第一篇：如何選聘滿意的物業(yè)管理企業(yè)

如何選聘滿意的物業(yè)管理企業(yè)？

選聘物業(yè)管理公司是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)將代表業(yè)主行使這一權(quán)利。如何選一個(gè)適合業(yè)主需要的物業(yè)管理公司，將是業(yè)主委員會(huì)的一項(xiàng)重要工作。選擇物業(yè)管理公司主要應(yīng)綜合考慮以下幾個(gè)重要問(wèn)題：

1、人員素質(zhì)，物業(yè)管理工作主要是通過(guò)對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的管理，因此管理者和操作者的素質(zhì)顯得十分重要?？疾槲飿I(yè)管理公司人員素質(zhì)，主要應(yīng)從以下兩方面來(lái)把握：

（1）專(zhuān)業(yè)人員配置情況，即，是否有足夠的合格專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，包括“建筑工程”類(lèi)工程技術(shù)人員、“機(jī)電”類(lèi)工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員。

（2）工作人員形象及其工作態(tài)度。

2、物業(yè)管理公司的社會(huì)信譽(yù)，主要考查以下這幾方面：有關(guān)投訴記錄情況；所管理住宅小區(qū)是否有被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)所管理出租的商貿(mào)樓宇的租金和出租率是否高于同類(lèi)樓宇的同期水平。

3、收費(fèi)是否合理，即是否按照物價(jià)管理部門(mén)所批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在政策充許的范圍內(nèi)收取合理的費(fèi)用。

4、已往的管理質(zhì)量，即應(yīng)對(duì)物業(yè)管理公司正在管理和已往管理的物業(yè)進(jìn)行考察，看一看各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和管理上所采取的措施。另外，還應(yīng)選擇合適的選聘方式，如議標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo)等。

第二篇：選聘前期物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)程序指引

選聘前期物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)程序指引

一、受理范圍

房屋建筑總面積（包括該住宅建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）等于或者少于3萬(wàn)平方米，或者在投標(biāo)文件截止之日投標(biāo)人少于3個(gè)的住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售許可證之前申請(qǐng)采用邀請(qǐng)招標(biāo)或協(xié)議方式選聘具有三級(jí)以上資質(zhì)級(jí)別的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、責(zé)任科室

香洲區(qū)物業(yè)管理辦公室電話：2635802

三、辦事流程

申請(qǐng)→受理→審查→批復(fù)

四、法律依據(jù)

1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條；

2.《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條；

3.《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條；

4.《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第三條；

5.《珠海市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行規(guī)定》第八條。

五、申報(bào)材料

1.前期物業(yè)管理招投標(biāo)審批表；

2.建設(shè)單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

六、發(fā)文類(lèi)型

出具批復(fù)

七、辦結(jié)時(shí)限7個(gè)工作日

八、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不收費(fèi)

九、行政許可 是

第三篇：申請(qǐng)協(xié)議選聘前期物業(yè)管理企業(yè)一次告知單

申請(qǐng)協(xié)議選聘前期物業(yè)管理企業(yè)一次告知單

根據(jù)省建設(shè)廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》規(guī)定，本市住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅總建筑面積在3萬(wàn)平方米（含本數(shù)）以下，建設(shè)單位可向我局申請(qǐng)前期物業(yè)管理協(xié)議招投標(biāo)，應(yīng)提交申報(bào)資料如下：

1、市政府部門(mén)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目（擬申請(qǐng)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目）有關(guān)文件復(fù)印件。

2、建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

3、建設(shè)單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件。

4、申請(qǐng)項(xiàng)目建筑規(guī)劃（臨時(shí)）許可證復(fù)印件。

5、擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

6、擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件。

7《前期物業(yè)管理協(xié)議招投標(biāo)登記表》一式兩份（到我局物業(yè)管理處領(lǐng)?。?。

備注：

1、總建筑面積在3萬(wàn)平方米以上且分期開(kāi)發(fā)的，其二期以后項(xiàng)目實(shí)行協(xié)議招標(biāo)，須提供一期前期物業(yè)管理公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)《前期物業(yè)管理邀請(qǐng)招投標(biāo)登記表》復(fù)印件。

