第一篇：論商業(yè)銀行貸款保證金的司法執(zhí)行

論商業(yè)銀行貸款保證金的司法執(zhí)行

作者：撫州市臨川區(qū)人民法院 徐堅(jiān) 徐龍基 何龍

發(fā)布時(shí)間：2014-10-21 14:49:49分享到： 0

民事執(zhí)行中，人民法院常碰到執(zhí)行按揭貸款“保證金”的情形，由于我國(guó)立法及司法均未對(duì)這一執(zhí)行情況進(jìn)行規(guī)定，以致在司法實(shí)踐中，執(zhí)行法官對(duì)是否可以劃撥此類(lèi)款項(xiàng)存在困惑。本文從保證金賬戶(hù)形成原因出發(fā)，漸次對(duì)保證金賬戶(hù)特定化、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押優(yōu)先受償條件、善意第三人對(duì)抗效力及執(zhí)行公平、公正等方面進(jìn)行探究，從而厘清商業(yè)銀行保證金的性質(zhì)及其帶來(lái)的法律效力，以期對(duì)執(zhí)行實(shí)踐有所裨益。

一、保證金賬戶(hù)的開(kāi)設(shè)及現(xiàn)實(shí)尷尬

案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因與某建業(yè)集團(tuán)的工程建設(shè)合同糾紛，被法院判決向某建業(yè)集團(tuán)支付延期交房款14萬(wàn)余元。經(jīng)執(zhí)行機(jī)關(guān)查實(shí)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在銀行的存款僅有以“保證金”方式存在，而無(wú)其他一般存款。然而，在執(zhí)行人員向銀行發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)時(shí)，銀行卻給予委婉拒絕并提出異議。

房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，給商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)帶來(lái)了極大的利益。與此同時(shí)，個(gè)人按揭購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)卻又給商業(yè)銀行蒙上了一層潛在的風(fēng)險(xiǎn)：居民貸款買(mǎi)房后，無(wú)能力償還貸款時(shí)，是不是只能由商業(yè)銀行對(duì)房屋進(jìn)行拍賣(mài)或變賣(mài)來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)？為此，大多數(shù)商業(yè)銀行為避免以后通過(guò)拍賣(mài)或變賣(mài)等復(fù)雜程序?qū)崿F(xiàn)債權(quán)，在貸款初期常與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂“保證金”條款：即由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按商業(yè)銀行對(duì)每個(gè)債務(wù)人貸款發(fā)放金額的5%-20%，逐筆分次存入開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)設(shè)的保證金賬戶(hù)中，商業(yè)銀行對(duì)此保證金享有優(yōu)先受償權(quán)。

由于上述賬戶(hù)的存在，導(dǎo)致民事執(zhí)行過(guò)程中常出現(xiàn)這樣的困惑：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為被執(zhí)行人，而其一般賬戶(hù)內(nèi)無(wú)財(cái)產(chǎn)執(zhí)行時(shí)，法院能否強(qiáng)制執(zhí)行保證金賬戶(hù)內(nèi)的存款？毫無(wú)疑問(wèn)，在法院向商業(yè)銀行發(fā)出凍結(jié)、劃撥等協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)時(shí)，商業(yè)銀行均會(huì)以該賬戶(hù)存款享有“質(zhì)押”擔(dān)保優(yōu)先受償權(quán)，提出協(xié)助執(zhí)行異議。而商業(yè)銀行的優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)是，“債務(wù)人或者第三人將其金錢(qián)以特戶(hù)、封金、保證金等形式特定化后，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以以該金錢(qián)優(yōu)先受償”。

二、保證金優(yōu)先受償權(quán)的應(yīng)然分析

鑒于我國(guó)的現(xiàn)行立法和司法實(shí)踐，均未對(duì)上述保證金賬戶(hù)存款劃扣問(wèn)題作出規(guī)定，由此人民法院在司法實(shí)踐中應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有法律規(guī)定從多方面考量此類(lèi)保證金賬戶(hù)的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第85條的規(guī)定，筆者認(rèn)為，商業(yè)銀行若要取得保證金的優(yōu)先受償權(quán)，必須滿(mǎn)足三個(gè)條件：（1）保證金已被特定化；（2）保證金移交占有，實(shí)現(xiàn)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押；（3）不違反公平公正原則。而如果該保證金賬戶(hù)的設(shè)立同時(shí)符合這三個(gè)條件的，人民法院在民事執(zhí)行中將不能對(duì)該賬戶(hù)內(nèi)的存款進(jìn)行強(qiáng)制劃扣。

（一）保證金特定化要素

人民法院在按揭貸款的保證金如何才能被認(rèn)定為特定化賬戶(hù)，可以從該賬戶(hù)的資金用途、使用性質(zhì)等角度出發(fā)。

首先，保證金賬戶(hù)應(yīng)特定化。即開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)設(shè)的保證金賬戶(hù)，應(yīng)與其開(kāi)設(shè)的一般賬戶(hù)進(jìn)行分離。而該賬戶(hù)的使用，僅能在按揭貸款在個(gè)人無(wú)法償還，而開(kāi)發(fā)商無(wú)其他資金給付時(shí)，由貸款銀行向開(kāi)發(fā)商要求用保證金支付。司法實(shí)踐中，人民法院可以通過(guò)調(diào)取保證金賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)資料來(lái)查實(shí)保證金賬戶(hù)是否已被特定化。

