第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性那個報告的研究結論與建議

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房地產(chǎn)開發(fā)可行性那個報告的研究結論與

建議

1結論

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見。主要內(nèi)容有：

①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力 ②對推薦的擬建方案的結論性意見。

③對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見。④對主要的對比方案進行說明。

⑤可行性研究中主要爭議問題的結論。

2建議

是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。

①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。②對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關的注意事項及建議

附錄

1附件：

它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。專家論證意見 主管部門意見

2附表：

是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。9.2.1萬科成本估算表

成本項目 總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項目單位成本 說明

一、土地獲得價款

1、政府地價及市政配套

2、合作款項

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3、紅線外市政配套

4、拆遷補償費

二、開發(fā)前期準備費

1、勘察設計費

2、報批報建費

3、三通一平費

4、臨時設施費

三、主體建筑工程費

1、基礎工程

2、結構及粗裝修

3、門、窗工程

4、公共部位精裝修

5、室內(nèi)精裝修

6、室內(nèi)水電氣暖

7、室內(nèi)設備及安裝

8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)

四、紅線內(nèi)市政工程費

1、室外給排水系統(tǒng)

2、室外采暖系統(tǒng)

3、室外燃氣系統(tǒng)

4、室外高低壓系統(tǒng)

5、室外消防系統(tǒng)

6、室外智能化系統(tǒng)

五、園林環(huán)境費

1、環(huán)境設計費

2、綠化建設費

3、建筑小品費

4、道路廣場建造

5、圍墻建造費

6、室外照明費

7、室外背景音樂

8、室外零星工程

六、公共配套設施費

1、游泳池

2、會所

3、幼兒園

4、學校

5、兒童游樂設施

6、商業(yè)設施

7、其他

七、開發(fā)間接費

1、工程管理費

2、營銷費用

3、資本化利息

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4、物業(yè)管理完善費 合 計 說明：

1、成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類

2、參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性

3、現(xiàn)金流量預測表

3附圖：

一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

西安文海工程咨詢有限公司wenhaizx.com 可行性研究報告

第二篇：可行性報告結論怎么寫

篇一：可行性報告怎么寫？ 可行性報告怎么寫？

摘要：

一、項目可行性研究報告的概念 項目可行性研究報告，簡稱 可行性報告，是在 新建工廠、新增生產(chǎn)線、工程改建、實施新規(guī)定，或制訂生產(chǎn)、基建、科研計劃等工作的前 期，對本項目的環(huán)境、經(jīng)濟因素、技術工藝、市場等進行全面的調(diào)查研究，分析論證某個建 設或改造

可行性報告是一種商務經(jīng)濟文書，涉及的內(nèi)容多，范圍廣，專業(yè)性較強，很多人需 要用到可行性報告，但是對可行性報告的概念缺乏專業(yè)的認識，不知道如何寫作可行性報告，很多問題，可行性報告怎么寫？可行性報告的內(nèi)容主要有哪些？可行性報告編寫應注意什 么？用什么方法進行寫作？等等，成了一個難題；下面，本文對可行性報告的概念、用途、內(nèi)容結構、寫作方法進行闡述。

一、項目可行性研究報告的概念

項目可行性研究報告，簡稱可行性報告，是在新建工廠、新增生產(chǎn)線、工程改建、實施 新規(guī)定，或制訂生產(chǎn)、基建、科研計劃等工作的前期，對本項目的環(huán)境、經(jīng)濟因素、技術工 藝、市場等進行全面的調(diào)查研究，分析論證某個建設或改造工程、某種科學研究、某項商務 活動切實可行而提出的一種書面材料。項目可行性研究報告是通過對項目的主要內(nèi)容和所具 條件，如市場需求、資源供應、建設規(guī)模、生產(chǎn)技術和工藝、生產(chǎn)設備、環(huán)境影響和節(jié)能措 施、資金籌措渠道、盈利能力等，從經(jīng)濟、技術、工程、政策法規(guī)等方面進行調(diào)查研究和分 析比較，預測今后可能取得的財務盈利程度、企業(yè)的經(jīng)濟效益、當?shù)亟?jīng)濟的促進作用、就業(yè) 崗位帶動作用、社會的其它影響等，然后根據(jù)這些分析結果，總結出本項目是否具有投資的 意義，應該如何進行建設，建設本項目是否有必要性等結論，并提交給上級有關部門（如發(fā) 改委），為項目決策提供參考的決策的依據(jù)。

二、可行性報告的用途

1.征地報告，項目土地征用審批，作為向國土部門、開發(fā)區(qū)管委會、工業(yè)園等部門申請 用地的重要依據(jù)。

2.貸款報告，用于籌集資金，向銀行申請貸款，作為銀行審核的依據(jù)。

3.資金申請，用于申請專項資金，如一些科技項目，向主管部門申請專項資金的依據(jù)。4.為項目審批、決策者提供建設項目審查、論證、決策的依據(jù)。5.編制設計任務書和初步設計的依據(jù)。

6.股票發(fā)行，向證監(jiān)會申請股票上市的重要依據(jù)。

7.與項目有關的部門簽訂合作，協(xié)作合同或協(xié)議的依據(jù)。8.引進技術，進口設備和對外談判的依據(jù)。

9.環(huán)保評估，作為環(huán)境部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)

三、可行性報告的內(nèi)容及寫作方法：第一章、項目總論

概括性論述項目背景、項目主辦方的資料、項目的主要技術經(jīng)濟指標、結論及建議 等。

第二章、項目建設背景及必要性

主要根據(jù)市場調(diào)查及預測的結果，以及有關的產(chǎn)業(yè)政策等因素，從宏觀和微觀方面

分析項目提出的背景情況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，用定性和定量的方法分析企業(yè)進行投資的必要 性。

