第一篇：2014年寫字樓與綜合體發(fā)展展望-房地產(chǎn)創(chuàng)新報(bào)告-綠維創(chuàng)景

2014年寫字樓與綜合體發(fā)展展望

旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)顧問

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院

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2014年寫字樓與綜合體發(fā)展展望

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本文內(nèi)容摘自由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院執(zhí)筆的《2013中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)寫字樓委員會(huì)協(xié)助提供。

受住宅價(jià)格持續(xù)上漲影響，2013年政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度，以“新國(guó)五條”出臺(tái)為代表的一系列住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，以達(dá)到平抑房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展的目的。這些政策雖對(duì)住宅市場(chǎng)造成了一定影響，但實(shí)際調(diào)控效果不明顯。從目前各項(xiàng)政策及調(diào)控所涉及的范圍來看，對(duì)于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)而言卻是起到了較大的利好作用。

一、“綜合體”模式成為寫字樓重要發(fā)展模式

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)商務(wù)寫字樓的功能要求也提高了，與之前辦公樓的概念相比，已經(jīng)有了本質(zhì)性的改變。寫字樓很少以單體建筑的形式出現(xiàn)，而往往與商業(yè)、住宅等優(yōu)化組合，即以城市綜合體形態(tài)，共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。所謂城市綜合體，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

城市綜合體作為一種新興的物業(yè)業(yè)態(tài)，集酒店、寫字樓、住宅等多種形式于一體，具有強(qiáng)有力的聚合及聚集作用，加之地段優(yōu)越、交通便利，使其具有較高的附加值，高附加值帶來的高回報(bào)率，對(duì)投資力度和GDP增長(zhǎng)都有明顯的拉動(dòng)效應(yīng)。就目前發(fā)展來看，一線城市基本進(jìn)入城市綜合體的必然發(fā)展階段，以北京和上海最為典型；

二、三線城市陷入“城市綜合體狂潮”，僅貴州就計(jì)劃打造100個(gè)綜合體。

而城市綜合體的發(fā)展熱潮，帶來了全新的寫字樓發(fā)展模式，綜合體寫字樓已成為一股新的商務(wù)力量。綜合體寫字樓發(fā)展模式是指以高檔寫字樓作為綜合體中

重要的業(yè)態(tài)支撐，將商業(yè)、辦公、酒店、文化旅游、餐飲服務(wù)等多項(xiàng)業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，共享資源配置，使客戶可以獲得更為廣泛、更為專業(yè)的服務(wù)和支持。特別以自持和出售為開發(fā)目標(biāo)的高檔辦公項(xiàng)目，一般具有較大體量，若作為綜合體中的一部分出現(xiàn)，可以更好的凸顯項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)。在某種意義上，正是由于辦公、住宅、商業(yè)等幾種業(yè)態(tài)功能組合，形成一種相互補(bǔ)充、聯(lián)合收益的物業(yè)形態(tài)，為整個(gè)項(xiàng)目增添了較高的附加價(jià)值。同時(shí)，伴隨入駐客戶實(shí)際使用需求的不斷提升，只具備單一辦公價(jià)值的物業(yè)已很難滿足日益國(guó)際化的商務(wù)需求，而綜合體寫字樓發(fā)展模式的出現(xiàn)，能為客戶提供全方位、多業(yè)態(tài)的綜合服務(wù)能力，較為圓滿的解決這一問題。

二、單一業(yè)權(quán)物業(yè)將成為更多企業(yè)開發(fā)方向

近年來隨著寫字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展，原寫字樓產(chǎn)品本身所具有的強(qiáng)烈的投資價(jià)值越來越得到認(rèn)可，其開發(fā)模式已經(jīng)發(fā)生重要變化，以自持為導(dǎo)向的單一業(yè)權(quán)物業(yè)將成為相當(dāng)一部分開發(fā)企業(yè)的選擇。在中國(guó)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展早期，國(guó)內(nèi)開發(fā)商開發(fā)寫字樓的主要模式以零散銷售為主，便于快速資金回流。今天，這一方式在大多數(shù)城市、中低檔次寫字樓的開發(fā)上依然較為常見，原因是很大程度上受制于開發(fā)商的資金壓力。

隨著市場(chǎng)發(fā)展、投資者對(duì)寫字樓產(chǎn)品的認(rèn)知逐漸加深，其穩(wěn)定的收益價(jià)值亦受到市場(chǎng)認(rèn)可，自持物業(yè)收取租金的經(jīng)營(yíng)模式開始受到市場(chǎng)追捧，尤其是在頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)突出。選擇此模式的開發(fā)商通常具有較為雄厚的資金實(shí)力和耐心，對(duì)所開發(fā)物業(yè)的價(jià)值升值潛力具備強(qiáng)烈的信心。并且房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷近幾年市場(chǎng)的迅速發(fā)展，已獲得相當(dāng)分量的資產(chǎn)和經(jīng)驗(yàn)積累，實(shí)力得到明顯加強(qiáng)。他們已經(jīng)從初期依靠銷售物業(yè)迅速獲利，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有物業(yè)以獲得持續(xù)現(xiàn)金流，以更好的為企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略服務(wù)。同時(shí)部分企業(yè)因上市需要，須持有相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。上述原因都促使開發(fā)商持有寫字樓物業(yè)的意愿大大增加，單一業(yè)權(quán)物業(yè)將逐漸成為市場(chǎng)的主流。如萬科宣布未來持有型物業(yè)將占據(jù)20%的開發(fā)比例，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。

