第一篇：綠維創(chuàng)景：創(chuàng)意鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品

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5旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運營服務(wù)商

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用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責(zé)任。

創(chuàng)意鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品

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從活動的多樣性、發(fā)展形成過程、開發(fā)形式等不同分類方法出發(fā)，鄉(xiāng)村旅游的類型也各不相同，本專題根據(jù)業(yè)內(nèi)的一些研究以及綠維創(chuàng)景制作項目中的經(jīng)驗，從游客的角度，依據(jù)鄉(xiāng)村旅游活動類型將鄉(xiāng)村旅游分為如下七個類型。

一、觀光型鄉(xiāng)村旅游

根據(jù)研究，觀光型鄉(xiāng)村旅游以良田、特色蔬菜、花卉苗木、鄉(xiāng)村農(nóng)舍、溪流河岸、園藝場地、綠化地帶、產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)園區(qū)、特種養(yǎng)殖業(yè)基地等自然、人文景觀為主要內(nèi)容，主要滿足游客回歸自然，感受大自然的原始美、天然美，在山清水秀的自然風(fēng)光和多彩多姿的民族風(fēng)情中

二、休閑型鄉(xiāng)村旅游

根據(jù)研究，休閑型鄉(xiāng)村旅游以鄉(xiāng)村風(fēng)景為背景，以靜寧、松散的鄉(xiāng)村氛圍為依托，提供棋牌、歌舞、觀光采風(fēng)等休閑娛樂活動服務(wù)。也有人將鄉(xiāng)村居民的生產(chǎn)、生活場景、器皿工具、房屋建筑、屋內(nèi)陳設(shè)、飲食、服飾、禮儀、節(jié)慶活動、婚戀習(xí)俗以及民族歌舞和語言等方面的傳統(tǒng)特色納入休閑型鄉(xiāng)村旅游中。

三、度假型鄉(xiāng)村旅游

根據(jù)研究，度假型鄉(xiāng)村旅游利用鄉(xiāng)村“藍(lán)色的”天空、“清新的”空氣，讓游客乘著習(xí)習(xí)涼風(fēng)、呼吸著清新的空氣，聽著泉水韻律、望著流星明月，感受“天人合一”的審美境界。鄉(xiāng)間散步、爬山、滑雪、騎馬、劃船、漂流等鄉(xiāng)村度假健身、娛樂活動也屬于這一類型。

四、體驗型（參與型）鄉(xiāng)村旅游

根據(jù)研究，體驗型（參與型）鄉(xiāng)村旅游主要與當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)副產(chǎn)品相結(jié)合，通過參與民俗活動、種花栽樹、修剪花草、除草施肥、挖地種菜、采摘瓜果蔬菜、捕魚撈蝦、放養(yǎng)動物、水磨磨米面、水車灌溉、石臼舂米、學(xué)做鄉(xiāng)村風(fēng)味小吃、木機織布、手工刺繡、簡單農(nóng)具制作、陶制品制作等體驗鄉(xiāng)村生活的質(zhì)樸淡雅，體驗耕種收獲的喜悅，是一種“房歸你住，田歸你種，牛歸你放，魚歸你養(yǎng)，幫你山野安個家”的整體體驗方式。還包括花卉食品、花粉食品、野生植物食品、水果食品、特色風(fēng)味小吃、珍稀禽畜水產(chǎn)佳肴等鄉(xiāng)村豐富的土特產(chǎn)品嘗。

五、求知型鄉(xiāng)村旅游

根據(jù)研究，求知型鄉(xiāng)村旅游一方面以長期生活在城市的人們，特別是少年兒童為對象，普及農(nóng)業(yè)、農(nóng)科知識，使他們了解鄉(xiāng)村的民風(fēng)與民俗，如廣州市郊和番禺一帶的科技農(nóng)場，沈陽新市民的中小學(xué)生實踐基地，它們或是企業(yè)投資建成，成為青少年科普教育基地；或是教育系統(tǒng)自行投資建設(shè)，作為中小學(xué)生農(nóng)業(yè)和自然實習(xí)基地。另一方面，以特殊興趣的人為對象，以考察研究先進農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)或農(nóng)業(yè)文化、學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)技藝為主，通過農(nóng)村留學(xué)、參觀考察、教育培訓(xùn)等多種形式，開展農(nóng)業(yè)文化考察、特色農(nóng)業(yè)考察、農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、花木栽培裝飾培

六、購物型鄉(xiāng)村旅游

根據(jù)研究，購物型鄉(xiāng)村旅游是以潔凈新鮮的特色蔬菜瓜果、稀有的珍稀禽畜和名貴水產(chǎn)、美麗花卉、別致的盆景、風(fēng)味獨特的土特產(chǎn)、工藝精湛的手工藝品、古樸雅致的農(nóng)民書畫、設(shè)計獨特的旅游紀(jì)念品為資源而開展的旅游活動。

