第一篇：個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的調(diào)查思考

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，各商業(yè)銀行的個人住房信貸款業(yè)務(wù)迅猛增加，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升。僅以天津市為例，截至2005年6月末，全市個人住房貸款余額已達341.66億元，比年初增加35.62億元，占全部貸款余額的比重已達8.27。造成此項業(yè)務(wù)如此快速發(fā)展的原因之一是，由于商業(yè)銀行對資產(chǎn)風(fēng)險的重視程度逐年提高，因此，將個人住房信貸業(yè)務(wù)視為低風(fēng)險的信貸品種，作為信貸業(yè)務(wù)擴張的重點大力進行拓展。

然而，個人住房信貸業(yè)務(wù)真的是風(fēng)險極低嗎？不可否認，從短期來看，個人住房貸款可以說是商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類，仍以天津市為例，截至2005年一季度，全市個人住房貸款的不良率僅為0.7，低于全部貸款不良率6.8個百分點。但是必須清醒地認識到，在當(dāng)前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房信貸業(yè)務(wù)并不見得就是商業(yè)銀行的低風(fēng)險金融產(chǎn)品，在特定意義上說，這項業(yè)務(wù)所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款種類，如果商業(yè)銀行不能對當(dāng)前個人住房信貸業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險進行有效識別和控制，盲目樂觀地快速擴張，不久的將來個人住房信貸業(yè)務(wù)將可能成為商業(yè)銀行一個不容忽視的風(fēng)險源。下面，就其發(fā)生風(fēng)險的可能性進行簡單的分析。

一、個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險分析

從目前的情況分析，商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)主要存在以下四個方面的風(fēng)險：

1．商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險

商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險具體表現(xiàn)就是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需求，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。我們知道，商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)尤其是個人住房按揭貸款一般期限較長，最長可達30年，如果商業(yè)銀行的這類中長期貸款快速增長，同時占比迅速提高，而作為其資金主要來源的存款又多以短期為主，逐步形成商業(yè)銀行資金來源的短期化和資金運用的長期化，出現(xiàn)資金期限上的錯配，造成商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險。

當(dāng)然，商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的，但這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，并對其進行管理，這就是商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險管理和利率風(fēng)險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到18—20時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。

2．房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移的融資風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型行業(yè)，對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。因此，作為經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行必須對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險程度相對較高有清醒的認識。正是由于這種風(fēng)險收益特性，中國人民銀行與2003年6月下發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件），對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提出了更高的監(jiān)管要求。但是，由于商業(yè)銀行將個人住房信貸業(yè)務(wù)作為積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，甚至為配合競爭給與其種種優(yōu)惠，使其在消費信貸中的比重逐步增大，一些房地產(chǎn)開發(fā)商就利用了這些條件，以合規(guī)或者不合規(guī)的方式將個人住房貸款變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險向個人住房貸款中轉(zhuǎn)移，代表性的現(xiàn)象就是“假按揭”，開發(fā)商串通一些“假購房者”以這種方式騙取商業(yè)銀行的“按揭”貸款，達到為企業(yè)融資的目的。

3．個人信用風(fēng)險

當(dāng)前個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準確的風(fēng)險判斷。從信用風(fēng)險的角度來看，個人住房貸款的借款人可能存在以下兩種情況：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還商業(yè)銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險；二是借款人可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。

個人住房信貸業(yè)務(wù)屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20-30年左右，在這段時間中個人資信的狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往可能轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險?？紤]到當(dāng)前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。

4．貸款操作的風(fēng)險

從個人住房信貸業(yè)務(wù)操作風(fēng)險的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，房地產(chǎn)信貸部門有時為了擴大業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，甚至出現(xiàn)“零首付”，同時放松貸款人的審批條件，或者沒有嚴格執(zhí)行抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺和后臺沒有進行責(zé)任上的嚴格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關(guān)。

從當(dāng)前的情況，各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個人住房信貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)點偏多，在授權(quán)不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點同時申請住房貸款，一旦貸款人無力償還，商業(yè)銀行的資產(chǎn)風(fēng)險陡然發(fā)生。

由此可見，個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險并不是極低，但是，風(fēng)險也不是不可防范的。在我國，個人住房信貸業(yè)務(wù)開展的時

間較短，很多管理上的經(jīng)驗還在摸索中逐步形成。而在西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)一直是國民經(jīng)濟的重要支柱，各國都先后建立了相對成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對個人住房信貸的風(fēng)險觀了上積累了一定的經(jīng)驗，有些經(jīng)驗也是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒的。

二、個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理可借鑒的經(jīng)驗

以美國為例，美國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理模式很有代表性。

美國人大多數(shù)是通過私營金融機構(gòu)的住房抵押貸款解決住房問題的，獲得這種貸款的基本條件是以所購房產(chǎn)作抵押，這樣可使貸款風(fēng)險降低到最低程度。同時，美國聯(lián)邦政府金融機構(gòu)建立起了一套完整的有效控制房地產(chǎn)金融市場的特殊機制。金融機構(gòu)依據(jù)資信調(diào)查和住房估值審批貸款金額，資信調(diào)查依賴的是一個完備的信用體系，它包括個人信用調(diào)查機制和個人信用評估機制，通過綜合考察影響個人及其家庭的內(nèi)外客觀、微觀環(huán)境，包括經(jīng)濟、金融、司法、社會、工商、財產(chǎn)在內(nèi)，使用科學(xué)嚴謹?shù)姆治龇椒?，對個人及其家庭的資產(chǎn)狀況、履約各種經(jīng)濟承諾的能力和信譽程度進行全面評判和評估，數(shù)據(jù)的采集盡可能中介化和標準化。