2、協(xié)議招投標(biāo)須經(jīng)我局批準(zhǔn)后才予備案。

3、受理地點(diǎn)：本市海甸五西路北側(cè)怡心路市房產(chǎn)局大樓七樓物業(yè)管理處。

聯(lián)系電話：66256512，聯(lián)系人：譚柯

第四篇：物業(yè)服務(wù)合同由,與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂

篇一：第7章 物業(yè)管理服務(wù)合同 物業(yè)管理服務(wù)合同

合同又稱(chēng)契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。人們根據(jù)合同所明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，稱(chēng)為合同關(guān)系?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！痹谖飿I(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是一種私法上的合同關(guān)系，其建立必須依賴于有效的物業(yè)服務(wù)合同。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理是基于物業(yè)服務(wù)合同約定而形成的，物業(yè)管理企業(yè)的選聘、解聘，依條例第十一、第十五、第三十五條的規(guī)定由業(yè)主大會(huì)來(lái)確定；業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由其代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這里要注意的是業(yè)主委員會(huì)代表的是業(yè)主，即物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人（主體）是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司。鑒于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復(fù)雜，牽涉的事項(xiàng)眾多，所以條例特別要求物業(yè)服務(wù)合同必須采用書(shū)面形式。

根據(jù)選聘物業(yè)管理企業(yè)主體的不同，物業(yè)服務(wù)合同分為兩種：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指物業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)始后，業(yè)主入住達(dá)到符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的法定比例后，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。

可見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位主持選聘的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為前期物業(yè)服務(wù)合同。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第二款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容中必須明確商定物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等八項(xiàng)內(nèi)容，這些內(nèi)容都必須在合同中明確。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述

一、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同

在實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的情況比較多，業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，從物業(yè)開(kāi)始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，還有一段過(guò)程，不但這個(gè)過(guò)程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。這個(gè)階段的物業(yè)管理即前期物業(yè)管理。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理所不具有的一些內(nèi)容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)配套設(shè)施不全問(wèn)題等。前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)今后物業(yè)管理的規(guī)范化實(shí)施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，就不利于物業(yè)管理的實(shí)施，也無(wú)法保證購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋直至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過(guò)程中的權(quán)力和義務(wù)，易引起各種糾紛。前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：

1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

由于在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會(huì)尚未成立，還不能形成統(tǒng)一意志來(lái)選聘物業(yè)管理企業(yè)，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)；而且，此時(shí)建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。建設(shè)單位在選取聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)充分考慮和維護(hù)未來(lái)業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來(lái)的廣大業(yè)主認(rèn)真考察比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對(duì)其有所要求與約束。2．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)度性

前期物業(yè)服務(wù)合同期限，存在與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過(guò)渡時(shí)間內(nèi)。物業(yè)的銷(xiāo)售、入住是陸續(xù)的過(guò)程，業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)時(shí)間的不確定性決定了業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會(huì)成立并選聘了物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)即告結(jié)束，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性

由于前期物業(yè)服務(wù)合同涉及廣大業(yè)主的利益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書(shū)面方式簽訂。為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，國(guó)家和地方有關(guān)部門(mén)編寫(xiě)了《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本供相關(guān)當(dāng)事人簽訂合同時(shí)參考。

（二）物業(yè)服務(wù)合同

當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使業(yè)主自治管理。

業(yè)主委員會(huì)成立之后，對(duì)原物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理要進(jìn)行全面、認(rèn)真、詳細(xì)的評(píng)議，聽(tīng)取廣大業(yè)主的意見(jiàn)，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月。

物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同同時(shí)終止。

每次委托期滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見(jiàn)和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績(jī)，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同，國(guó)家建設(shè)部、工商行政管理局和地方有關(guān)部門(mén)頒布有物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

上述兩個(gè)合同的共同點(diǎn)在于他們的客體是一致的，委托事項(xiàng)都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。但因物業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售和消費(fèi)使用這三個(gè)不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進(jìn)而兩個(gè)合同的簽訂時(shí)間、期限要求與方式等都有所差異（表8－1），但兩個(gè)合同是相互銜接，互為補(bǔ)充的。就物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度而言，兩個(gè)合同缺一不可。在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項(xiàng)目的多少和自身服務(wù)能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同，但是專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。因此，這些專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的委托合同雖然與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)，但都不能稱(chēng)之為物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人；第六十二條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇?！段餀?quán)法》明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可發(fā)生在法人之間，又可發(fā)生在自然人與法人之間。物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，任何一方通過(guò)利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同。一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。2．物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費(fèi)用處理管理委托人事務(wù)。因此，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)一定的酬金。

