第一篇：土地流轉(zhuǎn)模式介紹,常見方式和注意問題

土地流轉(zhuǎn)模式介紹

1.概念、定義、研究對(duì)象

農(nóng)村集體土地按照用途可以分為農(nóng)業(yè)用地（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)）、宅基地（宅基地使用權(quán)）、其它農(nóng)村建設(shè)用地（農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)）及農(nóng)村未開發(fā)利用土地。農(nóng)民集體所有制是指土地所有權(quán)屬于勞動(dòng)群眾集體所有的土地制度。我國《憲法》第 10 條規(guī)定：我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體土地所有權(quán)分別屬于鄉(xiāng)、村和村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組三種形式的農(nóng)民集體所有，并由法律規(guī)定的組織經(jīng)營、管理。

在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的背景下，我國各地相繼開展了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革、土地綜合整治、戶籍制度改革等一系列改革創(chuàng)新，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)是農(nóng)村制度改革系統(tǒng)中的一部分。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國土地所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上是指土地利用權(quán)利的流轉(zhuǎn)，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)三類用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)。2.基本流轉(zhuǎn)模式

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)定義為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他集體建設(shè)用地使用者通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等多種方式,將集體建設(shè)用地的使用權(quán)有償交付給其他經(jīng)濟(jì)主體使用的行為。

我國目前在實(shí)踐中探索的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式主要有以土地承包經(jīng)營權(quán)合作經(jīng)營為特征的土地合作經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)模式、宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式三種。本文集中研究宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式。

3.宅基地流轉(zhuǎn)模式

宅基地置換是中國農(nóng)村土地第三次改革，通過農(nóng)村地區(qū)土地制度的改革，緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與現(xiàn)行的制度之間的矛盾，解決農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模小、土地產(chǎn)出率低、大量農(nóng)村住房閑臵、宅基地浪費(fèi)嚴(yán)重等問題；再根據(jù)“城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少相掛鉤”的原則，拓展城市建設(shè)空間，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供土地資源保障；保證基本農(nóng)田保護(hù)面積不減少，通過承包地流轉(zhuǎn)和宅基地整理復(fù)墾，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營；農(nóng)民集中安臵，解決農(nóng)村宅基地低效利用問題，提高土地節(jié)約集約利用程度，提高基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和利用率。

3.1.按主導(dǎo)方式分：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、農(nóng)民主導(dǎo)

宅基地臵換的方式主要有政府主導(dǎo)、征地方式；市場(chǎng)主導(dǎo)、出租方式；農(nóng)民主導(dǎo)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方式。

3.2.按臵換對(duì)象分：貨幣、異地房產(chǎn)、異地宅基地

宅基地的置換方法可以根據(jù)各地的情況以及臵換對(duì)象的具體情況不同分為以下三種：貨幣臵換、異地房產(chǎn)臵換、異地宅基地臵換。

3.3.實(shí)踐中的地方典型模式 我國宅基地流轉(zhuǎn)處于試點(diǎn)探索階段，由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的多層次性和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理?xiàng)l件的差異性，形成了多種多樣的流轉(zhuǎn)模式。主要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區(qū)。

4.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式

在進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)踐中，一些地區(qū)在探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式中，實(shí)施農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)村宅基地等建設(shè)用地一體化的流轉(zhuǎn)模式。

這種模式主要是依據(jù)2008 年 6 月國土資源部發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》，該辦法規(guī)定在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。目前，主要在山東、重慶等地展開。

4.1.山東“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”土地流轉(zhuǎn)模式

“城鄉(xiāng)用地增減掛鉤”，就是在保證耕地保護(hù)紅線不被突破的前提下，減少農(nóng)民用地，增加城市開發(fā)用地。

城鄉(xiāng)用地增減掛鉤是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，長期以來農(nóng)村宅基地實(shí)行的是無償無限期使用制度，容易造成農(nóng)村建房只增不減、農(nóng)民建新不拆舊的現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》文件規(guī)定“對(duì)村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請(qǐng)條件購買空閑住宅的，當(dāng)?shù)卣山o予獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助”，政府通過制定農(nóng)村宅基地有償退出獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助辦法，設(shè)立專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助資金，用于農(nóng)民自愿退出閑置宅基地的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策解決的是城市發(fā)展用地不足和耕地減少的矛盾，對(duì)農(nóng)村大量閑臵的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行整理，在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃的前提下，先整理復(fù)墾、后建新使用。

山東濰坊、棗莊、青島等地進(jìn)行了試點(diǎn)，該模式堅(jiān)持了農(nóng)村集體土地所有制度，將原有的鄉(xiāng)村管理歸于社區(qū)化管理，即將原來農(nóng)村散居的居住模式改變?yōu)榧芯幼〉纳鐓^(qū)化模式，在村民自愿的原則下，將自己居住的宅基地轉(zhuǎn)讓出來，政府統(tǒng)一組織開墾、整理，除留作社區(qū)建設(shè)用地，剩余部分通過臵換其它農(nóng)村建設(shè)用地?fù)Q取收益。政府將復(fù)墾土地流轉(zhuǎn)所獲得收益，通過政府財(cái)政給予宅基地流轉(zhuǎn)農(nóng)民一定份額的安臵補(bǔ)貼。

“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的優(yōu)點(diǎn)：推動(dòng)了宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，解決了城鎮(zhèn)建設(shè)用地不足，改善了農(nóng)民居住環(huán)境，但這種模式?jīng)]有解決農(nóng)民深層次的生存就業(yè)問題，社區(qū)化管理將勞作在土地上的農(nóng)民轉(zhuǎn)成勞作在土地上的“城鎮(zhèn)居民”。

“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的缺點(diǎn)：但在一些農(nóng)業(yè)用地碎化、交通不便，不適用大規(guī)模機(jī)械耕作的地區(qū)行不通。4.2.重慶的“地票制”土地交易模式

重慶的地票制是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策實(shí)施的新探索，“地票”是包括農(nóng)村宅基地極其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后可用于建設(shè)的用地指標(biāo)，是一種權(quán)利的憑證。

重慶探索的“地票制”農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式超越了“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”關(guān)于城鄉(xiāng)行政分立影響土地價(jià)格的限制，在一定程度上突破了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的分割狀態(tài)，它將遠(yuǎn)郊區(qū)農(nóng)村土地統(tǒng)一納入到“掛鉤”試驗(yàn)的范疇中?！暗仄薄睂⒉煌瑓^(qū)域的掛鉤指標(biāo)打包進(jìn)行拍賣，然后按照面積分配拍賣收益?！暗仄薄眱r(jià)格的高低與項(xiàng)目區(qū)無關(guān)，與級(jí)地租無關(guān)，僅與拍賣價(jià)格有關(guān)，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)價(jià)格的統(tǒng)一化?！暗仄敝啤睂⑼恋氐慕灰邹D(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)?！暗仄敝啤睂?shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過“地票”在交易所進(jìn)行拍賣。

“地票制”將土地的交易轉(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)。“地票制”實(shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過“地票”在交易所進(jìn)行拍賣。

“地票制”的交易模式優(yōu)點(diǎn)；（1）大大提高了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值，保護(hù)了農(nóng)村集體在建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益，為農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活提供了可靠的資金保障。（2）突破了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的隔離，提高了農(nóng)村土地的價(jià)值，提高了農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活和發(fā)展的能力，成為妥善解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革的有效途徑。（3）利用市場(chǎng)化機(jī)制，優(yōu)化了農(nóng)用地、建設(shè)用地的空間布局。實(shí)現(xiàn)了耕地連片、居民點(diǎn)集中，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和新農(nóng)村建設(shè)。

土地流轉(zhuǎn)的概念、常見方式和注意問題

一、土地流轉(zhuǎn)的概念

土地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

二、土地流轉(zhuǎn)的常見方式

1、土地轉(zhuǎn)包，即承包方將自己承包期內(nèi)承包的部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

2、土地轉(zhuǎn)讓，即承包方將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)以一定的方式和條件轉(zhuǎn)移給他人。

3、土地出租，即承包方作為出租方，將自己承包期內(nèi)部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，并收取租金。

4、土地互換，即土地承包經(jīng)營權(quán)人將自己的土地承包經(jīng)營權(quán)交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經(jīng)營權(quán)。

5、土地入股，即在承包期內(nèi)，承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股份，以股份入股形式與他人共同生產(chǎn)，按股分紅。

6、反租倒包，即由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出面把農(nóng)戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農(nóng)戶適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，再把土地承包進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包給農(nóng)戶、個(gè)人或企業(yè)單位。

7、土地托管，即承包方承包地委托農(nóng)業(yè)服務(wù)組織或農(nóng)戶代為經(jīng)營管理，托管雙方簽訂協(xié)議，委托方向受托方支付一定的費(fèi)用。

三、土地流轉(zhuǎn)應(yīng)注意的問題

1、農(nóng)民利益問題。一是不能違背農(nóng)民的意愿強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的條件、方式、價(jià)格等應(yīng)由農(nóng)戶自主決定；二是土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的既得利益要不低于或高于土地流轉(zhuǎn)前，否則流轉(zhuǎn)將很難實(shí)行。

2、流轉(zhuǎn)主體問題。一是采取轉(zhuǎn)包及互換方式的，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶進(jìn)行流轉(zhuǎn)；二是采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，可以向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶、單位和個(gè)人流轉(zhuǎn)，但由于這種流轉(zhuǎn)方式使得流轉(zhuǎn)方在承包期內(nèi)失去了土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“穩(wěn)妥、慎重、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先”的原則。

3、流轉(zhuǎn)年限問題。除“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）外，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂的時(shí)間不宜過長，到期后，根據(jù)實(shí)際情況再進(jìn)行續(xù)簽。