其次，賬戶(hù)資金保持特定化。即該賬戶(hù)內(nèi)的資金只能作為“特戶(hù)”使用，不得再供開(kāi)發(fā)商自由使用，且資金應(yīng)保持固定，不能浮動(dòng)。開(kāi)發(fā)商的一般結(jié)算業(yè)務(wù)，應(yīng)通過(guò)其自有的其他自由資金進(jìn)行，否則，將影響該保證金資金的特定化。而人民法院，可以通過(guò)查詢(xún)?cè)摫ＷC金賬戶(hù)資金的存取款明細(xì)，來(lái)確定該賬戶(hù)資金的特定化情況。

最后，賬戶(hù)資金使用應(yīng)特定化。即該賬戶(hù)內(nèi)資金的使用，僅能與當(dāng)時(shí)設(shè)立時(shí)的目的：防止個(gè)人無(wú)法償還貸款能力時(shí)，銀行貸款收回的高效性。也只有在個(gè)人按揭貸款無(wú)法正常償付時(shí)，銀行才能要求開(kāi)發(fā)商用保證金賬戶(hù)中的資金進(jìn)行墊付，以保障銀行貸款的及時(shí)收回效力。

（二）保證金具有擔(dān)保效果的實(shí)質(zhì)原因

按照物權(quán)法以及擔(dān)保法的規(guī)定，享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)方式主要包括：抵押、質(zhì)押、保證、留置和定金等五種?！氨ＷC金”并非法定享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)方式。而通過(guò)分析《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第85條的規(guī)定可知，之所以特定“保證金”能夠起到擔(dān)保作用，主要是因?yàn)樘囟ɑ蟮谋ＷC金具有了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的擔(dān)保性質(zhì)。即按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，特定化保證金應(yīng)符合以下應(yīng)然條件：

1.交付占有。即開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)設(shè)的保證金賬戶(hù)，必須在賬戶(hù)內(nèi)存放一定比例的資金后，交由銀行以特殊的賬戶(hù)形式進(jìn)行保管，而不再由開(kāi)發(fā)商自己持有。如果實(shí)踐中，存在一般賬戶(hù)與保證金賬戶(hù)混同的情況，該保證金賬戶(hù)是無(wú)法獲得動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押帶來(lái)的優(yōu)先受償權(quán)。

2.簽訂動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押合同。按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百一十條的規(guī)定，“設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立質(zhì)權(quán)合同”。作為以“金錢(qián)”為特定擔(dān)保的保證金，同樣應(yīng)由開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂質(zhì)押合同，對(duì)質(zhì)押的情況進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)保證金賬戶(hù)資金與合同相一致，以完善質(zhì)押擔(dān)保的法律手續(xù)。

3.不得有“流質(zhì)條款”。所謂流質(zhì)條款，是指在質(zhì)押合同中約定，如按揭給付貸款的購(gòu)房人，不能如期歸還貸款的，銀行享有直接從保證金賬戶(hù)中劃扣相應(yīng)資金的權(quán)利。這樣的約定，是與《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百一十一條的規(guī)定相矛盾的，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與銀行之間簽訂的保證金條款或者質(zhì)押合同歸于無(wú)效。

（三）保證金條款的公平、公正基礎(chǔ)

《人民幣銀行結(jié)算賬戶(hù)管理辦法》中并未針對(duì)商業(yè)隱含開(kāi)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)，作出需要設(shè)立保證金賬戶(hù)的相關(guān)規(guī)定。為此，商業(yè)銀行行業(yè)內(nèi)形成的保證金賬戶(hù)的使用、管理、抗辯等，均應(yīng)該遵循公平、公正原則。

1.賬戶(hù)設(shè)立時(shí)的優(yōu)勢(shì)手段。《人民幣銀行結(jié)算賬戶(hù)管理辦法》中未專(zhuān)門(mén)列明保證金賬戶(hù)的種類(lèi)，人民銀行的賬戶(hù)查詢(xún)系統(tǒng)將保證金賬戶(hù)列為“臨時(shí)賬戶(hù)”，未顯示“保證金”字樣?？梢?jiàn)，商業(yè)銀行為加強(qiáng)貸款管理，預(yù)防貸款風(fēng)險(xiǎn)而利用貸款優(yōu)勢(shì)單方面規(guī)定了貸款保證金制度，不論借款人是否愿意都必須接受這一條款。這顯然加重了借款人的負(fù)擔(dān)，容易對(duì)其他債權(quán)人造成了不公平的結(jié)果。

2.善意第三人的考慮。就開(kāi)發(fā)商與銀行之間簽訂的保證合同而言，屬貸款人與銀行之間的合同，根據(jù)合同相對(duì)性，將不能對(duì)抗善意第三人。另外，保證金中的“金錢(qián)”這一種類(lèi)物，不能簡(jiǎn)單的劃歸為用于銀行還款的特定物。即使在人民法院對(duì)保證金進(jìn)行扣劃后，銀行也還是可以責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)不足的保證金進(jìn)行補(bǔ)足。如果不予補(bǔ)足，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，銀行可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)提前還款責(zé)任。

三、保證金強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)范建議

由于我國(guó)在執(zhí)行立法及司法解釋方面，均未對(duì)按揭貸款保證金問(wèn)題作出明確規(guī)范，為此各級(jí)人民法院在進(jìn)行這類(lèi)民事強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，應(yīng)該把握?qǐng)?zhí)行力度，以均衡申請(qǐng)執(zhí)行人與銀行業(yè)之間的利益，采取合理的執(zhí)行方式。

1.擔(dān)保法解釋第85條的嚴(yán)格理解。通過(guò)上文分析，人民法院在對(duì)開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)設(shè)的保證金進(jìn)行凍結(jié)、劃扣的時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格從保證金賬戶(hù)的“特定化”角度進(jìn)行審查。并應(yīng)結(jié)合商業(yè)銀行與開(kāi)發(fā)商之前簽訂的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押合同、保證金提取條款等銀行采取的完善性措施進(jìn)行綜合考量。