第三章、市場預測與建設規(guī)模

市場分析和營銷戰(zhàn)略，是可行性研究的前提，是決定投資的目標、范圍、規(guī)模、世

藝技術、廠址選擇的關鍵。這一部分的內(nèi)容，應采用問卷調(diào)查、抽樣調(diào)查等市場調(diào)查方法對 現(xiàn)有市場情況進行準確分析，通過競爭力對比分析、戰(zhàn)略態(tài)勢分析、波士頓矩陣分析、swot 分析等確定項目市場戰(zhàn)略和企業(yè)營銷策略，通過差額投資內(nèi)部收益率法、凈現(xiàn)值法、最小費 用法等定量分析方法確定項目的產(chǎn)品方案和建設規(guī)模，采用專家會議、特爾菲、類推預測等 定性分析方法和時間序列、因果分析等定量分析方法對市場進行預測，采用成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法等方法確定產(chǎn)品的銷售價格。第四章、建設條件與廠址選擇

通過工程技術條件和建設投資費用的對比確定場址方案。1.原材料供應等建設條件。

生產(chǎn)所需的基本原料的來源、成本及供應的穩(wěn)定性，是決定項目規(guī)模和經(jīng)濟效益的 關鍵因素之一；因此，可行性研究必須詳細分析所需的材料和投入物品的來源、數(shù)量、質(zhì)量、供應年限、成本，以及運輸方式、能力和費用。2.廠址選擇

廠址選擇是否合理，直接影響到整個項目的成敗。項目前期的各階段都會涉及到廠

址問題?？尚行匝芯侩A段的廠址選擇，包括對建廠地區(qū)、地理條件、廠址、自然環(huán)境等方面 進行分析和評價。并分析基礎設施條件，如水、電、氣供應，交通條件、通迅、三廢處理等。并制定成本分析。

第五章、工程技術和方案

采用評分法、投資效益評價法確定項目的技術方案，采用投資回收期法、投資收益 率法、運營成本法、壽命周期法確定項目的設備方案，通過對技術經(jīng)濟指標、總圖布置費用、拆遷方案的對比確定項目的總圖方案。1.工藝技術方案的設計及評價

根據(jù)產(chǎn)品的質(zhì)量、品種、原材料等投入特點，結合“三廢”的排放標準等生態(tài)環(huán)境 要求，根據(jù)先進性、可靠性、經(jīng)濟性的要求，對各種工藝技術路線進行設計和選擇。2．土建工程

包括廠址準備及整治、廠房和其它房屋建筑、公用設施、運輸物流、廢棄物處理、消防等進行研究和分析。3．工廠布置

生產(chǎn)車間、公用設施、服務設施等；應有工廠總平面圖、生產(chǎn)線示意圖、材料流程 圖、運輸路線圖等。

第六章、環(huán)境影響與節(jié)能措施

可行性報告，應對項目可能產(chǎn)生的環(huán)境影響進行全面、綜合、系統(tǒng)、實際的評價，包括對項目周圍地區(qū)的人群、植物群、文化遺產(chǎn)等是否有影響進行評價，根據(jù)哪些政策法規(guī) 為依據(jù)，分析出可能會產(chǎn)生影響的因素有哪些；從建筑設計、建筑結構、平面布置、設備選 型、工藝流程等方面論述項目的節(jié)能方案，從設備選型、工藝流程、綜合利用等方面論述項 目的節(jié)水方案，從項目建設和項目運營兩方面論述項目的環(huán)境保護措施及對環(huán)境的影響情 況。

第七章、勞動保護、安全衛(wèi)生、消防

從危害因素、建筑施工、項目運營等方面論述項目的勞動保護與安全衛(wèi)生措施，從建筑 設計、功能布局、平面設計等方面論述項目的消防措施。第八章、企業(yè)組織和勞動定員

根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有組織情況、以及行業(yè)先進管理經(jīng)驗，采用勞動生產(chǎn)率等方法確定企業(yè)的組 織結構和勞動定員情況，并根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)計劃安排、員工定崗情況和人力資源情況制定人 員培訓計劃。

第九章、項目實施進度安排

根據(jù)項目本身的預期，估計項目分幾期進行施工建設，并結合行業(yè)經(jīng)驗和企業(yè)特點安排 項目的實施計劃和進度。第十章、投資估算與資金籌措

采用單位建筑工程投資估算法、單位實物工程估算法估算項目的建筑工程費用，采

用設備原價加設備運雜費估算設備購置費用，以設備購置費用為基數(shù)估算工具器具及生產(chǎn)家 具購置費用，根據(jù)設備購置費用、采用比率法確定項目的安裝工程費用，根據(jù)國家有關計費 文件估算工程建設其他費用，采用全額流動資金估算法估算項目所需流動資金。通過投資內(nèi) 部收益率、投資回收期、融資成本等對比確定項目的融資方案。第十一章、財務分析與敏感性分析

利用資金時間價值方法對項目進行財務評價、采用不確定性分析、盈虧平衡分析等 方法確定項目的抗風險能力和保本水平。財務評價包括：

1.項目投資的現(xiàn)金流量預測 2.投資方案財務評價 3.融資方案財務評價

在財務評價中，應注意盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析、決策分析等。第十二章、社會效益分析

通過項目對社會的影響、項目與所在地互適性兩方面對項目的社會效益進行分析，確保項目符合社會發(fā)展要求。第十三章、風險分析

風險指項目在建設或經(jīng)營中，可能會遭遇的危險、受損失或傷害的可能性或機會，作出主觀的預見。通過技術和產(chǎn)品風險、市場風險、原材料、自然資源或供貨渠道的風險、政策性風險、持續(xù)融資風險等方面的風險分析，并提出相應的風險應對機制，增加企業(yè)風險 防范意識、提高項目抗風險能力。

在項目決策階段應考慮的風險，主要有：投資環(huán)境風險、地質(zhì)風險、設計和技術風險、資源風險、市場風險、原材料風險、布局安全風險、工程建設風險、人力資源風險、資金風 險、匯率風險、不可抗拒的風險（如自然風險）等。第十四章、可行性研究結論與建議

結論與建議，是對全文的總結，得出項目建設是否可行，有哪些優(yōu)勢和條件，有哪 些意義，存在哪些問題，需要主管部門提供何種幫助，建議主管單位應做哪些決策和工作等。附件

