第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 發(fā)布時(shí)間 ：2006-7-26 16:22:17來(lái)源：納稅服務(wù)網(wǎng)作者：添加到我的收藏開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率如何確定？

答：

一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第八條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%?！?/p>

第三篇：【財(cái)稅解析】房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品財(cái)稅差異處理實(shí)務(wù)解析

【財(cái)稅解析】房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品財(cái)稅差異處理實(shí)務(wù)解析

2014-05

由于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》與稅法規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品時(shí)，會(huì)出現(xiàn)很多財(cái)稅差異，主要包括收入的確認(rèn)、成本的確認(rèn)與結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅等稅金的確認(rèn)與繳納等等。正是因?yàn)槠洳僮鲝?fù)雜，所以理論界才涌現(xiàn)出很多優(yōu)秀的文章來(lái)介紹各種各樣的處理方法。本文主要從實(shí)務(wù)出發(fā)，站在注冊(cè)稅務(wù)師的角度，通過(guò)貼近企業(yè)實(shí)際情況的例子，來(lái)說(shuō)明這些財(cái)稅差異究竟如何處理才能更好的體現(xiàn)合規(guī)、簡(jiǎn)便的原則。

一、需要明確的幾個(gè)問(wèn)題

1、財(cái)稅處理的時(shí)間性差異

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》第四條規(guī)定：“銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：企業(yè)己將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)己售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠計(jì)量；相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的己發(fā)生的或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量?！?/p>

所以，實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)通常是在實(shí)際交付開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)會(huì)計(jì)收入、結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)成本的。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱31號(hào)文件）第六條規(guī)定：“ 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)”。31號(hào)文件第三十五條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。”31號(hào)文件第三條則規(guī)定滿足以下三個(gè)條件中的一個(gè)條件，就可以確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。所以理論上講，交付使用是在竣工驗(yàn)收后出現(xiàn)的。但實(shí)際情況是，有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)上通常要做兩次收入與成本的計(jì)算。先按照稅法規(guī)定，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工時(shí)點(diǎn)計(jì)算出計(jì)稅收入與計(jì)稅成本，并對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利與實(shí)際毛利差異進(jìn)行調(diào)整；而后在實(shí)際交付使用時(shí)點(diǎn)，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本，對(duì)前期已經(jīng)作出納稅調(diào)整的項(xiàng)目予以轉(zhuǎn)回。

2、實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差異需要調(diào)整

31號(hào)文件第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額?！?我們這里需要提醒納稅人的是，計(jì)稅收入與計(jì)稅成本必須配比，配比原則不僅是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一般性原則，而且是所得稅法明確規(guī)定的處理原則。

計(jì)算實(shí)際毛利額時(shí)，如果企業(yè)結(jié)算的計(jì)稅成本是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部的計(jì)稅成本，對(duì)應(yīng)的計(jì)稅收入也應(yīng)該是全部的銷售收入，如果企業(yè)是按照預(yù)收賬款中實(shí)際收到的預(yù)售款確認(rèn)計(jì)稅收入，則對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本也應(yīng)該按照預(yù)售款占全部銷售收入的比例來(lái)計(jì)算。否則，部分銷售收入對(duì)應(yīng)全部的計(jì)稅成本，會(huì)出現(xiàn)實(shí)際毛利小于預(yù)計(jì)毛利的情況。

3、預(yù)售階段營(yíng)業(yè)稅金及附加的確認(rèn)

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。從這條規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段繳納的營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)不再是預(yù)繳性質(zhì)了，所以應(yīng)該可以確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅金及附加，但由于沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入與其對(duì)應(yīng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的流轉(zhuǎn)稅等稅金，也可以不確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅金及附加，而是通過(guò)記入應(yīng)交稅費(fèi)的借方來(lái)核算。同理，企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)，也不確認(rèn)所得稅費(fèi)用。

實(shí)務(wù)中，企業(yè)可能有的確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅金及附加，有的不確認(rèn)，有的是通過(guò)待攤費(fèi)用（長(zhǎng)期待攤費(fèi)用）等科目歸集的。我們認(rèn)為，不管企業(yè)如何處理，都要保證對(duì)損益最終不產(chǎn)生錯(cuò)誤的影響，但對(duì)于上市公司、國(guó)有企業(yè)等對(duì)利潤(rùn)比較關(guān)注的企業(yè)，還是應(yīng)謹(jǐn)慎處理的。本文例子則按照不確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅金及附加來(lái)處理。

