第一篇：“營改增”對房地產行業(yè)的影響以及對策

“營改增”對房地產行業(yè)的影響以及對策

摘要：“營改增”減輕企業(yè)的稅收負擔，是結構性減稅的重要措施?！盃I改增”從整個宏觀經濟來說能促進產業(yè)結構調整，降低企業(yè)稅負，但不是所有的行業(yè)都能受益，房地產行業(yè)和建筑行業(yè)在“營改增”中將會遇到很多的困難和挑戰(zhàn)。房地產行業(yè)應做好應對策略，以稅制改革為契機，加快企業(yè)的轉型。本文就“營改增”對房地產行業(yè)可能會造成的影響進行了具體分析，并提出了應對的策略。

關鍵詞：“營改增”；房地產；對策；影響

我國目前實施的稅制結構中，營業(yè)稅和增值稅是兩個重要的流轉稅，兩個稅種分立并行。國家相關部門已經開始完善稅收征管系統，只有這樣才能實現經濟結構的科學整改，才能健全各個領域的稅收體制，減少重復征稅等問題出現。如今營改增制度已在大范圍內得到了普及和應用，房地產領域是繳納營業(yè)稅的主要領域之一，因此必須實施營改增，才能滿足我國稅收系統的整改要求。

一、營改增對房地產行業(yè)的影響

（一）對建安成本的影響

房地產開發(fā)成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安裝資質的建筑企業(yè)完成，根據目前實施營改增的情況來看，建筑企業(yè)在實施營改增后，稅負會有不同程度的上升，由于稅賦轉嫁的存在，會導致房地產開發(fā)企業(yè)建筑成本相應增加。

由于營改增稅收政策的實施，將導致房地產產業(yè)增加賦稅。房地產行業(yè)在建筑安裝的過程中常用建筑材料有混凝土、自來水、石料、砂，建筑材料根據目前稅收政策按照6%的稅率繳納增值稅，因此即使房地產可以直接抵扣增值稅專用發(fā)票，也會在一定程度上增加房地產行業(yè)的賦稅負擔。

（二）對房地產償債能力各項指標造成的影響

營改增稅收政策在房地產企業(yè)中對房地產償債能力各項指標造成的影響有以下幾點：第一，如果房地產行業(yè)的進項稅額無法在稅制的范圍獲取一定程度的抵扣，那么這一部分沒有得到抵扣的進項稅會導致房地產企業(yè)擁有的數額不再產生變化，從而增加了房地產企業(yè)的資金流動比率。第二，假如房地產企業(yè)中的流動負債數額能在相應的市場、稅務規(guī)則中得到全部抵扣，那么這些被抵扣的進項稅將在較大程度上影響房地產建筑企業(yè)流動資金的上升，從而導致流動比例不斷增加。

（三）無法適應統一稅收政策

目前我國房地產業(yè)在區(qū)域發(fā)展上呈現出明顯的發(fā)展不平衡的狀態(tài)，這導致營改增的政策對不同地區(qū)注冊的房地產企業(yè)出現截然不同的情況，無法適應統一稅收政策的表現有：第一，對發(fā)展速度慢、發(fā)展水平低的地區(qū)來講，房地產行業(yè)無法及時適應營改增的稅收政策，從而導致房地產行業(yè)的經營以及運行會受到不同程度的挑戰(zhàn)和打擊。第二，房地產行業(yè)的投資主體呈多元化發(fā)展的趨勢，對民企而言，將會有較高稅率。第三，房地產行業(yè)的類型結構是多種多樣的，融資結構和資本結構不同的房地產企業(yè)在稅制改革時仍然會出現一定的困難和風險。

二、減少營改增對房地產行業(yè)不利影響的措施

（一）提升納稅意識，積極進行稅收籌劃

1.適應和學習“營改增”稅收制度

“營改增”稅收制度在我國實行已經經過一段較長的時間，在這段時間中房地產企業(yè)也陸陸續(xù)續(xù)完成了對“營改增”稅收制度的適應和學習工作。在房地產企業(yè)當中，要強化對企業(yè)中的員工進行稅收知識的培訓，讓企業(yè)中的員工能夠在企業(yè)生產經營的過程中，針對每一次企業(yè)的開支行為都讓對方出具相關發(fā)票。通過培養(yǎng)企業(yè)員工的發(fā)票稅務意識來適應現階段“營改增”稅收制度，并且將日常經營管理中的發(fā)票收集起來，讓其發(fā)揮出自己的作用。要制定相應的增值稅內部控制體系及相應的工作管理制度，應對和預防“營改增”可能的風險，企業(yè)中的財務管理人員要提高專業(yè)素質，進行專門的稅務培訓，學習相關“營改增”的稅收制度，讓企業(yè)中的財務管理人員能夠熟練針對企業(yè)的每一次稅收行為進行處理，防止房地產企業(yè)本身出現偷稅漏稅的情況，維持企業(yè)的健康發(fā)展。

