第一篇：城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

中華人民共和國(guó)建設(shè)部

第一條為規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，制定本意見。

第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本意見。

第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)(以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià))，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。

第四條拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

第五條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。

第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第七條拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。

第八條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第九條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)

行實(shí)地查勘。

第十條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第十一條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！?/p>

拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

第十四條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。

第十七條拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第二十條拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

第二十二條拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)專家委員會(huì))申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

第二十三條估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

第二十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價(jià)專家委員會(huì)，對(duì)拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。

第二十五條受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價(jià)專家委員會(huì)做好鑒定工作。

第二十六條估價(jià)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價(jià)結(jié)果無效。

拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十七條對(duì)有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：

(一)出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

(二)與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的；

(三)以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

(四)允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

(五)多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；

(六)違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十八條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補(bǔ)償、安置方式的，對(duì)所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估，參照本意見執(zhí)行。

城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，參照本意見執(zhí)行。

第二十九條本意見自2004年1月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，其拆遷估價(jià)不適用本意見。

第二篇：城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》2004年1月1日起施行

建設(shè)部近日下發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》,以規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為,維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。意見明確了城市房屋拆遷評(píng)估的范圍和拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定方法。意見提出,城市房屋拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān),拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。意見將于2004年1月1日起施行。

自行裝修費(fèi)不給補(bǔ)償

意見提出,城市房屋拆遷估價(jià)是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),按照各地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評(píng)估確定。

估價(jià)應(yīng)由專家來指導(dǎo)

意見明確,拆遷估價(jià)應(yīng)由估價(jià)專家委員會(huì)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織,應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價(jià)專家委員會(huì),對(duì)拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo),受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。

初步估價(jià)結(jié)果應(yīng)公示

依照意見,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明,聽取有關(guān)意見。意見提出,拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

發(fā)證日為拆遷估價(jià)日

意見提出,拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的,以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

可申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)結(jié)果

意見明確,拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的,自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià),也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的,該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的,受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

第三篇：武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見

武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見

武規(guī)拆字[2004]3號(hào)

各規(guī)劃分局，各區(qū)房產(chǎn)局，各評(píng)估機(jī)構(gòu)，各有關(guān)建設(shè)單位：

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合武漢實(shí)際情況，《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見》已制定，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真執(zhí)行。

特此通知。

二○○四年三月二十二日

武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見

第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本意見。

第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所稱城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人（包括房屋承租人，下同）協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托具有房屋拆遷估價(jià)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)一并進(jìn)行評(píng)估。房屋裝修裝飾估價(jià)可以單獨(dú)出具估價(jià)結(jié)果，也可以附著房屋估價(jià)一并出具估價(jià)結(jié)果。

第四條 具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）從事房屋拆遷估價(jià)，可以向市房屋拆遷管理部門書面申請(qǐng)房屋拆遷估價(jià)資格，市房屋拆遷管理部門會(huì)同市房產(chǎn)管理部門根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)、從業(yè)業(yè)績(jī)、評(píng)估技術(shù)水平、社會(huì)信譽(yù)等，結(jié)合房屋拆遷工作的需要，予以公示。

第五條 拆遷人取得房屋拆遷許可證前，可以自行委托具有房屋拆遷估價(jià)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬拆遷范圍房屋進(jìn)行勘估，估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋拆遷補(bǔ)償參考意見，供拆遷人報(bào)房屋拆遷管理部門申請(qǐng)房屋拆遷許可證使用。

第六條 拆遷人取得房屋拆遷許可證后，愿意接受估價(jià)業(yè)務(wù)委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)可以到拆遷管理部門進(jìn)行登記，市房屋拆遷管理部門根據(jù)拆遷項(xiàng)目大小和難易程度公示3家以上（含3家）估價(jià)機(jī)構(gòu)，充分征求拆遷當(dāng)事人的意見。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定按以下方式進(jìn)行：

拆遷人組織被拆遷人對(duì)公示的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投票確定，根據(jù)實(shí)際投票數(shù)中有效票的相對(duì)多數(shù)確定評(píng)估機(jī)構(gòu)；前兩位估價(jià)機(jī)構(gòu)得票數(shù)相等的，由拆遷管理部門以抽簽的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。

投票、抽簽的過程及結(jié)果應(yīng)予公證。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托并承擔(dān)費(fèi)用。

第七條 拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu) 1 進(jìn)行實(shí)地查勘。

第八條 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房產(chǎn)、土地權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，市房產(chǎn)管理部門、國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第九條 拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為"為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

第十條 拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

第十一條 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆除房屋進(jìn)行估價(jià)，不對(duì)其房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）用途和面積進(jìn)行確定，僅以假設(shè)條件下評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)。