單一業(yè)權(quán)導(dǎo)向的租賃模式與銷售導(dǎo)向模式并沒有誰優(yōu)誰劣之分，選擇何種開發(fā)模式要取決于開發(fā)商整體戰(zhàn)略布局及對(duì)項(xiàng)目本身價(jià)值的判斷。從最近2-3年的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)看，整棟購買寫字樓和業(yè)主自建高檔寫字樓的事例呈增加趨勢(shì)，其中外資基金、國(guó)企和跨國(guó)企業(yè)成為這一行為的主體。這一現(xiàn)象并非對(duì)租賃模式的否定，相反從另一方面說明，寫字樓的投資價(jià)值已經(jīng)越來越得到市場(chǎng)充分的認(rèn)可。首先，從最近兩年的商業(yè)供地?cái)?shù)據(jù)已經(jīng)很直觀的可以看出，主要一線城市中心的寫字樓土地供應(yīng)已經(jīng)極為稀缺，新增高端寫字樓可售供應(yīng)非常少，再加上人民幣穩(wěn)步升值的預(yù)期，城市核心區(qū)高檔寫字樓價(jià)值上升的潛力明顯增加。在此背景下，上述整棟購買行為就變得更為容易理解。上海、北京等一線城市寫字樓逐漸增多的“冠名權(quán)”交易——企業(yè)通過購買或大面積租賃等方式，取得相關(guān)地標(biāo)性寫字樓的冠名權(quán)，從另一個(gè)方面說明了資本市場(chǎng)對(duì)寫字樓產(chǎn)品投資價(jià)值的挖掘已深入到一定層次。

三、綠色辦公建筑將獲得更大發(fā)展

面對(duì)中央提出來的生態(tài)文明目標(biāo)，以寫字樓為代表的商務(wù)地產(chǎn)也必須適應(yīng)時(shí)代的要求，將節(jié)能、低碳、綠色、生態(tài)等新技術(shù)和新產(chǎn)品應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中。

“綠色”寫字樓能為社會(huì)節(jié)省更多資源。很早就有種說法，國(guó)內(nèi)寫字樓公建消耗是歐洲國(guó)家寫字樓公建消耗的7-8倍，是日本的10倍。這些費(fèi)用對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成了重大的浪費(fèi)，給客戶造成了一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。盡管國(guó)內(nèi)寫字樓已經(jīng)有意識(shí)借鑒國(guó)外，但是由于沒有真正理解節(jié)能技術(shù)的要點(diǎn)，盲目拷貝建筑外觀和堆砌高新技術(shù)，以至于不但達(dá)不到節(jié)能的目的，反而帶來高能耗。

慶幸的是，隨著寫字樓規(guī)模不斷擴(kuò)大以及科學(xué)技術(shù)水平的不斷提升，在積累了相當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)之后，國(guó)內(nèi)在節(jié)能方面不斷探索的同時(shí)也做出了一些新的成效。在美好城市、新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)的大背景下，保溫、隔熱、自然取光、自然通風(fēng)、防火、防噪音、便于清潔等方面的技術(shù)越來越多地應(yīng)用在新近建成的寫字樓建筑之中。預(yù)計(jì)未來幾年，綠色與可持續(xù)寫字樓將得到明顯發(fā)展，與國(guó)際寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)和硬件配置相看齊的時(shí)間間隔將越來越短。

四、寫字樓的專業(yè)聚集特征愈加鮮明

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激和社會(huì)化大分工的深入，越來越多的公司和企業(yè)獲得了迅速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，因?yàn)闃I(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)和聯(lián)系的加深，他們一般會(huì)選擇擴(kuò)大租用面積或整體搬遷至辦公更為方便的核心區(qū)域，這樣就形成了寫字樓市場(chǎng)的相對(duì)區(qū)域聚集帶，我們稱之為“商務(wù)生態(tài)圈”。同時(shí)商務(wù)圈在區(qū)域位置、產(chǎn)業(yè)布局、交通配套都已經(jīng)或正在逐步走向成熟。以北京為例，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成了多個(gè)具有顯著區(qū)域特征和形象的商務(wù)圈并存局面，如CBD、中關(guān)村、金融街等熱點(diǎn)商務(wù)圈；而上海則形成了陸家嘴、徐家匯、虹橋、靜安、南京西路恒隆一帶等商務(wù)圈。