1、營業(yè)執(zhí)照、法人證書復印件

2、當?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關于項目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關銀行貸款承諾

5、項目財務分析報表

6、產(chǎn)品或項目有關的知識產(chǎn)權、專利技術文件

7、工程有關設計圖、平面圖

8、其他相關證明材料篇二：可行性報告的格式寫法(經(jīng)典范本)? 可行性研究報告 請在此改錄入投資單位甲甲名稱 請在此改錄入投資單位乙乙名稱 請在此改錄入投資單位丙丙丙名稱 請在此改錄入投資單位丁丁丁丁名 稱申報日期：2004年10月24日 １提示：在word97中，以下自動生成的目錄沒有書簽功能，雖然可以人工編輯，但完全沒有人工編輯的必要。在本頁紅色“目錄”二字后插入光標后—（菜單---插入—索引和目錄—目錄---確定---是更新）。就會把后面修改的一切自動更新。本段文字閱后即可刪除。----編者 目錄 目錄..................................................................................................................................................２ 第1章 項目總論...............................................................................................................................7 項目背景....................................................................................................................................7 項目名稱.............................................................................................................................7 項目承辦單位.....................................................................................................................7 項目主管部門.....................................................................................................................7 項目擬建地區(qū)、地點.........................................................................................................7 承擔可行性研究工作的單位和法人代表.......................................錯誤！未定義書簽。研究工作依據(jù)...................................................................................錯誤！未定義書簽。研究工作概況...................................................................................錯誤！未定義書簽?？尚行匝芯拷Y論.........................................................................................................................7 市場預測和項目規(guī)模.........................................................................................................7 原材料、燃料和動力供應...............................................................錯誤！未定義書簽。廠址..................................................................................................錯誤！未定義書簽。項目工程技術方案...........................................................................錯誤！未定義書簽。環(huán)境保護...........................................................................................錯誤！未定義書簽。工廠組織及勞動定員.......................................................................錯誤！未定義書簽。項目建設進度...................................................................................錯誤！未定義書簽。投資估算和資金籌措.........................................................................................................8 項目財務和經(jīng)濟評論.......................................................................錯誤！未定義書簽。項目綜合評價結論.............................................................................................................8 主要技術經(jīng)濟指標表...............................................................................錯誤！未定義書簽。存在問題及建議.........................................................................................................................8 第2章 項目背景和發(fā)展概況...........................................................................................................9 項目提出的背景.........................................................................................................................9 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃.........................................................................................................9 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由.....................................................................................................9 項目發(fā)展概況.............................................................................................................................9 已進行的調(diào)查研究項目及其成果.....................................................................................9 試驗試制工作情況...........................................................................錯誤！未定義書簽。廠址初勘和初步測量工作情況.......................................................錯誤！未定義書簽。項目建議書的編制、提出及審批過程...........................................錯誤！未定義書簽。投資的必要性...........................................................................................................................10 第3章 市場分析與建設規(guī)模.........................................................................................................11 市場調(diào)查..................................................................................................................................11 擬建項目產(chǎn)出物用途調(diào)查...............................................................錯誤！未定義書簽。產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查...................................................................錯誤！未定義書簽。產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查...................................................................錯誤！未定義書簽。替代產(chǎn)品調(diào)查...................................................................................錯誤！未定義書簽。

