第一篇：萬達(dá)合作策略

萬達(dá)的商業(yè)合作策略

2010-08-20深圳豐匯

為什么萬達(dá)廣場(chǎng)能在短短的8年內(nèi)遍布中國(guó)？為什么每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)都能形成城市新中心？為什么萬達(dá)廣場(chǎng)開工之前就能完成復(fù)雜的主力店招商？為什么萬達(dá)廣場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)并且基本沒有培育期？為什么進(jìn)入萬達(dá)廣場(chǎng)的商家都能賺錢？

[提要]以萬達(dá)第三代商業(yè)開發(fā)模式出現(xiàn)的“城市綜合體”建筑，在誕生之初就受到了市場(chǎng)的充分認(rèn)可和投資者的全情接受，萬達(dá)廣場(chǎng)在造就城市繁榮的同時(shí)，也向世人展現(xiàn)了代表未來方向、最具生命力和競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式，萬達(dá)也在這個(gè)過程中不斷定義、代表、詮釋著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和與市場(chǎng)契合的標(biāo)準(zhǔn)。

“為什么萬達(dá)廣場(chǎng)能在短短的8年內(nèi)遍布中國(guó)？為什么每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)都能形成城市新中心？為什么萬達(dá)廣場(chǎng)開工之前就能完成復(fù)雜的主力店招商？為什么萬達(dá)廣場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)并且基本沒有培育期？為什么進(jìn)入萬達(dá)廣場(chǎng)的商家都能賺錢？……”當(dāng)這些問題的提出者用滿懷期待和崇敬的目光望向萬達(dá)時(shí)，積累了無數(shù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和成功案例的萬達(dá)人的回答鏗鏘有力：那是因?yàn)?，萬達(dá)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。

這個(gè)創(chuàng)新的發(fā)展模式使萬達(dá)廣場(chǎng)每個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就確定了大部分主力店，最大限度的保證了租金收益的實(shí)現(xiàn)。萬達(dá)集團(tuán)所擁有的龐大、穩(wěn)定的合作伙伴隊(duì)伍，為萬達(dá)廣場(chǎng)日后的良好經(jīng)營(yíng)提供了堅(jiān)實(shí)的保證。

萬達(dá)品牌

從北京天安門沿長(zhǎng)安街往東，出東三環(huán)數(shù)百米，在CBD核心區(qū)內(nèi)，有一座三塔造型的德國(guó)理性主義建筑，這就是京城最具風(fēng)格的標(biāo)志性建筑之一——北京CBD萬達(dá)廣場(chǎng)。建筑物強(qiáng)大的雕塑感和冷靜的線條在商業(yè)繁華的CBD里獨(dú)樹一幟，顯得歷史感凝重而又充滿現(xiàn)代氣息。這個(gè)占地面積不大但充滿標(biāo)志性的建筑體，擁有的卻是北京首屈一指的業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氛圍最濃厚、商業(yè)設(shè)計(jì)最完備的商業(yè)項(xiàng)目——白金六星級(jí)北京萬達(dá)索菲特大飯店、中國(guó)排名第一的院線萬達(dá)國(guó)際影城、囊括數(shù)百國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌的萬千百貨、吸引眾多年輕消費(fèi)群體的國(guó)內(nèi)高檔電子娛樂連鎖品牌神采飛揚(yáng)等等眾多品牌主力店的同城聯(lián)動(dòng)，在消費(fèi)者中間形成一股強(qiáng)大的“向心力”，也為京城有著優(yōu)質(zhì)消費(fèi)潛力的消費(fèi)者們提供了一個(gè)完美的消費(fèi)環(huán)境和休閑場(chǎng)所。

品牌主力店的聚集不僅僅體現(xiàn)在北京萬達(dá)，在上海、在成都、在寧波、在每一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，這些品牌主力店與萬達(dá)步步相隨，形成了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴。比如沈陽鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)，目前已有萬千百貨、運(yùn)動(dòng)100、神采飛揚(yáng)、國(guó)美電器、大歌星量販KTV、萬達(dá)影城、一兆韋德等主力店訂單進(jìn)入，一同為我們的消費(fèi)者們帶去了頂級(jí)的消費(fèi)感受。

沒有哪一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所能夠讓人流連忘返，沒有哪一種購(gòu)物環(huán)境讓人置身其中，不忍離去，但在萬達(dá)廣場(chǎng)，這樣的感受如影隨形，貫穿著每一個(gè)消費(fèi)者在萬達(dá)廣場(chǎng)的每一分每一秒，即使離開，這樣的感受依舊縈繞心頭，因?yàn)閺倪M(jìn)入萬達(dá)廣場(chǎng)的那一刻，就注定了這是一次充滿驚喜、神奇和驚嘆的旅程。

走進(jìn)北京萬達(dá)索菲特大飯店，原產(chǎn)奧地利的商品施華洛世奇巨型水晶牡丹花、專請(qǐng)著名畫家石齊大師為酒店量身定做的曠世奇作大唐盛世圖、裝潢奢華的國(guó)際貴賓廳、產(chǎn)自土耳其的上等金絲白玉大理石、產(chǎn)自巴西的“黑金花”門廳理石、產(chǎn)自南非的“金影木”、特別定制、無一重樣的水晶吊燈、設(shè)計(jì)獨(dú)特的高檔飾品、于不經(jīng)意間出現(xiàn)的情趣小品、淋浴間入墻的花灑、透明度可調(diào)節(jié)的高科技幕墻……置身萬達(dá)北京索菲特大飯店，一步一驚，景景迷人，法國(guó)總統(tǒng)薩克奇訪華期間入住北京萬達(dá)索菲特大飯店都被如此奢華的設(shè)計(jì)所震撼，置身裝修豪華的客房、會(huì)議間，想象著各界政要、社會(huì)名流、影視明星等在這里品最正宗的法式、日式、中式等來自世界各地的精致美食、用最頂級(jí)的世界品牌、居最豪華舒適的私人空間……

這些能夠?yàn)橄M(fèi)者帶來高品質(zhì)國(guó)際貴賓級(jí)享受的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)已經(jīng)成為萬達(dá)品牌的標(biāo)志之一，而擁有這些的北京萬達(dá)索菲特大酒店現(xiàn)已成為國(guó)家首腦訪華的指定下榻酒店，與萬達(dá)同行的幾大品牌主力店不但為萬達(dá)廣場(chǎng)帶來了更高的消費(fèi)層次、更高品位的享受，更與萬達(dá)一同遍布全國(guó)，成為各城市頂級(jí)消費(fèi)的標(biāo)桿。

解析萬達(dá)與合作伙伴

2008年7月25日，萬達(dá)品牌招商會(huì)在北京隆重舉行，來自全世界的百余品牌經(jīng)營(yíng)商在這里共同表達(dá)著愿與萬達(dá)一同前行的希望，萬達(dá)前行在商業(yè)地產(chǎn)的八年間，從尋找主力店到品牌店排隊(duì)等待簽約，萬達(dá)第三代商業(yè)開發(fā)模式的成功運(yùn)作引起了全球范圍內(nèi)獨(dú)具戰(zhàn)略眼光和發(fā)展眼光的頂級(jí)品牌連鎖企業(yè)的持續(xù)關(guān)注和追隨。每一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的成功運(yùn)作都在一次次的為市場(chǎng)增添信心，也在一次次的驗(yàn)證著萬達(dá)第三代商業(yè)模式的成功和獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在對(duì)萬達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行總結(jié)時(shí)，王健林董事長(zhǎng)對(duì)萬達(dá)獨(dú)有的商業(yè)合作伙伴資源也進(jìn)行了一些歸類：