4、流轉(zhuǎn)土地的用途問題。必須嚴(yán)格遵守《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，不得以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等理由擅自改變?cè)懈氐霓r(nóng)業(yè)用途。

5、流轉(zhuǎn)合同簽訂問題。流轉(zhuǎn)合同必須使用政府統(tǒng)一制訂的合同文本。簽定合同時(shí)應(yīng)當(dāng)由承包方或其書面委托的代理人簽定；流轉(zhuǎn)合同中要注明流轉(zhuǎn)土地的邊界、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)和流轉(zhuǎn)土地的用途等內(nèi)容。

6、流轉(zhuǎn)土地的界限問題。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)經(jīng)部門要在流轉(zhuǎn)土地丈量劃分上嚴(yán)格把關(guān)，明確土地界址，確保流轉(zhuǎn)土地面積與流轉(zhuǎn)合同面積相符，不留隱患。

部分先進(jìn)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)做法

重慶市九龍坡區(qū)：

在加快土地流轉(zhuǎn)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合改革試驗(yàn)的過程中，該區(qū)確定了“三個(gè)可行”的原則：合乎情理、不違背基本法律，就可行；群眾滿意、能確保社會(huì)穩(wěn)定，就可行；不謀私利、能促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，就可行。其具體做法如下：

1、在農(nóng)民住房問題上，九龍坡區(qū)的思路是用農(nóng)村宅基地來換住房。經(jīng)報(bào)批同意后，按照“城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”的試點(diǎn)要求，拿出原農(nóng)村宅基地的20%左右，集中興建新型農(nóng)村社區(qū)，騰出80%左右的農(nóng)村宅基地指標(biāo)置換為城市建設(shè)用地，用多得的土地出讓金等收益來補(bǔ)貼農(nóng)民購房。

2、在承包地問題上，九龍坡區(qū)規(guī)定，農(nóng)民變市民，在享受市民社會(huì)保障的同時(shí)，必須自愿退出土地承包經(jīng)營權(quán)。例如，該區(qū)的清河、高田坎和高峰寺三個(gè)村在用宅基地?fù)Q住房后，這三個(gè)村剩余的3000多畝耕地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)到花卉園區(qū)，由園區(qū)統(tǒng)一招商用于發(fā)展花卉產(chǎn)業(yè)。

3、在農(nóng)民變市民后的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)培訓(xùn)、最低生活保障等問題上，九龍坡區(qū)的農(nóng)民與城市人一樣，享受到各項(xiàng)社會(huì)保障制度。一是子女入學(xué)。區(qū)教委以農(nóng)民變市民人員實(shí)際居住地就近安排其子女入學(xué)。其子女在九龍坡入學(xué)的，繼續(xù)享受農(nóng)村義務(wù)教育“兩免一補(bǔ)”政策。二是就業(yè)扶持。農(nóng)民變市民人員中有勞動(dòng)能力和勞動(dòng)愿望的適齡勞動(dòng)者，由區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障部門免費(fèi)提供職業(yè)技能培訓(xùn)或創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)和職業(yè)介紹；符合條件的可享受小額擔(dān)保貸款、就業(yè)再就業(yè)援助等政策。三是養(yǎng)老保險(xiǎn)。農(nóng)民變市民人員在單位就業(yè)的，由用人單位統(tǒng)一參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)；未就業(yè)人員和靈活就業(yè)人員按自愿原則，規(guī)定分類參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。由于入保門檻更低，農(nóng)民也可選擇農(nóng)村基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。四是最低生活保障。農(nóng)民變市民人員符合城鎮(zhèn)低保規(guī)定的可納入城鎮(zhèn)居民最低生活保障。成都市溫江區(qū)：

溫江區(qū)通過“雙放棄換社?！钡姆绞?，加速土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營，引導(dǎo)農(nóng)民向城鎮(zhèn)和規(guī)劃聚居區(qū)集中。即：對(duì)自愿放棄宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)民，由政府按規(guī)定給予補(bǔ)償，并解決社會(huì)保障。

在實(shí)施過程中，溫江區(qū)按照“大統(tǒng)籌、大集中”的思路，對(duì)農(nóng)民“雙放棄”后的宅基地和耕地實(shí)施整理，推進(jìn)土地跨區(qū)域流轉(zhuǎn)。主要針對(duì)已在城市找到工作、且家庭收入中有80%以上是非農(nóng)收入、又有宅基地和耕地的農(nóng)戶，申請(qǐng)雙放棄后由當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行核查批準(zhǔn)后獲得一定補(bǔ)償，入住政府出資統(tǒng)一建設(shè)的集中居住點(diǎn)，戶口變成居民，進(jìn)入失地農(nóng)民社保系統(tǒng)。

為確保“雙放棄換社?！惫ぷ鞯某掷m(xù)性，溫江區(qū)強(qiáng)化配套措施。一是實(shí)施“安居工程”，確保農(nóng)民進(jìn)城有去處。2006年開始，該區(qū)啟動(dòng)并建設(shè)新居工程和新型社區(qū)，吸納入城農(nóng)民。轉(zhuǎn)移農(nóng)戶可按政府規(guī)劃要求在全區(qū)范圍內(nèi)購買集中居住區(qū)的定向安置居住房，人均35平方米以內(nèi)的按安置價(jià)購買，每平方米與商品房的差價(jià)由區(qū)政府補(bǔ)貼給接收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）；進(jìn)城自主購房的，人均35平方米以內(nèi)按所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）定向安置居住房安置價(jià)與成本價(jià)的差價(jià)給予補(bǔ)貼，應(yīng)征的個(gè)人購房契稅由區(qū)政府全額補(bǔ)貼，并免收產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。二是實(shí)施“樂業(yè)工程”，保障遷居農(nóng)民住得穩(wěn)。加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)，推行培訓(xùn)券等補(bǔ)貼辦法，擴(kuò)大農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移培訓(xùn)陽光工程實(shí)施規(guī)模，提高農(nóng)民轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)崗和適應(yīng)城市生活的能力。寧波市鄞州區(qū)：

該區(qū)嘗試采取了季節(jié)性流轉(zhuǎn)方式。即：經(jīng)營者根據(jù)生產(chǎn)需要，向農(nóng)戶包租土地的一個(gè)生產(chǎn)季節(jié)，使同塊土地在不同季節(jié)由不同經(jīng)營者經(jīng)營的流轉(zhuǎn)形式。通過這樣的流轉(zhuǎn)方式，既可增加農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)收入，又確保農(nóng)戶單季糧食生產(chǎn)，因此受到廣泛歡迎。該區(qū)加快土地流轉(zhuǎn)的一些具體做法如下：

1、政策引導(dǎo)。該區(qū)研究制定了四個(gè)方面的扶持政策，多管齊下鼓勵(lì)和推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。一是對(duì)依托農(nóng)業(yè)企業(yè)和合作組織、符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)扶持政策進(jìn)行的土地流轉(zhuǎn)，達(dá)到一定經(jīng)營規(guī)模的，將給予資金支持。二是對(duì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收效果顯著的村經(jīng)濟(jì)合作社，給予資金獎(jiǎng)勵(lì)。三是對(duì)發(fā)展土地流轉(zhuǎn)后進(jìn)行設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的，優(yōu)先享受全區(qū)設(shè)施農(nóng)業(yè)扶持政策。區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級(jí)每年籌、撥一定的農(nóng)業(yè)發(fā)展基金，重點(diǎn)扶持、培植農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)建設(shè)和綠色無公害基地建設(shè)等十大類農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化設(shè)施建設(shè)內(nèi)容，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。四是對(duì)轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，提供區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級(jí)的再就業(yè)培訓(xùn)，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)產(chǎn)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，并對(duì)全區(qū)60歲以上的男性及55歲以上的女性農(nóng)戶，每月發(fā)放平均100元的生活補(bǔ)貼。

2、強(qiáng)化監(jiān)管。一是制訂相應(yīng)的規(guī)范操作程序，保證依法有序的流轉(zhuǎn)。規(guī)定土地流轉(zhuǎn)合同必須由村經(jīng)濟(jì)合作社備案，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）合同管理委員會(huì)鑒證；時(shí)間較長、面積大的須經(jīng)區(qū)公證處進(jìn)行公證；全村性的土地流轉(zhuǎn)須經(jīng)村民代表會(huì)議通過，才能開展流轉(zhuǎn)。二是制定合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，切實(shí)保障農(nóng)民的利益。各級(jí)政府在嚴(yán)格條件的基礎(chǔ)上，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的項(xiàng)目、面積、價(jià)格等進(jìn)行規(guī)范化管理，并對(duì)土地流轉(zhuǎn)過程實(shí)行監(jiān)管，定期對(duì)外公布，提高工作透明度，采用招標(biāo)、拍賣等形式，進(jìn)行公開流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理更趨優(yōu)化、更加有效、更為合理。

