第一篇：物業(yè)管理收費難的原因及對策

物業(yè)管理收費難的原因及對策

文/郎豐云

物業(yè)管理服務(wù)既然是一種商品，就有價值和使用價值，業(yè)主支付一定費用后可以享受專業(yè)的物業(yè)服務(wù)來獲得價值。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提供服務(wù)并收取一定的服務(wù)費來獲得價值補償。但在現(xiàn)實中，被服務(wù)的一方是否愿意按時繳費，提供服務(wù)的如何才能盡快收回相應(yīng)的回報，卻一直是困擾雙方的大問題。本人從事物業(yè)管理工作多年，也在最基層的工作干過，深知從事物業(yè)服務(wù)工作的步履艱難，也深切體會到物業(yè)收費人員的困惑與苦惱，依法而論，物業(yè)服務(wù)費收費難的原因大致有三類：

一、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不佳引起的欠費行為

一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有擺正自身是服務(wù)者的位置，對業(yè)主管理和約束過多，不能全方位提供服務(wù)滿足業(yè)主的需求。二是一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，服務(wù)意識淡漠，重收費、輕服務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)成本居高不下，服務(wù)質(zhì)量不高，業(yè)主感到不滿意后常用的抗爭手段就是拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費。

二、業(yè)主自身原因引起的欠費行為

有各別業(yè)主的消費習(xí)慣與觀念還未從計劃經(jīng)濟時期的福利體制轉(zhuǎn)變過來，沒有將物業(yè)服務(wù)看做是使自己物業(yè)保值、增值的行為，也有部分業(yè)主認定物業(yè)服務(wù)公司是小區(qū)的管家，不管大事、小事就找你物業(yè)公司。諸如：鄰居高聲放音樂，裝修噪音，寵物擾民等，還有個別業(yè)主貪占小便宜，既想不繳費或少交費，又想享受到好的物業(yè)服務(wù)，因此，總是找出各種借口來達到拖延繳費或少交費的目的，這類業(yè)主雖然數(shù)量不多，但影響卻是極壞的。

三、業(yè)主維權(quán)是非不分，物業(yè)服務(wù)公司無端受過

主要包括為小區(qū)配套的加壓泵房與樓房太近，電壓不穩(wěn)，綠化環(huán)境不合理，房屋質(zhì)量有問題解決不及時，配套設(shè)施不完善，承諾不對現(xiàn)等問題，甚至連小區(qū)外面的馬路上沒有路燈也會成為業(yè)主拒交費的借口。還有業(yè)主因市政道路施工造成不便。如：突然停水、停電、停有線也歸罪于物業(yè)公司沒有提前告知是失職，物業(yè)公司成了“冤大頭”。

有的業(yè)主雖然法律意識和維權(quán)意識較強，但對物業(yè)管理服務(wù)不是很了解，把“炒公司”和不繳費當(dāng)成維權(quán)的利劍，對物業(yè)管理服務(wù)不是講求質(zhì)價相符，而是吹毛求疵，要求太高，把物業(yè)公司當(dāng)成全能傭人或服務(wù)機器，稍有不合意，便以不交服務(wù)費相威脅，這類情況在個小區(qū)都有出現(xiàn)。

物業(yè)收費難的矛盾，既反映了業(yè)主維權(quán)意識的提高，同時也反映了收費政策的滯后，及政府部門的監(jiān)管不力，也沒有相應(yīng)的解決手段。在矛盾發(fā)生時，部分新聞媒體對事件的報道，沒有究其真正的原因，隨意的偏向及不實的報道也造成了公眾對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的偏見，造成輿論危機和信任危機，使物業(yè)公司步履艱難同時也不利于這個朝陽產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。對解決收費難的幾點建議：

一、完善物業(yè)服務(wù)合同，提高物業(yè)服務(wù)水平

物業(yè)服務(wù)公司在接管小區(qū)時，就要利用與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理公約》等機會，向業(yè)主宣傳物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準及收費依據(jù)。讓業(yè)主拋開陳舊的居住意識，接受和認可物業(yè)服務(wù)模式，培養(yǎng)建立一種相互信任、相互理解的關(guān)系。讓每個業(yè)主都知道繳納服務(wù)費是應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費的收取是為大家更好的營造一個整潔、優(yōu)美、舒適的生活居住環(huán)境，維護和保證了房屋本體和設(shè)施設(shè)備的正常運行，使其居住的物業(yè)保值增值，明白了這個道理，加上物業(yè)服務(wù)公司要從真誠服務(wù)業(yè)主的角度出發(fā)，慢慢就會形成一個自覺繳費的大環(huán)境，建設(shè)和諧社區(qū)，建立溫馨家園的目標就不難實現(xiàn)了。

二、明確各方職責(zé)，使物業(yè)公司真正放下包袱搞好服務(wù)

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)中，許多物業(yè)公司是房地產(chǎn)商的下屬公司，業(yè)主也習(xí)慣于把物業(yè)公

司與開發(fā)商捆綁在一起，于是，對于開發(fā)商的房屋維修服務(wù)不及時，物業(yè)公司又無力解決時，業(yè)主會使出殺手锏——不交物業(yè)服務(wù)費。

其實就物業(yè)公司而言，何嘗不想為業(yè)主解決問題呢，但苦于個別施工單位相互扯皮、推諉。若物業(yè)公司自行解決，經(jīng)費有限而且也不合理。面對房屋質(zhì)量問題遲遲得不到解決，業(yè)主無力抗爭，拒交物業(yè)服務(wù)費成為他們手中唯一的武器。依我之見，對此問題最好的解決方法是物業(yè)公司在接管物業(yè)時，可與開發(fā)商商議確定一名甲方代表，負責(zé)聯(lián)系業(yè)主入住后發(fā)生房屋質(zhì)量的維修事項，一般的日常維修有物業(yè)公司負責(zé)，難度大的有甲方代表聯(lián)系相關(guān)的施工單位進行維修。這樣即能將業(yè)主的各種信息及時反饋給開發(fā)商，提高后續(xù)房屋的建設(shè)質(zhì)量，同時也能盡快完成各項維修，減少業(yè)主的投訴。加快建管分離，明確各方的責(zé)任，定會促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展，使物業(yè)公司真正放下包袱，有了更廣闊的運作和發(fā)展空間，向著規(guī)模化的方向發(fā)展，以規(guī)模創(chuàng)效益和品牌，以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)贏得業(yè)主的業(yè)主信任與支持。

三、真誠服務(wù)促進溝通，確實為業(yè)主排憂解難

針對因房屋質(zhì)量原因，鄰里糾紛等其他原因而拒絕交費的業(yè)主，我們不能采取對抗過激的催繳方式，而是站在業(yè)主的角度思考問題，積極幫助業(yè)主解決問題，把業(yè)主的損失減到最小。對鄰里侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛，我們應(yīng)以物業(yè)管理法律法規(guī)為依據(jù)，積極主動協(xié)調(diào)，化解雙方矛盾，想業(yè)主所想急業(yè)主所急，才會得到業(yè)主的支持和理解，才能與業(yè)主建立起和諧的服務(wù)關(guān)系。人人都多一份理解和寬容，少一份報怨和苛求，定會促進社區(qū)的和諧發(fā)展。

四、加快社會信用體系的建立，倡導(dǎo)守法重得的社會風(fēng)尚

本人前幾年到香港旅游時，曾參觀當(dāng)?shù)氐拇逦菖c大廈，發(fā)現(xiàn)人們都能自覺遵守規(guī)章，有良好的社會公德，重要的是有一套嚴密的社會信用體系。任何人違法違規(guī)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)就記錄在案，形成了強有利的外部制約。內(nèi)地與香港物業(yè)管理的差別在于是代理制還是承包制，是否有詳細的服務(wù)細則，由于性質(zhì)的不清晰，收費的不明朗而衍生出許多問題。在香港，物業(yè)管理條例在追收物業(yè)管理費的權(quán)利比較大，如果不交管理費超過3個月即可入稟法院，欠繳管理費的業(yè)主會被“釘契”，房屋被法院禁止出租或買賣，他們的事務(wù)部門經(jīng)常召開各種會議，推廣宣傳相關(guān)條例和章程，使物業(yè)管理概念深入人心家喻戶曉，增強了管理公司與業(yè)主的有效溝通和理解，物業(yè)管理公司除了做好日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，還積極為業(yè)主提供一個安全、舒適和諧的居住環(huán)境，保障了業(yè)主的利益，建立起互惠互利，和睦共處的鄰里關(guān)系，使業(yè)主的物產(chǎn)發(fā)揮最高的效益，這也是香港在物業(yè)管理方面與內(nèi)地的差別。