當(dāng)?shù)盅嘿J款違約時，美國的房屋抵押市場配備了一系列的處置方法，例如延期支付、重設(shè)還款表、自愿轉(zhuǎn)讓契約、公告拍賣等，可以根據(jù)抵押資產(chǎn)以及貸款人的具體情況，采取適合自己的處置方法，從而降低了個人住房貸款違約后給金融機構(gòu)帶來的風(fēng)險。

同時，在風(fēng)險管理機構(gòu)的設(shè)置上，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三家中介機構(gòu)從事二級抵押市場的操作，有利地解決了房地產(chǎn)一級抵押市場無法解決的三大問題：流動性問題、資金占壓的長期性和資金來源的短期性問題、住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金倆源有限的矛盾。

當(dāng)前，解決我國商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險也應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面入手，在一級市場上注重解決信用風(fēng)險，在二級市場注重解決流動性風(fēng)險。

三、個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的途徑

從未來的發(fā)展趨勢看，中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)還會有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風(fēng)險管理機制下進行快速擴張，未來必然會給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個人住房信貸風(fēng)險作為商業(yè)銀行管理的重點。

1．改善個人信用風(fēng)險的識別和評估環(huán)境

這就要求建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋和查驗自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個人信用活動。具體操作就是要規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個人信用等級制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險管理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等。要建立專門的信用機構(gòu)，信用授予人將信用消費者日常在金融機構(gòu)和商業(yè)機構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機構(gòu)，由信用機構(gòu)將這些信息會同來自司法、稅務(wù)等機構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當(dāng)授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構(gòu)獲得申請人的信用報告，并據(jù)此做出決策。為此，中國人民銀行已正式成立了征信管理局，該機構(gòu)一方面鞏固和加強對企業(yè)法人的征信管理系統(tǒng)，另一方面也將于今年內(nèi)開始推行“個人征信系統(tǒng)”，但從目前情況看，個人征信系統(tǒng)所采集的信息對于進行個人住房貸款的風(fēng)險判斷并不足夠，尚需在逐步完善中實現(xiàn)既定目標。

與此同時，商業(yè)銀行為了化解信用風(fēng)險，必須在其審批個人住房貸款的過程中，將個人信用作為考察的重點，設(shè)立相關(guān)的個人信息檔案，建立專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，為信用管理打好基礎(chǔ)，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預(yù)測，并建立信用缺失的預(yù)警機制，一旦發(fā)生信用危機，就可以立即采取補救措施。同時，各金融機構(gòu)之間還應(yīng)當(dāng)充分共享個人信用信息資源，因為貸款人可能同時在不同的金融機構(gòu)或同一金融機構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營業(yè)網(wǎng)點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效準確地做出決策。

2．加快資產(chǎn)證券化進程

為了化解個人住房貸款帶來的流動性風(fēng)險，應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險，推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場的建立。房地產(chǎn)貸款由商業(yè)銀行創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接，提高資金的流動性，一方面商業(yè)銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人住房信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性。其次，從成熟市場的經(jīng)驗看，住房按揭貸款證券化是商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險的有效方法之一。住房按揭貸款證券化實際上是一種新型的住宅融資方式，商業(yè)銀行將缺乏流動性但未來現(xiàn)金流可以預(yù)測的住房抵押貸款進行組合，形成一個“資產(chǎn)池”，經(jīng)過信用評級以后，向投資者轉(zhuǎn)讓住房按揭貸款債權(quán)，收回資金補充流動性

3．推進房地產(chǎn)融資的多元化

目前我國房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例較小，融資格局較單一。根據(jù)統(tǒng)計估算，80左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。而在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅有債券融資和股權(quán)融資兩種基本形式，同時，在債權(quán)和股權(quán)融資一級市場以外，還存在著發(fā)達的二級市場。因此，推動房地產(chǎn)融資的多元化，有助于降低房地產(chǎn)融資對銀行信貸的過分依賴。

4．引入個人住房置業(yè)擔(dān)保公司

目前，在我國的一些城市已建立了“置業(yè)擔(dān)保公司”，這些公司的成功運作將有效促進個人住房貸款風(fēng)險的分散化。

此外，商業(yè)銀行還應(yīng)根據(jù)客戶的不同需求以及客戶的資信水平，設(shè)計不同的產(chǎn)品，提供多元化貸款服務(wù)，推行多種還款手段，提高金融服務(wù)水平，推進個人住房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

第二篇：銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報專題

銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報

x銀監(jiān)分局:

根據(jù)你局《關(guān)于召開商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門經(jīng)理聯(lián)席會議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報如下：

一、至2006年8月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止2006年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元。相較而言，我行自建房貸款不良占比較小，且比年初有所下降，而住房一手樓貸款和住房二手樓貸款的不良占比均比年初有所上升。

總體而言，我行2006年前8月在個人住房貸款不良余額比年初下降x萬元，個人住房貸款累計收回x萬元以及新發(fā)放個人住房貸款只有x萬元的情況下,不良占比比年初上升x個百分點。從貸款品種來看，全行現(xiàn)有三類個人住房貸款品種的不良占比均在x以上，住房一手樓貸款不良占比甚至高達x，均高于省農(nóng)行規(guī)定的單個貸款品種不良占比不能超過x的比例。

三、我行個人住房貸款的主要風(fēng)險分析

1、收入證明存在虛假現(xiàn)象，且x地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢，第一還款來源風(fēng)險明顯。為取得住房貸款，借款人千方百計取得所在單位的虛假收入證明，很多單位也應(yīng)借款人的要求出具不實證明，導(dǎo)致銀行無法真正把握借款人的風(fēng)險狀況，第一還款來缺失，形成信貸風(fēng)險。