七、綜合型鄉(xiāng)村旅游

是指將上述幾類鄉(xiāng)村旅游集中于一體的旅游產(chǎn)品。

（有關(guān)鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)策劃、規(guī)劃設(shè)計的更多研究，詳見）或撥400-068-8099咨詢熱線在線進行咨詢。

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第二篇：旅游策劃專題-用旅游策劃,助推項目成功落地-綠維創(chuàng)景

旅游策劃專題-用旅游策劃，助推項目成功

落地-綠維創(chuàng)景

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旅游策劃專題-用旅游策劃，助推項目成功落地

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熱點聚焦：旅游策劃，旅游項目策劃，旅游全案策劃，旅游規(guī)劃，旅游策劃規(guī)劃，綠維創(chuàng)景 旅游規(guī)劃涉及發(fā)展目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)配套、用地控制與平衡等方向性的大問題，往往不能對產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品、運營和管理作出具體的指導(dǎo)，存在操作性上的空缺。如何擺脫旅游規(guī)劃的限制，為政府及開發(fā)商提供可執(zhí)行、可落地的方案？綠維創(chuàng)景認(rèn)為，應(yīng)在旅游規(guī)劃之前形成全案策劃，設(shè)計出最有價值的游憩模式、旅游產(chǎn)品及商業(yè)運營模式，助推項目在經(jīng)濟、市場及建設(shè)上的落地。

一、旅游策劃專題-用旅游策劃，助推項目落地-綠維創(chuàng)景 旅游策劃的概念解讀

旅游策劃，是依托創(chuàng)造性思維，實現(xiàn)資源、環(huán)境、交通與市場的優(yōu)化擬合，實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)的創(chuàng)造過程。其目的在于找出資源與市場間的核心關(guān)系，建構(gòu)可采取的最優(yōu)途徑，形成可實施的明確方案，并對近期的行動進行系統(tǒng)安排。

綠維創(chuàng)景認(rèn)為，旅游策劃要先于旅游規(guī)劃并形成全案策劃架構(gòu)，通過策劃設(shè)計出最有價值的游憩模式、商業(yè)模式、營銷模式和運營模式，形成旅游產(chǎn)品和旅游吸引力，再將吸引力延伸到整個旅游產(chǎn)業(yè)的多元系統(tǒng)構(gòu)架，最后體現(xiàn)到規(guī)劃上。另外，旅游策劃要講求落地：通過商業(yè)模式創(chuàng)新實現(xiàn)經(jīng)濟落地、通過創(chuàng)新主題概念，塑造核心競爭力，形成市場落地、通過經(jīng)營模式創(chuàng)新實現(xiàn)建設(shè)落地。

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二、旅游全案策劃的步驟及要點 綠維創(chuàng)景認(rèn)為，旅游開發(fā)是以項目的完整運營方案為基礎(chǔ)的。因此，通過旅游全案策劃，形成包括旅游產(chǎn)品策劃、旅游開發(fā)建造及投融資策劃、旅游營銷及經(jīng)營管理策劃三方面內(nèi)容，可以全面把握項目開發(fā)的條件。

1、資源評價與挖掘

資源是旅游項目開發(fā)的基礎(chǔ)，一般包括自然資源、歷史文化資源兩個方面，我們也從地脈、文脈、人脈三個角度，進行資源的挖掘。從投資的角度，我們將資源區(qū)分為本體價值與開發(fā)價值。本體價值是資源固有的價值基礎(chǔ)，開發(fā)價值，則是從開發(fā)收益的角度，對資源價值的一種評價，這樣的評價，對于開發(fā)商投資，具有很大的意義。

本體價值評價與挖掘：第一，景觀觀賞價值；第二，科學(xué)價值；第三，文化價值；第四，游樂價值；第五，康療價值；第六，體驗價值。

開發(fā)價值評價與挖掘：第一，資源定位、獨特性及其吸引力評價；第二，可進入性與進入條件評價；第三，基礎(chǔ)設(shè)施條件及投入評價；第四，展示條件與觀賞條件評價；第五，游樂、康療與體驗條件評價；第六，產(chǎn)品現(xiàn)狀評價。

2、市場調(diào)研

要把握好市場，需要從五個方面進行深度研究與策劃：市場調(diào)研、旅游市場總體把握，項目的市場定位，對應(yīng)于目標(biāo)市場需求的產(chǎn)品創(chuàng)造（創(chuàng)意策劃與游憩方式設(shè)計，游線設(shè)計），市場核算與運作策劃（收入模式設(shè)計，營銷策劃，市場效果判斷，效益估算等）。

3、定位與戰(zhàn)略

定位，是旅游項目策劃的核心步驟，所謂“綱舉目張”?？梢苑譃樗膫€方面：主題定位、目標(biāo)定位、客源市場定位和戰(zhàn)略定位。

主題定位：旅游項目一般都需要主題，即使是奇山異水等獨特景觀區(qū)，或者賓館等普通接待區(qū)，如果有了清晰獨特、引人入勝的主題，并且項目按照主題進行整合打造，旅游吸引力就會得到極大的提升。

