第一篇：泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)新模式——充分利用民間資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 2012年7月24日,民政部發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見》，《意見》認(rèn)為“鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，對(duì)于實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)投資主體多元化，緩解養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾，加快推進(jìn)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，具有重要意義”。

目前我國(guó)養(yǎng)老逐步呈現(xiàn)出政府保障型養(yǎng)老和市場(chǎng)盈利型養(yǎng)老雙軌制的趨勢(shì)，政府保障型養(yǎng)老由政府組織開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)福利性老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)開展，在此不做贅述，我們重點(diǎn)探討市場(chǎng)化養(yǎng)老趨勢(shì)下，如何利用民間資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新區(qū)域綜合開發(fā)模式。

一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的升級(jí)需要民間資本的參與

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是指為老年人提供設(shè)施、特殊商品、服務(wù)，滿足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、醫(yī)、娛、學(xué)等物質(zhì)精神文化方面構(gòu)成的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，是多個(gè)產(chǎn)業(yè)相互交叉的綜合性產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，使其在區(qū)域開發(fā)中可以形成以養(yǎng)老為核心的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚，是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的重要?jiǎng)恿χ?，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)到泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，需要多產(chǎn)業(yè)、多行業(yè)的參與，這就為民間資本進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)的提供了良好的契機(jī)。

二、泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)新模式的三大保障

1.政策保障

政策保障需要政府落實(shí)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)惠政策，特別是在土地、財(cái)政、稅收、物價(jià)等方面給予優(yōu)惠政策，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更具活力和吸引力，從而吸引民間資本的參與。將民間資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施納入政府規(guī)劃和計(jì)劃中，合理安排用地需求，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。根據(jù)不同情況給予一定的建設(shè)補(bǔ)貼或運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。對(duì)符合條件的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其免稅收入不計(jì)入所得稅應(yīng)納稅收入等等相關(guān)政策。

國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚，發(fā)展快。目前，國(guó)家有關(guān)部門正逐步推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化。2012年國(guó)家出臺(tái)了國(guó)標(biāo)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》，這是我國(guó)第一部以“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”定義的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。2013年10月18日，在全國(guó)老齡辦、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)委的指導(dǎo)下，中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化研究院在北京舉辦了《老齡宜居社區(qū)（基地）標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布、《養(yǎng)老基地連鎖服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》啟動(dòng)儀式，拉開了我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)向系統(tǒng)化、規(guī)范化發(fā)展的序幕。

2.配套保障

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的支持，因此在傳統(tǒng)的養(yǎng)老院升級(jí)到養(yǎng)老綜合體乃至區(qū)域綜合開發(fā)的過(guò)程中，需要整合醫(yī)療康復(fù)、飲食服裝、營(yíng)養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、家政服務(wù)、金融和房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)資源，形成以養(yǎng)老為核心的產(chǎn)業(yè)集群。例如以高爾夫+養(yǎng)老模式，溫泉+養(yǎng)老模式、禪茶+養(yǎng)老、度假+養(yǎng)老等模式，充分發(fā)揮其他產(chǎn)業(yè)及其資源的作用。

在完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)配套保障的過(guò)程中，養(yǎng)老服務(wù)人才隊(duì)伍的建設(shè)也是重點(diǎn)之一。目前，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨巨大的人才缺口，專業(yè)型的養(yǎng)老人才嚴(yán)重不足，包括在一線的護(hù)理服務(wù)人員、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)人員等等。加快養(yǎng)老服務(wù)人才的培養(yǎng)，也是目前國(guó)家發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要工作。2013年11月23日，全國(guó)民政職業(yè)教育教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)老年服務(wù)與管理專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)在京成立，以貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)務(wù)院35號(hào)文件”)中對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)人才培養(yǎng)的政策要求，是改善養(yǎng)老服務(wù)人員缺口巨大的一項(xiàng)重要舉措。

3.模式保障

模式保障，包括投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、退出模式，即養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的BOT模式和BOO模式，BOT政府與私人企業(yè)簽訂特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)私人企業(yè)承擔(dān)養(yǎng)老項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)與維護(hù)，讓其充分發(fā)揮市場(chǎng)運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)，特許期屆滿，簽約方的私人企業(yè)將養(yǎng)老項(xiàng)目無(wú)償或有償移交給政府部門。BOO模式在期滿后項(xiàng)目的所有權(quán)不再交還給政府，由企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。

目前，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)正處于探索階段，缺乏成熟的模式，進(jìn)入和退出機(jī)制不完善，但面對(duì)巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蛋糕，各企業(yè)都開始了大膽、謹(jǐn)慎的實(shí)踐，并逐步摸索出了一些適用于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和模式。

三、泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)新模式

傳統(tǒng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式研究，通常從單一的產(chǎn)品形態(tài)入手，如CCRC（Continuing Care Retirement Community持續(xù)照料退休社區(qū)）、老年公寓等，而泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)新模式是以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，旅游休閑度假相結(jié)合，城鎮(zhèn)化發(fā)展為整體框架的區(qū)域綜合開發(fā)新模式。具體表現(xiàn)為“1+X”的綜合體模式：

四、泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式

泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式從城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)的分層提升與建設(shè)上進(jìn)行細(xì)分，包括養(yǎng)老新城模式、養(yǎng)老小城鎮(zhèn)模式、養(yǎng)老綜合體模式和新型農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式。

1.養(yǎng)老新城模式

城市依托當(dāng)?shù)厝珖?guó)聞名的養(yǎng)生養(yǎng)老環(huán)境，吸引全國(guó)各地的退休老年人慕名而來(lái)，從而形成以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)集聚構(gòu)成人口與要素集聚，最終形成城市。美國(guó)太陽(yáng)城是養(yǎng)老新城的典型代表，太陽(yáng)城的面積約33.2平方公里，人口已接近20萬(wàn)，而且面積和人口還在繼續(xù)猛增。

2.養(yǎng)老小城鎮(zhèn)模式

城市遠(yuǎn)郊的中小城鎮(zhèn)依托自身某種特色的自然或人文資源，形成養(yǎng)老特色化發(fā)展。例如溫泉城鎮(zhèn)、濱湖城鎮(zhèn)、濱海城鎮(zhèn)、度假城鎮(zhèn)等特色城鎮(zhèn)。例如親和源溫泉養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園等。

3.養(yǎng)老綜合體模式

養(yǎng)老綜合體以泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合為根本支撐、以醫(yī)療保健、休閑娛樂(lè)、護(hù)理服務(wù)配套為重要基礎(chǔ)，以養(yǎng)老服務(wù)和管理的創(chuàng)新為基本保障，可以實(shí)現(xiàn)“就地城鎮(zhèn)化”。例如北京東方太陽(yáng)城等。

4.新型農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式

以鄉(xiāng)村原生態(tài)養(yǎng)生環(huán)境和農(nóng)業(yè)資源為依托，通過(guò)完善鄉(xiāng)村休閑商業(yè)和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，解決因子女外出務(wù)工出現(xiàn)的空巢村、空巢鄉(xiāng)問(wèn)題，還可以解決部分農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題，是探索中國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老的一種新途徑。目前農(nóng)村社區(qū)養(yǎng)老的條件還不具備，但這也是解決農(nóng)村養(yǎng)老問(wèn)題的一種積極探索。

五、愿景

目前國(guó)家通過(guò)政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本的進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，老年客群市場(chǎng)已形成規(guī)模，民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的“天時(shí)地利人和”已經(jīng)具備，但是民間資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅要生存，而且要發(fā)展好，這需要政府在土地、財(cái)政、稅收“三大基石”制定出更為具體可行的政策，而民間資本可以通過(guò)拿地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓四個(gè)途徑參與進(jìn)來(lái)，從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及的多個(gè)領(lǐng)域分享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的紅利。

民間資本在泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群理念引導(dǎo)下必將打造出符合時(shí)代發(fā)展和國(guó)情的區(qū)域養(yǎng)老綜合體模式，綠維人愿為中國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展加上濃重的一筆。

美國(guó)的太陽(yáng)城開發(fā)模式和CCRC精細(xì)化管理服務(wù)，我們認(rèn)為是兩種比較典型的美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，我們希望對(duì)兩種美國(guó)模式的研究和中國(guó)國(guó)情的對(duì)比，能夠找到適合中國(guó)發(fā)展的方式。美國(guó)的太陽(yáng)城特點(diǎn)是開發(fā)規(guī)模很大，有精準(zhǔn)的客戶定位和產(chǎn)品定位，CCRC是持續(xù)的精細(xì)化管理和服務(wù)，跟太陽(yáng)城的內(nèi)涵，所提供的服務(wù)內(nèi)容有很大的差別。中國(guó)如果進(jìn)行社會(huì)化養(yǎng)老，在座的有社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)企業(yè)參與是很重要的一點(diǎn)，我們?nèi)绾谓Y(jié)合國(guó)情借鑒國(guó)外的方式。

第一部分：美國(guó)太陽(yáng)城的開發(fā)模式

這張圖片很多人都見過(guò)，是比較有代表性美國(guó)太陽(yáng)城的圖片，太陽(yáng)城是始建于1960年，到現(xiàn)在已經(jīng)有50年以上的歷史了，最早法院是美國(guó)亞利桑那州鳳凰城，開發(fā)商是Del Webb。現(xiàn)在中國(guó)已經(jīng)有很多項(xiàng)目都在借鑒美國(guó)的太陽(yáng)城，包括明天要去看的卓達(dá)太陽(yáng)城，美國(guó)太陽(yáng)城這種模式應(yīng)該對(duì)中國(guó)已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響，美國(guó)現(xiàn)在有很多太陽(yáng)城，在西海岸、東海岸、南部等等，包括亞利桑那州、加利福尼亞州都有很多的太陽(yáng)城，我們對(duì)美國(guó)十幾個(gè)太陽(yáng)城做了一些數(shù)據(jù)的整理和分析。我們看到美國(guó)的太陽(yáng)城實(shí)際上從規(guī)模上來(lái)講應(yīng)該分為兩大類：一是最早的1960年開始建設(shè)的在鳳凰城的太陽(yáng)城，鳳凰城有兩個(gè)太陽(yáng)城，一個(gè)是SUNCITY，占地約8.9英畝，長(zhǎng)寬南北長(zhǎng)度7盈利，東西寬2.75盈利，總數(shù)44000多人。這個(gè)太陽(yáng)城最大的特點(diǎn)規(guī)模大、配套全，有7個(gè)康娛中心，7個(gè)18洞高爾夫球場(chǎng)，有402個(gè)床位等等。西部太陽(yáng)城是18年以后，在太陽(yáng)城竣工這年開始建設(shè)的，到1998年人數(shù)是31000人，跟第一個(gè)太陽(yáng)城同樣的特點(diǎn)規(guī)模大、配套完善，也有297床的醫(yī)院，也有表演藝術(shù)中心等等。除了這類的太陽(yáng)城以外，我們發(fā)現(xiàn)大量的其他的太陽(yáng)城實(shí)際上規(guī)模也就是幾千人、1萬(wàn)人左右，基本配套沒(méi)有那么全，只有一到兩個(gè)康樂(lè)中心，幾個(gè)俱樂(lè)部，配備1—2個(gè)高爾夫球場(chǎng)。我們有很多朋友，有的人都去美國(guó)看過(guò)各種各樣的太陽(yáng)城，我覺(jué)得現(xiàn)在我們對(duì)太陽(yáng)城的理解不一定是完整的，實(shí)際上這種大規(guī)模的太陽(yáng)城和快速?gòu)?fù)制的牧場(chǎng)太陽(yáng)城是不同的，我們對(duì)主要的可復(fù)制的類型總結(jié)了幾個(gè)特征。

1、都是在郊區(qū)低密度，占地大、容積率低；

2、住宅用地屬房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，依靠銷售產(chǎn)權(quán)房屋回款；

3、低層建筑。建筑形態(tài)多為單層、獨(dú)棟或雙拼為主；

4、售價(jià)低。售價(jià)約為市內(nèi)房?jī)r(jià)的1/3。

5、目標(biāo)客群：活躍健康老人。必須55歲以上老人才能購(gòu)買入住，18歲以下的青少年和小孩兒可以來(lái)，但是一年不能超過(guò)三個(gè)月。

6、配套設(shè)施以會(huì)所和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地為主。專為老人設(shè)置運(yùn)動(dòng)設(shè)施，高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等等，7、一般不自建醫(yī)院和護(hù)理設(shè)施。醫(yī)療和護(hù)理主要依靠所在城鎮(zhèn)的大市政配套。

8、一般都會(huì)配建社區(qū)的商業(yè)中心，少區(qū)周邊一般都會(huì)有商業(yè)中心，但是不只是為自己小區(qū)服務(wù)，而且還為周邊的社區(qū)提供服務(wù)。

9、兼有旅游渡假功能。鳳凰城的太陽(yáng)城總?cè)藬?shù)44000人，其中28000人常住，16000人季節(jié)性旅游。

美國(guó)太陽(yáng)城開發(fā)模式對(duì)中國(guó)的啟發(fā)值得借鑒的方面：

1、住宅立項(xiàng)，依靠銷售迅速回款；中國(guó)很多人都在糾結(jié)這個(gè)事兒，做養(yǎng)老地產(chǎn)到底是產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)還是會(huì)員制，實(shí)際上美國(guó)做住宅立項(xiàng)做產(chǎn)權(quán)銷售太陽(yáng)城是很大的特點(diǎn)。

2、客戶定位精準(zhǔn)，以活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求。老人在社區(qū)里面的活動(dòng)需求跟青年人、兒童都是不一樣的，所以產(chǎn)品比較能夠滿足老人的需求。我們到美國(guó)去看到很多老人在一起活動(dòng)，都非常的開心，也沒(méi)有青年人打造，所以他有特殊的客戶定位。

3、不設(shè)醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。這是我們可以借鑒的地方，但是也得思考是否適合中國(guó)國(guó)情。