２產(chǎn)品價格調(diào)查...................................................................................錯誤！未定義書簽。國外市場調(diào)查...................................................................................錯誤！未定義書簽。市場預測..................................................................................................................................11 國內(nèi)市場需求預測...........................................................................................................11 產(chǎn)品出口或進口替代分析...............................................................錯誤！未定義書簽。價格預測...........................................................................................................................11 市場推銷戰(zhàn)略...........................................................................................................................12 推銷方式...........................................................................................................................12 推銷措施...........................................................................................................................12 促銷價格制度...................................................................................錯誤！未定義書簽。產(chǎn)品銷售費用預測...........................................................................................................12 產(chǎn)品方案和建設規(guī)模...............................................................................................................12 產(chǎn)品方案...........................................................................................................................12 建設規(guī)模...........................................................................................................................12 產(chǎn)品銷售收入預測...................................................................................................................13 第4章 建設條件與廠址選擇.........................................................................................................14 資源和原材料...........................................................................................................................14 資源評述...........................................................................................................................14 原材料及主要輔助材料供應...........................................................................................14 需要作生產(chǎn)試驗的原料...................................................................................................15 建設地區(qū)的選擇.......................................................................................................................15 自然條件...........................................................................................................................15 基礎設施...........................................................................................................................15 社會經(jīng)濟條件...................................................................................................................16 其它應考慮的因素...........................................................................................................16 廠址選擇..................................................................................................................................16 廠址多方案比較...............................................................................................................16 廠址推薦方案...................................................................................................................17 第5章 工廠技術方案.....................................................................................................................18 項目組成..................................................................................................................................18 生產(chǎn)技術方案...........................................................................................................................18 產(chǎn)品標準...........................................................................................................................18 生產(chǎn)方法...........................................................................................................................18 技術參數(shù)和工藝流程.......................................................................................................18 主要工藝設備選擇...........................................................................................................19 主要原材料、燃料、動力消耗指標...............................................................................19 主要生產(chǎn)車間布置方案...................................................................................................19 總平面布置和運輸...................................................................................................................20 總平面布置原則...............................................................................................................20 廠內(nèi)外運輸方案...............................................................................................................20 倉儲方案...........................................................................................................................20 占地面積及分析...............................................................................................................20 土建工程..................................................................................................................................20 主要建、構筑物的建筑特征與結構設計.......................................................................20 ３特殊基礎工程的設計.......................................................................................................21 建筑材料...........................................................................................................................21 土建工程造價估算...........................................................................................................21 其他工程..................................................................................................................................21 給排水工程.......................................................................................................................21 動力及公用工程...............................................................................................................21 地震設防...........................................................................................................................21 生活福利設施...................................................................................................................22 第6章 環(huán)境保護與勞動安全.........................................................................................................23 建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀...............................................................................................................23 項目的地理位置...............................................................................................................23 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象.......................................................................23 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物...............................................23 自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設施...............................23 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況；...............................................................................................23 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況；...............................23 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況；...................................................................23 交通運輸情況；...............................................................................................................24 其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。...................................................................24 項目主要污染源和污染物.......................................................................................................24 主要污染源.......................................................................................................................24 主要污染物.......................................................................................................................24 項目擬采用的環(huán)境保護標準...................................................................................................24 治理環(huán)境的方案.......................................................................................................................24 項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響...............................................24 項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響...................................................................24 項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響...........................................24 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案。...................................................25 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區(qū)域的綠化。...........................................25 環(huán)境監(jiān)測制度的建議...............................................................................................................25 環(huán)境保護投資估算...................................................................................................................25 環(huán)境影響評論結論...................................................................................................................25 勞動保護與安全衛(wèi)生...............................................................................................................25 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析...................................................................................25 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施...................................................................................................25 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構...............................................................................................25 消防措施和設施方案建議...............................................................................................26 第7章 企業(yè)組織和勞動定員.........................................................................................................27 企業(yè)組織..................................................................................................................................27 企業(yè)組織形式...................................................................................................................27 企業(yè)工作制度...................................................................................................................27 勞動定員和人員培訓...............................................................................................................27 勞動定員...........................................................................................................................27 年總工資和職工年平均工資估算...................................................................................27 ４篇三：項目可行性研究報告范文 項目可行性研究報告范文 目 錄 1總論 1 1.1項目背景 1 1.2項目概況 3 1.3結論與建議 4 2項目的規(guī)劃相關性及建設必要性 6 2.1項目的規(guī)劃相關性 6 2.2項目的建設必要性 7 3場址選擇 9 3.1場址現(xiàn)狀 9 3.2場址建設條件 10 4建設項目定位分析 16 4.1項目服務區(qū)域概況分析 16 4.2項目功能定位 18 4.3建筑定位 19 5建設方案 21 5.1建筑設計指導思想與原則 21 5.2項目總體規(guī)劃方案 22 5.3工程方案 24 5.4配套設施設計方案 25 5.5建設方案評價 29 6環(huán)境影響評價 30 6.1 項目地塊環(huán)境現(xiàn)狀 30 6.2采用的環(huán)境保護標準 30 6.3項目建設與運營對環(huán)境的影響 31 6.4環(huán)境保護措施 32 7 組織機構與管理模式 35 7.1 組織機構 35 7.2管理模式 35 8 項目實施進度 37 8.1建設工期 37 8.2實施進度安排 37 9投資估算及資金籌措 39 9.1投資估算 39 9.2資金來源與籌措 41 10財務評價 42 10.1評價依據(jù) 42 10.2基礎數(shù)據(jù)與參數(shù) 42 10.3營業(yè)收入估算 43 10.4成本費用估算 43 10.5盈利能力分析 43 10.6償債能力分析 44 10.7財務評價結論 4411 社會評價 45 11.1項目對社會的影響分析 45 11.2項目與所在地區(qū)互適性分析 46 11.3社會風險分析 48 11.4社會評價結論 49 12可行性研究的結論與建議 50 12.1可行性研究結論 50 12.2可行性研究建議 360 總論

1.1項目背景 1.1.1項目名稱

象山縣城東市場建設項目。1.1.2承辦單位概況

本項目由城東市場開發(fā)有限公司承辦。公司成立于2007年5月，注冊資金2000萬，公司性質(zhì)為國有獨資企業(yè)，主要負責城東市場的建設管理運行。經(jīng)營范圍為城東市場的開發(fā)建設、房屋租賃、攤位租賃。1.1.3報告編制依據(jù)（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；（2）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《象山縣城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》（4）《寧波市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》（5）《象山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》（6）《關于印發(fā)寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》（7）相關設計規(guī)范標準等 1.1.4項目提出的理由與過程

公益設施是城市功能的重要體現(xiàn)。一個城市公益設施的數(shù)量和水平反映了這個城市經(jīng)濟文化水平，也體現(xiàn)了城市居民的生活質(zhì)量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場作為一種公益設施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。菜市場的建設水平直接關系到廣大人民的日常生活質(zhì)量。

2007年寧波市菜籃子工作目標要求《寧波市商貿(mào)流通服務業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發(fā)展規(guī)劃》為指導，以菜籃子“數(shù)量安全、質(zhì)量安全、可持續(xù)發(fā)展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構建七大體系，實現(xiàn)七大提升，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、公眾監(jiān)督“三位一體”的管理框架，努力實現(xiàn)全市菜籃子商品供應率達到100％,質(zhì)量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現(xiàn)寧波現(xiàn)代化港口城市菜籃子工程的特色和發(fā)展水平。特別提出加強社區(qū)菜籃子便民店建設的規(guī)范性指導，改善居民新區(qū)的購物環(huán)境。縣政府對菜市場的建設給予了高度重視，在《關于表彰2005寧波市商貿(mào)流通服務業(yè)先進集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場改造特別獎。象山縣貿(mào)糧局積極爭取縣政府支持，落實了90余萬元菜籃子工程建設資金，用于菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業(yè)態(tài)的建設。

象山縣城區(qū)總?cè)丝?2萬，面積10平方公里，現(xiàn)主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區(qū)域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設施老化、道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進一步加大，按照《關于印發(fā)寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區(qū)、居住小區(qū)為基本單元，一般以1-3 萬人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場服務半徑500-1000米的標準，象山縣縣城現(xiàn)有的菜市場規(guī)模不能滿足居民生活的需求。尤其是城東區(qū)域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設水平，加快傳統(tǒng)菜市場向現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)升級，提升城市形象，促進長效管理，營造安全放心的消費環(huán)境，滿足人民群眾日益增長的生活需要，城東市場的建設顯得尤為迫切。城東市場將作為服務人民群眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。1.2項目概況 1.2.1擬建地點

本項目位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。

1.2.2建設規(guī)模與建設內(nèi)容 建設規(guī)模：項目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。