目標(biāo)定位：項目獨特吸引力提升到何種程度，是實現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)。這對策劃人在資源挖掘、市場開發(fā)、創(chuàng)意突破、產(chǎn)品整合方面，提出了挑戰(zhàn)。目標(biāo)定位，要求設(shè)計出達(dá)到目標(biāo)可行的運作路徑。目標(biāo)是一個體系，包括定性與定量兩個方面。

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市場定位：按照傳統(tǒng)方式，分為基礎(chǔ)市場、主體市場、機會市場；按照細(xì)分結(jié)構(gòu)，形成重要性、營銷時序、區(qū)域劃分、類別劃分四維構(gòu)造的綜合形態(tài)。

功能定位：旅游項目，可以圍繞六要素進行細(xì)分展開，結(jié)合游憩方式，構(gòu)建系統(tǒng)的綜合功能結(jié)構(gòu)。例如，吃住行游購娛等要素大功能；觀光、探險、休閑、度假、休學(xué)、療養(yǎng)等游憩功能；以住為主，餐飲娛樂輔助的結(jié)構(gòu)（大多數(shù)度假村的模式）；以餐為主，借助民俗游樂的結(jié)構(gòu)（大多數(shù)農(nóng)家樂的模式）。

開發(fā)戰(zhàn)略：實現(xiàn)目標(biāo)的現(xiàn)實途徑，必須有戰(zhàn)略性的構(gòu)架，這就是開發(fā)戰(zhàn)略。戰(zhàn)略，是對多種可能途徑的選擇。是開發(fā)中輕重緩急、先后時序、結(jié)構(gòu)配合投資分配等重大問題的綱領(lǐng)與方針。

4、產(chǎn)品策劃與游憩方式設(shè)計

1）產(chǎn)品策劃

旅游產(chǎn)品是指可以進行銷售、經(jīng)營運作的實體項目。旅游產(chǎn)品策劃，就是要策劃出可以游憩、銷售、經(jīng)營及投資開發(fā)運作的項目結(jié)構(gòu)。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，在旅游產(chǎn)品策劃中，尊重人的生理與心理、注重人的感受與體驗是旅游產(chǎn)品成功的關(guān)鍵點之一。

2）游憩方式設(shè)計

游憩方式設(shè)計技術(shù)，是旅游項目設(shè)計的核心技術(shù)。主要從旅游目的地、景區(qū)開發(fā)角度，對旅游者出游中涉及的各主要要素進行設(shè)計安排，使旅游者在旅游過程中獲得最大滿足，旅游目的地資源獲得最佳利用，從而使旅游開發(fā)商、投資商獲得做大收益。

5、要素配置與布局

項目內(nèi)部的游線、交通、土地利用、功能分布，必須符合游憩規(guī)律，符合地形地貌與景觀環(huán)境，符合土地利用與基礎(chǔ)設(shè)施集約化與優(yōu)化，符合環(huán)境保護、文物保護、景觀保護的要求。因此，綜合相關(guān)要素，進行合理布局，形成最佳的空間結(jié)構(gòu)關(guān)系與游憩路線，是旅游策劃、規(guī)劃的共同任務(wù)。

6、商業(yè)模式設(shè)計

商業(yè)模式，是項目開發(fā)與經(jīng)營的商業(yè)靈魂。其內(nèi)容非常豐富，包括了收入模式、經(jīng)營模式、營銷模式、管理模式、投資分期、資本構(gòu)架、融資模式等等。

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7、開發(fā)運作計劃制定

這一計劃的重點，在于把戰(zhàn)略落實到開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)之中，提示操作的順序、重點、達(dá)到的目標(biāo)、環(huán)節(jié)之間的銜接等等細(xì)節(jié)。開發(fā)運作計劃，一般涉及到以下八個方面：１）經(jīng)營權(quán)及相關(guān)合同談判與簽訂；２）土地征用、拆遷、居民安置；３）策劃、規(guī)劃、設(shè)計等相關(guān)事項；４）立項、可研與五證報批；５）工程招標(biāo)與投資建設(shè)；６）招商引資與融資運作；７）開業(yè)驗收與開業(yè)營銷運作；８）管理成型與人力資源培訓(xùn)。

詳情參見：旅游策劃專題-做好旅游策劃，實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)-綠維創(chuàng)景

擴展閱讀：落地運營*實操為王-超越《旅游規(guī)劃通則》，創(chuàng)新旅游規(guī)劃模式

（有關(guān)旅游策劃、旅游規(guī)劃、旅游地產(chǎn)的更多研究，詳見）

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第三篇：2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望-房地產(chǎn)創(chuàng)新報告-綠維創(chuàng)景

2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望

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2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望

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本文內(nèi)容摘自由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院執(zhí)筆的《2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)文化和旅游地產(chǎn)委員會協(xié)助提供。

十八屆三中全會提出文化強國概念，文化產(chǎn)業(yè)迎來改革巨大推力，旅游業(yè)也迎來了多重的利好。文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域作為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域之一，越來越受到大家的重視，進一步成為大家關(guān)注的熱點。