未來的商務(wù)生態(tài)圈，不再是簡(jiǎn)單地建高樓，把區(qū)域中品質(zhì)寫字樓全部建在一起。如果我們只是做單一的純辦公物業(yè)，哪怕檔次再高，也只能為少數(shù)客戶提供單一的辦公場(chǎng)所服務(wù)，不能滿足日益增長(zhǎng)的客戶需要。未來的商務(wù)圈，應(yīng)該是由多種類型的物業(yè)、產(chǎn)業(yè)相互密切融合，共同發(fā)展的有機(jī)共同體。按照產(chǎn)業(yè)鏈級(jí)分布原則，低級(jí)為高級(jí)提供服務(wù)原則，分布在生態(tài)圈內(nèi)的相互關(guān)聯(lián)、影響、配套的上下游企業(yè)，可以形成一種良性的互生合作關(guān)系，最終構(gòu)成完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，降低商務(wù)成本，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，為整體區(qū)域發(fā)展提供長(zhǎng)期有力的價(jià)值支撐，從而使得整個(gè)“商務(wù)生態(tài)圈”形成一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)簇群。例如北京的中關(guān)村科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，在國(guó)內(nèi)屬于相當(dāng)完善的商業(yè)集聚群。一方面，區(qū)域密集的高校資源為產(chǎn)業(yè)提供大量的公共實(shí)驗(yàn)室和高素質(zhì)低成本的人力資源，科技類一級(jí)產(chǎn)業(yè)的聚集也帶動(dòng)了元配件研發(fā)、制作、配送等二級(jí)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)科技類產(chǎn)品展示、銷售的市場(chǎng)，以及風(fēng)險(xiǎn)基金、企業(yè)顧問等服務(wù)體系類的三級(jí)產(chǎn)業(yè)也得到充分發(fā)展。這樣，就形成了科技類企業(yè)及其上下游企業(yè)共同發(fā)展，雖然區(qū)域整體租金相對(duì)較高，但是為區(qū)域內(nèi)企業(yè)提供了更大的發(fā)展空間，更多的商務(wù)機(jī)會(huì)。同樣CBD國(guó)際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)群落、金融街的金融產(chǎn)業(yè)群落作為中國(guó)世界500強(qiáng)最密集的區(qū)域，其周邊地區(qū)也聚集了與其配套的法律、金融、旅游等相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

同樣，在某些城市或者特點(diǎn)區(qū)域，也形成了以影視、廣告等產(chǎn)業(yè)為代表的傳媒商業(yè)圈，或以債券、保險(xiǎn)、銀行為代表的金融商業(yè)圈，圍繞這些行業(yè)發(fā)展的上下級(jí)產(chǎn)業(yè)也必將被吸引過來，共同聚集形成一個(gè)更大“商務(wù)生態(tài)圈”。可以預(yù)見，未來“商務(wù)生態(tài)圈”內(nèi)部產(chǎn)業(yè)分工將會(huì)更加專業(yè)化和細(xì)致化，同時(shí)在城市發(fā)展中的名片效應(yīng)和聚集效應(yīng)的作用會(huì)愈加明顯，在經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展中的地位會(huì)越來越重要。

五、高端高配置寫字樓物業(yè)升級(jí)換代加快

隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展及客戶戰(zhàn)略定位提升，客戶對(duì)辦公環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)隨之提高，對(duì)寫字樓的需求也越發(fā)專業(yè)高端。在用戶需求及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重推動(dòng)下，市場(chǎng)上高端高配置的寫字樓升級(jí)換代的速度急速加快。在經(jīng)歷初期的純粹高樓層、大面積、多電梯等硬指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)后，高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等要求，越來越成熟的開發(fā)商已不看重華而不實(shí)的外裝內(nèi)飾，而更加注重寫字樓高效的辦公商務(wù)環(huán)境和健康舒適的室內(nèi)空間。隨著低碳環(huán)保、科技智能理念的深入人心，高端寫字樓也開始注重向人性化設(shè)計(jì)靠近，如新風(fēng)系統(tǒng)的配備、分體式中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)地板設(shè)計(jì)等多種原來很豪華的硬件配置標(biāo)準(zhǔn)都已成為標(biāo)配，并且在不斷的優(yōu)化升級(jí)中。

（有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)的更多研究，詳見）

第二篇：2014年可續(xù)建筑發(fā)展展望-房地產(chǎn)創(chuàng)新報(bào)告-綠維創(chuàng)景

2014年可續(xù)建筑發(fā)展展望

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2014年可續(xù)建筑發(fā)展展望

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可持續(xù)發(fā)展是21世紀(jì)人類的主題，黨的十八大專門論述了“大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)”，這預(yù)示著我國(guó)以不斷消耗和制造二氧化碳為代價(jià)的傳統(tǒng)發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迫在眉睫。建筑行業(yè)也不例外，這是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。因?yàn)樗鼘⒋龠M(jìn)建筑行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，有利于建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級(jí)，也將推進(jìn)建筑企業(yè)加強(qiáng)科技創(chuàng)新，發(fā)展可續(xù)建筑產(chǎn)品，從而取得更大的發(fā)展。綠色低碳環(huán)保只是可續(xù)建筑的一個(gè)維度，建筑的可持續(xù)發(fā)展是由經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境組成的三角形。2014年，可續(xù)建筑的發(fā)展將繼續(xù)持續(xù)2013年的狀況，但希望有如下的情況發(fā)生：

（一）從政策角度

在2013年及之前的市場(chǎng)上，存在著一線城市房地產(chǎn)發(fā)展良好，次級(jí)市場(chǎng)疲軟的現(xiàn)象，這個(gè)現(xiàn)象帶來的結(jié)果是，一線市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，由于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀態(tài)好，沒有產(chǎn)品技術(shù)升級(jí)的愿望，而次級(jí)城市又因?yàn)槭袌?chǎng)疲軟，不愿意投入更多精力和財(cái)力進(jìn)行技術(shù)進(jìn)步的工作。所以，在政策層面上，政府應(yīng)該予以重視，針對(duì)一線市場(chǎng)，給予政策上的調(diào)節(jié)。在提出綠色技術(shù)指標(biāo)的前提下，實(shí)行規(guī)范壓力和經(jīng)濟(jì)激勵(lì)雙重政策。