拆遷當(dāng)事人對(duì)房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商意見評(píng)估；協(xié)商不一致的，按照《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》及其他相關(guān)文件規(guī)定確定。

第十二條 拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

第十三條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整

第十四條 拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第十五條 拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托具有房屋拆遷估價(jià)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第十六條 拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。第十七條 拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員會(huì)申請(qǐng)（書面，下同）技術(shù)鑒定。

第十八條 拆遷當(dāng)事人僅對(duì)房屋裝修裝飾估價(jià)部分有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到估價(jià)結(jié)果5日內(nèi)，向武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

第十九條 武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，組織專家組成鑒定小組，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以修正，重新出具估價(jià)報(bào)告，并報(bào)專家委員會(huì)確認(rèn)。

武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員會(huì)鑒定意見作為拆遷管理部門行政裁決的依據(jù)。第二十條 拆遷當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)資料、積極協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘，有下列行為之一的，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)可以直接依據(jù)所能收集的資料進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)結(jié)果，估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)失實(shí)的相關(guān)責(zé)任由有過錯(cuò)的當(dāng)事人承擔(dān)：

（一）被拆遷人拒絕估價(jià)人員入戶查勘達(dá)三次以上的。

（二）被拆遷人惡意回避導(dǎo)致估價(jià)人員無法入戶查勘，拆遷人在本市市級(jí)以上報(bào)刊上進(jìn)行通知，在通知約定的時(shí)間內(nèi)（7天以上）被拆遷人仍然回避。

（三）拆遷人當(dāng)事人提供虛假或不具備法定證明力的相關(guān)資料。

第二十一條 估價(jià)機(jī)構(gòu)接受拆遷人、被拆遷人委托進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)、裝修裝飾補(bǔ)償估價(jià)的，應(yīng)與委托人簽定書面估價(jià)合同，并將估價(jià)合同和估價(jià)結(jié)果報(bào)市房屋拆遷管理部門備案。

第二十二條 房屋拆遷估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人預(yù)交，經(jīng)市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員會(huì)鑒定估價(jià)報(bào)告結(jié)果存在問題的，由估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)鑒定費(fèi)用；經(jīng)專家委員會(huì)鑒定原估價(jià)報(bào)告合法、規(guī)范、合理的，鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。

估價(jià)費(fèi)、鑒定費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按照市物價(jià)主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條 市房屋拆遷管理部門和市房產(chǎn)管理部門、武漢市室內(nèi)裝飾行業(yè)管理辦公室按各自職責(zé)對(duì)房屋拆遷估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，對(duì)有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，可以取消其房屋拆遷估價(jià)資格，同時(shí)房屋拆遷管理部門可以依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門進(jìn)行處罰：

（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；

（六）違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本管理規(guī)定的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

武漢市房產(chǎn)管理局 二○○四年三月二十二日

第四篇：城市房屋拆遷估價(jià)常見問題淺.doc

城市房屋拆遷估價(jià)常見問題淺析

各位領(lǐng)導(dǎo)、同行：

大家好！

國(guó)務(wù)院305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施后,將被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償價(jià)格也列入了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)范疇,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入了房屋拆遷這一敏感地帶, 面對(duì)成千上萬的被拆遷戶, 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的業(yè)務(wù)技術(shù)能力和執(zhí)業(yè)道德水平都要經(jīng)受嚴(yán)格考驗(yàn)。經(jīng)過實(shí)踐的磨煉, 業(yè)內(nèi)人士深感房屋拆遷評(píng)估在把握技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和履行評(píng)估程序及處理各方利益矛盾方面與其它目的類型的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有著很大區(qū)別, 難度更大，拆遷評(píng)估不僅是簡(jiǎn)單的企業(yè)行為,也要把政府的拆遷政策落到實(shí)處，以在評(píng)估的操作過程中貫徹、在評(píng)估結(jié)果中體現(xiàn)，做到公平、公正執(zhí)業(yè)。

今受省房協(xié)中介委委托，就城市房屋拆遷評(píng)估中目前存在的常見問題與各位交流，希望對(duì)大家有所幫助。

一、關(guān)于城市房屋拆遷評(píng)估的政策依據(jù)和作用的問題 為規(guī)范城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷的順利進(jìn)行，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部以及湖南省及其地州市相繼出臺(tái)了相關(guān)政策，包括《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第305號(hào)令）、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號(hào))、《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》(省

.1.政府第157號(hào)令)，《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》（湘建房[2004]264號(hào)）以及《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（部令第142號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。其中：

（1）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第二十五條 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

（2）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定：拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

（3）《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第八條規(guī)定 被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進(jìn)行分類評(píng)估，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。

