)政策方面的考慮；

７、其他因素：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)是否激烈、未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、交通狀況等。

每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的項(xiàng)目，商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈），有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)將此再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：

核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量；

次級(jí)商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量；

邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量；

那么，每個(gè)商圈所包含的人口數(shù)量是這樣計(jì)算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀膀T自行車(chē)20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車(chē)的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀安叫?0分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車(chē)站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車(chē)的人口占總?cè)丝诘谋嚷省痹偌由稀俺俗∑?chē)20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車(chē)的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔吹玫搅撕诵纳倘λ采w的人口數(shù)量。

不同的商圈類(lèi)型中核心商圈、次級(jí)商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同：

在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以?xún)?nèi)，次級(jí)商圈的半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；

而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以?xún)?nèi)，次級(jí)商圈的半徑在500米—1000米之間，邊際商圈則在1000米以外；

如果在商圈劃分時(shí)遇到以下幾種情況，將成為劃分的自然界點(diǎn)：

1、凡超過(guò)４０米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路；

２、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻；

３、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動(dòng)不易；

４、受安全島之阻隔使人潮流動(dòng)不易；

５、受大水溝使人潮流動(dòng)不易

６、因單行道阻隔使人潮流動(dòng)不易；

７、人潮走向與購(gòu)物習(xí)慣相反者；

受到以上情況影響都將劃分成兩個(gè)不同的商圈。

關(guān)于商圈的界定一般依據(jù)以下幾種方法：

１、同心圓法：

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，先按照不同半徑畫(huà)出若干個(gè)同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法：一個(gè)是用人口密度的變化來(lái)界定；二是用不同同心圓間商品消費(fèi)量的變化來(lái)界定；

２、行車(chē)時(shí)間法：

根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣，行車(chē)速度，不同地區(qū)的出行習(xí)慣來(lái)界定商圈。

３、路線調(diào)查法：

沿項(xiàng)目周?chē)煌慕值勒{(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。

４、COMPASS法則：

商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的潛在收益受到顧客對(duì)該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響，雖然很多因素對(duì)易接近性有影響，但以下的公式假定易接近性只受兩個(gè)地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。

從狹義上，雷利的吸引力定律可以確定在兩個(gè)位置之間的直線上受到同等引力的那個(gè)點(diǎn)。從廣義上，這個(gè)公式劃定的是一個(gè)圓，位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受圓外場(chǎng)所吸引的傾向。

雷利定律的公式為：

da=d/1+(q)a

交易中心=d/(1-q)有效半徑=d*(q)a/(1-q)

根據(jù)交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。

da代表項(xiàng)目所在地到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所在地之間的有效交易距離（商圈的界境點(diǎn)）

d代表項(xiàng)目計(jì)劃用地到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所在地之間的實(shí)際距離；

Sa,Sb代表場(chǎng)所a和場(chǎng)所b各自的規(guī)模（即零售面積等）；

在取Sa>Sb時(shí)，q = Sb/Sa即兩處場(chǎng)所的規(guī)模比率；

a代表常數(shù)1/2；

COMPASS法則存在的一定限制：一個(gè)是只考慮了距離，未考慮實(shí)際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如項(xiàng)目可以給客戶(hù)留下良好的心理印象，則顧客的認(rèn)知距離會(huì)比真正的距離長(zhǎng)。

5、商業(yè)飽和理論：

設(shè)在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人，用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?.6就得到市場(chǎng)的需求總量。用“市場(chǎng)總需求量”減去“現(xiàn)有零售面積”即可得到“市場(chǎng)的需求潛力”。如果市場(chǎng)需求潛力大于零則表示開(kāi)發(fā)具有可行性，反之無(wú)開(kāi)發(fā)空間。商圈分析的方法有許多種，除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的比率關(guān)系。

哈夫的“概率模型”則是從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，他認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率取決于商品豐富性的營(yíng)業(yè)面積，為購(gòu)物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。

以上各種方法出發(fā)的角度不同，運(yùn)用的市場(chǎng)變量不同，所以達(dá)到的目的也不同。在具體研討

分析過(guò)程中還是要結(jié)合具體的實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用，一般可以采取將定性和定量的研究方法相結(jié)合的手段。

