第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展的建議性意見(jiàn)

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展的建議性意見(jiàn)

一、編制和實(shí)施《住房建設(shè)規(guī)劃》

堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院和建設(shè)部的工作部署，把編制和實(shí)施《住房建設(shè)規(guī)劃》作為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一項(xiàng)重要工作來(lái)抓，完成《住房建設(shè)規(guī)劃》、《解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃》的編制、公布和備案工作。

把編制和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃作為當(dāng)前和今后一段時(shí)間的中心工作來(lái)抓，并列入重要議事日程。

各級(jí)政府應(yīng)成立由分管市、區(qū)（縣）長(zhǎng)掛帥的編制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確由建設(shè)、規(guī)劃部門或房產(chǎn)部門牽頭、其他部門參與的工作機(jī)制。

落實(shí)規(guī)劃編制進(jìn)度，確保各級(jí)按時(shí)完成住房建設(shè)規(guī)劃編制、審批和公布備案工作。

創(chuàng)新工作方法，提高規(guī)劃科學(xué)性。堅(jiān)持“政府組織、專家領(lǐng)銜、部門合作、公眾參與、科學(xué)決策”的工作方針，經(jīng)過(guò)“編制工作方案、資料收集和數(shù)據(jù)調(diào)查、開(kāi)展專題研究、編制初步方案、征求公布意見(jiàn)、修改完善方案、專家評(píng)審、再次修改完善、成果報(bào)批、成果公布”等環(huán)節(jié)，切實(shí)提高編制工作的科學(xué)性和嚴(yán)密性。

制定保障措施，確保規(guī)劃實(shí)施效果。重點(diǎn)加強(qiáng)四個(gè)銜接：

1、加強(qiáng)與“十一五”國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的銜接，落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃實(shí)施的資金籌措渠道；

2、加強(qiáng)與土地利用總體規(guī)劃的銜接，落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃的用地布局和用地指標(biāo)；

3、加強(qiáng)與近期建設(shè)規(guī)劃的銜接，落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃的近期實(shí)施項(xiàng)目庫(kù)；

4、加強(qiáng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃的銜接，落實(shí)住房建設(shè)分類和規(guī)劃控制指標(biāo)。并將住房年度供應(yīng)總量、套型結(jié)構(gòu)比例要求等落實(shí)到具體住房建設(shè)項(xiàng)目。加強(qiáng)政策引導(dǎo)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)模式，切實(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例，確保住房建設(shè)規(guī)劃實(shí)施不走樣。

建立監(jiān)督機(jī)制，維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。將廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)列入為民辦實(shí)事范疇，由市政府與區(qū)（縣）政府簽訂責(zé)任狀，納入市政府對(duì)區(qū)（縣）政府和市直有關(guān)部門的目標(biāo)管理。把住房建設(shè)規(guī)劃編制和實(shí)施工作作為城鄉(xiāng)規(guī)劃行政效能監(jiān)察的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

二、關(guān)于加強(qiáng)廉租住房建設(shè)管理問(wèn)題

廉租住房建設(shè)和管理工作堅(jiān)持政府主導(dǎo)，并遵循以下原則：以區(qū)為主、全市統(tǒng)籌；自愿申請(qǐng)、逐級(jí)審核；公開(kāi)透明、分期輪候；定期復(fù)核、動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

各級(jí)建設(shè)主管部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。要嚴(yán)格執(zhí)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

建設(shè)單位要對(duì)廉租住房全面負(fù)責(zé)。要依法加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、施工的過(guò)程控制，保證住房建設(shè)的合理工期和造價(jià)，不得任意壓縮合理工期，明示或暗示設(shè)計(jì)單位和施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

各級(jí)建設(shè)主管部門要加強(qiáng)交付驗(yàn)收工作的管理，對(duì)廉租住房全面實(shí)施質(zhì)量分戶驗(yàn)收，確保每套住房都達(dá)到入住即可使用的條件。建設(shè)單位要按照有關(guān)規(guī)定，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督檢查，對(duì)竣工驗(yàn)收程序不符合有關(guān)規(guī)定，或工程實(shí)體質(zhì)量和使用功能存在明顯缺陷的，要責(zé)令整改，并停止竣工驗(yàn)收；整改合格后，重新組織竣工驗(yàn)收。住房交付時(shí)，要確保供水、供電、供暖、燃?xì)狻㈦娦诺仍O(shè)施達(dá)到使用要求。

三、關(guān)于加強(qiáng)廉租住房建設(shè)資金籌集管理問(wèn)題

全面完善中低收入者住房保障制度，確保以政府主導(dǎo)、財(cái)政投資為主的廉租房制度良性運(yùn)行，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展：

城市低收入家庭廉租住房保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔。

(租賃住房補(bǔ)貼方式，是指住房保障管理部門向符合條件的申請(qǐng)家庭，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放住房租金補(bǔ)貼，由其到市場(chǎng)上租賃住房。實(shí)物配租方式，是指住房保障管理部門向符合條件的申請(qǐng)家庭提供住房，并按照其家庭收入的一定比例收取租金)對(duì)已承租公房的低收入家庭，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定實(shí)行租金減免政策。

廉租住房補(bǔ)貼及建設(shè)資金由市、區(qū)縣財(cái)政按一定比例共同承擔(dān),主要通過(guò)以下方式籌集：

（1）市、區(qū)縣財(cái)政預(yù)算安排的資金。

（2）住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金。

（3）土地出讓凈收益中按一定比例提取的資金。

（4）可通過(guò)鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式多渠道籌集資金。

市政府建立本市住房保障管理工作的協(xié)調(diào)機(jī)制。市房產(chǎn)局、建委負(fù)責(zé)全市城市廉租住房的管理工作。市發(fā)展改革、國(guó)土資源、規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)、民政、交通等有關(guān)部門和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)按照職責(zé)分工做好相關(guān)工作。各區(qū)縣政府房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本區(qū)縣城市廉租住房的管理工作。

廉租實(shí)物住房供應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的計(jì)劃管理，原則上由區(qū)縣政府組織建設(shè)或收購(gòu)，對(duì)部分房源不足的區(qū)縣，市房產(chǎn)局、建委可以適當(dāng)調(diào)劑。

新建的廉租實(shí)物住房用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)；配建的廉租住房由市、區(qū)縣住房保障管理部門按規(guī)定價(jià)格回購(gòu)并按規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭出租的，按有關(guān)規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。

廉租住房按照小戶型、滿足基本住房需求、節(jié)能省地的原則建設(shè)或收購(gòu)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)局同建委、市國(guó)土局、市發(fā)展改革委等部門研究確定。

廉租實(shí)物住房的租金收入實(shí)行收支兩條線管理，租金收入上繳同級(jí)財(cái)政部門，維護(hù)和管理所需經(jīng)費(fèi)由各級(jí)住房保障管理部門編制預(yù)算，報(bào)同級(jí)財(cái)政部門審核后納入部門預(yù)算。

四、新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理問(wèn)題

規(guī)范新建商品住宅小區(qū)參建各方行為，保障住宅正常使用，新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施要同步交付使用。

教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成50％之前同步建設(shè)、同步交付使用；其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成80％之前 同步建設(shè)、同步交付使用。

市和區(qū)縣國(guó)土資源行政主管部門與土地使用者簽訂用于住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃意見(jiàn)書中明確同步建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及其建設(shè)時(shí)序作為出讓條件，并約定土地受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅小區(qū)建設(shè)方案（以下簡(jiǎn)稱建設(shè)方案）向相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門辦理有關(guān)審批手續(xù)。

（建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

1、住宅小區(qū)建設(shè)工程基本情況。

2、建設(shè)工程的進(jìn)度安排及保障措施。

3、住宅小區(qū)分期建設(shè)時(shí)，建設(shè)方案還應(yīng)當(dāng)包括： 1）分期的區(qū)域劃分，區(qū)域界限，建設(shè)時(shí)序； 2）每期區(qū)域內(nèi)的住宅棟號(hào)及每棟建筑面積； 3）每期工程的公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、功能及建筑名稱；4）每期工程的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及建設(shè)進(jìn)度安排； 5）每期工程的招標(biāo)和竣工驗(yàn)收計(jì)劃。）

建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

1、每期建設(shè)應(yīng)當(dāng)包括住宅、與住宅配套的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施（含道路、綠地）及公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，工程建設(shè)進(jìn)度安排合理。

2、工程招標(biāo)和竣工驗(yàn)收計(jì)劃能夠保證住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施同步建設(shè)、同步交付使用。

3、分期的區(qū)域界限是道路或綠地的，將道路、道路照明、綠地納入前一期建設(shè)范圍。

4、每期建設(shè)應(yīng)當(dāng)包括與交通干道相連的道路以及與下一期建設(shè)的有效臨時(shí)隔離措施。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)提交建設(shè)方案。規(guī)劃行政主管部門在辦理住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的申請(qǐng)是否符合規(guī)劃意見(jiàn)書的要求進(jìn)行審核，并注明與住宅同期進(jìn)行驗(yàn)收的公共服務(wù)設(shè)施。

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工許可范圍對(duì)住宅、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè) 等單位工程實(shí)施建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，并將建設(shè)方案的實(shí)施情況納入質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。

住宅小區(qū)每期建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等工程達(dá)到下列要求時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可組織住宅工程的竣工驗(yàn)收：

1、按照建設(shè)方案內(nèi)容，完成市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并且竣工驗(yàn)收合格。

2、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃驗(yàn)收合格，具備投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)及其關(guān)系，并且以書面形式明確管理責(zé)任。

3、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等工程達(dá)到下列要求：

1）生活用水及節(jié)水設(shè)施齊全，水質(zhì)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。生活用水納入城鄉(xiāng)自來(lái)水管網(wǎng)的，須取得供水專業(yè)單位的供水認(rèn)可。采用自供水的住宅小區(qū)，供水設(shè)備應(yīng)符合給水設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)備完好。

2）生活用電應(yīng)按有關(guān)部門的供電方案納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。若因分期建設(shè)暫時(shí)無(wú)法提供永久供電的，須取得供電專業(yè)單位的認(rèn)可，在規(guī)定的期限內(nèi)，采取過(guò)渡性供電措施，并需保證用電的使用功能要求和使用安全。

3）采用市政管道燃?xì)獾淖≌^(qū)，應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與燃?xì)夤?yīng)企業(yè)確定的燃?xì)夤?yīng)方案完成室內(nèi)和室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)和銜接，并經(jīng)燃?xì)夤?yīng)企業(yè)驗(yàn)收確認(rèn)。若確因客觀條件限制，暫時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)燃?xì)夤?yīng)，應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

會(huì)同燃?xì)夤?yīng)企業(yè)提出過(guò)渡性解決方案。采用自建管道燃?xì)夤?yīng)站的住宅小區(qū)，須提供該自建管道燃?xì)夤?yīng)站的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和市燃?xì)饨?jīng)營(yíng)許可證。

4）供熱系統(tǒng)要符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求。使用城市集中供熱系統(tǒng)的，要取得供熱專業(yè)單位出具的具備供熱條件認(rèn)可文件。

5）電話通信線、有線電視線按設(shè)計(jì)要求敷設(shè)到戶。

6）道路建設(shè)符合規(guī)劃要求，與外界交通干道之間有道路相聯(lián)，并按照設(shè)計(jì)要求完成相應(yīng)的公共照明設(shè)施建設(shè)。

7）完成住宅小區(qū)相應(yīng)綠化建設(shè)，因季節(jié)原因未完成綠化的，應(yīng)有防塵措施。

8）住宅周邊場(chǎng)地清潔，道路平整。采取分期建設(shè)的，已建成與下一期施工工地有效的臨時(shí)隔離措施。分期界限是道路或者綠地的，已完成道路、道路照明或者綠地建設(shè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中違反規(guī)定或弄虛作假交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其改正，并作為不良經(jīng)營(yíng)行為記錄在開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，向社會(huì)公布。情節(jié)嚴(yán)重的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)依法降低或取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。涉嫌犯罪的，由建設(shè)行政主管部門將案件線索移交公安檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行查處。

五、進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)于維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展，具有十分重要的意義。各級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)違法違規(guī)行為查處和整改力度，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

整頓的主要內(nèi)容:通過(guò)開(kāi)展專項(xiàng)整頓，嚴(yán)厲打擊不嚴(yán)格遵守建設(shè)程序、不按時(shí)開(kāi)竣工、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等行為，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范狀況得到根本扭轉(zhuǎn)，全面實(shí)現(xiàn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化。

1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為進(jìn)行整頓

1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，是否按土地出讓合同的約定開(kāi)工建設(shè)；

2）是否嚴(yán)格按照規(guī)劃許可限定的范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)； 3）是否按程序?qū)嵤┓课莶疬w；

4）是否在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后辦理綜合驗(yàn)收備案。

2、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為進(jìn)行整頓

1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按法定程序和許可條件銷售商品房屋，是否存在未取得商品房預(yù)售許可證即以認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等形式變相預(yù)售商品房的行為；

2）是否建立服務(wù)承諾和服務(wù)告知制度；

3）是否存在違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告或發(fā)布虛假?gòu)V告的行為；

4）是否存在商品房面積計(jì)算、分?jǐn)傊信撟骷?、故意侵害?gòu)房者利益的行為；

5）在商品房交付時(shí)是否向房屋購(gòu)買人提供由開(kāi)發(fā)主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的《商品住宅使用手冊(cè)》，并按約定承擔(dān)保修責(zé)任；

6）是否依法設(shè)立商品房售后服務(wù)機(jī)構(gòu)，并履行售后服務(wù)責(zé)任。

第二篇：房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)概述

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)概述

第一章

第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國(guó)，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。

房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二類是從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，即簡(jiǎn)稱成片開(kāi)發(fā)。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。

第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。

第三類，其他方式。如購(gòu)買房屋后出租；購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開(kāi)發(fā)等。

在本課題中，僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最常見(jiàn)的依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開(kāi)發(fā)模式及開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行探討。

第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放的步伐；

4.通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；

5.可以為城市建設(shè)開(kāi)辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；

7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；

8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；

10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)概述 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

1949年新中國(guó)成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過(guò)逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場(chǎng)即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國(guó)城鎮(zhèn)陸續(xù)開(kāi)始以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)出租私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國(guó)家也以贖買的方式收歸國(guó)有。從根本上確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。

十年**期間，對(duì)城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問(wèn)題成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題之一。

1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)?！?隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開(kāi)，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來(lái)。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開(kāi)發(fā)熱”的情景。

由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初始階段，故在其運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生了一些矛盾和問(wèn)題。比如盲目建設(shè)、無(wú)證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對(duì)這些問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題。

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。

第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)程序。

1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開(kāi)發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見(jiàn),形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開(kāi)發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說(shuō)明書）。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。

（4）經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開(kāi)發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開(kāi)工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開(kāi)工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過(guò)工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過(guò)程。

在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開(kāi)工條件后，向市建委提出開(kāi)工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來(lái)水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開(kāi)工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開(kāi)發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,既可以自己銷售和出租開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過(guò)政府主管部門鑒證方為有效。

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序

第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng)

一、概述

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國(guó)家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。）

二、實(shí)施程序

1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批

（1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處

（2）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見(jiàn)；環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)證明.（3）申辦程序：有行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開(kāi)發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。

2.建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃審批

（1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處

（2）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見(jiàn)；④跨建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上下達(dá)的投資計(jì)劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

（三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序圖（見(jiàn)程序圖一）

第二節(jié) 五證兩書的取得

第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得

一、概述

開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。

在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得（即通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)取得）；二是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)取得）；三是通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過(guò)土地三級(jí)市場(chǎng)取得）。

通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證;通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國(guó)土資源部第11號(hào)令，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國(guó)土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請(qǐng)。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開(kāi)工前的重要工作。

二、實(shí)施程序

（一）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理

1.承辦部門：濟(jì)南市國(guó)土資源局

2.申報(bào)資料：用地申請(qǐng)；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關(guān)申報(bào)資料（2個(gè)工作日）；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（10個(gè)工作日）；制定一書三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個(gè)工作日）；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)附錄六土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一覽表。

5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范圍僅限于：1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)劃撥方式取得的開(kāi)發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理

國(guó)土資源部第11號(hào)部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營(yíng)性用地（含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心。現(xiàn)分述如下：

國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。濟(jì)南市國(guó)土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布。

濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。

濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開(kāi)始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：

①出讓人的名稱和地址；

②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

③投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法； ④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

⑤招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；

⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；

⑦投標(biāo)、競(jìng)買保證金； 濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。

1.投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)依照下列程序進(jìn)行：

①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開(kāi)啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

③評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。

④招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

2.拍賣會(huì)依照下列程序進(jìn)行：

①主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

④主持人報(bào)出起叫價(jià)；

⑤競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

3.掛牌依照以下程序進(jìn)行：

①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；

②符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；

③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；

④出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)；

⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。

掛牌時(shí)間不少于 10 個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

③在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。

4.成交確認(rèn)書

以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。

成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。

中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，抵作國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后 5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。

出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

受讓人依照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見(jiàn)附錄五土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一覽表。

（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理

1.承辦部門：濟(jì)南市國(guó)土資源局

2.申報(bào)資料：

（1）土地登記需要的資料

①計(jì)劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見(jiàn)；③土地登記申請(qǐng)書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請(qǐng)

3.申辦程序：

①申請(qǐng)：開(kāi)發(fā)商持所需材料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國(guó)土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見(jiàn)后報(bào)市局審批。

③審核：市局對(duì)土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。

④注冊(cè)登記頒發(fā)證書：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。

4.辦結(jié)時(shí)限：對(duì)符合登記條件的，7個(gè)工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。

通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開(kāi)發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。

（一）建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得

1.承辦部門：濟(jì)南市國(guó)土資源局

2.申報(bào)資料：①用地申請(qǐng)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)。

3.申辦程序：持用地申請(qǐng)及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國(guó)土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開(kāi)發(fā)管理費(fèi)800元/畝。

（二）拆遷手續(xù)的辦理

1.承辦部門：濟(jì)南市拆遷辦 2.申報(bào)資料：①拆遷申請(qǐng)書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國(guó)有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；⑦拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。

確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測(cè)等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

4.拆遷程序圖（見(jiàn)程序圖二）

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實(shí)行過(guò)渡安置12元/平方米。

第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得

（一）概述

為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。開(kāi)發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門對(duì)施工圖的批復(fù)意見(jiàn)、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（二）實(shí)施程序

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得

(1)承辦部門： 濟(jì)南市規(guī)劃局

(2)申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計(jì)委計(jì)劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。

(3)申辦程序：

①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；②規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請(qǐng)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開(kāi)發(fā)商憑該通知書向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；④需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)》。

2.建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)程序

（1）承辦部門：開(kāi)發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)

（2）申報(bào)資料：①建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案；④設(shè)計(jì)任務(wù)書；⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。

（3）申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（包括：計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等）；②填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》；③審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案；④對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見(jiàn)書》。

（4）辦結(jié)時(shí)限：2個(gè)工作日。（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：?jiǎn)误w10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。

3.施工圖設(shè)計(jì)消防審批

（1）承辦部門：濟(jì)南市公安消防分局建審科

（2）申報(bào)資料：①計(jì)委立項(xiàng)批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書；③《有關(guān)部門審核意見(jiàn)表》（加蓋開(kāi)發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙1套；⑤設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。

（3）申辦程序：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個(gè)工作日內(nèi)；國(guó)家、省重點(diǎn)工程20個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號(hào)的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。

4.施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量審查

（1）承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站

（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)計(jì)合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報(bào)告2份（原件）；⑥設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件名稱和熱工計(jì)算書；⑧房屋鑒定報(bào)告（僅限于加層、改造項(xiàng)目）。

（3）申辦程序：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《開(kāi)發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技術(shù)性審查，并出具審查意見(jiàn)；勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)審查意見(jiàn)進(jìn)行答復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報(bào)告；核發(fā)《施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起，15個(gè)工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見(jiàn)。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2002]45號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場(chǎng)、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉(cāng)庫(kù)等9類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附表一。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是15個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意見(jiàn)，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見(jiàn)對(duì)施工圖作相應(yīng)的修改。整個(gè)手續(xù)辦理通常需要30個(gè)工作日。