2、信用環(huán)境、司法環(huán)境不盡人意，執(zhí)行個人住房貸款抵押物往往遇到起訴清收難，抵押物處置損失大，第二還款來源風(fēng)險現(xiàn)顯。對貸款抵押物起訴清收要經(jīng)過受理、審理、判決、申請執(zhí)行、執(zhí)行、拍賣抵押物歸還貸款本息等一系列過程，持續(xù)時間長，難度大。同時，由于執(zhí)法環(huán)境不佳，往往“贏了官司輸了錢”。另外，由于部分房產(chǎn)評估中介機構(gòu)為謀取利益出具不實房產(chǎn)價值評估書，個人住房貸款在發(fā)放時抵押物評估價就過高，導(dǎo)致抵押物拍賣價款不足以全額收回不良貸款本息，形成貸款損失。

3、信貸人員對業(yè)務(wù)、操作流程不熟悉，形成操作風(fēng)險，甚至涉嫌假按揭現(xiàn)象。業(yè)務(wù)操作風(fēng)險，直接導(dǎo)致我行住房貸款風(fēng)險，教訓(xùn)十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加強學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，嚴格執(zhí)行個人住房貸款規(guī)章制度。去年末，省行對所有個貸品種進行整合，編印了《個人信貸產(chǎn)品操作手冊》，該手冊不僅是辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的規(guī)范性文件，更是個貸從業(yè)人員學(xué)習(xí)信貸規(guī)章制度的教科書。我行組織有關(guān)業(yè)務(wù)人員進行認真學(xué)習(xí)，熟悉個人住房貸款規(guī)章制度和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識，了解相關(guān)行業(yè)信息，不斷提高業(yè)務(wù)能力和風(fēng)險識別能力。

2、強化對個人住房貸款的風(fēng)險管理，加快不良貸款處置。

第三篇：銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報

銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報

x銀監(jiān)分局:

根據(jù)你局《關(guān)于召開商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門經(jīng)理聯(lián)席會議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報如下：

一、至2006年8月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止2006年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；自建房貸款余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x。

年初至8月末個人貸款發(fā)放收回情況：年初至8月末全行只發(fā)放x筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共x萬元。今年以來全行個人住房貸款共結(jié)清銷戶x戶x萬元。其中住房一手樓貸款結(jié)清銷戶x戶x萬元，住房二手樓貸款結(jié)清銷戶x戶x萬元，自建房貸款結(jié)清銷戶x戶x萬元。

二、我行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量情況

2006年8月末我行個人住房不良貸款余額為x萬元，不良占比為x，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初上升x個百分點，其中住房一手樓貸款不良余額為x萬元，不良占比為x，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初上升x個百分點；住房二手樓貸款不良余額為x萬元，不良占比為x%，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初上升x個百分點；自建房貸款不良余額為x萬元，不良占比為x%，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初下降x個百分點。

我行前8月新發(fā)生個人住房不良貸款共有x戶x萬元，其中住房一手樓貸款x戶x萬元，住房二手樓貸款x戶x萬元，自建房貸款x戶x萬元。

由此可見，我行個人住房貸款中，住房一手樓貸款雖然貸款余額占比小，但住房一手樓貸款不良余額較大，不良占比較高，風(fēng)險較大。相較而言，我行自建房貸款不良占比較小，且比年初有所下降，而住房一手樓貸款和住房二手樓貸款的不良占比均比年初有所上升。

總體而言，我行2006年前8月在個人住房貸款不良余額比年初下降x萬元，個人住房貸款累計收回x萬元以及新發(fā)放個人住房貸款只有x萬元的情況下,不良占比比年初上升x個百分點。從貸款品種來看，全行現(xiàn)有三類個人住房貸款品種的不良占比均在x以上，住房一手樓貸款不良占比甚至高達x，均高于省農(nóng)行規(guī)定的單個（更多精彩文章來自“秘書不求人”）貸款品種不良占比不能超過x的比例。

三、我行個人住房貸款的主要風(fēng)險分析

1、收入證明存在虛假現(xiàn)象，且x地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢，第一還款來源風(fēng)險明顯。為取得住房貸款，借款人千方百計取得所在單位的虛假收入證明，很多單位也應(yīng)借款人的要求出具不實證明，導(dǎo)致銀行無法真正把握借款人的風(fēng)險狀況，第一還款來缺失，形成信貸風(fēng)險。

2、信用環(huán)境、司法環(huán)境不盡人意，執(zhí)行個人住房貸款抵押物往往遇到起訴清收難，抵押物處置損失大，第二還款來源風(fēng)險現(xiàn)顯。對貸款抵押物起訴清收要經(jīng)過受理、審理、判決、申請執(zhí)行、執(zhí)行、拍賣抵押物歸還貸款本息等一系列過程，持續(xù)時間長，難度大。同時，由于執(zhí)法環(huán)境不佳，往往“贏了官司輸了錢”。另外，由于部分房產(chǎn)評估中介機構(gòu)為謀取利益出具不實房產(chǎn)價值評估書，個人住房貸款在發(fā)放時抵押物評估價就過高，導(dǎo)致抵押物拍賣價款不足以全額收回不良貸款本息，形成貸款損失。

3、信貸人員對業(yè)務(wù)、操作流程不熟悉，形成操作風(fēng)險，甚至涉嫌假按揭現(xiàn)象。業(yè)務(wù)操作風(fēng)險，直接導(dǎo)致我行住房貸款風(fēng)險，教訓(xùn)十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加強學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，嚴格執(zhí)行個人住房貸款規(guī)章制度。去年末，省行對所有個貸品種進行整合，編印了《個人信貸產(chǎn)品操作手冊》，該手冊不僅是辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的規(guī)范性文件，更是個貸從業(yè)人員學(xué)習(xí)信貸規(guī)章制度的教科書。我行組織有關(guān)業(yè)務(wù)人員進行認真學(xué)習(xí)，熟悉個人住房貸款規(guī)章制度和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識，了解相關(guān)行業(yè)信息，不斷提高業(yè)務(wù)能力和風(fēng)險識別能力。