比較兩地的物業(yè)管理，編制一套完善的《山東省物業(yè)管理條例》實施細則，盡快完善物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)已迫在眉急，明確物業(yè)管理各方主體的權(quán)利和義務(wù)，做到有法可依。執(zhí)行彼此訂立的合同與協(xié)議，將各種收費的合理性質(zhì)予以明確，遵守相關(guān)的管理制度，以及增強政府部門的監(jiān)管職能，使我們的物業(yè)公司不再為收費率發(fā)愁。我們堅信隨著物業(yè)管理政策法規(guī)的完善，物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)的提升，及廣大業(yè)主對物業(yè)管理認識的提高，行業(yè)發(fā)展中的各種困難和問題都會得到根本性的解決，物業(yè)管理行業(yè)將在構(gòu)建“和諧社會”中發(fā)揮重要的作用。

作者單位：濟南昌隆物業(yè)管理有限公司

第二篇：淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難原因及對策

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難原因及對策

近日，武漢電視問政“期中考”第四場舉行,小區(qū)物業(yè)管理首次列入武漢十大突出問題,成為了社會廣泛關(guān)注的熱點。但一直普遍存在的“收費難”的問題也一直是制約物業(yè)公司發(fā)展的“突出問題”，物業(yè)運營的成本費用不斷增加，但物業(yè)的收費標準多年來卻沒有變化，再加上一部分住戶長期拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司維持下去很艱辛，生存狀況不容樂觀。本文從一個基層物業(yè)管理工作者的角度出發(fā),分析物業(yè)管理面臨收費難的狀況,并提出解決問題的對策。

一、存在的主要原因

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因

1、物業(yè)公司管理服務(wù)不到位。有些物業(yè)企業(yè)技術(shù)水平跟不上，公司人員組織不夠，導(dǎo)致管理脫節(jié)，從而使服務(wù)質(zhì)量大打折扣，導(dǎo)致業(yè)主對繳納物業(yè)費產(chǎn)生嚴重的抵觸心理。

2、物業(yè)公司經(jīng)營運作不規(guī)范。有些物業(yè)管理公司在催繳物業(yè)費無果，與業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，往往采取非理性的手段解決問題，如通過停水、斷電或者暫停電梯使用等影響業(yè)主正常生活的方式來迫使業(yè)主就范,從而導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾加深。

3、物業(yè)公司查驗標準不嚴格。物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)，沒有明確物管企業(yè)與開發(fā)單位的責(zé)任。但在后期管理中，業(yè)主會遇到房屋漏水、下水管道破裂等問題投訴，而這些訴求不歸物業(yè)管，但由于業(yè)主缺乏了解，認為交了物業(yè)費，物業(yè)公司就得什么都管，給物業(yè)公司的管理帶來了極大的不便。

(二)來自業(yè)主方面的原因

1、道德素質(zhì)上有待轉(zhuǎn)變。少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理的規(guī)定和小區(qū)物業(yè)管理條約，為了個人私利而破壞物業(yè)管理的整體秩序，任意在公共場地、綠化帶內(nèi)停車、堆放建筑垃圾、踐踏公共綠地、高空拋物、制造噪音、私搭亂建、開辟菜地等，給其他業(yè)主正常生活帶來了負面影響，受影響的業(yè)主又將這些現(xiàn)象歸結(jié)為物業(yè)服務(wù)管理不到位而拒交物業(yè)費。

2、消費觀念上存在偏差。由于部分業(yè)主在物業(yè)服務(wù)消費觀念上存在偏差，還沒有形成要花錢買物業(yè)管理消費的觀念和習(xí)慣，其大多希望享受最好的服務(wù)，卻只愿支付最少的費用。在一些舊房改造的小區(qū)，很多老年人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費，現(xiàn)在搬進新房要繳納如此多的費用，相當(dāng)一部分難以接受而拒繳物業(yè)費，導(dǎo)致出現(xiàn)長期拖欠物業(yè)費的情況。

(三)來自物業(yè)法規(guī)的原因

1、物業(yè)收費標準低影響物業(yè)管理水平的提高。所謂一分好貨一分錢，業(yè)主期望在其繳納管理費的同時得到滿意和舒心的服務(wù)，而物業(yè)公司也希望通過提供辛苦的勞動獲到應(yīng)有的報酬，作為業(yè)主、住戶有理由要求物業(yè)公司所提供的服務(wù)是質(zhì)價相符。所以物業(yè)收費標準應(yīng)切合實際，既滿足企業(yè)正常運轉(zhuǎn)需要，又符合業(yè)主的要求，達到“質(zhì)價相符”，否則會影響管理服務(wù)水平。

2、對惡意拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主缺乏相應(yīng)的約束機制。物業(yè)公司的性質(zhì)是服務(wù)為主的服務(wù)性行業(yè)，只要是業(yè)主稍微對物業(yè)公司有一點不滿意都會用不交物業(yè)費來威脅。就現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》來看，企業(yè)對付欠費業(yè)主的唯一合法手段就是付諸以法律，但目前國內(nèi)訴訟的手續(xù)繁瑣、時間過長，就算勝訴，執(zhí)行的難度較大，耗費的成本較高，最終也難以保證問題解決。

二、解決的相關(guān)對策

(一)加強管理，提高物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)

1、妥善處理業(yè)主投訴。構(gòu)建平等溝通的平臺，通過業(yè)主委員會廣泛征集業(yè)主的建議和意見，另外對于業(yè)主投訴情況是否屬實，是否合理，物業(yè)公司都必須耐心對待，認真處理。

2、改善物業(yè)收費手段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過電話、微信、短信、電子郵件、函件、走訪等靈活多樣的形式發(fā)送繳費信息，采取網(wǎng)上劃款、上門收取、柜臺收費等方式收取物業(yè)費。

3、提升企業(yè)服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)公司應(yīng)重視自身服務(wù)品質(zhì)的提升，采用服務(wù)公示制度，接受社會公眾的評價和監(jiān)督，讓業(yè)主覺得 “物有所值”，使業(yè)主獲得“等值”乃至“超值”服務(wù)。

(二)堅持引導(dǎo)，樹立業(yè)主正確的消費意識

1、相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要借助各種媒介，對業(yè)主和客戶從行業(yè)法規(guī)和法律知識普及方面入手，廣泛宣傳，提高業(yè)主和客戶對物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的認知度，使居民樹立“花錢買服務(wù)”的正確消費觀念。物業(yè)公司可向業(yè)主公開物業(yè)公司具體做了哪些事，以及物業(yè)管理服務(wù)的實施情況等等，也可向業(yè)主征集意見尋求改進方法，拉近與業(yè)主的距離，讓業(yè)主理解物業(yè)的難處。

(三)規(guī)范服務(wù)，強化物業(yè)管理的監(jiān)管機制

1、規(guī)范行業(yè)服務(wù)，統(tǒng)一驗收標準。

目前，對物業(yè)管理服務(wù)價格的認定，可以通過雙方協(xié)商來解決，但對于物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的認定標準，供需雙方意見不一致。因此迫切需要政府相關(guān)部門牽頭對整個行業(yè)的服務(wù)標準進行統(tǒng)一規(guī)范，對物業(yè)公司、業(yè)主雙方提供解決問題的途徑和依據(jù)，對物業(yè)管理工作進行驗收考評。這樣，既保障了業(yè)主的利益，也能

對物業(yè)公司進行實施有效的管理和監(jiān)督。

2、完善物業(yè)法規(guī)，加強收費管理。

此次為切實提高我市物業(yè)管理水平，理順監(jiān)督管理體制，完善長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，推進和諧社區(qū)和文明城市建設(shè)，對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展及物業(yè)管理工作提出了新期待、新需求, 需落實對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在就業(yè)培訓(xùn)、收費管理、財政稅收等方面的政策,提供更加優(yōu)質(zhì)便捷的服務(wù)環(huán)境和稅收環(huán)境，相關(guān)執(zhí)法部門在法定權(quán)限內(nèi)和原有基礎(chǔ)上，要簡化現(xiàn)行物業(yè)管理欠費案件的審理程序，提高審理效率，方便解決各類物業(yè)管理糾紛。

