第一篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度在民事執(zhí)行程序中的適用

執(zhí)行實(shí)踐中，執(zhí)行人員常常遇到這樣一些難題，某一不動(dòng)產(chǎn)沒有登記，或者雖然登記了，但登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人又不一致，如何保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人的利益；房屋與其附屬的土地隸屬于不同主體，變現(xiàn)房屋時(shí)如何處理；同一不動(dòng)產(chǎn)上有數(shù)個(gè)抵押權(quán)，各抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序如何確定，等等問題。由于現(xiàn)行的民事執(zhí)行程序法律規(guī)范對涉及不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的上述問題沒有作出

具體的規(guī)定，執(zhí)行實(shí)踐中各地法院在查封和處理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)法律適用難題，因而做法不一，常常發(fā)生相同條件的個(gè)案處理結(jié)果卻相異，損害了法律適用的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。研究不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，并在不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行中正確予以適用，對于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

一、物權(quán)法出臺前后相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及評析

（一）物權(quán)法出臺前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)即土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書不統(tǒng)一等問題。二是不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不明確，認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則的基本法理，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的法律責(zé)任時(shí)缺乏法律依據(jù)。這些問題有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及簡要評析

物權(quán)法規(guī)定國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機(jī)構(gòu)的行為；規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力排序問題，當(dāng)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，以后者為準(zhǔn)，除非后者被證明有錯(cuò)誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度，等等。概括起來，物權(quán)法對我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

（1）完善和發(fā)展了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的不同情況，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。一是登記要件主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，需經(jīng)過依法登記才發(fā)生效力。這是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的變動(dòng)。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對抗主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對于一些特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，如國有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)沒有強(qiáng)行要求必須登記。

（2）健全了不動(dòng)產(chǎn)登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等類型?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”這是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

二、物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等問題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強(qiáng)，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對物權(quán)法實(shí)施帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開拓進(jìn)取，及時(shí)總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗(yàn)，努力做到以下幾點(diǎn)：

1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強(qiáng)物權(quán)保護(hù)意識，更加注重保護(hù)當(dāng)事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對民事主體合法物權(quán)的保護(hù)力度，執(zhí)行人員在工

第二篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度與對不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行

不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，一直是執(zhí)行工作中的難點(diǎn)。由于我國民事訴訟法以及后來出臺的執(zhí)行規(guī)定，均沒有對涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行作出具體的規(guī)定，實(shí)踐中各地法院在查封和處理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)適用法律難題，因而做法不一，常常發(fā)生相同條件的個(gè)案處理結(jié)果卻相異，損害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。2007年3月頒布的物權(quán)法完善和發(fā)展了我國的物權(quán)制度，修正了以往不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定的不盡合理之處，就不動(dòng)產(chǎn)登記問題作了較科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)定，對解決不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行難題具有重要作用。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者；登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施?！毖芯坎粍?dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

物權(quán)法出臺之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實(shí)上，沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！段餀?quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》

第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）

增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地問題，存在不同的認(rèn)識。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》（法釋[2003]6號）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會(huì)同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權(quán)，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題

在我國，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對這種情況法院仍可對該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

4、對不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實(shí)踐中對不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。

第三篇：不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的司法適用.

不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的司法適用

[ 08-03-12 10:25:00 ]

作者：常鵬翱

編輯：studa0714 摘要： 異議登記是預(yù)防和消除不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的法律機(jī)制,必須具有正當(dāng)?shù)膶ο?并辦理合法的登記程序。在符合異議登記要件的前提下,異議登記具有阻斷登記公信力的基本作用,方式有事后阻斷和事前防止兩種,它們應(yīng)相互結(jié)合。除此之外,異議登記在推定力和公信力上均要受到限制。

關(guān)鍵字： 不動(dòng)產(chǎn)/異議登記/生效條件/法律效力

一、問題的提出

不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤在實(shí)踐中不可避免,法律必須采用措施來消除和修正登記錯(cuò)誤,以維護(hù)登記制度的正當(dāng)功能。我國既有的法律規(guī)范主要以更正登記進(jìn)行應(yīng)對,但問題是,更正登記發(fā)動(dòng)的基礎(chǔ)是真實(shí)權(quán)利人的更正登記請求權(quán),即請求登記權(quán)利人同意進(jìn)行更正登記的權(quán)利。一旦登記權(quán)利人不同意,就勢必要通過訴訟程序來解決問題,而訴訟程序往往耗時(shí)費(fèi)力,在此期間,完全可能出現(xiàn)第三人基于公信力善意取得登記物權(quán)的情形,這會(huì)導(dǎo)致更正登記實(shí)際上不能發(fā)揮保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的作用,使其形同虛設(shè)。

為了消除這個(gè)隱患,《上海市房地產(chǎn)登記條例》第19條規(guī)定“:房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記冊記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與實(shí)際狀況不一致的,可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的文件,提出登記異議。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理登記異議申請的當(dāng)日,將異議事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊以警示第三人,該登記滿三個(gè)月失效。”這就是異議登記制度,即將現(xiàn)有登記可能有誤的信息記載于登記冊上,進(jìn)而產(chǎn)生對抗既有登記公信力的登記制度。顯見,與更正登記相比,異議登記的辦理無需復(fù)雜的舉證和審查程序,也不涉及訴訟程序,實(shí)施起來方便迅捷。這一制度在2005年10月全國人大法工委《物權(quán)法（草案）》中（第19條）也有相應(yīng)的體現(xiàn)。不過,就現(xiàn)有的異議登記制度構(gòu)造而言,其相當(dāng)粗略,據(jù)此,并不能在司法實(shí)踐中把握其生效條件和法律效力,這意味著異議登記制度的司法適用存在法律“漏洞”,法官在面臨具體案件時(shí),必須進(jìn)行“造法”以填補(bǔ)法律漏洞。本文擬分析異議登記的生效條件和法律效力,以指出法官在此兩個(gè)方面進(jìn)行“造法”的方向和思路。