通過(guò)以上九個(gè)環(huán)節(jié)，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)前期的宏觀方面的調(diào)研就基本完成了，接下來(lái)要進(jìn)行的就是針對(duì)項(xiàng)目前期定位規(guī)劃而進(jìn)行的較為具體的調(diào)研了，不過(guò)調(diào)研只是手段，并不是最終目的，只有對(duì)調(diào)查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析對(duì)比，才能掌握一定量較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)規(guī)律與信息，為項(xiàng)目的后期定位和營(yíng)銷(xiāo)推廣做出正確指導(dǎo)。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(精選多篇)

蕪湖商業(yè)、寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告

項(xiàng)目一：微商財(cái)富廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于中山北路與長(zhǎng)江南路交匯處,與嘉興貿(mào)廣場(chǎng)、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢(shì)，位置較好。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開(kāi)發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標(biāo)準(zhǔn)層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶(hù)，總戶(hù)數(shù)300戶(hù)；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達(dá)34 %。該部分建筑特色為純loft創(chuàng)意辦公,層高4米8，格力中央空調(diào)vivi分層計(jì)費(fèi)，房?jī)?nèi)上

下水已設(shè)計(jì)并預(yù)留。寫(xiě)字樓內(nèi)設(shè)日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫(xiě)字樓按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價(jià)方面：均價(jià)12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價(jià)40元/平方米；現(xiàn)行的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價(jià)格及方式暫未確定。

物業(yè)管理：由開(kāi)發(fā)商指定春天物業(yè)實(shí)施，物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米。

項(xiàng)目二：星隆國(guó)際城

星隆國(guó)際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項(xiàng)目用地物業(yè)性 質(zhì)為商辦，首期交房時(shí)間為2014年年底。項(xiàng)目占地5.2萬(wàn)平米左右，總建筑面積近30萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積約18萬(wàn)平米，五星級(jí)酒店4萬(wàn)平米，辦公5萬(wàn)平米左右。開(kāi)發(fā)商自持65%，自持部分主要引進(jìn)9000平米星美影城、45000平方百盛旗

艦店、12014平米華潤(rùn)蘇果旗艦店、50000平米萬(wàn)豪酒店等主力店。

商業(yè)：商業(yè)位于地下負(fù)一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場(chǎng)的形式存在，設(shè)置了水游街和星舞臺(tái)兩種主題商業(yè)標(biāo)志。星舞臺(tái)是一種類(lèi)似古羅馬斗獸場(chǎng)的敞開(kāi)式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨(dú)立成街的優(yōu)勢(shì)。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進(jìn)深九到十米之間。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面：地下負(fù)一層主營(yíng)餐飲,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷(xiāo)售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購(gòu)房戶(hù)可享受150%的溢價(jià)回購(gòu)。銷(xiāo)售價(jià)格：一層商鋪

價(jià)格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價(jià)格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價(jià)格在23000-25000元/平方之間不等。地下負(fù)一層價(jià)格在28000元/平方料左右?，F(xiàn)行的銷(xiāo)售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國(guó)際cbd大廈，三幢5a甲級(jí)寫(xiě)字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設(shè)置商業(yè)。對(duì)外宣傳口徑為第五代商務(wù)寫(xiě)字樓集群示范體，即將居住、商務(wù)、辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)vivi分層計(jì)費(fèi)，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開(kāi)間基本為9米，公攤比為35%。

售價(jià)為第六層8400元/平方，層差價(jià)為100元/平方?，F(xiàn)行的銷(xiāo)售政策是按

揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項(xiàng)目三：赭山購(gòu)物公園

赭山購(gòu)物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設(shè)計(jì)手法建設(shè)山體式購(gòu)物公園，提出“時(shí)間型消費(fèi)”商業(yè)中心的概念。整個(gè)項(xiàng)目共劃分為個(gè)五個(gè)區(qū)域,其中open plaza區(qū)位于設(shè)施主入口的開(kāi)放廣場(chǎng),體現(xiàn)設(shè)施的公共性夜間能獨(dú)立營(yíng)業(yè),店鋪規(guī)格15平方米；國(guó)際名品區(qū)區(qū)位于設(shè)施入口主通道處的時(shí)尚區(qū),以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時(shí)尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺(tái)演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強(qiáng)。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗(yàn)館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書(shū)店等體驗(yàn)設(shè)施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時(shí)尚用品廣場(chǎng)，店鋪劃分規(guī)格80平方。開(kāi)發(fā)商自持60%物業(yè)，dtc商業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。