3．物業(yè)服務(wù)合同既是諾威性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同白雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

4．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。勞務(wù)合同的特點(diǎn)是：合同的標(biāo)的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果;合同約定的勞務(wù)通過(guò)提供勞務(wù)的人的特定行為表現(xiàn)出來(lái)。值得提出的是，也有學(xué)者對(duì)物業(yè)服務(wù)合同是委托合同的觀點(diǎn)并不認(rèn)同。

三、物業(yè)服務(wù)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的以下五項(xiàng)基本原則。

（一）主體平等

合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨(dú)立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。

（二）合同自由

當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱(chēng)為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對(duì)人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由，當(dāng)然，實(shí)行合同自由原則，并不排除法律以及國(guó)家對(duì)合同的適用干預(yù)和限制。

（三）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對(duì)等。公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。制約對(duì)合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對(duì)等，對(duì)于顯示公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)或變更。

（四）誠(chéng)實(shí)信用

誠(chéng)實(shí)信用原則，也稱(chēng)為誠(chéng)信原則。誠(chéng)實(shí)信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠(chéng)實(shí)信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)該誠(chéng)實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠(chéng)實(shí)信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠(chéng)實(shí)信用原則體現(xiàn)了社會(huì)主義精神文明和道德規(guī)范的要求。

（五）守法和維護(hù)社會(huì)公益

當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵守社會(huì)道德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益，這是人們社會(huì)公共生活的基本準(zhǔn)則，維護(hù)社會(huì)公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會(huì)公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會(huì)公益原則，是合同法的最高要求。

四、物業(yè)服務(wù)合同中相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的主體包括三類(lèi)：一是選聘簽約者(業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì))；二是提供服務(wù)者(物業(yè)管理企業(yè))；三是接受服務(wù)者(業(yè)主或物業(yè)使用人)。在物業(yè)合同法律關(guān)系中，一般是由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽約，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的主要權(quán)利和義務(wù)是： 1．業(yè)主大會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：

（1）制定、修改業(yè)主公約及各項(xiàng)物業(yè)制度，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約。

（2）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審查決定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》的內(nèi)容。

（3）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)施。（4）審核物業(yè)管理企業(yè)的每年財(cái)務(wù)情況。（5）維護(hù)全體業(yè)主的公共權(quán)益。

（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。2．業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。

（2）監(jiān)督業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約及相關(guān)的物業(yè)管理制度。（3）檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作及制度的執(zhí)行情況。（4）審定物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)情況。

（5）負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料。

（6）協(xié)調(diào)不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)、及以往管理遺留問(wèn)題和其他物業(yè)管理工作。（7）業(yè)主大會(huì)授權(quán)的其他權(quán)利義務(wù)。3．業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。（2）對(duì)物業(yè)管理有建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)。（3）對(duì)業(yè)主委員會(huì)有選舉及被選舉權(quán)。

（4）對(duì)物業(yè)管理公約及各項(xiàng)制度的制定權(quán)和修改權(quán)。（5）遵守業(yè)主公約及各項(xiàng)物業(yè)制度的義務(wù)。

（6）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定的義務(wù)。（7）交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的義務(wù)。（8）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。（9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）按合同提供物業(yè)管理服務(wù)。

（2）收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)及其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（3）根據(jù)合同約定對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。

（4）制定物業(yè)管理計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大、中修方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后由其實(shí)施。

（5）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，為維護(hù)其他多數(shù)業(yè)主的權(quán)利，告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。（6）公布管理費(fèi)用及專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收支賬目。

（7）對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能。

（8）合同終止時(shí)，移交小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房、物業(yè)管理事項(xiàng)及與物業(yè)相關(guān)的全部文件、檔案資料。

（9）法律、法規(guī)和合同規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)。

五、物業(yè)管理的事項(xiàng) 物業(yè)管理事項(xiàng)主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)真規(guī)定。一般而言，物業(yè)管理項(xiàng)目從物的角度、社區(qū)環(huán)境角度、物的利用角度，可以分為三類(lèi)：從物的角度而言，主要內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等事項(xiàng)；從社區(qū)環(huán)境的角度而言，主要內(nèi)容包括區(qū)域的保安、綠化、清潔等事項(xiàng)；從物的利用角度而言，主要內(nèi)容包括阻止物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行危害整體利益的行為、阻止業(yè)主對(duì)共用部分進(jìn)行妨害他人利益的行為等事項(xiàng)。具體地說(shuō)，包括以下內(nèi)容：（1）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、庭院等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（2）共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。（3）市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（4）公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