2.對房地產開發(fā)成本進行稅收籌劃

房地產企業(yè)在房地產的開發(fā)過程中所花費的時間往往相對較長，不但需要篩選房地產開發(fā)建筑用地，也需要在這段時間中進行建筑原材料的購買。如果能夠在這段時間之內對房地產的工程建設成本進行分攤處理，就能夠對房地產企業(yè)建設項目中的各個環(huán)節(jié)的增值稅進行分攤處理，從而為房地產企業(yè)的開發(fā)成本減少相關開支。因此在“營改增”的制度之下，建議房地產企業(yè)要設立專門的稅務籌劃崗，對開發(fā)成本首先進行大致上的稅收籌劃，將房地產企業(yè)運營過程中各個環(huán)節(jié)的稅收支出進行明晰和分析，然后找出分攤處理的相關對策，以減少房地產企業(yè)的房地產開發(fā)成本。

3.對房地產建設中的物質材料進行稅收籌劃

房地產企業(yè)的建設項目環(huán)節(jié)中也需要對其中使用的物質材料進行稅收籌劃。我國的市場經過長時間的發(fā)展和進步已經逐步轉變成為了全新的市場經濟體制，在這種體制之下，買方的作用和意義被擴大，房地產企業(yè)在進行建筑原材料的購買當中為了減少支出的稅款，可以采用招標的方式進行建筑原材料的采買。在原材料招標采購的過程中，必須首先要求相關原材料企業(yè)廠家能夠出具增值稅的專用發(fā)票，在這一基本要求之上再要求建筑原材料的質量和價格。對各個競標的原材料廠家和企業(yè)進行篩選和綜合性的考慮，最后選擇對房地產企業(yè)利益最高的一家作為建筑原材料的采買對象。

4.對房地產銷售方式進行稅收規(guī)劃

除了以上三個在房地產企業(yè)的稅收上進行規(guī)劃和策劃工作以外，我們還需要認識到在房地產的銷售過程中也存在稅收的情況。房地產在建設完成之后的銷售環(huán)節(jié)，如果成功出售，則需要根據房產本身的售出情況繳納相關土地增值稅和營業(yè)稅兩種稅款類型。房產出售的價格越高，那么需要交納的土地增值稅和營業(yè)稅的總額也就會提高。因此在這一環(huán)節(jié)展開對房地產銷售方式的稅收規(guī)劃能夠有效的減少房地產企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所需要交納的稅金，進而提高房地產企業(yè)的經濟效益。

（二）加強企業(yè)宣傳

因為增值稅納稅的管理比較復雜，所以必須加強企業(yè)宣傳。要開展一系列宣傳模式，主要包括在企業(yè)的內部網站上設置營改增稅收政策的專欄，宣傳營改增政策的有關規(guī)定，使房地產企業(yè)的員工認識到營改增政策的嚴肅性和重要性，使得企業(yè)決策人員全面地了解營改增實施的具體政策和方向，有效減少營改增政策對房地產企業(yè)帶來的不利影響。

（三）改變經營模式

房地產行業(yè)對營改增政策的實施所帶來的企業(yè)資金負擔加重等問題，在改變企業(yè)經營模式方面有以下對策：第一是將開發(fā)周期縮短，將財務費用和資金占用率降低。第二是提高房地產開發(fā)產品的質量，隨著人們生活質量的不斷提高，智能化、高品質的環(huán)保型社區(qū)已經成為了房地產業(yè)發(fā)展的趨勢，將房地產企業(yè)建筑房屋的質量提高可以使房地產行業(yè)在激烈的市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢，大大增強房地產企業(yè)的競爭能力。第三是建立企業(yè)合作的模式，將房地產開發(fā)行業(yè)作為核心，主要合作方式有股份項目制、聯合開發(fā)、聯合購地以及拆借資金等模式，使企業(yè)之間揚長避短、結構優(yōu)化、強化管理職能，最終使房地產行業(yè)以合適的企業(yè)合作的方式獲得良好的發(fā)展模式。

（四）加強會計核算與企業(yè)財務管理

減少營改增對房地產行業(yè)帶來的不利影響措施還包括加強會計核算與企業(yè)財務管理，主要措施有：一方面，房地產行業(yè)盡可能取得可抵扣的增值稅發(fā)票，對開發(fā)項目較多、資金力量雄厚的房地產企業(yè)來講，在采購材料時可以進行集中采購材料，減少材料來源不明或者供應商散雜的問題。另一方面，在會計核算的程序上嚴格規(guī)定，對進項稅額及時抵扣、認證。房地產企業(yè)要加大對會計核算與企業(yè)財務管理工作的重視度，要提高全體人員發(fā)票意識，特別是采購原材料和接受勞務環(huán)節(jié)必須取得發(fā)票；加強工程結算、決算管理，及時從施工單位取得發(fā)票。要加大對會計人員和財務管理人員的培訓力度，還要適當進行會計核算方法創(chuàng)新，提高會計核算人員以及財務管理人員的專業(yè)水平。企業(yè)各個部門要加強合作，尤其是在政策下發(fā)初期要做好各項準備工作，實現內部進項稅額合理抵扣，并落實稅務策劃工作。

參考文獻：

[1]趙暉“.營改增”改革對房地產企業(yè)未來影響的研究[J].財會學習，2015，06：46-48.[2]田志偉，胡怡建.“營改增”對各行業(yè)稅負影響的動態(tài)分析[J].財經論叢，2016，04：29-34.[3]姜濤.淺談營業(yè)稅改增值稅對建筑施工企業(yè)的影響及對策[J].建筑施工，2015，06：557-560.