（二）從市場(chǎng)角度

期望會(huì)有一個(gè)正式的統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)，即對(duì)全國(guó)的綠色建筑和可續(xù)范疇內(nèi)的開發(fā)，進(jìn)行精確的統(tǒng)計(jì)和跟蹤，過程中雖然會(huì)摻雜一些虛假的內(nèi)容，但是假以時(shí)日，終歸會(huì)準(zhǔn)確。另外，從國(guó)家能源戰(zhàn)略角度和環(huán)境保護(hù)角度（如霧霾）考慮，應(yīng)加強(qiáng)綠色建筑在市場(chǎng)上的宣傳推廣力度。

（三）從開發(fā)企業(yè)角度

2014年對(duì)房地產(chǎn)巨頭在可續(xù)建筑方面的作為會(huì)有很大期待，如萬科、招商和萬通等企業(yè)。在社會(huì)責(zé)任驅(qū)動(dòng)下，這些企業(yè)在前些年投入的研發(fā)工作，將會(huì)在2014年開始正式推入市場(chǎng)，首先會(huì)在一線城市開始。雖然在技術(shù)的應(yīng)用上，預(yù)計(jì)是從局部的節(jié)能環(huán)保、綠色技術(shù)等方面開始，不一定能達(dá)到朗詩集團(tuán)的水準(zhǔn)，盡管如此，已經(jīng)是比之前的影響擴(kuò)大很多了。

（四）從技術(shù)提供者角度

2014年會(huì)持續(xù)2013年的狀況，更多地體現(xiàn)在國(guó)外先進(jìn)技術(shù)在國(guó)內(nèi)的落地生產(chǎn)。這個(gè)展望，一是來自歐洲國(guó)家走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后開拓中國(guó)市場(chǎng)的愿望，也來自于中國(guó)新型建材、節(jié)能環(huán)保材料和技術(shù)的成本要求。不過這些技術(shù)提供者更期望國(guó)家規(guī)范的更新。

由于建設(shè)有一個(gè)時(shí)間的過程，2014年將是一個(gè)可續(xù)建筑翻倍建設(shè)的開始，我們應(yīng)該給予高度關(guān)注。

（有關(guān)建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的更多研究，詳見）

第三篇：2014年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展展望-房地產(chǎn)創(chuàng)新報(bào)告-綠維創(chuàng)景

2014年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展展望

旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)顧問

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2014年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展展望

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院

本文內(nèi)容摘自由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院執(zhí)筆的《2013中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老住區(qū)委員會(huì)協(xié)助提供。

（一）政策逐步落地，將促使整個(gè)行業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)

2013年，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)主要是從頂層設(shè)計(jì)上做了大量工作，比如出臺(tái)了《老年人權(quán)益保護(hù)法》等，2014年將是養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時(shí)也將陸續(xù)出臺(tái)一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必將為整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個(gè)行業(yè)將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

1、土地政策

目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地獲取方式是通過招拍掛和劃撥獲地，但這兩種方式均有較大的局限性。招拍掛的方式企業(yè)開發(fā)成本較高，難以持續(xù)滿足日益龐大的老年人需求；劃撥用地則會(huì)面臨開發(fā)融資受限，土地不能抵押等。故2014年為加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持，在土地政策方面政府預(yù)計(jì)通過提供地價(jià)土地或者給予減免土地使用稅等政策措施。

2、金融平臺(tái)

養(yǎng)老地產(chǎn)比一般商品房的建筑、配套服務(wù)成本更高，企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)無法回籠資金，加上目前養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)盈利模式還是處于模糊不清晰的狀態(tài)，大多數(shù)銀行都不愿意貸款，這對(duì)于非大型開發(fā)商、民營(yíng)企業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，是較大的一個(gè)瓶頸。2014年政府將進(jìn)一步完善補(bǔ)貼政策，通過補(bǔ)助投資、貸款貼息、購買服務(wù)等方式支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，并在資本金、場(chǎng)地、人員等方面進(jìn)一步利用社會(huì)力量降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)相關(guān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或運(yùn)營(yíng)商金融貸款方面的政策。

除此之外，國(guó)家還將進(jìn)一步完善投融資政策，除政府加大財(cái)政性資金支持外，還將積極扶持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品或服務(wù)內(nèi)容，拓寬信貸抵押擔(dān)保范圍，支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求，積極利用財(cái)政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)（放心保）資金投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，開展反向按揭養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

3、以房養(yǎng)老保險(xiǎn)

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《意見》，明確提出要完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投融資政策，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)詳細(xì)政策預(yù)計(jì)2014年落地，首款產(chǎn)品預(yù)計(jì)2014年1月份推出。

4、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，有條件的二級(jí)以上綜合醫(yī)院開設(shè)老年病科，建設(shè)社區(qū)醫(yī)院為老年人上門服務(wù)的區(qū)域關(guān)系，加強(qiáng)遠(yuǎn)程服務(wù)試點(diǎn)。以上政策將成為2014年“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)路徑。

5、養(yǎng)老配套設(shè)施政策

目前我國(guó)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)及一些住宅小區(qū)的養(yǎng)老配套設(shè)施未有明確的細(xì)項(xiàng)政策。在《加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布后，預(yù)計(jì)2014年國(guó)家將有系列的養(yǎng)老配套政策出臺(tái)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)降低門檻，減免配套等相關(guān)稅費(fèi)，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