1、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，必將為2014年旅游和文化地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的機會

文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展，不能就樓盤做樓盤，應(yīng)該把房地產(chǎn)的開發(fā)，放在文化旅游產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)中，在新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)中，形成土地價值、房產(chǎn)價值，依托產(chǎn)業(yè)價值升級房地產(chǎn)價值，結(jié)合文化旅游運營，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)運營；新型城鎮(zhèn)化是未來城市化發(fā)展最重要的動力機制，對中國整個經(jīng)濟保持持續(xù)較高速的擴張非常重要；人的城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化的前提，實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化需要依靠產(chǎn)業(yè)支撐，所以在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，產(chǎn)城一體化是未來新型城鎮(zhèn)化的主流模式；以文化旅游引導(dǎo)特色旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)是區(qū)域文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游產(chǎn)品設(shè)計是關(guān)鍵；對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，做產(chǎn)城一體化的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)運營商，是未來發(fā)展的金光大道。

（1）新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要文化支持

改革開放30多年來，我國快速的城市化進程在推動經(jīng)濟增長的同時，出現(xiàn)了各種各樣的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，人們越來越認(rèn)識到，一座城市留給人印象最深的不僅有城市的容貌，更為重要的是城市的文化，因此新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要文化的支持。

（2）城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型需要文化產(chǎn)業(yè)的支持

低能耗、污染小的高附加值制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已成為城鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向，文化產(chǎn)業(yè)恰好可以與城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進行有機結(jié)合，將加快城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新驅(qū)動和轉(zhuǎn)

型發(fā)展。

（3）新型城鎮(zhèn)化的動力恢復(fù)需要文化產(chǎn)業(yè)的支持

未來，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)摒棄“造城”運動帶來的基建熱，重點開發(fā)和培育城鎮(zhèn)特色主導(dǎo)經(jīng)濟，加強產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。而文化產(chǎn)業(yè)便是其重要抓手之一，各地應(yīng)依托當(dāng)?shù)氐奈幕厣M行產(chǎn)業(yè)融合，因地制宜發(fā)展當(dāng)?shù)匚幕a(chǎn)業(yè)，培育當(dāng)?shù)刂饕闹еa(chǎn)業(yè)，使其成為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展的支點。

2、文化和旅游地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其服務(wù)屬性，來滿足人們多樣化的、高品質(zhì)的生活、工作需求

旅游地產(chǎn)的本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的屬性，只是功能與服務(wù)對象發(fā)生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院運用泛旅游房地產(chǎn)的架構(gòu)，根據(jù)功能與性質(zhì)的不同，將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)八大類：

（1）休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗經(jīng)濟時代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類。

（2）休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模比較大，其開發(fā)機會，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區(qū)別墅排屋、花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、為離退休老人設(shè)計的養(yǎng)老型公寓等。

（3）度假居住（第三居所）房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假居住，不同于休閑居住，不可能每個周末都去，而是每年在此消費一定

時間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒，這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，用資源創(chuàng)造生活方式，營造自然生活環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型：濱海度假地產(chǎn)、防寒避暑地產(chǎn)、運動度假地產(chǎn)、康療養(yǎng)生地產(chǎn)。

（4）酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是三種主要的類型。

（5）養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn)，是以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為開發(fā)模式的一種復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務(wù)價值鏈條。對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等等養(yǎng)老服務(wù)。

（6）文化創(chuàng)意房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文化創(chuàng)意房地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價值鏈的房地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對周邊經(jīng)濟發(fā)展形成強大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟產(chǎn)生強大的帶動作用。國際上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內(nèi)的曲江新城也是一個文化帶動的區(qū)域綜合開發(fā)的模式。

（7）莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

生態(tài)農(nóng)莊是以綠色、生態(tài)、環(huán)保為目標(biāo)，以資源有效利用為載體，以科技創(chuàng)新為支撐，以市場化運作為手段，集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)深加工與觀光旅游為一體的規(guī)模集約化農(nóng)業(yè)場所。作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊，農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)則以園區(qū)內(nèi)的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅游項目。由于房地產(chǎn)的投入較大，因此應(yīng)放到后期發(fā)展，通過爭取擴大建設(shè)用地面積和旅游拉動土地價值兩大手段，撬動房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

（8）新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

隨著經(jīng)濟發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游新農(nóng)村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)內(nèi)容，同樣形成了帶動旅游房地產(chǎn)開發(fā)的能力

3、文化和旅游地產(chǎn)商業(yè)模式的長期性和綜合性進一步被人們所理解和認(rèn)識

文化和旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式具有長期性和綜合性，我們可以從以下幾個方面來理解：第一，挖掘文化內(nèi)涵、打造地方文化競爭力，這一文化品牌是當(dāng)?shù)氐暮诵母偁幜?，對?dāng)?shù)氐挠绊懯情L期性的；第二，文化與旅游產(chǎn)業(yè)，是一種綜合型的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動眾多產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，具有綜合效應(yīng)；第三，文化和旅游地產(chǎn)中，諸如文化園區(qū)、度假酒店、主題公園等都是一種經(jīng)營型物業(yè)形態(tài)。