5.地下人防工程設(shè)計(jì)與審查

（1）承辦部門：濟(jì)南市人民防空辦公室

（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（地下人防部分）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。

（3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來(lái)承擔(dān)，如由濟(jì)南市人防設(shè)計(jì)院或省人防設(shè)計(jì)院來(lái)設(shè)計(jì)，達(dá)到人防保護(hù)等級(jí)，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須再繳納人防易地建設(shè)費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，則須經(jīng)過(guò)市人防辦設(shè)計(jì)處的審查后方可通過(guò)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在10個(gè)工作日以內(nèi)。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)（2001）181號(hào)《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》和濟(jì)價(jià)費(fèi)字（2001）259號(hào)《市物價(jià)局、財(cái)政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)政廳、人防辦<關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計(jì)，30元/平方米計(jì)取。

6.規(guī)劃許可證的辦理

（1）承辦部門：濟(jì)南市規(guī)劃局

（2）申報(bào)資料：

申請(qǐng)階段：①書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；

取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報(bào)表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊(cè)，一式兩套；④當(dāng)年投資計(jì)劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見(jiàn)。

（3）申辦程序：

申請(qǐng)階段：持申報(bào)材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》；省會(huì)規(guī)劃專家組評(píng)審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書》。

取證階段：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開(kāi)具的濟(jì)南市城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請(qǐng)，15個(gè)工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》，7個(gè)工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書》，7個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)濟(jì)價(jià)非字（1996）154號(hào)文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目，111元/平方米；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號(hào)文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計(jì)取不同的費(fèi)用。（詳見(jiàn)表三）；根據(jù)國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪產(chǎn)品價(jià)目表，建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)。

（6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見(jiàn)程序圖三）

（7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨的工程，要在年底到投資計(jì)劃批復(fù)部門辦理結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。

第三小節(jié) 施工許可證的取得

一、概述

申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開(kāi)工要求的最后法定程序,該證是申辦開(kāi)工的必備文件。

在市建委辦理報(bào)建證后,開(kāi)發(fā)商可在濟(jì)南市建筑有形市場(chǎng)辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開(kāi)工申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。

二、實(shí)施程序

（一）項(xiàng)目報(bào)建

1.承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì)

2.申報(bào)資料：①計(jì)委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書；③工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表。3.申辦程序：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng)表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計(jì)劃及申請(qǐng)表報(bào)市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證》。

4.辦結(jié)時(shí)限：1個(gè)工作日。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：《報(bào)建證》工本費(fèi)：10元。

（二）濟(jì)南市建筑市場(chǎng)需辦理的手續(xù)

1.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)

（1）承辦部門：招標(biāo)代理公司或開(kāi)發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）

（2）申報(bào)資料：①計(jì)委計(jì)劃批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報(bào)建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。

（3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請(qǐng)；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請(qǐng)；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評(píng)標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊(cè)登記施工隊(duì)伍、審查其他事項(xiàng)；集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說(shuō)明、開(kāi)發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。

（4）辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請(qǐng)書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長(zhǎng)；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi),中標(biāo)價(jià)的0.55‰；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元/中標(biāo)單位。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請(qǐng)，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。

2.造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)

造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場(chǎng)僅須交納費(fèi)用即可。辦結(jié)時(shí)限，1個(gè)工作日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：

（1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1.4‰

（2）造價(jià)管理費(fèi) 0.9‰（3）交易信息費(fèi) 0.6‰

以上費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是：建筑面積*收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)濟(jì)建工字[2002]第16號(hào)文，詳見(jiàn)附錄五）

（5）勞保統(tǒng)籌費(fèi) 該費(fèi)用由濟(jì)南市建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的26‰。工程造價(jià)3000萬(wàn)元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬(wàn)元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過(guò)兩次。

（三）施工許可證的辦理

1.承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì)

2.申報(bào)資料：①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報(bào)監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請(qǐng)表。3.申辦程序：①開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場(chǎng)市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。

4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。

6.應(yīng)注意的事項(xiàng)：①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開(kāi)發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。

7.施工許可證辦理程序圖（見(jiàn)程序圖四）

第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取得

一、概述

我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、實(shí)施程序

1.承辦部門：濟(jì)南市拆遷管理辦公室

2.申報(bào)資料：①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；④開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：拆遷辦收到申請(qǐng)后3日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。2.初審和現(xiàn)場(chǎng)查勘合格的，辦理預(yù)售許可。

4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)辦理完畢。

第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書的取得

一、概述

我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。

二、實(shí)施程序

1.承辦部門：濟(jì)南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局

2.申報(bào)資料：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。

3.申辦程序：開(kāi)發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市房屋測(cè)繪中心到現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開(kāi)發(fā)商。

4.辦結(jié)時(shí)限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計(jì)收。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買賣，則須按成交價(jià)的0.5%計(jì)取交易手續(xù)費(fèi)。

第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》用于明確開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，《住宅使用說(shuō)明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項(xiàng)。

《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報(bào)修的單位；5.答復(fù)和處理的時(shí)限。

《住宅使用說(shuō)明書》的內(nèi)容：1.開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)的說(shuō)明；6.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說(shuō)明；9.其他需要說(shuō)明的問(wèn)題；10.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說(shuō)明書。

應(yīng)注意的事項(xiàng)：

1.“兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間；

2.商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算；

3.兩書制度執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》。

第三節(jié) 與市政設(shè)施的接駁

一、概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃后，即可與自來(lái)水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門進(jìn)行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此外，在建設(shè)施工過(guò)程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問(wèn)題，在此一并說(shuō)明。

二、實(shí)施程序

1.與自來(lái)水設(shè)施的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市自來(lái)水公司

（2）申報(bào)資料：①用水申請(qǐng)報(bào)告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場(chǎng)周邊地形圖。

（3）申辦程序：①用水申請(qǐng)報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請(qǐng)開(kāi)戶手續(xù)；②申請(qǐng)手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來(lái)水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。④等待工程公司安排施工。

（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來(lái)水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的大小確定。詳見(jiàn)附表三；勘察費(fèi)50元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來(lái)水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的4.5%；施工費(fèi)用按自來(lái)水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①開(kāi)發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)；②批準(zhǔn)開(kāi)戶的用戶申請(qǐng)只在當(dāng)年有效，跨的需重新辦理申請(qǐng)；③對(duì)用戶規(guī)定：一個(gè)門牌號(hào)只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來(lái)水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來(lái)水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理； ⑤對(duì)進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。

2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市管道煤氣公司

（2）申報(bào)資料：①申請(qǐng)開(kāi)戶書；②標(biāo)準(zhǔn)層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測(cè)繪院測(cè)定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。

（3）申辦程序：①申請(qǐng)報(bào)告，注明開(kāi)戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請(qǐng)開(kāi)戶手續(xù)；②完成開(kāi)戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和設(shè)計(jì)；③工程施工由煤氣公司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。

（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)戶費(fèi)：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此費(fèi)用通過(guò)協(xié)商可減免。

3.與供電系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市供電局

（2）申報(bào)資料：①項(xiàng)目的立項(xiàng)批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請(qǐng)。

（3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請(qǐng)及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。

（4）辦結(jié)時(shí)限：

供電企業(yè)對(duì)已受理的用電申請(qǐng)，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長(zhǎng)不超過(guò)五天；②低壓電力用戶最長(zhǎng)不超過(guò)十天；③高壓?jiǎn)坞娫从脩糇铋L(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)月；④高壓雙電源用戶最長(zhǎng)不超過(guò)二個(gè)月。

若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說(shuō)明原因。用戶對(duì)供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見(jiàn)，雙方可再行協(xié)商確定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。

2002年初，國(guó)家計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（參見(jiàn)《供電行業(yè)信息》第182期，中國(guó)電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對(duì)10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來(lái)后，再按規(guī)定執(zhí)行。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開(kāi)工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長(zhǎng)供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請(qǐng)，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長(zhǎng)手續(xù)。但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)前款規(guī)定期限。

4.與供熱系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu)

（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)報(bào)告，注明開(kāi)戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。

（3）申辦程序：①提出申請(qǐng)報(bào)告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。

（4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開(kāi)戶費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)，110元/平米。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。

5.與市政排污系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處

（2）申報(bào)資料：給排水施工圖

（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。

（4）辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。

6.道路占用審批手續(xù)

（1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處

（2）申報(bào)資料：①臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。

（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。同意占用的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。

（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。

7.道路挖掘?qū)徟掷m(xù)

（1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處

（2）申報(bào)資料：①建設(shè)工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。

（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。同意挖掘的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請(qǐng)，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。

（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。

第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃分析

在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過(guò)認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。

市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見(jiàn)等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買力的調(diào)查，只有通過(guò)一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買力的情況。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過(guò)程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)中所有階段加以研究。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性

企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見(jiàn)，以引找住房開(kāi)發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。

現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查

① 國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

② 有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。

③ 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

① 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。

② 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。

③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

④ 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

⑤ 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

⑦ 與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

⑧ 財(cái)政收支。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開(kāi)有針對(duì)性的調(diào)查。

（3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查

① 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。

② 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。

③ 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。

④ 購(gòu)買行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。

（5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。

① 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。

② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。

⑤ 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

（6）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。

① 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

② 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。

③ 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。

④ 開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤ 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

⑥ 開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

⑦ 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)。（7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查。

① 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。

② 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

③ 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

④ 人員促銷的配備狀況。

⑤ 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。

⑥ 各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。

（8）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查。

① 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

② 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。

③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

④ 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。

（9）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

① 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。

② 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。

③ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。

④ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。

⑤ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

⑥ 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。

⑦ 整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。

⑨ 競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。

第二節(jié) 調(diào)查方法與條件

一、調(diào)查方法

市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。下面簡(jiǎn)要分析每一種調(diào)查方法特征。.按調(diào)查對(duì)象劃分

（1）全面普查。全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有利的。

（2）重點(diǎn)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會(huì)有一定誤差。

（3）隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場(chǎng)調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。

（4）非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。

2．按照調(diào)查方法劃分。

（1）訪問(wèn)法。

這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問(wèn)技巧是此方法成功的關(guān)鍵。

①設(shè)計(jì)調(diào)查表。

調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來(lái)源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。

設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問(wèn)題要短。因?yàn)檩^長(zhǎng)的問(wèn)題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問(wèn)題中不要使用專門術(shù)語(yǔ)，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語(yǔ)的。第四，問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問(wèn)題只代表一件事。最后，要注意問(wèn)問(wèn)題的方式。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見(jiàn)得是最好的，而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少?gòu)V告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問(wèn)被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。

②訪問(wèn)法的形式

調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問(wèn)法劃分為三種形式。

1）答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見(jiàn)，使個(gè)人意見(jiàn)充分表達(dá)出來(lái)。

2）談話法。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開(kāi)座談會(huì)等。

3）電話調(diào)查。這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話來(lái)了解消費(fèi)者的意見(jiàn)的一種方法。

（2）觀察法。

這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過(guò)觀察法便可以較容易地了解到。觀察法有三種形式。

①直接觀察法。

派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對(duì)本公司的信賴程度。

②實(shí)際痕跡測(cè)量法。

調(diào)查人員不是親自觀察購(gòu)買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果好壞。

③行為記錄法。在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開(kāi)，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。這樣可以幫助營(yíng)銷管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。

（3）實(shí)驗(yàn)法。

實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像等。

二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件

作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購(gòu)買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)查的規(guī)模。

1．樣本的數(shù)量。

一般而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。

2．樣本涵蓋面的廣度。

樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對(duì)于各抽樣樣本來(lái)說(shuō)，仍然不具有代表性。

3．問(wèn)題涵蓋面的廣度。

如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)，會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個(gè)方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。

4．調(diào)查的深度。

一般而言，深與廣二者就猶如魚(yú)和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。

第三節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的程序

通過(guò)上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場(chǎng)調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)行。

通常有七個(gè)方面，具體包括：確定問(wèn)題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。

一、確定調(diào)查目的

這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。也就是說(shuō)，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)調(diào)查要解決哪些問(wèn)題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用。一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，一下子是確定不下來(lái)的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。

1．探測(cè)性調(diào)查。

當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確，無(wú)法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測(cè)性調(diào)查，從中間商或者消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。

2．描述性調(diào)查。

描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問(wèn)題。例如在銷售過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。也就是說(shuō)描述性調(diào)查旨在說(shuō)明什么、何時(shí)、如何等問(wèn)題，并不解釋為何的問(wèn)題。與探測(cè)性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計(jì)劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對(duì)某一專門問(wèn)題提出答案。

3．因果性調(diào)查。

這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)者的廣告支出與價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。

二、收集信息資料

市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。這可以參見(jiàn)本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用”的敘述。

三、初步調(diào)查

初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問(wèn)題的一些原因，通常有三個(gè)過(guò)程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，尋找市場(chǎng)占有率下降的原因；其三，了解市場(chǎng)情況，即消費(fèi)者對(duì)本公司所開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度。

四、調(diào)查設(shè)計(jì)

根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的計(jì)劃。在收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問(wèn)卷。調(diào)查表及問(wèn)卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場(chǎng)調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。

（一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開(kāi)發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。

（二）房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目）。

（三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開(kāi)發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。

（四）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。

五、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查即按調(diào)查計(jì)劃通過(guò)各種方式到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和收集由他人整理過(guò)的二手資料?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。

六、調(diào)查資料的整理分析

這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；之后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說(shuō)明有關(guān)問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。

七、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告

撰寫和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到：

（1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果；（2）報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出；（3）文字精練，用語(yǔ)中肯；

（4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；

（5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）報(bào)告完整，印刷清楚美觀。

在作出結(jié)論以后，市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對(duì)象，處理調(diào)查資料的方法，通過(guò)調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。

以上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作只是一般性的描述。在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。

第四節(jié) 調(diào)查隊(duì)伍的組建

組織高效、靈敏的市場(chǎng)調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營(yíng)藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場(chǎng)調(diào)查人員隊(duì)伍。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下：

（一）必須具備創(chuàng)新能力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)常常是以新制勝，誰(shuí)首先認(rèn)識(shí)和順應(yīng)了新的消費(fèi)動(dòng)向，誰(shuí)就有可能占據(jù)有利的市場(chǎng)地位。因此要求調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識(shí)，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場(chǎng)的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。只有這樣，才能在市場(chǎng)調(diào)查工作中，不斷開(kāi)拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。

（二）要有良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)。把握房地產(chǎn)信息是一種知識(shí)型勞動(dòng)，要求調(diào)查者具備淵博的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、行政管理、城市規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建筑施工、綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識(shí)，因此調(diào)查者需要良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)才能勝任市場(chǎng)調(diào)查工作。

（三）要具備市場(chǎng)信息分析能力。市場(chǎng)調(diào)查人員的工作決不簡(jiǎn)單是提供調(diào)查資料，因?yàn)榘汛罅康氖袌?chǎng)信息推給決策者，并不會(huì)減少?zèng)Q策的難度。市場(chǎng)調(diào)查人員所作的適當(dāng)評(píng)議，透過(guò)現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，將會(huì)幫助決策者對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語(yǔ)言表達(dá)能力分不開(kāi)的。

（四）要具備較強(qiáng)的社交能力。調(diào)查者在個(gè)人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的人士交往，打通社會(huì)各方面的信息渠道，在社交中了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實(shí)踐中增長(zhǎng)才干，更深刻地認(rèn)識(shí)社會(huì)與市場(chǎng)。

第五節(jié) 資料收集與運(yùn)用

資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測(cè)。由此可見(jiàn)資料的重要性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定土地開(kāi)發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。

一、資料獲取途徑

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種：

（一）交易雙方當(dāng)事人。訪問(wèn)市場(chǎng)上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。在訪問(wèn)中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時(shí)的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場(chǎng)的交易線索。

（二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中間商，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對(duì)于地方市場(chǎng)具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進(jìn)交易成功。因此，市場(chǎng)調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場(chǎng)調(diào)查的深度和廣度。

（三）房地產(chǎn)公司公開(kāi)推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)公司公開(kāi)推出銷售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場(chǎng)調(diào)查工作，因此其在報(bào)刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開(kāi)推出的銷售或出租的報(bào)價(jià)具有很大參考價(jià)值。一個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場(chǎng)的接受力，其代表性和參考價(jià)值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件。

（四）熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士。如房地產(chǎn)估價(jià)師，可向其探詢交易資料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費(fèi)工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)查時(shí)忌諱僅以膚淺的見(jiàn)聞不加查證即作為依據(jù)。

（五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進(jìn)行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開(kāi)發(fā)商接受。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。

（六）準(zhǔn)交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而所謂準(zhǔn)交易資料，是當(dāng)事人擬出售（購(gòu)買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報(bào)價(jià)資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準(zhǔn)交易資料”。地方市場(chǎng)上的準(zhǔn)交易資料具有及時(shí)反映市場(chǎng)行情的功能，因?yàn)闇?zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格必須預(yù)先到該地方市場(chǎng)了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能初步?jīng)Q定價(jià)格。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的基本行情。

（七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。

（八）各類二手資料。

主要有政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來(lái)自上級(jí)主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來(lái)自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。

二、基本資料搜集。

資料可分為一手資料及二手資料兩類。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進(jìn)行一手資料收集前，應(yīng)先評(píng)估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因?yàn)槔枚仲Y料有成本低廉、取得容易的特點(diǎn)。

（一）二手資料。

二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。

1．內(nèi)部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。例如開(kāi)發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過(guò)程報(bào)告或分析報(bào)告，初期的土地購(gòu)買評(píng)估報(bào)告，產(chǎn)品定位報(bào)告，銷售檢驗(yàn)報(bào)告，結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等，通常都是極有參考價(jià)值的資料。

2．外部二手資料。外部二手資料來(lái)源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。

（1）官方資料，以統(tǒng)計(jì)類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計(jì)要覽、建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃及土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃等等。定期類統(tǒng)計(jì)資料可以郵購(gòu)或購(gòu)買，不定期類資料?？梢苑钦角浪魅?。

（2）學(xué)術(shù)單位，以研究報(bào)告或論文居多。例如各大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心、建筑研究院、運(yùn)輸所等常對(duì)交通建設(shè)、市場(chǎng)、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)問(wèn)題作系統(tǒng)性的研究，因此對(duì)于前瞻性的課題很有參考價(jià)值。此類報(bào)告或論文可在大學(xué)圖書館參閱。

（3）產(chǎn)業(yè)資料，以房地產(chǎn)市場(chǎng)資料居多。例如由房地產(chǎn)業(yè)界提供的市場(chǎng)調(diào)查資料，常見(jiàn)的有中房指數(shù)的市場(chǎng)報(bào)告系列，梁振英測(cè)量師行等代理行的月刊等，都是開(kāi)發(fā)商可參考的雜志。其他較具學(xué)術(shù)性的則有《中國(guó)房地產(chǎn)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》等期刊，此外還有一些企業(yè)的內(nèi)部刊物，如《萬(wàn)科地產(chǎn)周刊》等。

（二）一手資料。

一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過(guò)調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會(huì)科學(xué)研究中常使用。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以往較依賴市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而較不注重方法，但因土地資源有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購(gòu)買力、選擇區(qū)位評(píng)估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開(kāi)發(fā)商作出更正確的判斷。

三、土地使用資料搜集

各個(gè)國(guó)家對(duì)土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國(guó)對(duì)土地利用方面的規(guī)劃主要有：國(guó)土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、市級(jí)土地利用、縣（區(qū)）級(jí)土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地總體規(guī)劃。目前我國(guó)已出臺(tái)的土地利用方面的法規(guī)政策主要有：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。