二、異議登記的生效條件

異議登記的根本價(jià)值就是修正登記錯(cuò)誤,沒有登記錯(cuò)誤就沒有異議登記。但登記錯(cuò)誤的范圍很廣泛,是否所有的登記錯(cuò)誤均能引發(fā)異議登記,需要加以探討。此外,異議登記作為登記之一種,必須是國家專設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在專設(shè)的登記冊上記載的法律事實(shí),沒有此種形式,難言異議登記的正當(dāng)性。對上述問題的討論,就形成了異議登記的生效要件。

（一）現(xiàn)有登記錯(cuò)誤

現(xiàn)有登記錯(cuò)誤是異議登記生效的首要條件,對于這個(gè)要件,難點(diǎn)在于如何認(rèn)定登記錯(cuò)誤。根據(jù)實(shí)踐總結(jié),筆者認(rèn)為,能夠證明登記錯(cuò)誤的事實(shí)大致有:

1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原始取得的基礎(chǔ),即法律直接規(guī)定、法院判決、事實(shí)行為等。原始取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無需進(jìn)行登記,就直接發(fā)生物權(quán)效力,這樣,一旦其沒有在登記冊中得以顯示,登記即屬錯(cuò)誤。如被繼承人死亡導(dǎo)致繼承人直接取得了遺產(chǎn)房屋的所有權(quán),但之后該房屋所有權(quán)卻被登記為其他人,繼承人憑借被繼承人死亡的事實(shí)和自己作為繼承人的資格（如身份、遺囑）這些原始取得的基礎(chǔ),來證明登記錯(cuò)誤。

2.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的原登記記載以及相關(guān)輔助證據(jù)。原在登記冊中記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),非出于權(quán)利人真實(shí)意思的原因而發(fā)生變動(dòng),這種變動(dòng)缺乏原登記權(quán)利人的意思表示基礎(chǔ),原登記權(quán)利人可以憑借原登記記載以及這種變動(dòng)缺乏當(dāng)事人必要意思表示的事實(shí)來主張登記錯(cuò)誤。如房屋出賣人受到買受人的欺詐,作出錯(cuò)誤移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思表示,并辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,后該意思表示被依法撤銷,出賣人憑借原登記記錄以及法院認(rèn)定房屋買賣合同無效的判決書,可以主張登記錯(cuò)誤。

3.當(dāng)事人作出的處分或者保留不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)意思表示。這主要適用于以下兩種情況:

（1）當(dāng)事人具有真實(shí)的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示,但表現(xiàn)該意思的形式不是登記,而是其他形式,只要該形式為法律所允許,就應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。比如,房屋買賣的當(dāng)事人雙方具有真實(shí)的移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思表示,由于客觀原因沒有辦理所有權(quán)變動(dòng)登記,但出賣人將自己的房屋權(quán)屬證書交付給了買受人,或者將交易指定的房屋交給了買受人,則出賣人應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù),否則,買受人可以用上述表示行為證明登記錯(cuò)誤。（2）本應(yīng)取得登記物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示,委托或者指令他人就同一標(biāo)的物享有登記物權(quán),自己保留真實(shí)物權(quán)。比如,某人實(shí)際購買了房屋,不愿用自己的名義辦理所有權(quán)登記,就將房屋所有權(quán)登記在親朋好友名下,但實(shí)際上又沒有贈(zèng)與或者放棄房屋所有權(quán)的意思,在這種情況下,真實(shí)權(quán)利人可以憑借委托行為或者指令行為來證明登記錯(cuò)誤。

（二）異議登記的對象具有正當(dāng)性

雖然存在登記錯(cuò)誤,但是異議登記的對象不具備正當(dāng)性,則異議登記同樣沒有法律效力。異議登記對象的正當(dāng)性,主要有兩層含義:

1.異議登記的抗辯對象能夠引發(fā)登記公信力。因?yàn)楫愖h登記旨在破除登記公信力,如果登記冊記載了對抗權(quán)利真實(shí)性的異議登記,則第三人就不能取得該受異議登記抗辯的權(quán)利。這樣,此處的登記錯(cuò)誤僅僅指權(quán)利錯(cuò)誤,不動(dòng)產(chǎn)的面積、形狀等事實(shí)狀況登記錯(cuò)誤不能成為異議登記的抗辯對象。而且,異議登記效力僅僅及于其所抗辯的權(quán)利,比如,甲被錯(cuò)誤登記為房屋所有權(quán)人,其據(jù)此為乙設(shè)定了抵押權(quán),此后,針對該房屋所有權(quán)的異議登記成立,但乙的抵押權(quán)并不因此受影響。