4、所得稅會(huì)計(jì)處理

按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異（暫時(shí)性差異）需要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債，房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售款記入預(yù)收賬款，按規(guī)定計(jì)稅毛利率確認(rèn)預(yù)計(jì)毛利并預(yù)繳所得稅，形成的暫時(shí)性差異應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，企業(yè)通過(guò)應(yīng)交稅費(fèi)借方確認(rèn)的具有預(yù)繳性質(zhì)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)及附加，地方教育費(fèi)及附加，土地增值稅等，由于是按稅法規(guī)定先行扣除的，即未來(lái)準(zhǔn)予稅前扣除的金額與賬面價(jià)值相等，所以計(jì)稅基礎(chǔ)為零，所以我們認(rèn)為應(yīng)該將其確認(rèn)為遞延所得稅負(fù)債，而不是像有的文章所論述的，以負(fù)數(shù)形式確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。

5、計(jì)稅成本的預(yù)提及與實(shí)際差異的確認(rèn)

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)計(jì)算計(jì)稅成本時(shí)，可能會(huì)發(fā)生一些尚無(wú)法準(zhǔn)確確認(rèn)成本或尚存在未建造完畢的公共配套設(shè)施等情況。按照31號(hào)文件第三十二條規(guī)定，尚未取得全額發(fā)票的，可按照最高不超過(guò)合同總金額的10％預(yù)提；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。

按照我們對(duì)該規(guī)定的理解，需要說(shuō)明的是，文件中規(guī)定的“合同總金額”是指全部未完工結(jié)算的合同總金額，對(duì)于已經(jīng)完工結(jié)算的合同金額，由于應(yīng)該取得合法票據(jù)，所以也不應(yīng)存在預(yù)提的情況；對(duì)于預(yù)提的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用，如果實(shí)際確認(rèn)金額與預(yù)提金額有差異，則首先應(yīng)保證調(diào)整的是該項(xiàng)目的計(jì)稅成本，其次，按照金額大小或主管稅局的要求確認(rèn)調(diào)整預(yù)提或?qū)嶋H結(jié)算的計(jì)稅成本，如果影響不大，主管稅局也未明確反對(duì)，可以調(diào)整結(jié)算的計(jì)稅成本。

6、預(yù)售收入的分類

對(duì)于預(yù)售收入的分類，主管稅局可能會(huì)有自己的規(guī)定，企業(yè)的實(shí)際情況也千差萬(wàn)別。

理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)未取得預(yù)售許可證以前，是不能收款售房的，訂金或誠(chéng)意金也不應(yīng)確認(rèn)為計(jì)稅收入的一部分，但定金、首付款（尤其是銀行按揭的首付款）則應(yīng)確認(rèn)為計(jì)稅收入的一部分。

實(shí)務(wù)中，可能某些房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可證以前就已經(jīng)通過(guò)簽訂意向書的形式取得一部分銷售款，在取得預(yù)售許可證以后，房地產(chǎn)企業(yè)仍可能會(huì)通過(guò)這種形式取得一部分銷售款，這些收入不應(yīng)該確認(rèn)為計(jì)稅收入，只有通過(guò)簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，才是計(jì)稅收入。這也是符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定的。

實(shí)務(wù)中，與意向書之類的合同做比較簡(jiǎn)單的區(qū)分，就是預(yù)售合同有確定的銷售面積與銷售金額。

房地產(chǎn)企業(yè)可以采用分期收款形式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》。理論上講，具有分期收款性質(zhì)的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》并不屬于分期收款銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品行為，因?yàn)闀?huì)計(jì)的分期收款銷售通常是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先行交付，受讓人分期付款，但實(shí)務(wù)中，只要《房地產(chǎn)預(yù)售合同》明確規(guī)定分期收款形式以及還款日期，并且還款日大部分在交付開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同時(shí)或以后，主管稅局也無(wú)特別規(guī)定，也可以將其視同分期收款銷售。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，可以預(yù)征土地增值稅。從這條規(guī)定來(lái)說(shuō)，上述內(nèi)容也適用于土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定。