四、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集

不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個(gè)方面掌握土地的開(kāi)發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會(huì)條件及經(jīng)濟(jì)、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進(jìn)而影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特點(diǎn)及基地狀況。其中，常用的表格有基地情況調(diào)查表。它主要說(shuō)明基地狀況的各項(xiàng)內(nèi)容及所搜集資料的方式。其主要內(nèi)容有：基地地理形勢(shì)、方向、風(fēng)向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設(shè)施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級(jí)道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設(shè)施（公園、學(xué)校、市場(chǎng)）、附近公共設(shè)施及交通狀況。在探討基地本身?xiàng)l件及鄰近地因素時(shí)，根據(jù)基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同，如住宅區(qū)必須注意居住的寧?kù)o、舒適性，其中交通設(shè)施狀況、有無(wú)影響居住環(huán)境的設(shè)施，以及居民的職業(yè)與社會(huì)結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)、生活方式等都是基地狀況資料調(diào)查搜集的重點(diǎn)。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營(yíng)業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。

五、交通流量資料搜集

交通流量常能帶來(lái)人潮，使人潮駐留地商業(yè)價(jià)值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時(shí)間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含：機(jī)車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達(dá)的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性，都對(duì)道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。常見(jiàn)的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測(cè)算，但因?yàn)檐嚪N、行人等內(nèi)容都要調(diào)查，調(diào)查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝，再由錄像帶計(jì)算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場(chǎng)交通狀況。

交通流量調(diào)查時(shí)段的選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時(shí)段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時(shí)段的交通流量狀況。調(diào)查一般必須擬定：

（1）調(diào)查地點(diǎn)；（2）調(diào)查日期；

（3）調(diào)查時(shí)間；（4）調(diào)查時(shí)段；

（5）調(diào)查內(nèi)容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；（6）調(diào)查表；

（7）調(diào)查結(jié)果分析方法等。

我們?cè)谒鸭煌髁抠Y料時(shí)，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)有效的方法，并區(qū)分流量的時(shí)段差異，才能搜集真正有助于項(xiàng)目定位的交通流量資料。

六、道路現(xiàn)狀資料搜集

路是人走出來(lái)的。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。道路的性質(zhì)往往影響了沿路不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，因此項(xiàng)目策劃人員需注意基地附近及對(duì)外道路的現(xiàn)狀。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)，丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。在搜集道路現(xiàn)狀資料時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)。

（一）道路形態(tài)。道路因經(jīng)過(guò)的車輛種類、使用目的等而有很大的差異，可以通過(guò)觀察道路通過(guò)的車輛種類、數(shù)量、比例及道路所通達(dá)的地區(qū)來(lái)判斷道路的形態(tài)。

（二）道路使用情況。觀察道路使用情況時(shí)，可注意下列狀況。

1、道路的陰陽(yáng)面。由于道路兩邊住宅的不平衡發(fā)展、不平衡車道，或單向行駛，常造

成道路兩邊商業(yè)氣息不平衡的狀況。商業(yè)氣息繁榮的一面叫“陽(yáng)面”；另一邊商業(yè)氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。

2、道路的分隔網(wǎng)。若道路為20米以上且中間有分隔網(wǎng)，道路兩邊的行人就無(wú)法通過(guò)，不過(guò)此時(shí)往往有較密集的過(guò)街天橋。

3、路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴(yán)重，住宅區(qū)晚上停車可能困難。

七、運(yùn)輸系統(tǒng)資料搜集

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，交通運(yùn)輸狀況關(guān)系到產(chǎn)品的價(jià)格、產(chǎn)品定位類型、區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對(duì)交通運(yùn)輸系統(tǒng)相關(guān)建設(shè)問(wèn)題的了解是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。而在搜集資料過(guò)程中，可區(qū)分二大信息的搜集。

（一）交通運(yùn)輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀。交通運(yùn)輸系統(tǒng)可分為鐵路運(yùn)輸系統(tǒng)與道路系統(tǒng)，分述如下：

1、鐵路系統(tǒng)。

鐵路的能量一般都以路線運(yùn)載能力作為主要的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，路線容量受多種因素影響，其

中包括軌道數(shù)、支線、行車制度、站場(chǎng)路線布置、客貨輸送方式及車輛調(diào)度、列車運(yùn)輸方式等。但在鐵路發(fā)展過(guò)程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規(guī)劃；其次是交通運(yùn)輸能力，其中以貨物運(yùn)輸能力及旅客運(yùn)輸能力最為重要。這些數(shù)據(jù)資料對(duì)商業(yè)圈的發(fā)展有著重要的影響。在搜集資料時(shí)，可參考有關(guān)部門編印的地區(qū)運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計(jì)等資料。

2、道路系統(tǒng)。

城市的道路系統(tǒng)，依據(jù)道路功能與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可區(qū)分為高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系統(tǒng)完善，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都有正面影響。只有了解各項(xiàng)道路系統(tǒng)的交通量、道路服務(wù)品質(zhì)等級(jí)等，才能掌握道路對(duì)項(xiàng)目定位的影響。

（二）交通運(yùn)輸規(guī)劃。

在交通運(yùn)輸規(guī)劃資料取得過(guò)程中，有些資料可在城市規(guī)劃詳圖中看出，但較重要的資料或研究計(jì)劃，可由運(yùn)輸研究所、公路局、市政管委會(huì)等單位獲得；另外，可向相關(guān)研究機(jī)構(gòu)查詢一些相關(guān)的研究報(bào)告，諸如車輛使用公路長(zhǎng)度，公交車輛數(shù)等。交通運(yùn)輸系統(tǒng)隱含許多與不動(dòng)產(chǎn)息息相關(guān)的機(jī)會(huì)與問(wèn)題，在進(jìn)行資料搜集之前，必須先確定所需運(yùn)輸系統(tǒng)資料的范圍、內(nèi)容以及時(shí)效，再選擇經(jīng)濟(jì)、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通運(yùn)輸條件。

八、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集

（一）人口增長(zhǎng)率。區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)的增長(zhǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)的供需有重要的影響。一般說(shuō)來(lái)，人口增長(zhǎng)率較高的區(qū)域，其不動(dòng)產(chǎn)單價(jià)漲幅及銷售量也較高。

（二）職業(yè)或行業(yè)類別比例。區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。高層次人士聚集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格也就高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格相比而言就要低多了。

（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會(huì)造成該區(qū)域?qū)鹑?、服?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。

（四）流動(dòng)人口。區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的多少特性，對(duì)項(xiàng)目定位有絕對(duì)影響。一般而言，流動(dòng)人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)用途的空間。

除了以上幾項(xiàng)因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目定位時(shí)可供參考的資料。人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由二手資料獲得。但在運(yùn)用這些二手資料時(shí)，最重要的是要以收集5年~10年長(zhǎng)期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢(shì)。

人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料是影響項(xiàng)目定位的重要參考資料。如從人口的增長(zhǎng)率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求狀況，及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類別比例資料中可以區(qū)分生活形態(tài)及消費(fèi)狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動(dòng)人口對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)有密切的關(guān)系，各級(jí)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求有明顯差異性。因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商業(yè)圈是屬于何種層次水平的商業(yè)圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃時(shí)即可依照其商業(yè)圈性質(zhì)特性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)牡昝婊蛏虉?chǎng)空間。人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料對(duì)地區(qū)的發(fā)展影響很大，在各項(xiàng)資料的收集分析上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。

九、公共設(shè)施資料搜集

公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過(guò)程中是非常重要的，其多少及完善與否直接影響不動(dòng)產(chǎn)的品質(zhì)及價(jià)格。

公共設(shè)施用地的開(kāi)發(fā)與使用對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有重大影響。例如公園、綠地、學(xué)校、廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、市場(chǎng)等公共設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)都有正面的影響價(jià)值。因此上述公共設(shè)施若已建設(shè)，則需搜集現(xiàn)狀資料；但如果是屬于尚未進(jìn)行的計(jì)劃，則應(yīng)深入調(diào)查該項(xiàng)公共設(shè)施的性質(zhì)，并盡可能在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。

在面對(duì)帶來(lái)負(fù)面影響的公共設(shè)施時(shí)，土地規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過(guò)設(shè)計(jì)雙層窗戶或設(shè)計(jì)時(shí)讓建筑退縮以減少干擾。對(duì)區(qū)域景觀有較大影響的，如電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以事先確定各種相應(yīng)措施。

十二、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料搜集

房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易量上是較客觀的。除了交易量必須注意外，影響市場(chǎng)景氣的因素也應(yīng)該隨時(shí)注意。有資料表明，影響預(yù)售市場(chǎng)、現(xiàn)房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)景氣狀況的主要因素有：

1、金融政策

2、土地價(jià)格

3、預(yù)售市場(chǎng)銷售率、家庭收入、流動(dòng)資金多少

4、經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)、通貨膨脹率

5、房屋價(jià)格

由上述調(diào)查結(jié)果可看出金融政策是影響整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣的最重要因素。因此不動(dòng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)多關(guān)心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標(biāo)有：中長(zhǎng)期放款利率、貨幣供給額年增長(zhǎng)率及匯率。我們以金融政策指標(biāo)與預(yù)售市場(chǎng)景氣的關(guān)系分析如下：中長(zhǎng)期放款利率趨穩(wěn)時(shí)，第二年的預(yù)售市場(chǎng)即反映穩(wěn)定水平。匯率年增長(zhǎng)率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同步、反向指標(biāo)。匯率當(dāng)年年增長(zhǎng)率大于5%時(shí)，預(yù)售市場(chǎng)銷售率呈反向變化。貨幣供給額年增長(zhǎng)率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同時(shí)、同向指標(biāo)。這些金融、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料除隨時(shí)注意報(bào)道外，并應(yīng)注重長(zhǎng)期循環(huán)及各指標(biāo)與銷售率之間的關(guān)系。

十三、銷售資料搜集

俗話說(shuō)：“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”，一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目的推出是否銷售成功，依賴于其是否充分了解市場(chǎng)，避免劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對(duì)市場(chǎng)了解的方式就是要掌握各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售狀況資料，進(jìn)而了解市場(chǎng)上產(chǎn)品供需情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。

一般而言，樓書銷售資料包括海報(bào)、銷售現(xiàn)場(chǎng)資料及其他資料等。下面就對(duì)該三大類資料進(jìn)行探討。

（一）銷售海報(bào)樓書及廣告。

海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特點(diǎn)、地點(diǎn)及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預(yù)售項(xiàng)目主要訴求重點(diǎn)及對(duì)象。不論銷售海報(bào)樓書或廣告，要直搗消費(fèi)者的心坎，必須全力突出個(gè)案的特色，海報(bào)上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產(chǎn)品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當(dāng)?shù)鹊取?/p>

（二）銷售現(xiàn)場(chǎng)資料。

銷售現(xiàn)場(chǎng)是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接、最真實(shí)的資料。來(lái)人、來(lái)電及購(gòu)買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問(wèn)內(nèi)容分析、購(gòu)買或未購(gòu)原因分析等，都是極有價(jià)值的參考資料。預(yù)訂與購(gòu)買現(xiàn)房的客戶數(shù)量的比例、客戶對(duì)價(jià)格認(rèn)同的程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價(jià)及產(chǎn)品的適合性。另外，售價(jià)表也常能透露銷售的狀況，例如報(bào)價(jià)與底價(jià)的差異、價(jià)差原則，以及調(diào)價(jià)狀況等。這些資料常需至現(xiàn)場(chǎng)觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。

（三）其他銷售資料。專業(yè)雜志如《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》（半月刊）每月的房屋專訊等，都會(huì)定期披露市場(chǎng)上已公開(kāi)或即將公開(kāi)的項(xiàng)目個(gè)案的產(chǎn)品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運(yùn)用時(shí)應(yīng)查證其正確性，避免因被誤導(dǎo)而導(dǎo)致決策偏差。

十四、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料搜集

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會(huì)吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項(xiàng)目，即使是同類型的，也無(wú)需作為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入了解。

項(xiàng)目推出前及推出期間須掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案狀況及動(dòng)態(tài)，這是不動(dòng)產(chǎn)銷售開(kāi)發(fā)商、市調(diào)人員及策劃人員不斷成長(zhǎng)的主要工具與渠道。由于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案必須深入了解，所以除了要與各開(kāi)發(fā)公司、代理公司的項(xiàng)目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對(duì)公開(kāi)的項(xiàng)目個(gè)案定期追蹤其銷售、廣告等資料。

關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞健⒁?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗(yàn)的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若能掌握任何一項(xiàng)上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。

十五、租金資料搜集。

租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：

住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產(chǎn)品應(yīng)靠近學(xué)校、公園、市場(chǎng)；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。

辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機(jī)構(gòu)聚集、商業(yè)圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級(jí)。

商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動(dòng)其巷道內(nèi)商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商業(yè)圈發(fā)展的密切性。

租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。以住宅而言，是否提供家具等設(shè)備（如電話、煤氣、熱水）及有無(wú)地下室，其租金就大不相同。以辦公樓為例，有無(wú)附屬設(shè)施（如停車位）其租金相差很多。是否一次支付等額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計(jì)價(jià)不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在收集租金資料時(shí)較能在不同條件中找出相對(duì)比較可靠的立足點(diǎn)。

一般收集租金資料的方式有下列三種：

（1）以欲承租者名義調(diào)查較不易受到拒絕。

（2）可至欲調(diào)查區(qū)域內(nèi)的中介公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。

（3）參考專業(yè)雜志的租金行情資料。

十六、基地資料運(yùn)用

一個(gè)理想的住宅社區(qū)，對(duì)居住者而言必須具備安全、舒適、便利、美觀等要點(diǎn)，在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)應(yīng)充分掌握基地的特性，并結(jié)合市場(chǎng)的需求，以規(guī)劃具備競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。因此，基地內(nèi)外的生態(tài)、景觀、排水、地質(zhì)及環(huán)境影響評(píng)估等資料都對(duì)項(xiàng)目定位有舉足輕重的影響。

一般來(lái)說(shuō)地區(qū)環(huán)境的好壞影響產(chǎn)品定位的難易，以及是否能有充分發(fā)揮創(chuàng)意的空間。例如大面積基地開(kāi)發(fā)，建筑物的配置，不管是單元規(guī)劃或是整體開(kāi)發(fā)，都較易發(fā)揮趣味性、安全性和私密性，增加空間感和安寧性等，容易塑造產(chǎn)品的風(fēng)格及特色。因此在大型社區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，住宅或商業(yè)用途的空間配置，包括鄰里所涉及的區(qū)位關(guān)系、公共設(shè)施及交通條件等，以及住宅單元所涉及的房外空間配置、尺度、大小及性質(zhì)等，都與基地社區(qū)所處的區(qū)位、環(huán)境條件、規(guī)劃密度及公共設(shè)施機(jī)能等息息相關(guān)。

近年來(lái)城市土地價(jià)格飛速上漲，土地供給有限，人口和商業(yè)活動(dòng)聚集于市中心，因此小基地高層化的發(fā)展成為當(dāng)前都市景觀。鄰近變電所、公共廁所、污染、噪音、工廠、高架道路或橋梁旁的土地，其基地現(xiàn)狀必然影響定位的重點(diǎn)及方向，但就產(chǎn)品定位形態(tài)而言，仍有克服的方法，以改善基地條件的先天缺點(diǎn)。

如面臨基地道路過(guò)窄，可以退縮建筑物，增加露臺(tái)空間，減少對(duì)其沖南的壓迫感。又如高架橋或高流量的交通所造成的噪音，也可以用氣密式雙層窗處理，并退縮空地將空地綠化以阻絕噪音與壓迫感。因此，基地的外在條件如果把握準(zhǔn)確，則可以發(fā)揮潛在的優(yōu)點(diǎn)，或可以進(jìn)一步通過(guò)產(chǎn)品定位而使缺點(diǎn)變優(yōu)點(diǎn)。

十七、交通流量資料運(yùn)用

交通流量大小對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品定位有極大的影響力。大家都知道交通流量大必定是商業(yè)繁榮地區(qū)，但這些交通流量必須是容易停留，或有相當(dāng)?shù)男腥肆髁?，才容易商?jì)。交通流量大，但若車流僅是通過(guò)，或行人流量缺乏，此種道路類似交通要道出口處，通常只能維持簡(jiǎn)易的餐飲店，其他商業(yè)則甚難生存。這里所探討的交通流量，則包括除了通過(guò)型以外的交通流量。交通流量大的地點(diǎn)，在產(chǎn)品定位上傾向于規(guī)劃為商場(chǎng)、店面或辦公樓，在運(yùn)用交通流量資料時(shí)須注意下列事項(xiàng)。

（一）流量大對(duì)商業(yè)的影響。行人多、流量大的地方，商家聚集的意向高。通常商業(yè)產(chǎn)品定位可粗分為兩種，一種為全幢作商業(yè)使用，這種形態(tài)除非是立意特佳的百貨公司，或由財(cái)團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)外，一般很難有成功的機(jī)會(huì)。有商場(chǎng)的地理位置不差，但產(chǎn)品定位時(shí)全以小面積持分方式出售，結(jié)果眾多所有權(quán)人無(wú)法統(tǒng)一管理，導(dǎo)致商業(yè)機(jī)能一直無(wú)法發(fā)揮。第二種方式是1層~3層或更多層作商業(yè)使用，樓上是辦公房或公寓，如北京西單高登大廈與西單勸業(yè)場(chǎng)。應(yīng)注意的是人車分道，以及住、商或住、辦的門廳、出入口分離，以免受到商業(yè)干擾。

（二）流量大對(duì)辦公房的影響。流量大的街道的產(chǎn)品因其具備和其他服務(wù)性機(jī)構(gòu)的便利性及易于使客戶對(duì)其產(chǎn)品形象的認(rèn)知，因此趨向于規(guī)劃為高級(jí)辦公大樓。產(chǎn)品定位上常作大面積規(guī)劃，一樓給金融機(jī)構(gòu)或其他行業(yè)作營(yíng)業(yè)或展示使用。

（三）流量大對(duì)露臺(tái)的影響?；匾?guī)劃因受建筑紅線限制，每一樓層常有退縮造成露臺(tái)的，但因露臺(tái)形狀凹凸，模板難以統(tǒng)一，造成營(yíng)建成本提高。因此露臺(tái)的規(guī)劃必須能兼顧容積率利用及銷售可行性。一般而言交通流量大的地點(diǎn)，露臺(tái)不宜設(shè)在低樓層。

（四）流量大對(duì)住宅產(chǎn)品的影響。平面流量大的街道，在政府規(guī)劃交通發(fā)展計(jì)劃時(shí)，常被列為主要高架快速道路設(shè)置的通過(guò)地點(diǎn)。但高架道路的完成，使住戶不得不加裝隔音板隔離車流量的噪音。

（五）流量大適合商務(wù)旅館及休閑俱樂(lè)部的設(shè)立。近年來(lái)由于國(guó)內(nèi)、外的商務(wù)游客人口增加，對(duì)商務(wù)旅館的需求不斷提高。商務(wù)旅館的坐落地點(diǎn)都是交通方便處，在銜接高速公路、快速公路附近。

交通流量大小對(duì)各種產(chǎn)品的影響各有不同，諸如商場(chǎng)的一樓、二樓需要交通流量大、客流集中的地方，但對(duì)住宅的安靜舒適要求則有負(fù)面的影響，此時(shí)除要隔阻噪音外，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上也需考慮面積大小或格局的調(diào)整。如室內(nèi)活動(dòng)空間以面向臨路為主，起居用的臥室則以后半部為主，以阻隔因交通流量大所帶來(lái)的噪音。其次是各道路車輛流量與行業(yè)的經(jīng)營(yíng)生存有直接關(guān)系，在交通要道常形成商業(yè)鼎盛的商業(yè)街或某些特定行業(yè)及可生存發(fā)展的機(jī)會(huì)。次要干道中，因車流較少，住宅適宜性較高，若能再配合基地退縮保留部分綠地，使車流噪音減低。居住的適宜性可大大提高。