2.參照其他專(zhuān)業(yè)性保證金凍結(jié)、扣劃規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?、中國(guó)人民銀行關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和金融機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行的通知》第9條規(guī)定，“人民法院依法可以對(duì)銀行承兌匯票保證金采取凍結(jié)措施，但不得扣劃。如果金融機(jī)構(gòu)已對(duì)匯票承兌或者已對(duì)外付款，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)，人民法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)銀行承兌匯票保證金相應(yīng)部分的凍結(jié)措施。銀行承兌匯票保證金已喪失保證金功能時(shí)，人民法院可以依法采取扣劃措施”?？梢?jiàn)，人民法院對(duì)專(zhuān)業(yè)性保證金是具有凍結(jié)權(quán)利的，那么對(duì)于按揭貸款保證金應(yīng)該同樣具有凍結(jié)的權(quán)利。而如果按揭貸款保證金在初始階段符合上文所述“特定化”標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院不應(yīng)進(jìn)行扣劃。不過(guò)只要保證金出現(xiàn)變動(dòng)——因貸款發(fā)放而增加或因房產(chǎn)證辦妥而返還等，保證金將喪失特定化地位，此時(shí)人民法院將獲得扣劃該資金的權(quán)利。

3.保障第三人合法權(quán)益時(shí)銀行異議權(quán)的保留。在銀行與按揭貸款購(gòu)房人之間的貸款業(yè)務(wù)未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行以“金錢(qián)”特定化模式來(lái)主張抗辯、主張優(yōu)先權(quán)，對(duì)其他已經(jīng)發(fā)生并經(jīng)法律確認(rèn)的債權(quán)債務(wù)糾紛的第三債權(quán)人，具有一定的不公正、不合理性。畢竟，第三債權(quán)人同樣可以向未發(fā)生糾紛的歸屬債務(wù)人所有的金錢(qián)，提出債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。為此，人民法院在采取擴(kuò)大執(zhí)行財(cái)產(chǎn)范圍保障第三債權(quán)人權(quán)益的同時(shí)，應(yīng)該給予銀行提出異議的權(quán)利。由銀行向人民法院提交相關(guān)的證據(jù)，證實(shí)“特定化”的存在或者貸款糾紛的存在等，以便下一步執(zhí)行措施的適用。

第二篇：商業(yè)銀行貸款定價(jià)

本文分析了當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行貸款定價(jià)存在的主要問(wèn)題，從完善利率市場(chǎng)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控機(jī)制、實(shí)行差別化定價(jià)和優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方 我國(guó)商業(yè)銀行貸款定價(jià)的對(duì)策長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的存貸款利率一直由中央銀行統(tǒng)一制定并頒布實(shí)施，嚴(yán)格的利率管制直接導(dǎo)致了商業(yè)銀行產(chǎn)品定價(jià)能力的不足，產(chǎn)品價(jià)格不能對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)做出迅速準(zhǔn)確的反應(yīng)。隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，商業(yè)銀行對(duì)產(chǎn)品價(jià)格缺乏敏感性和定價(jià)能力不足的問(wèn)題日益突出，成為利率市場(chǎng)化改革的一大瓶頸。

二、目前我國(guó)商業(yè)銀行貸款定價(jià)的操作實(shí)踐

模式分

所謂貸款定價(jià)就是合理確定貸款的利率。隨著人民幣貸款利率的逐步放開(kāi)，各商業(yè)銀行的貸款定價(jià)經(jīng)歷了按官方基準(zhǔn)利率定價(jià)到小范圍浮動(dòng)貸款利率，再到自主確定貸款利率的階段。在這個(gè)過(guò)程中，不少商業(yè)銀行制定和完善了貸款定價(jià)管理辦法或利率管理模式，并建立了根據(jù)成本、風(fēng)險(xiǎn)等因素區(qū)別定價(jià)的管理制度。通過(guò)溢價(jià)覆蓋風(fēng)險(xiǎn)彌補(bǔ)損失，提高銀行收益，是目前商業(yè)銀行有效應(yīng)對(duì)利率市場(chǎng)化后利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大以及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。

（一）基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模式的運(yùn) １．基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模式。該定價(jià)模式選擇某種基準(zhǔn)利率，如以ＬＩＢＯＲ或銀行間同業(yè)拆借利率等利率為“基價(jià)”，根據(jù)信用等級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)程度等確定不同水平的利差，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加上可能的違約成本和資金成本確定，用公式表達(dá)為：貸款利率＝基準(zhǔn)利率(１＋系數(shù)

２．基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模式應(yīng)用途徑。目前我國(guó)銀行業(yè)貸款成本的準(zhǔn)確分?jǐn)偤茈y做到，我國(guó)貨幣市場(chǎng)基準(zhǔn)利率的確立，為規(guī)避成本核算問(wèn)題提供了替代方法。以基準(zhǔn)利率加點(diǎn)模式為基礎(chǔ)，運(yùn)用新巴塞爾協(xié)議內(nèi)部評(píng)級(jí)法（ＩＲＢ法）的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法，以基準(zhǔn)利率和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為主要參數(shù)，可以將該模式優(yōu)化為：

貸款利率＝貨幣市場(chǎng)基準(zhǔn)利率＋風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)＋期望利潤(rùn)率［４］