一是緊密型合作伙伴

萬達(dá)已與7家不同業(yè)態(tài)的主力店簽約，他們已經(jīng)成為萬達(dá)的“緊密型合作伙伴”。這些主力店就像和萬達(dá)簽訂生死契約一樣，萬達(dá)到哪里進(jìn)行開發(fā)，這些主力店就必須跟到哪里，不去就要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰，而萬達(dá)也會(huì)為這些商業(yè)伙伴預(yù)先設(shè)計(jì)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。萬達(dá)的目標(biāo)是，爭(zhēng)取在兩年之內(nèi)將這樣的伙伴發(fā)展到10家。一旦目標(biāo)達(dá)成，萬達(dá)的招商將再度跨上一個(gè)新的臺(tái)階。

二是戰(zhàn)略合作伙伴

萬達(dá)的戰(zhàn)略合作伙伴有30多家，都是國(guó)際和國(guó)內(nèi)的知名公司，他們也都分別與萬達(dá)簽了合作協(xié)議，但是對(duì)于萬達(dá)所建項(xiàng)目，他們有一定的選擇權(quán)，即萬達(dá)的某個(gè)項(xiàng)目他們可以來也可以不來。但雙方有約定，項(xiàng)目信息發(fā)出后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)這些戰(zhàn)略合作伙伴要決定是否進(jìn)入，如果進(jìn)入則相當(dāng)于向萬達(dá)下訂單，再由萬達(dá)根據(jù)他們的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

三是一批中小店鋪戰(zhàn)略合作伙伴

除了以上兩種合作類型的商業(yè)伙伴，萬達(dá)還有一大批中小店鋪連鎖企業(yè)伙伴，如必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞等等，其實(shí)這些也是緊密型合作伙伴，他們也是每店必跟，只是因?yàn)轶w量小而被歸類為中小主力店。

同時(shí)，為了保證合作伙伴能賺錢，萬達(dá)在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)也會(huì)充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益。

隨著萬達(dá)的快速高質(zhì)發(fā)展，這些主力店也在中國(guó)遍地生根發(fā)芽，而這些獨(dú)有的商家合作伙伴資源也反過來成為萬達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，萬達(dá)走到任何地方投資，最少有幾十家大小主力店跟進(jìn)，這意味任何一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的誕生都伴隨著80%以上的租賃面積有保證，面對(duì)這些主力店對(duì)萬達(dá)的充分信任，王健林董事長(zhǎng)常說的一句話就是，這些緊密型合作伙伴實(shí)際上也給萬達(dá)帶來一定的壓力，那就是別人把身家性命托付給了萬達(dá)，萬達(dá)就要確保店店賺錢才能對(duì)得起這些合作伙伴，所以在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)，寧可前期多費(fèi)點(diǎn)勁，也要保護(hù)我們合作伙伴的利益。也正因?yàn)槿f達(dá)時(shí)時(shí)刻刻想到了合作伙伴的需求和他們對(duì)萬達(dá)的期望并為之做出承諾，萬達(dá)的社會(huì)形象和品牌號(hào)召力也因此樹立。

第二篇：萬達(dá)意向書

【】萬達(dá)廣場(chǎng)步行街租賃意向確認(rèn)書

編號(hào)：

甲方（出租方）：【項(xiàng)目公司名稱】

聯(lián)系地址：【 】 郵政編碼：【 】 聯(lián)系電話：【 】

乙方（承租方）：【 】

身份證號(hào)/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：【 】

聯(lián)系地址：【 】 郵政編碼：【 】 聯(lián)系電話：【 】（手機(jī)）/【 】（座機(jī)）

經(jīng)協(xié)商一致，甲、乙雙方達(dá)成如下租賃意向： 1.租賃物為位于【 】的【 】號(hào)商鋪（下稱“該房屋”），套內(nèi)建筑面積約【 】平方米。2.承租期限為【 】個(gè)租約年，從雙方正式簽署的《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱“租賃合同”）項(xiàng)下計(jì)租日起計(jì)算。

3.免租裝修期為 【】天，自租賃合同約定的進(jìn)場(chǎng)日起計(jì)算。4.租金標(biāo)準(zhǔn)（不包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)）：該房屋的租金按套內(nèi)建筑面積計(jì)付，具體標(biāo)準(zhǔn)為：（1）第一個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣

【 】元。

為扶持乙方經(jīng)營(yíng)，甲方同意在前述第一個(gè)租約年租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在前【 】個(gè)交租期內(nèi)各免除【 】個(gè)月租金，即乙方前【 】季度實(shí)際各需交納【 】個(gè)月的租金，共為【 】元/季；在后【 】個(gè)交租期內(nèi)，乙方按正常租金標(biāo)準(zhǔn)交納租金，即為【 】元/季。綜上，乙方第一個(gè)租約年實(shí)際應(yīng)交租金為【 】元/年；

（2）第二個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元，即為【 】元/季，【 】元/年；

（3）第三個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣 【 】元，即為【 】元/季，【 】元/年；

（4）從第四個(gè)租約年開始，年租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增 【 】％。5.租金支付方式：以一個(gè)季度（三個(gè)月）為一個(gè)交租期。6.租賃用途：經(jīng)營(yíng)品類以租賃合同載明的乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍為準(zhǔn)，品牌為

【 】。7.公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)：每平方米（套內(nèi)建筑面積）每月【 】元人民幣（暫定）。8.乙方裝修設(shè)計(jì)需經(jīng)甲方審核同意后方可施工，每日施工時(shí)間：【 】至【 】。9.合作意向金：本確認(rèn)書簽署當(dāng)日，乙方向甲方支付合作意向金，金額相當(dāng)于第一個(gè)租約年【 】個(gè)月租金，即人民幣【 】元。雙方簽署租賃合同后，合作意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租賃合同項(xiàng)下履約保證金組成部分。

甲方收款賬戶信息：

收款人（銀行支票抬頭）：

開戶行： 銀行帳號(hào)：

如因甲方原因，雙方未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署租賃合同，則合作意向金無息退還；如因乙 方原因，雙方未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署租賃合同，則合作意向金不退還給乙方。10.乙方應(yīng)在簽署本確認(rèn)書后【 】日內(nèi)或按甲方另行通知時(shí)間簽署租賃合同。超過此日期未簽署正式租賃合同的，甲方有權(quán)將該商鋪?zhàn)饨o其他承租人。11.乙方確認(rèn)，其在簽訂本確認(rèn)書之前已明確了解將簽署的租賃合同（包括主合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議），認(rèn)可租賃合同文本及全部條款，同意按照該文本簽署租賃合同。12.雙方特別明確，本確認(rèn)書不構(gòu)成雙方之間租賃合同；雙方有關(guān)租賃事宜的權(quán)利和義務(wù)以正式簽署的租賃合同約定為準(zhǔn)。13.本確認(rèn)書于甲、乙雙方簽署且乙方足額繳納合作意向金后生效，于雙方簽署租賃合同后終止。