3、提供服務(wù)。實(shí)施“種子種苗工程”、“農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工程”、“農(nóng)技信息工程”、“農(nóng)技專家工程”以及農(nóng)技人員“三聯(lián)”工程（聯(lián)50家重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，聯(lián)50家規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)，聯(lián)50個(gè)農(nóng)業(yè)示范基地或大戶），重點(diǎn)做好“產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后”三大塊服務(wù)。一是農(nóng)林部門以科技下鄉(xiāng)、“農(nóng)技110”和200名基層農(nóng)技信息員隊(duì)伍培植為補(bǔ)充，以“十大”標(biāo)準(zhǔn)化高效生產(chǎn)配套新技術(shù)為重點(diǎn)，以季節(jié)性農(nóng)技培訓(xùn)為特色，以水果、水產(chǎn)、畜牧等專業(yè)化正規(guī)教學(xué)和“綠色培訓(xùn)”、“學(xué)歷培訓(xùn)”及“轉(zhuǎn)崗轉(zhuǎn)業(yè)培訓(xùn)”為輔佐，以提供優(yōu)質(zhì)種子種苗為保障，為全區(qū)規(guī)模經(jīng)營大戶、農(nóng)場(chǎng)及企業(yè)做好“產(chǎn)前”服務(wù)。二是區(qū)財(cái)政在每年安排400萬元，用于新型農(nóng)機(jī)的購置，專門服務(wù)于各規(guī)模大戶與龍頭企業(yè)，并免費(fèi)他們提供先進(jìn)農(nóng)機(jī)的技術(shù)指導(dǎo)，做好“產(chǎn)中”服務(wù)。三是各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的農(nóng)業(yè)信息服務(wù)站在“產(chǎn)后”免費(fèi)為規(guī)模大戶及農(nóng)業(yè)企業(yè)在報(bào)紙、電臺(tái)及網(wǎng)站上發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品銷售信息，以促成其收獲良好的經(jīng)濟(jì)效益。

佛山市南海區(qū)：

1992年，南海區(qū)開始試行土地股份制，村集體以股權(quán)證換取農(nóng)民手上的承包權(quán)證，從而取得了對(duì)社區(qū)土地的經(jīng)營權(quán)。其基本做法是：

1、分區(qū)規(guī)劃。即把全區(qū)肥沃的土地劃定為農(nóng)田保護(hù)區(qū)，并改分包經(jīng)營為投包經(jīng)營；把靠近城鎮(zhèn)及公路的土地或山坡地劃定為工業(yè)發(fā)展區(qū)；把靠近村莊的土地劃定為商業(yè)住宅區(qū)。

2、土地及集體財(cái)產(chǎn)作價(jià)入股。作價(jià)入股后，把全村或全社的土地集中起來，由管理區(qū)（現(xiàn)行政村）或經(jīng)濟(jì)社（現(xiàn)村民小組）實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、管理和經(jīng)營。在股權(quán)設(shè)置上，以社區(qū)戶口為準(zhǔn)確定配股對(duì)象，大部分村社設(shè)置了基本股、承包權(quán)股和勞動(dòng)貢獻(xiàn)股等多種股份。

3、股利分配和股權(quán)管理。成立村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)，將村委會(huì)的公共管理職能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能相分離，負(fù)債通過村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)獨(dú)立法人按照市場(chǎng)化和相關(guān)法律程序解決。

江門市新會(huì)區(qū)：

2005年底，該區(qū)的梅岡村抓住新一輪土地調(diào)整的機(jī)會(huì)，在征得全體村民一致同意后，制定了《土地流轉(zhuǎn)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化方案》，組織實(shí)施土地流轉(zhuǎn)和集約化經(jīng)營。具體做法是：村委會(huì)向村民小組抽調(diào)5%土地集中開發(fā)工業(yè)區(qū)，剩余土地在保證每個(gè)村民最少領(lǐng)有0.5畝口糧田的前提下，村民自愿將剩余土地交由村委會(huì)統(tǒng)一組織對(duì)外發(fā)包，所得收益按土地權(quán)屬歸還各村民小組。結(jié)合土地流轉(zhuǎn)，村委會(huì)對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局進(jìn)行規(guī)劃，以提高土地的綜合利用和獲取最大效益。嚴(yán)格規(guī)定把土地劃分為三個(gè)耕作區(qū)：一是村民自耕水稻區(qū)。將農(nóng)民領(lǐng)取口糧田統(tǒng)一安排在一個(gè)作業(yè)區(qū)，便于田間管理，提高糧食產(chǎn)量。二是村民的口糧田流轉(zhuǎn)發(fā)包區(qū)。將村民自愿不耕作、不領(lǐng)取的口糧田集中一處，由村民小組統(tǒng)一對(duì)外發(fā)包給外商或本地能人，連片開發(fā)經(jīng)營，流轉(zhuǎn)收益“按土地承包權(quán)所有”全部返還給村民本人。三是村民小組集體發(fā)包區(qū)。規(guī)定村民小組在分配村民口糧田后剩余的土地集中在一個(gè)區(qū)域，由村民小組統(tǒng)一對(duì)外發(fā)包，所得收益由各村民小組所有和支配，用于日常開支和福利事業(yè)開支，年終剩余收益分工給每個(gè)村民。

韶關(guān)市梅花鎮(zhèn)：

梅花鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)模式主要依靠大戶帶動(dòng)，成立農(nóng)民專業(yè)合作社，農(nóng)民以土地入股。該鎮(zhèn)的綠源蔬菜流通專業(yè)合作社由其周邊的45位流通商和菜農(nóng)組成，合作社在農(nóng)戶以土地入股的同時(shí)，以每畝地300元/年的租金向農(nóng)戶連片租用，然后再把地塊調(diào)整給有勞動(dòng)力的農(nóng)戶種植。其具體辦法是：（1）合作社每年從盈余中提取10%的公積金，用于擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營，彌補(bǔ)虧損或轉(zhuǎn)為成員出資。（2）合作社從當(dāng)年盈余中提取5%的公益金，用于成員的技術(shù)培訓(xùn)、合作社知識(shí)教育以及文化、福利事業(yè)和生活上的互助互濟(jì)，其中用于成員技術(shù)培訓(xùn)和合作社知識(shí)教育的比例不低于公益金金額的50%。（3）剩余分配余額按照成員與合作社的業(yè)務(wù)交易量比例返還，返還比例不低于可分配盈余的65%。（4）剩余部分以成員賬戶中記載的出資額和公積金份額，以及合作社由國家直接財(cái)政補(bǔ)貼和他人捐贈(zèng)量化到各人的份額，按比例分配給社員。（5）合作社如果出現(xiàn)負(fù)債，由公積金彌補(bǔ)，不足部分也可以用以后年度盈余彌補(bǔ)，如果還不足，則由社員按照比例分擔(dān)，但不超過出資額。寧海縣

1、采取市場(chǎng)化運(yùn)作。按照市場(chǎng)化的方式，促進(jìn)土地適度規(guī)模流轉(zhuǎn)，探索“大園區(qū)、小業(yè)主”的經(jīng)營模式，打造優(yōu)質(zhì)糧食產(chǎn)業(yè)化示范園。示范園分為示范區(qū)和拓展區(qū)，示范區(qū)以300—500畝為項(xiàng)目單元，引進(jìn)種糧大戶或企業(yè)自主經(jīng)營；拓展區(qū)，以30—50畝為項(xiàng)目單元，引進(jìn)小業(yè)主，采取生產(chǎn)小組作業(yè)方式，進(jìn)行自主經(jīng)營管理。種糧大戶（或企業(yè)）、小業(yè)主與引進(jìn)的龍頭企業(yè)簽訂水稻生產(chǎn)合作協(xié)議，采取“公司+園區(qū)+業(yè)主”的運(yùn)作模式，嚴(yán)格試行“六統(tǒng)一”（統(tǒng)一用種、同意管理、統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一病蟲害防控、統(tǒng)一種植技術(shù)和統(tǒng)一收購）。

2、加強(qiáng)服務(wù)與監(jiān)管。一是要求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，具體負(fù)責(zé)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，建立嚴(yán)格的工作制度，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息的登記、土地流轉(zhuǎn)信息的發(fā)布、土地流轉(zhuǎn)的登記以及土地流轉(zhuǎn)的司法公正和文書的制作，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)逐步朝著規(guī)范化、制度化的軌道發(fā)展。二是建立農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)。為保證全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作順利開展，縣農(nóng)業(yè)局作為農(nóng)村土地承包合同的主管部門，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中承擔(dān)著正確引導(dǎo)、政策解答、技術(shù)支持、糾紛調(diào)解與仲裁等多項(xiàng)任務(wù)。

3、注重政策引導(dǎo)。出臺(tái)鼓勵(lì)開展農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)、龍頭企業(yè)建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品原料基地等一系列政策意見，每年從土地出讓金純收入中提取3%，重點(diǎn)用于改善基地的基礎(chǔ)設(shè)施和扶持農(nóng)業(yè)專業(yè)合作組織、規(guī)模經(jīng)營戶發(fā)展，并對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)的手續(xù)和稅費(fèi)進(jìn)行簡化和減免，并每年安排100萬元用于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)。特別是《關(guān)于鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工帶薪領(lǐng)辦創(chuàng)辦農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的意見》規(guī)定，機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工在本縣內(nèi)從事農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后，承包經(jīng)營期間享受“四不變”：工資待遇不變，調(diào)資晉級(jí)不變，身份不變，行政職務(wù)不變。文件一出臺(tái)就得到廣泛響應(yīng)，該縣農(nóng)業(yè)局5個(gè)農(nóng)技人員帶薪承包經(jīng)營土地1360畝，組建農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司。

4、強(qiáng)化技術(shù)指導(dǎo)。通過開展送科技下鄉(xiāng)活動(dòng)、舉辦種糧大戶技術(shù)培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)田間管理等多種形式，組織農(nóng)技人員深入基層，把先進(jìn)適用的新技術(shù)、新品種、新農(nóng)資及時(shí)送到廣大農(nóng)戶和土地流轉(zhuǎn)大戶手中。

第二篇：土地流轉(zhuǎn)模式介紹923165103（范文模版）

土地流轉(zhuǎn)模式介紹（大全）

土地流轉(zhuǎn)模式介紹

1.概念、定義、研究對(duì)象

農(nóng)村集體土地按照用途可以分為農(nóng)業(yè)用地（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)）、宅基地（宅基地使用權(quán)）、其它農(nóng)村建設(shè)用地（農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)）及農(nóng)村未開發(fā)利用土地。農(nóng)民集體所有制是指土地所有權(quán)屬于勞動(dòng)群眾集體所有的土地制度。我國《憲法》第 10 條規(guī)定：我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體土地所有權(quán)分別屬于鄉(xiāng)、村和村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組三種形式的農(nóng)民集體所有，并由法律規(guī)定的組織經(jīng)營、管理。