十八、運(yùn)輸系統(tǒng)資料運(yùn)用

在運(yùn)輸系統(tǒng)中，大眾運(yùn)輸系統(tǒng)所經(jīng)的地區(qū)，從郊區(qū)到城市，經(jīng)過(guò)已開(kāi)發(fā)地區(qū)、開(kāi)發(fā)中地區(qū)及尚未開(kāi)發(fā)地區(qū)，所受的影響各有其特點(diǎn)。例如，眾所皆知的車站，包括火車站、地鐵站、公交轉(zhuǎn)運(yùn)站等對(duì)地區(qū)的商業(yè)圈發(fā)展?jié)摿Χ季哂泻艽笥杏绊懥Γ虼?，以車站為中心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)附加價(jià)值最高也較容易成功。但在商業(yè)圈形成前后采取的投資策略，有著極大的差異此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異。此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異，投資開(kāi)發(fā)應(yīng)因地因時(shí)制宜，所以車站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其轉(zhuǎn)運(yùn)功能（例如是上班族群或居住的人潮）等，在商業(yè)機(jī)能上各有其經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。運(yùn)輸系統(tǒng)中的商場(chǎng)的面積大小，行業(yè)的生存形態(tài)等等。例如市區(qū)及郊區(qū)的車站，常有地域性與日常性的店鋪；如市中心的轉(zhuǎn)運(yùn)站，則常能吸引大型超市及綜合商場(chǎng)；而周邊郊區(qū)車站，僅適合設(shè)立當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)的小型商店。所以運(yùn)輸系統(tǒng)資料的取得與應(yīng)用對(duì)項(xiàng)目定位而言相當(dāng)重要。善于運(yùn)用運(yùn)輸系統(tǒng)資料，使房產(chǎn)與交通脈絡(luò)結(jié)合，創(chuàng)造最高的附加價(jià)值。

運(yùn)輸系統(tǒng)順暢與否及其所聯(lián)系的區(qū)域特性，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目定位有相當(dāng)大的影響力。在進(jìn)行定位時(shí)，須能針對(duì)基地范圍掌握相關(guān)的運(yùn)輸系統(tǒng)資料，再結(jié)合基地本身的條件，才能真正規(guī)劃發(fā)揮地利的產(chǎn)品。

十九、公共設(shè)施資料運(yùn)用

公共設(shè)施建設(shè)在城市開(kāi)發(fā)中扮演相當(dāng)重要的角色，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值及市場(chǎng)的影響依公共設(shè)施類別及特性而不同，所以在產(chǎn)品定位的過(guò)程中，需要注意基地附近的公共設(shè)施對(duì)所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對(duì)住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施對(duì)所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對(duì)住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施有學(xué)校、公園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、車站、廣場(chǎng)等。而相對(duì)地，如變電所、下水道等設(shè)施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有較負(fù)面的影響。

在公共設(shè)施中，有些用地因尚未開(kāi)發(fā)，并不知道何種用途或規(guī)劃什么，因此需深入查詢規(guī)劃狀況及開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并了解該公共設(shè)施的確定位置范圍及出入口，諸如車站、市場(chǎng)、停車場(chǎng)等出入口，對(duì)住宅的舒適性與秘密性有負(fù)面影響，但對(duì)店鋪或商場(chǎng)卻是有益。因?yàn)樯虡I(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品如辦公、商場(chǎng)、店鋪等，相當(dāng)依賴于公共設(shè)施出入口所帶來(lái)的人潮，所以項(xiàng)目基地在鄰近相關(guān)性的公共設(shè)施時(shí)，如項(xiàng)目本身規(guī)劃的出入口能與車站、廣場(chǎng)的出入口相呼應(yīng)，對(duì)產(chǎn)品價(jià)值或經(jīng)營(yíng)潛力的挖掘，都能達(dá)到事半功倍的效果。但住宅性質(zhì)的產(chǎn)品面臨上述的公共設(shè)施時(shí)，則宜采用多元化的產(chǎn)品，例如宜辦宜住類型的套房，為消除因人潮出入所造成的吵鬧與混雜，就要避免開(kāi)發(fā)大面積住宅。公共設(shè)施中對(duì)一般住宅類型產(chǎn)品的直接影響，大約可區(qū)分為兩類別，一是可帶來(lái)正面效益的公共設(shè)施，如學(xué)校、公園、車站、廣場(chǎng)等；一是可帶來(lái)負(fù)面效益的公共設(shè)施，如變電所、大排水道、高架道路、車船場(chǎng)站等。設(shè)施的影響也可分為直接影響與間接影響，如公園、綠地、學(xué)校等都為直接影響，商場(chǎng)、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等為間接性影響，對(duì)住宅產(chǎn)品較無(wú)強(qiáng)烈的影響效果。故在利用現(xiàn)有的公共設(shè)施時(shí)，要取其可塑造的特點(diǎn)加以發(fā)揮利用，如項(xiàng)目個(gè)案基地面臨公園綠地、廣場(chǎng)、兒童游憩場(chǎng)、學(xué)校操場(chǎng)，都有廣大的綠地及視野景觀，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，正面客廳、主臥室都可取其景觀視野，以利于訴求公園景觀的優(yōu)點(diǎn)，而房型格局就可借助地利優(yōu)勢(shì)，可考慮中大面積的住宅。但在面臨影響較大的負(fù)面公共設(shè)施，如變電所、高壓電塔、大排水道、高架道路、車船場(chǎng)站等，這些是屬于較吵鬧，潛在危險(xiǎn)性高且景觀較差的公用設(shè)施，因此在項(xiàng)目策劃、定位過(guò)程中除了降低面積，減少單價(jià)、總價(jià)，以減少因毗鄰負(fù)面影響公共設(shè)施的對(duì)抗性外，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)避免正面與負(fù)面公共設(shè)施的視覺(jué)沖突，例如可采取面對(duì)面設(shè)計(jì)，以減少這些負(fù)面公共設(shè)施的沖擊。城市規(guī)劃擬定公共設(shè)施用地，在產(chǎn)品定位時(shí)則需考慮周邊環(huán)境好壞，及既成的生活便利性狀況，并注意公共設(shè)施發(fā)展方向及趨勢(shì)，才能確保置地后產(chǎn)品定位時(shí)不致發(fā)生始料未及的偏差，影響投資開(kāi)發(fā)的利益，為尚未開(kāi)發(fā)用地確定規(guī)劃方案，確保銷售價(jià)位水準(zhǔn)及順利銷售。

二十、商業(yè)圈資料運(yùn)用

商業(yè)圈形態(tài)大小不同，可分為鄰里型、社區(qū)型、城市中心型三種。依照所在的地方來(lái)分，可以區(qū)分為設(shè)立于人潮稠密城市中心的都市中心型商業(yè)圈和設(shè)立于都市郊外的郊區(qū)型商業(yè)圈。商業(yè)圈的土地條件，受大小環(huán)境、公共設(shè)施、交通、人口流動(dòng)量、消費(fèi)階層、購(gòu)買能力、消費(fèi)形態(tài)，乃至商業(yè)圈的活動(dòng)時(shí)間距離等因素的影響。一般經(jīng)營(yíng)行業(yè)在決定開(kāi)業(yè)地點(diǎn)時(shí)，從地點(diǎn)過(guò)去的發(fā)展到現(xiàn)在的狀況都必須納入考慮，因?yàn)樯虡I(yè)圈是因人聚集而產(chǎn)生，而人的聚集也會(huì)因使用交通工具的不同而有所改變，故客戶年齡等，關(guān)系到商業(yè)圈的發(fā)展?jié)摿εc商業(yè)空間的功能配置。從現(xiàn)有商業(yè)圈的行業(yè)種類即可大約看出端倪，一般零售業(yè)使用面積約在65平方米左右，精品店則約在30平方米左右；而展示型行業(yè)如家電、禮品、餐廳、古董等屬大面積空間需求的行業(yè)，面積約在150平方米以上。因此在現(xiàn)有商業(yè)圈中最為明顯。其次為大型商場(chǎng)及購(gòu)物中心。商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有通道大小、行業(yè)分區(qū)、樓層高差順序、照明設(shè)備、招牌標(biāo)示、適度的光高或挑空等重點(diǎn)；但商場(chǎng)攤位能否經(jīng)營(yíng)成功，還要有特色，在規(guī)劃上要考慮整體功能，如地下樓及二樓以上店面或商場(chǎng)的使用性，以增加商場(chǎng)使用樓層的面積。由于客人不易被吸引到二樓或地下樓，因此出入口走道的安排規(guī)劃訴求要使二樓以上的商場(chǎng)再創(chuàng)價(jià)值。

商業(yè)土地條件在不同的場(chǎng)所和不同的商業(yè)圈，可能適合各種不同的行業(yè)。城市中心的黃金地段，對(duì)某些行業(yè)來(lái)說(shuō)，并不是盡然適合。如何去創(chuàng)造發(fā)展?jié)摿?，在商品定位上，若能掌握位置適合的用途及行業(yè)，人潮的活動(dòng)頻率，活動(dòng)空間范圍的擴(kuò)張，商業(yè)圈發(fā)展方向，則開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上幾乎就確定了成功的機(jī)會(huì)。

二十一、市場(chǎng)景氣資料運(yùn)用

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的因素很多，包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、心理等諸多因素。我國(guó)大陸房地產(chǎn)大約每4年~6年會(huì)出現(xiàn)一次景氣循環(huán)，而每次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價(jià)波動(dòng)或平穩(wěn)、政局變動(dòng)、政府政策等影響市場(chǎng)的因素，都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中，一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房地產(chǎn)的互動(dòng)關(guān)系會(huì)特別明顯，例如下列各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到特定數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)景氣即會(huì)翻升或熱絡(luò)，其中以經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)若發(fā)生變化，將帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的變化，所以是不動(dòng)產(chǎn)景氣的先期指標(biāo)。觀察房地產(chǎn)隨市場(chǎng)變化而變化的方式，可察覺(jué)市場(chǎng)景氣的波動(dòng)，如付款方式貸款比例、面積大小及規(guī)劃設(shè)計(jì)、議價(jià)幅度、價(jià)格水平、建筑設(shè)備等。在這些適應(yīng)市場(chǎng)變化的方式中，與景氣較直接關(guān)連的是房屋面積小大的調(diào)整，景氣好時(shí)房屋面積朝大面積方向發(fā)展；而在不景氣時(shí)，因?yàn)橥顿Y者謹(jǐn)慎行事，不輕易將資金投入總價(jià)高的不動(dòng)產(chǎn)，而開(kāi)發(fā)商也不愿冒著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，隨意推出大面積或高總價(jià)的產(chǎn)品，為擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，因此降低總價(jià)推出大眾較能接受的中、小面積的產(chǎn)品成為應(yīng)付不景氣的市場(chǎng)需求的潮流。

基于投資報(bào)酬的考慮，在不景氣時(shí)應(yīng)規(guī)劃快速回收的低樓層建筑，這不但可減少降價(jià)促銷的風(fēng)險(xiǎn)，也可在短期內(nèi)回收資金。一般而言，這類產(chǎn)品形態(tài)較不受景氣影響；其次也可考慮適合基本需求的大眾產(chǎn)品，如上述的中低樓層產(chǎn)品，或面積規(guī)劃為60平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)往宅產(chǎn)品，這些產(chǎn)品常能對(duì)抗市場(chǎng)不景氣。面對(duì)不同的市場(chǎng)狀況，必須有不同的相應(yīng)措施，正確地掌握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在投資信息上深入分析，避免一窩蜂地盲目規(guī)劃相同的產(chǎn)品。不景氣時(shí)還可創(chuàng)造出一些高附加值的產(chǎn)品，如具實(shí)用性的公共設(shè)施、閣樓及夾層、復(fù)式組合產(chǎn)品如攤位商場(chǎng)及套房等，以帶動(dòng)買氣及創(chuàng)造行情。在市場(chǎng)景氣時(shí)，商場(chǎng)規(guī)劃可擴(kuò)展至二、三樓及地下樓，以充分利用景氣時(shí)機(jī)。

大量且同性質(zhì)的產(chǎn)品，大都是出現(xiàn)在市場(chǎng)景氣低迷的后期，結(jié)果是造成市場(chǎng)更加疲軟，市場(chǎng)銷售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場(chǎng)調(diào)查研究，分析經(jīng)濟(jì)景氣狀況，探討市場(chǎng)成功的個(gè)案，通過(guò)資料收集、分析、判斷，找出市場(chǎng)間隙產(chǎn)品，進(jìn)而掌握最佳的產(chǎn)品定位，是面對(duì)景氣市場(chǎng)潛力需求的最佳方式。

二十二、銷售資料運(yùn)用。

任何一個(gè)營(yíng)銷策略，絕對(duì)不可能無(wú)往而不勝、放諸四海而皆準(zhǔn)，但“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”卻是商場(chǎng)成功的不二法寶。因此，如何運(yùn)用銷售資料，以達(dá)到知已知彼的目的，是項(xiàng)目策劃人員不可或缺的能力。在銷售過(guò)程中所搜集的資料如果能適當(dāng)?shù)貐⒖挤治?，找出可行、有效的信息用于產(chǎn)品定位，則一定會(huì)有助于增加市場(chǎng)致勝的機(jī)會(huì)。

在不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，客戶資料的運(yùn)用是最常見(jiàn)的，但懂得將銷售資料巧妙地運(yùn)用于產(chǎn)品定位的卻是不多。大都因?yàn)橘Y料記錄或分類不夠詳細(xì)，或是不夠完整，難于發(fā)掘資料的參考價(jià)值，或是缺乏運(yùn)用資料的有效方法。一般而言，最直接的銷售資料大概可區(qū)分為兩大類：

一是來(lái)人、來(lái)電分析；二是產(chǎn)品反應(yīng)分析。

在來(lái)人、來(lái)電分析中，又可細(xì)分為區(qū)域分析、年齡分析、面積需求分析、用途分析、職業(yè)分析、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、媒體分析等七大項(xiàng)，這要根據(jù)項(xiàng)目個(gè)案的性質(zhì)選擇重要的因素深入分析。例如，如果產(chǎn)品無(wú)強(qiáng)烈的購(gòu)買動(dòng)機(jī)定位，則可從來(lái)人來(lái)電的購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析中，發(fā)掘市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的需求動(dòng)機(jī)。

在個(gè)案銷售過(guò)程中，經(jīng)過(guò)媒體廣告訴求，從來(lái)人、來(lái)電所留下的記錄，可大概歸納出該項(xiàng)目個(gè)案的購(gòu)買年齡層、需求面積大小及對(duì)產(chǎn)品的偏好，如樓層、建材設(shè)備、環(huán)境偏好等。因此，在歸納分析中，如面積大小需求就可能對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位具有參考價(jià)值。另外，根據(jù)參考項(xiàng)目已購(gòu)客戶的產(chǎn)品需求分析，可發(fā)掘目前的房型、外觀造型、公共設(shè)施、建材設(shè)備等等的需求情況，這些都是在有限的銷售資料中可找到并可以應(yīng)用的信息。其次為項(xiàng)目銷售速度及銷售情況分析，也即產(chǎn)品反應(yīng)分析。從參考項(xiàng)目在銷售過(guò)程中的銷售順序及速度，可發(fā)掘市場(chǎng)需求的量與質(zhì)，尤其是可以從觀察房屋的單價(jià)與總價(jià)的互動(dòng)關(guān)系，可發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)總價(jià)或單價(jià)的接受區(qū)間，也可看出定位的不同面積大小的房屋的銷售順序，如果再經(jīng)歸納統(tǒng)計(jì)，就可發(fā)現(xiàn)銷售房屋面積大小的分布狀態(tài)及滯銷房型，因此該參考項(xiàng)目的需求狀況就可清楚地顯現(xiàn)出來(lái)。若與來(lái)人來(lái)電需求再做比較分析，即可看出一般市場(chǎng)需求與實(shí)際購(gòu)買需求的差距，從而可以預(yù)測(cè)產(chǎn)品走勢(shì)是趨向自用需求市場(chǎng)，還是投資需求市場(chǎng)。

盡管我們可搜集到許多銷售資料，但能全部用于產(chǎn)品定位時(shí)參考的并不多，這反映出資料的價(jià)值不在于豐富，而在于運(yùn)用得當(dāng)。因此在運(yùn)用時(shí)，首先要辨別資料的參考價(jià)值，再將銷售資料應(yīng)用于產(chǎn)品定位的過(guò)程，才能使定位結(jié)果不至于偏離市場(chǎng)需求。

第六節(jié) 項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)述

生活質(zhì)量的提高首先要從改善我們的居住環(huán)境開(kāi)始，因?yàn)槿说囊簧^大多數(shù)是在屋檐下度過(guò)的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。隨著住宅建設(shè)的演變及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，更新?lián)Q代的全功能生活住宅將搶占新世紀(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一、成本和品質(zhì)的關(guān)系

一個(gè)項(xiàng)目從決定到完工可能需要3至4年的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商除了時(shí)間與精力投入外，更關(guān)鍵的是資金的投入，因此開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)注意成本的控制。為了有一定實(shí)力打贏價(jià)格戰(zhàn)，就要從項(xiàng)目立項(xiàng)之前重視成本的控制、重視現(xiàn)金的流量(這與利息成本息息相關(guān))。所以在我們策劃時(shí)一定要有最穩(wěn)妥的財(cái)務(wù)安排。

第一代的物業(yè)，只要有水、有電、能遮風(fēng)避雨就能住。第二代開(kāi)始重視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動(dòng)空間、綠化率，戶型也開(kāi)始追求多樣化的設(shè)計(jì)。第三代則要求高級(jí)會(huì)所、購(gòu)物、娛樂(lè)、康樂(lè)、文化飲食等等都能通過(guò)物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達(dá)到第幾代，主要取決于開(kāi)發(fā)商是否有超前的意識(shí)、愿不愿花錢、敢不敢花錢，因?yàn)闈撛诘目蛻羧簳?huì)隨著市場(chǎng)在價(jià)格或品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)不斷受到新的教育，越來(lái)越清楚什么是最好、最合適自己的。

二、前期策劃的核心

前期策劃的核心在于用最少的資金，把項(xiàng)目做起來(lái)。萬(wàn)一遇到市場(chǎng)或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時(shí)依靠對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、良好的管理，把項(xiàng)目所需的啟動(dòng)資金降到最低。因此，一個(gè)良好的項(xiàng)目定位、買家定位顯得優(yōu)為重要。

三、住宅項(xiàng)目的策劃分析 怎樣才算一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，相信每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都對(duì)此有自己的闡釋。但體現(xiàn)人文關(guān)懷，創(chuàng)造一個(gè)美好的、令人舒心的房地產(chǎn)項(xiàng)目卻是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。

從我們身邊典型的家庭分析起，一個(gè)簡(jiǎn)單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，根據(jù)體現(xiàn)人文關(guān)懷的角度來(lái)講，我們?cè)诮ǚ繒r(shí)就應(yīng)該考慮各方面條件是否照顧到小與老，以此為策劃基點(diǎn)，就將是買房時(shí)的一個(gè)買點(diǎn)：

1.地段要方便

事實(shí)上方便的地段就是指交通發(fā)達(dá)，有良好的交通，小孩上下學(xué)，老人外出訪友、活動(dòng)均十分方便。從某種意義上講只要是方便小孩、老人活動(dòng)，距離遠(yuǎn)近并不重要。但也要考慮物業(yè)本身的綜合素質(zhì)，因?yàn)樾『⒖傄L(zhǎng)大離開(kāi)，老人也不會(huì)居住時(shí)間太久，而物業(yè)本身又擁有70年的產(chǎn)權(quán)，要有更長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，在夫妻上下班、小孩與學(xué)校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。

2.周邊環(huán)境要清新

對(duì)小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對(duì)他們健康有害，應(yīng)盡可能避免居住被污染的舊城區(qū)或擁擠嘈雜的社區(qū)里。現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場(chǎng)、大片不準(zhǔn)踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區(qū)的容積率，樓與樓之間的間距太小，僅有空間因?yàn)檐囄徊粔?，也成為了非法車位。沒(méi)有足夠地方種植綠色植物，就沒(méi)法改善空氣的質(zhì)量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境(好地段)也要有小環(huán)境，為業(yè)主提供可以享受得到的綠。