4、在市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時(shí)，可與分時(shí)獨(dú)家管理公司緊密合作，在項(xiàng)目開始時(shí)便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。

不適合國(guó)情的問(wèn)題：

1、人多地少不合適大量低密度，單層的單體建筑，應(yīng)以多層、小高體為主。

2、中國(guó)的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內(nèi)不能提供一定的醫(yī)療、護(hù)理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會(huì)影響老人的入住選擇。中國(guó)的老人和子女，選擇老年住區(qū)最為關(guān)心的，還是所在社區(qū)能否提供及時(shí)、持續(xù)的醫(yī)療、護(hù)理?xiàng)l件。

第二部分：CCRC精細(xì)化管理服務(wù)

CCRC的概念：持續(xù)照料退休社區(qū)，在美國(guó)有專門的認(rèn)證，有專門的證書。對(duì)老人實(shí)際上有很多分類，一般按照老人的生理年齡、健康狀況簡(jiǎn)單來(lái)講分三類。一是健康活躍老人；二是半護(hù)理需要照料的老人；三是需要全護(hù)理的老人。

CCRC的定義是為各類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對(duì)居住和配套服務(wù)的不同要求，老人不需要搬家就可以在社區(qū)中安享晚年的綜合社區(qū)。

細(xì)分的產(chǎn)品可能只能提供一部分給老人一個(gè)階段的居住產(chǎn)品和服務(wù)配套，但是CCRC老人退休以后到了這個(gè)社區(qū)，一直到最后身體狀況越來(lái)越差一直到臨終，這個(gè)社區(qū)都能提供服務(wù)。有持續(xù)照料老年社區(qū)、生活輔助型社區(qū)、專業(yè)護(hù)理設(shè)施、?？谱o(hù)理(特護(hù))，美國(guó)的市場(chǎng)和產(chǎn)品都非常細(xì)分了，中國(guó)還剛剛開始。

案例：這是美國(guó)某一個(gè)社區(qū)，剛才所說(shuō)的7種類型老人社區(qū)都有標(biāo)識(shí)，分別給老人提供什么樣的服務(wù)，適合哪些老人在里面居住，分的非常的精細(xì)。

美國(guó)CCRC九大特征：

1、目標(biāo)客群與使用功能復(fù)合。至少不會(huì)為一類老人建立空間和配套。

2、戶型平面按照目標(biāo)客群和使用功能不同而變化，如廚房的配置。

3、三類產(chǎn)品配比不同。如Knedal on Hudson 6：1：1。

4、醫(yī)療、護(hù)理配套完善。如緊鄰醫(yī)院社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)有護(hù)理站(秘書站)等。

5、設(shè)有老人食堂。一般有2個(gè)不同標(biāo)準(zhǔn)。

6、不設(shè)大會(huì)所，但康娛設(shè)施化整體為零，滿足功能需要，同時(shí)節(jié)省不必要的前期的投入。

7、經(jīng)營(yíng)模式以會(huì)員制為主。主要包括兩部分：入門費(fèi)+年費(fèi)。

8、郊區(qū)區(qū)位，但規(guī)劃布局緊湊。管理路線短，服務(wù)快捷，減少無(wú)效成本。單體都是五、六層、多層，不像太陽(yáng)城都是單層、低層、低密度。

9、管理與服務(wù)人員比例高。KENDAL ON HUDSON的比例：1：1。國(guó)內(nèi)很多養(yǎng)老項(xiàng)目管理任務(wù)人員比例也非常高，比如說(shuō)親和源的管理和服務(wù)人員占到了34%的比例，也是非常高的比例。所以，老人入住以后可以得到很好的照料。

美國(guó)CCRC開發(fā)模式對(duì)中國(guó)的啟發(fā)值得借鑒的方面：

1、滿足了老人醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、健康管理、家政服務(wù)等基本需求。

2、在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的差異化的養(yǎng)老需求。

3、經(jīng)營(yíng)方式上多中方式：

1)會(huì)員費(fèi)(入門費(fèi))；

2)持有產(chǎn)權(quán)支持品牌擴(kuò)張；

3)年費(fèi)(月費(fèi))日常收益；

4)部分租金回報(bào)。

值得注意的方面：

1、配套要求高，前期投入大，資金回籠較慢，尤其是一個(gè)沒(méi)有品牌的公司，如果開發(fā)CCRC這樣的社區(qū)，老年人或者購(gòu)房的年輕人能不能相信你這個(gè)品牌，能不能給老人提供很好的服務(wù)，直接關(guān)系到你的會(huì)員卡，你的入門費(fèi)能不能收得上來(lái)。我們知道會(huì)員也是這樣一種模式，下午華總會(huì)詳細(xì)介紹，親和源本身也經(jīng)歷了這樣一個(gè)過(guò)程。

2、會(huì)員制經(jīng)營(yíng)方式的支撐，品牌信任度。

3、會(huì)員制存在經(jīng)營(yíng)管理和監(jiān)管不善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三部分：中國(guó)：復(fù)合型老年住區(qū)開發(fā)

1、居住人群的復(fù)合在中國(guó)現(xiàn)在目前比較粗放的市場(chǎng)的環(huán)境當(dāng)中，因?yàn)槲覀儾豢赡芟衩绹?guó)一樣細(xì)分服務(wù)，目前這個(gè)階段可能不需要那么細(xì)分。第二中國(guó)的傳統(tǒng)概念還是希望老人三代能夠在一起，不能同堂，最好在一個(gè)小區(qū)，也希望人群是復(fù)合的，老人希望能夠看到小孩兒。另外，老人現(xiàn)在住進(jìn)去，當(dāng)時(shí)50多歲變成60多歲，70多歲，從健康老人變成半護(hù)理、全護(hù)理，這個(gè)社區(qū)里的老人自然會(huì)發(fā)生這種變化，人群也是復(fù)合人群。

2、服務(wù)功能的復(fù)合不能只是賣房子，開發(fā)企業(yè)的慣性就是蓋房子、賣房子，要真正的轉(zhuǎn)型一定要把剛才講到的6、7類的專業(yè)配套跟上，有很好的隊(duì)伍位老人提供服務(wù)，這樣可持續(xù)發(fā)展。

3、產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合比如說(shuō)老少戶、老人專用戶等等，適合不同的居住人群，提供不同的產(chǎn)品。其中很重要的一條，以前我們也經(jīng)常提空間的可變性，我們想如果是老人現(xiàn)在進(jìn)去是55歲，屬于健康活躍老人，過(guò)了5年、10年，需要半護(hù)理、全護(hù)理，是否要讓他搬家，讓他挪到另外一個(gè)地方呢？有些項(xiàng)目提供了護(hù)理院、社區(qū)醫(yī)院，但是老人不希望搬家，所以從他進(jìn)去是健康老師逐漸年齡增長(zhǎng)以后，我們希望這個(gè)房子空間是可變的，減少了浪費(fèi)，也減少了安享幸福晚年的騷擾。

4、產(chǎn)業(yè)的復(fù)合中國(guó)現(xiàn)在剛剛開始，我們能不能很好的發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，我覺(jué)得很重要的是養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)鏈必須要盡快形成，來(lái)支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。比如說(shuō)老年人的設(shè)施設(shè)備，老年人的生活用品，老年人所需要的服務(wù)，包括團(tuán)隊(duì)，包括很好的管理公司等等。

一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)鏈的形成應(yīng)該會(huì)選擇一些大的城市群，找一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)落地，我們也非常希望能夠在一些主要的核心的城市帶選擇這樣的大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，比如說(shuō)城市一體化的過(guò)程中能夠有一塊兒產(chǎn)業(yè)園區(qū)，能夠帶動(dòng)很多國(guó)外的成熟的養(yǎng)老設(shè)施、設(shè)備、管理公司、教育機(jī)構(gòu)等等能夠入住養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就能夠輻射周邊很快的發(fā)展未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這是很重要的。

5、盈利模式的復(fù)合剛才我們介紹了兩種方式，一種是產(chǎn)權(quán)銷售模式，一種是會(huì)員制的方式，可能還會(huì)有其他的盈利模式。開發(fā)企業(yè)在從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)之前，一定要做好盈利模式的研究，盡量減少單一的盈利模式，有可能會(huì)帶來(lái)資金鏈的緊缺。比如說(shuō)有的項(xiàng)目一開始品牌不夠，可能買會(huì)員卡入會(huì)的人不多，就必須得銷售一部分，如果你的項(xiàng)目里面有一部分能夠按照住宅立項(xiàng)，那就為將來(lái)會(huì)員制的方式提供靈活的保障。

第二篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

隨著我國(guó)老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問(wèn)題是事關(guān)公平與穩(wěn)定的重大社會(huì)問(wèn)題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，將無(wú)法集中高效使用有限的社會(huì)優(yōu)質(zhì)勞動(dòng)力資源，直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。會(huì)給政府帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年我國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1．43億，超過(guò)了總?cè)丝诘?1％。據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)的老年人口將達(dá)2．48億，2050年將達(dá)4．37億，屆時(shí)老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?1．2％，也就是說(shuō)每3到4個(gè)人當(dāng)中，就會(huì)有一個(gè)是老年人。聯(lián)合國(guó)將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)在90年代末就已進(jìn)入老齡化社會(huì)。2007年底全國(guó)60歲以上人口達(dá)到1.53億人，占人口總數(shù)的11.6%?，F(xiàn)狀

（1）老年人口基數(shù)大60歲以上老年人口已達(dá)1.53億，是世界老年人口總量的1／5，是亞洲老年人口的1／2。

（2）老年人口增長(zhǎng)速度快 到2045年左右，中國(guó)60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0%。該過(guò)程發(fā)達(dá)國(guó)家用了100年。

（3）高齡化趨勢(shì)明顯目前80歲以上老年人口達(dá)1300萬(wàn)，約占全國(guó)老年總?cè)丝诘?.7%，而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國(guó)面臨的最重要的民生問(wèn)題之一。

問(wèn)題

（1）歷史欠帳較多

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，社會(huì)沒(méi)有完成養(yǎng)老積累，這個(gè)包袱留到了現(xiàn)在。

（2）“未富先老”，人口老齡化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)

歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老齡社會(huì)時(shí)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000━10000美元，我國(guó)目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”國(guó)家。

（3）家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重

生育率下降、人均壽命延長(zhǎng)直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長(zhǎng)?！?21”模式將成為中國(guó)今后幾十年的主流家庭模式。

（4）目前養(yǎng)老方式與實(shí)際需求不匹配

中國(guó)的傳統(tǒng)文化決定了單純以進(jìn)入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)的養(yǎng)老需求，中國(guó)的主流養(yǎng)老模式應(yīng)為社區(qū)居家養(yǎng)老。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策解讀

我國(guó)政府已開始高度重視養(yǎng)老問(wèn)題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇

（1）十七大《報(bào)告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”開篇就指出：“社會(huì)建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)。必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)。”繼而強(qiáng)調(diào)要以“基本養(yǎng)老”為重點(diǎn)，“促進(jìn)企業(yè)、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度”，特別強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。政府、社會(huì)都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問(wèn)題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實(shí)可行的行動(dòng)。

（2）2006年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知，提出指導(dǎo)性意見：

一、充分認(rèn)識(shí)加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義。

二、突出工作重點(diǎn)，明確政策措施。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會(huì)興辦、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

（3）全國(guó)老齡委聯(lián)合民政部等國(guó)家十部委發(fā)文——《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》，提出推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的基本原則：第一堅(jiān)持以人為本；第二堅(jiān)持依托社區(qū)；第三堅(jiān)持因地制宜；第四堅(jiān)持社會(huì)化方向。居家養(yǎng)老是一項(xiàng)涉及全社會(huì)的工作，政府、社會(huì)、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調(diào)動(dòng)各方面積極因素，共同做好這項(xiàng)工作。

（4）國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)負(fù)責(zé)人透露2009年一系列關(guān)系民生的重要政策措施。從2008年元旦起，繼續(xù)提高企業(yè)離退休人員基本養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平.不同消費(fèi)層的老年公寓 國(guó)際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)閱讀

經(jīng)典案例：英國(guó)老年社區(qū) 特點(diǎn)：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)

英國(guó)的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。

經(jīng)典案例——丹麥老年住宅 特點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計(jì)精當(dāng)

鄉(xiāng)村城市——田園風(fēng)光般的美麗和寧?kù)o，眾多的莊園點(diǎn)綴廣闊綠野上，開闊的鄉(xiāng)間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)村教堂，獨(dú)具丹麥風(fēng)味的小餐館，構(gòu)成和諧的生活畫卷。

經(jīng)典案例：德國(guó)的養(yǎng)老社區(qū) 特點(diǎn)：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合

德國(guó)老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會(huì)住宅體系，養(yǎng)老院體系。

社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件。

養(yǎng)老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。

先進(jìn)的國(guó)外養(yǎng)老模式

人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國(guó)成為第一個(gè)老年型國(guó)家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家相繼步入此行列。

由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴“社會(huì)養(yǎng)老”功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計(jì)。以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

亞洲國(guó)家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國(guó)家之列。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì)“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。

國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)

世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國(guó)家——英國(guó)，對(duì)老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成效。這一模式，對(duì)于逐漸步入老齡化的中國(guó)，有相當(dāng)大的借鑒意義。

現(xiàn)在，英國(guó)65歲以上的老年人超過(guò)1000萬(wàn)，約占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，75歲以上的老年人亦有370萬(wàn)。英國(guó)人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國(guó)已出現(xiàn)了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風(fēng)景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50％。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國(guó)是如何解決他們的養(yǎng)老問(wèn)題的呢？從20世紀(jì)90年代開始，英國(guó)就將養(yǎng)老問(wèn)題納入社區(qū)，對(duì)老年人采取了社區(qū)照顧的模式。

社區(qū)照顧的主要內(nèi)容包括：

第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購(gòu)物等）。生活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。

第二，物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應(yīng)熱飯，負(fù)責(zé)為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無(wú)臺(tái)階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。