3、發(fā)揮公眾力量，建立管理檔案。

物業(yè)管理往往涉及到眾多業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主的個體利益與全體業(yè)主之間的整體利益發(fā)生沖突時，個體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益。嘗試在小區(qū)物業(yè)建立樓棟管理檔案，對各樓層繳納物業(yè)費積極度在小區(qū)宣傳欄上給予定時公布，有利于提高業(yè)主的繳費意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。

4、修訂合同條款,避免管理糾紛。

在物業(yè)管理中,調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。因此，明確物管的服務(wù)職責(zé)，就需要在物業(yè)服務(wù)合同范本的基礎(chǔ)上細化、量化，避免發(fā)生物業(yè)管理糾紛時缺乏合同依據(jù)?！段餀?quán)法》、《物業(yè)管理條例》和相關(guān)的政策法規(guī)，作為其配套使用的示范文本應(yīng)由相關(guān)職能部門做出相應(yīng)的改動和調(diào)整，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)不斷發(fā)展變化的新要求。

現(xiàn)如今，是武漢市物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展歷史上的重要時期, 能否抓住機遇，符合時代發(fā)展、是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的需要，是公民社會的需要，更是社會進步的需要。因此,解決好物業(yè)管理收費難的問題 ,具有重要現(xiàn)實意義和很強的研究價值。從企業(yè)的角度來講，解決好物業(yè)管理收費難的問題,有利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展,在市場中更好地體現(xiàn)企業(yè)的產(chǎn)品聲譽和公眾形象；從業(yè)主的角度來說, 解決好物業(yè)管理收費難的問題,有利于業(yè)主的生活品質(zhì), 為自身的居住環(huán)境提供安全、安靜、舒適的環(huán)境保障。從社會的角度看，解決好物業(yè)管理收費難的問題,有利于政府推動社會的發(fā)展進步，促進保障民生、社會經(jīng)濟、政治、文化的全面發(fā)展，為城市建設(shè)創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討

住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討

住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討 本文關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)，物業(yè)管理，探討，收費

住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討 本文簡介：摘要：住宅小區(qū)物業(yè)收費難是目前很多物業(yè)公司面臨的問題，部分企業(yè)甚至陷入了入不敷出的困境，由收費難引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛也制約著行業(yè)的發(fā)展，不利于和諧社會的建設(shè)。基于目前物業(yè)管理收費現(xiàn)狀，文章分析了物業(yè)收費難的原因，從政府、業(yè)主、物業(yè)公司和社會團體角度提出了相關(guān)對策和建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)費物業(yè)公司業(yè)主對策分

住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討 本文內(nèi)容：

摘要：住宅小區(qū)物業(yè)收費難是目前很多物業(yè)公司面臨的問題，部分企業(yè)甚至陷入了入不敷出的困境，由收費難引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛也制約著行業(yè)的發(fā)展，不利于和諧社會的建設(shè)?；谀壳拔飿I(yè)管理收費現(xiàn)狀，文章分析了物業(yè)收費難的原因，從政府、業(yè)主、物業(yè)公司和社會團體角度提出了相關(guān)對策和建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)費物業(yè)公司業(yè)主對策分析 引言

自1994年將新建住宅小區(qū)全面納入物業(yè)管理的規(guī)定實施以來，我國物業(yè)管理行業(yè)中業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛不斷，由于物業(yè)管理費收繳率低、收費難問題導(dǎo)致的惡性群體事件頻發(fā)，造成了不良的社會影響。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下、業(yè)主拒繳物業(yè)費的惡性循環(huán)問題已經(jīng)成為整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)乃至社會關(guān)注的焦點，是亟待解決的民生問題。因此，探究住宅小區(qū)物業(yè)收費難的原因，探索合理有效的解決途徑，對于保障業(yè)主合法權(quán)益、改善企業(yè)經(jīng)營管理、促進行業(yè)健康發(fā)展以及社會和諧都具有重大的積極意義。1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

在國外，SteveRDoe（2004）從物業(yè)管理與政府治理的角度，研究并提出政府應(yīng)當(dāng)利用中介服務(wù)機構(gòu)，充分發(fā)揮它們在社區(qū)管理中的作用。[1]BeateKlingenberg（2008）經(jīng)過建模研究認為租金管制不僅對業(yè)主，而且對資產(chǎn)管理者和承租人都具有預(yù)想不到的負面后果，從而提出應(yīng)重新探討和審查租金管制政策。[2]TerenceYMLam（2012）研究發(fā)現(xiàn)收費水平對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量無顯著影響，專業(yè)維修服務(wù)是復(fù)雜的，并且和交易成本呈現(xiàn)顯著相關(guān)性，特別是在物業(yè)管理部門與租戶有高度聯(lián)系的時候。[3]在國內(nèi)，鑒于我國住宅小區(qū)普遍存在的物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀，國內(nèi)眾多學(xué)者在這方面進行了較多角度的探索與研究。漆國生（2010）從糾紛化解的選擇性和有效性視角出發(fā)，借鑒國外流行的替代性糾紛解決方式（AlternativeDisputeResolution，ADR）以探索我國社區(qū)物業(yè)管理糾紛的新型化解機制，并對以非訴訟形式化解物業(yè)管理糾紛進行了有效性研究。[4]邵俊霖、吁帥彪（2012）認為建立物業(yè)公司和業(yè)主的雙向評級機制有利于相互激勵，能夠避免因信息不對稱而產(chǎn)生失靈。[5]邱柏棠（2017）針對物業(yè)管理收費難的情況提出了一些對策，例如可以借助輿論宣傳和社區(qū)的力量，引導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理企業(yè)履行對等的權(quán)利和義務(wù)。[6] 2物業(yè)管理服務(wù)收費現(xiàn)狀

物業(yè)費收入是保障物業(yè)公司生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和根本，但事實上物業(yè)費收繳率低卻成為了困擾很多物業(yè)公司持續(xù)發(fā)展的重要問題。據(jù)2013年江蘇南通市政協(xié)提案委員會組織的南通物業(yè)服務(wù)及收費情況調(diào)查結(jié)果顯示，以南通市崇川區(qū)為例：該區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)384個，其中實行物業(yè)管理的有214個，收費率達70%以上的小區(qū)占比三成，收費率達50%的占比三成，收費率達40%的小區(qū)占比兩成，基本收不到費的小區(qū)占比一成多。[7]較低的物業(yè)費收繳率在很大程度上是由于業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意而引起的。據(jù)2014-2016年《江蘇十大服務(wù)行業(yè)公眾滿意度調(diào)查分析報告》顯示，三年來物業(yè)管理服務(wù)的公眾滿意度指數(shù)分別為67.21、70.43、70.25。雖然近兩年來公眾對物業(yè)服務(wù)的滿意度有所上升，但業(yè)主最不滿意的地方仍集中于停車難、垃圾清理不及時、公共設(shè)施維修不到位、糾紛處理不力、賬目不透明等問題，這些問題也是導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費的直接原因。大量的欠費現(xiàn)象引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司接連不斷的矛盾糾紛，近年來各地物業(yè)管理糾紛案件快速增長，如江蘇常州市法院2015年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2013年上升了93%，物業(yè)糾紛案件已經(jīng)成為主要的民事案件類型。物業(yè)收費難題不僅侵害了已繳納物業(yè)費的業(yè)主的合法權(quán)益，同時也致使很多物業(yè)公司難以維持運轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致其減少日常物業(yè)服務(wù)費用的支出，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得不到保障，更加劇了物業(yè)費的收取難度，如此形成的惡性循環(huán)不僅不利于物業(yè)服務(wù)水平的提高，整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)也無法得到健康、良性的發(fā)展。3解決物業(yè)收費難問題的對策分析 3.1政府角度