7、計(jì)稅成本的歸集、分配與匯總

計(jì)稅成本的歸集、分配與匯總，主要是按照31號(hào)文件規(guī)定的方法操作，如果房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)其開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，而涉及到特殊的方法或者混合使用規(guī)定的方法，則應(yīng)征得主管稅局的同意。計(jì)稅成本具體分配原則和方法不是本文論述重點(diǎn)。

8、招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)計(jì)算基數(shù)

預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅收入，可以作為招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的計(jì)算基數(shù)。

9、所得稅匯算清繳納稅申報(bào)表填表模式

由于目前尚未出現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)專門設(shè)計(jì)的所得稅納稅申報(bào)表，所以在實(shí)務(wù)中，涉及本文所論述的問(wèn)題，在所得稅納稅申報(bào)表中有不同的填報(bào)方式，主要有北京模式、沈陽(yáng)模式，大連模式，青島模式等等，雖然填報(bào)方法各異，但殊途同歸，最終對(duì)所得稅的影響都是一樣的，本文采用北京模式。

二、舉例說(shuō)明

綜合類： 收入類：

成本類

費(fèi)用類1、2011年該公司有關(guān)會(huì)計(jì)處理：

2、2011年應(yīng)納稅所得額確定及納稅申報(bào)表填報(bào)3、2012年該公司有關(guān)會(huì)計(jì)處理：

⑴、完工前會(huì)計(jì)處理：

⑵、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付后會(huì)計(jì)處理4、2012年實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差異確認(rèn)5、2012年應(yīng)納稅所得額確定及納稅申報(bào)表填報(bào)

⑴、預(yù)繳毛利額及差異調(diào)整額的填報(bào)

⑵、應(yīng)交稅費(fèi)的填報(bào)

⑶、收入的填報(bào)

第四篇：新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前后的處理

新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前后的處理

通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售行為在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前即已開(kāi)始，完工后還會(huì)繼續(xù)下去，直至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售出完畢。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前不結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，完工后根據(jù)配比原則對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)已售部分的開(kāi)發(fā)成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的損益表在項(xiàng)目完工前不能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)成果。

在稅務(wù)處理上，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)并沒(méi)有完工與否的條件，與會(huì)計(jì)核算相關(guān)規(guī)定截然不同。與之相對(duì)應(yīng)，企業(yè)所得稅計(jì)稅成本的處理與會(huì)計(jì)核算成本也有本質(zhì)的區(qū)別。本文試對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前后成本的處理方式進(jìn)行分析。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前成本的確認(rèn)

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目反映，“開(kāi)發(fā)成本”項(xiàng)目與國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件計(jì)稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下內(nèi)容：

一、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

二、前期工程費(fèi)。

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

三、建筑安裝工程費(fèi)。

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

五、公共配套設(shè)施費(fèi)。

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

會(huì)計(jì)處理上，對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)售收入不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開(kāi)發(fā)成本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際投入。

稅務(wù)處理上，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。這說(shuō)明稅法上要確認(rèn)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入，但不直接計(jì)算對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，而是間接地以計(jì)稅毛利率來(lái)確定銷售毛利額。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認(rèn)

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后交付使用，會(huì)計(jì)上要確認(rèn)收入，“開(kāi)發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

會(huì)計(jì)處理上，無(wú)論資產(chǎn)負(fù)債表日還是財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)出日，成本項(xiàng)目反映的成本費(fèi)用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會(huì)計(jì)損益真實(shí)、準(zhǔn)確，也包含了為準(zhǔn)確核算單位建筑面積開(kāi)發(fā)成本預(yù)提的成本費(fèi)用。所以，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，按照已售建筑面積和單位成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，從會(huì)計(jì)報(bào)表上能夠反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。

稅務(wù)處理上，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。第三十五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。

上述稅法規(guī)定的內(nèi)容可概括如下：

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)完工必須結(jié)算計(jì)稅成本。

2.根據(jù)結(jié)算的計(jì)稅成本，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)應(yīng)納稅所得額。

3.計(jì)稅成本核算終止日，即完工企業(yè)所得稅匯算清繳前。

由此產(chǎn)生的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本差異表現(xiàn)在：

1.會(huì)計(jì)成本與交付入住的建筑面積和確認(rèn)的收入相配比，計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。

2.會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可以次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。

3.會(huì)計(jì)成本對(duì)未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計(jì)稅成本則規(guī)定，預(yù)提成本費(fèi)用不超過(guò)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