在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的背景下，我國各地相繼開展了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革、土地綜合整治、戶籍制度改革等一系列改革創(chuàng)新，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)是農(nóng)村制度改革系統(tǒng)中的一部分。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國土地所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上是指土地利用權(quán)利的流轉(zhuǎn)，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)三類用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)。

2.基本流轉(zhuǎn)模式

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)定義為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他集體建設(shè)用地使用者通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等多種方式,將集體建設(shè)用地的使用權(quán)有償交付給其他經(jīng)濟(jì)主體使用的行為。

我國目前在實(shí)踐中探索的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式主要有以土地承包經(jīng)營權(quán)合作經(jīng)營為特征的土地合作經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)模式、宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式三種。本文集中研究宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式。

3.宅基地流轉(zhuǎn)模式

宅基地置換是中國農(nóng)村土地第三次改革，通過農(nóng)村地區(qū)土地制度的改革，緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與現(xiàn)行的制度之間的矛盾，解決農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模小、土地產(chǎn)出率低、大量農(nóng)村住房閑臵、宅基地浪費(fèi)嚴(yán)重等問題；再根據(jù)“城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少相掛鉤”的原則，拓展城市建設(shè)空間，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供土地資源保障；保證基本農(nóng)田保護(hù)面積不減少，通過承包地流轉(zhuǎn)和宅基地整理復(fù)墾，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營；農(nóng)民集中安臵，解決農(nóng)村宅基地低效利用問題，提高土地節(jié)約集約利用程度，提高基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和利用率。

3.1.按主導(dǎo)方式分：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、農(nóng)民主導(dǎo)

宅基地臵換的方式主要有政府主導(dǎo)、征地方式；市場(chǎng)主導(dǎo)、出租方式；農(nóng)民主導(dǎo)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方式。

3.2.按臵換對(duì)象分：貨幣、異地房產(chǎn)、異地宅基地

宅基地的置換方法可以根據(jù)各地的情況以及臵換對(duì)象的具體情況不同分為以下三種：貨幣臵換、異地房產(chǎn)臵換、異地宅基地臵換。

3.3.實(shí)踐中的地方典型模式

我國宅基地流轉(zhuǎn)處于試點(diǎn)探索階段，由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的多層次性和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理?xiàng)l件的差異性，形成了多種多樣的流轉(zhuǎn)模式。主要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區(qū)。

4.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式

在進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)踐中，一些地區(qū)在探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式中，實(shí)施農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)村宅基地等建設(shè)用地一體化的流轉(zhuǎn)模式。

這種模式主要是依據(jù)2008年6月國土資源部發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》，該辦法規(guī)定在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。目前，主要在山東、重慶等地展開。

4.1.山東“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”土地流轉(zhuǎn)模式

“城鄉(xiāng)用地增減掛鉤”，就是在保證耕地保護(hù)紅線不被突破的前提下，減少農(nóng)民用地，增加城市開發(fā)用地。城鄉(xiāng)用地增減掛鉤是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，長期以來農(nóng)村宅基地實(shí)行的是無償無限期使用制度，容易造成農(nóng)村建房只增不減、農(nóng)民建新不拆舊的現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》文件規(guī)定“對(duì)村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請(qǐng)條件購買空閑住宅的，當(dāng)?shù)卣山o予獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助”，政府通過制定農(nóng)村宅基地有償退出獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助辦法，設(shè)立專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助資金，用于農(nóng)民自愿退出閑置宅基地的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策解決的是城市發(fā)展用地不足和耕地減少的矛盾，對(duì)農(nóng)村大量閑臵的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行整理，在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃的前提下，先整理復(fù)墾、后建新使用。

山東濰坊、棗莊、青島等地進(jìn)行了試點(diǎn)，該模式堅(jiān)持了農(nóng)村集體土地所有制度，將原有的鄉(xiāng)村管理歸于社區(qū)化管理，即將原來農(nóng)村散居的居住模式改變?yōu)榧芯幼〉纳鐓^(qū)化模式，在村民自愿的原則下，將自己居住的宅基地轉(zhuǎn)讓出來，政府統(tǒng)一組織開墾、整理，除留作社區(qū)建設(shè)用地，剩余部分通過臵換其它農(nóng)村建設(shè)用地?fù)Q取收益。政府將復(fù)墾土地流轉(zhuǎn)所獲得收益，通過政府財(cái)政給予宅基地流轉(zhuǎn)農(nóng)民一定份額的安臵補(bǔ)貼。

“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的優(yōu)點(diǎn)：推動(dòng)了宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，解決了城鎮(zhèn)建設(shè)用地不足，改善了農(nóng)民居住環(huán)境，但這種模式?jīng)]有解決農(nóng)民深層次的生存就業(yè)問題，社區(qū)化管理將勞作在土地上的農(nóng)民轉(zhuǎn)成勞作在土地上的“城鎮(zhèn)居民”。

“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的缺點(diǎn)：但在一些農(nóng)業(yè)用地碎化、交通不便，不適用大規(guī)模機(jī)械耕作的地區(qū)行不通。

4.2.重慶的“地票制”土地交易模式

重慶的地票制是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策實(shí)施的新探索，“地票”是包括農(nóng)村宅基地極其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后可用于建設(shè)的用地指標(biāo)，是一種權(quán)利的憑證。

重慶探索的“地票制”農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式超越了“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”關(guān)于城鄉(xiāng)行政分立影響土地價(jià)格的限制，在一定程度上突破了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的分割狀態(tài)，它將遠(yuǎn)郊區(qū)農(nóng)村土地統(tǒng)一納入到“掛鉤”試驗(yàn)的范疇中?！暗仄薄睂⒉煌瑓^(qū)域的掛鉤指標(biāo)打包進(jìn)行拍賣，然后按照面積分配拍賣收益。“地票”價(jià)格的高低與項(xiàng)目區(qū)無關(guān)，與級(jí)地租無關(guān)，僅與拍賣價(jià)格有關(guān)，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)價(jià)格的統(tǒng)一化。

“地票制”將土地的交易轉(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)?！暗仄敝啤睂?shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過“地票”在交易所進(jìn)行拍賣。

“地票制”將土地的交易轉(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)?！暗仄敝啤睂?shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過“地票”在交易所進(jìn)行拍賣。

“地票制”的交易模式優(yōu)點(diǎn)；（1）大大提高了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值，保護(hù)了農(nóng)村集體在建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益，為農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活提供了可靠的資金保障。（2）突破了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的隔離，提高了農(nóng)村土地的價(jià)值，提高了農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活和發(fā)展的能力，成為妥善解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革的有效途徑。（3）利用市場(chǎng)化機(jī)制，優(yōu)化了農(nóng)用地、建設(shè)用地的空間布局。實(shí)現(xiàn)了耕地連片、居民點(diǎn)集中，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和新農(nóng)村建設(shè)。

第三篇：土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)介紹

土地流轉(zhuǎn)：“流”出特色“轉(zhuǎn)”出活力

鎮(zhèn)鎮(zhèn)黨委、政府

首先請(qǐng)?jiān)试S我代表鎮(zhèn)鎮(zhèn)黨委、政府對(duì)領(lǐng)導(dǎo)和同志們蒞臨各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們：

我鎮(zhèn)指導(dǎo)工作表示熱烈的歡迎。根據(jù)會(huì)議安排，下面我向領(lǐng)導(dǎo)和同志們簡要匯報(bào)一下我鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)情況。

鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于商河縣城東15公里處，下轄97個(gè)行政村，總?cè)丝?.8萬人，農(nóng)戶1.5萬戶，耕地面積11萬畝。近年來，我鎮(zhèn)堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，立足鎮(zhèn)情實(shí)際，以促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收為核心，以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為方向，以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心為平臺(tái)，大力引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，著力推進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)了農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)村穩(wěn)定，使土地流轉(zhuǎn)“流”出了特色，“轉(zhuǎn)”出了活力。目前，全鎮(zhèn)共流轉(zhuǎn)土地5600畝，涉及81個(gè)村602 戶，成立各類專業(yè)合作社49個(gè)，帶動(dòng)農(nóng)戶7000余戶，戶均增收3000余元。

一、土地流轉(zhuǎn)的主要做法

（一）注重解放思想，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，以宣傳引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)近年來，我們把土地流轉(zhuǎn)作為發(fā)展現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)的一項(xiàng)重要舉措來抓，制定了相關(guān)政策，大力鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，同時(shí)將土地流轉(zhuǎn)納入村級(jí)目標(biāo)績效考核。針對(duì)鎮(zhèn)村干部對(duì)土地流轉(zhuǎn)的原則、方式、程序以及農(nóng)戶權(quán)益保護(hù)等政策與規(guī)定知之甚少等情況，先后組織村財(cái)辦、農(nóng)辦等部門和部分村負(fù)責(zé)人赴平陰、長清等先進(jìn)縣區(qū)考察學(xué)習(xí)土地流轉(zhuǎn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，采取召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、座談會(huì)等形

式，大力宣傳市縣關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的政策精神。通過對(duì)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)前的效益對(duì)比，使農(nóng)戶看到實(shí)實(shí)在在的利益，提高了農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地的主動(dòng)性，變“要我流轉(zhuǎn)”為“我要流轉(zhuǎn)”。