第二篇：營改增對電信行業(yè)影響

你認為營改增對電信行業(yè)會是怎樣的影響？

電信行業(yè)是于2014年6月1日納入營改增改革試點范圍內的，基礎電信服務稅率為11%，增值電信服務稅率為6%。從收入而言，增值稅是價內稅，營業(yè)稅是價內稅，總體收入會有所下降。從成本而言，電信行業(yè)目前最主要的成本為固定資產的投入費用，由于營改增前購進的固定資產無法抵扣，而電信行業(yè)的固定資產使用周期長、更新周期慢，且電信行業(yè)的變動成本中人力成本占比較高，短期內，電信行業(yè)的稅負會增加，但從長遠考慮，一旦企業(yè)新投入的固定資產，便可以抵扣，將在很大程度上降低企業(yè)稅負，且營改增后消除了重復征稅現象，故長遠稅負會有所降低。

第三篇：營改增對天然氣管輸行業(yè)影響及對策

營改增對天然氣管輸企業(yè)的財稅影響及對策

簡介：

一、問題引出 2011年11月16日，財政部、國家稅務總局發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，規(guī)定從2012年1月1日起,在上海市交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點。伴隨上海市營改增試點的成功，國務院常務會議決定擴大營業(yè)稅改征增值稅試點范圍。會議決定，自201...一、問題引出

2011年11月16日，財政部、國家稅務總局發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，規(guī)定從2012年1月1日起,在上海市交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點。伴隨上海市營改增試點的成功，國務院常務會議決定擴大營業(yè)稅改征增值稅試點范圍。會議決定，自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)“營改增”試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省、直轄市和計劃單列市。在營改增試點的行業(yè)中，作為交通運輸業(yè)較為特殊的管道運輸也納入了此次試點的范圍。管道運輸業(yè)稅率由營業(yè)稅稅制下3%的提高到增值稅稅制下的11%，稅負增加明顯。為實現營改增的平穩(wěn)過渡，《營改增試點過渡政策的規(guī)定》試點納稅人中的一般納稅人提供管道運輸服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

二、天然氣管道運輸行業(yè)的特點

1．前期投資規(guī)模大，后期運營成本相對較少

管道運輸行業(yè)管道建設的投入大，而相對于前期巨大的投資，后期的營運成本相對較少。在后期的運營中管道折舊及攤銷占管輸成本的比重比較高，可以達到50%-60%，而這部分成本在增值稅模式下無法進項抵扣，從而造成天然氣管道運輸行業(yè)進項抵扣的金額比較少。

2．管輸價格受國家控制，稅制轉化影響無法傳導

天然氣管道作為國家的公共基礎設施，管輸的價格受國家的嚴格控制。稅制轉換后，天然氣管輸企業(yè)執(zhí)行的管輸價格僅是在原有價格基礎上扣除增值稅，下游用戶接受的管輸價格同營業(yè)稅模式一樣沒有變化。這就造成營改增后，天然氣管輸企業(yè)由于含稅價格不做調整，不僅稅負增加，而且還直接減少了企業(yè)的收入。而下游企業(yè)由于取得了增值稅專用發(fā)票，增加了進項抵扣稅額，相當于變相為用戶調低了管輸價格，降低了成本，得到了改革的受益。由于管輸價格受國家控制，營改增稅制轉化的影響無法在行業(yè)鏈條中合理分攤。

三、營改增對天然氣管輸企業(yè)財稅影響

1．對管輸收入的影響

天然氣管輸企業(yè)營業(yè)稅稅制下，以國家規(guī)定的管輸價格作為計算管輸收入的依據。稅改后，增值稅為價外稅，計算時應以不含增值稅的管輸收入為計稅依據。

價稅分離具體分析公式為：

不含稅價格=含稅價格/（1+增值稅稅率）

不含稅價格比含稅價格下降百分比=（含稅價格-不含稅價格）/含稅價格╳100%

=[1-1/（1+增值稅稅率）]╳100%

管輸定價受國家嚴格控制，企業(yè)對管輸價格沒有定價權。營改增前，管輸企業(yè)管輸價格由國家相關部委制定，當時適用營業(yè)稅稅率為3%。而2012年1月1日起營改增試點后，繼續(xù)按照相關規(guī)定的價格結算管輸費。假定營業(yè)稅稅制下，管輸的平均單價為P，則營改增試點后管輸企業(yè)的平均運價變?yōu)镻/（1+11%），進而直接影響企業(yè)的管輸收入，在其他因素不變的情況下管輸收入下降9.9%。