3.1.1完善物業(yè)管理法律法規(guī)由于相關(guān)法律法規(guī)的不完善，目前物業(yè)管理中普遍存在住房專項維修資金使用難問題?！段飿I(yè)管理條例》第12條規(guī)定：業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。這意味著，假如物業(yè)公司需動用住宅專項維修資金修繕漏雨的房屋，就必須征得2/3以上業(yè)主的同意，但實際上有些業(yè)主根本不在小區(qū)居住，或者有些業(yè)主認為房屋漏雨是頂樓的事情而不同意使用專項維修資金，物業(yè)公司申請動用專項維修資金的基本條件無法得到滿足，導(dǎo)致了專項維修資金在賬上“睡大覺”、使用率低的問題，這種現(xiàn)象也印證了邁克爾?赫勒提出的“反公地悲劇”理論。赫勒認為，由于資源未被充分利用或使用不足而導(dǎo)致的資源浪費、效率低下、收益減少的情況更為嚴重。[8]邁克爾?赫勒在提出“反公地悲劇”現(xiàn)象的同時也試圖尋找一種解決方案，如果說“公地悲劇”是因為產(chǎn)權(quán)虛置、不明晰所以需要明晰產(chǎn)權(quán)的話，那么，“反公地悲劇”則是由于產(chǎn)權(quán)過多、支離破碎，需要整合產(chǎn)權(quán)。[8]對于住宅專項維修資金的整合產(chǎn)權(quán)措施，筆者認為可以借鑒國外的相關(guān)做法。例如美國的住宅專項維修資金交由基金公司管理，物業(yè)公司將需要維修的房屋報到基金公司，再由基金公司到市場上尋找公司維修。[9]相關(guān)立法部門應(yīng)制定可操性較強的法規(guī)政策，例如在法律法規(guī)中引導(dǎo)業(yè)主委托第三方社會中介機構(gòu)對住宅專項維修資金進行管理，同時也要規(guī)定由于受托中介機構(gòu)的原因造成業(yè)主損失的，中介機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，健全且實操性強的物業(yè)管理法律法規(guī)對于解決物業(yè)收費難問題有重大意義。3.1.2建立健全物業(yè)糾紛調(diào)解機制針對物業(yè)糾紛頻發(fā)的情況，各省各地也在積極探索物業(yè)糾紛的調(diào)處機制，例如江蘇省常州市推進調(diào)解組織、巡回法庭和聯(lián)席會議制度，并根據(jù)案件類型采用支付令、先行調(diào)解、速裁和小額訴訟程序等手段，對物業(yè)費糾紛的化解起到了積極的推動作用。在這些工作的基礎(chǔ)上，還應(yīng)探索建立健全市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)糾紛調(diào)解機制，構(gòu)建以人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解為主體的“三調(diào)聯(lián)動”物業(yè)糾紛調(diào)解工作新模式，尤其要注重發(fā)揮社區(qū)、街道的作用，努力將矛盾化解在基層。在社區(qū)，可以成立物業(yè)糾紛調(diào)處辦公室，主要負責(zé)物業(yè)管理矛盾糾紛和業(yè)主投訴的收集、整理、分類，提供社區(qū)法律顧問，配合做好矛盾糾紛及業(yè)主投訴調(diào)處過程中的法制宣傳教育和法律、法規(guī)的咨詢解答。對于較為復(fù)雜的矛盾糾紛，及時上報街道物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，由街道整合物業(yè)管理辦、司法辦、派出所、城管辦等多方資源，按照工作程序規(guī)范開展人民調(diào)解。市區(qū)則主要以行政和司法的手段調(diào)解重大疑難糾紛。物業(yè)糾紛的四級調(diào)解機制以及“三調(diào)聯(lián)動”的工作新模式，有利于整合調(diào)解資源，強化調(diào)解功能，提高調(diào)解效率，及時有效地化解物業(yè)矛盾糾紛。3.1.3深化物業(yè)信用系統(tǒng)與個人信用體系建設(shè)第一，完善物業(yè)公司信用評價和管理系統(tǒng)，推動物業(yè)“信用管理”。山東省出臺的《山東省物業(yè)公司信用檔案與評級管理辦法（試行）》，是物業(yè)資質(zhì)認定取消后省級層面出臺的第一個信用檔案與評級管理辦法。一要對物業(yè)公司實行賦分管理并進行信用評級，將評級結(jié)果與招投標、項目評選、參與政府補助資金、享受稅收優(yōu)惠政策等方面相掛鉤；二要建立“黑名單”制度，將出現(xiàn)嚴重不良行為的企業(yè)直接拉入黑名單，并及時向社會發(fā)布企業(yè)不良信用記錄；三要有關(guān)于企業(yè)的負面信息，比如未妥善解決的投訴舉報、媒體曝光造成社會影響、因企業(yè)過錯造成的群體性事件等，都將形成企業(yè)信用檔案長期保留。第二，完善個人信用體系，建立業(yè)主誠信管理制度。以江蘇省“十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在維護合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)業(yè)主樹立誠信觀念，自覺履行物業(yè)使用相關(guān)義務(wù)。同時探索建立業(yè)主不良信用記錄制度，將業(yè)主違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、拒絕繳納專項維修資金和“群租”等物業(yè)使用違法違規(guī)行為拒不整改的，以及無故欠繳物業(yè)服務(wù)費經(jīng)仲裁裁決或司法判決確認后仍不履行繳費義務(wù)的，納入個人誠信檔案，并通過公共信用信息共享平臺，作為多部門聯(lián)合實施信用懲戒措施的參考。3.2物業(yè)公司角度

3.2.1企業(yè)信息定期公示，完善信息傳遞機制物業(yè)公司的失信違約行為需要多久才能被業(yè)主發(fā)現(xiàn)和信息傳遞速度有很大關(guān)系，如果欺騙的行為難以被發(fā)現(xiàn)，發(fā)生欺騙的可能性就越大。因此推動企業(yè)信息公開化對于完善信息傳遞機制尤為重要，物業(yè)公司應(yīng)定時定點將公司財務(wù)狀況進行“量化公示”。應(yīng)秉持“能夠做到多細致就做到多細致”的原則，把關(guān)乎業(yè)主切身利益的每一個項目都細化開來，將物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)服務(wù)費用支出等大類項目下的每一個明細項目都以具體數(shù)值進行公示，并配以必要的文字說明，比如收入或費用發(fā)生的具體時間、次數(shù)、相關(guān)責(zé)任人及聯(lián)系方式等等。唯有增加企業(yè)信息公示透明度、完善信息傳遞機制，使物業(yè)公司自覺接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，才能消除業(yè)主疑慮，從客觀上促進物業(yè)服務(wù)水平的提高，改善物業(yè)費的收繳情況，雙方的合作才能有穩(wěn)固的基礎(chǔ)。3.2.2探索實施酬金制管理目前我國物業(yè)計費方式主要采用包干制，這種收費方式雖然比較簡單，但也在客觀上造成了物業(yè)收費不透明、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和價格認可度不高等問題；而收費透明度相對較高的酬金制，則需要業(yè)主對物業(yè)管理有較高的認識水平和專業(yè)水平。對于具備條件的住宅小區(qū)，物業(yè)公司和業(yè)委會應(yīng)在貫徹《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上探索實施酬金制管理。物業(yè)公司在應(yīng)收的物業(yè)管理費中按約定的比例作為其利潤，其余全部用于物業(yè)管理日常開支，結(jié)余或不足的部分均由業(yè)主共享共擔(dān)。同時應(yīng)分設(shè)物業(yè)費及公共收益財務(wù)科目，獨立記賬核算。業(yè)主委員會獨立委托第三方機構(gòu)進行評估，在三方認定簽字的基礎(chǔ)上逐月公示物業(yè)收支情況。通過公開透明的物業(yè)服務(wù)收費新管理模式，在有效解決業(yè)主不滿意、企業(yè)入不敷出問題的同時，也能夠提高業(yè)主自治能力，形成業(yè)主與物業(yè)公司按照市場規(guī)律合作的良好局面。3.2.3加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)根據(jù)2013年《物業(yè)管理行業(yè)報告》顯示，制約行業(yè)發(fā)展的問題之一是從業(yè)隊伍人才匱乏。因此，要提高物業(yè)服務(wù)水平、減少物業(yè)矛盾糾紛、提高業(yè)主滿意度的措施之一就是要提高物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。一方面，要加強對物業(yè)管理人員的能力培訓(xùn)，全面提高管理人員的專業(yè)知識以及業(yè)務(wù)技能，打造一支專業(yè)能力強、綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理隊伍，為提高企業(yè)的管理服務(wù)水平提供堅實保障。另一方面，還要強化對全體員工的職業(yè)道德建設(shè)，不斷提高員工對物業(yè)管理的職業(yè)認識，使其明確在職業(yè)活動中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，規(guī)范從業(yè)人員的服務(wù)行為。通過培訓(xùn)來提高員工的個人綜合素質(zhì)與修養(yǎng)，從而達到企業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的全面提升。3.2.4增進溝通，合法催收物業(yè)服務(wù)費物業(yè)矛盾糾紛很大程度上是由于物業(yè)公司與業(yè)主之間缺乏有效溝通造成的，如果物業(yè)管理人員掌握一定的溝通技巧，及時與業(yè)主進行溝通，了解并滿足業(yè)主的合理需求，無疑會使物業(yè)管理人員與業(yè)主的交流變得更順暢，許多問題也能消滅于未然。同時，物業(yè)公司應(yīng)組建專門的物業(yè)費催收團隊，根據(jù)業(yè)主欠費時間的長短將業(yè)主進行分類，并通過以溝通為中心、分類專攻的形式進行物業(yè)費催收。例如，對于欠費半年以內(nèi)的業(yè)主，采取電話催收、發(fā)送催收短信等方式；對于欠費半年以上、一年以內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)及時發(fā)送催收單，使業(yè)主明確違約責(zé)任；對于長期欠費的業(yè)主，物業(yè)費催收團隊應(yīng)及時上門溝通，了解業(yè)主欠費的真實原因。如果業(yè)主確實有生活困難的，可采取人性化處理方式，如給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或分期付款等；如果業(yè)主屬于長期惡意欠費，采取以上催收方式均無成效時，物業(yè)公司應(yīng)通過司法途徑，向業(yè)主發(fā)“律師函”催收、向法院申請強制執(zhí)行“支付令”等，但切不可采取斷水、斷電、停電梯等極端手段，否則只會引發(fā)更為嚴重的矛盾糾紛。3.3業(yè)主角度