（二）注重構(gòu)建平臺(tái)、健全體系，以服務(wù)培育土地流轉(zhuǎn) 為了把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的工作抓到實(shí)處，我們建立健全了鎮(zhèn)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。一是成立了由鎮(zhèn)黨委副書記、鎮(zhèn)長任組長的土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)了辦公室，具體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)全鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)工作。二是投資15萬元建立了 “土地流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳”和“農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解庭”。配備了必要的辦公設(shè)備和5名專職人員。建立健全了相關(guān)制度和工作流程，規(guī)范了流轉(zhuǎn)信息檔案，實(shí)現(xiàn)了“以村立卷、專柜存放”。三是建立了村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，各村報(bào)賬員兼任土地流轉(zhuǎn)信息員，負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)信息收集、登記備案、檔案管理及土地的監(jiān)管。通過村級(jí)信息欄、大屏幕顯示屏、濟(jì)南市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)等多種形式，使全鎮(zhèn)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息得到及時(shí)發(fā)布，有力地促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)。

（三）注重規(guī)范形式，創(chuàng)新模式，以多元化促進(jìn)土地流轉(zhuǎn) 在土地流轉(zhuǎn)過程中，我們按照“政府引導(dǎo)、法人投資、企業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)化開發(fā)”的思路，大力引導(dǎo)各類組織和個(gè)人參與土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)流轉(zhuǎn)主體多元化。一是引導(dǎo)農(nóng)業(yè)企業(yè)建基地。如，2010年以來，通過土地流轉(zhuǎn)，以“公司＋基地＋農(nóng)戶”的模式，建設(shè)了占地面積達(dá)1000余畝的蔬菜特色品牌基地，形成了以“市場(chǎng)為導(dǎo)向、龍頭企業(yè)為主體、基地建設(shè)為依托、農(nóng)戶參與為基礎(chǔ)”的農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展格局。2012年1月，被農(nóng)業(yè)部認(rèn)定為“蔬菜標(biāo)準(zhǔn)園”。二是引導(dǎo)種養(yǎng)大戶和合作社開展規(guī)模經(jīng)營。如孝良蛋鴨養(yǎng)殖專業(yè)合作社，通

過土地流轉(zhuǎn)，建設(shè)了120畝的養(yǎng)殖基地，增加了經(jīng)濟(jì)效益，也帶動(dòng)了群眾增收致富。

二、取得的主要成效

隨著我鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步深入，農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)的積極性進(jìn)一步提高，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模逐年擴(kuò)大，產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

（一）推動(dòng)了設(shè)施農(nóng)業(yè)的發(fā)展，形成了產(chǎn)業(yè)板塊。目前我鎮(zhèn)已形成以尚廟等村為中心的“展旺”牌、以村村為中心的“谷鄉(xiāng)家園”牌綠色蔬菜品牌基地，以黃嶺村為中心的養(yǎng)殖基地，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)快速發(fā)展，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)板塊逐漸形成。

（二）推動(dòng)了土地規(guī)?；?jīng)營，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和專業(yè)合作社在獲得土地經(jīng)營權(quán)后，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，把農(nóng)業(yè)的產(chǎn)前、產(chǎn)中和產(chǎn)后諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)成緊密的產(chǎn)業(yè)鏈條，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

（三）保障了農(nóng)民權(quán)益，促進(jìn)了農(nóng)民增收。土地流轉(zhuǎn)使流出土地的農(nóng)民每年每畝可直接獲得1000余元的租金收益。同時(shí)，還可以被返聘到龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社就近打工，獲得每天50—100元不等的收入。更多的農(nóng)村富余勞動(dòng)力，則轉(zhuǎn)向了二、三產(chǎn)業(yè)，他們的務(wù)工收入遠(yuǎn)高于承包經(jīng)營土地的收入水平，土地流轉(zhuǎn)使農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了“一塊土地兩份收入”。

三、幾點(diǎn)體會(huì)

（一）提高對(duì)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)，是做好土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的先決條件。必須大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》和各級(jí)加強(qiáng)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)和政策，大力宣傳通過土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)增收的典型和土地流轉(zhuǎn)的趨勢(shì)、好處，讓廣大農(nóng)民了解政策，消除誤會(huì)，提高“以地生財(cái)”的意識(shí)。

（二）強(qiáng)化對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的組織領(lǐng)導(dǎo)，是做好土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的保障。組建農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)農(nóng)村土地政策的宣傳、培訓(xùn)、指導(dǎo)、流轉(zhuǎn)手續(xù)的規(guī)范、合同的簽訂和登記等工作。建立以村財(cái)辦、農(nóng)辦等部門結(jié)合的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，明確職責(zé)，各司其職。各村專職信息員負(fù)責(zé)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的信息、手續(xù)、合同的代辦，形成上下聯(lián)動(dòng)、有一戶辦一戶、辦一戶穩(wěn)一戶，穩(wěn)一戶帶多戶。

（三）加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管服務(wù)，是做好農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的基礎(chǔ)。把土地流轉(zhuǎn)管理工作納入經(jīng)?；?、制度化的軌道，經(jīng)常開展土地流轉(zhuǎn)清理，把宣傳、登記、簽合同貫穿于日常服務(wù)之中。及時(shí)發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息、接受土地供求雙方的咨詢、及時(shí)辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)，妥善處理土地經(jīng)營過程中發(fā)生的矛盾和問題，維護(hù)好土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益。

各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們，雖然我鎮(zhèn)在推動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營中已經(jīng)取得了一定的成績，但是，還有許多需要改進(jìn)和完善的地方，下一步我們將以這次會(huì)議為新的起點(diǎn)和動(dòng)力，抓住機(jī)遇，乘勢(shì)而上，進(jìn)一步加大土地流轉(zhuǎn)的力度，不斷把土地流轉(zhuǎn)工作引向深入，為現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)、農(nóng)民持續(xù)增收致富提供強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐

以上匯報(bào)，不足之處，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)和同志們批評(píng)指正。

2012年7月

第四篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)問題

匯報(bào)對(duì)象：項(xiàng)目組驗(yàn)收人員

主要匯報(bào)內(nèi)容：完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的社會(huì)問題分析——對(duì)紅塔區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的社會(huì)問題進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)紅塔區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的社會(huì)問題主要是政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在分析的基礎(chǔ)上，提出減少合作社土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：流地農(nóng)民的自我風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避;政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)制與化解;農(nóng)地流轉(zhuǎn)流程的優(yōu)化設(shè)計(jì);負(fù)面流轉(zhuǎn)的止損措施。

參考資料

1.2 紅塔區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的社會(huì)問題分析

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐中，作為集體土地所有權(quán)代表村支兩委和社干部有時(shí)并不代表“村民集體”行使土地所有權(quán)職能，而是貫徹執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)意圖，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中政府管理“越位”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，并因此導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)難以真正按效率優(yōu)先的原則優(yōu)化組合，并面臨著政策、法律、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.1土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策風(fēng)險(xiǎn)

雖然2004年出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》,其中提出了“對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目,農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)入股?！钡@個(gè)規(guī)定是針對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地的,而不是鼓勵(lì)在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域搞“股田制”。國務(wù)院研究室葉興慶司長說,“我們目前農(nóng)業(yè)的基本經(jīng)營制度是以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制,符合中國人多地少的國情,總體框架和合理內(nèi)核不能變,因?yàn)橥恋卦谥袊哂修r(nóng)村社會(huì)保障的功能?！?另外,依據(jù)現(xiàn)有的法律政策,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)保持30年不變。但合同期滿之后農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)將會(huì)發(fā)生怎樣的變化,誰都無法預(yù)料,至于之后是否續(xù)簽,那也要看實(shí)際情況。如果允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),一旦土地承包經(jīng)營期限屆滿,土地使用權(quán)的存續(xù)就成了問題。因國家土地政策的原因?qū)е录彝コ邪?jīng)營權(quán)終止,這一政策風(fēng)險(xiǎn)也是煙草公司及烤煙合作社必須考慮的。

1.2.2 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)

（1）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后,農(nóng)民的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等,違背了法律的公平正義原則。根據(jù)法律的公平正義原則,法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)必須對(duì)等。在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐中,為了確保土地保障功能不因流轉(zhuǎn)而受到影響,多數(shù)合作社在與農(nóng)戶簽訂投資流轉(zhuǎn)協(xié)議時(shí)約定了特別保底條款,即在土地承包經(jīng)營權(quán)入股以后,煙農(nóng)可以拿到固定的分紅,該固定股利與合作社經(jīng)營業(yè)績無關(guān)?！案鶕?jù)最初簽訂的框架協(xié)議,我們合作社要負(fù)責(zé)保底分紅的,不管今后的項(xiàng)目有沒有盈利?！币患以圏c(diǎn)合作社的負(fù)責(zé)人這樣說。這種“保底分紅”的數(shù)額雖然不可能太高,但確實(shí)能給農(nóng)民提供最低的物質(zhì)生活保障。如果從本質(zhì)上分析,人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)股農(nóng)的這種收入分配實(shí)際上是基于債的法律關(guān)系而獲得的一種收入,即基于土地出租而獲得的租金,而并非基于股權(quán)獲得的收入,因而也就不能看作是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的“股利”。因?yàn)橹挥型恋刈饨鸩趴梢宰鞴潭ú蛔兊募s定,且租金收益與合作社經(jīng)營業(yè)績無需掛鉤,而股利卻是隨著合作社經(jīng)營業(yè)績不斷變化而變化的,合作社的經(jīng)營業(yè)績直接決定著股利分配。所以,保底分紅的性質(zhì)應(yīng)是土地租金而非股利；再從股東的成員權(quán)角度來看,在合作社中,一方面人數(shù)眾多的股農(nóng)因各自在合作社中的股份小得微不足道而無法參與管理,另一方面合作社現(xiàn)金資本的強(qiáng)大自然也會(huì)把股農(nóng)排斥在合作社之外(這一點(diǎn)從合作社理事會(huì)成員安排上即可看出,只有少數(shù)村干部才能成為合作社理事,普通農(nóng)民是沒有資格當(dāng)選理事的),股東參與合作社經(jīng)營管理的權(quán)利落空。股利少得可憐,又沒有實(shí)質(zhì)上的經(jīng)營管理權(quán),雖然從表面上看農(nóng)民和合作社之間是投資流轉(zhuǎn)關(guān)系,但實(shí)際上二者之間只能算作土地租賃關(guān)系。然而,在權(quán)利義務(wù)設(shè)置上,股農(nóng)享有的只是租賃關(guān)系上的權(quán)利,而卻要承擔(dān)投資流轉(zhuǎn)方面的義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn),為了獲取少得可憐的“股利”,卻要承擔(dān)失去土地承包經(jīng)營權(quán)的風(fēng)險(xiǎn),權(quán)利義務(wù)明顯不對(duì)等,對(duì)股農(nóng)來說這是最大的不公平。因此,土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)違反了法律的公平正義原則。