模型中各主要參數(shù)設(shè)定如下：①以銀行間市場(chǎng)債券利率作為基準(zhǔn)利率。２００４年１０月２７日我國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心推出債券７天回購(gòu)利率為貨幣市場(chǎng)基準(zhǔn)利率參考指標(biāo)，這為商業(yè)銀行貸款定價(jià)提供了標(biāo)尺?？蛇x用一定平滑時(shí)段，比如以１個(gè)月期限的銀行間債券市場(chǎng)利率代替貸款成本，這樣就能規(guī)避當(dāng)前商業(yè)銀行成本分?jǐn)偫щy的矛盾。②貸款風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。貸款風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)主要依據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)與分類(lèi)、貸款的預(yù)期損失率和非預(yù)期損失率確定。目前，我國(guó)大部分銀行貸款采取五級(jí)分類(lèi)法，也缺少風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歷史積累，因此，可采用外部評(píng)級(jí)法和專(zhuān)家打分法相結(jié)合的方式，給出不同信用等級(jí)的違約概率、違約損失率及資本分配系數(shù)表；資本期望回報(bào)率可取我國(guó)上市銀行２００４年平均資本收益率指標(biāo)。③期望利潤(rùn)率。參照同業(yè)和本行近幾年的平均利潤(rùn)率，管理決策者先給定本行一個(gè)期望利潤(rùn)率區(qū)間。在該區(qū)間范圍內(nèi)，客戶(hù)經(jīng)理可結(jié)合綜合貢獻(xiàn)度情況，自行給定每一筆貸款的期望利潤(rùn)率。

（二）客戶(hù)利潤(rùn)分析定價(jià)模式

客戶(hù)利潤(rùn)分析定價(jià)模式在為每筆貸款定價(jià)時(shí)，需考慮客戶(hù)與本行的整體關(guān)系，即全面考慮客戶(hù)與銀行各種業(yè)務(wù)往來(lái)的成本和收益，在此基礎(chǔ)上根據(jù)銀行目標(biāo)利潤(rùn)給客戶(hù)貸款定價(jià)，用公式表示為：∑(貸款額×利率×期限)×(１—營(yíng)業(yè)稅及附加率)＋其他服務(wù)收入×(１—營(yíng)業(yè)稅及附加率)≥為該客戶(hù)提供服務(wù)發(fā)生的總成本＋銀行的目標(biāo)利潤(rùn)

銀行根據(jù)目標(biāo)利潤(rùn)期望和預(yù)計(jì)的貸款損失率等指標(biāo)可計(jì)算出盈虧平衡點(diǎn)和某一目標(biāo)利潤(rùn)額的平均貸款利率?？蛻?hù)盈利分析模型通過(guò)差別定價(jià)，既能穩(wěn)定客戶(hù)，又能通過(guò)其他利潤(rùn)點(diǎn)彌補(bǔ)貸款損失。這種定價(jià)方法要求銀行的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)“分客戶(hù)核算”和“分產(chǎn)品核算”，準(zhǔn)確地核算銀行為客戶(hù)服務(wù)提供的總成本。［５

（三）基準(zhǔn)利率加點(diǎn)模式和客戶(hù)利潤(rùn)分析定價(jià)模式的比較

基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模式和客戶(hù)利潤(rùn)分析定價(jià)模式都要考慮客戶(hù)信用、資金成本、利潤(rùn)目標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素、時(shí)間的長(zhǎng)短、貸款規(guī)模大小、有無(wú)擔(dān)保、選擇性條款（還款期限、方式改變）、逆向選擇等一系列因素的影響，但是側(cè)重點(diǎn)不一。

基準(zhǔn)利率加點(diǎn)模式是“外向型”的，表現(xiàn)出更強(qiáng)的市場(chǎng)導(dǎo)向。通過(guò)這種模式制定出的貸款價(jià)格更貼近市場(chǎng)，從而更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但基準(zhǔn)利率加點(diǎn)模式在確定“風(fēng)險(xiǎn)加點(diǎn)”幅度時(shí)，需充分考慮銀行的資金成本和可能的違約成本等。由于對(duì)資金成本重視不夠，有時(shí)可能導(dǎo)致占有市場(chǎng)而失去利潤(rùn)的結(jié)果。

客戶(hù)利潤(rùn)分析定價(jià)模型是一種較為理想的定價(jià)策略，體現(xiàn)了銀行“以客戶(hù)為中心”的經(jīng)營(yíng)理念。它擯棄了“就事論事”的思維框架和以“業(yè)務(wù)為中心”的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，試圖從銀行與客戶(hù)的全部業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系中尋找最優(yōu)的貸款價(jià)格。采用這種模式有可能得出富有競(jìng)爭(zhēng)力的貸款價(jià)格。而客戶(hù)盈利分析模型以銀行的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)客戶(hù)分開(kāi)核算為前提，要求管理會(huì)計(jì)在銀行的全面推廣和應(yīng)用。目前，我國(guó)一些商業(yè)銀行在推行和嘗試的管理會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，意欲建立以明細(xì)客戶(hù)為核算對(duì)象的信息提供渠道，雖然還處于起步階段，但代表著未來(lái)的發(fā)展方向