2、強化對個人住房貸款的風(fēng)險管理，加快不良貸款處置。

充分利用人民銀行個人征信系統(tǒng)、信貸管理系統(tǒng)和綜合應(yīng)用系統(tǒng)，采取在線監(jiān)測和現(xiàn)場檢查相結(jié)合的方式，及時發(fā)現(xiàn)個人住房貸款的風(fēng)險預(yù)警信號，在異常風(fēng)險發(fā)生前后及時采取相應(yīng)防范措施，并共享本行其他機構(gòu)和其他商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)上的失誤等信息，將風(fēng)險控制的關(guān)口前移，保證我行信貸資金的安全。同時，還要加強同法院執(zhí)行部門、拍賣機構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，加大對存量個人住房不良貸款的處置力度。

3、要積極探索住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險防范方法與措施，在風(fēng)險可控的前提下與其他商業(yè)銀行展開良性競爭，適度發(fā)展我行的個人住房貸款業(yè)務(wù)。在二手樓業(yè)務(wù)方面，我們要切實利用我行實行的抵押物內(nèi)部評估、取消公證等減輕借款人費用支出的優(yōu)勢，努力拓展優(yōu)質(zhì)個人住房貸款客戶，重點支持以自用為目的的購房和與自身經(jīng)濟能力相適應(yīng)的購買行為。在適當(dāng)時機，選擇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)發(fā)展商發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并配套發(fā)放一手樓按揭貸款，增強我行的市場競爭能力。

第四篇：信貸業(yè)務(wù)調(diào)查暫行規(guī)定

信貸業(yè)務(wù)調(diào)查暫行規(guī)定

第一章 總 則

第一條 根據(jù)公司《信貸管理基本制度》等制度的規(guī)定，為規(guī)范貸前調(diào)查行為，防范信貸風(fēng)險，促進信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展，特制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于公司辦理的所有信貸業(yè)務(wù)，單項信貸業(yè)務(wù)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所指客戶包括借款申請人、借款人、擔(dān)保人、承兌申請人。

第四條 貸前調(diào)查工作，應(yīng)遵循以下基本程序： 客戶申請→受理→深入申請人或擔(dān)保人現(xiàn)場→搜集相關(guān)資料→查閱帳冊→走訪相關(guān)部門→核實資料或情況→整理情況數(shù)據(jù)→分析歸納→撰寫調(diào)查報告。

第五條 調(diào)查工作的目的和要求：依據(jù)有關(guān)信貸政策、原則和具體條件，在信貸業(yè)務(wù)發(fā)生前，對貸款對象的生產(chǎn)經(jīng)營等情況進行全面了解和分析，真實反映客戶的經(jīng)營狀況、揭示問題、洞察風(fēng)險，把好準入關(guān)、政策關(guān)、條件關(guān)，為正確信貸決策，提供真實、準確的情況和數(shù)據(jù)。

第六條 信貸業(yè)務(wù)調(diào)查，應(yīng)堅持以下基本原則：

1、客觀公正原則。調(diào)查人員應(yīng)實事求是、全面、準確反映借客戶的情況，客觀公正在評判客戶的優(yōu)劣，嚴禁弄虛作假，掩蓋問題。

2、科學(xué)分析原則。調(diào)查人員要根據(jù)客戶實際生產(chǎn)經(jīng)營情況和財務(wù)數(shù)據(jù)，對照行業(yè)參數(shù)進行科學(xué)分析，不得主觀臆斷，嚴禁憑經(jīng)驗、印象作結(jié)論。

3、風(fēng)險防范原則。信貸調(diào)查既是營銷過程，也是一個管理環(huán)節(jié)。既立足于支持發(fā)展，又著眼于風(fēng)險識別，調(diào)查活動要符合風(fēng)險防范的要求。

4、現(xiàn)場調(diào)查原則。調(diào)查人員要堅持實地調(diào)查為主，現(xiàn)場與非現(xiàn)場調(diào)查相結(jié)合，靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合、當(dāng)期分析與預(yù)期分析相結(jié)合，不得簡單羅列企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)或照抄照搬客戶的文件、資料。

5、敬業(yè)負責(zé)原則。調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)具有認真負責(zé)的態(tài)度、敬業(yè)務(wù)實的精神開展調(diào)查工作，不得敷衍塞責(zé)，馬虎了事；嚴禁與客戶串通，編造虛偽情況和材料。

第二章 申請與受理

第七條 客戶申請。客戶應(yīng)當(dāng)以書面形式，向公司提出信貸業(yè)務(wù)申請，其內(nèi)容主要包括客戶基本情況、申請的信用品種、金額、期限、用途、擔(dān)保方式、還款來源及方式等。

客戶可以口頭方式提出申請，但應(yīng)當(dāng)在調(diào)查階段，按以上要求完善書面申請。

第八條 客戶申請時，除書面申請外，應(yīng)提供以下基本資料：

1、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

2、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件；

3、稅務(wù)登記證復(fù)印件；

4、特殊行業(yè)經(jīng)營許可證復(fù)印件；

5、近期財務(wù)報表。

第九條 客戶經(jīng)理依據(jù)客戶的申請和提供的基本資料，按以下條件進行初步衡量后，向部門負責(zé)人匯報。

1、客戶從事的行業(yè)或經(jīng)營范圍，不屬于國家明令禁止或限制的范圍；

2、經(jīng)營證照合法、有效；

3、經(jīng)營有效益，資產(chǎn)負債率不超過規(guī)定比例。第十條 信貸部門負責(zé)人對客戶經(jīng)理的初步分析進行確認，在其申請書上簽署“同意受理”或“不受理”的意見。