（2）以土地承包經(jīng)營權(quán)入股的出資形式與相關(guān)法律規(guī)定不符。公司法第二十七條第一款規(guī)定,股東可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資;但是法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。從本條規(guī)定中可以看出,作為股東出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)必須符合以下兩大條件:一是可估價(jià)性,即用于出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)不但應(yīng)具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值,而且這種財(cái)產(chǎn)價(jià)值必須能夠用貨幣來確定或評(píng)估；二是可轉(zhuǎn)讓性,指用于出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)可以依法在不同的法律主體之間進(jìn)行財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)性權(quán)利的轉(zhuǎn)移。公司資本不僅是為了公司存續(xù)所用,而且應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的債務(wù)起最起碼的擔(dān)保作用。因此,股東的出資應(yīng)當(dāng)不僅可以由股東交付給公司,為公司經(jīng)營所用,而且應(yīng)當(dāng)在公司對(duì)外清償債務(wù)時(shí),可以有效地從公司轉(zhuǎn)移給公司的債權(quán)人,并由債權(quán)人予以有效的財(cái)產(chǎn)利用。農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)是以土地使用為客體的權(quán)利,具有財(cái)產(chǎn)屬性不言而喻,但在目前情況下,對(duì)集體土地承包經(jīng)營權(quán)如何定價(jià)評(píng)估,法律上則是一片空白,以至于有的注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所無法辦理 ,如果不能評(píng)估作價(jià),公司的注冊(cè)資本難以確定,公司成立就成了問題,實(shí)踐中,有的地方政府為了盡快促使公司成立,通過行政手段對(duì)土地隨意折算股份了事。這種簡單粗暴的做法,不僅缺乏法律依據(jù),而且因折算過低損害了農(nóng)民的利益。即便是土地評(píng)估作價(jià)科學(xué),農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性又成了問題。我國《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》對(duì)承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)問題作了明確規(guī)定。土地流轉(zhuǎn)條件規(guī)定較為嚴(yán)格,一般情況下,只允許在集體組織成員內(nèi)部之間流轉(zhuǎn),對(duì)集體組織之外的主體流轉(zhuǎn)規(guī)定了嚴(yán)格的程序。而土地承包經(jīng)營權(quán)入股導(dǎo)致承包經(jīng)營權(quán)主體發(fā)生變化,主體由原來的農(nóng)戶變成現(xiàn)在的公司,土地承包經(jīng)營權(quán)已經(jīng)不在集體組織成員內(nèi)部之間流轉(zhuǎn)了,如果這種流轉(zhuǎn)沒有經(jīng)過嚴(yán)格的程序,就可能與《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定不相符合。2007年生效的《物權(quán)法》也對(duì)土地流轉(zhuǎn)方式作了列舉規(guī)定,明確地將土地承包經(jīng)營權(quán)入股這種土地流轉(zhuǎn)形式排斥在外。因此,土地承包經(jīng)營權(quán)入股也與《物權(quán)法》規(guī)定的法定流轉(zhuǎn)方式不一致。所以,對(duì)《公司法》第二十七條第一款規(guī)定的“土地使用權(quán)”應(yīng)作狹義的解釋,即不包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。

（3）土地承包經(jīng)營權(quán)入股的保底約定違反《公司法》關(guān)于公司利潤分配的規(guī)定?！豆痉ā返谝话倭邨l對(duì)公司利潤分配作出規(guī)定,“同股同利”、“無盈不分”是公司利潤分配應(yīng)遵循的基本原則,且公司利潤必須是在上交稅收、彌補(bǔ)虧損和提取法定公積金、任意公積金以后的剩余部分經(jīng)股東會(huì)、股東大會(huì)或董事會(huì)作出決議后方可分配。從性質(zhì)上看,該條屬于公司法的強(qiáng)制性規(guī)定,股東會(huì)、股東大會(huì)及董事會(huì)所作出的決議不得違反該條規(guī)定,否則依據(jù)該決議所進(jìn)行的分配無效,股東必須將違反本規(guī)定分配的利潤退還給公司。即便投資入股時(shí)有特別約定,該約定也因違反這一條規(guī)定而無效。實(shí)踐中,如果是在公司有盈利的情況下按保底條款約定進(jìn)行分配,這當(dāng)然不存在法律問題,但如果公司沒有盈利而仍然按保底條款進(jìn)行分配,就明顯違背了該條規(guī)定的“無盈不分”原則,股農(nóng)的這一保底收入實(shí)際上是一種違法所得,股農(nóng)面臨著隨時(shí)被要求退回已分配的股利的危險(xiǎn)。

（4）土地承包經(jīng)營權(quán)入股與股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東退出公司、公司清算等規(guī)定相矛盾。就股權(quán)轉(zhuǎn)讓制度而言,根據(jù)公司法的一般原理,股東財(cái)產(chǎn)一旦投入到公司里就成為公司的法人財(cái)產(chǎn),股東退出公司時(shí)無法收回出資部分。股東只能通過轉(zhuǎn)讓股份方可退出公司。由于公司法作出了強(qiáng)制性規(guī)定,一旦將土地承包經(jīng)營權(quán)投入到公司,股農(nóng)要么因其沒有其他選擇只得終身成為公司的股東,分取固定股利;要么一次性轉(zhuǎn)讓公司股份,退出公司,告別土地。前者在提高土地利用率的同時(shí)卻無法讓農(nóng)民致富,后者讓農(nóng)民徹底失去土地。在社會(huì)保障制度不健全的情況下,這兩種結(jié)果都令人堪憂。

1.2.3、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

首先,我國土地的社會(huì)保障功能突出,在農(nóng)村社會(huì)保障問題沒有解決好之前,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)將給農(nóng)村穩(wěn)定帶來巨大的沖擊。在我國,由于農(nóng)村的社會(huì)保障程度不高,對(duì)于農(nóng)民來說,土地?zé)o疑是他們的“命根子”,是惟一的生活來源與基本的社會(huì)保障。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū),土地的這兩大功能則表現(xiàn)得更為突出,雖然不少農(nóng)民選擇外出打工,但他們當(dāng)中的很多人往往是離家不離地?！皩碓谕饷嬉钦也坏交钭?還不得回來靠這十幾畝地過日子?”湖北的一位農(nóng)民道出了他們的共同心聲。即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),農(nóng)民在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)獲取較好的經(jīng)濟(jì)效益的情況下,也仍然把土地作為他們最后的保障,一旦非農(nóng)產(chǎn)業(yè)失利,他們還能夠享有最低的社會(huì)生存保障。而今,土地承包經(jīng)營權(quán)入股的出現(xiàn)勢(shì)必會(huì)加速土地的流轉(zhuǎn),也必然會(huì)對(duì)農(nóng)村土地的社會(huì)保障功能帶來沖擊。在農(nóng)村社會(huì)保障問題沒有得到徹底解決之前,大力推行土地承包經(jīng)營權(quán)入股未免有些操之過急。

其次,土地規(guī)?；?jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于家庭承包經(jīng)營。也許有人會(huì)認(rèn)為,農(nóng)民自己承包經(jīng)營土地不也存在著風(fēng)險(xiǎn)嗎?但我們認(rèn)為,第一,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程的風(fēng)險(xiǎn)一般多來自于自然災(zāi)害,市場(chǎng)對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在交易環(huán)節(jié)上。以入股方式實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營,雖從一定程度上能增強(qiáng)農(nóng)民抗風(fēng)險(xiǎn)能力,但由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；c生產(chǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系并不十分密切,以此來增強(qiáng)農(nóng)民抗風(fēng)險(xiǎn)的能力實(shí)在有限。要想真正增強(qiáng)農(nóng)民抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,還應(yīng)在生產(chǎn)資料的采購和農(nóng)產(chǎn)品的銷售等交易環(huán)節(jié)上做文章。在農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的國家,就是通過建立專業(yè)合作社來增強(qiáng)農(nóng)民抗風(fēng)險(xiǎn)能力的,而專業(yè)合作社主要由農(nóng)戶聯(lián)合起來抵御市場(chǎng)上大資本的一種經(jīng)濟(jì)組織形式。但專業(yè)合作社并不是以土地入股方式建立的,在直接生產(chǎn)環(huán)節(jié)上,發(fā)達(dá)國家的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)仍采用以家庭為主的生產(chǎn)經(jīng)營方式;第二,公司對(duì)土地實(shí)行規(guī)?；?jīng)營使農(nóng)民面臨的風(fēng)險(xiǎn)更多、更大。不僅有來自自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn),更多的是來自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果農(nóng)民將其賴以生存的土地投資入股,就等于將其生活保障的最后希望也托付給了高風(fēng)險(xiǎn)的公司,公司經(jīng)營過程中任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)使入股的農(nóng)民擔(dān)心受怕。在目前農(nóng)村社會(huì)保障制度不健全的情況下,入股農(nóng)民能承受的起嗎?曾經(jīng)備受人們關(guān)注的“藍(lán)田模式”應(yīng)該說是一個(gè)很好的教訓(xùn)。