出租方： 承租方：

（簽字/ 蓋章）（簽字/蓋章）

簽署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇二：租賃意向書

紹興柯橋萬達(dá)廣場(chǎng)步行街租賃意向確認(rèn)書

編號(hào)：

甲方（出租方）：【】

聯(lián)系地址：【】 郵政編碼：【 】

聯(lián)系電話：【】

乙方（承租方）：【 】

身份證號(hào)/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：【 】

聯(lián)系地址：【】 郵政編碼：【】

聯(lián)系電話：【】（手機(jī)）/【1】（座機(jī)）

經(jīng)協(xié)商一致，甲、乙雙方達(dá)成如下租賃意向： 1.租賃物為位于【】的【3-

31、3-

32、3-

33、3-35】號(hào)商鋪（下稱“該房屋”），套內(nèi)建筑面

積約【】平方米。2.承租期限為【】個(gè)租約年，從雙方正式簽署的《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱“租賃合同”）

項(xiàng)下計(jì)租日起計(jì)算。

3.免租裝修期為 【---】天，自租賃合同約定的進(jìn)場(chǎng)日起計(jì)算。4.租金標(biāo)準(zhǔn)（不包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)）：該房屋的租金按套內(nèi)建筑面積計(jì)付，具體標(biāo)準(zhǔn)為：

（1）第一個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【】元，即每月租金為人民幣【】元。為扶持乙方經(jīng)營(yíng)，甲方同意在前述第一個(gè)租約年租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在前【 】個(gè)繳租期內(nèi)各免除【 】個(gè)月租金，即乙方前【】季度實(shí)際各需交納【】個(gè)月的租金，共為【】元/季；在第【】個(gè)繳租期內(nèi)，乙方按正常租金標(biāo)準(zhǔn)交納租金，即為【】元/季。綜上，乙方第一個(gè)租約年實(shí)際應(yīng)交租金為【】元/年；

（2）第二個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【】元，即每月租金為人民幣【】元，即為【】元/季。綜上，乙方第二個(gè)租約年實(shí)際應(yīng)交租金為【】元/年；

（3）從第三個(gè)租約年開始，年租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增 【】％。5.租金支付方式：以一個(gè)季度（三個(gè)月）為一個(gè)繳租期。6.租賃用途：經(jīng)營(yíng)品類以租賃合同載明的乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍為準(zhǔn)，品牌為【101賓go牛排】。

公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)：每平方米（套內(nèi)建筑面積）每月【】元人民幣（暫定）。7.乙方裝修設(shè)計(jì)需經(jīng)甲方審核同意后方可施工，每日施工時(shí)間：【】至【】。8.合作意向金：本確認(rèn)書簽署當(dāng)日，乙方向甲方支付合作意向金，金額相當(dāng)于第一個(gè)租約

年【 / 】個(gè)月租金，即rmb【 50000 】元。

雙方簽署租賃合同后，合作意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租賃合同項(xiàng)下履約保證金組成部分。甲方收款賬戶信息：紹興柯橋萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司 收款人（銀行支票抬頭）：紹興柯橋萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司

開戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司紹興萬商支行

銀行帳號(hào)：*** 如因甲方原因，雙方未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署租賃合同，則合作意向金無息退還；如因乙

方原因，雙方未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署租賃合同，則合作意向金不退還給乙方。9.乙方應(yīng)在簽署本確認(rèn)書后【--】日內(nèi)或按甲方另行通知時(shí)間簽署租賃合同。

乙方確認(rèn)，其在簽訂本確認(rèn)書之前已明確了解將簽署的租賃合同（包括主合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議），認(rèn)可租賃合同文本及全部條款，同意按照該文本簽署租賃合同。

雙方特別明確，本確認(rèn)書不構(gòu)成雙方之間租賃合同；雙方有關(guān)租賃事宜的權(quán)利和義務(wù)

以正式簽署的租賃合同約定為準(zhǔn)。

出租方： 承租方：

（簽字/ 蓋章）（簽字/蓋章）

簽署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇三：錄用意向書

錄用意向書

尊敬的**先生：

您好，感謝您對(duì)萬達(dá)百貨的關(guān)注。恭喜您通過面試環(huán)節(jié)，我司擬聘用您擔(dān)任 柳州店?duì)I運(yùn)部經(jīng)理（以下稱“該職位”），相關(guān)錄用意向與您確認(rèn)如下：

1、該職位的勞動(dòng)合同期為自入職之日起 ** 年。

2、該職位的試用期為自入職之日起 六*** 個(gè)月（試用期含勞動(dòng)合同內(nèi)）

3、您的薪酬福利待遇如下：

（1）月薪（含交通和通訊補(bǔ)貼）：試用期內(nèi)，稅前月薪 ***** 元/月人民幣；試用期滿，稅前月薪 11300元/月人民幣。

（2）年終獎(jiǎng)金：根據(jù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成情況，年終獎(jiǎng)相當(dāng)于1—5個(gè)月的基本工資（不做必要承諾，公司有權(quán)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況等調(diào)整該年終獎(jiǎng)金政策），工作不滿一年以實(shí)際工作月作為基數(shù)計(jì)算。

（3）采暖補(bǔ)貼：報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行**百貨相關(guān)制度 ；報(bào)銷單價(jià)按當(dāng)?shù)卣咭?guī)定執(zhí)行。

（4）外派補(bǔ)貼：您的招聘地為廣西省南寧市。若因工作需要外派您至招聘地以外城市，則您可享受住房補(bǔ)貼：集團(tuán)高管人員稅后******元/月、股份公司行政職務(wù)部門副總和各地公司行政職務(wù)副總以上（非高管）人員稅后*****元/月。

（5）其他福利：

① 工作日公司提供免費(fèi)工作餐或發(fā)放每月稅后五百元整*** 元/月）人民幣餐補(bǔ)，如有調(diào)整以公司統(tǒng)一制度為準(zhǔn)；

②您的社會(huì)保險(xiǎn)及公積金在入職當(dāng)?shù)毓局苯永U納，按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行；

③ 公司組織的不定期培訓(xùn)、集體活動(dòng)等。

4、探親假、年休假等按****百貨相關(guān)制度執(zhí)行。

⑴《錄用意向書》《員工信息登記表》（需本人簽字確認(rèn)）；

⑵提供最近兩家任職企業(yè)背景調(diào)查聯(lián)系人資料（背調(diào)聯(lián)系人姓名、工作單位及職務(wù)、電話）；

⑶請(qǐng)您在當(dāng)?shù)囟?jí)甲等以上醫(yī)院或?qū)I(yè)體檢中心進(jìn)行入職體檢，體檢內(nèi)容為常規(guī)檢查、血常規(guī)、肝功能、心電圖、尿常規(guī)、胸透等（掃描jpg格式）。