（5）附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

（6）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。（7）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通與車(chē)輛停放秩序的管理。

（8）維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤等。

（9）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

（10）負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取各項(xiàng)費(fèi)用，包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安篇二：2012最新物業(yè)管理員試題一及答案 物業(yè)管理員題庫(kù)——第1套試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1．一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣（c）萬(wàn)元以上。a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起（a）日內(nèi)，向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。a．30 b.45 c.60 d.90 3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類(lèi)型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬(wàn)平方米，從管理類(lèi)型和面積上看，該公司符合申報(bào)（c）資質(zhì)條件。a.一級(jí) b.二級(jí)c.三級(jí) d.三級(jí)暫定 4.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起（c）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。a.7 b.15 c.30 d.45 5.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人（d）。a.可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人 b.應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人

c.應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定中標(biāo)人 d.應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

6.物業(yè)管理投標(biāo)的過(guò)程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步驟是（d）。a.③－②－①－④－⑤－⑥ b.③－②－①－⑤－④－⑥ c.②－③－①－④－⑤－⑥ d.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物業(yè)服務(wù)合同由（c）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

a.各業(yè)主分別 b.業(yè)主大會(huì) c.業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 d.物業(yè)建設(shè)單位 8.業(yè)主臨時(shí)公約由（a）制定。

a.建設(shè)單位 b.購(gòu)房人c.物業(yè)管理企業(yè) d.房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 9.物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（d）。

a.設(shè)計(jì)工作 b.工程監(jiān)理工作c.開(kāi)發(fā)建設(shè)工作 d.物業(yè)管理咨詢活動(dòng)10.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（d）之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。

a.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi) b.業(yè)主大會(huì)成立 c.50%業(yè)主入住 d.物業(yè)服務(wù)合同生效

11.業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（b）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

a.建設(shè)單位 b.業(yè)主委員會(huì) c.政府主管部門(mén) d.新物業(yè)管理企業(yè)

12.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

a.裝修人 b.裝修企業(yè)c.裝修施工人員 d.物業(yè)管理公司

13.在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（）。a.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

b.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

c.業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立 d.即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立 14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（）查驗(yàn)方法。a.測(cè)量 b.敲擊c.使用 d.目測(cè)

15.房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型和材料劃分類(lèi)別，不包括（）。a.磚結(jié)構(gòu) b.木結(jié)構(gòu)c.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) d.框架結(jié)構(gòu) 16.對(duì)于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)（）。a.事后維修 b.緊急搶修c.預(yù)防性維修 d.大修 17.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（）記錄。

a.日常運(yùn)行 b.客戶投訴 c.維修和技術(shù)改造 d.各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測(cè)試 18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。a.挖巢法 b.藥殺法c.熏蒸法 d.誘殺法

19.下列四項(xiàng)工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是（）。a.澆水 b.病蟲(chóng)害防治c.雜草防治 d.綠化改造工程

20.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說(shuō)法中，表述正確的是（）。a.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 b.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任

c.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任

d.物業(yè)管理企業(yè)可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置訊問(wèn)21.下列關(guān)于消防通道管理的說(shuō)法中，正確的是（）。

a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車(chē)位 b、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車(chē)位 c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車(chē)位，應(yīng)做好安全警示 d、業(yè)主在消防通道停車(chē)與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，無(wú)須進(jìn)行管理 22.電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)，乘客應(yīng)采取的正確措施是（）。a.確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開(kāi)轎廂門(mén)逃生 b.通過(guò)安全窗撤離轎廂

c.通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

d.通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

23.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。a.三個(gè)月 b.半年c.一年 d.二年

24.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。a.物業(yè)服務(wù)成本 b.物業(yè)服務(wù)支出 c.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi) d.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)