2．對企業(yè)后續(xù)資產價值及折舊的影響

營業(yè)稅稅制下，管道企業(yè)購買的存貨、固定資產等按實際購買的成本入賬，而營改增后新購存貨、固定資產等可以抵扣17%進項稅額，資產入賬價值降低14.5%。同時，對固定資產來講，資產入賬價值減少影響資產使用期內折舊金額。

3．對企業(yè)稅收的影響

營改增前，管輸企業(yè)實行的營業(yè)稅稅率為3%，并且營業(yè)稅為價內稅，所以直接用管輸收入乘以稅率就能計算出應繳的營業(yè)稅。稅改后，稅率為11%，但由于增值稅為價外稅，所以必須以價稅分離后的不含稅價乘以稅率減去進項稅額才能計算應繳的增值稅，除當期營業(yè)收入外，當期的進項稅金的大小也直接影響了當期的應納稅額。所以，營改增對管輸企業(yè)稅負的影響難以直接看出，下面我們用具體的例子來進行說明。

假定天然氣管輸企業(yè)營業(yè)稅稅制下的管輸收入為Y，營改增后管輸收入保持不變，可抵扣的進項稅額占管輸收入的比率為R，管輸企業(yè)增值稅稅率為11%、城建稅7%、教育費附加3%、地方教育費附加2%。稅改前后的稅負情況：

（1）營業(yè)稅稅制下管輸企業(yè)繳的營業(yè)稅為Y╳3%，營業(yè)稅產生的附加稅為Y╳3%╳（7%+3%+2%）。營業(yè)稅及附加為Y╳3%╳（1+7%+3%+2%）

（2）增值稅模式下，管輸收入為不含稅收入Y／（1+11%），增值稅的可抵扣的進項稅額為Y╳R。應繳的增值稅為Y／（1+11%）╳11%-Y╳R，應繳的增值稅附加[Y／（1+11%）╳11%-Y╳R]╳（7%+3%+2%），增值稅及附加合計應繳[Y／（1+11%）╳11%-Y╳R]╳（1+7%+3%+2%）。

（3）稅改后稅負增減：

對于管道運輸行業(yè)，目前實行的過渡性政策為一般納稅人提供管道運輸服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。所以營改增稅負的增減主要體現在附加稅的增減變化上。即：

企業(yè)上交稅收增加=[Y／（1+11%）╳11%-Y╳R]╳（7%+3%+2%）-Y╳3%╳（7%+3%+2%）

=Y╳12%╳（9.91%-R-3%）

=Y╳12%╳（6.91%-R）

稅改后管道運輸企業(yè)稅負是增加還是減少，還必須看其增值稅可扣除項目占其管輸收入的百分比。由于管道運輸行業(yè)的特點，運營成本中折舊、維修費、人員成本和能耗成本比重較大，而這些成本中僅有能耗成本和部分維修費用可以取得增值稅發(fā)票，所以造成增值稅的進項稅額非常少。根據去年管輸企業(yè)情況測算，可抵扣的進項稅額占管輸收入的比例約為3%。按此水平測算，企業(yè)上交稅收增加Y╳0.45%?？傮w來說，營改增后管輸企業(yè)即便在過渡性的稅收優(yōu)惠政策下，由于附加稅費的增加，企業(yè)的整體稅負水平仍上升。

四、天然氣管輸企業(yè)的應對策略

1．充分利用營改增試點對管道運輸行業(yè)即征即退的稅收優(yōu)惠政策，降低稅改對企業(yè)的影響。此次稅改規(guī)定管輸企業(yè)一般納稅人，增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退政策，退稅的頻率可由企業(yè)自主按照月、季、年進行選擇。一方面管輸企業(yè)與當地稅務機關溝通落實稅改的優(yōu)惠政策，積極配合稅務機關填報即征即退所需的材料；另一方面為減少企業(yè)的資金壓力、降低企業(yè)的財務費用，與稅務局溝通申請按月進行增值稅即征即退。

2．盡量與具有一般納稅人資格的供應商進行業(yè)務合作，以最大限度抵扣進項稅額，減少應納稅金。簽訂包工包料的建筑合同。如甲方不同意，可由其指定供應商，或者協商簽訂形式上包工包料，實質上是甲供材的合同。從試點地區(qū)、試點行業(yè)購買勞務，相應的進項稅額可以進行抵扣，這將給企業(yè)帶來額外的競爭優(yōu)勢。綜合分析目前的所有供應商，判斷這些供應商在試點后是屬于一般納稅人還是小規(guī)模納稅人。

3．目前天然氣管輸價格是國家基于營業(yè)稅稅制下核定的價格。營改增后應積極與國家相關部門溝通，對管輸價格進行適當調整，以期能夠將營改增的稅負影響進行合理轉移。為確保公司管輸營業(yè)凈收入水平不變、利潤不受稅收政策改變的影響，積極與國家相關部委溝通，建議在原有管輸價格的基礎上，扣除營業(yè)稅后，按照11%的增值稅稅率對管輸價格進行重新核定。