金額較大或情況特殊的，應(yīng)當(dāng)與風(fēng)控部門進行會商后，再確定是否受理。

第十一條 客戶申請到正式受理，原則上不得超過24小時。正式受理后的信貸業(yè)務(wù)，方可進入調(diào)查程序。

第十二條 信貸業(yè)務(wù)正式受理后，客戶經(jīng)理應(yīng)通知客戶填寫制式的《信貸業(yè)務(wù)申請表》，并提供以下資料：

1、法人代表身份證復(fù)印件；

2、公司情況簡介；

3、經(jīng)工商備案的公司章程；

4、注冊資本驗資報告；

5、貸款卡復(fù)印件；

6、貸款卡年檢資料。

屬于個人貸款（含個體工商、私營企業(yè)）的，按相關(guān)辦法的規(guī)定提供資料。

第三章 信貸調(diào)查

第十三條 根據(jù)客戶提供的相關(guān)資料，信貸部門進行再次審查、分析，有下列情況之一的，不得進入調(diào)查程序：

1、國家、省已明確規(guī)定限制淘汰的行業(yè)、產(chǎn)品及工藝；

2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰；

3、產(chǎn)品積壓，市場前景差；

4、借款用途不符合營業(yè)執(zhí)照的范圍；

5、連續(xù)兩年虧損、扭虧無望的企業(yè)；

6、第一還款來源不足，又不能提供足值有效的擔(dān)保的。

第十四條 信貸業(yè)務(wù)調(diào)查，原則上應(yīng)由2人到客戶現(xiàn)場實地進行，并對調(diào)查資料、情況的真實性、合法性、完整性負責(zé)。

第十五條 客戶經(jīng)理到達客戶現(xiàn)場，應(yīng)當(dāng)宣傳公司的業(yè)務(wù)，說明調(diào)查的目的、希望客戶支持、配合的事項。

第十六條 到客戶現(xiàn)場調(diào)查，應(yīng)當(dāng)搜集生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等方面的報表、資料。包括但不限于以下內(nèi)容：

1、近三年經(jīng)審計的財務(wù)年報；

2、上納稅申報表與納稅憑證；

3、近半年銀行對賬單復(fù)印件；

4、人民銀行咨詢系統(tǒng)查詢證明；

5、公司法定代表人、最大股東個人征詢系統(tǒng)查詢資料；

6、法定代表人授權(quán)經(jīng)辦人辦理信貸業(yè)務(wù)的委托書；

7、公司法人代表與高管個人簡歷（在簡介中作了表述，此處可省略）;

8、股東會（董事會）關(guān)于貸款的決議；

9、股東會（董事會）簽名樣本；

10、財務(wù)預(yù)留印鑒及簽字樣本；

11、原材料、產(chǎn)品供銷合同或工程承包合同復(fù)印件；

12、提供抵押、質(zhì)押的資產(chǎn)及權(quán)屬證明復(fù)印件；

13、擔(dān)保人相關(guān)資料（與借款人應(yīng)提供的資料基本相同）;

14、根據(jù)實際需要應(yīng)提供的其他資料。

第十七條 核實、確認客戶法定證照資料及公司治理文件的真實性、合法性和有效性。包括但不限于以下方面：

1、營業(yè)執(zhí)照、特種許可證等證照的內(nèi)容、范圍、有效期限；

2、公司章程內(nèi)容合法性以及對董事長、總經(jīng)理的經(jīng)營授權(quán)；

3、注冊資本及變化、實際到位、實驗資報告；

4、股東會（董事會）決議、授權(quán)書、簽名樣本等。

第十八條 調(diào)查、了解客戶公司治理的情況。包括但不限于以下方面：

1、股權(quán)結(jié)構(gòu)、對外控股、參股的情況及其真實性；

2、組織機構(gòu)、管理模式及運行機制；

3、相關(guān)法定文件的完整性和有效性。

第十九條 調(diào)查、了解客戶產(chǎn)業(yè)、行業(yè)及市場供求情況。包括但不限于以下方面：

1、生產(chǎn)或經(jīng)營的產(chǎn)品，所屬的行業(yè)政策、技術(shù)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢；

2、產(chǎn)業(yè)布局及市場供求狀況；

3、客戶所處的行業(yè)地位、上下游主要客戶及主要競爭對手的情況；

4、產(chǎn)品訂單、銷售的真實性及量、價、結(jié)構(gòu)、半徑變化情況等。

第二十條 調(diào)查、了解客戶生產(chǎn)、技術(shù)發(fā)展狀況。包括但不限于以下方面：

1、生產(chǎn)（或經(jīng)營）規(guī)模、生產(chǎn)（或經(jīng)營）能力及實際達產(chǎn)情況；

2、生產(chǎn)技術(shù)裝備情況；

3、產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量、安全、環(huán)保管理情況；

4、產(chǎn)品技術(shù)、研發(fā)及發(fā)展趨勢；

5、原材料供應(yīng)模式、渠道、價格情況等。

第二十一條 通過賬、表、薄和相關(guān)憑證及其內(nèi)在聯(lián)系，了解、核實客戶的財務(wù)情況和資金使用狀況。包括但不限于以下方面：

1、財務(wù)管理制度健全、內(nèi)控機制的完善、有效情況；

2、銷售收入、現(xiàn)金流、利潤等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實性；

3、負債水平、結(jié)構(gòu)及資金使用的合理性、有效性；

4、對客戶產(chǎn)銷量、收入、利潤等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的比較分析，查明變化原因。