第三，心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費(fèi)；保健訪問(wèn)者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營(yíng)養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。

第四，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等）。如，由英國(guó)出資興辦具有綜合服務(wù)功能的社區(qū)活動(dòng)中心，為老年人提供一個(gè)娛樂(lè)、社交的場(chǎng)所。行動(dòng)不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時(shí)，為幫助老年人擺脫孤獨(dú)，促進(jìn)心智健康，適當(dāng)增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點(diǎn)場(chǎng)所——老年人工作室。

社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長(zhǎng)，更符合人道的原則，更注重對(duì)老年人心理和情感上的關(guān)懷，使老年人過(guò)上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。

完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分 美國(guó)

建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。日本

日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐洲

國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。新加坡

一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。

從國(guó)外的以上產(chǎn)品來(lái)看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國(guó)特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計(jì)、符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。

其他養(yǎng)老模式

在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場(chǎng)等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。

舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。一些國(guó)際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計(jì)劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場(chǎng)、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在2000歐元左右，將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國(guó)家眾多喜歡陽(yáng)光的老人。

異地養(yǎng)老、跨國(guó)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽(yáng)光，吸引著越來(lái)越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國(guó)家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些希望來(lái)西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來(lái)越多的國(guó)家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。

歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國(guó)安老院，已在德國(guó)開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國(guó)開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場(chǎng)。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。

獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟和美國(guó)退休者協(xié)會(huì)2006年的一份報(bào)告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。在英國(guó)，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個(gè)市場(chǎng)在德國(guó)也很強(qiáng)盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。

在美國(guó)，社會(huì)非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國(guó)老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國(guó)度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國(guó)的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購(gòu)房長(zhǎng)住，安度晚年。

目前在美國(guó)一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國(guó)，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。

除此之外，美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗(yàn)?！暗拱唇摇卑l(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。除美國(guó)之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國(guó)家之一。

在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬(wàn)，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會(huì)，其中，把居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。

企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國(guó)際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準(zhǔn)備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機(jī)器寵物玩耍，還能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。韓國(guó)三星等公司也在積極開拓針對(duì)不同消費(fèi)層的老年公寓。

我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老模式

綜述

家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國(guó)目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會(huì)化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會(huì)的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老

中國(guó)是崇信儒家文化的國(guó)家，長(zhǎng)期以來(lái)形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長(zhǎng)的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟(jì)上也比較劃算，從社會(huì)的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會(huì)硬件設(shè)施成本幾乎為零。

但家庭養(yǎng)老在新形勢(shì)下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現(xiàn)代社會(huì)的人際競(jìng)爭(zhēng)加劇，生活節(jié)奏加快，工作負(fù)擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問(wèn)題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會(huì)養(yǎng)老過(guò)渡。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來(lái)，進(jìn)行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國(guó)重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。

以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)340家左右,其中民辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以分為三類：國(guó)家創(chuàng)辦的國(guó)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個(gè)人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在這些機(jī)構(gòu)中，進(jìn)入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊(duì)等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，更多老人趨向于公立養(yǎng)老院，是出于對(duì)“國(guó)字頭”的傳統(tǒng)信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優(yōu)越的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，入住率較高。社區(qū)居家養(yǎng)老

社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個(gè)社區(qū)建立養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營(yíng)養(yǎng)和醫(yī)療護(hù)理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過(guò)訓(xùn)練的養(yǎng)老護(hù)理員按約定定時(shí)到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護(hù)老人、傾聽老人訴說(shuō)的親情服務(wù)。所以，有人說(shuō)：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個(gè)無(wú)圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國(guó)老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國(guó)實(shí)際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務(wù)的新路子。

養(yǎng)老是人類社會(huì)永恒的主題。“老有所養(yǎng)”、“老吾老，以及人之老”是中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)沿襲下來(lái)的基本道德追求之一，而這種道德追求是以家庭養(yǎng)老為主要的實(shí)現(xiàn)形式，家庭養(yǎng)老作為中國(guó)社會(huì)的一種優(yōu)良傳統(tǒng)，是以家庭為核心，以子女為載體，以老年人年老體弱，失去勞動(dòng)能力而坐享天倫之樂(lè)為目標(biāo)的一種養(yǎng)老模式。然而，由于諸多原因，家庭養(yǎng)老在當(dāng)前面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，這種挑戰(zhàn)在農(nóng)村表現(xiàn)得尤為突出。因此，盡快建立健全與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的社會(huì)養(yǎng)老保障制度是極其現(xiàn)實(shí)而又非常必要和緊迫的一項(xiàng)任務(wù)。下面就農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保障問(wèn)題談?wù)J識(shí)。

（一）加大宣傳教育力度，增強(qiáng)養(yǎng)老法制觀念。一方面，加強(qiáng)傳統(tǒng)美德宣傳教育，形成濃厚的尊老敬老的社會(huì)氛圍。宣傳部門要利用各種宣傳工具，采取群眾喜聞樂(lè)見的形式，大張旗鼓地宣傳尊老、敬老、養(yǎng)老是憲法賦予每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。老人不僅是家庭奠基人，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富，年老后理應(yīng)受到尊敬和照顧，不尊重甚至虐待老人于法于理于情所不容。并通過(guò)社會(huì)輿論約束，從道義和制度上規(guī)定人們的尊老敬老行為，改變過(guò)去片面的子女不養(yǎng)老和重物質(zhì)輕精神的養(yǎng)老觀念，使老人們時(shí)刻保持心情舒暢，精神愉快；另一方面，加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳教育，增強(qiáng)養(yǎng)老法制意識(shí)。宣傳教育不是萬(wàn)能的，因此，動(dòng)用法制手段，規(guī)范人們的養(yǎng)老行為，強(qiáng)化人們的養(yǎng)老意識(shí)是非常必要的。當(dāng)前農(nóng)村多數(shù)人對(duì)法律了解得不多，特別對(duì)養(yǎng)老方面的法律知識(shí)更是知之甚少，因此要采取多種形式，宣傳《憲法》、《民法》、《婚姻法》等法律法規(guī)中有關(guān)養(yǎng)老的規(guī)定，特別要宣傳《老年人權(quán)益保障法》，宣傳“老年人養(yǎng)老主要依靠家庭”的方針，宣傳贍養(yǎng)人應(yīng)履行“對(duì)老年人經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)，生活上照料和精神上慰藉”的義務(wù)。是人們知法、懂法，增強(qiáng)養(yǎng)老法制觀念，要切實(shí)維護(hù)法律的尊嚴(yán)，對(duì)侮辱虐待老人、拒絕贍養(yǎng)老人情節(jié)嚴(yán)重者，要依法追究其刑事責(zé)任。與此同時(shí)，也要讓老人學(xué)會(huì)用法律的武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。

（二）逐步建立農(nóng)村養(yǎng)老制度，為老年人提供生活保障。首先是擴(kuò)大農(nóng)村老年低保范圍，盡可能讓符合條件的農(nóng)村老年人都納入低保，從經(jīng)濟(jì)上保證老年人達(dá)到基本生活水平。其次是積極探索農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)途徑，多渠道籌集農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金。

（三）大力興辦農(nóng)村養(yǎng)老福利事業(yè)，走家庭化養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合之路。有條件的地方，可由鄉(xiāng)、村組織牽頭，通過(guò)招商引資或當(dāng)?shù)啬苋送顿Y等多渠道興辦托老所，逐步將農(nóng)村老年人福利事業(yè)引向市場(chǎng)，對(duì)于年齡較大的“空巢老人”，可以考慮由其子女出代養(yǎng)費(fèi)搬進(jìn)有條件的農(nóng)村福利院或城市社會(huì)福利院，由其代養(yǎng)。

（四）進(jìn)一步完善大病醫(yī)療救助制度。農(nóng)村老年人大多數(shù)身體虛弱，小病不斷，門診費(fèi)用大。按照目前農(nóng)村醫(yī)療保險(xiǎn)規(guī)定，只有住院才能報(bào)銷。因此，農(nóng)村老年人仍存在看病難、看病貴的問(wèn)題，針對(duì)這種狀況，作為相關(guān)職能部門，要進(jìn)一步拓展大病醫(yī)療救助工作思路，切實(shí)解決農(nóng)村老年人看病難、看病貴的問(wèn)題。

（五）建立專門的基層組織協(xié)調(diào)管理養(yǎng)老方面的工作。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到每個(gè)村、組建立起配套的老年組織網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)，這是解決農(nóng)村養(yǎng)老問(wèn)題的有效途徑。農(nóng)村非同城市，城市里有以解決家庭問(wèn)題養(yǎng)老矛盾為主要職能之一的街道居委會(huì)。而農(nóng)村家庭矛盾，養(yǎng)老問(wèn)題以往大都通過(guò)親朋好友及家族內(nèi)具有一定威望的長(zhǎng)者出面給予調(diào)解。如今這種傳統(tǒng)的調(diào)解方式已日漸勢(shì)微，急需成立專門為老年人服務(wù)管理的配套機(jī)制。

尊老、敬老、養(yǎng)老是我國(guó)優(yōu)良道德傳統(tǒng)的精華，是先輩們傳承下來(lái)的寶貴精神財(cái)富，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和國(guó)家的不斷富強(qiáng)，又為我們的傳統(tǒng)美德注入了新的內(nèi)容，這就是要追求一種老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)的更高目標(biāo)。

第三篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是為生命長(zhǎng)期健康、幸福實(shí)現(xiàn)的各種產(chǎn)業(yè)和研究提供的服務(wù)；全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心（OLDAGE）提出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是針對(duì)不同年齡、地域、氣候、環(huán)境、親情習(xí)慣、心理狀態(tài)、社會(huì)發(fā)展文明和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、執(zhí)政水平和力度作為基礎(chǔ)，針對(duì)個(gè)體提供的生命保障產(chǎn)業(yè)；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歷史的今天我們可能會(huì)認(rèn)為是步入退休年齡和一定年齡階段人的服務(wù)鏈和供應(yīng)鏈的問(wèn)題，其實(shí)不然，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為全社會(huì)和全生命歷程的需求設(shè)計(jì)和準(zhǔn)備，需要從生命的開始就實(shí)現(xiàn)維護(hù)，養(yǎng)老只是我們對(duì)身體機(jī)能退化又要盡可能保持和延續(xù)生命活力的一個(gè)名詞，所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就一定是通過(guò)各種生命研發(fā)、科學(xué)研究、生產(chǎn)應(yīng)用提供保持和延續(xù)生命活力的全方位針對(duì)性聯(lián)通服務(wù) 1背景簡(jiǎn)介

我們并不知道什么數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的，但按照生命規(guī)律我們?nèi)绻嬖?，必將面臨進(jìn)入老年人口階段，所以為了我們的現(xiàn)在和明天，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的科學(xué)化設(shè)計(jì)和準(zhǔn)備是全社會(huì)重視的重要背景。2養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概念

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)業(yè)，也是從各種具體需求延伸到第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)托底服務(wù)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是生命存在的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，切忌不可僅僅為滿足部分生命的服務(wù)，并且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)絕對(duì)不可以只針對(duì)老年人群，應(yīng)該是包含和覆蓋老年人群，因?yàn)榻】瞪难永m(xù)和簡(jiǎn)單，所以O(shè)LDAGE提出了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是生命開始的需求研發(fā)、設(shè)計(jì)、準(zhǔn)備、應(yīng)用產(chǎn)業(yè)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義，并且一切傳統(tǒng)意義上的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)都是為其服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。3現(xiàn)狀

（1）老年人口基數(shù)大

60歲以上老年人口已達(dá)1.53億，是世界老年人口總量的1/5，是亞洲老年人口的1/2。

（2）老年人口增長(zhǎng)速度快

到2045年左右，中國(guó)60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0%。該過(guò)程發(fā)達(dá)國(guó)家用了100年。

（3）高齡化趨勢(shì)明顯

80歲以上老年人口達(dá)1300萬(wàn)，約占全國(guó)老年總?cè)丝诘?.7%，而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國(guó)面臨的最重要的民生問(wèn)題之一。4問(wèn)題

（1）社會(huì)普及率差

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)其實(shí)一直是一個(gè)不同時(shí)期的生命話題，但是生命缺乏的是一個(gè)綜合性服務(wù)體系，包括意識(shí)準(zhǔn)備、資源共享準(zhǔn)備、需求設(shè)計(jì)和預(yù)測(cè)準(zhǔn)備，建立龐大的全球化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)是全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金公司和旗下的研究中心在未來(lái)10年將完成的重大課題和工作。

（2）“未富先老”，人口老齡化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)

歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老齡社會(huì)時(shí)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000━10000美元，我國(guó)尚不足3000美元，是典型的“未富先老”國(guó)家。（3）家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重

生育率下降、人均壽命延長(zhǎng)直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長(zhǎng)?！?21”模式將成為中國(guó)今后幾十年的主流家庭模式。（4）養(yǎng)老方式與實(shí)際需求不匹配

中國(guó)的傳統(tǒng)文化決定了單純以進(jìn)入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)的養(yǎng)老需求，要將中國(guó)的主流養(yǎng)老模式從社區(qū)居家養(yǎng)老提升到需求養(yǎng)老。5政策解讀

我國(guó)政府已開始高度重視養(yǎng)老問(wèn)題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇（1）十七大《報(bào)告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”開篇就指出：“社會(huì)建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)。必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)。”繼而強(qiáng)調(diào)要以“基本養(yǎng)老”為重點(diǎn)，“促進(jìn)企業(yè)、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度”，特別強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。政府、社會(huì)都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問(wèn)題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實(shí)可行的行動(dòng)。

（2）2006年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知，提出指導(dǎo)性意見：

一、充分認(rèn)識(shí)加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義。

二、突出工作重點(diǎn)，明確政策措施。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會(huì)興辦、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)