6、養(yǎng)老建筑驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

2014年預(yù)計(jì)政府會(huì)推動(dòng)養(yǎng)老建筑標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)工作，保障相關(guān)養(yǎng)老建筑產(chǎn)品的安全性。

（二）市場(chǎng)將更加規(guī)范，更加專業(yè)

企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)機(jī)制的形成、政策細(xì)則的落地實(shí)行以及城鎮(zhèn)化對(duì)持有物業(yè)需求的強(qiáng)化，將進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)向著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。同時(shí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游

產(chǎn)品的投放渠道以及國(guó)家養(yǎng)老專家對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式的探討等，將引領(lǐng)2014年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)更加規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展。社區(qū)、醫(yī)療、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)在接下來的2-3年內(nèi)大量涌現(xiàn)。養(yǎng)老人才、養(yǎng)老培訓(xùn)機(jī)構(gòu)將在養(yǎng)老市場(chǎng)中呈現(xiàn)活躍的狀態(tài)。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)將成地方招商考核指標(biāo)

2014年多地政府直接將養(yǎng)老地產(chǎn)招商作為核地方政府引資部門政績(jī)的一項(xiàng)指標(biāo)。這源自兩方面原因，一方面，央企、地產(chǎn)商、險(xiǎn)企等投資主體紛紛加碼養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)被越炒越熱；另一方面，隨著中國(guó)老齡化程度加劇，地方政府面臨的解決養(yǎng)老問題的壓力與日俱增。

（四）社會(huì)資本在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大

2013年12月底，民政部發(fā)布《民政部啟動(dòng)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)》的通知，要求推行公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)。公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)特別是新建機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)逐步通過公建民營(yíng)等方式，通過運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、購買服務(wù)等方式，鼓勵(lì)社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)，支持公建民營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)展。另外，隨著一些政策在2014年的一些落實(shí)，我們相信社會(huì)資本仍將是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的主角，并且其發(fā)揮的作用將越來越大。

（五）養(yǎng)老地產(chǎn)將與其他產(chǎn)業(yè)形成集群，推動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展

隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將與金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游休閑度假等相關(guān)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，構(gòu)建泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群概念，形成以城鎮(zhèn)化發(fā)展為整體框架的區(qū)域綜合開發(fā)新模式。從城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)的分層提升與建設(shè)上進(jìn)行細(xì)分，包括養(yǎng)老新城模式、養(yǎng)老小城鎮(zhèn)模式、養(yǎng)老綜合體模式和新型農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式。

（有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)的更多研究，詳見）

第四篇：2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望-房地產(chǎn)創(chuàng)新報(bào)告-綠維創(chuàng)景

2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望

旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)顧問

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院

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用、從事盈利性宣傳活動(dòng)，違者將追究法律責(zé)任。

2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院

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十八屆三中全會(huì)提出文化強(qiáng)國(guó)概念，文化產(chǎn)業(yè)迎來改革巨大推力，旅游業(yè)也迎來了多重的利好。文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域作為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域之一，越來越受到大家的重視，進(jìn)一步成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。

1、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，必將為2014年旅游和文化地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的機(jī)會(huì)

文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展，不能就樓盤做樓盤，應(yīng)該把房地產(chǎn)的開發(fā)，放在文化旅游產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)中，在新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)中，形成土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值，依托產(chǎn)業(yè)價(jià)值升級(jí)房地產(chǎn)價(jià)值，結(jié)合文化旅游運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)；新型城鎮(zhèn)化是未來城市化發(fā)展最重要的動(dòng)力機(jī)制，對(duì)中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較高速的擴(kuò)張非常重要；人的城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化的前提，實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化需要依靠產(chǎn)業(yè)支撐，所以在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，產(chǎn)城一體化是未來新型城鎮(zhèn)化的主流模式；以文化旅游引導(dǎo)特色旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)是區(qū)域文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)是關(guān)鍵；對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，做產(chǎn)城一體化的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，是未來發(fā)展的金光大道。

（1）新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要文化支持

改革開放30多年來，我國(guó)快速的城市化進(jìn)程在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，出現(xiàn)了各種各樣的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，人們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到，一座城市留給人印象最深的不僅有城市的容貌，更為重要的是城市的文化，因此新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要文化的支持。

（2）城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型需要文化產(chǎn)業(yè)的支持

低能耗、污染小的高附加值制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已成為城鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向，文化產(chǎn)業(yè)恰好可以與城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，將加快城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和轉(zhuǎn)

型發(fā)展。

（3）新型城鎮(zhèn)化的動(dòng)力恢復(fù)需要文化產(chǎn)業(yè)的支持

未來，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)摒棄“造城”運(yùn)動(dòng)帶來的基建熱，重點(diǎn)開發(fā)和培育城鎮(zhèn)特色主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。而文化產(chǎn)業(yè)便是其重要抓手之一，各地應(yīng)依托當(dāng)?shù)氐奈幕厣?，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)融合，因地制宜發(fā)展當(dāng)?shù)匚幕a(chǎn)業(yè)，培育當(dāng)?shù)刂饕闹еa(chǎn)業(yè)，使其成為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展的支點(diǎn)。

2、文化和旅游地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其服務(wù)屬性，來滿足人們多樣化的、高品質(zhì)的生活、工作需求