4、房地產(chǎn)龍頭企業(yè)進入文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，將會為該領(lǐng)域的發(fā)展帶來更多的模式和更激烈的競爭

早期涉足旅游地產(chǎn)的華僑城早就宣布其發(fā)展模式將從“旅游+地產(chǎn)”變更為“以文化為核心，旅游為主導(dǎo)”；觀瀾湖集團也宣布，聯(lián)合華誼兄弟、導(dǎo)演馮小剛共同投資50億元，打造中國特色電影旅游商業(yè)項目——?？谟^瀾湖華誼馮小剛電影公社；萬通地產(chǎn)則與中體產(chǎn)業(yè)聯(lián)合獲得三亞的奧林匹克國際村項目，亦被市場視為文化地產(chǎn)的受益者。鳳凰股份、長江傳媒等文化類上市公司也在房地產(chǎn)市場圈地。萬達(dá)更是通過打造十個文化城暴露出其對文化旅游地產(chǎn)的野心。

5、文化和旅游地產(chǎn)中中國文化元素的價值將被進一步認(rèn)可

文化是靈魂，旅游是生活，地產(chǎn)是載體。三者完美結(jié)合，才會打造出一個成功的文化旅游地產(chǎn)項目，才會更具歷史價值、旅游價值和投資價值。

中國傳統(tǒng)文化元素在近幾年似乎一夜之間升溫，成為互聯(lián)網(wǎng)上最熱的詞匯。這與當(dāng)前時代背景有關(guān)，中國經(jīng)濟總量躋身世界十大強國的時候，中國成為了世界的焦點。相信在國外企業(yè)大肆挖掘中國文化，將中國元素充分運用到產(chǎn)品中的帶動下，我國的文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)商也將注意到中國文化的價值，文化元素的價值將被進一步認(rèn)可。

6、文化與旅游地產(chǎn)行業(yè)屬性和商業(yè)模式的清晰將有利于房地產(chǎn)金融在該領(lǐng)域的合作與發(fā)展

文化引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)是有效推動城市發(fā)展的新模式。文化導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)模式是基于一定的文化資源與土地基礎(chǔ)，以文化體驗、文化產(chǎn)業(yè)、文化旅游為導(dǎo)向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的文化綜合體、文化消費聚落、文化創(chuàng)意園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)區(qū)為核心功能構(gòu)架的，整體服務(wù)品質(zhì)較高的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。作為聚集綜合文化產(chǎn)業(yè)功能的特定空間，該類區(qū)域綜合開發(fā)項目是一個泛文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)，并有可能成為一個文化體驗?zāi)康牡亍?/p>

在運營模式上，根據(jù)文化引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)的特點和國內(nèi)外成功先例，采取“政府+區(qū)域運營商+次級開發(fā)商+創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)者”即（G+1+X+Y）的開發(fā)模式，走“政府扶持、企業(yè)主體、文化創(chuàng)意者參與”的科學(xué)發(fā)展道路。其中，區(qū)域運營商，對文化旅游地產(chǎn)項目而言，其開發(fā)內(nèi)容超越一般項目開發(fā)的層面，必須要文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)操作經(jīng)驗，推廣平臺優(yōu)勢。同時也要承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地一級開發(fā)，產(chǎn)業(yè)運作能內(nèi)容，必須是文化產(chǎn)業(yè)運作能力強、實力雄厚、富有社會責(zé)任感的企業(yè)，如天柱文化旅游投資公司，才能擔(dān)當(dāng)本項目的區(qū)域運營商。

7、文化旅游地產(chǎn)在二三線城市的發(fā)展速度會更快

文化旅游產(chǎn)業(yè)在蓬勃興起，究其原因一方面是國家政策的引導(dǎo)，另一方面是市場上強烈的需求。對于這樣的一些文化旅游項目，一開始可能會在相應(yīng)的一線城市，或者會在文化旅游資源比較豐富的地方去做，但是它必然會向全國的各個區(qū)域去發(fā)展。從目前現(xiàn)狀來看，文化旅游地產(chǎn)正在二三線城市蓬勃發(fā)展。細(xì)數(shù)萬達(dá)集團2013、2014年20余個開業(yè)或?qū)⒁_業(yè)的項目，超過半數(shù)位于二、三線城市；保利的旅游地產(chǎn)布局選址也多在二、三線城市。這一方面是因為二、三線城市有著豐富的文化和旅游資源，另一方面也是基于在這些城市發(fā)展成本相對較低，政策相對來說比較優(yōu)惠，而當(dāng)?shù)厥袌鲇钟幸恍﹦傂孕枨蟆?/p>