⑷身份證、畢業(yè)證、學(xué)位證、資格證書相關(guān)證件（掃描jpg格式）。

⑸最近一家公司解除勞動(dòng)合同證明（離職證明），暫時(shí)無法提供證明者填寫《個(gè)人承諾書》。

第三篇：萬達(dá)文化

核心體系

萬達(dá)企業(yè)文化體系

一、思想體系

1、核心理念

萬達(dá)企業(yè)文化的核心理念是“國(guó)際萬達(dá)，百年企業(yè)”?！皣?guó)際萬達(dá)”就是企業(yè)規(guī)模、管理、文化達(dá)到國(guó)際級(jí)，成為世界一流企業(yè)；“百年企業(yè)”是指企業(yè)要追求基業(yè)長(zhǎng)青，追求長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

2、企業(yè)使命

“共創(chuàng)財(cái)富，公益社會(huì)”。

3、核心價(jià)值觀

人的價(jià)值高于物的價(jià)值，企業(yè)價(jià)值高于員工個(gè)人價(jià)值，社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值。

二、制度體系

萬達(dá)集團(tuán)為了保證企業(yè)文化的傳承、傳播、貫徹、執(zhí)行，專門成立了企業(yè)文化中心，基層公司配備專門企業(yè)文化專員，形成一套完整的企業(yè)文化制度，保證做到：年初有計(jì)劃，年底有總結(jié)；經(jīng)費(fèi)有預(yù)算，培訓(xùn)有考核。

三、主要特點(diǎn)

1、敢于創(chuàng)新

敢于創(chuàng)新是萬達(dá)文化的首要特點(diǎn)，就是敢闖敢試、敢想敢干。萬達(dá)是全國(guó)首家進(jìn)行城市舊區(qū)改造的企業(yè)；萬達(dá)也是全國(guó)第一家跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)；萬達(dá)是全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中第一個(gè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)；萬達(dá)更是全國(guó)首家大規(guī)模投資文化產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)一成立便成為全國(guó)最大。

2、堅(jiān)守誠(chéng)信

堅(jiān)守誠(chéng)信是萬達(dá)文化的核心特點(diǎn)。

1990年，萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的大連民政街小區(qū)成為中國(guó)東北地區(qū)第一個(gè)工程質(zhì)量全優(yōu)住宅小區(qū)；1996年，萬達(dá)在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中率先推出保護(hù)消費(fèi)者利益的“三項(xiàng)承諾”；2002年，萬達(dá)在沈陽開發(fā)太原街萬達(dá)廣場(chǎng)，由于出售的部分商鋪經(jīng)營(yíng)效益不好，萬達(dá)從保護(hù)消費(fèi)者利益出發(fā)，決定回購(gòu)沈陽太原街萬達(dá)廣場(chǎng)所有已售商鋪，除退回購(gòu)房款外還補(bǔ)償相應(yīng)利息。萬達(dá)沈陽退鋪在全國(guó)引起極大反響，成為全國(guó)誠(chéng)信文化建設(shè)的標(biāo)志性事件。

3、帶頭環(huán)保

萬達(dá)集團(tuán)是全國(guó)最早推行節(jié)能建筑的企業(yè)之一。

萬達(dá)集團(tuán)所有萬達(dá)廣場(chǎng)和五星級(jí)酒店都達(dá)到國(guó)家星級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，自國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年頒布綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)和運(yùn)行標(biāo)識(shí)以來，全國(guó)獲得這兩項(xiàng)認(rèn)證的商業(yè)項(xiàng)目絕大多數(shù)是萬達(dá)廣場(chǎng)和五星級(jí)酒店，遙遙領(lǐng)先其他企業(yè)。

4、關(guān)愛員工

萬達(dá)視員工為企業(yè)的核心資本，發(fā)展成果首先惠及員工，使員工在萬達(dá)長(zhǎng)本事、漲工資、長(zhǎng)幸福指數(shù)。萬達(dá)每年投入上億元用于員工培訓(xùn)，并在廊坊投資7億元建立了國(guó)內(nèi)一流的萬達(dá)學(xué)院。萬達(dá)要求所有基層公司自辦員工食堂，免費(fèi)向員工提供一日三餐。萬達(dá)實(shí)行優(yōu)秀員工度假制度，每年評(píng)出的集團(tuán)優(yōu)秀員工，給予報(bào)銷兩人往返機(jī)票，免費(fèi)入住各地萬達(dá)酒店度假。

5、注重慈善 萬達(dá)成立至今，慈善捐助現(xiàn)金超過37億元人民幣，是中國(guó)慈善公益捐助額最多的企業(yè)之一。也是唯一七獲“中華慈善獎(jiǎng)”的企業(yè)。

萬達(dá)集團(tuán)還倡導(dǎo)人人公益的理念，集團(tuán)所有員工都成為義工，每人每年至少做一次義工。

6、做到最好

萬達(dá)有遠(yuǎn)大愿景，對(duì)工作標(biāo)準(zhǔn)要求極高，追求“讓一切工作成為精品”。萬達(dá)只要進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)，至少做到中國(guó)行業(yè)第一，追求世界行業(yè)第一。萬達(dá)是全球最大的電影院線運(yùn)營(yíng)商、全球排名第二的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)、全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主。

7、執(zhí)行力強(qiáng)

執(zhí)行力強(qiáng)是萬達(dá)企業(yè)文化的突出特點(diǎn)。一是說到做到。二是算到拿到。萬達(dá)做項(xiàng)目先算后干，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)、測(cè)算成本后再?zèng)Q定是否投資。項(xiàng)目開發(fā)過程實(shí)行計(jì)劃模塊化管控，保證項(xiàng)目全程的成本、現(xiàn)金流都在計(jì)劃管控的范圍之內(nèi)。三是獎(jiǎng)罰分明。萬達(dá)制度獎(jiǎng)罰分明，該獎(jiǎng)就獎(jiǎng)，該罰就罰。

8、弘揚(yáng)傳統(tǒng)

2005年集團(tuán)推薦學(xué)《論語》，全集團(tuán)開展一年的學(xué)習(xí)、討論和演講。萬達(dá)多次聘請(qǐng)著名禮儀專家到企業(yè)講文明禮儀，提高員工綜合素質(zhì)。萬達(dá)集團(tuán)王健林董事長(zhǎng)很早就開始進(jìn)行中國(guó)字畫收藏，每年舉辦畫展，支持優(yōu)秀畫家發(fā)展。

四、萬達(dá)文化的豐富載體

萬達(dá)文化主要有十個(gè)載體，稱為“十個(gè)一”工程。

1、一個(gè)全媒體宣傳平臺(tái)。包括集團(tuán)官網(wǎng)、月刊雜志、手機(jī)報(bào)、電梯視頻、移動(dòng)客戶端等，已經(jīng)形成覆蓋全面、及時(shí)有效的企業(yè)文化傳播體系。

2、每年一套內(nèi)部出版物。包括萬達(dá)集團(tuán)畫冊(cè)、企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告、萬達(dá)故事、演講集等。

3、每年一本董事長(zhǎng)推薦圖書。先后已推薦讀《論語》、《執(zhí)行一定有方法》、《追求卓越》、《責(zé)任勝于能力》、《把工作做到極致》、《史上最簡(jiǎn)單的解決問題手冊(cè)》。