（4）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第三條規(guī)定 城市房屋拆遷評(píng)估，應(yīng)當(dāng)由取得建設(shè)部或者省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的估價(jià)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。城市房屋拆遷評(píng)估的人員，應(yīng)當(dāng)是專職的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

（5）《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條第二款規(guī)定 本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括??城鎮(zhèn)房屋拆遷等需要進(jìn)行的房

.2.地產(chǎn)評(píng)估。

有了這五大法寶，房屋拆遷評(píng)估的作用以及評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員的地位和資格要求得到了確認(rèn)。城市房屋拆遷評(píng)估由取得估價(jià)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，城市房屋拆遷評(píng)估的人員應(yīng)是專職的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

二、關(guān)于城市房屋拆遷評(píng)估程序的問題

估價(jià)報(bào)告的形成必須符合法定程序，只要程序到位，那我們做拆遷評(píng)估就不會(huì)存在太大的問題。

評(píng)估機(jī)構(gòu)要使自己不至于工作被動(dòng)，規(guī)范房屋拆遷評(píng)估行為，推進(jìn)房屋拆遷評(píng)估活動(dòng)公開、透明、公正，進(jìn)一步強(qiáng)化房屋拆遷評(píng)估監(jiān)督作用。如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，所作的估價(jià)報(bào)告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。

評(píng)估程序合法、合規(guī)，歸納如下：

（1）主體合法：評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字房地產(chǎn)估價(jià)師符合規(guī)定。評(píng)估機(jī)構(gòu)主體只有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有法人資格，否則，即使其出具的估價(jià)報(bào)告客觀真實(shí)，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告只有法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（臨時(shí)機(jī)構(gòu)不能做拆遷評(píng)估）作出并由房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，某地一拆遷項(xiàng)目，就補(bǔ)償安置的問題沒有達(dá)成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請(qǐng)，拆遷管理部門作出補(bǔ)償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價(jià)報(bào)告簽名的“估價(jià)師”不具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格，.3.法院否定該證據(jù)的效力，并以事實(shí)不清為由撤銷裁決責(zé)令重新作出。

（2）委托方式符合規(guī)定：分類評(píng)估與拆遷人簽定委托合同，分戶評(píng)估只能通過評(píng)估機(jī)構(gòu)被拆遷人投票或雙方共同選擇或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，并簽定委托合同。

（3）現(xiàn)場(chǎng)查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場(chǎng)之前由委托方書面及電話通知評(píng)估人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；其次，要有無關(guān)的第三方證人（社區(qū)工作人員等）全程陪同；第三，評(píng)估機(jī)構(gòu)在一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價(jià)員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)師從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評(píng)估要求要亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場(chǎng)的估價(jià)人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時(shí)請(qǐng)有關(guān)當(dāng)事人（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。

（4）評(píng)估資料收集齊全：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部分提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價(jià)報(bào)告予以特別說明）、建筑面積測(cè)繪資料、市場(chǎng)交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

（5）估價(jià)技術(shù)路線正確、估價(jià)方法合理、估價(jià)參數(shù)的選取和使用基本合理，估價(jià)計(jì)算過程較清晰、無錯(cuò)誤，估價(jià)結(jié)果的確定符合規(guī)范。

.4.（6）評(píng)估公示符合規(guī)定，評(píng)估要求公示七天，并在公示予以現(xiàn)場(chǎng)答復(fù)。

（7）估價(jià)報(bào)告的要素組成完整，符合規(guī)范和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，并按要求進(jìn)行送達(dá)。

（8）估價(jià)報(bào)告出具后異議期間的處理。

三、與評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托方式的問題

（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。”

（2）《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第八條規(guī)定： 被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進(jìn)行分類評(píng)估，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。第九條規(guī)定： 被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評(píng)估。雙方不能就評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見，或者一方拒絕選擇評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的，任何一方可以申請(qǐng)房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評(píng)估中介機(jī)構(gòu)。

（3）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第八條規(guī)定： 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)共同選擇房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評(píng)估，并共同出具分戶評(píng)估委托書。拆遷人與被拆

.5.遷人不能就房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見，或者一方拒絕選擇房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，任何一方可申請(qǐng)市、縣房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第九條 市、縣房屋拆遷管理部門受理抽簽申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)出分戶評(píng)估公開抽簽邀請(qǐng)函，接受房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名。報(bào)名參加公開抽簽的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得少于3家。少于3家的，市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)再次邀請(qǐng)。市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)拆遷當(dāng)事人和有關(guān)方面的代表監(jiān)督公開抽簽，并聘請(qǐng)公證人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證，當(dāng)場(chǎng)宣布抽簽結(jié)果。