整體建筑為地下負(fù)三層，單間建筑

面積：商鋪?zhàn)钚?0平方，最大500平方。該項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報(bào)率，10年后承諾溢價(jià)180%回購(gòu)；100平方以上也可自營(yíng)。目前銷(xiāo)售單價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方到4.2萬(wàn)/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購(gòu)房另享受總價(jià)優(yōu)惠10000的政策。

項(xiàng)目四：蕪湖偉星時(shí)代金融中心

該項(xiàng)目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫(xiě)字樓。項(xiàng)目占地1.3萬(wàn)平方米，總建筑面積8.1萬(wàn)平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層,其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓內(nèi)設(shè)電梯7部。標(biāo)準(zhǔn)層每層12戶(hù)，基本為80.64平方及220平方的大戶(hù)型。南北雙大堂設(shè)計(jì),全精裝公共空間、純鋼寫(xiě)字樓;電梯分區(qū)換乘，總計(jì)配備500多個(gè)地下停車(chē)位。

本項(xiàng)目定位為金融主題寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售均價(jià)9000/平方左右，層差 價(jià)100元/平方米。按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售

物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項(xiàng)目已基本售罄。偉星總部入駐?，F(xiàn)行的銷(xiāo)售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項(xiàng)目五：僑鴻濱江世紀(jì)廣場(chǎng)

本項(xiàng)目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住 宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬(wàn)平米，包括一幢69層高、定位在超五星級(jí)酒店和國(guó)際5a寫(xiě)字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬(wàn)平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開(kāi)發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬(wàn)平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書(shū)城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級(jí)酒店洲際酒店入駐。項(xiàng)目設(shè)空中網(wǎng)球場(chǎng)，五星級(jí)精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900

平方米。標(biāo)準(zhǔn)層呈正方形，每層12戶(hù)，面積為236平方和136平方兩種；9層及48層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層，不對(duì)外銷(xiāo)售。公攤比：33%。地下三層車(chē)庫(kù)，2100個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位。按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進(jìn)口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學(xué)分區(qū)。市場(chǎng)定位高舉高打,城市地標(biāo)建筑,優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。

銷(xiāo)售價(jià)格，在售12/15/16/20/26/32六個(gè)樓層，12層9500元/平方，層差價(jià)100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米?，F(xiàn)行促銷(xiāo)政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項(xiàng)目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)11.8元/平方

項(xiàng)目六：華強(qiáng)廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于蕪紡廠原址，是標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體項(xiàng)目，總面積53萬(wàn)平方米，集住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓三位一體。商業(yè)未公開(kāi)，但住宅均價(jià)達(dá)9500元/平方。該

項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級(jí)豪宅。

項(xiàng)目七：潤(rùn)地商業(yè)廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積15萬(wàn)方，在售寫(xiě)字樓共22層,每層12戶(hù)。每幢寫(xiě)字樓配六部電梯，標(biāo)準(zhǔn)屋呈矩形, 單間建筑面積：185及124.55兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無(wú)中央空調(diào)、戶(hù)型方正、柱網(wǎng)達(dá)8.4米，外觀無(wú)建筑特色。600多個(gè)地下車(chē)位。大型超市部分開(kāi)發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫(xiě)字樓，售價(jià)四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價(jià)7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷(xiāo)售政策為大戶(hù)型總價(jià)讓22萬(wàn);小戶(hù)型總價(jià)讓15

萬(wàn)，即406大戶(hù)型折后價(jià)6100元/

平方米,六層6300元/平方米。

項(xiàng)目后期物業(yè)由潤(rùn)地物業(yè)承擔(dān)，3元/平方。

項(xiàng)目八：江北尚品

該項(xiàng)目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區(qū),沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進(jìn)深6米,10米不等,開(kāi)間4米2至5米4不等,拐角處開(kāi)間可達(dá)近8米。住宅售價(jià)一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業(yè)15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶(hù)不等。

現(xiàn)行促銷(xiāo)政策： 120平的大戶(hù)型總價(jià)減10000，86平的小戶(hù)型總價(jià)減6000。底商無(wú)優(yōu)惠。