2.異議登記的保護(hù)對象與異議登記的作成有密切關(guān)系。即異議登記的效力僅僅及于提出異議并意欲通過異議登記獲得保護(hù)的人,比如,甲被登記為房屋所有權(quán)人,乙以該房屋真實(shí)所有權(quán)人的身份提起異議登記,嗣后甲將土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)給丙。這時(shí),如果乙確屬真實(shí)所有權(quán)人,則丙就不能取得該所有權(quán)。但是,如果該所有權(quán)既不屬于甲也不屬于乙,而是屬于丁,由于丙沒有義務(wù)知悉該所有權(quán)的真實(shí)歸屬,其只要基于對不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴而與甲發(fā)生交易,就可以取得該所有權(quán),真實(shí)權(quán)利人丁就不受該異議登記的保護(hù)。

（三）辦理登記

異議抗辯要發(fā)生阻斷登記公信力的效力,其登記時(shí)間就必須先于能夠發(fā)生公信力的登記時(shí)間。比如,甲是登記權(quán)利人,其將登記所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,并已經(jīng)向登記機(jī)關(guān)申請所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,在該登記辦理完畢之前,真實(shí)權(quán)利人丙提出異議抗辯并辦理登記,則異議登記早于可以發(fā)生公信力的登記,乙就不能善意取得該所有權(quán)。

第四篇：試論執(zhí)行中不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用

試論執(zhí)行中不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用

朱燕 張媛媛

《最高人民法院<關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定>》第十七條明確規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”根據(jù)傳統(tǒng)的民法物權(quán)變動(dòng)的基本原理，需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)，如房屋、車輛等，其所有權(quán)的變動(dòng)必須以過戶登記這一公示方法為要件。顯然《查封規(guī)定》第十七條對物權(quán)變動(dòng)的法則做出了突破性的規(guī)定，確立了不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，為執(zhí)行過程中案外人異議的審查和處理提供了新的法律依據(jù)。本文試以《查封規(guī)定》第十七條在司法實(shí)踐中的具體運(yùn)用為出發(fā)點(diǎn)，通過典型案例分析該規(guī)定在適用過程中存在的問題，并提出相應(yīng)的對策和建議，以期對相關(guān)理論、制度的完善有所裨益。

一、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)善意取得制度的適用空間：關(guān)于《查封規(guī)定》第十七條的適用情況分析

為了進(jìn)一步完善執(zhí)行工作，實(shí)現(xiàn)執(zhí)行實(shí)施權(quán)與裁決權(quán)的分離運(yùn)行，我院于2005年7月成立執(zhí)行裁判監(jiān)督庭 [2]專門行使執(zhí)行過程中的裁決權(quán)。從成立至今，執(zhí)裁庭共受理案外人異議類案件85件。其中已處理79件，余6件尚在審查之中。在已處理的79件案件中，案外人以《查封規(guī)定》第十七條為由提出執(zhí)行異議的案件為71件，占此類案件的90%。在已處理完結(jié)的這71件案件中，支持案外人異議申請的案件為69件，占總數(shù)的97%;駁回案外人異議申請的案件為2件，占總數(shù)的3%。而在《查封規(guī)定》頒布之前，囿于法律的相關(guān)規(guī)定，案外人即使基于同樣的事實(shí)、以同樣的理由提出執(zhí)行異議，也無法得到支持。

《查封規(guī)定》的制定與實(shí)施，無論在理論層面還是在制度層面都有著極其重要的意義。

一方面，執(zhí)行工作是一項(xiàng)操作性、實(shí)踐性很強(qiáng)的司法活動(dòng) [3]。通常在執(zhí)行過程中遇到的各類問題非常復(fù)雜，但是由于法律和司法解釋的條文較為原則，不夠詳細(xì)、具體，加之對一些問題未作規(guī)定，許多情況下無法可依，導(dǎo)致執(zhí)行實(shí)踐中實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施時(shí)存在一定程度的隨意性，影響了部分案件的執(zhí)行。《查封規(guī)定》的出臺進(jìn)一步規(guī)范了查封、扣押、凍結(jié)措施，對保護(hù)正常的交易秩序，維護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人和案外人的合法權(quán)益具有積極的實(shí)踐意義。

另一方面，《查封規(guī)定》觸及到善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)交易中的適用問題。目前，我國已普遍承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)適用善意取得，但對不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用還存在各種爭議?！恫榉庖?guī)定》第十七明確規(guī)定“??第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”這在一定程度上確立了善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)交易中的適用，表明了司法解釋機(jī)關(guān)明顯的民法解釋的價(jià)值取向，突破了傳統(tǒng)民法原理，對民法物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)的制度的確立起到一定的推動(dòng)作用。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在適用中存在的若干問題：以《查封規(guī)定》第十七條的適用為例

(一)關(guān)于“第三人”的甄別

《查封規(guī)定》中的“第三人”也就是執(zhí)行案件中的案外人，是指在執(zhí)行過程中對人民法院采取查封、扣押、凍結(jié)等強(qiáng)制執(zhí)行措施的執(zhí)行標(biāo)的主張權(quán)利的人。為了保護(hù)第三人的合法權(quán)益，《民事訴訟法》第二百零八條確立執(zhí)行異議的審查制度。在司法實(shí)踐中，如果案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出異議，執(zhí)行員就應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行審查;同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》，在審查案外人異議過程中，該執(zhí)行案件實(shí)際上處于暫不執(zhí)行的狀態(tài)。因此在處理此類案件時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)甄別提出執(zhí)行異議的是否是權(quán)利被侵害的第三人，確認(rèn)案外人與執(zhí)