3.3.1規(guī)范業(yè)主大會議事規(guī)則會議是人類社會解決分歧、達成共識、制定公共決策的重要工具，但實踐中卻表明人們相當(dāng)不會開會，有“議事規(guī)則”意識的人少之又少。根據(jù)2011年6月中國推動者“議事規(guī)則普及計劃”發(fā)布的《2011中國城市人群“羅伯特議事規(guī)則”意識調(diào)查報告》來看，中國城市人群中，40%的受訪者認為中國目前開會“很少”有“議事規(guī)則”，25%的人認為“有”，25%的人認為“基本沒有”，10%的人認為現(xiàn)在中國人開會簡直是“一鍋粥”[10]?？梢娔壳爸袊碎_會普遍缺乏“議事規(guī)則”意識。同樣地，小區(qū)定期召開業(yè)主大會會議時，對一件事征詢意見時業(yè)主往往各持己見，爭吵得不亦樂乎，嚴重時甚至發(fā)生人身攻擊。他們不以客觀事實評定事物的合理性，而僅以個人利益是否得到滿足為標準，因此會議效率十分低下。業(yè)主大會會議中存在的種種問題迫切需要制定規(guī)范的議事規(guī)則來解決，筆者認為在這方面可以借鑒“羅伯特議事規(guī)則”。首先，業(yè)主在發(fā)言之前應(yīng)舉手示意會議主持人，先舉手者優(yōu)先，但尚未發(fā)過言者優(yōu)先于已發(fā)過言者。在大會中應(yīng)秉持一時一事原則，只有在一個待決事項處理完畢后，才能引入另外一個事項。此外，業(yè)主應(yīng)文明發(fā)言，辯論應(yīng)當(dāng)就事論事，不得進行人身攻擊。最后，在討論充分展開之后才能進行表決，表決原則為多數(shù)裁決，“贊成方”的票數(shù)需嚴格多于“反對方”的票數(shù)，棄票無效，若平局則不能通過決議。在業(yè)主大會會議中引入“羅伯特議事規(guī)則”，機會均等、一時一事、文明表達、充分辯論、多數(shù)裁決，能夠有條不紊地讓業(yè)主的意見得以表達，平衡保障任何一方的利益，有利于改善業(yè)主大會中的雜亂現(xiàn)象，壓制各方私欲，如此形成的決議方能代表最廣泛業(yè)主的利益，既保障了民主，也提高了議事效率。3.3.2探索引入第三方監(jiān)督機制由于目前存在較為嚴重的業(yè)主委員會“不作為、亂作為”現(xiàn)象，部分住宅小區(qū)已經(jīng)開始引入第三方中介機構(gòu)進行物業(yè)管理，以此來監(jiān)督物業(yè)公司和業(yè)委會的行為。我國也有部分省市已經(jīng)對物業(yè)第三方監(jiān)管做出了相關(guān)規(guī)定，例如《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》第七條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和標準，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機構(gòu)名錄中，隨機抽取物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。2016年7月1日起施行的《南京市物業(yè)管理條例》也明確規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)評估制度，業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)公司可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。由此可見，在物業(yè)管理中引入第三方監(jiān)督很有必要。在前期物業(yè)費的定價過程中，第三方的介入改變了以往單一開發(fā)商定價原則，讓業(yè)主在買房前就對物業(yè)費的主要構(gòu)成有所了解，對業(yè)主來說體現(xiàn)了公平；另外，引進第三方的專業(yè)力量對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估，能夠通過優(yōu)勝劣汰機制監(jiān)督企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。如果發(fā)現(xiàn)第三方機構(gòu)有諸如收取委托方好處、出具虛假報告等不公正行為，應(yīng)取消評估機構(gòu)資質(zhì)，并向社會曝光。除了相關(guān)法律條例的規(guī)定，還需要相關(guān)政府部門力量的介入，以政府購買服務(wù)的形式，派駐獨立于物業(yè)公司和業(yè)主的第三方會計、審計、評估及律師等專業(yè)人員實施監(jiān)管，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)、解決物業(yè)費糾紛、落實物業(yè)價格調(diào)整機制提供保障。3.3.3樹立合同意識，依法維護合法權(quán)益“按時交納物業(yè)服務(wù)費用”是業(yè)主的一項義務(wù)，在《物業(yè)服務(wù)合同》中也會明確規(guī)定。但是由于缺乏合同意識、責(zé)任意識和契約意識，缺乏“花錢買服務(wù)”的物業(yè)服務(wù)消費觀，在物業(yè)公司提供的服務(wù)與業(yè)主的期望水平存在較大差異時，絕大部分業(yè)主會選擇拒絕繳納物業(yè)費，只有極少部分業(yè)主選擇訴諸法律，但實際往往由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不到位舉證不足而以敗訴告終。因此，業(yè)委會、街道物業(yè)服務(wù)中心、行業(yè)協(xié)會、相關(guān)政府部門等主體都應(yīng)加強對業(yè)主的教育培訓(xùn)。首先，通過在小區(qū)宣傳物業(yè)服務(wù)相關(guān)知識、定期舉辦相關(guān)物業(yè)活動，完善業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認識，幫助其樹立“花錢買服務(wù)”的消費觀，提高業(yè)主的合同意識、法律意識和履約能力；其次，在發(fā)生物業(yè)費糾紛時，引導(dǎo)業(yè)主通過人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等途徑依法維權(quán)，必要時引入第三方專業(yè)機構(gòu)為業(yè)主提供法律咨詢等服務(wù)。3.4社會團體角度