建設內(nèi)容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層布置為菜場；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“l(fā)”型廣場，廣場上布置機動車、非機動車車位。1.2.3主要建設條件

本項目為象山縣城東市場建設工程，地處象山縣城區(qū)，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎設施配套條件較好。1.2.4項目建設進度

本項目計劃于2007年10月開始，2008年12月完成，預計建設工期15個月。1.2.5項目投資和籌資方案

本項目總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。1.2.6主要技術經(jīng)濟指標

表1-1 項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 1 項目占地面積 ㎡ 21470 2 建筑面積 ㎡ 43447 3 建筑密度 % 43.4 4 容積率 1.36 5 綠地率 % 16.7 6 總機動車位 輛 241 7 地面自行車位 輛 850 8 投資估算 萬元 15656 9 年均營業(yè)收入 萬元 3100 10 年均利潤總額 萬元 1470 11 年均凈利潤 萬元 1102 12 投資凈利潤率 萬元 7.4% 13 財務內(nèi)部收益率（稅后）％ 10.31 14 投資回收期（稅后）％ 9.55 15 借款償還期 年 13（含兩年建設期）1.3結論與建議

本項目的實施是滿足人民群眾生活需求，提高人民群眾生活品質(zhì)的需要，符合象山社會事業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略部署，有助于促進和諧社會的發(fā)展。項目的規(guī)劃相關性及建設必要性2.1項目的規(guī)劃相關性

2.1.1《寧波市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》

《寧波市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中把加快服務業(yè)發(fā)展作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、完善提升城市功能的重要途徑。圍繞方便群眾生活和提高生活質(zhì)量，大力發(fā)展生產(chǎn)型服務業(yè)，充實提升生活性服務業(yè)，更好地滿足人民群眾日益增長的消費需求。按照便民利民原則，進一步完善落實商貿(mào)網(wǎng)點規(guī)劃布局。加快社區(qū)、集鎮(zhèn)商貿(mào)中心和專業(yè)特色街建設，發(fā)展人性化消費服務。培育提升各類市場，形成比較完備的市場體系。加快社區(qū)服務的產(chǎn)業(yè)化、社會化進程，構建與現(xiàn)代城市發(fā)展相適應的社區(qū)服務業(yè)。拓展社區(qū)服務領域，創(chuàng)新社區(qū)服務形式，加強社區(qū)服務中心建設，整合社區(qū)服務資源，積極構建覆蓋全市、反應快速的社區(qū)服務網(wǎng)絡.象山縣城東市場的建設將提升社區(qū)服務功能，完善市場體系，滿足人民需要。2.1.2《象山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

《象山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》指出我縣社會事業(yè)發(fā)展相對滯后，“十一五”期間經(jīng)濟社會發(fā)展中也面臨重大挑戰(zhàn)，未來的建設突出以人為本，實施和諧惠民戰(zhàn)略。以民主法制健全、社會文明進步、人民安居樂業(yè)為基本目標，努力構建和諧社會，讓改革開放成果惠及廣大人民群眾。加快城鎮(zhèn)化步伐，推進社會主義新農(nóng)村建設。大力宏揚象山精神，繁榮發(fā)展海洋文化，不斷增強經(jīng)濟社會發(fā)展原動力。加快發(fā)展公共事業(yè)，滿足人民群眾日益增長的公共服務需求；加大城市綠化、亮化建設，提升城市形象；完善城市基礎設施等專項規(guī)劃，凸現(xiàn)城市發(fā)展特色，提高城市發(fā)展品位。隨著人口的增加和人民生活水平的提高，人們對生活環(huán)境和生活品質(zhì)的要求提高，迫切需要加強公益設施建設,改善公共服務水平。象山城東市場的建設充分考慮居民需求，講究建筑美觀，體現(xiàn)了縣政府和諧惠民的發(fā)展戰(zhàn)略，改善了菜市場服務水平，提升人們的生活品質(zhì)。2.2項目的建設必要性

2.2.1提升居民生活質(zhì)量的需要。

象山縣城東菜市場的建設規(guī)模、方案與居住人口、地域范圍相適應，做到了合理布局。城東市場的建立將覆蓋文峰、塔山、東河等小區(qū)和周邊村莊，解決周邊小區(qū)居民的菜市場配套問題。市場建立后在交通通達度，市場衛(wèi)生，購物種類等方面得到提升，將全面改善覆蓋區(qū)域菜市場購物環(huán)境和食品安全狀況，使菜市場建設和管理工作適應市民生活水平提高的需要，達到“設施標準、制度落實、食品安全、環(huán)境整潔、群眾滿意、政府放心”的效果。2.2.2完善城市功能 “安居樂業(yè)，衣食住行”是居民生活的基本要求，一個城市應該為市民提供優(yōu)良的生活空間，所以一個城市必不可少良好的商貿(mào)、供給服務功能。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城市地位和功能也發(fā)生顯著變化，由單一功能向復合功能轉(zhuǎn)變，從低層次服務向高標準服務轉(zhuǎn)換。城市的發(fā)展,城市職責的增加,人口的增長,使這些基本功能的適應力也要增長。

城東市場的建立將加速象山縣城的整體建設，極大提升城區(qū)城市功能，提優(yōu)居住居民生活質(zhì)量，提高街道現(xiàn)代服務業(yè)水平。2.2.3與經(jīng)濟發(fā)展相適應

城市建設是城市經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要載體。一個城市必須適應和遵循時代潮流和城市發(fā)展內(nèi)在規(guī)律，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市的品位和檔次提高，城市建設也發(fā)生顯著變化。公益設施的建設更是直接關系到社會公共利益，關系到人民群眾生活質(zhì)量。菜市場的建設也需要緊跟城市建設的步伐，不斷提升檔次，發(fā)展規(guī)模適宜、設施完整、環(huán)境良好的室內(nèi)菜市場，逐步向凈菜化、超市化、連鎖化發(fā)展，消滅馬路市場。城東市場的建設也將作為提升主副食品零售終端服務功能的重要途徑 2.2.4 改善市容環(huán)境面貌