老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

（3）全國(guó)老齡委聯(lián)合民政部等國(guó)家十部委發(fā)文——《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》，提出推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的基本原則：第一堅(jiān)持以人為本；第二堅(jiān)持依托社區(qū)；第三堅(jiān)持因地制宜；第四堅(jiān)持社會(huì)化方向。居家養(yǎng)老是一項(xiàng)涉及全社會(huì)的工作，政府、社會(huì)、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調(diào)動(dòng)各方面積極因素，共同做好這項(xiàng)工作。

（4）國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)負(fù)責(zé)人透露2009年一系列關(guān)系民生的重要政策措施。從2008年元旦起，繼續(xù)提高企業(yè)離退休人員基本養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平.不同消費(fèi)層的老年公寓 6國(guó)際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

經(jīng)典案例：英國(guó)老年社區(qū)特點(diǎn)：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)

英國(guó)的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。

經(jīng)典案例——丹麥老年住宅特點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計(jì)精當(dāng)

鄉(xiāng)村城市——田園風(fēng)光般的美麗和寧?kù)o，眾多的莊園點(diǎn)綴廣闊綠野上，開闊的鄉(xiāng)間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)村教堂，獨(dú)具丹麥風(fēng)味的小餐館，構(gòu)成和諧的生活畫卷。

經(jīng)典案例：德國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)特點(diǎn)：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合 德國(guó)老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會(huì)住宅體系，養(yǎng)老院體系。

社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件。

養(yǎng)老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。7國(guó)外養(yǎng)老模式

人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國(guó)成為第一個(gè)老年型國(guó)家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家相繼步入此行列。

由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴“社會(huì)養(yǎng)老”功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計(jì)。以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

亞洲國(guó)家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國(guó)家之列。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì)“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。

8國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)編輯

世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國(guó)家——英國(guó)，對(duì)老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成效。這一模式，對(duì)于逐漸步入老齡化的中國(guó)，有相當(dāng)大的借鑒意義。

英國(guó)65歲以上的老年人超過(guò)1000萬(wàn)，約占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，75歲以上的老年人亦有370萬(wàn)。英國(guó)人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國(guó)已出現(xiàn)了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風(fēng)景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50%。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國(guó)是如何解決他們的養(yǎng)老問(wèn)題的呢？從20世紀(jì)90年代開始，英國(guó)就將養(yǎng)老問(wèn)題納入社區(qū)，對(duì)老年人采取了社區(qū)照顧的模式。

社區(qū)照顧的主要內(nèi)容包括：

第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購(gòu)物等）。生活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。第二，物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應(yīng)熱飯，負(fù)責(zé)為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無(wú)臺(tái)階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。第三，心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費(fèi)；保健訪問(wèn)者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營(yíng)養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。

第四，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等）。如，由英國(guó)出資興辦具有綜合服務(wù)功能的社區(qū)活動(dòng)中心，為老年人提供一個(gè)娛樂(lè)、社交的場(chǎng)所。行動(dòng)不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時(shí)，為幫助老年人擺脫孤獨(dú)，促進(jìn)心智健康，適當(dāng)增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點(diǎn)場(chǎng)所——老年人工作室。

社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長(zhǎng)，更符合人道的原則，更注重對(duì)老年人心理和情感上的關(guān)懷，使老年人過(guò)上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。

9國(guó)外養(yǎng)老設(shè)施

美國(guó)

建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。

日本

日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。

歐洲

國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。

新加坡

一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。

從國(guó)外的以上產(chǎn)品來(lái)看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國(guó)特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計(jì)、符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。10其他養(yǎng)老模式

在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場(chǎng)等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。

[1]

舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。一些國(guó)際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計(jì)劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場(chǎng)、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在2000歐元左右，將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國(guó)家眾多喜歡陽(yáng)光的老人。

異地養(yǎng)老、跨國(guó)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽(yáng)光，吸引著越來(lái)越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國(guó)家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些希望來(lái)西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來(lái)越多的國(guó)家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。

歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國(guó)安老院，已在德國(guó)開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國(guó)開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場(chǎng)。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一路飄升，該公司的股票已經(jīng)上升了32%。

獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟和美國(guó)退休者協(xié)會(huì)2006年的一份報(bào)告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。在英國(guó)，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個(gè)市場(chǎng)在德國(guó)也很強(qiáng)盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。

在美國(guó)，社會(huì)非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國(guó)老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國(guó)度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國(guó)的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購(gòu)房長(zhǎng)住，安度晚年。

在美國(guó)一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國(guó)，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。除此之外，美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗(yàn)?！暗拱唇摇卑l(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。除美國(guó)之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國(guó)家之一。

在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人

達(dá)2227萬(wàn)，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會(huì)，其中，把居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，是日本流行的養(yǎng)老方式。企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國(guó)際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準(zhǔn)備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機(jī)器寵物玩耍，還能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。韓國(guó)三星等公司也在積極開拓針對(duì)不同消費(fèi)層的老年公寓。11現(xiàn)有養(yǎng)老模式

綜述

家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國(guó)三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會(huì)化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會(huì)的養(yǎng)老模式。

家庭養(yǎng)老

中國(guó)是崇信儒家文化的國(guó)家，長(zhǎng)期以來(lái)形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長(zhǎng)的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟(jì)上也比較劃算，從社會(huì)的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會(huì)硬件設(shè)施成本幾乎為零。

但家庭養(yǎng)老在新形勢(shì)下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F(xiàn)代社會(huì)的人際競(jìng)爭(zhēng)加劇，生活節(jié)奏加快，工作負(fù)擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問(wèn)題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會(huì)養(yǎng)老過(guò)渡。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來(lái)，進(jìn)行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國(guó)重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。

以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)340家左右,其中民辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以分為三類：國(guó)家創(chuàng)辦的國(guó)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個(gè)人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在這些機(jī)構(gòu)中，進(jìn)入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊(duì)等候入住，城八區(qū)的公立

養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，更多老人趨向于公立養(yǎng)老院，是出于對(duì)“國(guó)字頭”的傳統(tǒng)信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優(yōu)越的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，入住率較高。

社區(qū)居家養(yǎng)老

社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個(gè)社區(qū)建立養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營(yíng)養(yǎng)和醫(yī)療護(hù)理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過(guò)訓(xùn)練的養(yǎng)老護(hù)理員按約定定時(shí)到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護(hù)老人、傾聽老人訴說(shuō)的親情服務(wù)。所以，有人說(shuō)：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個(gè)無(wú)圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國(guó)老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國(guó)實(shí)際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務(wù)的新路子。

第四篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)研報(bào)告

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

摘要

養(yǎng)老行業(yè)以服務(wù)老人和社會(huì)為己任, 在中國(guó)目前的社會(huì)和市場(chǎng)狀況下, 家庭養(yǎng)老和社會(huì)保障是主要方式, 民營(yíng)養(yǎng)老方興未艾。本行業(yè)分析報(bào)告首先對(duì)養(yǎng)老行業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)行了介紹，然后從宏觀到微觀，從民營(yíng)養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況到養(yǎng)老行業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，深度精析民營(yíng)養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的有益條件和因素。

前言

第一章 產(chǎn)品分析

第二章 行業(yè)發(fā)展的宏觀條件

第一節(jié) 整理經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 第二節(jié) 國(guó)家政策分析

第三節(jié) 社會(huì)因素分析 第三章 行業(yè)供給與需求分析

第一節(jié) 行業(yè)供給分析

第二節(jié) 行業(yè)需求分析

第三節(jié) 行業(yè)供需對(duì)比分析 第四章 產(chǎn)業(yè)組織分析

第一節(jié) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

第二節(jié) 市場(chǎng)行為分析

第三節(jié) 市場(chǎng)績(jī)效分析

第四節(jié) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 第五章 產(chǎn)業(yè)鏈分析

第一節(jié) 橫向產(chǎn)業(yè)鏈分析 第六章 服務(wù)對(duì)象分析

第一節(jié) 老年人需求分析

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目前 言

在我國(guó)自養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概念提出以來(lái)對(duì)其概念的定義,普遍認(rèn)為是一個(gè)專門為老年人提供產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是養(yǎng)老事業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)形式,但是養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展并不意味我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的完全產(chǎn)業(yè)化,不管產(chǎn)業(yè)化如何推進(jìn)，如何發(fā)展,養(yǎng)老事業(yè)作為社會(huì)福利中的 重要部分,會(huì)一直存在著,因此,產(chǎn)業(yè)化和福利化將是我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展中的兩種 根本形式。我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著濃烈的的福利性特點(diǎn),這與我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)緊密相關(guān),也可以說(shuō)是這一特殊產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展初期所呈現(xiàn)出的特征，主要是由于我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá),人民的收入水平不高,老年群體就更低了,如果完全按照市場(chǎng)規(guī)則來(lái)運(yùn)行,絕大部分老年人肯定沒(méi)有能力去購(gòu)買市場(chǎng)提供的服務(wù)產(chǎn)品,無(wú)法形成購(gòu)買力,相應(yīng)的對(duì)民間資本也就缺乏吸引力,從而影響?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，就目前的老年化程度和國(guó)家的財(cái)政實(shí)力來(lái)說(shuō)，在總體上能夠基本滿足供需要求，因而養(yǎng)老仍然是是社會(huì)保障的一部分，養(yǎng)老行業(yè)也未能形成一個(gè)單獨(dú)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)。

但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和老年化趨勢(shì)的加劇，我們可以預(yù)計(jì)這一局面會(huì)逐漸改變。首先，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均收入提高，特別是老年人收入提高，養(yǎng)老行業(yè)的市場(chǎng)需求會(huì)逐漸膨脹。同時(shí)，隨著人口紅利的消失和老齡化趨勢(shì)的日益加劇，養(yǎng)老行 業(yè)的需求規(guī)模也會(huì)迅速增長(zhǎng)。如果按以往政府大包大攬的做法，國(guó)家財(cái)政在這方 面的負(fù)擔(dān)會(huì)越來(lái)越吃緊，所以民營(yíng)養(yǎng)老將來(lái)必然發(fā)展壯大并成為一個(gè)重要的部 門產(chǎn)業(yè)。因而我們本次的行業(yè)分析報(bào)告是站在投資者的角度，為其在養(yǎng)老行業(yè)的 投資做合理的市場(chǎng)和行業(yè)分析，并為其投資做合理的營(yíng)銷策略。

第一章 產(chǎn)品分析

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是支撐養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的細(xì)胞,而其產(chǎn)品,不言而喻,就是養(yǎng)老服務(wù),因而首先,我們將圍繞養(yǎng)老服務(wù)這一特殊產(chǎn)品展開分析.養(yǎng)老服務(wù)的范圍比較廣泛,從其性質(zhì)上可以將其分為以下幾類:

1.生活照料服務(wù)：主要包括助餐服務(wù)、起居服務(wù)、助浴服務(wù)、衛(wèi)生清理服務(wù)、代辦服務(wù)等；

2.醫(yī)療保健服務(wù)：主要包括預(yù)防保健服務(wù)、醫(yī)療協(xié)助服務(wù)、康復(fù)護(hù)理服務(wù)、健康咨詢服務(wù)、老年人健康檔案服務(wù)等；

3.家政服務(wù)：主要包括安裝維修家具、家電、清洗服務(wù)、疏通服務(wù)、其他家政類服務(wù)；

02 4.緊急救助服務(wù)：

5.精神慰藉服務(wù)：主要包括精神支持服務(wù)、心理疏導(dǎo)服務(wù)等；

6.文化體育服務(wù)、法律咨詢服務(wù)以及其他老年人需求的服務(wù)等； 7.個(gè)性定制服務(wù)：根據(jù)老人特殊需求、想法提供的服務(wù)。

養(yǎng)老服務(wù)屬于比較典型的服務(wù)性行業(yè)，所以其價(jià)值主要來(lái)源于服務(wù)者的精心的勞動(dòng)付出，雖然也需要一定的設(shè)備、醫(yī)療等物質(zhì)投入，但在總價(jià)值中所占的份額是比較小的。事實(shí)上，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)而言，其主產(chǎn)品是為老年人提供必要的生活服務(wù)，滿足其物質(zhì)生活和精神生活的基本需求，而在提供服務(wù)的過(guò)程中，也可以通過(guò)交流和心理疏導(dǎo)來(lái)推銷產(chǎn)品，因而也可以產(chǎn)生廣告效應(yīng)等副產(chǎn)品。因此，如果其能發(fā)展的很好的話，還會(huì)衍生出許多有價(jià)值的副產(chǎn)品，所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途和價(jià)值是比較可觀的。

第二章 行業(yè)發(fā)展的宏觀條件

第一節(jié) 整理經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

我國(guó)是一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平還比較低，城鄉(xiāng)差距、地區(qū)差距并存，不同社會(huì)群體間的保障水平差異過(guò)大。養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)屬于微利產(chǎn) 業(yè)，且前期基礎(chǔ)建設(shè)投入巨大，資金短缺是社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中普遍存在的問(wèn)題。我國(guó)是一個(gè)“未富先老”的國(guó)家，多數(shù)老人的可支配收入低于社會(huì)平均水平，特別是女性老人、農(nóng)村老人的可支配收入更少。這可以說(shuō)是影響?zhàn)B老行業(yè)發(fā)展的根 本性制約因素。但是我們不能長(zhǎng)久的立足于這樣的現(xiàn)實(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展視角 來(lái)看，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度趨緩，但整體會(huì)保持著較為穩(wěn)定地增長(zhǎng)趨勢(shì)，而另一方面，隨著總?cè)丝谝?guī)模的下降，人均收入也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。因而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們完全有理由相信養(yǎng)老行業(yè)的市場(chǎng)前景是比較好的。

第二節(jié) 國(guó)家政策分析

早在2006年初，國(guó)務(wù)院就轉(zhuǎn)發(fā)了全國(guó)老齡辦公室，國(guó)家發(fā)改委等10個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》,提出了建立健全公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度,鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)意見,之后各地也陸續(xù)出臺(tái)了鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的03 政策措施，這些政策措施的出臺(tái),對(duì)進(jìn)一步加快推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了重要作用。