行標(biāo)的是否確有利害關(guān)系。否則，被其他企圖逃避債務(wù)、謀求不正當(dāng)利益的人利用，就會(huì)延誤案件的執(zhí)行工作，造成司法資源的浪費(fèi)，最終降低執(zhí)行效率，損害申請人的合法權(quán)益。

在某水泥公司申請執(zhí)行某建筑公司其他合同糾紛一案中，案外人謝某、張某、蔣某等三人對執(zhí)行過程中查封的車輛提出執(zhí)行異議，執(zhí)行局將案件移送執(zhí)裁庭審查處理。經(jīng)過對案件的初審，卷宗材料中確有謝某等三人的書面執(zhí)行異議申請，但三案外人卻一直無法聯(lián)系，執(zhí)行工作只能暫時(shí)擱置。后來經(jīng)過調(diào)查，謝某本人并未向法院提出過執(zhí)行異議，申請書是他人以其名義提交的。這樣的執(zhí)行異議當(dāng)然不能成立，但在客觀上確實(shí)造成了案件執(zhí)行工作的延誤。

(二)關(guān)于“全款支付”的認(rèn)定

根據(jù)《查封規(guī)定》第十七條，第三人對不動(dòng)產(chǎn)享有排他性的權(quán)利，必須在人民法院對爭議財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制措施之前支付全部價(jià)款[4]，這也是法院在審查處理此類案件時(shí)必須認(rèn)定的基本事實(shí)。由于付款行為發(fā)生在采取強(qiáng)制措施之前，人民法院對是否已經(jīng)“全款支付”的認(rèn)定必須依據(jù)相關(guān)的證據(jù)材料，所以在審查處理此類案件時(shí)，對證據(jù)真實(shí)性的認(rèn)定至關(guān)重要。在司法實(shí)踐中，確實(shí)存在被執(zhí)行人利用《查封規(guī)定》第十七的規(guī)定，惡意串通第三人，逃避人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的情形。

例如：在易通公司申請執(zhí)行中天房地產(chǎn)開發(fā)公司買賣合同糾紛一案中，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人提供的線索，查封了被執(zhí)行人開發(fā)的房屋。在準(zhǔn)備采取下一步執(zhí)行措施時(shí)，案外人吳某向法院提出執(zhí)行異議，稱其早已從被執(zhí)行人處購得該房屋，并已支付了全部價(jià)款，同時(shí)也向法院出示了與被執(zhí)行人簽訂的房屋買賣合同及付款憑證。對此，執(zhí)裁庭及時(shí)啟動(dòng)了執(zhí)行異議的審查程序，對案外人的異議請求和證據(jù)材料予以審查。通過調(diào)查，執(zhí)行人員發(fā)現(xiàn)，案外人與被執(zhí)行人簽訂的房屋買賣合同中約定案外人價(jià)款支付方式為分期付款，合同中約定的付款期限遠(yuǎn)在法院查封房屋之后。另外，從案外人提供證據(jù)材料來看，房屋價(jià)款的支付憑證并非正式的發(fā)票，并且高達(dá)數(shù)十萬元的價(jià)款是以現(xiàn)金的方式支付。對此，執(zhí)行人員要求案外人對提前履行合同的行為、履行的方式、付款的憑證、資金的來源等問題予以說明。最終，案外人沒能做出合理的解釋，其提供的證據(jù)經(jīng)過審查人員的反復(fù)推敲后，不具有真實(shí)性，其異議主張不能成立。

(三)關(guān)于“實(shí)際占有”的認(rèn)定

此外，第三人對未辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)享有排他性的權(quán)利還必須實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，這也是判斷被執(zhí)行人與第三人是否形成真實(shí)的買賣關(guān)系的又一標(biāo)準(zhǔn)。

在李某申請執(zhí)行胡某民間借貸糾紛一案中，依法查封了被執(zhí)行人胡某所有的一套房屋。執(zhí)行過程中，案外人汪某提出異議，稱被執(zhí)行人早已將查封房屋賣給自己，該房屋屬其所有，請求法院解除對房屋的查封。經(jīng)審查，能夠確認(rèn)以下事實(shí)：1)汪某與胡某簽訂了房屋買賣協(xié)議，并支付了對價(jià);2)因該房屋系貸款抵押物，雙方既未到銀行辦理變更按揭貸款手續(xù)，也未能及時(shí)辦理到房屋的更名手續(xù);3)協(xié)議簽訂后，胡某將房屋相關(guān)材料交給汪某，并且雙方約定從協(xié)議簽訂時(shí)起該房由胡某無償使用6個(gè)月。但協(xié)議簽訂兩年以來，房屋一直由胡某無償使用。在本案中，根據(jù)已查明的事實(shí)，汪某確實(shí)購買了房屋并支付了相應(yīng)的對價(jià)，未辦理房屋過戶手續(xù)也是事出有因，并沒有過錯(cuò)，但是對于能否支持汪某的異議主張存在兩種不同的意見。一種意見認(rèn)為，汪某與胡某確實(shí)形成了房屋買賣關(guān)系，汪某將房屋無償提供給胡某使用是其行使對房屋的處分權(quán)，是行使物權(quán)的具體方式，不能以胡某對房屋的實(shí)際使用否認(rèn)汪某對房屋的所有權(quán)，汪某的異議應(yīng)予支持。另一種意見則認(rèn)為，汪某從胡某處購得房屋后，從未實(shí)際占有該房屋，根據(jù)《查封規(guī)定》第十七條的規(guī)定，其異議主張不能成立。筆者認(rèn)為，《查封規(guī)定》第十七條對物權(quán)變動(dòng)的法則已經(jīng)做出了突破性的規(guī)定，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)戶登記手續(xù)的情況下，第三人對此類財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利本身就存在瑕疵，所以要認(rèn)定第三人對此類財(cái)產(chǎn)享有排他性權(quán)利，對財(cái)產(chǎn)的“實(shí)際占有”是必要條件，這也是善意取得制度適用的基本原則。在本案中，案外人并沒有實(shí)