城市形象是人們對一個城市的一種共同心理感受，是公眾對一個城市的內(nèi)在實力、整體活力、精神面貌和發(fā)展前景等綜合評價的總體印象，一個城市的形象，如同一個國家、一個地區(qū)、一個企業(yè)的文化形象一樣，都有其深刻的內(nèi)涵。一個城市的文化形象至少應具備以下特征：城市建筑、布局融科技含量與文化內(nèi)涵為一體的設計，展示現(xiàn)代化城市的風貌，城市公益設施上規(guī)模，滿足廣大人民需要。菜市場是人們生活水平和道德文明的窗口，干凈、整潔、高標準設計的菜市場不但能滿足人們的購物需求，更將成為城市建設的亮點，與周圍的城市建筑相配套，達到提升城市面貌的功能。新的菜市場建設后，設計良好的市場將避免出現(xiàn)對周邊區(qū)域的環(huán)境負面影響，減清城市環(huán)境負擔，改善市容面貌。3場址選擇 3.1場址現(xiàn)狀

3.1.1地點與地理位置

象山縣地處121°34-122°20、北緯28°45-29°49之間，居浙江省中東部沿海，位于象山港與三門灣之間，兩港相擁。其地理位置北臨象山港，與鄞州區(qū)、奉化市隔港相望；東北遙對舟山市普陀區(qū)的六橫島和寧波市北侖區(qū)的梅山島；東瀕大目洋；南接貓頭洋，隔三門灣與臺州市的三門縣相峙；西連寧海縣，象山半島自寧?？h紫溪、梅林至一市東延入海。象山縣三面環(huán)海，一面接陸，南北長90 km，東西寬70km，由本土象山半島及沿海608個島礁組成，總面積6510k㎡，其中陸地面積1175k㎡、海域面積5335k㎡。丹城為象山縣縣城，東臨東海，北靠寧波北侖港，南面是中國著名的漁港——石浦港，西接沿海國道線。

象山縣城東市場的建設場地位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西為興盛路，南為河道。地理位置十分優(yōu)越，通達度高，方便居民日常采購。且市場覆蓋范圍廣，解決了周邊小區(qū)居民的菜市場配套問題。3.1.2場地土地權屬類別與占地面積

象山縣城東市場的建設場地位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口，屬于商業(yè)用地，土地所有權歸國家所有，使用權為城東市場開發(fā)有限公司。項目總占地面積21470㎡。3.1.3現(xiàn)有場址利用情況 建設場地現(xiàn)為暫住房。場址建設條件 3.2.1自然條件

1、氣象

具有非常明顯的亞熱帶季風性氣候特征，四季分明，日照充足，溫暖濕潤，雨量充沛，災害性較多。（1）氣溫

年平均氣溫18～17℃。最冷月1月平均氣溫5℃左右；最熱月，東部沿海地區(qū)為8月、北部沿海地區(qū)為7～8月、其余地區(qū)一般為7月，平均氣溫27～28℃。極端最低氣溫為－7.5℃（1967年1月6日），極端最高氣溫為38.80 ℃（1971年8月20日）。（2）日照

年日照總時數(shù)為1670～2048小時。各月日照百分比中，6月最少，為22%～28%；

2、3月次之，為24%～29%；

8、12月最多，達49%～62%。各地日照時數(shù)，南多北少。（3）降水

年降水量平均在1250mm以上，4～9月較為集中，約占全年的60%，北部尤甚。常出現(xiàn)“雙峰”現(xiàn)象，即5～6月（梅雨）、8～9月（臺風雨）各有一次降水高峰。受伏旱影響，7月普遍少雨，北部僅占全年的9%、南部占70%。（4）災害性天氣

一年四季均可能出現(xiàn)災害性天氣，主要有霜降、低溫、風暴、干旱、臺風、暴雨、寒潮、大

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性報告

房地產(chǎn)開發(fā)可行性報告

*旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（A4、A5）開發(fā)項目可行性研究報告

呈報單位：皇冠房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報時間：2011 年10 月31日

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件

邕江景逸位于南寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，南到旋凱路，西起白沙大道，東至快環(huán)路，北臨邕江大河。A4、A5地塊為小區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于邕江河邊，東臨快環(huán)路，西側(cè)是白沙大道。

（二）、規(guī)劃方案

區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A4、A5規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A4地塊以居住為主，沿白沙大道的A5地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務設施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰邕江河與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅6公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、南寧國土資源局發(fā)布公告將于20011年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現(xiàn)南寧已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距南寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的天筑麗城小區(qū)較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對

增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年10—12月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、廣西壯族自治區(qū)、南寧市有關土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得南寧市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了邕江景逸小區(qū)用地的商業(yè)價值，成為南寧房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、南寧投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是東盟與南寧市委、市政府建立了良好的合作關系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在南寧的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在南寧成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A4、A5規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得南寧房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A4、A5規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與江南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的天筑麗城小區(qū)在南寧具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，天筑麗城和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高皇冠品牌的競爭能力，并為邕江景逸小區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、南寧市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，南寧地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，南寧商品房價格不是很高，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進南寧這座最佳人居城市的規(guī)劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到南寧購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位

目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于南寧居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；

三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；

四是致力于南寧投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預測

根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價5000元/㎡；

2、高層住宅均價6000元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點均價7000元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按南寧市對邕江景逸小區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2011年11月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2012年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設期為3年（2011—2013年），2011年擬開發(fā)面積37902㎡，2012年擬開發(fā)面積26150㎡，2013年擬開發(fā)面積26808㎡。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設進度計劃及南寧地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2011年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2013年銷售收入9216.3萬元；2014年銷售收入8344.5萬元。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

（6）、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經(jīng)濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元).（三）、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算：

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米；

營業(yè)成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。

（2）、動態(tài)分析

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82%

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82%

盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論

經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性調(diào)研報告【一】

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房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【一】

一、項目背景、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com

(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

(4)《住宅設計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

3、項目概況)地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。)建設規(guī)模與目標：

土地面積：

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建筑面積(預計)：總建筑面積：)周圍環(huán)境與設施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為 市城市中心景點。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北面為a市人民銀行。、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。