之所以規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實(shí)背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國(guó)有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)便通過房地產(chǎn)管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評(píng)估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)“爭(zhēng)飯吃”的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評(píng)估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良好的關(guān)系”以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評(píng)估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個(gè)因素在于估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，整個(gè)評(píng)估市場(chǎng)在拆遷人的操縱之下，估價(jià)機(jī)構(gòu)很難有獨(dú)立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。

四、關(guān)于房屋拆遷估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘的問題

.6.（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條 拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

（2）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十二條 拆遷當(dāng)事人有義務(wù)協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)拍攝等工作。

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄應(yīng)當(dāng)由評(píng)估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)拍攝等工作或者被拆遷人不同意在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)說明。

現(xiàn)場(chǎng)查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場(chǎng)之前由委托方書面及電話通知評(píng)估人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；其次，要由無利害關(guān)系的第三人（社區(qū)工作人員等）見證、全程陪同；第三，評(píng)估機(jī)構(gòu)在一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價(jià)員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)師從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評(píng)估要求亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場(chǎng)的估價(jià)人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時(shí)請(qǐng)有關(guān)

.7.當(dāng)事人（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。

五、評(píng)估之前應(yīng)首先明晰評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)文件的問題，以及違章建筑的問題

（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

（2）《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

.8.（3）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

估價(jià)人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，收集以下資料：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部門提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價(jià)報(bào)告予以特別說明）、建筑面積測(cè)繪資料、市場(chǎng)交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，例如在城市房屋動(dòng)遷評(píng)估中，我們經(jīng)常會(huì)遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產(chǎn)權(quán)證，有些沒產(chǎn)權(quán)證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實(shí)際上卻是大型的商場(chǎng)，對(duì)于這種情況我本人認(rèn)為在選用評(píng)估方法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“合理，合法，合情”的原則。

對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)屬權(quán)所出現(xiàn)非正常情況，應(yīng)在報(bào)告中特別是假設(shè)與限制條件中予以充分說明，或特別假設(shè)與限制說明。

另：違章建筑的問題：

.9.《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條規(guī)定 《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第七條 《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十七條 違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的評(píng)估價(jià)值為零。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，根據(jù)其剩余年限，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。

六、關(guān)于城郊農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估問題

隨著加快城市化進(jìn)程加快，許多中小城市迅速的向城郊擴(kuò)張，帶來了大量的城郊農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多原為農(nóng)村集體土地，現(xiàn)被征收為國(guó)有土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，對(duì)于這種情況下，作為估價(jià)師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價(jià)呢？?jī)煞N方式：一是有《房屋拆遷許可證》的，可以按照正常的城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)思路一樣；二是沒有《房屋拆遷許可證》的，一般由國(guó)土部門按土地征收政策執(zhí)行，評(píng)估時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估思路。

實(shí)際評(píng)估中，與安置方式很有關(guān)。如果以實(shí)物安置（拆一補(bǔ)一），就應(yīng)采用成本法對(duì)房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)，如果以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)以重量?jī)r(jià)對(duì)房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評(píng)估，再考慮原有土地使用權(quán)的價(jià)值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場(chǎng)出讓價(jià)格，而實(shí)際工作中，采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定個(gè)區(qū)位地價(jià)，再考慮房屋重量?jī)r(jià)，我覺得這

.10.種方法欠妥。

七、關(guān)于城市房屋拆遷評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵，以及房屋裝修裝飾評(píng)估的問題

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條第二款規(guī)定：房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。

評(píng)估價(jià)格包括房屋裝修裝飾部分的價(jià)格，但應(yīng)單獨(dú)評(píng)估。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過30%。

房屋裝修裝飾部分價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×（耐用年限-實(shí)際使用年限）÷耐用年限

房屋裝修裝飾重置價(jià)格應(yīng)按照本地房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。《長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》中明確規(guī)定：非住宅房屋裝飾裝修第1年不予折舊，第2-5年每年折舊20％，使用6年以上的，補(bǔ)償10％的殘值；住宅房屋裝飾裝修第1、2年不予折舊，第3-10年每年折舊12.5％，使用10

.11.年以上的，補(bǔ)償10％的殘值。違法違章建筑或臨時(shí)建筑內(nèi)的裝飾裝修不予補(bǔ)償。發(fā)布拆遷通告后，擅自突擊裝修的不予補(bǔ)償。

八、關(guān)于土地出讓金問題

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十六條規(guī)定 城市房屋拆遷評(píng)估，采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不考慮土地使用權(quán)取得的不同方式所造成的影響。