第四篇：營改增對快遞行業(yè)的影響分析

“營改增”對快遞行業(yè)的影響分析

摘要：營改增稅制全面范圍內深化改革是我國“十二五”期間稅制改革的重要任務，有利于促進相關行業(yè)的專業(yè)分化與互相協作的水準，給正處于快速發(fā)展的快遞行業(yè)帶來機遇與挑戰(zhàn)。本文主要分析營改增改革對快遞行業(yè)產生的有利于不利影響，接著說明營改增過程中快遞行業(yè)應該關注的主要問題，最后就如何適應營改增稅制改革提出應對策略。

信息網絡化推動電子商務的發(fā)展，增強對快遞服務行業(yè)的需求，有電子商務產生的快遞服務需求量占總需求的50%以上，2013年，我國快遞業(yè)累計業(yè)務量完成92億件，同比增長61.7%，業(yè)務規(guī)模世界第二，累計業(yè)務收入達1441.7億元，同比增長36%。近幾年來，我國快遞服務行業(yè)屬于快速發(fā)展的階段，營改增稅制改革會對現代化快遞行業(yè)產生重要影響。

一、營改增給快遞行業(yè)帶來的好消息

（一）有利于快遞行業(yè)轉型升級

快遞行業(yè)屬于現代服務業(yè)，營改增之后有關基本設施如生產設備和信息系統等購置所花費的成本可以按照增值稅進項稅進行扣除，如此可以加速企業(yè)大力投資、加速更先進設備改善工作效率，并且可以使快遞行業(yè)發(fā)展更標準化、信息網絡化和高度自動化。同時增值稅按照各生產環(huán)節(jié)中創(chuàng)造的增加值進行稅額的征收，可以避免重復征稅現象有利于實現行業(yè)不同生產環(huán)節(jié)之間的分工協作。

除此之外，營改增可以充當連接快遞行業(yè)與其上下游相關產業(yè)如交通運輸、電子商務、制造業(yè)等之間的橋梁，通過進項稅抵扣鏈條理順相互之間的關系，推動上下游企業(yè)之間功能的整合優(yōu)化以及服務鏈條的延伸，形成產業(yè)鏈、供應鏈和服務鏈的完美融合，促進快遞物流業(yè)向綜合性運營商轉化，創(chuàng)造出整個 鏈條中新的增長點。實施營改增，貨物出口快遞服務免增值稅，有利于國際運輸服務的開展，加促國內快遞行業(yè)“走出去”步伐，國內外網絡整合可有效降低服務成本，提升我國快遞行業(yè)的國際競爭力。

（二）營改增可有效逐漸降低快遞行業(yè)的稅負 國家營改增稅制改革的推廣范圍逐漸擴大，不同行業(yè)之間形成的進項稅抵扣鏈條不斷延伸，從而保證快遞行業(yè)更多的進項稅可以進入抵扣范圍使其所面臨的稅負逐漸降低。根據試點階段的政策要求：快遞行業(yè)銷售額在500萬元以下的被認定為小規(guī)模納稅人，年銷售額在500萬元以上的為一般納稅人，可以按照3%的稅率征收增值稅并且計稅方式可以進行適當簡化；營改增后將實現快遞納稅方式從營業(yè)稅的“道道征收、全額征稅”向增值稅的“環(huán)環(huán)抵扣、增值增稅”轉變，企業(yè)購買的物料、油料、車輛、機器設備等貨物以及接受的加工修理修配、交通運輸、代理報關等服務所含增值稅將納入抵扣范圍，基本消除重復征稅。因此，從快遞行業(yè)的長遠發(fā)展來看，其所承擔的稅負會逐漸降低的，尤其是在快遞行業(yè)快速發(fā)展轉型時期，需要進行車輛運輸、外包服務以及機械設備等的購置，可以抵扣大量的增值稅進項誰額額，為快遞行業(yè)的負擔減輕效果更為明顯。

（三）營改增有利于快遞行業(yè)財務管理制度的規(guī)范化

就目前快遞行業(yè)的運營發(fā)展情況而言，快遞物流服務屬于“一票到底”的模式發(fā)展，信息系統內外之間有關財務的結算相對比較復雜繁瑣，即使實施內部結算程序的眾多企業(yè)也面臨著發(fā)票管理不嚴謹而衍生的財務結算規(guī)范化程度不高的問題?？爝f行業(yè)營業(yè)稅該增值稅后，企業(yè)為了能夠盡可能多地進行進項稅的抵扣以減輕稅務負擔，就會選擇具有健全規(guī)范化財務核算程序和正規(guī)性發(fā)票的供應商，雙方通過公開化透明化的結算方式已索取可以進行進項稅抵扣的合法憑證，有利于理順合作企業(yè)之間的財務結算關系。另外，快遞行業(yè)實施“分別預算，區(qū)別納稅”的制度，快遞中的收件、分揀、派送服務按照“收派服務”適用6%稅率，快遞中的交通運輸服務適用11%稅率，對于核算不清或者未進行核算的業(yè)務收入要按照11%的稅率進行增值稅，如此情況下，快遞企業(yè)就會選擇規(guī)范化的財務核算機制，嚴格區(qū)別“交通運輸服務”和“收派服務”。