3.戶型功能齊全

老人、小孩的健康與陽(yáng)光有著密切的關(guān)系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽(yáng)臺(tái)享受陽(yáng)光。但理想與現(xiàn)實(shí)是有距離的，因?yàn)榧矣欣仙?，雜物就特別多，特別占地方。因此一個(gè)功能齊全的戶型應(yīng)有儲(chǔ)藏間堆放雜物，也需要有服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽(yáng)臺(tái)才能成為生活陽(yáng)臺(tái)，享受樂(lè)趣、景觀、采光的最佳空間。

4.硬件配套要完善

（1）硬件配套包括電梯、暖通、水質(zhì)、保溫系統(tǒng)、供電。

（2）要讓老人小孩住有電梯的住宅，電梯要穩(wěn)定，性能要好。

（3）暖氣在冬天時(shí)能保證室溫達(dá)20℃以上。

（4）要有好的采光、景觀少不了用大窗、落地窗、異形窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，最低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，建筑物的外圍要有保溫節(jié)能設(shè)計(jì)，這樣舒適的溫度才有保障。

5.生活配套要貼近生活

（1）老人小孩在社區(qū)內(nèi)最需要方便，要有室內(nèi)的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)空間，以及教育文化交流場(chǎng)所和應(yīng)急的醫(yī)務(wù)所。

（2）要提供一個(gè)全天候的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，補(bǔ)充在冬天不能在室外活動(dòng)的缺憾。

（3）托兒所、幼兒園、老人康樂(lè)中心都是為社區(qū)內(nèi)老少服務(wù)的。有了這些場(chǎng)所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時(shí)間、金錢、精神負(fù)擔(dān)。

（4）小型應(yīng)急醫(yī)務(wù)所，為社區(qū)內(nèi)的老少提供更方便、更有效的個(gè)性化醫(yī)療服務(wù)。

6.物業(yè)管理要有“內(nèi)涵”

物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。不但要重視開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、口碑、信譽(yù)，還要聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司。這樣的物管公司不但能提供優(yōu)質(zhì)良好的服務(wù)，還能與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務(wù)。7.網(wǎng)絡(luò)設(shè)施要實(shí)事求是

進(jìn)入21世紀(jì)，人類與網(wǎng)絡(luò)不能分割，網(wǎng)絡(luò)正以幾何倍數(shù)迅速發(fā)展。今天最先進(jìn)的可能兩年后就被淘汰，開(kāi)發(fā)商若太大投入在網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上，成本最終會(huì)轉(zhuǎn)移給買家，倒不如實(shí)在點(diǎn)，只把網(wǎng)絡(luò)的高速公路做好，適當(dāng)留出改裝、擴(kuò)充的空間，把省下的成本投放在物業(yè)的質(zhì)量上，購(gòu)房置業(yè)者也樂(lè)意接受，因?yàn)楫吘故琴?gòu)房，不是購(gòu)網(wǎng)。

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅在先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃并不一定非是豪華住宅或浪漫經(jīng)典，而是在地段選擇、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、生活配套等都深層次的體現(xiàn)著人性關(guān)懷。畢竟“以人為本，創(chuàng)造美好生活”是項(xiàng)目策劃的基本出發(fā)點(diǎn)。

四、賓館項(xiàng)目的策劃分析

對(duì)賓館項(xiàng)目的策劃分析，可從以下4個(gè)方面進(jìn)行：

是否選擇交通要道附近。

交通要道附近，流動(dòng)人口多。而旅館和飯店的服務(wù)對(duì)象又恰好是流動(dòng)人口。所以旅館和飯店應(yīng)建造在這段地段。

除了選擇目前合適的地段外，也可選擇規(guī)劃中將成為交通要道的地段，而且后投資低，升值潛力大。

是否以提高知名度為重點(diǎn)。

旅館和飯店的客戶，既關(guān)心方便性，也關(guān)心名望。如果名望高，則許多客戶即使遠(yuǎn)些，花費(fèi)多些，也愿意前往。為此投資者應(yīng)在擴(kuò)大知名度上花些本錢。

是否在經(jīng)營(yíng)方面有吸引長(zhǎng)期客戶的措施。

有一定數(shù)量的長(zhǎng)期客戶，才能使賓館和飯店有穩(wěn)定的收益。通常的做法有使用貴賓卡，優(yōu)惠卡以及實(shí)行會(huì)員制等。

五、別墅項(xiàng)目的策劃分析

對(duì)別墅項(xiàng)目的策劃分析可從以下6個(gè)方面進(jìn)行： 視野景觀是否宜人。

幽雅的環(huán)境及漂亮的景觀，是別墅構(gòu)成的主要條件。別墅的地點(diǎn)應(yīng)選擇在有山有水有綠化的地段，不能建在附近有墳?zāi)?，豬舍和垃圾場(chǎng)地方。

建筑造型是否新穎。

別墅的品位要高。造型及格局設(shè)計(jì)上應(yīng)比市區(qū)建筑生動(dòng)活潑些。別墅較大的庭院綠地，往往能襯托出回歸自然的美感。如果能配合適宜的室內(nèi)設(shè)計(jì)，使其品位不同凡響，會(huì)更受客戶歡迎。

交通聯(lián)系是否便捷。

別墅地點(diǎn)應(yīng)盡可能靠近公路，快速車道或其他交通便捷的地點(diǎn)。

服務(wù)設(shè)施應(yīng)高檔齊全。

別墅主人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很強(qiáng)，消費(fèi)要求也較高檔，所以別墅區(qū)的服務(wù)設(shè)施要齊全而且檔次要高。比如別墅區(qū)要求治安良好，就學(xué)，購(gòu)物及娛樂(lè)方便等。

選擇客戶的標(biāo)準(zhǔn)是否合適。

別墅主人特別講究鄰里的素質(zhì)。房地產(chǎn)投資者在出售或出租別墅時(shí)，必須注意客戶素質(zhì)，對(duì)于那些雖然有錢但素質(zhì)很差或社會(huì)名譽(yù)不佳者，應(yīng)堅(jiān)決拒絕。

廣告宣傳力度是否到位。

為使別墅價(jià)值升高，應(yīng)注重廣告宣傳，以提高別墅知名度。

六、商業(yè)店鋪的策劃分析 對(duì)商業(yè)店鋪的投資分析可按以下五個(gè)方面進(jìn)行：

是否選擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)。

在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)店鋪，在滿足購(gòu)買力方面有互補(bǔ)作用，在對(duì)外宣傳上有規(guī)模效應(yīng)，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其獲利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)獨(dú)立的店鋪。為此，房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時(shí)，應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。

位于交通運(yùn)輸站的店鋪，以上班族為主要服務(wù)對(duì)象，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)日常用品以及價(jià)格較低且便于攜帶的消費(fèi)品為主。

位于住宅附近的商鋪，以居民為主要服務(wù)對(duì)象，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)綜合性消費(fèi)品為主。

位于辦公樓附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)文化辦公用品為主，且商品檔次應(yīng)較高。

位于學(xué)校附近的商鋪，應(yīng)以文具，飲食，日常用品為主。由于學(xué)生購(gòu)買能力有限，應(yīng)以中、低檔用品為主。寒、暑假對(duì)這些商鋪影響很大，房地產(chǎn)投資者對(duì)此必須有清楚認(rèn)識(shí)。

是否選擇了合適的專營(yíng)店鋪的人員。

商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關(guān)鍵，投資者應(yīng)注重選擇好的租戶，聘請(qǐng)高水平經(jīng)營(yíng)人員，或經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的人員。

是否有良好的店鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)。

高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客。

是否選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別。

在火車站，汽車站附近投資批發(fā)性店鋪為宜。在居住區(qū)和辦公區(qū)，以投資零售商鋪為宜。

是否投資于專業(yè)化的商品店鋪。

在城市里，有些住宅辦公，商業(yè)混合的大廈，即所謂的“綜合樓”，上層供住宅及辦公使用，底下幾層作商場(chǎng)，雖然其優(yōu)點(diǎn)是可保證有一定的消費(fèi)者，但其混雜性帶來(lái)的消極影響也很嚴(yán)重，所以人員混雜，安全容易出問(wèn)題，而且容易產(chǎn)生矛盾。住戶嫌公司、商場(chǎng)人來(lái)人住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧?kù)o的環(huán)境，使其居住質(zhì)量受到影響。公司、商場(chǎng)因受到指責(zé)而認(rèn)為住戶意見(jiàn)太多。所以最終雙方都不愿意租購(gòu)這類混合大廈。

第七節(jié) 項(xiàng)目建議書的編制

一、概述

項(xiàng)目建議書是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項(xiàng)自然資源、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，在基本條件后向國(guó)家、地區(qū)項(xiàng)目主管部門推薦的建設(shè)性材料。建議書的形成，是基本建設(shè)程序中最初的階段，是工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的開(kāi)始，項(xiàng)目建議書不僅是確定項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)書的內(nèi)容

（一）項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、主管部門

（二）項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項(xiàng)目的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建設(shè)的必要性和依據(jù)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)方案 主要是指項(xiàng)目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。

（四）建設(shè)條件 指項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期。

（五）初步建設(shè)計(jì)劃 指項(xiàng)目建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。

（六）項(xiàng)目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

（七）項(xiàng)目建設(shè)投資概算及資金來(lái)源 指項(xiàng)目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況，籌措資金的辦法和計(jì)劃。

三、項(xiàng)目建設(shè)書的編制

（一）主管部門的編制 建設(shè)單位提出項(xiàng)目建議后報(bào)主管部門，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項(xiàng)目建議書，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項(xiàng)目設(shè)想，所請(qǐng)主管部門編制項(xiàng)目建議書，主管部門完成編制任務(wù)書并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批。

（二）建設(shè)單位編制 指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來(lái)機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建議書。其程度是：專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

（三）專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制 建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建議書，專業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書編制書后報(bào)有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項(xiàng)目。

第八節(jié) 可性行研究報(bào)告的編制

一、概述

項(xiàng)目可行性研究指對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法和合理的手段。它以保證項(xiàng)目建設(shè)以最小的投資耗費(fèi)取得最佳的經(jīng)濟(jì)效果，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目技術(shù)在技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理和建設(shè)上可行的科學(xué)方法。

二、項(xiàng)目可行性研究的作用

可行性研究的主要作用有以下幾點(diǎn)：

（一）可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)，決定一個(gè)項(xiàng)目是否應(yīng)該投資，主要依據(jù)項(xiàng)目可行性研究所用的定性的定量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。因此，它是投資決策的主要依據(jù)，只有決策后，才能編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，才能產(chǎn)生項(xiàng)目決策性的法人文件。

（二）可行性研究是籌集資金的依據(jù)。特別是需在申請(qǐng)銀行貸款的項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告是銀行在接受貸款項(xiàng)目前進(jìn)行全面分析、評(píng)估、確認(rèn)能否貸款的依據(jù)。

（三）可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備的依據(jù)。包括進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)備訂貨、合同的洽談，環(huán)保、規(guī)劃部門確認(rèn)等，都依據(jù)可行性研究的結(jié)果。

三、組織進(jìn)行可行性研究的方法

在項(xiàng)目建設(shè)書被有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究.（一）選定項(xiàng)目研究委托單位

1、委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目，一般可委托國(guó)家批準(zhǔn)的具有相應(yīng)研究資格的大、中型設(shè)計(jì)單位來(lái)承擔(dān)。

2、委托工程咨詢公司承擔(dān)。工程咨詢公司是近來(lái)年隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)技術(shù)改革不斷深化，為適應(yīng)基本建設(shè)形勢(shì)和投資環(huán)境要求而建立起來(lái)的專門從事工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中專業(yè)技術(shù)咨詢、管理和服務(wù)的機(jī)構(gòu)。發(fā)承擔(dān)民用建筑和一般性工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)咨詢?yōu)橹?。在委托工程咨詢公司承?dān)可行性研究時(shí)，建設(shè)單位必須對(duì)其能力、包括專業(yè)技術(shù)人員的構(gòu)成、承擔(dān)研究項(xiàng)目的能力、主要承擔(dān)完成的研究項(xiàng)目及準(zhǔn)確性等進(jìn)行充分的調(diào)查。

3、委托專業(yè)銀行承擔(dān)。各種專業(yè)銀行在基本建設(shè)和技術(shù)改造貸款項(xiàng)目的管理中，積累了一定的項(xiàng)目可行性研究經(jīng)驗(yàn)，也是承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究可供選擇的單位。

（二）確定研究?jī)?nèi)容

在選定了承擔(dān)項(xiàng)目研究單位之后，要將項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容按有關(guān)要求確定下來(lái)，作為項(xiàng)目研究委托協(xié)議的主要內(nèi)容。按照目前國(guó)家有關(guān)規(guī)定，民用建設(shè)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容如下：

1、總論 項(xiàng)目建設(shè)背景及其必要性

2、建設(shè)條件及項(xiàng)目選址 擬建項(xiàng)目選址規(guī)劃合理程度、建設(shè)區(qū)地理位置、地質(zhì)、水文、氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案；費(fèi)用估算，環(huán)境影響情況。

3、工程設(shè)計(jì)方案 擬建項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，主體與單項(xiàng)工程布置方案；項(xiàng)目設(shè)計(jì)的外部選型及使用功能合理程度；建設(shè)技術(shù)的保證程度。

4、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與組織 項(xiàng)目建設(shè)組織管理方式的論證；工程建設(shè)總工期及各階段進(jìn)度安排。

5、投資計(jì)劃與資金來(lái)源 項(xiàng)目建設(shè)總體投資概算及各階段、各單項(xiàng)投資概算；建設(shè)總費(fèi)用估算，資金來(lái)源及保證程度，籌措資金的方式及可行性。

6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果 項(xiàng)目投資效果、貸款償還期；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算；社會(huì)效益評(píng)價(jià)。

7、結(jié)論 在多項(xiàng)論證基地上，提出可行業(yè)結(jié)論。

（三）簽訂委托可行性研究協(xié)議

建設(shè)單位在選擇了委托研究單位并確定了委托研究的內(nèi)容以后，應(yīng)當(dāng)與承擔(dān)可行性研究的單位簽訂委托協(xié)議。

四、可研報(bào)告的模式

可行性研究報(bào)告

封面：項(xiàng)目編號(hào) 項(xiàng)目名稱 承擔(dān)單位 主持人 主管部門

年 月 日

大綱：

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

二、項(xiàng)目目標(biāo)、任務(wù)、主要內(nèi)容及課題分解情況(技術(shù)路線及指標(biāo))

三、工作基礎(chǔ)

四、主要負(fù)責(zé)人及隊(duì)伍

五、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)情況

申請(qǐng)國(guó)家撥款(貸款)(萬(wàn)元)

配套資金落實(shí)情況(萬(wàn)元)

主要支出預(yù)算(包括培訓(xùn)計(jì)劃)(萬(wàn)元)

六、項(xiàng)目管理體制及運(yùn)行機(jī)制

七、成果及效益分析

八、推廣及應(yīng)用前景

九、專家論證意見(jiàn)

十、主管部門意見(jiàn)

第四章 土地使用權(quán)的獲取

第一節(jié) 概述

土地是一種基本的自然資源，是由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。從管理和利用的角度看，土地就是國(guó)土，是一個(gè)國(guó)家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是一種有限的資源。

我國(guó)實(shí)行土地公有制，即土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。依照《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其它相關(guān)法律法規(guī)，國(guó)有土地和農(nóng)民集體土地范圍如下：

國(guó)有土地的范圍是：1.城市市區(qū)的土地；2.農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；3.國(guó)家依法征用的土地；4.依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其它土地；5.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員的集體土地；6.因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

農(nóng)民集體土地的范圍：1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；2.宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；3.土地改革時(shí)，分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；4.實(shí)行《六十條》時(shí)確定為集體所有的土地，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)家實(shí)行土地登記制度。屬于國(guó)有土地的，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》；屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。

國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償有期限使用制度。除國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有期限使用制度。

國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。

所謂土地使用權(quán)的獲取，是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓或其它合法方式，有償有期限取得國(guó)有土地使用權(quán)的行為。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成項(xiàng)目策劃分析后，就要進(jìn)入實(shí)施階段，而實(shí)施過(guò)程中的第一步就是獲取土地使用權(quán)。

第二節(jié) 獲取土地使用權(quán)的方式

對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，一般來(lái)說(shuō)首先是獲取土地使用權(quán)，并對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。獲得土地使用權(quán)有多種方式，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓或與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式。因此要根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目和土地的不同性質(zhì)、不同情況，通過(guò)不同途徑獲得土地使用權(quán)。

獲取土地使用權(quán)的方式：目前，我國(guó)的土地使用制度，仍處在從無(wú)償、無(wú)限期使用到有償、有限期使用的過(guò)渡階段。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，土地使用權(quán)的取得既可以通過(guò)政府行政劃撥，也可以通過(guò)有償出讓獲取土地使用權(quán)，同時(shí)，又可以在房地產(chǎn)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，通過(guò)轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)。

根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，土地使用權(quán)則可依法有償、有限期的通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)國(guó)土資源部11號(hào)部令（2002年7月1日起執(zhí)行）的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類住宅經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地必須通過(guò)土地儲(chǔ)備中心，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式獲取。

現(xiàn)將有關(guān)途徑與方式分述如下：

1、土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給使用者使用的行為。在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制下，土地資源的使用和分配，主要是由政府無(wú)償撥給。

根據(jù)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的用地類型包括：1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)劃撥方式取得的開(kāi)發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。

2、土地使用權(quán)的出讓

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（1）協(xié)議出讓

是指出讓方與受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就土地使用條件及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致意見(jiàn)的一種出讓方式。協(xié)議出讓一般有以下步驟：申請(qǐng)、協(xié)商、簽約。在實(shí)踐中，這種方式容易產(chǎn)生土地條件相當(dāng)而出讓金差別較大的情況，因此，2002年4月頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中已明確用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權(quán)。《規(guī)定》自2002年7月1日起執(zhí)行。

（2）招標(biāo) 指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

招標(biāo)出讓的一般程序?yàn)椋赫袠?biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、簽約、履約五個(gè)階段。目前，招標(biāo)是土地使用權(quán)出讓方式中最常用的一種，一般由各級(jí)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)辦理招標(biāo)的相關(guān)事宜。投標(biāo)人中標(biāo)后獲得其土地使用權(quán)。

（3）拍賣，又稱競(jìng)投

指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣公告，將土地使用權(quán)拍賣事宜向社會(huì)公布；競(jìng)買，即在拍賣場(chǎng)所，競(jìng)投人以拍賣方式向拍賣人作出應(yīng)價(jià)；簽約，應(yīng)價(jià)高者與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權(quán)出讓金，出讓人向受讓人交付土地，并領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，獲得其土地使用權(quán)。

（4）掛牌

指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

出讓土地使用權(quán)必須簽訂書面合同。我國(guó)現(xiàn)階段土地使用權(quán)出讓合同，一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的格式：如GF-94-1001 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（宗地出讓合同）、GF-94-1002國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（成片開(kāi)發(fā)土地出讓合同）。

合同的主要條款、格式由出讓方提出，受讓方很少有修改的余地。出讓合同包括以下主要內(nèi)容：出讓地塊的基本情況，包括位置、面積、界限等；土地出讓金額的數(shù)量、支付方式和支付期限；土地使用權(quán)的出讓期限；地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件由城市規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃確定，包括建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，工程管線、豎向規(guī)劃、配建停車場(chǎng)或其它公共設(shè)施的要求，受讓人如要改變合同中的土地使用條件，需報(bào)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地出讓合同、并依據(jù)有關(guān)規(guī)定，調(diào)整合同條款。

4.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的轉(zhuǎn)讓，地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

《城市房地產(chǎn)管理法》在立法過(guò)程中，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一管理，將原來(lái)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種房地產(chǎn)交易行為，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式不同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為：出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和義務(wù)的范圍一致。其實(shí)際使用年限為出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后受讓人如需改變?cè)型恋赜猛镜模仨毥?jīng)土地轉(zhuǎn)讓方和規(guī)劃部門的同意，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定了兩種處理方式：一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，由國(guó)家土地行政主管部門向轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給受讓人。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，所以《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條見(jiàn)注①規(guī)定的條件的；2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定產(chǎn)或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3.依法收回土地使用權(quán)的；4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬訂，一般應(yīng)包括：1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)；3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；4.土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6.成交價(jià)格及支付方式；7.違約責(zé)任；8.雙方約定的其他事項(xiàng)。