際占有該房屋，其對房屋并不享有物權(quán)，汪某同意胡某對房屋的無償使用，實(shí)際上是變更了合同的約定，延長了房屋的交付時(shí)間，雙方的合同并未履行完畢，故案外人的主張不能成立。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度于執(zhí)行環(huán)節(jié)適用之對策及建議

從前文的分析論述可以看出，《查封規(guī)定》第十七條在具體運(yùn)用過程中確實(shí)存在程序規(guī)定不明確、實(shí)體審查不明晰等方面的問題，筆者建議可以從以下幾個(gè)方面加以完善。

(一)確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

為了保護(hù)第三人的合法權(quán)益，《查封規(guī)定》第十七條有條件地承認(rèn)了第三人對應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記卻未予辦理的財(cái)產(chǎn)享有排他性權(quán)利，體現(xiàn)了司法解釋機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的認(rèn)同?；诂F(xiàn)行法律并沒有系統(tǒng)的確立這一制度，并且法學(xué)理論對此問題也存在一定的爭議的現(xiàn)狀，《查封規(guī)定》第十七條在具體適用過程缺乏法律體系和理論上的支撐，所以遇到各種實(shí)體或程序問題就在所難免。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在立法中明確建立完善的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

1、不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度具有可行性

根據(jù)民法一般原理，善意取得是指動(dòng)產(chǎn)占有人向第三人移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或?yàn)榈谌嗽O(shè)定其他物權(quán),即使動(dòng)產(chǎn)占有人無處分動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利,善意受讓人仍可取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)的制度[5]。長期以來我國法學(xué)界將所有權(quán)善意取得制度僅限于動(dòng)產(chǎn)，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)的交易日益頻繁，對交易安全的要求越來越高，理論界、實(shí)務(wù)界越來越多的人提出將善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)交易。如：王利明先生認(rèn)為“善意取得制度的財(cái)產(chǎn)主要是動(dòng)產(chǎn)并不排斥在特殊情況下，從維護(hù)交易安全和秩序、保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益考慮，對不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度。”[6]

從善意取得制度的邏輯基礎(chǔ)來看，其本質(zhì)在于所有權(quán)的公示公信原則，可以說善意取得制度是對所有權(quán)的公示公信原則進(jìn)行邏輯推導(dǎo)的必然結(jié)果。而在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，同樣可以適用所有權(quán)的公示公信原則，所不同的是，動(dòng)產(chǎn)的公示方法是占有，而不動(dòng)產(chǎn)的公示方法是登記，對在不動(dòng)產(chǎn)法定登記簿上記載的事項(xiàng)，法律賦予其公信力。由于在現(xiàn)實(shí)生活中，仍然存在著可能因?yàn)楦鞣N原因而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)所有人與不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的所有人不一致的情況，在這種情況下，根據(jù)所有權(quán)的公信原則，對于因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的登記事項(xiàng)而受讓不動(dòng)產(chǎn)的第三人，法律應(yīng)賦予其取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律效果，以保護(hù)其利益，否則，將不利于維護(hù)交易安全，不利于保障物權(quán)所有人的合法權(quán)益，也不利于維護(hù)登記機(jī)關(guān)的公信力。

因此，不動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)可適用善意取得制度，這是因?yàn)樗c動(dòng)產(chǎn)善意取得制度具有共同的邏輯基礎(chǔ)——公示公信原則，這一邏輯基礎(chǔ)使善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中的適用具有了邏輯上的合理性。

2、不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度具有現(xiàn)實(shí)必要性

目前，世界上有許多國家都明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度，例如，《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)?！薄兜聡穹ǖ洹返?26條也有類似規(guī)定。

另外，我國臺灣地區(qū)1993年完成的《民法物權(quán)編部分修文草案》第759條第2項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響?！敝饕獓液偷貐^(qū)的立法例充分體現(xiàn)了對交易安全和交易秩序保護(hù)原則。

在我國，現(xiàn)行法律體系對不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是登記生效主義的體例，不動(dòng)產(chǎn)登記后,便具有公信力?，F(xiàn)代社會(huì)商品交易頻繁,為了使交易便捷,同時(shí)減少買受人為保護(hù)交易安全而支付的調(diào)查出賣人有無處分標(biāo)的物的成本,對不動(dòng)產(chǎn)買賣采取登記制度,賦予登記公信力,登記顯然是適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的產(chǎn)物。但是，我國目前還沒有建立健全的“不動(dòng)產(chǎn)登記體系” [7],即使建立起一個(gè)健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系也不能夠絕對杜絕無所有權(quán)人或無處分權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能。如錯(cuò)誤登記或錯(cuò)誤注銷、變更登記遲延、虛假登記等等。既然登記簿上的記載可能與真實(shí)的權(quán)利人不一致或有瑕疵，不動(dòng)產(chǎn)就仍然有適用善意取得制度的可能性。