4、每年一次演講比賽。圍繞董事長(zhǎng)推薦書目，開展演講比賽，每年從600多基層公司、業(yè)務(wù)系統(tǒng)層層選拔，最后參加總部決賽。

5、每年一屆員工才藝大賽。包括書法、繪畫、篆刻、演唱、樂器、舞蹈等豐富門類，極大豐富員工的業(yè)余文化生活。

6、每年至少做一次義工。集團(tuán)所有公司都成立義工站，所有員工成為義工，每個(gè)員工每年做一次義工。

7、每年一系列員工運(yùn)動(dòng)會(huì)。包括足球、籃球、羽毛球、乒乓球、拔河、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)等豐富的體育比賽活動(dòng)。

8、每年一次心靈之旅。訪貧問苦，扶危濟(jì)困，讓心靈受到一次洗禮。

9、每年一次幸福假期。給予優(yōu)秀員工及其家人報(bào)銷兩人往返機(jī)票，任意選擇全國(guó)萬達(dá)酒店免費(fèi)度假。

10、每年舉行一次集團(tuán)年會(huì)。萬達(dá)企業(yè)文化第一品牌，萬達(dá)人的“春晚”，每年從全集團(tuán)員工中挑選400位演員參加年會(huì)演出。

社會(huì)責(zé)任

關(guān)愛員工

萬達(dá)集團(tuán)視人才為企業(yè)的核心資本。目前員工總數(shù)達(dá)11萬人，管理團(tuán)隊(duì)全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，一半以上具有碩士、博士學(xué)位，平均年齡36歲。良好的企業(yè)發(fā)展前景、廣闊的個(gè)人事業(yè)平臺(tái)、和諧簡(jiǎn)單的人際關(guān)系、一流優(yōu)厚的物質(zhì)待遇、獨(dú)特優(yōu)秀的企業(yè)文化是萬達(dá)凝聚力的核心要素。

王健林被全國(guó)工商聯(lián)和全國(guó)總工會(huì)評(píng)為“全國(guó)關(guān)愛員工優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)家”，并作為獲獎(jiǎng)企業(yè)家的唯一代表在大會(huì)上介紹經(jīng)驗(yàn)。

創(chuàng)造就業(yè)

萬達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為全國(guó)創(chuàng)造就業(yè)最多的企業(yè)，累計(jì)創(chuàng)造直接就業(yè)崗位超百萬個(gè)，2014年創(chuàng)造14.6萬個(gè)就業(yè)崗位，其中大學(xué)生4.2萬人，占全國(guó)新增就業(yè)崗位的近1%。

每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)都創(chuàng)造大量穩(wěn)定的城市服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位，濟(jì)南魏家莊萬達(dá)廣場(chǎng)創(chuàng)造10591個(gè)就業(yè)崗位。福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng)創(chuàng)造8433個(gè)就業(yè)崗位。

支持創(chuàng)業(yè)

萬達(dá)追求成為社會(huì)企業(yè)，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。經(jīng)過26年的建設(shè)，萬達(dá)集團(tuán)已走在中國(guó)民營(yíng)企業(yè)前列，代表中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展方向。

2014年，首批創(chuàng)業(yè)大學(xué)生商鋪在萬達(dá)的幫助下經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，創(chuàng)業(yè)成功率超過90%，創(chuàng)造了世界大學(xué)生創(chuàng)業(yè)成功率的紀(jì)錄。

公益慈善 萬達(dá)集團(tuán)把“共創(chuàng)財(cái)富，公益社會(huì)”作為企業(yè)使命。27年來，萬達(dá)集團(tuán)奉獻(xiàn)于社會(huì)慈善事業(yè)的現(xiàn)金累計(jì)超過38億元，是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)中慈善捐贈(zèng)額最大的企業(yè)。

2013年4月20日，四川雅安蘆山發(fā)生7.0級(jí)地震。萬達(dá)集團(tuán)第一時(shí)間捐款1000萬元，用于地震災(zāi)區(qū)的抗震救災(zāi)工作。全國(guó)各地的萬達(dá)廣場(chǎng)和萬達(dá)百貨也都紛紛行動(dòng)起來，通過各種方式為災(zāi)區(qū)扶危解困。

誠(chéng)實(shí)納稅

萬達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為全國(guó)納稅最多的民營(yíng)企業(yè)之一。2014年納稅274億元。

萬達(dá)廣場(chǎng)能為所在城市創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收，如上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)年納稅約4億元。

綠色環(huán)保

萬達(dá)集團(tuán)是全國(guó)最早推行節(jié)能建筑的企業(yè)之一，2014年，萬達(dá)集團(tuán)獲得國(guó)家綠建設(shè)計(jì)認(rèn)證67個(gè)；獲得綠建運(yùn)行認(rèn)證17個(gè)，占全國(guó)總數(shù)的30%。

萬達(dá)集團(tuán)所有酒店都達(dá)到國(guó)家星級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。

企業(yè)內(nèi)刊

第四篇：萬達(dá)模式

萬達(dá)：千億之外

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)作者：宋振慶 朱以師2011/3/15 10:24:16

提要：在萬科達(dá)到千億銷售額之后，下一個(gè)會(huì)是誰？是保利、恒大、綠地、萬達(dá)、綠城，還是中海？這些房企高增長(zhǎng)的銷售額速率慣性，能否讓其在未來兩年內(nèi)跨入千億俱樂部？本報(bào)力求以客觀及專業(yè)的分析，來探求部分房企在未來完成千億銷售額的可能性及商業(yè)模式的不同。作為尋找千億房企的第五期報(bào)道對(duì)象，萬達(dá)已經(jīng)制定了2011年銷售額1000億元、純地產(chǎn)收入800億元的目標(biāo)?！艾F(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式讓萬達(dá)處于越做越快的上升通道中，然而這種速度絕非高枕無憂。萬達(dá)顯然已經(jīng)意識(shí)到此問題，其正在一條閉合式的價(jià)值鏈條上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，并化解其在現(xiàn)有商業(yè)模式下的諸多掣肘。

“2011年集團(tuán)的目標(biāo)是資產(chǎn)1700億元，總銷售收入1000億元?！贝筮B萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬達(dá)”)董事長(zhǎng)王健林在集團(tuán)2010年工作總結(jié)報(bào)告中明確提出。其中，純地產(chǎn)銷售收入目標(biāo)為800億元。

萬達(dá)今年1000億元的銷售目標(biāo)不僅基于2010年770億元的銷售額，更基于其擴(kuò)張的基礎(chǔ)及速度。截至2010年年底，這個(gè)巨型商業(yè)帝國(guó)在全國(guó)擁有42個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、15家五星級(jí)酒店、600塊電影銀幕、26家連鎖百貨以及30家量販KTV。同時(shí)，萬達(dá)全年開工面積超過3000萬平方米，超過50個(gè)廣場(chǎng)和30家酒店在建，在20個(gè)以上城市拿地。