現(xiàn)在的老百姓對(duì)政策了解不夠，分不清“劃撥”“出讓”。而實(shí)際上土地政策執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)，確實(shí)在實(shí)際生活中沒有體現(xiàn)出兩種產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，相鄰不同性質(zhì)的土地使用權(quán)的商業(yè)房地產(chǎn)，其帶來的租金收入沒什么區(qū)別并不明顯，最終的房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)該接近?？蛇@個(gè)問題一拿到拆遷補(bǔ)償上，我們就開始斤斤計(jì)較“出讓”“劃撥”的區(qū)別，對(duì)拆遷戶好像不太公平。

對(duì)于拆遷評(píng)估，最近很多人都在談?wù)撏恋爻鲎尳鸬膯栴}。劃撥土地上的房屋拆遷要不要扣除土地出讓金呢？爭(zhēng)論很多。我想大家為什么就不能換一個(gè)角度想一想，我們是估價(jià)師，而不是造價(jià)師，拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見提倡的市場(chǎng)比較法呢？

拆遷評(píng)估，還是建議用市場(chǎng)比較法。這樣土地的性質(zhì)問題、房屋的年限問題，還可以回避一些。舉個(gè)例子：在我們這一片，劃撥地的房改房的上市交易價(jià)格并不比同類的二手商品房的交易價(jià)格低。這么大的市場(chǎng)，我們干嘛非得收集出讓地上房屋的交易案例呢？市場(chǎng)決定一切。在階段的公眾認(rèn)知水平條件下，老百

.12.姓不管你是劃撥還是出讓，在他看來兩個(gè)房子沒有差別，就得一個(gè)價(jià)！甚至在我們這里出讓地差個(gè)三五年的使用年限，甚至更多，房?jī)r(jià)它也沒多大差。這就是市場(chǎng)比較法的應(yīng)用條件。

九、臨街住宅的拆遷評(píng)估問題

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)、用

.13.途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

有些臨街的住宅拆遷，很多情況下，這些住戶提出要按商鋪價(jià)格補(bǔ)償。這是個(gè)大問題啊。且不說這些臨街的住宅是否在法律上可以做商鋪，就說把這些臨街住宅一拆可是斷了人家的財(cái)路。從國(guó)家的政策看，拆遷的原則一是保證補(bǔ)償合理，再就是不能影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活。但是我們“依法”按“住宅”評(píng)估是一定會(huì)損害老百姓的利益，影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活的！

還用成本法評(píng)估嗎？臨街不臨街成本是一樣的，不行！市場(chǎng)比較法行嗎？當(dāng)然可以。但在選取可比實(shí)例的時(shí)候，一定要注意與不臨街的區(qū)分開。

收益法行嗎？這種臨街住宅只要有開門經(jīng)商的，就一定有出租的案例，我們從租金中提取凈收益，就可以還原出收益價(jià)格？這樣也可回避“產(chǎn)權(quán)人改變房屋法定用途的事實(shí)”！估價(jià)是要有合法前提的。盡管有規(guī)定拆遷雙方可以協(xié)商確定被拆房屋的性質(zhì)，但是，拆遷雙方往往是對(duì)立的，很難協(xié)調(diào)一致？我們估價(jià)一不能違法，二不能不考慮現(xiàn)實(shí)。租金這東西很靈活，住宅不可以出租嗎？臨街的住宅我就租這個(gè)價(jià)，這就是市場(chǎng)，我們“拿來”即依了法又合了市場(chǎng)？

十、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見問題

.14.《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第十二條 評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定3名以上估價(jià)人員，按照國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行被拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估。

估價(jià)報(bào)告的要素組成完整，估價(jià)技術(shù)路線正確、估價(jià)方法合理、估價(jià)參數(shù)的選取和使用基本合理，估價(jià)計(jì)算過程較清晰、無錯(cuò)誤，估價(jià)結(jié)果的確定符合規(guī)范。

1、致委托方函

（1）委托方要寫全稱；（2）致函正文主要說明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)結(jié)果；（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)要寫全稱；（4）致函日期，一般為報(bào)告完成日期；（5）估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字。

2、估價(jià)師聲明

（1）說明是否對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，勘察包括哪些內(nèi)容和未包括哪些內(nèi)容。對(duì)未包括的部分，說明評(píng)估依據(jù)。（2）如果有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。（3）說明某些評(píng)估資料的來源。（4）說明評(píng)估報(bào)告的使用條件。（5）依據(jù)本次估價(jià)目的，說明對(duì)估價(jià)報(bào)告使用的限制。（6）依據(jù)本次估價(jià)目的其他有關(guān)需要聲明的事項(xiàng)。（7）參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章。

3、假設(shè)與限制條件

說明本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)；估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。