旅游地產(chǎn)的本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的屬性，只是功能與服務(wù)對(duì)象發(fā)生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院運(yùn)用泛旅游房地產(chǎn)的架構(gòu)，根據(jù)功能與性質(zhì)的不同，將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)八大類：

（1）休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類。

（2）休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時(shí)以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模比較大，其開發(fā)機(jī)會(huì)，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場(chǎng)。主要有郊區(qū)別墅排屋、花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、為離退休老人設(shè)計(jì)的養(yǎng)老型公寓等。

（3）度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假居住，不同于休閑居住，不可能每個(gè)周末都去，而是每年在此消費(fèi)一定

時(shí)間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒，這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，用資源創(chuàng)造生活方式，營(yíng)造自然生活環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型：濱海度假地產(chǎn)、防寒避暑地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)度假地產(chǎn)、康療養(yǎng)生地產(chǎn)。

（4）酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營(yíng)結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場(chǎng)的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會(huì)所，是三種主要的類型。

（5）養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn)，是以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為開發(fā)模式的一種復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務(wù)價(jià)值鏈條。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等等養(yǎng)老服務(wù)。

（6）文化創(chuàng)意房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文化創(chuàng)意房地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。國(guó)際上不乏成功先例可循：比如美國(guó)的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國(guó)內(nèi)的曲江新城也是一個(gè)文化帶動(dòng)的區(qū)域綜合開發(fā)的模式。

（7）莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

生態(tài)農(nóng)莊是以綠色、生態(tài)、環(huán)保為目標(biāo)，以資源有效利用為載體，以科技創(chuàng)新為支撐，以市場(chǎng)化運(yùn)作為手段，集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)深加工與觀光旅游為一體的規(guī)模集約化農(nóng)業(yè)場(chǎng)所。作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊，農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)則以園區(qū)內(nèi)的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨(dú)具特色的旅游項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)的投入較大，因此應(yīng)放到后期發(fā)展，通過爭(zhēng)取擴(kuò)大建設(shè)用地面積和旅游拉動(dòng)土地價(jià)值兩大手段，撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

（8）新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游新農(nóng)村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)內(nèi)容，同樣形成了帶動(dòng)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的能力

3、文化和旅游地產(chǎn)商業(yè)模式的長(zhǎng)期性和綜合性進(jìn)一步被人們所理解和認(rèn)識(shí)

文化和旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式具有長(zhǎng)期性和綜合性，我們可以從以下幾個(gè)方面來理解：第一，挖掘文化內(nèi)涵、打造地方文化競(jìng)爭(zhēng)力，這一文化品牌是當(dāng)?shù)氐暮诵母?jìng)爭(zhēng)力，對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懯情L(zhǎng)期性的；第二，文化與旅游產(chǎn)業(yè)，是一種綜合型的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動(dòng)眾多產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，具有綜合效應(yīng)；第三，文化和旅游地產(chǎn)中，諸如文化園區(qū)、度假酒店、主題公園等都是一種經(jīng)營(yíng)型物業(yè)形態(tài)。

4、房地產(chǎn)龍頭企業(yè)進(jìn)入文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，將會(huì)為該領(lǐng)域的發(fā)展帶來更多的模式和更激烈的競(jìng)爭(zhēng)

早期涉足旅游地產(chǎn)的華僑城早就宣布其發(fā)展模式將從“旅游+地產(chǎn)”變更為“以文化為核心，旅游為主導(dǎo)”；觀瀾湖集團(tuán)也宣布，聯(lián)合華誼兄弟、導(dǎo)演馮小剛共同投資50億元，打造中國(guó)特色電影旅游商業(yè)項(xiàng)目——?？谟^瀾湖華誼馮小剛電影公社；萬通地產(chǎn)則與中體產(chǎn)業(yè)聯(lián)合獲得三亞的奧林匹克國(guó)際村項(xiàng)目，亦被市場(chǎng)視為文化地產(chǎn)的受益者。鳳凰股份、長(zhǎng)江傳媒等文化類上市公司也在房地產(chǎn)市場(chǎng)圈地。萬達(dá)更是通過打造十個(gè)文化城暴露出其對(duì)文化旅游地產(chǎn)的野心。

5、文化和旅游地產(chǎn)中中國(guó)文化元素的價(jià)值將被進(jìn)一步認(rèn)可

文化是靈魂，旅游是生活，地產(chǎn)是載體。三者完美結(jié)合，才會(huì)打造出一個(gè)成功的文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，才會(huì)更具歷史價(jià)值、旅游價(jià)值和投資價(jià)值。

中國(guó)傳統(tǒng)文化元素在近幾年似乎一夜之間升溫，成為互聯(lián)網(wǎng)上最熱的詞匯。這與當(dāng)前時(shí)代背景有關(guān)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量躋身世界十大強(qiáng)國(guó)的時(shí)候，中國(guó)成為了世界的焦點(diǎn)。相信在國(guó)外企業(yè)大肆挖掘中國(guó)文化，將中國(guó)元素充分運(yùn)用到產(chǎn)品中的帶動(dòng)下，我國(guó)的文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)商也將注意到中國(guó)文化的價(jià)值，文化元素的價(jià)值將被進(jìn)一步認(rèn)可。