商業(yè)銀行向企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)，最大的難點(diǎn)是如何給貸款進(jìn)行科學(xué)、合理的定價(jià)。隨著利率市場(chǎng)化改革的不斷深化，商業(yè)銀行發(fā)放貸款的利潤(rùn)率已大大降低。在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的信貸市場(chǎng)上，中小商業(yè)銀行通常是價(jià)格的接受者，這使中小商業(yè)銀行比以往任何時(shí)候都迫切需要對(duì)貸款進(jìn)行合理的定價(jià)。本文通過(guò)分析我國(guó)中小商業(yè)銀行目前貸款定價(jià)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，借鑒西方商業(yè)銀行相對(duì)成熟的貸款定價(jià)的理論和實(shí)踐，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)條件，提出我國(guó)中小商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)不同的客戶(hù)類(lèi)型選擇相應(yīng)的貸款定價(jià)模式，對(duì)于中小企業(yè)客戶(hù)的貸款定價(jià)應(yīng)采取成本加成模式，對(duì)于銀行的重點(diǎn)客戶(hù)應(yīng)采取客戶(hù)盈利分析模式，對(duì)于其他客戶(hù)則可采取綜合定價(jià)模式。本文還分析了中小商業(yè)銀行貸款定價(jià)的原則和應(yīng)采取的策略，提出中小商業(yè)銀行貸款定價(jià)過(guò)程中應(yīng)執(zhí)行的步驟，以及中小商業(yè)銀行還需進(jìn)一步完善的制度建設(shè)和配套措施。最后，文章通過(guò)列舉兩個(gè)不同類(lèi)型的貸款客戶(hù)，即重點(diǎn)客戶(hù)和小企業(yè)客戶(hù)，并針對(duì)各自不同的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及差異，提出對(duì)其應(yīng)采取的不同的貸款定價(jià)措施 我國(guó)商業(yè)銀行適用的貸款定價(jià)模式的探討

由于我國(guó)資本市場(chǎng)并不成熟和完善，融資渠道主要局限于銀行信貸。盡管資本市場(chǎng)也對(duì)外資銀行開(kāi)放，但一段時(shí)期內(nèi)國(guó)際大型商業(yè)銀行還很難在中國(guó)市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提倡我國(guó)商業(yè)銀行貸款定價(jià)應(yīng)參照銀行同業(yè)拆借利率，以成本加成模式的定價(jià)為主，同時(shí)考慮銀行與少數(shù)大型優(yōu)質(zhì)客戶(hù)之間的關(guān)系，如他們?cè)阢y行的存款，給銀行帶來(lái)的中間業(yè)務(wù)收入等因素適當(dāng)給予一定的優(yōu)惠。

對(duì)于信用違約風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)定，對(duì)于信用違約風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)定，由于數(shù)據(jù)庫(kù)尚不完全，因此不建議我國(guó)商業(yè)銀行使用過(guò)于復(fù)雜的CreditMetrics技術(shù)計(jì)算預(yù)期違約概率和違約損失率，現(xiàn)階段可以根據(jù)貸款的期限、貸款人的信用等級(jí)以及預(yù)期現(xiàn)金流入和抵押品等來(lái)估算。對(duì)于未預(yù)期的違約概率這部分建議先通過(guò)準(zhǔn)備金來(lái)彌補(bǔ)。因此，我國(guó)商業(yè)銀行可以采用如下的貸款定價(jià)的公式：

當(dāng)使用成本價(jià)加成法定出的利率高于銀行同業(yè)拆借利率時(shí)，貸款利率=（資金使用成本呢+貸款費(fèi)用+客戶(hù)違約成本+客戶(hù)存款利息支出+賬戶(hù)管理成本+目標(biāo)利潤(rùn)率-客戶(hù)存款賬戶(hù)收入-結(jié)算手續(xù)費(fèi)收入-其他服務(wù)費(fèi)收入）/（貸款額×期限）

反之，貸款利率=銀行同業(yè)拆借率+目標(biāo)利潤(rùn)率-（客戶(hù)存款賬戶(hù)收入+結(jié)算手續(xù)費(fèi)收入+其他服務(wù)費(fèi)收入）/（貸款額×期限

然而由于該模型未考慮稅率等因素的影響，還有待進(jìn)一步的細(xì)化。同時(shí)該模型并沒(méi)有通過(guò)實(shí)證檢驗(yàn)，可能會(huì)忽略某些因素或者夸大某些因素的作用，有待進(jìn)一步的研究和探討。另外RAROC模式具有全面的考察風(fēng)險(xiǎn)與收益，精確的計(jì)量PD與LCD等方面的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)成為我國(guó)貸款定價(jià)今后努力的方向。

一、我國(guó)商業(yè)銀行定價(jià)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

長(zhǎng)期以來(lái)，由于價(jià)格由政府管制，我國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理以規(guī)模管理為重點(diǎn)，包括制定下發(fā)存、貸款計(jì)劃，完成計(jì)劃規(guī)模目標(biāo)等等，基本沒(méi)有成形的定價(jià)管理。各行雖然都有利率管理的職能，但也主要是貫徹執(zhí)行央行利率要求，銀行本身沒(méi)有特別的要求。但隨著利率市場(chǎng)化進(jìn)程的逐步加快，以及服務(wù)價(jià)格方面有了合法收費(fèi)的權(quán)利，我國(guó)商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí)到定價(jià)管理是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容，并開(kāi)始了主動(dòng)定價(jià)、積極定價(jià)，建立定價(jià)管理運(yùn)行機(jī)制的歷程。到目前為止，我國(guó)商業(yè)銀行定價(jià)管理的發(fā)展取得了一定的成果，主要體現(xiàn)在以下幾方面：。

第三，在貸款定價(jià)方面，嘗試定價(jià)模型的建立與應(yīng)用。在貸款利率上限放開(kāi)后，商業(yè)銀行有了廣闊的貸款利率自主定價(jià)空間，開(kāi)始嘗試搭建與貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)相對(duì)應(yīng)的各種貸款定價(jià)模型，并在實(shí)踐中加以試

二、我國(guó)商業(yè)銀行定價(jià)管理存在的主要問(wèn)題

雖然我國(guó)商業(yè)銀行在定價(jià)管理上取得了一定的進(jìn)展，但與國(guó)際先進(jìn)商業(yè)銀行相比，還有較大的差距，從自身的角度看，也存在一些問(wèn)題，主要有以下幾方面：二）定價(jià)管理體系尚不健全