25.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于（）所有。

a.物業(yè)管理企業(yè) b.全體業(yè)主 c.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d.建設(shè)單位 26.在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。a.提出計(jì)劃，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃拔 b.自行決定

c.與部分業(yè)主商議決定 d.與建設(shè)單位商議決定

27.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是（）。

a．政府定價(jià) b．政府指導(dǎo)價(jià)c．業(yè)主定價(jià) d．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定 28.新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。a.業(yè)主 b.建設(shè)單位c.施工單位 d.監(jiān)理單位

29.某項(xiàng)目管理處擬購(gòu)置固定資產(chǎn)，須書(shū)面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)，采用的文書(shū)類(lèi)型應(yīng)是（）。a.通知 b.報(bào)告 c.請(qǐng)示 d.決定 30.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取（）。a．管理服務(wù)費(fèi) b．審批費(fèi) c．施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi) d．裝修保證金

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）31.二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)由（）頒發(fā)和管理。a．國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)

b．省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén) c．省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén) d．直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén) e．設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)

32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)，除應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持（）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)申報(bào)。a.企業(yè)法定代表人的身份證明 b.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

c.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同 d.管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同 e.物業(yè)服務(wù)合同

33.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括（）。

a.物業(yè)管理企業(yè) b.物業(yè)建設(shè)單位 c.業(yè)主大會(huì) d.業(yè)主委員會(huì) e.物業(yè)所有權(quán)人 34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（）。a.簽訂合同的主體不同 b.合同終止條件不同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

d.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同 e.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同 35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說(shuō)法中，正確的有（）。a.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效 b.業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力 c.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有約束力 d.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

e.業(yè)主公約僅有道義上的約束力36.某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí)，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說(shuō)法中，正確的有（）。a.立即通知電梯公司解決故障停梯問(wèn)題

b.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用 c.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用

d.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用

e.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支 37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。a.居住 b.公共c.商業(yè) d.工業(yè)e.其他

38.物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（）。a.車(chē)輛維修員 b.車(chē)輛清洗員 c.交通疏導(dǎo)及管理員 d.停車(chē)場(chǎng)保潔員 e.停車(chē)收費(fèi)員

39.物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括（）收入。

a.物業(yè)管理 b.物業(yè)經(jīng)營(yíng) c.政策性虧損補(bǔ)貼 d.物業(yè)大修 e.共用部位的租賃收入

40.物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括（）。

a.企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金 b.營(yíng)業(yè)利潤(rùn) c.投資凈收益 d.營(yíng)業(yè)外收支凈額 e.補(bǔ)貼收入

41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（）。

a.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 b.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

c.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用 d.管理服務(wù)人員的工資

e.項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用 42.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）。

a.政府定價(jià) b.政府指導(dǎo)價(jià) c.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) d.業(yè)主定價(jià) e.政府與業(yè)主共同定價(jià) 43.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于（）。a.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足

b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修 c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說(shuō)法中，正確的有（）。篇三：業(yè)主大會(huì)如何選聘物業(yè)公司 業(yè)主大會(huì)如何選聘物業(yè)公司(2009-07-28 15:33:36)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)合同到期了，許多業(yè)主希望能更換物業(yè)公司，但許多業(yè)主委員會(huì)卻苦于不知道更換的程序，或者為避免麻煩事，在沒(méi)有征得業(yè)主大會(huì)同意的前提下擅自和原物業(yè)公司續(xù)簽合同，從而損害了廣大業(yè)主的利益。那么選聘和解聘物業(yè)公司這事具體應(yīng)該如何操作？怎樣才算真正維護(hù)廣大業(yè)主利益的呢？ 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令379號(hào)）第十二條的規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式??業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。??”由此可知，業(yè)主大會(huì)決策制度是條例的核心內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)屬于小區(qū)重大事情，直接關(guān)系業(yè)主的安居樂(lè)業(yè)，應(yīng)該經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意。

北京物業(yè)專(zhuān)業(yè)律師認(rèn)為，續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)屬于選聘物業(yè)管理企業(yè)的一種特定說(shuō)法，也應(yīng)該經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)；但是為了簡(jiǎn)化程序，可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)續(xù)聘物業(yè)公司作出簡(jiǎn)化手續(xù)的約定，比如授權(quán)業(yè)主委員會(huì)采取公告的形式向全體業(yè)主征詢意見(jiàn)，如果采取書(shū)面形式主動(dòng)提出要求更換物業(yè)公司的業(yè)主沒(méi)有達(dá)到20%以上，則可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽物業(yè)管理合同。但是這種續(xù)聘的授權(quán)必須在議事規(guī)則中給予明確方可操作，如果業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)此沒(méi)有約定，則應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)條例和議事規(guī)則對(duì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)作出決議，再由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議作出續(xù)聘或者解聘的決定。