.15.（1）注意估價(jià)的假設(shè)、估價(jià)限制條件的區(qū)別：估價(jià)假設(shè)是對(duì)估價(jià)時(shí)已發(fā)生的無法調(diào)查核實(shí)的假設(shè)；限制條件是對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價(jià)的一些條件限制。（2）說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，以及未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)使用的假設(shè)條件。（3）說明估價(jià)報(bào)告使用的限制條件、以及估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。

4、估價(jià)對(duì)象描述

概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。）

估價(jià)對(duì)象描述不全，不清楚，不充分，常見問題如下：（1）沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；（2）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述，土地使用權(quán)人交代不清；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）；（5）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代，土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（6）對(duì)估

.16.價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒有描述清楚；（7）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚；（10）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的狀態(tài)交代不清楚，現(xiàn)實(shí)用途與法定用途是否相符。

5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

6、估價(jià)目的和價(jià)值定義

估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告不適用于拆遷補(bǔ)償之外的其他用途。

房屋拆遷評(píng)估的價(jià)值定義是被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值。房屋拆遷評(píng)估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。

7、估價(jià)依據(jù)

估價(jià)依據(jù)應(yīng)寫明估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)規(guī)范；國(guó)家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有關(guān)資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

有的報(bào)告依據(jù)過于簡(jiǎn)單或?qū)懛ú粔驀?yán)謹(jǐn)，如：估價(jià)依據(jù)為“××手冊(cè)”，過于籠統(tǒng)。另外，“××網(wǎng)”上的價(jià)格信息只代表了買方或賣方的單方意愿，而并非實(shí)際成交的價(jià)格，以此作為市場(chǎng)比

.17.較法的依據(jù)，理由不夠充分。

8、估價(jià)方法的選用

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十五條規(guī)定 城市房屋拆遷評(píng)估必須堅(jiān)持房地合一的原則，從市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。一般應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)比較法為主。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。對(duì)門面或者收益性的房屋，還應(yīng)當(dāng)采用收益法。

評(píng)估指標(biāo)、系數(shù)的選取應(yīng)當(dāng)理由充分，符合被拆遷房屋的客觀實(shí)際。

《規(guī)范》中要求應(yīng)說明估價(jià)的思路，采用的方法以及估價(jià)方法的定義。有的報(bào)告思路、方法描述不清；有的報(bào)告對(duì)估價(jià)方法無定義。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中明確說明房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來確定，這就明確了被拆遷房屋應(yīng)以市場(chǎng)公正價(jià)進(jìn)行評(píng)估，而實(shí)際工作中，我們發(fā)現(xiàn)許多評(píng)估對(duì)象由于各種因素卻難以形成市場(chǎng)（或者無法實(shí)現(xiàn)），對(duì)我們的評(píng)估理論和評(píng)估方法提出了新的要求。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等多種?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》確定的補(bǔ)償原則的實(shí)質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷房屋購(gòu)買，然后進(jìn)行拆除。因此，.18.城市房屋拆遷估價(jià)最適宜的辦法應(yīng)當(dāng)是比較法。但在實(shí)踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時(shí)，也可以采取其他辦法。比如，對(duì)公益事業(yè)的房屋、對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的評(píng)估，使用收益法可能更有利。

有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，選擇評(píng)估方法時(shí)要注意：由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來對(duì)新房評(píng)估更合適。

9、影響因素分析方面的問題

《規(guī)范》中要求，對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景狀況及最高最佳使用情況都要作詳細(xì)的說明、分析。

大多數(shù)估價(jià)報(bào)告在對(duì)這四項(xiàng)的分析中，都存在相關(guān)性、針對(duì)性差的問題，即所作的描述不能很好的印證估價(jià)結(jié)果的測(cè)算過程以及最終結(jié)果的確定。

有的報(bào)告這部分的描述僅是結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象狀況的簡(jiǎn)單重復(fù)。

還有的報(bào)告中的分析違背基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論或常識(shí)。市場(chǎng)背景分析要詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。

10、估價(jià)結(jié)果的確定存在的問題

（1）部分報(bào)告的結(jié)果明顯偏離市場(chǎng)行情，或大大低于市場(chǎng)

.19.正常價(jià)格，又如兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)各自的評(píng)估結(jié)果差異很大。

（2）確定估價(jià)結(jié)果未說明理由。有的報(bào)告采用兩種方法得出的結(jié)果差異很大，但不作任何分析說明，或說明理由不充分。

（3）詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由，估價(jià)結(jié)果應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。有的報(bào)告只有總價(jià)，沒有單價(jià)；有的報(bào)告金額無大寫。