4.12月31日～5月31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)計(jì)稅成本。

【例】A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬(wàn)元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬(wàn)元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬(wàn)元，A公司12月31日按照合同造價(jià)預(yù)提了3000萬(wàn)元。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開(kāi)發(fā)成本無(wú)余額。

計(jì)稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的計(jì)稅成本包括：

（1）.2008年12月31日前已取得的發(fā)票5000萬(wàn)元；

（2）.2009年4月取得的發(fā)票1000萬(wàn)元；

（3）.不超過(guò)合同總額10%的預(yù)提成本800萬(wàn)元；

企業(yè)的銷售成本當(dāng)為8000萬(wàn)元，企業(yè)的計(jì)稅成本當(dāng)為6800萬(wàn)元，差額為1200萬(wàn)元。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工是結(jié)算計(jì)稅成本的前提，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，除土地開(kāi)發(fā)之外，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；

3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

另外，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]342號(hào)）明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如果沒(méi)有竣工驗(yàn)收即提前辦理入住手續(xù)，這種情況必須結(jié)算計(jì)稅成本，如果計(jì)稅成本資料不全、結(jié)算滯后，結(jié)算的當(dāng)計(jì)稅成本就會(huì)小于實(shí)際成本，從而對(duì)當(dāng)企業(yè)所得稅產(chǎn)生重大影響。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理

2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要糾錯(cuò)】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租賃時(shí)，一般有兩種會(huì)計(jì)處理方法：一是將自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算，二是將自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會(huì)計(jì)角度講，兩種處理方法都不會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對(duì)應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。

【例】甲公司為一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2006年1月1日，其開(kāi)發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價(jià)值1 500萬(wàn)元，甲公司將該房產(chǎn)出租紿乙公司，租期為3年，租金總額360萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為2 500萬(wàn)元。租期屆滿，甲企業(yè)以3 000萬(wàn)元的價(jià)格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為25％(不考慮房產(chǎn)殘值、營(yíng)業(yè)稅金及附加)。

（1）轉(zhuǎn)為出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算。

①出租期間會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

租金收入：360萬(wàn)元；

攤銷成本：1 500÷20×3=225（萬(wàn)元）；

會(huì)計(jì)利潤(rùn)：360-225=135（萬(wàn)元）。

②出租期間應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)稅法規(guī)定，用于出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬(wàn)元應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，即應(yīng)納稅所得額為360萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅為90萬(wàn)元(360×25％)。

③租期屆滿時(shí)出售。

甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬(wàn)元，賬面成本余值為1 275萬(wàn)元(1 500-225)，會(huì)計(jì)利潤(rùn)為1 725萬(wàn)元(3 000-1 275)，已攤銷折舊225萬(wàn)元此時(shí)可作為計(jì)稅成本調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。因此，應(yīng)納稅所得額為1 500萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅為375萬(wàn)元。從上可看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)為465萬(wàn)元(90+375)。

（2）轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。

①出租期間會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

賬務(wù)處理方法同上。

②出租期間應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)的公允價(jià)值應(yīng)以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，因此出租期間應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1 000萬(wàn)元(2 500-1 500)。因開(kāi)發(fā)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，按稅法規(guī)定，共計(jì)稅成本為2 500萬(wàn)元，增加的計(jì)稅成本1 000萬(wàn)元中屬于出租期間的折舊費(fèi)用150萬(wàn)元(1 000÷20×3)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)納稅所得額=135+1 000-150=985（萬(wàn)元）；

應(yīng)交所得稅=985×25％=246.25（萬(wàn)元）。

③租期屆滿時(shí)出售。

甲企業(yè)銷售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬(wàn)元，賬面固定資產(chǎn)凈值為1 275萬(wàn)元(1 500-225)，因此，會(huì)計(jì)利潤(rùn)為1 725萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)增加的計(jì)稅成本余值850萬(wàn)元(1 000-150)應(yīng)調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

因此，應(yīng)納稅所得額為1 725-850=875（萬(wàn)元），應(yīng)交所得稅為875×25％=218.75（萬(wàn)元）。

從上可看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)也為465萬(wàn)元(246.25+218.75)。通過(guò)比較，采用不同的會(huì)計(jì)處理方法，不會(huì)影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)，應(yīng)交所得稅總額也是相同的；但是，從現(xiàn)金流量來(lái)看，采用第一種會(huì)計(jì)處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。

法規(guī)鏈接：

國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)文規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用，未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。