因此，將善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域不僅在理論上是可行的，在司法實(shí)踐中也是有必要的。一個(gè)將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一起來的善意取得制度將有利于不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，進(jìn)而促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

(二)構(gòu)建案外人異議審查制度

如果說確立不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度為《查封規(guī)定》第十七條的適用提供了理論上的支持，那么構(gòu)建案外人異議審查制度則為其提供了制度層面的保障。

1、建立執(zhí)行異議立案制度

建立執(zhí)行異議立案制度的意義在于防止被執(zhí)行人與案外人合謀惡意提出執(zhí)行異議、濫用執(zhí)行異議而拖延對被執(zhí)行標(biāo)的物的執(zhí)行、甚至給被執(zhí)行人留出時(shí)間轉(zhuǎn)移可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)逃避執(zhí)行等，因此建立執(zhí)行異議立案制度勢在必行。執(zhí)行異議的立案制度應(yīng)該與民事訴訟的立案制度相同，即提出執(zhí)行異議必須符合一定的條件：1)執(zhí)行異議的主體只能是案外人。2)必須在執(zhí)行程序中提出，執(zhí)行程序已經(jīng)結(jié)束，案外人應(yīng)通過其他訴訟方式主張權(quán)利。3)執(zhí)行異議的內(nèi)容是對執(zhí)行標(biāo)的(標(biāo)的物)主張實(shí)體權(quán)利。4)異議應(yīng)以書面形式提出且有具體的事實(shí)理由和明確的請求。

5)必須同時(shí)提供相關(guān)證據(jù)。6)必須預(yù)交異議立案費(fèi)用，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可參照人民法院訴訟收費(fèi)辦法。收取異議立案費(fèi)用，正是對那些亂用、濫用、惡意提起執(zhí)行異議的異議人的一種懲處措施。對符合上述條件的，可在立案部門登記立案，立案后應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將案件轉(zhuǎn)交執(zhí)行機(jī)構(gòu)審查裁決。

2、明確審查的方式和程序

在執(zhí)行實(shí)施權(quán)與執(zhí)行裁決權(quán)分離的前下，執(zhí)行異議的審查應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由執(zhí)行裁決機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。執(zhí)行裁決機(jī)構(gòu)接案后，應(yīng)書面通知執(zhí)行實(shí)施部門停止對標(biāo)的物的執(zhí)行。

由于案外人異議大多涉及案外人的實(shí)體權(quán)利，所以筆者建議對案外人異議的審查程序參照訴訟程序制定：

(1)適用合議制度?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第五條規(guī)定：“執(zhí)行程序中重大事項(xiàng)的辦理，應(yīng)由3名以上執(zhí)行員討論，并經(jīng)院長批準(zhǔn)?！边@是合議制度適用于執(zhí)行環(huán)節(jié)的具體體現(xiàn)。執(zhí)行異議涉及案外人的實(shí)體權(quán)利，關(guān)系到申請執(zhí)行人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，顯然屬于“執(zhí)行程序中重大事項(xiàng)”，應(yīng)當(dāng)采用合議制，由三名以上執(zhí)行法官組成合議庭，并且適用民訴法規(guī)定的回避制度。

(2)實(shí)行書面與聽證審查相結(jié)合的方式。對于簡單、直觀、明顯缺乏有效證據(jù)的異議只進(jìn)行書面審查即可;對于復(fù)雜的異議則要通過聽證的方式，組織當(dāng)事人公開聽證執(zhí)行。

(3)設(shè)定審查期限。鑒于執(zhí)行案件的特殊性，在保證執(zhí)行效率的前提之下，可以對異議審查設(shè)定一定的期限。結(jié)合司法實(shí)踐，筆者認(rèn)為一般限30日為宜，有特殊情況在30日內(nèi)不能審查完畢的，經(jīng)本院院長批準(zhǔn)可以延長30日。

(4)明確舉證責(zé)任。案外人對于自己提出的執(zhí)行異議，必須提供充分的證據(jù)加以證明。在審查過程中，可以采用民事訴訟證據(jù)規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，通過舉證、質(zhì)證、認(rèn)證對案外人的異議予以審查，并最終做出事實(shí)上的認(rèn)定。

(5)引入聽證程序?！奥犠C”原本是行政執(zhí)法程序。“執(zhí)行聽證”是人民法院執(zhí)行法定程序之外的非法定執(zhí)法程序[8]。在法院執(zhí)行過程中，引入聽證程序?qū)彶榘竿馊说漠愖h，一方面有利于人民法院盡快查明案件有關(guān)事實(shí)，提高執(zhí)行效率;另一方面則有利于實(shí)現(xiàn)程序公正和實(shí)體正義，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(6)設(shè)立復(fù)議程序。由于案外人異議涉及實(shí)體權(quán)利，采用傳統(tǒng)的一裁終裁原則勢必會(huì)損害案外人的權(quán)利。另一方面，由于法律沒有對裁決后的救濟(jì)途徑作出明確規(guī)定，在司法實(shí)踐中常常會(huì)出現(xiàn)多種再次啟動(dòng)審查程序的途徑。如：通過上級法院啟動(dòng)監(jiān)督程序、通過權(quán)力機(jī)構(gòu)的監(jiān)督啟動(dòng)再審程序等等，這些在一定程度上影響了法院裁決的穩(wěn)定性和權(quán)威性。故筆者建議明確設(shè)立對執(zhí)行異議的復(fù)議制度，建立類似于訴訟中兩審終審的原則，以更好地解決此類問題。