所以有人說,也正是這“一畝三分地”才能使中國在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中始終保持穩(wěn)定,從而避免拉美模式在中國的發(fā)生。因此,社會(huì)保障程度低、公司的風(fēng)險(xiǎn)大提醒著我們,對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)入股的前景不能過于樂觀。

1.3 減少合作社土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1.3.1 流地農(nóng)民的自我風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

以河南省為例,河南的農(nóng)地流轉(zhuǎn)始于上世紀(jì)90年代，其直接原因是，農(nóng)村勞力大批外出打工，農(nóng)地經(jīng)營主體大量減少與變化。但是，隨著外出人數(shù)的相對(duì)穩(wěn)定，回流問題的不時(shí)出現(xiàn)，農(nóng)民固有的戀土愛鄉(xiāng)情結(jié)，以及流轉(zhuǎn)中受到權(quán)益侵害等因素的影響，使土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)流轉(zhuǎn)量小、流轉(zhuǎn)率低、流轉(zhuǎn)形式較單一的特點(diǎn)。除了客觀因素，流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)的考慮是主因，表現(xiàn)為：一是農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的能力不大。不愿或不敢接受別人的土地，是由于自己規(guī)模經(jīng)營的技能不高，缺少駕馭現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代市場(chǎng)的能力，經(jīng)營農(nóng)業(yè)的收益比較低，難以在土地的集約經(jīng)營中實(shí)現(xiàn)土地增值和個(gè)人盈利。不愿或不敢轉(zhuǎn)出土地，是因?yàn)樽约汗ぷ鞑环€(wěn)，收入較低，并且沒有失業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障，離鄉(xiāng)不離土成為普遍選擇。而全國耕地面積的逐年減少，更加深了農(nóng)民對(duì)土地的依賴，土地成了廣大農(nóng)民天然的現(xiàn)實(shí)的避風(fēng)港。農(nóng)地流轉(zhuǎn)本身也內(nèi)含不流轉(zhuǎn)和非流轉(zhuǎn)，這也是流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的一種必然選擇。二是農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的成本復(fù)雜不定?，F(xiàn)階段，我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要是在親戚、同村家族和鄰里間，以戶對(duì)戶的轉(zhuǎn)包代耕方式進(jìn)行，零星而分散，規(guī)模流轉(zhuǎn)土地、集約使用土地的農(nóng)業(yè)大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)并不多見。至于用入股等現(xiàn)代市場(chǎng)方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營農(nóng)業(yè)的，更是少之又少，原因是怕流轉(zhuǎn)后產(chǎn)生糾紛、出現(xiàn)麻煩、留下隱患等風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.2 政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)制與化解

各級(jí)政府在農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的風(fēng)險(xiǎn)問題上，有所作為，其主要職責(zé)是發(fā)揮流轉(zhuǎn)主導(dǎo)作用，在地價(jià)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)登記等方面進(jìn)行科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，系統(tǒng)的體系建構(gòu)，成為流地農(nóng)民利益的切實(shí)維護(hù)者。尤其是地方政府要盡量建立自我約束的科學(xué)機(jī)制，逐漸習(xí)慣于接受他方監(jiān)督，盡早學(xué)會(huì)讓利于民，還利于民，使自身利益從農(nóng)地流轉(zhuǎn)主體中剝離出來，盡力協(xié)調(diào)與流地農(nóng)民權(quán)益相涉的各種關(guān)系，建立能監(jiān)管、會(huì)調(diào)控、以市場(chǎng)為導(dǎo)向的獨(dú)立的農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，為農(nóng)地流轉(zhuǎn)的健康有序創(chuàng)造一個(gè)好環(huán)境。

1.3.3 農(nóng)地流轉(zhuǎn)流程的優(yōu)化設(shè)計(jì)

農(nóng)地流轉(zhuǎn)，包括人流、信息流、資金流和土地上的產(chǎn)品流的流動(dòng)與傳遞。流程的實(shí)現(xiàn)應(yīng)以農(nóng)民權(quán)益為原點(diǎn)和終點(diǎn)，以土地流轉(zhuǎn)為路徑和載體，排除流轉(zhuǎn)流程內(nèi)信息流、資金流、人流等的時(shí)間滯后、信息失真和行為失控等阻礙因素，通過流轉(zhuǎn)競爭、均衡和協(xié)調(diào)來降低流轉(zhuǎn)成本，建立良好的農(nóng)地關(guān)系及高效、靈活、良性的農(nóng)地流轉(zhuǎn)機(jī)制。農(nóng)地流轉(zhuǎn)，涉及規(guī)模、速度、形式、來源、用途和途徑諸多復(fù)雜難題，既不能完全靠市場(chǎng)自然起用，也不可人為隨意流動(dòng)，像一陣風(fēng)，如一窩蜂，遍地開花。應(yīng)按科學(xué)的程序、有多種預(yù)案，在可預(yù)可控的范圍內(nèi)積極引導(dǎo)，穩(wěn)妥推進(jìn)。特別注意的是，需要防止流動(dòng)性不足與過剩，避免流動(dòng)性陷阱。在鼓勵(lì)土地科學(xué)流轉(zhuǎn)的同時(shí)，根據(jù)流轉(zhuǎn)過程出現(xiàn)的新情況、新問題制定出剛性的政策，約束性的法規(guī)，在多方共贏的前提下，用強(qiáng)大的制度體系，支撐流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)流程的改進(jìn)、優(yōu)化、農(nóng)地關(guān)系的良性互動(dòng)，提高流轉(zhuǎn)的公平、效益與效率。

1.3.4 負(fù)面流轉(zhuǎn)的止損措施

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)部條件、外部環(huán)境和內(nèi)生機(jī)制不太成熟，造成農(nóng)民權(quán)益的維護(hù)、實(shí)現(xiàn)和發(fā)展存在風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)配置土地資源的新方式，對(duì)農(nóng)民吸引力不大，農(nóng)民可因?qū)π率袌?chǎng)的適應(yīng)性差而付出代價(jià)。土地雙重兩權(quán)分離使人對(duì)土地流轉(zhuǎn)心存顧慮。流轉(zhuǎn)有正負(fù)之分，對(duì)負(fù)流轉(zhuǎn)止損是規(guī)避流轉(zhuǎn)土地風(fēng)險(xiǎn)的重要方法。止損負(fù)面流轉(zhuǎn)，需要兼?zhèn)浣?jīng)營權(quán)的流出、轉(zhuǎn)入與流回的全能。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，即擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地使用權(quán)（經(jīng)營權(quán)）轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織。承包權(quán)固化，使用權(quán)流轉(zhuǎn)，保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，在承包期內(nèi)，有權(quán)出讓經(jīng)營權(quán)，有權(quán)收回經(jīng)營權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地的資本循環(huán)增值功能，應(yīng)該是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)。其實(shí)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)是有限制的，中央規(guī)定了農(nóng)地流轉(zhuǎn)“一個(gè)不得，一個(gè)不能”，強(qiáng)調(diào)土地有條件再流轉(zhuǎn)，但是，權(quán)益的轉(zhuǎn)移、用途、權(quán)利人和經(jīng)營者的變化，一方面可能導(dǎo)致流轉(zhuǎn)過快、過急、冒進(jìn)、脫變，另一方面容易產(chǎn)生土地流而不轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)而不回，走兩個(gè)極端。對(duì)土地流轉(zhuǎn)，必須解決流而能轉(zhuǎn)難題。只有全流程規(guī)避流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，才能防止流轉(zhuǎn)失控。農(nóng)地流轉(zhuǎn)要做到有所流有所不流，可以轉(zhuǎn)可以不轉(zhuǎn)，防止人為設(shè)定流轉(zhuǎn)速度和規(guī)模。只要充分尊重土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和內(nèi)在規(guī)律，就完全能夠抵御、防范和化解各種風(fēng)險(xiǎn)，充分提高農(nóng)地流轉(zhuǎn)的公正、效益與效率。

第五篇：土地流轉(zhuǎn)的六種模式

土地流轉(zhuǎn)的六種模式

推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，解決土地細(xì)碎化問題成為破解“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵。

對(duì)于流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，目前一些地方已經(jīng)進(jìn)行了多種形式的探索，創(chuàng)造出各種不同的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式，比較典型的主要有如下幾種類型：

模式一：農(nóng)村土地互換

農(nóng)村土地互換是指村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部承包土地的承包方為了便于耕種或者規(guī)模種植的需要，交換自己的承包地，其土地承包經(jīng)營權(quán)也進(jìn)行相應(yīng)的交換。最具代表性的為重慶江津模式。

重慶江津模式是農(nóng)村建設(shè)用地互換的典型代表。為推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)化，自2007年9月到2008年8月，江津區(qū)在重慶市率先開展農(nóng)村集體建設(shè)用地置換試點(diǎn)。該試點(diǎn)的鮮明特點(diǎn)是由市場(chǎng)主導(dǎo)實(shí)施和指標(biāo)跨區(qū)流轉(zhuǎn)。2007年9月頒發(fā)的《農(nóng)村集體建設(shè)用地置換管理工作試行意見》是指導(dǎo)試點(diǎn)的綱領(lǐng)性文件，將農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，范圍包括農(nóng)民宅基地、廢棄的工礦企業(yè)用地、公路等。農(nóng)村土地交易所是重慶進(jìn)行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革而向國務(wù)院申請(qǐng)的重要政策之一，其主要交易品種是農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村落公用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾整理并嚴(yán)格驗(yàn)收，置換出的建設(shè)用地指標(biāo)。