第二十二條 通過人行征信系統(tǒng)及客戶相關(guān)資料，調(diào)查、核實客戶的信用狀況。包括但不限于以下方面：

1、與銀行的業(yè)務(wù)往來中，有無不良記錄；

2、供、銷合同履約以及合同糾紛、訴訟情況；

3、資金回籠及體外循環(huán)的情況；

4、當(dāng)期信用等級測評情況。

第二十三條 調(diào)查、了解客戶管理團隊品行、能力、合作等情況。包括但不限于以下方面：

1、品德、誠信情況。有無違規(guī)、違紀、治安處罰以及其他不良行為的記錄；

2、能力、個性情況。包括學(xué)識、主要工作經(jīng)歷和業(yè)績，經(jīng)營管理能力、水平等優(yōu)劣；

3、分工、合作情況。

第二十四條 調(diào)查、核實擔(dān)保物（抵押或質(zhì)押）的情況，包括但不限于以下方面：

1、設(shè)臵擔(dān)保合法性、權(quán)屬關(guān)系明確、清晰及相關(guān)法律文件的真實、完整性；

2、設(shè)臵擔(dān)保的程序及設(shè)臵內(nèi)容的合法性；

3、擔(dān)保物價值的有效、充足性和變現(xiàn)可行性；

4、擔(dān)保物的保管、使用情況及對設(shè)臵擔(dān)保的影響；

5、辦理登記確認的可能性等。

第二十五條 調(diào)查、了解保證人的情況，包括但不限于以下方面：

1、保證意愿情況；

2、保證設(shè)立的程序、內(nèi)容合法性；

3、保證范圍及保證能力等情況。

第二十六條 調(diào)查、核實權(quán)利質(zhì)押物的情況，包括但不限于以下方面：

1、權(quán)利的合法性、有效性和期限性；

2、權(quán)利的權(quán)屬關(guān)系及相關(guān)文件的完整、合法性；

3、存續(xù)期權(quán)利價值的充足性和變現(xiàn)可行性；

4、權(quán)利登記或行使權(quán)利的可操作性等。

第二十七條 調(diào)查、核實抵押擔(dān)保設(shè)臵容易忽視的幾個問題：

1、房地產(chǎn)抵押：房、地登記備案情況，防止出現(xiàn)假證、一房多證、重復(fù)抵押和被查封、扣押、租賃合同對抗抵押合同等情況。

2、土地使用權(quán)抵押：土地性質(zhì)、出讓金解繳、有效期限、地上定著物的處臵、評估價值合理性，防止出現(xiàn)假證、一地多證、重復(fù)抵押和被查封、扣押、監(jiān)管情況。

3、機器設(shè)備抵押：通用還是專用，實際價值及抵押率合理性。

4、動產(chǎn)及倉單質(zhì)押：設(shè)臵合法性及權(quán)屬，保管難易程度、保管期限以及變現(xiàn)可靠性。

第二十八條 與高中層管理人員、員工面談，了解、聽取他們對企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等方面的看法、意見或核實相關(guān)情況。第二十九條 深入客戶車間生產(chǎn)現(xiàn)場、原材料、產(chǎn)成品倉儲庫房，查看客戶生產(chǎn)情況及原材料需求、產(chǎn)成品占用等情況。

第四章 分析、判斷

第三十條 調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)對搜集、調(diào)查的資料和內(nèi)容，進行鑒別、梳理、分類和歸納。

第三十一條 對調(diào)查、了解的情況、數(shù)據(jù)進行全面分析，包括但不限于以下方面：

1、公司主體資格、治理的合法性、規(guī)范性以及存的主要問題；

2、依法經(jīng)營和誠實、守信存在的問題及原因；

3、客戶所處行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的政策對客戶生產(chǎn)、經(jīng)營的影響；

4、信用申請、抵（質(zhì)）押或保證設(shè)立的文件、手續(xù)合法性和完整性，有無缺陷或瑕疵；

5、客戶生產(chǎn)或經(jīng)營能力、償債能力以及可持續(xù)發(fā)展能力的優(yōu)、劣勢分析；

6、客戶主要風(fēng)險點及防控、化解意見或措施等。第三十二條 按照《信用評級辦法》對客戶進行信用等級評定。

第三十三條 對客戶信貸需求，包括額度、品種、期限等，進行分析、測算，并確定其最高授信控制額度。

第三十四條 分析、核實本次申請信用用途的真實性、合規(guī)性，以及額度、品種、期限的合理性。

用途的真實性，應(yīng)當(dāng)通過交易合同等原始資料進行審查、確認。

第三十五條 測算、分析本次信用定價的合理性，符合授信、用信雙方可接受的原則。

第三十六條 擔(dān)保風(fēng)險分析主要包括以下方面：

1、擔(dān)保人是否具備擔(dān)保資格；

2、擔(dān)保設(shè)臵程序是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定；

3、設(shè)臵的擔(dān)保物是否為法律所允許;

4、擔(dān)保物權(quán)利價值或擔(dān)保人擔(dān)保能力的確定，是否高估，存續(xù)期內(nèi)或信用到期，擔(dān)保物價值或擔(dān)保人擔(dān)保能力，是否具有代償能力；

5、擔(dān)保系列文件及其要件、內(nèi)容及要式，是否符合法律規(guī)定，有無紕漏；

6、擔(dān)保登記是否唯一和有效；

7、執(zhí)行擔(dān)保物或擔(dān)保人，有無主、客觀方面的制約因素，擔(dān)保物變現(xiàn)的難易程度。

第三十七條 依據(jù)上述分析情況，在同時符合以下基本條件時，方可允許信貸準入：

1、主體資格合法，法定證照、證件完整、有效；

2、產(chǎn)品或經(jīng)營范圍合法，并符合國家產(chǎn)業(yè)政策支持或允許的范疇；

3、組織機構(gòu)、制度較健全，產(chǎn)權(quán)清晰，管理較規(guī)范；

4、公司及高管人員無不良信用記錄，無被訴、合同違約及行政處罰等記錄；

5、經(jīng)營有利潤，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流量為正值；

6、信用等級或經(jīng)測評達到A級及以上；

7、用信后的資產(chǎn)負債率原則上不超過70%；

8、信用用途、額度和期限，合法、合理；

9、擔(dān)保合法，并具有足夠的擔(dān)保能力和變現(xiàn)能力。

第三十八條 調(diào)查了解、核實、分析等活動基本結(jié)束后，調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)對本次調(diào)查的以下主要內(nèi)容與事項作出判斷：