（有關(guān)文化與旅游地產(chǎn)的更多研究，詳見）

第四篇：綠維創(chuàng)景：2014年房地產(chǎn)金融發(fā)展展望

2014年房地產(chǎn)金融發(fā)展展望

旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家旅游地產(chǎn)開發(fā)運營顧問

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版權(quán)聲明：該報告知識產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪

用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責(zé)任。

2014年房地產(chǎn)金融發(fā)展展望

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院

本文內(nèi)容摘自由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院執(zhí)筆的《2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)金融投資委員會協(xié)助提供。

資金是地產(chǎn)發(fā)展前提及關(guān)鍵，沒有金融就沒有地產(chǎn)。過去房地產(chǎn)發(fā)展的資金單一地靠間接融資，更多的是通過銀行貸款來支持，這一模式是不可持續(xù)的，一定會走上多元化。其次，政府每次調(diào)控房價都會運用金融手段，如果單靠銀行貸款，影響將會很大。另外，整個房地產(chǎn)行業(yè)，特別是住宅業(yè)的利潤呈下滑趨勢，在這種情形下，尋找低成本融資對降低房企的成本來說最為關(guān)鍵。于是，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸擺脫對銀行的依賴，走上一條多元化的直接融資之路。從利用銀行理財產(chǎn)品成立房地產(chǎn)基金到供應(yīng)鏈融資、預(yù)售款融資到私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金、資產(chǎn)證券化到海外上市融資、入股銀行及保險等，房地產(chǎn)融資的渠道越來越多，在銀行信貸緊張的2013年，多元化的金融創(chuàng)新模式極大地緩解了房地產(chǎn)公司的融資壓力。

1、大資管時代到來，資金將更大規(guī)模流向金融業(yè)務(wù)

經(jīng)過長期的高速發(fā)展，一些龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模已經(jīng)很大，要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產(chǎn)市場顯然不可持續(xù)，“跨界”成為了擺在企業(yè)面前的難題。房地產(chǎn)具有投資性，屬于資金密集型行業(yè)，出于尋求企業(yè)內(nèi)部資金平衡的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出臺，打破了證券、保險、基金、信托、銀行之間的壁壘，標(biāo)志著資產(chǎn)管理進入全面競爭時代，為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式創(chuàng)造了條件。隨著金融市場化的進一步推進，2014年地產(chǎn)與金融結(jié)合的將更加緊密。

2、創(chuàng)新型地產(chǎn)金融產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，直接融資比例進一步提高

從未來的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)企業(yè)將致力于發(fā)展更加多元化的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，繼續(xù)擺脫銀行的限制?？梢灶A(yù)見，2014年，直接融資的比例將會進一步擴大。

在大資管時代，基金和銀行的聯(lián)合、銀行和信托的聯(lián)合、信托與證券的聯(lián)合將衍生出更多的新型金融產(chǎn)品；房地產(chǎn)涉銀將更加普遍化，并逐漸走向成熟；房地產(chǎn)企業(yè)并購、引入戰(zhàn)略投資人將更加普遍；境外直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本對接的重要平臺。

3、房地產(chǎn)基金發(fā)展三趨勢

目前來看，房地產(chǎn)基金發(fā)展有三個趨勢：

第一，并購基金將會在未來時間中大行其道，起到主角的作用。據(jù)悉，一些資產(chǎn)管理公司和大的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成立了并購基金。如果宏觀調(diào)控常態(tài)化，有許多中小企業(yè)會退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，到這些并購基金就面臨接盤的機會了。

第二，股權(quán)化的房地產(chǎn)基金將慢慢取代債權(quán)化的房地產(chǎn)基金。對大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面由于形勢良好，現(xiàn)金流回流比較快；另一方面由于良好的信用，銀行還主動放款給他們。和這種大企業(yè)合作，一是道德風(fēng)險比較小，二是市場風(fēng)險也比較小，所以房地產(chǎn)股權(quán)類基金會慢慢從純債權(quán)再加股走向純股權(quán)。

第三，經(jīng)營性的股權(quán)基金會越來越多，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、寫字樓，不可能一下子售罄，但也不能出售，否則就沒辦法經(jīng)營、管理。比較好的辦法是自己持有，長期經(jīng)營，在經(jīng)營當(dāng)中有一部分獲利，在整個市場升值當(dāng)中有更多的獲利。這樣的基金可能會越來越多浮上水面。

4、房地產(chǎn)信托仍占主要地位

房地產(chǎn)信托仍將是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的主體，尤其是對中小型房企來說。同時，房地產(chǎn)信托仍將占據(jù)整個信托業(yè)資金的半壁江山重要投向。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1-7月房地產(chǎn)信托占32.27%的資金投向比例，位列集合信托資金投向的第一位。房地產(chǎn)長效機制的建立，有利于房地產(chǎn)信托的風(fēng)險控制，因此，2014年，房地產(chǎn)信托仍將是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源之一。