二、營改增給快遞帶來的不利影響

對于快遞行業(yè)而言，營改增雖說可以進行稅額的抵扣，但是快遞行業(yè)的財務核算工作并不規(guī)范，財務人員的整體素質不高，很難很好的驚醒有關抵扣的核算，況且快遞服務一般是通過租用民房或者通過加盟商的方式開展業(yè)務，并不能取得可以進行抵扣的票據憑證，因此就會出現企業(yè)營業(yè)成本不能抵扣的現象?？爝f服務于屬于大范圍網絡化布局，通過直營加盟的方式擴展企業(yè)營業(yè)網點，日常性的辦公用品基本處于零散性開支不能進行集中報賬也很難取得正規(guī)發(fā)票憑證，車輛運輸過程中油料的添加也是不固定的，保障憑證無法取得進而需要繳納更多的稅額，給企業(yè)的運營帶來很大的負擔。

三、快遞行業(yè)“營改增”試點中應注意的問題

（一）合理認定快遞行業(yè)的性質，確定合適的應稅稅率

就目前情況而言，各地快遞行業(yè)營業(yè)稅的征收政策存在差異，郵政通訊業(yè)、交通運輸業(yè)以及其他服務業(yè)三種管理模式均有存在，然而，營改增試點政策實施之后，快遞業(yè)只是進行了兩大不同的分類，況且每一種類使用不同的增值稅稅率?？爝f企業(yè)注冊劃分為交通運輸業(yè)范圍，其增值稅稅率為11%，若是注冊為部分現代服務業(yè)，其稅率為6%，快遞行業(yè)的執(zhí)行的不同設定需要實施的稅率也不相同，這樣容易造成同一行業(yè)內不同企業(yè)之間面臨的稅收負擔不同，缺乏相互之間經營狀況的可比性，不利于快遞行業(yè)的發(fā)展。

（二）高度關注分地區(qū)試點對快遞業(yè)整體健康發(fā)展的影響

目前，營改增稅制改革仍處于試點階段，況且各個試點區(qū)的政策存在一定程度的差異?？爝f行業(yè)的營改增試點地區(qū)的開展會對快遞行業(yè)整體的發(fā)展產生不同程度的影響：一方面，快遞行業(yè)營改增試點地區(qū)與非試點地區(qū)之間的競爭有失公平性，非試點地區(qū)仍執(zhí)行征收營業(yè)稅，相對而言承擔的稅收負擔重，況且與客戶之間也不能開具正規(guī)的增值稅發(fā)票，使其不能與試點區(qū)的企業(yè)進行公平合理的競爭；另一方面，不同試點地區(qū)之間的政策也存在差異，不利于快遞服務多環(huán)節(jié)、多企業(yè)的一體化整合，阻礙企業(yè)跨地區(qū)乃至跨境發(fā)展，不利于快遞行業(yè)標準化服務體系的建立和規(guī)范化財務結算程序的形成，不利于快遞企業(yè)做強做大和帶動眾多中小快遞企業(yè)健康發(fā)展。

四、快遞行業(yè)營改增應對策略分析

（一）將快遞業(yè)按照“部分現代服務業(yè)”進行“營改增”試點

營改增試點方案的實施設定兩種不同的稅率，在保證不改變試點方案基本政策框架的前提下，可以結合快遞企業(yè)物流的活動特點和現代服務業(yè)轉型升級的要求，合理調整使快遞企業(yè)注冊納入“部分現代化服務業(yè)”項下的“物流輔助服務業(yè)”，使其按照較低的稅率標準進行增值稅的繳納并逐漸擴展全國范圍的該工作，從而保證快遞企業(yè)整體稅收負擔基本持平或者略有下降，從而提升運營的經濟效益。

（二）制定和完善快遞“營改增”試點相關政策

快遞行業(yè)營改增稅制神話改革取得良好效果的基本前提需要建立健全相關政策法規(guī)，以保證稅制改革工作的順利開展和全面推廣。具體而言從以下四個方面進行：第一，強化快遞行業(yè)固定資產的折舊抵扣程度，快遞企業(yè)試點開始一年之內購置的固定資產設備，可以分期五年進行資產的折舊抵扣處理，以達到鼓勵企業(yè)加快設備的更新目的，從而加速快遞行業(yè)的轉型升級；第二，規(guī)范擴充快遞行業(yè)的增值稅抵扣范圍，有關油料耗費取得的普通發(fā)票一律按照17%的稅率抵扣，考慮偏遠地區(qū)油料增值稅專用發(fā)票獲取的難度相對加大，則采取直接扣減銷售收入的方式進行變通，達到抵扣同等的其成本納入所得稅；第三，根據上海試點的做法制定過渡期的政策，由于稅率變動給企業(yè)帶來的增值稅稅負負擔明顯超過原來3%營業(yè)稅的實施即征即退的措施：第四參考國際經驗，對國際快遞出口業(yè)務適用增值稅零稅率或免稅，以促進我國快遞業(yè)參與國際競爭。