注①：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的２５％以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。

第三節(jié) 濟(jì)南市土地市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

隨著濟(jì)南市城市建設(shè)的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進(jìn)一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟(jì)南市目前的土地市場(chǎng)的方針政策是：壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)搞活土地二級(jí)市場(chǎng)。

一、土地一級(jí)市場(chǎng)

所謂土地一級(jí)市場(chǎng)是指政府代表國(guó)家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動(dòng)。土地一級(jí)市場(chǎng)完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)就直接進(jìn)行交易。

凡國(guó)家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設(shè)用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，均以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心辦理。

濟(jì)南市政府成立濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，由市政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。該中心隸屬于市國(guó)土資源局，受市政府委托負(fù)責(zé)土地收購(gòu)、土地整理；土地存儲(chǔ)和融資。

二、土地二級(jí)市場(chǎng)

所謂土地二級(jí)市場(chǎng)制土地使用者將通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)取得的土地用權(quán)按照市場(chǎng)機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

土地使用權(quán)交易時(shí)，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨(dú)或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個(gè)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對(duì)特殊原因經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補(bǔ)交或由交易對(duì)方代交。

2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設(shè)要求的。

3.完成開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總額25%以上的；成片開(kāi)發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳。但建設(shè)規(guī)模未達(dá)到建設(shè)規(guī)模25%以上的不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)。凡在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理注冊(cè)登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無(wú)效。

三、土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題

目前，凡用于經(jīng)營(yíng)性的各類土地都由濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲(chǔ)備中心提供若干地塊，通過(guò)上述方式供開(kāi)發(fā)商進(jìn)行選擇。

由于市土地儲(chǔ)備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開(kāi)發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲(chǔ)備中心，由土地儲(chǔ)備中心對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)整理，然后按招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式進(jìn)行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開(kāi)發(fā)商有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買。

在濟(jì)南市土地儲(chǔ)備中心的招標(biāo)拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標(biāo)。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無(wú)大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，需要按正常的程序進(jìn)行報(bào)批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權(quán)后，正式立項(xiàng)，在各職能部門辦理相關(guān)報(bào)批的手續(xù)。

這樣就產(chǎn)生了一個(gè)事實(shí)：在濟(jì)南市投資購(gòu)買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進(jìn)行的（盡管我們可以通過(guò)有關(guān)非正式渠道了解有關(guān)情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標(biāo)作為城市建設(shè)的主要管理要素具有絕對(duì)的權(quán)威性和法律性，它決定了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向和市場(chǎng)定位，直接影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。基于此，在濟(jì)南地區(qū)購(gòu)買土地就具有一定的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。

任何一個(gè)有頭腦的開(kāi)發(fā)商都會(huì)作出如下判斷：沒(méi)有規(guī)劃條件，就無(wú)法做出可行的初設(shè)方案，從而很難判斷待開(kāi)發(fā)用地的價(jià)值。

截止目前，我們尚沒(méi)有好的對(duì)策。唯一能做的就是加強(qiáng)與規(guī)劃部門的溝通聯(lián)系，使我們的判斷更接近事實(shí)；或得到省（市）政府的某種承諾，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第三節(jié) 濟(jì)南市土地市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

隨著濟(jì)南市城市建設(shè)的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進(jìn)一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟(jì)南市目前的土地市場(chǎng)的方針政策是：壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)搞活土地二級(jí)市場(chǎng)。

一、土地一級(jí)市場(chǎng)

所謂土地一級(jí)市場(chǎng)是指政府代表國(guó)家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動(dòng)。土地一級(jí)市場(chǎng)完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)就直接進(jìn)行交易。

凡國(guó)家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設(shè)用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，均以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心辦理。

濟(jì)南市政府成立濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，由市政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。該中心隸屬于市國(guó)土資源局，受市政府委托負(fù)責(zé)土地收購(gòu)、土地整理；土地存儲(chǔ)和融資。

二、土地二級(jí)市場(chǎng)

所謂土地二級(jí)市場(chǎng)制土地使用者將通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)取得的土地用權(quán)按照市場(chǎng)機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。土地使用權(quán)交易時(shí)，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨(dú)或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個(gè)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對(duì)特殊原因經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補(bǔ)交或由交易對(duì)方代交。

2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設(shè)要求的。

3.完成開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總額25%以上的；成片開(kāi)發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳。但建設(shè)規(guī)模未達(dá)到建設(shè)規(guī)模25%以上的不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)。凡在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理注冊(cè)登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無(wú)效。

三、土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題

目前，凡用于經(jīng)營(yíng)性的各類土地都由濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲(chǔ)備中心提供若干地塊，通過(guò)上述方式供開(kāi)發(fā)商進(jìn)行選擇。

由于市土地儲(chǔ)備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開(kāi)發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲(chǔ)備中心，由土地儲(chǔ)備中心對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)整理，然后按招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式進(jìn)行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開(kāi)發(fā)商有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買。

在濟(jì)南市土地儲(chǔ)備中心的招標(biāo)拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標(biāo)。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無(wú)大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，需要按正常的程序進(jìn)行報(bào)批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權(quán)后，正式立項(xiàng)，在各職能部門辦理相關(guān)報(bào)批的手續(xù)。

這樣就產(chǎn)生了一個(gè)事實(shí)：在濟(jì)南市投資購(gòu)買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進(jìn)行的（盡管我們可以通過(guò)有關(guān)非正式渠道了解有關(guān)情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標(biāo)作為城市建設(shè)的主要管理要素具有絕對(duì)的權(quán)威性和法律性，它決定了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向和市場(chǎng)定位，直接影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗?；诖?，在濟(jì)南地區(qū)購(gòu)買土地就具有一定的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。

任何一個(gè)有頭腦的開(kāi)發(fā)商都會(huì)作出如下判斷：沒(méi)有規(guī)劃條件，就無(wú)法做出可行的初設(shè)方案，從而很難判斷待開(kāi)發(fā)用地的價(jià)值。

截止目前，我們尚沒(méi)有好的對(duì)策。唯一能做的就是加強(qiáng)與規(guī)劃部門的溝通聯(lián)系，使我們的判斷更接近事實(shí)；或得到?。ㄊ校┱哪撤N承諾，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第五章 房地產(chǎn)經(jīng)銷

第一節(jié) 概述

房地產(chǎn)的經(jīng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)進(jìn)行的好壞直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的順利進(jìn)行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。因此，認(rèn)真研究房地產(chǎn)經(jīng)銷的方式方法就顯得十分重要。

一、房地產(chǎn)商品銷售的主要方式

現(xiàn)階段房地產(chǎn)商品的銷售主要有兩種方式，即“直接銷售”和“經(jīng)紀(jì)人銷售”。而通過(guò)經(jīng)紀(jì)人是發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下主要的房地產(chǎn)銷售形式。

（一）直接銷售

在我國(guó)市場(chǎng)上出售的在現(xiàn)階段大多是新房，因此多由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行直接銷售。

（二）由經(jīng)紀(jì)人銷售

經(jīng)紀(jì)人（即中介人）對(duì)其所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商品沒(méi)有所有權(quán)，而是代理商的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)際上就是房地產(chǎn)中介代理商為雙方牽線搭橋，促成交易的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有兩種形式，一是充當(dāng)買賣雙方的介紹人，二是作為交易當(dāng)事人（買方或賣方）的代理人，不僅介紹雙方聯(lián)系，而且為其安排貸款，分析財(cái)務(wù)狀況，處理有關(guān)法律事務(wù)。

房地產(chǎn)賣主與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是委托與被委托的關(guān)系，這種委托與被委托關(guān)系必須用書面合同確定下來(lái)。房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)該包括以下內(nèi)容：雙方姓名、房地產(chǎn)情況說(shuō)明、經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利范圍、經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提供的服務(wù)、銷售費(fèi)用、經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬及支付方式、賣主開(kāi)價(jià)、其他重要銷售條件、合同期限、協(xié)議種類等。

經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬是傭金，傭金通常是事先商定的房地產(chǎn)最終銷售價(jià)格的一個(gè)百分?jǐn)?shù)。在出租經(jīng)紀(jì)情況下，傭金按租金的百分比支付。傭金在絕大部分情況下是由房地產(chǎn)賣出支付的，但有時(shí)買主急于尋購(gòu)某種短缺的房地產(chǎn)，則將在與經(jīng)紀(jì)人簽訂的合同中規(guī)定，傭金由買主支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金數(shù)量主要受四個(gè)方面因素影響，首先是地方政府的房地產(chǎn)管理部門會(huì)公布一個(gè)供參考的傭金率表；其二，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場(chǎng)上，不同時(shí)期因供求關(guān)系，也會(huì)形成一個(gè)傭金率水平；其三，不同房地產(chǎn)的銷售難度不同，是確立傭金的重要因素；其四，傭金數(shù)量還要視經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)數(shù)量而定。傭金支付的形式與條件通常在雇傭合同中規(guī)定，大多數(shù)情況是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后支付傭金。因此，經(jīng)紀(jì)人很可能在許多未成交的交易中雖然花了大量的時(shí)間和費(fèi)用，但得不到傭金。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的銷售代理協(xié)議

根據(jù)國(guó)內(nèi)及國(guó)外房地產(chǎn)銷售代理的情況，房地產(chǎn)銷售代理協(xié)議主要有以下五種：

（一）公開(kāi)報(bào)價(jià)

即房地產(chǎn)賣主通過(guò)恰當(dāng)形式，公開(kāi)提出一個(gè)售價(jià)，通知所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。任何一位經(jīng)紀(jì)人為其找到顧客，完成交易，均能獲得傭金。這里以簽訂買賣合同在先為原則，即如果經(jīng)紀(jì)人甲先于經(jīng)紀(jì)人乙與顧客洽談并草簽意向書（即臨時(shí)協(xié)議），但經(jīng)紀(jì)人乙先于經(jīng)紀(jì)人甲完成交易、簽訂買賣合同，則賣主只向乙支付傭金。此外，如果賣主拒絕接受經(jīng)紀(jì)人介紹的買主，但爾后又直接與這位買主洽談交易，這種行為被視為欺騙。但是，在公開(kāi)報(bào)價(jià)情況下賣主有權(quán)不通過(guò)經(jīng)紀(jì)人，自己出售房地產(chǎn)，而不向經(jīng)紀(jì)人支付傭金。

公開(kāi)報(bào)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)在于可以為賣主提供眾多的經(jīng)銷機(jī)會(huì)，但在實(shí)際操作中，這種協(xié)議方式既不利于經(jīng)紀(jì)人也不利于賣主。對(duì)于經(jīng)紀(jì)人而言，競(jìng)爭(zhēng)太劇烈，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人花大量時(shí)間和精力去經(jīng)銷房地產(chǎn)，結(jié)果很可能是徒勞的。對(duì)于賣主而言，采用公開(kāi)報(bào)價(jià)將得不到經(jīng)紀(jì)人任何實(shí)質(zhì)性的經(jīng)銷服務(wù)。

（二）獨(dú)家代理

獨(dú)家代理就是賣主授 予經(jīng)紀(jì)人獨(dú)占的代理房地產(chǎn)出售權(quán)利，在這種協(xié)議下，如果其他經(jīng)紀(jì)人為賣主完成了交易，賣主同樣要向獲得獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)人支付一份傭金。但如果賣主自己出售了房地產(chǎn)，則不必向獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)人支付傭金。獨(dú)家代理協(xié)議一般有一定期限，在此期限內(nèi)賣主不得單方解約。

（三）獨(dú)家銷售權(quán)

獨(dú)家銷售權(quán)與獨(dú)家代理基本相同，唯一區(qū)別在于前者不管房地產(chǎn)最終是由誰(shuí)銷售，包括由賣主自己完成交易，具有獨(dú)家銷售權(quán)的經(jīng)紀(jì)人都有權(quán)獲得傭金。

獨(dú)家代理和獨(dú)家銷售權(quán)顯然對(duì)經(jīng)紀(jì)人十分有利，因?yàn)椴捎眠@兩種形式，經(jīng)紀(jì)人不存在競(jìng)爭(zhēng)威脅。

從賣主角度看，采用獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)的優(yōu)點(diǎn)在于：（1）這兩種形式有利于調(diào)動(dòng)經(jīng)紀(jì)人的積極性，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人花費(fèi)時(shí)間、精力、金錢去經(jīng)銷。

（2）鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人高價(jià)出售，以獲得高額傭金。

（3）可以節(jié)省賣主大量與其他經(jīng)紀(jì)人洽談的時(shí)間。

獨(dú)家代理和獨(dú)家銷售權(quán)形式對(duì)于賣主的不足在于經(jīng)銷機(jī)會(huì)有局限性，因?yàn)槿魏我粋€(gè)經(jīng)紀(jì)人無(wú)論他能力多大，工作多努力，都不可能象公開(kāi)報(bào)價(jià)那樣獲得那么多的經(jīng)銷機(jī)會(huì)，同時(shí)獨(dú)家代理和獨(dú)家銷售權(quán)缺乏靈活性，一旦委托人的經(jīng)紀(jì)人無(wú)能或由于種種原因經(jīng)銷不積極，在一定期限，賣主不能隨便換人。

（四）多重開(kāi)價(jià)

多重開(kāi)價(jià)以開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人自發(fā)組成一個(gè)合作社為前提。合作社成員根據(jù)組社時(shí)間的長(zhǎng)短和業(yè)務(wù)地域范圍的大小、支付會(huì)費(fèi)。一旦一位經(jīng)紀(jì)人獲得一筆獨(dú)家代理業(yè)務(wù)后，在規(guī)定的日期里這位經(jīng)紀(jì)人有權(quán)自己?jiǎn)为?dú)完成這項(xiàng)業(yè)務(wù)。如果規(guī)定的期限內(nèi)他未能做成這筆生意，他應(yīng)該將信息告訴合作社，然后由合作社將信息傳遞給每一個(gè)成員。這樣委托人既得到了公開(kāi)報(bào)價(jià)協(xié)議的好處，又獲得了獨(dú)家代理好處。一旦房地產(chǎn)銷售出去，傭金在獲得獨(dú)家代理經(jīng)紀(jì)人與實(shí)際完成交易的經(jīng)紀(jì)人之間分配。如果獲得獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)人自己完成交易，則他獲得全部傭金。但無(wú)論怎么樣，經(jīng)紀(jì)人都得將傭金的一個(gè)（很小的）百分?jǐn)?shù)交給經(jīng)紀(jì)人合作社。

（五）凈開(kāi)價(jià)

凈開(kāi)價(jià)實(shí)際是一種傭金支付方式，即賣主向經(jīng)紀(jì)人開(kāi)出一個(gè)價(jià)格，然后實(shí)際中交易成交價(jià)格高出這開(kāi)價(jià)部分便是傭金。例如，賣主一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)價(jià)為100000元，如果經(jīng)紀(jì)人能以高出100000元的價(jià)格出售，那高出部分無(wú)論多少都屬經(jīng)紀(jì)人。

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)銷過(guò)程

一個(gè)成功的房地產(chǎn)經(jīng)銷過(guò)程一般大致分為兩個(gè)部分，一是為使?jié)撛诘馁I者或租客了解房地產(chǎn)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格或租金及合同條件進(jìn)行談判。它由以下幾個(gè)階段組成：

1、尋找潛在投資者

尋找潛在投資者有多種方法：

（1）廣告尋找法。經(jīng)銷人員利用各種廣告媒介尋找潛在顧客，例如可以向某一目標(biāo)區(qū)域每戶居民郵寄一份廣告，詢問(wèn)是否需要房屋。此外還可以通過(guò)大眾傳播媒介作廣告，吸引潛在投資者；

（2）市場(chǎng)咨詢法。經(jīng)銷人員利用社會(huì)上的有關(guān)市場(chǎng)咨詢服務(wù)公司尋找直接的或間接的潛在投資者信息；

（3）連鎖介紹法。由已購(gòu)入房地產(chǎn)的顧客推薦新的潛在投資者。

（4）委托助手法。委托他人幫助（如在親戚、同事、朋友中）尋找潛在顧客。

2、顧問(wèn)資格審查

經(jīng)銷人員面對(duì)眾多的潛在顧客需要進(jìn)行審查篩選，以便集中精力對(duì)那些最有希望的顧客進(jìn)行經(jīng)銷。顧客審查的主要內(nèi)容是，購(gòu)買需求和支付能力審查及潛在投資者人格審查。首先是確定經(jīng)銷對(duì)象是否真正需要房地產(chǎn)，目前要求是否迫切，如果對(duì)象并不真正需要房地產(chǎn)，經(jīng)銷人員應(yīng)該立刻停止經(jīng)銷活動(dòng)。支付能力應(yīng)該包括潛在顧客的借款能力。潛在投資者的人格，這里指其是否有決策權(quán)，是否在投資方面受各種限制。根據(jù)上述審查結(jié)果可將所有潛在顧客進(jìn)行分等級(jí)。

3、接近顧客

接近包括接近準(zhǔn)備和接近兩個(gè)步驟。接近準(zhǔn)備是指經(jīng)銷員在接近顧客前，進(jìn)一步分析顧客并制訂接近顧客的方法。接近顧客可以采用面約、函約、托約、電話約以及直接主動(dòng)上前搭訕等方法。

4、面談

在面談階段，經(jīng)銷人員的任務(wù)是詳細(xì)介紹房地產(chǎn)商品各方面情況，解答各種問(wèn)題，啟發(fā)顧客的興趣和誘發(fā)他們的購(gòu)買動(dòng)機(jī)；刺激顧客的購(gòu)買欲望并引導(dǎo)、催促其進(jìn)行購(gòu)買決策。面談中經(jīng)銷人員應(yīng)做到五個(gè)堅(jiān)持，即堅(jiān)持針對(duì)性：針對(duì)投資者的投資動(dòng)機(jī)，針對(duì)投資者的心理，針對(duì)經(jīng)銷房地產(chǎn)的特征；堅(jiān)持精確性；介紹房地產(chǎn)，回答問(wèn)題要用精確、清楚的詞語(yǔ)；堅(jiān)持和氣待人，切不可與顧客發(fā)生不愉快的爭(zhēng)吵；堅(jiān)持邏輯性；經(jīng)銷員說(shuō)明要符合邏輯，不要信口開(kāi)河，前言不搭后語(yǔ)；堅(jiān)持鼓動(dòng)性；經(jīng)銷人員在面談中要用自己的信心、熱情、知識(shí)去感染顧客，促使其采取行動(dòng)。

5、異議處理

異議是面談過(guò)程中的一個(gè)內(nèi)容，由于它十分重要因而需要另加說(shuō)明。所謂異議，指顧客對(duì)經(jīng)銷人員的介紹、提示、淙提出不同意見(jiàn)或相反看法。異議是顧客對(duì)經(jīng)銷的反應(yīng)和自己看法的表示。處理得好，顧客將被說(shuō)服，處理不好，顧客將拒絕接受經(jīng)銷。處理顧客異議的方法有以下幾種：

（1）反駁法。提供有關(guān)事實(shí)和理由，直接否定顧客的異議。

（2）迂回法。首先表面上似乎同意顧客的異議，然后再根據(jù)有關(guān)事實(shí)和理由，間接地否定其異議。

（3）補(bǔ)償法。經(jīng)銷人說(shuō)明，強(qiáng)調(diào)顧客異議以外的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)來(lái)補(bǔ)償、抵消顧客異議，使其感到心理平衡。

（4）不睬法。對(duì)顧客提出的與房地產(chǎn)經(jīng)銷無(wú)關(guān)或無(wú)效的異議，有時(shí)可視具體情況不予理睬。

（5）預(yù)防法。在顧客之有主動(dòng)先提出有關(guān)異議，并給解答。上述方法應(yīng)視具體情況加以選用。

6、成交

成交就是經(jīng)銷人員與顧客達(dá)成交易協(xié)議。一切經(jīng)銷努和的目的都在于成交，如果不能成交，一切都是徒勞的。房地產(chǎn)成交應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）密切注視成交信號(hào)，成交信號(hào)是顧客的一種暗示。經(jīng)銷過(guò)程中顧客一般不愿首先提出成交，經(jīng)銷員應(yīng)隨時(shí)捕捉顧客的成交信號(hào)，立促其成交；