6、文化與旅游地產(chǎn)行業(yè)屬性和商業(yè)模式的清晰將有利于房地產(chǎn)金融在該領(lǐng)域的合作與發(fā)展

文化引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)是有效推動(dòng)城市發(fā)展的新模式。文化導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)模式是基于一定的文化資源與土地基礎(chǔ)，以文化體驗(yàn)、文化產(chǎn)業(yè)、文化旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的文化綜合體、文化消費(fèi)聚落、文化創(chuàng)意園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)區(qū)為核心功能構(gòu)架的，整體服務(wù)品質(zhì)較高的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。作為聚集綜合文化產(chǎn)業(yè)功能的特定空間，該類區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)泛文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個(gè)文化體驗(yàn)?zāi)康牡亍?/p>

在運(yùn)營(yíng)模式上，根據(jù)文化引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)的特點(diǎn)和國(guó)內(nèi)外成功先例，采取“政府+區(qū)域運(yùn)營(yíng)商+次級(jí)開發(fā)商+創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)者”即（G+1+X+Y）的開發(fā)模式，走“政府扶持、企業(yè)主體、文化創(chuàng)意者參與”的科學(xué)發(fā)展道路。其中，區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，對(duì)文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其開發(fā)內(nèi)容超越一般項(xiàng)目開發(fā)的層面，必須要文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)操作經(jīng)驗(yàn)，推廣平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)也要承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地一級(jí)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能內(nèi)容，必須是文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力強(qiáng)、實(shí)力雄厚、富有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)，如天柱文化旅游投資公司，才能擔(dān)當(dāng)本項(xiàng)目的區(qū)域運(yùn)營(yíng)商。

7、文化旅游地產(chǎn)在二三線城市的發(fā)展速度會(huì)更快

文化旅游產(chǎn)業(yè)在蓬勃興起，究其原因一方面是國(guó)家政策的引導(dǎo)，另一方面是市場(chǎng)上強(qiáng)烈的需求。對(duì)于這樣的一些文化旅游項(xiàng)目，一開始可能會(huì)在相應(yīng)的一線城市，或者會(huì)在文化旅游資源比較豐富的地方去做，但是它必然會(huì)向全國(guó)的各個(gè)區(qū)域去發(fā)展。從目前現(xiàn)狀來看，文化旅游地產(chǎn)正在二三線城市蓬勃發(fā)展。細(xì)數(shù)萬達(dá)集團(tuán)2013、2014年20余個(gè)開業(yè)或?qū)⒁_業(yè)的項(xiàng)目，超過半數(shù)位于二、三線城市；保利的旅游地產(chǎn)布局選址也多在二、三線城市。這一方面是因?yàn)槎?、三線城市有著豐富的文化和旅游資源，另一方面也是基于在這些城市發(fā)展成本相對(duì)較低，政策相對(duì)來說比較優(yōu)惠，而當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)又有一些剛性需求。

（有關(guān)文化與旅游地產(chǎn)的更多研究，詳見）

第五篇：綠維創(chuàng)景：2014年房地產(chǎn)金融發(fā)展展望

2014年房地產(chǎn)金融發(fā)展展望

旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)顧問

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院

官方網(wǎng)站：旅游運(yùn)營(yíng)網(wǎng)http://

版權(quán)聲明：該報(bào)告知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪

用、從事盈利性宣傳活動(dòng)，違者將追究法律責(zé)任。

2014年房地產(chǎn)金融發(fā)展展望

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院

本文內(nèi)容摘自由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院執(zhí)筆的《2013中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)金融投資委員會(huì)協(xié)助提供。

資金是地產(chǎn)發(fā)展前提及關(guān)鍵，沒有金融就沒有地產(chǎn)。過去房地產(chǎn)發(fā)展的資金單一地靠間接融資，更多的是通過銀行貸款來支持，這一模式是不可持續(xù)的，一定會(huì)走上多元化。其次，政府每次調(diào)控房?jī)r(jià)都會(huì)運(yùn)用金融手段，如果單靠銀行貸款，影響將會(huì)很大。另外，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是住宅業(yè)的利潤(rùn)呈下滑趨勢(shì)，在這種情形下，尋找低成本融資對(duì)降低房企的成本來說最為關(guān)鍵。于是，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸擺脫對(duì)銀行的依賴，走上一條多元化的直接融資之路。從利用銀行理財(cái)產(chǎn)品成立房地產(chǎn)基金到供應(yīng)鏈融資、預(yù)售款融資到私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金、資產(chǎn)證券化到海外上市融資、入股銀行及保險(xiǎn)等，房地產(chǎn)融資的渠道越來越多，在銀行信貸緊張的2013年，多元化的金融創(chuàng)新模式極大地緩解了房地產(chǎn)公司的融資壓力。

1、大資管時(shí)代到來，資金將更大規(guī)模流向金融業(yè)務(wù)

經(jīng)過長(zhǎng)期的高速發(fā)展，一些龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模已經(jīng)很大，要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然不可持續(xù)，“跨界”成為了擺在企業(yè)面前的難題。房地產(chǎn)具有投資性，屬于資金密集型行業(yè)，出于尋求企業(yè)內(nèi)部資金平衡的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對(duì)安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出臺(tái)，打破了證券、保險(xiǎn)、基金、信托、銀行之間的壁壘，標(biāo)志著資產(chǎn)管理進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式創(chuàng)造了條件。隨著金融市場(chǎng)化的進(jìn)一步推進(jìn)，2014年地產(chǎn)與金融結(jié)合的將更加緊密。