2011年2月，民政部發(fā)布了《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》指出，到2015年，“基本建設(shè)形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營(yíng)良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系”。在這份規(guī)劃中指出了我國(guó)目前養(yǎng)老行業(yè)的現(xiàn)狀；缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡(jiǎn)陋、功能單

一、難以提供照料護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)等。

該規(guī)劃中指出外來(lái)中國(guó)養(yǎng)老的模式是：“要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，并明確鼓勵(lì)社會(huì)興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要建立與政府養(yǎng)老配套的高端養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，”要以社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)，通過(guò)新建、改擴(kuò)建和購(gòu)置，改善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件。”

2011年9月，國(guó)務(wù)院又發(fā)布《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》進(jìn)一步明確了中國(guó)致力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間中國(guó)將大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行，引導(dǎo)開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有長(zhǎng)期醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)等 功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。國(guó)家之所以如此大力支持養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展，主要源于其巨大的社會(huì)效益。

1.發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有助于提高老年人的物質(zhì)文化生活質(zhì)量老年人由于生理!心理變化,有著與其他年齡段人群不同的特殊需求,集中反映在物質(zhì)需求!精神需求和醫(yī)療需求三個(gè)方面“長(zhǎng)期以來(lái),由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱,老年服務(wù)的供給主要集中在經(jīng)濟(jì)贍養(yǎng)方面,然而隨著老齡化程度增高。經(jīng)濟(jì)文化生活水平的提高, 追求幸福、追求生命的質(zhì)量是當(dāng)今老年人共同的目標(biāo)。要滿足老年人的需求,必須靠發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來(lái)解決,為老年人提供豐富的、適合其需求的物質(zhì)!精神產(chǎn)品和各種服務(wù)。

2.發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有助于增長(zhǎng)社會(huì)文明程度和推進(jìn)社會(huì)進(jìn)步老年人作為社會(huì)的重要群體,他們的生活狀況，社會(huì)地位直接關(guān)系到社會(huì)文明和進(jìn)步的程度，改革開放以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人民生活水平得到了飛速提高,但老年人的物質(zhì)和精神需求并沒(méi)有得到相應(yīng)的滿足。加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展,能使社會(huì)最大限度地滿足老年人的各種需求,使老年人平等地享受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果，滿足他們充分參與社會(huì)生活的權(quán)利。

3.發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有助于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展我國(guó)老年人口數(shù)量大且增長(zhǎng)快，04 即使維持現(xiàn)有的,較低的消費(fèi)水平,社會(huì)對(duì)老年產(chǎn)品和服務(wù)的需求也會(huì)不斷擴(kuò)大,從而形成一個(gè)龐大的老年消費(fèi)市場(chǎng)，隨著社會(huì)養(yǎng)老保障制度的逐步完善,老年人消費(fèi)水平進(jìn)一步提高,老年人需求的范圍不斷擴(kuò)大,需求層次不斷提高,使老年市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī),老年產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)份額將不斷上升,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然帶來(lái)連鎖效應(yīng),促進(jìn)與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展,同時(shí)隨著老年消費(fèi)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大,必將打破原有的產(chǎn)業(yè)格局,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將發(fā)生相應(yīng)的變化,最終促使經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

4.發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有助于擴(kuò)大就業(yè)領(lǐng)域,緩解就業(yè)壓力 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)勞動(dòng)力素質(zhì)要求的彈性較大,比較適合我國(guó)城鎮(zhèn)下崗人員和外來(lái)務(wù)工人員文化素質(zhì)參差不齊的狀況,能比較好地解決我國(guó)城鎮(zhèn)的就業(yè)和再就業(yè)問(wèn) 題。

5.發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有助于減輕政府的養(yǎng)老保障負(fù)擔(dān)我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,城市養(yǎng)老完全是政府承擔(dān)的,到了20世紀(jì)80一90年代,養(yǎng)老體制隨著經(jīng)濟(jì)體制改革也有了嘗試性的改革,一方面政府出臺(tái)了新的養(yǎng)老保險(xiǎn)政策,另一方面在養(yǎng)老服務(wù)方面提出了社會(huì)化!產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向,鼓勵(lì)民間資本投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和服務(wù)設(shè)施。從目前來(lái)看,國(guó)家在養(yǎng)老財(cái)政支出上負(fù)擔(dān)是相當(dāng)重的，因而，發(fā)展養(yǎng)老業(yè)尤其是民營(yíng)養(yǎng)老業(yè)對(duì)減輕政府負(fù)擔(dān)來(lái)說(shuō)是意義重大的。

綜上所述，長(zhǎng)期內(nèi)我們可以樂(lè)觀地預(yù)測(cè)，國(guó)家的養(yǎng)老政策只會(huì)越來(lái)越開放，越來(lái)越優(yōu)惠，因而這對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展是一個(gè)福音。

第三節(jié) 社會(huì)因素分析

一、養(yǎng)老觀念很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái),由于受傳統(tǒng)文化影響,甚至當(dāng)前很多中國(guó)農(nóng)村地區(qū)居民都一直堅(jiān)持傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”觀念。很多人以為子女晚輩的照料是其將來(lái)要養(yǎng)老方式,一方面,隨著年輕一代養(yǎng)老壓力的增大,很多人也逐漸意識(shí)到“養(yǎng)兒防老”已越來(lái)越不能適應(yīng)時(shí)代的需要了；另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)觀念的不斷開化，養(yǎng)老服務(wù)不斷社會(huì)化，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)逐漸為社會(huì)所認(rèn)可，因而養(yǎng)老行業(yè)的前景也逐漸明朗起來(lái)。

二、城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)與對(duì)養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的影響首先，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，年輕人就業(yè)壓力大，人們常常為就業(yè)奔波。即使就業(yè)了，人們?yōu)榱吮Ｗ∽约旱膷徫缓桶l(fā)展，既要有實(shí)際工作能力，又要不斷提高自身的工作能力，既要踏實(shí)肯干，又要處理好人際關(guān)系等等，常常使得人們身心憔悴，沒(méi)有時(shí)間和精力照顧老人，有的人甚至根本沒(méi)有能力贍養(yǎng)老人。其次，人口流動(dòng)越來(lái)越快，勞動(dòng)者的自由流動(dòng)，人們不僅工作單位不固定，行業(yè)不固定，甚至地域也不固定，造

05 成了子女與老人生活空間距離拉大。工作和社會(huì)的需要，子女在遠(yuǎn)處或外地工作不在身邊，又由于經(jīng)濟(jì)條件限制，住房困難等問(wèn)題，很難把老人接到自己的身邊居住，只好兩地分居。造成家庭養(yǎng)老受到時(shí)間和空間的制約因而傳統(tǒng)的家庭保障模式面臨威脅，家庭的一些基本功能如撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、教育等受到了很大沖擊，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”保障模式已經(jīng)很難適應(yīng)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，這也使得養(yǎng)老作為一門行業(yè)發(fā)展更能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，從專業(yè)分工角度來(lái)看，養(yǎng)老從家庭剝離出來(lái)是有利于社會(huì)發(fā)展的，因而養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展也是切合人口轉(zhuǎn)變和社會(huì)發(fā)展要求的。

三、家庭結(jié)構(gòu)小型化對(duì)養(yǎng)老行業(yè)的影響。首先，家庭結(jié)構(gòu)小型化對(duì)子女的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)能力構(gòu)成了挑戰(zhàn)。我國(guó)從20世紀(jì)70年代開始實(shí)行計(jì)劃生育政策，生育率逐年下降，家庭子女?dāng)?shù)量漸漸減少。同時(shí)，醫(yī)療水平的 提 高，老年人口的壽命正在延長(zhǎng)，使子女的 贍 養(yǎng)負(fù)擔(dān)加 重給。特別是“4一2一1”家庭的出現(xiàn)，使得第三代人口的贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)過(guò)重。家庭很難充分擔(dān)當(dāng)起老年人的生活贍養(yǎng)和精神慰藉的義務(wù)。其次，家庭結(jié)構(gòu)的核心化，一方面使得老年戶數(shù)量增加，另一方面使得家庭關(guān)注的重心從老年人轉(zhuǎn)向子女，以子代為中心的家庭觀念開始整合到整個(gè)家庭結(jié)構(gòu)中。與此同時(shí)，在城市中出現(xiàn)了越來(lái)越多的“啃老現(xiàn)象”，父輩一代又要承擔(dān)起子女的買房付和孫輩的照顧，這種供養(yǎng)文化的轉(zhuǎn)移正在改變著家庭經(jīng)濟(jì)資源的分配方式。因而傳統(tǒng)養(yǎng)老方式為養(yǎng)老服務(wù)所替代是時(shí)代發(fā)展的必然。

第三章 行業(yè)供給與需求分析

第一節(jié) 行業(yè)供給分析

當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施由國(guó)家、集體包辦，民政部門或基層政府直辦、直管的做法還沒(méi)有根本改變。政府既是政策制定者，也是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)舉辦者，又是行業(yè)管理者，政事不分、管辦不分現(xiàn)象普遍存在。政府將大部分精力放在了對(duì)直屬單位具體事務(wù)的管理上，對(duì)全社會(huì)宏觀管理的職能相對(duì)薄弱，影響了養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的整體發(fā)展。

公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是政府直接創(chuàng)辦的，土地、資金、人員、工資、業(yè)務(wù)指導(dǎo)都有保障，基本不存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而民辦的處處都要自己打理，僅建房或租房一項(xiàng)就需付出大量資金，加上員工培訓(xùn)、生活管理、醫(yī)療保健、日常開支等等費(fèi)用就更大了。從目前的情況來(lái)看，公立養(yǎng)老院火爆到“一床難求”，而民營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻大多床位空缺，入住率不高。歸根結(jié)底是因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)缺乏法律規(guī)范，所以導(dǎo)致了“差錢”，由于“差錢”，導(dǎo)致了“位卑”，導(dǎo)致了“言微”，最后導(dǎo)致了“量

06 少”，因而從目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，民營(yíng)養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展是存在很大的發(fā)展空間的，尤其在養(yǎng)老壓力增大、政府加大政策支持力度后，這一行業(yè)也不失為投資者的良好抉擇。除了上述公辦和民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的不均衡問(wèn)題外，養(yǎng)老的市場(chǎng)供給還存在其它一些問(wèn)題：

1、人均床位數(shù)少

目前養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)總床位數(shù)很少，有些地區(qū)不足老年人口數(shù)的1%，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相對(duì)滯后，當(dāng)前老年公寓的有效需求正在不斷增強(qiáng)，但公寓數(shù)目少、規(guī)模小；政府對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金投入不足、缺少配套設(shè)施，管理不善。

2、我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資少，資金籌集渠道狹窄

多數(shù)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)政府投資少，設(shè)施建設(shè)和設(shè)備購(gòu)置方面投入不足，充其量是“老年集體宿舍”，房間構(gòu)造簡(jiǎn)單、功能單

一、檔次低，含衛(wèi)生間的住房少，帶廚房的更少，沒(méi)有足夠的室外活動(dòng)場(chǎng)所。

資金籌集渠道狹窄，對(duì)財(cái)政補(bǔ)助收入依賴性過(guò)大。隨著我國(guó)改革開放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而多數(shù)事業(yè)單位受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響較大，資金來(lái)源主要靠財(cái)政撥款，尤其是實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位，創(chuàng)收能力差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生存能力脆弱，資金來(lái)源主要靠財(cái)政撥款或內(nèi)部循環(huán)。

3、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)地區(qū)和城鄉(xiāng)差異明顯

我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)脫胎于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,帶有強(qiáng)烈的國(guó)家福利的色彩。受多種因素的影響,我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體發(fā)展水平不高, ,供需矛盾突出。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)不合理,地區(qū)差異大,城鄉(xiāng)差別也比較大，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)并不能滿足入院老人的需要。

4.新時(shí)代老年人口和“三無(wú)老人”的保障與服務(wù)是家庭贍養(yǎng)功能無(wú)法滿足的缺口。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，老年群體中出現(xiàn)了一大批經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定、具有較高文化水平的老年人，他們對(duì)生活質(zhì)量、醫(yī)療保健和精神文化等方面的需求不斷增長(zhǎng)，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)提出了更高的要求。而那些“三無(wú)”老人和特困獨(dú)居的老人的基本生活則需要政府和整個(gè)社會(huì)給予關(guān)注。這種保障和服務(wù)不是家庭所能承擔(dān)和實(shí)現(xiàn)的。，因而這方面的養(yǎng)老供給幾近空白。

第二節(jié) 行業(yè)需求分析

目前，我國(guó)養(yǎng)老需求的市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)很大，致使社會(huì)的養(yǎng)老供給無(wú)法滿足其需求。因而出現(xiàn)了養(yǎng)老困境，但養(yǎng)老行業(yè)的需求在今后一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)不斷擴(kuò)大，因而會(huì)有廣闊的市場(chǎng)機(jī)遇，而目前需求受到制約主要源于以下幾方面的原因。

07

1、老年人的收入偏低，資金來(lái)源渠道少

從經(jīng)濟(jì)收入來(lái)看，月收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元的占了老年人收入群體的大部分比重，大多數(shù)老年人經(jīng)濟(jì)收入偏低。離退休金是養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)主要來(lái)源，另外子女給予、最低生活保障金等也是老年人的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，我國(guó)老年人資金來(lái)源渠道較少，整體收入水平較低。

2、傳統(tǒng)思想的束縛

傳統(tǒng)思想影響社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。一方面，受“養(yǎng)兒防老”思想影響，大多數(shù)老人認(rèn)為，進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的都是無(wú)兒無(wú)女的人，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，不愿入住社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)；另一方面，兒女認(rèn)為贍養(yǎng)老人是自己的義務(wù)，無(wú)論如何也要親自把老人贍養(yǎng)好，才能對(duì)得起父母的養(yǎng)育之恩，不愿把長(zhǎng)輩送進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)；子女方面還有輿論的壓力和傳統(tǒng)的思想“百敬孝為先”的影響。兒女即使想把老人送進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，怕來(lái)自社會(huì)的各種非議，擔(dān)心被扣上不孝子孫的罵名，也不愿把老人送進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。還有老人認(rèn)為在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)不自由，不如在家安靜方便。