（2）靈活機(jī)動(dòng)，抓住機(jī)會(huì)，隨時(shí)促成交易。

（3）消除經(jīng)銷員自身的各種心理障礙，不要怕失敗，不要怕被拒絕，不要等待顧客自動(dòng)提出成交；

（4）耐心謹(jǐn)慎對(duì)待顧客的拒絕。隨時(shí)準(zhǔn)備繼續(xù)面談，隨時(shí)準(zhǔn)備重新提出成交。

第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收益是指房地產(chǎn)出售或銷售收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用之后的余額。租售收益的高低與租售價(jià)格有關(guān)，與其選擇的租售方法也有很密切的關(guān)系。適宜的房地產(chǎn)租售方法，可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售收益提高；反之，不當(dāng)?shù)淖馐鄯椒▽?huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收益。

發(fā)展商可根據(jù)所開(kāi)發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)來(lái)選擇租售方法。下面介紹幾種常見(jiàn)的銷售方法。

一、異地銷售

這種方法只有在特殊的情況下才能使用。它適合那些滿足人們規(guī)律性移動(dòng)的房地產(chǎn)的銷售，適合那些以滿足外地用戶需要為目的而建造的房地產(chǎn)。如，瑞士中部山區(qū)是夏季歐洲人避暑勝地，該處的鄉(xiāng)間別墅對(duì)當(dāng)?shù)厝藳](méi)有多大的吸引力，但對(duì)其周圍國(guó)家的人來(lái)講卻非常有價(jià)值。因此，采用異地銷售的方式效果很好。廈門東郊的鄉(xiāng)間別墅，采用異地銷售方式銷售，300平方米的二層小樓，售價(jià)達(dá)50萬(wàn)美元；又如北京的一些高檔寫字樓的異地銷售，也取得了較高的收益。

二、預(yù)售

房地產(chǎn)預(yù)售是在房地產(chǎn)建成之前賣掉的銷售方式。它可以提前收回建房資金，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的資金壓力，減少銀行貸款，因而降低投資成本，提高資金周轉(zhuǎn)率，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能及時(shí)抓住投資機(jī)會(huì)、獲取較穩(wěn)定而可觀的利潤(rùn)。但鄧售在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于景氣上升時(shí)期可能將一部分利潤(rùn)讓予購(gòu)買者。我國(guó)有關(guān)商品房的預(yù)售規(guī)定如下：

（一）預(yù)售商品房的條件

（1）全部土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)交付，已有土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

（二）辦理預(yù)售登記須提交的文件

（1）上述（1）至（3）的證明材料；

（2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（3）工程施工合同；

（4）預(yù)售商品房分層平面圖；

（5）商品房預(yù)售方案。

（三）核發(fā)預(yù)售許可證明

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門在接到申請(qǐng)30日內(nèi)給予答復(fù)，同意的核發(fā)預(yù)售許可證明，不同意的說(shuō)明理由。

預(yù)售時(shí)包括中介人（經(jīng)紀(jì)人），向預(yù)購(gòu)人出示這一證明。

（四）預(yù)售合同

當(dāng)事人雙方簽訂預(yù)售合同，該合同須到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門和土地管理部門備案。

預(yù)售合同應(yīng)包括：商品房建筑面積、使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

（五）辦理使用權(quán)、所有權(quán)登記手續(xù)

購(gòu)買人須在商品房交付使用之日起，（現(xiàn)售房為合同簽訂之日起）90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

三、分期付款銷售

分期付款銷售是常見(jiàn)的房地產(chǎn)銷售方法，通常分為個(gè)人分期付款銷售和個(gè)人住房抵押貸款銷售。個(gè)人分期付款銷售的方法是由購(gòu)房者與房地產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成分期付款協(xié)議的方法銷售房屋，主要對(duì)象是有穩(wěn)定的、較高收入的、信用較好的個(gè)人或是某種行業(yè)發(fā)展前景較好的公司；個(gè)人住房抵押貸款的方法是個(gè)人在購(gòu)買房屋的同時(shí)向銀行申請(qǐng)以房屋作抵押貸款購(gòu)房，購(gòu)房以后，購(gòu)房者只與銀行有貸款關(guān)系，按抵押貸款合同分期償還貸款本息。

采用這種方法，房地產(chǎn)發(fā)展商可以較快的得到部分建設(shè)資金，其余房款又有一定利息。另外，對(duì)分期付款銷售的價(jià)格還可以定的稍高一些，使開(kāi)發(fā)商得到更多的利益。

前 言

房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動(dòng)力，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中感到阻力重重，為此，我們對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡(jiǎn)、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、可操作性良好的開(kāi)發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)。

本課題研究的主要內(nèi)容：

從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、營(yíng)銷等方面，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的系統(tǒng)描述。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研究分析。

本次編寫的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問(wèn)題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。對(duì)于近年來(lái)新出現(xiàn)的概念、有爭(zhēng)議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒(méi)有涉及；對(duì)于國(guó)家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。

由于編者的學(xué)識(shí)水平所限，難免有錯(cuò)誤或不妥之處，請(qǐng)讀者批評(píng)指正。

第三篇：縣房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)情況調(diào)研報(bào)告

一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來(lái)的。特別是在“十五”期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場(chǎng)化，加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來(lái)有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開(kāi)企業(yè)紛紛來(lái)鳳投資興業(yè)，本地房開(kāi)企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無(wú)論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來(lái)鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來(lái)的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場(chǎng)因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對(duì)住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體；二是政策因素，“十五”期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤(rùn)大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬(wàn)元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì)效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

1、行業(yè)發(fā)展情況

截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽(yáng)、嘉和、大興、華盛、金久、萬(wàn)眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等），累計(jì)開(kāi)發(fā)商品房達(dá)28萬(wàn)m2（商品住房23萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房5萬(wàn)m2），商品房銷量達(dá)19萬(wàn)m2,存量達(dá)9萬(wàn)m2（其中住房7萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房2萬(wàn)m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

2、XX年上半年開(kāi)發(fā)銷售、交易、抵押情況

（1）XX年開(kāi)發(fā)情況：XX年全年計(jì)劃開(kāi)工商品房面積14.5萬(wàn)m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬(wàn)m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬(wàn)元，已完成投資6441萬(wàn)元，占總投資的68%。

（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬(wàn)元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬(wàn)元，比去年同期上升27%。

（3）協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收“一體化”管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)23%。

（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售情況統(tǒng)計(jì)表

公司

名稱

開(kāi)發(fā)面積m

2銷售數(shù)量m2

存量m2

計(jì)劃

新建m2

房?jī)r(jià)元/m2

住房

營(yíng)業(yè)房

住房

營(yíng)業(yè)房

住房

營(yíng)業(yè)房

住房

營(yíng)業(yè)房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽(yáng)

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫發(fā)

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬(wàn)眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計(jì)

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本特點(diǎn)

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。XX至XX年總開(kāi)發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬(wàn)m2;其中商品住宅開(kāi)發(fā)量約為24萬(wàn)m2，商品房銷量約為17萬(wàn)m2，存量為7萬(wàn)m2;營(yíng)業(yè)房約為5萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房銷量為3萬(wàn)平方米，存量為2萬(wàn)m2。

2、商品房銷售對(duì)象及資金來(lái)源。鳳岡縣商品房銷售對(duì)象主要為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來(lái)源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購(gòu)房的人員，約占總購(gòu)房人員的10%左右。

3、購(gòu)房用途。鳳岡縣絕大部分購(gòu)房戶都是為了改善居住條件而購(gòu)房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營(yíng)業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購(gòu)房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購(gòu)房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，原來(lái)的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來(lái)。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無(wú)房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開(kāi)發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒(méi)有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國(guó)家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無(wú)法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。

五、對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬(wàn)m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營(yíng)業(yè)房存量有2萬(wàn)m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營(yíng)業(yè)房待售，加上未來(lái)一兩年之內(nèi)將有約20萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，應(yīng)該說(shuō)，未來(lái)兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢(shì)必形成一個(gè)買方市場(chǎng)，這對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開(kāi)發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)“井噴”現(xiàn)象的發(fā)生。

2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購(gòu)房群體，其資金來(lái)源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購(gòu)房人也有投資性和投機(jī)性購(gòu)房?jī)A向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來(lái)，從中央到地方專門出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開(kāi)企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題，采取切實(shí)有效的措施，以對(duì)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信開(kāi)發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房和開(kāi)發(fā)商理性開(kāi)發(fā)。目前，鳳岡縣購(gòu)房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場(chǎng)，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

5、積極調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國(guó)家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來(lái)，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房?jī)r(jià)格的作用，其社會(huì)效用是非常巨大的。上級(jí)每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。

第四篇：加強(qiáng)企業(yè)反腐倡廉建設(shè) 推動(dòng)安全生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展

加強(qiáng)企業(yè)反腐倡廉建設(shè) 推動(dòng)安全生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展

--學(xué)習(xí)《反腐倡廉10個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題》心得體會(huì)

李惠鵬

通過(guò)對(duì)《反腐倡廉10個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題》的認(rèn)真學(xué)習(xí)，使我深深的體會(huì)到加強(qiáng)黨的風(fēng)廉政建設(shè)和反腐倡廉工作，是充分發(fā)揮黨的政治核心作用密切黨群關(guān)系，維護(hù)穩(wěn)定，加快發(fā)展的重要方面。直按影響著黨的威信、影響著黨的各項(xiàng)路線方針政策的貫徹落實(shí)，及時(shí)解決反腐倡廉存在的突出問(wèn)題，對(duì)加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐倡廉工作具有重要的意義。

一、加強(qiáng)反腐倡廉教育是努力構(gòu)建思想道德教育的長(zhǎng)效機(jī)制。我作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部，帶頭廉潔自律。是本人的責(zé)任。要把保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育作為一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，使企業(yè)各級(jí)干部牢固樹(shù)立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀和科學(xué)發(fā)展觀。避免出現(xiàn)因無(wú)知而違法違紀(jì)，自覺(jué)抵制各種腐朽思想的侵蝕。所以加強(qiáng)對(duì)黨員干部的廉潔教育，促使黨員干部時(shí)刻繃緊廉政這根弦非常重要。針對(duì)性地進(jìn)行反腐敗、黨性、黨風(fēng)、黨紀(jì)、理想信念、職業(yè)道德教育，是增強(qiáng)廣大黨員干部的免疫能力和廉潔從業(yè)意識(shí)先決條件。

二、加強(qiáng)黨風(fēng)廉潔制度建設(shè)，著有力構(gòu)建反腐倡廉有效機(jī)制。作為煤礦企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人要堅(jiān)持“黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、黨政齊抓共管、部門各負(fù)其責(zé)、紀(jì)檢監(jiān)察協(xié)調(diào)、員工積極參與”的領(lǐng)導(dǎo)體制和工作機(jī)制，把黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制的落實(shí)與企業(yè)安全生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理、文明創(chuàng)建、和諧穩(wěn)定等工作緊密結(jié)合，做到同部署、同落實(shí)、同檢查、同考核。要制定和完善《黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制考核辦法》，從制度的角度嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人行為，使各級(jí)干部能堅(jiān)持原則、不搞錢權(quán)交易，并能同時(shí)管好自己的配偶、子女和身邊的工作人員，不發(fā)生反腐倡廉責(zé)任制追究案件和違紀(jì)行為。要堅(jiān)持集體領(lǐng)導(dǎo)、分工負(fù)責(zé)的原則，做到相互協(xié)調(diào)、相互配合、相互支持、相互監(jiān)督的作用。要堅(jiān)持集中研究、集體解決，“三重一大”（重大決策、重大人事任免、重大工程項(xiàng)目和大額資金使用）署名制。

三、要嚴(yán)格執(zhí)行制度和考核激勵(lì)。為防止制度的流于形式，必須加強(qiáng)執(zhí)行力度，保證企業(yè)管理的嚴(yán)肅性和規(guī)范性。要完善考核評(píng)比激勵(lì)機(jī)制，確保責(zé)任考核到位。同時(shí)將考核結(jié)果納入對(duì)領(lǐng)導(dǎo)班子和管理人員綜合考核評(píng)價(jià)體系中，與領(lǐng)導(dǎo)干部業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定、獎(jiǎng)勵(lì)懲處、選拔任用掛鉤，形成落實(shí)責(zé)任制工作考核評(píng)價(jià)激勵(lì)機(jī)制。

四、要嚴(yán)格執(zhí)法執(zhí)紀(jì)，確保責(zé)任追究到位。建立有效的追究機(jī)制，解決黨風(fēng)廉政建設(shè)方面責(zé)任追究存在的“失之于軟”、“失之于寬”的問(wèn)題，使反腐倡廉責(zé)任真正得到落實(shí)。

五、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，促使企業(yè)黨風(fēng)廉潔建設(shè)根本好轉(zhuǎn)

調(diào)動(dòng)各方面力量，針對(duì)物資和設(shè)備的采購(gòu)、工程項(xiàng)目建設(shè)、大額度資金的使用、工資分配、敏感性費(fèi)用等展開(kāi)有效監(jiān)察和企業(yè)財(cái)務(wù)收支的審計(jì)工作，加強(qiáng)事前和事中的監(jiān)督，以保證運(yùn)行機(jī)制和操作程序按照法定正規(guī)的程序進(jìn)行，促使企業(yè)健康發(fā)展。

發(fā)揮企業(yè)黨員組織的監(jiān)督作用。黨組織的監(jiān)督作用主要通過(guò)發(fā)揮政治核心作用、堅(jiān)持民主集中制原則來(lái)體現(xiàn)。凡涉及企業(yè)的“三重一大”問(wèn)題必須經(jīng)黨委集體研究和行政辦公會(huì)議研究決定后實(shí)施，避免決策失誤；凡專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的決策，要經(jīng)有關(guān)部門和人員的論證；凡涉及民生和員工群眾利益的決策，廣泛征求意見(jiàn)。通過(guò)對(duì)《反腐倡廉10個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題》的認(rèn)真學(xué)習(xí)，使我深深的體會(huì)到：

一、加強(qiáng)反腐倡廉教育，是努力構(gòu)建思想道德教育的長(zhǎng)效機(jī)制。充分發(fā)揮工會(huì)群眾組織的監(jiān)督作用。通過(guò)員工代表大會(huì)聽(tīng)取和審議企業(yè)的重大事項(xiàng)，參與有關(guān)重大經(jīng)營(yíng)決策制度的制定，檢查監(jiān)督企業(yè)有關(guān)方面貫徹執(zhí)行職代會(huì)有關(guān)決議的情況；堅(jiān)持定期對(duì)企業(yè)管理各級(jí)干部進(jìn)行民主評(píng)議、述職述廉；應(yīng)進(jìn)一步深化礦務(wù)公開(kāi)，重大事項(xiàng)實(shí)行公示、聽(tīng)證和質(zhì)詢；著重進(jìn)行礦、科、隊(duì)務(wù)公開(kāi)，保證員工能對(duì)公開(kāi)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督。

二、在日常工作中，要把效能監(jiān)察作為企業(yè)紀(jì)檢監(jiān)察工作和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的切入點(diǎn)。通過(guò)效能監(jiān)察實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理和監(jiān)督的結(jié)合，督促改善經(jīng)營(yíng)管理，健全管理制度，提高管理水平、工作效率認(rèn)真履行效能監(jiān)察職能，強(qiáng)化依法行政監(jiān)督。

三、定期開(kāi)展財(cái)務(wù)專項(xiàng)資金的審計(jì)監(jiān)督。嚴(yán)格對(duì)企業(yè)各項(xiàng)專項(xiàng)資金的管理和控制，防止國(guó)有資金流失，確保企業(yè)資金良性化運(yùn)作。

四、加強(qiáng)反腐倡廉各項(xiàng)制度和措施落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。推行行政問(wèn)責(zé)制度，明確行政問(wèn)責(zé)的范圍和程序，對(duì)工作失誤要進(jìn)行問(wèn)責(zé)，堅(jiān)決糾正工作不作為和亂作為、拖著不辦的現(xiàn)象。

五、堅(jiān)持“懲防并舉”的方針，暢通信訪渠道抓好案件查處。要正確對(duì)待員工群眾反映的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，定期分析和研究處理群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題。支持正常舉報(bào)行為，提倡和鼓勵(lì)署名舉報(bào)，建立對(duì)舉報(bào)有功人員的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，并對(duì)蓄意誣賴領(lǐng)導(dǎo)干部的打擊報(bào)復(fù)舉報(bào)人的行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理。遵循“事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、定性準(zhǔn)確、處理恰當(dāng)、手續(xù)完備、程序合法”的“24字”方針，真正做到旗幟鮮明地支持改革者、保護(hù)創(chuàng)業(yè)者、教育失誤者、懲治腐敗者、追究誣告者，嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法行為。

六、加強(qiáng)紀(jì)檢監(jiān)察隊(duì)伍建設(shè)，提高反腐倡廉工作水平必須建設(shè)一支政治上靠得住，工作上過(guò)得硬，作風(fēng)上行的正，特別能戰(zhàn)斗的高素質(zhì)紀(jì)檢監(jiān)察隊(duì)伍。加強(qiáng)人員配備。在強(qiáng)化自身上下功夫。

1、加強(qiáng)教育培訓(xùn)。搞好細(xì)想教育是干部隊(duì)伍建設(shè)中的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。要通過(guò)各種方式的培訓(xùn)，使紀(jì)檢監(jiān)察干部不斷提升綜合素質(zhì)，提高紀(jì)檢監(jiān)察業(yè)務(wù)水平。

2、加強(qiáng)實(shí)踐鍛煉。從實(shí)踐中吸取營(yíng)養(yǎng)，經(jīng)受考驗(yàn)和磨練。特別要讓年輕干部挑重?fù)?dān)，把他們放到合適自身特點(diǎn)又適宜全面發(fā)展的環(huán)境中去接受鍛煉，把“放手干”與“耐心教”結(jié)合起來(lái)，促使他們的成長(zhǎng)。

3、堅(jiān)持政治上高標(biāo)準(zhǔn)、生活中嚴(yán)要求。要求每一位紀(jì)檢監(jiān)察人員自覺(jué)做遵紀(jì)守法的模范，做求真務(wù)實(shí)的表率，做廉潔自律的標(biāo)兵。

圍繞企業(yè)文化建設(shè)工作，打造具有企業(yè)特色的廉潔文化，廉潔文化建設(shè)是促進(jìn)反腐倡廉工作的重要途徑，要形成合力，常抓不懈。要堅(jiān)持“黨委領(lǐng)導(dǎo)、部門協(xié)作、員工參與”的原則，把廉潔文化建設(shè)任務(wù)納入黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制進(jìn)行分解落實(shí)，密切配合。廉潔文化建設(shè)要以黨紀(jì)政紀(jì)條規(guī)知識(shí)、廉潔警句格言、模范人物事跡為主要內(nèi)容，建設(shè)一批各具特色的廉潔文化“廊、亭、室”成為娛樂(lè)和教育功能的文化景觀。發(fā)動(dòng)全員工群眾講廉潔事、唱廉潔歌、寫廉潔書、樹(shù)廉潔風(fēng)，弘揚(yáng)廉潔文化主旋律。使廉潔文化建設(shè)最終達(dá)到“隨風(fēng)潛入夜，潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”境地，展現(xiàn)文化品牌特色。

2011年7月25日

第五篇：切實(shí)加強(qiáng)干部作風(fēng)建設(shè),全力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

切實(shí)加強(qiáng)干部作風(fēng)建設(shè)，全力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