第五篇：民事執(zhí)行程序中當(dāng)事人合議以物抵債的適用

民事執(zhí)行程序中當(dāng)事人合議以物抵債的適用

以物抵債是指在民商事案件的執(zhí)行中，因被執(zhí)行人不能及時(shí)履行生效法律文書所確定的金錢給付義務(wù)，以被執(zhí)行人所有的財(cái)產(chǎn)折價(jià)交付給申請執(zhí)行人抵償生效法律文書確定的債務(wù)結(jié)束雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一種執(zhí)行措施。我國現(xiàn)行司法解釋規(guī)定，雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成合議以物抵債，或被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無法拍賣時(shí)，執(zhí)行法院可以適用以物抵債。

司法實(shí)踐中，對于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無法拍賣時(shí)，執(zhí)行法院適用強(qiáng)制以物抵債的情形，司法解釋規(guī)定較為具體，筆者在此不再贅述。但對于雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成執(zhí)行合議以物抵債，由于這種方式現(xiàn)行司法解釋對其適用的規(guī)定較為原則，執(zhí)行人員的認(rèn)識和做法各不相同，影響司法公信。筆者試就在民事執(zhí)行中雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成執(zhí)行合議以物抵債這項(xiàng)執(zhí)行措施的法律依據(jù)、適用條件等方面提出自己的看法。

一、民事執(zhí)行中當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成執(zhí)行合議以物抵債的法律依據(jù)

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》（以下簡稱民訴法適用意見）第三百零一條規(guī)定：“經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)作價(jià)交申請執(zhí)行人抵償債務(wù)，對剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ骸临Y源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)【2004】5號）第二十六條規(guī)定：“經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)及其地上房屋經(jīng)評估作價(jià)后交由申請執(zhí)行人抵償債務(wù)，但應(yīng)當(dāng)依法向國土資源和房地產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”以上司法解釋是民事執(zhí)行中當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成合議以物抵債的基本法律依據(jù)。

嚴(yán)格意義上講，自愿以物抵債不是法定的強(qiáng)制執(zhí)行措施，因?yàn)槲覈袷略V訟法規(guī)定適用金錢給付的強(qiáng)制執(zhí)行措施是查詢、凍結(jié)、劃撥、扣留、提取、查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣等。它是一種雙方當(dāng)事人自行和解的方式，在司法實(shí)踐中常以這種方式結(jié)束執(zhí)行程序，其中不存在執(zhí)行法院的強(qiáng)制問題。

二、民事執(zhí)行中當(dāng)事人達(dá)成執(zhí)行合議以物抵債的適用條件

執(zhí)行和解性以物抵債是雙方當(dāng)事人在自愿的基礎(chǔ)上，協(xié)商一致所達(dá)成的協(xié)議，然后被執(zhí)行人交付財(cái)產(chǎn)抵償債務(wù)，申請執(zhí)行人接受財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)，其在適用方面應(yīng)遵循執(zhí)行和解的一般原則。

（一）被執(zhí)行人確無給付金錢履行義務(wù)能力。

以物抵債適用于金錢給付案件的執(zhí)行，被執(zhí)行人有現(xiàn)金或存款時(shí)，應(yīng)直接執(zhí)行現(xiàn)金或存款，這不僅便于執(zhí)行目的的實(shí)現(xiàn)，也符合生效法律文書規(guī)定的要求。對被執(zhí)行人確無給付金錢履行義務(wù)能力的審查是當(dāng)事人達(dá)成執(zhí)行合議以物抵債適用的前提條件。

（二）申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人須自愿協(xié)商一致。

根據(jù)民訴法適用意見第三百零一條的規(guī)定，當(dāng)事人之間以物抵債須經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，自愿協(xié)商一致?？梢?，當(dāng)事人自愿合議是適用和解性以物抵債的基礎(chǔ)條件。

（三）以物抵債和解協(xié)議必須采取書面形式。

明確注明用以抵債的財(cái)產(chǎn)名稱、數(shù)量、成色、價(jià)款等財(cái)產(chǎn)信息，可以便于財(cái)產(chǎn)的交付和辦理過戶登記手續(xù)。如被執(zhí)行人不履行或不完全履行以物抵債協(xié)議，申請執(zhí)行人可以申請恢復(fù)執(zhí)行原生效法律文書，進(jìn)行救濟(jì)。因此，以物抵債和解協(xié)議必須采取書面形式。

（四）用以抵債的財(cái)產(chǎn)須雙方當(dāng)事人確定合理的抵債價(jià)格。

這里的抵債價(jià)格，實(shí)際就是雙方當(dāng)事人協(xié)議變更執(zhí)行依據(jù)所確定的金錢給付執(zhí)行標(biāo)的，用物抵償債務(wù)的價(jià)格，也稱為雙方當(dāng)事人對抵債物品的折價(jià)。在執(zhí)行和解性以物抵債中，抵債物價(jià)格的確定，關(guān)系到被執(zhí)行人金錢債務(wù)履行限度和申請執(zhí)行人債權(quán)實(shí)現(xiàn)程度，不足以清償?shù)?，對剩余債?wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。