3、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自身的原因

養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員整體護(hù)理水平不高，養(yǎng)老護(hù)理員素質(zhì)缺乏保證，也增加了老年人在護(hù)理過(guò)程中出現(xiàn)人身意外的危險(xiǎn)系數(shù)。再次，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)未能形成一種良性競(jìng)爭(zhēng)的局面。目前養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，由于缺乏行業(yè)規(guī)范和評(píng)價(jià)機(jī)制，導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差的淘汰不了，好的發(fā)展不起來(lái)，始終未能形成一種良性競(jìng)爭(zhēng)和日益完善的氛圍。

但也應(yīng)該看到，老年市場(chǎng)潛力是巨大,老年夫婦及空巢家庭日益增多,家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化,社會(huì)養(yǎng)老的需求急劇膨脹,但專門為老年人提供的產(chǎn)品與服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)的需求,我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體還處于認(rèn)知和起步階段。同時(shí)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,收入水平和生活水平也有了較大幅度的提高,同時(shí)，從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)看，很多家庭養(yǎng)老的子女由于強(qiáng)大的工作壓力和職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)常將大部分精力投身于工作之中，而忽視了對(duì)老人的照料，因而很多而對(duì)于很多老年人來(lái)說(shuō)，隨著年齡的增長(zhǎng)，他們不僅不能料理自己的日常生活，而且經(jīng)常被各種疾病困擾，缺少照料，對(duì)于這些老人的子女而言，他們會(huì)更愿意將老人送到服務(wù)質(zhì)量較好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不會(huì)太計(jì)較費(fèi)用的高低。與此同時(shí)，老年人對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求也呈現(xiàn)多樣化的態(tài)勢(shì),養(yǎng)老服務(wù) 的內(nèi)容將隨著老年人不同的需求進(jìn)一步細(xì)分，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人均收入的提高和社會(huì)觀念的的變遷，養(yǎng)老市場(chǎng)的需求將會(huì)不斷擴(kuò)張，而作為投資者，除了看到這一發(fā)展趨勢(shì)外，也要做好打造良好的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量的準(zhǔn)備來(lái)應(yīng)對(duì)需求的挑戰(zhàn)。

08 第三節(jié) 行業(yè)供需對(duì)比分析

目前，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)老齡化的需要，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的總體供求之間呈現(xiàn)嚴(yán)重失衡的狀態(tài)，嚴(yán)重地制約了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老事業(yè)的快速發(fā)展。老年人對(duì)院舍服務(wù)需求大、增長(zhǎng)快、要求高,與全社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量少、質(zhì)量差、增速慢之間的矛盾日趨尖銳

目前，我國(guó)老年福利事業(yè)發(fā)展的狀況和保有的存量，與老齡化帶來(lái)的巨大養(yǎng)老服務(wù)需求不相匹配。盡管這幾年我們大力發(fā)展社區(qū)為老服務(wù)設(shè)施和場(chǎng)所，但與巨大的老年人院舍服務(wù)需求比起來(lái)，還屬杯水車薪。許多貧困、邊遠(yuǎn)地區(qū)及靠民間力量創(chuàng)辦起來(lái)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)囿于經(jīng)費(fèi)短缺、資源不足等方面的限制，服務(wù)內(nèi)容不豐富，顯得相對(duì)單調(diào)、貧乏，與老年人日益增長(zhǎng)的多樣化服務(wù)需求也有較大的差距。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)對(duì)象的市場(chǎng)化定位與最需要機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期照料護(hù)理服務(wù)的老人支付能力不足之間的矛盾不斷加劇

由于缺少法律法規(guī)的強(qiáng)制約束和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范操作程序，加之政府資源配置的不足或缺失，眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在收住服務(wù)對(duì)象時(shí)更多地運(yùn)用市場(chǎng)法則和市場(chǎng)定位，使得我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)住養(yǎng)服務(wù)出現(xiàn)了一種與社會(huì)福利和社會(huì)公益法則悖行的現(xiàn)象。

一方面是大量需要機(jī)構(gòu)住養(yǎng)服務(wù)的老人因支付能力不足住不進(jìn)來(lái)； 另一方而卻是許多高收入但身體健康的自理老人占據(jù)了大量床位，在本該屬

于調(diào)節(jié)社會(huì)公平的國(guó)民收入二次分配中進(jìn)一步加劇了社會(huì)的不公平。這種狀況不解決，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的方向就會(huì)偏離正確發(fā)展的軌道。日益拓寬的開放的社會(huì)化發(fā)展思路和經(jīng)辦方式與相對(duì)禁錮、保守的管理體制之間的矛盾難以調(diào)和

由于人口老齡化的快速推進(jìn)，單純依靠國(guó)家投入和經(jīng)辦來(lái)發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)已不能滿足全社會(huì)日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求，由此“社會(huì)福利社會(huì)化”、“養(yǎng)老事業(yè)社會(huì)辦”的發(fā)展思路和經(jīng)辦方式應(yīng)運(yùn)而生，為新時(shí)期解決我國(guó)社會(huì)面臨的養(yǎng)老服務(wù)難題闖出了一條新路，但是，各地對(duì)國(guó)家提出的優(yōu)惠政策不落實(shí)、不兌現(xiàn)的現(xiàn)象十分普遍，土地劃撥、“民辦公助”、水電優(yōu)惠等在大部分地方形同虛設(shè)。政府提出“公辦民營(yíng)”，實(shí)行政事分離，但政府包辦包管體制造成的高耗低效、高投入低產(chǎn)出弊病已成痼疾，由此造成在市場(chǎng)上完全靠政府資源經(jīng)辦的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與完全靠自身力量經(jīng)辦的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)法在同一起跑線上平等競(jìng)爭(zhēng)，公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)法則在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展中被無(wú)情踐踏，結(jié)果是民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展面臨更加艱難的局面，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)一步增加了躺在國(guó)家財(cái)政身上不思改革進(jìn)取，得過(guò)且過(guò)的惰性。機(jī)構(gòu)住養(yǎng)老人對(duì)照料護(hù)理的專業(yè)化服務(wù)需求與機(jī)構(gòu)中專業(yè)護(hù)理人員嚴(yán)重不足

09 之間的矛盾日益凸顯

最需要長(zhǎng)期照料護(hù)理服務(wù)的失能老人。隨著年齡的增長(zhǎng)，身體技能和生活能力不斷退化，各種常見病、多發(fā)病以及老年性疾病越來(lái)越多，生活自理程度越來(lái)越低，對(duì)長(zhǎng)期照料和康復(fù)護(hù)理等方面服務(wù)的依賴性需求越來(lái)越多，因此專業(yè)化的機(jī)構(gòu)住養(yǎng)服務(wù)應(yīng)是他們的最佳選擇，機(jī)構(gòu)收住此類服務(wù)對(duì)象，需要專業(yè)化的護(hù)理照料必須跟上，服務(wù)過(guò)程中各種專業(yè)知識(shí)、手法、技巧必須有充分的應(yīng)用和體現(xiàn)?？墒牵从^我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)隊(duì)伍的：專業(yè)化建設(shè)狀況，卻與失能老人的專一業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)需求存在著巨人的反差。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)人員嚴(yán)重短缺，現(xiàn)有的專業(yè)人員數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。

綜上所述,當(dāng)前的養(yǎng)老行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了供需的數(shù)量和結(jié)構(gòu)性不平衡,而在今后后一段時(shí)間內(nèi)這種供需缺口可能仍會(huì)擴(kuò)大,因而其投資價(jià)值還是可觀的.第四章 產(chǎn)業(yè)組織分析

第一節(jié) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

我國(guó)當(dāng)前還是幾種養(yǎng)老模式并存的局面,整體上說(shuō),主要是以下幾類：

1、傳統(tǒng)的養(yǎng)老服務(wù)模式：

中華民族歷來(lái)奉行尊老養(yǎng)老的傳統(tǒng)，養(yǎng)兒防老的觀念深入人心。這種優(yōu)良的傳統(tǒng)與華夏文化己經(jīng)融為一體。在傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式中，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)支持、精神慰藉和生活照料，基本上都是由家庭提供的。老年人居住在家里，由家庭成員為其提供服務(wù)，家庭是人們相互交往、終身依賴的基本形式，也是思想情感交流最充分的場(chǎng)所。無(wú)論是傳統(tǒng)社會(huì)還是現(xiàn)代社會(huì)，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，老年人都習(xí)慣于選擇居家養(yǎng)老。雖然隨著時(shí)代發(fā)展,家庭養(yǎng)老的功能正在退化,但當(dāng)前尤其是廣大農(nóng)村地區(qū),家庭養(yǎng)老仍是主要的養(yǎng)老方式.2、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式

社區(qū)養(yǎng)老是指老年人住在家里或社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里，在繼續(xù)得到家庭成員照顧的同時(shí)，由社區(qū)承擔(dān)起養(yǎng)老工作或者托老工作的一種養(yǎng)老服務(wù)形式。社區(qū)養(yǎng)老能夠?qū)⒓彝ヅc社會(huì)二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，極大地滿足老年人的養(yǎng)老需求。社區(qū)養(yǎng)老社會(huì)化服務(wù)就是由政府倡導(dǎo)并推動(dòng)，以街道辦事處、居民委員會(huì)為組織依托，充分動(dòng)員社區(qū)中的財(cái)力、物力和人力資源，使老年人能夠按照個(gè)人的意愿，生活在熟悉的環(huán)境中，留在親人、熟識(shí)的鄰居和朋友中間安度晚年。社區(qū)是老年人生活和活動(dòng)的主要場(chǎng)所，在提供養(yǎng)老服務(wù)方面具有很大優(yōu)勢(shì)。社區(qū)養(yǎng)老既能滿足老年人留在家甲，享受親情的需要，又能滿足老年人接觸社會(huì)，融入社會(huì)，享受友情和鄰里互助情的需要。社區(qū)能向老年人提供經(jīng)常、就近、方便和及時(shí)的服務(wù)。社區(qū)養(yǎng)老社會(huì)化服務(wù)作為連接老年人家庭與社會(huì)的重要紐帶，是家庭養(yǎng)老功能弱化對(duì)

010 社會(huì)養(yǎng)老照料壓力的減壓器，同時(shí)，社會(huì)許多對(duì)家庭養(yǎng)老功能的支持與政策也需要通過(guò)社區(qū)養(yǎng)老社會(huì)化服務(wù)來(lái)體現(xiàn)。它能夠充分調(diào)動(dòng)和有效利用家庭、社會(huì)和個(gè)人的力量和資源，發(fā)揮代際間、鄰里間、社區(qū)成員間的互助互動(dòng)作用，使老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求得到保障。雖然社區(qū)養(yǎng)老具有很大的優(yōu)勢(shì),但目前仍未能占據(jù)主要地位。

3、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)模式

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老則是指以社會(huì)機(jī)構(gòu)為養(yǎng)老地，依靠國(guó)家資助、親人資助或老年人自備的形式獲得經(jīng)濟(jì)來(lái)源，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)一為老年人提供有償或無(wú)償?shù)纳钫樟吓c精神慰藉，以保障老年人安度晚年的養(yǎng)老方式。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是相對(duì)于家庭養(yǎng)老來(lái)說(shuō)的，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老作為老年人福利的重要組成部分，可以為那些身邊無(wú)子女、生活不能自理或不能完全自理的老人提供住養(yǎng)、生活照顧、理療康復(fù)等專業(yè)護(hù)理的服務(wù)。

當(dāng)前,我國(guó)主要存在以下幾種養(yǎng)老機(jī)構(gòu).（1）、老年社會(huì)福利院

老年社會(huì)福利院，就是享受國(guó)家一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，接待老年人安度晚年而設(shè)置的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)有起居生活、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健等多項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多由國(guó)家出資興建與管理，主要接納“三無(wú)”老人、自理老人、介助老人、介護(hù)老人安度晚年。機(jī)構(gòu)通常設(shè)有生活起居、文化娛樂(lè)、康復(fù)訓(xùn)練、醫(yī)療保健等多項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。

（2）、敬老院

敬老院為老年人養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)福利事業(yè)單位。又稱養(yǎng)老院。敬老院的收養(yǎng)對(duì)象主要是五保老人。有條件的敬老院，還接收享受退休金的自費(fèi)老人，堅(jiān)持入院自愿、出院自由的原則。許多地區(qū)還為優(yōu)撫對(duì)象的孤老興辦光榮院，吸收符合條件的對(duì)象入院。敬老院貫徹集體事業(yè)集體辦的原則，入院老人的生活費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、喪葬費(fèi)等的供給,均由集體承擔(dān),統(tǒng)籌解決。貧困地區(qū)的敬老院，集體組織供給有困難的，由國(guó)家給予補(bǔ)助。敬老院的宗旨是敬老養(yǎng)老，把安排好老人的物質(zhì)生活和文化生活放在首位。敬老院經(jīng)常組織一些老人參加力所能及的生產(chǎn)勞動(dòng)和適合老人特點(diǎn)的文娛體育活動(dòng)。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)把敬老院辦成老年人的活動(dòng)中心，為鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的老人提供福利服務(wù)。

（3）、老年公寓

老年公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。是政府和社會(huì)為缺乏子女及親屬照顧的老年人特殊設(shè)計(jì)、專門建造的居所。

（4）、托老所

011 為老年人提供寄托性養(yǎng)老服務(wù)的設(shè)施，有日托和全托等形式的場(chǎng)所。

（5）、公辦民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活方式的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老方式也發(fā)生重大變化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老逐步被人們接納，而社區(qū)養(yǎng)老也成為養(yǎng)老模式創(chuàng)新試點(diǎn)方面的新景象，而尤為一提的是隨著社會(huì)養(yǎng)老壓力的增大，政府大包大攬的運(yùn)營(yíng)模式越來(lái)越不能迎合社會(huì)的養(yǎng)老需求發(fā)展，因而必將逐步放開民營(yíng)市場(chǎng)，而政府更多的將注意力集中于對(duì)整個(gè)行業(yè)的宏觀調(diào)控之上，這為民營(yíng)養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展提供了一定的機(jī)遇。