-------“一創(chuàng)雙優(yōu)”專題輔導(dǎo)報(bào)告

同志們：大家好！

目前，我市的“一創(chuàng)雙優(yōu)”活動(dòng)集中教育階段的活動(dòng)正在全面推進(jìn)。動(dòng)員會(huì)后，第一階段各項(xiàng)活動(dòng)按照臺(tái)賬要求都在緊鑼密鼓地進(jìn)行。前天下午市里召開(kāi)了中心城市綜合提升暨加快新區(qū)建設(shè)動(dòng)員大會(huì)。至此，活動(dòng)期間重點(diǎn)抓好的五項(xiàng)重點(diǎn)工作已進(jìn)行了全面部署。在今后一段時(shí)間內(nèi)，在搞好“一創(chuàng)雙優(yōu)”活動(dòng)的同時(shí)，我們?cè)谔幚碇攸c(diǎn)信訪案件和中心城市綜合提升承擔(dān)的任務(wù)也非常繁重。因此，在當(dāng)前的形勢(shì)下我們尤其要以我們優(yōu)良的干部作風(fēng)來(lái)迎接我們面臨的各項(xiàng)挑戰(zhàn)。牢固樹(shù)立責(zé)任感、緊迫感和使命感，不干則已，干則干成，干則一流。

根據(jù)我單位的“一創(chuàng)雙優(yōu)”活動(dòng)集中教育階段學(xué)習(xí)計(jì)劃的安排，今天由我作輔導(dǎo)，借此機(jī)會(huì)，我以《切實(shí)加強(qiáng)干部作風(fēng)建設(shè)，全力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展》為題，對(duì)照“五講五爭(zhēng)”、“十破十立”、“八棄八楊” 的要求，就加強(qiáng)干部作風(fēng)建設(shè)問(wèn)題，談?wù)剛€(gè)人的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，與大家交流。

一、關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng)建設(shè)的概念。

在長(zhǎng)期的奮斗歷程中，我們黨始終高度重視作風(fēng)建設(shè)，并形成了自己獨(dú)特的風(fēng)格和作風(fēng)。關(guān)于“作風(fēng)”的概念，毛 1

主席在1937年5月召開(kāi)的中國(guó)共產(chǎn)黨全國(guó)代表會(huì)議上，有過(guò)論述。他說(shuō)：“黨的干部和領(lǐng)袖懂得馬克思列寧主義，有政治遠(yuǎn)見(jiàn)，有工作能力，富于犧牲精神，能獨(dú)立解決問(wèn)題，在困難中不動(dòng)搖，忠心耿耿為民族、為階級(jí)、為黨而工作……他們是大公無(wú)私的、民族的、階級(jí)的英雄，這就是共產(chǎn)黨員、黨的干部、黨的領(lǐng)袖應(yīng)該有的性格和作風(fēng)”。作風(fēng)是一個(gè)政黨、一個(gè)團(tuán)體以至一個(gè)人的內(nèi)在素質(zhì)、品格在實(shí)踐中、工作中以及處理各種關(guān)系中的實(shí)際表現(xiàn)，是指包括思想作風(fēng)、學(xué)風(fēng)、工作作風(fēng)、領(lǐng)導(dǎo)作風(fēng)和干部生活作風(fēng)在內(nèi)的，黨的各級(jí)組織和黨員在實(shí)踐過(guò)程中形成的比較穩(wěn)定的反映黨的本質(zhì)特征和內(nèi)在品格的整體精神風(fēng)貌。它是內(nèi)與外、知與行、學(xué)與德的統(tǒng)一，是具有穩(wěn)定傾向性的一種行為風(fēng)格。

我們黨在長(zhǎng)期的革命、建設(shè)和改革的發(fā)展歷程中，形成了以“理論聯(lián)系實(shí)際、密切聯(lián)系群眾、批評(píng)與自我批評(píng)”等為特色的我們黨的優(yōu)良作風(fēng)。我們黨之所以能夠建立如此卓越的歷史功績(jī)，在于中國(guó)共產(chǎn)黨始終把作風(fēng)建設(shè)放在自身建設(shè)的首位，并把他視為黨的生命，努力探索不同歷史時(shí)期加強(qiáng)黨的作風(fēng)建設(shè)的新思路、新途徑，確保了黨的先進(jìn)性，增強(qiáng)了黨的凝聚力和號(hào)召力，保證了中國(guó)革命、建設(shè)和改革實(shí)踐的成功。

二、充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)干部作風(fēng)建設(shè)的重要性和緊迫性

干部的作風(fēng)關(guān)系形象，關(guān)系人心向背，是關(guān)系事業(yè)興衰成敗的生命線，我們一定要從建設(shè)富裕和諧美麗新濮陽(yáng)的全局出發(fā)，在推進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的大局中充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)干部作風(fēng)建設(shè)的重要性和緊迫性。

當(dāng)前，我市面臨難得的發(fā)展機(jī)遇，一是經(jīng)過(guò)一年來(lái)一創(chuàng)雙優(yōu)活動(dòng)的開(kāi)展，濮陽(yáng)人民知恥而后勇，奮起直追，取得了明顯成績(jī)。提升了城市品位，樹(shù)立了良好形象，振奮了干部群眾精神，促進(jìn)了濮陽(yáng)快速發(fā)展；二是國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn)的中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃中6處明確提到濮陽(yáng)，14處暗指濮陽(yáng)，份量之重前所未有，在全省排第4位。濮陽(yáng)的發(fā)展納入了全國(guó)的政策扶持軌道，為下一步在項(xiàng)目、資金優(yōu)惠政策方面占得先機(jī)打下了良好基礎(chǔ)。

從我單位來(lái)講，隨著近幾年新區(qū)建設(shè)的持續(xù)開(kāi)展，房地產(chǎn)事業(yè)正處在一個(gè)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、跨越發(fā)展的新階段。近年來(lái)，我市房地產(chǎn)工作取得了突出成績(jī)。我市的人均住房面積達(dá)到了33平方米，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)完成了目標(biāo)任務(wù)。尤其是近兩年，我們?cè)诹夥亢徒?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目做了大量的工作，如：

1、廉租房建設(shè)。包括廉租住房者的資格審查，廉租住房補(bǔ)貼的發(fā)放，廉租住房的分配等；

2、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與分配。包括東方花園一、二期，丁香園，盤錦花園的建設(shè)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格審查，經(jīng)濟(jì)適用住房的搖號(hào)分配等。在分配中我們做到了

公開(kāi)透明，公平、公正，經(jīng)受了群眾的檢驗(yàn)。這些都為我市房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)，積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

近年來(lái)，我們黨委始終把干部作風(fēng)列入重要議事日程，通過(guò)“五講五爭(zhēng)”活動(dòng)持續(xù)開(kāi)展，全中心黨員干部尤其是領(lǐng)導(dǎo)干部的作風(fēng)不斷改進(jìn)，取得了顯著成效。應(yīng)該說(shuō)，我們黨員干部的主流是好的，黨的作風(fēng)建設(shè)和領(lǐng)導(dǎo)干部的作風(fēng)建設(shè)還是令人滿意的，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部牢記宗旨，不辱使命，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓進(jìn)取，兢兢業(yè)業(yè)，艱苦奮斗，以良好的作風(fēng)為群眾辦實(shí)事、辦好事，樹(shù)立了房地產(chǎn)行業(yè)的良好社會(huì)形象，贏得了社會(huì)的廣泛贊譽(yù)，得到了市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定。

但是，我們也必須清醒地認(rèn)識(shí)到，段喜中書記在全市動(dòng)員大會(huì)上指出的一些問(wèn)題，在我中心黨員干部身上不同程度地存在，有的問(wèn)題還比較突出。這些問(wèn)題雖然發(fā)生在少數(shù)黨員干部身上，但其消極影響和后果不可低估。這些問(wèn)題的出現(xiàn)，也反映出我們的一些工作程序還不完善，執(zhí)行紀(jì)律還有漏洞，制度規(guī)定還有缺陷，教育管理不到位，如果不引起高度重視，不采取措施予以堅(jiān)決糾正，必將對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p害。

作為房管系統(tǒng)的一名干部，我們要始終保持清醒的頭腦，認(rèn)真分析影響房地產(chǎn)健康發(fā)展的矛盾和問(wèn)題及其產(chǎn)生的原因，從而積極主動(dòng)地正視差距，統(tǒng)一思想。同時(shí)，要進(jìn)一

步解放思想、實(shí)事求是、與時(shí)俱進(jìn)，一切從實(shí)際出發(fā)，自覺(jué)按規(guī)律辦事，立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，量力而行、盡力而為，切實(shí)把良好的領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng)建設(shè)融入到各項(xiàng)工作中。

三、對(duì)照“五講五爭(zhēng)”、“十破十立”、“八棄八楊”要求，切實(shí)加強(qiáng)干部作風(fēng)建設(shè)。

根據(jù)市委“一創(chuàng)雙優(yōu)”活動(dòng)的要求，結(jié)合我中心的工作實(shí)際，加強(qiáng)干部作風(fēng)建設(shè)，要通過(guò)對(duì)照“五講五爭(zhēng)”、“十破十立”、“八棄八楊”要求，在樹(shù)立新觀念上下功夫。弘揚(yáng)新風(fēng)正氣，抵制歪風(fēng)邪氣，著力解決干部隊(duì)伍中觀念陳舊、思想僵化，紀(jì)律松懈、作風(fēng)散漫，不敢擔(dān)當(dāng)，無(wú)所作為等突出問(wèn)題，為我中心的科學(xué)發(fā)展、趕超發(fā)展，為建設(shè)富裕和諧美麗新濮陽(yáng)提供強(qiáng)大動(dòng)力。

1、抓“五講”，進(jìn)一步凝心聚力。繼續(xù)大力開(kāi)展“五講五爭(zhēng)”活動(dòng)，即“講政治，講正氣、講大局、講紀(jì)律、講責(zé)任”，“爭(zhēng)創(chuàng)創(chuàng)新型單位，爭(zhēng)創(chuàng)服務(wù)型單位，爭(zhēng)創(chuàng)和諧型單位，爭(zhēng)創(chuàng)效能型單位、爭(zhēng)創(chuàng)廉潔型單位”。實(shí)現(xiàn)思想觀念、干部作風(fēng)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力進(jìn)一步提升。強(qiáng)化政治意識(shí)、大局意識(shí)；加大監(jiān)督管理，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任制，對(duì)違規(guī)違紀(jì)的行為要嚴(yán)打、真打，決不手軟，提高黨員干部的責(zé)任意識(shí)和紀(jì)律觀念；狠下心來(lái)著力治理歪風(fēng)邪氣、閑言碎語(yǔ)、團(tuán)團(tuán)伙伙、自己不干也不讓他人干等不良風(fēng)氣，大力倡樹(shù)“陽(yáng)光、真誠(chéng)、簡(jiǎn)單、責(zé)任、激情”的干部文化，大力弘揚(yáng)“淡泊名

利、吃虧奉獻(xiàn)、愛(ài)崗敬業(yè)、創(chuàng)新實(shí)干”的“三李”精神，驅(qū)邪扶正，弘揚(yáng)積極向上的正氣，增強(qiáng)軟實(shí)力，提升內(nèi)動(dòng)力。

2、樹(shù)“十立”，進(jìn)一步創(chuàng)新思想觀念。組織廣大黨員干部認(rèn)真學(xué)習(xí)，查擺提高。在樹(shù)立新觀念上狠下功夫。結(jié)合實(shí)際，重點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面：怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)、不敢做為，“軟、怕、躲、退”；消極依賴，“坐、等、靠、要”；因循守舊、思想僵化、無(wú)所事事；重義氣、淡規(guī)則，講交情不講規(guī)矩的思想，樹(shù)立勇于擔(dān)當(dāng)、敢為人先、超前謀劃的觀念；引導(dǎo)我中心廣大黨員干部樹(shù)立新思想，開(kāi)創(chuàng)新局面。

3、踐“八揚(yáng)”，進(jìn)一步優(yōu)化干部的作風(fēng)。在集中教育活動(dòng)中，認(rèn)真對(duì)照“八棄八揚(yáng)”查擺廣大黨員干部隊(duì)伍存在作風(fēng)問(wèn)題，摒棄懶散拖拉、湊和應(yīng)付、吃拿卡要之風(fēng)，弘揚(yáng)快捷高效、創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)、清廉為民之風(fēng)。重點(diǎn)解決思想上懶惰，精神上懈怠，工作上湊合意志衰退，精神不振的問(wèn)題；重點(diǎn)解決有利爭(zhēng)破頭，無(wú)利踢皮球小市民主義的工作態(tài)度，用新作風(fēng)打造高效能、樹(shù)立新形象、保障新發(fā)展。

4、增才干，進(jìn)一步提高干部素質(zhì)，提升服務(wù)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力。組織廣大黨員干部認(rèn)真學(xué)習(xí)我市35個(gè)重要文件，吃透精神，抓住實(shí)質(zhì)，提高素質(zhì)，促進(jìn)工作。加強(qiáng)對(duì)住房保障、房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)法制意識(shí)，掌握法律知識(shí)，提高依法辦事能力。在住房保障、房地產(chǎn)管理工作中著力營(yíng)造優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)環(huán)境。

5、爭(zhēng)先進(jìn)，進(jìn)一步提升工作成效，實(shí)施“六大”提升工程。堅(jiān)決完成集中教育階段市里安排給我中心的各項(xiàng)重點(diǎn)工作，堅(jiān)決抓好市委市政府下達(dá)我中心各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)的落實(shí)，帶動(dòng)整體工作的提升。六大提升工程一是提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理和服務(wù)水平，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。力爭(zhēng)達(dá)到2011年我市房地產(chǎn)施工面積比上一年提高40%的目標(biāo)。二是提升住房保障水平。超額完成年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和廉租住房保障目標(biāo)。三是提升物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量，營(yíng)造和諧居住環(huán)境。四是提升房屋權(quán)屬登記管理水平，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易登記總量100萬(wàn)平方米以上。五是提升窗口服務(wù)水平，全面提高行政效能。六是提升房地產(chǎn)從業(yè)人員工作水平，大力舉辦房地產(chǎn)依法行政、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。

6、進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，樹(shù)立執(zhí)政為民、務(wù)實(shí)高效的作風(fēng)。一是要堅(jiān)持立黨為公、執(zhí)政為民。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要牢記手中的權(quán)力是人民賦予的，只有運(yùn)用權(quán)力為人民服務(wù)的義務(wù)，沒(méi)有濫用權(quán)力謀取私利的權(quán)力，要順應(yīng)民意，化解民憂、為民謀利。把群眾的愿望和要求作為決策的根本依據(jù)，把主要的精力用在改善人民群眾的生存、生活、生產(chǎn)環(huán)境和條件上，用在解決人民群眾的實(shí)際困難上，用在提高人民群眾的生活水平上，著力解決好群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題。二是要堅(jiān)持求真務(wù)實(shí)，不貪圖虛名。要以科學(xué)求實(shí)的態(tài)度和真抓實(shí)干的作風(fēng)，講實(shí)話、辦實(shí)事、重實(shí)效，不做表面文章，不擺

花架子，讓群眾切實(shí)共享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)實(shí)惠。三要立足本職有所作為，靠作為贏得地位。要有位必須有為，必須靠為贏位。我們干工作，必須按照本職工作的嚴(yán)格要求去抓落實(shí)。我們不能辜負(fù)組織的信任，惟恪盡職守，才是我們的本份。四要堅(jiān)持原則，不怕得罪人，不犯自由主義。堅(jiān)持原則是加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)的基本要求。一個(gè)單位，人人都要堅(jiān)持原則，敢說(shuō)真話實(shí)話，同志間敢于開(kāi)展批評(píng)與自我批評(píng)。同志間有了問(wèn)題，必須用自己的真誠(chéng)去協(xié)調(diào)解決。在原則問(wèn)題上不怕得罪人，在遵守組織人事財(cái)經(jīng)紀(jì)律方面不犯自由主義，不搞組織以外的交易。

7、以社會(huì)主義榮辱觀為指引,形成情趣健康的生活作風(fēng)。生活作風(fēng)是干部職工在日常生活中形成的生活態(tài)度和行為模式,是思想品質(zhì)、道德觀念和行為方式等方面的綜合反映,是一個(gè)人世界觀、人生觀、價(jià)值觀的反映。行政機(jī)關(guān)要以社會(huì)主義榮辱觀教育為著力點(diǎn),不斷增強(qiáng)干部職工踐行“八榮八恥”道德規(guī)范的自覺(jué)性,努力做社會(huì)主義榮辱觀的模范實(shí)踐者和積極推動(dòng)者,從而不斷加強(qiáng)和改進(jìn)干部職工的生活作風(fēng)建設(shè),為工作提供有力保障。一要抓好教育環(huán)節(jié)。作為黨員領(lǐng)導(dǎo)干部,要時(shí)刻提醒他們高度重視生活作風(fēng)問(wèn)題,使個(gè)個(gè)明確,干部作風(fēng)無(wú)小事。干部職工的個(gè)人好惡,往往是別有用心者企圖利用的機(jī)會(huì)。因此,必須讓自己知所守、知所辨、知所拒,慎獨(dú)、慎友、慎微,注意純潔社交圈、凈化生

活圈、規(guī)范工作圈、管住活動(dòng)圈。二是抓好管理環(huán)節(jié)。當(dāng)前機(jī)關(guān)生活作風(fēng)建設(shè),還存在著或多或少的管理上的死角,也還不同程度地存在一些生活作風(fēng)問(wèn)題。這就不僅要管好干部職工八小時(shí)以內(nèi),還要管好八小時(shí)以外。要嚴(yán)格執(zhí)行各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)對(duì)干部職工生活作風(fēng)的管理規(guī)范,把制度真正落在實(shí)處,做到對(duì)黨員干部的生活作風(fēng)問(wèn)題,能夠掌握,能夠管理,能夠監(jiān)督,從而有效減少黨員干部生活作風(fēng)違紀(jì)現(xiàn)象。三是抓好監(jiān)督環(huán)節(jié)。要始終做到對(duì)黨員干部嚴(yán)格監(jiān)督,監(jiān)督是減少生活作風(fēng)問(wèn)題的有力手段:加強(qiáng)班子成員之間的相互監(jiān)督,班子成員之間相互最了解,在這個(gè)范圍內(nèi)加強(qiáng)監(jiān)督,容易收到實(shí)際效果;加強(qiáng)黨組織對(duì)黨員干部的監(jiān)督;加強(qiáng)普通群眾的監(jiān)督等,使黨員干部的生活作風(fēng)時(shí)時(shí)處于監(jiān)督之下。四是抓好主觀環(huán)節(jié)。外因是變化的條件,內(nèi)因是變化的根據(jù)。黨員干部要想在生活作風(fēng)上不犯錯(cuò)誤,主觀修養(yǎng)是十分重要的條件。“蒼蠅不叮無(wú)縫的蛋”,要提倡自重、自省、自警、自律,只有筑起牢固的主觀防線,自覺(jué)地加強(qiáng)黨性鍛煉,樹(shù)立正確的權(quán)力觀、地位觀、利益觀,堅(jiān)持清正廉潔,反對(duì)以權(quán)謀私;堅(jiān)持黨的紀(jì)律,反對(duì)自由主義;堅(jiān)持艱苦奮斗,反對(duì)享樂(lè)主義,模范地遵紀(jì)守法,管住小節(jié),擋住誘惑,真正作到追求健康的生活情趣。

同志們，當(dāng)前全市上下正在深入開(kāi)展“一創(chuàng)雙優(yōu)”活動(dòng)，全中心廣大黨員干部尤其是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，要以高度的政治

責(zé)任感，積極投入到這一活動(dòng)中來(lái)。通過(guò)開(kāi)展學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，真正達(dá)到素質(zhì)提高、作風(fēng)改善、服務(wù)社會(huì)、推動(dòng)工作的目的。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要在發(fā)揮表率作用和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀上下工夫，使自身素質(zhì)提高到一個(gè)新水平，使各級(jí)黨組織的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力提高到一個(gè)新水平，把市委、市政府對(duì)房管工作提出的要求和任務(wù)落實(shí)好，以領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，促進(jìn)全市房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展，為開(kāi)創(chuàng)全市房管工作的新局面作出更大的貢獻(xiàn)！