項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。

1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【二】

一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

5、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、xx房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【三】

一、房地產(chǎn)可行性研究的目的房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序。可行性研究是房地產(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

二、規(guī)劃設計的可行性分析

1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設計概念。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。

2.容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

3.土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。

4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

5.周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。

6.周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。

7.市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【四】

可行性研究過程中的誤區(qū)及應對措施

(一)常見誤區(qū)

1.一個標準的效益分析

如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。

2.先入之見的可行性分析研究

通過一些房地產(chǎn)投資項目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(二)應對措施

1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。

2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當?shù)墓こ碳夹g、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務、金融等專業(yè)知識。

3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內(nèi)容，通過分析對比，總結經(jīng)驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。

加強房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議

(一)重視多方案比較

一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。

(二)堅持可行性研究的客觀性原則

客觀性原則就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。

(三)提高可行性研究編制人員素質(zhì)

相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經(jīng)濟評價流于形式。不能根據(jù)特定的對象進行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，對一些關鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經(jīng)濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。

五、結語

總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產(chǎn)項目所涉及的領域、經(jīng)濟效益、技術可行性、環(huán)境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響?？尚行匝芯恳栽鰪娖髽I(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經(jīng)濟效益為中心，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各要素進行全面的調(diào)查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時我們應注意房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實際作用，使房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作有據(jù)可依。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【五】

一、完善文本內(nèi)容。本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔項目開發(fā);增加和深化銷售預測和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場研究，特別是項目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟發(fā)展情況。

二、增加相關圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內(nèi)容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設規(guī)模和內(nèi)容，清楚開發(fā)強度和經(jīng)濟技術指標，也可知道設計是否符合相關規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。

三、完善相關設計依據(jù)。文中設計依據(jù)有些已經(jīng)過時，應采用國家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件，應加上去，增加項目的本地性。

四、完善建設內(nèi)容。建設內(nèi)容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內(nèi)容;說明項目用地權屬情況。

五、細化和修改文字內(nèi)容。文中劣勢描敘中，項目區(qū)域為未開發(fā)區(qū)域不對，該項目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對房地產(chǎn)市場的分析應當主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場分析，而不應是湖南省和婁底市的，說服力不強。

六、投資進一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產(chǎn)市場開發(fā)情況，應調(diào)整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應進一步核實，該區(qū)域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。

七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團購，時間前后不一致。

八、完善對項目開發(fā)條件的描述。本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進行精準描敘。包括項目場地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設情況等。

九、工程管線設計應深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4臺高壓開關柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。

十、細化財務評價。該報告財務評價中，企業(yè)所得稅應按2019年婁底稅務部門文件規(guī)定的額度計算。

第五篇：經(jīng)營管理可行性建議報告

郵政經(jīng)營管理可行性建議報告

按照市局局長的指導精神，我于近期對我局的經(jīng)營管理狀況進行了調(diào)查，對影響我們郵政企業(yè)發(fā)展的關鍵因素進行分析，提出不斷創(chuàng)新，推進郵政企業(yè)發(fā)展的建議，現(xiàn)將有關情況報告如下：

一、影響郵政企業(yè)發(fā)展的關鍵問題

根據(jù)調(diào)研，并在調(diào)研的基礎上進行分析，我覺得當前影響我們郵政企業(yè)發(fā)展的關鍵因素和存在問題主要有以下幾個方面。

(一)信息技術發(fā)展，郵政市場開放對郵政帶來巨大的沖擊 科學技術尤其是以互聯(lián)網(wǎng)為代表的信息技術給郵政傳統(tǒng)業(yè)務帶來了猛烈的沖擊；國內(nèi)外競爭對手瞄準郵政體制及經(jīng)營機制不夠靈活等劣勢，充分發(fā)揮小、快、靈優(yōu)勢，見縫插針，搶占市場。具體表現(xiàn)在：網(wǎng)絡正分食著函件等業(yè)務；交通等部門以不同形式經(jīng)營速遞、包裹、物流業(yè)務；專業(yè)銀行通過技術和特色服務等優(yōu)勢，不斷搶占匯兌業(yè)務；報社自辦發(fā)行等等。同時，競爭對手的服務、資費等也對郵政的服務、品牌也產(chǎn)生了負面影響。

(二)業(yè)務結構不合理，經(jīng)營不夠規(guī)范，缺乏核心競爭力 業(yè)務結構存在較大經(jīng)營風險，不具備核心競爭力。郵儲業(yè)務收入占比過高，但該業(yè)務受政策影響大，發(fā)展的成本也逐漸加大，經(jīng)營風險相對較高，存在著潛虧現(xiàn)象，不利于企業(yè)的可-1-

持續(xù)發(fā)展。如果不調(diào)整業(yè)務結構，片面地追求余額的增長，必將形成惡性循環(huán)，存在發(fā)展的潛在危機。所以加快推進業(yè)務結構調(diào)整，盡快培育和壯大繼郵政儲蓄之后的支柱業(yè)務對于促進郵政可持續(xù)發(fā)展意義重大。

傳統(tǒng)業(yè)務收入萎縮。信函、包裹等業(yè)務是基本業(yè)務，具有長期性和穩(wěn)定性特點。但近年來出現(xiàn)萎縮。隨著市場份額的逐漸縮小，業(yè)務開展更加困難。

新業(yè)務的發(fā)展仍處于初級階段，沒有形成規(guī)模。代辦新業(yè)務未真正形成規(guī)模。代辦電信業(yè)務，仍然停留在代放號、代收費基本業(yè)務，沒有形成自己的代辦品牌，而且電信運營商逐步建立起自己的基礎營銷網(wǎng)絡，對郵政依賴性越來越差。

片面追求業(yè)務量，經(jīng)營不夠規(guī)范，存在急功近利現(xiàn)象。為了完成量收指標，基層郵政有時盲目追求業(yè)務量，在業(yè)務發(fā)展上，急功近利，不能正確宣傳、合理引導。對匯兌、包裹等業(yè)務，過分追求增值類業(yè)務所占比例，搞一刀切；對代收費業(yè)務，存在整拆零交現(xiàn)象，等等。