3.4.1加強行業(yè)自律監(jiān)督機制建設(shè)目前，我國各省市的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳的指導(dǎo)與監(jiān)督下，為物業(yè)公司以及業(yè)主提供了更加豐富多元的服務(wù)，協(xié)會的職能范圍也得到了擴展，但是仍主要集中于物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳、行業(yè)交流與指導(dǎo)、從業(yè)人員培訓(xùn)等方面，行業(yè)協(xié)會的自律監(jiān)督作用并未得到充分體現(xiàn)?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》要求“物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會?！比欢^大部分的物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)未能明確行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督職能，因此，要在物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)下加強行業(yè)自律，筆者認為首先應(yīng)該加強法規(guī)自律，即以相關(guān)的法律法規(guī)保障行業(yè)協(xié)會的自律監(jiān)督作用。程寶庫（2011）認為，“政府應(yīng)保證行業(yè)協(xié)會的相對獨立地位，并授予其一定的評估和監(jiān)督權(quán)[11]?！毙袠I(yè)協(xié)會應(yīng)建立健全內(nèi)部懲處制度，對于物業(yè)公司的違規(guī)不良行為，以取消企業(yè)的會員資格、記入企業(yè)信用檔案并公布等手段予以懲處，以此來督促物業(yè)公司嚴格遵守職業(yè)道德，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，從而保障社會公眾的利益。3.4.2加快推進物業(yè)服務(wù)標準化2018年1月1日起將施行的新修訂標準化法，為制訂實施物業(yè)服務(wù)標準提供了指導(dǎo)及法律保障。國家質(zhì)檢總局黨組成員、國家標準化管理委員會主任田世宏表示，制定標準能夠更好地滿足人民群眾對美好生活的需要，讓標準在人民群眾的美好生活向往和追求中來滿足他們的需要。中國物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)以《標準化法》為指導(dǎo)，推進物業(yè)管理行業(yè)標準化工作，指導(dǎo)物業(yè)公司制定企業(yè)標準，引導(dǎo)他們按照行業(yè)標準和企業(yè)標準為業(yè)主提供標準化服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，做到如江蘇省“十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃中所提出的：逐步形成科學(xué)合理、層次分明、重點突出、能夠滿足整個行業(yè)發(fā)展要求的標準化體系，以標準化手段全力支持物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，助推物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。3.4.3發(fā)揮社會輿論監(jiān)督約束作用我們可以考慮借助新聞媒體的力量，引導(dǎo)新聞媒體堅持正確輿論導(dǎo)向。社會輿論的監(jiān)督約束具有精神、道德的力量，能夠幫助個人道德自律機制的形成。新聞媒體既應(yīng)曝光物業(yè)管理中的不良現(xiàn)象，將那些暗箱操作、推諉塞責(zé)的物業(yè)公司暴露在公眾視線之下，也要報道相關(guān)部門嚴格執(zhí)法、業(yè)主與物業(yè)公司良性互動、物業(yè)公司和從業(yè)人員感人事跡等正面情況，營造良好的社會氛圍。通過社會輿論的宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識，引導(dǎo)業(yè)主通過合法途徑理性維權(quán)。社會輿論的監(jiān)督也大大提高了企業(yè)的失信成本和社會成本，因此物業(yè)公司為了維護企業(yè)的聲譽和長期利益，往往會規(guī)范自己的行為。4結(jié)束語

物業(yè)收費難問題直接關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益，由此引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛如果處理不當(dāng)，容易激發(fā)惡性群體事件等社會矛盾，因此這一問題亟待解決。誠然，要解決物業(yè)收費難題也不是單靠業(yè)主或物業(yè)公司自身就能做到的，還需要集合相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會、新聞媒體、業(yè)主委員會等社會多方主體的力量。唯有在多方主體的協(xié)調(diào)配合之下，積極引導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主及物業(yè)公司雙方履行對等的權(quán)利和義務(wù)，方能使二者之間形成“企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)——業(yè)主繳納物業(yè)費——企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的良性運轉(zhuǎn)格局，進而改善企業(yè)經(jīng)營管理、促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展以及和諧社會的建設(shè)。作者：陸雅芳 單位：南京林業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院

第四篇：物業(yè)收費難的原因分析與對策

物業(yè)收費難的原因分析與對策

物業(yè)收費難，是目前多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境，也是廣安很普遍的現(xiàn)象。物業(yè)管理作為構(gòu)建和諧社區(qū)的細胞，在發(fā)達的城市、地區(qū)是沒有物業(yè)管理不購房的。而在廣安人民心中，物管思想?yún)s還很被動。房子是業(yè)主買的，買房花錢就不少了，現(xiàn)在還交上一筆不小的物管費？為何人家不繳費，我們小區(qū)要交費？我不要你們的服務(wù)！水電費我交，我就不交物管費！你就是搞搞衛(wèi)生，找?guī)讉€保安看看門，要哪么多人交物管費？物管費不是開發(fā)商出嗎？凡此種種，導(dǎo)致物業(yè)管理費收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。

一、當(dāng)前物業(yè)收費管理狀況。

最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示:小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為約60％。目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計，一般小區(qū)的物業(yè)收費率能達到75％，就屬于較好的。很多物業(yè)管理企業(yè)僅能達到50％左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。一般來說，物業(yè)費收繳率低于80％，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營管理活動。

今年法院接到物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權(quán)和物權(quán)的案例越來越多。目前，由物管收費而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數(shù)的80％左右。與此同時，業(yè)主狀告物業(yè)公司的訴訟官司也越來越多，物管企業(yè)疲于奔命。

當(dāng)物業(yè)收費難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因，努力從根源上解決物業(yè)收費難問題。

二、物業(yè)收費難的原因

（一）、社會對物業(yè)管理的認識還處在一個較低水平?，F(xiàn)實情況表明，“花錢買服務(wù)”的物管消費觀念在市民中尚未普遍形成，多數(shù)人對物業(yè)管理的認知還只停留在修房、掃地的程度上；很多人住了一

輩子房都沒交過物業(yè)費，現(xiàn)在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費的情況。

（二）、現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)自身還處在一個較低水平，提供的服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理在中國起步晚，尤其是在中西部地區(qū)，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務(wù)上下工夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費。業(yè)主認為服務(wù)與收費價值不符，認為物業(yè)公司未盡到職責(zé)，因而拒絕交費。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前物業(yè)管理中各類矛盾和糾紛的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開不透明有關(guān)。

（三）、物業(yè)管理費用的核算不清晰。有些不合理的收費可能是在前期物管過程中，開發(fā)商和物管公司制定的一些收費標準不合理，并隨同業(yè)主的購房合同而延續(xù)，屬于“捆綁銷售”；另一方面是業(yè)主對物管收費標準知識欠缺，當(dāng)業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛時，多數(shù)業(yè)主便以拒絕交納物業(yè)費應(yīng)對，使矛盾惡化。

（四）、開發(fā)商遺留問題。一些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下來的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善；如一些居民小區(qū)設(shè)計時未考慮停車問題，導(dǎo)致小區(qū)停車過于擁擠，影響居民生活；開發(fā)商的虛假承諾以及更改原設(shè)計方案等問題；甚至征地拆遷時的遺留問題，均轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)管理企業(yè)。很明顯這些都是物業(yè)公司代開發(fā)商受過。不少業(yè)主因為開發(fā)商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決，一旦開發(fā)商銷售時的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，便以拒交物業(yè)費來對抗，物業(yè)便很可能受到牽連。

（五）、物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。當(dāng)前物業(yè)管理市場存在的諸如招投標暗箱操作、亂收費、收費難等問題難以解決，其實

大部分原因是因為“無法可依”。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費率也大有所望了。

三、解決物業(yè)收費難的對策

目前物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)正處在向市場化過渡階段，在此過程中，物業(yè)公司和業(yè)主作為市場主體，用市場手段來調(diào)控兩者之間的利益糾紛更具可行性。為此物業(yè)公司所列服務(wù)項目要明碼標價，使物業(yè)管理更具透明度，以此獲取業(yè)主的認可。所以我覺得解決物業(yè)收費難可采取如下相應(yīng)措施：

（一）、加強輿論宣傳

對業(yè)主認識水平低，不少業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費觀念，不愿意花錢買物業(yè)管理消費的問題，主要還是要加強輿論宣傳，通過教育提高絕大多數(shù)人的認識，形成氛圍。相信這個問題隨著時代發(fā)展，人們會轉(zhuǎn)變觀念。少數(shù)人轉(zhuǎn)變觀念難，在大多數(shù)人的輿論監(jiān)督下，在國家法律法規(guī)不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業(yè)費了。