業(yè)主大會(huì)對(duì)續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)需要征詢的內(nèi)容至少包括：

1、是否續(xù)聘前任物業(yè)管理企業(yè)；

2、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容是否需要完善或者變更（至少包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）；

3、如果解聘前任物業(yè)公司采取何種方式選聘新的物業(yè)管理公司（包括公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)以及詢價(jià)征詢等方式）；

4、如果采用招標(biāo)選聘新的物業(yè)，相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定范圍；

5、業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)一般由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)提出具體方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后由業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)管理公司時(shí)，可以采用招標(biāo)或其他方式進(jìn)行。目前，大多數(shù)小區(qū)采用詢價(jià)后向業(yè)主征詢意見(jiàn)的方式。我們認(rèn)為這是極不規(guī)范的，很容易造成暗箱操作，損害業(yè)主的權(quán)益。根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，采取招標(biāo)方式是杜絕暗箱操作維護(hù)業(yè)主公共利益的基本保證。目前北京、成都、南京等市已經(jīng)出臺(tái)規(guī)定，明確要求業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)必須采取招標(biāo)方式。據(jù)有關(guān)部門(mén)透露，本市有關(guān)強(qiáng)制要求業(yè)主大會(huì)采取招標(biāo)形式選聘物業(yè)企業(yè)的規(guī)定尚在研究之中。我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須聘請(qǐng)物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)采取招標(biāo)方式。

在選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要注重考慮企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與管理費(fèi)用，即通常講的質(zhì)量?jī)r(jià)格比。因此，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類(lèi)型以及全體業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平，選擇相應(yīng)的企業(yè)，最好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務(wù)項(xiàng)目的企業(yè)，這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，降低成本。另外，經(jīng)驗(yàn)表明，由業(yè)主委員會(huì)成員以外的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或者行業(yè)協(xié)會(huì)推薦物業(yè)管理企業(yè)為邀標(biāo)單位比較公正。對(duì)于被推薦的單位，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或者專(zhuān)業(yè)人士在詢價(jià)征詢前進(jìn)行一番“明查暗訪”，查明這家物業(yè)公司的業(yè)績(jī)和市場(chǎng)口碑，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)。

在詢價(jià)確定物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候，有的業(yè)委會(huì)采用“兩步走” 的方法，效果頗佳。第一步由業(yè)主（代表）大會(huì)對(duì)經(jīng)“明查暗訪”后篩選出來(lái)的企業(yè)進(jìn)行首輪選擇，選出得票的2—3家企業(yè)；第二步，業(yè)委會(huì)與這些企業(yè)具體商議物業(yè)管理服務(wù)合同，重點(diǎn)是服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票表決的方式選定一家企業(yè)。

參照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》和市房地局頒發(fā)的原《加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)管理若干規(guī)定》，以及一些業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，下面的做法可以借鑒。

1、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)賦有對(duì)所在地的業(yè)委會(huì)指導(dǎo)、檢查的日常管理責(zé)任，因此業(yè)委會(huì)應(yīng)把要解聘、選聘物業(yè)管理公司的做法及時(shí)告知房地辦事處，必要時(shí)向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))有關(guān)部門(mén)、居委會(huì)通報(bào)，以得到他們的支持和指導(dǎo)。

2、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)就解聘、更換物業(yè)管理公司召開(kāi)會(huì)議和作出決定，并由全體出席會(huì)議的人員在會(huì)議記錄上簽字。

3、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則的規(guī)定，及時(shí)召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)選聘事宜作出決定。由于業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并且沒(méi)有自行招標(biāo)的能力，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該按照《招標(biāo)投標(biāo)法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《上海市居住物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定》等規(guī)定來(lái)完成招標(biāo)工作。而且業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)通常沒(méi)有自行招標(biāo)的能力，應(yīng)該委托物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全程代理物業(yè)管理招標(biāo)工作，并且能夠形成三方相互牽制、相互制約的機(jī)制，可以杜絕出現(xiàn)暗箱操作、濫用職權(quán)等違規(guī)事件，使得物業(yè)管理招標(biāo)工作真正做到透明化。