5、中小房企面臨“大資管”時代的挑戰(zhàn)需創(chuàng)新思路

大資管時代下，對于中小企業(yè)來說機遇與挑戰(zhàn)并存，應(yīng)善于創(chuàng)新、抓住機遇，實現(xiàn)融資：第一，債權(quán)融資創(chuàng)新。一般情況下，債權(quán)融資需要項目產(chǎn)權(quán)清晰、法律文件齊全，抵押物價值充裕，償付保障可靠，“四證齊全”為基本條件。但是，在特定情況下，在開發(fā)項目證照不全，但權(quán)屬清晰，抵押物充裕，償付保障可靠的條件下，也可以實現(xiàn)債權(quán)融資。第二，股權(quán)融資創(chuàng)新：一般情況下，股權(quán)融資需要項目投資已經(jīng)形成，收益前景可以預(yù)期，操作團隊經(jīng)驗豐富，融資企業(yè)信用可靠，通過增資擴股或購買股權(quán)進行融資。但在特定的情況下，可以在項目開始投資之前，把股權(quán)融資提前到合作投資、共同拿地，擴大融資企業(yè)的投資規(guī)模，提高融資企業(yè)自有啟動資金的內(nèi)部收益率，搶占更大的市場份額。第三，股權(quán)加債權(quán)融資創(chuàng)新。這是前兩種融資模式創(chuàng)新的綜合使用，股權(quán)部分同股同權(quán)，債權(quán)部分按照約定付息。這種融資模式，對于合作雙方都有降低融資成本、分散市場風(fēng)險的作用，是比較經(jīng)常使用的模式，它又可以發(fā)展為固定收益加激勵分紅的模式。第四，經(jīng)營權(quán)收益權(quán)融資創(chuàng)新。長期持有、經(jīng)營獲利的項目，最大難處在于自有資金不足；而把寫字樓、商鋪、酒店賣散了，既不利于整體經(jīng)營，也不利于收獲物業(yè)增值。根據(jù)我們的測算，以寫字樓為例，開發(fā)商自持能夠免交交易稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，并且以成本價自持，在一線城市的核心地段，寫字樓的租金內(nèi)部收益率可以達(dá)到10-12%。應(yīng)嘗試與開發(fā)商合作，募集追求低風(fēng)險、長期持續(xù)回報的資金組成寫字樓基金，并且尋求通過REITs退出的途徑。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營，也需要此類基金。長期持有、經(jīng)營獲利型基金的出現(xiàn)，將是中國房地產(chǎn)業(yè)成熟的體現(xiàn)，也是中國房地產(chǎn)金融成熟的體現(xiàn)。（有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)的更多研究，詳見）

第五篇：綠維創(chuàng)景：家庭休閑農(nóng)場發(fā)展模式探索

家庭休閑農(nóng)場發(fā)展模式探索

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家庭休閑農(nóng)場發(fā)展模式探索

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院家庭休閑農(nóng)場概念及發(fā)展類型

家庭休閑農(nóng)場是一種旅游引導(dǎo)的家庭農(nóng)場創(chuàng)新模式，是家庭農(nóng)場發(fā)展的主流方向，是推動特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)與生態(tài)文明建設(shè)的主力。本文將從專業(yè)角度，為您解讀家庭休閑農(nóng)場的發(fā)展模式及開發(fā)運營技術(shù)路線。

概念界定——什么是“家庭休閑農(nóng)場”？

家庭休閑農(nóng)場依托生態(tài)田園般的自然鄉(xiāng)村環(huán)境，有一定的邊界范圍，以當(dāng)?shù)靥厣筠r(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)，向城市居民提供安全健康的農(nóng)產(chǎn)品和滿足都市人群對品質(zhì)鄉(xiāng)村生活方式的參與體驗式消費需求，集生態(tài)農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生度假、休閑體驗、科普教育等功能為一體，實現(xiàn)經(jīng)濟價值、社會價值和生態(tài)價值的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營體制和新型農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)綜合體。

“家庭休閑農(nóng)場”的發(fā)展類型

（一）單個“家庭休閑農(nóng)場”的發(fā)展類型

根據(jù)自然資源、消費者感受、功能差異和“家庭休閑農(nóng)場主”經(jīng)營理念的不同，今后“家庭休閑農(nóng)場”的發(fā)展類型大致有以下幾種類型（或者說是“綜合型家庭休閑農(nóng)場”的不同功能區(qū)域）：

1．生產(chǎn)基地型（區(qū)）

作為國家糧食和主要農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，農(nóng)作物品種比較單

一、基地規(guī)模較大，容易形成規(guī)模化、集約化和商品化的生產(chǎn)經(jīng)營模式。

在有條件的此類“家庭農(nóng)場”，可通過農(nóng)產(chǎn)品的“點對點”供應(yīng)模式，直接與城市居民形成互動，在為都市中高端家庭提供安全健康農(nóng)產(chǎn)品的同時，滿足其對高品質(zhì)鄉(xiāng)村生活方式的參與體驗式消費需求。另外，也可以開展各種生態(tài)農(nóng)業(yè)科普教育活動，如有機肥料制作、小塊土地認(rèn)種、種苗/仔培育等。