（二）、強化物業(yè)管理

從物業(yè)管理的性質(zhì)來看，雖然冠有“管理”二字，卻是不折不扣的服務(wù)行業(yè)，因此服務(wù)質(zhì)量的問題便不時的被抬上桌面，成了日常工作中的熱點和突出問題。上乘的服務(wù)質(zhì)量無疑是提高物業(yè)管理收費率的最大王牌，而就目前而言，國內(nèi)的物管企業(yè)并未能真正做到專業(yè)化、規(guī)范化。在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新服務(wù)項目，讓業(yè)主的需求永遠能得到滿足。

同時物業(yè)管理公司對不同的住宅區(qū)根據(jù)居民的不同情況，制訂合理的物業(yè)費標準，與業(yè)主協(xié)商確定，明碼標價，讓業(yè)主都能接受。國家對一些收入很低確實交不起物業(yè)費的貧困戶，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標準，使交不起物業(yè)費的貧困

戶的物業(yè)費也能有一個合理解決途徑。

（三）、規(guī)范業(yè)主行為

業(yè)主也要規(guī)范自己的行為，敢于與無理欠費，損害大家共同利益的現(xiàn)像做斗爭，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，對逾期不繳納物業(yè)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納，否則物業(yè)公司可向法院起訴。而如果物業(yè)公司沒有盡職盡責(zé)，業(yè)主委員會可以對違約物業(yè)公司進行制約甚至提出訴訟。

（四）、完善法律監(jiān)管

解決物業(yè)收費難，完善落實法規(guī)是關(guān)鍵。《物權(quán)法》在第六章《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》中首次明確了業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?/p>

四、對物業(yè)管理的思考

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計顯示，物業(yè)管理員證書成為今年21種熱門證書的第八大選擇。物業(yè)企業(yè)如何在競爭中實現(xiàn)長遠發(fā)展？業(yè)內(nèi)專家認為，物業(yè)企業(yè)“打造品牌、做大品牌”已成為在激烈的物業(yè)市場競爭中的必走之路。

物業(yè)公司要想做大做強必須打出自己的品牌，不斷提高各種物業(yè)類型的服務(wù)檔次，還要向多品位管理發(fā)展。物業(yè)公司必須按照符合市場的買賣法則來收費，走全國的市場化之路。將來物業(yè)企業(yè)還要走優(yōu)勝劣汰之路，走規(guī)?；瘮U張、集約化經(jīng)營的道路。

第五篇：物業(yè)收費難的原因分析與對策

物業(yè)收費難的原因分析與對策

物業(yè)收費難，是目前多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境，也是全國很普遍的現(xiàn)象。物業(yè)管理作為構(gòu)建和諧社區(qū)的細胞，在發(fā)達的城市、地區(qū)是沒有物業(yè)管理不購房的。而在內(nèi)地大多數(shù)縣域人們心中，物管思想?yún)s還很為被動。房子是業(yè)主買的，買房花錢就不少了，現(xiàn)在還交上一筆不小的物管費？為何人家不繳費，我們小區(qū)要交費？我不要你們的服務(wù)！水電費我交，我就不交物管費！你就是搞搞衛(wèi)生，找?guī)讉€保安看看門，要哪么多人交物管費？物管費不是開發(fā)商出嗎？凡此種種，導(dǎo)致物業(yè)管理費收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。

一、當(dāng)前物業(yè)收費管理狀況。

最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示:南昌市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為約65％。目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計，一般小區(qū)的物業(yè)收費率能達到75％，在南昌地區(qū)就屬于較好的。很多物業(yè)管理企業(yè)僅能達到50％左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。一般來說，物業(yè)費收繳率低于80％，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營管理活動。

市消費者協(xié)會介紹，今年法院接到開發(fā)商、物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權(quán)和物權(quán)的案例越來越多。目前，由物管收費而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數(shù)的80％左右。與此同時，業(yè)主狀告物業(yè)公司的訴訟官司也越來越多，物管企業(yè)疲于奔命。甚至出現(xiàn)了多起業(yè)主與物業(yè)公司互相斗毆的案例。最有名的事例是南昌賢士花園的業(yè)主充分行使自己的權(quán)力，炒掉原來的物業(yè)管理公司，聘請了新的物管公司，一時成了南昌的新聞。

當(dāng)物業(yè)收費難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因，努力從根源上解決物業(yè)收費難問題。

二、物業(yè)收費難的原因

（一）、社會對物業(yè)管理的認識還處在一個較低水平?，F(xiàn)實情況表明，“花錢買服務(wù)”的物管消費觀念在市民中尚未普遍形成，多數(shù)人對物業(yè)管理的認知還只停留在修房、掃地的程度上；在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費，現(xiàn)在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費的情況。

（二）、現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)自身還處在一個較低水平，提供的服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理在中國起步晚，尤其是在中西部地區(qū)，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務(wù)上下工夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費。據(jù)《中國建設(shè)報·中國樓市》刊載的一份中國社會調(diào)查事務(wù)所日前對京、滬、穗三地房地產(chǎn)發(fā)展情況的調(diào)查資料顯示，在與購房有關(guān)的問題中，消費者最關(guān)心、最擔(dān)心的問題是物業(yè)管理服務(wù)問題，其不滿意率高達90％。被調(diào)查者對于物業(yè)管理的不滿意主要是物業(yè)管理公司亂收費、房屋維修不及時、防盜管理不到位、物業(yè)工作人員的服務(wù)態(tài)度不好等。不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)公司的收費不透明，不合理，亂收費，高收費，服務(wù)與收費價值不符，認為物業(yè)公司未盡到職責(zé)，因而拒絕交費。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前物業(yè)管理中各類矛盾和糾紛的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開不透明有關(guān)。根據(jù)《南昌市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第十七條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)要嚴格按照國家有關(guān)物業(yè)財務(wù)規(guī)定進行帳務(wù)處理。對各住宅的收支及成本費用要分別記帳核算。每年不少一次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。”但實際上很多企業(yè)沒有做到及時公布物業(yè)費收支情況，這樣不禁讓老百姓質(zhì)疑，因此也會造成物業(yè)收費難的問題。

（三）、物業(yè)管理費用的核算不清晰。據(jù)了解，南昌市有物業(yè)管理企業(yè)100多家，從業(yè)人員超過6000人。實現(xiàn)物業(yè)管理的項目200多個，但是在這100多家物業(yè)公司中，有的物業(yè)費每平方米只要幾毛錢，有的要三元多，相差如此之多，不禁讓老百姓質(zhì)疑，物業(yè)費標準到底應(yīng)該是多少？究竟是怎么來的？有些不合理的收費可能是在前期物管過程中，開發(fā)商和物管公司制定的一些收費標準不合理，并隨同業(yè)主的購房合同而延續(xù)，屬于“捆綁銷售”；另一方面是業(yè)主對物管收費標準知識欠缺，很多公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定不清，物管公司有機可乘，擅自提高或者改變收費標準和內(nèi)容。當(dāng)業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛時，多數(shù)業(yè)主便以拒絕交納物業(yè)費應(yīng)對，使矛盾惡化。

（四）、開發(fā)商遺留問題。一些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下來的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善；如一些居民小區(qū)設(shè)計時未考慮停車問題，導(dǎo)致小區(qū)停車過于擁擠，影響居民生活；開發(fā)商的虛假承諾以及更改原設(shè)計方案等問題；甚至征地拆遷時的遺留問題，均轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)管理企業(yè)。很明顯這些都是物業(yè)公司代開發(fā)商受過。不少業(yè)主因為開發(fā)商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決，一旦開發(fā)商銷售時的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，便以拒交物業(yè)費來對抗，物業(yè)便很可能受到牽連。

（五）、物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。當(dāng)前物業(yè)管理市場存在的諸如招投標暗箱操作、亂收費、收費難等問題難以解決，其實大部分原因是因為“無法可依”。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費率也大有所望了。

三、解決物業(yè)收費難的對策

目前物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)正處在向市場化過渡階段，在此過程中，物業(yè)公司和業(yè)主作為市場主體，用市場手段來調(diào)控兩者之間的利益糾紛更具可行性。為此物業(yè)公司所列服務(wù)項目要明碼標價，使物業(yè)管理更具透明度，以此獲取業(yè)主的認可。所以我覺得解決物業(yè)收費難可采取如下相應(yīng)措施：