2、創(chuàng)新型地產(chǎn)金融產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，直接融資比例進(jìn)一步提高

從未來的發(fā)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)企業(yè)將致力于發(fā)展更加多元化的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，繼續(xù)擺脫銀行的限制?？梢灶A(yù)見，2014年，直接融資的比例將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

在大資管時(shí)代，基金和銀行的聯(lián)合、銀行和信托的聯(lián)合、信托與證券的聯(lián)合將衍生出更多的新型金融產(chǎn)品；房地產(chǎn)涉銀將更加普遍化，并逐漸走向成熟；房地產(chǎn)企業(yè)并購、引入戰(zhàn)略投資人將更加普遍；境外直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際資本對(duì)接的重要平臺(tái)。

3、房地產(chǎn)基金發(fā)展三趨勢(shì)

目前來看，房地產(chǎn)基金發(fā)展有三個(gè)趨勢(shì)：

第一，并購基金將會(huì)在未來時(shí)間中大行其道，起到主角的作用。據(jù)悉，一些資產(chǎn)管理公司和大的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成立了并購基金。如果宏觀調(diào)控常態(tài)化，有許多中小企業(yè)會(huì)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，到這些并購基金就面臨接盤的機(jī)會(huì)了。

第二，股權(quán)化的房地產(chǎn)基金將慢慢取代債權(quán)化的房地產(chǎn)基金。對(duì)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面由于形勢(shì)良好，現(xiàn)金流回流比較快；另一方面由于良好的信用，銀行還主動(dòng)放款給他們。和這種大企業(yè)合作，一是道德風(fēng)險(xiǎn)比較小，二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小，所以房地產(chǎn)股權(quán)類基金會(huì)慢慢從純債權(quán)再加股走向純股權(quán)。

第三，經(jīng)營(yíng)性的股權(quán)基金會(huì)越來越多，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、寫字樓，不可能一下子售罄，但也不能出售，否則就沒辦法經(jīng)營(yíng)、管理。比較好的辦法是自己持有，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中有一部分獲利，在整個(gè)市場(chǎng)升值當(dāng)中有更多的獲利。這樣的基金可能會(huì)越來越多浮上水面。

4、房地產(chǎn)信托仍占主要地位

房地產(chǎn)信托仍將是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的主體，尤其是對(duì)中小型房企來說。同時(shí)，房地產(chǎn)信托仍將占據(jù)整個(gè)信托業(yè)資金的半壁江山重要投向。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1-7月房地產(chǎn)信托占32.27%的資金投向比例，位列集合信托資金投向的第一位。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，有利于房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制，因此，2014年，房地產(chǎn)信托仍將是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源之一。

5、中小房企面臨“大資管”時(shí)代的挑戰(zhàn)需創(chuàng)新思路

大資管時(shí)代下，對(duì)于中小企業(yè)來說機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，應(yīng)善于創(chuàng)新、抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)融資：第一，債權(quán)融資創(chuàng)新。一般情況下，債權(quán)融資需要項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰、法律文件齊全，抵押物價(jià)值充裕，償付保障可靠，“四證齊全”為基本條件。但是，在特定情況下，在開發(fā)項(xiàng)目證照不全，但權(quán)屬清晰，抵押物充裕，償付保障可靠的條件下，也可以實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資。第二，股權(quán)融資創(chuàng)新：一般情況下，股權(quán)融資需要項(xiàng)目投資已經(jīng)形成，收益前景可以預(yù)期，操作團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，融資企業(yè)信用可靠，通過增資擴(kuò)股或購買股權(quán)進(jìn)行融資。但在特定的情況下，可以在項(xiàng)目開始投資之前，把股權(quán)融資提前到合作投資、共同拿地，擴(kuò)大融資企業(yè)的投資規(guī)模，提高融資企業(yè)自有啟動(dòng)資金的內(nèi)部收益率，搶占更大的市場(chǎng)份額。第三，股權(quán)加債權(quán)融資創(chuàng)新。這是前兩種融資模式創(chuàng)新的綜合使用，股權(quán)部分同股同權(quán)，債權(quán)部分按照約定付息。這種融資模式，對(duì)于合作雙方都有降低融資成本、分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的作用，是比較經(jīng)常使用的模式，它又可以發(fā)展為固定收益加激勵(lì)分紅的模式。第四，經(jīng)營(yíng)權(quán)收益權(quán)融資創(chuàng)新。長(zhǎng)期持有、經(jīng)營(yíng)獲利的項(xiàng)目，最大難處在于自有資金不足；而把寫字樓、商鋪、酒店賣散了，既不利于整體經(jīng)營(yíng)，也不利于收獲物業(yè)增值。根據(jù)我們的測(cè)算，以寫字樓為例，開發(fā)商自持能夠免交交易稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，并且以成本價(jià)自持，在一線城市的核心地段，寫字樓的租金內(nèi)部收益率可以達(dá)到10-12%。應(yīng)嘗試與開發(fā)商合作，募集追求低風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)的資金組成寫字樓基金，并且尋求通過REITs退出的途徑。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，也需要此類基金。長(zhǎng)期持有、經(jīng)營(yíng)獲利型基金的出現(xiàn)，將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成熟的體現(xiàn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)金融成熟的體現(xiàn)。（有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)的更多研究，詳見）