根據(jù)不同資源特點，可以設(shè)計為：“家庭休閑林場”、“家庭休閑牧場”、“家庭休閑漁場”、“家庭休閑林場”、“家庭休閑茶園”、“家庭休閑咖啡園”、“家庭創(chuàng)意糧田”等。

旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家旅游地產(chǎn)開發(fā)運營顧問

2．設(shè)施園藝型（區(qū)）

以室內(nèi)為基地，運用科技靜心培育農(nóng)藝與園藝作物，同時輔以種苗生產(chǎn)過程參觀、參與活動。

可以設(shè)計為：家庭休閑花園、家庭休閑藥園、家庭休閑菜園、家庭休閑漿果園、家庭蘑菇園等。

3．農(nóng)業(yè)景觀型（區(qū)）

以鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)風(fēng)光為主題，利用獨一無二的景觀特點，融入地方特色和農(nóng)耕文化元素，主要開展軟性休閑活動。此類型家庭休閑農(nóng)場通常占地面積大，維護和管理費用高，產(chǎn)品需要不斷更新和巧妙設(shè)計，但也因其很難復(fù)制，極具市場競爭力。

可以設(shè)計為：家庭休閑林場、家庭休閑海場、家庭休閑糧田、家庭休閑果園、家庭休閑牧場等。

4．農(nóng)業(yè)體驗型（區(qū)）

通常休閑農(nóng)場成功的最根本，也是最重要的條件，就是進行農(nóng)業(yè)體驗。體驗的方式也是多種多樣，甚至不用太復(fù)雜，如：栽種作物、收獲果實、體驗農(nóng)業(yè)作業(yè)流程、植物迷宮等等，可通過創(chuàng)意將農(nóng)耕文化和農(nóng)趣活動深度包裝，根據(jù)不同年齡段和不同季節(jié)，設(shè)計不同的農(nóng)業(yè)活動和產(chǎn)品，滿足城市消費者的好奇心。

任何家庭休閑農(nóng)場都可以開展農(nóng)業(yè)體驗項目，但一定要經(jīng)過進行精心設(shè)計并提供完善的服務(wù)。

5．主題創(chuàng)意型（區(qū)）

與其它類型家庭休閑農(nóng)場不同的是，主題創(chuàng)意型不僅需要農(nóng)業(yè)資源作為基礎(chǔ)，還要投入和建設(shè)相應(yīng)的主題設(shè)施，通常需要與專業(yè)的創(chuàng)意公司進行合作管理，吸引消費者回流意愿和興趣。

可以設(shè)計為：家庭牛仔農(nóng)場、家庭休閑營地、家庭藝術(shù)糧田等。

6．休憩休閑型（區(qū)）

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為壓力大、需要放松但又不愿意運動的人群，提供一個休憩的地方，運營重點是要保障私密性和品質(zhì)感。讓會員類的消費者將其當(dāng)成是自己的家或第二住所，根據(jù)個人的喜好來設(shè)計自己的用餐環(huán)境以及住宿環(huán)境。

可以設(shè)計為：家庭鄉(xiāng)菜園、家庭睡眠空間、家庭茶園、家庭咖啡園、家庭葡萄酒園等。

7．養(yǎng)生基地型（區(qū)）

利用特有的資源（溫泉、森林、藥材等）結(jié)合中醫(yī)或少數(shù)民族的獨特醫(yī)術(shù)進行健康保健，提供延年益壽的膳食、理療、環(huán)境和服務(wù)。

可以設(shè)計為：家庭休閑溫泉、家庭休閑林場、家庭養(yǎng)生藥園等。

（二）區(qū)域化發(fā)展的“家庭休閑農(nóng)場”聚集區(qū)

單體的“家庭休閑農(nóng)場”在發(fā)展過程中會遇到配套不全、品質(zhì)不高、產(chǎn)品單一等問題，因此區(qū)域化發(fā)展的“家庭休閑農(nóng)場”聚集區(qū)必將走上歷史舞臺。其區(qū)域化發(fā)展的聚集效應(yīng)的形成，主要有兩種途徑：一種是由市場需求引導(dǎo)的自發(fā)性聚集；另一種是由政府引導(dǎo)，有組織（企業(yè)、合作社、協(xié)會）的科學(xué)規(guī)劃開發(fā)，“家庭農(nóng)場主”參與的聚集方式。

無論哪種方式形成聚集區(qū)，在水平上的結(jié)構(gòu)都會結(jié)合較多具有特色的“家庭休閑農(nóng)場”。在垂直的結(jié)構(gòu)上，都會與大眾的交通、旅行社、餐飲業(yè)、旅館業(yè)、宣傳媒體業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健等產(chǎn)業(yè)形成策略聯(lián)盟，以完善“家庭休閑農(nóng)場”的服務(wù)系統(tǒng)。

（有關(guān)家庭農(nóng)場、休閑農(nóng)業(yè)相關(guān)的更多研究，詳見）

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