（三）科學(xué)定價(jià)尚缺乏有力的工具和系統(tǒng)支撐

目前，我國(guó)商業(yè)銀行雖然在積極嘗試定價(jià)工具和模型的開(kāi)發(fā)與運(yùn)用，但離真正科學(xué)定價(jià)還有一定距離。具體表現(xiàn)在：一是利率定價(jià)模型的計(jì)算結(jié)果可能與我國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際有較大差異，這主要是由于信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估尚未做到精準(zhǔn)，雖然不少銀行已著手信用風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部評(píng)級(jí)法系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，有的領(lǐng)先銀行已初步開(kāi)發(fā)完成，但內(nèi)部評(píng)級(jí)法系統(tǒng)是建立在大量歷史數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上的，而歷史數(shù)據(jù)匱乏是我國(guó)商業(yè)銀行普遍存在的問(wèn)題。二是對(duì)成本缺乏細(xì)致分析，部分銀行雖已投入并開(kāi)發(fā)了管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)，嘗試運(yùn)用作業(yè)成本法分析銀行的各項(xiàng)成本，但尚未進(jìn)入全范圍使用的階段。三是內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用還不成熟。四是有不少銀行對(duì)本銀行定價(jià)統(tǒng)計(jì)信息的收集還處于手工統(tǒng)計(jì)階段，建立在銀行計(jì)算機(jī)生產(chǎn)核心系統(tǒng)基礎(chǔ)上的定價(jià)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)有待開(kāi)發(fā)。

建議(一)商業(yè)銀行要加快股份制改革步伐“完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)”成為自主經(jīng)營(yíng)!自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體$通過(guò)正確界定各股東!董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)以及高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理層的權(quán)責(zé)利關(guān)系“真正確立受資本充足率約束的利潤(rùn)最大化經(jīng)營(yíng)目標(biāo)”防止政府或某一股東干預(yù)日常業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)“為貸款定價(jià)奠定微觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)$+

(”建立合理的目標(biāo)利潤(rùn)率和貸款收息率$第一“商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)信貸市場(chǎng)上同業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)狀況及同業(yè)利潤(rùn)平均水平”制定合理的目標(biāo)利潤(rùn)率“避免利潤(rùn)過(guò)高而喪失對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力并最終影響貸款的效益$第二”商業(yè)銀行應(yīng)考慮貸款資產(chǎn)必然有一部分要轉(zhuǎn)化為不良資產(chǎn)“難以給銀行提供收入”貸款定價(jià)時(shí)應(yīng)將這一資產(chǎn)扣除掉“確定一個(gè)合理的貸款收息率$-”建立風(fēng)險(xiǎn)量化分析系統(tǒng)$商業(yè)銀行除了根據(jù)客戶(hù)整體信用狀況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估外“還要運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)量化手段”針對(duì)特定的某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)及與之相應(yīng)的違約概率和違約后貸款損失的比率的風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行衡量“盡量做到對(duì)貸款人的違約風(fēng)險(xiǎn)與期限風(fēng)險(xiǎn)的量化并給以區(qū)別對(duì)待”不斷改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法“建立單個(gè)總分支行之間與整個(gè)銀行體系之間的信息監(jiān)測(cè)!反饋系統(tǒng)$!”充分考慮競(jìng)爭(zhēng)者所提供的貸款價(jià)格$商業(yè)銀行必須使自己的貸款定價(jià)在市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力$例如對(duì)于同一筆貸款“如果其它銀行能對(duì)貸款者提供較低的利率而其它方面服務(wù)也差不多的情況下”則該銀行將不得不相應(yīng)地調(diào)低該筆貸款的利率$在這種情況下“銀行將滿(mǎn)足于降低的利潤(rùn)率”或者嘗試一種將較低的利率與較低的獲利目標(biāo)結(jié)合起來(lái)的策略$+三,選擇客戶(hù)盈利定

積累的客戶(hù)數(shù)據(jù)資料日益豐富!對(duì)自身成本計(jì)算與分配的準(zhǔn)確測(cè)算!那么就可選擇這種"以客戶(hù)為中心#的客戶(hù)盈利定價(jià)模式$%四!建立動(dòng)態(tài)綜合平衡的定價(jià)機(jī)制$無(wú)論商業(yè)銀行選擇何種定價(jià)模式!都需要有動(dòng)態(tài)綜合平衡的發(fā)展觀$首先!商業(yè)銀行應(yīng)綜合考慮客戶(hù)與本行之間的所有往來(lái)關(guān)系!通 綜合&立體的分析!把握貸款市場(chǎng)變化的趨勢(shì)!為整個(gè)客戶(hù)關(guān)系定價(jià)$其次!商業(yè)銀行應(yīng)細(xì)分客戶(hù)市場(chǎng)與產(chǎn)品市場(chǎng)及貸款種類(lèi)&貸款期限&信用風(fēng)險(xiǎn)度&貸款金額等的不同!同時(shí)兼顧市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略!建立起貸款風(fēng)險(xiǎn)與效益相對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制!并定期審核調(diào)整!以此適應(yīng)市場(chǎng)的變化!從而形成合理的差價(jià)關(guān)系及比價(jià)關(guān)系