1、合規(guī)性認定。信申請人及保證人主體資格是否合法合規(guī)；相關(guān)合法手續(xù)是否完備；申請用途是否合規(guī)、合理；授信業(yè)務(wù)是否符合金融監(jiān)管部門的各項要求；

2、安全性認定，第一還款來源是否充足、穩(wěn)定，客戶是否符合公司的信貸準入條件、客戶生產(chǎn)經(jīng)營是否正常、客戶信用風(fēng)險是否控制在合理的水平、客戶未來的現(xiàn)金流能否保證按期償還貸款；擔(dān)保是否合法、足值、有效；

3、主要風(fēng)險點是什么？已采取和應(yīng)當(dāng)采取哪些控制措施；

4、本筆業(yè)務(wù)給公司帶來的收益是否合理等。

第五章 調(diào)查報告撰寫

第三十九條 撰寫信貸調(diào)查報告，應(yīng)符合以下要求：

1、材料真實。信貸調(diào)查人員對客戶提供的有關(guān)材料和情況，進行全面調(diào)查、核實和分析的基礎(chǔ)上，撰寫調(diào)查報告。材料和情況的真實性，是調(diào)查報告的生命線。

2、內(nèi)容全面。調(diào)查報告必須全面反映規(guī)定調(diào)查的主要內(nèi)容。包括：對客戶資料、情況的真實性、完整性、有效性，調(diào)查、確認情況；客戶信用及有關(guān)人員品行情況；客戶資產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營狀況；信貸需求用途及合理性、效益性等。

3、分析客觀。以客戶的真實數(shù)據(jù)、情況為基礎(chǔ)，運用有關(guān)方法（如因素分析法、環(huán)比分析法、定基分析法、趨勢分析法等），對客戶的生產(chǎn)經(jīng)營、發(fā)展狀況、前景預(yù)測等進行客觀分析和判別，避免主觀臆斷、妄加推測。

4、重點突出。重點突出支持或不支持的主要依據(jù)和理由。特別是對擬支持的信用，應(yīng)把客戶的行業(yè)地位、產(chǎn)品優(yōu)勢和特點、雙方合作效益、風(fēng)險可控程度及范圍等，作為重點反映的內(nèi)容。

5、表述準確。在調(diào)查報告中，陳述情況、分析問題，言之有據(jù)、言之有理、用詞恰如其分，合乎邏輯，前后一致、相互銜接。避免“大概、左右、估計等不確定或含義模糊不清的概念和語言。

6、書寫規(guī)范：書寫工整，書面整潔，不隨意涂抹；書寫格式、標點符號使用，合乎規(guī)定要求。若以微機打印，字體用法：主標題作宋體小二號，副標題用宋體三號，其余文字用宋體四號；正文行距為1.5倍。第四十條 調(diào)查報告的格式，應(yīng)符合規(guī)定要求。包括標題、抬頭、引言、正文、結(jié)束語、落款、日期等。

第四十一條 調(diào)查報告“正文”寫作，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、申請人基本概況。包括客戶主體資格、公司治理、主要產(chǎn)品、所處行業(yè)等內(nèi)容。

2、生產(chǎn)經(jīng)營能力分析。包括產(chǎn)量、銷量、技術(shù)、市場供求及預(yù)測、主要原材料供應(yīng)等情況。

3、財務(wù)狀況分析。包括資產(chǎn)負債、融資狀況、銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量等情況。

4、信用風(fēng)險分析。包括產(chǎn)業(yè)政策符合性、市場預(yù)測、抵押擔(dān)保等。

5、申請信用合理性分析。包括用途、額度、品種、期限、效益等內(nèi)容。

6、調(diào)查分析結(jié)論。

第四十二條 調(diào)查報告的結(jié)論意見，應(yīng)符合以下要求：

1、歸納和提煉出客戶行業(yè)、產(chǎn)品、經(jīng)營、效益以及可控風(fēng)險等方面的優(yōu)勢和特點，突出反映支持的主要依據(jù)和理由；

2、相關(guān)結(jié)論性意見。包括：申請信用合法性及合理性、綜合效益分析、綜合風(fēng)險分析的結(jié)論性意見；

3、適用信用的種類、幣種、額度、期限、利率（包括執(zhí)行的基準利率、測算及應(yīng)執(zhí)行的上浮利率）、擔(dān)保方式、還款資金來源及還款方式；

4、定性表態(tài)意見。即用“同意”或“不同意”等明確意思表示的語言，表明調(diào)查人的最終態(tài)度（注意，不能使用“建議”等模糊語言）。

5、管理建議或風(fēng)險控制措施。應(yīng)針對本筆信用的使用、管理或風(fēng)險控制方面存在的不足、或薄弱環(huán)節(jié)，提出針對性的管理措施建議。第四十三條 現(xiàn)場調(diào)查至調(diào)查資料、調(diào)查報告完成及填寫《貸款調(diào)查表》，最長時間不超過48小時。

第六章 附 則

第四十四條 對個人（含個體工商、私營企業(yè)等）、同一客戶的內(nèi)第二次存量授信，其法定證照等基本資料和調(diào)查報告內(nèi)容，可適當(dāng)從簡，但資料、情況發(fā)生變化的，必須按要求搜集和反映完整。

第四十五條 本規(guī)定由公司總經(jīng)理辦公會負責(zé)解釋。第四十六條 本規(guī)定經(jīng)董事長審批后，發(fā)文實施，修改、完善亦同。