（五）以物抵債協(xié)議不得違法，損害國家、集體以及第三人的合法權(quán)益。

以物抵債協(xié)議必須合法，在司法實(shí)踐中必須對雙方當(dāng)事人所達(dá)成的以物抵債協(xié)議進(jìn)行嚴(yán)格的審查，確保以物抵債協(xié)議的合法性，對抵債物上享有所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、租賃權(quán)等合法權(quán)益的第三人應(yīng)予以保護(hù)。

三、對民事執(zhí)行實(shí)踐中當(dāng)事人達(dá)成執(zhí)行合議以物抵債適用的建議

民事執(zhí)行司法實(shí)踐中當(dāng)事人達(dá)成執(zhí)行合議以物抵債，在提高法院執(zhí)行效率，使申請執(zhí)行人的債權(quán)得以早日實(shí)現(xiàn)，節(jié)約執(zhí)行成本方面發(fā)揮了積極的作用。但在具體適用中也出現(xiàn)了不容忽視的問題。

首先，對抵債價(jià)格的確定，很大程度上不能體現(xiàn)抵債物的實(shí)際價(jià)值。易造成雙方當(dāng)事人惡意串通，將被執(zhí)行人唯一財(cái)產(chǎn)故意降低或抬高抵債價(jià)格，達(dá)到規(guī)避法律，逃避執(zhí)行的目的。而執(zhí)行法院對抵債物價(jià)格確定的審查存在不可避免的局限性。同時(shí)，有的執(zhí)行人員未嚴(yán)格區(qū)分抵債物的性質(zhì)，一律作出以物抵債的裁定，侵害了國家、集體和第三人的合法權(quán)益。其次，民事執(zhí)行中當(dāng)事人達(dá)成以物抵債的執(zhí)行和解協(xié)議雖然嚴(yán)格意義上屬執(zhí)行和解，但是也有別于金錢給付為執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行和解。因此，民事執(zhí)行中當(dāng)事人達(dá)成以物抵債執(zhí)行和解協(xié)議后，被執(zhí)行人不履行或不完全履行以物抵債執(zhí)行和解協(xié)議，以物抵債是動(dòng)產(chǎn)的，動(dòng)產(chǎn)未交付，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，則申請執(zhí)行人可以向執(zhí)行法院申請恢復(fù)原生效法律文書的執(zhí)行進(jìn)行救濟(jì)。而以物抵債的是不動(dòng)產(chǎn)或特殊動(dòng)產(chǎn)（車輛、船舶、航空器等），且法院已裁定作價(jià)交付抵償債務(wù)，被執(zhí)行人不履行或不完全履行以物抵債協(xié)議交付不動(dòng)產(chǎn)及辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對申請執(zhí)行人的救濟(jì)不足。

針對上述問題，筆者提出以下建議：

（一）對于抵債物的價(jià)格確定，除財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或價(jià)格依照通常方法容易確定的外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)估價(jià)。

一般情況下，被執(zhí)行人希望抵債物抵價(jià)越高越好，可以清償更多債務(wù)，申請執(zhí)行人希望抵價(jià)越低越好，這樣可以避免在抵債過程中的債權(quán)損失。尤其在多個(gè)債權(quán)人時(shí)，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)抵債過低，導(dǎo)致清償債務(wù)能力減弱，無疑會(huì)損害其他債權(quán)人的利益。通過法定評估機(jī)構(gòu)確定的抵債價(jià)格，更容易促使雙方當(dāng)事人達(dá)成以物抵債執(zhí)行和解協(xié)議，同時(shí)可以避免當(dāng)事人惡意串通，防止損害第三人的利益的發(fā)生。在實(shí)踐中，通過資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)估價(jià)確定抵債價(jià)格，公正性強(qiáng)，也便于操作。

（二）當(dāng)事人自愿達(dá)成執(zhí)行合議以物抵債的，法院不宜作出以物抵債裁定。

當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致自愿以物抵債是一種執(zhí)行和解的方式，不是法定的強(qiáng)制執(zhí)行措施。既然是當(dāng)事人之間自行達(dá)成和解以物抵債，雙方當(dāng)事人自行交付抵債財(cái)產(chǎn)及辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記即可，并不產(chǎn)生法院的強(qiáng)制執(zhí)行問題，法院無需向當(dāng)事人制作以物抵債裁定書，另外，若抵債財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人與第三人共有，法院應(yīng)抵債當(dāng)事人的請求作出以物抵債裁定，則會(huì)侵害共有人的所有權(quán)。

（三）如果被執(zhí)行人不履行或不完全履行以物抵債協(xié)議，申請人應(yīng)申請恢復(fù)原生效法律文書的執(zhí)行。

當(dāng)事人自愿以物抵債是當(dāng)事人雙方協(xié)議變更執(zhí)行依據(jù)所確定的執(zhí)行標(biāo)的的行為，一旦被執(zhí)行人不履行或不完全履行抵債協(xié)議，則該抵債協(xié)議自動(dòng)失效，恢復(fù)原生效法律文書所確定的權(quán)利義務(wù)。因此，申請執(zhí)行人申請恢復(fù)執(zhí)行時(shí)，不能將以物抵債協(xié)議作為執(zhí)行依據(jù)，將抵債物強(qiáng)制交付給申請執(zhí)行人抵償債務(wù)，更不能以法院作出的以物抵債裁定書作為申請恢復(fù)執(zhí)行的執(zhí)行根據(jù)。只能以原生效法律文書為執(zhí)行依據(jù)申請恢復(fù)執(zhí)行，將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)依法扣押、查封，并拍賣、變賣或強(qiáng)制以物抵債清償債務(wù)。