第三篇：商業(yè)銀行貸款條件

個(gè)人房屋最高額抵押循環(huán)貸款

貸款對(duì)象

擁用自用房產(chǎn)且有信貸資金需求的自然人。

貸款用途

用于借款人合法消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)資金需求。

借款人條件

1、年滿(mǎn)18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；

2、借款人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡與有效期間之和，男性不超過(guò)65周歲，女性不超過(guò)60周歲。對(duì)于一些具有良好的社會(huì)名望、社會(huì)地位或成就突出的特殊優(yōu)質(zhì)客戶(hù)群體，如醫(yī)學(xué)專(zhuān)家、高校資深教授等專(zhuān)家學(xué)者，可適當(dāng)放寬年齡限制。

3、有重慶市的常住戶(hù)口或有效居住證明；

4、具有穩(wěn)定合法的收入來(lái)源，有按期償還貸款本息的能力；

5、信譽(yù)良好，無(wú)惡意不良記錄；

6、在本行開(kāi)立個(gè)人銀行結(jié)算賬戶(hù)；

7、本行規(guī)定的其他條件。

貸款有效期間和貸款期限

貸款有效期間的最長(zhǎng)期限為10年。單筆貸款到期日不得超出最高額抵押貸款有效期間屆滿(mǎn)日。

貸款金額

貸款額度最高不超過(guò)200萬(wàn)元。

貸款利率

貸款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定，結(jié)合本行的利率定價(jià)政策執(zhí)行。

還款方式

可由貸款行根據(jù)借款實(shí)際情況與借款人協(xié)商在以下還款方法中選擇：等額本息法、等額本金法、按期付息分期還本法、按期付息到期還本法。

貸款擔(dān)保

最高額抵押貸款的抵押物僅限于借款人自有產(chǎn)權(quán)的住房，且必須符合以下條件：

1、產(chǎn)權(quán)明晰、能上市交易、變現(xiàn)能力強(qiáng)；

2、設(shè)定抵押的房產(chǎn)必須已取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；

3、房齡不超過(guò)10年（房齡＝申請(qǐng)貸款年份－房屋竣工年份）。對(duì)特別優(yōu)質(zhì)的抵押物，經(jīng)貸款行審查后，可適當(dāng)放寬。

借款人申請(qǐng)貸款資料

1、借款人有效身份證件的原件和復(fù)印件，已婚的需提供夫妻雙方資料；

2、重慶市常住戶(hù)口或有效居住證明材料；

3、借款人貸款償還能力的證明材料，如借款人所在單位出具的收入證明、借款人納稅單、公積金繳存憑證、工資賬戶(hù)對(duì)帳單等；

4、借款人已婚的，需提供婚姻情況證明，未婚的由申請(qǐng)人提供未婚證明材料或出具《未婚聲明》；

5、抵押房屋產(chǎn)權(quán)證明材料；

6、抵押房屋財(cái)產(chǎn)共有人同意辦理最高額抵押貸款的書(shū)面承諾。抵押房屋已出租的，還需提供租賃合同以及承租人有關(guān)聲明；

7、貸款行要求的其他必要的資料。

個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)貸款

貸款對(duì)象

從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的自然人,包括個(gè)體工商戶(hù)經(jīng)營(yíng)者、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資人、和非法人資格私營(yíng)企業(yè)的承包人或承租人等。

貸款用途

用于借款人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中正常資金需要。

借款人條件

1、年齡在18周歲（含）以上60周歲（含）以下，具有完全民事行為能力，持有合法有效身份證件，在當(dāng)?shù)赜泄潭ㄗ∷?，品行良好?/p>

2、持有合法有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從事特種行業(yè)的應(yīng)持有有權(quán)批準(zhǔn)部門(mén)頒發(fā)的特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證；

3、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在貸款行服務(wù)轄區(qū)內(nèi)；

4、有稅務(wù)登記證或納稅證明；

5、貸款用途明確、合法；

6、具有本行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)或相關(guān)知識(shí)，具備一定的經(jīng)營(yíng)管理能力；

7、具有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入和按期償還貸款本息的能力，第一還款來(lái)源充足，并提供具有還款能力的相關(guān)證明資料；

8、擔(dān)保貸款須提供合法、有效、足值的擔(dān)保；

9、信用記錄良好；

10、貸款行規(guī)定的其他條件。

申請(qǐng)信用貸款的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)還應(yīng)具備以下條件：

1、經(jīng)營(yíng)效益必須良好，持續(xù)經(jīng)營(yíng)三年以上，申請(qǐng)日無(wú)銀行債務(wù)；

2、家庭有效凈資產(chǎn)達(dá)20萬(wàn)元（含）以上；家庭凈資產(chǎn)指家庭總資產(chǎn)減去總負(fù)債的凈額；

3、在本行開(kāi)立企業(yè)或個(gè)人結(jié)算賬戶(hù)半年（含）以上，且賬戶(hù)月存款平均余額3萬(wàn)元（含）以上；

4、個(gè)人信用等級(jí)三級(jí)（含）以上。

貸款期限

個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)貸款期限一般為1-3年，信用貸款和以機(jī)器設(shè)備作為抵押物的貸款最長(zhǎng)期限不超過(guò)2年，質(zhì)押貸款的期限不得超過(guò)質(zhì)押物的到期日或有效終止日。

貸款金額

個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)貸款單戶(hù)余額最高不超過(guò)1000萬(wàn)元。信用貸款、自然人保證方式貸款單戶(hù)最高貸款額度不得超過(guò)30萬(wàn)元。