二、產(chǎn)品差別

對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)而言，不管是社區(qū)養(yǎng)老還是各種各樣的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，其服務(wù)產(chǎn)品的差別是不言而喻的，首先，從內(nèi)容上看，主要存在以下幾種養(yǎng)老服務(wù)：

1醫(yī)療保健服務(wù)

目標(biāo)群體是所有老年人,內(nèi)容包括定期體檢!家庭病床!緊急救護(hù)和康復(fù)醫(yī)療等。

2日常生活照料服務(wù)

目標(biāo)群體是空巢老人和孤寡老人,以老年公寓和日間托老所為組織依托,提供日常照料服務(wù),在大多數(shù)地區(qū),該項(xiàng)服務(wù)剛處于起步階段。

3有償家政服務(wù)服務(wù)

由老年人或老年人的家庭成員為老年人購(gòu)買所需要的服務(wù),如小時(shí)工、保姆等。

4文化娛樂(lè)服務(wù)

目標(biāo)群體是所有老年人,社區(qū)提供活動(dòng)場(chǎng)所和必要的活動(dòng)經(jīng)費(fèi),如老年活動(dòng)中心等,有些社區(qū)還組織老年人成立自己的娛樂(lè)活動(dòng)群體,如老年時(shí)裝隊(duì)!老年歌舞團(tuán)等,活躍老年人的精神文化生活。

5文化教育服務(wù)

目前全國(guó)已經(jīng)有26000多所老年大學(xué),課程基本上圍繞豐富老年人晚年生活而設(shè)置。此外,還有維護(hù)老年人權(quán)益的服務(wù)，老年人自我服務(wù)，志愿人員等多種形式的養(yǎng)老服務(wù)。

按照養(yǎng)老服務(wù)的層次又可以分為以下幾類。

1、一般照顧型養(yǎng)服務(wù)：主要針對(duì)需要提供膳食和個(gè)人幫助但不需要醫(yī)療服務(wù)及生活護(hù)理服務(wù)的老人。

2、中級(jí)護(hù)理照顧型養(yǎng)老服務(wù)：主要針對(duì)沒(méi)有嚴(yán)重疾病，需要全天監(jiān)護(hù)和護(hù)理但又不需要技術(shù)護(hù)理照顧的老人。

012

3、技術(shù)護(hù)理照顧型養(yǎng)老服務(wù)：主要針對(duì)需要精心醫(yī)療照顧但又不需要醫(yī)院所提供的經(jīng)常性醫(yī)療服務(wù)的老人。對(duì)于民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，完全可以不限于固定的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品模式，可以根據(jù)客戶的需求設(shè)計(jì)度身量做的養(yǎng)老服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量，在開拓市場(chǎng)的同時(shí)，打造自己的差異化產(chǎn)品特色。

第二節(jié) 市場(chǎng)行為分析

對(duì)于民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，其最重要的市場(chǎng)行為就是定價(jià)行為，就養(yǎng)老業(yè)的市場(chǎng)情況而言，由于其社會(huì)效益明顯，因而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的策略性定價(jià)行為肯定會(huì)受到政府強(qiáng)有力的限制。因而，對(duì)于準(zhǔn)入的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，必須立足于市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)入市場(chǎng)初期，以低盈利方式穩(wěn)住陣腳的同時(shí)拓展市場(chǎng)，在長(zhǎng)期內(nèi)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民收入水平的提高不斷拓展自己的盈利能力，最終奠定在市場(chǎng)中的地位。

第三節(jié) 市場(chǎng)績(jī)效分析

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,人民生活水平不斷提高,老年群體在日常生活、精神慰藉、心理支持、康復(fù)護(hù)理、臨終關(guān)懷等方面呈現(xiàn)出日益增長(zhǎng)的需求，我國(guó)目前的各種養(yǎng)老服務(wù)方式在很大程度上來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)不能滿足老年人的現(xiàn)實(shí)需要。因此,必須從體制機(jī)制、理念、管理方式和服務(wù)手段等方面不斷創(chuàng)新。

1、服務(wù)體制的創(chuàng)新

從總體上看,全國(guó)大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理體制仍停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作模式上,在經(jīng)營(yíng)管理上缺乏創(chuàng)新意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感,這種舊的管理體制已然不適應(yīng)當(dāng)今老年群體的各種需求。一方面要鼓勵(lì)投資體制創(chuàng)新,政府投資變直接為間接,鼓勵(lì)社會(huì)力量投資,按照誰(shuí)投資，誰(shuí)管理，誰(shuí)受益的原則,制訂優(yōu)惠投資政策,吸引不同性質(zhì)的單位、個(gè)人投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè);另一方面要理順管理體制,政府應(yīng)該出臺(tái)一套完整的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn),使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)范化!標(biāo)準(zhǔn)化,按照政企分開和養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化要求,建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)行機(jī)制”通過(guò)改革、改制等方式,按照產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向,充分調(diào)動(dòng)民間資本和外資參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè),盤活資產(chǎn),搞活養(yǎng)老市場(chǎng),推進(jìn)福利社會(huì)化。

2、服務(wù)理念的創(chuàng)新

老年人是一個(gè)特殊的社會(huì)群體,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)文化的發(fā)展,加上自身特有的生理和心理特征,他們對(duì)養(yǎng)老服務(wù)不僅內(nèi)容要求更細(xì),而且標(biāo)準(zhǔn)也大大提高,我們應(yīng)該從人性化的角度為老年人提供人性化、個(gè)性化、親情化的服務(wù)“所謂人性化服務(wù),就是把老人視同自己的親人,提供高效、快捷、方便、舒適的服務(wù),依靠?jī)?yōu)

013 質(zhì)的服務(wù)手段,為老年人提供更多的人文關(guān)懷和精神享受。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視老年人的個(gè)性化需求,針對(duì)每位老人不同的需求提供有別于其他標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的!具有附加價(jià)值的個(gè)性化服務(wù)，除此之外還要為老年人營(yíng)造一個(gè)充滿親情、充滿溫馨的社區(qū)環(huán)境,除了生活上的照顧,精神上無(wú)微不至的關(guān)懷能夠穩(wěn)定老年人多變的情緒,讓他們安心養(yǎng)老。

3、服務(wù)模式的創(chuàng)新

我國(guó)的養(yǎng)老模式相對(duì)比較單一,在城市,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般不外乎福利院、養(yǎng)老院、敬老院、老年公寓等幾種,社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)大多是老年服務(wù)中心、!老年大學(xué)、老年俱樂(lè)部等幾類,目前的養(yǎng)老服務(wù)模式只能說(shuō)是處于一種初級(jí)發(fā)展階段,從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,它的發(fā)展必將在服務(wù)功能與類型上進(jìn)一步細(xì)化、專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和體系化”形成一個(gè)多層次、多形式、廣覆蓋的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò),為老年人提供多種服務(wù)形式,從基本的生活照料延伸到醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉、法律服務(wù)、愛心護(hù)理、緊急援助等各個(gè)方面。

4、服務(wù)手段的創(chuàng)新

在高新技術(shù)突飛猛進(jìn)的今天,現(xiàn)代通訊工具和信息技術(shù)應(yīng)該運(yùn)用到養(yǎng)老服務(wù)中去,為老年人提供便捷、及時(shí)、高效的服務(wù)。

第四節(jié) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

一、現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)

現(xiàn)階段的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要是公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在不公平競(jìng)爭(zhēng)，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由國(guó)家劃撥土地、人員進(jìn)入事業(yè)編制，并給予政府補(bǔ)助，而民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則沒(méi)有這些待遇，成本非常高，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)先天不平等。與此同時(shí)，在后天發(fā)展上不僅受到公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的壓制也受到了一些政策方面的限制，還受到新進(jìn)入機(jī)構(gòu)和家庭養(yǎng)老、雇傭養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老等替代服務(wù)的適度威脅，制約著養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高。同時(shí)，日益推高的機(jī)構(gòu)成本給機(jī)構(gòu)生存帶來(lái)較大的壓力，從而抑制了行業(yè)利潤(rùn)率水平。總體而言，現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老來(lái)說(shuō)不是太有利，但隨著政策的放松和市場(chǎng)的變化，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)在長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看會(huì)變得更有利于民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。

二、潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅

養(yǎng)老行業(yè)的作為比較典型的服務(wù)性行業(yè)，后期投入不是很大，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期固定成本比較大，投資初期需要土地以及高質(zhì)量設(shè)備的資金投入。雖然養(yǎng)老服務(wù)的種類比較固定，但對(duì)于民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言完全可以根據(jù)不同的客戶群需要定

014 制差異化的產(chǎn)品。同樣，養(yǎng)老行業(yè)也存在一定的規(guī)模效應(yīng)，只有服務(wù)對(duì)象越多的情況下，其平均成本會(huì)越低，當(dāng)然這也是在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上的。由于養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)是針對(duì)老年人群體度身量做的，因而一般轉(zhuǎn)換成本比較大。但養(yǎng)老行業(yè)的進(jìn)入壁壘中，影響最大的是各種政策規(guī)定的支持或限制，因?yàn)轲B(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到老年人群體的切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定，因而養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展尤其是民營(yíng)養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展是備受政府關(guān)注的。綜上所訴，養(yǎng)老行業(yè)的進(jìn)入壁壘較大，潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅不是很大。

三、供應(yīng)方的議價(jià)能力

作為純粹服務(wù)性行業(yè)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供應(yīng)商較少，主要涉及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地及專業(yè)設(shè)施設(shè)備等固定資產(chǎn)投資級(jí)日常生活原材料的供應(yīng)者。由于其后向關(guān)聯(lián)度不是很強(qiáng)，因而供應(yīng)方的威脅不是很大。

四、買方的議價(jià)能力

目前，我國(guó)大多數(shù)老年人經(jīng)濟(jì)收入偏低。離退休金是養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)主要來(lái)源，我國(guó)老年人資金來(lái)源渠道較少，整體收入水平較低，這會(huì)使老年人對(duì)收費(fèi)的高低很敏感。但也應(yīng)該看到，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,收入水平和生活水平也有了較大幅度的提高,同時(shí)，從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)看，很多家庭養(yǎng)老的子女由于強(qiáng)大的工作壓力和職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)常將大部分精力投身于工作之中，而忽視了對(duì)老人的照料，因而很多而對(duì)于很多老年人來(lái)說(shuō)，隨著年齡的增長(zhǎng)，他們不僅不能料理自己的日常生活，而且經(jīng)常被各種疾病困擾，缺少照料，對(duì)于這些老人的子女而言，他們會(huì)更愿意將老人送到服務(wù)質(zhì)量較好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不會(huì)太計(jì)較費(fèi)用的高低。因而，養(yǎng)老市場(chǎng)也是存在盈利空間的。

五、替代品的威脅

社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的的主要替代品是：家庭養(yǎng)老、雇傭人員在家照料老人或者社區(qū)照顧。但家庭結(jié)構(gòu)小型化、中青年生活節(jié)奏快和工作壓力大，客觀上造成家庭成員沒(méi)有精力去照料老年人，家庭養(yǎng)老和雇人照料方式的功能弱化，而社區(qū)照顧尚未發(fā)展成熟。再者，我國(guó)社區(qū)建設(shè)尚不成熟，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完備，其尚需較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，加之社區(qū)照顧模式更多強(qiáng)調(diào)非正規(guī)照顧功能，不能完全取代正規(guī)的機(jī)構(gòu)照顧。因此，正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)依然是社區(qū)照顧的重要延展和保障。但隨著養(yǎng)老形勢(shì)的加劇，公辦養(yǎng)老的壓力會(huì)越來(lái)越大，民營(yíng)養(yǎng)老的發(fā)展是大勢(shì)所趨，因而民營(yíng)養(yǎng)老的替代品威脅不是很大。

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第五章 產(chǎn)業(yè)鏈分析

第一節(jié) 橫向產(chǎn)業(yè)鏈分析

要從根本上解決老齡化帶來(lái)的種種需求,真正實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)的社會(huì)目標(biāo),就必須大力發(fā)展包括養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的所有老齡關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，利用養(yǎng)老行業(yè)的橫向產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，加快和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而也可以加快發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè),這也是是我國(guó)老齡化客觀現(xiàn)實(shí)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需求。因而可以著重發(fā)展以下一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

1老年食品產(chǎn)業(yè)

老年人由于生理特點(diǎn)和生活環(huán)境的變化,膳食結(jié)構(gòu)也相應(yīng)發(fā)生改變,因此老年人相對(duì)其他年齡的人來(lái)說(shuō),對(duì)食品的要求更高、更科學(xué)。

2老年用品產(chǎn)業(yè)

老年用品專指供老年人使用的物品,包括服飾、家具、家用電器、保健用品、娛樂(lè)用品、裝飾品等，隨著生活水平的不斷提高,人們對(duì)日常用品的需求不僅越來(lái)越多,也越來(lái)越高，加快老年用品的開發(fā)、生產(chǎn),加快老年用品產(chǎn)業(yè)發(fā)展,不僅能滿足老年人的各種需求,而且會(huì)推動(dòng)我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

3老年醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)

我國(guó)老年人的醫(yī)療保健分為兩大部分:基本醫(yī)療保障和社區(qū)醫(yī)療保障，我國(guó) 的醫(yī)療保健事業(yè)在改革開放的二十多年里取得了非常大的發(fā)展,但是老年醫(yī)療仍然存在著服務(wù)機(jī)構(gòu)不足，老年人就診困難等問(wèn)題。商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)