（三）以快遞業(yè)為突破口，加快推進“營改增”全行業(yè)試點

營改增稅制改革自開始實施以來，試點行業(yè)包括運輸業(yè)、六大現代化服務業(yè)、鐵路、電信等，其中所包含的快遞企業(yè)有限、征收獲得稅收總量較小，進而全行業(yè)推廣難度嬌小，稅制改革引致的稅收幅度的變動 不會特別明顯，為在全行業(yè)開展試點工作奠定了基礎性工作和實施的可能性。為此，應結合快遞業(yè)的性質及發(fā)展情況，加快研究全行業(yè)試點的稅收方案，有針對性的解決當前“營改增”分地區(qū)試點中出現的稅率不合理、抵扣范圍窄、原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策延續(xù)享受過濫、稅務核算與征收成本過高等問題，并在全國范圍內開展企業(yè)匯總納稅方面完善相關政策。

第五篇：營改增對房地產行業(yè)的影響及應對策略[推薦]

【摘要】根據黨中央、國務院全面深化改革的重大決策部署，從2016年5月1日起，房地產業(yè)將納入營改增試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。營改增必然會給房地產行業(yè)帶來不同的機遇與挑戰(zhàn)，因此本文結合實際情況，從營改增對房地產企業(yè)稅負的影響、對房產市場的影響和對二手房的影響三方面加以分析，為我國房地產行業(yè)順利完成營改增改革提供相應的對策。

【關鍵詞】營業(yè)稅 增值稅 房地產行業(yè) 應對策略

2016年3月23日，財政部和國家稅務總局聯合發(fā)布了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，規(guī)定從5月1日起全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)。那么營改增會對房地產行業(yè)帶來什么影響？這是全社會和參與稅改的企業(yè)最為關注的問題。

一、營改增對房地產行業(yè)的影響

本文主要從營改增對房地產企業(yè)稅負的影響、對房產市場的影響和對二手房的影響三方面加以分析。

（一）營改增對房地產企業(yè)稅負的影響

營改增的相關政策表明，房地產企業(yè)在銷售開發(fā)不動產時，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，按11%的稅率繳納增值稅。

以應稅房地產企業(yè)為例，假設當期的營業(yè)額為100萬元（含稅額），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利潤占30%。附加費（城建稅、教育費附加）為流轉稅的10%。營改增實施前企業(yè)按5%繳納營業(yè)稅，應交稅負=營業(yè)稅+附加費=100*5%*（1+10%）=5.5萬元。

營改增實施后企業(yè)按11%繳納增值稅，但計算增值稅額時土地成本可以從營業(yè)額中予以扣除，因此銷售額=（100-40）/（1+11%）=54.05萬元，銷項稅額=銷售額*稅率=54.05*11%=5.95萬元，進項稅額=30/（1+11%）*11%=2.97萬元，增值稅=銷項稅額-進項稅額=5.95-2.97=2.98萬元，應交稅負=增值稅+附加費=2.98*（1+10%）=3.28萬元。

從以上的簡單計算可以看出，實行營改增后房地產企業(yè)的稅負相對減少，這主要是因為房地產開發(fā)商的投入的土地成本可以在營業(yè)額中予以扣除，這個政策大大降低了企業(yè)的稅收負擔。

（二）營改增對房產市場的影響

由于房地產業(yè)主要由土地成本和建安成本構成，且營改增后土地成本可以在營業(yè)額中予以扣除，因此房地產的抵扣主要來自于建安成本。對房地產開發(fā)商來說，在建安成本不變的情況下，土地成本越高的企業(yè)在營改增后獲益越大，因為營改增將土地成本扣除，大大減少了一二線城市房產開發(fā)商的稅收負擔；在土地成本不變的情況下，建安成本越高的項目在營改增實施后受益越大，也就是說精裝修的住房和高端住宅相對毛坯房可抵扣的稅額要大很多，企業(yè)獲得的利潤也越多。這將激勵房地產企業(yè)加大對精裝修住房的投資和供給。

由于營改增方案實施后購置商業(yè)地產和產業(yè)地產等不動產的進項稅稅率為11%，并且可以分兩年在銷項稅中予以抵扣，因此對房地產的投資有一定的拉動作用。比如一家企業(yè)購買了1000萬的商業(yè)房產，可抵扣的稅額=1000/（1+11%）*11%=99.1萬元，其中第一年可抵扣60%為59.46萬元，第二年可抵扣40%為39.64萬元。這將增加一般企業(yè)對于不動產的投資熱情，有助于商業(yè)地產和產業(yè)地產的銷售，對辦公寫字樓去庫存起到了促進的作用。