王健林甚至提出，萬達(dá)“2012年銷售1200億元”。

然而，在不斷堆砌的數(shù)字背后，在千億之外，這家被作為經(jīng)典案例研究的商業(yè)公司是否魅力仍存？“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式讓萬達(dá)處于越做越快的上升通道中，然而這種速度絕非高枕無憂，商業(yè)伙伴的配合、人才儲(chǔ)備的供給、區(qū)域布局的合理性以及租金水平對(duì)公司品牌和資本戰(zhàn)略的影響等，是否會(huì)成為萬達(dá)持續(xù)高增長(zhǎng)之路的重重阻礙？

已經(jīng)擁有五大產(chǎn)業(yè)支柱的萬達(dá)，將會(huì)如何籌劃一條世界級(jí)企業(yè)之路？

模式助推器

自2001年轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)以來，萬達(dá)的商業(yè)模式歷經(jīng)三代。由于前兩代商業(yè)模式都存在一定的缺陷，直到第三代商業(yè)模式城市綜合體的誕生，才讓萬達(dá)找到了資金平衡和迅速擴(kuò)張的密匙。

這種城市綜合體是集大型購(gòu)物中心、高級(jí)酒店、寫字樓、高級(jí)公寓于一體的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，同時(shí)包含了住宅、公寓、寫字樓的開發(fā)和銷售，以及高檔酒店、購(gòu)物中心的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。在銷售方面，住宅項(xiàng)目100%銷售，其次是寫字樓，按照不同項(xiàng)目的資金情況和寫字樓的投資回報(bào)期決定出售的比例，這兩塊銷售額可收回整體項(xiàng)目前期投資的近一半。

萬達(dá)第三代商業(yè)模式具體是如何運(yùn)作的？一位業(yè)內(nèi)人士以成都錦華路萬達(dá)廣場(chǎng)為例，給記者粗略地算了一筆賬。

錦華路萬達(dá)廣場(chǎng)，總建筑面積40萬平方米，樓面地價(jià)約1000元/平方米，按照萬達(dá)的能力，建安成本大約在3000元/平方米，如果按照1500元/平方米裝修費(fèi)用計(jì)算，那么該萬達(dá)廣場(chǎng)的總體造價(jià)約22億元。(當(dāng)時(shí)，萬達(dá)對(duì)外公布的投資計(jì)劃為30億元。)

該項(xiàng)目高層住宅建筑面積超過11萬平方米，還有5萬平方米的精品寫字樓和酒店式公寓，即銷售部分約16萬平方米。開盤價(jià)是5200元/平方米，按照萬達(dá)對(duì)外公布銷售率82%計(jì)算，即回籠資金8.3億元。之后均價(jià)上漲到8000元/平方米，可推算出最終總銷售額在11億元左右。

同時(shí)，萬達(dá)自己持有的商業(yè)廣場(chǎng)建筑面積約為22.9萬平方米，招租面積按照15萬平方米計(jì)算，即使按照每年每平方米1000元的低租金計(jì)算，萬達(dá)廣場(chǎng)的租賃收入也在1.5億元左右。這樣，萬達(dá)自持的租賃物業(yè)就可以獲得銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，貸款額度通常是凈租金收入的9倍。即使按照第一年1.5億元的低租金水平，萬達(dá)也可以獲得13.5億元的貸款。

萬達(dá)通常都是滿租開業(yè)，這樣就可以將獲得的貸款投入公寓、寫字樓部分的建設(shè)或者投入下一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開發(fā)。

在萬達(dá)后來的操作中，為加快資金回流滾動(dòng)的速度，除了購(gòu)物中心和酒店自持之外，其余部分(包括公寓、寫字樓和步行街商鋪)幾乎全部銷售。比如襄樊的萬達(dá)廣場(chǎng)，其中70%的體量全部都是用以銷售的住宅，如此龐大的銷售規(guī)模給萬達(dá)帶來了充沛而快速的現(xiàn)金流。

核心商業(yè)部分只租不售，其租金用于歸還銀行利息；寫字樓、住宅和社區(qū)商業(yè)的銷售收入用于償還銀行貸款；資產(chǎn)抵押貸款和租約抵押貸款用于滾動(dòng)開發(fā)，而資產(chǎn)溢價(jià)可以用于私募、整售和IPO。這種“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式就是萬達(dá)開發(fā)模式的精髓所在，也成為集團(tuán)得以不斷擴(kuò)大規(guī)模的強(qiáng)勁助推器。

對(duì)萬達(dá)而言，其獨(dú)特的城市綜合體模式存在內(nèi)外兩個(gè)優(yōu)勢(shì)。由于核心商業(yè)只租不售，住宅、寫字樓和部分零散商鋪的出售成為維系萬達(dá)資金鏈的生命線，同時(shí)商業(yè)部分可以用于銀行抵押貸款，加上沃爾瑪?shù)戎髁Φ曜孕型顿Y部分，三者形成了“2:6:2”的資金來源結(jié)構(gòu)，使得萬達(dá)的城市綜合體擁有了極大的內(nèi)部造血和強(qiáng)復(fù)制能力。

而城市綜合體的就業(yè)、稅收、商業(yè)氛圍和城市形象等多方面的誘惑，成為各地政府招商引資最看重的對(duì)象，令萬達(dá)總能成為政府的座上賓，比如廊坊市政府，甚至不惜將在用的辦公樓騰挪出來讓萬達(dá)進(jìn)駐開發(fā)。

基于此，這一模式為萬達(dá)帶來了低廉的土地價(jià)格、一路綠燈的政策優(yōu)惠和競(jìng)爭(zhēng)者難以企及的各種成本的降低，成為萬達(dá)攻城略地的利器。2010年，萬達(dá)斥資300億元，以平均1546元/平方米的低樓面價(jià)，拿下了1976萬平方米的土地儲(chǔ)備，并將集團(tuán)的土儲(chǔ)增加到3590萬平方米

萬達(dá)的銷售增長(zhǎng)更是令人咂舌。2008年，萬達(dá)銷售金額117億元；2009年，萬達(dá)銷售金額300億元，增長(zhǎng)156%；而2010年，萬達(dá)銷售金額達(dá)到770億元，同樣增長(zhǎng)156%。假設(shè)繼續(xù)按照這樣的增長(zhǎng)速度，2011年就可以完成1240億元的銷售額，即使考慮到宏觀調(diào)控對(duì)銷售的沖擊，實(shí)現(xiàn)千億元的銷售難度也不算大。

事實(shí)上，在第三代產(chǎn)品呼風(fēng)喚雨之際，萬達(dá)第四代產(chǎn)品模式也已經(jīng)在謀劃當(dāng)中。據(jù)了解，第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)。分析人士認(rèn)為，萬達(dá)去年大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，似乎正與這種產(chǎn)品模式遙相呼應(yīng)，以謀求對(duì)現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值的更深度挖掘。

巨人之踵

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，萬科的快速周轉(zhuǎn)模式屬于越做越累的模式，相比而言，萬達(dá)的商業(yè)開發(fā)模式卻是越做越輕松，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)，資產(chǎn)越來越大，現(xiàn)金流則越來越有保障。

但這種越來越輕松的擴(kuò)張必須建立在“快”的基礎(chǔ)上。萬達(dá)必須不斷擴(kuò)大自身規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額，才能獲得下一步擴(kuò)張需要的可供抵押貸款的物業(yè)資產(chǎn)和銷售回款。