第四篇：關(guān)于勞動(dòng)合同到期的問(wèn)題

合同自然終止也要補(bǔ)償

按照舊法的規(guī)定，只有在用人單位單方面解除或主動(dòng)提出解除未到期的勞動(dòng)合同時(shí)，無(wú)過(guò)錯(cuò)的勞動(dòng)者才會(huì)獲得補(bǔ)償；如果是合同到期終止，一般情況下勞動(dòng)者不會(huì)得到任何補(bǔ)償。而在新法中，這一被執(zhí)行了12年的規(guī)定將被顛覆?！秳趧?dòng)合同法》中規(guī)定，除勞動(dòng)者原因不能續(xù)約的外，勞動(dòng)合同終止用人單位也要支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)與解除長(zhǎng)期勞動(dòng)合同的標(biāo)準(zhǔn)完全一樣，這在第四十四條和四十六條中得以體現(xiàn)。

新法的這一規(guī)定屬?lài)?guó)際通行做法，是對(duì)誠(chéng)信履行勞動(dòng)合同員工的一種鼓勵(lì)，也體現(xiàn)了員工離職后使其生活有所保障的一種人文關(guān)懷。而對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高的問(wèn)題，有專(zhuān)家認(rèn)為，這依賴(lài)于企業(yè)內(nèi)部制度和經(jīng)營(yíng)管理水平是否也在同步提高。只要是守法的企業(yè)，成本應(yīng)該不會(huì)大增。

按照新的勞動(dòng)合同法，除非在同等或以上條件下你自己不愿意續(xù)簽，否則，用人單位是要支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

法條依據(jù)：

中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法

第四十四條 有下列情形之一的，勞動(dòng)合同終止：

（一）勞動(dòng)合同期滿的；

第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：

（五）除用人單位維持或者提高勞動(dòng)合同約定條件續(xù)訂勞動(dòng)合同，勞動(dòng)者不同意續(xù)訂的情形外，依照本法第四十四條第一項(xiàng)規(guī)定終止固定期限勞動(dòng)合同的；

第四十七條 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償按勞動(dòng)者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個(gè)月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動(dòng)者支付。六個(gè)月以上不滿一年的，按一年計(jì)算；不滿六個(gè)月的，向勞動(dòng)者支付半個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

勞動(dòng)者月工資高于用人單位所在直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公布的本地區(qū)上職工月平均工資三倍的，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按職工月平均工資三倍的數(shù)額支付，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)哪晗拮罡卟怀^(guò)十二年。

本條所稱(chēng)月工資是指勞動(dòng)者在勞動(dòng)合同解除或者終止前十二個(gè)月的平均工資。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃 工作 2007-11-02 15:32:34 閱讀234 評(píng)論1 字號(hào)：大中小

商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研初步工作計(jì)劃

1.項(xiàng)目區(qū)域研究調(diào)研

1-2 區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容

1-2-1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)

區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)量——各街道臨街商業(yè)供應(yīng)量

（在此應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè)，對(duì)于烏魯木齊這種城市，臨街商業(yè)的“自然形成”特點(diǎn)將較為明顯，對(duì)路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)研）

研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類(lèi)獨(dú)體商業(yè)、各類(lèi)物業(yè)底商

（上述內(nèi)容將包括對(duì)研究區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的案例分析所需資料，包括入住率、硬件水平、主要客戶(hù)群

等，在此不贅述）

研究區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)商業(yè)物業(yè)——各種未正式對(duì)外營(yíng)業(yè)的商業(yè)物業(yè)

（上述內(nèi)容應(yīng)注意區(qū)分該物業(yè)的運(yùn)作階段，對(duì)于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)一定的“招商率”，未正式營(yíng)業(yè)的項(xiàng)目必須著重調(diào)

研，并在調(diào)研報(bào)告中進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)分析）

調(diào)研方法與途徑：

實(shí)地調(diào)研

區(qū)域商業(yè)價(jià)格

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平

（在此應(yīng)明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù)，即，屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”）

研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平

（在此應(yīng)明確區(qū)分所調(diào)研租金水平屬于“報(bào)價(jià)”還是“成交價(jià)”，以及價(jià)格換算依據(jù)為“建筑面積租金”還是“使用

面積租金”，對(duì)于百貨類(lèi)商業(yè)物業(yè)應(yīng)明確扣點(diǎn)范圍）

研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格水平

（在此應(yīng)明確所調(diào)研售價(jià)的屬性，嚴(yán)格區(qū)分“均價(jià)”、“起價(jià)”等，并明確所調(diào)研價(jià)格鋪位所在樓層及位置）