（三）營改增對二手房的影響

此次營改增的相關政策對個人對外銷售二手房也做出了明確規(guī)定，具體方案如下：對北上廣深一線城市，購買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購買兩年及以上的非普通住房按5%的征收率差額繳納增值稅，普通住房免征增值稅；對非一線城市，購買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購買兩年及以上免征增值稅。

從稅率上看，營改增前的營業(yè)稅稅率為5%，附加稅為0.5%，綜合稅率為5.5%。營改增后增值稅稅率為5%，同樣有0.5%的附加稅，因此稅率不變，區(qū)別在于稅基由價內轉變?yōu)閮r外。比如一套含稅價100萬元的房子，在征收營業(yè)稅時，應交稅負=100*5.5%=5.5萬元，改交增值稅后，應交稅負=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21萬元，實際上略微減輕了稅收的負擔，這有利于降低二手房的流通成本。同時，方案將滿兩年以上的普通住房免征營業(yè)稅的政策也應用到增值稅中。這種對于營業(yè)稅不增不減的平移對保持過渡時期房產市場的穩(wěn)定性起到了重大的作用。

二、房地產企業(yè)營改增的應對策略

5月1日起營改增在房地產業(yè)的實施備受社會和業(yè)內人士的關注，房地產業(yè)作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的平穩(wěn)增長做出了巨大的貢獻，如何使房地產業(yè)在營改增后健康穩(wěn)定的發(fā)展是我們需要解決的問題。本文通過對以上幾點影響的分析，提出如下建議：

（一）做好財務培訓工作

對于成為營改增試點的房地產企業(yè)，應積極組織財務人員學習營業(yè)稅改增值稅的相關政策，做好政策的培訓和宣貫，從宏觀的財務管理和具體的會計核算處理兩方面來把握營改增的實質。從宏觀的財務管理來看，應注意適用的稅率和計稅基數的變化，增值稅專用發(fā)票的開具、審核與認證，按時申報和繳納增值稅稅款，同時加強合同、檔案和各類票據的管理。從具體的會計核算處理來看，增值稅的會計核算相比營業(yè)稅來說難度更大、要求更高，財務人員應在“應交稅費―應交增值稅”二級科目下設置“進項稅額”、“已交稅金、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”、“出口遞減內銷產品應納稅額”和“營改增抵減的銷項稅額”6個借方欄目，設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”和“出口退稅”4個貸方欄目，建立完善的增值稅會計核算體系，做到收入、成本和費用的價稅分離，以便準確對進項稅額、銷項稅額和增值稅應納稅額進行核算。

（二）做好稅務籌劃工作

在做好財務培訓工作的基礎上，房地產企業(yè)管理人員應同財務人員及采購銷售人員做好稅務籌劃工作，建立完善的財稅控制制度。在采購過程中需要選擇具有一般納稅人資格的供應商，以便取得完整的增值稅進項發(fā)票來抵扣進項稅額，節(jié)約成本。在銷售過程中需要注意在合同上對每一類別的收入進行合理的安排與劃分，做到按相應的增值稅稅率進行申報和繳納。同時建立良好的成本費用進度安排制度，以提高進項稅額與銷項稅額的匹配度，控制企業(yè)的稅務風險，實現企業(yè)效益的提升。

（三）做好發(fā)票管理工作

增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別在于它不僅能夠反映經濟業(yè)務的發(fā)生，而且憑發(fā)票注明稅款扣除，具有完稅憑證的作用。營改增方案實施后，企業(yè)獲得的進項稅額可以在銷項稅額中予以抵扣，因此在銷項稅額不變的情況下，可以抵扣的進項稅額越高，所繳納的稅負就會越低，所以企業(yè)應重視進項稅發(fā)票的管理。對增值稅專用發(fā)票應該專人管理，發(fā)票的領購、開具必須嚴格按照規(guī)定的程序操作，對獲得的專用發(fā)票應在稅法規(guī)定的期限內認證抵扣，以確保進項稅額可以順利抵扣。

（四）實現經營策略多元化

在建立完善的財稅控制制度的前提下，房地產企業(yè)可以借著稅制改革的東風，充分利用進項稅額可以抵扣的優(yōu)勢，轉變產品開發(fā)模式，擴展業(yè)務范圍，實現經營策略多元化。房地產企業(yè)應摒棄傳統單一的開發(fā)模式，在從事一般性房地產開發(fā)的同時，加大對商業(yè)地產、產業(yè)地產、精裝修住房和高檔住宅等的投資力度，從而降低市場風險，實現企業(yè)效益最大化。

綜上所述，房地產業(yè)納入營改增試點范圍后，會對整個行業(yè)帶來廣泛而深刻的影響，企業(yè)賬務處理難度提高，發(fā)票風險加大，企業(yè)管理人員和相關人員應積極尋找應對策略和解決方法，做好財務培訓工作、稅務籌劃工作和發(fā)票管理工作，實現經營策略多元化，以便平穩(wěn)順利度過營改增時期。