這一點(diǎn)王健林也從不諱言，“萬達(dá)必須再快一點(diǎn)?？焓菓?zhàn)略問題，必須要快?，F(xiàn)在是最后的機(jī)會(huì)，可以做大市場(chǎng)份額，積累經(jīng)驗(yàn)，可以贏得未來的市場(chǎng)空間和話語權(quán)?！?/p>

如果萬達(dá)慢下來會(huì)不會(huì)出問題？現(xiàn)在暫時(shí)難以揣測(cè)。但就近幾年?duì)顩r看，萬達(dá)的資金并非源源不絕。盡管擁有造血能力極強(qiáng)的城市綜合體以及銀行的綠色信貸通道，但這并不意味著萬達(dá)足以做到對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期的下行和嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。

大量銷售回款是萬達(dá)自有資本的命門，銀行信貸則至少撐起萬達(dá)開發(fā)資金的半邊天，如果行業(yè)周期或調(diào)控導(dǎo)致這兩條線斷流，萬達(dá)必然被迫減緩擴(kuò)張速度。而速度一旦降下來，建立在快速發(fā)展基礎(chǔ)上的帝國(guó)鏈條可能會(huì)發(fā)生多米諾骨牌般的連鎖反應(yīng)。

從近幾年萬達(dá)甚至?xí)で蟾叱杀镜男磐腥谫Y來看，集團(tuán)的資金也存在一定的隱憂。分析人士認(rèn)為，由于股權(quán)過于集中，加上全國(guó)大量萬達(dá)廣場(chǎng)同時(shí)處于開業(yè)培育階段，短期內(nèi)萬達(dá)資金狀況并不算理想。

因此，在去年年底，王健林考慮到今年調(diào)控加劇行業(yè)前景不明的不確定性，也公開表示將會(huì)減緩今年的擴(kuò)張速度。

“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)必須走向資本市場(chǎng)，這是無法回避的?！敝袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平對(duì)記者表示，對(duì)接資本市場(chǎng)的欠缺是萬達(dá)的阿喀琉斯之踵。

事實(shí)上，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平臺(tái)大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司一直在籌備上市，已經(jīng)將申請(qǐng)遞交至證監(jiān)會(huì)，但由于地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來越嚴(yán)，目前仍然難以確定時(shí)間表；而萬達(dá)已經(jīng)非常成熟的第一、二代產(chǎn)品則傾向于考慮做REITs退出，但鑒于宏觀環(huán)境尚缺乏可操作性。

“但是，一旦走向資本市場(chǎng)，萬達(dá)廉價(jià)拿地的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)不出來，海外投資者更關(guān)心的是租金回報(bào)率，這一數(shù)據(jù)上萬達(dá)未必能和國(guó)內(nèi)首席商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的名頭相符。這些指標(biāo)不改善的話，很難在資本市場(chǎng)獲得青睞和溢價(jià)。”王永平指出。

目前在對(duì)主力商家的吸引上，萬達(dá)不得不以低租金的形式擴(kuò)大誘惑力，對(duì)于一些強(qiáng)勢(shì)的國(guó)際級(jí)品牌甚至需要免一段時(shí)期的租金，導(dǎo)致租金收益率嚴(yán)重受壓，萬達(dá)自己甚至將此揶揄為“為銀行打工”；主力商家之外，大多數(shù)的租戶都屬于中低端水準(zhǔn)，自然難以顯著提升萬達(dá)的租金水平，這一問題將會(huì)隨著萬達(dá)越來越多地向次發(fā)達(dá)城市擴(kuò)張而變得越發(fā)嚴(yán)重。

向三四線城市擴(kuò)張帶來了更多的問題，萬達(dá)的運(yùn)營(yíng)模式必須在GDP達(dá)到一定水平的中心城市或者二線城市?！斑@意味著不可能無限地?cái)U(kuò)張下去，數(shù)量總是有限的?！蹦成虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向記者表示，而且城市中心區(qū)的土地資源有限，萬達(dá)還能不能保證在全國(guó)范圍內(nèi)的城市拿到合適的地塊用以快速擴(kuò)張？

事實(shí)上，現(xiàn)在的萬達(dá)廣場(chǎng)，其擴(kuò)張的城市及地段已經(jīng)愈來愈偏遠(yuǎn)。在一線城市和省會(huì)城市成功的“以售養(yǎng)租”模式，在三線城市乃至縣級(jí)城市，已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。更嚴(yán)峻的是，由于萬達(dá)的擴(kuò)張速度過快，就連與萬達(dá)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的一些商家，比如沃爾瑪、家樂福等，也跟不上其擴(kuò)張的速度，無法隨其開店。

同樣無法跟上其擴(kuò)張速度的還有其特殊商業(yè)模式所需要的人才，目前已經(jīng)明顯出現(xiàn)青黃不接的狀態(tài)。王健林多次公開表示對(duì)人才儲(chǔ)備的擔(dān)憂，因?yàn)檎械礁哔|(zhì)量的員工不是關(guān)鍵，如何讓大量的新人迅速融入萬達(dá)帝國(guó)的文化中才是重中之重。

盡管王健林宣稱目前國(guó)內(nèi)還沒有哪家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠跟自己“叫板”，但一些潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正在迅速成長(zhǎng)，如果萬達(dá)不能夠縱向深挖而僅僅是追求快速橫向擴(kuò)張，在速度下降之際總會(huì)有新的競(jìng)爭(zhēng)者追上來。

新商業(yè)圖謀

2月底，北京市環(huán)保局網(wǎng)站披露了萬達(dá)電影院線股份有限公司的上市環(huán)保核查公示，這意味著，萬達(dá)的院線業(yè)務(wù)上市已經(jīng)進(jìn)入最后沖刺階段。

院線的上市，將成為萬達(dá)在打造商業(yè)地產(chǎn)層次之上的大商業(yè)帝國(guó)中的重要一環(huán)。2005年，萬達(dá)接收院線，介入文化產(chǎn)業(yè)；2007年，萬達(dá)自建萬千百貨，進(jìn)軍連鎖百貨；2010年，萬達(dá)斥資1700億元大規(guī)模進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。此外，萬達(dá)還擁有合資經(jīng)營(yíng)的影視基地、連鎖娛樂企業(yè)“大歌星”，以及《華夏時(shí)報(bào)》和《投資家》雜志等。

至此，萬達(dá)形成五大支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假?！凹偃缡旰螅珖?guó)多數(shù)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，也許那時(shí)萬達(dá)就不玩商業(yè)地產(chǎn)了，去做別人搞不了的產(chǎn)業(yè)?！蓖踅×终f。

目前來看，這五大產(chǎn)業(yè)具有非常強(qiáng)的相關(guān)性，以商業(yè)地產(chǎn)為核心，在一條閉合式的價(jià)值鏈條上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。院線和百貨不僅相輔相成，在帶來大量的客流、并對(duì)一些商業(yè)伙伴形成一定程度上替代作用的同時(shí)，兩個(gè)業(yè)務(wù)本身也擁有充沛現(xiàn)金流，由于萬達(dá)屬于統(tǒng)一由集團(tuán)總部調(diào)配資金的管理模式，二者能夠和商業(yè)地產(chǎn)形成彼此的資金支撐。