（一）、加強輿論宣傳

對業(yè)主認識水平低，不少業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費觀念，不愿意花錢買物業(yè)管理消費的問題，主要還是要加強輿論宣傳，通過教育提高絕大多數(shù)人的認識，形成氛圍。相信這個問題隨著時代發(fā)展，人們會轉(zhuǎn)變觀念。少數(shù)人轉(zhuǎn)變觀念難，在大多數(shù)人的輿論監(jiān)督下，在國家法律法規(guī)不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業(yè)費了。

（二）、強化物業(yè)管理

從物業(yè)管理的性質(zhì)來看，雖然冠有“管理”二字，卻是不折不扣的服務(wù)行業(yè)，因此服務(wù)質(zhì)量的問題便不時的被抬上桌面，成了日常工作中的熱點和突出問題。上乘的服務(wù)質(zhì)量無疑是提高物業(yè)管理收費率的最大王牌，而就目前而言，國內(nèi)的物管企業(yè)并未能真正做到專業(yè)化、規(guī)范化。而全球著名的英國第一太平洋戴維斯物業(yè)咨詢公司在這方面做得可以說是國內(nèi)物管的典范，而第一太平洋戴維斯物業(yè)所提供顧問服務(wù)的企業(yè)近99%的物管收費率也證明了第一太平洋戴維斯的成功。第一太平洋戴維斯物業(yè)咨詢有限公司在隨著人們的生活水平在提高，一直在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新服務(wù)項目，讓業(yè)主的需求永遠能得到滿足。

同時物業(yè)管理公司對不同的住宅區(qū)根據(jù)居民的不同情況，制訂合理的物業(yè)費標準，與業(yè)主協(xié)商確定，明碼標價，讓業(yè)主都能接受。國家對一些收入很低確實交不起物業(yè)費的貧困戶，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標準，使交不起物業(yè)費的貧困戶的物業(yè)費也能一個合理解決途徑。

（三）、規(guī)范業(yè)主行為

業(yè)主也要規(guī)范自己的行為，敢于與無理欠費，損害大家共同利益的現(xiàn)像做斗爭，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，對逾期不繳納物業(yè)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納，否則物業(yè)公司可向法院起訴。而如果物業(yè)公司沒有盡職盡責(zé)，業(yè)主委員會可以對違約物業(yè)公司進行制約甚至提出訴訟。

保利物業(yè)在為了讓業(yè)主明白物業(yè)管理服務(wù)是什么，確實下了一番工夫。在每一個國家或地方的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例頒布以后，保利物業(yè)首先組織員工及時地學(xué)習(xí)和了解，然后將其擴大復(fù)印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時了解：業(yè)主在物管公司為其提供服務(wù)的過程中應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。對于有疑問的業(yè)主，保利物業(yè)的每一位員工都可以為其進行詳細的解釋，在這個物管公司與業(yè)主共同學(xué)習(xí)物業(yè)管理的過程中，也逐漸建立起了保利物業(yè)與業(yè)主之間的友好關(guān)系。保利物業(yè)在小區(qū)內(nèi)居委會宣傳欄上張貼有關(guān)于物管知識、最新的物管條例、專項維修資金等有關(guān)業(yè)主維護自身利益的宣傳海報，既宣傳了物業(yè)管理的真正含義，還增長了業(yè)主的專業(yè)知識面，并達到提高物管收費率的目的，可謂是催交管理費的又一成功案例。

（四）、完善法律監(jiān)管

解決物業(yè)收費難，完善落實法規(guī)是關(guān)鍵。例如《南昌市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（洪府廳發(fā)[2004]47號）第四條中：“凡屬新建住宅區(qū)物管企業(yè)受建設(shè)單位委托進行前期物業(yè)管理的，物管企業(yè)在業(yè)主辦理入住手續(xù)（交鑰匙）后3個月內(nèi)可以按照建設(shè)單位與業(yè)主約定收費標準試行收費，事前必須報價格主管部門備案登記，3個月試行期間物管企業(yè)應(yīng)正式向價格主管部門申報；凡未向價格主管部門辦理備案登記手續(xù)或逾期申報的，其公共性服務(wù)收費標準一律按省規(guī)定的（贛計商價字[2003]766號）最低收費等級四級標準執(zhí)行”。考慮到目前物業(yè)管理企業(yè)都獲有物管資質(zhì)證書，但90%以上管理的物業(yè)項目（住宅小區(qū)）都還未獲得政府有關(guān)部門的項目服務(wù)評級，物業(yè)管理企業(yè)無法在3個月內(nèi)正式向價格主管部門申報正式價格。因此對這條政策統(tǒng)一明確規(guī)定為：物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理已經(jīng)向價格主管部門辦理了備案登記手續(xù)，其備案公共性服務(wù)收費標準可以繼續(xù)實行，時間順延至前期物業(yè)管理結(jié)束為止。對已獲得項目服務(wù)等級評定的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在3個月內(nèi)應(yīng)向價格主管部門申報正式價格，3個月后未向價格主管部門申報的，其公共性服務(wù)收費標準一律按省規(guī)定的（贛計商價字[2003]766號）最低收費等級四級標準執(zhí)行。還有《物權(quán)法》在第六章《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》中首次明確了業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！彪S著業(yè)主維權(quán)意識的提高，物業(yè)糾紛不斷發(fā)生。對此，專家們認為，物業(yè)收費不透明、超標亂收費、服務(wù)與收費不符、財物被盜等是物業(yè)糾紛的主要原因。

四、對南昌物業(yè)管理的思考

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計顯示，物業(yè)管理員證書成為今年21種熱門證書的第八大選擇。南昌100多家物業(yè)公司中，知名品牌寥寥無幾。物業(yè)企業(yè)如何在競爭中實現(xiàn)長遠發(fā)展？業(yè)內(nèi)專家認為，物業(yè)企業(yè)“打造品牌、做大品牌”已成為在激烈的物業(yè)市場競爭中的必走之路。

南昌的物業(yè)管理是隨著萬科、保利、戴德梁行、戴維斯等品牌物管的引進和帶動下才逐漸發(fā)展而起來的，但總體水平與深圳、廣州和上海等大城市相比，還存在一定差距。從物管品牌來看，南昌本地品牌的物管企業(yè)幾乎沒有。近幾年來，南昌的物管企業(yè)通過全托、顧問、合作等方式，幾乎涉及住宅、辦公、工業(yè)、別墅、醫(yī)院、學(xué)校等市場中的全部物業(yè)類型。而在南昌新建的社區(qū)物業(yè)管理公開招標中，很少看見有南昌物管的身影，屢屢折桂的幾乎是省外的品牌企業(yè)。由此可見，物業(yè)公司要促生品牌，最終還要靠市場競爭。

物業(yè)公司要想做大做強必須打出自己的品牌，不斷提高各種物業(yè)類型的服務(wù)檔次，還要向多品位管理發(fā)展。物業(yè)公司必須按照符合市場的買賣法則來收費，走全國的市場化之路。將來物業(yè)企業(yè)還要走優(yōu)勝劣汰之路，走規(guī)模化擴張、集約化經(jīng)營的道路。但是南昌不少的知名樓盤的售房時宣稱聘請的是全國乃至世界的品牌物管企業(yè)，可是在社區(qū)實際服務(wù)的卻是自己房產(chǎn)公司組建的物管，此舉的目的是打著品牌的旗號為了抬高物業(yè)管理費，可謂掛羊頭買狗肉，借殼抬價，欺騙業(yè)主。此外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己成立物業(yè)企業(yè)在南昌也很普遍，管來管去，開發(fā)商和物業(yè)公司同為一家。物業(yè)公司與開發(fā)商之間藕斷絲連的“父子兵”關(guān)系成了引發(fā)和激化物管和業(yè)主之間糾紛的深層次原因；相關(guān)法律缺乏相應(yīng)的配套細則留下的法律真空，則讓許多沖突因沒有“裁判”而無所適從。陷于糾纏不清尷尬處境的眾多業(yè)主和物業(yè)管理公司除了需要更加細致、更可操作的法律規(guī)范外，雙方的自律也許更加重要。

2007級工商管理（專達本）揚艷