調(diào)研方法與途徑：

實(shí)地調(diào)研

區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)

（對(duì)于目測(cè)面積20—30平方米以下的商戶(hù)，可不明確商戶(hù)名稱(chēng)，只需明確所屬業(yè)態(tài)類(lèi)型及面積）

研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)

（在此應(yīng)明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開(kāi)業(yè)狀況，即，明確區(qū)分“已開(kāi)業(yè)”業(yè)態(tài)，與“已入住未開(kāi)業(yè)”業(yè)態(tài)）

注：

獨(dú)體及綜合市場(chǎng)類(lèi)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)中，對(duì)于大型獨(dú)體百貨、獨(dú)體超市（不含社區(qū)便利店，面積2000平方米以上）、大型娛樂(lè)（獨(dú)體，不含物業(yè)底商入?。⒋笮酮?dú)體專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（非統(tǒng)一收銀為界

定標(biāo)準(zhǔn)）、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場(chǎng)等，應(yīng)作為單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，不計(jì)入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。

調(diào)研方法與途徑：

實(shí)地調(diào)研

1-2-2 區(qū)域環(huán)境

區(qū)域人口環(huán)境及人群分布

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類(lèi)住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶(hù)數(shù)

（包括現(xiàn)有住宅社區(qū)，并區(qū)分新建商品住宅項(xiàng)目及該項(xiàng)目主力戶(hù)型、戶(hù)數(shù)、銷(xiāo)售均價(jià)及入住率，老式或已入住完畢的住宅社區(qū)戶(hù)數(shù)、歷史價(jià)格等；以及潛在供應(yīng)住宅社區(qū)主力戶(hù)型、戶(hù)數(shù)、銷(xiāo)售均價(jià)、預(yù)計(jì)入住時(shí)

間等）

研究區(qū)域內(nèi)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布

研究區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)與學(xué)校——區(qū)域內(nèi)主要學(xué)校分布

（重點(diǎn)研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學(xué)、專(zhuān)科學(xué)校以及各種寄宿制學(xué)校分布與學(xué)生總數(shù)量）

其他人群聚集地點(diǎn)

研究區(qū)域內(nèi)人群特點(diǎn)——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等

（這部分內(nèi)容部分來(lái)源于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，部分需依靠“消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷“獲得）

調(diào)研方法與途徑：

實(shí)地調(diào)研；檢索統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷

區(qū)域交通環(huán)境及交通動(dòng)線

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設(shè)施

（包括道路方位、起止點(diǎn)、路幅等，以及該道路上的立交橋、快速公交線路等）

研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況

（包括道路方位、起止點(diǎn)、路幅、通車(chē)時(shí)間等，以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等）

研究區(qū)域內(nèi)公共交通動(dòng)線——各主要道路公交線路

（包括各主要道路公交線路數(shù)量，線路途經(jīng)地域等，重點(diǎn)為項(xiàng)目周邊主要道路的公交線路及公交車(chē)站和出

租車(chē)上下站位置）

調(diào)研方法與途徑：

實(shí)地調(diào)研；檢索規(guī)劃資料；部分可要求開(kāi)發(fā)商提供

區(qū)域人流量統(tǒng)計(jì)

具體內(nèi)容：

本項(xiàng)目主要交通動(dòng)線人流量監(jiān)測(cè)

依據(jù)項(xiàng)目實(shí)地情況，選取本項(xiàng)目主要交通動(dòng)線，以及項(xiàng)目與其他成熟商圈和商業(yè)區(qū)域的連接動(dòng)線，對(duì)動(dòng)線

中間路段橫截面進(jìn)行人流量監(jiān)測(cè)

調(diào)研方法與途徑：

實(shí)地監(jiān)測(cè)：

流量類(lèi)型：

機(jī)動(dòng)車(chē)流——區(qū)分公交車(chē)、普通機(jī)動(dòng)車(chē)（不含載重貨車(chē)）

人流——所有人流，包含自行車(chē)人流與步行人流，但應(yīng)區(qū)分強(qiáng)潛在消費(fèi)人流、弱潛在消費(fèi)人流（即明顯的中小學(xué)生與老年人）