11、報(bào)告的名詞術(shù)語(yǔ)和語(yǔ)言表述方面存在的問題

（1）名詞術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)確。如將“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”寫成“估價(jià)時(shí)間”，“假設(shè)和限制條件”改為“評(píng)估條件與說明”等。

（2）對(duì)名詞術(shù)語(yǔ)的界定不準(zhǔn)確、不清楚。

①行文、譴詞、造句不當(dāng)（術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）；②邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）；③寫作有錯(cuò)誤，表達(dá)形式不科學(xué)。

12、報(bào)告的裝訂、形式與格式方面存在的問題

（1）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)的存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”或者“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”過于簡(jiǎn)單，缺少具體的分析測(cè)算過程。

（2）相當(dāng)一部分報(bào)告只運(yùn)用一種方法進(jìn)行評(píng)估，不符合《規(guī)范》中要求的“對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)”。

（3）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報(bào)

.20.告。在《規(guī)范》頒布實(shí)施以后，仍采用原來的格式是不妥的。

（4）大多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)成片的拆遷分戶估價(jià)報(bào)告采用了簡(jiǎn)易格式。

根據(jù)拆遷分戶評(píng)估數(shù)量大、價(jià)值量小的特點(diǎn)，在評(píng)估實(shí)際中可以采用簡(jiǎn)易報(bào)告格式，但有些機(jī)構(gòu)的簡(jiǎn)易報(bào)告過于簡(jiǎn)單，無法說明問題，進(jìn)入司法程序。

（5）部分機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告采用了其它報(bào)告的格式，如資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格式或土地估價(jià)報(bào)告格式。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)而言，這樣顯然是不合適的。

13、關(guān)于估價(jià)報(bào)告附件的問題

可能缺少必須的附件，如可能缺少必須有的依據(jù)，如拆遷估價(jià)中沒有拆遷許可證則無法確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；沒有公證書、位置圖、內(nèi)外圖片、查勘記錄、權(quán)屬證明等，則說明估價(jià)依據(jù)不足；再如拆遷估價(jià)在附件雖寫明了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但沒寫《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，也可算依據(jù)不足。

相當(dāng)部分報(bào)告附件資料不完整，或沒有附件清單。

十一、房屋拆遷評(píng)估報(bào)告出示之后有異議的問題

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)

.21.交分戶估價(jià)報(bào)告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第二十條拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

第二十二條拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)專家委員會(huì))申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

第二十三條估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

.22.估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定 拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)估。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)估申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)出具書面通知。

第二十四條規(guī)定 拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)估結(jié)果有異議的，可以在收到復(fù)估結(jié)果之日起5日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)u估技術(shù)鑒定。

（1）初步估價(jià)結(jié)果公示7日；（2）現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見；

（3）向委托人提供估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告；

（4）疑問咨詢、解釋；

（5）拆遷當(dāng)事人在5日內(nèi)提出異議，申請(qǐng)復(fù)核，估價(jià)機(jī)構(gòu)5內(nèi)作出復(fù)核結(jié)論；

（6）接到復(fù)核報(bào)告5日內(nèi)申請(qǐng)鑒定，10日內(nèi)作出鑒定結(jié)論。

十二、評(píng)估技術(shù)以外的話題

城市房屋拆遷估價(jià)有政策性強(qiáng)，影響大，設(shè)計(jì)面廣，時(shí)間緊迫等特性。城市房屋拆遷估價(jià)與其他估價(jià)目的下的估價(jià)有一定的

.23.區(qū)別，不僅只是真正意義上的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)，如果不從實(shí)際出發(fā)，生搬硬套《條例》規(guī)定，逐戶進(jìn)行拆遷估價(jià)，不僅給估價(jià)工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價(jià)效率低，還會(huì)造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會(huì)《條例》精神，把握拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時(shí)了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，特點(diǎn)，要有大局意識(shí)，全面平衡，一方面體現(xiàn)拆遷估價(jià)的特性，一方面使估價(jià)結(jié)果盡可能接近實(shí)際，被拆遷相關(guān)利益公認(rèn)和接受。

.24.

第五篇：黑龍江省城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)管理辦法

黑龍江省城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)管理辦法

第一條

為了規(guī)范城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)行為，保障城市房屋拆遷順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《黑龍江省城市房屋拆遷 管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，結(jié)合本省實(shí)際，制定黑龍江省城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)管理辦法。以下簡(jiǎn)稱辦法。

第二條 凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)活動(dòng)和實(shí)施房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)行政管理的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條 省建設(shè)行政主管部門主管全省城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)工作，并組織實(shí)施本辦法；各行署、市、縣房屋拆遷管理部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)管理工作。

省農(nóng)墾總局、森工總局負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)以外系統(tǒng)內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)管理工作，業(yè)務(wù)上接受省建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第四條 本辦法所稱拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修 裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評(píng)估確定。