4、業(yè)委會(huì)和召開(kāi)業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須以公告形式告知全體業(yè)主，并書(shū)面通知物業(yè)管理公司。

5、業(yè)主委員會(huì)在與新選聘的物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同之后的十日內(nèi)，解聘的企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列檔案資料移交給業(yè)委會(huì)或者新選聘的企業(yè)，并辦理移交手續(xù)：(1)各類(lèi)物業(yè)設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案(圖、卡、冊(cè))；

(2)與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書(shū)、合同資料；(3)物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)、業(yè)主使用人情況表；

(4)共用設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運(yùn)行、傳真、改造、維修記錄憑證；(5)維修基金以幢為單位的分戶清冊(cè)或資料；(6)房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說(shuō)明文件；(7)財(cái)務(wù)收支帳冊(cè)；

(8）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；(9)物業(yè)管理所必須的其他資料。

第五篇：企業(yè)物業(yè)管理職責(zé)

企業(yè)物業(yè)管理職責(zé)

1、全面負(fù)責(zé)集團(tuán)會(huì)務(wù)工作;

2、負(fù)責(zé)食堂對(duì)接供應(yīng)商物品采購(gòu)、驗(yàn)收及對(duì)不合格品的處理工作，保證員工的飲食健康;

3、監(jiān)督食堂衛(wèi)生，包括食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，組織做好食堂的食品安全以及食堂定期清掃工作;

4、食堂預(yù)算以及食堂成本控制，按照食堂用餐人數(shù)以及食堂食品采購(gòu)數(shù)量、市場(chǎng)價(jià)格變化等進(jìn)行食堂預(yù)算，嚴(yán)格控制食堂伙食成本的支出;

5、監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)食堂管理規(guī)章制度;

6、飯卡充值管理工作;

7、負(fù)責(zé)園區(qū)及___號(hào)樓宇保潔管理工作;

8、按上級(jí)要求管理垃圾分類(lèi)工作;

9、樓宇綠化管理工作;

10、領(lǐng)導(dǎo)交代的其他任務(wù)。

企業(yè)物業(yè)管理職責(zé)2

1、維護(hù)業(yè)主檔案，與業(yè)主建立良好關(guān)系;

2、配合公司開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng);

3、負(fù)責(zé)所管區(qū)域的日常巡檢、報(bào)事跟進(jìn)、業(yè)主投訴及物業(yè)費(fèi)催繳;

4、協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理開(kāi)展其他專(zhuān)項(xiàng)工作。

企業(yè)物業(yè)管理職責(zé)3

1、負(fù)責(zé)人員管理。

2、把控現(xiàn)場(chǎng)、將隱蔽工程存在的問(wèn)題檢查。

3、分戶查驗(yàn)實(shí)施。

4、分戶查驗(yàn)總結(jié).企業(yè)物業(yè)管理職責(zé)4

1.主持物業(yè)部的日常經(jīng)營(yíng)管理，全面負(fù)責(zé)人員財(cái)產(chǎn)安全和員工培訓(xùn)工作，組織實(shí)施公司總部決議，完成各項(xiàng)工作目標(biāo)，并將實(shí)施情況向公司總部報(bào)告。

2.制定并組織實(shí)施物業(yè)部經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃和財(cái)務(wù)方案及落實(shí)，并監(jiān)督各部門(mén)執(zhí)行。

3.按照公司總部決議的要求，擬定設(shè)置、調(diào)整或撤銷(xiāo)內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的具體方案。

4.經(jīng)公司總部審批同意，并依照有關(guān)規(guī)章制度決定對(duì)員工的獎(jiǎng)懲、升級(jí)、加薪、辭退。

5.按照總部相關(guān)規(guī)定的相關(guān)權(quán)限，對(duì)物業(yè)員工的加班、請(qǐng)假、調(diào)休假事進(jìn)行最終確認(rèn)。

6.參加總部各類(lèi)會(huì)議，落實(shí)會(huì)議精神，組織召開(kāi)本部門(mén)的各種會(huì)議。

7.貫徹執(zhí)行公司總部相關(guān)規(guī)章制度，使物業(yè)各專(zhuān)業(yè)部門(mén)的執(zhí)行情況達(dá)到要求。

8.負(fù)責(zé)物業(yè)部各專(zhuān)業(yè)工作流程及標(biāo)準(zhǔn)的制定和完善。

9.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行物業(yè)部的各項(xiàng)操作程序，監(jiān)督、檢查各部門(mén)工作及服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)完成情況。