貸款利率

按照中國(guó)人民銀行規(guī)定，結(jié)合本行利率定價(jià)政策執(zhí)行。

還款方式

貸款期限在1年以?xún)?nèi)（含）的，實(shí)行按月（季）結(jié)息，到期還本的還款方式。

貸款期限在1年以上的，可選擇以下還款方式：

1、等額本息還款法；

2、等額本金還款法；

3、按期付息分期還本。貸款方式

貸款方式有信用貸款和擔(dān)保貸款兩種，貸款采用擔(dān)保的，可采用以下方式：房屋、土地和動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保；存單、國(guó)債和具有現(xiàn)金價(jià)值的保單質(zhì)押擔(dān)保；擔(dān)保公司或其它保證人擔(dān)保。

借款人申請(qǐng)貸款資料

1、借款人及其配偶有效身份證件原件及復(fù)印件；

2、現(xiàn)住所證明（可選擇戶(hù)口簿、房產(chǎn)證等）原件及復(fù)印件；

3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件, 從事特種行業(yè)的同時(shí)提供有權(quán)批準(zhǔn)部門(mén)頒發(fā)的特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證原件及復(fù)印件；承包租賃企業(yè)承包人或承租人還須提供承包租賃協(xié)議原件及復(fù)印件；

4、稅務(wù)登記證或納稅證明原件及復(fù)印件；

5、還款能力證明（可選擇近期銀行對(duì)帳單、金融資產(chǎn)證明、稅單、購(gòu)銷(xiāo)合同、經(jīng)營(yíng)企業(yè)電費(fèi)單、財(cái)務(wù)報(bào)表、收入證明等證明還款能力的資料）;

6、貸款使用計(jì)劃、用途證明或聲明；

7、借款人及其配偶個(gè)人征信業(yè)務(wù)授權(quán)查詢(xún)資料；

8、抵（質(zhì)）押人基本情況、抵（質(zhì)）押物權(quán)屬證明文件、價(jià)值評(píng)估報(bào)告；

9、保證人基本情況和資信證明材料等；

10、由第三人提供保證、抵押、質(zhì)押擔(dān)保的，需由第三人及其財(cái)產(chǎn)共有人出具同意擔(dān)保的書(shū)面承諾，擔(dān)保人為企業(yè)法人的還需出具同意擔(dān)保的股東會(huì)或董事會(huì)決議及其他必要文件；

11、貸款行規(guī)定的其他資料。

金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表（僅供參考）

等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項(xiàng)而減少利息的支出，比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。

等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

第四篇：國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款融資

國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款融資

新聞發(fā)布時(shí)間：2007-7-27

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國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。它包括住房開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款以及其他用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款的種類(lèi)：

1.信用貸款，它又可分為以下五種內(nèi)型：

A普通限額貸款；

B透支貸款；

C備用貸款承諾；

D消費(fèi)者貸款；

E票據(jù)貼現(xiàn)貸款；

2.擔(dān)保貸款

根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，擔(dān)保貸款可分為兩種：

A擔(dān)保品貸款；

B保證書(shū)擔(dān)保貸款。

國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行擔(dān)保貸款操作流程

房地產(chǎn)企業(yè)法人向國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款一般要經(jīng)過(guò)以下五個(gè)階段：

受理階段（遞交申請(qǐng)→受理調(diào)查）→調(diào)查評(píng)價(jià)階段（項(xiàng)目評(píng)估）→審批階段（核查審批）→發(fā)放階段（辦理手續(xù)→資料歸檔）→貸后管理階段（貸后管理→收貸撤保）

具體的操作流程如下：

一、貸款申請(qǐng)

1.借款人資格要求。

2.申請(qǐng)貸款資料準(zhǔn)備,包括：

A單位資料準(zhǔn)備

B項(xiàng)目資料準(zhǔn)備

二、商業(yè)銀行貸款調(diào)查

1.借款人資格的核查

2.調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況，包括:

A項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

B市場(chǎng)評(píng)估

C投資估算和籌資評(píng)估

D償債能力評(píng)估

E貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

3.核實(shí)確定擔(dān)保方式

三、核定信用等級(jí)，提出審查結(jié)論

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查與審批

五、貸款發(fā)放

（資料來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)融資通道》，決策資源房地產(chǎn)研究中心編著，暨南大學(xué)出版社2006年版。）

第五篇：小企業(yè)商業(yè)銀行貸款材料清單

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證副本復(fù)印件

3、稅務(wù)登記證副本復(fù)印件

3、公司章程（工商調(diào)閱）

4、機(jī)構(gòu)信用代碼證

5、貸款卡復(fù)印件及年審合格證書(shū)

6、基本賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)許可證

7、驗(yàn)資報(bào)告

8、法人股東身份證復(fù)印件9、2012、2013年、2014年3月末財(cái)務(wù)報(bào)表

10、根據(jù)2014年3月31日財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)需提供，應(yīng)收、應(yīng)付明細(xì)，預(yù)收、預(yù)付明細(xì)、其他應(yīng)收、其他應(yīng)付明細(xì)，存貨明細(xì)，固定資產(chǎn)明細(xì)，短期借款明細(xì)（銀行貸款需列出貸款銀行、貸款通途、金額、還本付息方式、到期起止日期）、11、基本賬戶(hù)流水（2013年1月1日至今，如果主要結(jié)算非基本賬戶(hù)，提供主要結(jié)算賬戶(hù)流水，等足以證明公司收入狀況的賬戶(hù)流水）

12、納稅發(fā)票（去年一年至今，如較多提供額度較大發(fā)票）

13、相關(guān)經(jīng)營(yíng)許可證等

14、企業(yè)法定代表人身份證復(fù)印件

16、公司法定代表人簡(jiǎn)歷，公司現(xiàn)有多少員工，其中何學(xué)歷多少人，有何職稱(chēng)者多少人。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)自有還是租賃，場(chǎng)所面積

17、財(cái)務(wù)主管身份證復(fù)印件，聯(lián)系方式