(三)職工素質(zhì)偏低，高素質(zhì)人才匱乏

現(xiàn)代化郵政的發(fā)展，需要高素質(zhì)的郵政職工。目前基層郵政整體素質(zhì)偏低，影響和制約了郵政發(fā)展。由于受體制等因素的影響，基層郵政第一學歷是大專以上者較少。隨著郵政新業(yè)務與信息業(yè)務的開發(fā)，大量的計算機、信息技術將被采用，職工隊伍素質(zhì)日益不適應當前郵政發(fā)展需求，影響了企業(yè)的發(fā)展。

二、強化創(chuàng)新，全力推進郵政企業(yè)發(fā)展

發(fā)展是第一要務，創(chuàng)新是企業(yè)之魂。面對分營時傳統(tǒng)業(yè)務嚴重萎縮，新業(yè)務競爭激烈，郵政創(chuàng)新能力不足的實際，我們郵政企業(yè)要發(fā)展，唯有創(chuàng)新。

(一)創(chuàng)新理念，解決思想問題

思想是行動的先導。有什么樣的發(fā)展理念，就會有什么樣的發(fā)展方式和結果。人們往往把發(fā)展歸結為經(jīng)濟發(fā)展，甚至把經(jīng)濟增長等同于發(fā)展。這種發(fā)展觀念雖然在特定的發(fā)展階段有其必然性，也發(fā)揮了重要作用，但對發(fā)展的片面理解必然導致高投入、高消耗、高污染和低效益的結果，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟畸形增長和社會發(fā)展嚴重滯后的不協(xié)調(diào)局面。所畏窮則變，變則通，通則久。計劃經(jīng)濟烙印深厚的郵政百年老企要想在市場經(jīng)濟的大潮中勇立潮頭就必須變革一切不合時宜、束縛企業(yè)發(fā)展的條條框框，我們必須打破，建立適應市場經(jīng)濟的郵政企業(yè)發(fā)展理念，并通過強化培訓等方式，把發(fā)展理念植入員工的潛意識中，改變員工的傳統(tǒng)觀念，樹立新的適應市場經(jīng)濟的郵政企業(yè)發(fā)展理念，為推動企業(yè)發(fā)展奠定思想基礎。

(二)創(chuàng)新機制，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎

要在郵政企業(yè)經(jīng)營機制、管理體制、財務體制和三項制度等方面進行大刀闊斧的改革，初步建立與市場經(jīng)濟和郵政發(fā)展相適應的管理體制和運行機制，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎。要調(diào)整經(jīng)營思路，改變郵政經(jīng)濟增長方式。要堅持一手抓重點業(yè)務，一手抓業(yè)務結構調(diào)整的方針，這是實現(xiàn)郵政可持續(xù)

發(fā)展的關鍵所在。郵政儲蓄業(yè)務要及時調(diào)整存款和收入結構，從單純追求余額向提高活期比重轉(zhuǎn)變，從單純依靠利差收入向多渠道收入轉(zhuǎn)變。要充分利用郵政儲蓄服務平臺，加大調(diào)整儲蓄收入結構力度。在函件作為郵政標志性業(yè)務上，尋找巨大商機和可觀的利潤空間，要以廣大“三農(nóng)”服務站為載體，在資金、市場、貨款回收、賬目管理等方面加強管理，打造品牌，為郵政占領農(nóng)村市場，爭取商務部提出的“萬村千鄉(xiāng)市場工程”奠定堅實的基礎。要在特快業(yè)務要努力尋求新商機，挖掘新增長點。報刊發(fā)行業(yè)務要把市場重點放在自費訂閱上，為報刊業(yè)務可持續(xù)發(fā)展打好基礎。圖書教材發(fā)行業(yè)務要珍惜來之不易的市場機遇，在業(yè)務發(fā)展之初確保萬無一失，為做大做強該業(yè)務做好準備。

(三)創(chuàng)新管理，以人為本，科技興郵

必須堅持科學發(fā)展，這是實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的根本途徑；必須堅持求真務實，這是實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的關鍵所在；必須堅持改革創(chuàng)新，這是實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的內(nèi)在動力；必須堅持以人為本，這是實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的基本條件；必須堅持科技興郵，這是實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要手段；必須堅持服務地方，這是實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的必然要求。根據(jù)以上要求，加強員工的培訓和管理，提高員工素質(zhì)，促進企業(yè)發(fā)展。

企業(yè)發(fā)展的關鍵在于員工，郵政企業(yè)發(fā)展的關鍵在于營銷隊伍，當前全員營銷、關系營銷成為郵政占領市場的主導，這容易造成經(jīng)營行為短期化、服務質(zhì)量很難提高等實際問題。為

此，必須建立自己的專職營銷隊伍，選拔培養(yǎng)(也可以到社會上公開招聘)一批素質(zhì)高、責任心強、知識面廣、精通業(yè)務、善于交際、有靈活應變能力的人才充實到專職營銷隊伍中；要強化培訓，切實提高他們的營銷技巧；要完善激勵約束機制，進一步明確營銷隊伍的權力、責任、利益，加強績效考核，調(diào)動他們積極性。

員工素質(zhì)是郵政企業(yè)取得長足發(fā)展的關鍵，現(xiàn)代化的郵政要求有與之相匹配的高素質(zhì)的職工隊伍。郵政企業(yè)要創(chuàng)新管理方式，在福利待遇、晉升等方面制定鼓勵職工提高自身素質(zhì)的政策和用人制度；要在工作安排上進行合理的組織，給職工自學、函授或接受培訓提供方便；可以考慮與郵電院校建立良好的合作關系，采取請進來、走出去的靈活方法，給職工進行各種職業(yè)培訓創(chuàng)造條件，以此來提高職工隊伍整體的文化和業(yè)務素質(zhì)。

以上是我對我們郵政企業(yè)發(fā)展的一些不成熟的想法，以求拋磚引玉，為我們郵政企業(yè)發(fā)展盡一份力，發(fā)一分光。