第五篇：個人住房信貸業(yè)務(wù)存在的問題及國外經(jīng)驗借鑒

論文關(guān)鍵詞：個人住房貸款 壘融風(fēng)險

論文摘要：個人住房信貸業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展不可避免地存在一些問題和壘融風(fēng)險，須引起高度重視借鑒國外經(jīng)驗，提出規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的措施，促進個貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

隨著國家宏觀調(diào)控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續(xù)出臺，各家商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸投向，加大了住房消費信貸投人，個人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展并初具規(guī)模。截至 2000年底，北京市個人住房信貸余額達 406．65億元，其中自營性個人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數(shù)、面積均超過前兩年的業(yè)務(wù)總量。但 由于個人住房貸款業(yè)務(wù)開辦時間不長，在內(nèi)外部環(huán)境 尚未完善的情況下，其迅猛的發(fā)展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風(fēng)險，須引起有關(guān)方面重視。1 個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題及風(fēng)險

1．個人信用制度缺位，個人資信風(fēng)險難以準確地判斷和有效地控制

對借款 申請人進行信用調(diào)查是銀行開展消費信貸業(yè)務(wù)的一個重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關(guān)申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機構(gòu)來完成信用調(diào)查工作，但由于我國個人資信制度尚未建立．對個人 的資信狀況缺乏合理、完整的判定標準，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據(jù)．其真實性、時效性難以確定，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責(zé)人的，其個人收人與公司經(jīng)營收人難以區(qū)分 由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準確判斷和有效把握。

2．房地產(chǎn)項目按揭合作不規(guī)范．房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險無法控制

房地產(chǎn)項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭，對合作方的資質(zhì)、項 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導(dǎo)致一個項 目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機構(gòu)介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要，在競爭 中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營原則，片面地追求份額，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，放松對開發(fā)商資質(zhì)和項 目合法性的審查及工程建設(shè)的監(jiān)理，對開發(fā)商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風(fēng)險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。[1][2][3]下一頁 3．抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展

由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數(shù)量級增長．房屋產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應(yīng)，辦事效率低 ．抵押登記工作進展得十分緩慢．增加貸款的風(fēng)險，同時也限制了押舊買新、抵押貸款新業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展 [!--empirenews.page--]

4、個人住房貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制不健全

由于個人住房貸款數(shù)額大，期限長，出現(xiàn)風(fēng)險的可能性較大，急需建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。個人住房貸款擔(dān)保或保險機制尚未建立，缺乏為信用提供擔(dān)保 的經(jīng)營機構(gòu)。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)拍賣市場不發(fā)達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難，特別是對已進住的房產(chǎn) ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn)。

5．科技含量低．貸款的經(jīng)營管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適應(yīng)

零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期 限長，管理成本高的特點，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。特別是個人住房貸款業(yè)務(wù)迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計分析、預(yù)測、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求，但 由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低 ．信息處理速度慢，不利于經(jīng)營管理水平的提升。

6．從銀行資金的來源與運用的角度來看 ．存在短存長貸風(fēng)險

目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講 ．個人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負債期限結(jié)構(gòu)嚴重不匹配，這樣時間一長可能導(dǎo)致銀行個人住房貸款指標、資金緊張

7．從銀行經(jīng)營效益來看，目前個人住房貸款享受國家

優(yōu)惠利 率，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù)，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮?。喾从捎趥€人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長．在企業(yè)融資審查嚴格的情況下．助長企業(yè)套取個貸資金長期使用．增加銀行信貸風(fēng)險。防范和化解金融風(fēng)險的經(jīng)驗借鑒 1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個人資信評估系統(tǒng)

信用記 錄在發(fā)達國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份證 明，任何銀行、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎(chǔ)。具有 良好信用記錄的個人或企業(yè)，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中．都會享受到極大的便利，可以為銀行決策提供依據(jù)，減少決策失誤 應(yīng) 由政府部門牽頭，成立相應(yīng)的中介機構(gòu)，建立起個人資信評估系統(tǒng) ．把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價．以實現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享。．加強個人住房貸款前期合作項 目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險

嚴格合理地評價房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項目品質(zhì) ．選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項 目，在合作項 目的選定上，制定一套嚴謹、科學(xué) 的管理辦法。對于預(yù)售房，應(yīng)借鑒新加坡 的經(jīng)驗，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項 目工程賬戶，對預(yù)售房資金使用按照工程進度進行撥付．防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動開發(fā)，亂鋪項目，在經(jīng)營管理不善 的情況下，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全。[!--empirenews.page--]上一頁[1][2][3]下一頁 3．建立靈活多樣 的擔(dān)保制度 在貸款 的擔(dān)保

上不應(yīng)局限于所購住房進行抵押．應(yīng)借鑒西方國家的經(jīng)驗和做法：(1)由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機構(gòu)，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費信貸進行擔(dān)保；(2)成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證 ；(3)建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險與個人住房貸款相結(jié)合的方式。

4．建立市場化 的個人住房貸款利率管理體系

目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務(wù)，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強我國商業(yè)銀行的競爭力，我們應(yīng)加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系 5．加大科技投人 ．提高銀行個人住房貸款經(jīng)營管理水平

由于個人住房貸款具有筆數(shù)多、期限長的特點，銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營管理手段 已不能適應(yīng)迅猛發(fā)展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風(fēng)險預(yù)防監(jiān)測水平，有效防范風(fēng)險。

6-加快個人住房貸款證券化的研究、實施步伐

為從制度上解決資金來源短期性與資金運用長期性的矛盾，增強資產(chǎn)流動性，借鑒國際金融業(yè)的經(jīng)驗，實施資產(chǎn)證券化，解決短期資金長期使用的矛盾，保證商業(yè)銀行個人住房貸款良性循環(huán)。