養(yǎng)老保險(xiǎn)通常是指以60一65周歲以上的老年人作為投保人的人身保險(xiǎn)，我國(guó)目前采用建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老保險(xiǎn)三支柱的模式,我國(guó)的基本國(guó)情決定了目前的養(yǎng)老保險(xiǎn)水平只能是低水平的,只能滿足最基本的養(yǎng)老,商業(yè)保險(xiǎn)有助于提高養(yǎng)老保險(xiǎn)的水平,同時(shí)在一定程度上也擴(kuò)大了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的范圍。

5老年文化和教育

發(fā)展老年文化教育對(duì)豐富老年人的精神生活，提高老年人的生活質(zhì)量，構(gòu)建和諧社會(huì),具有十分重要的意義。老年旅游服務(wù)

老年旅游業(yè)的發(fā)展,與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān),我國(guó)老年旅游業(yè)起步晚,但發(fā)展勢(shì)頭較好,將成為我國(guó)老年人精神文化生活的重要部分,大力發(fā)展老年旅游業(yè),既有助于旅游業(yè)的發(fā)展,拉動(dòng)內(nèi)需,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的興盛和繁榮,又能促進(jìn)老年人身心健康，提高老年人的生活質(zhì)量。

016 7 老年人再就業(yè)

研究表明60一69歲的老人思維判斷力還保持普通人智力高峰期的80一90%,他們中許多人都有一定的技術(shù)專長(zhǎng)和業(yè)務(wù)能力,有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和熟練的技能,老年人再就業(yè)是對(duì)社會(huì)資源的節(jié)約、保護(hù)和再開發(fā)。

第六章 服務(wù)對(duì)象分析

第一節(jié) 老年人需求分析

重視和理解老年人的心理智特點(diǎn)，解決老年人的正常心理需求，對(duì)穩(wěn)定老年人的情緒變化、健康長(zhǎng)壽有很重要的意義。老年人常見的心理精神需求有：

健康需求：這是老年人普遍存在的一種心理狀態(tài)。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心理。

工作需求：退休的老年人大多尚有工作能力，驟然間離開工作崗位肯定會(huì)產(chǎn)生許多想法，希望再次從事工作，體現(xiàn)自身價(jià)值。

依存需求：人到老年，精力、體力、腦力都有所下降，有的生活不能完全自理，希望得到關(guān)心照顧。子女的孝順，將會(huì)使他們感到老有所依。

和睦需求：老年人都希望自己有個(gè)和睦的家庭環(huán)境，不管家庭經(jīng)濟(jì)條件如何，只要全家和睦，鄰居關(guān)系融洽，互敬互愛，互相幫助，老年人就會(huì)感到溫暖和幸福。

安靜需求：老年人一般都喜歡安靜，怕吵怕亂。有些老年人就怕過(guò)星期天，這一天子女、兒孫都來(lái)了，亂哄哄地度過(guò)一天，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，這樣的星期天是“苦惱的星期天”。

支配需求：老年人原來(lái)多為一家之主，掌握家中的支配權(quán)。但由于年老后社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位的變化，老年人的家庭地位、支配權(quán)都可能受到影響。這也可能造成老年人的苦惱。

尊敬需求：老年人離開工作崗位可能會(huì)情緒緒低落，如果得不到尊重，就會(huì)產(chǎn)生悲觀情緒，甚至不愿出門，長(zhǎng)期下去，則會(huì)引起抑郁和低沉，為疾病埋下禍根。

求偶需求：老年人喪偶后生活寂寞，子女照顧也非長(zhǎng)久之計(jì)，所以子女應(yīng)該支持老年人的求偶需求。

人際交往的需求：老年人有通過(guò)人際交往獲得各種信息，取得與他人交流并得到感情宣泄機(jī)會(huì)的需要。但由于大多賦閑在家，離開了熟悉的工作群體，或因行動(dòng)不便，交往圈子明顯縮小，倍感無(wú)聊和失落。他們渴求走出去，與老朋友交

017 流，又希望在各種活動(dòng)中結(jié)交新朋友，形成新的人際交往的圈子。

教育需求：俗話說(shuō)：“活到老，學(xué)到老。”許多老年人雖然退出了工作崗位，但他們?nèi)匀幌Ｍ蠒r(shí)代的步伐，加上有大量閑暇時(shí)間的優(yōu)勢(shì)，他們渴望獲得學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，通過(guò)多種形式學(xué)習(xí)文化知識(shí)和專業(yè)技能，充實(shí)晚年生活。

文化娛樂(lè)需求：老年人退出工作崗位以后，閑暇時(shí)間大大增加?！爱?dāng)一個(gè)工人退休時(shí)，他(她)們通常能把更多的注意力和時(shí)間放到閑暇活動(dòng)中去”。老年人通過(guò)參加一些有益的文化娛樂(lè)活動(dòng)可以忘掉孤獨(dú)，擺脫寂寞，增進(jìn)身心健康。

政治需求：老年人盡管大多離開了生產(chǎn)領(lǐng)域，但他們并沒(méi)有退出政治生活，他們?nèi)匀挥兄^強(qiáng)的政治參與意識(shí)。人到了老年階段，是社會(huì)閱歷最豐富的階段，對(duì)社會(huì)生活和政治生活中各種現(xiàn)象和問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也較為深刻，這使他們具備產(chǎn)生政治影響。

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第五篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解讀

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解讀

每棟大樓都有不同顏色，老人可以根據(jù)顏色辨別自己家在哪個(gè)門棟，每位老年人佩戴著緊急呼叫的胸卡，無(wú)障礙設(shè)計(jì)遍布居屋和小區(qū)。十多棟大樓都用連廊連接，做到風(fēng)雨無(wú)阻，每棟樓還配有多名管家，遇到緊急

情況，可以隨時(shí)向管家求助。

這是一個(gè)新興老年社區(qū)，與其獨(dú)特功能相應(yīng)的是，由于這類產(chǎn)品的前景之大，引發(fā)了保險(xiǎn)公司、民營(yíng)資本敏銳的投資目光。

保險(xiǎn)公司謀建“養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)”

泰康人壽在四川先后援建了4個(gè)養(yǎng)老院，這是泰康人壽試水養(yǎng)老地產(chǎn)的一步而已。而記者從相關(guān)人士處了解到，泰康人壽將整合國(guó)內(nèi)的一些療養(yǎng)院和尋覓新的地產(chǎn)項(xiàng)目，來(lái)逐步建立自己的養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)。在北京昌平的一家非常高規(guī)格的療養(yǎng)中心就有泰康人壽的進(jìn)入。其中的頤養(yǎng)中心采用了會(huì)員制的方式，有20萬(wàn)-60萬(wàn)不等的會(huì)員資格，符合條件的老年人成為會(huì)員后，可以在這個(gè)風(fēng)景如畫的療養(yǎng)院享有居住權(quán)。泰康資產(chǎn)管理公司有關(guān)人士也表示：目前養(yǎng)老公寓是泰康人壽進(jìn)行直投的一個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)，養(yǎng)老院作為建立養(yǎng)老體系過(guò)程的一個(gè)渠道，其可以和補(bǔ)充養(yǎng)老、保險(xiǎn)等完全結(jié)合起來(lái)，是一種固定資產(chǎn)，可以作為行業(yè)的一種延伸。而且該人士認(rèn)為，就其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，養(yǎng)老業(yè)在中國(guó)將是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，因此也是目前泰康人壽的一個(gè)戰(zhàn)略方向。泰康人壽今后將成立一個(gè)專業(yè)的管理養(yǎng)老院的運(yùn)營(yíng)公司來(lái)運(yùn)作。

除此之外，事實(shí)上，他們已經(jīng)自開爐灶，泰康人壽旗下的泰康置地是泰康人壽進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的另一平臺(tái)。其一直將養(yǎng)老地產(chǎn)作為投資寫字樓之外的一個(gè)重要業(yè)務(wù)模塊。泰康置地在北京、上海開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，同時(shí)還在一些核心城市尋找土地資源。這家公司成立于2006年，其公司成立的戰(zhàn)略目標(biāo)就是成為中國(guó)最大的以養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)為核心的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司。但這家公司從成立至今，都一直對(duì)媒體保持緘默。除卻2006年完成北京金融街及CBD兩棟甲級(jí)寫字樓的投資交易之外，鮮有

媒體關(guān)注這家公司。

但我們了解的情況，泰康人壽在北京投資的老年公寓項(xiàng)目屬于泰康人壽直投的項(xiàng)目，并沒(méi)交給泰康置地。

泰康人壽進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的野心從來(lái)就沒(méi)有掩飾，其董事長(zhǎng)陳東升就曾表示，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資設(shè)立養(yǎng)老院已成為泰康人壽三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。另?yè)?jù)透露，保監(jiān)會(huì)有關(guān)方面也在做保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老實(shí)體的相關(guān)規(guī)劃設(shè)

計(jì)。

想投身于養(yǎng)老地產(chǎn)不僅是泰康人壽一家保險(xiǎn)公司，兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司總裁楊超就提交了《《關(guān)于大力支持

養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的提案》。民間資本覬覦“養(yǎng)老”蛋糕 看上養(yǎng)老行業(yè)這塊巨大蛋糕的不僅僅是陳東升，而一家名為親和源的老年社區(qū)也出現(xiàn)了民營(yíng)資本的身影，而文章開頭描述的就是這個(gè)小區(qū)的模

樣。

親和源股份有限公司董事長(zhǎng)辦公室的俞小姐告訴記者，目前這家社區(qū)的投資已投資約6億，大部分都來(lái)自股東的投資。記者了解到，俞小姐所說(shuō)的股東之一就是建橋集團(tuán)董事長(zhǎng)周星增。建橋集團(tuán)是一家投資礦山、教育等多個(gè)領(lǐng)域的公司，而周星增就是溫州人在上海經(jīng)商的典范?！坝H和源老年公寓”社區(qū)坐落于浦東康橋，首期占地125畝，共包括910套老年住宅。周星增還曾表示，要將這種老年社區(qū)連鎖化，在兩三

年內(nèi)謀求海外上市。

據(jù)介紹，親和源已有100多位老人購(gòu)買了居住權(quán)。目前，已有60多戶入住，居住權(quán)需60多萬(wàn)元。但即便這樣不菲的俱樂(lè)部資格式購(gòu)買，粗略地計(jì)算下，回收這個(gè)投資依然需要很長(zhǎng)時(shí)間。

我們了解到，因?yàn)殂y行認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)的利潤(rùn)率一般，不會(huì)輕易貸款給老年產(chǎn)業(yè)，而這家老年社區(qū)的投資也鮮有銀行參與。周星增曾表示親和源

要多年才能收回投資。

老齡化問(wèn)題

一位從事私募股權(quán)投資的資深人士是這么暢談其對(duì)該類項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)：中國(guó)的第一次人口高峰出現(xiàn)在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但從1991年開始，綜合生育率已經(jīng)低于2.1,但在1963年，這個(gè)數(shù)字是7.5。按照中國(guó)目前人口出生態(tài)勢(shì)，到2018年，會(huì)出現(xiàn)1000萬(wàn)的用工缺口。

而計(jì)劃生育之后，中國(guó)很多家庭都是一對(duì)夫妻贍養(yǎng)4位老人，現(xiàn)在50年代出生的人正步入60歲，到了2018年，人力成本也不再低廉，請(qǐng)保姆也不便宜，如果一對(duì)夫妻養(yǎng)四位老人，就意味著還要巨大的房子。這些情況一綜合，學(xué)習(xí)國(guó)外的居家養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老結(jié)合來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題就是眼前的事。一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個(gè)適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動(dòng)場(chǎng)所，有朋友聚會(huì)這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場(chǎng)所。所以他現(xiàn)在很看好老年社區(qū)的項(xiàng)目。記者也聽到多位私募股權(quán)投資人士談?wù)撨@個(gè)問(wèn)題。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的陶立群也告訴記者，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長(zhǎng)時(shí)間，一般的年投資回報(bào)不過(guò)10%，但目前因?yàn)槭袌?chǎng)廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進(jìn)入。

正因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)前景巨大，在昆明還出現(xiàn)了一種集資方式。有家金曦集團(tuán)。在昆明開發(fā)了一個(gè)養(yǎng)老的地產(chǎn)項(xiàng)目——臥云仙居。而這家公司現(xiàn)在向社會(huì)募資的方式是：1萬(wàn)元入會(huì)，按不同投資年限，承諾年投資回報(bào)8%-9%。每年還可以去他們的別墅群休閑幾天。該公司稱，15億在白洋淀收購(gòu)了一個(gè)風(fēng)景資源，要建立一個(gè)旅游加養(yǎng)老模式的地產(chǎn)項(xiàng)目，在云南的石林也收購(gòu)了另一個(gè)土地項(xiàng)目?，F(xiàn)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)的各式資本熱潮涌動(dòng)，實(shí)際上，北京在2000年左右就出現(xiàn)過(guò)老年居住為主打概念的社區(qū)，最后還是將房子賣給了高薪白領(lǐng)。老年社區(qū)必須有很多資源（地理位置，公交，醫(yī)院）等與之匹配，而老年社區(qū)的服務(wù)也需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)參與，并非一日之功。而親和源就請(qǐng)了國(guó)外的一些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)作為戰(zhàn)略合作伙伴加入，譬如專業(yè)經(jīng)營(yíng)老人社區(qū)的美國(guó)艾瑪客公司、提供餐飲服務(wù)的法國(guó)索迪斯公司。專家認(rèn)為，這套老年社區(qū)的體系完善需要逐步學(xué)習(xí)借鑒和再創(chuàng)造的過(guò)程。上海、大連等城市養(yǎng)老院已經(jīng)一床難求，但高檔的養(yǎng)老項(xiàng)目，一般老人會(huì)覺(jué)得收費(fèi)偏高。另外，行業(yè)人士認(rèn)為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)還存在政策不夠優(yōu)惠、銀行資金和地方扶持力度不夠等諸多問(wèn)題，怎樣既能實(shí)現(xiàn)盈利又有社會(huì)效益，這都是專家熱衷討論的問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)前景雖好，但道路

注定漫長(zhǎng)。