從某種意義上，與其說這種相關(guān)多元化是萬達(dá)對(duì)純粹商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的平滑，倒不如說是萬達(dá)僅僅以商業(yè)地產(chǎn)為圓心，把院線、百貨、文化、酒店和旅游等為延長(zhǎng)半徑而劃出不斷擴(kuò)展的一個(gè)閉合的大商業(yè)圓周。

隨著這些半徑的不斷延長(zhǎng)，劃出的圓周也越來越大，但如果由于資源和管理所限圓周無法擴(kuò)大時(shí)怎么辦？從目前萬達(dá)的動(dòng)向來看，應(yīng)對(duì)策略是以現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基點(diǎn)，在深度上進(jìn)行擴(kuò)張。

例如，在萬達(dá)自持物業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，考慮到國(guó)外管理公司的昂貴和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的空白，萬達(dá)無奈之下成立了自己的商業(yè)管理公司。這一無心插柳之舉，如今卻成就了萬達(dá)新一個(gè)強(qiáng)有力的利潤(rùn)點(diǎn)。

根據(jù)萬達(dá)2010年工作總結(jié)報(bào)告顯示，商業(yè)管理公司純?nèi)f達(dá)物業(yè)租金收入14.26億元，收繳率99.75%；物管費(fèi)收入3.39億元，收繳率99.13%，連續(xù)六年保持租金和物業(yè)管理費(fèi)收繳率99.5%以上的全球行業(yè)紀(jì)錄，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)收盡收。并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4083萬元，完成年目標(biāo)的340%。

商業(yè)管理公司的成功也正在向酒店管理移植，萬達(dá)已經(jīng)開始籌劃自己的酒店管理公司。此外，萬達(dá)在院線方面也在向上游拓展，大有全面進(jìn)入電影投資和發(fā)行領(lǐng)域的趨勢(shì)。

除了原有產(chǎn)業(yè)的深度擴(kuò)張，萬達(dá)在機(jī)構(gòu)調(diào)整和人才培養(yǎng)上也有著重大舉動(dòng)。2010年7月，萬達(dá)進(jìn)行了歷史上最大規(guī)模的一次機(jī)構(gòu)調(diào)整。出于上市考慮，萬達(dá)將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分設(shè)，并將商業(yè)管理公司和院線由二級(jí)管理架構(gòu)改為三級(jí)架構(gòu)；同時(shí)，由于全國(guó)布局規(guī)模的龐大，萬達(dá)海將項(xiàng)目管理中心分為了南北兩區(qū)。

“第三次機(jī)構(gòu)調(diào)整，為萬達(dá)實(shí)現(xiàn)實(shí)業(yè)、資本兩條腿走路，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的組織基礎(chǔ)?！巴踅×直硎尽?/p>

人才培養(yǎng)方面，萬達(dá)已經(jīng)在河北廓坊建立了萬達(dá)學(xué)院，今年就可以正式開學(xué)。屆時(shí)，萬達(dá)學(xué)院每年可以培訓(xùn)骨干人才1萬人次以上。

(本報(bào)記者蘭亞紅對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

第五篇：萬達(dá)讀后感

讀完這篇《王健林談萬達(dá)超強(qiáng)執(zhí)行力》文檔后，發(fā)現(xiàn)一個(gè)成功的企業(yè)最離不開的就是制度。不管是總裁還是員工，都必須遵循的合理有效的制度。制度規(guī)范建設(shè)是企業(yè)管理的一項(xiàng)基本工作，企業(yè)想要規(guī)范管理，高效運(yùn)作就必須建立一個(gè)可持續(xù)優(yōu)化不斷更新完善的體制制度?！皼]有規(guī)矩，不成方圓”，如果一個(gè)企業(yè)沒有一個(gè)可以約束員工行為，規(guī)范員工工作的制度，企業(yè)職工按照自己意志工作，那一個(gè)企業(yè)還能發(fā)展下去嗎？

一個(gè)先進(jìn)的企業(yè)必然有一套先進(jìn)的管理制度。萬達(dá)之所以能在20幾年內(nèi)發(fā)展成世界一流企業(yè)，與它成熟并且有用的制度是離不開的。“20 多年來我們搞了很多制度，現(xiàn)在每?jī)赡曛贫纫抻喴淮?，修訂從我開始到總裁，到副總裁，到各個(gè)部門全部參加，一般歷時(shí)3個(gè)月左右，每年9月份開始。制度一定要做有用，要有操作性?！蔽臋n中的這段話顯示了萬達(dá)集團(tuán)對(duì)于制度的重視，不斷的更新修訂恰恰是萬達(dá)不斷的隨著時(shí)代的的發(fā)展而完善企業(yè)制度的證明。一個(gè)已經(jīng)發(fā)展成熟的一流企業(yè)尚且如此，這更加印證了制度對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性。

“我們有一個(gè)輪崗制度，財(cái)務(wù)、成本人員三年輪崗。當(dāng)然也有到其他城市不愿意去，不愿意去就解聘，慢慢地形成文化，現(xiàn)在就沒有說再調(diào)動(dòng)誰誰不去，大家都知道不去不行，這是強(qiáng)制制度。因?yàn)槟阍賴?yán)，中國(guó)社會(huì)大環(huán)境就是如此，肯定有各種各樣的關(guān)系?！蔽臋n中這段話則說明了萬達(dá)集團(tuán)對(duì)于企業(yè)制度的嚴(yán)格執(zhí)行。企業(yè)的規(guī)章制度要想起到至關(guān)重要的作用就必須嚴(yán)格執(zhí)行，使其產(chǎn)生一定的震懾力，企業(yè)職工能夠嚴(yán)格遵守制度做事，像文中說的那樣——“靠有用的制度設(shè)計(jì)來堵塞，不給員工犯錯(cuò)機(jī)會(huì)。”

制度是凌駕于員工意志之上的，一旦制度形成，員工就得無條件服從——當(dāng)然，必須是正確合理對(duì)企業(yè)有真正意義的制度。企業(yè)依靠員工而發(fā)展，員工依靠企業(yè)而生存。一個(gè)好的企業(yè)擁有好的制度，員工的利益能夠得到保證，員工堅(jiān)決擁護(hù)執(zhí)行企業(yè)制度，那么企業(yè)就能發(fā)揮最大效力，企業(yè)運(yùn)行得到有效保證，員工能夠從中獲得應(yīng)得的利益，這是一個(gè)良好的循環(huán)。

所以，一個(gè)成功的企業(yè)中，制度所“搭檔”的就是在現(xiàn)代企業(yè)中有高度紀(jì)律性的員工，這樣企業(yè)制度的有效性才能最大化，制度的約束力和規(guī)范力才能合理的融入到企業(yè)運(yùn)作當(dāng)中。而這一切，最基礎(chǔ)也是最重要的便是制度，所以我們經(jīng)常聽到‘完善管理制度，加強(qiáng)制度建設(shè)’，從中我們便可一窺企業(yè)制度的重要性，其重要性對(duì)企業(yè)的發(fā)展更是不言而喻。