被拆遷房屋自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)可由各地市根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。

第五條 拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。第六條 房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，由拆遷人委托省建設(shè)行政主管部門公布具有拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）進(jìn)行。拆遷補(bǔ)償估價(jià)中的主要估價(jià)人員必須是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和助理房地產(chǎn)估價(jià)師。

第七條 進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，由行署、市房屋拆遷管理部門推薦（農(nóng)墾、森工系統(tǒng)的由省農(nóng)墾總局、森工總局推薦），省建設(shè)行政主管部門予以公布。

第八條 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷管理部門頒發(fā)的房屋拆遷許可證上載明的拆遷期限的起始之日。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值。不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第九條 房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)宜先按棟為對(duì)象，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等因素，以市場(chǎng)比較法為主評(píng)估出整棟被拆遷房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，然后根據(jù)每 個(gè)被拆遷人的被拆遷房屋的位置、樓層、朝向、采光、戶型、建筑面積等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、修正，確定出每個(gè)被拆遷人的被拆遷房屋的評(píng)估價(jià) 格。被拆遷房屋的用途（性質(zhì)）和面積以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。

第十條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的拆遷補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)臨時(shí)建筑工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合剩余期限進(jìn)行估價(jià)。第十一條 同一拆遷項(xiàng)目的被拆遷房屋的估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的估價(jià)應(yīng)當(dāng)委托同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第十二條 各市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，組織房產(chǎn)、建設(shè)、土地、物價(jià)、拆遷等相關(guān)部門制定，每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用 途（性質(zhì)）、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和本地區(qū)被拆遷房屋最低限價(jià)。被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格低于最低限價(jià)的，執(zhí)行最低限價(jià)。

第十三條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)該公開、透明，采取拆遷人抽簽等方式確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，拆遷人應(yīng)與該評(píng)估機(jī)構(gòu)訂立房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)書面委托合同，按照國(guó)家規(guī)定的估價(jià)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)支付委托費(fèi)。估價(jià)費(fèi)用以戶為單位計(jì)收。

第十四條 拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷當(dāng)事人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷人房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

拆遷當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所必需的證件、批件和資料，并配合估價(jià)機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場(chǎng)查勘。因拆遷當(dāng)事人原因造成估價(jià)失實(shí)的，責(zé)任由拆遷當(dāng)事人承擔(dān)。

接受委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的,房地產(chǎn)管理和相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第十五條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價(jià)委托合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)完成委托估價(jià)任務(wù)，并向拆遷人提供全部被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和被拆遷房屋部分的分戶估價(jià)報(bào)告。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人提供其被拆遷房屋的分戶估價(jià)報(bào)告。第十六條 房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)行公示制。

在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議訂立前，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號(hào)、評(píng)估價(jià)格等在拆遷范圍內(nèi)公示，公示時(shí)間為7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見，接受社會(huì)監(jiān)督。

第十七條 拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第十八條 接受委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受委托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第十九條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)的評(píng)估價(jià)格的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到元。第二十條 實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋的補(bǔ)償金額確定后，在結(jié)算被拆遷房屋與安置房屋的差價(jià)時(shí)，安置房屋的價(jià)格，按本辦法第九條的規(guī)定由同一估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

第二十一條 地級(jí)市房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專家成立房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)，負(fù)責(zé)本地區(qū)拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的技術(shù)指導(dǎo)和估價(jià)糾紛的鑒定。

房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)由具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格及房地產(chǎn)法律等有關(guān)方面專家組成。

受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價(jià)專家委員會(huì)做好鑒定工作。

第二十二條 拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)至收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知書。

第二十三條 拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

第二十四條 估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題 出具書面鑒定意見。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。第二十五條 拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估和申請(qǐng)技術(shù)鑒定的費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。

第二十六條 有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案。

（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；

（六）違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本辦法其他規(guī)定的；

（七）不履行估價(jià)解釋義務(wù)和房地產(chǎn)估價(jià)鑒定義務(wù)的；

（八）不進(jìn)行公示的；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十七條 房地產(chǎn)估價(jià)人員循私舞弊、弄虛作假、出具不公正估價(jià)結(jié)果的，取消其房地產(chǎn)估價(jià)師和助理房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格。

第二十八條 在城市規(guī)劃區(qū)以外國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)和實(shí)施房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)行政管理的，可參照本辦法。

第二十九條 本辦法由省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本辦法自2004年4月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目,其拆遷估價(jià)不適用本辦法。2002年3月9日黑龍江省建設(shè)廳印發(fā)的《黑龍江省城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)管理辦法》（暫（暫行）同時(shí)廢止。