江津模式中政府發(fā)揮著重要的角色，首先是提供經(jīng)費(fèi)支持，政府復(fù)墾土地的成本，包括勞動(dòng)力、安置補(bǔ)償、新居建設(shè)配套設(shè)施完善等，每畝花費(fèi)4-5萬元；其次是政府主導(dǎo)了指標(biāo)流轉(zhuǎn)、定價(jià)及收益分配。有利于土地的集約高效利用，有效緩解了城鎮(zhèn)發(fā)展用地的供求矛盾，促進(jìn)了城市化和工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程，改善了農(nóng)戶的生產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

模式二：農(nóng)村土地出租

農(nóng)村土地出租是指農(nóng)戶簽訂租賃合同，將其所承包的全部或部分農(nóng)村土地租賃給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)或合作社從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，土地出租不改變農(nóng)村土地承包關(guān)系，原來承包土地的農(nóng)戶繼續(xù)按照原有的土地承包合同履行其義務(wù)，享受其權(quán)利。新參與的土地租賃方按照租賃合同的約定對(duì)土地承包方履行按期支付租金并不得改變農(nóng)村土地用途的義務(wù)?？梢圆扇‖F(xiàn)金或者實(shí)物的方式按支付租金。農(nóng)村土地出租方式主要有農(nóng)業(yè)公司租賃型、農(nóng)業(yè)大戶租賃型及農(nóng)村反租倒包型等。

安徽小崗模式較為典型。安徽小崗?fù)恋亓鬓D(zhuǎn)始于當(dāng)初的“反包倒租”，就是鼓勵(lì)土地向種田大戶、能手流轉(zhuǎn)，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營，通過組織協(xié)調(diào)改變土地現(xiàn)轉(zhuǎn)，從而發(fā)揮其應(yīng)有效應(yīng)，以獲得更大的利潤。通過新農(nóng)村規(guī)劃，加大投入，大力支持中心村的發(fā)展，將村民向中心村集中。這樣可以節(jié)約土地，減少國家財(cái)政對(duì)公共設(shè)施的投入，促進(jìn)村民素質(zhì)的提高，改善村民的生產(chǎn)生活條件，同時(shí)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

模式三：農(nóng)村土地股份合作

土地股份合作制屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的一種產(chǎn)權(quán)制度安排，即在按人口落實(shí)農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，采取土地股份合作制的形式進(jìn)行農(nóng)戶土地承包使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶土地承包權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，農(nóng)戶土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給土地股份合作企業(yè)經(jīng)營?？鄢嚓P(guān)項(xiàng)目的土地經(jīng)營收入剩余按照農(nóng)戶土地股份進(jìn)行分配。它代表當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新的方向，也是比較普遍的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式。最具代表性的為廣東南海模式。

廣東南海模式的特點(diǎn)在于由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農(nóng)民出資入股，憑股權(quán)分享土地非農(nóng)化的增值收益。實(shí)行土地股份制的具體措施有如下兩點(diǎn)：一是采取分區(qū)規(guī)劃，把轄區(qū)土地按照土地功能及定位劃分為商業(yè)居住區(qū)域、經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)域，集約利用有限的農(nóng)村土地資源，充分發(fā)揮土地效益，合理實(shí)施城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)；二是明確股份份額和范圍，可以將農(nóng)村土地、農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)及村集體經(jīng)濟(jì)組織集體財(cái)產(chǎn)折價(jià)入股，制定股份公司章程，股東權(quán)利的范圍、股東紅利的分配及股東權(quán)利管理，嚴(yán)格按照公司章程規(guī)定辦理。

模式創(chuàng)新遵循的共同原則有以下幾條：第一，只有村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員才有權(quán)參與土地股份公司的土地分紅，“人人參與，個(gè)個(gè)有份”的制度設(shè)計(jì)與安排使成員權(quán)益得到了切實(shí)的考慮；第二，年齡成為集體組織成員股份分配差異的依據(jù)；第三，在股權(quán)變動(dòng)與調(diào)整時(shí)會(huì)充分體現(xiàn)人口變動(dòng)、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員變化的情況；第四，為了便于村社管理，特別是為了執(zhí)行有關(guān)計(jì)劃生育和治安管理等，額外設(shè)置了一些村集體經(jīng)濟(jì)組織成員獲得股東權(quán)利或者參與股份分配的附加規(guī)定；第五，村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶分享的股份數(shù)額具有較強(qiáng)的福利性，只能自己享受，沒有繼承權(quán)，不得贈(zèng)送、轉(zhuǎn)讓與抵押。

模式四：農(nóng)村土地入股

農(nóng)村土地入股是指村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包戶為了發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)折算為股權(quán)，自愿走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作，以土地承包權(quán)入股組成股份有限公司或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。此方式以上海奉賢模式較為典型。

上海奉賢的做法是：一是規(guī)定入股農(nóng)戶的最低收益保障數(shù)額，每畝土地的最低收益為400元，每畝土地的最低分紅為200元；二是規(guī)定合作社的利潤分配順序及方式。上海奉賢農(nóng)民專業(yè)合作社呈現(xiàn)典型的三大特征：一是合作社的產(chǎn)業(yè)類型齊全，除傳統(tǒng)的糧食、蔬菜、水果、花卉外，農(nóng)家樂和營銷類合作社發(fā)展迅速，達(dá)到29家，占總數(shù)的8%；二是合作社組織形式多元化，采取“合作社+基地+農(nóng)戶”和“合作社+農(nóng)戶”、“龍頭企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”等多種形式，其中前兩種占了總數(shù)的80%；三是合作社運(yùn)行質(zhì)量逐年穩(wěn)固提高，運(yùn)行情況良好和較好的合作社有200多家，合作社實(shí)行民主管理，社務(wù)公開。承包人在用工上對(duì)合作社負(fù)責(zé)，合作社優(yōu)先安排就近社員工作，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營能力強(qiáng)。

模式五：農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包

農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包是指村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部承包方將其承包經(jīng)營權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)給同一村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。土地轉(zhuǎn)包不改變?cè)械霓r(nóng)村土地承包關(guān)系，原有的土地承包按照土地承包合同繼續(xù)履行原有合同的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包模式是目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積最大、比例最高的一種土地流轉(zhuǎn)形式，其中具有代表性的為浙江溫州模式。

浙江溫州模式具體而言主要有三種實(shí)現(xiàn)方式：一是村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)模式。該模式充分發(fā)揮村委會(huì)和村級(jí)經(jīng)濟(jì)合作社的主導(dǎo)作用，維持原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不變的前提下實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。其具體做法是村集體轉(zhuǎn)包直接經(jīng)營和村集體代種代耕。村委會(huì)或村級(jí)經(jīng)濟(jì)合作社按照一定標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用的基礎(chǔ)上進(jìn)行代種代耕，農(nóng)戶只負(fù)責(zé)田間管理和糧食收割。二是種糧大戶承包模式。農(nóng)戶把土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包給種糧大戶是該模式的核心，采取有償轉(zhuǎn)讓的形式，通過招標(biāo)、中轉(zhuǎn)站轉(zhuǎn)包或中介機(jī)構(gòu)合同轉(zhuǎn)包等方法實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)，減少農(nóng)村土地荒蕪，充分提高土地利用效率。三是社會(huì)化模式提供服務(wù)的方式。主要專業(yè)農(nóng)業(yè)合作、農(nóng)場(chǎng)或者糧食合作社對(duì)糧食生產(chǎn)實(shí)行 “一條龍”的有償服務(wù)，或提供某一關(guān)鍵環(huán)節(jié)有償服務(wù)。

模式六：宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保

宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保是指農(nóng)民以放棄農(nóng)村宅基地為代價(jià)，把農(nóng)村宅基地置換為城市化、工業(yè)化發(fā)展用地，進(jìn)而農(nóng)戶可以在城里獲得一套住房。與此同時(shí)，農(nóng)民自愿放棄農(nóng)村土地承包權(quán)，與市民享受同等的醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障，逐步建立起統(tǒng)一城鄉(xiāng)的公共服務(wù)體系。其中以重慶九龍模式最具代表性。

重慶九龍模式的基本做法有兩點(diǎn)：一是以宅基地?fù)Q住房。政府拿出原農(nóng)村宅基地的20%左右，集中興建新型農(nóng)村社區(qū)，騰出的80%左右復(fù)墾為耕地，其農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，則置換為本城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。對(duì)流轉(zhuǎn)的宅基地每個(gè)村民能免費(fèi)置換20?O住房，優(yōu)惠5?O住房，多余面積按580元/ ?O計(jì)算。二是以承包地?fù)Q社保。首先，九龍坡區(qū)頒布相應(yīng)政策，凡是沒有穩(wěn)定收入來源又自愿放棄農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，就可以自愿申報(bào)為九龍坡區(qū)城鎮(zhèn)居民戶口，并在小孩上學(xué)、再就業(yè)培訓(xùn)、醫(yī)療保障與養(yǎng)老保險(xiǎn)等方面與市民享受相同待遇。同時(shí)大力推廣新農(nóng)村合作醫(yī)療，解決農(nóng)民的看病就醫(yī)問題。其次，以土地承包權(quán)出租，按稻谷每畝年平均產(chǎn)量折算約1000元的金額，收取租金。流轉(zhuǎn)以自愿為原則，其目的是將農(nóng)民從土地中解放出來，從農(nóng)業(yè)園區(qū)或城鎮(zhèn)企業(yè)獲得務(wù)工收入，由務(wù)工企業(yè)來解決社保問題，并享有固定土地收益，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增收。

（本刊記者劉建編輯整理）