時(shí)段：

每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五個(gè)時(shí)段，監(jiān)測(cè)時(shí)間為10分鐘。

備注：

由于人流統(tǒng)計(jì)的復(fù)雜性，每組進(jìn)行人流監(jiān)測(cè)時(shí)，可將10分鐘的監(jiān)測(cè)時(shí)段劃分為兩個(gè)5分鐘節(jié)點(diǎn)，一個(gè)節(jié)

點(diǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)流，一個(gè)節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)人流。

區(qū)域配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)

具體內(nèi)容：

公共配套設(shè)施——包括公園、影劇院、公共健身場(chǎng)所、醫(yī)院、郵局、電信設(shè)施等

金融及商業(yè)配套設(shè)施——包括銀行、證券機(jī)構(gòu)、倉(cāng)庫(kù)、戶(hù)外廣告設(shè)施等

調(diào)研方法與途徑：

實(shí)地調(diào)研

2.在售重點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目案例調(diào)研

調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格：

類(lèi)別內(nèi)容備注

項(xiàng)目名稱(chēng)

地址

聯(lián)系電話

物業(yè)類(lèi)型

占地面積

項(xiàng)目總建筑面積

容積率

綠化率

住宅面積（建筑面積）

住宅售價(jià)（均價(jià)）

建筑形式

公寓面積（建筑面積）

公寓售價(jià)（均價(jià)）

公寓租金

商業(yè)面積（建筑面積）

商業(yè)類(lèi)型

商業(yè)售價(jià)（均價(jià)）

商業(yè)租金

商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況

主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例

寫(xiě)字樓面積（建筑面積）

寫(xiě)字樓售價(jià)（均價(jià)）

寫(xiě)字樓租金

酒店面積（建筑面積）

酒店級(jí)別

酒店租金

竣工時(shí)間

開(kāi)盤(pán)日期及銷(xiāo)售率

入住日期及入住率

標(biāo)準(zhǔn)層層高

單層面積

3.目標(biāo)品牌經(jīng)營(yíng)客戶(hù)群調(diào)研

這里主要補(bǔ)充品牌經(jīng)營(yíng)商戶(hù)調(diào)研，以超市、餐飲和健身為例，說(shuō)明調(diào)研內(nèi)容。

3-1 餐飲類(lèi)

（1）對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)店意向。

（2）在本區(qū)域未來(lái)幾年中，開(kāi)店的最佳時(shí)機(jī)（區(qū)域常駐人口達(dá)到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。

（3）承租能力、租賃期等，及目標(biāo)消費(fèi)群。

（4）硬件技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)店條件

a)需求面積、進(jìn)駐位置及樓層。

b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。

c)內(nèi)部結(jié)構(gòu)：上下水、燃?xì)?、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設(shè)置等內(nèi)部要求。

d)外部要求：廣告及招牌、停車(chē)位、外部照明等要求。

（5）是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

3-2超市類(lèi)

（1）對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)店意向。

（2）對(duì)于本項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。

（3）預(yù)計(jì)租金成本。

（4）在本區(qū)域未來(lái)幾年中，開(kāi)店的最佳時(shí)機(jī)（區(qū)域常駐人口達(dá)到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。

（5）硬件技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)店條件

a)需求面積、進(jìn)駐位置、樓層等。

b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。

c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、燃?xì)狻⑴棚L(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。

d)外部要求：廣告及招牌、停車(chē)位、外部照明等要求。

（6）是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

3-3 健身中心類(lèi)

（1）對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)店意向。

（2）對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見(jiàn)。

（3）在本區(qū)域未來(lái)幾年中，開(kāi)店的最佳時(shí)機(jī)（區(qū)域常駐人口達(dá)到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。

（4）對(duì)于服務(wù)項(xiàng)目的想法、是否經(jīng)營(yíng)帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場(chǎng)館（如：籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)館）。

（5）目標(biāo)消費(fèi)群及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（6）租金承受能力及經(jīng)營(yíng)檔次。

（7）硬件技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)店條件。

a)需求面積、進(jìn)駐位置、樓層等。

b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。

c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、空調(diào)新風(fēng)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。

d)外部要求：廣告及招牌、停車(chē)位、外部照明等要求。

（8）是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

其他類(lèi)型經(jīng)營(yíng)商戶(hù)可以仿照上面三類(lèi)進(jìn)行。