___對(duì)服務(wù)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)監(jiān)督整改并落實(shí)。

11.負(fù)責(zé)物業(yè)部重大突發(fā)事件和緊急事件的組織處理。

12.在職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)外代表物業(yè)處理各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

13.完成公司總部交辦的其他工作。

企業(yè)物業(yè)管理職責(zé)5

1、遵守有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)，貫徹上級(jí)公司的工作布置，負(fù)有組織、教育管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)員工的責(zé)任。

2、完成公司下達(dá)的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)的要求，達(dá)成考核指標(biāo)。

3、全面負(fù)責(zé)區(qū)域的行政、財(cái)務(wù)、治安、消防、綠化、維修、衛(wèi)生等管理服務(wù)工作。

4、熟悉轄區(qū)情況，與業(yè)主保持密切聯(lián)系，及時(shí)處理各種突發(fā)事件及業(yè)主反映的投訴意見(jiàn)。

5、加強(qiáng)收費(fèi)工作的檢查、監(jiān)督，協(xié)助公司財(cái)務(wù)監(jiān)管各類(lèi)款項(xiàng)的收支，對(duì)帳目日清月結(jié)。確保完成公司下達(dá)的

收費(fèi)率指標(biāo)，并組織開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收工作;

6、組織召開(kāi)物業(yè)服務(wù)中心每周工作例會(huì)，合理調(diào)配各崗位人員，確保制定計(jì)劃按時(shí)按質(zhì)完成;

7、協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商、街道政府、物業(yè)管理科等主管部門(mén)及其它相關(guān)部門(mén)的關(guān)系;

8、按公司規(guī)定對(duì)培訓(xùn)計(jì)劃對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)、實(shí)施考核。

9、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司制定的決議，領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)員工全面完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)和工作任務(wù)。

10、識(shí)別環(huán)境因素、危險(xiǎn)源，針對(duì)所有危險(xiǎn)源制定相關(guān)的目標(biāo)、方針及制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。

11、全面貫徹公司環(huán)境及職業(yè)健康安全制度的培訓(xùn)、檢查及監(jiān)督工作，同時(shí)對(duì)于職業(yè)健康安全

制度的完善提供反饋意見(jiàn)和建議。

12、完成總經(jīng)理室交辦的其他工作，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作。

企業(yè)物業(yè)管理職責(zé)6

1.負(fù)責(zé)檢查治安情況及消防設(shè)備設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告處理;

2.嚴(yán)格遵守服務(wù)中心各項(xiàng)規(guī)章制度;

3.負(fù)責(zé)本班工作時(shí)間內(nèi)的安全防范工作;

4.隨時(shí)向領(lǐng)班報(bào)告所處位置，以便于突發(fā)事件發(fā)生時(shí)的緊急支援，掌握各類(lèi)突發(fā)事件的處理程序及傷員的基本救護(hù)常識(shí);

5.負(fù)責(zé)本班交接班工作，掌握好安全部所有器械;

6.按照巡邏路線、巡查點(diǎn)進(jìn)行巡查，按規(guī)定路線巡查，靈活機(jī)智，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄、報(bào)告，對(duì)可疑人員及時(shí)進(jìn)行清查，并報(bào)告領(lǐng)班;

7.及時(shí)制止客戶、外來(lái)人員或物業(yè)員工的違章行為，維護(hù)小區(qū)公共秩序;

企業(yè)物業(yè)管理職責(zé)7

1、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心的全面管理工作。

2、根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策、對(duì)公司物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共鐵序、電梯、崗?fù)は到y(tǒng)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)登記和歸檔。

3、擬定年工作預(yù)算、月計(jì)劃、執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度。

4、負(fù)責(zé)制定健全所屬部門(mén)的各類(lèi)規(guī)章制度和防范措施、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)中心處置公共突事件。

5、有物業(yè)管理和商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的工作經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)、熟悉和掌握相關(guān)法律、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能。

6、負(fù)責(zé)物業(yè)員工的招聘、培訓(xùn)及考核工作。